RIS324763 Bijlage Voortgangsrapportage Woningbouwprogrammering- en productie 2025

De vastgoedmarkt werd in het begin van de jaren ’20 sterk beïnvloed door stijgende bouwkosten door geopolitieke ontwikkelingen, stijgende rente, maar ook onzekerheid over de aangekondigde huurprijsregulering. Deze ontwikkelingen leidden ertoe dat institutionele beleggers hun investeringsbeslissingen uitstelden. Nu de effecten van de huurprijsregulering duidelijk zijn en in de markt zijn verdisconteerd, is sinds 2025 een duidelijke toename in de investeringsbereidheid zichtbaar. Het vertrouwen onder beleggers neemt toe, mede doordat de markt in rustiger vaarwater is gekomen. Het herstel wordt tot nu toe voornamelijk gedragen door Nederlands institutioneel kapitaal. Grote partijen, zoals pensioenfondsen, keren geleidelijk terug in de woningmarkt omdat het beleidskader voorspelbaarder is geworden. Een stabiel renteniveau blijft daarbij essentieel, aangezien dit de financierbaarheid van projecten verbetert en beleggers in staat stelt weloverwogen langetermijnbeslissingen te nemen. Tegelijkertijd zorgen de aangescherpte huurprijsregels en gewijzigde fiscale behandeling van particuliere verhuur ervoor dat kleinere beleggers vaker besluiten hun bezit te verkopen. Hierdoor neemt het aantal particuliere verhuurders af en verschuift het speelveld verder richting grotere institutionele partijen en ontstaan ook kansen voor met name starter om een koopwoning te bemachtigen.

Daarnaast staat de verduurzaming van de gebouwde omgeving hoog op de agenda. Hoewel dit extra investeringen vereist, vergroot het de aantrekkelijkheid van projecten voor beleggers die nadrukkelijk waarde hechten aan toekomstbestendigheid en energie-efficiëntie. Zowel Nederl andse als internationale beleggers richten zich in toenemende mate op voorspelbare omstandigheden—zoals stabiele rente, duidelijke regelgeving en beheersbare doorlooptijden. Binnen die context gaat de voorkeur uit naar duurzame nieuwbouwprojecten met transparante en betrouwbare kaders.

In een recent bericht van de brancheorganisatie van de woningcorporaties (Aedes) wordt echter aangegeven dat de investeringsmogelijkheden van de corporaties in de komende jaren onder druk komen te staan. De mogelijkheden voor corporaties om te kunnen blijven investeren is afgenomen als gevolg van de gestegen onderhouds- en bedrijfslasten. Dit is een gevolg (geweest) van de in heel Nederland heersende trend van loonkostenstijging.

Private koopsector

Ook het investeringsvolume van de corporaties in onderhoud en energietransitie is in de afgelopen periode sterk toegenomen. Het voordeel van het afschaffen van de verhuurdersheffing verdampt hierdoor.

Het realiseren van koopwoningen binnen grootschalige hoogbouwprojecten kent daarbij verschillende uitdagingen zoals voorverkooppercentages en gemengde Verenigingen van Eigenaren. Hoewel starters het moeilijk hebben door hoge woningprijzen, zijn er wél toegankelijke routes om in te stromen. Vooral (1) familieconstructies, (2) lokale startersleningen, en (3) innovatieve koop-regelingen bieden kansen om tóch een woning aan te schaffen. Het college onderzoekt welke aanvullende instrumenten, zoals dergelijke regelingen, ingezet kunnen worden om de bouw van betaalbare koopwoningen te stimuleren.

De gematigde huurprijsontwikkeling in combinatie met de gestegen rente maken dat corporaties hun investeringsprogramma’s mogelijk zullen moeten heroverwegen. Daarbij speelt ook dat de Vennootschapsbelasting (vpb) blijft drukken op kasstromen. 48

Investeringscapaciteit van Haagse corporaties

De Haagse nieuwbouwopgave vindt vrijwel volledig hoogstedelijk plaats en bestaat daardoor grotendeels uit appartementen. Alleen in Vroondaal, maar ook in de regiogemeenten worden grondgebonden woningen gerealiseerd. Op die manier biedt de regio Haaglanden als geheel een divers aanbod aan woonmilieus.

