RIS324348 Beantw techn vr Nota Woningvoorraad 2025 en Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10990387 RIS324348 Contactpersoon

Elisa Nieuwenhuijzen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 januari 2026

elisa.nieuwenhuijzen@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording technische vragen Nota Woningvoorraad 2025 en Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023

Geachte voorzitter, Naar aanleiding van het Voorstel van het college inzake Nota Woningvoorraad 2025 (RIS323747) en de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (RIS323744) hebben verschillende fracties in totaal 91 technische vragen gesteld. Met dank aan de commissieleden voor het grondig lezen van de Nota Woningvoorraad 2025 met bijbehorende wijzigingen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023, geeft het college in deze brief antwoord op de gestelde vragen. Hart voor Den Haag 1.

In de Nota (pagina 17) staat dat het college via "afspraken" en de "Raamovereenkomst 20262030" wil sturen op de huisvesting van zorgdoelgroepen bij splitsen en kamerbewoning. Kan het college bevestigen dat er juridisch geen voorrang kan worden verleend aan deze groepen via de omzettingsvergunning zelf?

Dat klopt. Er kan geen voorrang aan doelgroepen worden verleend via de omzettingsvergunning. Dat betreft namelijk woonruimteverdeling, terwijl de voorstellen die nu voorliggen gericht zijn op het uitbreiden van de woonruimtevoorraad. Met de vergunning voor kamerverhuur en de vergunning voor woningvorming kan geen afzonderlijk woonruimteverdelingsbeleid worden gevoerd; daarvoor is per bewoner een aparte huisvestingsvergunning nodig.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

2.

Hoe gaat het college in de praktijk monitoren of de vrijkomende kamers en gesplitste woningen ook daadwerkelijk beschikbaar komen voor Haagse jongeren en starters, en niet enkel worden toegewezen aan specifieke doelgroepen via de genoemde afspraken met corporaties en partners?

Het is niet mogelijk om te monitoren of vrijgekomen kamers en gesplitste woningen specifiek door Haagse jongeren en starters in gebruik worden genomen. De verruiming van de regels rond splitsen en kamerverhuur zorgt er echter wel voor dat er meer betaalbare woonruimte bijkomt in de stad. Het college verwacht dat dit automatisch zorgt voor meer kansen voor Haagse jongeren en starters op het vinden van woonruimte. 3.

Is het technisch mogelijk om in de vergunningsvoorwaarden of via prestatieafspraken op te nemen dat een percentage van de gerealiseerde kamers/woningen met voorrang moet worden aangeboden aan jongeren met een economische of maatschappelijke binding aan Den Haag?

Nee, het is niet mogelijk om via de omzettingsvergunning voorwaarden te stellen ten aanzien van doelgroepen. Dit moet via het onderdeel woonruimteverdeling in de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling in Den Haag is regionaal afgestemd binnen de woningmarktregio Haaglanden (9 gemeenten). De huisvestingsverordening moet hierbij afgestemd en gelijkluidend zijn tussen de gemeenten. Zie voor het uitgebreide antwoord vraag 50. Via de Raamovereenkomst is het wel mogelijk afspraken te maken met de corporaties op dit onderwerp. Maar dit betekent nog steeds dat deze afspraken in de huisvestingsverordening moeten worden geborgd en dat deze regionaal moeten zijn afgestemd. Ook is de Raamwerkovereenkomst een set afspraken die tot stand komen uit overleg tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties, waarin zij als gelijkwaardige partijen deelnemen (het tripartite). De gemeente kan niet eenzijdig bepalen wat er in de raamovereenkomst komt te staan. 4.

In artikel 5:2a lid 1 onder c van de concept-verordening staat de eis dat de hospita de woning minimaal één jaar zelf moet hebben bewoond. Geldt deze eis ook voor een eigenaar-bewoner die een woning koopt en daar direct (vanaf dag 1) wil samenwonen met een hospita-huurder (bijvoorbeeld een senior die direct inwoning van een kleinkind wenst of een starter die de kosten wil delen)? Zo ja, wat is de beleidsmatige reden om deze groep uit te sluiten?

Op de regel dat het huishouden de woning minimaal één jaar zonder het inwonende huishouden moet hebben bewoond geldt een uitzondering in het geval van mantelzorg of inwoning van een eerste- of tweedegraads familielid (zie artikel 5:2a lid 2 van de concept Huisvestingsverordening). De reden dat deze uitzondering niet voor andere groepen geldt is om te voorkomen dat er misbruik wordt gemaakt van de hospitaregels en er zo verkapte kamerverhuur plaatsvindt. 5. Wat is de technische reden om bij hospitaverhuur vast te houden aan een meldplicht, en welke administratieve lasten brengt dit met zich mee voor de burger? Wordt deze melding automatisch verwerkt of vindt er een inhoudelijke toetsing plaats? De belangrijkste reden voor de meldplicht bij hospitaverhuur is monitoring. Op de melding vindt geen inhoudelijke toetsing plaats.

2/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

6. Hoe gaat de Haagse Pandbrigade in de praktijk controleren of een hospitaverhuurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in de woning (zoals geëist in artikel 5:2a) en er geen sprake is van schijnconstructies, zonder dat dit een onevenredige inbreuk op de privacy van bewoners vormt? Diverse wetten en verdragen, zoals de Algemene wet bestuursrecht, de Wet op het binnentreden, de uitvoeringswet Algemene verordening gegevens bescherming en Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) geven de grenzen aan waarbinnen het toezicht op het gebruik van woningen kan worden uitgevoerd. Onze toezichthouders worden getraind om binnen deze kaders te handelen. Dit is voor hospitaverhuur niet anders dan voor bijvoorbeeld controles op onvergunde kamerbewoning of de huisvestingsvergunning. Binnen deze bestaande uitvoering moet de Haagse Pandbrigade nu ook al vaststellen wie waar feitelijk woont. In het verleden (ca 2009) was voor het laatst een hospitaregeling van kracht in Den Haag via de toenmalige Leefmilieuverordening. De controles konden toentertijd ook juist en proportioneel worden uitgevoerd. 7. In het evaluatierapport van ABF (Bijlage 3) staat dat Den Haag momenteel het strengste beleid van de G4 heeft en dat Rotterdam en Utrecht ruimere regels hanteren (bijvoorbeeld vergunningsvrij tot 3 of 4 personen).

Kan het college, op basis van data uit de andere G4-steden of de eigen signalen bij het Meldpunt Woonoverlast, cijfermatig onderbouwen dat huishoudens van 3 personen significant meer overlast veroorzaken dan huishoudens van 2 personen? Zo nee, wat is dan de technische onderbouwing om vast te houden aan de vergunningplicht vanaf 3 personen in wijken waar de leefbaarheid goed is? Juist ook omdat het college van mening is dat dit niet tot significante overlast hoeft te leiden is het voorstel gedaan om meer ruimte te creëren. Een vergunningplicht zorgt er enkel voor dat het in goede banen wordt geleid, maar evenals de fractie van Hart voor Den Haag is het college van mening dat kamerverhuur goed past in wijken waar de leefbaarheid goed is. Dat is de reden dat het college met het voorstel komt om meer ruimte te bieden voor kamerverhuur en woningvormen. Landelijk is het volgens de Huisvestingswet zo dat er sprake is van kamerverhuur wanneer 3 personen, niet zijnde een huishouden, gaan samenwonen. Om die reden heeft het college ervoor gekozen om dit aantal aan te houden voor de vergunningsplicht. 8. Het voorstel introduceert een pandquotum van 33,3% naast het wijkquotum van 10%.

Kan het college een kaart of lijst aanleveren van wijken/buurten waar het wijkquotum van 10% op dit moment al (bijna) is bereikt, zodat de Raad inzicht heeft in de effectieve ruimte die dit beleid biedt? In de volgende wijken is het wijkquotum van 10% al bereikt: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Groente- en Fruitmarkt, Laakkwartier en Spoorwijk.

