RIS324763 Bijlage Voortgangsrapportage Woningbouwprogrammering- en productie 2025

Voortgangsrapportage 2025 Woningbouwprogrammering en -productie

KJ Plein. Fotograaf: David Rozemeyer

INHOUD

Inhoudsopgave

2

Samenvatting

5

Inleiding

11

1.

Ambities

13

1.1 Kwantitatief  1.2 Betaalbaarheid  1.3 Werkwijze

13 13 13

2.

17

Lopende planvoorraad 2026 t/m 2031 

2.1 Omvang en samenstelling van de lopende planvoorraad  2.2 Hardheid van woningbouwplannen met start bouw in 2026 en 2027 2.3 Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen van de Woonvisie 2040

17 19 20

3.

23

In aanbouw genomen woningen 

3.1 In aanbouw genomen woningen 2014 – 2025 3.2 In aanbouw genomen woningen in de afgelopen 5 jaar 3.3 In aanbouw genomen woningen in 2025

23 24 24

4. Toevoegingen aan de woningvoorraad 

29

4.1 Toevoegingen aan de voorraad 2014 – 2025 4.2 Toevoegingen in de afgelopen 5 jaar 4.3 Toevoegingen in 2025

29 30 31

5. Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw

35

5.1 Voortgang eerste, tweede en derde tranche

36

6. Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders 

39

7.

Inzet Eneco-middelen 

43

8.

Langjarig perspectief

47

9. Bijlage 1: Betaalbaarheidsnormen Woonvisie 2040 t.o.v. lopende planvoorraad 2026 t/m 2031

53

10. Bijlage 2: Betaalbaarheidsnormen Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2025

55

11. Bijlage 3: Betaalbaarheidsnormen Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 t.o.v. toevoegingen 2024

57

3

INHOUD

Samenvatting In deze Voortgangsrapportage 2025 over woningbouwprogrammering en -productie rapporteert het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad over de lopende planvoorraad 2026 t/m 2031, over opleveringen en start bouw van woningen in 2025, de financiële middelen uit de Eneco reserves ‘Extra impuls voor betaalbaar wonen’ en ‘Verhoging kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw’ en over twee specifieke programma’s binnen het woningbouwprogramma: het urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw en het doorbraakplan voor uitstromers uit zorginstellingen en statushouders. In de rapportage zetten we de planvoorraad af tegen de ambities die in de Woonvisie 2040 (RIS 319812) zijn geformuleerd en de realisatiecijfers tegen de ambities uit de Woonvisie 2022 (RIS 313365).

Lopende planvoorraad 2026 t/m 2031 In de lopende planvoorraad zijn nu ruim 23.600 in aanbouw te nemen woningen opgenomen. Ongeveer 22.200 woningen staan gepland in de periode 2026 t/m 2031 en 1.400 woningen staan gepland in projecten, waarvan de planning start bouw nog niet bekend is. Uit de vergelijking van de programmering 2026 t/m 2031 met het ambitieprogramma van de Woonvisie 2040 valt een aantal zaken op: • De woningbouwprogrammering komt over het geheel gezien steeds meer in lijn met de betaalbaarheidsambities. • De geplande hoeveelheden sociale huurwoningen komen nagenoeg overeen met het ambitie­ programma. Ook zal het aantal sociale huurwoningen nog toenemen als de ‘nog te programmeren woningen’ worden ingevuld. • In de programmering zijn 5.200 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen opgenomen, 24% van de planvoorraad woningen waarvan de programmering bekend is. De programmering van woningen in het middensegment blijft hiermee achter bij de 50% die in het ambitieprogramma is geformuleerd. Voor deze twee prijssegmenten ligt nog een opgave om de programmering te verhogen. De ervaring leert dat om 4.000 woningen per jaar in aanbouw te kunnen nemen, er een planvoorraad benodigd is van gemiddeld 5.200 woningen per jaar. Deze overmaat is noodzakelijk, omdat rekening gehouden moet worden met planuitval en/of het doorschuiven van projecten.

Uitbreiding van de lopende planvoorraad is noodzakelijk om op middellange (2031-2035) en lange (na 2035) termijn voldoende woningen te kunnen realiseren.

In aanbouw genomen woningen in 2025 In 2025 zijn 3.281 woningen in aanbouw genomen. Hiervan zijn in totaal 623 sociale corporatiehuurwoningen (19%) en 386 sociale markthuurwoningen (12%), in totaal dus 31% sociale huurwoningen. Verder zijn er 649 woningen in de middenhuur in aanbouw genomen (20%) en 49 betaalbare koopwoningen (1%). Het totaal aantal betaalbare woningen, dat in aanbouw is genomen is 1.707 (52%). We zien dat de resultaten in 2025 voldoen aan de betaalbaarheidsnormen van de Woonagenda 2020 en de Woonvisie 2022 (30% sociale huur en 20% middenhuur), maar nog niet aan de normen uit de Woonvisie 2040. Dit valt te verklaren doordat de projecten zijn gestart en ontwikkeld toen nog de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020 en Woonvisie 2022 golden.

4

5

INHOUD

Opleveringen en toevoegingen aan de woningvoorraad in 2025

Vooruitblik

In 2025 zijn 807 woningen aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd: 495 nieuwbouwwoningen en 312 overige toevoegingen. Daarnaast zijn 249 woningen onttrokken. Inclusief administratieve correcties (-3) bedraagt het woningvoorraadsaldo in 2025: +555 woningen. Hierbij dient vermeld te worden dat vanuit de gemeente primair gestuurd wordt op het in aanbouw nemen van woningen en niet op de opleveringen. Nadat woningen in aanbouw zijn genomen is de oplevering in eerste instantie afhankelijk van de projectomvang en doorlooptijd van de bouw. Aansluitend vindt de registratie van opgeleverde woningen in de Basis Administratie Gebouwen (BAG) plaats. Daarom is de oplevering, en de registratie van woningen, een uitgesteld en niet meer beïnvloedbaar gevolg van de start bouw.

Voor de periode 2026-2031 bedraagt de lopende planvoorraad 23.600 woningen. Daarvan zijn ongeveer 13.000 woningen gepland om in 2026 en 2027 in aanbouw te worden genomen. Aangezien een deel van de projecten in de planvoorraad doorschuift, werkt het college hard aan het voorkomen van vertraging en het oplossen van knelpunten, zodat de komende jaren de ambitie om 4.000 woningen per jaar te bouwen behaald wordt. Knelpunten die veel voorkomen zijn lange procedures, zowel voor als na vergunningverlening (bezwaar en beroep), financiële haalbaarheid, parkeren, stikstof en in toenemende mate netcongestie. Daarnaast werkt het college aan het aanvullen van de lopende planvoorraad, door zachte plancapaciteit te vertalen in concrete projecten en door het zoeken naar nieuwe locaties. Het aanvullen van de planvoorraad is noodzakelijk om op middellange en lange termijn de woningbouwambities te realiseren.

Van de toevoegingen is van 312 woningen de prijscategorie bekend. Hiervan zijn 201 woningen in het betaalbare segment gerealiseerd: 152 sociale corporatiewoningen: 27%, 8 middenhuurwoningen en 41 betaalbare koopwoningen: 12%.

Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen Het Urgentieprogramma is opgesteld om voor sociale en betaalbare woningbouw een noodzakelijke inhaalslag en compensatie te bewerkstelligen, zodat het aandeel sociale woningbouw op het geambieerde niveau van 30% komt. In de eerste drie tranches zijn woningbouwplannen voor ongeveer 2.000 woningen opgenomen die zich in diverse planfasen bevinden. Plannen die naar verwachting op korte termijn in aanbouw worden genomen zijn de Schaapherderstraat, de Monseigneur Nolenslaan en de Hofzichtlaan/Kleine Loo.

Langjarig perspectief Het college werkt bij het realiseren van de woningbouwambities samen met corporaties, marktpartijen, de regio, provincie en Rijk in diverse samenwerkingsverbanden. Hierbij wordt gewerkt aan het oplossen van knelpunten en het aanvullen van de planvoorraad, zoals ook afgesproken in de Actieagenda Woningbouw 2025-2027 (RIS 321746). Aandachtspunten bij het aanvullen van de planvoorraad zijn de investeringscapaciteit van zowel corporaties als gemeente die onder druk staan en netcongestie en stikstof. Het college werkt samen met genoemde stakeholders aan oplossingen voor deze en andere knelpunten.

