BIJLAGE 12 - Noorderduyn principeverzoek 08.03.2022.pdf
Tekst van het document
gas ov
66 92 69
wl
67
wl
97 68
98
85
101 91
2. 4 persoons luxe /D hond
21
100A
74
15
260
102 70
73
93
105 71
262
84
72
261
94 95 108
96 83
20
99
bk 100 103 75 263
3. 4 persoons luxe senioren
76 82
106
104
77
80 78
79
81
107
15
264
268
272
271
4. 4 persoons wellness
20
5. 6 persoons comfort hond
5
k
6. 6 persoons luxe wellness
k
20 r
r
r
k
k
0
50
75
7. 8 persoons comfort
5
8. 8 persoons luxe
5
100 m
447
k
O oghd
u yn e
347
348
r
r
346
r r
349
345
k
bk
350
351
9. 16 persoons luxe
3
344
352
r
343
r
500
10. 22 persoons luxe
342
De vrijkomende grond uit de waterpartijen wordt gebruikt om het middengebied het nodige duinreliëf mee te geven. Door het graven van een grote waterpartijen
341
r
O oghd
u yn e
k
r r
k
O oghd
420 u yn e
k
r 242 gas
bk 241
k 240
gas 239
238
r
340
237
236
339
r
235 r
234
233
k
243
252
r 253
k
264 bk
k
k
251
244
265
k
O oghduyne 232
O oghd
u yn e
k
231
254
24
338
gas k
335
ghd
u yn
e
230
Oo
k
k 263
266
250 245 337
u yn
e
220
Oo
ghd
229
336
k 221
k 255
222 267
262
228 k
k 249 k 246 k
256
219
O
223
oghduy ne
227
218
k 261
k
k
268
k
2
is gedeeld eigendom en wordt vanuit de beheersorganisatie middels een jaarlijks groenfonds onderhouden door het parkmanagement. Dit bevordert bovendien de sociale cohesie en - controle. Zo wordt er ook geld gereserveerd voor toekomstig groot onderhoud waarmee mogelijke verpaupering op lange termijn wordt voorkomen. 5.2.2
TYPOLOGIE/PROGRAMMA
Voor Noorderduyn wordt uitgegaan van een lage dichtheid van circa 10 recreatiewoningen per ha, waarbij de landschappelijke inrichting en landscaping voldoende ruimte krijgt. Met de beschikbare 12 hectare komt dat uit op een bouwprogramma van 120 eenheden. Die eenheden zijn gedifferentieerd in verschillende typen, aansluitend bij de veeleisende markt die om steeds meer luxe, duurzaamheid en bijzondere uitstraling/sfeer vraagt. Zo onderscheiden we diverse vormen en typologie, passend in de verschillende sferen in het te creëren landschap. Met de lage dichtheid blijft voldoende ruimte over om de gewenste landschappelijke kwaliteit te ontwikkelen In de wisselwerking tussen architectuur en landscaping wordt een subtiele enscenering nagestreefd waarin nagenoeg iedere woning een goed uitzicht (en privacy) heeft zonder dat de opzet als massief wordt ervaren. Alle woningen staan strak in nz/ow oriëntatie. In deze opzet wordt het parkeren bij de woning aan de schaduwzijde en naast de woning voorzien. Zo blijft het beeld vanaf de hoofdontsluiting zoveel mogelijk autoluw. De terrassen zijn steeds op zuidwest tot zuidoost gelegen. Met reliëf en beplanting worden de terrassen voldoende privacy geboden.
komt voornamelijk zwak lemig fijn zand vrij voor het maken van een aantrekkelijk reliëf. In het vlekkenplan en de calculatie is rekening gehouden met circa 65.000 kuub grondverzet. Het reliëf vormt de basis voor de inpassing van de architectuur als ook de ecologische, natuurinclusieve ontwikkeling van het terrein. In principe wordt het gebied integraal als natuurrecreatiegebied ontworpen. Met de vrijkomende grond worden duinen tot circa drie meter hoog gerealiseerd. Dat reliëf wordt verder versterkt door de aanplant van inheemse soorten (helmgras, kruipwilg, duindoorn en berk/eikenstruweel). Hierbij wordt uiteraard aangesloten bij de duinvegetatietypen in het nabije Natura2000 gebied.
5.2.3
ARCHITECTUUR
In architectuur wordt voor alle typen een natuurlijke uitstraling en materialisatie gekozen, passend bij het duinkarakter. Landschap, stedenbouw en architectuur vormen een gemeenschappelijk concept, te vertalen naar de ‘branding’ van het gebied. Een sterke identiteit en kwaliteit die onderscheidend moet zijn in de markt. In het architectonische beeld streven we eenheid in verscheidenheid na, de verschillende typen kennen een duidelijke signatuur en uitstraling. Hiermee bouwen we aan een unieke identiteit, speciaal voor deze plek. De vormgeving is sober en eenvoudig, een ingetogen luxe zonder tierelantijnen. Het is vooral het samenspel tussen architectuur en de landschappelijke setting die de kwaliteit van dit recreatieve woonlandschap maakt. Geen van beide hoeft de show te stelen, in alle eenvoud zit de schoonheid. Subtiele overgangen tussen privé en openbaar worden in de architectuur meegenomen. Door het ondulerende terrein en de situering van de wooneenheden wordt voldoende privacy geboden; terrassen liggen beschut in het
Het plan verenigd de uiteenlopende landschappelijke vormen en karakteristieken in een nieuw totaalconcept voor het recreatieve landschap waar met inheemse beplanting het beeld wordt afgemaakt. In deze setting kan een verscheidenheid aan typen recreatiewoningen worden ingepast die in een gemeenschappelijke beeldtaal ontwikkeld worden. De woningen krijgen geen tuin of kavel maar een terras met voldoende privacy, in een gedeelde en openbaar toegankelijke ruimte. Parkeren wordt verdekt opgesteld, aan de schaduwzijde van de woningen en zoveel mogelijk buiten beeld. In de randen wordt zoveel mogelijk contact gezocht met het water, in het middengebied zet het duinreliëf de toon. De gemeenschappelijke ruimte
25
Eenvoud
Natuurinclusief
duin of struweel. Afscheidingen, alleen relevant voor de typen met label D (dog), worden met kastanjehouten schapenhekken gemaakt.
er overgangen tussen nat en droog, zon en schaduw en voedselrijk en voedselarm, windrijk en luw, door gericht met de vrijkomende grond om te gaan en niet alles zomaar op een hoop te schuiven. Er worden verschillende overgang milieus gecreëerd door te spelen met reliëf en microklimaatverschillen. De aanplant met inheems plantgoed geeft een goede basis voor een verdere spontane natuurontwikkeling. In de architectuur wordt gewerkt met duurzame en natuurlijke materialen, aangevuld met bouwkundige elementen die kunnen bijdragen aan een hogere biodiversiteit (nestkasten etc). Uiteraard is het plan klimaatbestendig; al het hemelwater infiltreert in de bodem en de ruimhartige toepassing van groen voorkomt hittestress. De kenmerkende strook door de wind gevormde bomen (‘divi-divibomen’) aan de oostzijde worden als landschappelijk element omarmd.