3/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

9. Kan het college een inschatting geven van het potentieel aantal extra beschikbare woonplekken voor jongeren en starters als de grens voor vergunningvrije kamerbewoning (net als in Utrecht) wordt verhoogd van 2 naar 3 personen in de wijken waar de leefbaarheid 'goed' of 'uitstekend' scoort? Het college heeft een prognose gemaakt van het aantal aanvragen voor omzettingsvergunningen per jaar bij invoering van de voorliggende Nota woningvoorraad. Dat zijn er zo'n 250-400. Het aantal kamers dat hieruit wordt gerealiseerd is een veelvoud hiervan en hangt af van hoeveel kamers in een woning worden gerealiseerd. Het hanteren van een maximum van 3 personen in plaats van 2 personen voor vergunningvrije kamerverhuur in wijken waar de leefbaarheid goed tot uitstekend scoort, zorgt ervoor dat de drempel tot kamerbewoning in deze wijken wordt verlaagd. Het is onbekend tot hoeveel extra woonplekken dit zal leiden. Dit scenario leidt er wel toe dat we in de stad twee normen hanteren voor vergunningvrije kamerbewoning. In wijken waar de leefbaarheid slecht is blijft het maximaal twee. In wijken waar de leefbaarheid goed tot uitstekend is drie. Het hanteren van twee normen zorgt voor extra complexiteit. Bijvoorbeeld: De leefbaarheid in de wijk is goed, dan zouden mensen vergunningvrij met 3 of meer personen kunnen samenwonen. Vervolgens zakt de leefbaarheidsscore.

Dan is er in deze wijk ineens sprake van illegale kamerbewoning. Dit leidt volgens het college tot een onduidelijke en onuitlegbare situatie. 10. Hoe verhoudt de strenge Haagse norm (vergunning verplicht vanaf 3 personen) zich tot de landelijke trend om ‘friends-contracten’ te faciliteren? Welke specifieke belemmeringen ziet het college in de uitvoering of handhaving als deze groep (3 personen) vergunningvrij zou worden? Friendscontracten zijn zeker mogelijk, ook onder de nieuwe regelgeving. Feitelijk gaat het hier om kamerbewoning. Als twee vrienden bij elkaar willen wonen is dat vergunningvrij. Zijn het er drie of meer, dan moet een vergunning worden aangevraagd. Ten opzichte van het huidige beleid, kan dat in een substantieel meer aantal wijken dan nu het geval is. Het is mogelijk om kamerbewoning voor 3 personen vergunningvrij te maken. De grens van vergunningplichtige kamerbewoning heeft in Den Haag immers over de jaren gevarieerd. In 2010 was twee personen onzelfstandig vergunningplichtig. Voor 1 januari 2021 was kamerbewoning tot vier personen juist weer vergunningvrij. Ook deze andere normenstelsels waren uitvoerbaar en handhaafbaar. De exacte grens maakt in beginsel niet uit.

Het telkens aanpassen van de grens of het hanteren van verschillende grenzen in de stad (zie 43) voor een vergunningplicht zorgt daarentegen wel voor een onoverzichtelijk stelsel van overgangsrecht en verhuurders weten vaak niet waar ze aan toe zijn. Stel dat voor de hele stad kamerbewoning voor 3 personen vergunningvrij zou zijn, dan zou dat ook voor kwetsbare wijken gelden. Omwille van de leefbaarheid, is dat niet wenselijk. Daarom heeft het college besloten te handhaven dat kamerbewoning voor 2 personen vergunningvrij is.

4/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

11. De Nota stelt dat de financiële consequenties beperkt zijn en binnen de huidige bezetting kunnen worden opgevangen. Echter, er komen nieuwe taken bij (controleren meldplicht hospita, pandquotum toetsen, 10% wijkquotum monitoren, leefbaarheidstoetsen). Waarop baseert het college de verwachting dat de huidige capaciteit van de afdeling Vergunningen en de Haagse Pandbrigade toereikend is, mede gezien de huidige werkdruk en achterstanden? Het college vindt goede handhaving belangrijk. Momenteel toetst de afdeling Vergunningen en Toezicht al op verschillende criteria. Een aantal criteria wijzigen met het nieuwe beleid, maar worden er niet substantieel meer. Zo monitort de gemeente nu ook al op het wijkquotum van 5%. De gemeente zal niet actief controleren op de meldplicht bij hospitaverhuur. Wel maakt het college extra geld vrij voor de Haagse Pandbrigade om de handhaving van misstanden verder te optimaliseren. Het college verwacht daarom dat de afdeling Vergunningen en Toezicht dit goed kan opvangen. 12. In de Nota (p. 48) wordt gesteld dat de verwachte toename van aanvragen binnen de huidige bezetting kan worden opgevangen. Vanuit de vastgoedsector bereiken mij echter signalen van zorg over de doorlooptijden. a. Wat is de wettelijke beslistermijn voor een omzettings- of woningvormingsvergunning en wat is de feitelijke gemiddelde doorlooptijd op dit moment? b.

Welke concrete maatregelen (zoals inhuur van externen of 'flitsvergunningen') treft het college om te garanderen dat de beoogde versnelling van de woningbouw niet stokt door ambtelijke ondercapaciteit, mocht het aantal aanvragen aan de bovenkant van de bandbreedte (tabel 4) uitvallen? De signalen vanuit de vastgoedsector kunnen geen betrekking hebben op verzoeken om woningomzetting of woningvorming. Het aantal aanvragen daarvoor is namelijk erg laag de afgelopen jaren vanwege het restrictieve beleid. Er zijn ook geen vertragingen opgetreden. De wettelijke termijn voor woningomzetting en –vorming is 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken. Die termijnen worden altijd gehaald: momenteel ligt de behandeltermijn op 4 weken. Daarnaast is de bezetting meer dan op sterkte. In 2024 waren er nog 1400 verhuurvergunningen goed verhuurderschap te behandelen. In 2025 zijn dat er nog geen 100. Er is dus al rekening gehouden met een toename van woningomzettingen en woningvormingen. Voor wat betreft omgevingsvergunningen zijn de doorlooptijden langer dan de wettelijk voorgeschreven beslistermijnen. Er wordt hard aan gewerkt om deze achterstanden weg te werken. Dat doet de gemeente door inhuur. Als deze structureel zijn weggewerkt dan kunnen de besluiten weer binnen de wettelijke termijnen genomen worden. Indien nodig, dan zal bij extra belasting ook extra worden ingehuurd. 13.

Hoe wordt het pandquotum van 33,3% berekend bij een complex (bijvoorbeeld een VvE of portiek) met een onregelmatig aantal woningen, bijvoorbeeld 7? Wordt er bij de berekening afgerond naar beneden of naar boven? Het pandquotum houdt in dat het aantal omzettingsvergunningen niet meer mag zijn dan 33,3% van het aantal woningen in een pand of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Een maximum per pand voorkomt dat er in één gebouw of rij woningen een groot deel van deze woningen wordt omgezet. De vraag van afronding, zoals in de vraag gesuggereerd, speelt in de praktijk niet. Bij 7 woningen kunnen er twee woningen worden omgezet. Bij 3 van de 7 woningen gaat het percentage over de 40% heen. Dat betekent dat er twee woningen kunnen worden omgezet. Noch het percentage, noch het aantal woningen hoeft te worden afgerond.

5/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

14. In de Nota wordt gesteld dat de Leefbaarometer leidend is (score 'goed' tot 'uitstekend'). Wat is de exacte peildatum van de Leefbaarometer die wordt gehanteerd bij een aanvraag? Is dat een dynamische datum (dagkoers) of wordt deze peildatum jaarlijks vastgesteld? Voor het meten van de leefbaarheid gaan we uit van de Leefbaarometerscore op het moment van de vergunningaanvraag. De Leefbaarometer wordt eens in de twee jaar uitgevoerd en verschijnt in even jaren. 15. Wat is de procedure voor lopende vergunningaanvragen als een wijk tijdens de behandeltermijn in de Leefbaarometer zakt van 'goed' naar 'ruim voldoende'? Wordt de aanvraag dan automatisch geweigerd? Verzoeken worden getoetst aan de regelgeving die op het moment van de aanvraag geldt. Bij actualisatie van de Leefbaarometer kan verruiming voor woningvorming of woningomzetting voor een wijk vervallen. Als een vergunningaanvraag daarvóór is ingediend wordt deze nog wel verleend. 16.

