RIS324434 Aanvraag omgevingsvergunning voor hotel bij De Helena bijlage 2
Tekst van het document
VERKOOPDOCUMENT FILMTHEATER DE HELENA Uitgifte in erfpacht Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Uitvrager Gemeente Den Haag
Status Definitieve versie
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 2.
Projectnaam
Verkoopprocedure De Helena | Uitgifte in erfpacht Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Uitvrager
Gemeente Den Haag
Kenmerk
1820.11-V1d1/hs/mn
Auteurs
mr. H. Schepens M.T. van Neer MSc
Status
Definitieve versie
Datum
17 juli 2025
Gloudemans
Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 3.
INHOUDSOPGAVE
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 4.
BEGRIPPENLIJST .......................................................................................................................................................................... 6 1.
DOELSTELLING EN PLANNING ....................................................................................................................................... 9
2.
UITGANGSPUNTEN VERKOOP LOCATIE ........................................................................................................................ 13
3.
BEOORDELINGSCRITERIA EN PUNTENTOEKENNING ..................................................................................................... 22
4.
AANMELDINGSVEREISTEN........................................................................................................................................... 29
5.
PROCEDURE EN BEOORDELINGSPROCES .................................................................................................................... 32
6.
PROCEDURELE VOORWAARDEN .................................................................................................................................. 36
7.
BIJLAGEN .................................................................................................................................................................... 40
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 3.1. 3.2. 3.3. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8.
Doel Verkoop ............................................................................................................................................ 9 De opgave ............................................................................................................................................... 10 Communicatie en planning .................................................................................................................. 11 Disclaimer: geen aanbestedingsprocedure ........................................................................................ 11 Locatie ..................................................................................................................................................... 13 Het gebouw ............................................................................................................................................ 13 Gebruiksrechten .................................................................................................................................... 14 Contract(voorwaarden) ......................................................................................................................... 15 Planologie ...............................................................................................................................................
16 Omgevingsfactoren ............................................................................................................................... 17 Bijzonder beleid bij de opgave ............................................................................................................. 17 Uitgevoerde onderzoeken .................................................................................................................... 19 Aandachtspunten planuitwerking en transformatie ......................................................................... 20 Beschrijving Beoordelingscriteria ........................................................................................................ 22 Beoordelingscriterium referenties ...................................................................................................... 22 Beoordelingscriterium visie .................................................................................................................. 23 Aanmeldingsdatum ............................................................................................................................... 29 Aanmeldingsvereisten ...........................................................................................................................
29 Deel 1 – Aanmelding .............................................................................................................................. 29 Deel 2 - Beoordelingscriterium referenties ........................................................................................ 30 Deel 3 - Beoordelingscriterium visie ................................................................................................... 30 Startbijeenkomst en bezichtiging ........................................................................................................ 32 Vragen en inlichtingen .......................................................................................................................... 32 Concept Aanmelding ............................................................................................................................. 32 Dialoogronde .......................................................................................................................................... 33 Definitieve Aanmelding ......................................................................................................................... 33 Beoordelings- en besluitvormingsproces ...........................................................................................
33 Deelnamevergoeding ............................................................................................................................ 36 Deelnamevoorwaarden ........................................................................................................................ 36 Vervallen Aanmelding na Toewijzing ................................................................................................... 37 Onduidelijkheden en/of tegenstrijdigheden ...................................................................................... 37 Staken Verkoopprocedure .................................................................................................................... 37 Bezwaartermijn ...................................................................................................................................... 37 Samenwerkingsverbanden en beroep op derden............................................................................. 38 Bibob-toets ............................................................................................................................................. 38
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 5.
BEGRIPPENLIJST
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 6.
BEGRIPPENLIJST Aanmelding
De door de Geïnteresseerde in te dienen documenten in de Verkoopprocedure. Op basis van de Aanmelding wordt een Winnaar geselecteerd.
Beoordelingscriteria
De criteria op basis waarvan de Gemeente de definitieve Aanmeldingen van Geïnteresseerden inhoudelijk beoordeelt en komt tot een selectie van de Winnaar.
Combinant
Een partij (rechtspersoon) die deel uitmaakt van een samenwerking; Combinatie.
Combinatie
Een samenwerking tussen partijen (rechtspersonen), die gezamenlijk als één Geïnteresseerde een Aanmelding doen.
Dialoog(ronde)
De Geïnteresseerden, die een concept Aanmelding indienen worden tijdens een overleg met (een afvaardiging van) de beoordelingscommissie in de gelegenheid gesteld om mondeling vragen te stellen over de Verkoop en het Verkoopdocument en hun interpretatie hiervan ten behoeve van de concept Aanmelding.
Geïnteresseerde(n)
Een filmtheaterexploitant, zijnde een rechtspersoon of samenwerkingsverband van rechtspersonen (Combinatie) die middels een Aanmelding zijn belangstelling kenbaar maakt voor deelname aan de Verkoopprocedure.
Gemeente
De gemeente Den Haag.
Inlichtingen
Een document (inclusief bijlagen), waarin de Gemeente de door Geïnteresseerden gestelde vragen in het kader van de Verkoopprocedure beantwoordt.
Locatie
De locatie betreft het voormalige schoolgebouw De Helena (bouwjaar 1990), inclusief ondergrond gelegen aan het Helena van Doeverenplantsoen 3 in Den Haag. Kadastraal bekend gemeente ’sGravenhage, sectie K, nummer 3318 met een oppervlakte van circa 2.167 vierkante meter. Het voormalige schoolgebouw bestaat uit vijf (5) bouwlagen, waarvan een kelder, begane grond, 1e, 2e en 3e verdieping en heeft een oppervlakte van 7.808 vierkante meter bruto vloeroppervlak en 7.427 verhuurbaar vloeroppervlak.
Overeenkomst
De door Gemeente Den Haag ter afronding van de Verkoopprocedure
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 7.
met de Winnaar te sluiten ‘Voorovereenkomst inzake Project De Helena’.
Toewijzing
Het besluit van de Gemeente op basis waarvan de Gemeente voornemens is om de Locatie aan de Winnaar in erfpacht uit te geven.
Verkoopdocument
Het document waarin ten behoeve van de Verkoop de kaders, voorwaarden, procedure en toewijzingsmethodiek zijn omschreven.
Verkoopprocedure
De procedure om te komen tot de Verkoop van de Locatie aan de Winnaar.
Verkoop
De uitgifte in erfpacht van de Locatie aan de Winnaar.
Winnaar
De Geïnteresseerde aan wie de Verkoop op basis van zijn Aanmelding wordt toegewezen.
In het vervolg van dit document worden alle begrippen met een hoofdletter geschreven. De begrippen kunnen zonder verlies van betekenis ook in enkel- of meervoud worden gebruikt.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 8.
DOELSTELLING EN PLANNING
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
1.
