394483 bijlage Samengestelde rapportage Verbonden partijen 2024 tbv Commissie BM.pdf

Hiervoor heeft Helder Vastgoed/WSDH de schetsen inmiddels laten maken. Voor een deel van de opnieuw in te richten straten is de uitvoering dit najaar gestart. Het betreft het deel van de Oostslootstraat tot aan de aansluiting op de Prins Hendriklaan. Zeestad integreert hier de werkzaamheden die de gemeente heeft gepland voor het klimaatbestendig maken van de riolering. De locatie Prinsenplein is organisatorisch toegevoegd aan het Transformatieproject Koningstraat/ Spoorstraat. De woningen aan de Spuistraat zijn in 2024 opgeleverd en daarna is door Zeestad de openbare ruimte van de Spuistraat opnieuw ingericht. Tussen de voormalige Herenmodezaak Nijpels en de Vomar in de Koningstraat zal Helder Vastgoed 12 woningen gaan realiseren. Na gereedkomen van de bouw van deze woningen wordt het voormalige parkeerterrein van de Prinsenstraat heringericht tot openbaar parkeerterrein. In samenwerking met Helder Vastgoed, Zeestad, en Citymarketing is gewerkt aan de positionering van Stad aan Zee als een merk/platform waarmee de partners gezamenlijk informeren over stedelijke ontwikkelingen in het gebied. Stad aan Zee is daarnaast een aantrekkelijke propositie voor wonen, werken en leven in het Helderse stadshart. De communicatiedoelstellingen zijn bepaald en de aanpak om de doelstellingen te realiseren staat vast.

De verschillende communicatiemiddelen worden uitgerold om de positionering te ‘laden’. Zoals bijvoorbeeld zichtbaar op de 80 meter bouwwand langs het voormalige V&D-pand en ook in advertenties en via social media. Winkelhart De transformatie van het voormalige V&D pand is gestart. De planologische procedure ook voor de vestiging van een supermarkt in het deel van de Kroonpassage dat grenst aan de Spoorstraat tegenover Halte Bellevue. In december zijn bezwaren behandeld in de Commissie Bezwaarschriften. Het college heeft begin 2025 de bezwaren ongegrond verklaard. Zeestad heeft de sloop van het overige deel van het winkelcentrum aanbesteed. Op die gesloopte plek wordt dan nieuwe openbare ruimte gemaakt, waaronder een parkeerplaats voor bezoekers en bewoners van het centrum. Het plein wordt een aantrekkelijke nieuwe ruimte in het stadshart met veel groen.

26

Vanwege de grote wateroverlast die de Keizerstraat bij hevige regenval ondervindt, heeft de gemeente eventuele aanpassing van het rioolstelsel nader onderzocht. De start van de herinrichting van de Keizerstraat door Zeestad wordt afgestemd op de te ondernemen aanpassingen aan het riool door de gemeente. De werkzaamheden zijn in afstemming met de HOB gepland om te starten januari 2026. De wens van de ondernemers is voornamelijk werkzaamheden uit te voeren in de rustige periode. Aansluitend op de herinrichting van de Keizerstraat wordt ook de herinrichting van de Spoorstraat tussen Koningstraat en Kroonpassage ter hand genomen. Dit sluit goed aan op de Keizerstraat, omdat ook hier sprake is van een route die nagenoeg alleen voor langzaam verkeer is bedoeld en ook als zodanig zal worden ingericht Willemsoord Zuid Over de nieuwbouw van het horecaplein De Kleine Werf is overleg gevoerd met belanghebbenden naar aanleiding van de planologische procedure. De zienswijzen op het ontwerp uitwerkingsplan geven aanleiding om nader onderzoek te doen naar de bestaande (archeologische) erfgoedwaarden en de verkeerskundige aspecten. Het coalitieprogramma geeft aanleiding voor een revisie van het programma. Een belangrijk deel van de buitenruimte rond het stadhuis is heringericht.