Er wordt gewerkt met robuuste materialen die in dit stuivende landschap overeind blijven. Reeds vergrijsd of gebrand verduurzaamd hout, beton en, waar mogelijk, groene daken. De dakvlakken gaan zo mee in het reliëf dat we maken. Uiteraard is het materiaalgebruik duurzaam en zo veel mogelijk volgens de principes van de circulaire economie en klimaat adaptief bouwen. In de installatietechniek wordt gestreefd naar 0 op de meter woningen, uiteraard gasloos. PV-cellen worden geïntegreerd in de architectuur. 5.2.4
NATUURINCLUSIVITEIT/ECOLOGIE
Zowel in de landscaping als in de architectuur wordt natuurinclusieve ontwikkeling voorgestaan. De landscaping is zo niet alleen een leuk decor voor de recreatiewoningen maar vooral gericht op het verhogen van de biodiversiteit wat, gezien het intensief grondgebruik door de huidige bollenteelt, betrekkelijk eenvoudig lijkt maar om een zorgvuldige benadering vraagt. De ecologische ontwikkeling is immers integraal onderdeel van het plan. Middels de landscaping kunnen goede gradiënten worden vormgegeven die de basis leggen voor vele uiteenlopende biotopen. Zo zijn
Er wordt circa 3,4 hectare water gegraven, natuurvriendelijke oevers en plasdras ‘groene stranden’ aangelegd waar brakke vegetatie zich kan ontwikkelen en de nodige duintoppen en verhogingen gevormd. In een gedetailleerd plan voor het grondverzet wordt zo vorm gegeven aan het principe van de natuurinclusieve ontwikkeling. Aanvullend op de terreinmodellering wordt gericht beplanting aangebracht. Deze inrichting met inheems plantmateriaal vormt de basis voor een verdere spontane natuurontwikkeling en een daarop afgestemd terreinbeheer. Het
26
INSPIRATIE
27
28
Duurzaam
Robuust
ecologisch ‘rendement’ zal in de natuurtoets als onderdeel van het bestemmingsplan in verschillende biotopen nader gekwalificeerd worden. In te schakelen ecologen zullen adviezen geven over de beste invulling.
zodoende sprake van een broos evenwicht waarbij de intensieve velddrainage (ca 80cm diep) door dit jarenlange stringente waterbeheer grofweg de scheiding tussen zoet en zout vormt. In de kop van Noord Holland is het plangebied een van de meest problematische gebieden met betrekking tot zoutoverlast. In de uitwerking van het watersysteem en ook bij de uitvoering van het grondwerk wordt dan ook zorgvuldig gekeken naar de mogelijke zoute kwel uit de ondergrond. Voorkomen wordt dat de aanliggende bollenvelden last krijgen van een te hoge zoutdruk door de ontwikkeling van het plan. De kavelsloot grenzend aan het bollengebied blijft behouden. In het bestemmingsplan zal hier nader geohydrologisch onderzoek naar worden verricht.
5.2.5
WATERSYSTEEM
Het hele projectgebied Duinzoom Zuid heeft inmiddels in het peilbesluit een flexibel peilbeheer dat aansluit op het stedelijk water van de golfbaan en de kanoroute. Hiermee anticipeert HHNK op de lange termijn visie. In de praktijk is het echter nog bollengebied. Met de telers is een gedoogconstructie overeengekomen waarmee zij hun percelen nauwkeurig kunnen blijven beheren. Hier is sprake van een heel strikt peilbeheer om per perceel de optimale groeiomstandigheden voor de bollen te kunnen creëren. Met name de beluchting van de wortels speelt daarbij een rol, bollen mogen niet verzuipen. Het is paradoxaal dat hiermee tevens de zoutproblematiek gevoed wordt. Door het wegpompen van teveel (zoet) regenwater bouwt er zich geen zoetwaterlichaam op in de zandbodem. Bij een tekort aan regenwater wordt juist vanuit de kavelslootjes beregend waardoor de capillaire werking brak tot zout water uit de oude zeebodem (nalevering) omhoog trekt. Zout water is funest voor de groei van bollen. Er is
29
5.2.6
MOBILITEITSGEVOLGEN PLAN NOORDERDUYN
Het plan Noorderduyn zal bestaan uit 120 recreatiewoningen in de volgende verdeling (deze wijkt wegens voortschrijdend inzicht enigszins af van de verdeling in het inmiddels 6 maanden oude principeverzoek): 40 4-persoonswoningen 60 6-persoonswoningen 7 8-persoonswoningen 8 12-persoons 3 16-persoons groepsaccommodaties 2 22-persoons groepsaccommodaties 120 eenheden totaal, 764 bedden. Gebruikmakend van de ervaringscijfers van naastgelegen park Ooghduyne, waarbij Noorderduyn als uitbreiding kan worden gezien, kunnen de mobiliteitsgevolgen in de directe omgeving als volgt worden benaderd: Een deel van het autoverkeer zal via de Callantsogervaart verlopen, aangezien dat de meest logische aanrijroute is en omdat de hoofdentree van Noorderduyn centraal op park Ooghduyne ligt. De rest zal via de ingang aan de Van Foreestweg verlopen. Bewegwijzering op de openbare wegen kan dit in goede banen leiden. Een modern sleutelsysteem van de woningen maakt een tussenstop bij de receptie overbodig. De gasten kunnen direct naar hun woning doorrijden. Parkeren wordt voor 100% op eigen terrein opgelost, en wel zodanig dat de auto’s voor een groot deel aan het zicht onttrokken worden.
Fietsen Er zal vooral veel gefietst worden. Het is nu al zo dat op Ooghduyne de fietsverhuur sterk is toegenomen. Deze tendens zal zich versterkt voortzetten. Ook nemen steeds meer gasten hun eigen (elektrische) fietsen mee. Er zijn uitstekende fietsverbindingen ten noorden en ten zuiden van het park, en door Ooghduyne heen. Park Noorderduyn zal via een fietsbrugverbinding op het fietspad langs de Van Foreestweg aansluiten. Van daaraf zijn de winkels en restaurants makkelijk te bereiken.
Faciliteiten houden de gasten op het park De ervaringen op Ooghduyne leren dat er vanwege de vele faciliteiten slechts weinig van de auto gebruikt wordt gemaakt door de gasten. Naast de goed en volledig uitgeruste woningen zijn er het zwembad, bowling, het restaurant met bar en naastgelegen speelplekken, en de golfbaan met driving range en nog een restaurant. In combinatie met de vele waterpartijen (zwemmen, varen, spelen) zorgt dit er allemaal voor dat de gasten graag op het park verblijven. Voor de oudere jeugd wordt een speeleiland met sportvoorzieningen aangelegd. Een ontbijt/broodservice in de ochtend maakt naar een bakker rijden overbodig. Naar het strand gaat men te voet en/of op de fiets.
Er is een goede fiets- en wandelroute naar het strand, het zogenoemde ‘Knuppelpad’ dat met de aanleg van het park nog beter ingepast wordt. Ook dat beperkt het aantal verkeersbewegingen met auto’s. Ook de Callantsogervaart is per fiets goed bereikbaar. Vanaf daar kan men naar de strandslagen fietsen. Personeel komt voor het grootste deel met de fiets.
30
In cijfers: Gemiddelde bezetting 80%. De dagen van aankomst zijn: • Maandag • Donderdag • Vrijdag De dagen van vertrek zijn: • Maandag • Donderdag • Vrijdag De manier van aankomst en vertrek: • Per openbaar vervoer • Per privé auto
vaart – Van Foreestweg. Dit zal in een vervolgstadium nader onderzocht moeten worden. 50% 10% 80%
Wat de effecten van de maximale extra hoeveelheid verkeer van het plan betekent voor de omgeving en voor de verkeerssituatie op de bestaande wegen zal nader onderzocht moeten worden. Hiervoor zal een gespecialiseerd bureau in de arm worden genomen. Er is dan onder meer nadere informatie nodig over de verkeersintensiteiten op de wegen in de huidige situatie, bij voorkeur op de drukste momenten. Op basis daarvan kan (bijvoorbeeld met kruispuntberekeningen) bepaald worden of het extra verkeer leidt tot knelpunten in de bereikbaarheid (doorstroming/afwikkeling) en de veiligheid van het verkeer.
