RIS323967 Bijlage 3 Bouwenvelop De Ley
Tekst van het document
Bouwenvelop De LEY
december 2025
4 A4 a
st
Binnenstad
n
io at
st
an
La
I
NO
HS
A1
2
jk
wi
er
Mo
n
io
at
st
n
io
at
st
e
ev
ho
ria
Ma
A4
CS
n va
n
tio
Zuidwest
A4
Morgenstond Ligging projectlocatie De LEY
Colofon In deze bouwenvelop worden de kavelregels beschreven die de gemeente Den Haag stelt aan de herontwikkeling van locatie De LEY Informatie bouwproject: https://projecten.denhaag.nl/project/de-ley/ en https://www.de-ley.nl/ Versie: december 2025
Bouwenvelop De LEY | december 2025
1
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
4
5. Kavelregels
24
1.1 Aanleiding en introductie
4
5.1 Ruimtelijke randvoorwaarden
26
1.2 Doelstelling
4
5.2 Programma
28
1.3 Leeswijzer
5
5.3 Buitenruimte en collectieve ruimtes
30
5.4 Mobiliteit
32
6
5.5 Duurzaamheid
35
2.1 Participatie en communicatie
6
5.6 Milieuaspecten
37
3. Gebiedscontext en opgaven
9
6. Beeldkwaliteit
38
2. Samen stadmaken
6.1 Beeldkwaliteit Gebouwensemble
39
3.1 Omgevingsvisie, structuurvisie, ambitiedocument en RAVEL
9
3.2 Positionering
9
3.3 Stedenbouwkundige context
10
3.4 Landschappelijke context
12
7.1 Kostenverhaal, Meerwaardesuppletie en Anterieure Overeenkomst
46
3.5 Programmatische context
13
7.2 Juridisch-planologische procedure
46
3.6 Juridisch-planologisch kader
14
7.3 Kwaliteitsborging
47
7.4 Planning en fasering
47
4. Visie en uitgangspunten
7. Uitvoering en planning
46
15
4.1 Visie
15
4.2 Uitgangspunten voor De LEY
19
Bijlagen48
Bouwenvelop De LEY | december 2025
2
Luchtfoto van projectlocatie De LEY (Icoon Vastgoed) Bouwenvelop De LEY | december 2025
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding en introductie
1.2 Doelstelling
Voor u ligt de bouwenvelop voor het project De LEY in de wijk Morgenstond. Dit project is een ontwikkeling door Roma Investments BV en betreft sloop/nieuwbouw op de hoek van de Leyweg en de Hengelolaan. Roma Investments BV is sinds 2000 eigenaar van een serie panden aan de Hengelolaan 175D-179 en de Leyweg 533G-539A. De eigenaar heeft in overleg met de gemeente Den Haag vanaf 2017 het initiatief genomen om deze bestaande verouderde panden te herontwikkelen naar een multifunctioneel stedelijk bouwblok. Tijdens besprekingen tussen DSO en Roma Investments BV over de voorgenomen herontwikkeling is de mogelijkheid gebleken voor de uitbreiding van het programma op deze locatie en de toevoeging van een woontoren aan het stedelijk bouwblok.
In deze bouwenvelop zijn de voorwaarden opgenomen waaraan het plan dient te voldoen om gemeentelijke medewerking te verkrijgen. Het hoofddoel van dit document is het vastleggen van concrete ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en het is daarmee vertrekpunt voor verdere planontwikkeling. De uitgangspunten zijn mede in gesprekken tussen de gemeente, Icoon Vastgoed en Roma Investments BV tot stand gekomen. Het uiteindelijke document wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Na de vaststelling is het document 24 maanden geldig. De inhoud is ambtelijk afgestemd met de verschillende vakdisciplines.
Deze ruimte komt voort uit de Agenda Ruimte voor de Stad en de verdichtingsopgave in Zuidwest die opgenomen is in de Structuurvisie Zuidwest en specifiek voor Morgenstond in het Gebiedsprogramma Morgenstond. De eigenaar heeft deze ruimte voor extra woningbouw vertaald in een planinitiatief met een appartementencomplex met woontoren op de hoek van de Hengelolaan en de Leyweg. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie uit de Structuurvisie Zuidwest 2040 (RIS 315261) om 10.000 woningen toe te voegen in heel Zuidwest. In dit document worden de kaders vastgesteld waarbinnen het plan verder zal worden uitgewerkt. Naast het voorstel voor toevoeging van het woonprogramma wordt ook ingezet op de verdere activering van de plint, een programma met toegevoegde waarde voor de wijk en een goede inpassing van het bouwvolume in de wijk.