Is het juridisch en technisch mogelijk om in de Huisvestingsverordening een differentiatie aan te brengen waarbij in wijken met een 'goede' tot 'uitstekende' leefbaarheidsscore de vergunningplicht pas geldt vanaf 4 personen, terwijl in kwetsbare wijken de grens op 3 personen blijft liggen? Het is juridisch en technisch mogelijk om in de Huisvestingsverordening een differentiatie aan te brengen waarbij in wijken met een ‘goede’ tot ‘uitstekende’ leefbaarheidsscore de vergunningplicht pas geldt vanaf vier personen, terwijl in kwetsbare wijken de grens op drie personen blijft liggen. Het voorgestelde systeem wordt echter juridisch en technisch een zeer wankel construct met weinig rechtszekerheid. De Leefbaarometer is een tweejaarlijks rapport, waardoor scores door de jaren heen kunnen wisselen. Dat zou ertoe leiden dat wijken onderling gaan verschillen in de grens waarvoor de vergunningplicht geldt, maar ook dat een wijk zelf het ene jaar een grens van drie heeft en het andere jaar een grens van vier. Hierdoor wordt het in Den Haag onduidelijk welke regels gelden en op welk moment. Dit komt de rechtszekerheid en handhaafbaarheid niet ten goede.

Het zou bijvoorbeeld betekenen dat een woning in 2025 legaal door drie personen wordt bewoond, omdat dat in dat jaar vergunningsvrij is op basis van de Leefbaarometer, terwijl begin 2026 de Haagse Pandbrigade zou moeten handhaven omdat de leefbaarheidsscore is gewijzigd. Dit zorgt voor onduidelijkheid. Het college heeft daarom gekozen voor een duidelijke aanpak: voor iedereen gelden dezelfde regels, maar wanneer een wijk niet ‘goed’ tot ‘uitstekend’ scoort, worden er tijdelijk geen vergunningen verleend totdat de score wel weer op dat niveau ligt. Dit is een helder toepasbare regel die ook in de uitvoering goed werkbaar is.

6/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

CDA 17. Welke meetbare criteria gebruikt de gemeente om te bepalen of een wijk voldoende draagkracht heeft voor splitsing, kamerbewoning of hospitaverhuur? (Blz. 5) a. Worden deze criteria toegespitst op specifieke doelgroepen (zoals jongeren, zorgcliënten of mensen die mantelzorg verlenen), of gelden ze voor iedereen hetzelfde? b. Is het mogelijk om verkamering en hospitaverhuur alleen toe te staan voor studenten of jongeren tot een bepaalde leeftijd? Zo ja, wat zijn de juridische randvoorwaarden? Voor bouwkundig splitsen wordt gekeken naar de score van de Leefbaarometer; de wijk moet in de laatste twee metingen goed tot uitstekend scoren. Daarnaast wordt rekening gehouden met de parkeerdruk, door bouwkundig splitsen alleen toe te staan in wijken waar de parkeerdruk lager is dan 90%. Ook voor kamerbewoning wordt gekeken naar de score van de Leefbaarometer. Hier geldt hetzelfde criterium als voor bouwkundig splitsen. Daarnaast geldt een maximum percentage aan kamerbewoning om clustering tegen te gaan. Hierbij hanteert het college een maximum van 10% kamerbewoning in de wijk, alsmede een pandquotum van 33,3% zoals beschreven op pagina 15 van de Nota Woningvoorraad. Voor hospitaverhuur hanteert het college geen criteria op wijkniveau. a) Deze criteria gelden voor iedereen hetzelfde.

b) Nee, het is niet mogelijk om regels voor toewijzing aan specifieke doelgroepen op te nemen in de Nota Woningvoorraad. Doelgroepenbeleid betreft woonruimteverdeling, terwijl de voorstellen die nu voorliggen gericht zijn op het uitbreiden van de woningvoorraad. Met de vergunning voor kamerverhuur kan geen afzonderlijk woonruimteverdelingsbeleid worden gevoerd. Het is goed om op te merken dat de vrij te komen ruimte kansen biedt voor iedereen, dus ook voor doelgroepen zoals jongeren en studenten. In die zin gaat deze wijziging niet ten koste van doelgroepen, maar werkt zij juist gunstig voor hen. De beleidsopgave ‘beter benutten’ zou bovendien ernstig in gevaar komen wanneer een verhuurder een zelfstandige woning wel vrij mag verhuren aan wie hij wil, maar bij omzetting verplicht zou worden om aan een specifieke doelgroep te verhuren. Dat zou kamerverhuur onaantrekkelijk kunnen maken, wat ons doel om meer woonruimte te realiseren tegenwerkt. Dit laat onverlet dat maatschappelijke organisaties (al dan niet gestimuleerd door subsidies) er zelf voor kunnen kiezen om specifieke doelgroepen te huisvesten, geholpen door de verruiming van de regels. Tot slot wordt woonruimteverdeling in Den Haag regionaal afgestemd binnen de woningmarktregio Haaglanden (9 gemeenten). De huisvestingsverordening moet hierbij afgestemd en gelijkluidend zijn tussen de gemeenten.

Dit maakt dat, naast de overige bezwaren, het in dit proces niet passend is om alsnog woonruimteverdelingsbeleid in deze huisvestingsverordening op te nemen. 18. Hoe zorgt het college ervoor dat versoepeling van kamerbewoning niet leidt tot zeer kleine of onwaardige kamers (‘hokjes met keukenblokjes’), maar juist tot veilige, leefbare en studeerbare kamers voor jongeren met gemeenschappelijke ruimtes? Dit wordt geborgd met de voorwaarde dat elke bewoner minimaal 18 m² woonruimte tot zijn beschikking dient te hebben. Dit betreft de gebruiksoppervlakte (conform NEN2580) van de te verhuren kamer plus de ruimtes voor gezamenlijk gebruik. Daarnaast gelden aanvullende eisen ten aanzien van geluidsisolatie en brandveiligheid bij kamerbewoning vanaf 5 personen.

7/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

19. Wat is de inhoudelijke onderbouwing voor het maximum van 33,3% van de woningen in een pand dat mag worden omgezet naar kamerbewoning? Het ‘pand’-quotum is er om te voorkomen dat kamerbewoning zich binnen een wijk te veel clustert. Hiermee voorkomen we dat in wijken waar kamerbewoning nog niet op 10% ligt, er bijvoorbeeld op straatniveau of binnen het appartementencomplex wél te veel kamerbewoning ontstaat. Er is voor 33,3% gekozen omdat één van de meest voorkomende woonvormen in Den Haag het portiek met drie lagen is. Daarmee zorgen we ervoor dat met name in deze bouwvorm slechts één woning per portiek met drie woningen kan worden omgezet naar kamerbewoning. Daarnaast zorgt het pandquotum in grotere appartementencomplexen ervoor dat een meerderheid van zelfstandige woningen overblijft, ook in gebieden binnen de wijk wat de sociale cohesie en leefbaarheid ondersteunt.

20. Welke concrete maatregelen neemt het college om hospitaverhuur onder woningeigenaren actief te stimuleren, bijvoorbeeld door voorlichting, ondersteuning of financiële prikkels? De wijze waarop het college hospitaverhuur actief wil stimuleren wordt nog nader uitgewerkt. De gemeente zal hospitaverhuur gaan stimuleren nadat de regels uit de Nota Woningvoorraad in werking zijn getreden. 21. Er wordt voorgesteld dat een nieuwe woning na splitsing minimaal 35 vierkante meter woonoppervlakte heeft. Hoe wordt gewaarborgd dat nieuwe gesplitste woningen voldoende leefen ontmoetingsruimte hebben, zoals gezamenlijke keukens, binnentuinen of gemeenschappelijke woon- en ontmoetingsruimten? Bij bouwkundig splitsen gaat het om het realiseren van zelfstandige woonruimten, die niet afhankelijk zijn van gemeenschappelijke voorzieningen. De initiatiefnemer kan ervoor kiezen om aanvullende gemeenschappelijke voorzieningen te realiseren, maar het college kan dit niet afdwingen. 22. Is het mogelijk specifiek ruimte te reserveren of te sturen binnen de bestaande woningvoorraad op hofjes, seniorenwoongroepen en andere woonvormen die gedeelde voorzieningen en onderlinge zorg voor ouderen stimuleren? Het is mogelijk om ook vanuit de bestaande woningvoorraad hofjes, seniorenwoongroepen en andere woonvormen met gedeelde voorzieningen te stimuleren.