50% 10% 80% 5% 95%
5.2.7
ONTSLUITING
De hoofdontsluiting takt aan op de bestaande wegenstructuur van het Landal park, vlak bij de centrale voorzieningen van het Landal park. Middels een ringstructuur worden de twee eilanden ontsloten, Deze hoofdroute is van asfalt. Centraal loopt een extra ontsluiting om de in het middengebied gelegen woningen te ontsluiten, in een halfverharding. Over het hele park is het verkeer gemengd en rijden auto’s stapvoets, zij zijn hier duidelijk te gast. Naast de hoofdstructuur is zijn er vrijliggende wandelpaden die deels als struinpaden spontaan zullen ontstaan. In de autovrije gebieden zijn aan die routes (natuur)speelvoorzieningen geprojecteerd. Bij de landschappelijke inpassing wordt gebruik gemaakt van gebiedseigen materiaal. Niet alleen voor het maken van het reliëf en het beplantingssortiment, ook materialisatie van paden en wegen wordt zo op de na te streven sfeer afgestemd. Het bestaande fiets- en wandelpad langs Strandslag Juliana zal een dwarsverbinding krijgen, over het nieuwe park. Ook ter hoogte van de ‘Atlantik Wall’ worden dwarsverbindingen met de bestaande paden en aantakkingen op de omgeving nagestreefd.
Maximaal aantal auto’s per wisseldag aankomst 150 • Maandag 75 tussen 14.00 uur en 20.00 uur • Donderdag 15 14.00 uur en 20.00 uur • Vrijdag 120 14.00 uur en 20.00 uur Maximaal aantal auto’s per wisseldag vertrek 150 • Maandag 120 tussen 09.00 uur en 11.00 uur • Donderdag 15 09.00 uur en 11.00 uur • Vrijdag 120 09.00 uur en 11.00 uur In de maximale situatie, op vrijdagen, zijn er 150 aankomsten en 150 vertrekken te verwachten, is 300 ritten per etmaal. Volgens de CROW kencijfers voor bungalowpark en uitgaande van een omgeving ‘Rest bebouwde kom van Julianadorp’ geldt een kencijfer van 2,1 tot 2,3 autoritten per bungalow per etmaal. Voor een omgeving ‘buitengebied’ geldt een kencijfer van 2,6 tot 2,8 autoritten per bungalow per etmaal. Bij een bezetting van 80% komt dit in de totale bandbreedte uit op 252 tot 336 autoritten per etmaal voor het gehele park. De 300 ritten per etmaal vallen binnen deze bandbreedte.
De parkeervakken worden in een losse setting ingepast; geen strakke vakken maar vlakken halfverharding (schelpen) naast de woningen waar voldoende ruimte is voor het parkeren van auto’s. Er wordt conform de ervaringscijfers uitgegaan van 1 auto per 4 bedden. De hoofdontsluiting en structuur is gericht op het bestaande Landal park en de aldaar gelegen voorzieningen. De noordelijke aansluiting op het recreatieve netwerk is daarnaast ook geschikt als calamiteitenroute en voor de hulpdiensten.
Het park is vrij bereikbaar, er zijn geen slagbomen, dus filevorming voor de ingangen komt niet voor. De hoeveelheid verkeer kan verdeeld worden over beide routes. Een worst case benadering met de maximale hoeveelheid verkeer over elk van de routes zal naar verwachting neigen naar een verdeling 75 % - 25 % Callantsoger-
31
6 8
8A 9A
10
11A 11
11B
k
k
k k
k
k
k k
k k
k k
Van Fo
re e stw
k
eg
vri k k
vb
k
k
k
k
vb
k k 11C
k vri
k k
vb
k
wl k
k
k
vb
k
vb
k vb
k
vb k
k vb
vb
13
k
6
vb
bk k 6A
vb k
6B vb
wl
k
vb
vb
k
vri
k
Van F
k
o re e stw
eg
k
k 8
k
k
k k 251 250 k
252 k
k
253
vb
k
k k
k
k
k
k
vb
k k vb
vb 1 0 A /A
k k k
246 k 10 245
vb vb 12
244
k
af
k k vb
bk
177
vb 16
vb
176
175
vb
174
vb
171
7
5
173
6
183
184 4 185
172
18
8 186
bk
170
k
187
165 k 3
2 191 9
190 189
188 164
166
wl
163 10
197 167
11
198
bk 200 199 12 13
201
26
27
162
168 k
41
207
206
17 16 203
205
202 161
204
31 169 15
29 30 bk
43
28
18
k 16A
5.3 VAN FOREESTWEG 138
143
14
137
139
144
32 on
140
142
De Ke
ize rskro
141
Ervan uitgaande dat de 12 ha grond van Langelaan voor recreatiewoningen wordt ingericht en bestemd, blijft een strook grond over langs de Van Foreestweg (nr. 10). Deze strook, eveneens bezit van Langelaan, met de daarop aanwezige woning en kas heeft nu de bestemming ‘agrarisch’. Met het vervallen van de agrarische bestemming van de achterliggende 12 ha is het niet zinvol om deze strook als agrarisch te behouden. 135
33 45
19
136
134
147
149
148
24
35 47
34
k
20
bk
bk
153
131
132
152
22
133
151
150
154
36
21
25
50
129
155
128
130
156
157
37
127
38
k
39 bk
51
40
160
124
125 159
Het zou logisch zijn om deze strook in de ruimere context een woonbestemming te geven, met 4 woonkavels in de logische reeks van de bebouwing aan de Foreestweg. Dat zou een vanzelfsprekende inpassing zijn van het voormalig agrarisch bedrijf in de woonbebouwing. Elders is dit ook toegepast. De bestaande woning blijft gehandhaafd en krijgt een normale woonbestemming. Elders is dit ook toegepast. De bestaande woning blijft gehandhaafd en krijgt een normale woonbestemming. Idealiter zou het ‘gat’ aan de westzijde van deze strook eveneens afgerond kunnen worden. Opgemerkt moet worden dat deze strook buiten ‘Landelijk Gebied’ ligt en daarmee buiten de reikwijdte van de provinciale Omgevingsverordening. 123
126
158
af
52
58
65 59
53
60
k
106
105
66
57 54
bk
104
107
67
61
103
102
108
100
101
109
68
k
110
62
63
96
113 bk
64
70
97
69
99
98
77
112
89
111
76 78
wl
95
116
bk
82
71
88
87
88
117
73 75
90
118 94 87
119
79
83 72
1 k
86
89 93
74
120
91
86
bk
92
k
90
k
32
80
bk
84
De Ke
ize rskro
on gas
92 69
wl
67
97 68
85
98
101 91
Waterpartijen De ruime hoeveelheid te graven water (ca. 3,5 Ha) zal plaats bieden aan watervegetatie en veel watergebonden diersoorten zoals watervogels, amfibieën en vissen. Het water zal in open verbinding staan met de omliggende sloten en vaarten, op boezemniveau. De te graven waterpartijen zijn geheel voorbereid om aan te sluiten op de toekomstige volledige doorvaart van de kanoroute. De waterdiepte zal maximaal ca. 1.50 meter worden. Langs de oevers rietkragen en waterminnende beplanting. Ook zal een uitgebalanceerde mix van vissoorten worden uitgezet in het water, zodat een gezond watermilieu ontstaat. Een en ander nader af te stemmen met het Hoogheemraadschap en de visstandbeheercie van de plaatselijke visvereniging en de federatie Sportvisserij. Bouw De recreatiewoningen van park Noorderduyn zullen voldoen aan de nieuwste normen voor duurzaamheid. Dat houdt in: gasloos, all-electric, PV-panelen, passieve warmtewering, gunstige oriëntatie/zonligging. Voorts zal bij de materialisatie goed gekeken worden welke materialen duurzaam en recyclebaar zijn en qua productie een minimale ecologische voetafdruk hebben.
6 DUURZAAMHEID
Zowel in aanlegfase als de gebruiksfase zal plan Noorderduyn minimale stikstofdepositie tot gevolg hebben. Minimale CO2 uitstoot door gebruik van duurzame materialen voor zowel bouw als terreinaanleg.
