RIS324390 Bijlage Oplossingsrichting voor erfpachtdossier v. Gool

Aan:

Wethouder, hoofd erfpacht en adviescommissie erfpacht

Betreft:

Oplossingsrichting voor erfpachtdossier

Van:

Werkgroep “waardebepaling heruitgifte” (met als leden ambtenaren van de afdeling Expertise, Beleid en Erfpacht en als toegevoegd lid Peter van Gool) Consultatie van afdeling Taxatie & Vastgoedinformatie, sector Belastingzaken.

Vraag:

Instemmen met oplossingsrichting voor opzetten van gedifferentieerd grondquotesysteem voor de gemeente Den Haag

Inhoud 1.

Opdracht ................................................................................................................................................................... 1

2.

Conclusie .................................................................................................................................................................. 2

3.

Vraag aan het college B&W en Raad ........................................................................................................................ 3

4.

Problematiek; wat maakt het zo moeilijk? ............................................................................................................... 4

5.

Hoe is de grondprijs onder een erfpachtwoning te bepalen?.................................................................................. 4

6.

Welke oplossingsrichtingen zijn denkbaar? ............................................................................................................. 5

7.

Vastgehouden aan vergelijking met onbebouwde kavels bouwgrond? ................................................................... 7

8.

Hoe gedifferentieerde grondquotes en grondwaarden te berekenen? ................................................................... 8

9.

Welke correcties moeten er worden gemaakt? ..................................................................................................... 10

10.

Voor- en nadelen van het gaan werken met een grondquotes zoals beschreven ............................................. 11

11.

Voor hoe lang worden dezelfde grondquotes gebruikt? ................................................................................... 12

12.

Gaat de voorgestelde methode in de praktijk ook werken? .............................................................................. 12

13. Is er voldoende (personele) capaciteit om de voorgestelde methode te kunnen implementeren en te onderhouden?................................................................................................................................................................. 12 14.

Financiële gevolgen van het gaan werken met gedifferentieerde grondquotes ............................................... 12

15.

Te zetten vervolgstappen ................................................................................................................................... 12

16.

Gevraagd besluit ................................................................................................................................................ 13

17. Bijlage A Genoemde voor- en nadelen van het gaan gebruiken van één uniforme (stads)grondquote voor geheel Den Haag ............................................................................................................................................................. 14 18.

Bijlage B Informatie over de situatie inzake grondprijsbepaling voor erfpacht in Alkmaar............................... 16

1. Opdracht Het college van burgemeester en wethouders heeft aan de gemeenteraad voorgesteld de voorkeur uit te spreken voor toepassing van een WOZ-grondquotesysteem bij de heruitgifte van tijdelijke erfpachtrechten voor woningen voor de waardebepaling. Om de raad meer inzicht te bieden in de effecten van zo’n systeem heeft de werkgroep “waardebepaling heruitgifte” onderzocht hoe een WOZ -grondquotesysteem voor de gemeente Den Haag is op te zetten om de erfpachtproblematiek in deze stad op te lossen. De werkgroep heeft zich niet gebogen over de wijze waarop de erfpachtcanon valt vast te stellen.

1

2. Conclusie De werkgroep heeft over een en ander nagedacht en de werkgroep is tot een vermoedelijk haalbare oplossingsrichting gekomen. Daarbij heeft de werkgroep het volgende geconstateerd. • •

De erfpachtproblematiek is groot en complex en er is helaas geen gemakkelijke oplossing zonder grote uitdagingen. Er zijn vijf verschillende wegen om uit de problemen te komen. Dit zijn de volgende (in volgorde van eenvoud en efficiency). 1) Het gaan werken de WOZ-waarde (als proxy voor de marktwaarde) en met één (ten dele politiek bepaalde) vaste (stads)grondquote voor geheel Den Haag. Daarbij is een grondquote een verhouding tussen de grondwaarde en de markt- of WOZ-waarde. Hierbij zou gebruik kunnen worden gemaakt van in het verleden door makelaars vastgestelde grondquoten waarvan dan het gemiddelde zou kunnen worden genomen. Deze weg heeft veel voordelen, waaronder duidelijkheid, eenvoud en snel in te voeren. 2) Het gaan werken met de WOZ-waarde en een beperkt aantal grondquotes per waardegebied. Het gaat hier om geografisch gebieden waarin min of meer dezelfde WOZ-waarden per m2 woningvloeroppervlak gelden. Voor de erfpachtportefeuille van Den Haag komt dit neer op mogelijk een tiental of enkele tientallen grondquotes. Zo zou rekening kunnen worden gehouden met verschillen tussen dure en goedkopere wijken qua marktwaarde per m2 woning, hetgeen zich vertaalt in verschillen in grondwaarden.

3) Het gaan werken met de WOZ-waarde en met meer gedifferentieerde grondquotes, waarbij niet alleen met verschillende waardegebieden (lees: buurten) wordt rekening gehouden, maar ook met verschillende typen woning, verschillende oppervlakten binnen die types en met aantal specifieke factoren. Het zou dan kunnen gaan om maximaal zo’n 200 verschillende grondquotes. 4) Het gaan werken met de WOZ-waarde en met een zeer groot aantal (buurt)straatquotes, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam, die er zo’n 5.000 kent, ook voor kleine stukjes straat. 5) Het via individuele taxaties laten bepalen van de grondwaardes door (externe) taxateurs. Dan zou in beginsel met vele factoren rekening kunnen worden gehouden, al blijkt in de praktijk dat externe taxateurs vanwege kostenbesparing ook gaan standaardiseren en uiteindelijk ook ongeveer weg 3 gaan bewandelen.

De commissie heeft de voor-en nadelen van deze verschillende wegen tegen elkaar afgewogen en heeft over de verschillende wegen het volgende op te merken. •

•

•

•

Weg 1 (met één stedelijke stadsgrondquote) is zeer efficiënt en heeft vele voordelen, maar schaart iedereen over dezelfde kam. Dit kan onredelijk uitpakken, al geldt dat in afnemende mate ook voor de andere wegen. Weg 1 doet namelijk geen recht aan het feit dat de marktwaarde van (onbebouwde) grond in belangrijke mate afhangt van de locatie en de omvang van de (mogelijke) bebouwing, waardoor grondwaarden sterk kunnen verschillen. De andere wegen kennen afnemende efficiëntie en hogere uitvoeringskosten, maar een meer redelijke en evenwichtigere benadering voor verschillende situaties. Weg 2 (werken met verschillende grondquotes per waardegebied) houdt extra rekening met dure en goedkopere wijken en gebieden. Dat is een voordeel, maar er wordt nog geen rekening gehouden met verschillen in bouwkosten van verschillende soorten woningen. En die zijn juist van belang voor het bepalen van de grondwaarde, als residu van de marktwaarde van de hele woning inclusief grond minus de totale bouwkosten van de opstal. Weg 3 is een meer gedifferentieerde aanpak waarbij rekening wordt gehouden met verschillende soorten woningen, verschillende oppervlakten binnen die soorten en met aantal specifieke factoren. Deze weg houdt in beginsel rekening met de belangrijkste factoren die de grondwaarde bepalen. Daardoor wordt per categorie woningen de grondwaarde bepaald.

