BIJLAGE 12 - Noorderduyn principeverzoek 08.03.2022.pdf
Tekst van het document
straat k
k
k
k 9
2A k k
straat
straat
k k
k
k k k
G e n tia a n af
k straat
k
af vb
af
k
af k
k
k k
k k
af
af
af af vb 4
af
af
af
vb 6 8
8A k
9A
vb k
k k k
k
k
k 10
k
vb
gas
k
11A k
11
k
NOORDERDUYN wl
vb
11B
k
k
vb
k
k
k
vb
straat
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
k
Van Fo
re e stw
k
eg
vri
k
k
vb
k
k
k
k
k
vb
k
k
k
11C
k
vri
k
k
vb
k
2L
wl
k
k
k
vb
4A
4
k
vb
k
4 A /B
vb
k
4B
vb
k
4C
k
vb
vb
k
6
vb
bk
k
6A
vb
k
6B
vb
wl
k
vb
vb
vri
k
k
Van F
k
o re e stw
eg
317
316
k
315
k
8
k
k
bk
k
251
313
250
252
314
k
253
249
309
310
1 0 A /A
311
246
10
247
312
245
248
12
244
295
294
bk
177
293
178
176 179
175
174 171
7
290 291
173 292
6 182
183
181 184
185
172
180 8 186
bk
170
k
276
k
275 187
274 165 k
192 191 9
193 190 189
188 164
166
194
273C
wl
163 273B
273A 10
197 167 196
11
198 200 195
199 12 201
162
168 270
k
273
271 272
208 207
209
206
17 16 203
205
202 161
204
169 15
bk
263
260
262
bk
261 18
k 16A
14 145
138
137
139 144
143 140 142
141
19 210
211 212
135
136
146 134
147
149 148 24
bk k
20 218
bk
217
bk
153 131
132
152
22 133 151 150
21
25 219 220
154 129 155
128 130
156
157
127
k
bk
160
124
125 159
123
126 158
58
59
60 k
106 57
105 43
42
bk 44 104
45
107 61
103
102 108 100 101
109
k 50
110 46
49
62 114
63
96
64 113 70
bk 97
99
98 bk
112
52
51 48
89 47
111
wl
115 95
bk
71 116 88
87
88 117
90
118
62 61
63 94
64
87
119
122
72
121 k
86
89 93
k
k
120
91
bk
86
bk
36
37
35
k 92
38
k
90
k 65
66 92 69
67
97 68
85
91 22
23
21
74
70
73
93
bk
71
84
72
94 95
17 19 96
18
83
20
bk
75
76 82
77
80 78
79
81
k
k
k
k
PRINCIPEVERZOEK 15/09/2021 Gronden Langelaan - Van Foreestweg 10 0
50
75
100 m
447
aangepaste versie 08032022
k
O oghd
u yn e
347
348
r
r
346 r r
349
345
bk
344
350
r
343
r
©032021 ALLE RECHTEN VOORBEHOUDEN AAN
Noorderduyn is een initiatief van de combinatie La Forêt BV (werkmaatschappij van Nikkessen Projecten BV te Blaricum) / Bruil Beleggingsmaatschappij Ede BV. Deze combinatie heeft een overeenkomst gesloten met W.Th.Langelaan en zonen BV, gevestigd aan de Van Foreestweg 13a Julianadorp.
Referentiebeeld Noorderduyn
NOORDERDUYN 2
INHOUD In het kort Inleiding 1 1.1 Leeswijzer 1.2 Ruimtelijke en cultuurhistorische context
4 5 7 8
Planproces 2 2.1 Status plan Noorderduyn 2.2 Regionale afstemming
16
3 Nut en noodzaak 3.1 Vraag 3.1.1 Aanbod 3.2 Mogelijkheden in bestaande voorzieningen 3.2.1 Ladder duurzame verstedelijking 3.3 Regionale afstemming
17
4 Beleidskader en regionale input 4.1 Lange termijn, Omgevingsvisie Julianadorp 4.2 Omgevingsvisie NH2050 4.3 Omgevingsverordening NH2020 4.4 Kustpact
21
5 Inpassing 5.1 Lokale afstemming 5.2 Proefverkaveling Noorderduyn 5.2.1 Landscaping 5.2.2 Typologie/Programma 5.2.3 Architectuur 5.2.4 Natuurinclusiviteit/Ecologie 5.2.5 Watersysteem 5.2.6 Mobiliteitsgevolgen plan Noorderduyn 5.2.7 Ontsluiting 5.3 Van Foreestweg
23
6
33
Duurzaamheid
3
7 Haalbaarheid 7.1 Financiële haalbaarheid 7.2 Economische spin off 7.3 De financiële benadering
35
Bijlage A: Marktonderzoeken, -trends en ontwikkelingen A.1 Identity Matching A.2 Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord Holland Noord A.3 Destinatiemarketing Holland boven Amsterdam Conclusie
40
Bijlage B Analyse Programma en typologie B.1 Analyse lokaal aanbod B.2 Aanbod versus marktonderzoek HbA
42
• • • • •
•
Lokatie
•
IN HET KORT
•
Dit is het principeverzoek voor de ontwikkeling van 120 nieuwe recreatiewoningen in een lage dichtheid op de gronden van Langelaan, aan de Van Foreestweg te Julianadorp, tussen de recreatieparken Strandslag Juliana en Keizerskroon. De woningen zijn bestemd voor de verkoop en vervolgens verplichte verhuur. Alle woningen zullen volgens de nieuwste regels voor duurzaamheid gebouwd worden, dus de nieuwe BENG normen zijn van toepassing. Uiteraard wordt het park gasloos. • • • •
bij ook de kanoroute vanuit Den Helder wordt meegenomen. Er wordt geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen die een doorgaande kanoroute naar de Callantsogervaart mogelijk kan maken. In het plan komt een deel van de ‘Atlantik wall’ terug, de tankval die in de jaren ’50 werd gedempt. De ontwikkeling heeft de voorlopige werktitel ‘Noorderduyn’ gekregen. Het plan wordt op basis van een landschapsontwerp op natuurinclusieve wijze integraal ontwikkeld. Het plangebied ligt erg gunstig ten opzichte van recreatiepark Landal Ooghduyne. De ontsluiting kan plaatsvinden vanuit dit park, direct tegenover de receptie, het zwembad en de golfbaan van Ooghduyne. Marktanalyse wijst uit dat de recreatiewoningen voornamelijk zullen worden verkocht aan particulieren en MKB’ers, mensen met enig vermogen die op zoek zijn naar rendement. Voor deze woningen is een netto rendement mogelijk vanaf 5,5 % en het vormt daarmee een aantrekkelijke belegging. Eventuele mogelijkheden verkoop hele park aan een belegger wordt nog nader onderzocht. De kopers worden contractueel verplicht om de woning minimaal 70% van de tijd voor verhuur beschikbaar te stellen. De verhuur en exploitatie komen in handen van een professionele partij. Landal Ooghduyne ziet het plan als een welkome aanvulling op hun aanbod en gesprekken over samenwerking zijn gaande.
De grond in het park, behalve die van de woningen zelf plus een terras, wordt in gemeenschappelijk eigendom uitgegeven. Hiermee wordt de kwaliteitsborging langdurig gegarandeerd, in combinatie met kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen (nader uit te werken).
In het algemeen zijn de volgende doelgroepen onder de huurders te onderscheiden: • Gezinnen met kinderen: voorjaars-, zomer- en herfstvakanties. Zwembad, strand en ontmoetingsplekken met andere jongeren zijn belangrijk. • Gezinnen met kleine kinderen: buiten de vakanties, door de week. • Senioren: door de week. Willen fietstochten maken, wandelen. • Gezinnen met huisdier (meestal een hond): willen huisdiervriendelijke woning; wandelen. • Stellen: weekenden, ook wel door de week. Willen luxe (wellness, sunshower) • Golfers: in mindere mate, maar wel groeiende groep.
De locatie van 12 ha valt geheel binnen de gebiedsvisie Duinzoom Den Helder 2015, met als omschrijving ‘landschappelijke accommodaties in combinatie met natuur en landschap’. Het rechthoekige terrein ligt tussen het park Strandslag Juliana, de Keizerskroon en Landal Ooghduyne en vormt daarmee een logisch sluitstuk op dit recreatiegebied. De opzet van het plan is dusdanig dat er goede verbindingen tussen dorp en kust kunnen worden gemaakt. Wandel- en fietsroutes worden versterkt. Het wordt een onderscheidend plan, met veel water, in totaal ca. 3,4 ha, waar-
Aan de gemeente Den Helder wordt gevraagd om in te stemmen met dit principeverzoek waarna de planologische procedure kan worden gestart.