Blad 9.
DOELSTELLING EN PLANNING
Beste Geïnteresseerde, Voor u ligt het Verkoopdocument voor de uitgifte in erfpacht van De Helena. Dit Verkoopdocument bevat alle informatie voor het doen van een Aanmelding voor deze fantastische Locatie in Den Haag. De Gemeente wenst u veel succes met de deelname aan de Verkoopprocedure en kijkt ernaar uit u te ontmoeten tijdens de Dialoogronde.
1.1.
Doel Verkoop
Op 2 juli 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om De Helena via een openbare aanbiedingsprocedure ‘Didam-proof’ in erfpacht uit te geven aan een partij, die de renovatie en exploitatie hiervan verzorgt. Het collegebesluit is als bijlage 1 bij het Verkoopdocument gevoegd. De Gemeente is eigenaar van de Locatie, maar heeft niet de middelen om deze zelf te ontwikkelen en te blijven onderhouden en de tijd dringt. Het pand kampt namelijk met ernstig achterstallig onderhoud en de omgeving vraagt om actie vanwege overlast en onveiligheid in de buurt. Gezien deze feiten zoekt de gemeente een partner om dit voortvarend op te pakken. De Helena biedt interessante kansen om het culturele landschap van Den Haag, meer specifiek het filmaanbod, te versterken en te verbreden met de toevoeging van een filmtheater. De toekomstige hoofdfunctie van De Helena dient dan ook een filmtheater te zijn, die een aanvulling vormt op de bestaande bioscopen en het Filmhuis Den Haag. Onder een filmtheater verstaat de gemeente in dit geval: een organisatie die – zonder (structurele) subsidie – dagelijks films vertoont en zich daarbij toelegt op een filmaanbod dat niet volledig is gebaseerd op bezoekersaantallen, maar ook op kwaliteit en diversiteit. De uitdrukkelijke wens van de gemeente is dat het filmaanbod zich onderscheidt van het filmaanbod dat er nu al is in de stad.
De nieuwe functie van de Locatie wordt ‘cultuur en ontspanning’. Uitgangspunt is bovendien dat de overige gedeelten van de Locatie beschikbaar blijven voor verhuur aan kunstenaars, creatieve ondernemers (waaronder audiovisueel ondernemers) en maatschappelijke functies, zoals de huiskamer voor de buurt. Atelierwoningen zijn geen ‘must’ voor de Gemeente, maar mogelijk wel een optie voor de exploitant bijvoorbeeld in verband met zijn businesscase. De exploitatie van de Locatie moet zichzelf kunnen bedruipen. De transformatie van de Locatie dient samengevat de volgende (maatschappelijke) doelen: 1. de ontwikkeling van een Locatie met verschillende culturele- en maatschappelijke functies; 2. de toevoeging van een nieuwe culturele organisatie voor Den Haag met stedelijke impact welke niet afhankelijk is van structurele exploitatiesubsidie en de verbouwing en exploitatie van het hele pand kan realiseren; 3. de uitbreiding van het aantal filmdoeken Den Haag, meer filmtitels en nieuwe doelgroepen, in combinatie met studio’s/werkplekken voor audiovisueel ontwerpers; 4. (indien en voor zover inpasbaar) de continuering van de huisvesting van de drie bestaande broedplaatsen en de ‘bibliotheek’ met kunstboeken; 5. de continuering van de Energiekas voor minimaal tien (10) jaar (te rekenen vanaf 1 januari 2025); 6.
de toevoeging van een ontmoetingsplek voor de buurt;
7.
optioneel: de toevoeging van atelierwoningen;
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 10.
8.
het betrekken van de programmering van de buitenruimte in het project, op een wijze die bijdraagt een sociale versterking van de buurt en/of klimaatdoelen; 9. veiligheid voor de omgeving, aangezien het filmtheater zowel overdag als ’s avonds open is en beheerd wordt, terwijl het een publiek trekt dat niet voor overlast zorgt; 10. een betere ruimtelijk-functionele interactie tussen gebouw en omgeving en een aantrekkelijke leefomgeving door de invulling van de plint van het gebouw, die hieraan actief bijdraagt.
1.2.
De opgave
Al met al is de Gemeente op zoek naar een visionaire filmtheaterexploitant; een echte ondernemer met ervaring en creativiteit. De programmatische invulling van de Locatie omvat: FILMTHEATER: als hoofdfunctie een commercieel filmtheater met minimaal drie (3) zalen en een omvang van minimaal tweehonderdvijftig (250) tot maximaal zeshonderd (600) stoelen; HORECA: een aantrekkelijke horecavoorziening ondersteunend aan het filmtheater voor de gebruikers van De Helena en de buurt; HUISKAMER VOOR DE BUURT: een ontmoetingsruimte van minimaal 50 vierkante meter bruto vloeroppervlakte, exclusief te gebruiken door de buurt en organisaties voor de buurt; ENERGIEKAS: de overname van de huurovereenkomst met Stichting De Helena voor de Energiekas en het verlenen van medewerking aan een nieuw te vestigen zelfstandig recht van opstal ten behoeve van Stichting De Helena; BEHOUD VAN DE BROEDPLAATSEN: indien en voor zover inpasbaar het behoud van de drie huidige broedplaatsen, dit mag met minder vierkante meters dan de broedplaatsen in de huidige situatie tot hun beschikking hebben; OVERIGE CULTUREEL-/MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES: het huisvesten van (niet-)commerciële kunst en cultuur, creatieve ondernemers (onder andere audiovisueel ontwerpers), maatschappelijke functies en optioneel de realisatie van atelierwoningen; BUITENRUIMTE: optioneel en incidenteel het betrekken van (een deel van) het
Helena van Doeverenplantsoen in de programmering van het filmtheater, op een wijze die bijdraagt aan sociale versterking van de buurt en klimaatdoelen; FIETSENSTALLING: voldoende fietsenstalling ten behoeve van de gebruikers van de Locatie. Aangezien de opgave ook de renovatie van de Locatie betreft is het zaak dat de filmtheaterexploitant ervaring heeft met de transformatie/renovatie van bestaand vastgoed ofwel hiertoe in een samenwerking met derden de benodigde expertise inschakelt. Daarnaast moet de filmtheaterexploitant de financiële slagkracht hebben om langjarig als erfpachter op te treden en te investeren in de renovatie van het vastgoed ofwel hiertoe de benodigde investeerder(s) langjarig aan zich binden. Concreet betreft de opgave voor de uitgifte in erfpacht van de Locatie de integrale transformatie voor rekening en risico van een partij, door een herinvulling hiervan met cultureel-maatschappelijke functies. De opgave omvat: een integraal ontwerp voor de herinvulling van het pand; de transformatie van het pand; de programmatische herinvulling van het pand (zie hiervoor); het verkrijgen van de benodigde planologische medewerking en vergunningen, onder andere een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA); het voeren van de benodigde participatie met belanghebbenden; het langjarig exploiteren van de Locatie.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 11.
