RIS324348 Beantw techn vr Nota Woningvoorraad 2025 en Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023

We bekijken momenteel nog op welke wijze we de nieuwe regels rond hospitaverhuur, kamerbewoning en splitsing onder de aandacht kunnen brengen van inwoners en corporaties. Dit wordt nader uitgewerkt in een communicatieplan.

55. P. 14 Nota woningvoorraad: Welke alternatieve beleidsopties zijn verder onderzocht om kamerbewoning per wijk te differentiëren, zodat wijken met uiteenlopende leefbaarheidsscores niet dezelfde maxima krijgen? 1. Is daarnaast bekeken of er voor wijken met een ‘uitstekende’ score andere benaderingen mogelijk zijn, waarmee meer kamers beschikbaar komen dan nu het geval is bij de uniforme vergelijking van wijken met een score ‘zeer goed’ of ‘goed’? Het is juridisch en technisch mogelijk om in de Huisvestingsverordening een differentiatie aan te brengen waarbij in wijken met een ‘goede’ tot ‘uitstekende’ leefbaarheidsscore de vergunningplicht pas geldt vanaf vier personen, terwijl in kwetsbare wijken de grens op drie personen blijft liggen. Het voorgestelde systeem wordt echter juridisch en technisch een zeer wankel construct met weinig rechtszekerheid. De Leefbaarometer is een tweejaarlijks rapport, waardoor scores door de jaren heen kunnen wisselen. Dat zou ertoe leiden dat wijken onderling gaan verschillen in de grens waarvoor de vergunningplicht geldt, maar ook dat een wijk zelf het ene jaar een grens van drie heeft en het andere jaar een grens van vier. Hierdoor wordt het in Den Haag onduidelijk welke regels gelden en op welk moment. Dit komt de rechtszekerheid en handhaafbaarheid niet ten goede.

Het zou bijvoorbeeld betekenen dat een woning in 2025 legaal door drie personen wordt bewoond, omdat dat in dat jaar vergunningsvrij is op basis van de Leefbaarometer, terwijl begin 2026 de Haagse Pandbrigade zou moeten handhaven omdat de leefbaarheidsscore is gewijzigd. Dit zorgt voor onduidelijkheid.

20/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

Het college heeft daarom gekozen voor een duidelijke aanpak: voor iedereen gelden dezelfde regels, maar wanneer een wijk niet ‘goed’ tot ‘uitstekend’ scoort, worden er tijdelijk geen vergunningen verleend totdat de score wel weer op dat niveau ligt. Dit is een helder toepasbare regel die ook in de uitvoering goed werkbaar is. 56. P. 15 Nota woningvoorraad: Op welke gronden heeft het college besloten het maximale percentage kamerbewoning per wijk te verhogen van 5% naar 10%, zodat een ruimer vergunningspercentage kan worden toegestaan? Het college zag dat in veel wijken al het quotum van 5% (van huidig beleid) bijna werd gehaald. Om meer woonruimte te creëren in de bestaande woningvoorraad, heeft het college ervoor gekozen om dit percentage te verhogen. Daarbij is voor 10% gekozen omdat het daadwerkelijk ruimte creëert voor het toevoegen van woonruimte. Tegelijkertijd wordt zo (in combinatie met het pandquotum) de bestaande voorraad ook afdoende beschermd voor het gebruik van andere doelgroepen (gezinnen, stellen, etc.) voor wie kamerbewoning minder geschikt is. Tegelijkertijd monitort de gemeente actief vanaf het moment dat de Nota Woningvoorraad en de gewijzigde Huisvestingsverordening ingaat. Hiermee wordt de impact in beeld gebracht. Dit kan eventueel leiden tot een bijstelling van het wijkquotum. 57. P.

15 nota woningvoorraad: Kan het college aangeven welke overwegingen eraan ten grondslag liggen dat bij kamerbewoning geen maximale parkeerdruk van 90% of hoger als voorwaarde wordt gesteld, terwijl dit bij woningvorming wél een vereiste is (pagina 32)? Kamerbewoners hebben gemiddeld minder autobezit. Toename van de parkeerdruk als gevolg van meer kamerbewoning is daardoor niet aannemelijk. Daarnaast worden parkeervergunningen afgegeven per adres. Het aantal adressen neemt niet toe als een woning wordt omgezet naar kamerbewoning. Het mogelijk aantal vergunningen dat kan worden afgegeven verandert dus niet. Daarom geldt de voorwaarde voor parkeerdruk niet bij het verkrijgen van een omzettingsvergunning. 58. P. 19 nota woningvoorraad: Kan het college toelichten welke overwegingen hebben geleid tot het instellen van een maximum van 33% aan vergunningverleningen voor kamerbewoning (pagina 15), terwijl een dergelijke grens niet geldt voor hospitaverhuur, woningvorming en kadastraal splitsen? 1. Kan het college aangeven of dit gelijk getrokken kan worden en, zo nee, waarom niet? Het college wil een concentratie van kamerbewoning voorkomen. Wanneer de leefbaarheid in een wijk goed tot uitstekend is, maar er in een deel van de wijk veel woningen staan van een specifiek type dat zich goed leent voor onzelfstandige bewoning, dan zou daar een concentratie kunnen ontstaan.