Verder is weg 3 zonder veel werk en obstakels goed bewandelbaar. De wegen 4 en weg 5 (werken met een zeer groot aantal buurtstraatquotes resp. het laten taxeren van de grondwaarde door makelaars) kunnen nog meer preciezer zijn, maar kennen hoge uitvoeringskosten. Zo kost het extern door makelaars laten taxeren van de grondwaarde tussen de € 800 en € 1.000 per taxatie per woning. Verder heeft het laten taxeren door makelaars nog nadeel: teveel differentiatie per rapport en vaak een discutabele manier van het gebruik van data in de rapporten, zo melden erfpachters. 2

Na afweging van de voor- en nadelen van de verschillende wegen is de werkgroep uiteindelijk tot het volgende oordeel gekomen. •

• •

•

•

De werkgroep herkent de ogenschijnlijke voordelen van het hanteren van één grondquote voor geheel Den Haag, maar adviseert desalniettemin weg 3 (met een niet te groot aantal gedifferentieerde grondquotes) te gaan bewandelen. Daarbij heeft de werkgroep vooral gelet op rechtsgelijkheid en een rechtvaardige verdeling. Verder is rekening gehouden met complexiteit en de haalbare gemeentelijke capaciteit om een en ander te kunnen uitvoeren. Met een vereenvoudigde doorrekening van weg 3 als vingeroefening voor de wijken Morgenstond en Bezuidenhout-Midden is de bewandelbaarheid van weg 3 getoetst en de voorlopige uitkomsten geven aan dat op weg 3 geen grote obstakels zijn te verwachten. De erfpachtproblematiek in Den Haag is naar het oordeel van de werkgroep niet dermate groot dat het werken met buurtstaatquotes zoals in Amsterdam (weg 4) nodig is. Evenzo acht de werkgroep het geheel uitbesteden van de taxaties aan makelaars (weg 5) niet nodig en ook duur. Wel is er de hoop dat de bij weg 3 berekende gedifferentieerde grondquotes voor een bepaalde wijken en soorten woningen niet te veel van elkaar af liggen, waardoor het politiek gezien haalbaar kan worden om een beperkter aantal grondquotes vast te stellen. Maar dit is aan de politiek en niet aan de werkgroep.

Voorlopige berekeningen geven aan de waardeverschillen soms nog best groot kunnen zijn, waardoor het gaan gebruiken van één grondquote een uitgesproken politieke beslissing zou zijn.

Een zekere zorg is er bij de werkgroep over de gemeentelijke capaciteit om te komen tot een ander erfpachtsysteem. Dit komt mede door de opgelopen achterstanden bij erfpachtconversies (vooral door het on hold staan van de projectmatige heruitgiften) in combinatie met de huidige personele capaciteit voor erfpachtvraagstukken bij de gemeente. Ook voor het bewandelen van weg 3 zou die capaciteit moeten worden vergroot. Wanneer dit onverhoopt niet tot de mogelijkheden zou behoren, dan zou weg 2 of weg 1 kunnen worden bewandeld, al kunnen er dan onredelijke situaties ontstaan, die mogelijk weer om compensatie vragen (door bijvoorbeeld uit te gaan van een relatief lage grondquote, zulks ten nadele van de gemeente). Ook komt dan uitbesteden (weg 5) in het vizier, Wanneer er nu zou worden besloten weg 3 te gaan bewandelen, betekent dat niet dat nu al meteen wordt besloten de hele weg 3 af te wandelen. Er is nu namelijk nog onvoldoende informatie over wat weg 3 materieel zou betekenen voor de erfpachters en de gemeente. Daarvoor moet het systeem van weg 3 eerst worden uitgewerkt. In de vervolgprocedure moeten er dus verschillende go -no go-momenten worden ingebouwd, mede afhankelijk van het verkrijgen van meer informatie over de consequenties voor betrokken partijen en over de uitvoeringskosten. Kortom, het oplossen van de huidige erfpachtproblematiek zal hoe dan ook lastig worden.

Uiteindelijk blijft het ook een politieke keuze. Daarom willen wij met deze notitie de door ons voorgestane oplossing voorleggen voor het verkrijgen van draagvlak voor een verdere uitwerking. Want daarvoor moeten aanzienlijke inspanningen worden gedaan.

3. Vraag aan het college B&W en Raad 1. Den Haag kent een erfpachtproblematiek, burgers zitten in de knel en er is snel een oplossing nodig. 2 De problematiek is helaas zodanig dat er geen eenvoudige en onomstreden oplossing mogelijk is. Alle mogelijke oplossingen hebben aanzienlijke handicaps, zijn derhalve vatbaar voor – terechte- kritiek en mede daardoor ook politiek gevoelig. 3 Omdat uitwerking van een oplossingsrichting grote inspanningen, tijd en geld kost, is het van tevoren hebben van (politiek) draagvlak voor die richting wenselijk. 4 Gevraagd wordt daarom te komen tot een besluit voor het gaan uitwerken van de aanbevolen oplossingsrichting of voor een andere oplossingsrichting en het geven van draagvlak hiervoor.

3

4. Problematiek; wat maakt het zo moeilijk? 5

Gemeentelijke erfpacht is in een ver verleden onder andere geïntroduceerd om huisvesting voor met name arbeiders betaalbaar te krijgen. 6 Toen is evenwel niet goed nagedacht over hoe bij tijdelijke erfpacht de grondwaarde opnieuw moet worden vastgesteld na afloop van de looptijd van de tijdelijke erfpacht resp. een tijdvak van de voortdurende erfpacht. 7 In het verleden werd dit opgelost door dit binnen de geldende taxatierichtlijn verder over te laten aan makelaars die tot een oordeel kwamen, vooral op basis van redelijkheid en wat eenvoudige – ten dele subjectieve – schattingen. Dat werd toen veelal geaccepteerd. De indruk bestaat dat toen taxateurs nogal voorzichtig waardeerden en de grondwaarden voor vele jaren hetzelfde lieten.1 Maar dat is niet meer het geval. En erfpachters vragen nu ook om een betrouwbare èn narekenbare bepaling van de nieuwe grondwaarde. 8 Die grondwaarde is echter niet goed objectief te bepalen na bebouwing van de grond. Want dan zijn grond en de opbouw (de ‘stenen’) niet meer apart te verhandelen en zijn er daarom geen referentietransacties. De grondwaarde moet dan worden vastgesteld op basis van (voor de meeste burgers onbegrijpelijke) ficties en grove schattingen met een hoge mate van onnauwkeurigheid.

Eén van de ficties is dan bijvoorbeeld dat het bestaande huis even wordt ‘weggedacht’ om de grond als onbebouwde bouwgrond voor nieuwbouw opnieuw uit te geven, waarna het huis er ineens miraculeus weer op terugkomt. Taxateurs geven aan dat dit in de praktijk niet is uit te leggen. 9 Hier komt bij, dat een erfpachtrecht een ingewikkeld product is dat veel mensen niet doorgronden. Met als gevolg dat er in de regel bij aankopen te veel voor een woning gevestigd op een tijdelijk erfpachtrecht wordt betaald ten opzichte van een woning op eigen grond. Ook ontstaat er bij heruitgifte en herziening van de erfpacht voortdurend discussie over wie de opgetreden waardestijging van het waarde-aandeel van de grond nu toekomt; de gemeente of de erfpachter? Dit is vaak ook niet vastgelegd in de erfpachtakte. Verder is er het probleem dat de beperkingen van erfpacht lastig zijn te kwantificeren. 10 Mede vanwege de problematiek is de te betalen nieuwe vergoeding (hetzij de afkoopsom bij afkoop of de nieuwe canon bij heruitgifte of tijdvakherziening) in de meeste steden, waaronder Den Haag, grotendeels politiek bepaald, ook al wordt de grondwaarde zo veel mogelijk ‘objectief’ bepaald. Dat komt in Den Haag vooral door de gekozen methodiek (door onbebouwde ‘vergelijkbare’ nieuwbouwgrond te veronderstellen) en door de korting van 45%.

In Amsterdam bijvoorbeeld geldt een minimum (buurt)straatgrondquote (= grondwaarde / WOZ- of marktwaarde van woning alsof die op eigen grond zou staan) van 5% en een maximum van 49%. Dit leidt ertoe dat nu voor vrijwel alle woningen binnen de A10 ringweg er een maximum grondquote van op of nabij 49% geldt. Die is dus politiek bepaald, waarbij er ook politiek bepaalde kortingen (in Amsterdam van meestal 10%) gelden. 11 Tegen deze achtergrond zijn tijdelijke en voortdurende erfpacht in de ogen van vandaag gemankeerde instrumenten. Het is dan ook begrijpelijk dat veel gemeenten ervan af willen, of door erfpachters de gelegenheid te geven de grond onder hun huis te kopen (verkoop blooteigendom), of door de grond dan tegen betaling van net wat minder dan de marktprijs als eeuwigdurende erfpacht uit te geven, hetgeen min of meer op hetzelfde neer komt als eigen grond. Maar velen kunnen dit niet betalen (zelfs al zouden gemeenten dit kunnen financieren). Maar hoe dan ook: er moet toch nog één keer een grondprijs te worden vastgesteld. De problematiek is niet weg, maar in de toekomst minder.