De gemeente zoekt een filmtheaterexploitant, die deze opgave uitvoert binnen de kaders en uitgangspunten, die worden meegegeven in de Verkoopprocedure.
1.3.
Communicatie en planning
De communicatie in deze Verkoopprocedure verloopt uitsluitend digitaal via TenderNed. Aan informatie die via andere kanalen wordt verstrekt, kunnen geen rechten worden ontleend. Let op! om deel te nemen aan deze Verkoopprocedure dient u zich via TenderNed met e-Herkenning te registreren als ondernemer. Doe dit zo snel mogelijk, zodat u zich via de berichtenmodule van TenderNed kunt aanmelden voor de startbijeenkomst met rondleiding. Het aanvragen van een TenderNed account kan enkele werkdagen duren. Onderstaande planning is met zorg samengesteld. De Gemeente behoudt het recht tot eenzijdige wijziging van de tijdsplanning evenals andere termijnen in dit Verkoopdocument gedurende de Verkoopprocedure, zonder tot enige schadeplichtigheid gehouden te zijn. Verkoopprocedure
Datum/Tijdstip
Publicatie Verkoopdocument
17 juli 2025
Aanmelden startbijeenkomst
5 september 2025, 13.00 uur
Plenaire startbijeenkomst / rondleiding locatie
10 september 2025, 11.00 uur
Sluitingstermijn voor indienen vragen
26 september 2025, 13.00 uur
Publicatie Inlichtingen
3 oktober 2025
Sluitingstermijn voor indienen concept Aanmelding
17 oktober 2025, 13.00 uur
Individuele Dialoogronden
3 en/of 4 november 2025
Sluitingstermijn voor indienen definitieve Aanmelding
21 november 2025, 13.00 uur
Bekendmaking voornemen tot Toewijzing
17 december 2025
Bezwaarperiode 20 dagen
18 december 2025 t/m 6 januari 2026
Bekendmaking definitieve Toewijzing
7 januari 2026
1.4.
Disclaimer: geen aanbestedingsprocedure
De Verkoop van de Locatie is niet aanbestedingsplichtig in de zin van Europese wet- en regelgeving en/of de Aanbestedingswet 2012. De aanbestedingswet- en regelgeving is dan ook niet van toepassing op deze Verkoopprocedure. Wel is de Gemeente bij deze Verkoopprocedure gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 12.
UITGANGSPUNTEN VERKOOP LOCATIE
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
2.
Blad 13.
UITGANGSPUNTEN VERKOOP LOCATIE
Dit hoofdstuk omvat een omschrijving van de Locatie, waaronder de eigendomssituatie en de huidige gebruiksrechten, de contractvoorwaarden, de belangrijke planologische uitgangspunten en de reeds door de Gemeente uitgevoerde onderzoeken. Ook zijn de publiekrechtelijke kaders beschreven, waaraan de Winnaar zich moet houden bij de uitwerking van zijn plan.
2.1.
Locatie
Zoals opgenomen in de begrippenlijst betreft de Locatie het voormalige schoolgebouw ‘De Helena’ (bouwjaar 1990), inclusief ondergrond gelegen aan het Helena van Doeverenplantsoen 3 in Den Haag in de wijk Zuidwal. Kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie K, nummer 3318 met een oppervlakte van circa 2.167 vierkante meter. De Locatie is in figuur 1 met oranje kleur aangegeven. De Gemeente is hiervan volledig eigenaar.
Figuur 1 Kaart Locatie Oorspronkelijk lag de wijk Zuidwal binnen de Haagse grachtenstructuur, maar tijdens de uitbreidingen in het begin van de twintigste eeuw en de infrastructurele aanpassingen uit de jaren 70 is er veel vervangen in de wijk. De bebouwing, alsmede het plantsoen stammen uit de jaren ‘70. Het plantsoen is een van de weinige grote publieke ruimten in dit deel van de stad. De wijk Zuidwal rondom het complex heeft weinig sociale voorzieningen en kent veel armoede. Het jaarlijkse inkomen is laag door de werkeloosheid (31%) en het lage opleidingsniveau. De diversiteit in de bevolking is groot: 85% van de inwoners zijn migranten uit Midden en Oost Europa. De wijk kent wel veel faciliteiten in de buurt zoals nijverheid en horeca.
2.2.
Het gebouw
Het voormalige schoolgebouw De Helena is gebouwd in 1990, ontworpen door de Haagse architect Jan Tennekens, en was tot 2011 in gebruik als een schoolgebouw. Het gebouw bestaat uit vijf (5) bouwlagen, waarvan een kelder, begane grond, 1e, 2e en 3e verdieping en heeft een oppervlakte van 7.808 vierkante meter
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 14.
bruto vloeroppervlak en 7.427 verhuurbaar vloeroppervlak. De plattegronden en de exacte metrages van het pand zijn terug te vinden in het ‘NEN 2580 – VVO Utiliteit meetrapport A’ van 30 november 2022 van AAA Lex Offices, dat als bijlage 2 bij het Verkoopdocument is gevoegd. Als bijlage 3 is het inspectierapport van Huijbregts Vastgoedadvies B.V. van 21 juli 2023 bijgevoegd, genaamd: ‘Meerjarenonderhoudsplan 97253 – Helena van Doeverenplantsoen 3’. De gevel bestaat uit stucwerk, met aluminium kozijnen en dubbel glas. De installaties zijn verouderd en moeten worden vervangen. De verwarming wordt geregeld door middel van radiatoren onder de gevelopeningen en zijn aangesloten op de stadsverwarming in combinatie met elektrische boilers voor warm tapwater. Het pand kent een betonnen kolommenstructuur, waardoor de verdiepingen een grote flexibiliteit hebben voor wat betreft indeelbaarheid. Deze kenmerken maken het pand bijzonder aantrekkelijk om te transformeren tot andere functies. De vloeren/plafonds zijn karakteristiek door de vormgeving in cassettes en zijn grotendeels in het zicht. Op sommige plekken zijn aanvullende voorzieningen aangebracht ten behoeve van het verbeteren van de akoestische kwaliteit. De trapkernen zijn ruim opgezet en hebben direct daglicht door de dakkoepels. Er is één (1) lift in het gebouw, bij het kelderdeel. Deze lift is bedoeld als goederenlift.
Voor personenvervoer, en dan met name voor mindervaliden, vormt het hoogteverschil in de begane grondvloer van circa één (1) meter een barrière om bij de lift te komen. Belangrijk ruimtelijk kwalitatief kenmerk van het gebouw is de centrale vide waardoor er voldoende daglicht in het middengebied van het gebouw kan komen.
2.3.