4
straat
k
G e n tia 7
k
an
k
18
k
k
15
12
k straat k
k
k
k 9
2A k k
straat
straat
k k
k
k k k G e n tia a n
af
k straat
k
af vb
af
k
af k
k
k k
k k
af
af
af af vb 4
af
af
af
vb 6 8
8A k
9A
vb k
k k k
k
k
k 10
k
vb
gas
k
11A k
11
k wl
vb
11B
k
k vb
k
k k
vb straat
k
k
k
k k
k k
k
k k k Van Fo
re e stw
k
eg
vri k k
vb
k
k
k
k
k
vb
k k k 11C
k vri
k k
vb
k
2L wl k
k
k
vb
4A 4 k
vb
k
4 A /B
k
vb 4B
vb k
k
4C
vb vb
13
k
6
vb
bk k 6A
vb k
6B vb
wl
k
vb
vb
vri
k
k
Van F
k o re e stw
eg
317
316
k
315
k 8
k
k bk
k k 251
313
250 k
252
314
k k
253
vb
k
k
249 k
k
k
k
k
vb
k
309
k vb
310
vb 1 0 A /A
k k
311
k k
246 k
k 10
247 312
245
k
vb
vb vb
248
12
244
k k
af
bk
wl
w
295
294 k k vb
bk
177 293
178 vb 16
vb
176 179
175
vb
174
vb
171
7
290 291
5
173 292
6 182
183
181 184 4 185
172
180 18
8 186
bk
170
k
276
k
275 187
274 165 k 3
192
2 191 9
193 190 189
188 164
166
194
1
273C
wl
163 273B
af
273A 10
197 167 196
11
198
bk 200 195
199
wl
12
wl 13
201
26
27
ov
162
168 270
k 42
41
273
271 272
208 207
209
206
17 16 203
205
202 161
204
31 169 15
29 30 bk
43
28
263
260
262
44
bk
261 18
k 16A
14 145
138
137
139 144
143
32
on
140 142
De Ke
ize rskro
141
33 45
19 210
211 212
46
135
136
146 134
147
149 148 24
35 bk
47
34 k
20 218
bk
217
bk 48
153 131
132
152
22 133 151 150 36
21
25 219 220 50
49
154
155
D e K e ize rskro o n
129
128 130
156
157
37
127
38
k
39 bk
51
40
160
124
125 159
123
126 158
af
52
58 55
65 59
53
60 k
66
106 57 54 105 43
42
bk 44 104
67
45
107 61
103 56
102 108 100 101
68 109
k 50
110 46
49
62 114
63
96
64 113 70
bk 97
69 99
98 bk
77
112
52 81
51 48
89 47
1 INLEIDING
111 76 78
wl
115 95
bk 82
71 116 88
87
88 73
117
75
90
118
62 61
81A
63 94
64
87
119
79
83 122
72
121 k
86
89 93
k
k
74
120
91 85
bk 80 86 bk bk 84 36
37
35
k 92
38
k
De Ke
90
k
ize rskro
on
65
gas ov
66 92 69
wl
67
wl
97 68
98
85
101 91 22
23
21
100A
74 102 70
73
93
bk 105 71
262
84
72
94 95 108
Noorderduyn wordt ontwikkeld met een lage dichtheid; 10 recreatiewoningen per hectare, 120 in totaal. Omliggende parken kennen veelal een veel hogere dichtheid. Voor Noorderduyn is bewust gekozen voor kwaliteit in plaats van kwantiteit. Zowel de kopers van recreatiewoningen als de uiteindelijke gebruikers, de recreanten/ toeristen, stellen in toenemende mate hogere eisen aan omgeving en comfort. Noorderduyn speelt hierop in en wordt aan de bovenkant van de markt gepositioneerd. De typologie van de woningen (grootte en kwaliteitslabels) is verder verfijnd en afgestemd met het aanliggende Landalpark Ooghduyne. Gebruikmakend van de uitgebreide data-analyse van Landal is een afgewogen serie woningtypen samengesteld. ‘Meer van hetzelfde’ dient voorkomen te worden; een kwalitatief hoogstaand park kan ook positieve invloed hebben op ‘zorgenkindjes’. Die zullen namelijk moeten verbeteren om blijvend te kunnen concurreren.
17 19 96
18
83
20
99
bk 100 103 75
76 82
106 104
77
80 78
79
81 107
k
k
r
r
k
k
0
50
75
100 m
447
k
O oghd
u yn e
347
348
r
r
346
r r
349
345 k
bk
350
351
344
352
r
343
r
342
500
341
r
O oghd
u yn e
k
r r
Een van de uitgangspunten is het kunnen behalen van goede verhuurrendementen om de recreatiewoningen goed te kunnen verkopen. Niet als tweede woning, maar als veilige en duurzame belegging. De woningen worden compleet verhuurklaar op-
k
O oghd
420 u yn e
k
r 242 gas
bk 241
k 240
gas 239
238
r
340
237
236
339 r
235 r
234
233
k
243
252
r 253
k
264 bk
k
k
251
244
265
k
O oghduyne 232
O oghd
u yn e
k
231
254
338
gas k
335
ghd
u yn
e
230
Oo
k
k 263
266
250 245
337
u yn
e
220
Oo
ghd
229
336
k 221
k 255
5
222 267
262
228 k
k 249 k 246 k
256
219
O
223
oghduy ne
227
218
k 268
261
k
k
k
O oghduyne
257 248
208 217
k
247 k
224
269
226
260
k 209
216
258
k
k
k
bk
bk
210 k k
O
k
oghduy
ne
270
259
wl
207
225 k
131
In het plan worden grote waterpartijen gegraven, ca. 3,4 ha, de vorm van de Atlantik wall, die tot de vijftiger jaren over het terrein liep wordt daarbij geïntegreerd. Met de vrijkomende grond wordt een licht geaccidenteerd duinlandschap aangelegd. Hier worden de recreatiewoningen als het ware in ‘gestrooid’. Stedenbouwkundig wel in één duidelijke oriëntatie, voor een rustig en helder beeld. Het reliëf zorgt als vanzelf voor beschutting, privacy en de mogelijkheid om geparkeerde auto’s grotendeels aan het zicht te onttrekken.
geleverd, inclusief inventaris. Qua exploitatie is het de bedoeling deze te integreren met Landal Ooghduyne. De insteek met verhuurverplichting voorkomt permanente bewoning en garandeert een duurzame bedrijfsvoering en maximale economische betekenis voor de regio. Kwaliteitsborging op langere termijn Belangrijk is om de initiële kwaliteitsslag ook op langere termijn vast te houden Om antwoord te kunnen geven op de vraag naar de borging van de bedrijfsmatige exploitatie in relatie tot de bedreigingen die uitponding met zich meebrengt is onderzocht welke vorm (alle woningen in één hand bij belegger of verkoop aan individuele eigenaren met kettingbeding in koopcontract voor de verplichte exploitatie door professionele partij) het meest geschikt kan zijn. Ook een kwalitatieve verplichting kan hierbij van pas komen.
De ruimte om de woningen wordt natuurlijk ingericht met inheemse beplanting. Door het terrein slingeren diverse schelpenpaden; de wandelroutes zijn vrij toegankelijk en grotendeels autovrij. Langs de wandelroutes zijn op logische en veilige plekken kinderspeelplaatsen ingepast. Op een (schier)eiland nabij het zwembad is een speelveld gedacht naar voorbeeld van een Johan Cruyff Court, een wens van Ooghduyne. Speciaal geschikt voor de wat oudere jeugd, veilig met een hek eromheen.
Uitgangspunten: de woningen krijgen geen privétuin, wel een riant terras. Beheer en onderhoud van het gemeenschappelijke landschap en de rest van het park komen te liggen bij de vereniging van eigenaars. Dit garandeert de hoge kwaliteit van het park tot in lengte van jaren. De woningeigenaars zullen dit onderkennen.
Er komt een wandelroute door het plan vanaf het zwembad van Ooghduyne naar het Knuppelpad, een korte verbinding naar de strandopgang bij Strandslag Julianadorp. Er zijn meerdere routes gepland die voor verbindingen tussen de omliggen-
6
de gebieden kunnen zorgen. Ook een fiets/wandelroute naar de Van Foreestweg is in het landschapsontwerp opgenomen. De routes zullen nog thematisch uitgewerkt worden. De architectuur vormt een wezenlijk deel van het planconcept waarbij de specifieke ligging in de landschappelijke opzet tot bijzondere typologie leidt. Zowel in landscaping als in architectuur wordt een natuurinclusieve benadering gehanteerd.