In sommige gevallen kan een concentratie van kamerbewoning van invloed zijn op de leefbaarheid. Bij bouwkundig splitsen en hospitaverhuur zijn die gevolgen er bij concentratie niet. Vandaar dat het college heeft besloten dit niet door te voeren bij deze twee onderdelen van de Nota Woningvoorraad. Wel gelijktrekken zou tot gevolg hebben dat de voorgestelde versoepelingen weer enigszins worden ingedamd.

21/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

59. P. 31 nota woningvoorraad: In de Nota Woningvoorraad staat dat er geen omzettingsvergunning wordt afgegeven wanneer de leefbaarheidsscore van een wijk onder ‘goed’ daalt bij woningvorming. Kan het college toelichten hoe dit beleid wordt toegepast wanneer een wijk juist van ‘ruim voldoende’ naar ‘goed’ stijgt? Wordt in zulke gevallen een omzettingsvergunning verleend voor woningvorming? Nee, in die gevallen geldt ook dat de leefbaarheidsscore twee keer minimaal goed tot uitstekend moet zijn. Op die manier wil het college waarborgen dat wijken die nét in leefbaarheidscore zijn verbeterd, niet direct te maken krijgen met kamerbewoning en bouwkundig splitsen. Als de leefbaarheidsscore in twee metingen goed tot uitstekend is, dan zullen weer omzettingsvergunningen worden verleend 60. P. 14: In de Nota Woningvoorraad staat dat er geen omzettingsvergunning wordt afgegeven wanneer de leefbaarheidsscore van een wijk onder ‘goed’ daalt. Kan het college toelichten hoe dit beleid wordt toegepast wanneer een wijk juist van ‘ruim voldoende’ naar ‘goed’ stijgt? Wordt in zulke gevallen wel een omzettingsvergunning verleend? Een omzettingsvergunning voor kamerbewoning wordt (naast andere voorwaarden) verleend als de Leefbaarometer-score goed tot uitstekend is in de laatste twee metingen.

Dit betekent wanneer een wijk van 'ruim voldoende' naar 'goed' stijgt, één van de twee metingen goed is. De 'ruim voldoende' van de vorige meting telt ook nog mee, omdat naar de laatste twee metingen wordt gekeken. Dat betekent dat in zo'n geval nog geen omzettingsvergunning wordt verleend. Als de daaropvolgende meting ook goed tot uitstekend is, gaat de wijk open voor het verlenen van nieuwe vergunningen. 61. P. 27 nota woningvoorraad: Bij de ontwikkeling van andere woonvormen in de Nota Woningvoorraad gelden diverse aanvullende voorwaarden. Kan het college toelichten welke afwegingen hebben geleid tot het uitsluitend hanteren van artikel 21 uit de Huisvestingswet als voorwaarde bij woningonttrekking? In deze verordening staan kamerverhuur en bouwkundig splitsen centraal. Er zijn geen wijzigingen voorgesteld ten aanzien van woningonttrekking. Voor woningonttrekking is alleen de vorm van onttrekking ten behoeve van een pied-à-terre verbijzonderd met specifieke voorwaarden. Voor alle overige vormen van onttrekking geldt dat het college per geval een afweging maakt of het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van de door de aanvrager voorgestelde onttrekking. Daarbij wordt ook bezien of dit belang niet, of niet voldoende, kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning.

Er kunnen dus wel degelijk voorwaarden en voorschriften worden gesteld; deze zijn echter niet per afzonderlijk geval in de verordening opgenomen. Dat is ook niet goed mogelijk, omdat onttrekkingen in zeer uiteenlopende vormen voorkomen, zoals onttrekkingen ten behoeve van restaurants, winkels, maatschappelijke initiatieven, sloop of herontwikkelingsprojecten. Vanwege deze grote variëteit past een afweging per geval, met de mogelijkheid om voorwaarden en voorschriften te stellen, beter dan het opnemen van uniforme regels in de verordening.