Gebruiksrechten
Op dit moment worden delen van de Locatie gebruikt door de volgende partijen: • Billytown (onderhuurder is The Archives); • Stichting Ruimtevaart; • Hgtomi Rosa; • Stichting De Helena (de Energiekas); • Anna Conkoor; • Corver&Co. Met hen zijn huur- of bruikleenovereenkomsten gesloten. Uit tabel 1 volgen de gebruikers van de Locatie, de oppervlakten van de gebouwdelen die zij in gebruik hebben en de overeenkomsten, die hieraan ten grondslag liggen:
Tabel 1: gebruikersrechten De Helena. Naam
Type
Oppervlak
Einde
Verlenging
St Billytown St Ruimtevaart Hgtomi Rosa St De Helena Anna Conkoor B.V. Corver&Co
huur huur huur huur huur
1626,4 1286,7 169,0 1727 38,2
31-7-2025 31-7-2025 31-7-2025 31-12-2024 31-7-2025
onbepaald onbepaald onbepaald 5-15 jaar onbepaald
ca. 1500
31-7-2025
Telkens 1 mnd
bruikleen
Opzegtermijn 1 mnd 1 mnd 1 mnd 1 mnd 1 mnd
Toelichting ateliers/expositie ateliers/expositie ateliers/expositie energiekas+PV Opslag niet-waardevolle inventaris Culturele/maatschappelijke ontmoetingsplaats
Uitgangspunt voor de uitgifte van de Locatie is dat de huurovereenkomst met Stichting De Helena (energiekas
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 15.
+ PV) en het bijbehorende recht van opstal door de Winnaar van de Verkoopprocedure nog voor minimaal tien (10) jaar voortgezet wordt (te rekenen vanaf 1 januari 2025). De overige overeenkomsten kunnen worden beëindigd. Wat de Gemeente betreft blijven bij voorkeur echter ook de drie broedplaatsen Billytown (en The Archives als onderhuurder), Stichting Ruimtevaart en Hgtomi Rosa behouden op de Locatie, zij het met andere huurafspraken en/of met minder ruimte dan zij nu hebben. Indien de broedplaatsen of een deel daarvan behouden blijven op de Locatie, dan dient de Winnaar huurovereenkomsten met hen af te sluiten voor een minimale huurperiode van vijf (5) jaar. De Gemeente is bezig met een herijking van de huurtarieven. De Winnaar mag een ‘starthuur’ van de broedplaatsen vragen tot € 65,00 per vierkante meter exclusief btw en eventuele servicekosten. De Energiekas is een initiatief van Erik Schutte en Iris de Jong, beiden woonachtig in de omgeving van de Locatie. In 2019 wonnen zij de Energy challenge van de gemeente Den Haag met de toevoeging van de dakkas waar naast het verbouwen van groente en fruit door buurtbewoners ook energie opgewekt kan worden ten behoeve van het gebouw. De huurovereenkomst loopt in de basis voor onbepaalde tijd. Tot 31 december 2039 is opzegging alleen mogelijk onder bijzondere omstandigheden en onder vergoeding van de resterende boekwaarde.
De Gemeente gaat er van uit dat deze bijzondere omstandigheden de komende jaren niet aan de orde zijn. Maximaal tot en met juni 2026 is de tweede verdieping van de Locatie in gebruik door atelierhouders, die hier tijdelijk gehuisvest zijn vanwege een renovatie van hun locatie aan de Prinsegracht.
2.4.
Contract(voorwaarden)
Met de Winnaar van de Verkoopprocedure wordt zo snel mogelijk na de definitieve Toewijzing de ‘Voorovereenkomst inzake Project De Helena’ gesloten. De conceptversie daarvan is als bijlage 4 bij dit Verkoopdocument gevoegd. Op basis van de voorovereenkomst krijgt de Winnaar van de Verkoopprocedure 12 maanden de tijd om op basis van exclusiviteit een haalbaar, maakbaar en definitief businessplan te ontwikkelen voor de Locatie; de planuitwerkingsfase. Binnen 18 maanden na ondertekening van de voorovereenkomst moet de Winnaar een definitief ontwerp gemaakt hebben en een ontvankelijke omgevingsvergunning hebben aangevraagd voor zijn (bouw)plan. Hierbij dient de Winnaar onder meer de kaders en randvoorwaarden in acht te nemen, zoals opgenomen in dit Verkoopdocument. Op basis van het definitieve businessplan voor de Locatie wordt de verkoopprijs door een onafhankelijke en door de gemeente in te schakelen taxateur getaxeerd en door deze ook verdeeld in een grond- en opstalcomponent. De opstalcomponent wordt bij uitgifte in erfpacht direct betaald door de Winnaar. Over de grondcomponent wordt een canon berekend op grond van het dan geldende canonpercentage. De canon kan te allen tijde worden afgekocht door de Winnaar.
Om naar de toekomst toe grip te houden op de cultureel-maatschappelijke invulling van de Locatie beoogt de Gemeente de Locatie met deze Verkoopprocedure uiteindelijk in erfpacht uit te geven aan de Winnaar. Als planuitwerking op basis van de voorovereenkomst leidt tot een voor beide partijen haalbaar en maakbaar plan onder marktconforme condities en de samenwerking naar tevredenheid van partijen verloopt, worden de afspraken voor het vervolg (na de ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning) vastgelegd in een erfpachtovereenkomst, waarvan de conceptversie als bijlage 5 bij dit Verkoopdocument is gevoegd. De Locatie wordt dan eeuwigdurend in erfpacht uitgegeven, waarbij geldt dat het recht van erfpacht gevestigd wordt na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
2.5.
Blad 16.
Planologie
Op de Locatie geldt het bestemmingsplan ‘Het Oude Centrum (Binnenstad)’, als onderdeel van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan. Het bestemmingsplan is op 29 juni 2017 onherroepelijk vastgesteld door de Gemeente. Op de gehele Locatie geldt de bestemming ‘Maatschappelijk’. De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn conform de bestemmingsomschrijving bestemd voor:
a. b. c. d. e. f.
onderwijs; jeugd-/kinder-/buitenschoolse opvang; openbare dienstverlening; religie; verenigingsleven; zorg- en welzijnsinstelling.
Om een filmtheater mogelijk te maken op de Locatie is een omgevingsvergunning nodig die deze planologische wijziging juridisch vastlegt. De Winnaar dient hiertoe een omgevingsvergunning voor een BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit) aan te vragen. Een eventuele horeca-functie, die het filmtheater ondersteunt dient juridisch gezien gerelateerd te zijn aan de culturele voorziening. Dit wordt “aan de hoofdfunctie gerelateerde horeca” genoemd. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden (zie artikel 1.54 van het bestemmingsplan):
1. 2.
de openingstijden van de horeca zijn gebonden aan de openingstijden van de hoofdfunctie; in ruimtelijk opzicht dient de uitstraling van de hoofdfunctie te worden gehandhaafd.