Doorbraakplan Sinds de start van het Doorbraakplan in 2021 zijn 614 woningen gerealiseerd, waarvan 445 voor de doelgroepen: uitstromers uit zorginstellingen en statushouders. Op dit moment zijn 469 woningen in aanbouw. Daarnaast verwachten we de start bouw van 96 woningen tot en met 2028 en bevinden zich plannen voor 147 woningen in de initiatieffase. Het grootste deel van deze woningen is bestemd voor de doelgroepen. De andere woningen zijn bedoeld voor overige woningzoekenden.

Extra impuls voor betaalbaar wonen Een deel van de opbrengsten van de verkoop Eneco-aandelen, € 50 miljoen, is in 2020 in de reserve ‘Extra impuls voor betaalbaar wonen voor sociale en betaalbare woningbouw’ gestort. Het grootste deel hiervan, € 43,5 miljoen, is bestemd voor de bouw van extra sociale en betaalbare woningen. Daarvan is inmiddels € 7,9 miljoen gerealiseerd en € 30,2 miljoen voor projecten beklemd via besluitvorming. Voor de resterende € 5,4 miljoen is besluitvorming in voorbereiding. Om de ambities op het gebied van betaalbare woningbouw te realiseren, zijn extra financiële middelen nodig. Het is aan een nieuwe coalitie om hier keuzes in te maken.

Eneco middelen voor verhoging kwaliteit gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw Daarnaast is € 122,73 miljoen gestort in de reserve ‘Verhoging kwaliteit gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw’. Hiervan is € 79 miljoen inmiddels besteed. Daarnaast is € 38,1 miljoen gereserveerd op basis van besluitvorming en voor de overige € 5,6 miljoen is besluitvorming in voorbereiding. Ook voor gebiedsontwikkeling zijn extra financiële middelen nodig. Het is aan een nieuwe coalitie om hier keuzes in te maken.

6

7

INHOUD

3.281 woningen in aanbouw genomen, waarvan 1.707 betaalbare woningen Deze betaalbare woningen bestaan uit 623 sociale corporatiewoningen, 386 sociale markthuurwoningen, 649 middenhuurwoningen en 49 betaalbare koopwoningen.

Urgentieprogramma betaalbare woningen (1e,en 2e2e entranche). 3e tranche). 2.000 sociale huurwoningen in voorbereiding (1e 700–800 extra woningen op nieuwe locaties in onderzoek (3e tranche).

555 woningen erbij 495 495 nieuwbouwwoningen nieuwbouwwoningenwaarvan waarvan201 201betaalbare betaalbarewoningen woningenen enper saldo 60 60 extra extrawoningen woningendoor doorverbouwing, verbouwing.sloop en administratieve correctie.

Woningbouw Den Haag 2025 23.600 woningen staan in de planning

Doorbraakplan Huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders 614 woningen erbij sinds 2021, waarvan: • 445 voor statushouders en mensen uit zorginstellingen. • 169 voor andere woningzoekenden.

Waarvan 22.200 woningen tussen 2026 en 2031.

8

9

INHOUD

Inleiding Voor u ligt de jaarlijkse rapportage over de voortgang van de woningbouwprogrammering en -productie 2025. In deze Voortgangsrapportage 2025 rapporteert het college over de planvoorraad, de woningbouwprogrammering en de voortgang van de woningbouwproductie. In de eerste plaats gaan we in op de lopende planvoorraad in aanbouw te nemen woningen voor de periode 2026 t/m 2031. In de tweede plaats rapporteren we over de in aanbouw genomen woningen in 2025 en in de derde plaats over de daadwerkelijk oplevering van gerealiseerde woningen in 2025. Inzicht in start bouw is een belangrijke graadmeter voor de voortgang van de woningbouw­ productie, omdat de gemeente meer kan sturen op start bouw dan op oplevering. Bij start bouw komen alle voorwaardelijkheden waarop gestuurd kan worden samen: de beschikbaarheid van bouwrijpe grond, de omgevingsvergunning, de financiering en eindgebruiker en tot slot de aannemer. Nadat een bouwproject in aanbouw is genomen, ligt de verantwoordelijkheid (om te sturen op de oplevering) primair bij de aannemer. In deze voortgangsrapportage worden de woningbouwplannen afgezet tegen de ambities uit de Woonvisie 2040 (RIS 320356), zowel qua aantallen als betaalbaarheid. De in aanbouw genomen en opgeleverde woningen worden vergeleken met de ambities uit de Woonagenda 2020 en de Woonvisie 2022 (RIS 313365).

Er is ook aandacht voor de stand van zaken van het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw en het Doorbraakplan voor uitstromers uit zorginstellingen en statushouders. Daarnaast rapporteert het college in deze voortgangsrapportage, net als in de Voortgangsrapportage 2024, over de bestedingen en verplichtingen van de Eneco-reserves ‘Extra Impuls betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen’ en ‘Verhoging kwaliteit gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw’. We besluiten de voortgangsrapportage met een langjarig perspectief, waarin we inzicht geven in de inspanningen van het college om de woningbouwproductie, in aantallen en voor wat betreft de betaalbaarheid, voor de middellange en langere termijn op peil te brengen en te houden.

One Milky Way en Binckpoort

10

11

INHOUD

1. Ambities 1.1

Kwantitatief

Het college streeft naar het toevoegen van 4.000 woningen per jaar aan de voorraad. Hoewel het uiteindelijke doel 4.000 opgeleverde woningen is, kan het college primair sturen op het in aanbouw nemen van woningen. In deze voortgangsrapportage wordt daarom niet alleen over opleveringen, maar vooral ook over de in aanbouw genomen en te nemen woningen gerapporteerd.

1.2

Betaalbaarheid

De sturing door de gemeente op betaalbaarheid, zoals die sinds 2020 is ingezet, begint haar vruchten af te werpen. In de Woonvisie 2040 “Bouwen aan een stad in balans” (RIS 319812), die uw raad op 19 december 2024 heeft vastgesteld, is een aantal maatregelen benoemd om de sturing op betaalbaarheid nog verder te verstevigen. Dit is van belang omdat lage- en middeninkomensgroepen het nog steeds lastig hebben op de (Haagse) woningmarkt. De betaalbaarheidsnormen en ambities voor nieuw toe te voegen woningen zijn vastgesteld op: • 30% sociale huur (ambitie van 50% in wijken met een lager percentage sociale huur dan 30% in de bestaande voorraad en een hoger dan gemiddelde WOZ-waarde) • 50% middenhuur en/of betaalbare koop (40% in het CID en 30% in wijken waar 50% sociale huur wordt gerealiseerd) Deze percentages gelden voor alle woningbouwprojecten, waarbij initiatiefnemers van projecten tot 50 woningen in plaats van het realiseren van sociale huurwoningen de mogelijkheid hebben te kiezen voor een financiële afdracht. Dit soort financiële afdrachten voor niet gerealiseerde sociale huurwoningen zullen in een reserve worden ondergebracht. Deze reserve zal kunnen worden ingezet om elders in de stad alsnog sociale woningbouw te realiseren. De werking van dit compensatiemechanisme, waaronder de hoogte van de financiële afdracht per niet gebouwde sociale huurwoning, wordt nader uitgewerkt.

1.3

Werkwijze

Conform de wens van de raad (Raadsvoorstel verkenning Rekenkamer betaalbare woningbouw, RIS 313641) worden de opleveringen, de in aanbouw genomen woningen en de lopende planvoorraad in deze voortgangsrapportage afgezet tegen de ambities. Gelet op de doorlooptijd van het opstarten van projecten tot aan de oplevering van projecten hanteren we de volgende uitgangspunten: • De toevoegingen en opleveringen zetten we af tegen de ambities van de Woonagenda 2020 en de Woonvisie 2022. • De in aanbouw genomen woningen zetten we af tegen de ambities uit de Woonagenda 2020 en de Woonvisie 2022. • De planvoorraad 2025 t/m 2030 zetten we af tegen de ambities die de raad heeft vastgesteld in de Woonvisie 2040. De opleveringen en de in aanbouw genomen woningbouwprojecten voldoen als gevolg van de langere voorbereidingsperiode logischerwijs nog niet aan de ambities uit de Woonvisie 2040. Voor de middellange termijn voldoet het woningbouwprogramma inmiddels al beter aan deze ambities, vooral wat betreft sociale huur door corporaties. Voor het middensegment moet echter nog een been bijgetrokken worden.