22/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

SP 62. Zijn er sturingsmiddelen om ervoor te zorgen dat gesplitste woningen aansluiten bij de woonbehoeften van senioren die kleiner wensen te wonen? Zo ja, welke zijn dit en worden deze ook ingezet? Nee, er zijn geen specifieke sturingsmiddelen om te garanderen dat gesplitste woningen aansluiten bij de woonbehoeften van senioren. Het beleid is generiek en richt zich op het toevoegen van kleinere, betaalbare woningen. Met de versoepelingen stimuleert het college dat samenwonen en het kleiner maken van de eigen woning (via bouwkundig splitsen) op meer plekken in de stad mogelijk wordt. Daarnaast werkt het college samen met corporaties zodat woningvorming ook kan bijdragen aan huisvesting van ouderen. 63. Welke significante wijzigingen in het beoordelingsmodel van de Leefbaarometer hebben de afgelopen 10 jaar plaatsgevonden? In 2021 is de Leefbaarometer herijkt. Hierbij zijn de indicatoren geactualiseerd. Zo zijn er nieuwe indicatoren toegevoegd, zoals ervaren sociale cohesie, ervaren onveiligheid, gebouwhoogte, overbewoning, specifieke risicosegmenten m.b.t. onderhoud van woningen, hittestress, overstromingsrisico's, woningleegstand, inwonersdichtheid, diversiteit levensfase, luchtkwaliteit (fijnstof), parkeerdruk en verkeersveiligheid.

Ook zijn er indicatoren uit het model verwijderd die potentieel als stigmatiserend kunnen worden ervaren, zoals migratieachtergrond, leeftijd, uitkeringsafhankelijkheid, huishoudsamenstelling en opleiding. Naast het herzien van de indicatoren zijn er bij de herijking ook wijzigingen aangebracht in de methodiek, zoals verbeteringen in de meting van een aantal indicatoren en in de weging ervan. 64. Zijn er concrete plannen van Haagse woningcorporaties om delen van hun bezit te splitsen en/of verkameren? Zo ja, welke? Het college is niet bekend met concrete plannen van Haagse woningcorporaties. Gesprekken hierover worden na invoering van de Nota Woningvoorraad gevoerd om corporaties op de hoogte te stellen van de mogelijkheden en te stimuleren om de versoepelde regelgeving in te zetten om meer woningruimte te creëren. 65. Verwacht het college dat met het nieuwe beleid meer inzet van de Pandbrigade nodig zal zijn om misstanden tegen te gaan? Zo ja, hoe wordt hierop geanticipeerd? Het college verwacht niet op voorhand dat er meer inzet nodig zal zijn van de Haagse Pandbrigade om misstanden tegen te gaan. Per saldo is sprake van een verruiming van mogelijkheden om kamerbewoning en splitsing te realiseren en exploitanten krijgen meer mogelijkheden om bepaalde situaties legaal te realiseren. Dat leidt tot een vermindering van inzet op lichte overtredingen.

Aan de andere kant wordt het door de introductie van nieuwe vormen van kamerbewoning (hospitaverhuur) lastiger om te bepalen waar precies sprake van is in welk geval. Het college schat in dat de verruiming enerzijds en de toename aan complexiteit anderzijds bij wat nu lichte overtredingen zijn redelijk uitmiddelen. Bij de aanpak van echte misstanden verwacht het college geen verzwaring of verlichting van de taak. Dit is en blijft verboden.

23/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

66. Kamerbewoning is binnen het nieuwe beleid toegestaan in maximaal 10% van de totale woningvoorraad in een wijk. Welke wijken vallen enkel op basis van dit criterium af voor kamerbewoning? In de volgende wijken is het wijkquotum van 10% al bereikt: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Groente- en Fruitmarkt, Laakkwartier en Spoorwijk. 67. Hoe wordt bij een splitsing van een woning bepaald welk adres de enige parkeervergunning krijgt? Is het ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’? Kan dit nog wijzigen na verhuizing van een bewoner die voorheen gebruik maakte van de enige parkeervergunning? De partij die de woning bouwkundig splitst zal dit moeten aangeven. Binnen de huidige regels van het parkeerbeleid zal dit niet wijzigen. De ruimte voor een parkeervergunning is gekoppeld aan het adres en na het bouwkundig splitsen zijn er twee onafhankelijke adressen. Er kan dus niet nadien gewisseld worden tussen de woningen. 68. Ten aanzien van de Leefbaarometer: welke Haagse wijken hebben sinds de invoering van de Leefbaarometer zowel minimaal een ‘goed’ als lager dan een ‘goed’ gescoord? Op de onderstaande webpagina is een overzicht opgenomen van alle leefbaarheidsscores per wijk van Den Haag sinds de start van de leefbaarometer gepubliceerd: https://www.leefbaarometer.nl/tabel.php?indicator=Leefbaarheidssituatie&schaal=Wijk&gemeente= GM0518. 69.