49

INHOUD

Investeringscapaciteit gemeente Ook voor de gemeente geldt, dat de grenzen van de investeringscapaciteit in zicht zijn. Zo is het saldo van de voorziening voor bouwleges vanaf 2021 steeds verder gedaald als gevolg van een aantal maatregelen die o.a. de woningbouw moesten stimuleren, zoals een verlaging van het legesplafond en regelingen voor de vermindering van bouwleges voor sociale woningbouw (rode leges) en duurzame bouwplannen (groene leges). Door een terugloop van met name het aantal grote bouwaanvragen, zijn bovendien de legesinkomsten sterk teruggelopen. Hierdoor is de gemeente genoodzaakt om het legesplafond weer te verhogen van circa € 1,7 mln naar € 2,5 mln en zijn de rode en groene leges afgeschaft (commissiebrief Consequenties verhoging legesplafond, RIS 323758). Door deze maatregelen moeten de bouwleges weer kostendekkend worden. Keerzijde van deze maatregel is wel dat de financiële ruimte is komen te vervallen om via de leges de financiële haalbaarheid van (betaalbare) woningbouw te stimuleren. Ofschoon er gekeken wordt naar alternatieven om betaalbare woningbouw financieel haalbaar te maken, zijn de mogelijkheden beperkt.

Zoals in hoofdstuk 8 van deze Voortgangsrapportage, maar ook al in de Voortgangsrapportage over 2024 (RIS 321932) is aangegeven, zijn de Eneco reserves die bestemd zijn voor sociale en betaalbare woningbouw en het verhogen van kwaliteit in gebiedsontwikkelingen, volledig beklemd. Aangezien deze reserves veel woningbouwprojecten haalbaar hebben gemaakt, zijn extra financiële middelen nodig, om betaalbare woningbouw op gang te houden. Het is aan de volgende coalitie om hier een besluit over te nemen. De Realisatiestimulans die het Rijk dit jaar voor het eerst gaan uitkeren op basis van het aantal in aanbouw genomen betaalbare woningen in 2025, is hierbij behulpzaam, maar niet voldoende om de woningbouwambities, inclusief de betaalbaarheidseisen, de komende jaren te realiseren. Vereveningsbijdragen vanuit kleine (< 50 woningen) projecten die op basis van de Woonvisie 2040 (RIS 319812) het aandeel sociaal financieel mogen verevenen, vormen ook een mogelijke, maar naar verwachting beperkte inkomstenbron om betaalbare woningbouw te stimuleren.

Stikstof Op 18 december 2024 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan in het “Stikstofdossier”. Deze uitspraak heeft grote gevolgen voor projecten die stikstofdepositie veroorzaken. Kern van de uitspraak is dat projecten en bedrijven die door stikstofdepositie significante negatieve gevolgen veroorzaken in Natura 2000-gebieden, vergunningplichtig zijn geworden en intern salderen wordt per 18 december 2024 niet meer als vergunningsvrij gezien. De uitspraak heeft een werking met terugwerkende kracht tot 2020. Voor de realisatie van de Haagse woningbouwopgave betekent het dat de vergunde, aangevraagde en toekomstige projecten (nader) onderzocht moeten worden op stikstofeffecten en een mogelijke vergunningplicht.

Het college werkt aan indicatieve berekeningen om inzichten te krijgen in de gevolgen van deze ontwikkelingen op de woningbouw in Den Haag in die gebieden waar problemen te verwachten zijn. We kunnen dan tijdig in overleg treden met initiatiefnemers zoals corporaties en ontwikkelaars welke maatregelen zij kunnen nemen om problemen met de vergunningverlening zoveel mogelijk te voorkomen. Voor de realisatiefase betekent dit de inzet op schone bouwmethodieken zoals de inzet van elektrisch bouwmaterieel, duurzame bouwlogistiek en modulair bouwen en het gebruik van meer (lichtere) biobased materialen. Voor de gebruiksfase kan dit betekenen dat maatregelen moeten worden genomen om het gebruik van benzine- en dieselauto’s te voorkomen, denk bijvoorbeeld aan het aanbieden van elektrische deelauto’s. Het bovenstaande laat onverlet dat initiatiefnemers zelf verantwoordelijk zijn voor de benodigde onderzoeken en maatregelen om tijdig een natuurvergunning te verkrijgen.

Netcongestie In Den Haag hebben we sinds enige tijd rekening te houden met netcongestie. Netcongestie ontstaat wanneer er sprake is van een tekort aan transportcapaciteit van elektriciteit. Netcongestie is een landelijk probleem dat de afgelopen jaren sterk is toegenomen door elektrificatie, woningbouw, energietransitie en groei van bedrijven. Netcongestie vormt een wezenlijke bedreiging voor de woningbouwopgave van Den Haag. Nieuwe elektriciteitsaansluitingen voor woningen (groot- en kleinverbruik) worden niet vanzelfsprekend meer aangesloten op het stroomnet. Vanaf medio 2026 komen ook woningen op een wachtlijst te staan. De positie op de wachtlijst wordt bepaald op basis van de datum dat er een transportverzoek is ingediend en of de aansluiting prioriteit krijgt volgens het ACM- prioriteringskader. Woningbouw is in het prioriteringskader opgenomen onder “Categorie 3: basisbehoeften”. Daarnaast krijgen kleinschalige, onlosmakelijk met woningbouw verbonden voorzieningen eveneens prioriteit. Hierbij kan gedacht worden aan kleinschalige bedrijvigheid in de plint en collectieve voorzieningen zoals liften en warmtevoorzieningen. Het verkrijgen van prioriteit betekent niet automatisch dat een project kan worden aangesloten. Aansluiting blijft afhankelijk van de beschikbare stroomcapaciteit.