Binck Blox, Binckhorstlaan 12

13

INHOUD

Tegelijk is het college zich bewust van het feit dat de steviger betaalbaarheidsnorm druk zet op de financiële haalbaarheid van projecten. In de uitvoeringsparagraaf van de Woonvisie 2040 wordt een aantal stappen voorgesteld, zoals ruimtelijke of financiële verevening, subsidies, en zo nodig een verlaging van de betaalbaarheidsnorm tot een minimum van 70%, waarbij het aandeel middensegment mogelijk kan worden verlaagd en de sociale huurnorm minimaal 30% blijft. De gemeente Den Haag bouwt zelf geen woningen en is voor de realisatie van de woningbouwopgave uiteindelijk volledig afhankelijk van de investeringsbereidheid van externe partners (ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties). De realisatie van de betaalbaarheidsambitie is een afgeleide van de bouwproductie en is daarom niet in absolute aantallen te vatten, zoals de Rekenkamer terecht constateert in haar brief aan de raad in september 2024 (RIS 319770). De ambities in absolute aantallen zijn dan ook een benadering op grond van de geformuleerde betaalbaarheidspercentages: • Ongeveer 1.200 sociale huurwoningen • Ongeveer 1.600 - 2.000 middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen

14

15

INHOUD

2. Lopende planvoorraad 2026 t/m 2031 In dit hoofdstuk wordt de lopende planvoorraad van in aanbouw te nemen woningen toegelicht. Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen gerealiseerd (kunnen) gaan worden, en in welke prijssegmenten. Ook wordt inzicht gegeven in de hardheid van de plannen en de knelpunten die spelen. We concentreren ons hierbij op de periode 2026 t/m 2031. Voor de periode daarna moet de planvoorraad nog worden geconcretiseerd.

2.1

Omvang en samenstelling van de lopende planvoorraad

Aanvulling van de lopende planvoorraad is noodzakelijk De lopende planvoorraad in aanbouw te nemen woningen geeft een beeld van de woningbouwprogrammering voor de komende jaren en bestaat zowel uit gemeentelijke als particuliere projecten. Deze projecten bevinden zich in verschillende fasen van de planontwikkeling. De omvang en de samenstelling van de planvoorraad wijzigt voortdurend: projecten worden opgestart, ontwikkeld en in aanbouw genomen. In de lopende planvoorraad (inclusief de projecten waarvoor nu geen planning bekend is) zijn nu ongeveer 23.600 in aanbouw te nemen woningen opgenomen. Ongeveer 22.200 woningen daarvan staan gepland in de periode 2026 t/m 2031.

Binckhorst Figuur 1 Woningen in lopende projecten en zachte planvoorraad 2026 t/m 2031, bron DSO/FCC, peildatum Q1-2026; Woningen in zachte planvoorraad, bron: DSO/inventarisatie Q1-2026

Om in deze periode 4.000 woningen per jaar in aanbouw te nemen is een planvoorraad benodigd van gemiddeld 5.200 woningen. Deze overmaat is noodzakelijk om planuitval en/of het doorschuiven van projecten op te vangen. Bovenstaande grafiek laat zien dat deze aantallen na 2028 niet meer worden gehaald. Aanvulling van de lopende planvoorraad is dringend noodzakelijk om op korte en middellange termijn voldoende woningen te kunnen realiseren

16

17

INHOUD

In de periode 2026 t/m 2031 is er op dit moment zicht op circa 6.600 woningen in de zachte planvoorraad, die de komende periode moeten worden uitgewerkt in concrete projecten. Een groot deel hiervan maakt deel uit van de grootschalige gebiedsontwikkelingen Binckhorst en Laakhavens. Daarnaast ziet het college aanvullend kansen om woningen toe te voegen op diverse andere locaties in de stad, niet alleen via nieuwbouw, maar ook door de bestaande voorraad beter te benutten door bijvoorbeeld optoppen.

2.2

Bij de uitwerking in concrete projecten zijn er verschillende knelpunten zoals beperkte investeringskracht van gemeente en corporaties, kosten van parkeeroplossingen, mobiliteitsingrepen, stikstof, netcongestie en langdurige procedures, die moeten worden aangepakt. Het oplossen van dit soort knelpunten is ook nodig om de lopende planvoorraad tot realisatie te brengen, waarmee overigens ook capaciteit wordt vrijgespeeld voor het opstarten van nieuwe projecten. Het college werkt daar hard aan. Daarnaast is het voor het aanvullen van de planvoorraad voor de wat langere termijn noodzakelijk om nieuwe gebiedsontwikkelingen en woningbouwlocaties (in combinatie met andere functies) te verkennen. Dit is nodig omdat de voorbereidingstijd van het eerste initiatief tot het moment van start bouw al gauw 7 tot 10 jaar beslaat.

Voor 1.730 van de in aanbouw te nemen woningen in 2026 is een vergunning verleend. Projecten met in totaal 1.830 woningen doorlopen momenteel de vergunningenprocedure. Dit betekent dat voor ongeveer 500 woningen waarvan volgens planning de bouw in 2026 moet starten om op de ambitie van 4.000 woningen uit te komen nog geen vergunning is aangevraagd. Het college spant zich in om zowel projecten met vergunning, als projecten waarvan de vergunningsprocedure nog loopt of de vergunning nog moet worden aangevraagd, daadwerkelijk dit jaar tot uitvoering te brengen.

Samenstelling van de lopende planvoorraad 2026 t/m 2031 Ongeveer 22.200 woningen staan gepland om in de periode 2026 t/m 2031 in aanbouw te worden genomen. In Tabel 1 is het beoogde woningbouwprogramma weergegeven. Voor 16.270 woningen is de programmering bekend. Bij 5.900 woningen moet de programmering bij de projecten zich nog uitkristalliseren.

Hardheid van woningbouwplannen met start bouw in 2026 en 2027

Vergunningprocedure Een van de onderscheidende aspecten bij het volgen van het woningbouwproces, is de juridischplanologische status van het project: Is er een omgevingsvergunning aangevraagd, dan wel verleend? In onderstaande figuur is dit voor de jaren 2026 en 2027 in beeld gebracht.

Voor het overgrote deel van de woningen die volgens planning in 2027 in aanbouw worden genomen is nog geen vergunning aangevraagd. Voor slechts 340 woningen die in 2027 in aanbouw genomen moeten worden, is een omgevingsvergunning aangevraagd, terwijl voor 590 woningen al een vergunning is verleend. De gemeente stuurt op het wegnemen van knelpunten die de vergunning­verlening vertragen.

De betaalbaarheidsambities, die vanaf 2019 steeds verder zijn aangescherpt, komen voor een groot deel inmiddels terug in de programmering in de periode 2026-2031. Ongeveer 67% van de geprogrammeerde woningen is een woning in het betaalbare segment. Hiermee wordt voldaan aan de betaalbaarheidsnorm die we hebben afgesproken in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RIS 314503).

Sociaal corporatie

In aanbouw te nemen woningen

2026 t/m 2031 incl. ntb

2026 t/m 2031 excl. ntb

5.540

25%

34%

Sociaal corporatie studenten

580

3%

4%

Sociaal markt

890

4%

5%

Goedkope huur

360

2%

2%

Midden huur

2.510

11%

15%

Dure huur

2.690

12%

17%

Betaalbare koop

1.690

8%

10%

Dure koop

2.010

9%

12%

Totaal excl. ntb

16.270

Nader te bepalen

5.900

27%

Totaal

22.170

100%

Tabel 1 In aanbouw te nemen woningen in de periode 2026 t/m 2031 naar prijssegment bij lopende projecten; bron DSO/FCC

18

100%

Figuur 2. Aantal in aanbouw te nemen woningen in 2026 en 2027 naar status; bron DSO/FCC

Actuele knelpunten Voor 2026 en 2027 staan in totaal ongeveer 13.000 woningen gepland om in aanbouw te nemen. Projecten met geplande start bouw in 2026 en 2027 bevinden zich in verschillende fasen van het planproces, waarbij allerlei knelpunten op kunnen treden en projecten kunnen vertragen. In deze jaren zijn er in principe voldoende plannen om het doorschuiven van projecten op te vangen. De praktijk zal uit moeten wijzen of de woningbouwambitie van 4.000 woningen per jaar, met een combinatie van nieuwbouw en efficiënter gebruik van de bestaande voorraad, gehaald gaat worden.

19

INHOUD

Om een beeld te krijgen van de actuele knelpunten, is voor woningbouwprojecten met meer dan 50 woningen intern en extern geïnventariseerd welke knelpunten op dit moment het meest spelen. Knelpunten die op dit moment het meest naar voren komen, zijn: • Financiële haalbaarheid/ financieel tekort; • Doorlooptijen procedures en rechtsgang: bezwaren rechtbank en beroep Raad van State; • Interne besluitvormingsprocedures gemeente; • Draagvlak. Tegelijkertijd wordt duidelijk dat netcongestie een steeds groter knelpunt vormt bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten. Met name wanneer er sprake is van samengestelde programma’s (wonen, plinten met voorzieningen) is de leveringszekerheid van elektriciteit een kritische randvoorwaarde geworden. Het college is in nauw overleg met de netbeheerder Stedin om er aan de ene kant voor zorg te dragen dat de netwerkcapaciteit wordt uitgebreid en aan de andere kant tot maatwerkoplossingen in projecten te komen.