Het voldoen aan deze voorwaarden maakt de realisatie van een restaurant met een alcoholvergunning mogelijk.
Figuur 2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Het Oude Centrum (Binnenstad)’ Op de Locatie rust ook de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Artikel 23.1 van de toelichting bij het bestemmingsplan luidt als volgt: “De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor
de daar voorkomende bestemmingen als bedoeld in de artikelen 3 tot en met 19, mede bestemd voor behoud en bescherming van de cultuurhistorische waarden van het Rijksbeschermd stadsgezicht 's-Gravenhage, zoals beschreven in het aanwijzingsbesluit van 28 juni 1994 met de bijbehorende toelichting, als opgenomen in de bijlagen 4, 5 en 6 bij de regels van dit plan.”. Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning voor een BOPA
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 17.
betekent dit, dat de adviescommissie Omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed (de voormalige welstandscommissie) het plan van de Winnaar zal toetsen. Mogelijk moet ook de interne afdeling monumentenzorg advies geven bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor een BOPA.
2.6.
Omgevingsfactoren
2.6.1.
Asbest
2.6.2.
Aansluiting elektra
2.7.
Bijzonder beleid bij de opgave
Uit het inspectierapport van Huijbregts Vastgoedadvies B.V. van 27 februari 2020, dat als bijlage 6 bij het Verkoopdocument is gevoegd volgt dat het gezien het bouwjaar van het object mogelijk is bij renovatie / sloopwerkzaamheden asbesthoudende bouwstoffen aan te treffen. Voorafgaand aan (renovatie en/of sloop) werkzaamheden wordt dan ook geadviseerd een asbestinventarisatie op te laten stellen.
De stroomaansluiting van de Locatie is een grootverbruik aansluiting met 51kW GTV-E (gecontracteerd transportvermogen elektra).
Bij de transformatie van de Locatie en de invulling hiervan is al het relevante gemeentelijke beleid van toepassing. In dit hoofdstuk zijn een aantal beleidsdocumenten opgenomen, die bij de uitwerking van het plan voor de Locatie bijzondere aandacht behoeven.
2.7.1.
Binnenstadsplan 2033
Het Binnenstadsplan 2033 is het publiek-private meerjarenplan voor en door de Haagse Binnenstad. De belangrijkste opgaven in de Haagse binnenstad die om nieuwe keuzes vragen zijn: de verstedelijkingsopgave, het veranderend belang van de detailhandel, de mobiliteitstransitie, klimaatverandering en de brede welvaart. De binnenstad verandert van (vooral) een aankoopplek naar een belangrijke ontmoetingsplek: de positie van de retail neemt af en de binnenstad wordt multifunctioneler. Verbreding van de functiemix is belangrijk en kansrijk voor de toekomst. Bereikbaarheid is richting 2033 geen autonome opgave meer, maar een vraagstuk dat nauw verweven is met leefbaarheid, veiligheid en aantrekkelijkheid. Daarbij is duurzame mobiliteit steeds belangrijker. Volgens de Brede Welvaartsindicator (BWI) scoort de agglomeratie ’s-Gravenhage landelijk het laagst op brede welvaart van de in totaal veertig regio’s. Den Haag is koploper qua onderlinge verschillen tussen wijken. Bijvoorbeeld als het gaat om woontevredenheid, de vraagprijs voor woningen, gezondheid, milieukwaliteit, het gevoel van veiligheid en de toegang van voorzieningen. Ook is de verdeling van inkomensgroepen en kwetsbare bewoners in Den Haag zeer gesegregeerd: lage inkomens zijn geconcentreerd op ‘het veen’ en de hoge inkomens op ‘het zand’.
De binnenstad kan een belangrijke rol vervullen in het verhogen van de brede welvaart van Den Haag. Als huiskamer van de stad schakelt ze immers verschillende ‘werelden’ aan elkaar. Meer dan andere wijken is de binnenstad een gedeelde plek waar mensen uit alle hoeken van de stad en daarbuiten elkaar tegen het lijf lopen. Een locatie als de Helena kan fungeren als bestemming voor stadsbewoners en bezoekers van verschillende leeftijden en achtergronden. Eén van de keuzes voor de binnenstad is bruisende pleinen. De pleinen in de binnenstad worden gekoppeld door ze op te nemen in het wandelnetwerk, en waar nodig qua inrichting te verbeteren. Hiermee dragen we
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 18.
het Haagse karakter sterker uit, bevorderen we de levendigheid van de binnenstad – ook ’s avonds en ‘s nachts – en lokken we ontmoetingen uit. Het Helena van Doeverenplantsoen wordt ook aangepast. De planvorming vindt plaats in 2026/2027 en de realisatie een jaar later. De Gemeente nodigt de Winnaar uit om hierin mee te denken vanuit de programmering van het filmtheater en de transformatie van de Locatie. Na lopen, is fietsen de ideale manier om je in de binnenstad te verplaatsen. Veilige, comfortabele routes en voldoende inpandige stallingsvoorzieningen zijn hierbij belangrijk. De Helena maakt onderdeel uit van het gebiedsprofiel ‘Oude Centrum’ (zie figuur 3). Het Oude Centrum heeft een aantal kenmerkende rauwe randjes die het sfeergebied uniek maken, mede geënt op het krakersverleden. Dit eigenzinnige karakter is de laatste jaren ook op een andere manier terug te vinden; het Oude Centrum is steeds meer een plek geworden voor creatieve maakindustrie, ambacht en vernieuwend ondernemerschap en een plek waar non-profit welzijnsfuncties zich goed kunnen huisvesten.
Figuur 3 Gebiedsprofiel oude centrum (bron: Binnenstadsplan 2033) Binnen het gebiedsprofiel ‘Oude centrum’ waar de Locatie onderdeel van uitmaakt, wordt ingezet op versterking van het rauwe karakter dat het gebied kenmerkt. Daarnaast kan het als tegenhanger dienen van de hoog-stedelijke ontwikkelingen in het CID en de Binckhorst. Dit vertaalt zich concreet in de wenselijkheid van ruimte voor centrum-stedelijke voorzieningen als bedrijvigheid, cultuur en non-profit welzijnsfuncties. De ontwikkeling van de Locatie dient hierop aan te sluiten.
2.7.2.
Nota Parkeernormen Den Haag 2024
2.7.3.
Leidraad fietsparkeren 2023 CROW
De Nota Parkeernormen Den Haag 2024 (bijlage 7) is van toepassing op de ontwikkeling van de Locatie. De daadwerkelijke parkeernorm is sterk afhankelijk van de omvang van het filmtheater en het aantal bezoekers dat dit genereert. Mogelijk kan er afgeweken worden van de parkeernorm door de afkoop van parkeerplaatsen en/of door gebruik te maken van openbare parkeergarages in de omgeving. De Gemeente streeft ernaar om hierover op basis van het definitieve bouwplan maatwerkafspraken te maken met de Winnaar in de planuitwerkingsfase.