Gezien de afgekondigde netcongestie in Den Haag door netbeheerders Stedin en Tennet is deze stroomcapaciteit beperkt en verschilt het per project of een aansluiting mogelijk is. Het is daarom van belang zuinig om te gaan met de beschikbare netcapaciteit. Netbewuste nieuwbouw helpt daarbij, maar brengt extra kosten per woning met zich mee. Deze oplossingsrichting heeft nog een innovatief karakter. Het college werkt samen met de netbeheerders aan het realiseren van nieuwe hoog-, midden- en laagspanningstations en bijbehorende kabeltracés om de netcapaciteit uit te breiden. Hier zal meer ruimte voor gereserveerd moeten gaan worden.

Daarnaast heeft Rechtbank Den Haag op 22 januari 2025 uitspraak gedaan in een civiele zaak die Greenpeace tegen de Staat had aangespannen. De rechtbank beveelt de Staat zich aan zijn stikstofdoel voor 2030 te houden, wat betekent dat de Staat 50 procent van de oppervlakte van de stikstofgevoelige natuur uiterlijk op 31 december 2030 onder de grenswaarde moet brengen. Daarbij moet de Staat, anders dan ze tot nu gedaan heeft, voorrang geven aan de meest kwetsbare natuur. Hiermee kan vrijkomende stikstofruimte van projecten niet meer automatisch worden toegekend aan de toekomstige ontwikkeling. Eventuele stikstofontwikkelruimte voor woningbouwprojecten is hiermee nog meer onder druk komen te staan.

50

51

INHOUD

9. Bijlage 1: Betaalbaarheidsnormen Woonvisie 2040 t.o.v. lopende planvoorraad 2026 t/m 2031 In aanbouw te nemen per stadsdeel Sociaal corporatie Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout L-YP Den Haag - totaal Den Haag - % Betaalbaarheidsnorm WV2040

710 2.790 720 550 550 90 130 5.540 25%

Steenzicht

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

50 370 130 350 890 4%

230 780 80 100 560 350 290 130 2.510 11%

100 980 160 310 120 30 1.690 8%

30% Sociaal corporatie

Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout L-YP Den Haag - totaal

Sociaal corpo studenten 580 580 3%

43% 41% 64% 0% 15% 9% 5% 41% 25%

Overige huur en koop­ woningen 620 920 150 310 1.800 580 660 10 5.060 23%

Nader te bepalen

Totaal

10 1.330 20 180 90 3.730 490 60 5.900 27%

1.660 6.790 1.130 640 3.680 6.040 1.910 320 22.170 100%

Overige huur en koop­ woningen 37% 14% 13% 48% 49% 10% 35% 3% 23%

Nader te bepalen

Totaal

1% 20% 2% 28% 2% 62% 26% 19% 27%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Overige huur en koop­ woningen 70 2.150 920 1.920 5.640 25%

Nader te bepalen

Totaal

1.530 2.200 1.330 840 5.900 27%

1.990 7.220 6.790 6.170 22.170 100%

Overige huur en koop­ woningen 4% 30% 14% 31% 25%

Nader te bepalen

Totaal

77% 30% 20% 14% 27%

100% 100% 100% 100% 100%

50% Sociaal corpo studenten 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 3%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

4%

14% 11% 7% 16% 15% 6% 15% 41% 11%

6% 14% 14% 0% 8% 2% 2% 0% 8%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

720 180 890 4%

90 950 780 700 2.510 11%

30 80 980 610 1.690 8%

In aanbouw te nemen per ontwikkelgebied Sociaal corporatie

Steenzicht

Binckhorst CID Zuidwest Overig DH Den Haag - totaal Den Haag - %

260 550 2.790 1.930 5.530 25%

Betaalbaarheidsnorm WV2040

0,3 Sociaal corporatie

Binckhorst CID Zuidwest Overig DH Den Haag - totaal

52

13% 8% 41% 31% 25%

Sociaal corpo studenten 580 0%

0,5 Sociaal corpo studenten 8% 0% 0% 0%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

4%

5% 13% 11% 11% 11%

2% 1% 14% 10% 8%

53

INHOUD

10. Bijlage 2: Betaalbaarheidsnormen Woonagenda 2020/Woonvisie 2022 t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2025 In aanbouw genomen per stadsdeel Sociaal corporatie Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout L-YP Den Haag - totaal Den Haag - % Betaalbaarheidsnorm: WA20/WV22