Middenhuur- en/of betaalbare koopwoningen In de programmering zijn 2.500 middenhuurwoningen en bijna 1.700 betaalbare koopwoningen opgenomen. De programmering blijft met 25% van het aantal woningen waarvoor de programmering al bekend is, achter bij de ambitie van 50% middenhuur en/of betaalbare koop, die in de Woonvisie 2040 is geformuleerd. Dit wordt veroorzaakt door (1) eerdere afspraken, (2) projecten kleiner dan 80 woningen die op basis van eerdere Woonvisies geen middenhuur hoefden te realiseren en (3) door projecten waar 100% sociaal programma wordt gerealiseerd. Er ligt dus een opgave om de programmering van woningen in het middensegment (huur en koop) te verhogen, zowel in de nieuwbouw als in de uitbreidingen binnen de bestaande voorraad (bijvoorbeeld splitsen en optoppen).

Aanvullen lopende planvoorraad is noodzakelijk Zoals aangegeven is de lopende planvoorraad van onvoldoende omvang om tot en met 2031 in totaal 24.000 woningen in aanbouw te nemen. Aanvulling van de lopende planvoorraad is noodzakelijk om op middellange- en lange termijn voldoende woningen te kunnen realiseren.

Knelpunten worden op projectniveau in samenwerking met marktpartijen/corporaties door de projectteams opgepakt, maar ook wordt gezocht naar oplossingen voor breder spelende knelpunten. Ook wordt gewerkt aan een Soortenmanagementplan voor beschermde diersoorten om te voorkomen dat ontheffingsaanvragen voor individuele projecten voor vertraging zorgen. Daarnaast wordt steeds intensiever samengewerkt met corporaties en ontwikkelaars om planningen op elkaar aan te laten sluiten. Verder werkt de gemeente aan het efficiënter inrichten van besluitvormingsprocessen voor kaderstellende documenten en vergunningverlening. Een voorbeeld daarvan is het werken met de ‘warme indiening’ waarbij vergunningsaanvragen voor grote woningbouwprojecten voor indiening worden besproken om te zorgen dat de aanvraag compleet is en een planning wordt afgesproken. Gedurende het proces wordt regelmatig afgestemd en wordt een escalatietafel ingericht om bij inhoudelijke dilemma’s een knoop door te hakken. In 2026 worden pilots voor deze warme indiening gestart.

2.3

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen van de Woonvisie 2040

Uit de vergelijking van de programmering 2026 t/m 2031 met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonvisie 2040 valt een aantal zaken op (zie ook Figuur 3).

Betaalbare woningen in de programmering Het aandeel betaalbare woningen (exclusief de woningen waarvan het woningbouwprogramma zich nog moet uitkristalliseren) is nu 67% ten opzichte van de 80%-betaalbaarheidsambitie uit de Woonvisie. Wel voldoet de woningbouwprogrammering met dit aandeel van tweederde betaalbare woningen in de planvoorraad aan de norm die in de Regionale Realisatieagenda (RIS 314502) is afgesproken. Het aandeel sociale woningbouw ligt hierbij boven de norm van 30%. Het aandeel middenhuur en betaalbare koop blijft nog achter bij de norm die de gemeente hanteert en die ook is afgesproken in de Regionale Realisatieagenda. Het college spant zich in het aandeel in het middensegment in de woningbouwprogrammering te vergroten.

Figuur 3.

Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. lopende planvoorraad 2026 t/m 2031; bron DSO/FCC

In bijlage 1 zijn de betaalbaarheidsnormen ten opzichte van de lopende planvoorraad 2026 t/m 2031 per stadsdeel en ontwikkelgebied opgenomen.

Sociale huurwoningen door corporaties Wanneer we kijken naar het aandeel sociale corporatie woningen (inclusief studentenwoningen van DUWO) dan komt dit nu uit op ongeveer 38%. Verder staat een klein percentage sociale markthuurwoningen gepland, dat nog geprogrammeerd staat op basis van de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022. Het aantal sociale corporatiewoningen kan nog toenemen als de ‘nog te programmeren woningen’ worden ingevuld. Met het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw stuurt het college hier ook op.

20

21

INHOUD

3. In aanbouw genomen woningen 3.1

In aanbouw genomen woningen 2014 – 2025

De gemeentelijke sturing op de woningbouwproductie concentreert zich op het moment van het in aanbouw nemen van woningen in (nieuwbouw)projecten. In Figuur 4 is het verloop van het aantal in aanbouw genomen woningen door de jaren heen in beeld gebracht met daarbij een onderscheid tussen nieuwbouw en verbouw. Te zien is dat, na de jaren dat de bouwproductie opkrabbelde uit de financiële crisis, in 2017 en 2018 uitzonderlijk hoge aantallen woningen in aanbouw werden genomen. In 2019 en 2020 liep de productie terug. Vanaf 2021 nam het aantal in aanbouw genomen woningen weer toe. Na enkele jaren van oplopende bouwcijfers zagen we in 2023 weer een terugval in het aantal in aanbouw genomen woningen. Woningbouwprojecten kwamen moeilijker van de grond als gevolg van macro-economische- en geopolitieke ontwikkelingen, onzekerheden over huurprijsregulering, gestegen kapitaalmarktrente en oplopende bouwkosten. In 2025 is de stijgende lijn die in 2024 ingezet werd, voortgezet met de start bouw van bijna 3.300 woningen.

Figuur 4.

In aanbouw genomen woningen per jaar in de periode 2014 t/m 2025; bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw

Waldorp Four, Waldorpstraat

22

23

INHOUD

3.2

In aanbouw genomen woningen in de afgelopen 5 jaar

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 In de periode 2021 t/m 2025 zijn 13.065 woningen in aanbouw genomen. Dit is bijna tweederde van het geambieerde programma van 20.000 woningen (4.000 per jaar) in deze periode. Uit figuur 5 is af te lezen in hoeverre wordt voldaan aan de betaalbaarheidsnormen. 28% van de in aanbouw genomen woningen is een sociale huurwoning. Dit betreft voor het merendeel sociale huurwoningen van corporaties. 18% van de in aanbouw genomen woningen is een middenhuurwoning (norm = 20%) en 3% een betaalbare koopwoning (20%= streven, geen harde norm). De helft van de woningen betreft overige huur- en koopwoningen.

Verder zijn 386 sociale markthuurwoningen in aanbouw genomen (12%). Als we het aandeel ‘nader te bepalen’ buiten beschouwing laten is in totaal 31% van de in aanbouw genomen woningen een sociale huurwoning. Verder zijn er 649 woningen in de middenhuur en 49 betaalbare koopwoningen in aanbouw genomen (20%). Het totaal aantal betaalbare woningen dat in aanbouw is genomen is 1.707 (52%). Boven op dit aantal in aanbouw genomen woningen is in 2025 gestart met de transformatie het voormalige ministerie van Sociale zaken en Werkgelegenheid aan de Anna van Hannoverstraat 6. Hier worden 450 tijdelijke opvangplekken gerealiseerd, alsmede 150 tijdelijke sociale huurwoningen vanuit het Doorbraakplan.

Nieuwbouw

Verbouw (excl. splitsingen)

Totaal

2025 incl. ntb

2025 excl. ntb

Sociaal corporatie

369

6

375

11%

11%

Sociaal corporatie studenten

248

-

248

8%

8%

Sociaal markt

317

69

386

12%

12%

Goedkope huur

196

31

227

7%

7%

Midden huur

505

144

649

20%

20%

Dure huur

946

-

946

29%

29%

6

43

49

1%

1%

298

94

392

12%

12%

2.885

387

3.272

9

-

9

0%

2.894

387

3.281

100%

Betaalbare koop Dure koop Totaal excl. ntb Nader te bepalen Totaal

100%

Tabel 2. In aanbouw genomen woningen in 2025 naar prijssegment; bron DSO/FCC en Basisbestand start bouw

Figuur 5. Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2021-2025, bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw

3.3

In aanbouw genomen woningen in 2025

In 2025 zijn 3.281 woningen in aanbouw genomen: 2.894 woningen door nieuwbouw en 387 door verbouw. Zoals in Tabel 2 is te zien, zijn 375 sociale woningen en 248 studentenwoningen door corporaties in aanbouw genomen (in totaal 623 sociale corporatiewoningen; 19%). Het lage aandeel corporatiewoningen wordt veroorzaakt door een relatief groot aantal kleine plannen waarvoor op basis van de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022 geen sociale huurnorm gold. Daarnaast is een aantal plannen in aanbouw genomen waarvoor, op basis van oude afspraken, geen percentage sociale huur gold, zoals in Vroondaal en het Norfolkterrein.