1.1 LEESWIJZER
Naast het planconcept wordt in deze notitie de Nut en Noodzaak aangegeven en de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling als toetsend instrument toegepast. In het hoofdstuk Beleidskader en Regionale Input worden de relevante provinciale stukken aangestipt. Deze onderzoeken en de analyse van de omliggende parken vormen de basis voor inpassing van Noorderduyn, zowel in de markt qua doelgroepen en typologie, als voor de landschappelijke inpassing qua dichtheden en sfeerbeeld. In de navolgende hoofdstukken wordt in brede zin de haalbaarheid en maakbaarheid van het project uiteengezet. In aanvulling op het principeverzoek van 15092021 zijn verschillende teksten toegevoegd, het bereft de reflectie op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie, Duurzaamheid en Mobiliteit. Deze teksten zijn in blauw aangegeven.
Referentiebeeld natuurinclusieve ontwikkeling Noorderduyn 7
1.2 RUIMTELIJKE EN CULTUURHISTORISCHE CONTEXT In aanvulling op het principeverzoek, waar met name wordt ingezoomd op de verkaveling, doelgroepen en typologie met het oog op regionale afstemming, haalbaarheid en een duurzame, toekomstbestendige en bedrijfsmatige exploitatie (mede in relatie tot de samenwerking met Landal en Ooghduyne), is een extra tekst toegevoegd. Deze paragraaf richt zich met name op de ruimtelijke en cultuurhistorische context in een breder verband, aansluitend op het provinciale planologisch kader van de Omgevingsvergunning NH2020 en de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (ensemble Koegras – Anna Paulownapolder 2018).
Ca 1830, vlak na de indijking, waar de eerste ontginningsassen zichtbaar worden en de nollen op de vlakte liggen. De zeedijk is tevens de loop van het Noord-Hollands kanaal, welke ontstond door de volgende aandijking, de Anna Paulownapolder. Het plangebied ligt in de Polder Koegras, een aandijking uit 1825. In de voorliggende eeuwen had de zee hier vrij spel. De uitgestrekte veengebieden achter de strandwal tussen Camperduin en Texel werden al in de vroege middeleeuwen ontgonnen. Mede hierdoor brak de zee op verschillende plekken door de smalle strandwal en sloeg veel veen weg, met als gevolg een uitgestrekt kwelderlandschap, twee eilanden (Callantsoog en Huijsduinen) en daartussen gelegen zeegaten, die uiteindelijk ook weer verzandden. Door een smalle stuifdijk, een kunstmatige duinenrij, letterlijk en figuurlijk monnikenwerk, werd de kustlijn weer gesloten. De achterliggende kwelders werden omsloten met dijken en de aandijking uiteindelijk zeer efficiënt ingericht als productiepolder, gelijktijdig met de aanleg van het Noord-Hollandskanaal, als alternatief voor de vaarroute over de onvoorspelbare Zuiderzee. De dynamiek van de zee verdween, de polder werd strak getrokken. Alleen de wind had nog vrij spel, waardoor op de vlakte her en der stuifduincomplexen waren ontstaan, die als nollen in de polder nog herkenbaar zijn.
Vaak werd op deze hogere gronden gewoond, zoals bij de Garst. Pas na jaren bemesten en bewerken van de arme zandgronden werd de polder geschikt voor teelt. In 1860 werd de spoorlijn Alkmaar-Nieuwendiep aangelegd.
8
De zanddijk tussen Callantsoog en Huijsduinen kreeg in de loop der jaren door duinvorming een meer natuurlijk aanzicht maar is nog steeds een steile duinenrij die scherp overgaat in het polderland. Een aantrekkelijk contrast. In de reliëfrijke duinzone werd tussen 1943-45 de Atlantikwall aangelegd. Deze bestond uit verschillende bunkers en verdedigingswerken die nauwelijks zichtbaar waren. De gegraven tankgracht, die door het plangebied liep, is nog slechts rudimentair op enkele plekken aanwezig maar nauwelijks nog als zodanig herkenbaar.
Ca 1860, nu met de naastgelegen Anna Paulownapolder opgebouwd rond oude kreken en de spoorlijn naar Nieuwendiep (Den Helder).
Ca 2005, wanneer Den Helder en Julianadorp flink gegroeid zijn en de recreatieparken tussen dorp en kust een cluster vormen, afgescheiden van het dorp door de tussengelegen golfbaan. Oostelijk van het dorp ligt Noorderhaven, een zorgcomplex. In de Leidraad worden drie kernwaarden van het ensemble Koegras – Anna Paulownapolder omschreven: • de landschappelijke karakteristiek; de landschapstypen en de belangrijkste kenmerken daarvan, • openheid en ruimtebeleving; de beleving van de vrije open ruimte, de horizon en de orientatiepunten, • de ruimtelijke dragers; de driedimensionale structuren en lijnen die in het vlakke landschap het beeld bepalen en begrenzen zoals bebouwingslinten, bomenlanen en dijken.
Ca 1950, waar de Atlantikwall met tankgracht tussen de zanddijk en het Noord-Hollandskanaal als verdedigingslinie nog duidelijk aanwezig was. Inmiddels is Wieringen ook geen eiland meer.
9
Locatie
Locatie
LANDSCHAPPELIJKE KARAKTERISTIEK
OPENHEID EN RUIMTEBELEVING
De landschappelijke karakteristiek bestaat uit een smalle strook met reliëfrijk jong duinlandschap met een abrupte overgang naar de aandijkingen. De Noordzeekust en de recreatieparken liggen op relatief korte afstand van elkaar. In de smalle duinstrook komen zowel de ecologische waarden al de hoge recreatieve druk op een klein gebied samen. De bollenteelt staat maar enkele maanden per jaar in bloei maar is desondanks van grote waarde voor recreatie en toerisme. De aandijkingen verschillen onderling van karakter en worden duidelijk begrensd door de dijken. Polder Koegras is een efficiënte (bollen)productiepolder met een grofmazige orthogonale wegenstructuur, smalle vaarten en vlieten en weinig beplanting. Bijzondere landschapselementen zijn de oude nollen als de Garst en de ‘verloren dijk’.
Een zeer grote mate van openheid is een belangrijk kenmerk van het aandijkingenlandschap. De dijken en duinen begrenzen de grote open ruimte, die, in geval van polder Koegras vooral ten noorden en ten zuiden van Julianadorp en de cluster recreatieterreinen liggen. De wegen in de aandijkingen hebben meestal geen beplanting, wat bijdraagt aan het open karakter.
10
Geconcludeerd mag worden dat het plangebied niet raakt aan de belangrijkste kernwaarden in de polder Koegras. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de reeds bestaande verblijfsrecreatieterreinen, verstopt achter de (agrarische) bebouwing aan het lint van de Van Foreestweg. Die ‘huiskavels’ liggen buiten ‘Landelijk gebied’ en binnen wat voorheen ‘bestaand stedelijk gebied’ of de rode contour was. Deze zone valt derhalve buiten de reikwijdte van de provinciale Omgevingsverordening. Met de ontwikkeling van de verblijfsrecreatie vervalt ook hier de agrarische functie en worden vrijstaande woningen passend in de lintbebouwing ontwikkeld.
Locatie
De landschappelijke verdichting van het plangebied, waarbij sterk verzilte bollengrond wordt omgezet naar natuurinclusieve en openbaar toegankelijke verblijfsrecreatie, heeft geen visuele impact op de karakteristieke openheid in de polder of op het scherpe contrast tussen polder en de zanddijk, die tevens de ruimtelijke drager vormt.
RUIMTELIJKE DRAGERS
locatie
De ensemble-overstijgende ruimtelijke dragers van het aandijkingen landschap zijn de twee kusten met duinen, dijken en het Noord Hollands kanaal met de daaraan gelegen windsingels en de N9. De dijken en duinen begrenzen de landschappelijke eenheden. De spoorlijn ligt, als later toegevoegd element, juist grotendeels los van die landschappelijke opbouw. Binnen de polder Koegras zijn met name de scherpe overgang tussen duinen en polder en de dijken naar de Zijpenpolder de ruimtelijke dragers.
Plangebied in ruime context
11
DYNAMIEK
Voor het plangebied is deze afweging ook gemaakt. De bollenteelt heeft hier veel last van verzilting, een door de teelt zelf opgelegde stringente waterhuishouding is daar – heel paradoxaal- debet aan. Voor dit deel van de polder is al een peilbesluit genomen tot een dynamischer peilbeheer. Er zijn echter met de bollentelers gedoogconstructies overeengekomen waarbij per perceel nog steeds een eigen waterbeheer gevoerd wordt. Dit leidt in de praktijk tot de situatie dat teveel zoet regenwater stelselmatig wordt afgevoerd en er bij een tekort wordt beregend, waardoor brak tot zout bodemwater omhoog getrokken wordt. Waar bij een dynamisch peilbeheer de scheiding zoet-brak-zout enkele meters diep ligt is deze scherpe scheiding hier opgetrokken tot de velddrainage, zo’n 80cm onder maaiveld, in een heel precair evenwicht.