Er is een planologische procedure gestart voor een groene invulling van het gebied rondom de bestaande schuilkelder en het beter benadrukken van de aanwezigheid van de reinwaterkelder bij gebouw 72. Zeestad heeft ook realisatie van een loods voor parkeren van fietsen en brommers afgerond. In september 2024 is de uitvoeringsovereenkomst gesloten tussen Zeestad en de aannemer voor de realisatie van de langzaamverkeerbrug tussen de Francien de Zeeuwpromenade en Willemsoord. Voor de invulling van het pleintje tussen restaurant Stoom en het Reddingmuseum loopt een separaat ontwerpproces, om ook wensen van ondernemers een goede plek te geven. Zeestad treedt namens de gemeente op als gesprekspartner van defensie voor de ontwikkeling van Buitenveld en stelt een ruimtelijk kader voor dit gebied op. Onderwerp van gesprek is niet alleen de stedenbouwkundige structuur maar ook de ontsluiting van het gebied. Dit kader wordt in 2025 aan de gemeente aangeboden ter besluitvorming. Zeestad startte in 2024 een onderzoek naar de vaarroute Willemsoord. De resultaten daarvan zijn in 2025 te verwachten. Entreegebied Willemsoord Het Entreegebied is voor veel bezoekers het startpunt van hun ontmoeting met Willemsoord. In de huidige situatie is het echter niet de entree die men zich bij een cultuurhistorisch zo waardevolle werf zou wensen.

De openbare ruimte is sleets, functiearm en wordt gedomineerd door geparkeerde auto’s. Rond het entreegebied ontbreekt het aan (levendige) functies. De intentie is om het entreegebied van Willemsoord zodanig te transformeren dat het gebied daadwerkelijk een eerste indruk geeft van de sfeer en kwaliteiten van Willemsoord. Hierbij wordt met name gedacht aan het maritieme karakter, de cultuurhistorische elementen, maar ook de culturele aspecten, zoals de musea en enige horecafuncties. Als mogelijkheden worden ook educatie en innovatie genoemd. Verder dienen de verblijfskwaliteiten en -functies te worden vergroot en verbeterd. Zeestad werkte aan het plan van aanpak om tot een stedenbouwkundig programma van eisen te komen waarin ook aandacht is voor toekomstig gebruik van de dokken 1 en 2 en de schuine helling naast gebouw 51. De verbetering van het entreegebied is onderdeel van de subsidieaanvraag bij het Investeringskader Waddengebied, welke gepland is om medio 2025 in te dienen. Molenplein De bouw van de woningen in fase 2 door Helder Vastgoed is eind 2024 in de afrondende fase. Het ontwerp voor het woonrijp maken is gereed en in 2025 zullen de werkzaamheden plaatsvinden.

Ruyghweg-Spoorweghaven Op 6 december 2023 verstrekte de gemeente een opdracht aan Zeestad voor het doen van een haalbaarheidsstudie en het ontwikkelen van woningen, met als te ontwikkelen gebied het sportterrein Ruyghweg (fase 1) en het aangrenzende gebied aan de Spoorweghaven (fase 2) met aandacht voor programmatische en stedenbouwkundige relatie met de woongebieden Visbuurt en Vogelbuurt en de atletiekbaan. In mei 2024 is na een aantal sessies met bewoners en belanghebbenden gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor het deelgebied Ruyghweg. In september 2024 heeft Zeestad de tweede bijeenkomst voor bewoners en belanghebbende geïnitieerd waar stedenbouwkundig bureau ZUS de geactualiseerde ruimtelijke visie voor het gebied en het stedenbouwkundig plan voor woningbouw op het sportveld aan de Ruyghweg heeft toegelicht. Het stedenbouwkundig plan voor het sportpark is verder uitgewerkt wordt in 2025 aan de gemeente aangeboden ter besluitvorming. 27

5.5. Financiële ontwikkelingen a.

Financiële ontwikkeling 2024

In onderstaande tabellen zijn de gerealiseerde investeringen en opbrengsten in 2024 vergeleken met de vastgestelde begroting 2024. In de AvA van 6 november 2024 besloten de aandeelhouders de exploitatie te verlengen met 6 maanden, in afwachting van besluitvorming over de exploitatiebegroting per 1 juli 2025. In de exploitatiebegroting zijn niet opgenomen de projecten Dijkkwartier, Ruygweg-Spoorweghaven, Seasaw, Buitenveld en vaarroute Willemsoord. Dit zijn projecten waar Zeestad, in opdracht van derden (doorgaans de gemeente), aan werkt. In 2024 heeft Zeestad aan bovenstaande projecten, in totaal € 1,4 mln. aan kosten en ca. € 1,3 mln. aan opbrengsten gerealiseerd.

