RIS324390 Bijlage Oplossingsrichting voor erfpachtdossier v. Gool

Die WOZ-waarden zijn pas het jaar ná heruitgifte beschikbaar en kunnen daarom niet als uitvoerbaar uitgangspunt dienen voor tijdige grondwaardebepaling bij heruitgifte. Verder wordt vaak als bezwaar tegen het gebruik van de WOZ-waarde genoemd dat dit het risico geeft dat de WOZ-waarde ten onrechte te hoog of te laag is vastgesteld. Commentaar van de werkgroep: ja, maar burgers zijn al jaren in de gelegenheid geweest tegen een verkeerde WOZ-waarde bezwaar aan te tekenen. En voor bijzondere gevallen, bijvoorbeeld als er geen WOZ-waarde is vastgesteld, moet er een aparte regeling komen.

18.Bijlage B Informatie over de situatie inzake grondprijsbepaling voor erfpacht in Alkmaar De gemeente Alkmaar kent ook een erfpachtproblematiek. Eerst was er het idee de grondwaarde als vast percentage (grondquote) van de WOZ-waarde te berekenen. De grondquote zou dan 20% zijn, voor elk woonadres. In 2025 is de gemeente hierop teruggekomen. Er wordt nu meer gedifferentieerd. Het zal nu als volgt gaan. •

• •

•

• • •

Er wordt voor appartementen een vaste grondquote van 15% gebruikt. Dit geldt dan voor alle gestapelde woningen (appartementen) en garages (appartementen), zowel in als buiten het centrum. De grondwaarde wordt dan berekend door 15% van de WOZ-waarde te nemen. Eengezinswoningen/garages in het centrum of bijzondere gevallen: de grondprijs wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld via een residuele methode (zie verder hierna). Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum; een vaste grondprijs van € 425,- per m² (prijspeil 2025). Er wordt dan gerekend met de perceeloppervlakte dat in het systeem van het Kadaster staat. De grondprijs van € 425,- per m² wordt vanaf 2026 ieder jaar aangepast aan de inflatie. De grondwaarde wordt berekend door de grondprijs te vermenigvuldigen met de perceeloppervlakte die in het systeem van het Kadaster staat. De marktwaarde is circa €600 per m². Hierop wordt een korting (depreciatie) van ongeveer 30% gegeven omdat het om erfpachtgrond gaat. Peildatum en prijspeil: bij de berekening wordt altijd uitgegaan van de WOZ-waarde met peildatum twee jaar geleden (dus bij prijspeil 2025 is dat WOZ-peildatum 1-1-2023). Dit is de WOZ-waarde die men terugvindt op de gemeente aanslag van 2024. De reden hiervoor is dat na twee jaar bezwaren en beroepen tegen de WOZ-waarde zijn afgehandeld.

De WOZ-waarden zijn dan ‘onherroepelijk’, wat betekent dat het niet meer te veranderen is. Voor de vaste m²-prijs geldt ook een specifiek prijspeil (bovenstaand bedrag is voor 2025) Woningcorporaties krijgen voor alle sociale huurwoningen een korting van 25% op de grondwaarde. Het canonpercentage wordt ook gebruikt voor het berekenen van de canon. De grondwaarde wordt vermenigvuldigd met dit percentage. Voor het canonpercentage wordt nu een minimum van 1% en een maximum van 3% gehanteerd. Dit moet zorgen voor een stabielere canon – een canon die niet explosief kan stijgen of extreem kan dalen. 16

•

Ook duren de tijdvakken straks niet meer 50 jaar, maar 25 jaar. Dit moet de kans op extreme stijging van de grondprijzen en dus van de canon halveren.