Het toerisme langs de Noordzeekust is de afgelopen decennia flink gegroeid. Vooral rond Julianadorp zijn meerdere verblijfsparken gebouwd. De recreatiesector staat voor de opgave de kwaliteit van een deel van de parken te verbeteren. Verder zal in de smalle zone aan de kust steeds de balans bewaard moeten worden tussen natuur, recreatie, economie en agrarische activiteiten. Polder Koegras is onderdeel van het concentratiegebied voor de bollenteelt, Dit bollengebied is het grootste aaneengesloten bollenareaal ter wereld, met internationaal opererende bedrijven. Net als in andere agrarische gebieden vindt in het ensemble schaalvergroting van de landbouw plaats, evenals verbreding van de activiteiten en transformatie van een deel van de erven tot burgerwoningen. Met het regionaal ambitiedocument Kop van Noord Holland schetst de regio een ruimtelijk regionaal toekomstperspectief. De regio geeft daarin aan welk type ontwikkeling ze op welke plek wenselijk vindt en legt daarbij concrete doelen vast waar de regionale partijen samen aan willen werken.
Met de klimaatveranderingen; grotere droge perioden en hevige piekbuien is deze teeltmethodiek verre van duurzaam te noemen en op termijn onhoudbaar. Het
12
Polderkamer, zicht vanuit noordoost punt over het plangebied, richting Ooghduyne plangebied is een van de plekken in de Kop die het meeste last heeft van deze zoutproblematiek, mede door de zandige zoute bodem. In de regio Kop van Noord Holland is recreatie en toerisme als een van de economische pijlers aangewezen. Zie hiervoor de regionale afstemming in hoofdstuk 3. De omschakeling van bollenteelt naar verblijfsrecreatie is vanuit dit brede toekomstperspectief geredeneerd dan ook een logische.
De ruimtelijke kwaliteit is volgens de Leidraad gebaat bij: • Het behouden van de scherpe grens tussen het Noordzeeduin en het aandijkingenlandschap • Het herkenbaar houden/maken van verschillen tussen de aandijkingen. Neem binnen het aandijkingenlandschap de specifieke verkavelingsstructuur en openheid per aandijking steeds als uitgangspunt. Situeer eventuele bebouwing aan de linten. Doe dit op een wijze die past bij de opbouw van de specifieke aandijking. Behoud in polder Koegras het zicht op de heldere randen en houd landschappelijke elementen als de nollen, de Garst en de Verloren Dijk zichtbaar of maak ze beter herkenbaar.
Het plangebied heeft daarbij als voordeel (boven andere mogelijke locaties) dat een directe samenwerking kan worden gevonden met het bestaande park van Landal Ooghduyne, wat voor het initiatief vanuit markt- en economisch perspectief een duurzame ontwikkeling garandeert. Het maakt gebruik van de bestaande infra en faciliteiten en vormt ook in typologie en doelgroepen een logisch geheel. Een commerciële exploitatie wordt door de gemeente Den Helder, als ook vanuit de regionale afstemming, als een must gezien.
13
Plangebied, polderkamer
Lange lijnen van de polder en diagonaal van de Atlantikwall
Noorderduyn moet worden gezien als een uitbreiding van het bestaande Landal-Ooghduyne park. Het voegt zich daarmee goed in de bestaande structuur van het cluster van parken tussen dorp en kust en heeft geen ruimtelijke impact op de openheid in de polder in algemene zin en houdt het contrast tussen polder en zanddijk in stand. De ontwikkeling ligt los van de ruimtelijke dragers.
stevige groensingel rondom, waardoor de parken een sterk introvert karakter hebben. Voor de ontwikkeling van Noorderduyn wordt juist gekozen voor een extraverte inpassing, een open houding naar de omgeving. Daarbij wordt er voor gekozen om de lange lijnen van de polder te respecteren en sterker aan te zetten. De bestaande kavelsloten worden daarbij verbreed en vergraven waardoor lange zichtlijnen ontstaan die de orthogonale structuur en maat en schaal van de polder herkenbaar houden en benadrukken. Daarnaast wordt in het plangebied de tankval van de Atlantikwall weer zichtbaar gemaakt. Deze diagonale waterpartij krijgt nadrukkelijk aandacht waar de tankgracht in de andere parken nog maar rudimentair aanwezig is, gedempt of gedeformeerd tot vijvertjes. Hiermee krijgt het plangebied weer een zekere tijdsdiepte, al is het geen letterlijke vertaling van de tankval. Langs de diagonaal zal een flaneerstrook met speelelementen worden aangelegd. Er wordt circa 3,5 hectare water aangelegd, een extra buffer in het boezemsysteem van de polder. Deze waterpartijen sluiten dan ook aan op de
Het plangebied is nu een besloten polderkamer. Ingeklemd tussen de bestaande recreatieparken, de met een bosstrook aangezette kano- en fietsroute, en achter de erfbebouwing aan het lint. Alleen vanuit het centrumgebied van Ooghduyne is een bescheiden doorzicht naar het duin mogelijk. Een van de weinige dwarsverbindingen voor fietsers en wandelaars vanuit het dorp naar de strandopgang aan de duinweg ligt er nogal geforceerd in. Deze routing wordt een stuk aangenamer ingepast in Noorderduyn. De landschappelijke inpassing van de oudere recreatieparken geschiedde met een
14
Extrovert versus introvert, twee nollen
Dwaalmilieu, versterken van routes, aantakken op de omgeving
kanoroute die richting Den Helder loopt.
een strakke oost-west oriëntatie, zodat per woning optimaal van actieve en passieve zonne-energie kan worden geprofiteerd. Op deze wijze ontstaan ook logische plekken voor parkeren, dat altijd naast de woningen zal plaatsvinden met als doel ‘wegmoffelen’. De architectuur van de woningen zal hoogwaardig worden.
Met de vrijkomende zandgrond uit de waterpartijen wordt in het plangebied een duinreliëf aangebracht voor een natuurinclusieve ontwikkeling van het park. Door dit reliëf, als verwijzing naar de voor deze aandijking typische nollen en ‘wandelende duinen’ op de voormalige vlakte, worden verschillende slingerende paden aangelegd waardoor er een dwaalmilieu kan ontstaan, aantrekkelijke routes door het gebied zelf maar ook als verbindingen naar de kust. Langs de buitenranden randen worden ook paden aangebracht, juist om het contrast tussen de lange lijnen van de polder en de slingerpaden in het te creëren duingebied te versterken.
Hiermee wordt een specifieke identiteit van Noorderduyn ontwikkeld, waarmee deze uitbreiding van recreatieparken zich duidelijk onderscheidt van andere parken. Vanuit de regionale recreatieve visie (zie Holland boven Amsterdam) is dat ook nadrukkelijk de bedoeling: niet meer van hetzelfde maken maar onderscheidende producten, gericht op de steeds hogere kwaliteitseisen die de markt vraagt. Noorderduyn kan hiermee een voorbeeldproject worden en een inspiratie voor de kwaliteitsslag die op andere parken nog doorgevoerd kan worden.
Het duingebied krijgt een inheemse beplanting van helmgras, kruipwilg, duindoorn en her en der wat duinstruweel. De randen zullen vooral open blijven, met natuurlijke oevervegetaties, gekoppeld aan de ietwat brakke omstandigheden. In dit natuur-recreatieve landschap worden de recreatiewoningen geprojecteerd. Met
(zie verder hoofdstuk 5.2)
15
wordt aangegeven dat de regio graag haar positie in de nationale recreatieve en toeristische sector wil verstevigen. Uit de achterliggende en breed gedragen studies is ‘Holland boven Amsterdam’ ontstaan, de marketingtool waarmee handen en voeten wordt gegeven aan de destinatiemarketing van het gebied. Den Helder vormt daarin, samen met Schagen, de product/marktgroep Noordkust. Naast de marktafstemming dient ook afstemming plaats te vinden op ruimtelijk beleid. Het gemeentelijk beleid is over de jaren heen consistent; al vanaf eind jaren ‘80 wordt ingezet op een duurzame natuur-recreatieve ontwikkeling van de duinzoom. In dat kader is bijvoorbeeld de kano- en fietsroute aangelegd. Mede gezien de economische crisis die volgde is de verdere ontwikkeling vertraagd, Noorderduyn is eigenlijk de eerstvolgende in de reeks van (deel)projecten. Op provinciaal niveau is recent nieuw RO-beleid vorm gegeven. In het kader van de omgevingswet is de Omgevingsverordening NH2020 opgesteld. Hierin is de locatie niet opgenomen als Bijzonder Provinciaal Landschap zodat bij inpassing van stedelijke voorzieningen buiten bestaand bebouwd gebied de ‘standaard’ procedure zou moeten worden doorlopen; het aantonen van nut- en noodzaak en (vervolgens) een ruimtelijke inpassing conform de Leidaard Landschap en Cultuurhistorie.