De eerste klap is een daalder waard... het omzetten van de teelt van bollen, met haar stringente waterbeheer, naar een natuurinclusief verblijfsrecreatieterrein is natuurlijk de grootste winst die hier te behalen is. Uiteraard betekent het graven van een grote hoeveelheid water met een flexibel peilbeheer dat de klimaatbestendigheid, de opvang van piekbuien, ook een stuk verbetert. Regenwater infiltreert logischerwijs in de bodem waardoor de natuurlijke balans tussen zoet en zout grondwater zich weer kan herstellen. Natuurinclusiviteit Een ecologisch bureau wordt ingeschakeld om te adviseren over natuurinclusieve ontwikkeling van zowel park als woningen. Doel is een natuur-recreatief landschap met een grote biodiversiteit waarin de recreatiewoningen een logische inbedding vinden. Er is een grote ecologische winst te behalen: het 12 Ha grote gebied wordt van een monocultuur (bollenteelt) veranderd in een qua natuur zeer divers landschap waar biodiversiteit, zowel wat betreft fauna als flora, op een hoog peil komt. Er worden nestelplekken geboden voor diverse vogelsoorten zoals zwaluwen en watervogels, en voor vleermuizen (nabij de bomen aan de oostzijde).
33
Toepassing van hout ligt voor de hand; vegetatiedaken en tripleglas idem. Er zal door een goede oost-west oriëntatie van de woningen sprake zijn van passieve zonne-energie, terwijl ook rekening gehouden kan worden met een teveel aan instraling (zonwering op strategische plekken), waardoor de woningen koel blijven. Diezelfde oriëntatie zorgt er in combinatie met het geaccidenteerde terrein ook voor dat auto’s zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken worden. Het zwembad van Ooghduyne maakt gebruik van een WKO-installatie die een ruime overcapaciteit heeft voor zowel verwarming als koeling. In de beoogde samenwerking met Ooghduyne wordt onderzocht of de nieuwe recreatiewoningen op dit systeem aangesloten kunnen worden. In het park komen op diverse plekken laadpalen voor elektrische auto’s. Elektrische fietsen kunnen bij de woningen opgeladen worden. Bij de receptie zijn zowel gewone fietsen als e-bikes te huur. Voor zover er sprake is van steigers zullen deze direct mee-ontworpen worden met de woningen. Latere plaatsing van steigers door woningeigenaren zal niet mogelijk zijn.
Bij het ontwerpen van de woningen gaan we te werk volgens de principes van de Trias Energetica: 1. Beperk het energieverbruik door verspilling tegen te gaan; 2. Maak gebruik van energie uit duurzame bronnen; 3. Maak zo efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen om in de resterende energiebehoefte te voorzien.
Kwaliteitsborging Door de juridische opzet van het park (men koopt alleen de woning plus het terras) kan tot in lengte van jaren het beheer en onderhoud van het groen (ook dat van de tuinen bij de woningen) en de wegen gegarandeerd worden. Dit wordt middel een vereniging van eigenaars geregeld, waarbij iedere woningeigenaar een verplichte bijdrage in de vorm van servicekosten betaalt. Hiermee wordt wildgroei in de tuinen met schuttingen, huisjes, niet passende bomen en beplanting e.d. voorkomen. Ook betalen de woningeigenaren een jaarlijkse bijdrage aan een onderhoudsfonds, van waaruit de woningen worden onderhouden. Dit is bewezen de beste manier om de kwaliteit van een recreatiepark ook op de lange termijn te garanderen. Elektriciteit
De nadruk wordt gelegd op een energiezuinige gebouwschil en het minimaliseren van de inzet van (onderhoud behoevende) installaties. Alle woningen worden in de basis uitgevoerd met hoogwaardig isolerende gevels, vloeren en daken. Bovendien wordt zorgvuldig aandacht besteed aan de detaillering en uitvoering van de gebouwschil, waardoor lekverliezen voorkomen worden en warmteverlies door de gebouwschil verder ingeperkt wordt.
Zoals bekend beginnen zowel de elektriciteitslevering als het terug leveren aan het net problemen op te leveren, zowel landelijk als in het bijzonder in Noord-Holland. Dat betekent dat er in goed overleg met de netbeheerders moet worden bekeken welke oplossingen daarvoor noodzakelijk zijn. Zeker als er laadpalen voor elektrische auto’s worden geplaatst zal de stroomvoorziening goed op orde moeten zijn.
Voor ruimteverwarming en bereiding warmtapwater zal worden gekozen voor een warmtepomp, of voor aanlsuiting op het WKO systeem van Ooghduyne, waardoor de woningen geen gasaansluiting meer nodig hebben. Het afgiftesysteem voor de ruimteverwarming vindt plaats via Lage Temperatuur (LT) vloerverwarming. Luchtverversing is gebaseerd op een vraaggestuurd ventilatiesysteem op basis van CO2-detectie in de leefzone. Hierdoor wordt energieverbruik verder beperkt. Opwekking van elektriciteit vindt plaats via fotovoltaïsche (PV) panelen welke grotendeels uit het zicht kunnen worden gemonteerd op de daken.
34
5,3 recreatiewoningen kan kiezen. Daarmee is de recreatiemarkt op dit moment nog een evenwichtige markt te noemen. In 2018 stond de krapte-indicator nog op 6,8, in 2015 op 13 en in 2011 nog op 30. Wanneer deze indicator onder de 5 komt, is sprake van een krappe, door verkopers gedomineerde markt. Van de verkochte aantallen in 2019 is 9% nieuwbouw. Dit was voorgaande jaren tussen de 3 en 6%. Een significante stijging. De dure prijsklasse van 200.000 en hoger stijgt hard. In 2004 was dit nog 17% van alle verkochte woningen. In 2011 23% en in 2019 was dit 29%. Deze stijging gaat ten koste van het midden segment, alles tussen de 100.000 de 200.000. Er worden steeds vaker recreatiewoningen van boven de honderd vierkante meter verkocht. In 2004 was dit nog 12% van alle verkochte woningen, eveneens als in 2011. In 2019 was dit 20%. Percelen waarop de woningen staan worden steeds kleiner. Dit lag altijd rond de 450 m2, dit is gedaald naar 400 m2. Er worden dus grotere woningen gebouwd op kleinere percelen. Met gemiddeld 10 woningen per hectare heeft Noorderduyn een ruime opzet. Veel parken zijn traditioneel opgezet en bieden niet de ruimte per woning die Noorderduyn biedt. Van de beschikbare 12 hectare wordt ongeveer 3,5 hectare tot water vergraven. Na aftrek van wegen, paden en speelvoorzieningen (ca 1,8ha) blijft er zo’n 6,7ha ‘gemeenschappelijk groen’ over.
Dat is, verdeeld over de 120 woningen zo’n 560m2 per woning en daarmee ruim boven het voornoemde gemiddelde.
7 HAALBAARHEID
Recreatiewoningen worden steeds vaker aangewend als beleggingsobject. Er is een redelijk omvangrijke groep particulieren die haar spaargeld graag met een beperkt risico wil beleggen. Empty nesters (leeftijd 55-75) gebruiken bijvoorbeeld de overwaarde van de eerste woning voor de aankoop van een tweede woning als beleggingsobject. Ook zijn er relatief veel MKBers onder de kopers, die middels een te verhuren recreatiewoning hun pensioen willen verbeteren. Een deel van deze groep bezit zelfs meerdere woningen.