5. Hoe is de grondprijs onder een erfpachtwoning te bepalen? 12 Het centrale vraagstuk is hoe de nieuwe grondwaarde moet worden vastgesteld. Bij alle oplossingsrichtingen komt dit – bij gebrek aan beter – neer op twee methoden, te weten: a. Een residuele benadering. Daarbij worden van de WOZ- of marktwaarde van de erfpachtwoning (als zou die op eigen grond staan) alle kosten afgetrokken die zijn gemoeid met het bouwen van het huis in kwestie (hierna ‘totale bouwkosten’ genoemd). Die kosten betreffen niet alleen de directe bouwkosten, maar ook alle bijkomende kosten, zoals die van de architect, de financieringskosten, de leges, het projectmanagement, winst en risico voor de ontwikkelaar, BTW enz. En bij die kosten zou dan ook rekening 1

Deze stelling is niet nader onderzocht. Maar de twijfel hierover maakt wel dat de werkgroep niet zonder nieuwe berekeningen te maken zou willen uitgaan van vroegere taxatie-uitkomsten voor het vaststellen van de huidige grondwaarden.

4

moeten worden gehouden met o.a. ligging (bereikbaarheid voor bouwverkeer), kwaliteit soms ook met veroudering.2 Ook valt te discussiëren over welke correcties er bij de residuele benadering zouden moeten worden toegepast, afhankelijk of er wel niet van een nieuwbouwfictie wordt uitgegaan (zie later meer hierover). Dit soort residuele benaderingen zijn echter extreem volatiel; een heel kleine verandering in veronderstellingen geeft een volstrekt andere uitkomst. Daarom is het verstandig tegelijkertijd ook te kijken naar de volgende methode. b. De direct vergelijkende methode, waarbij de prijs van de grond onder een erfpachtwoning wordt geschat door te kijken naar gerealiseerde prijzen van uitgeven ‘vergelijkbare’ bouwrijpe gronden voor nieuwbouw van ‘vergelijkbare’ woningen. Dat betreft meestal andere locaties dan die van de erfpachtwoningen met andere bebouwingsmogelijkheden, waardoor er een vertaalslag nodig is. Hierbij moet dan wel worden verondersteld dat de grond onder de erfpachtwoning ook vrij bebouwbaar is, wat natuurlijk niet het geval is (vandaar dat de bestaande woning even moet worden weggedacht; zie hiervoor). 13 Omdat beide methoden in de praktijk andere uitkomsten geven, moeten die uitkomsten met elkaar worden ‘verzoend’, waarbij de veronderstellingen zo worden aangepast dat de uitkomsten min of meer aan elkaar gelijk worden.

14 In beginsel zou de grondwaarde per woning kunnen worden bepaald door bijvoorbeeld een taxateur, maar dat is veel werk, kost veel geld en er blijft veel onnauwkeurigheid. Daarom wordt gewerkt met grondquotes. Die geven o.a. het voordeel dat zo’n quote voor meer woningen kan worden gebruikt: voor een straat, een buurt, een wijk of een hele stad. Dat scheelt werk, vooral voor wijken waar veel identieke, eenvoudige bouwtypes staan. Ook hebben grondquotes die over veel woningen zijn berekend (bijvoorbeeld voor een buurt), het voordeel dat uitschieters in bijvoorbeeld WOZ-waarden worden ‘uitgemiddeld’. Makelaars die voor meer woningen de grondwaarde moeten bepalen gebruiken in de praktijk ook vaak (impliciet) een grondquote of een andere vorm van standaardisering, zoals werken met een beperkt aantal typen woningen, om bijvoorbeeld de totale bouwkosten van de woningen te kunnen schatten. 15 De verschillende oplossingsrichtingen gaan dan (naast de mogelijkheid van individuele taxaties per woning) over het soort grondquote dat er zou kunnen worden gebruikt (zie hierna). 16 Het werken met grondquotes heeft ook het voordeel dat (WOZ-) waardeverschillen tussen woningen doorwerken in de grondwaarden. Immers de WOZ- of marktwaarde van de woning wordt vermenigvuldigd met de grondquote om de grondwaarde van de woning in kwestie te kunnen bepalen.

Verschillen in kosten van het (denkbeeldig) bouwen van een individueel huis, die uiterst lastig zijn te bepalen, werken bij het gebruik van quotes die een groter gebied betreffen in mindere mate door, hetgeen ook een voordeel is. Een nadeel is dat bezwaar en beroep door de burger over de ‘totale bouwkosten’ lastig is te realiseren. Daarom worden die ‘genormeerd’ vastgesteld (zie verder hierna). 17 Wat betreft de grondwaarde moet ook nog worden bepaald wat voor soort grond er dan wordt verondersteld. Om aan te sluiten bij de huidige erfpachtkortingsregel van Den Haag (van 45%) ligt het voor de hand uit te blijven gaan van de fictie van vergelijkbare te bebouwen bouwrijpe grond waarop een ‘vergelijkbare’ nieuwbouwwoning zou kunnen worden gebouwd (zie verder hierna). 18 Verder heeft het gaan werken met WOZ- waarden het voordeel dat de WOZ-waarden bekend zijn, algemeen aanvaard worden, kunnen worden aangevochten en uitgaan van een woning op veronderstelde eigen grond. Wel is er het nadeel dat sommige burgers de WOZ- waardering wantrouwen omdat die door de gemeente (als belanghebbende bij een hoge WOZ-aanslag) wordt vastgesteld, kortom een geval van “Wij van Wc-eend”.

6. Welke oplossingsrichtingen zijn denkbaar? 19 Vanwege de geschetste problematiek hebben alle mogelijke oplossingen de nodige handicaps. Toch dient er een oplossing te komen om erfpachters uit de knel te halen. Dit vraagt politieke moed. Hierbij moet altijd een afweging worden gemaakt tussen rechtsgelijkheid, rechtvaardigheid, billijkheid, doelmatigheid, efficiëntie, alsmede opbrengsten en uitvoeringskosten voor de gemeente. De erfpachtopbrengsten zijn overigens altijd te

2

Omdat het corrigeren voor veroudering niet goed past in de nieuwbouwfictie en het veel weerstanden oproept, wordt die in de praktijd bij ons weten niet vaak toegepast.

5

beïnvloeden door kortingen te wijzigen. Mogelijke oplossingen zijn de volgende (in volgorde van eenvoud, efficiency en uitvoeringskosten). a) Het voor de gehele gemeente gebruiken van WOZ-waarden en met één (ten dele politiek bepaalde) grondquote vóór depreciatie van zeg 15%. Het gebruiken van één stadsgrondquote is ogenschijnlijk heel aantrekkelijk en kent voordelen, maar er zijn ook nadelen (zie bijlage A). Ondanks de vele voordelen vindt de werkgroep de nadelen te groot om hiervoor te kiezen. Het gaat dan met name om het nadeel dat één stadsgrondquote onvoldoende recht doet aan verschillen in grondwaarde tussen dure en goedkopere wijken en woningen. 3 Het gebruik van één (min of meer gemiddelde) grondquote is altijd in het voordeel van dure woningen in gewilde buurten en ten nadele van relatief goedkope woningen in minder gewilde buurten. Dat kan de commissie niet ondersteunen; dat is aan de politiek. Eén en ander kan worden geïllustreerd door te wijzen op de erfpachtsituatie in Alkmaar. Daar was de gemeente van plan één grondquote toe te passen voor alle woningen (van 20%). Maar na overleg met partijen heeft de gemeente hiervan te elfder ure afgezien en is er een gekozen voor een meer gedifferentieerde aanpak (zie bijlage B). b) Het gebruiken van WOZ-waarden met grondquotes per waardegebied.