Er is zodoende planologische ruimte voor ontwikkeling, mits nut en noodzaak wordt aangegeven, regionale afstemming plaats vindt én de landschappelijke inpassing gedegen wordt opgepakt. Voor de landschappelijke inpassing zijn de uitgangspunten uit de gemeentelijke structuurvisie aangehouden, welke op haar beurt al aansluit bij de uitgangspunten van de nota Landschap en Cultuurhistorie.
2 PLANPROCES 2.1 STATUS PLAN NOORDERDUYN
Middels een principeverzoek wordt de gemeente Den Helder gevraagd om planologische medewerking. Het plan zal in het kader van de regionale afstemming (voorsorterend op de omgevingswet/omgevingsverordening) in de RAC Verblijfsrecreatie afgestemd en beoordeeld moeten worden. Na reactie van de ARO/provincie zal een uitgebreide bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Met de aanliggende parkeigenaren en belanghebbenden zal een participatietraject worden opgestart. Een deel daarvan heeft reeds plaatsgevonden.
2.2 REGIONALE AFSTEMMING
In het ontwikkeltraject van Noorderduyn, als ook een mogelijke doorontwikkeling voor het totale Duinzoomgebied, is regionale afstemming van belang. De ontwikkeling ligt in de lijn van de regionale ambities die, onder aansturing van ontwikkelbedrijf Noord Holland Noord, in het kader van ‘de Kop werkt’ zijn opgesteld. Hierin
Referentiebeeld 16
3.1 VRAAG
In de marktbenadering wordt gebruik gemaakt van de onderzoeken van Ontwikkelbedrijf Noord Holland Noord, aansluitend op de gebruikersprofielen, leefstijlen en gesignaleerde groeipotenties. In diverse nota’s en beleidsstukken wordt de groeiende recreatieve markt benoemd en uiteengezet. Meer van hetzelfde moet worden voorkomen. De toeristische sector is een van de economische pijlers in de kop van Noord Holland (intergemeentelijk stimuleringsprogramma De Kop werkt!) waar ambitie en potentie tot groei wordt gesignaleerd. Vanuit de vraagzijde is er marktruimte voor onderscheidende projecten. Naast het zich op eigen kracht kunnen door ontwikkelen van de sector wordt bovendien voor de regio een rol gezien in het afwentelen van de toeristische druk op de MRA naar de omliggende regio’s. Holland boven Amsterdam speelt daar als marketingtool voor de sector dan ook op in. In de NHN studie naar de stand van zaken in de verblijfsrecreatie in Noord Holland Noord wordt aangegeven dat er momenteel een overaanbod in plancapaciteit is, echter veel van de zachte en nog niet ontwikkelde plannen borduren voort op het bestaande, waar juist vernieuwing en innovatie op zijn plek is. Dat is ook waar de toenemende behoefte aan enerzijds luxe en comfort en anderzijds beleving om verlegen zit.
Met andere woorden; er is vraag naar zich onderscheidende en unieke projecten met een duidelijke meerwaarde voor het totaalproduct van de Noordkust. Extra huisjesterreinen die niks wezenlijks toevoegen niet. Kwaliteit gaat derhalve boven kwantiteit.
3 NUT EN NOODZAAK
Ook in het NVM-onderzoek naar ‘De Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2018’ wordt aangegeven dat de balans tussen vraag en aanbod verstoord is: ...’De dynamiek in de markt voor recreatiewoningen is het afgelopen jaar weer enorm toegenomen. De vraag blijft stijgen, met ruim 15%, maar nog opvallender is dat voor het eerst in jaren het aanbod afneemt. De gemiddelde transactieprijs stijgt in het zelfde tempo als afgelopen jaren met een kleine 6%. De gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland blijft daarom wel wat achter, maar regionaal nemen de verschillen toe. De tweedeling in de markt, tussen sterke en zwakke gebieden en oud en nieuw aanbod, neemt sterk toe. De gemiddelde vraagprijs in Zeeland is net als vorig jaar weer sterk toegenomen en staat nu op € 428.471,-- Wat transacties betreft, blijven de Waddeneilanden de duurste regio: met een gemiddelde transactieprijs van € 351.888,-- in 2017, ruim het dubbele van het Nederlands gemiddelde. Dit is een stijging van bijna 20% ten opzichte van 2016: het dure wordt duurder’. In het jaaroverzicht van de NVM 2019 (laatst bekende informatie) zet deze trend zich versterkt voort.
Met de handreiking Verblijfsrecreatie 2014 geeft Gedeputeerde Staten/ Provincie Noord-Holland inzicht in de wijze waarop zij nut en noodzaak bij de planontwikkeling van verblijfsrecreatie buiten bestaand bebouwd gebied beoordelen. Hierbij hanteren zij drie uitgangspunten: 1. Gedeputeerde Staten verwachten van gemeenten dat ze aannemelijk maken dat er vraag is naar het plan; 2. Gedeputeerde Staten verwachten dat er bij plannen voor uitbreiding of aanleg van nieuwe locaties eerst gekeken wordt naar mogelijkheden binnen bestaande locaties; 3. Gedeputeerde Staten verwachten dat plannen regionaal worden afgestemd. De beoordeling of nut en noodzaak voldoende is aangetoond blijft iedere keer een aparte afweging.
17
Dat is niet gek gezien de beperkte ontwikkelmogelijkheden op de Waddeneilanden. Het bestaande aanbod is schaars en veel wordt er niet bij gebouwd, met een sterk prijsopdrijvend effect. Ofwel, Texel zit vol en Zeeland is te duur. De belangstelling voor de Kop als goed alternatief groeit, met een duidelijke toename in transacties. De recreatiewoning komt als investeringsobject steeds vaker in beeld. Afhankelijk van specifieke regionale marktomstandigheden zien we dat met name het segment tussen de € 250.000 - € 500.000 interessant is. De verwachting is dat, met het uitblijven van passend aanbod en beperkte ontwikkelmogelijkheden, de verhoudingen nog schever komen te liggen. ‘Meer van hetzelfde’ dient voorkomen te worden; een kwalitatief hoogstaand park kan ook positieve invloed hebben op ‘zorgenkindjes’. Die zullen namelijk moeten verbeteren om blijvend te kunnen concurreren. Ondanks (of juist dankzij) de Coronacrisis is de aandacht voor de lokale recreatiemarkt onverminderd groot. Mensen zoeken de mogelijkheden dicht bij huis door de beperkte uitreismogelijkheden. De verwachting is dat de trend vakantie in eigen land te vieren nog wel even aanhoudt. Daarnaast zal de internationale markt, met name de Duitse gasten die een groot deel van de kustgerichte verblijfsrecreatie vormen, zich gaan herstellen wanneer de beperkende maatregelen worden opgeheven.
Landal Ooghduyne noodzaak van de ontwikkeling te worden aangegeven. Middels de Ladder wordt een aantal aspecten of criteria belicht:
3.1.1 AANBOD
Binnen de deelregio Noordkust zijn verblijfsrecreatieve ontwikkelingen gaande bij Callantsoog, waar nabij Groote Keeten het Droompark Boskerpark met 235 tot 350 eenheden op 24ha (10 tot 14,5/ha) in gefaseerde ontwikkeling is. Dit bestemmingsplan is sinds 2014 onherroepelijk, er wordt nu echter (nog) niet gebouwd. Gesteld kan worden dat Callantsoog na Boskerpark ‘af’ is en weinig ruimte meer biedt aan de groeiende behoefte op verblijfsrecreatief vlak. Het omliggende gebied is in de omgevingsverordening NH2020 bestempeld als Bijzonder Provinciaal Landschap waarin stedelijke ontwikkelingen per definitie niet zijn toegestaan wanneer die de kernkwaliteiten aantasten.
Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro). Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a) er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; en c) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ont-
Transformatie van oude parken en kampeerterreinen naar recreatiewoningen verloopt vooralsnog traag.