In welke wijken zou met de nieuwe regels alleen al puur op basis van de parkeerdruk woningvorming niet zijn toegestaan? Dit betreft de wijken: Oostduinen, Duindorp, Vruchtenbuurt, Valkenboskwartier, Zeeheldenkwartier, Transvaal kwartier, Rustenburg en Oostbroek, Morgenstond, Binckhorst, Wateringse veld en Ypenburg. 70. Welke belemmeringen gelden er binnen het huidige en nieuwe beleid om kamerbewoning / hospitaverhuur in een corporatiewoning toe te staan? Onder het huidige beleid is kamerbewoning (waar hospitaverhuur momenteel onder valt) heel beperkt mogelijk, in een beperkt aantal wijken van de stad. Zo is het nu zo dat maximaal 5% van de woningen in een wijk mogen zijn omgezet naar kamerbewoning. De versoepelingen in de nieuwe Nota Woningvoorraad 2025 en de gewijzigde Huisvestingsverordening maken het mogelijk om op meer plekken in de stad woningen om te zetten tot kamers. Bijvoorbeeld doordat het percentage is opgehoogd naar 10%. Ook voor hospitaverhuur is meer mogelijk. Zo mag nu maar 1 persoon 1 ander persoon in huis nemen. Met de nieuwe regelgeving mag 1 huishouden 1 ander huishouden in huis nemen. Op die manier worden veel belemmeringen in het nieuwe beleid weggenomen. Ook voor corporatiebezit bieden deze nieuwe regels dus kansen om de voorraad beter te benutten.

Een deel van het corporatiebezit ligt echter ook in wijken die kwetsbaar zijn en waar de leefbaarheid niet ‘goed’ tot ‘uitstekend’ scoort. Daar is kamerbewoning ook onder de nieuwe regelgeving (nog steeds) niet mogelijk, om die wijken te beschermen. Maar dat betreft in dat geval een bewuste keuze om het evenwicht te behouden.

24/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

71. Welke concrete sturingsmiddelen heeft de gemeente om te zorgen dat onzelfstandige kamers qua huurprijs aansluiten bij het inkomen van uitstromers uit zorg- en opvanginstellingen en in hoeverre zullen deze ook worden ingezet? Er zijn geen concrete sturingsmiddelen om ervoor te zorgen dat de huurprijs van kamers aansluit op een bepaalde doelgroep. Deze is afhankelijk van landelijke normen (Woningwaarderingstelsel). Kamerbewoning is wel bij uitstek een betaalbare vorm van huisvesting. Het is een gereguleerd segment: het woningwaarderingsstelsel zorgt ervoor dat de huurprijs is gereguleerd. 72. Zijn er sturingsmiddelen om ervoor te zorgen dat onzelfstandige kamerbewoning alleen beschikbaar is voor arbeidsmigranten die voor een wat langere periode op deze plek zullen verblijven (dus niet op short stay-basis)? Zo ja, welke zijn dit en worden deze ook ingezet? Soms worden huurcontracten 'naar aard van korte duur' verstrekt aan arbeidsmigranten. Dat is niet toegestaan in het geval van bijvoorbeeld kamerbewoning. De Wet vaste huurcontracten zorgt ervoor dat de arbeidsmigrant een vast huurcontract krijgt en verhindert de verhuurder om huisvesting onder een tijdelijk huurcontract te bieden. Arbeidsmigranten kunnen zelf wel hun huurcontract opzeggen. Behalve bovenstaande zijn er geen andere sturingsmiddelen. 73. Corporaties willen experimenteren met hospitaverhuur in hun panden.

Gaan deze experimenten gepaard met aanvullende afspraken rond het monitoren op mogelijke misstanden? Nee, er zijn geen extra afspraken rondom het monitoren van misstanden bij hospitaverhuur in corporatiewoningen. De handhaving op overlast valt onder het reguliere beleid dat woningcorporaties hierop voeren. Wanneer er sprake is van overlast wordt dat opgepakt, zoals in elk ander geval zou gebeuren. 74. Wordt er bij de toetsing van het pand-quotum voor kamerbewoning in het nieuwe beleid alleen gekeken naar reeds verstrekte vergunningen, of wordt er ook (steekproefgewijs) gecontroleerd op reeds aanwezige illegale kamerverhuur in een complex / straat? Om te bepalen of het quotum wordt overschreden, wordt gebruik gemaakt van een combinatie van data over vergunde kamerbewoning en beschikbare data van het CBS die een inschatting geeft van niet vergunde kamerbewoning door drie of meer personen. Begin 2021 is een nulmeting gedaan. Daarna is in het nieuwe vergunningensysteem nauwkeurig de ontwikkeling per wijk bijgehouden. Kamerbewoning is dynamisch en daarom is monitoring noodzakelijk, zodat het normpercentage in wijken niet wordt overschreden. Bij de monitoring zal eventueel ook andere beschikbare data (zoals van het CBS) worden benut, om een nauwkeurige weergave van kamerbewoning in relatie tot het quotum te creëren.