Daarbij zou de stad dan moeten worden ingedeeld en gebieden waarin woningen staan met min of meer dezelfde marktwaarden (per m2 gebruiksoppervlak (GO)). Dan kan bij de berekening van de grondwaarden globaal rekening worden gehouden met locatieverschillen. Voor Den Haag zouden dan naar schatting ongeveer een tiental of enkele tientallen gebiedsgrondquotes moeten worden berekend. c) Het gebruiken van WOZ-waarden en met meer gedifferentieerde grondquotes. Daarbij worden de erfpachtwoningen in een buurt ingedeeld naar belangrijke factoren die van invloed zijn op de WOZ-waarden en op totale bouwkosten (de twee factoren die de grondquote bepalen). Dit zouden dan per buurt zijn: • Type woning (portiekflats, galerijflats, twee-onder- een kap- woningen enz.). • Verschillende oppervlakten binnen die types (bijv. portiekflats van minder dan 50 m2, van tussen 50 tot 75 m2 en die van meer van 75 m2 en meer enz.). • Factoren als specifieke ligging, bereikbaarheid (het laatste is van belang voor de totale bouwkosten) en kwaliteit. Het gaat dan om het berekenen van naar schatting hooguit 200 verschillende grondquotes. Afhankelijk van de uitkomsten is het misschien mogelijk voor stadsdelen quotes gelijk te schakelen (zie ook verder hierna).

Van belang hierbij is dat het niet om de hele stad gaat, maar om een aantal wijken met daarin relatief beperkt aantal complexen en woningen (zie onderstaande figuur).

3

Vaak rijst er de vraag wat er mis is met het gebruiken van één grondquote voor de gehele stad in combinatie met het gebruik van WOZ-waarden. Want in die WOZ-waarden zitten toch al aspecten als gewildheid van de buurt, grootte en kwaliteit van de woning, type woning, onderhoudssituatie, zo wordt dan gesteld. Dit is een goede en niet eens zo eenvoudig te beantwoorden vraag. Zeker door te werken van de WOZ- waarden worden veel waardebepalende factoren al meegenomen. Maar toch niet helemaal. De WOZ- waarde heeft immers betrekking op grond èn opstal, waarbij de verhouding tussen grond en opstal door andere factoren wordt gepaald. De grondwaarde wordt namelijk in beginsel bepaald door het verschil tussen de marktwaarde van de woning als geheel minus de totale bouwkosten. De verhouding tussen marktwaarde en totale bouwkosten is niet voor iedere woning gelijk. Dezelfde woning in een duurdere buurt heeft immers een hogere marktwaarde dan in een minder gewilde wijk, terwijl de totale bouwkosten veelal niet noemenswaardig verschillen. Dat reflecteert zich in hogere grondprijzen in de duurdere buurt dan in de minder gewilde wijk. Ook kan het voorkomen dat een dure woning ook erg hoge bouwkosten kent, bijvoorbeeld door eisen van bebouwd ondergronds parkeren en veel geluidsisolatie vanwege een nabij gelegen weg. Zo’n dure woning kan dan best een lage grondwaarde kennen.

De WOZ-waarde zegt dus niet alles over de grondwaarde. Denk aan de waarde van een juweel; de waarde wordt niet alleen bepaald door de hoeveelheid edelmetaal in het juweel.

6

d) Het gebruiken van WOZ-waarden met straatquotes (buurtstraatquotes of BSQ’s geheten) zoals in Amsterdam. Dan kan met nog meer verschillen tussen woningen rekening worden gehouden. In Amsterdam zijn er – voor zover bekend – ongeveer 5.000 verschillende straten en stukken straat die zijn onderscheiden, met evenzoveel BSQ’s. Wel is het zo, dat door waardestijging van woningen in die stad steeds meer woningen te maken krijgen met één politiek afgetopte quote, namelijk die van 49%. Het werken met heel veel BSQ’s is daarnaast een zeer ingewikkeld proces dat zeer veel menskracht vraagt. Voor een indruk wat er allemaal bij komt kijken; zie de notitie: Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025. De Amsterdamse situatie, met een grote diversiteit (5.000 verschillende stukken straat), maakt de daar gebruikte methodiek minder geschikt voor Den Haag. e) En tenslotte kan nog worden gekozen voor individuele taxaties van de grondwaarde door één of meer makelaars- en/of taxatiekantoren, zoals nu gebeurt. Die doen dat dan overigens ook vooral met de residuele methode. Makelaars kunnen in beginsel met nog meer aspecten rekening houden, al blijkt in de praktijk dat zij ook gaan werken met een beperkt aantal woningtypes en andere vereenvoudigingen. De praktijk is weerbarstig! Maar dit is ook een erg tijdrovend en kostbaar proces.

20 Het kiezen tussen de verschillende oplossingsrichtingen vraagt, zoals gezegd, om het maken van een afweging, zoals beschreven. Met het oog op rechtvaardigheid en pragmatiek is er naar onze mening veel voor te zeggen te gaan werken met WOZ-waarden en gedifferentieerde grondquotes. Dit is mogelijk omdat de erfpachtwoningen in Den Haag in kwestie maar een beperkt aantal typen kent en ook nogal geclusterd is. Er hoeft geen hele stad in kaart te worden gebracht, zoals in Amsterdam.

7. Vastgehouden aan vergelijking met onbebouwde kavels bouwgrond? 21 De gemeente kent een aftoppingsregeling. Die is gebaseerd op een fictie (veronderstelling) dat wordt vergeleken met de grondprijs van ‘vergelijkbare onbebouwde kavels bouwgrond’.4 Dat zijn in de praktijk vooral kavels 4

In de Aanvullende Algemene Regels voor de Heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente 's-Gravenhage uit 1986, is bepaald dat “de overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor bepaling van de canon (…) (zal) vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald zal worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.”.

7

uitgegeven voor nieuwbouw aan de randen van de stad. Dan moeten van de marktwaarde van de nieuwbouw de totale bouwkosten van die nieuwbouw worden afgetrokken om tot de grondwaarde te komen. Vervolgens wordt hierop 45% korting gegeven. De vraag kan worden gesteld of aan deze regelgeving moet worden vastgehouden. Er zijn voor- en nadelen. Het grootste nadeel is dat de nieuwbouwveronderstelling lastig is te vertalen naar de oudbouw van de erfpachters. Die begrijpen ook niet dat hun oude huis wordt vergeleken met een nieuwbouwwoning met een vaak veel betere kwaliteit op een heel andere locatie.5 Deze verschillen zouden dan moeten worden gecompenseerd door de korting van 45%. Wel is het zo, dat er ook wordt verondersteld dat de totale bouwkosten, waarmee bij de residuele berekening rekening wordt gehouden, nieuwbouwkosten betreffen van een woning met hetzelfde oppervlakte (dus ook met de fundering) en niet herbouwkosten, zoals na een brand. Maar aan de andere kant is er wel het voordeel dat er een vergelijking mogelijk is met feitelijk gerealiseerde grondprijzen. Per saldo denken wij dat het vasthouden aan de huidige aftoppingsregeling aan te raden is, al blijven er lastige ‘vertaalslagen’ naar de oudere bestaande woningen nodig.

8. Hoe gedifferentieerde grondquotes en grondwaarden te berekenen? 22 Hieronder staat hoe dit in beginsel gaat. In beginsel, want bij de verschillende waarden moeten in de praktijk vaak correcties worden gemaakt om beter aan te sluiten bij de feitelijke situatie (zie hierna). In een aparte notitie wordt de methode enigszins uitgewerkt voor de wijk Morgenstond en Bezuidenhout-Midden. In het onderstaande voorbeeld is dit gedaan voor één erfpachtwoning. In de praktijk zal niet de hele berekening worden gevolgd per woning, maar zal de grondwaarde van een individuele woning worden berekend door de berekende grondquote voor dat type en maat woning te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde van de woning in kwestie. Die WOZ-waarde zal soms moeten worden gecorrigeerd (zie verder hierna). 23 In feite komt de voorbeeldberekening neer op de genoemde residuele benadering, waarbij de grondprijs als residu wordt berekend door van de WOZ-waarde van de woning de totale genormeerde bouwkosten af te trekken. Door de zo berekende verschillende grondprijzen per m2 te middelen per buurtgroep en het gemiddelde te vergelijken met referentiegegevens over gerealiseerde grondprijzen bij recente uitgiften van bouwgrond is het mogelijk de residueel berekende grondprijzen – die erg volatiel zijn - te kalibreren.