3.2 MOGELIJKHEDEN IN BESTAANDE VOORZIENINGEN 3.2.1 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING
Aangezien het initiatief als een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied wordt gezien dient, via de ladder voor duurzame verstedelijking, nut en
18
Referentiebeeld natuurinclusieve ontwikkeling Noorderduyn Ooghduyne met Noorderduyn ligt dan ook in het verlengde van de regionale ontwikkelingen waarin zowel capaciteituitbreiding – groei- als de noodzakelijke kwaliteitsimpulsen worden omschreven.
wikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
Ad B. Waar pleksgewijze transformatie al binnen het park Oogduyne is ingezet ligt de uitbreiding – uiteraard- aansluitend aan het bestaande park. Een alternatieve locatie binnen bestaand stedelijk gebied is niet opportuun, als uberhaupt al beschikbaar. De uitbreidingslocatie ligt aan bestaand stedelijk gebied en direct aangrenzend aan het bestaande recreatiepark en is in die optiek de meest logische plek voor een compacte ontwikkeling/uitbreiding met een geringe ruimtelijke impact.
Ad A: Markttrends laten zien dat recreanten om meer ruimte en luxe vragen, zowel in de (recreatie)woning als in de directe omgevingskwaliteit. Binnen de bestaande parken is dat een lastige opgave, zeker wanneer tevens een substantiële uitbreiding in aantallen wordt nagestreefd, om de kwaliteit (en exploitatie) van algemene voorzieningen op peil te houden.
Ad C. De beoogde locatie ligt gezien de opbouw van het bestaande park ideaal. Loopafstanden naar de algemene voorzieningen (receptie, zwembad, horeca, golfbaan) zijn kort en er wordt gebruik gemaakt van en aangesloten op de bestaande interne hoofdinfrastructuur. Er zijn geen grote ingrepen of aansluitingen aan de openbare weginfrastructuur benodigd. De bereikbaarheid van het park is, net als in de huidige situatie, prima via het reguliere wegennet. Ook via het reguliere OV is het park bereikbaar. Het dichtstbijzijnde treinstation is Den Helder Zuid. Vervolgens via buslijn 30 of 32 naar Julianadorp, halte Middelzand.
Binnen Landalpark Ooghduyne, waar Noorderduyn feitelijk een uitbreiding van vormt, worden wanneer de mogelijkheden zich voordoen (particuliere) recreatiewoningen aangekocht, gemoderniseerd en in de verhuurorganisatie opgenomen. Zo worden bijvoorbeeld in 8 persoons woningen slaapkamers omgebouwd tot luxere badkamers met sauna, waardoor een 6 persoons woning resteert, maar dan met het gewenste luxe niveau. Hierdoor stijgt de verhuurbaarheid en bezettingsgraad. In de groeiende nationale recreatiemarkt is deze druppelsgewijze transformatie evenwel niet voldoende. Een structurele uitbreiding van de juiste typologie is dringend gewenst. Een structurele verbetering die ook in alle onderzoeken in het kader van Holland boven Amsterdam worden aangegeven. De uitbreiding van Landalpark
19
Noorderduyn voldoet in het kader van de SER-ladder aan de volgende aspecten:
ren. Het initiatief Noorderduyn is, als uitbreiding van Landalpark Ooghduyne, een kwalitatieve aanvulling aan de bovenkant van de markt. Er zal geen extra leegstand in deze oudere parken ontstaan, deze bedienen immers een wezenlijk andere doelgroep. Vanuit deze constatering zal de ontwikkeling niet leiden tot een onaanvaardbare situatie uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening.
• Kan het project binnenstedelijk worden gerealiseerd? Het initiatief betreft, als uitbreiding van Landalpark Ooghduyne, een nieuwe ontwikkeling van natuurinclusieve verblijfsrecreatie die – logischerwijs- niet binnen bestaand stedelijk gebied ontwikkeld kan worden. De ontwikkeling ligt tegen bestaand stedelijk gebied en niet ‘los’ in het open landschap en draagt in beginsel juist bij aan een betere landschappelijke inpassing van het aanliggende recreatiepark en de golfbaan. Daarbij is ook sprake van het beter benutten van reeds aanwezig voorzieningen zoals de golfbaan, bowlingbaan, zwembad, (buurt)winkels, horeca & eetgelegenheden en routenetwerken in de ruime regio.
• Is er sprake van een duurzame economische ontwikkeling? De ontwikkeling is gericht op een duurzame kwalitatieve impuls. Evident daarbij is dat de verblijfsrecreatie in (verplichte) verhuur komt van een verhuurorganisatie en permanente bewoning of beperkte verhuur uitgesloten is. Alleen bij een verhuurverplichting (bij voorbeeld minimaal 70% van de tijd) is er sprake van een duidelijke toegevoegde waarde aan de economische ontwikkeling van de regio (in termen van uitgaven dagbestedingen en (in)directe werkgelegenheid). In geval van afname door grote beleggingspartijen ipv particulier bezit gaat de verhuurbaarheid (en spin-off) zelfs verder omhoog aangezien het deel eigengebruik weg valt.
• Is er (regionale) behoefte aan de ontwikkeling? Het initiatief draagt bij aan de regionale behoefte aan ontwikkeling van verblijfsrecreatie, mede in het licht van een betere spreiding van toerisme naar buiten de MRA, en een regionale afstemming (zie onderzoek en doelstellingen R&T ontwikkelbedrijf NHN) aansluitend bij de destinatiemarketing die voor de het toerisme in Holland boven Amsterdam is bepaald. In een nadere verfijning wordt het programma afgestemd op de ontwikkelingen in de markt en het reeds aanwezige aanbod van Landalpark Ooghduyne en de omliggende recreatieparken.
• Wat is het verzorgingsgebied? Het verzorgingsgebied is qua doelgroepen vrij groot: regionaal/nationaal/internationaal (binnenlandse toerist, veelal reizend in tweetallen, voor korte vakanties en Duitse kusttoerist). In termen van toeristisch product valt het initiatief binnen de betrekkelijk kleine deelregio Noordkust, de smalle strook van (bollen)polderland achter de zanddijken tussen Sint Maartenszee en Huisduinen.
• Heeft de ontwikkeling -negatieve- invloed op bestaande voorzieningen? Het plan heeft geen negatieve invloed op leegstand van bestaande parken; het aantal toeristen is groeiende. Daarnaast is de algemene veronderstelling in de regionale studies dat een kwalitatieve verbetering van het aanbod juist een positief effect zal hebben op de sanering en vernieuwing aan de onderkant van de markt, daar waar sprake is van verpaupering en leegstand in de oude chaletparken. Participatie met de naastliggende recreatiebedrijven geeft aan dat daar geen bezwaren leven. Voor Landalpark Ooghduyne is vanzelfsprekend sprake van een goede samenhang met het daar reeds aanwezige aanbod en typologie.
3.3 REGIONALE AFSTEMMING
Voor de ontwikkeling is regionale afstemming noodzakelijk. Uit de door ons beschouwde onderzoeken blijkt dat, gezien het specifieke landschappelijke karakter en het toeristisch-recreatieve product, de Noordkust een afzonderlijke destinatie vormt. Met de Noordkust wordt de strook vanaf de duintop landinwaarts bedoeld, tussen Sint Maartenszee en Huisduinen, grofweg tot aan het Noordhollandskanaal, voornamelijk grootschalig bollengebied met enkele recreatieve kerngebieden Sint Maartenszee, Callantsoog en Julianadorp. Hiermee wordt aangegeven dat verblijfsrecreatieve voorzieningen binnen deze destinatie in principe niet concurreren met vergelijkbare voorzieningen in de andere deelregio’s. Die bieden een ander product (op basis van identity matching, het lokale DNA) en bedienen andere doelgroepen. De regionale afstemming zal, via Ontwikkelbedrijf NHN en gemeente Den Helder plaatsvinden in het RAC, de regionale adviescommissie Verblijfsrecreatie.
• Is er sprake van goede ruimtelijke ordening? De bestaande leegstand in de oudere verpauperende parken is er door gebrek aan kwaliteit (de huidige en toekomstige toerist en recreant vraagt om meer luxe, comfort én duurzaamheid) en niet door overaanbod in de lokale markt. Verpaupering ontstaat met name in de particuliere parken, zonder een professionele verhuurorganisatie en met een gebrek aan investeringen in zowel de individuele woningen als in het collectieve gebied en de algemene voorzieningen, de bekende negatieve spiraal. Noorderduyn zal deze problematiek niet oplossen maar ook niet vererge-
20
ën en toekomstige ontwikkelingen, maar met de mogelijkheid om tezijnertijd door te kunnen schakelen. Het plan zet het gebied dus niet op slot, integendeel.
