RIS323967 Bijlage 3 Bouwenvelop De Ley
Tekst van het document
Bouwenvelop De LEY | december 2025
29
5.3 Buitenruimte en collectieve ruimtes Door de geplande verdichting van het gebied zal het aantal bewoners toenemen. Dit zal ook leiden tot een toename van de druk op de buitenruimte en de openbare ruimte. (Ondergrondse) infrastructuur, mobiliteit, groen, ecologie, sport en spel en ontmoeten zoeken allemaal een plek in de beperkte beschikbare ruimte. Deze paragraaf gaat van het grotere schaalniveau – zoals de groennorm en de groenbalans – naar meer gedetailleerde onderwerpen, zoals bomen, rooilijnen en afvalinzameling.
Gemeentelijke groen-norm, groenbalans-perceel en Weging Waterbelang •
•
• • •
• • •
Het plan moet voldoen aan de groennorm vanuit de Haagse richtinggevende normen maatschappelijke voorzieningen en groen 2024 (RIS317835) van minimaal 16m2 openbaar groen per woning. Binnen Zuidwest moet er gemiddeld 22m2 voldaan worden (naar aanleiding van behandeling van de Structuurvisie Zuidwest). De norm is berekend in de Ambitie- en Scopebepaling Morgenstond, waaruit blijkt dat voldoende openbaar groen beschikbaar blijft met deze ontwikkeling daarin opgenomen binnen de wijk Morgenstond. (Zie pagina 21 van de Ambitie- en Scopebepaling Morgenstond, RIS322209). De groennorm wordt onder andere behaald door vergroening elders in de wijk ( Binnen de kavel van de ontwikkeling is er ruimte om de openbare ruimte verder te vergroenen aan de noordzijde tussen De LEY en de naastgelegen maissonnetteflat. De huidige situatie betreft formeel 0m2 groen aanwezig, omdat de kelder het gehele perceel beslaat en er daarmee geen groen in volle grond aanwezig is. Deze kelder blijft ook in de toekomstige situatie gehandhaafd (o.a. ten behoeve van parkeren). De verdere invulling vanhet maaiveld wordt echter zo groen mogelijk vormgegeven, ook als dit geen groen in volle grond betreft. Op deze manier wordt vergroening maximaal nagestreefd binnen de mogelijkheden van het plan, volgens het ‘groen-tenzij’-principe.
Een eventuele daktuin moet volgens het ‘groen-tenzij’-principe zo groen mogelijk worden ingericht, met het oog op klimaatadaptatie, duurzaamheid en gebruikskwaliteit. Dit heeft geen (negatieve) invloed op de berekeningen voor de Weging Waterbelang en de groennorm, maar draagt wel bij aan de visuele en fucntionele groenwaarde van het plan. Voor het plan moet de Weging Waterbelang worden ingevuld. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft hiervoor een rekentool (watersleutel) beschikbaar die initiatiefnemers helpt te bepalen hoeveel waterberging er nodig is om de effecten van het plan op het watersysteem te compenseren.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
30
Rooilijnen en bomen
Naast veranderingen in de groenbalans wordt er ook gekeken naar de positie en het behoud van bomen. De Hengelolaan en de Leyweg zijn onderdeel van de Hoofdbomenstructuur (Nota Stadsbomen RIS307827). • Het uitgangspunt is het maximaal behoud van de bestaande bomen. Op de kavel zelf staan geen bomen. Direct naast het kavel staan wel bomen aan drie zijden: ter plaatse van het groen rond de naastgelegen portiekflats; aan de zijde van de Hengelolaan en aan de pleinzijde aan de Leyweg. • Mede uit deze overweging worden de rooilijnen aan de Hengelolaan en aan de Leyweg iets teruggelegd ten opzichte van de bestaande situatie. • Door zorgvuldig bestaande en verschuivende rooilijnen te combineren streven we ernaar zoveel mogelijk waardevolle bomen te behouden. • Het streven is om het boomkroonoppervlak met 5% te vergroten. Speciale aandacht is nodig voor goede groeiplaatsen bij daktuinen. Deze moeten standaard voldoen aan eisen voor doorwortelbaarheid, in het ontwerp moet hier vroegtijdig rekening worden gehouden.
•
• • • • •
Bomenbalans en groencompensatie • •
•
Conform de Nota Stadsbomen (RIS307827) wordt in de ontwerpfase een BomenEffectAnalyse (BEA) opgesteld. Hierin wordt bepaald welke bomen behouden, verplaatst of gekapt worden. Daarnaast stelt de ontwikkelaar een bomenbalans en groenplan op, passend bij de groene structuren en de natuurwaarden in de omgeving. Eventueel groenverlies en te verplaatsen of te kappen bomen moeten gelijkwaardig worden gecompenseerd. Voor de bomen in de openbare ruimte gelden de eisen uit het Handboek Openbare Ruimte (HOR). De Nota Stadsnatuur (RIS305824) en Nota Stadsbomen bevatten richtlijnen over kwaliteitseisen aan groen, zoals soortkeuze en groeivoorwaarden.
•
Afval •
Buiten- en openbare ruimte • •
•
De buitenruimte moet integraal worden ontworpen. De inrichting van de buitenruimte draagt bij aan vergroening, klimaatadaptatie en de (sociale) interactie in het gebied en wordt afgestemd op de gebruiker. De inrichting van het maaiveld met openbaar karakter en grenzend aan het openbaar domein is conform de richtlijnen die op dat moment vigerend zijn: de Kadernota Openbare Ruimte Den Haag (RIS310884), het Handboek Openbare Ruimte (HOR) en de Nota Straten, Wegen, Lanen (RIS280303). Hierin staan de ontwerpeisen beschreven die gebruikt kunnen worden voor het borgen van de samenhang tussen de openbare ruimte op de kavel aan noordzijde van De LEY en de openbare ruimte van het plein, alsmede de juiste herinrichting van de te vernieuwen in- en uitrit aan de Hengelolaan. Er wordt een groene overgang gecreëerd aan de westzijde ter hoogte van de schuine portiekflats.
Het trottoir ter hoogte van de entrees moet ingericht worden als ontvangstdomein voor de aanwezige voorzieningen, passend bij Zuidwest. In de uitwerking dient rekening gehouden te worden met de toegankelijkheid van de gebouwen voor mindervaliden. De huidige Kadernota Openbare Ruimte Den Haag geeft ‘residentiekwaliteit’ aan als kwaliteit voor de openbare ruimte op deze locatie. De vormgeving, uitvoering en het beheer van de buitenruimte moet duurzaam en kwalitatief hoogwaardig zijn. Voor het beheer, eigendom, aansprakelijkheid en toegankelijkheid van buitenruimte boven ondergrondse (parkeer)voorzieningen moeten nadere afspraken worden gemaakt. Het aspect sociale veiligheid is belangrijk in relatie tot het ontwerpen van de buitenruimtes (o.a. door kwalitatieve verlichting en visuele doorzichten). Trafo’s en/of andere nutsvoorzieningen worden inpandig opgelost, passend bij de regelgeving van deze nutsbedrijven (zie ook Checklist Gezondheid in planvorming van GGD Den Haag). Andere functies voor energievoorziening, zoals technische ruimtes voor installaties, worden inpandig ingepast in de bebouwing of op eigen terrein niet grenzend aan de openbare weg. Bij vergroening van de buitenruimte en daken dient het groen robuust te worden aangelegd. Er moet voldoende gronddekking en voldoende groeiplaats worden toegepast voor de realisatie van een hoogwaardige kwaliteit groen.