De Haagse Pandbrigade spoort zoveel mogelijk onvergunde kamerbewoning op om illegale kamerverhuur terug te dringen om overschrijdingen van het quotum tegen te gaan.

25/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

Partij voor de Dieren 75. P. 14 “Deze maatregel houdt in dat woningen met een WOZ-waarde lager dan de NHG-grens (€450.000) niet mogen worden opgekocht om te verhuren. Het criterium rond de gemiddelde WOZ-waarde als voorwaarde voor het uitgeven van nieuwe omzettingsvergunningen laten we daarom varen.” De opkoopbescherming geldt toch voor een beperkte tijd (4 jaar na de transactie)? Klopt het dat het criterium van de gemiddelde WOZ-waarde als voorwaarde voor het uitgeven van nieuwe omzettingsvergunning een meer langdurige bescherming zou bieden van de voorraad van betaalbare koopwoningen? De Opkoopbescherming geldt inderdaad voor de duur van 4 jaar na aankoop van de woning. Het huidige criterium dat de gemiddelde WOZ-waarde in een wijk onder de NHG-grens moet zijn om in aanmerking te komen voor een omzettingsvergunning biedt niet per definitie langduriger bescherming. Er wordt namelijk gekeken naar de gemiddelde WOZ-waarde in de wijk, maar die zegt niets over de WOZ-waarde van de om te zetten woning. De Opkoopbescherming biedt daarentegen veel gerichtere bescherming tegen opkoop van goedkope woningen, omdat die wel specifiek betrekking heeft op de WOZ-waarde van de betreffende woning. 76. P.

14: Kan het college toelichten welke indicatoren precies in de Leefbaarometer worden gebruikt (bijvoorbeeld woningvoorraad, openbare ruimte, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang, groen), hoe deze worden gemeten en met welke weging ze in de totaalscore terechtkomen? In de Leefbaarometer worden de volgende "dimensies" meegenomen: Fysieke omgeving, woningvoorraad, voorzieningen, sociale samenhang, overlast en onveiligheid. Voor de precieze beschrijving van de indicatoren die voor de Leefbaarometer worden gebruikt en de mate waarin deze wegen in de totaalscore verwijst het college naar het Rapport Leefbaarometer 3.0 instrumentontwikkeling. Dit is te vinden op de onderstaande link: https://www.leefbaarometer.nl/resources/LBM3Instrumentontwikkeling.pdf. 77. Wordt in de Leefbaarometer expliciet rekening gehouden met de hoeveelheid en kwaliteit van groen, speelruimte en buitenruimte per inwoner? Zo ja, hoe? Zo nee, hoe wordt deze dimensie dan meegewogen bij beslissingen over verdere verdichting? Ja, maar indirect en beperkt. De Leefbaarometer gebruikt indicatoren die betrekking hebben op groenvoorzieningen en parken. Het gaat hierbij om de aanwezigheid en bereikbaarheid van groen en recreatievoorzieningen, maar niet op het detailniveau van m² per inwoner of de kwaliteit van speelruimte.

Naast deze objectieve data, gebruikt de Leefbaarometer ook subjectieve data over de beleving van bewoners ten aanzien van hun buurt, inclusief aspecten als groen en ruimte. Verdichting kan zowel positief als negatief effect hebben op de leefbaarheid. In wijken waar de bevolkingsdruk afneemt als gevolg van vergrijzing en ontgroening kan het toevoegen van woningen ook zorgen voor draagvlak voor voorzieningen. Het college gebruikt de Leefbaarometer om te bepalen of de leefbaarheid in een wijk niet al dusdanig onder druk staat, dat zij splitsing of verkamering van woningen in de wijk niet wenselijk acht. De Leefbaarometer wordt niet gebruikt voor toetsing op individuele omgevingskenmerken.