4.1 LANGE TERMIJN, OMGEVINGSVISIE JULIANADORP
Een lange termijn ontwikkeling van Julianadorp wordt in de Omgevingsvisie Julianadorp door de gemeente opgetekend. De verwachting is dat die voortborduurt op de verschillende structuur- en gebiedsvisies van de voorgaande jaren. De verblijfsrecreatieve ontwikkeling van de gronden van Langelaan kan daarin als bouwsteen worden opgenomen. De ontwikkeling wordt zodoende gezien als een eerste fase in een mogelijk bredere gebiedsontwikkeling, het gedachtengoed van het Duinzoomproject. Noorderduyn kan daarbij als voorbeeld, pilotproject of katalysator fungeren. Voor Noorderduyn wordt een separaat planproces voorgestaan en een eigen ontwikkelpad gekozen, waarbij een uitgebreide bestemmingsplanprocedure wordt opgestart. Het initiatief past niet in het vigerende bestemmingsplan, hiervoor zal een nieuw bestemmingsplan voor worden gemaakt. In dit hoofdstuk wordt het bovenliggende provinciale en regionale beleidskader voor die bestemmingsplanprocedure geschetst.
Referentiebeeld natuurinclusieve ontwikkeling Noorderduyn
4 BELEIDSKADER EN REGIONALE INPUT
4.2 OMGEVINGSVISIE NH2050
Eind 2018 is de Omgevingsvisie Noord Holland 2050 vastgesteld. De visie schetst daarnaast een vijftal bewegingen, waarvan de volgende relevant is: Dynamisch schiereiland – hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. Alle vijf bewegingen hebben een economische drijver. Van de kansen die onze kusten bieden voor toeristisch-recreatieve ontwikkeling in Dynamisch schiereiland tot de economische mogelijkheden die de transitie naar duurzame energie bieden voor de ‘draaischijven’ Den Helder en NZKG. De bewegingen verbinden deze economische kansen aan het versterken van de leefbaarheid, juist met het oog op duurzame economische groei.
In de regionale afstemming zijn diverse deelonderzoeken gedaan naar de ontwikkelingen in de recreatieve sector, een van de belangrijkste economische pijlers in de Kop van Noord Holland. Voor de ontwikkeling van de percelen van Langelaan is een aantal bovenliggende studies en beleidsstukken relevant. De Structuurvisie van de gemeente Den Helder is reeds gememoreerd, het plangebied is daarin aangegeven als ontwikkelgebied voor (verblijf)recreatie. Daarnaast is onlangs de visie Panorama Lokaal Julianadorp verschenen waarin uiteenlopende ideeën voor de ontwikkeling van Julianadorp zijn aangegeven. Rode draad in de verschillende plannen is vooral het inzetten op verbindingen tussen dorp en duin.
Een aantal richtlijnen in de Omgevingsvisie NH2050 is relevant: 1. Ontwikkelingen en beheer zijn passend bij de waarden, de karakteristiek en het draagvermogen van het Landschap - Het plangebied ligt in een landschap met groot draagvermogen, biedt ruimte voor ontwikkelingen.
Noorderduyn kan een schakel vormen in deze plannen en heeft dan ook een open structuur waarop aangesloten kan worden. Gekozen is om voor de ontwikkeling van Noorderduyn een separaat planproces te doorlopen, onafhankelijk van andere idee-
21
4.3 OMGEVINGSVERORDENING NH2020
2. Nieuwe ontwikkelingen zijn zo veel mogelijk natuurinclusief – Dit is de basis onder het onderscheidend vermogen van het plan als ook in de landschappelijke uitgangspunten van de gemeentelijke structuurvisie. 3. Nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen worden zo veel mogelijk ruimtelijk geclusterd op locaties nabij OV-, weg-, energie en data-knooppunten – De ontwikkeling wordt geclusterd met bestaande voorzieningen en haakt aan op bestaande infrastructuur die nu nog eenzijdig wordt gebruikt. Draagt wellicht in bescheiden mate- bij aan een hogere vervoerswaarde voor de verdubbeling van het spoor Alkmaar-Den Helder. 4. Bij nieuwe ontwikkelingen worden de effecten op de ondergrond meegewogen – De ontwikkeling transformeert intensieve bollenteelt tot een natuurinclusief verblijfsrecreatief terrein. Er wordt nadere studie verricht naar de zoutdruk in de ondergrond, het plan mag geen negatief effect hebben op de omliggende bollengronden. 5. Bij nieuwe ontwikkelingen in de kustzone wordt aangesloten bij de verscheidenheid en karakteristieken van de kustlandschappen en aanliggende grote wateren. 6. Voor alle kusten biedt een zonering voor rust en reuring met betrekking tot recreatieve bebouwing en activiteiten uitkomst, op basis van de kwaliteiten en karakteristieken van deze landschappen.
Zonering geeft ruimte aan openheid/ geen ontwikkeling, seizoensgebonden ontwikkeling en jaarrondontwikkeling. Verblijfsrecreatieve voorzieningen kunnen daar waar mogelijk bijdragen aan versterking van de economie en de leefbaarheid van kleine kernen. Niet alleen vanwege de dag- en verblijfsrecreanten en het geld dat zij besteden, maar ook door het economisch draagvlak voor commerciële voorzieningen.
In het kader van de Omgevingswet is de Provinciale Omgevingsverordening NH2020 aangenomen. Hierin worden Bijzondere Provinciale Landschappen (BPL) omschreven waarin een sterk regulerend planologisch regime wordt gevoerd op het behoud van de aanwezige landschappelijke kernkwaliteiten. In de gebieden buiten BPL wordt de regelgeving vereenvoudigd en ontstaan meer mogelijkheden tot ontwikkeling, mits goed ingepast en regionaal afgestemd. Het planinitiatief ligt niet in BPL-gebied maar in regulier buitengebied (hoewel aangrenzend aan bestaand bebouwd gebied). Bij projecten met een grote ruimtelijke impact wordt doorgaans de ARO geconsulteerd. Als aandachtspunt is opgenomen dat het plangebied in de invloedssfeer van Natura 2000 gebied ligt; de zanddijk/duinenrij. In het kader van het bestemmingsplan zal de natuurtoets uitsluitsel moeten geven over eventuele mitigerende en compenserende maatregelen, mocht de ontwikkeling een negatieve invloed hebben op het duingebied. Datzelfde geldt voor de huidige stikstofproblematiek.
4.4 KUSTPACT
In 2017 ondertekenden provincies, gemeenten, ondernemers, waterbeheerders, natuur- en maatschappelijke organisaties het Kustpact. Zij maakten landelijk afspraken over een goede balans tussen ontwikkeling van recreatieve bebouwing en natuur, stilte en open landschap langs de kust. Provinciale Staten stelden de uitwerking voor Noord-Holland vast in 2018 met het Toekomstperspectief Kust 2040. Voor het duingebied zijn geen nieuwe regels gemaakt. Dat gebied is al voldoende beschermd. De diverse partijen werken de komende jaren samen verder aan de kustontwikkeling aan de hand van het Convenant Noordzeekust. In het Kustpact is Julianadorp ook benoemd. In de visie wordt vooral ingezet op de ontwikkeling van de openbare ruimte en een goede routestructuur tussen kust en achterland. Noorderduyn anticipeert op die ideeën.
Het plan Noorderduyn sluit aan op bestaande parken en past uitstekend in de landschappelijke zonering die in de structuurvisie van de gemeente is aangegeven. Bovendien laat het ruimte voor een mogelijke kustverbreding landinwaarts in geval van sterk stijgende zeespiegel en klimaatverandering. Geconcludeerd mag worden dat de grondgedachte van dit initiatief, een recreatiepark met landschappelijke en ecologische meerwaarde én een sterke economische spin-off naar het lokale MKB, perfect aansluit op de provinciale ambities en randvoorwaarden in de Omgevingsvisie NH2050.
22
bestaande park (en de centrale voorzieningen). Vanuit Landal en Ooghduyne is het huidige gebruik over de laatste 4 jaar geanalyseerd en op basis daarvan wordt een afgewogen verdeling van typologie (kwaliteitslabel en grootte van de woning (4, 6, 8, 16 tot 22 persoons) gemaakt. Ook het luxeniveau van de diverse woningtypen zal worden afgewogen. In de uitwerking van de typen en de onderverdeling daarin wordt aangesloten op de in de recreatiestudies geformuleerde leefstijlen ‘Ingetogen Aqua’ en ‘Gezellig Lime’. Uit dezelfde verhuuranalyse zijn de rentabiliteit gegevens van de betreffende woontypen te destilleren. Hierbij worden verhuurcijfers, bezettingsgraad en diverse kostenaspecten meegewogen om tot een goed renderend beleggingsproduct te komen. Zowel vanuit de partijen als de aanvullende kennis vanuit De Vakantiemakelaar/Residentia (twee marktleiders in verkoop recreatief vastgoed) wordt ingestoken op een beleggingsportefeuille van (met name) het MKB die dergelijk goed renderend vastgoed veelal als pensioenvoorziening ‘inkoopt’, als ook op (kleinere) institutionele beleggers. De focus ligt zodoende bij beleggers met een financieel motief en niet zo zeer bij particulieren met een veelal emotioneel motief. Ook in de verhuuranalyse van Landal wordt voornoemde tendens naar meer luxe en duurzaamheid opgemerkt.