Primair gaat dit om het realiseren van een ontmoetingsruimte in of nabij complexen. Dit valt buiten de scope van de Nota woningvoorraad. Daarnaast kan de gemeente samenwonen van senioren te stimuleren. Met het versoepelen van de regels voor kamerbewoning in Nota woningvoorraad 2025 zal het in meer delen van de stad mogelijk worden voor senioren om samen te wonen in een gedeelde woning.

8/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

23. In de nota staat dat woningvorming niet mag leiden tot extra druk op voorzieningen. Welke concrete meetinstrumenten gebruikt de gemeente om te bepalen of huisartsenzorg, kinderopvang of onderwijs in een wijk voldoende capaciteit hebben vóórdat er vergunningen worden afgegeven? (Blz. 14) a. Splitsen is alleen toegestaan in wijken met twee opeenvolgende goede Leefbaarometerscores. Hoe zorgt het college ervoor dat splitsen niet alsnog leidt tot hogere druk op voorzieningen in wijken waar scholen, groen, huisartsenzorg en kinderopvang al onder druk staan? b. Is ook gekeken naar andere meetinstrumenten zoals de LER, de Haagse Applicatie (RAVEL) of andere instrumenten om het huidige voorzieningenniveau te kunnen peilen? De Raad is eerder met de commissiebrief Haagse Leefbaarheid-rapportage geïnformeerd over de doorontwikkeling van het monitoring- en participatie-instrumentarium als integrale Haagse leefbaarheidsrapportage (RIS318015). Het college tekent hierbij aan dat geen van de beschikbare of nog verder te ontwikkelen instrumenten daadwerkelijk effectief zal zijn als het proces niet gepaard gaat met nadere gesprekken en onderzoek naar de leefbaarheid en voorzieningen in de buurt.

De voorzieningen, faciliteiten en kwaliteiten (denk aan gevestigde huisartsen, scholen, winkels, groen, sportverenigingen) kunnen op verschillende wijze en op verschillend detailniveau in kaart gebracht worden. Dit zegt echter niet onmiddellijk iets over het gebruik, meerwaarde of ervaring door bewoners/bezoekers van wijk of buurt. Voorzieningen zijn vaak wel randvoorwaardelijk, maar geen garantie voor een goede leefbaarheid. Leefbaarheid zal van bewoners ook een heel verschillende invulling en waardering krijgen vanuit verschillen in levensfase, samenstelling van het huishouden en mogelijk culturele achtergrond. Aandachtspunten ten aanzien van leefbaarheid kunnen daardoor ook tussen gebieden/wijken/buurten in de stad sterk verschillen. Daarnaast kunnen ook nieuwe bewoners met hun eigen wensen en behoeften en kijk op een leefbare woonomgeving de invulling van leefbaarheid veranderen. Toekomstige leefbaarheid laat zich daarom niet zonder meer voorspellen of sturen, maar vormt een blijvende opgave, bij ontwikkeling en beheer van wijken en buurten. Inzet op leefbaarheid vraagt daarmee een brede aanpak en gaat dus deels over de mate waarin er voldoende voorzieningen zijn, die aansluiten bij de wensen van bepaalde inwoners waardoor ze een goede basis vormen voor een goede leefbare omgeving. Leefbaarometer De leefbaarometer heeft een dimensie voorzieningen.

In de dimensie voorzieningen wordt meegenomen: - Afstand tot onderwijs, horeca, cultuur, winkels, zorg, - Bereikbaarheid - Voorzieningendichtheid - Het aanbod van werk op een te bereizen afstand - Nabijheid groen wordt in de dimensie omgeving meegenomen Naast deze objectieve data, gebruikt de Leefbaarometer ook subjectieve data over de beleving van bewoners ten aanzien van hun buurt, inclusief aspecten als groen en ruimte. Verdichting kan zowel positief als negatief effect hebben op de leefbaarheid. In wijken waar de bevolkingsdruk afneemt als gevolg van vergrijzing en ontgroening kan het toevoegen van woningen ook zorgen voor draagvlak voor voorzieningen. Het college gebruikt de Leefbaarometer om te bepalen of de leefbaarheid in een wijk niet al dusdanig onder druk staat, dat zij splitsing of verkamering van woningen in de wijk niet wenselijk acht. De Leefbaarometer wordt niet gebruikt voor toetsing op individuele omgevingskenmerken.

9/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

Leefbaarheidscirkel In het kader van integraal gebiedsgericht werken en samenwerken met inwoners en andere partners, wordt binnen de gemeente Den Haag sinds 2019 gewerkt met wijkprofielen en wijkagenda’s en sinds februari 2022 met de Leefbaarheidscirkel. De Leefbaarheidscirkel is een dashboard dat voor elke buurt en elke wijk inzicht biedt op de thema’s veiligheid, bevolking & woningvoorraad, sociale leefbaarheid en fysieke leefbaarheid. In één oogopslag is te zien hoe een wijk of buurt scoort op bepaalde thema’s. De thema’s zijn onderbouwd met in totaal 32 indicatoren. De informatie en interpretatie van de Leefbaarheidscirkel ‘landt’ in combinatie met andere data en kwalitatieve gegevens in het wijkprofiel, dat de basis is voor de met bewoners, ondernemers e.d. op te stellen wijkagenda’s. De Leefbaarheidscirkel wordt al volop gebruikt en vindt u hier: https://denhaag.incijfers.nl/content/Leefbaarheidscirkel. DenHaag.inCijfers.nl biedt daarnaast al als ondersteuning voor bewoners, ondernemers, beleidsmakers en onderzoekers een schat aan aanvullende informatie in tabellen, dashboards en rapportages. LER en RAVEL De LER wordt niet ingezet (RIS319926). De gemeente staat achter de doelstelling van de LER.

Het college onderschrijft het belang van leefbaarheid en aanwezigheid van voorzieningen voor de wijk/buurt en de eenduidigheid van gebruikte indicatoren die worden gebruikt om dit inzichtelijk te maken. Daarom wordt er gewerkt met de Haagse applicatie (RAVEL), een geografisch informatiesysteem waarbij een specifieke locatie ten grondslag ligt aan de integratie van vele soorten data. De gebruikte data geven scores weer van de wijk of buurt, waarbij ook vermeld wordt of er een richtinggevende norm is. RAVEL laat zien hoe een wijk of buurt ervoor staat. Hiervoor biedt RAVEL een verzameling van indicatoren gebaseerd op de meest recente gegevens. Deze indicatoren geven informatie over drie belangrijke thema’s:

• • •

Fysieke leefbaarheid: hoe prettig het is om hier te wonen? Dit is onderverdeeld naar leefomgeving, mobiliteit en voorzieningen; Sociale leefbaarheid: hoe gaat het hier met de mensen en hoe gaan mensen met elkaar om? Dit is onderverdeeld naar gezondheid, samenleven en zelfredzaamheid; Veiligheid hoe veilig voelen mensen zich hier? Dit is onderverdeeld naar criminaliteit en overlast.

RAVEL vergelijkt hoe een wijk of buurt scoort ten opzichte van het gemiddelde in Den Haag. Voor sommige indicatoren is een norm vastgesteld. In dat geval wordt aangegeven of de norm wel of niet wordt gehaald. Daarnaast geeft RAVEL inzicht in de thema’s uit de wijkagenda. Deze thema’s laten zien wat er speelt in de wijk en welke verbeterpunten samen met bewoners zijn bepaald. Met RAVEL kan niet worden teruggekeken naar eerdere metingen en is er géén éénduidige score per gebied. Bij de Leefbaarheidscirkel is er géén éénduidige score per wijk. Bij de Veiligheidsmonitor is de data op wijkniveau beperkt. Data worden niet bekend gemaakt als er onvoldoende respons is (onderzoek gaat op basis van vragenlijsten). Ook gaat het onderzoek vooral in op veiligheid. Dit beïnvloedt mogelijk hoe respondenten de vragen beantwoorden.