26/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

78. In de zienswijze van Kamers met Aandacht wordt gevraagd om maatwerk en mogelijk aangepaste leges voor hospita’s die meerdere jongeren huisvesten. Wat is de stand van zaken van het onderzoek naar aanpassing van de legesverordening voor dergelijke gevallen? Dezelfde vraag voor het toegezegde onderzoek over het voorkomen van korting op uitkeringen voor hospita’s met een Participatiewet-uitkering? Wanneer is hier duidelijkheid over? Op dit moment is het onderzoek naar aanpassingen van de legesverordening nog niet gestart. De gemeente heeft al wel onderzoek gedaan om hospitaverhuur voor bijstandsgerechtigden lonend te maken. De resultaten daarvan worden naar de raad gestuurd in de afdoening van de motie 'Maak kamerverhuur voor bijstandsgerechtigden lonend' (RIS323845). 79. P. 15: Kan een lijst gegevens van wijken en het percentage kamerbewoning (registreerde en ingeschatte ongeregistreerde) dat er is? Kan ook worden aangegeven wat de maximale ruimte is in hoeveelheden woningen die verkamerd kunnen worden, die nog resteert tot de nieuwe 10%norm? Aangezien de gevraagde informatie continue aan verandering onderhevig is, acht het college het niet wenselijk om de exacte cijfers te delen.

Op basis van een nulmeting in 2020, aangevuld met de sindsdien verleende vergunningen tot en met 9-12-2025, is het volgende te zeggen over het percentage kamerbewoning per wijk: Wijken met een percentage onder 5%: Westbroekpark en Duttendel, Benoordenhout, Archipelbuurt, Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes, Scheveningen, Duindorp, Zorgvliet, Bomen- en Bloemenbuurt, Vogelwijk, Bohemen en Meer en Bos, Kijkduin en Ockenburg, Kraayenstein en Vroondaal, Loosduinen, Waldeck, Vruchtenbuurt, Mariahoeve en Marlot en Bezuidenhout. Wijken met een percentage tussen 5 en 10%: Belgisch Park, Geuzen- en Statenkwartier, Duinoord, Valkenboskwartier, Regentessekwartier, Zeeheldenkwartier, Willemspark, Stationsbuurt, Centrum, Leyenburg, Bouwlust en Vredelust, Morgenstond, Moerwijk, Binckhorst, Wateringse Veld, Ypenburg, Leidschenveen. Wijken met een percentage boven de 10%: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Groente- en Fruitmarkt, Laakkwartier en Spoorwijk. 80.P. 15: Is er een bepaalde redenering/onderbouwing om 10% te kiezen (en niet bijvoorbeeld 7% of een ander percentage?) Zo ja, wat is deze? Heeft het college varianten (bijvoorbeeld 7% of 8%) doorgerekend en zo ja, wat waren de uitkomsten hiervan? Het college heeft gekozen voor 10% omdat hiermee ook daadwerkelijk meer ruimte kan worden gecreëerd.

Lagere percentages zijn onderzocht, maar bleken tot aanzienlijk minder ruimte te leiden. Door periodiek te monitoren, wordt de impact van de verruiming in beeld gebracht. Wat, indien nodig, kan leiden tot bijstelling van het wijkquotum.

27/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

81. P. 31: “Onderzoek wijst uit dat in steden zoals Den Haag tussen de 0,6% en 1,2% van de bestaande woningvoorraad kan worden gesplitst in de periode tot ca. 2030 (8 jaar)”; gaat dit onderzoek over Den Haag specifiek of stedelijke gebieden in Nederland in het algemeen? In het eerste geval, waar is de specifieke analyse en bevinding over Den Haag te vinden? Dit gaat over stedelijke gebieden. De bron is het volgende rapport: “De potentie van splitsen en optoppen” (Stec Groep, maart 2023). Het rapport is hier te raadplegen: https://open.overheid.nl/documenten/ronl-ec7ca4104f328d35d1e83b450f931d0772260857/pdf 82. P. 32: “Dit betekent dat de parkeerdruk in een gebied nooit zal toenemen als gevolg van bouwkundig splitsen”, er zijn toch ook delen van de stad waar (nog) geen betaald parkeren geldt? Klopt het dat deze stelling dan niet opgaat? Het klopt dat de stelling dan niet opgaat. Echter geldt wel dat wanneer de parkeerdruk toeneemt en deze boven de 90% komt, er geen nieuwe omzettingsvergunningen meer worden verleend. 83. P.6 ‘ Zo werd het bijvoorbeeld moeilijker om kantoren te transformeren naar woningen.’ Kan worden toegelicht wat ervoor gezorgd heeft dat het moeilijker werd om kantoren te transformeren naar woningen? Worden deze moeilijkheden (deels) weggenomen door deze nota? Graag een toelichting. Dit heeft te maken met het type leegstaande kantoren.