7.1 FINANCIËLE HAALBAARHEID
De financiële haalbaarheid is getoetst door een grond- en bouwexploitatie op te zetten. Het gevoerde iteratieve ontwerpproces van ‘rekenen en tekenen’ staat garant voor de haalbaarheid van de planvorming. Uit de laatste rekensessies blijkt dat in de huidige markt een goed concept met een stevige component in de landscaping haalbaar en maakbaar is. 7.1.1
MARKTANALYSE RECREATIEPARKEN NEDERLAND
7.1.2
Recente jaarcijfers laten voor 2018 een record zien in verkoopaantallen (4600). 2019 had iets minder verkoopaantallen (4326) maar ondanks deze daling nog steeds op zeer hoog niveau. 2020 geeft door de coronacrisis geen representatief beeld. Deze licht dalende verkoopaantallen komt door het afnemende aanbod, niet door afnemende vraag. Het beschikbare aanbod daalt snel, waardoor de krapte op de markt groter wordt. De krapte-indicator, die de verhouding tussen transacties en aanbod laat zien, ligt nu op 5,3. Dat wil zeggen dat een consument uit gemiddeld
MARKTANALYSE RECREATIEPARKEN KUSTGEBIED NOORD-HOLLAND
Het aantal verkopen in kustgebied Noord-Holland is met 17% gedaald. Dat heeft alles te maken met het vrijwel opgedroogde aanbod. In het jaar 2019 is de gemiddelde transactieprijs van een recreatiewoning in kustgebied Noord-Holland met 9% gestegen. De verschillen tussen de toeristische regio’s in Nederland zijn groot. Daar waar landelijk gezien de markt als evenwichtig kan worden gekenmerkt, zijn er ook gebie-
35
den waar de krapte inmiddels groot te noemen is. De krapte in het kustgebied van Noord-Holland is het grootst. De krapte-indicator ligt er onder de 2, wat wil zeggen dat er sprake is van een zeer krappe markt met veel vraag en heel weinig aanbod. Het aantal verkopen is hier weliswaar afgenomen, maar het aanbod is nog veel harder gedaald. Er is vraag naar zich onderscheidende en unieke projecten met een duidelijke meerwaarde voor het totaalproduct van de Noordkust. Extra recreatie accommodatie die niks wezenlijks toevoegen brengen die meerwaarde voor het totaalproduct niet. Kwaliteit gaat derhalve boven kwantiteit. 7.1.3
MARKTANALYSE JULIANADORP
De toeristische sector is een van de economische pijlers in de kop van Noord Holland. Aan de kant van de vraagzijde is er marktruimte voor onderscheidende projecten. Naast het op eigen kracht kunnen doorontwikkelen van de sector, wordt bovendien voor de regio een rol gezien in het afwentelen van de toeristische druk op de Metropool Regio Amsterdam naar de omliggende regio’s. Ontwikkeling Noorderduyn kan een positieve invloed hebben op bestaande voorzieningen. Kwalitatief hoogwaardige impulsen kunnen zorgen voor gezondere concurrentie, wat zal resulteren in kwaliteitstoename van recreatievoorzieningen in de regio. Er zal druk komen op de onderkant van de markt om te investeren en innoveren of te saneren. Leegstand wordt niet verwacht vanwege de toename van het aantal toeristen. Aansluiting bij een professionele verhuur- en beheerorganisatie is gewenst om kwaliteit op de lange termijn te bewaken en verpaupering te voorkomen. Uit onderstaande tabel blijkt dat in de regio Noord-Holland Noord 39% van de accommodaties een zorgenkindje is en 11% bij de groep problematisch hoort. Slechts 7% van de accommodaties is een topper. Nieuwkomers zullen bij toetreden tot de markt moeten aansluiten bij de groep “toppers”, om daadwerkelijk wat toe te voegen. Uit; Vitaliteitsonderzoek 2019 regio Alkmaar en West Friesland, ©Bureau voor Ruimte &
Callantsoog en Julianadorp. Hiermee wordt aangegeven dat verblijfsrecreatieve voorzieningen binnen deze destinatie in principe niet concurreren met vergelijkbare voorzieningen in de andere deelregio’s. Het huidige aanbod recreatie in Julianadorp is traditioneel opgezet. Er is meer behoefte aan een totaalconcept wat zich onderscheid van de rest. Noorderduyn zal op deze behoefte inspelen door haar unieke ontwerp. Wanneer de kengetallen en doelgroepenanalyse uit de destinatiemarketing HbA worden afgezet tegen het aanbod van Landal en de andere aanliggende recreatieparken dan lijkt er een zekere mismatch te zijn. De grootste -potentiële- doelgroep bestaat vooral uit senioren en mensen boven de 40, overwegend reizend in kleine gezelschappen. De veelal korte vakanties (lang weekend of midweek) zijn gericht op wandel/fietsen en de kustnatuur/cultuur. Het aanbod van Landal is vooral gericht op gezinnen met jonge kinderen. Met name vanwege de bijbehorende voorzieningen, zoals zwembad en ander vertier. Noorderduyn zal inspelen op de vraag door voldoende aanbod van kleinere eenheden. Vanuit Landal Ooghduyne is aangegeven dat zij een grote behoefte aan moderne en luxe recreatiewoningen waarnemen.
Vrije Tijd, april 2020.
Verplichte verhuur heeft een positief effect op de regio, omdat vakantiegangers een gemiddelde hogere dagbesteding hebben dan permanente bewoners. Dit zorgt voor economische groei in de regio en stimuleert de werkgelegenheid. Verhuurmodellen leveren gemiddeld 1,5 keer meer op dan een tweede woning model. Uit de onderzoeken blijkt dat, gezien het specifieke landschappelijke karakter en het toeristisch-recreatieve product, de Noordkust een afzonderlijke destinatie vormt. Met de Noordkust wordt de strook vanaf de duintop landinwaarts bedoeld, tussen Sint Maartenszee en Huisduinen, grofweg tot aan het Noordhollandskanaal, voornamelijk grootschalig bollengebied met enkele recreatieve kerngebieden St Maartenszee,
Vakantieparken worden steeds luxueuzer. Consumenten zijn bereid hiervoor te betalen. Noorderduyn zal op deze behoefte inspelen door per eenheid een budget voor “luxeniveau” bij te voegen. In dit budget kan bijvoorbeeld een sauna zitten.
36
Er is een explosieve groei van vraag naar groepsaccommodaties. Verblijven tot 24 personen zijn geen uitzondering meer. Noorderduyn zal op deze behoefte inspelen door in het aanbod ook grotere eenheden toe te voegen. De consument wil alleen een meerprijs betalen voor een uniek product dat een bijzondere herinnering creëert. De uniciteit kan zitten in de ligging, het concept of bijzondere voorzieningen. Noorderduyn speelt hier op in daar haar ligging dichtbij de kust. Het unieke landschap is een trekpleister. Daarnaast is Noorderduyn uniek door haar kanoroute, fietsplan en verre van traditionele inrichting van het park.
7.2 ECONOMISCHE SPIN OFF
De economische betekenis van de recreatiewoningen laat zich op basis van de laatst bekende kengetallen, naast de huurprijs, zeer conservatief berekenen op ca. € 3,6 miljoen (incl. BTW) per jaar. Dit zijn de lokale uitgaven van gebruikers van de woningen (horeca, boodschappen, lokale voorzieningen), en van de eigenaren die maximaal 21 dagen per jaar zelf gebruik maken van hun woning. Ook bezoeken aan bezienswaardigheden, fietsenhuur, greenfees en golflessen op de naastgelegen golfbaan kunnen hieronder vallen. Hier bovenop komen nog de lokaal te besteden servicekosten van circa € 2,6 miljoen per jaar, waaronder schoonmaak, wasserij, onderhoud en verhuurkosten. Tenslotte toeristenbelasting van € 180.000. De totale economische betekenis komt zodoende op ongeveer € 6,4 miljoen per jaar. Daarnaast kan de gemeente OZB inkomsten voor de 120 woningen ontvangen.