Waarom is de gemeente overgestapt van één grondquote naar een meer gedifferentieerde aanpak? De stap van Gemeente Alkmaar in 2025 naar een vaste grondquote (én vaste grondprijs voor bepaalde typen woningen) bij erfpachtherzieningen is ingegeven door meerdere redenen. Hieronder de belangrijkste. Meer duidelijkheid en voorspelbaarheid voor erfpachters De gemeente wilde dat erfpachters “zo tijdig en volledig mogelijk van informatie worden voorzien”. Met vaste grondprijs/grondquote + vast canonpercentage weten bewoners makkelijker vooraf wat hun toekomstige canon of afkoopsom zal zijn. In de toelichting van de gemeente wordt expliciet genoemd dat deze nieuwe methode “ten goede komt aan de verkoop- en financierbaarheid van erfpachtwoningen”. Eenvoudigere en uniformere berekening bij veel adressen Alkmaar heeft circa 6.000 erfpachtadressen. Met een vaste grondprijs per m² (voor “homogene” grondgebonden woningen buiten centrum) is het veel eenvoudiger om voor een groot aantal woningen op dezelfde manier berekeningen toe te passen — dat maakt de uitvoering praktischer én transparanter. Stabiliteit in erfpachtcanon + bescherming tegen extreme schommelingen Met de nieuwe regels is ook een minimum en maximum canonpercentage vastgesteld (1% tot 3%).

Daardoor kan de canon — en ook de afkoopsom — niet onvoorspelbaar omhoog of omlaag schieten bij bijvoorbeeld grote woningwaarde-schommelingen. Dat biedt erfpachters meer zekerheid. Gehoor geven aan opmerkingen en zorgen van erfpachters In eerder overleg werd een vaste grondquote voorgesteld (voor alle adressen). Echterna feedback van erfpachters is besloten om de uitwerking verder te onderzoeken en aan te passen. Men wilde meer gedifferentieerde methodiek: vaste prijs bij “standaardwoningen buiten centrum”, grondquote bij appartementen, taxatie bij woningen in bijzondere locaties (centrum). Deze nieuwe regeling is mede tot stand gekomen op basis van “eensgezindheid”: de gemeente én erfpachters wilden duidelijkheid, betaalbaarheid en rechtszekerheid. Behoud van gemeente-inkomsten én betaalbaarheid voor bewoners De gemeente gaf als pijlers voor de nieuwe regels: (1) duidelijkheid, (2) kosten aanvaardbaar houden voor erfpachters, en (3) de inkomsten uit erfpacht voor de gemeente gelijk houden of licht laten stijgen. Door grondwaarde en canon vooraf vast te leggen, is het eenvoudiger voor de gemeente om te begroten — en voor bewoners om te plannen. Hoe moeten onafhankelijke taxateurs de grondwaarde van grondgebonden woningen en andere gevallen in het centrum van Alkmaar waarderen? De taxatie in het centrum moet volgens de gemeente gebeuren via de “residuele methode”.

Kort gezegd: de taxateur bepaalt eerst de marktwaarde van de woning in zijn geheel — dus de waarde “vrij van grond”. Vervolgens trekt de taxateur de geschatte kosten die horen bij het (her)bouwen of stichten van de opstal (woning/garage), plus bijkomende kosten (bijv. bouwkosten, ook voor funderingen, leges, kosten woonrijp maken, honoraria, vergoedingen voor winst en risico, BTW etc.), daarvan af. Het verschil (residu) is dan de waarde die kan worden toegerekend aan de grond (grondwaarde). Deze methode wordt gebruikt om te voorkomen dat percelen in het centrum automatisch worden gewaardeerd op dezelfde m²-prijs als buiten de ring, omdat ligging, historische bouw, gebruiksrestricties, etc. sterk kunnen variëren.

17

Bij zogenoemde “bijzondere gevallen” (rijksmonument, historisch pand, afwijkende perceelvorm, ondergrond, etc.) — waar de marktwaarde en bouwkosten sterk afwijken — moet de taxateur specifiek aandacht besteden aan marktvergelijking én aan realistische kosteninschatting. De residuele methode is erop bedacht om zulke verschillen te honoreren.

Deze verhandeling is in belangrijke mate tot stand gekomen met behulp van AI.

18