Investeringen 2024

Uit de tabel blijkt dat het budget per 1-1-2024 in totaal € 18,5 mln bedraagt. In 2024 is er € 2,76 mln. aan kosten gerealiseerd. Per 31-12-2024 is er derhalve nog € 15,7 mln. aan te investeren budget. In de volgende tabel is een overzicht gegeven van de gerealiseerde opbrengsten.

28

Opbrengsten 2024

In de tabel zijn de totale nog te realiseren opbrengsten per 1-1-2024 van € 18,3 mln. weergegeven conform goedgekeurde exploitatiebegroting voor 2024 en volgende jaren. In 2024 is er € 8,4 mln. aan opbrengsten gerealiseerd. Per 31-12-2024 is er derhalve nog een restant van € 9,9 mln. aan te realiseren opbrengsten. Deze opbrengsten komen uit de verkoop van bouwrijpe grond, uit bijdragen van de gemeente en uit subsidies. b.

Financiële kengetallen

Zeestad BV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit

Norm

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Noot: Zeestad BV heeft tot doel de activiteiten van Zeestad CV te beheren. Binnen de BV vinden geen feitelijke werkzaamheden plaats en wordt uitsluitend het aandelenkapitaal en de rekening-courant verhouding met de CV beheerd waardoor bovenstaande kengetallen niet van toepassing zijn.

Zeestad CV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit7

7

Norm

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Liquiditeit geeft aan in hoeverre een organisatie in staat is aan haar verplichtingen op korte termijn te voldoen.

29

Noot: Zeestad CV wordt gefinancierd vanuit bijdragen van gemeente, subsidies en grondopbrengsten. Deze worden gestort in een fonds voor stedelijke vernieuwing. Vanuit dit fonds worden de diverse projecten gefinancierd. Omdat geen sprake is van zelfstandig eigen vermogen c.q. leningen etc. en projecten binnen de beschikbare budgetten worden uitgevoerd zijn bovenstaande kengetallen niet van toepassing.

5.6. Risico’s Risico

Oorzaak

Gevolg

Doelstelling van Zwakke detailhan- Ontwikkeling een compact en delsstructuur, halter model levendig leegstand vertraagt winkelhart wordt (overcapaciteit) niet gerealiseerd

Kans Gevolg (tijd) ++ +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Onderzoek en voorbereiding

Het winkelhart van Den Helder bestrijkt een groot oppervlakte. Mede onder invloed van de crisis en veranderend winkelgedrag is er momenteel behoorlijk wat leegstand in de Helderse binnenstad. Dit zorgt ervoor dat de detailhandelsstructuur verzwakt is en dat de behoefte aan een compact winkelhart onverminderd groot is. Met verschillende projecten wordt beoogd het kernwinkelgebied compacter te maken. Dit voorbeeld laat zien dat mogelijkheid en bereidheid van winkeliers om ook in het winkelhart te investeren, het tempo bepaalt waarin het haltermodel succesvol ontwikkeld kan worden. Projecten als het gevelrenovatiefonds en herinrichting van openbare ruimte kunnen hier een verdere bijdrage aan leveren. Risico

Oorzaak

(te) veel projecten Veel verschillende in uitvoering in projecten tegelijk het Stadshart in uitvoering in het stadshart die invloed hebben op de openbare ruimte

Gevolg Hinder voor bewoners en ondernemers, bereikbaarheid binnenstad

Kans Gevolg (tijd) + +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede planning Afstemming met partners Communicatie met omwonden en ondernemers