• •
•
Afval wordt inpandig of op eigen terrein ingezameld en opgeslagen (RIS310884). De verschillende afvalstromen worden gescheiden ingezameld en aangeboden op de afgestemde ophaalplaats op eigen locatie indien niet mogelijk dan in de openbare ruimte. Dit geldt voor zowel huishoudelijke afval als bedrijfsafval. Bij nieuwbouw wordt verzameling en scheiden van afval inpandig opgelost. Hiervoor moeten in elk bouwblok één of meerdere ruimtes worden gereserveerd voor oud papier en karton, gft- en restafval. In beginsel is het uitgangspunt dat het huishoudelijk afval 1 keer in de week ingezameld wordt. Dit dient verder afgestemd te worden. De beheerder/gebouweigenaar is verantwoordelijk voor het beheer van het inzamelsysteem en voldoende en verkeersveilige manoeuvreer- en opstelruimte voor het bereiken en legen van het systeem op eigen terrein en/of in de openbare ruimte. De afhandeling huishoudelijk afval dient in de startfase afgestemd te worden met DSB-BAS/Afval. Zij verwijzen eventueel door naar HMS. Bedrijven moeten zelf zorgen dat afval wordt opgehaald.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
31
5.4 Mobiliteit Om Den Haag leefbaar, verkeersveilig en bereikbaar te houden, zetten we in op mobiliteit die past bij een verdichtende stad. Dat wil zeggen dat de openbare ruimte en het gebouw wordt ingericht volgens het STOMP principe. STOMP staat voor stappen, trappen, openbaar vervoer, mobiliteit as a service (bijv. deelmobiliteit) en de privéauto. Op die manier zorgen we voor een aantrekkelijkere openbare ruimte en een klimaatvriendelijke en gezonde stad. De ideeën en plannen voor de Haagse mobiliteitstransitie staan in de Strategie Mobiliteitstransitie 2022-2040 (RIS310664).
Verkeersstructuur en openbare ruimte •
•
• •
Vanuit de Structuurvisie, inclusief het bijbehorende Ruimtelijk Raamwerk, en de Ambitie- en Scopebepaling Morgenstond, wordt in de omgeving van het project de Hengelolaan en de Leyweg aangepakt. Dit gebied wordt heringericht met meer ruimte voor groen en verblijven. Er wordt een nieuw ontwerp opgesteld voor het naastgelegen kruispunt Leyweg/Hengelolaan; er worden twee onderzoeken opgestart hoe het openbaar vervoer in de omgeving versterkt kan worden; er wordt gewerkt aan de opwaardering van de Hengelolaan en deels de Leyweg – tussen Meppelweg en Hengelolaan – op te waarderen tot een weg met een 30km/uur snelheidsregime. Bij de inrichting van de openbare ruimte, het voetpad, parkeerplaatsen en rijbanen zijn het Handboek Openbare Ruimte (RIS268741) en de ‘Nota Straten, Wegen, Lanen’ (RIS280303) van de gemeente Den Haag leidend. De ontwikkelaar moet aantonen welke impact de ontwikkeling heeft op de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling rondom de locatie. Onderzoek moet duidelijk maken wat de extra verkeersgeneratie van dit plan is en of het omliggende wegennet de extra verkeersbewegingen, die voortkomen uit dit bouwplan, kan verwerken. Indien wordt aangetoond dat het omliggende wegennet de extra verkeersbewegingen niet kan verwerken, moet worden uitgezocht welke (bovenplanse) aanpassingen aan het wegennet nodig zijn.
Achterzijde met parkeerplaatsen huidig gebouw Bouwenvelop De LEY | december 2025
32
Voetganger
Openbaar Vervoer
•
Gezien de nabijheid en frequentie van meerdere buslijnen kan de ov-bereikbaarheid als relatief goed worden aangemerkt. Daarbij zijn er plannen om het ov-netwerk hier nog verder te verbeteren.
•
Voor de inrichting van het eigen terrein zijn de maximaal acceptabele loopafstanden die staan in de Nota Parkeernormen 2024 en de Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017 uitgangspunt bij het ontwerp van het gebouw en de voorzieningen. De openbare ruimte en de entree van de woningen, commerciële en maatschappelijke functies moeten voor iedereen toegankelijk zijn. In het inrichtingsplan van de openbare ruimte rondom dit bouwplan moet er rekening worden gehouden met de inrichting en vormgeving van de oversteken over de Hengelolaan naar de Leyweg. Ook moet er rekening worden gehouden met het uitbreiden van het voetgangersgebied tussen de Hengelolaan en Holtenstraat en het toevoegen van verblijfsruimte en groen op het voorplein.
Fiets •
•
•
•
•
Eis voor het ontwerp: Voor de bepaling van de fietsparkeer-eis en het ontwerp van de fietsparkeervoorzieningen zijn het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ (RIS300391), de Beleidsregel Fietsparkeernormen Den Haag 2016 (RIS294386) en de Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017 van toepassing. Het ontwerp van de fietsenstalling moet voldoen aan wet- en regelgeving zoals het Besluit leefomgeving bouwwerken (Bbl), NEN 2443 en de beleidsregel Bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017. Uitgangspunt voor het ontwerp: Naast deze wet- en regelgeving stellen het FietsParKeur en de Leidraad fietsparkeren van het CROW diverse kwaliteitseisen aan fietsparkeersystemen en fietsenstallingen. De gemeente Den Haag gebruikt deze kwaliteitseisen als uitgangspunt voor het ontwerp van nieuwe fietsparkeervoorzieningen en fietsenstallingen. Het heeft de voorkeur om gemeenschappelijke stallingsvoorzieningen op maaiveld of met een zo vlak mogelijke aansluiting te realiseren, eventueel in combinatie met individuele bergingen in de woning. Eventuele hoogteverschillen tussen de openbare ruimte en de entree van de fietsenstalling moeten voor fietsers, snor- en bromfietsen en voor scootmobielen comfortabel overbrugbaar zijn.
Parkeer- en oplaadvoorzieningen voor scooters, scootmobielen, buitenformaatfietsen (zoals bakfiets) en elektrische fietsen moeten ook in de ontwikkeling worden meegenomen en worden opgelost in inpandige stallingsvoorzieningen. Uitgangspunt voor het oplossen van bezoekers fiets parkeren is op eigen terrein, maar dat hoeft niet inpandig zoals voor de bewoners en werknemers. Voor laagdrempelig gebruik kunnen fietsnietjes in de overgangszone nabij de entrees geplaatst worden. De exacte positionering van fietsnietjes kan aangepast worden naar aanleiding van overwegingen bij het ontwerp van de openbare ruimte van het plein Leyweg/Hengelolaan. Het bouwplan is gelegen aan de Hengelolaan en de Leyweg. De vrijliggende fietspaden op deze wegen zijn in het beleidsdocument 'Ruim baan voor de fiets (RIS302960) opgenomen als onderdeel van het hoofdnetwerk fiets. Bij de inrichting van de openbare ruimte en de vormgeving van de in-/uitritten naar de parkeergarage moet rekening worden gehouden met de doorstroming en veiligheid op deze belangrijke fietspaden.
Het bouwplan is gelegen vlakbij busstation Leyweg. Bussen verbinden de locatie met zowel de binnenstad als de rest van de stad: • Lijn 21 naar Zwarte Pad, door Haagse wijken • Lijn 23 naar Delft en Kijkduin • Lijn 25 naar de Grote Markt
In de Structuurvisie Zuidwest 2040 en in Bijlage 3 Ruimtelijk Raamwerk Den Haag Zuidwest (RIS315261), staat voor de langere termijn de ambitie opgenomen om mogelijk een tramverbinding te realiseren naar winkelcentrum Leyweg. Deze ambitie wordt verder geconcretiseerd in de brief 'ZuidWestlandcorridor maatregelen en vervolgstappen' (RIS321814). Hierin staan enkele lange termijn maatregelen die nog in een verkennende fase zitten, waaronder het onderzoek naar het doortrekken van tram 6 van halte Leyenburg richting winkelcentrum Leyweg of de Hengelolaan. Het doortrekken van tram 6 moet nog worden uitgewerkt naar financiële haarbaarheid, inpassing en effecten.
Naastgelegen busstation Leyweg Bouwenvelop De LEY | december 2025
33
Mobility as a Service
Deelmobiliteit kan worden ingezet om de noodzaak tot individueel autobezit te verkleinen en de parkeerdruk op het terrein te verminderen. • Eventuele deelmobiliteitsplaatsen worden als integraal onderdeel van de bouwontwikkeling op eigen terrein gerealiseerd in de parkeergarage op een premiumplek. Het betreft hier een plangebonden aanbod, specifiek bedoeld voor toekomstige bewoners van het gebouw. • Onder premiumplek wordt verstaan: een zichtbare, herkenbare gereserveerde plek voorzien van laadinfrastructuur nabij en vanaf de hoofdentree toegankelijk bereikbaar en laagdrempelig bruikbaar. • Het systeem wordt ontworpen als onderdeel van het mobiliteitsconcept van de bouwontwikkeling, met de focus op gebruiksgemak en integratie in het privédomein. • Bij deze ontwikkeling geldt een maximaal deelmobiliteitspercentage van 30% deelauto’s en 10% deelbakfietsen.