Daarvoor wordt aansluiting gezocht met een grondprijzendatabase, zoals die van de database-organisatie StiVAD. 24 Door de gemiddelde grondwaarde per m2 per buurtgroep te delen door de gemiddelde WOZ-waarde per m2 van die buurtgroep wordt vervolgens een gedifferentieerde quote uitgerekend.6 Het berekenen van zo’n grondquote heeft als voordeel dat met die quote ook de grondwaarde van andere woningen in die groep (vóór depreciatie) kan worden berekend, zonder de hele rekenexercitie per woning te hoeven volgen. En er is het voordeel dat, mede door de voorafgaande middeling van grond- en WOZ-waarden, uitschieters zijn ‘weggemiddeld’. 25 Er is nog wel de vraag hoe wij de gedifferentieerde WOZ-grondquotes moeten noemen. Buurtstraatquotes (de BSQ’s van Amsterdam) zijn inmiddels een dermate geladen begrip geworden, dat deze naam lastig is te hanteren. Buurtquotes zijn het ook niet. In feite zijn het WOZ-buurt-, type- en oppervlakte-quotes, dus een WOZ-BuTyOpquote? Iets voor een prijsvraag? 26 Wel is het zo dat de hier gepresenteerde residuele methode enigszins afwijkt van een normale residuele benadering, hetgeen discussie kan geven. Bij een normale residuele benadering in het kader van nieuwbouw op nieuw uit te geven erfpachtgrond, wordt immers uitgegaan van de nieuwbouwwaarde van het te bouwen onroerend goed op veronderstelde eigen grond exclusief BTW.

Daarvan worden dan de totale bouwkosten ook exclusief BTW afgetrokken om de residuele grondwaarde exclusief BTW te bepalen. Die nieuwbouwwaarde is wat anders dan de WOZ-waarde van bestaand ouder vastgoed. Daar speelt de BTW niet. Dit soort discrepanties zijn

5

Dit vraagstuk wordt vergroot door het gebruik van WOZ-waarden van de bestaande, oudere woningen. De WOZ-waarde van vergelijkbare nieuwbouwwoningen kan hoger liggen dan van de bestaande oude woningen, maar daarvan zou in de nieuwbouwfictie weer de BTW van moeten worden afgetrokken om tot een grondwaarde kosten koper te komen. Want dan zou de grondwaarde worden berekend als de nieuwbouwprijs exclusief BTW minus de totale bouwkosten ook exclusief BTW (zie verder hierna in de hoofdtekst). 6 In de praktijk gebruiken gemeenten hiervoor verschillende methoden. Zo berekent de gemeente Amsterdam eerst van iedere erfpachtwoning een individuele grondquote waarna die individuele woningquotes worden gemiddeld. Ten opzichte van voorgestane methode kom de Amsterdamse straat/buurt quote ceteris paribus net wat hoger uit.

8

niet eenvoudig op te lossen, anders dan te stellen dat dit soort vertaalproblemen worden gecompenseerd door de korting van 45%.

Beginsel van het berekenen van de grondwaarde van een bestaande erfpachtwoning

Voorbeeld-berekening voor een flatwoning 2 van 75 m gebruiksoppervlak (GO) met een WOZ-waarde van € 300.000 Voor hele woning

Per m2 GO

Stap 1

Neem de WOZ waarde van een individuele woning als proxy voor de marktwaarde van de woning als die op eigen grond zou staan (wat niet het geval is)

a

WOZ-Waarde =

€ 300.000

€

4.000

Stap 2

Schat de totale (genormeerde) bouwkosten van een denkbeeldige nieuwe vergelijkbare woning op de locatie van de woning in kwestie als die bouwrijpe grond zou betreffen

b

Totale bouwkosten =

€ 240.000

€

3.200

Stap 3

Bereken de grondwaarde van de individuele woning in kwestie (vóór depreciatie) als residu door van de WOZ waarde van stap 1 de totale bouwkosten van stap 2 af te trekken

c=a-b

Grondwaarde woning (vóór depreciatie) =

€ 60.000

€

800

Stap 4

Bereken de gemiddelde grondwaarde per m 2 GO van de groep vergelijkbare typen woningen door de in stap 3 berekende grondwaarden van het aantal (n) individuele woningen van de groep te middelen (de som te delen door het aantal woningen in de groep)

d=(c1+c2+c3....)/n (hier in voorbeeld op € 835 per m 2 GO gesteld)

€

835

Stap 5

Vergelijk de gemiddelde als residu berekende grondwaarde van stap 4 met gerealiseerde grondprijzen van recent uitgegeven bouwrijpe bouwgrond op een min of meer vergelijkbare locatie met een min of meer vergelijkbaar bouwvolume (referentiegegevens) per m2 GO

Referentiegegevens van gerealiseerde grondtransacties

€

865

Bepaal de gemiddelde grondwaarde in de buurt door 'verzoening' van de residueel berekende gemiddelde grondwaarde van stap 4 met de referentiegegevens van gerealiseerde

f=verzoening van d en e (hier gemiddelde genomen)

€

850

€

4.200

Stap 6

Databank van grondtransacties (zoals van StiVAD)

e

2

grondtransacties per m GO

Stap 7

Bereken de gemiddelde WOZ waarde van de (n) woningen die in stap 4 zijn meegenomen in de 2 berekening, per m GO

Stap 8

Bereken de 'WOZbuurt/tye/oppervlaktegrondquote' van de woningen in de betreffende groep door de in stap 6 berekende gemiddelde grondwaarde te delen door de in stap 7 berekende gemiddelde WOZ waarde

h=f/g

WOZ-BuTyOpquote =

Stap 9

Bereken de grondwaarde van de individuele woning uit stap 1 vóór depreciatie, door de WOZ waarde van die woning te vermenigvuldigen met de in stap 8 berekende 'WOZ-BuTyOp-grondquote'

i=a*h

Grondwaarde woning vóór depreciatie =

g=(a1+a2+a3+….)/n (hier in 2

voorbeeld op € 4.200 per m GO gesteld)

20,2%

€ 60.714

€

810

9

Het uit bovenstaand schema voortvloeiende resultaat wordt nog voor depreciatie gecorrigeerd.

9. Welke correcties moeten er worden gemaakt? 27 Omdat er in de praktijk altijd situaties zijn waarbij bepaalde stappen onredelijk zouden uitvallen, zullen er op verschillende niveaus correcties moeten worden gemaakt. Ook zal er altijd een hardheidsclausule moeten worden opgenomen en de mogelijkheid per woning discretionair te handelen als er sprake is van een bijzondere situatie. 28 Per stap denken wij nu aan de volgende correcties, al zal bij de uitwerking duidelijk moeten worden welke correcties er precies nodig zijn. Bij stap 1 (Neem de WOZ-waarde). Hierbij denken wij voorlopig aan de volgende correcties. •

Voor woningen die niet zonder meer kunnen worden verkocht (de WOZ-waarde gaat immers uit van leegwaarde, alsof de woning meteen kan worden verkocht). • Voor sommige woningen zal mogelijk een correctie vanwege KOUDV-L moeten worden opgenomen, waardoor te hoge – voor de grondwaardebepaling onterechte – (delen van de) WOZ-waarden neerwaarts worden bijgesteld en andersom. • Voor woningen waarvan de WOZ-waarde onbekend is en waar de WOZ-waarde onverklaarbare uitschieters laat zien, niet te verklaren uit de eerdere punten. • Voor garages bij woningen waarvan de garage geen eigen WOZ-beschikking heeft gaan wij uit van één WOZwaarde, namelijk die van de woning. • Voor het feit dat de peildatum van de WOZ-waarde twee jaar achter loopt denken wij overigens geen correctie te maken, overigens net als de situatie in Amsterdam, mits wij ook uitgaan van de totale bouwkosten op die peildatum. Dit heeft als voordeel dat erfpachters bij herziening worden geconfronteerd met een bij hen bekende WOZ-waarde en het voordeel dat er dan voldoende informatie is over de feitelijke totale bouwkosten. Een alternatief zou indexatie van beide waarden zijn, maar dat geeft andere vraagstukken. 29 Bij stap 2 (Schat de totale genormeerde bouwkosten). Hier gaan wij uit van de gemiddelde totale bouwkosten per type en maat woning in Den Haag (te bepalen of controleren door een bouwkostenbureau).