We zien dat het laaghangend fruit benut is en de nog te transformeren kantoren lastiger zijn om te transformeren. Dit heeft met name te maken met het feit dat kantoren voor een andere functie gebouwd zijn. Daardoor is het transformeren naar woningen niet altijd mogelijk of vraagt dit grootscheepse verbouwing van het complex. Bijvoorbeeld omdat de indeling zich niet goed leent voor woningbouw (denk aan lichtinval). Een ander voorbeeld is dat in kantoren vaak minder toiletten aanwezig zijn. Daardoor is de afvoer van afvalwater vaak niet berekend op een sterke toename als gevolg van transformatie naar woningen. Dit vraagt dan een grootscheepse verbouwing van het complex wat kostbaar is. 84. P. 9, over het verduurzamen van de woningvoorraad. Zijn er duurzaamheidseisen waaraan een bouwkundige gesplitste woning minimaal moet voldoen? Zo ja, welke zijn dit? In de Nota Woningvoorraad zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen waaraan een bouwkundig gesplitste woning moet voldoen. Dat komt omdat dit niet met voorraadvergunningen kan worden geregeld. De Huisvestingsverordening is gebaseerd op de landelijke Huisvestingswet. Met dit instrument kunnen gemeenten maatregelen nemen tegen de schaarste aan woonruimten en borgen dat de leefbaarheid op peil blijft. Het is echter geen instrument waarmee ook verduurzaming kan worden nagestreefd, hoe belangrijk het college dat doel ook vindt.

Aan het (ver)bouwen en gebruik van woningen en andere gebouwen zijn bouwregels verbonden, waaronder ook regels rond duurzaamheid. Deze staan opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij het bouwkundig splitsen van woningen zullen eigenaren zich dus moeten houden aan de daarvoor geldende voorschriften. Het college kan geen aanvullende eisen stellen, het betreft hier landelijke wet- en regelgeving.

28/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

Het kabinet is recent gestart met de internetconsultatie over het opnemen van minimum energieprestatie-eisen voor huurwoningen. Deze eisen worden vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eigenaren van huurwoningen met een energielabel E, F of G moeten hun pand uiterlijk op 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D. Dit draagt bij aan een verlaging van de energierekening en een beter wooncomfort voor huurders. Ook de waarde van de woning neemt toe en de woning wordt meer toekomstbestendig. Het college omarmt deze ontwikkeling. 85. P. 10: Over kwaliteit, deze zin komt vrij abstract over: “Dit kan komen omdat dat niet mogelijk is, of omdat dat niet wenselijk is met het oog op duidelijke regelgeving die de realisatie van nieuwe woningen niet nodeloos vertraagt”, kan dit nader toegelicht worden en/of kunnen voorbeelden genoemd worden van kwaliteit van woningen waar de gemeente geen grip op heeft of kiest te hebben? En wat voor soort regels zou de gemeente dan niet hanteren die in principe wel mogelijk zijn? Dit betreft een conflict tussen het inzetten van al het instrumentarium dat beschikbaar is versus het snel willen realiseren van woningen én het handhaafbaar houden van de regelset. Hoe complexer de regels, hoe lastiger te handhaven en hoe minder woningen het oplevert.

Een voorbeeld is het sturen op de spreiding van aandachtsgroepen (zie toelichting in het antwoord op vraag 17 van CDA). 86. In de bepaling van het percentage aantal verkamerde woningen per wijk, maakt het dan uit of een pand opgedeeld is in 3 kamers of bijvoorbeeld in 8 kamers? Nee, het gaat hierbij om het percentage van het aantal zelfstandige woningen dat is omgezet naar kamers, ongeacht het aantal kamers. Wel zijn er minimum m2 normen. Dit maximeert het aantal kamers dat vanuit één woning kan worden gecreëerd. 87. P. 17: Kan meer verteld worden over de regels en normen voor bijvoorbeeld fietsparkeren (en/of scooterparkeren) in relatie tot verkamering? Kan uiteengezet worden hoe fiets-, scooter- en bakfiets-parkeren wordt meegenomen in de beoordeling van nieuwe kamerbewoningsaanvragen, en of er aanvullende eisen aan berging / fietsenstalling zijn om verrommeling in de openbare ruimte te beperken? In de Nota Woningvoorraad zijn geen regels opgenomen over fietsparkeren in relatie tot kamerbewoning. Wel is het zo dat bij nieuwbouw en verbouw moet worden voldaan aan parkeernormen (voor auto en voor fiets). De normen voor fietsen zijn vastgelegd in de Beleidsregel fietsparkeernormen Den Haag 2016 (RIS294386).