10/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

De Leefbaarometer komt hieruit als het beste instrument uit de bus. Het is een landelijk instrument dat al meer dan twintig jaar wordt uitgevoerd. Het is gebaseerd op data over zowel de woningvoorraad, de fysieke leefomgeving, voorzieningen, sociale samenhang en overlast en onveiligheid. De data zijn op hoog en laag schaalniveau beschikbaar en kunnen vergeleken worden met verschillende jaargangen. Ook is er een éénduidige score per gebied waarnaar gekeken kan worden. De overige instrumenten zijn daardoor geen volwaardig alternatief. 24. Kan het college toelichten hoe het beleid ontwikkelaars motiveert om te investeren in gemeenschappelijke woonvormen in plaats van alleen kleine, afzonderlijke woonunits zoals we dat nu zien bij de studio’s van DUWO? Er is al ander beleid (dan de Nota Woningvoorraad 2025) waarin het college ontwikkelaars motiveert om te investeren in gemeenschappelijke woonvormen. Het college doet dat door de behoefte aan gemeenschappelijke ruimtes te agenderen en met een subsidieregeling. Zo is dit als actie in het Haags Actieplan Studentenhuisvesting opgenomen. Daarnaast heeft het college een subsidieregeling beschikbaar voor innovatieve en collectieve woonvormen. Deze subsidieregeling kan gebruikt worden om gemeenschappelijke ruimtes te realiseren.

DUWO heeft daar gebruik van gemaakt in het nieuw opgeleverde Binck City Park waar een common room met subsidie van de gemeente is gerealiseerd. 25. Welke administratieve of procedurele drempels worden verlaagd om hospitaverhuur makkelijker te maken, en hoe wordt tegelijkertijd voorkomen dat deze versoepeling leidt tot misbruik of verkapte kamerverhuur? Het college maakt hospitaverhuur makkelijker op een aantal manieren. Onder het huidige beleid is slechts toegestaan dat 1 persoon 1 ander persoon in huis neemt. Als er meer personen inwonen, moet een omzettingsvergunning worden aangevraagd die maar in een beperkt gedeelte van de stad wordt afgegeven. Met de Nota Woningvoorraad 2025 wordt het nu in de hele stad toegestaan voor 1 huishouden om 1 ander huishouden in huis te nemen, vergunningvrij. Indien een huishouden bijvoorbeeld 2 huishoudens in huis wil nemen, dan kan een omzettingsvergunning worden aangevraagd die straks in (veel) meer wijken in de stad kan worden verleend. De gemeente voorkomt misstanden of verkapte kamerbewoning door als voorwaarde te stellen dat de verhuurder zelf in de woning moet wonen. Daarnaast moet de verhuurder er zelf minimaal een jaar wonen en moet de verhuurder de eigenaar van de woning zijn of toestemming hebben van een toegelaten instelling (corporatie).

We staan niet toe dat een huurder van een particuliere huurwoning hospitaverhuur toepast, aangezien dit verkapte kamerbewoning in de hand kan werken (zie Nota Woningvoorraad 2025, p. 21). 26. Is het mogelijk om splitsing ten behoeve van mantelzorgers en mantelzorgwoningen door particulieren te vergemakkelijken met een versneld vergunningstraject, zodat gezinnen die een zorgwoning creëren niet dezelfde procedure hoeven te doorlopen als commerciële ontwikkelaars? Er is in de Huisvestingsverordening geen onderscheid gemaakt tussen verschillende vormen bij bouwkundig splitsen en daarom gelden dezelfde regels voor iedereen. Wel is het zo dat de nieuwe ruimte die we creëren uiteraard ook ten guste kan komen van het creëren van mantelzorgwoningen.

11/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

27. Hoe voorkomt het college dat het verhogen van het percentage kamerbewoning van 5% naar 10% leidt tot extra druk op voorzieningen, verlies aan sociale samenhang of toename van overlast in wijken? (Blz. 31) Een verruiming van kamerbewoning is alleen mogelijk in de wijken die in de laatste twee Leefbaarometer-metingen goed tot uitstekend scoorden. Zo worden de wijken ontzien waar de leefbaarheid onder druk staat of onder druk dreigt te komen. Als de leefbaarheidscore daalt onder het niveau goed, bijvoorbeeld door overlast of terugval in de sociale cohesie, dan worden in deze wijk géén nieuwe vergunningen verleend. Het pandquotum zorgt ervoor dat kamerbewoning zich niet te veel in één gebied in de wijk concentreert. Tot slot zal actief gehandhaafd worden bij overlast. 28. Het aantal samenvoegingen van woningen in de stad is afgelopen jaren beperkt (blz. 38). Is het mogelijk om splitsing van een samengevoegde woning naar twee oorspronkelijke (gezins)woningen in elk geval toe te staan, met bijvoorbeeld aanvullende voorwaarden zoals minimale oppervlakte en kwaliteitseisen zoals een minimaal energielabel? a. Is dit verkend? En zo ja, waarom is hierover niks opgenomen in de nota? b. Welke juridische mogelijkheden zijn er om splitsen van (ooit) samengevoegde woningen, beide nog met eigen voordeur, weer toe te staan? Dit is verkend, maar dit wordt niet wenselijk geacht.

Aan een dergelijke vrijstelling kleven zowel juridische als praktische bezwaren. Zo is het in veel gevallen feitelijk niet vast te stellen of, en zo ja op welk moment, in het verleden bouwkundige splitsingen hebben plaatsgevonden. Veel woningen zijn meer dan 100 jaar oud. Dit maakt het ook moeilijk handhaafbaar. De gemeente zou moeten beschikken over historisch bouwarchiefmateriaal van hoge kwaliteit en continuïteit, hetgeen in de praktijk niet haalbaar is. Ook zou dit leiden tot een ongelijk speelveld tussen eigenaren van panden waarvan de bouwgeschiedenis toevallig beter gedocumenteerd is en die van panden waarvoor dat niet geldt. 29. Waarom kiest het college voor uitsluitend bouwkundige minimumnormen (zoals minimale oppervlakte), en is het ook mogelijk om andere kwaliteitseisen toe te voegen zoals minimale energielabels? Het college zou graag willen sturen op energielabels, maar dat is binnen de Huisvestingsverordening niet toegestaan. De Huisvestingsverordening is gebaseerd op de landelijke Huisvestingswet. Met dit instrument kunnen gemeenten maatregelen nemen tegen de schaarste aan woonruimten en borgen dat de leefbaarheid op peil blijft. Het is echter geen instrument waarmee ook verduurzaming kan worden nagestreefd, hoe belangrijk het college dat doel ook vindt.

Aan het (ver)bouwen en gebruik van woningen en andere gebouwen zijn bouwregels verbonden, waaronder ook regels rond duurzaamheid. Deze staan opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij het bouwkundig splitsen van woningen zullen eigenaren zich dus moeten houden aan de daarvoor geldende voorschriften. Het college kan geen aanvullende eisen stellen, het betreft hier landelijke wet- en regelgeving.