•
• • • •
Privéauto •
• • •
• •
De Parkeerstrategie Den Haag 2021-2030 (RIS308711) beschrijft op hoofdlijnen het Haagse parkeerbeleid. Dit beleid is gebaseerd op een vijftal uitgangspunten, waarvan parkeren op eigen terrein (POET) bij nieuwbouwontwikkelingen het meest relevant voor dit plan is. Dit geldt zowel voor bewoners en bezoekers als werknemers. Voor de berekening van de autoparkeer-eis zijn het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ (RIS300391) en de Nota Parkeernormen Den Haag 2024 (RIS319497) van toepassing. Het ontwerp van de inpandige autoparkeergarage dient te voldoen aan weten regelgeving zoals het Besluit leefomgeving bouwwerken (Bbl), de NEN 2443 en de Nota Parkeernormen Den Haag 2024. In de parkeerkelder moeten voorzieningen voor het elektrisch opladen komen, evenals voldoende brede mindervaliden parkeerplekken. Naast reguliere parkeerplekken is het wenselijk om ruimte voor grotere en langere busjes te faciliteerden. Hier is in Zuidwest veel behoefte aan. Het is wenselijk dat er rekening gehouden wordt met de mogelijkheid om grotere, langere busjes te parkeren. Hier is veel behoefte aan in Zuidwest. Het parkeren van auto’s voor het totale programma dient opgelost te worden op eigen terrein conform de Haagse Parkeernormen en het stappenplan in bijlage 1 (RIS319497).
De parkeervraag van het bouwplan kan worden verminderd door de inzet van dubbelgebruik van de parkeervoorziening en deelmobiliteit. Dubbelgebruik betekent dat bewoners, bezoekers en werknemers de auto parkeren op een gedeelde parkeerplaats op eigen terrein in de parkeerruimte in het gebouw.
•
Conform de Nota Parkeernormen Den Haag 2024 worden er minder parkeerplekken dan het aantal woningen gerealiseerd. Dit betekent dat niet iedere bewoner of werknemer voor hun auto in de parkeergarage terecht kan. Daarbij is er sprake van zwerf in plaats van toegewezen parkeerplekken, om dubbelgebruik te bevorderen. Verbreding van de bestaande inrit aan de Hengelolaan is onderdeel van de opgave. Bewoners van dit bouwplan hebben geen recht op een bewonersvergunning en een bezoekersvergunning omdat zij op eigen terrein parkeren. Ook worden er geen VVE-vergunningen verleend. Bedrijven in dit bouwplan hebben geen recht op een parkeervergunning voor bedrijven en bedrijven hebben geen recht op een parkeervergunning voor bezoekers van bedrijven. De ontwikkelaar moet de bewoners en ondernemers informeren dat parkeren alleen op eigen terrein mogelijk is. De ontwikkelaar moet de toekomstige bewoners en gebruikers erop wijzen dat er geen parkeervergunning in de openbare ruimte verleend wordt. Ten behoeve van de mobiliteitstransitie moeten de artikelen in de Nota Parkeernormen 2024 in de juiste volgorde worden toegepast (zoals staat opgenomen in de Bijlage 1 van de Nota).
Dit houdt in dat, na bepaling van de autoparkeervraag, eerst de reductiefactoren en dubbelgebruik moeten worden ingezet op eigen terrein, voordat kan worden gesaldeerd in de openbare ruimte en parkeerplaatsen op privaat terrein elders worden benut.
Logistiek • •
Het bouwplan moet voldoende ruimte op eigen terrein bieden voor het laden en lossen van bezoek-, bezorg- en logistieke voertuigen. In het toekomstige 'Actieprogramma Duurzame Stadslogistiek' richt een van de projecten zich op het vaststellen van uitgangspunten voor logistiek bij de ontwikkeling van stedelijke gebieden. Denk hierbij aan nadere invulling van hoeveel vierkante meter nodig is voor inpandige pakkettenlogistiek en ontwikkeling van kengetallen voor het aantal logistieke bewegingen (en het ruimtebeslag) in de openbare ruimte. In de uitwerking van dit bouwplan wordt hier rekening mee gehouden.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
34
5.5 Duurzaamheid De gemeente Den Haag staat voor een grote uitdaging. De Agenda ruimte voor de stad (RIS295016) geeft aan dat de stad moet verdichten, vergroenen en verduurzamen om aan toekomstige verwachtingen te voldoen. Bovendien heeft de gemeente het streven om in 2030 een klimaatneutrale stad te zijn. Hiervoor zijn structurele aanpassingen nodig in de manier waarop er wordt gebouwd. De Nota Duurzaamheid (RIS301829) beschrijft op hoofdlijnen hoe Den Haag onder andere de energievoorziening, leefomgevingen en het grondstoffengebruik toekomstbestendig wil maken. In het vervolg van deze paragraaf wordt het duurzaamheidsbeleid per thema beschreven. Er is een onderscheid gemaakt in eisen en ambities. De gemeente biedt de initiatiefnemer de ruimte in het deelgebied een eigen invulling te geven aan de duurzaamheidsambities. Er moeten afspraken gemaakt worden aan welke minimale eisen de duurzaamheidsambitie moet voldoen. Deze worden verankerd in de anterieure overeenkomst.
Energietransitie
Eisen: • Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt met de BENG eisen een minimale energieprestatie van het gebouw en met de TO-juli een normering voor de koeltevraag. • Wettelijk is bepaald dat nieuwe woningen geen aardgasaansluiting krijgen. • De keuze voor een warmteoplossing moet passen bij de oplossingsrichtingen die in Stedelijk EnergiePlan (RIS306869) en de Transitievisie Warmte (RIS310442) zijn vastgesteld. • Nieuwbouwwoningen en -gebouwen zijn goed geïsoleerd en worden verwarmd met lage temperatuur bronnen (Bronnenstrategie RIS31848). Voor de ontwikkeling adviseert de gemeente een centraal, collectief warmtesysteem voor het hele bouwprogramma voor de levering van ruimteverwarming, koeling en warmtapwater, waarbij gebruik wordt gemaakt van bodemenergie door middel van open bodemenergiesystemen. • Nieuwbouw sluit (in principe) niet aan op stadswarmte. Wanneer stadswarmte wel aanwezig is bij de nieuwbouwontwikkeling kan dit eventueel worden gebruikt voor piekbelasting, niet voor de basislast en niet voor ruimteverwarming. Ten aanzien van netcongestie is dit een dempende maatregel. • Voor de plaatsing van WKO-bronnen moet afgestemd worden met mogelijke ontwikkelingen in de omgeving. Ambities: • De landelijke BENG-normen zijn momenteel relatief gemakkelijk te behalen. De gemeente ziet graag een hogere ambitie op dit vlak.
• Voor niet-woningen in het bouwprogramma is de ambitie dat deze geen aardgasaansluiting krijgen (voor woningen is dit wettelijk bepaald). • Neem het energieconcept voor de levering van ruimteverwarming, koeling en warmtapwater integraal mee in het ontwerp van het bouwprogramma. • Bij voorkeur worden de bronnen van het bodemenergiesysteem gerealiseerd binnen het bouwkavel/projectgebied. Afhankelijk van het aantal benodigde bronnen kan het noodzakelijk zijn, dat enkele bronnen in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd. • Benut de oriëntatie van de bebouwing optimaal met gevel- en dakoppervlakken voor het besparen van energie en de vermindering van de koelvraag. • Platte daken op de locatie dienen optimaal gebruikt te worden voor energievoorziening in combinatie met groene, blauwe en/of witte daken. Kijk ook of de gevels geschikt zijn voor gevelpanelen.
Hoofdbomenstructuur Hengelolaan
Bouwenvelop De LEY | december 2025
35
Groen en biodiversiteit
Eisen: • Bij sloop/renovatie van panden is ecologisch onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde soorten verplicht conform de Omgevingswet, flora- en fauna-activiteit. • Voor de herinrichting van de openbare ruimte moet een natuurkansenscan worden uitgevoerd (conform Nota Stadsnatuur RIS305824) De uitkomsten hiervan worden meegenomen in het ontwerp van de openbare ruimte. • De initiatiefnemer dient na te gaan of de ontwikkeling invloed heeft op de Stedelijke Groene Hoofdstructuur door bijvoorbeeld verlies aan areaal. Is dat het geval, dan gelden compensatieverplichtingen. Uitgangspunt is het behouden en versterken van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur: de hoofdboomstructuur, ecologische verbindingszones en groengebieden in de stad, zie Nota Stadsnatuur (RIS305824) en Nota Stadsbomen (RIS307827) • Voor verlichtingsvraagstukken moet worden voldaan aan de Visie op Licht met richtlijn Licht op Natuur (RIS298658) en de Nota Stadsnatuur (RIS305824). • Hanteer het afwegingskader uit de Nota Stadsbomen (RIS307827) voor (bio) diversiteit in boomstructuren en/of boomkeuze op basis van het principe ecologisch passend. • Het is verplicht om een ecoloog (eventueel aangevuld met een landschapsarchitect en/of gespecialiseerde hovenier) bij de planontwikkeling te betrekken.