De CROW Publicatie 741. Leidraad fietsparkeren 2023 is van toepassing op de ontwikkeling van de Locatie. De daadwerkelijke parkeernorm is sterk afhankelijk van de omvang van het filmtheater en het aantal bezoekers dat dit genereert. Mogelijk kan er afgeweken worden van de fietsparkeernorm door een storting in het
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 19.
fietsparkeerfonds en/of door de realisatie van fietsparkeren op eigen terrein (in de kelder) op de Locatie. De Gemeente streeft ernaar om hierover op basis van het definitieve bouwplan maatwerkafspraken te maken met de Winnaar in de planuitwerkingsfase. N.B. naar verwachting wordt er eind 2025 een nieuwe Nota Fietsparkeernormen uitgebracht door de Gemeente.
2.7.4.
Participatiewerkwijze
In de gemeenteraadsvergadering van 3 oktober 2024 is de motie ‘Laat participatie meewegen in een tender’ ingediend en aangenomen. Op basis van de motie zijn in de Verkoopprocedure beoordelingscriteria opgenomen om de Geïnteresseerden te beoordelen op de wijze waarop zij de buurt en de huidige gebruikers betrekken bij de toekomstige invulling en programmering van de Locatie. De motie is bijgevoegd als bijlage 8. Participatie is de manier waarop bewoners, ondernemers en organisaties invloed uitoefenen op en betrokken zijn bij vraagstukken in hun straat, buurt, wijk of stad. In Den Haag wordt gewerkt met de Haagse Participatiewerkwijze; hét stappenplan voor het inzetten van participatie. De participatiewerkwijze is toegevoegd als bijlage 9 bij dit Verkoopdocument. Daarnaast zijn het ‘Haags Participatiecompas’ en de ‘Participatiecheck’ respectievelijk als bijlage 10 en 11 bijgevoegd. Om de wijze van participatie en de invloed van deelnemers te bepalen hanteert de gemeente de Trap van eigenaarschap. De transformatie van de Locatie valt in de hoogste trap, te weten regievoeren en (mee)beslissen. De ‘Trap van eigenaarschap’ is toegevoegd als bijlage 12 bij dit Verkoopdocument.
2.7.5.
Duurzaamheid
2.8.
Uitgevoerde onderzoeken
2.8.1.
Bouwkundig
De Locatie dient getransformeerd te worden conform de Renovatiestandaard van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Deze is te vinden via: https://www.rvo.nl/onderwerpen/renovatiestandaard#renovatiestandaard-op-het-energielabelIn verband met de toekomstige gebruiksfunctie moet de energieprestatie minimaal label A+++ zijn om te voldoen aan de renovatiestandaard. Tot 2025 is de Locatie vervolgens vrijgesteld van verdere verduurzamingsverplichtingen en controles.
Ten aanzien van de bouwkundige staat heeft de gemeente een inspectie uit laten voeren door Huijbregts Vastgoedadvies B.V. (bijlage 6). Daarnaast is er een Meerjarenonderhoudsplan van Huijbregts Vastgoedadvies B.V. (bijlage 3), waaruit de beoordeling van de bouwkundige of installatietechnische staat van De Helena volgt. Om een filmtheater te maken in het bestaande pand op de Locatie zijn bouwkundige- en/of constructieve ingrepen nodig. De Gemeente verwacht dat één of meer vloerdoorbraken mogelijk is/zijn. Welke (extra) constructieve maatregelen er nodig zijn om stabiliteit te behouden, moet door de Winnaar onderzocht worden tijdens de planuitwerkingsfase.
2.8.2.
Behoefte en effecten filmtheater De Helena Den Haag
Sweco heeft in opdracht van de Gemeente een onderzoek gedaan naar de marktbehoefte en effecten van een filmtheater in het gebouw De Helena. Het onderzoek van 18 december 2024 is als bijlage 13 bij het Verkoopdocument gevoegd. Samengevat zijn de conclusies en advies:
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
• •
Blad 20.
“Het is verantwoord een filmtheater in De Helena mogelijk te maken. De behoefte is aanwezig en de negatieve ruimte effecten op het bestaande aanbod en structuur zijn beperkt. Op basis van de benchmark en het huidige formaat van filmtheaters in Den Haag adviseren we uit te gaan van 6 filmdoeken en maximaal 600 stoelen in het filmtheater van De Helena. Dit laat op termijn ruimte voor uitbreiding van andere filmtheaters elders in het onderzoeksgebied.”.
N.B. anders dan Sweco aangeeft in het onderzoek is de exploitatie van de filmvertoning in een filmtheater voor de Gemeente niet non-profit, maar profit van opzet.
2.9.
Aandachtspunten planuitwerking en transformatie
2.9.1.
Overlast huidige gebruikers beperken
Tijdens de verbouwing van de Locatie dient zoveel als mogelijk rekening gehouden te worden met de huidige gebruikers van de Locatie (de broedplaatsen), voor zover zij nieuwe ruimten aangeboden krijgen op de Locatie. Het is aan de Winnaar om met hen in gesprek te gaan indien tijdelijke huisvesting tijdens de verbouwing elders benodigd is. Het is zaak dat de Energiekas van Stichting De Helena voor het merendeel gedurende de verbouwing van de Locatie in gebruik kan blijven en bereikbaar blijft voor bezoekers in verband met verschillende bijeenkomsten, die daar georganiseerd worden. Het is aan de Winnaar van de Verkoopprocedure om hierover afspraken te maken met Stichting De Helena.
2.9.2.
Huiskamer voor de buurt
Het is aan de Winnaar van de Verkoopprocedure om de huiskamer van de buurt in zijn plan verder vorm te geven tijdens de planuitwerkingsfase in afstemming met de buurt, de organisaties/partners, die voor de buurt werken en hiervan gebruik gaan maken en de gemeente. De ontmoetingsruimte wordt exclusief voor de buurt en organisaties uit de buurt. Het uitgangspunt is, dat zij de inrichting en het beheer hiervan verzorgen.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 21.
BEOORDELINGSCRITERIA EN PUNTENTOEKENNING
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
3.
BEOORDELINGSCRITERIA EN PUNTENTOEKENNING
3.1.
Beschrijving Beoordelingscriteria
Blad 22.