Momenteel vinden er volop (ver)bouwactiviteiten plaats in het stadshart. Bouwactiviteiten betekenen dat er verbetering in aantocht is, maar ook dat tijdelijk straten zijn opgebroken en dat er bouwplaatsen in de binnenstad zijn afgeschermd. Deze kunnen het woongenot tijdelijk aantasten en ondernemers, bewoners en bezoekers van de binnenstad hinderen. De bereikbaarheid van de binnenstad is immers tijdelijk niet zoals gewend. Dit is inherent aan ontwikkelingen in een binnenstad, maar het vraagt voldoende aandacht om hinder tot een minimum te beperken. Veel hinder kan voorkomen worden door de planningen van de diverse activiteiten zorgvuldig op te stellen en af te stemmen tussen de diverse partijen die in de binnenstad aan het werk zijn. Ook een goede communicatie over de werkzaamheden, de duur en eventuele alternatieve routes zal de overlast beperken. Hierin werkt Zeestad samen met partners Woningstichting Den Helder, en met de gemeente. Goed zichtbaar resultaat in deze samenwerking is de uniforme uitstraling van de bouwhekken onder de vlag van Samen Bouwen aan Den Helder. Ook wordt rekening gehouden met drukke perioden voor winkeliers (Kerst, Pasen, marktdagen). De afstemming van de bouwactiviteiten en bijkomend verkeershinder blijft echter een belangrijk aandachtspunt waar ook de komende periode op ingezet moet worden en waar regie op nodig is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Verwervingen

Voor te verwerven panden wordt te hoge prijs gevraagd

Overschrijding budget verwerving of vertraging door onteigening

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Professionele verwerver inzetten

Van niet alle projecten van Zeestad zijn de panden in bezit van Zeestad. Deze moeten verworven worden. Soms zijn daar al afspraken over gemaakt, bijvoorbeeld als de gemeente Den Helder eigenaar van de panden is. Soms 30

zijn de panden van derden en moeten nog afspraken over verwerving gemaakt worden. Dat is specialistisch werk en de portefeuille te verwerven panden is omvangrijk. Door een professionele verwerver in te zetten, kan het risico van vertraging en overschrijding van het budget beperkt worden. Zij hebben ervaring met verwervingen en hebben goed oog voor de belangen van zowel de pandeigenaar als de opdrachtgever. Risico

Oorzaak

Gevolg

Afnemende investeringsbereid heid investeerders, opbrengsten blijven achter

Door crisis stagnerende woningmarkt, toenemende onrendabele toppen

Exploitatie Zeestad Stedelijke vernieuwing stagneert Afhankelijkheid van een paar investeerders

Kans Gevolg (tijd) ++ ++

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Actualiseren plannen, Andere investeerders zoeken (onconventioneel), Zeestad profileren

De stedelijke vernieuwingsopgave in Den Helder gaat niet uit van grootschalige toevoeging van woningen, bedrijfsruimte of winkelmeters, alleen van de invulling en versterking van bepaalde plekken. Maar de markt blijft zwak en de afzet van nieuwbouwprojecten verloopt trager. Hierdoor staat ook de planning van Zeestad onder druk. Ten opzichte van de oorspronkelijke planning zijn een aantal projecten met vertraging opgeleverd en zal een aantal projecten later in uitvoering genomen worden. Ontwikkelende partijen nemen projecten pas in uitvoering als de afzet grotendeels zeker is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Financiële haalbaarheid projecten onder druk

Onrendabele toppen op de projecten

Financiële maatoplossingen nodig Tegenvallers zijn niet op te vangen met hogere opbrengsten

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede inzet planeconomie

Veel projecten kennen onrendabele toppen. Waar voorheen het toevoegen van programma, het verhogen van de opbrengstpotentie (door bijvoorbeeld toepassing van andere typologieën en/of ander segment) of de marktontwikkeling (bijvoorbeeld door een lager risicoprofiel of (bouw)kostenverlagende innovaties) de tegenvallers konden opvangen, zijn deze mogelijkheden tegenwoordig beperkt. Dit vraagt van de planeconomen een realistische en zorgvuldige opzet van de exploitatie, om niet voor verrassingen te komen te staan. Met het jaarlijks herzien van de exploitatie wordt dit gewaarborgd. Zo worden onder andere de parameters, welke van grote invloed zijn op het resultaat van de exploitatie, periodiek geanalyseerd. Op deze manier is er een reëlere aansluiting met de markt en wordt het mogelijke verschil tussen gehanteerde parameters en feitelijke parameters kleiner.

31