55 6 314 375 11%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

317 69 386 12%

81 50 8 374 136 649 20%

23 6 20 49 1%

30% Sociaal corporatie

Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout L-YP Den Haag - totaal

Sociaal corpo studenten 248 248 8%

13% 0% 0% 0% 11% 15% 0% 0% 11%

Overige huur en koop­ woningen 298 279 119 41 775 53 1.565 48%

Nader te bepalen

Totaal

9 9 0%

434 329 23 136 53 2.028 278 3.281 100%

Overige huur en koop­ woningen 69% 85% 0% 88% 77% 38% 19% 0% 48%

Nader te bepalen

Totaal

0% 0% 0% 7% 0% 0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 100%

Overige huur en koop­ woningen 247 528 279 511 1.565 46%

Nader te bepalen

Totaal

144 9 153 4%

417 1.304 473 1.231 3.425 100%

Overige huur en koop­ woningen 59% 40% 59% 42% 46%

Nader te bepalen

Totaal

0% 0% 30% 1% 4%

100% 100% 100% 100% 100%

20% Sociaal corpo studenten 0% 0% 0% 0% 12% 0% 0% 8%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

12%

19% 15% 0% 6% 0% 18% 49% 0% 20%

0% 0% 100% 0% 11% 0% 7% 0% 1%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

317 69 386 11%

68 211 50 320 649 19%

49 49 1%

In aanbouw genomen per ontwikkelgebied Sociaal corporatie

Binck Blox

Binckhorst CID Zuidwest Overig DH Den Haag - totaal Den Haag - %

102 273 375 11%

Betaalbaarheidsnorm: WA20/WV22

30% Sociaal corporatie

Binckhorst CID Zuidwest Overig DH Den Haag - totaal

54

24% 0% 0% 22% 11%

Sociaal corpo studenten 248 248 7%

20% Sociaal corpo studenten 0% 19% 0% 0% 7%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

0% 24% 0% 6% 11%

16% 16% 11% 26% 19%

0% 0% 0% 4% 1%

55

INHOUD

11. Bijlage 3: Betaalbaarheidsnormen Woonagenda 2020/Woonvisie 2022 t.o.v. toevoegingen 2024 Toevoegingen per stadsdeel

Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout LY-P Den Haag - totaal Den Haag - %

Sociaal corporatie

Sociaal corpo studenten

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

Overige huur en koop­ woningen

Nader te bepalen

Totaal

145 7 6 158 20%

0%

0%

8 8 1%

5 41 18 64 8%

39 195 53 8 2 20 29 346 43%

5 52 14 85 27 35 13 231 29%

189 260 74 99 2 68 55 60 807 100%

Overige huur en koop­ woningen 21% 75% 72% 8% 100% 0% 36% 48% 43%

Nader te bepalen

Totaal

3% 20% 19% 86% 0% 40% 64% 22% 29%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Overige huur en koop­ woningen 1 345 346 0

Nader te bepalen

Totaal

11 4 216 231 0

11 5 791 807 1

Overige huur en koop­ woningen 0 20% 44% 43%

Nader te bepalen

Totaal

100% 80% 27% 29%

100% 100% 100% 100%

Betaalbaarheidsnorm: WA20/WV22

30% Sociaal corporatie

Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout LY-P Den Haag - totaal

77% 0% 9% 6% 0% 0% 0% 0% 20%

Sociaal corpo studenten 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

20% Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1%

0% 2% 0% 0% 0% 60% 0% 30% 8%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

-

8 8 0

64 64 0

Toevoegingen 2024 per ontwikkelgebied Sociaal corporatie CID DH Zuidwest Overig DH Den Haag - totaal Den Haag - %

Waldorp Four

Betaalbaarheidsnorm: WA20/WV22

158 158 0 0,3 Sociaal corporatie

CID DH Zuidwest Overig DH Den Haag - totaal

56

Sociaal corpo studenten -

0 0% 20% 20%

0,2 Sociaal corpo studenten 0 0% 0% 0%

Sociaal markt

Middenhuur

Betaalbare koop

0 0% 0% 0%

0 0% 1% 1%

0 0% 8% 8%

57

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Den Haag Inlichtingen De Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht. Vormgeving Dienst Bedrijfsvoering Multimedia Bronvermelding foto's Pagina Bron 1 David Rozemeyer 4 Geurst & Schulze Architecten 22 Sustay 28 De Vries & Verburg 33 KOW Architecten 34 De Architektencombinatie 38 Fotostudio Vlekke 41 De Architektencombinatie 42 Van Wonen 52 Staedion Februari 2026