Ook moet een inrichtings- beheer- en onderhoudsplan opgesteld worden waarin waterberging en groen worden vastgelegd. Ambities: • Ga uit van het ‘groen, tenzij-principe’. • Bij projecten of gebiedsontwikkelingen streven we naar een vergroting van het oppervlak groen/blauw van 5% (Kadernota Openbare Ruimte RIS310884), naast een vergroting van de boomkroon oppervlakte met 5% (Nota Stadsbomen RIS307827). • Daken tot een hoogte van 50 meter zijn bij voorkeur groen. De ecologische waarde van een groen dak wordt verhoogd wanneer natuur- en gebruiksfuncties gescheiden zijn. In het geval van een groen dak gelden eisen voor goede groeiplaatsen met een minimale gronddekking en begroeiing passend bij de substraatdikte volgens het Puntensysteem natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen (RIS321843).
Natuurinclusief en klimaatadaptief ontwikkelen
Eisen: • Alle nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan het puntensysteem klimaatadaptatief en natuurinclusief bouwen (RIS321843). In het puntensysteem wordt op basis van het kavel-, bebouwd- en geveloppervlakte, de bouwhoogte en het aantal verhuurbare of verkoopbare eenheden berekend hoeveel punten het project moet behalen. • Bij nieuwbouw stellen we de eis dat er 50 mm van een korte hevige bui van 70 mm in 1 uur op privaat terrein tijdelijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 en maximaal 48 uur de bergingscapaciteit weer beschikbaar is (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig RIS308745). • Leg het onderhoud en beheer van waterberging en groen vast in een beheerparagraaf (Handboek openbare ruimte). • De ontwikkeling moet voldoen aan de Weging Waterbelang; de opgave voor het te realiseren open water en de klimaatwaterbergingsopgave. De Weging Waterbelang bestaat uit twee componenten: A) wateropgave om de effecten van de ontwikkeling op het watersysteem te compenseren (hier wordt gekeken naar toename van verharding) en B) wateropgave om de effecten van klimaatverandering voor het plangebied te compenseren. De opgave wordt berekend over de gehele kavel en niet enkel de vierkante meters bebouwd oppervlak.
Let op: voor de klimaatwaterbergingsopgave (component B) geldt dat de opgave vanuit Delfland en de gemeente (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig RIS308745) niet bij elkaar opgeteld worden, maar de zwaarste opgave leidend is. Ambities: • Bij nieuwe ontwikkelingen is de ambitie dat er waterrobuust gebouwd wordt. Een waterrobuust ontwerp op het niveau van het gebouw voorkomt/beperkt waterschade bij extreme neerslag (bijvoorbeeld geen vitale of kwetsbare functies in kelders) (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig RIS308745). • Bij nieuwbouw is de ambitie dat er hitte-robuust gebouwd wordt. Maak zon georiënteerde gevels warmtewerend en/of groen en voorkom dat koelsystemen de (verblijfs)ruimte in de directe omgeving opwarmen. Zorg daarbij voor hittebestendige hoofdinfrastructuur en andere nutsvoorzieningen, zoals waterleidingen, elektriciteit etc. (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig RIS308745). • De ambitie is om 40% van de buitenruimte in te richten middels groen, warmtewerende materialen en/of water; bij verblijfsplekken hanteren we een zon/schaduwverhouding van 50% - 50% op de hoogste stand van de zon op 21 juni om 14 uur (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig RIS308745). • In het plangebied is de ambitie om 50% (450 mm) van de jaarlijkse neerslag te infiltreren en/of te hergebruiken (Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig RIS308745).
Bouwenvelop De LEY | december 2025
36
5.6 Milieuaspecten Grondstoffen en circulariteit
Eisen: • Voldoen aan de landelijke MPG-norm (MilieuPrestatieGebouw) van 0.8 volgend uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). • Voor sloop hanteren we de minimale eis dat er gesloopt wordt conform de BRL SVMS-007. Ambities: • De ambitie is om ‘Paris Proof’ te bouwen. Hiermee spannen we ons in om binnen het CO2-budget van het Parijse Klimaatakkoord te bouwen (Stedelijke Beleidsvisie Toekomstbestendig Bouwen Den Haag 2025-2035 RIS321843). • Zoveel mogelijk inzet op schoon en emissieloos bouwen: schonere lucht en minder stikstofdepositie op Natura 2000. We zetten er hierbij op in dat emissies van NOx, fijnstof en CO2 als gevolg van het gebruik van mobiele werktuigen sterker afnemen dan het reductiepad uit de landelijke Routekaart Schoon en Emissieloos Bouwen (Stedelijke Beleidsvisie Toekomstbestendig Bouwen Den Haag 2025-2035 RIS321843). • We gaan verspilling van grondstoffen tegen en zorgen voor maximaal hergebruik van materialen in en door de stad (Actieplan Maatschappelijk Verantwoord Opdrachtgeven en Inkopen RIS317939). • We zetten in op zoveel mogelijk hergebruik van eerder gebruikte materialen bij nieuwbouw en renovatie. Ook gebruiken we waar mogelijk hernieuwbare biobased materialen om zoveel mogelijk CO2 op te slaan in de gebouwen. • Voor nieuwe bouwmaterialen is het wenselijk om materiaalpaspoorten op te stellen, zodat deze in de toekomst hergebruikt kunnen worden.
• Zorg voor een zo efficiënt en schoon mogelijke bouwplaats en bouwlogistiek. • We streven ernaar dat gebouwen flexibel en aanpasbaar worden ontworpen.
Bodem en ondergrond • •
• • • •
Analyseer de bestaande bodem en ondergrondse situatie, inclusief mogelijke verontreinigingen (RIS299493). Doe een KLIC-melding (gedaan binnen 20 werkdagen van graafwerkzaamheden). Vanwege de toenemende druk op de ondergrond om zo snel mogelijk een voorverkenning te doen naar de kabels en leidingen in de huidige situatie, in relatie tot het project. Houd de relevante maatgevingen uit het Handboek Openbare Ruimte aan, wat betreft boomwortels, kabels en leidingen, ondergrondse constructies en riolering (RIS268741). Sluit aan bij Gemeentelijk rioleringsplan GRP 2021- 2025 (RIS306620). Maak beheerafspraken met de beheerders en leg deze vast, hier zijn mogelijk beheerkosten aan verbonden. Nieuwe nutsvoorzieningen zijn voor de rekening de initiatiefnemer.
Bezonning en windhinder
De bebouwingsplannen dienen te voldoen aan de vastgestelde normen voor ‘Windhinder en bezonning rond nieuwbouw’ (RIS 170509): • Een windhinder- en bezonningsonderzoek is verplicht en de gemeente moet over de resultaten worden geïnformeerd. Maatregelen dienen in principe plaats te vinden binnen de bouwenvelop. • Er geldt een uitzonderingsregeling waarbij het college aan de raad voorlegt om van deze normen af te wijken. Dit dient te gebeuren op basis van een gemotiveerde onderbouwing.
Geluid- en luchtkwaliteit: • • •
Vul de NIBM-tool in om aan te tonen dat het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Mocht de uitkomst van de NIBM-tool 'oranje' zijn, is nader onderzoek nodig naar de effecten van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit. Onderzoek of de geluid- en luchtkwaliteit bij de toe te laten woningen aanvaardbaar is. Omtrent geluid staan regels in het Omgevingsplan. Eventuele geluidsdempende maatregelen moeten integraal worden ontworpen.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
37
6. Beeldkwaliteit Voor de wijk Morgenstond is een Beeldkwaliteitplan in de maak. Dit zal gelijktijdig met het Gebiedsprogramma Morgenstond vastgesteld worden. Omdat het project De LEY voorloopt in de tijd is wat beeldkwaliteit betreft het Kwaliteitsplan Zuidwest van toepassing, alsmede de beeldkwaliteitsplanregels die opgesteld zijn in dit hoofdstuk van het bouwenvelop.