12/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

Het kabinet is recent gestart met de internetconsultatie over het opnemen van minimum energieprestatie-eisen voor huurwoningen. Deze eisen worden vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eigenaren van huurwoningen met een energielabel E, F of G moeten hun pand uiterlijk op 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D. Dit draagt bij aan een verlaging van de energierekening en een beter wooncomfort voor huurders. Ook de waarde van de woning neemt toe en de woning wordt meer toekomstbestendig. Het college omarmt deze ontwikkeling. CU/SGP 30. Huisvestingsverordening: Waarom wordt er voor hospitaverhuur gesproken over hoeveelheid huishoudens en niet over % van de woning die gebruikt wordt voor hospitaverhuur? Hospitaverhuur is bedoeld als een kleinschalige woonvorm waarbij de verhuurder zelf in de woning woont. De risico’s op misstanden zijn hierdoor beperkt, omdat de verhuurder een direct belang heeft bij het voorkomen van overlast. Om die reden geldt voor hospitaverhuur alleen een meldplicht en geen vergunningplicht. Het hanteren van een percentage van de woonoppervlakte zou weinig zeggen over het aantal personen dat er woont. In een groot huis zouden dan alsnog veel kamers verhuurd kunnen worden, wat kan leiden tot overbewoning en leefbaarheidsproblemen.

Het college acht het daarom wenselijk om in dergelijke situaties aanvullende voorwaarden te stellen. Dit gebeurt via de vergunningplicht voor kamerbewoning, waar striktere regels gelden om clustering en misstanden te voorkomen. 31. Kan de keuze voor 33,3 procent in artikel 5:6 verder toegelicht worden? Dit percentage is gekozen om een evenwichtige verdeling van kamerbewoning binnen een wijk te waarborgen. Zelfs als een wijk onder de grens van 10% kamerbewoning blijft, kan het bijvoorbeeld op straatniveau gebeuren dat er te veel kamerbewoning plaatsvindt. Dit wordt met het pand-quotum voorkomen. Er is voor 33,3% gekozen omdat een van de meest voorkomende woonvormen het portiek met drie lagen is. Daarmee zorgen we ervoor dat met name in deze bouwvorm slechts één woning per portiek met drie woningen kan worden omgezet naar kamerbewoning. Daarnaast zorgt het pandquotum in grotere appartementencomplexen ervoor dat een meerderheid van zelfstandige woningen overblijft, ook in gebieden binnen de wijk wat de sociale cohesie en leefbaarheid ondersteunt. 32. Pagina 8/9 nota woningvoorraad: op basis waarvan wordt geschreven dat woningvorming/bouwkundig splitsen leidt tot meer ruimte voor senioren om binnen de wijk een geschikte woning te vinden? Ouderen willen vaak gelijkvloers wonen en het liefst in hun eigen omgeving blijven.

Niet in alle wijken wordt er voldoende nieuwbouw gerealiseerd om senioren te laten doorstromen. Met het splitsen van bestaande woningen kunnen er alsnog geschikte woningen worden gerealiseerd. Dit vergroot de kans dat senioren binnen hun wijk kunnen doorstromen.

13/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

33. P21 nota woningvoorraad: betekent aandachtspunt 4 dat in het particuliere huursegment hospitaverhuur niet mag? Hoe verhoudt zich dat tot kamerverhuur? Dat klopt. In het particuliere huursegment is hospitaverhuur niet toegestaan. Dit is vanwege het risico dat hospitaverhuur in dit segment wordt misbruikt om huurprijzen op te drijven of om de regels voor kamerverhuur te omzeilen. 34. P14 nota woningvoorraad: het loslaten van de gemiddelde WOZ-waarde van de wijk voor kamerbewoning heeft als prikkel om de woningen net boven de NHG-grens op te kopen voor verkamering, waarmee koop-doorstroom in de eigen wijk beperkt wordt. Waarom is hier geen rekening mee gehouden? Het huidige criterium is dat de gemiddelde WOZ-waarde in een wijk onder de NHG-grens moet zijn om in aanmerking te komen voor een omzettingsvergunning. Dit biedt niet per definitie langduriger bescherming. Er wordt namelijk gekeken naar de gemiddelde WOZ-waarde in de wijk, maar die zegt niets over de WOZ-waarde van de om te zetten woning. Het college laat de grens los, omdat we met het wijkquotum en het pandquotum al borgen dat voldoende woningen voor andere doelgroepen beschikbaar blijven. Woningen worden vaak opgekocht bij mutatie. Per jaar muteert er veelal maar een klein deel van de woningen in een wijk. De jaarlijkse impact wordt daardoor op wijkniveau als beperkt ingeschat.

In de wijken waar we verruiming toestaan zien we ook dat veel woningen een waarde ver boven de NHGgrens hebben. Door deze woningen bouwkundig te splitsen ontstaat naar verwachting ook extra aanbod beschikbaar voor koop-doorstroom. 35. P17 nota woningvoorraad: is het mogelijk om bij een vergunning voor woningomzetting een verbod bij te voegen op een 2e parkeervergunning? Daarvoor zal het parkeerbeleid aangepast moeten worden. Met de nota woningvoorraad werken we binnen de bestaande beleidskaders. Via deze nota kan dit daardoor niet worden aangepast. 36. Waarom is gekozen voor een quotum van 10% (artikel 5:6 lid 4)? Het college zag dat in veel wijken al het quotum van 5% (van huidig beleid) bijna werd gehaald. Om meer woonruimte te creëren in de bestaande woningvoorraad, heeft het college ervoor gekozen om dit percentage te verhogen. Daarbij is voor 10% gekozen omdat het daadwerkelijk ruimte creëert voor het toevoegen van woonruimte. Tegelijkertijd wordt zo de bestaande voorraad ook afdoende beschermd voor het gebruik van andere doelgroepen (gezinnen, stellen etc.) voor wie kamerbewoning minder geschikt is. Door periodiek te monitoren wordt de impact in beeld gebracht. Dit kan eventueel leiden tot een bijstelling van het wijkquotum.

14/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

37. Artikel 5:6a punt 3: waarom is gekozen voor 35m2? Wanneer het college zou kiezen voor een groter aantal m², dan worden de mogelijkheden voor bouwkundig splitsen verkleind. Immers; het aantal zelfstandige woningen dat uit één grote woning kan worden gevormd wordt dan kleiner. Bovendien geldt dat met 35 m² ook betaalbare huurwoningen kunnen worden gecreëerd. Een grotere woning heeft al snel voldoende punten in het Woningwaarderingsstelsel om boven de middenhuurgrens te worden verhuurd. Indien het aantal m² groter zou zijn, zouden vooral betaalbare koopwoningen worden gecreëerd. Het college wil beide opties mogelijk maken, omdat behoefte is aan zowel betaalbare huur als koop. 38. Artikel 5:6a punt 3: is overwogen om een maximum aan omzettingen op een woning te zetten? Met 35m2 kan je een woning van 70m2 in 2 woningen splitsen, maar ook een woning van 210m2 in 6 woningen. Beide brengen andere dynamieken met zich mee. Nee, het college heeft er niet voor gekozen om een maximum op aantal bouwkundig splitsingen te zetten. De vraag naar woningen is groot. Bovendien wonen we in Nederland op een relatief groot aantal m² per persoon. Om meer woonruimte te creëren en het oppervlak van woningen beter te laten aansluiten op de huidige grootte van huishoudens, stelt het college hiervoor geen maximum voor. 39.

Is het mogelijk om de vergunningplicht voor woningdelen met drie voor een aantal wijken of onder een aantal voorwaarden los te laten, en voor andere te behouden? Zo ja, wat is daarvan de invloed op de ambtelijke capaciteit? Het is juridisch en technisch mogelijk om in de Huisvestingsverordening een differentiatie aan te brengen waarbij in wijken met een ‘goede’ tot ‘uitstekende’ leefbaarheidsscore de vergunningplicht pas geldt vanaf vier personen, terwijl in kwetsbare wijken de grens op drie personen blijft liggen. Het voorgestelde systeem wordt echter juridisch en technisch een zeer wankel construct met weinig rechtszekerheid. De Leefbaarometer is een tweejaarlijks rapport, waardoor scores door de jaren heen kunnen wisselen. Dat zou ertoe leiden dat wijken onderling gaan verschillen in de grens waarvoor de vergunningplicht geldt, maar ook dat een wijk zelf het ene jaar geldt vanaf drie en het andere jaar vanaf vier personen. Hierdoor wordt het in Den Haag onduidelijk welke regels gelden en op welk moment. Dit komt de rechtszekerheid en handhaafbaarheid niet ten goede. Het zou bijvoorbeeld betekenen dat een woning in 2025 legaal door drie personen wordt bewoond, omdat dat in dat jaar vergunningsvrij is op basis van de Leefbaarometer, terwijl begin 2026 de Haagse Pandbrigade zou moeten handhaven omdat de leefbaarheidsscore is gewijzigd. Dit zorgt voor onduidelijkheid.