Maar dan moeten er per buurtgroep correcties (ook te bepalen of controleren door dat bureau) worden gemaakt voor o.a. het volgende (bij de uitwerking nader in te vullen). • Aanwezigheid van tuinen, dakterrassen, extra bijgebouwen enz. (extra kosten). • Locatie voor (moeilijke bereikbaarheid voor bouwverkeer; extra kosten). • Kwaliteit en afwerkingsniveau van de woningen in de buurtgroep. • Mogelijk een toeslag voor woningen met een relatief hoge WOZ-waarde, onder de veronderstelling dat die ook duurder zijn om te bouwen. • Vanwege de fictie van nieuwbouw op een bouwrijpe kavel ligt het niet voor de hand ook sloopkosten mee te nemen in de totale bouwkosten. Bij de stappen 4 en 7 (Bereken de gemiddelde grond- en WOZ-waarde). Hierbij denken wij voorlopig aan de volgende correctie. •

Het weghalen van bijzondere uitschieters in waarden vóór de middeling.

Bij stap 8 (Bereken van onze grondquote). Hierbij denken wij vooralsnog aan de volgende correctie. •

Het niet in beschouwing nemen van quotes die ver afliggen van de gemiddelde buurtquotes voor alle erfpachtgebieden.

Bij stap 9 (Bereken de grondwaarde van de individuele woning). Hierbij denken wij voorlopig aan de volgende correcties. •

Het invoeren van minimum grondwaarden voor bepaalde soorten (onrendabele) woningen. 10

• •

Het invoeren van vaste grondprijzen voor in erfpacht uitgegeven infrastructuur (als hiervan sprake is). De depreciatie (van 45%) om van de grondwaarde te komen tot de grondslag.

10.Voor- en nadelen van het gaan werken met een grondquotes zoals beschreven Voordelen: •

•

•

•

Ten opzichte van het alternatief van het gaan gebruiken van één (vooral politiek bepaalde) stadsgrondquote voor geheel Dan Haag (praktisch gezien het eenvoudigst) doet het werken met gedifferentieerde grondquotes recht aan waardeverschillen per locatie, per type woning en per grootte van de woning. Het gebruik van één (min of meer gemiddelde) grondquote is altijd in het voordeel van dure woningen in gewilde buurten en ten nadele van relatief goedkope woningen in minder gewilde buurten. Dat is naar de mening van de werkgroep ongewenst. Het gaan werken met (deel)straatquotes, zoals in Amsterdam, is mogelijk nog meer precies, maar is hier vanwege het relatief homogene bestand van de erfpachtwoningen in kwestie overbodig en gezien capaciteit bij de gemeente en kosten niet nodig. Het gaan werken met grondquotes heeft als voordeel – zoals gezegd – dat voor het bepalen van de grondwaarde van een individuele erfpachtwoning niet alles hoeft te worden doorgerekend, maar dat eenvoudigweg de betreffende quote voor dat type en maat woning kan worden vermenigvuldigd met de bekende WOZ-waarde van die woning. Verder kent de voorgestane methode een kalibrering van – zeer volatiele - residueel berekende grondwaarden met gerealiseerde grondprijzen van vergelijkbare bouwrijpe gronden. Daarvoor wordt aansluiting gezocht met een grondprijzendatabase, zoals die van de database-organisatie StiVAD.

Nadelen: Zoals gezegd is er gegeven de problematiek helaas geen eenvoudige en onomstreden oplossing mogelijk. De voorgestelde oplossingsrichting is en blijft derhalve worsteling. De (overwegend residuele) berekeningsmethode is lastig te doorgronden en gaat uit van voor velen onbegrijpelijke ficties, veronderstellingen en ramingen. Meer in detail valt te wijzen op het volgende. •

•

•

•

De ervaring in andere steden bij het opzetten van vergelijkbare systemen om grondwaarden te bepalen leert dat het in theorie allemaal goed te bedenken is, maar dat erbij de uitvoering veel praktische vraagstukken rijzen, waarvoor oplossingen (en correcties) moeten worden bedacht. Het kost al met al capaciteit, tijd en geld. En het duurt in de regel wel een aantal jaar eer het systeem robuust is. Maar er is helaas geen goed alternatief! Natuurlijk kan dan worden gekeken naar het invoeren van één ten dele politiek bepaalde uniforme stadsgrondquote, maar die doet – hoe attractief de eenheidsquote ook lijkt – geen recht aan feitelijke verschillen in grondprijzen. Gronden worden vaak uitgeven in prijzen per m2 gebruiksoppervlak van de woning(en) die er op een perceel kunnen worden gebouwd. Dat heeft dus niets te maken met de fysieke grond in een kavel. Voor een woning met een grote tuin is de uitgifteprijs dus niet veel anders dan voor een bovenwoning die niet op de fysieke grond staat. Dit is een veel voorkomend onbegrip. Hetzelfde is het geval dat met het idee dat de grondwaarde van een appartement afhankelijk is van het (stem)aandeel van het appartement in de VVE. Ook dat niet het geval. Het gaat om het totale bouwvolume dat mogelijk is op een perceel (de zogeheten gronddruk).

Er wordt uitgegaan van veelal onbegrepen ficties, waaronder de fictie dat de erfpachtwoning voor de grondwaardebepaling even ‘wordt weggedacht’, om er vervolgens op miraculeuze wijze ineens weer op terug te komen. Ook dat is voor velen onbegrijpelijk. Dit is overigens het geval bij alle genoemde oplossingsrichtingen, m.u.v. de stedelijke ‘eenheidsgrondquote’ (van bijv. 20%). De totale bouwkosten (in feite de stichtingskosten) worden genormeerd bepaald door uit te gaan van ‘genormeerde’ bouwkosten per type en maat woningen in geheel Den Haag, met vervolgens correcties voor een en ander. De feitelijke bouwkosten van de betreffende erfpachtwoning worden dus niet in beschouwing genomen.

11

11.Voor hoe lang worden dezelfde grondquotes gebruikt? Het idee is voor vijf jaar dezelfde quotes te gebruiken, met wel de bepaling dat de termijn kan worden verkort als zich bijzondere marktontwikkelingen zich voordoen. De ontwikkeling van de quote is immers afhankelijk van die van de markt- en WOZ-waarde van woningen en die van de totale bouwkosten. Die kunnen uiteen gaan lopen. Met name kan er een discrepantie ten nadele van erfpachters ontstaan als de woningprijzen sterk zouden dalen. Dan zouden grondwaarden ook dalen. Dit betekent niet – zoals sommigen denken – dat nadat een erfpacht voor de eeuwigheid is afgekocht, dat na vijf jaar, wanneer deze marktontwikkeling zich heeft voorgedaan, de afkoopsom wordt herzien. Maar als ik dan op achteraf gezien op het duurste moment heb afgekocht, vragen sommigen zich af. Dat is dan hetzelfde risico als na de koop van een woning op eigen grond de waarde van de woning is gedaald. Natuurlijk geeft de vijf-jaarstermijn ook onzekerheid, ten opzichte van een langere termijn. Maar het niet te ver af komen te staan van de geldende marktomstandigheden weegt naar de mening van de werkgroep hier tegenop.

12.Gaat de voorgestelde methode in de praktijk ook werken? In een aparte notitie, waarin de methode als vingeroefening globaal is uitgewerkt voor de wijk Morgenstond en Bezuidenhout-Midden, is bezien of de methode ook in de praktijk zou kunnen werken. Dat lijkt het geval te zijn. Er lijken zich dus geen grote obstakels op de voorgenomen weg te bevinden. Wel zijn er nog wat bijzondere gevallen naar boven gekomen waarvoor een verklaring en/of oplossing moet worden gezocht. Ook vraagt de uitvoeringscapaciteit grote aandacht (zie hierna).