Ruimtelijk raamwerk is de drager voor Morgenstond
Het door Dudok ontworpen raamwerk van Morgenstond zit verfijnd en doordacht in elkaar. Hierdoor heeft het een hoge mate van veerkracht en biedt een solide basis voor verdere ontwikkeling. De LEY is op een prominente plek aan dit raamwerk gelegen, op de kruising van de Leyweg en de Hengelolaan.
Gelaagd stadsbeeld
Morgenstond is onderverdeeld in een aantal deelgebieden. De LEY ligt precies op de grens van 3 verschillende deelgebieden, te weten Oost (tussen Zuiderpark en Leyweg), West (tussen Leyweg en het centraal in Zuidwest gelegen sportpark Escamp) alsmede het Leyweg gebied. De locatie is onderhevig aan een meer stadse dynamiek, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Morgenstond Zuid. Met de geplande schaalvergroting van gebouwen en de verdichting van de verkaveling gaat dit deel van de wijk verder in aanzien veranderen. De oorspronkelijke relatieve eenvormigheid raakt verder uit beeld. Deze verandering vraagt om een nieuwe balans tussen eenheid en verschil, tussen verschillende generaties van bebouwing en tussen bebouwing en openbare ruimte.
Hoofdwegen en het ‘rondje Morgenstond’ uit het uitbreidingsplan van W. M. Dudok
Bouwenvelop De LEY | december 2025
38
6.1 Beeldkwaliteit Gebouwensemble Volume
De LEY bestaat uit een stedelijke laag en een toren. De toren staat op de grond en is via een verticaal koppelstuk/intermediair verbonden met de stedelijke laag. Zowel toren als stedelijke laag hebben een plint, waarmee ze horizontaal met elkaar verbonden zijn. Deze basiselementen van het gebouw zijn duidelijk afleesbaar.
Toren De toren staat op een belangrijke plek op het kruispunt van een lange lijn, de Hengelolaan en een dwarslijn, de Leyweg. De toren is een duidelijke markering van de noordelijke kop van het winkelcentrum Leyweg. In de massa en architectuur refereert de toren aan de verdere ontwikkelingen langs de Loevesteinlaan en de toren op de hoek van de Leyweg en Escamplaan. De toren staat met een tweelaagse plint op de grond. De toren is rechthoekig en staat met de lange kant aan de Hengelolaan en de korte kant aan de Leyweg. Door vormgeving in de massa en eenvoudige verjonging boven in de toren, wordt de richting van de toren langs de lange lijn geaccentueerd. De toren kent een duidelijke Zuidwest-uitstraling.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
39
Stedelijke laag De stedelijke laag sluit goed aan op de directe omgeving in massa, bouwhoogte en uitstraling. De stedelijke laag bestaat uit lagen op een plint. De massa van de stedelijke laag is gerelateerd aan de bebouwing in de directe omgeving, waaronder de naastgelegen maissonnetteflat. De stedelijke laag heeft een uitkraging/luifel aan de bovenkant van de plint. Deze wordt gerealiseerd ten behoeve van een overgang tussen de openbare ruimte en de commerciële plintfuncties. De uitkraging is van voldoende formaat om (een gevoel van) beschutting te creëren.
Overgang privé – collectief
In de overgangen van gebouw naar de publieke ruimtes wordt een goede aansluiting tussen beide geborgd. Gezien het programma in de plinten ligt een verharde, extra brede stoep voor de hand. Hier kunnen indien van toepassing producten gepresenteerd worden. Ook is deze zone geschikt voor het plaatsen van fietsnietjes voor bezoekers, in kleine clusters. De omliggende gebouwen aan het plein zijn voorzien van luifels, waardoor een beschutte overgangszone is. De plint van De LEY wordt aangezet met een stevig horizontaal element (luifel/uitkraging) aan de bovenzijde. Hiermee draagt het gebouw bij aan de afbakening en menselijke maat van het plein.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
40
Plint en entrees
Het bindende fundament van het gebouw is een plint. Deze bevindt zich zowel onder de toren als onder de stedelijke laag als doorlopend element aan de zijde van de Hengelolaan en de Leyweg. Met de veelheid en verschillen aan achtergelegen functies is het belangrijk dat de plint een sterke eigen ritmiek kent, die tevens een relatie heeft met de bovengelegen gevels van het gebouw. De plint dient zo transparant mogelijk te worden vormgegeven en blinde/afgeplakte gevels moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Afval en opslag dienen inpandig te worden verwerkt. De entrees naar technische ruimtes dienen zo goed mogelijk te worden geïntegreerd in de architectuur. De plintinvulling is primair ten behoeve van economisch programma, zowel op de begane grond als op de eerste etage. De entree naar bovengelegen economische invulling bevindt zich op de hoek van de Hengelolaan en Leyweg en wordt prominent gepresenteerd. Voor de woningen kent het gebouw twee entrees, een in de voet van de toren, gepositioneerd ofwel aan het plein Leyweg ofwel aan de Hengelolaan, ten behoeve van de woningen in de toren. Een tweede entree, voor de woningen in de stedelijke laag, is gelegen tegenover de maissonnetteflat om de hoek van het plein. De entree zal dit stuk openbare ruimte activeren. Het economisch programma in de plint krijgt meerdere eigen entrees.
Hierin is flexibiliteit nodig in het type entree voor verschillende typen bedrijvigheid. De entrees worden herkenbaar en transparant vormgegeven en beslaan de volle hoogte van de plint, te weten de twee lagen. De entrees zijn overzichtelijk en uitnodigend. De entreehallen zijn ruim van opzet, met gelegenheid om even te wachten, elkaar te ontmoeten etc. Brievenbussen zijn netjes geïntegreerd.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
41
Gevelopbouw
De gevelopbouw van de toren en de stedelijke laag is verschillend, maar er is wel een duidelijke verwantschap tussen beide. De ritmiek van de gevels is gestructureerd en rechtlijnig. Ramen en buitenruimtes vormen regelmatige ritmes. In de gevelcompositie wordt onderscheid gemaakt tussen de plint, het middendeel van het gebouw en de beëindiging. De beëindiging van de toren bestaat uit twee lagen en kent een Zuidwest uitstraling. Dit betekent sober en doelmatig, zonder excentrieke toevoegingen, vanuit gebiedseigen architectuur. Conform de nota Haagse hoogbouw (RIS322705) komt een referentie naar de stedelijke laag terug in het gevelontwerp van de toren. Een belangrijk uitgangspunt is de leesbaarheid, de verschillende soorten ruimtes achter de gevel zijn duidelijk herkenbaar. Dit is typisch ook voor de bestaande/originele architectuur in Zuidwest. De toren is alzijdig ontworpen. De stedelijke laag in basis ook, aan beide lange zijden zijn woningen georiënteerd. De kopgevel aan de kant van de maissonnetteflat is grotendeels voorzien van groen maar hier zijn ook ramen aanwezig behorende bij de corridor i.v.m. voldoende ogen op straat. Plasticiteit Om aan te sluiten op de bestaande bebouwing moet er aandacht worden besteed aan de plasticiteit van de gevel. Dit houdt in dat er een zekere dieptewerking zichtbaar moet zijn middels neggen, omlijstingen en een gearticuleerde dakrand.
Ook de buitenruimtes/balkons dragen bij aan de plasticiteit van het ontwerp door deze in materiaal en volume te integreren in het gevelontwerp. Balkons steken niet verder dan circa 1m uit de gevel om aan te sluiten op de buitenruimtes van de oorspronkelijke bebouwing. Een zorgvuldige afwerking van de onderzijde van balkons vraagt ook aandacht. Referentie beëindiging toren: woontoren De Drie Kreeften (De Wit architecten, Leuven)
Referentie beëindiging toren: woontoren Binckeiland (Klunder architecten, Den Haag)
Bouwenvelop De LEY | december 2025
42
Parkeren
Parkeren auto In Morgenstond wordt bij nieuwbouwontwikkelingen gestuurd op gebouwde parkeeroplossingen die de openbare ruimte ontlasten. Bij de LEY wordt hier invulling aan gegeven door de realisatie van een tweelaagse ondergrondse parkeergarage. Deze is bereikbaar vanaf de Hengelolaan. Garagedeuren, technische entrees e.d. hebben één ontwerptaal en detaillering en zijn onderdeel van het architectonisch gevelontwerp. Parkeren fiets Er moet worden gewerkt aan kwalitatieve fietsenstallingen die overzichtelijk en met voldoende lichtinval in de gevel zijn ingepast. De focus ligt hier op een gemakkelijke en prettige overgang van fietsen, naar stallen, naar thuiskomen en omgekeerd nodigt de stalling uit tot veelvuldig gebruik van de fiets. De fietsenstallingen moet ook zichtbaar zijn van buitenaf zodat men weet waar men de fiets kwijt kan. De entrees zijn onderdeel van het architectonisch gevelontwerp. Voor bezoekers komen er ook een reeks fietsnietjes rondom het gebouw. Deze zijn op logische plekken gesitueerd, bijvoorbeeld bij de entrees, zonder afbreuk te doen aan de openheid van de plint.