Het college heeft daarom gekozen voor een duidelijke aanpak: voor iedereen gelden dezelfde regels, maar wanneer een wijk niet ‘goed’ tot ‘uitstekend’ scoort, worden er tijdelijk geen vergunningen verleend totdat de score wel weer op dat niveau ligt. Dit is een helder toepasbare regel die ook in de uitvoering goed werkbaar is.

15/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

40. Bij alle eisen omtrent woningomzetting/bouwkundig splitsen wordt er niet geschreven over de WOZ-waarde van een woning, opkoopbescherming of een maximum percentage van een type woning. Kan aangegeven worden op welke manier hiermee wordt omgegaan? De opkoopbescherming biedt bescherming tegen de opkoop van woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens. Die woningen mogen de eerste 4 jaar niet worden verhuurd. De schaarse betaalbare koopwoningen kunnen daardoor niet worden opgekocht door bijvoorbeeld beleggers en blijven daardoor beschikbaar voor starters en doorstromers. Dat betekent dat woningen onder die grens niet kunnen worden gesplitst en vervolgens verhuurd. Verkoop kan wel. Er is geen maximum percentage gezet op het type woning dat bouwkundig gesplitst mag worden. Er is grote variëteit in woningen in Den Haag. Op basis hiervan wel of geen vergunningen verstrekken zou leiden tot een hoge financiële en administratieve last. 41. In het debat over de Woonzorgvisie werd gezegd dat deze nota woningvoorraad een van de sleutels is tot meer woningen in het sociale segment. Waar en hoe zien we dat terug? En als we dat terugzien: hoe wordt het op de lange termijn geborgd? De Nota Woningvoorraad 2025 en de bijbehorende wijziging van de Huisvestingsverordening 2023 maken het mogelijk dat er meer mogelijk is in het bouwkundig splitsen of omzetten van woningen naar kamerbewoning.

Dat is voor iedereen mogelijk: marktpartijen, individuele bewoners en corporaties. Met de versoepelde regelgeving wordt het dus ook voor corporaties mogelijk om bijvoorbeeld in meer wijken huizen bouwkundig te splitsen of bijvoorbeeld friendscontracten (valt onder kamerbewoning) aan te bieden. Op die manier wordt meer woonruimte gecreëerd in het sociale segment. Ook is het zo dat een huidige grote woning van 120 vierkante meter veelal in vrije segment valt vanwege de hoeveelheid punten (boven de liberalisatiegrens) en dat wanneer deze woning bouwkundig wordt gesplitst in drie woningen van 40 vierkante meter dat deze 3 individuele woningen sneller een gereguleerde huur hebben onder de liberalisatiegrens. Op die manier wordt er in dit voorbeeld van 1 vrijesectorwoning, 3 gereguleerde woningen gemaakt. Dat draagt dus bij aan meer woningen in het gereguleerde segment (waaronder de sociale huur). Overigens biedt het creëren van meer woonruimte in het particuliere segment ook doorstroommogelijkheden voor bewoners vanuit sociale huurwoningen, die nu door de tekorten op de woningmarkt niet kunnen verhuizen. Op die manier komen woningen in de sociale huursector vrij. 42. In de zienswijzen wordt diverse malen gevraagd naar de gevolgen van verkameren voor bijv. fietsen in het straatbeeld. Kan aangegeven worden hoe hier rekening mee wordt gehouden met bijv.

de vergunningen? De verwachting is dat er gevolgen van kamerbewoning op fietsen op straat zijn, maar dat die relatief beperkt zal zijn, aangezien er een quotum van 33,3% op kamerbewoning geldt. Daardoor wordt concentratie van kamerbewoning tegengegaan. Daarnaast wordt bij het verstrekken van een omzettingsvergunning rekening gehouden met de Leefbaarheid in een wijk in het algemeen. Alleen indien de Leefbaarometer goed tot uitstekend scoort wordt - als aan de andere voorwaarden wordt voldaan - een vergunning verstrekt. Daarnaast moet bij nieuwbouw en verbouw worden voldaan aan parkeernormen (voor auto en voor fiets). De normen voor fietsen zijn vastgelegd in de Beleidsregel fietsparkeernormen Den Haag 2016 (RIS 294386).

16/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

43. P32 nota woningvoorraad: de parkeerdruk is lager dan 90%. Is hier uitgegaan van de gemiddelde parkeerdruk, of op een specifiek moment (nacht?)? De parkeerdruk wordt gemeten op het maatgevend moment per buurt. Dit is het moment dat de parkeerdruk structureel het hoogst is. In veel woonbuurten is dat bijvoorbeeld vaak de nacht, maar als er bijvoorbeeld een winkelcentrum is kan dit ook een ander moment zijn. 44. Waarom is gekozen voor de laatste twee metingen van de Leefbaarometer als randvoorwaarde in artikel 5:6? In de Woonvisie Den Haag 2040 is opgenomen dat we bij het verruimen van het beleid de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat willen ontzien. Meer woningen op hetzelfde oppervlakte legt een grote druk op de huidige bewoners, de voorzieningen, de omgeving en de leefbaarheid. Verruiming moet dan ook verantwoord gebeuren. Bij het meewegen van leefbaarheid willen we de wijken waar de leefbaarheidsproblematiek de afgelopen jaren verminderd is, ontzien. Daarom werken we alleen mee aan omzettingsvergunningen voor kamerbewoning en woningvorming door bouwkundig splitsen wanneer de laatste twee (2) Leefbaarometer metingen goed tot uitstekend scoorden. Er is gekozen voor de laatste twee metingen omdat het college wil dat ook de wijken waar de leefbaarheid nét op goed niveau is, nog even worden ontzien. Zo kan de situatie zich in deze wijken eerst stabiliseren.

Er is gekozen voor de Leefbaarometer omdat het college vindt dat dit in dit geval het meest bruikbare beeld geeft. Het is een landelijk instrument dat al meer dan twintig jaar wordt uitgevoerd. De data zijn op hoog en laag schaalniveau beschikbaar en kunnen vergeleken worden met verschillende jaargangen. Ook is er een éénduidige score per gebied waarnaar gekeken kan worden. 45. P32 Nota woningvoorraad: Mag elke woning in de blauwe wijken van figuur 8 gesplitst worden, mits de nieuwe woning 35m2 wordt? Figuur 8 geeft in het blauw de gebieden aan waar na invoering van de Nota Woningvoorraad vergunningen voor woningvorming mogelijk worden gemaakt (op basis van de situatie van 1 januari 2025). Een vergunning voor woningvorming wordt in die gebieden toegestaan, wanneer aan alle criteria is voldaan. Hieronder valt het criterium van minimaal 35m2 woonoppervlakte voor de nieuwe woning. Maar ook het andere criteria. Bijvoorbeeld dat dat de bouwer/ontwikkelaar zorgt voor goede geluidsisolatie. Als niet aan alle criteria kan worden voldaan, kan de woning geen vergunning krijgen en mag deze dus niet bouwkundig worden gesplitst. 46. In de nota van beantwoording staat “Voor bouwkundig splitsen betekent dit dat slechts één van de gesplitste woningen een parkeervergunning kan krijgen”. Zo blijft het aantal adressen met een parkeervergunning gelijk.

Is het maximale aantal voertuigen per vergunning nog niet bereikt, dan kan binnen de vergunning wel het aantal auto’s toenemen. Dit is niet anders dan wanneer er geen bouwkundige splitsing of kamerbewoning plaatsvindt.” Wat wordt er bedoeld met “het maximale aantal voertuigen per vergunning”? Per adres kunnen maximaal 3 bewonersvergunningen worden aangevraagd. Dit betekent dat er per adres totaal 3 vergunningen voor auto's kunnen worden aangevraagd.