24

25

INHOUD

Woningbouwprojecten met start bouw in 2025 De projecten met meer dan 10 woningen, die in 2025 in aanbouw zijn genomen, staan vermeld in de onderstaande tabel. Projectnaam

Aantal woningen

Sociaal door TI

Sociaal markt

Goedkope huur

Middenhuur

Dure huur

Binckhorst Noord-West - De Bincker

340

102

-

-

68

170

Trekvlietzone, deelgebied 1C (Linck in de Binck)

77

-

-

-

-

-

LHS - The Grace/Rijswijkseweg

1.304

248

317

-

211

Norfolkterrein, blok 3 (Zuidzicht)

98

-

-

-

Laakhaven Petroleumhaven, Blok A/B (Neherkade)

242

147

-

-

Laan van Nieuw-Oost-Indië 123-127

237

-

69

Stuwstraat 2 - 72

65

65

-

Louis Couperusplein 2

41

-

Raamweg 5, 6 en 7

21

-

Scheveningseweg 82

21

Binnenklingen - Herontwikkeling

128

Treublaan 2 (St. Jansklooster)

81

Herontwikkeling Groen van Prinstererlaan/Hanenburg

68

Oude Haagweg 128

68

Vroondaal Zuid IIB, Helden van Vroondaal (Fase 1)

Betaalbare koop

Dure koop

Diff.nnb

Studenten

Zorgeenheden

Onttrekkingen

-

-

-

-

-

-

-

77

-

-

-

-

528

-

-

-

248

-

-

-

-

-

98

-

-

-

95

-

-

-

-

-

-

136

-

-

32

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

42

-

-

-

-

-

41

-

-

-

-

-

-

-

-

-

21

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

21

-

-

-

-

-

-

128

-

-

-

-

-

-

-

12

-

-

-

81

-

-

-

-

-

-

-

55

-

-

-

-

-

13

-

-

-

-

-

-

68

-

-

-

-

-

-

-

-

45

-

-

-

-

-

-

45

-

-

-

-

Vroondaal Zuid IIB, Helden van Vroondaal (Fase 2)

44

-

-

-

-

-

-

44

-

-

-

-

Conradkade 53 - 54

16

-

-

-

-

-

16

-

-

-

-

-

Loevesteinlaan 355, Florence

298

-

-

-

50

248

-

-

-

144

-

Soesterbergstraat 125

31

-

-

31

-

-

-

-

-

-

-

-

Overig < 10 woningen

56

6

-

-

8

-

33

-

9

-

-

3.281

623

386

227

649

946

49

392

9

248

144

Totaal

-

54

Tabel 3. In aanbouw genomen projecten in 2025; bron DSO/FCC en Basisbestand start bouw

Opvallende projecten die in 2025 in aanbouw zijn genomen, betreffen het woonzorgcomplex aan de Loevensteinlaan (Aurora) in Zuidwest en The Grace in het CID. Voor The Grace is in september 2020 een rijksbijdrage Woningbouwimpuls toegekend. Daarnaast is in december 2023 een rijksbijdrage van € 18,1 mln toegekend uit de Start Bouw Impuls (SBI). Eind december is ook gestart met de bouw van De Bincker (Sky Mark) aan de Binckhorstlaan. Met vereende krachten van ontwikkelaar, corporatie, gemeente en een bijdrage van de provincie uit de Knelpuntenpot sociale huur en de Knelpuntenpot middenhuur, is dit mogelijk gemaakt. Een ander omvangrijk project dat met behulp van een provinciale subsidie uit deze knelpuntenpotten van start kon gaan in 2025 betreft De Havenmeesters aan de Petroleumhaven.

Vergelijking betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022 In Figuur 6 is het aantal in aanbouw genomen woningen in 2025 vergeleken met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022. In de eerste plaats valt in de figuur te lezen, dat het aantal in aanbouw genomen woningen meer dan afgelopen jaren in de buurt komt van de kwantitatieve ambitie van 4.000 woningen per jaar. Ook is het aandeel betaalbare woningen vrijwel gelijk aan de ambities uit de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022, waarbij voor het eerst het ambitieniveau voor het aandeel middenhuurwoningen bijna volledig is gehaald. Figuur 6 Vergelijking ambitieprogramma t.o.v. in aanbouw genomen woningen 2025; bron DSO/FCC en ­Basisbestand start bouw

In de bijlage 2 zijn de betaalbaarheidsnormen ten opzichte van het aantal in aanbouw genomen woningen per stadsdeel en ontwikkelgebied opgenomen.

26

27

INHOUD

4. Toevoegingen aan de woningvoorraad 4.1

Toevoegingen aan de voorraad 2014 – 2025

Bij de toevoegingen aan de woningvoorraad maken we onderscheid tussen toevoegingen door nieuwbouw en zogenaamde ‘overige toevoegingen’1. Overige toevoegingen betreft woningen, die op een andere wijze dan nieuwbouw aan de woningvoorraad zijn toegevoegd, bijvoorbeeld door woningsplitsing of verbouw van een kantoor tot woning. In Figuur 7 is voor de periode 2014 t/m 2025 het verloop van het aantal toevoegingen en onttrekkingen binnen de Haagse woningvoorraad uitgezet. In deze figuur is te zien dat, na een dip in het aantal toevoegingen als effect van de financiële crisis tot 2015, in de periode 2016 t/m 2019 zo’n 3.000 woningen per jaar aan de voorraad zijn toegevoegd. In de jaren daarna daalde het totaal aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad, mede door het aangescherpte splitsingsbeleid. Omdat ook woningen worden onttrokken aan de voorraad, komt het woningvoorraadsaldo in de periode 2014 t/m 2025 uit op gemiddeld 2.017 woningen per jaar.

De Schaloen, Loevesteinlaan - Schaloenstraat Figuur 7. Toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad 2014 t/m 2025

1 De gegevens over nieuwbouw en overige toevoegingen zijn afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en worden door DSO voor zover beschikbaar op adresniveau gekoppeld aan de projectinformatie.

28

29

INHOUD

4.2

Toevoegingen in de afgelopen 5 jaar

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 In Figuur 8 zijn de toevoegingen (nieuwbouw en overige toevoegingen) in de periode 2021 t/m 2025 vergeleken met betaalbaarheidsnormen, zoals deze zijn gesteld in de Woonagenda 2020 en de Woonvisie 2022: 30% sociale woningen en 20% middenhuurwoningen. Voor betaalbare koop was het streven 20%. In Figuur 8 is voor de sociale huurwoningen ook onderscheid gemaakt in sociale huurwoningen door corporaties, studentenwoningen door corporaties en sociale markthuurwoningen. In de afgelopen 5 jaar zijn bijna 10.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd: 7.740 woningen door nieuwbouw en 2.250 overige toevoegingen. Als we het aandeel ‘nader te bepalen’ buiten beschouwing laten, dan is in de rechtergrafiek te zien, dat in de periode 2021 t/m 2025 bijna 21% sociale corporatiewoningen, 19% middenhuurwoningen en 10% betaalbare koopwoningen zijn toegevoegd. De productie blijft m.n. in het sociale segment achter bij de gestelde norm. In het middenhuursegment is de productie in lijn met de gestelde norm.

4.3

Toevoegingen in 2025

807 woningen zijn in 2025 aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd In 2025 zijn 807 woningen aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd: 495 nieuwbouwwoningen en 312 overige toevoegingen. Daarnaast zijn 249 woningen onttrokken. Inclusief administratieve correcties (-3) bedraagt het woningvoorraadsaldo in 2025: +555 woningen.

Sociaal corporatie

Nieuwbouw

Verbouw (excl. splitsingen)

Totaal

2025 incl. ntb

2025 excl. ntb

152

6

158

20%

27%

Sociaal corporatie studenten

-

-

-

0%

0%

Sociaal markt

-

-

-

0%

0%

Goedkope huur

52

-

52

6%

9%

Midden huur

8

-

8

1%

1%

Dure huur

66

-

66

8%

11%

Betaalbare koop

41

23

64

8%

11%

Dure koop

172

56

228

28%

40%

Totaal excl. ntb

491

85

576

4

227

231

29%

495

312

807

100%

Nader te bepalen Totaal

100%

Tabel 4. Toevoegingen en Overige toevoegingen naar segment in 2025; bron: BAG en FCC, bewerking DSO

Nieuwbouw Er zijn in 2025, 495 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiervan zijn 201 woningen in het betaalbare segment gerealiseerd: 152 sociale corporatiewoningen, 8 middenhuurwoningen en 41 betaalbare koopwoningen. Nieuwbouwprojecten, die in 2025 deels of geheel zijn opgeleverd, zijn onder andere: • Rosenburg (Parnassia) • Norfolkterrein, blok 4B • Duinweg 35 • Erasmusveld • Vroondaal/Dames van Vroondaal • Petroleumhaven/blok D • Tesselsestraat

Overige toevoegingen Bij de overige toevoegingen zien we dat de woningen in het koopsegment zijn gerealiseerd. Daarnaast is er nog een aandeel nader te bepalen, waaronder splitsingen. Een nadere verdeling in verbouw en splitsingen is op dit moment niet beschikbaar.