Om in deze Verkoopprocedure de Winnaar te selecteren, werkt de Gemeente met de onderstaande Beoordelingscriteria en maximale punten. Deel
Beoordelingscriterium
Toetsing en beoordeling
Punten
1
Aanmelding
Alleen vormvereiste / eis
Geen punten (knock-out)
2
Referenties
Alleen eisen
Geen punten (knock-out)
3
Visie
Programmatische invulling Businessplan Transformatie bestaand vastgoed Ruimtelijke aspecten Aanpak planuitwerkingsfase
30 30 20 20 20
Totaal
120
Onderstaande paragrafen bevatten een omschrijving van de Beoordelingscriteria, onderverdeeld in eisen en wensen. De eisen die aan een Beoordelingscriterium gesteld worden, zijn knock-out-eisen. Aanmeldingen die niet voldoen aan deze inhoudelijke eisen of Aanmeldingen waaraan voorwaarden dan wel voorbehouden zijn gekoppeld, worden door de Gemeente niet verder beoordeeld. De betreffende Geïnteresseerde wordt dan uitgesloten van de Verkoopprocedure. De inhoudelijke beoordeling van de Beoordelingscriteria vindt plaats aan de hand van wensen. Voor de wensen die aan een betreffend Beoordelingscriterium gesteld worden, kunnen punten verdiend worden door een Geïnteresseerde. De maximale score is 120 punten.
3.2.
Beoordelingscriterium referenties
Gelet op de transformatie-opgave en de specifieke invulling met een filmtheater, die de Gemeente op de Locatie voor ogen heeft, hecht zij waarde aan de ervaring van de Geïnteresseerden met dergelijke opgaven. Om de geschiktheid van de Geïnteresseerden te toetsen vraagt de Gemeente dan ook om referenties.
3.2.1.
Eisen – referenties
De Geïnteresseerde toont zijn ervaring aan door het omschrijven van ervaring op het gebied van ondergenoemde referentie-eisen: 1. Referentie– eis 1: ervaring met de exploitatie van een filmtheater of bioscoop De Geïnteresseerde levert één referentieproject aan, waaruit blijkt dat hij minimaal drie (3) jaar ervaring heeft met de exploitatie, waaronder de programmering, van een filmtheater of bioscoop.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 23.
2. Referentie-eis 2: ervaring met de transformatie van bestaand vastgoed De Geïnteresseerde levert één referentieproject aan, waaruit blijkt dat hij ervaring heeft als ontwikkelaar of opdrachtgever (in de rol van eigenaar/exploitant/belegger) met de ontwikkeling en het (laten) uitvoeren van de transformatie van een bestaand vastgoedobject van minimaal 2.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. De aangedragen referentieprojecten moeten voldoen aan de volgende eisen: De aangeleverde referenties zijn daadwerkelijk uitgevoerd door de Geïnteresseerde of, indien van toepassing, door één van de deelnemers van het samenwerkingsverband (de Combinatie) of een door de Geïnteresseerde ten behoeve van de Verkoop te betrekken onderaannemer. Zie voor nadere toelichting paragraaf 6.7 sub 5. De Aangeleverde referenties zijn volledig opgeleverd en voltooid in de afgelopen tien (10) jaar voorafgaand aan de uiterlijke datum van Aanmelding. Indien met één referentieproject wordt voldaan aan beide referentie-eisen, dan dient voor elke referentieeis alsnog een afzonderlijk referentieformulier ingediend te worden en komt het betreffende referentieproject dus twee keer terug op de beide referentieformulieren.
3.3.
Beoordelingscriterium visie
Om een beter begrip te krijgen van het gedachtengoed en de aanpak van de Geïnteresseerden voor de transformatie van de Locatie hecht de Gemeente er aan om een visie te ontvangen. In deze visie dient door de Geïnteresseerden een antwoord gegeven te worden op de onderstaande vragen. Het betreft hier uitdrukkelijk een visie op de opgave aan de hand van de beantwoording van deze vragen en niet het indienen van een ontwerp. De Winnaar dient zijn visie op basis van de Overeenkomst verder uit te werken om daarmee te komen tot een haalbaar en maakbaar plan voor de Locatie. De visie moet per onderdeel een antwoord geven op de volgende vragen: 1.
Programmatische invulling a. Welk vlekkenplan (visuele weergave van de indeling en het gebruik van het gebouw) voor de invulling van de Locatie stelt u op hoofdlijnen voor? b. Welke omvang stelt u voor, voor het filmtheater (aantal zalen / stoelen / filmdoeken)? c. Welke cultureel / maatschappelijke functies en functies met een publiekstrekkende werking stelt u voor op de Locatie? d. Welke doelgroep(en) trekt uw voorstel voor het filmtheater en voor de overige cultureel/maatschappelijke functies en hoe worden deze doelgroepen bereikt? e. In hoeverre heeft u aantoonbare ervaring met het programmeren van een filmtheater, niet zijnde een bioscoop? f. Hoe bent u voornemens uw contacten met distributeurs in te zetten voor de invulling van de Locatie? g. Op welke wijze betrekt u de huidige gebruikers van De Helena en de buurt (de kracht van de wijk) bij de invulling?
2.
Businessplan a. Hoe stelt u voor te komen tot een haalbare businesscase voor de Locatie voor de langere termijn? Oftewel, hoe wilt u uw concept gaan realiseren en terug verdienen? b. Hoe stelt u voor de financiering voor de transformatie van de Locatie rond te krijgen en te waarborgen?
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
c.
Blad 24.
Wat zijn de interne sterktes (strengths) en zwaktes (weaknesses) voor de ontwikkeling van de Locatie en de kansen (opportunities) en bedreigingen (threats) van buitenaf (een SWOTanalyse)?
3.
Transformatie bestaand vastgoed a. Welke aantoonbare ervaring heeft u met het transformeren van vastgoed met een maatschappelijke en/of culturele invulling? b. Hoe zet u uw kennis met de transformatie van bestaand vastgoed in voor de transformatie van de Locatie? c. Welke partij(en) betrekt u bij de transformatie van de Locatie (onder verwijzing naar referentie-eis 2)? d. Op welke wijze geeft u met de transformatie vorm aan het thema duurzaamheid?
4.
Ruimtelijke aspecten a. Op welke wijze gaat de Locatie in ruimtelijke zin bijdragen aan een goede leefomgeving? b. Op welke wijze voorziet uw initiatief in een betere ruimtelijke samenhang tussen het gebouw en het plantsoen? c. Op welke wijze voorziet u in een gebouw met aan álle zijden een hoogwaardige uitstraling naar de directe omgeving en het straatbeeld? d. Hoe voorziet u in een duidelijke oriëntatie van het gebouw? e. Hoe gaat uw initiatief om met bestaande architectonische kenmerken van het gebouw?
5.
Aanpak planuitwerkingsfase a. Wat maakt uw onderneming zo geschikt voor de transformatie en exploitatie van de Locatie? b. Hoe organiseert u zich tijdens de planuitwerkingsfase? c. Hoe werkt u samen met de gemeente? d. Wat heeft u van de Gemeente nodig in de planuitwerkingsfase? e. Hoe betrekt u de buurt en de huidige gebruiker(s) van De Helena in de planuitwerkingsfase (participatie)?