17/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

47. Kan in de Huisvestingsverordening het nieuwe artikel 5:2a technisch zo aangepast worden dat hospitaverhuur vergunningsvrij mogelijk is voor 2 individuen, al dan niet via een organisatie als Kamers met Aandacht? Het college stelt voor om hospitaverhuur vergunningsvrij te maken, waarbij een huishouden één ander huishouden mag laten inwonen zonder dat daarvoor een kamerverhuurvergunning nodig is. Twee individuen kunnen hier dus ook gebruik van maken wanneer het eerste individu een tweede individu laat inwonen. Het is daarom niet nodig om de Huisvestingsverordening hiervoor aan te passen; de situatie uit de vraag is in het voorstel al vergunningsvrij. 48. Kan artikel 5:6 punt 5 verder toegelicht worden? Waarom is gekozen voor het niet meetellen van woningen na 1 juli 2023? Dit betreft een reeds bestaand artikel in de Huisvestingsverordening en geen nieuw voorgesteld artikel vanuit het college. Dit komt uit een amendement van bij de Huisvestingsverordening 2023 van de HSP, Partij voor de Dieren, Christenunie/SGP en Hart van Den Haag. De toelichting bij dat amendement luidde destijds (RIS315666): ‘In het CID worden veel relatief kleine woningen bijgebouwd de komende jaren.

Door de toename van het aantal kleine woningen is het reëel dat in meerdere wijken verkamering weer is toegestaan, omdat met oplevering van nieuwe woningen, het percentage verkamerde woningen onder de vastgelegde grens van 5% zakt. De verkamering (die mogelijk wordt) zal dan echter grotendeels plaatsvinden in de oudere delen van de wijken, die daar niet op berekend zijn en waar de druk op voorzieningen groot is en zelfs door de CID-ontwikkelingen naar verwachting stijgt. Dit is de reden om hier in de verordening rekening mee te houden. Dit amendement beoogt daarbij het doel van de huisvestingsverordening in stand te houden, met dus een correctie om ongewenste en onbedoelde effecten te voorkomen. De reden om specifiek hierbij het CID te kiezen is, omdat het CID de voornaamste locatie in de stad is waar gepland wordt veel kleinere woningen toe te voegen in of vlak naast al bestaande wijken zonder grootschalige sloop van woningen. Hierdoor doet het risico op onwenselijke verkamering als gevolg van het bijbouwen van veel nieuwe woningen in bestaande wijken zich voornamelijk op deze locatie voor.’ 49.

Artikel 5:6a punt 2: is een uitzonderingsgrond opgenomen als het bijvoorbeeld gaat om studentenhuisvesting? Of is een uitzonderingsgrond mogelijk door geen parkeervergunning toe te staan bij omzetting? Er is geen uitzonderingsgrond opgenomen voor studentenhuisvesting, omdat de gemeente met voorraadvergunningen geen doelgroepenbeleid kan voeren (zie vraag 17). Bij omzetting geldt overigens de voorwaarde van parkeerdruk niet. 50. P17: is het mogelijk om regels op te nemen voor de spreiding van aandachtsgroepen? Nee, het is niet mogelijk om regels voor spreiding van doelgroepen op te nemen in de Nota Woningvoorraad. Spreiding van aandachtsgroepen betreft woonruimteverdeling, terwijl de voorstellen die nu voorliggen gericht zijn op het uitbreiden van de woonruimtevoorraad. Met de vergunning voor kamerverhuur en de vergunning voor woningvorming kan geen afzonderlijk woonruimteverdelingsbeleid worden gevoerd. Zie het antwoord op vraag 17 voor een uitgebreidere toelichting.

18/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

51. Opkoopbescherming: in het verleden heeft de ChristenUnie/SGP gevraagd of er uitzonderingen te maken zijn voor de opkoopbescherming als iemand een goedkope woning koopt om te verhuren aan iemand uit de aandachtsgroep (er was een concrete casus van een dakloos persoon die op deze manier een woning kon huren) en of dit juridisch geborgd kan worden voor de termijn. Is dit inmiddels mogelijk? Deze wijziging van de Huisvestingsverordening richt zich op het creëren van meer ruimte door kamerverhuur en woningvormen en bevat geen voorstellen om de opkoopbescherming te wijzigen. Dit voorstel is een uitwerking van de door de raad vastgestelde Woonvisie, waar de opkoopbescherming geen onderdeel van is. In theorie is het wel mogelijk om in de verordening op te nemen dat in uitzonderingsgevallen een vergunning wordt verstrekt wanneer aan een aandachtsgroep wordt verhuurd. Een andere optie is het verlenen van een ontheffing op basis van de bestaande Beleidsregel ontheffing verbod verhuur opkoopbescherming Den Haag 2022. Deze beleidsregel bepaalt in welke gevallen het college een ontheffing ten aanzien van de opkoopbescherming kan verlenen. De beleidsregel zou dan moeten worden aangepast om situaties als geschetst in de vraag te dekken.

Hoewel het hier om een zeer geringe en specifieke uitzondering gaat, is het de vraag hoe dit zich verhoudt tot het feit dat woonruimteverdeling regionaal moet worden geregeld. Ook deze uitzondering raakt aan het woonruimteverdelingsbeleid binnen de regio. Het zou daarom beter zijn dit te bezien in een separaat traject. 52. P32 nota woningvoorraad: Bij het splitsen van 1 woningen tot 2 (of meer?) woningen mag er maar 1woning een parkeervergunning krijgen. Hoe wordt bepaald welke woning dat is? En hoe wordt juridisch geborgd dat de andere woning(en) tot in lengte van dagen geen parkeervergunning kan bezitten? En wat wordt er verwacht met betrekking tot communicatie hierover? Toelichting: in sommige delen van de stad kunnen bewoners geen parkeervergunning krijgen (bv Palaceplein). Makelaars laten na dit te communiceren, kopers komen er pas achter nadat ze al gekocht hebben. Dit leidt tot vervelende situaties die je kan voorkomen. Hoe gebeurt dat? De partij die de woning bouwkundig splitst zal dit moeten aangeven. Binnen de huidige regels van het parkeerbeleid zal dit niet wijzigen. De ruimte voor een parkeervergunning is gekoppeld aan het adres en na het bouwkundig splitsen zijn er twee onafhankelijke adressen. Eén met parkeervergunning en één zonder.

Door publicatie van de gewijzigde Huisvestingsverordening en de Nota Woningvoorraad in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website informeert het college inwoners, corporaties en andere partijen over de verruimde mogelijkheden en wordt geborgd dat de geldende regels en voorwaarden duidelijk zijn. We bekijken momenteel nog op welke wijze we de nieuwe regels rond hospitaverhuur, kamerbewoning en splitsing onder de aandacht kunnen brengen van inwoners en woningcorporaties. Dit wordt nader uitgewerkt in een communicatieplan.

19/31

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990387

D66 53. P. 14 Nota woningvoorraad: Wat is de zienswijze van het college ten aanzien van het instellen van een specifieke kamerbewoningsregeling voor studenten, gericht op het creëren van extra studentenhuisvesting? 1. Heeft het college een dergelijke regeling overwogen of laten onderzoeken? Het college ziet kamerbewoning als een belangrijke schakel voor het huisvesten van aandachtsgroepen, waaronder studenten. Het instellen van specifieke regelingen voor doelgroepen is overwogen en onderzocht, maar hier is vanwege de juridische en praktische haalbaarheid niet voor gekozen. In het antwoord op vraag 17 van CDA wordt hier uitgebreider op ingegaan. 54. Op welke wijze brengt het college de mogelijkheden van kamerbewoning, hospitaverhuur en andere woonvormen onder de aandacht van inwoners en coöperaties, zodat zij hier gebruik van kunnen maken? 1. Kan het college aangeven hoe hierin wordt gewaarborgd dat de geldende regels en voorwaarden voor iedereen duidelijk zijn? Door publicatie van de gewijzigde Huisvestingsverordening en de Nota Woningvoorraad in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website informeert het college inwoners, corporaties en andere partijen over de verruimde mogelijkheden en wordt geborgd dat de geldende regels en voorwaarden duidelijk zijn.