Achterzijde met parkeren en expeditie in de huidige situatie
Bouwenvelop De LEY | december 2025
43
Materialisering
Het kleurenpalet van de oorspronkelijke architectuur in dit deel van Morgenstond is ter inspiratie terwijl de materiaalkeuze wordt vrijgelaten. De vrijheid die dit biedt kan worden benut om gevelmaterialen te kiezen met het hoogste duurzaamheidspotentieel. Duurzaam betekent hier vanzelfsprekend ook dat de materialen fraai verouderen. Zo wordt er in kleurtinten voortgebouwd op het verleden, maar worden de gebouwen ook geschikt gemaakt voor de toekomst. De materiaalkeuze is ondersteunend aan het eenduidig vormgeven van het gebouwensemble. Voor de kleuren geldt dat de toren niet te donker / zwaar mag uitvallen. De plinten van toren en stedelijke laag hebben eenzelfde materialisering. Bij de stedelijke laag geldt dit voor de plint die zich onder de luifel bevindt.
Referentie: woontoren De Drie Kreeften (De Wit architecten, Leuven)
Referentie: tegenovergelegen portiekflat Leyweg
Referentie: naastgelegen haakse portiekflats
Referentie: woonblokken winkelcentrum Leyweg
Referentie: woontoren Opportuna (Winhov, Amsterdam)
Referentie: naastgelegen maissonetteflat
Bouwenvelop De LEY | december 2025
44
Collectiviteit in grote gebouwen
Bij de oorspronkelijke portiekflats van Zuidwest is sprake van een relatief klein aantal mensen dat gebruik maakt van een gedeelde entree/portiek. Hierdoor is er een gerede kans dat er een bepaalde mate van sociale cohesie ontstaat. Bij flinke verdichting waar de portiekontsluiting geen optie meer is, is de kans op anonimiteit groter omdat veel meer mensen gebruik maken van een ontsluitingsstructuur en je dus vaak ‘’vreemden’’ tegen zal komen die vreemden blijven. Daarom is het voor de nieuwe torens in Zuidwest en dus ook voor De LEY belangrijk om invulling te geven aan collectieve voorzieningen, die voor ontmoeting stimuleren. Hierin kunnen de richtlijnen zoals opgenomen in de Nota Haagse Hoogbouw (RIS322705) houvast bieden. Dat begint bij nadenken over waar de bewoners, de doelgroep, behoefte aan zullen hebben. Dat kan een buurthuiskamer zijn, een afgiftepunt voor pakketjes, een gedeelde voorziening zoals wasruimte etc. Gelegenheid voor ontmoeting in de buitenruimte/openlucht op de kavel is beperkt, gezien de beperkte maat van het kavel en de beoogde massa. Voor bewoners ligt het voor de hand om elkaar te ontmoeten op het plein aan de voet van het gebouw. Dit is een belangrijk uitgangspunt voor de inrichting van het plein, naast vergroening. Deze twee kunnen heel goed samengaan.
(dak)tuinen
De kavel is dermate compact dat er geen ruimte is voor een collectieve binnentuin. In de huidige situatie is er ook geen binnentuin, het plot is bijna geheel bebouwd en de rest van de grond is bestraat. Bij de nieuwbouw is het van belang zoveel mogelijk te vergroenen. De meeste ruimte hiervoor is aanwezig aan de noordwestzijde van het gebouw. Dat start op maaiveld, met het dak van de parkeergarage. Deze ruimte wordt groen ingevuld en sluit naadloos aan op zijn omgeving. Dit betreft de aansluiting op de openbare ruimte met groenstrook van de Orveltestraat, alsmede de collectieve tuin van de naastgelegen appartementen Hengelolaan nr. 183 – 193. In het inrichtingsplan openbare ruimte zal e.e.a. op elkaar afgestemd worden. De lage daken worden ingezet ten behoeve van vergroening en krijgen een kwalitatieve invulling.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
45
7. Uitvoering en planning 7.1 Kostenverhaal, Meerwaardesuppletie en Anterieure Overeenkomst De locatie betreft gemeentelijke grond welke in erfpacht is uitgegeven. Het recht van erfpacht loopt af in 2030. De ontwikkeling vindt volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer plaats. Het bouwplan, een sloop-nieuwbouwontwikkeling, resulteert in circa 310-340 woningen en 3.000-3.500 m2 commercieel in een nieuw complex. De ontwikkeling is een bouwactiviteit zoals omschreven in art. 8.13 Omgevingsbesluit. Voor aangewezen bouwactiviteiten levert de Omgevingswet wettelijke grondslag voor kostenverhaal in artikel 13.11 van Afdeling 13.6. De gemeente is hierdoor verplicht om kostenverhaal in rekening te brengen. Vervolgens beoordeelt de gemeente of het kostenverhaal al anderszins verzekerd is. De bouwactiviteit vindt plaats op percelen welke door de gemeente Den Haag in erfpacht zijn uitgegeven aan de initiatiefnemer. Ten aanzien van de herontwikkeling is (her)uitgifte naar eeuwigdurend recht van erfpacht conform de Algemene Bepalingen 2024 c.q. wijziging van voornoemde rechten nodig. Afhankelijk van de functiewijziging en het te realiseren programma kan de gemeente met toepassing van suppletieregeling conform, de geldende erfpachtvoorwaarden, grondwaardestijging afvangen.
7.2 Juridisch-planologische procedure Wanneer het beoogde kostenverhaal niet volledig verzekerd is via de grondwaardestijging, dan brengt de gemeente aanvullende kosten in rekening. Kosten voor de planologische procedure, de aanleg van bovenwijkse voorzieningen, ondergrondse- en bovengrondse infrastructuur, en plankosten dienen nog anderszins verzekerd te worden. Bovendien zullen we bijzondere afspraken willen maken met de initiatiefnemer waaronder het afwentelen van nadeelcompensatie. Afspraken hierover zullen in een overeenkomst (tevens zijnde een anterieure overeenkomst) aan bod komen. Dit betekent dat voorafgaand aan verlening van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een anterieure overeenkomst zal worden gesloten met de initiatiefnemer waarin voor de niet gedekte kosten een bijdrage zal worden overeengekomen, door initiatiefnemer te voldoen aan de gemeente. Als deze afspraken gemaakt zijn is het kostenverhaal vooraf volledig verzekerd. Indien de onderhandelingen niet succesvol zijn kan de gemeentekostenverhaalregels opnemen in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. Legeskosten worden separaat in rekening gebracht.
De bouwenvelop wordt door het college van B&W vastgesteld. Indien de Bouwenvelop input levert aan een BOPA-procedure, in een gebied waarvoor nog geen Structuurvisie of Gebiedsvisie is vastgesteld, is instemming van de Raad nodig voor vaststelling van de Bouwenvelop. In dat geval maakt deze raadsinstemming een bindend advies van de raad bij een BOPA-procedure binnen deze Bouwenvelop overbodig. Bij deze bouwenvelop dient de Structuurvisie Zuidwest als groter kader. Het plan heeft een geldige levensduur van 2 jaar. Bij de aanvraag dient rekening te worden gehouden met het gegeven dat het voornemen in strijd is met de bestemming, planregels en verbeelding van het bestemmingsplan ‘‘Morgenstond’’. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is dit bestemmingsplan van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het integrale ‘‘Omgevingsplan Den Haag’’. Daarbij is het juridisch planologische kader ongewijzigd gebleven. Als gevolg hiervan is het voornemen dus ook net als met het voormalige bestemmingsplan in strijd met het ‘‘Omgevingsplan Den Haag’’. Medewerking aan een strijdig voornemen is alleen mogelijk via een afwijkingsprocedure. Dit betekent dat voor de strijdige activiteit een omgevingsvergunning (Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit – ‘BOPA’) moet worden aangevraagd.