13.Is er voldoende (personele) capaciteit om de voorgestelde methode te kunnen implementeren en te onderhouden? De huidige personele capaciteit van de gemeentelijke afdeling die de methode zou moeten uitwerken en implementeren is erg bescheiden. Er zijn ook grote achterstanden bij de verwerking van erfpachtconversies, welk probleem wordt vergroot bij een nog langer on hold staan van de projectmatige heruitgiften. Dit geeft de werkgroep zorg. Er is door de werkgroep wel een redelijke en niet al te ingewikkelde weg uit het ‘erfpachtmoeras’ te bedenken – en dat hebben wij ook gedaan -, maar als er onvoldoende capaciteit is om het voorgenomen pad gereed te maken, dan heeft dat weinig zin. Het gaan bewandelen van de voorgestane weg kan alleen als bij voorbaat er ook de mogelijkheid en bereidheid is de personele capaciteit bij de afdeling in kwestie op sterkte te brengen. Als dit – onverhoopt- niet het geval is, dan heeft het weinig zin het voorgenomen pad in te slaan. Dan zou tot iets anders moeten worden besloten. De werkgroep gaat er vanuit dat invoering per 1-1-2027 mogelijk is. Stappen die na besluitvorming in de Raad in februari 2026 moeten worden gezet zijn 1) het laten maken van bouwkostenramingen 2) het vaststellen van archetypes en het daaraan koppelen aan woningen en 3) het gaan zoeken van referentietransacties.

14.Financiële gevolgen van het gaan werken met gedifferentieerde grondquotes In de genoemde notitie met de vingeroefening voor de wijken Morgenstond en Bezuidenhout-Midden geeft nog onvoldoende inzicht in waar de WOZ-grondquotes en grondprijzen op uitkomen. De in de notitie gebruikte parameters zijn immers nog niet op realiteit getoetst. Dat moet nog gebeuren. Zo ook moet er nog een raming van de extra kosten gemoeid met het opzetten en uitvoeren van het voorgesteld systeem worden gemaakt. Dit maakt dat er nog geen definitief besluit kan worden genomen over de te bewandelen route uit het ‘erfpachtmoeras’ (zie verder hierna).

15. Te zetten vervolgstappen De nu beschikbare informatie is nog te weinig om een definitief besluit te nemen over de gewenste oplossingsrichting. Ook lijkt de gemeentelijke capaciteit van de gemeente om de oplossingsrichting verder uit te werken en te implementeren een groot aandachtspunt. Derhalve stellen wij een gefaseerd vervolgtraject voor. Die begint met het nemen van een principe besluit om de voorgestane weg te gaan bewandelen. En daarbij dan ook 12

meteen het besluit nemen om de uitvoeringscapaciteit bij de gemeente daarvoor op peil te brengen, want anders wordt het niets. Vervolgens moet er een nadere uitwerking komen met ook een inzicht in de hindernissen die op de ingeslagen weg nog te nemen zijn. Dan moeten ook de financiële consequenties voor betrokken partijen duidelijk worden, alsmede de kosten van de uitvoering. Dan zou er een go / no go beslissing moeten worden genomen, waarbij de ingeslagen wel misschien wat moet worden verlegd. Daarna is het zaak om proef te draaien en controles uit te voeren, ook weer gevold door besluitvorming. Er is dus nog een weg te gaan alvorens zekerheid ontstaat voor de erfpachters, maar dan is er in ieder geval uitzicht op een oplossing van de problemen. Een alternatief zou zijn eerst alles uit te werken en dan pas een besluit te nemen voor het bewandelen van de aanbevolen weg. Echterdaarvoor is geen tijd en dan worden er wellicht kosten gemaakt die niet meer zijn ‘in te verdienen’.

16.Gevraagd besluit Gevraagd wordt in te stemmen met de voorgestelde oplossingsrichting voor het gaan uitwerken van geschetst gedifferentieerd WOZ -grondquotesysteem voor de gemeente Den Haag of het aangeven van een andere weg voor de bepaling van de grondwaarden.

13

17.Bijlage A Genoemde voor- en nadelen van het gaan gebruiken van één uniforme (stads)grondquote voor geheel Den Haag Het gebruiken van één uniforme vaste (stads)grondquote heeft veel aanhangers, vooral met het oog op duidelijkheid, eenvoud en gelijkheid door de tijd heen. De Adviescommissie overweegt volgens onze laatste informatie ook om één uniforme (stads)grondquote voor te stellen. Als argumenten voor het toepassen van één uniforme (stads)grondquote worden door aanhangers en de Adviescommissie onder andere de volgende genoemd, waarbij ook is aangegeven hoe de werkgroep over een en ander denkt. • • • •

•

•

•

Het gaan gebruiken van één uniforme (stads)grondquote voor geheel Den Haag geeft meteen duidelijkheid en daar zitten de erfpachters om te springen. Eén grondquote geeft voor iedereen gelijkheid per eenheid WOZ-waarde. Commentaar van de werkgroep: De methode gaat voorbij aan het aspect van rechtvaardige verdeling. De uniforme stadsgrondquote-methode is snel in te voeren en geeft soelaas voor de vele erfpachters die nu in de wachtrij staan. Commentaar van de werkgroep: als de gedifferentieerde grondquotes eenmaal zijn berekend en zijn vastgesteld, dan zijn die ook snel in te voeren. De methode is goedkoop uit te voeren en zou goed passen bij de zeer magere gemeentelijke capaciteit om tot een nieuw systeem te komen. Commentaar van de werkgroep t.a.v. de uitvoeringskosten: bij de bestaande individuele taxatiemethode bedragen de taxatiekosten in Den Haag tussen de € 800 – 1.000 per taxatie. Die kosten worden zowel bij de uniforme als gedifferentieerde grondquote methode bespaard. Dus dat is geen argument om tot een keuze tussen een van beide methoden te komen. Het verschil in uitvoeringskosten van de gedifferentieerde en uniforme vaste grondquote is, dat er bij de gedifferentieerde methode wel meer initiële kosten zijn dan bij een door de politiek bepaalde uniforme stadsgrondquote.

Denk dan aan het laten maken van bouwkostenramingen, het koppelen van archetypes aan woningen, het leggen van een link met een databank met gerealiseerde grondprijzen (die overigens niet alleen voor erfpacht kan worden gebruikt). Maar wanneer dat is gebeurd, dan zijn bij de uitvoering de kosten tussen weg 1 en weg 3 vermoedelijk nagenoeg gelijk zijn, omdat wanneer het model eenmaal is vastgesteld, de techniek hetzelfde is (namelijk grondquote * WOZ-waarde). In de WOZ-waarde zitten voor een deel al aspecten die de grondwaarde bepalen en een mogelijk verschil in grondquotes bij een precieze maar ook duurdere berekening zou hooguit 5%-punt bedragen en dat is ten opzichte van de uitvoeringsvoordelen en snelheid van één uniforme quote niet de moeite waard. Commentaar van de werkgroep: dit blijkt overigens tegen te vallen. Bij meer nauwkeurige berekeningen blijken er toch forse verschillen in grondwaarden te bestaan, zeker ook nominaal gezien. En het is niet aan de werkgroep om dat wel of niet de moeite waard te vinden. De grondwaarde is te vergelijken met de prijzen van juwelen. Die hangen niet alleen samen met de hoeveelheid edelmetaal, maar ook met uiterlijk, karakter, geschiedenis en de maker.

Uit onderzoek naar de grondwaarden in Bezuidenhout door de Commissie Van Gool en uit onderzoek naar historische grondwaardetaxaties zou zijn gebleken dat grondquotes allemaal min of meer hetzelfde zijn. Hier komt bij dat de taxatieonzekerheid groot is. Kortom, in die situatie zou één gemiddelde quote niet zo gek zijn. Commentaar van de werkgroep: het is maar wat er onder min of meer wordt verstaan. Bij de residuele waardemethode kwam de Commissie Van Gool tot grondquotes voor verschillende woningen in Bezuidenhout tussen de 8,3% en de 18,6% voor depreciatie. Dat zijn toch grote verschillen. Het historisch onderzoek leert dat er wel een gemiddelde grondquote is te berekenen (dat na depreciatie uitkomt op 11,5%), echterdat de spreiding groot is.7 Uit voorlopige analyses die zijn verricht naar het mogelijk kunnen toepassen van een uniforme vaste stadsgrondquote blijkt nadrukkelijk dat er aanzienlijk verschillen zijn in grondwaarden tussen diverse delen in Den Haag. Toepassing van de vaste grondquote gaat ten koste van de buurten met een relatief goedkope woningvoorraad en is voordelig voor buurten met een relatief dure woningvoorraad. Het gaan optuigen van een nieuw systeem zou enkele jaren duren en tot meer achterstanden leiden. En een nieuw systeem zou na 2035 ook niet meer nodig zijn.