29/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

88. P. 33: Zijn er minimale duurzaamheidseisen (bijvoorbeeld isolatie, labelniveau, type energievoorziening/installaties) die de gemeente verbindt aan bouwkundig gesplitste woningen? Zo ja, welke zijn dit? Zo nee, ziet het college mogelijkheden om bij splitsen extra verduurzaming te stimuleren of te verplichten? In de Nota Woningvoorraad zijn geen minimale duurzaamheidseisen opgenomen die de gemeente verbindt aan bouwkundig gesplitste woningen. Wel ziet de gemeente in de praktijk dat woningen die worden gesplitst vaak ook verduurzaamd worden. Met de Huisvestingsverordening kan echter geen duurzaamheidsbeleid worden gevoerd. De Huisvestingsverordening is gebaseerd op de landelijke Huisvestingswet. Met dit instrument kunnen gemeenten maatregelen nemen tegen de schaarste aan woonruimten en borgen dat de leefbaarheid op peil blijft. Het is echter geen instrument waarmee ook verduurzaming kan worden nagestreefd, hoe belangrijk het college dat doel ook vindt. Aan het (ver)bouwen en gebruik van woningen en andere gebouwen zijn bouwregels verbonden, waaronder ook regels rond duurzaamheid. Deze staan opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij het bouwkundig splitsen van woningen zullen eigenaren zich dus moeten houden aan de daarvoor geldende voorschriften. Het college kan geen aanvullende eisen stellen, het betreft hier landelijke wet- en regelgeving.

Het kabinet is recent gestart met de internetconsultatie over het opnemen van minimum energieprestatie-eisen voor huurwoningen. Deze eisen worden vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eigenaren van huurwoningen met een energielabel E, F of G moeten hun pand uiterlijk op 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D. Dit draagt bij aan een verlaging van de energierekening en een beter wooncomfort voor huurders. Ook de waarde van de woning neemt toe en de woning wordt meer toekomstbestendig. Het college omarmt deze ontwikkeling. 89. In beide opleggers wordt gesteld: “Zo is afgewogen op welke manier de gemeente de leefbaarheid van wijken meet.” Kan het college de onderliggende analyse of een eventuele notitie over de verschillende instrumenten (Leefbaarometer, LER, Veiligheidsmonitor, Leefbaarheidscirkel, etc.) aan de raad toesturen, inclusief de criteria op basis waarvan voor de Leefbaarometer is gekozen? Het college heeft de afweging tussen verschillende meetinstrumenten om leefbaarheid te wegen toegelicht bij vraag 23. 90. P. 30: Kunnen de huidige regels voor bouwkundig splitsen genoemd worden (die leiden tot het toestaan van splitsen in de wijken in figuur 4)? Op dit moment kan alleen in een beperkt aantal buurten een woningvormingsvergunning worden verleend. Deze zijn terug te zien in figuur 7 op pagina 30 van de Nota woningvoorraad.

Een huidige voorwaarde is dat de nieuwe woningen minimaal 40 m2 woonoppervlakte hebben. Ook is het een voorwaarde dat de nieuwe woningen minimaal 1 complete bouwlaag hebben. Daarnaast moet de parkeerdruk (aantal bezette parkeerplaatsen) lager zijn dan 90% (tenzij er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein zijn) en moet iemand een omgevingsvergunning hebben. Ook mag er niet bouwkundig gesplitst worden in de 10 jaar nadat een omgevingsvergunning voor een dakopbouw is afgegeven. Verder moet er gezorgd worden voor goede geluidsisolatie tussen de nieuw te vormen woningen en de woningen van de buren en moet er overleg met en goedkeuring van de vereniging van eigenaars zijn.

30/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

91. P. 21: Waarom is er gekozen om 1 jaar bewoning te hanteren als minimumeis, waarom niet bijvoorbeeld 2, 3 of 5 jaar? Is hier een onderliggende analyse van, in relatie tot het risico van schijn-hospitaverhuur? Is hier een kwantitatieve of kwalitatieve onderbouwing van? Het gaat om het vinden van een evenwicht tussen het mogelijk maken van hospitaverhuur aan de ene kant, en het voorkomen van misbruik aan de andere kant. Andere steden, zoals Amsterdam, hanteren eveneens een termijn van één jaar om schijn-hospitaverhuur te beteugelen. Een langere termijn, zoals vijf jaar, zou hospitaverhuur aanzienlijk bemoeilijken, terwijl de beleidswens vanuit ‘beter benutten’ juist is om deze vorm van verhuur te stimuleren. Met het stellen van een termijn van één jaar wordt voorkomen dat mensen direct gaan samenwonen in een schijnconstructie. Het college denkt daarmee, net als andere gemeenten, een goede balans te hebben gevonden tussen het stimuleren van hospitaverhuur en het tegengaan van misbruik. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

31/31