Er worden drie kwaliteitslabels gehanteerd; comfort, luxe en extra luxe. In het huidig aanbod op Ooghduyne is het label extra luxe nog niet aanwezig en een zekere overmaat aan label comfort. Op het park worden regelmatig woningen opgewaardeerd naar een hoger kwaliteitslabel om het aanbod beter op de markt te laten aansluiten. Bijvoorbeeld door een slaapkamer om te vormen tot badkamer met sauna. De woning verandert dan van 6 persoons comfort naar 4 persoons luxe. De verhuurcijfers laten zien dat deze ontwikkeling loont; verhuur, bezoekersaantallen en bezettingsgraad stijgen (ruim 30% in drie jaar). De hiervoor aangehaalde -ogenschijnlijke- mismatch tussen aanbod op Ooghduyne en de groeipotentie in de marktregio Noordkust (die met name in kleinere seniore reisgezelschappen wordt gezien) behoeft enige nuancering. Uit de verhuurgegevens van Landal blijkt namelijk dat de feitelijke bezetting van de woningen structureel lager ligt dan de gehanteerde woontypologie. Zo worden 4 persoons woningen veelal door 2-3 personen geboekt en een 6 persoons woning overwegend door 4 personen. Die trend zet zich over alle typen door, behalve over de 2 persoons appartementen. Die worden gemiddeld met 2,1 persoon bezet, vaak (groot)ouders met (klein)kind.
5 INPASSING 5.1 LOKALE AFSTEMMING
Er heeft planinhoudelijke afstemming plaatsgevonden met Landal en Ooghduyne aangaande de samenwerking in de exploitatie en het te realiseren programma. Hierbij wordt geput uit de uitgebreide data van verhuurgegevens van Landal. Met 2,8 miljoen gasten per jaar en verhuur van 15.000 recreatiewoningen op 88 parken (waarvan 54 parken in NL) lijkt dat de meest accurate, concrete en ook lokale marktinformatie die voorhanden is. De herkomst van gasten is 70% Nederlands, 15% Duits, 7% Belgisch, 4% Deens en 4% overig en beslaat daarmee de (inter-) nationale markt. Op basis van de analyse van de data van de verhuurexploitatie is het programma van de 120 woningen verfijnd. Vanuit de op te zetten samenwerkingsovereenkomst tussen de beheerorganisatie Ooghduyne, verhuurorganisatie Landal en de ontwikkelaars is de visie dat de ontwikkeling van 120 eenheden in Noorderduyn een eenheid gaat vormen met het beheer en de verhuur van 170 eenheden in het
Het lokale aanbod (Landal en de omliggende parken) heeft voldoende appartementen en/of hotelfaciliteiten. Aangenomen wordt dat in het boekingsgedrag van de
23
k k 20
9
k
gas
k
k
k
11 27 18
8 k k
11 13A
13 17
15
25
13
16
k 19
k
k k
e
21 k
D o p h e id
10
k
G e n tia a n
k
13 k
k k
15
14
23
k 11
k
k k
k k
k k
k
k
straat
k G e n tia
k
an
k k
k
15
klanten van Landal de hang naar meer luxe en ruimte simpelweg in het boeken van een ruimere woning met meer faciliteiten wordt ondervangen. Het gaat dan veelal om een extra badkamer (doucheruimte) en tweepersoons bedden (ipv stapelbed in kleine bijkamer).
12
k straat
k
k
k
k 9
2A k k
straat
straat
k k k k
af
k
straat
af vb
k
k
k
k k
af
af
af af vb 4
af
af
af
6 8
8A 9A
k
k
k
10
k
gas
k
11A k
11
k wl 11B
k
k vb
k
k k
vb straat
k
k
k k
k k
k k
k
Van Fo
re e stw
k
eg
vri k k
vb
k
k
k
k
k
vb
k k k 11C
k vri
k k
vb
k
wl k
k
k
vb
4A
k
vb
k
4 A /B
k
vb 4B
vb k 4C
k vb
vb
13
k
6
vb
bk k 6A
vb k
6B vb
wl
k
vb
vb
Circa 80% van het programma richt zich nu op 4 en 6 persoons typen, waarmee de grootste doelgroep/groeipotentie in de marktregio Noordkust (senioren, 2-3-5 persoons gezelschappen) wordt bediend. Daarnaast wordt een aantal grotere groepswoningen (16 en 22 persoons) voorzien, naast de reeds op het park aanwezige 8, 10 en 12 persoons groepsverblijven. De verdeling van typen en luxe-labels blijft in discussie en afhankelijk van marktinvloeden. Zo blijkt op dit moment dat de Corona-crisis een extra vraag naar recreatiewoningen betekent. In regionaal perspectief sluit de ontwikkeling van het programma goed aan op de met breed draagvlak opgezette studies van Ontwikkelbedrijf NHN naar de regionale verblijfsrecreatieve markt en het toeristisch product. Er is in doelgroep en typologie geen ongewenste overlap met andere ontwikkelingen (zoal bijvoorbeeld Boskerpark) binnen de product/marktregio Noordkust. Het project wordt zowel door de ontwikkelaars als Landal en Ooghduyne gezien als een welkome aanvulling op het bestaande aanbod, met een hoge omgevingskwaliteit (niet meer van hetzelfde) en is wellicht trendsetter voor soortgelijke ontwikkelingen in de toekomst.
vri
k
k
Van F
k o re e stw
eg
k
k 8
k
k
bk
k k 251
313
250
314
k
252 k
13B k
253
vb
k
k
249 k
k
k
k
k
vb
k k vb
vb 1 0 A /A
1 5 A /A
k k k k
246 k
k 10
247
312
245
k
vb vb
vb 248
12
244
k k k
af k
Van F
bk
o re e stw
k
k
eg
k
wl
k
wl
k
k k vb
bk
177 178 vb 16
vb
176 179
175
vb
174
vb
171
7
5
173
292
6 182
183
181 184 4 185
172
180 18
8 186
bk
202
170
k
k
187
200 165 k 3
192
203
2 191 9
193 190 189
188 164
166
194
1
201
204
wl
205
163 af 10
197 167 196
11
198
bk 200 195
199
wl
12
wl 13
201
wl
26
af
27
ov
162
168 k 42 af 41
273
207
206
17 16 203
205
202 161
204
31 169 15
29 30 bk
323
43
28
44
bk
317
18
k 16A
14 145
138
137
139 144
322 143
32 on
140 142
ize rskro
141
De Ke
260
318
208
209
33 45
316
19
210
326 46
135
136
146
321 134
147
149 148
24
35 47
34 k
315 20
bk
325
bk 320 48
153 131
132
152
22 133 151 150 36
21
25
50
314
324 49 309A 154 D e K e ize rskro o n
129 155
128 130
156
157
37
127
319
38
k
39 bk
309
51
40 311 160
124
125
313
159 123
126 158
af
52
308
58 55
65 59
53
60 k
307
66
310
312
106 57 54 105
bk
104
67
45
107 61
103 56
102 108 100 101
68 109
k wl
110
46
49
62 114
63
96
64 113 70
bk 97
69 99
98
77
306
81 48
D e K e ize rskro
on
112
302
89 47
111 76 78
wl
115 95
304
bk 82
5.2 PROEFVERKAVELING NOORDERDUYN 5.2.1 LANDSCAPING
71 116 88
87
88 73
117
75
301 90
118
81A
63 94
64
87
119
79
83 122
72
305 252
121 k
86
1. 4 persoons comfort
89 93
k
30
74
120
91
bk
303
300
85
80 86 bk bk 84 37 k 92
38
k
De Ke
90
k
ize rskro
on
65
Voor het initiatief Noorderduyn is een proefverkaveling opgesteld met als insteek het creëren van een zowel ecologisch als toeristisch aantrekkelijk recreatielandschap. Deze natuurinclusieve benadering sluit in gestileerde vorm aan bij de oorspronkelijke landschappelijke karakteristieken van kreken en nollen op de strandvlakte. Het plan is opgebouwd uit waterrijke randen in een informele setting, in vorm verwijzend naar de voormalige kreken in het gebied. De buitenste randen langs het bestaande park en de openbare groenstrook van de kano- en fietsroute blijven strak, passend bij rechthoekige percelen van de bollencultuur. Het plan wordt doorsneden door een strakke diagonaal; de oude Atlantik Wall die hier als cultuurhistorisch relict opnieuw zijn intrede doet, maar dan op een wat subtielere wijze. Zo wordt een symbiose gezocht tussen de verschillende tijdslagen en karakteristieken van het omliggende landschap.