Gebruikte bronnen: • Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord, december 2017, ZKA Leisure Consultants. • Vitaliteitsonderzoek 2019 regio Alkmaar en West Friesland, ©Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd, april 2020. • De Nederlandse markt voor recreatiewoningen, juni 2019, NVM. • Concept nu en noodzaak ontwikkeling verblijfsrecreatie. • https://www.bungalowparkoverzicht.nl/vakantieparken-graphic/ • https://www.rvk.nl/sterk-verzadigde-markt/ • http://bedrijfspunt.com/bedrijfspuntcom/wpcontent/uploads/2014/11/Rapportrecreatiewoningen.pdf • https://www.persberichten.nl/home/detail/985eac74-151c-4af0-aec4-f99401cdd72a
• •
7.2.1
ECONOMISCHE BETEKENIS VAKANTIEPARK NOORDERDUYN
Noorderduyn wordt een vakantiepark waarvan de recreatiewoningen volledig aan particulieren verkocht worden. Uitgangspunt is toeristische verhuur en beperkt eigen gebruik in de verhouding 70%-30%. Hoewel de economische betekenis van een recreatiepark het grootst is als alle woningen voor 100% verhuurd worden, is dit model in de praktijk moeilijk haalbaar. Vandaar dat er in dit plan van een goed realiseerbaar scenario wordt uitgegaan. Het mag duidelijk zijn dat als een wonin-
Handleiding verbeterde borging bedrijfsmatige exploitatie in de verblijfsrecreatie van ZYPP advocaten, januari 2020. De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2019 NVM uitgave juli 2020.
37
geigenaar de woning ook in het hoogseizoen voor verhuur ter beschikking stelt, de huuropbrengsten hoger zullen uitvallen dan als de eigenaar zelf gebruik maakt van de woning in die periode. De exploitant zal dit aan de eigenaar duidelijk maken aan de hand van het verwachte rendement.
korte verblijven. In het plan Ooghduyne wordt hierop ingespeeld door een grotere diversiteit aan woningen in het aanbod op te nemen. Vierpersoons verblijven zijn gemiddeld het meest gevraagd; ook met twee personen wordt vaak een vierpersoons woning geboekt. Alle units zijn hiervoor geschikt of geschikt te maken. Speciale woningen winnen sterk aan populariteit. Seniorenwoningen, vierpersoons, met twee slaapkamers en twee badkamers, zodat men met twee stellen voldoende privacy heeft. ‘Dog’villa’s, speciaal voor hondeneigenaren, met een speciale plek voor de hond(en) en een (buiten) hondendouche voor na strandwandelingen. Ook wellness is veelgevraagd. Dat houdt onder meer een sauna en een whirlpool in. Een deel van de woningen is ruim genoeg voor 6 personen. Er zijn naast groepsaccommodaties geschikt voor 12-22 personen verschillende woningtypen ontwikkeld die inspelen op de trends in recreatiewoningen, zoals hogere kwaliteit (hoger segment); duurzaamheid en landschappelijke kwaliteit.
Het is de bedoeling dat de exploitatie en de verhuur in handen wordt gegeven van Landal Ooghduyne, het naastgelegen park. Dit park heeft faciliteiten die al zijn berekend op uitbreiding van het aantal woningen in exploitatie.
7.2.3
Er zijn twee soorten doelgroepen te onderscheiden: de koper(s) van de recreatiewoningen en de huurders. De kopers van recreatiewoningen zijn veelal particulieren die een bedrag te beleggen hebben en zeker in deze tijd geen negatieve rente willen betalen. Ook veel MKB’ers en zelfstandig ondernemers zoeken mogelijkheden om hun pensioen veilig te stellen. Kortom: kapitaal op zoek naar rendement. Deze groep is momenteel groot. Er is veel gespaard de afgelopen jaren. Ook vinden veel van deze kopers het leuk om hun woning af en toe zelf te gebruiken of aan familie/vrienden uit te lenen. Maar minimaal 75% van de tijd moet de woning beschikbaar zijn voor verhuur.
Particulieren worden eigenaar van een recreatiewoning met een relatief klein stuk grond (alleen de voetprint en een ruim terras) en laten vervolgens de exploitant de verhuur en het beheer verzorgen. De kopers gaan de verplichting aan om de woning minimaal 70% van het jaar voor verhuur ter beschikking te stellen. Hiermee neemt de economische betekenis van dit nieuwe plan belangrijk toe. De rest van het plangebied (het overgrote deel; wegen, water en gemeenschappelijk groen) wordt gedeeld eigendom; hiervoor wordt een Vereniging van Eigenaars in het leven geroepen. Hierdoor kan de kwaliteit van het gehele plan tot in lengte van jaren op een hoog peil gehouden worden. Daar hebben zowel de eigenaren en de gemeente als de exploitant baat bij. Het doel is dus om een hoog verhuurpercentage te behalen. 6.2.2
WELKE KOPERS ZIJN TE VERWACHTEN
Vanwege de lage rentestand is beleggen in een recreatiewoning sterk opgekomen. Daar zijn nu prima rendementen haalbaar, mits de woning het grootste deel van het jaar voor verhuur beschikbaar is. Inwoners van stedelijke gebieden maken het grootste deel van de kopers uit: gemiddeld 65%. Ooghduyne zal gericht zijn op de beleggende particulier, die in een aantal gevallen ook zelf van zijn woning gebruik zal willen maken. Dit zijn vaak MKB’ers die op deze wijze een deel van hun pensioengeld laten renderen. Ook is te verwachten dat er zich particulieren uit Duitsland zullen aandienen. In het algemeen kopers die over liquide middelen beschikken. Verkoop aan belegger of aan particulieren? Een rondgang langs een aantal institutionele beleggers leerde dat deze geen interesse hebben om in recreatiewoningen te beleggen. Deze hebben vanuit het verleden kennelijk een slechte klank. Landal GreenParks heeft wel contacten met enkele beleggers/investeerders die
SOORT WONINGEN
De omvang en de diversiteit van reisgezelschappen groeien. De voorkeuren van consumenten veranderen. Men hecht meer waarde aan luxe. Ook is een trend waarneembaar (met name in de kop van Noord-Holland) naar meer tweepersoons
38
gespecialiseerd zijn in recreatiewoningen. Deze kiezen echter veelal voor een vorm van ‘shared ownership’, dus voor uitgifte van certificaten. Er zal nader onderzocht worden of er interesse is in Noorderduyn.
7.2.4
WAAR KOMEN DE GASTEN VANDAAN?
In 2018 zijn er 17,7 miljoen binnenlandse vakanties ondernomen (Nederlanders in Nederland). 13,5 miljoen hiervan waren korte vakanties (2 – 7 dagen). 5 miljoen vakanties betrof een vakantiewoning. In Noord-Holland werden 1,8 miljoen binnenlandse vakanties geboekt. Voor de gemiddelde recreatiewoning komen de gasten voor ca.65 % uit eigen land en voor de overige 35 % uit het buitenland (voor Julianadorp geldt: voornamelijk Duitsland). Dit geldt niet voor groepsaccommodaties; hier komen vrijwel uitsluitend Nederlandse gasten. Ter vergelijking: er werden in 2018 22,2 miljoen buitenlandse vakanties ondernomen.
Voor de kwaliteitsborging maakt het in principe het niet uit of de woningen individueel worden verkocht of en bloc aan een belegger, zolang er in de koopcontracten maar goed geregeld is (kettingbeding) dat de exploitatie, de verhuur en het onderhoud voor een lange periode (10 jaar in aanvang) in handen blijven van een professionele partij. Ook de eigenaren (of de belegger) zullen inzien dat dit de toekomstwaarde van hun bezit veilig stelt. Zeker als de exploitatie naar tevredenheid verloopt zullen huiseigenaren bij de exploitant willen blijven.