3.3.1.
Wensen – visie
Door invulling te geven aan de in deze paragraaf genoemde wensen, kan de Geïnteresseerde punten verdienen. Het gaat de Gemeente hierbij niet alleen om het aantal wensen waaraan invulling gegeven wordt, maar ook over de mate waarin er invulling gegeven wordt aan de wens(en) (het kwaliteitsniveau). 1.
Programmatische invulling a. Het concept is onderscheidend en een aanvulling voor de Haagse filmmarkt en realistisch/denkbaar op de Locatie. b. Het voorgestelde programma draagt bij aan de leefbaarheid, levendigheid en veiligheid van de buurt. c. Het voorgestelde programma trekt bezoekers naar de Locatie met verschillende leeftijden en achtergronden. d. De huidige gebruikers krijgen een plek op de Locatie (zij het met minder ruimte dan zij nu hebben). e. De Geïnteresseerde heeft veel aantoonbare, relevante en recente kennis/ervaring met de exploitatie van een filmtheater. f. Het is aannemelijk dat de programmatische invulling uitgevoerd kan worden door middel van het betrekken van distributeurs. g. Het is aannemelijk dat de inbreng van de huidige gebruikers en buurtgenoten actief wordt gezocht en positief wordt betrokken bij de programmatische invulling van de Locatie.
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
h.
Blad 25.
Het is aannemelijk dat buurtevenementen gehost worden door de Geïnteresseerde.
2.
Businessplan a. Uit de visie volgt dat de Geïnteresseerde in staat is om voldoende middelen voor de investering te verkrijgen. b. Uit de visie volgt dat de Geïnteresseerde in staat is om een positief exploitatieresultaat te realiseren. c. Het businessplan identificeert financiële dilemma’s, kansen en uitdagingen en maakt gebruik van oplossingsgerichtheid bij het verzilveren van deze kansen, aangaan van de uitdagingen en/of het oplossen van de dilemma’s. d. Het businessplan is realistisch.
3.
Transformatie bestaand vastgoed a. De Geïnteresseerde heeft veel aantoonbare, relevante en recente kennis/ervaring met de transformatie van bestaand vastgoed met een maatschappelijke en/of culturele invulling. b. De visie van de Geïnteresseerde weet de Gemeente te overtuigen van de aanwezige kennis en ervaring met de transformatie van bestaand vastgoed van de Geïnteresseerde, één van de Combinanten en/of een onderaannemer waarmee de Geïnteresseerde zich aanmeldt, op basis van een referentieproject, dat vergelijkbaar is aan de opgave voor de Locatie. c. De Geïnteresseerde zet in zijn visie duidelijk uiteen welke lessen uit de transformatie van het referentieproject hij meeneemt voor de transformatie van de Locatie. d. De visie overtuigt de Gemeente ervan dat de Geïnteresseerde in staat is partijen te betrekken bij de opgave ten behoeve van de transformatie. e. De Geïnteresseerde maakt aannemelijk dat bij de transformatie van de Locatie voldoende aandacht uitgaat naar duurzame oplossingen.
4.
Ruimtelijke aspecten a. Het gebouw krijgt een duidelijke oriëntatie met zo min mogelijk achterkanten en meerdere entrees. b. De visie overtuigt dat aan álle zijden een hoogwaardige uitstraling komt naar de directe omgeving en het straatbeeld. c. Het is aannemelijk dat de omschreven ruimtelijke aspecten leiden tot een verbetering van de veiligheid rond het gebouw.
5.
Aanpak planuitwerkingsfase a. De visie is helder over de rolverdeling en samenwerking met de gemeente en andere betrokkenen. b. De visie maakt aannemelijk dat er kwantitatief en kwalitatief voldoende capaciteit kan worden ingezet in de planuitwerkingsfase om tot een goed plan en een goede samenwerking te komen. c. De Geïnteresseerde geeft blijk van voldoende inzicht in het proces om in de planuitwerkingsfase te komen tot een haalbaar en maakbaar plan.
3.3.2.
Beoordeling en puntentoekenning - visie
De beoordelingscommissie beoordeelt de visie met punten voor elk van de vijf afzonderlijke onderdelen. Een onderdeel van de visie verdient in zijn algemeenheid een hogere score naarmate deze de Gemeente overtuigt en het comfort geeft op basis van concrete ervaringen en uitgangspunten uit het verleden (onder meer referenties), dat de Geïnteresseerde in staat is voor deze opgave een realistisch ambitieniveau neer te leggen en dat vervolgens ook waar te maken. En verder, indien: 1. het onderdeel van de visie beter aansluit op de wensen uit paragraaf 3.3.1;
www.gloudemans.nl
1820.11-V1d1/hs/mn
Disclaimer: Dit document is bestemd voor de in dit document genoemde uitvrager en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Den Haag | Helena van Doeverenplantsoen 3 Den Haag
Blad 26.
2. er aan meer van de wensen uit paragraaf 3.3.1. invulling wordt gegeven. Daarnaast hecht de beoordelingscommissie aan de mate waarin er invulling gegeven wordt aan de wens(en) (het kwaliteitsniveau). Bij de beoordeling van de onderdelen 1. Programmatische invulling en 2. Businessplan worden punten toegekend op basis van onderstaande tabel. Beoordeling
Uitleg beoordeling
Aantal punten
Heel goed
Het onderdeel van de visie sluit heel goed aan bij de opgave voor de nieuwe invulling van de Locatie. De wensen van het onderdeel van de visie worden met de uitwerking heel goed ingevuld. De beoordeling is vergelijkbaar met een rapportcijfer rond de 9 of hoger.
30
Goed
Het onderdeel van de visie sluit goed aan bij de opgave voor de nieuwe invulling van de Locatie. De wensen van het onderdeel van de visie worden met de uitwerking goed ingevuld. De beoordeling is vergelijkbaar met een rapportcijfer rond de 8.
22,5
Ruim voldoende
Het onderdeel van de visie sluit ruim voldoende aan bij de opgave voor de nieuwe invulling van de Locatie. De wensen van het onderdeel van de visie worden met de uitwerking ruim voldoende ingevuld. De beoordeling is vergelijkbaar met een rapportcijfer rond de 7.
15
Voldoende
Het onderdeel van de visie sluit voldoende aan bij de opgave voor de nieuwe invulling van de Locatie. De wensen van het onderdeel van de visie worden met de uitwerking voldoende ingevuld. De beoordeling is vergelijkbaar met een rapportcijfer rond de 6.
7,5
Onvoldoende
Het onderdeel van de visie sluit onvoldoende aan bij de opgave voor de nieuwe invulling van de Locatie. De wensen van het onderdeel van de visie worden met de uitwerking onvoldoende ingevuld. De beoordeling is vergelijkbaar met een rapportcijfer rond de 5 of lager.