Figuur 8 Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. toevoegingen 2021 t/m 2025, bron: BAG en FCC, bewerking DSO

Vergelijking met de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/ Woonvisie 2022 In onderstaande figuur zijn de betaalbaarheidsnormen uit de Woonagenda 2020/Woonvisie 2022 afgezet tegen het aantal toegevoegde woningen in 2025. Wanneer we het aandeel ‘nader te bepalen’ buiten beschouwing laten dan zien we 27% van de gereedgemelde woningen in het sociale segment in gerealiseerd (t.o.v. norm 30%). In het middenhuursegment zijn nagenoeg geen woningen gerealiseerd (t.o.v. norm 20%). Veel plannen die in 2025 zijn opgeleverd zijn (ruim) voor de vaststelling van de betaalbaarheidsnormen in 2020 en 2022 voorbereid.

30

31

INHOUD

Figuur 9 Vergelijking betaalbaarheidsnormen t.o.v. toevoegingen 2024; bron: BAG en FCC, bewerking DSO

In de bijlage 3 zijn de betaalbaarheidsnormen ten opzichte van het aantal toevoegingen per stadsdeel en per ontwikkelgebied opgenomen.

32

Maestro, hoek Hengelolaan Beresteinlaan

33

INHOUD

5. Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw In de Programmabrief ‘Betaalbare woningbouw Haags samen wonen (RIS 305713)’ is het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw geïntroduceerd. Dit Urgentieprogramma is opgesteld om voor die woningbouwcategorieën een noodzakelijke inhaalslag en compensatie te bewerkstelligen, zodat het aandeel sociale woningbouw op het geambieerde niveau van 30% komt. Het Urgentieprogramma is gevuld met locaties waar nog beslisruimte is om sociale woningbouw te programmeren, of waar sociale woningbouw geprogrammeerd is maar de ontwikkeling en realisatie stagneert.

Locaties

Indicatie aantal woningen (incl. sociale huur)

Stand van zaken, jan26

Eerste tranche Houtwijklaan (busremise Connexxion) ​

135

Ontwerpvergunning ter inzage, voorbereiding start bouw

Thorbecklaan/ Mgr. Nolenslaan (KPN-pand) ​

94

Voorbereiding start bouw

Oude Haagweg 4 - 36 ​

350​

Planuitwerkingskader vastgesteld (RIS 321718) Verwachting start bouw 2027

Sportlaan 600, Haga Ziekenhuis ​

500

Er wordt nu gewerkt aan de tijdelijke invulling en de bouwenvelop voor de permanente invulling van deze locatie

Hoek Wijndaelerweg (Locatie C2) ​

90

Verkenning stedenbouwkundige en programmatische mogelijkheden C2 en B4 locaties, afronding Masterplan Kijkduin

Steenwijklaan 40 ​

45

Planontwikkeling

Calandstraat/Waldorpstraat (Embrace) ​

799

Locatie is opgenomen in gebiedsontwikkeling Laakhavens ­ ollands Spoor​ H

Leeghwaterplein​

Ntb​

Locatie is opgenomen in gebiedsontwikkeling Laakhavens Hollands Spoor​

Oude Middenweg ​

-​

Locatie is ingezet t.b.v. woonwagens en maakt geen deel meer uit van het Urgentieprogramma

Hofzichtlaan/Kleine Loo ​

56

Verwachting start bouw 2026

Speelzijde/Schoolzijde​

38

Onderzoek naar stedenbouwkundige en programmatische invulling​

Tweede tranche Sammersweg (i.s.m. gemeente Rijswijk) ​

160-200

Ontwikkeltraject is opgestart i.s.m. gemeente Rijswijk

Henri Faasdreef (parkeerterrein) ​

Ntb​

Opstellen bouwenvelop opgestart

Denekampstraat ​

600

Bouwenvelop vastgesteld d.d. 18 november 2025 (RIS 323941).

Melis Stokelaan/Coevordenstraat​

260

Planuitwerkingskader is vastgesteld (RIS 320068​)

Schaapherderstraat. ​

264​

Planuitwerkingskader is vastgesteld (RIS 319138). De sloop is aan de gang en start bouw wordt verwacht in 2026.

Derde tranche ’t Vierkant (Westeinde/Lijnbaan/Sirtemastraat)

De Kornalijn, Het Kleine Loo - Hofzichtlaan

66

Voorbereiding opstellen bouwenvelop

Architect Duikerstraat 19 (HWW locatie)

300-350

Voorbereiding opstellen bouwenvelop

Mozartlaan 10

80-100

Opstellen bouwenvelop opgestart

Falckhof Parallelweg

88

Voorbereiding opstellen bouwenvelop

Oude Haagweg 505

150

Voorbereiding aanvraag BOPA

Kerklaan 195

55

Voorbereiding opstellen bouwenvelop

Tabel 5 Locatie 1e, 2e en 3e tranche Urgentieprogramma betaalbare woningbouw

34

35

INHOUD

5.1

Voortgang eerste, tweede en derde tranche

In de Programmabrief ‘Betaalbare woningbouw Haags samen wonen (RIS 305713)’ en in de Eerste en Tweede Voortgangsrapportage woningbouw (RIS 309554 en RIS 311729) zijn de eerste twee tranches van het Urgentieprogramma geïntroduceerd. In de Voortgangsrapportage Woningbouw 2023 (RIS 319812) is van een aantal projecten aangegeven dat deze (vooralsnog) afgevallen zijn. In de Voortgangsrapportage Woningbouwprogrammering en -productie 2024 (RIS 321932) is de derde tranche gepresenteerd. Op basis van de huidige inzichten biedt het Urgentieprogramma (eerste drie tranches) ruimte voor ongeveer 2.000 sociale huurwoningen. Naast het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw, spant het college zich in om met het Doorbraakplan kwetsbare groepen zoals uitstromers uit zorginstellingen en statushouders te huisvesten, o.a. door nieuwe woningbouwlocaties, zowel permanent als tijdelijk. Daarnaast werkt het college aan de opvang van nieuwkomers (asielzoekers en Oekraïners) conform de Haagse aanpak opvang nieuwkomers (RIS 316033).

36

37

INHOUD

6. Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders In oktober 2021 heeft het college het Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders gepresenteerd (RIS 310115) met als doel het realiseren van extra woonplekken voor deze doelgroepen, boven op de doelstelling van het bouwen van sociale en betaalbare woningen in het kader van het urgentieprogramma.

Opgave De opgave van het doorbraakplan is tweeledig. Enerzijds de huisvesting van zorguitstromers en anderzijds de huisvesting van statushouders. Voor statushouders geldt een halfjaarlijkse taakstelling. Voor de eerste helft van 2026 moet Den Haag voorzien in de huisvesting van 686 statushouders. Voor het hele jaar verwachten we een taakstelling van ca. 1.200 statushouders. De opgave van zorguitstromers wordt toegelicht en gekwantificeerd in de Woonzorgvisie.

Woningen

Doelgroepen ­Doorbraakplan

In uitvoering, op te leveren woonplekken tot 2027 SoZa

150 (+ 450 opvangplekken)

150

Haga Sportlaan

197

77-92

Stamkartstraat 29 t/m 281

122

122

Subtotaal

469

349-364

Steenwijklaan 40

63

25

Boylestraat 20

24

12

Marterrade 10

9

9

Subtotaal

96

46

Genemuidenstraat

36

18

Rederijkerstraat

100

50

Diverse enkele transformaties

11

4

Cornelie van Zanten straat 232-234

n.t.b.

n.t.b.

Subtotaal

147

72

Totaal

712

467-482

In voorbereiding, op te leveren woonplekken tot 2027

In voorbereiding, op te leveren woonplekken t/m 2028

In voorbereiding, oplevering p.m.