Bronnen • NVM: De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2018 • ZKA Leisure Consultants: Eindrapport economische impact verhuurverplichting • Holland boven Amsterdam Marketingplan okt. 2017 • ZKA in opdracht van NHN: Regionale visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord 2017 • CBS Statline 2019 • NBTC.NIPO Research HetContinuVakantieOnderzoek
Zoals bekend zal Noorderduyn in principe in verhuur en exploitatie worden gegeven aan Landal Ooghduijne. Besprekingen hierover zijn gaande. Hier zijn al vele ruim bemeten faciliteiten aanwezig (want al voorbereid op uitbreidingen van het park). Zwembad, horeca, springkussens en speeltuintjes zijn ruim voorhanden. In het nieuwe plan is nabij het zwembad en de horeca een speelplek/multi sportveldje voor jongeren voorzien, dat een welkome aanvulling vormt op de bestaande faciliteiten. De golfbaan met clubhuis en tweede restaurant zijn ook goed gesitueerd.
39
den bestempeld. Strand en duinvertier met een eigen rustig tuintje in het park gaan daarbij hand in hand. Ofwel, het is goed zoals het is.
A.2 REGIONALE VISIE VERBLIJFSRECREATIE NOORD HOLLAND NOORD
Voornoemde Identity, vooral een bevestiging van het bestaande ofwel het ‘DNA’ van Julianadorp aan Zee, lijkt op het eerste gezicht haaks te staan op de onderzoeken die Ontwikkelbedrijf NHN (als uitwerking van het provinciale programma en regionaal stimuleringsprogramma ‘De Kop Werkt!’) recenter liet uitvoeren. In de Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord /Holland boven Amsterdam (dec 2017) komt duidelijk naar voren dat ontwikkelingen in de verblijfsrecreatie zich vooral moet richten op vernieuwing, vers bloed. Niet meer van hetzelfde maar unieke concepten die iets toevoegen aan het huidige aanbod, gericht op een kwaliteitsverbetering. Die nieuwe ontwikkelingen moeten zodoende het bestaande aanbod meetrekken in een verbetering van het totale toeristisch recreatieve product, waarbij sanering of vernieuwing aan de onderkant van de markt kan meeliften. Julianadorp valt in deze studie binnen de markgerichte deelregio Noordkust, vanaf de duintop landinwaarts, van Sint Maartenszee tot Huisduinen. Deze deelregio’s vormen het inhoudelijke kader voor de onderbouwing van initiatieven en doorontwikkeling van de regio. Voor de Noordkust, gezellige kustregio voor families, is de ontwikkeling gericht op het doorbreken van het monotone aanbod naar ‘slapen en spelen in nieuwe kustnatuur’ door nieuwe verblijfsinitiatieven te integreren met die nieuwe kustnatuur.
Het initiatiefplan sluit daar naadloos op aan.
BIJLAGE A: MARKTONDERZOEKEN, -TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
A.3 DESTINATIEMARKETING HOLLAND BOVEN AMSTERDAM
Vanuit het ontwikkelbedrijf NHN en het stimuleringsprogramma ‘De Kop werkt!’ is een aanvullend marketingonderzoek verricht naar de (verblijfs)recreatie en toerisme in Noord Holland Noord. Daaruit is het actieprogramma Holland boven Amsterdam (HbA) ontstaan. Aansluitend op de eerder geformuleerde regioprofielen is in het marketingplan HbA (jaarplan 2018-2021) de koers voor promotie en ontwikkeling uitgezet. Belangrijk onderdeel in de stukken is de positionering van het gebied (weten wat je hebt) en de vertaling daarvan naar verbindende themalijnen (waarmee voorzieningen worden gekoppeld aan elkaar maar ook aan de onderscheiden doelgroepen). Daarnaast zijn de leefstijlen en kengetallen van de diverse doelgroepen van toeristen/recreanten van belang, zij zijn tenslotte de klant waar het om draait. Deze input wordt meegenomen in het finetunen van het programma en na te streven product.
A.1 IDENTITY MATCHING
Via Identity Matching van de kustplaatsen is door de provincie Noord Holland de studie ‘Keuze aan de kust’ (2011) gedaan. Hierin zijn ‘identiteitsprofielen’ van de kustplaatsen opgesteld met de methode Identity Matching. Dit biedt: • handvatten om het onderscheidend vermogen te vergroten • uitgangspunten voor ruimtelijke en economische ontwikkelingen. Voor Julianadorp aan Zee is dat vooral gericht op het behoud van ‘het opgeruimde bollenlandschap’ en een zekere voorspelbaarheid, gericht op gezinnen en grootouders. Doorgaan met hetzelfde, stap voor stap, geen hemelbestormende hypes en geen grootschalige nieuwe concepten. De vertrouwdheid met wat er is; rust en huiselijkheid, wordt door de bestaande ‘dorpers’ en huisjesbewoners als te behou-
40
Voor NHN zijn de leefstijlen ‘uitbundig geel’, ‘gezellig lime’, ‘rustig groen’ en ‘ingetogen aqua’ zowel voor de inwoners als bezoekers de groepen waar de meeste groeipotentie zit. Deze groepen laten zich vooral typeren door termen als ‘harmonie en zekerheid, van ongecompliceerd genieten en gezelligheid tot aandacht voor streek en natuur, authenticiteit, vertrouwd en herkenbaar’. Met totaal 79% vormen zij de 4 grootste groepen dagrecreanten. De activiteiten variëren van actief bezig zijn tot ontspannen tot rust komen waarbij het gezelschap en de mensen centraal staan. Minder in trek zijn de rode en blauwe leefstijlen: activiteiten en beleving centraal, prestatiegericht, stijlvol en chic, creatief en inspirerend innovatief. Voor Julianadorp betekent dit uitgaan van de bestaande landschappelijke kwaliteiten; strand, duin en bollen, rust en ruimte én gebruik maken van het cultuurlijk achterland (Schagen, Omringdijk, Den Helder). Hiermee wordt weer terug gegrepen naar de Identity Matching of het DNA.
Het gemiddelde reisgezelschap bestaat uit: • 55% 2 personen (NL 42%) • 14% 3 personen (NL 10%) • 12% 4 personen (NL 18%) Logiesvormen die het meest worden gebruikt: • 38% hotel • 24% vakantiewoning • 18% particuliere woning/B&B • 15% kamperen
CONCLUSIE
Uit de verschillende voorgaande onderzoeken, die uit een breed opzet programma in de regio zijn opgezet, blijkt draagvlak en voldoende ‘nut en noodzaak’ voor vernieuwing en aanvulling op het bestaande aanbod. Het initiatiefplan dient zich dan wel te onderscheiden van andere plannen en de bestaande parken. Bij de uitwerking zal vooral worden uitgegaan van beleving en wensen van de bezoeker, en niet zo zeer van de eigenaar (particulier/belegger/ investeerder) van de recreatiewoning. De ontwikkeling is gericht op een integrale planvorming van rood en groen, immers de verblijfsconsument beleeft een samengesteld product; de totaalbeleving bepaalt de verblijfskwaliteit. Daarbij zijn ook omliggende voorzieningen van belang (strand en duin, routenetwerken, cultuur, natuur etc).
Uit de kengetallen van deze doelgroepen van HbA blijkt • 58% 2+ persoonshuishoudens te zijn (35+) • 16 % gezinnen met kinderen (6-12 jaar) • 11% gezinnen met kinderen (0-5 jaar) In de leeftijdsopbouw is 61% ouder dan 40, dat ligt ruim boven het landelijke gemiddelde (49%) • 20% 65-74jaar • 21% 50-64 jaar • 20% 40-49 jaar • 10% 25-40 jaar • 4% 19-24 jaar
Het te creëren product gaat dus verder dan een verzameling huisjes met tuintje vlak bij het strand met een verwacht investering- en verhuurrendement. Het planinitiatief richt zich gezien de potentiële doelgroepen uit het HbA-onderzoek met name op kleine, overwegend seniore gezelschappen die een hogere mate van luxe en service verwachten, naast de op gezinnen en groepen georiënteerde doelgroep van Landal, en dan specifiek in het hogere luxe segment.