De doelstelling van de bouwenvelop is tweeledig. Ten eerste zijn er procesmatige doelstellingen. Deze betreffen: het bieden van juridisch-planologische, ruimtelijke en functionele kaders waarmee kan worden afgeweken van het Omgevingsplan Den Haag. Daarnaast het leveren van input voor de benodigde ruimtelijke motivering bij de te volgen juridisch-planologische (vergunnings-) procedure. De ruimtelijke motivering is nodig om aan te tonen dat de herontwikkeling van de locatie in overeenstemming is met een “evenwichtige toedeling van functies aan de locaties”. Dit is vereist op basis van de Omgevingswet (zie artikel 8.0a, lid2, Bkl). Naast de procesmatige doelstellingen is er een inhoudelijke doelstelling. Deze betreft het leveren van een bijdrage aan het oplossen van stadsbrede, wijkbrede en locatie-specifieke opgaven, zoals het woningtekort, ruimte maken voor het meegroeien van de voorzieningen, verbetering van de leefbaarheid, etc. Deze opgaven staan niet los van elkaar, maar moeten in samenhang worden bezien.
Plint met luifel huidig gebouw De LEY Bouwenvelop De LEY | december 2025
4
1.3 Leeswijzer Zoals aangegeven is het van belang dat de herontwikkeling van deze locatie een bijdrage levert aan de ruimtelijke en programmatische opgaven binnen Den Haag. Daarom is vanuit de participatie, de opgaven binnen Den Haag en gebiedscontext een visie voor de locatie geschreven met onderliggende uitgangspunten. Op basis van deze visie worden kavelregels uiteengezet waar een ontwikkeling van de locatie aan dient te voldoen.
De bouwenvelop bestaat uit 7 hoofdstukken: • Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling. Daarnaast wordt het doel van het document benoemd. • Hoofdstuk 2 beschrijft welke informatie er is opgehaald tijdens de participatie. Tevens geeft het aan hoe de opgehaalde informatie is verwerkt in de uitgangspunten. • Hoofdstuk 3 beschrijft de ruimtelijk-programmatische opgaven en de context van het plangebied. Deze zijn relevant voor (wenselijke) ruimtelijke ontwikkelingen in de toekomst. • Hoofdstuk 4 beschrijft de visie voor De LEY. Hieruit volgt een vijftal ruimtelijke uitgangspunten. • Hoofdstuk 5 geeft een vertaling van visie en uitgangspunten in kavelregels. • Hoofdstuk 6 beschrijft de regels ten aanzien van beeldkwaliteit. • Hoofdstuk 7 behandelt de uitvoeringsaspecten.
PARTICIPATIE, OPGAVEN EN GEBIEDSCONTEXT (H2 + H3)
VISIE EN UITGANGSPUNTEN (H4)
maisonetteflat 8 lagen haakse portiekflats 4 lagen
KAVELREGELS HERONTWIKKELING EN BEELDKWALITEIT (H5 + H6)
Huidig: Bedrijfsverzamelgebouw 2 lagen + kelder (6.242m2)
Lumière: appartementencomplex 15 lagen
Directe omgeving De LEY Bouwenvelop De LEY | december 2025
5
2. Samen stadmaken 2.1 Participatie en communicatie Het gebouw op de kruising van de Leyweg en de Hengelolaan wordt vervangen door nieuwbouw. Om dit gebouw op een goede manier bij de omgeving aan te sluiten, willen we weten wat mensen uit de buurt belangrijk vinden. In dit hoofdstuk lees je hoe dat is onderzocht en welke ideeën, aandachtspunten en wensen er zijn. Het huidige gebouw is oud. Er is bepaald dat deze locatie een goede plek is voor woningen als toevoeging bij de voorzieningen, die op deze plek behouden worden. Ook is er een noodzaak om de buitenruimte aan te pakken: het moet mooier, veiliger en schoner. De LEY betreft een sloop- nieuwbouwproject met de toevoeging van appartementen in het sociale en midden-huur segment. Met de buurt is er gesprek gevoerd over het gebouw en de omgeving. In Den Haag Zuidwest en de wijk Morgenstond spelen verschillende ontwikkelingen. Daarom heeft de gemeente Den Haag de Structuurvisie Zuidwest en Wijkagenda Morgenstond gemaakt. Inwoners hebben hierover mee kunnen denken. Bij de ontwikkeling van De LEY wordt rekening gehouden met de toekomstplannen en aandachtspunten in Den Haag Zuidwest en Morgenstond.
Circa 50 Mensen
Circa 25 Mensen
Straatinterviews
Online vragenlijst
Circa 50 Mensen
23 Mensen
Participatie-aanpak
In overleg met de gemeente Den Haag is vooraf een Informatiemarkt participatie-aanpak gemaakt. DieMorgenstond aanpak sluit aan bij2024 de Haagse participatie-werkwijze.