Tabel 6 Te realiseren woonplekken voor de doelgroepen in het Doorbraakplan

Oplevering en op te leveren tot 2027 Woonzorgpark Rosenburg

Sinds de start van het Doorbraakplan zijn er, inclusief administratieve correctie, in totaal 614 woningen gerealiseerd, waarvan 445 woningen voor statushouders en mensen die uitstromen uit zorginstellingen of maatschappelijke opvang. Er is in 2025 breed onderzoek gedaan naar nieuwe (tijdelijke) locaties en intensief ingezet op de voorbereiding van specifieke projecten. Dit resulteert in de geplande ingebruikname van de projectlocaties Haga Sportlaan, SoZa en Stamkartstraat in 2026. De transformatie van het voormalige Haga ziekenhuis aan de Sportlaan 600 levert 197 tijdelijke woningen op, waarvan 77-92 voor de doelgroepen van het Doorbraakplan. In het voormalig ministerie van Sociale zaken en Werkgelegenheid (Anna van Hannoverstraat 6) worden 450 opvangplekken gerealiseerd, en daarnaast 150 tijdelijke woningen voor statushouders. Aan de Stamkartstraat 29 t/m 281 worden 122 tijdelijke woonunits (voormalige studentenwoningen)

38

39

INHOUD

opgeknapt en gereedgemaakt voor bewoning. Gezamenlijk leveren deze ontwikkelingen ongeveer 349 woningen op voor het Doorbraakplan.

In voorbereiding, op te leveren tot en met 2028 Momenteel bevinden zich drie projecten in de voorbereidingsfase waarvan de uitvoering gepland staat tot en met 2028. Het betreft de locaties Steenwijklaan 40, Boylestraat 20 en Marterrade 10. Hiermee worden naar verwachting 96 woonplekken gerealiseerd, waarvan 46 specifiek voor de aandachtsgroepen in het Doorbraakplan. Daarnaast zijn er projecten in voorbereiding waar naar verwachting minimaal 147 woonplekken worden gerealiseerd, waarvan minimaal 72 specifiek voor de aandachtsgroepen in het Doorbraakplan.

Planvoorraad lange termijn Daarnaast bevindt een aantal projecten zich in de initiatieffase. Er worden momenteel onderzoeken uitgevoerd om de geschiktheid voor doelgroepen in het Doorbraakplan te toetsen. Zodra de haalbaarheid is aangetoond, worden deze projecten aan de planvoorraad toegevoegd.

Geannuleerde projecten Na het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken zijn de projecten Jaap Edenweg 9, Loosduinsekade 725, Spaarwaterstraat en Ketelstraat afgevallen voor huisvesting van doelgroepen in het Doorbraakplan. Subsidiestromen die voor de locaties Jaap Edenweg 9 en Loosduinsekade 725 bij het Rijk zijn aangevraagd, worden teruggestort. Hierover bent u reeds geïnformeerd middels de brief “Stand van zaken subsidies flexwonen” (RIS 323739).

40

Herontwikkeling schoolgebouw Boylestraat

41

INHOUD

7. Inzet Eneco-middelen 7.1

Extra Impuls betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen

In het bestedingsvoorstel voor deze Enecomiddelen (RIS 307127) zijn drie programmalijnen vastgelegd: • Bouw voldoende betaalbare woningen: € 43,5 miljoen; • Kwaliteit van de woningvoorraad en ondersteuning bewoners: € 4,5 miljoen; • Huisvesting van EU arbeidsmigranten: € 2,0 miljoen; In deze paragraaf van de Voortgangsrapportage Woningbouw is de stand van deze Extra Impuls betaalbaar wonen inzichtelijk gemaakt.

Figuur 10 Besteding Eneco-middelen Extra Impuls betaalbaar wonen per programmalijn

Programmalijn 1: bouw voldoende betaalbare woningen: € 43,5 miljoen Binnen deze programmalijn is ongeveer € 38 miljoen op basis van besluiten beklemd. Hiervan is € 5,6 miljoen besteed aan de grondexploitaties voor de woningbouwprojecten: • € 1,5 miljoen voor Dreven, Gaarden, Zichten (RIS 311092); • € 0,3 miljoen Twickelstraat/ Zijpendalstraat (RIS 311249); • € 3,8 miljoen Trekvlietzone (t.b.v. Binck Blocks) (RIS 320794). De Havenmeesters, Neherkade

42

Daarnaast is van het in totaal gereserveerde bedrag van € 7,85 miljoen als cofinanciering voor Rijksbijdrage uit Woningbouwimpuls voor MeLeCo Denekampstraat (RIS 317969) € 155.000 besteed. Voor het programma Innovatieve Woonvormen is van het gereserveerde bedrag van € 5 miljoen (RIS 316966) ongeveer € 150.000 besteed. Ongeveer € 0,5 miljoen besteed aan de aanschaf van vier huurwoonwagens (RIS 309913). Ter compensatie van het vervallen van sociale corporatiehuurwoningen in de ontwikkeling van het Koningin Julianaplein, is € 0,5 miljoen aan de reserve toegevoegd. Tot slot is ongeveer € 1,4 miljoen besteed aan voorbereidingskosten voor projecten binnen het urgentieprogramma. Hiermee komt de netto besteding t/m 2025 binnen programmalijn 1 uit op ongeveer € 7,4 miljoen.

43

INHOUD

Op grond van besluitvorming is ongeveer € 28 miljoen gereserveerd (maar nog niet -volledig- besteed) voor: • € 4,7 miljoen co-financiering voor rijksbijdrage uit Woningbouwimpuls voor De Venen, bijdrage aan de WOM Den Haag Zuidwest (RIS 310318); • € 3,1 miljoen co-financiering voor de rijksbijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds voor Zuidwest en Laak (RIS 318082); • € 7,7 miljoen als cofinanciering voor Rijksbijdrage uit Woningbouwimpuls voor MeLeCo Denekampstraat (RIS 317969); • € 4,85 miljoen voor Stimuleringsplan Innovatieve woonvormen (RIS 316966); • € 2,5 miljoen voor uitbreiding standplaatsen woonwagens (RIS 320451); • € 2,3 miljoen als cofinanciering voor Rijksbijdrage uit Volkshuisvestingsfonds 4e tranche voor Zuidwest-plus (RIS 320884); • € 1,7 miljoen voor uitbreiding Sportpark Escamp I fase 1 (RIS 320070); • € 0,9 miljoen voor uitbreiding woonwagenstandplaatsen Isabellaland (RIS 318914); • € 0,2 miljoen voor Petroleumhaven blok A en B (RIS 322485). Voor het resterende bedrag van ongeveer € 5,5 miljoen binnen deze programmalijn 1 komen voorbereidingskosten en onrendabele toppen van projecten uit het Urgentieprogramma Betaalbare woningbouw in aanmerking alsmede co-financiering voor eventuele toekomstige aanvragen rijkssubsidies. Inmiddels is voor dit volledige resterende bedrag besluitvorming in voorbereiding voor concrete projecten, zoals Haga Sportlaan.

Binnen Programmalijn 1 zijn de beschikbare middelen dus grotendeels beklemd. Om de woningbouw­ ambities, zoals geformuleerd in de Woonvisie 2040, namelijk 4.000 woningen per jaar, waarvan 1.200 sociale huur- en 2.000 middensegmentwoningen bouwen, zijn extra financiële middelen nodig. Het is aan een nieuwe coalitie om hier keuzes in te maken.

Programmalijn 2: Kwaliteit van de woningvoorraad en ondersteuning bewoners: € 4,5 miljoen Hier vallen de volgende actielijnen onder: • Uitvoering en handhaving huisvestingsvergunning, € 1,5 miljoen; • Kwaliteitsbeleid, € 0,8 miljoen; • Extra inzet op handhaving slecht onderhoud particuliere huursector €1,2 mln; • Uitbreiding VvE-balie tot VvE- en huurdersbalie (incl. uitbreiding huurteam) € 0,8 mln; • Handhaven middeldure huur €0,2 mln. Van deze middelen is tot en met medio 2024 € 4,0 mln besteed.

Programmalijn 3: Huisvesting van EU arbeidsmigranten: € 2 miljoen

Figuur 11 Besteding Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw per gebied

Een aantal belangrijke investeringen die uit deze reserve in de gebiedsontwikkelingen worden gedaan, betreffen:

De Kust Gezond • Middenboulevard (RIS 308708 en RIS 303570) • Ongelijkvloerse kruising Zwolsestraat/Grevers Deynootstraat (RIS 305652)

CID Laan van NOI • Investeren in een nieuwe stationsomgeving Laan van NOI fase 1 (RIS 318148)

CID CS gebied • Overkluizing Utrechtsebaan (RIS 312232)

CID HS gebied • Investeren in een groen Hollands Spoor kwartier (RIS 309486)

Binckhorst • Haagse asfaltcentrale (RIS 306644)

Van deze middelen is tot en met 2025 € 1,3 mln besteed. Van het restant is € 500.000,- gereserveerd voor voorbereidingskosten voor (potentiële) ontwikkeling(en) van huisvesting voor arbeidsmigranten. Momenteel verkent de gemeente een groepslocatie voor arbeidsmigranten in de Uithof.