De gemiddelde verblijfsduur is overwegend kort, iets boven landelijk gemiddelde (54% kort) • 61% kort (2-4 dagen) • 30% middellang (5-8 dagen) • 9% lang (9+ dagen) De belangrijkste vakantietypen liggen ook ruim boven het landelijke gemiddelde: • 17% stedenvakantie (NL 7%) • 17% strandvakantie (NL 7%) • 11% natuurgericht (NL 13%) • 13% familiebezoek (NL 7%) • 10% wandel en fietsen (NL 7%)
41
Keizerskroon, ruim 20/ha
Yperhof, bijna 30/ha
BIJLAGE B ANALYSE PROGRAMMA EN TYPOLOGIE
kale functie (golfbaan, zwembad, bowlingbaan etc). Deze zijn buiten de analyse van dichtheden en oppervlakten gehouden. De dichtheden lopen uiteen: De Zandloper 295 units 27,3 ha 11 per hectare Yperhof 67 units 2,4 ha 29 per hectare Keizerskroon 332 units 16,2 ha 20,5 per hectare Landal 352 units 20,3ha 17 per hectare (excl ca 100 strandhuisjes) en exclusief zwembad en golfbaan) Strandslag 343 units 18,1 ha 19 per hectare (excl hotelappartementen) Strandslag 72 units hotelappartementen in 2-4 en 4-6 persoons.
Het lokale aanbod in verblijfsrecreatie is divers. De vakantieparken met recreatiewoningen in de directe omgeving zijn nader geanalyseerd zodat een passend programma en doelgroep voor de nieuwe ontwikkeling op de gronden van Langelaan kan worden gekozen. Zo wordt voorkomen ‘meer van hetzelfde’ te maken en goed aan te sluiten bij de potenties in de markt.
B.1 ANALYSE LOKAAL AANBOD
Op basis van deze dichtheden mag geconcludeerd worden dat het voorgestane totaalconcept met een hoge belevingswaarde (in lage bebouwingsdichtheid (ca 10/ ha) en een hoge mate van landschappelijkheid) zeker op deze lokale schaal een welkome aanvulling op het toeristisch recreatieve product van Julianadorp is.
DICHTHEDEN
Voor de verfijning van het programma zijn de bestaande aanliggende parken geanalyseerd. Alle omliggende parken zijn traditioneel van opzet; huisje met tuin, een eigen erf. In de grotere parken is er ruimte voor een groene dooradering of waterpartijen maar van een geïntegreerde landscaping of totaalconcept is geen sprake. Enkele parken huisvesten recreatieve voorzieningen met een regionale of bovenlo-
42
De Zandloper, ca 11/ha
Landschappelijke inpassing?
VOORZIENINGEN
zijn inmiddels gedateerd, verouderde bungalows. Pleksgewijs wordt op het park vernieuwd door sloop en nieuwbouw (particulier initiatief) waardoor iets meer diversiteit ontstaat.
Zowel de bowlingbaan bij Strandslag als het zwemparadijs/spa en de golfbaan bij Landalpark Ooghduyne kunnen worden gezien als een regionale voorzieningen waar op kan worden aangesloten. Daarnaast voorziet het dorp in de nodige horeca/restaurants en winkelvoorzieningen (supermarkt). Voor cultureel aanbod kan worden uitgeweken naar Den Helder (marinecomplex en fort) als ook naar Schagen. Grootste trekkers blijven uiteraard duin en strand en in het seizoen de uitgestrekte bollenvelden.
Andere uitschieter, maar dan in negatieve zin, is de Yperhof, een van de meest recente toevoegingen. Hier is een kleine kavel te midden van de bollenvelden helemaal volgebouwd met recreatiewoningen op eigen kavels. Van enige landschappelijke inpassing is geen sprake, zelfs de gebruikelijke groensingel rond de parken ontbreekt.
Het routenetwerk (fiets/wandel/kano) is op orde maar zou versterkt kunnen worden in een fijnmaziger netwerk rondom de parken. Openstelling van de parken is in de huidige situatie een beperking die een fijnmazig netwerk in de weg staat. Ook de dooradering van bollengronden en golfbaan is geen eenvoudige inpassing maar wel een nadrukkelijke wens van de gemeente.
Ook het Landalpark blinkt niet uit in landschappelijke inpassing, de overgang naar het bollengebied is abrupt en weinig subtiel. De schouwstrook, ooit als buffer tussen de tuinen en de bollengrond, is verkocht aan de aanliggende woningen. Aan de zijde van de golfbaan is de overgang subtieler, te danken aan opgaand groen in de flanken en rough van de golfbaan.
LANDSCHAPPELIJKHEID, OMGEVINGSKWALITEIT
De Zandloper, het oudste park uit de jaren 70, springt er qua landschappelijkheid bovenuit. In het park is veel ruimte voor groene speelweiden en afschermend groen (duinroos) tussen de woningen. Iedere woning heeft een eigen tuin. De woningen
TYPOLOGIE
Het Landalpark is nader bekeken aangezien de gronden van Langelaan daar direct op aansluiten. In een nadere uitwerking (zowel fysiek/ruimtelijk als programmatisch
43
Streefbeeld B.2 AANBOD VERSUS MARKTONDERZOEK HBA
en bedrijfsmatig) lijkt een samenwerking/afstemming met Landal voor de hand te liggen, afstemming in typologie en programma is dan ook logisch. Opmerkelijk is dat van de 352 eenheden (allen in particulier bezit) ongeveer de helft in verhuur zijn bij Landal. De overige woningen (46%) zijn voor eigen gebruik als tweede woning (of worden permanent bewoond) of worden particulier verhuurd. Van de 170 verhuurde woningen is het overgrote deel gericht op families en gezinnen. Recent zijn er groepsverblijven op het park bijgebouwd.
Wanneer de kengetallen en doelgroepenanalyse uit de destinatiemarketing HbA worden afgezet tegen het aanbod van Landal en de andere aanliggende recreatieparken dan lijkt er een zekere mismatch te zijn. De grootste -potentiële- doelgroep bestaat volgens die onderzoeken vooral uit senioren en mensen boven de 40, overwegend reizend in kleine gezelschappen. De veelal korte vakanties (lang weekend of midweek) zijn gericht op wandel/fietsen en de kustnatuur/cultuur. Het Landal aanbod is vooral gericht op gezinnen met kinderen en de bijbehorende voorzieningen (zwembad etc). De recent bijgebouwde groepsverblijven vullen de niche aan die kant van de doelgroepen aan. In dit specifieke marktsegment van grote gezelschappen is er lokaal voldoende aanbod en lijkt er beperkt ruimte voor groei.
• 7% is 2 persoons (appartementen) • 53% is 4 persoons • 36% is 6 persoons • 11% is 8 persoons • 13% is groepsverblijf (10/12/16/22 persoons)
Met de overige parken, die een vergelijkbaar aanbod hebben, lijkt de ontwikkelpotentie voor Noorderduyn dan ook vooral te liggen bij kleinere eenheden met een hoger luxeniveau. Ook hier geldt ‘niet meer van hetzelfde’ maar is het van belang een onderscheidend profiel zoeken.
Van het aanbod is 31% (50 eenheden) in appartement vorm (2 en 4 persoons). Slechts 2% van de woningen (3 6-persoons huisjes) krijgt het predicaat rolstoelvriendelijk, MIVA woningen. Ook de toegankelijkheid voor honden is beperkt tot een klein aantal woningen.
44
NOORDERDUYN ©032021 ALLE RECHTEN VOORBEHOUDEN AAN
Contactpersoon: Bob Nikkessen 0654 653665 nikpro@planet.nl La Forêt BV Bruil Beleggingsmaatschappij Ede BV (Nikkessen Projecten BV) Keesomstraat 9 Koggewagen 102 6717 AH Ede 1261 KD Blaricum
Stef veldhuizen Stedenbouwkundige Spadinalaan 176 1031KB Amsterdam
45
NOORDERDUYN
©032021 ALLE RECHTEN VOORBEHOUDEN AAN