Deze aanvraag dient te worden onderbouwd met een gedegen functioneel-ruimtelijke motivatie. De vergunning wordt uitsluitend verleend als de activiteit past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit moet blijken uit een duidelijke motivering, ondersteund door relevante onderzoeken en analyses op het gebied van onder andere milieu, veiligheid en mobiliteit. Daarnaast dient de aanvrager ervoor te zorgen dat het voornemen voldoet aan de kavelregels zoals vastgelegd in de bouwenvelop. Bouwenvelop De LEY | december 2025
46
7.3 Kwaliteitsborging
7.4 Planning en fasering
Om tijdens de verdere planvorming de kwaliteit van de herontwikkeling te borgen zijn er verschillende adviesorganen die positief dienen te adviseren voorafgaand aan de omgevingsvergunning. Er dient in ieder geval aandacht te worden besteed aan: • Adviescommissie Omgevingskwaliteit en Cultureel Erfgoed (voorheen Welstand) • Haags Duurzaamheid Team (HDT) • Adviescommissie Openbare Ruimte (ACOR) • Vooroverleg Over Verkeerszaken (VOV) • Bouwveiligheid: een omgevingsveiligheidsplan; • Stedelijk Bereikbaarheidsoverleg (SBO) – tijdig indienen van een BVC-hoofdlijnenplan
De verwachting is dat in het vierde kwartaal van 2025 de Bouwenvelop De LEY wordt vastgesteld door de Raad, waarna naar verwachting ook de gesprekken over de anterieure overeenkomst (AO) van start gaan. In de periode 2025–2026 staan de ruimtelijke procedures en vergunningstrajecten op de planning. Vanaf 2027 kan, afhankelijk van het verloop van de procedures, worden gestart met de uitvoering. De sloopwerkzaamheden zouden dan in 2027 kunnen beginnen, gevolgd door de start van de bouw in 2028. De oplevering van het project wordt op dit moment voorzien in de periode 2028–2029.
De openbare ruimte aan de voorzijde van de LEY, te kennen het plein Leyweg-Hengelolaan, dient gelijktijdig te worden ontworpen en ontwikkeld. Deze ontwikkeling wordt integraal aangevlogen vanuit de grotere vraagstukken rond de Leyweg en de Hengelolaan en sluit aan op zowel het ontwerp De LEY als de bredere opgave rond de openbare ruimte van winkelcentrum Leyweg en het opwaarderen van de Hengelolaan naar 30km/u.
Bouwenvelop De LEY | december 2025 47 Luchtfoto van projectlocatie De LEY (Icoon Vastgoed)
Bijlagen Als onderdeel van de bouwenvelop De LEY zijn een serie bijlagen opgenomen. Deze bijlagen zijn ter ondersteuning van de uitgangspunten en kavelregels zoals in de voorgaande hoofdstukken beschreven. De bijlagen als onderdeel van deze bouwenvelop zijn als volgt: •
(A) Overzicht maatschappelijke voorzieningen en groen: het format betreft een overzicht van de staat van voorzieningen en groen in de wijk. Het format is ingevuld op basis van informatie welke online terug te vinden is in RAVEL.
•
(B) Participatieverslag De LEY: de samenvatting van het participatieverslag van de verscheidene participatiemomenten ingezet door de initiatiefnemer van de ontwikkeing. De volledige versie van het participatieverslag is te vinden via de website https://www.de-ley.nl/denk-mee/.
•
(C) Indicatieve parkeerbalans: een parkeerbalans, gegenereerd op basis van de meest recente informatie met betrekking tot programma en gebruik. Deze parkeerbalans is indicatief en dient ter onderbouwing van de stukken met betrekking op mobiliteit.
•
(D) Beleidsdocumenten: een lijst van beleidsdocumenten die van toepassing zijn op deze bouwenvelop. Deze lijst is niet-uitputtend en dient ter referentie en toelichting op de genoemde beleidsdocumenten door de gehele bouwenvelop.
Luchtfoto van projectlocatie De LEY (Icoon Vastgoed)
Bouwenvelop De LEY | december 2025
48
Bijlage A Overzicht maatschappelijke voorzieningen en groen in een bouwenvelop (voorheen PUK en NVU) Doel 1 DitOverzicht stappenplan is een hulpmiddel voor de opstellers van een bouwenvelop (voorheen PUKPUK en NVU), om een overzicht op te stellen van maatschappelijke voorzieningen en groen in een bouwenvelop (voorheen en NVU) maatschappelijke voorzieningen en groen in de omgeving van de kavel. Het resultaat zet je in het format voor de paragraaf maatschappelijke Doel voorzieningen en groen. De raad heeft in het raadsbesluit nota Haagse richtinggevende normen maatschappelijke voorzieningen en groen 2024 (RIS 317835) bepaald dat dit overzicht deel moet zijn van een PUK of NVU. Dit stappenplan is een hulpmiddel voor de opstellers van een bouwenvelop1 (voorheen PUK en NVU), om een overzicht op te stellen van maatschappelijke voorzieningen(BOPA) en groen in de omgeving van de kavel. zet je invan hetde format voor de paragraaf maatschappelijke Later bij de omgevingsvergunning of wijziging omgevingsplan volgt Het eenresultaat verantwoording gemaakte keuzes. voorzieningen en groen. De raad heeft in het raadsbesluit nota Haagse richtinggevende normen maatschappelijke voorzieningen en groen 2024 (RIS Naam bouwenvelop: 317835) bepaald dat dit overzicht deel moet zijn van een PUK of NVU.
Bouwenvelop De LEY Invullen antwoord Bron Stap 1 - Beschrijving Later bij de omgevingsvergunning (BOPA) ofinitiatief wijziging(indicatief) omgevingsplan volgt een verantwoording van de gemaakte keuzes. Wonen Aantal woningen 320 Naam bouwenvelop: Bouwenvelop De LEY Initiatiefnemer Gemiddelde huishoudensgrootte Nader te bepalen. Het voorlopige Invullen antwoord Bron woonprogramma is: Stap 1 - Beschrijving initiatief (indicatief) - 161 woningen van 40 – 70 m² Wonen Aantal woningen 320 - 155 woningen van 70 – 100 m². Initiatiefnemer 1-kamer Gemiddelde huishoudensgrootte NaderVoornamelijk te bepalen. Het voorlopige appartementen, woonprogramma is: een aantal 2appartementen - kamer 161 woningen van 40 – 70 m² - - 4 woningen van 100 160 m² m². 155 woningen van–70 – 100 Gezien deze vierkante meters is het niet Voornamelijk 1-kamer waarschijnlijk dat de gemiddelde appartementen, een aantal 2huishoudensgrootte meer is dan 2 kamer appartementen personen. - 4 woningen van 100 – 160 m² Aantal bewoners – gemiddeld over de jaren PMGezien – n.t.b.deze vierkante meters is het niet waarschijnlijk dat de gemiddelde Overig programma Overig programma volgens initiatief 3.000 m² economisch meer is dan 2 Nieuw/bekend? Check: zit initiatief al in bevolkingsprognose? Ja,huishoudensgrootte vanaf 2019 SEPO (projectenoverzicht FCC) personen.
Van welk jaar? Aantal bewoners – gemiddeld over de jaren PM – n.t.b. -Niet in prognose > stap 2, 3 1 S&P raadpleegt informatiebronnen en vraagt OCW om uitleg. Samen trekken zij conclusies. -In prognose 2019 > stap 2, 3 voor groen, Overig programma Overig programma volgens initiatief 3.000 m² economisch spelen
1
S&P raadpleegt informatiebronnen en vraagt OCW om uitleg. Samen trekken zij conclusies.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
49
Bijlage A Stap 2 - Beschrijving gebied waarin initiatief ligt Leefmilieu/ontwikkelingsrichting in de toekomst Onderwijs - Primair - Voortgezet
Zorg - 1e-lijnszorg Welzijn - CJG - Club- en buurthuis, servicepunt XL - etc.