Commentaar van de werkgroep: het bepalen van een aantal meer gedifferentieerde grondquotes hoeft geen jaren te duren en het werken met meer grondquotes dan één is niet veel meer werk. De werkgroep gaat er vanuit dat invoering per 1-1-2027 mogelijk is. Stappen die na

7

Zo wordt in het onderzoek het volgende geconcludeerd: “Gemiddeld over álle objecten en álle jaren ligt de grondquote rond 11,5%, en dat is statistisch een redelijk centrale waarde. Maar: de spreiding is groot. De helft van de gevallen zit grofweg tussen ~9,5% en ~13,0%, en de uitersten lopen ruim 20 procentpunt uit elkaar. Dus er is wél een “typisch niveau” (rond 11½%), maar individueel wijkt men makkelijk meerdere procentpunten af. Het is dus geen harde vaste waarde op objectniveau.” Bron: Onderzoek vaste grondquote in de periode 2015 t/m 2025.

14

• • •

•

•

•

•

•

besluitvorming in de Raad in februari 2026 moeten worden gezet zijn 1) het laten maken van bouwkostenramingen 2) het definitief vaststellen van archetypes en het koppelen aan woningen en 3) vinden van referentietransacties van bouwgrond door koppeling aan een database hiervoor. De uiteindelijke grondquote na depreciatie is toch grotendeels politiek bepaald en waarom dan ook niet meteen een politiek besluit nemen over één stadsgrondquote? Een systeem met een meer gedifferentieerde grondquote stapelt ‘fictie op fictie’ en is niet uit te leggen. Het suggereert een waarheid op te leveren, maar is uiteindelijk ook niet meer dan een benadering. Commentaar van de werkgroep: ja, het blijft een benadering, maar wel een zo veel mogelijk geobjectiveerde benadering. Het idee om de residueel berekende grondwaarden te toetsen aan de hand van recente markttransacties, uit bijvoorbeeld de database StiVAD, klinkt mooi en zinvol, echtervraagt om vele vertaalslagen die voor een burger niet na te rekenen zijn. Commentaar van de werkgroep: waar het om gaat is transparantie op het niveau dat besluitvorming mogelijk maakt: een helder beschreven methode, expliciete selectiecriteria en openbaar gemaakte (geanonimiseerde) referentielocaties en bandbreedtes, zodat raad en commissie kunnen toetsen of de vergelijking representatief en consistent is.

Als je met een nieuw systeem (zoals weg 3) komt, dan zou het ook narekenbaar voor de burger moeten zijn en dat wordt het niet, zeker niet met genormeerde bouwkosten. Commentaar van de werkgroep: de hoogten van de gedifferentieerde grondquoten zullen worden onderbouwd en waar de politiek mee instemt is het resultaat van die onderbouwing. Burgers hoeven niet de bouwkosten na te kunnen rekenen; er moet wel transparantie zijn over de methode die is toegepast. En als de quotes zijn vastgesteld kan iedere erfpachter op ieder moment uitrekenen welke canon hij of zij moet gaan betalen wanneer hij of zij wil overstappen. Verder is het depreciatiepercentage een politiek bepaald kortingspercentage dat niet of nauwelijks een onderbouwing kent. Het gaan hanteren van de genoemde uniforme grondquote, van bijvoorbeeld 11,5% na depreciatie, zou ook eerlijk zijn voor nieuwe gevallen ten opzichte van oude gevallen van conversie. De laatste groep van 8.000 of 10.000 erfpachters wordt dan anders behandeld dan eerdere groepen. Dat geeft een ongelijke behandeling. Is dat terecht en rechtvaardig? Commentaar van de werkgroep: de tot op heden toegepaste individuele taxaties hebben niet geresulteerd in een vaste grondquote en daarnaast veranderen door de tijd heen marktomstandigheden en prijzen. Het is hetzelfde als zeggen dat je nu goud wil kopen tegen de prijzen die je ouders betaalden.

En vergeet niet dat erfpachters al vaak al drie jaar in onzekerheid verkeren, hetgeen om een compensatie in de vorm van een bescheiden grondquote vraagt, zo betogen de aanhangers van één stadsgrondquote. Commentaar van de werkgroep: het overgrote deel van de tijdelijke erfpachtrechten is nog niet geëxpireerd en de methodiek van grondwaardebepaling is geen instrument voor compensatie. Eén grondquote gebruiken maakt geen verschil tussen kleine en grote woningen en dat is goed naar de mening van de aanhangers van één uniforme stadsgrondquote. Terwijl een meer gedifferentieerde aanpak juist wel leidt tot verschillen in grondwaarde tussen kleine en grote woningen per m2 vloeroppervlak. Dat is naar de mening van velen ongewenst. Commentaar van de werkgroep: vaak is er inderdaad een verschil in grondwaarde per m2 GO tussen kleine en grote woningen omdat kleine woningen onder normale omstandigheden8 vaak per m2 GO duurder zijn dan grote woningen, hetgeen niet geheel wordt gecompenseerd door het feit dat kleinere woningen per m2 ook duurder zijn om te maken dan grote woningen. De methode kan inderdaad soms onredelijk uitpakken, zo betogen de aanhangers, maar dat geldt ook voor andere methoden en daarin kan een hardheidsclausule voorzien.

Commentaar van de werkgroep: de methode van één uniforme grondquote pakt onredelijk uit en bevoordeeld met name de erfpachters die woningen in de duurdere segmenten bezitten.

Als argumenten voor het niet toepassen van deze methode worden vaak de volgende genoemd, waarbij ook hier is aangegeven hoe de werkgroep over een en ander denkt. •

De vaste grondquote betekent dat erfpachters in de goedkope gebieden (met name Den Haag Zuidwest, met lage inkomens) worden benadeeld t.o.v. de erfpachters in de duurdere gebieden (hogere inkomens). De principes van rechtsgelijkheid en rechtvaardige verdeling worden bij de vaste uniforme grondquote met voeten getreden.

8

Door het feit dat nu relatief veel kleine voormalige huurwoningen te koop worden aangeboden, is de situatie in veel Nederlandse steden nu omgekeerd.

15

•

Het a priori uitgaan van een (historisch) bepaalde uniforme grondquote garandeert niet dat grondquotes ook in het heden ook goed zijn vastgesteld en het verleden zegt niets over het heden en de toekomst. Hierbij speelt dat de Adviescommissie volgens de laatste informatie overweegt een uniforme stadsgrondquote van 11% na depreciatie voor te stellen, gebaseerd op een gemiddelde van historische grondquotes. Daarbij tekent de werkgroep het volgende aan. o Analyse van heruitgiftes in de periode 2015–2024 leert dat op basis van ongeveer 2.500 heruitgiftes de grondwaarde (als aandeel van de WOZ-waarde) sterk uiteenloopt. Die spreiding verschilt per gebied en door de tijd, en er is bovendien een duidelijk en statistisch significant verschil tussen grondgebonden woningen en appartementen. o Wat betreft het gaan gebruiken van het rekenkundige gemiddelde voor een vaste grondquote (peildatum t2): als wordt uitgaan van één vaste grondquote, berekend als percentage van de WOZ-waarde met peildatum twee jaar vóór het heruitgiftejaar (t-2), komt het rekenkundig gemiddelde in die analyse uit op 12,5%. o De genoemde 11% bij peildatum gelijk aan jaar heruitgifte: de door de Adviescommissie genoemde 11% is gebaseerd op de WOZ-waarden met peildatum in het heruitgiftejaar.