Zuidwest

7.2

Van de middelen in deze reserve is inmiddels € 81,1 miljoen besteed. Daarnaast is € 36,1 miljoen gereserveerd op basis van besluitvorming. Voor de overige € 5,6 miljoen is besluitvorming in voorbereiding. Ook voor de bredere gebiedsontwikkeling, waarbinnen woningbouw plaatsvindt, zijn extra financiële middelen nodig. Het is aan een nieuwe coalitie om hier keuzes in te maken.

Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw

In het bestedingsvoorstel voor deze Enecomidddelen (RIS 307128) is een verdeling gemaakt over zes gebiedsontwikkkelingen: • De Kust Gezond: 15%, € 18,4 miljoen; • Laan van NOI: 10%, € 12,3 miljoen; • CS gebied: 15%, € 18,4 miljoen; • HS gebied:15%, € 18,4 miljoen; • Binckhorst: 15%, € 18,4 miljoen; • Zuidwest: 30%, € 36,8 miljoen. 44

In deze voortgangsrapportage is de stand van deze reserve inzichtelijk gemaakt.

• Grondexploitatie Dreven, Gaarden, Zichten (RIS 311092, bijlage 13) • Co-financiering voor WBI-bijdrage ten behoeve van De Venen (RIS 313612, pagina 2)

45

INHOUD

8. Langjarig perspectief De woningbouwopgave van Den Haag Den Haag werkt binnen stevige landelijke, provinciale en regionale kaders aan een omvangrijke woningbouwopgave. De stad is de afgelopen jaren gegroeid met 4.000 tot 5.000 inwoners per jaar, waardoor de druk op de woningmarkt hoog is. Het Rijk heeft in de Nationale Woon- en Bouwagenda de ambitie vastgelegd om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar en de helft door corporaties. De provincie Zuid-Holland heeft met het Rijk afspraken gemaakt over een provinciale woningbouwdoelstelling van 235.000 woningen tot 2030. In de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden is afgesproken (RIS 314502) dat de regio 75.000 woningen bouwt tot 2030. Den Haag heeft de ambitie om jaarlijks 4.000 woningen in aanbouw te nemen. De Woonvisie 2040 geeft richting aan een stad in balans, met nadruk op betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid. De Omgevingsvisie Den Haag 2050 benoemt de grote ontwikkelgebieden CID/Laakhavens, Binckhorst en Den Haag Zuidwest als motoren voor de woningbouwopgave. De stad kiest voor binnenstedelijke verdichting, gekoppeld aan mobiliteitstransities, vergroening en economische versterking. De omgevingsvisie Den Haag 2050 verbindt deze opgaven tot één integrale koers voor de toekomst van Den Haag.

De gemeente richt zich daarbij op zowel nieuwbouw als verbetering van de bestaande voorraad.

Samenwerking Het college werkt, onder andere in de Haagse Tafel Wonen, intensief samen met woningcorporaties en marktpartijen om de woningbouwproductie verder aan te zwengelen. In navolging van het in 2023 gesloten Doorbouwverbond (RIS 315803) zijn inmiddels diverse acties uitgevoerd, die de woningbouw moeten versnellen. Er is een reality check uitgevoerd op de projecten met meer dan 50 woningen, die op korte termijn gepland staan om in aanbouw te nemen. De daaruit naar voren gekomen knelpunten worden aangepakt, in gezamenlijke projectteams, maar ook wordt gezocht naar oplossingen voor breder spelende knelpunten, zoals parkeernormen en bijbehorende stichtingskosten en exploitatie, vertraging bij vergunningsaanvragen en vergunningverlening, netcongestie en stikstof.

Binckhaven

Met behulp van een Actieagenda Woningbouw 2025 – 2027 (RIS 321746) die het college in samenwerking met de Haagse Tafel Wonen heeft opgesteld, wordt verdere uitvoering gegeven aan het Doorbouwverbond. De Actieagenda, die ook is besproken in de raadscommissie Ruimte, gaat een stap verder dan het Doorbouwverbond. Hierin is een vijftal actielijnen afgesproken waar de gemeente in samenwerking met marktpartijen en corporaties aan werkt. Het gaat dan om nauwere samenwerking, gezamenlijke planningen en reality checks, het ontwikkelen van een ambitieroos waarbij beleid integraal wordt afgewogen en geprioriteerd, het stroomlijnen van processen en het verkennen van de mogelijkheden om de markt meer te laten doen. In dat kader wordt bijvoorbeeld gewerkt aan de zogenaamde ‘warme indiening’ bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Door in het vergunningentraject het proces tussen aanvrager en toetser over en weer beter te organiseren wordt meer transparantie, efficiëntie en tijdwinst verwacht. In de regio Haaglanden werkt het college samen met de omringende gemeenten. Deze samenwerking vindt plaats zowel op het gebied van woningtoewijzing, huisvesting van aandachtsgroepen, als op het gebied van woningbouw. Gezamenlijk hebben de Haaglanden gemeenten, met de samenwerkende corporaties, provincie en Rijk begin 2023 de handtekening gezet onder

46

47

INHOUD

ambitieuze woningbouwafspraken in de Regionale Realisatieagenda Woningbouw Haaglanden (RIS 314502). Om onze gezamenlijke doelen te bereiken, werken we samen in de Regionale Versnellingstafel Haaglanden, waar experts van verschillende partijen die een rol spelen bij de woningbouwopgave, zoeken naar oplossingen voor enerzijds vastgelopen projecten, en anderzijds regionaal spelende knelpunten. Deze tafel vormt ook de schakel tussen de lokale bouwtafels, waaronder onze Haagse Tafel Wonen, en de landelijke versnellingstafel.

Aanvullen planvoorraad De planvoorraad bedraagt tot en met 2031 ongeveer 22.200 woningen. Deze planvoorraad voorziet, mede gelet op een noodzakelijke overmaat van 30%, in een behoefte om gedurende een periode van ongeveer vier jaar de woningbouwambities van de stad in te kunnen vullen. Gelet op de gemiddelde doorlooptijd van gebiedsontwikkelingen en bouwplannen is het nu noodzakelijk om voor de periode na 2031 nieuwe plannen tot ontwikkeling te brengen. Hiervoor is van belang dat lopende projecten sneller worden afgerond zodat er capaciteit vrijkomt voor de planontwikkeling voor nieuwe locaties, die voor een deel al in beeld zijn, maar ook aangevuld moeten worden. In de hele stad wordt gezocht naar mogelijkheden om de planvoorraad woningbouw in balans te laten groeien. De komende jaren zien we onder andere mogelijkheden voor uitbreiding van de lopende planvoorraad met nieuwe ontwikkelingen in Laakhaven en de Binckhorst.

De investeringsopgave en mogelijkheden van de corporaties en overige investeerders In Den Haag blijft de vraag naar woningen onverminderd hoog. De krapte op de woningmarkt zorgt in combinatie met de verwachte bevolkingsgroei en huishoudensverdunning voor een forse woningbouwopgave. Ook de woningbouwafspraken met het Rijk zien op een langjarige bouwopgave voor de stad. De daadwerkelijke investeringen in het woningbouwvastgoed vinden plaats door corporaties, beleggers en private kopers, waardoor inzicht in de investeringscapaciteit van deze partijen van belang is. Corporatiesector

In de Nationale Prestatieafspraken (2025–2035) is afgesproken dat corporaties vanaf 2025 structureel 30.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen. Het beëindigen van de Verhuurdersheffing, per 1 januari 2023, heeft in eerste instantie extra investeringsruimte bij de corporaties. We zien dat terug als impuls in de hogere productiecijfers sociale woningbouw.

De Haagse corporaties (o.a. Staedion, Haag Wonen, Hof Wonen, Arcade) werken met de gemeente samen aan de ambities om in de periode van de Raamovereenkomst 2026-2031 (RIS 324221), zoals de bouw van 6.000 sociale corporatiehuurwoningen, maar kampen net als landelijk met de stijgende kosten en hoge rente. De regio Haaglanden werkt samen met het Rijk en Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) aan de pilot investeringscapaciteit omdat de corporaties in Haaglanden al met de laagste investeringscapaciteit van Nederland te maken hadden. Binnen deze pilot wordt gekeken naar oplossingen in de vorm van projectsteun, maar ook naar andere mogelijkheden om de investeringscapaciteit te vergroten. Overige institutionele investeerders