Stap 3 - Overzicht MV en groen Extra behoefte door initiatief, stappen: 1. geen extra behoefte als plan al in bevolkingsprognose zit die gebruikt is bij IHP. 2. aantal woningen x norm 3. kijk niet alleen naar gebiedstype, ontwikkeling kan ander programma hebben dan gemiddeld in het gebied, bijv. 1pers. Woningen in Loosduinen. Huidige voorzieningen in omgeving, met vrije capaciteit/tekorten (momentopname) Projecten binnen voedingsgebied die voorzien in voorzieningen, met status van die projecten IHP plannen die voorzien in aanpassing/uitbreiding/sluiten van voorzieningen binnen 10 jaar, met status van die plannen Voorstel bijdrage initiatief aan voorzieningen Extra behoefte door initiatief, stappen: 1. geen extra behoefte als plan al in bevolkingsprognose zit die gebruikt is bij IHP. 2. aantal woningen x norm 3. kijk niet alleen naar gebiedstype, ontwikkeling kan ander programma hebben dan gemiddeld in het gebied
Gemengd stedelijk, richting centrumstedelijk
Omgevingsvisie (visiekaart blz. 61)
n.v.t. (zit al in bevolkingsprognoses en dus meegenomen in IHP)
Ad1 OCW hoeveel woningen zijn meegerekend in IHP (integrale leerlingenprognose basisonderwijs 2024-2039) i.c.m. IHP i.c.m. FCC van >1 jaar geleden Ad2 Nota RN tabel 2.3 Ad3 Woningtypologie, verwachte doelgroep. Aanwezigheid: RAVEL Capaciteit: IHP-onderwijs Projectleider (SEPO FCC)
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
IHP Onderwijs: ihp.denhaag.nl/voorstellen;
n.v.t. 1e-lijns zorg is 365 m² per 1000 woningen. De extra behoefte door dit initiatief is in totaal: 320/1000*365 = 116 m², waarvan: - Huisarts: 35,2 m² - Tandarts: 36,8 m² - Apotheek: 12,8 m² - Fysiotherapie: 28,8 m² - Verloskundige: 3,2 m²
N.v.t. bij onderwijs Ad1 OCW maakt een kwalitatieve beschrijving van de huidige situatie en een kwantitatieve uitvraag naar wat er nodig is in de omgeving. Ad2 Nota RN tabel 2.3 Ad3 Woningtypologie, verwachte doelgroep. IHP Welzijn is in de maak
Bouwenvelop De LEY | december 2025
50
Bijlage A Deze vierkante meters moeten op buurtniveau bekeken worden (een huisarts heeft bijvoorbeeld minimaal 110 m² nodig). CJG: 1 per stadsdeel is de norm. Club- en buurthuis en servicepunt XL: 125 m² per 1000 woningen 320/1000*125 = 40 m² In het gebouw zitten meerdere collectieve voorzieningen voor de bewoners.
Huidige voorzieningen in omgeving, met vrije capaciteit/tekorten (momentopname)
Begeleid wonen en MO: 200 m² per 1000 woningen 320/1000*200= 64 m² Rondom de nabijgelegen Orveltestraat liggen verschillende 1e-lijns zorgvoorzieningen.
Aanwezigheid: RAVEL
Club- en buurthuizen: in Zuid57 aan de Zuidlarenstraat zit sinds kort ontmoetingsplek Het Vierhuis gevestigd. In de Zuidlarenstraat zit ook een tafeltennisvereniging. Daarnaast zitten er meerdere kerken in de omgeving. Er is
Bouwenvelop De LEY | december 2025
51
Bijlage A geen zicht op toevoeging van extra buurthuizen. Er is in Morgenstond geen servicepunt XL.
Projecten binnen voedingsgebied die voorzien in voorzieningen, met status van die projecten IHP plannen die voorzien in aanpassing/uitbreiding/sluiten van voorzieningen binnen 10 jaar, met status van die plannen Voorstel bijdrage initiatief aan voorzieningen
Kunst en cultuur incl. bibliotheken - Cultuurankers - Bibliotheken - etc.
Extra behoefte door initiatief, stappen: 1. geen extra behoefte als plan al in bevolkingsprognose zit die gebruikt is bij IHP. 2. aantal woningen x norm 3. kijk niet alleen naar gebiedstype, ontwikkeling kan ander programma hebben dan gemiddeld in het gebied Huidige voorzieningen in omgeving, met vrije capaciteit/tekorten (momentopname)
Escamp heeft 2 CJG’s: die op de Bentelostraat zit vlakbij het initiatief Zorginnovatieshub op de Leyweg (gaat voorzien in 1 huisarts). n.v.t. (zit al in bevolkingsprognoses) In de plint is economisch programma gepland, wat mogelijk ingevuld kan worden door bijvoorbeeld sociaalmaatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en innovatieve zorgbedrijven. IHP Cultuur en Bibliotheken is gebaseerd op de 10.000 extra woningen die voorzien zijn in Zuidwest. Daar is dit initiatief onderdeel van en dus meegenomen. Bibliotheek Escamp. 70.689 bewoners in een straal van 1km.
Gebiedsteam (kijkt in SEPO FCC) Nota Wijkgerichte Zorg en IHP Welzijn (zodra gereed) In tussentijd: OCW OCW
Ad1 IHP Ad2 Nota RN tabel 2.3 Ad3 Woningtypologie, verwachte doelgroep.
IHP Cultuur en Bibliotheken
Bouwenvelop De LEY | december 2025
52
Bijlage A
Sport - Sporthal - Zwembad - Buitensport
Projecten binnen voedingsgebied die voorzien in voorzieningen, met status van die projecten IHP plannen die voorzien in aanpassing/uitbreiding/sluiten van voorzieningen binnen 10 jaar, met status van die plannen Voorstel bijdrage initiatief aan voorzieningen Extra behoefte door initiatief, stappen: 1. geen extra behoefte als plan al in bevolkingsprognose zit die gebruikt is bij IHP. 2. aantal woningen x norm 3. kijk niet alleen naar gebiedstype, ontwikkeling kan ander programma hebben dan gemiddeld in het gebied
Cultuuranker aanwezig in Zuidlarenstraat. n.v.t.
Gebiedsteam (kijkt in FCC)
n.v.t.
IHP Cultuur en Bibliotheken
n.v.t. Sporthal: 1 sporthal (3000 m²) per 11.224 huishoudens. Project: 3000x320/11224 = 86 m²
IHP Cultuur en Bibliotheken Ad1 IHP Ad2 Nota RN tabel 2.3 Ad3 Woningtypologie, verwachte doelgroep.
Zwembad: 1 zwembad 4000 m²) per 39.948 huishoudens. Project: 4000x320/39.948 = 32 m² Buitensport (sportvelden): 6000 m² per 1000 woningen. Project: 6000x320/1000 = 1920 m²
Huidige voorzieningen in omgeving, met vrije capaciteit/tekorten (momentopname)
Speelveldjes 1000 m² per 1000 woningen 1000 x 320/1000 = 320 m² In Escamp zit een zwembad (Zuiderpark), Sportpark Escamp is nabij, nabijgelegen scholen hebben gymzalen en
IHP Sport
Bouwenvelop De LEY | december 2025
53
Bijlage A
Projecten binnen voedingsgebied die voorzien in voorzieningen, met status van die projecten IHP plannen die voorzien in aanpassing/uitbreiding/sluiten van voorzieningen binnen 10 jaar, met status van die plannen Voorstel bijdrage initiatief aan voorzieningen Groen en spelen - Speelvoorzieningen - Groen - Sport in OR
in de wijk zitten verschillende buitensportvoorzieningen. n.v.t. n.v.t.
Geen bijdrage in vierkante meters. Spelen: Extra behoefte door initiatief, stappen: Spelen 1 aantal woningen x norm; norm speelplek binnen 150 m; De verwachting is (i.v.m. 2 kijk niet alleen naar gebiedstype, ontwikkeling kan ander woningtypologie) dat er weinig programma hebben dan gemiddeld in het gebied. gezinnen in de LEY zullen wonen. Groen: als gebiedsontwikkeling, zie structuurvisie. Rest stad: huidig oppervlak openbaar groen per woning binnen Voor de leeftijdscategorie 0-6 de wijk. jaar is de norm 1 speelplek per 275 woningen, van 200 m². De extra behoefte is dus minimaal 1 speelplek, afhankelijk van het woonprogramma mogelijk 2.
SEPO FCC IHP Sport IHP Uitvoeringsplan IHP + sportconsulent wijk. Spelen: Richtinggevende Normen aanvullen met spelen (DPZ stadsdelen en wijken) en sport in OR (OCW sport) Openbaar groen: Ambitie- en Scopebepaling Morgenstond
0-6 = 0,183 x 320 = 59 m² Norm is 1 speelplek per 273 woningen, moet binnen 150 meter 7-12 = 0,141 x 320 = 45 m² Norm is 1 speelplek per 532 woningen, moet binnen 600 meter