Denk mee over
Doel van de participatie
Circaparticipatiepro50 Mensen De gemeente vraagt om een zorgvuldig ces te doorlopen. Doel daarvan is: • In beeld brengen en rekening houden met verschillende belangen in het gebied • Kennis en ervaringen horen over het gebied • Co-creatie met de buurt Om mensen te informeren, • In contact komen met mogelijke ondernemers en hebben huis-aan-huis kopers over specifieke wensenwe en op die manier naar direct tot een ontwikkelingbrieven te komen,gestuurd die een meerwaarde is voor de wijk! omwonenden. Daarnaast
hebben we posters opgehangen Doelgroepen De volgende doelgroepenen zijne-mails benaderd:verstuurd naar • Huidige en toekomstige bewoners/omwonenden belangrijke organisaties in • Huidige en toekomstige ondernemers de wijk. Deze organisaties • Gebruikers van de winkels/ openbare ruimte (o.a. hebben het bericht ook verder scholieren) via hun kanalen. • Organisaties uit de verspreid buurt, zoals Hofwonen
Inloopbijeenko mst op zaterdag 12 oktob er Wat? We organis ren een inloopmoment, waar ook de archite ct van DE LEY aanwezig is. Ook zijn er medewerkers van het projectteam en de gemeente. U kunt tussen 10:00 en 12:30 uur binnenlopen om het project te bekijken en vragen te stellen . Of uw aandachtspunten en ideeën te bespreken. Wanneer? Zaterdag 12 oktobe r, 10:00-
12:30
Waar? Theater Dakota (Zuidlarenstraat 57)
Online vragenlijst Wat? U kunt ook online mee denken door het invullen van de vragenlijst op: www.de-ley.nl Wanneer? Van 14 oktober tot en met 1 november
Loop binnen: tijde lijk informatiecentr um Wat? In ons tijdelijke inform atiecentrum kunt u tekeningen van het project bekijken. Medew erkers van het projectteam beantw oorden graag uw vragen. Wanneer? Maandag 14 en 28 oktober, 14:00 - 17:00
Straatinterview
s
Wat? Op dinsdag 29 oktobe r staan we op straat om uw mening te horen.
Waar? De Hypotheker (Henge
lolaan 175D)
Wanneer? Dinsdag 29 oktobe r, 10:00-
13:00
Meer weten? Of heeft u vrage n?
Mail naar info@d e-ley.nl of kijk op www.d e-ley.nl. We zijn benieuwd naar uw inbreng !
Waar?
U vindt ons in de omgeving van het kruispunt van de Leyweg en de Hengelolaan.
Flyer uit participatietraject De LEY (Icoon Vastgoed)
Bouwenvelop De LEY | december 2025
6
Opmerkingen vanuit de buurt n.a.v. participatie: •
De komst van De Ley kan een positieve impuls geven aan de buurt, heb hierbij aandacht voor een veilige, schone en prettige omgeving.
•
Knap de omgeving op met meer bomen, groen en goed onderhouden openbare ruimtes. Dat geeft een nette en opgeruimde uitstraling van de buurt.
•
Maak een speelplek om de buurt aantrekkelijk te maken voor gezinnen.
•
Maak veilige oversteekplaatsen, duidelijke verkeersroutes en goed begaanbare stoepen, zodat iedereen zich veilig en gemakkelijk kan verplaatsen.
•
Behoud de parkeerplaatsen die voor het gebouw liggen. Maak de indeling duidelijk, overzichtelijk en netjes.
•
Zorg voor weinig overlast tijdens de bouw door duidelijke communicatie en het nemen van passende maatregelen.
•
Stimuleer sociaal contact door ontmoetingsplekken en een uitnodigende sfeer.
•
Neem gerichte maatregelen tegen zwerfvuil en overlast door hangjongeren, voor een schonere en veiligere woonomgeving.
•
Bedenk een goede parkeeroplossing voor nieuwe bewoners, zodat de komst van meer auto’s in de buurt niet de parkeerdruk verhoogt.
Foto’s van participatietraject De LEY (Icoon Vastgoed) Bouwenvelop De LEY | december 2025
7
LEYENBURG
ZUIDERPARK
Projectlocatie De Ley Winkelcentrum Leyweg
MOERWIJK
Hengelolaan Leyweg MORGENSTOND Sportvelden Escamp
BOUWLUST VREDERUST
Den Haag Zuidwest met belangrijke (groene) structuren en projectlocatie aangegeven
Bouwenvelop De LEY | december 2025
8
3. Gebiedscontext en opgaven 3.1 Omgevingsvisie, structuurvisie, ambitiedocument en RAVEL Er komen veel opgaven op de stad en de verschillende gebieden af, die integraal moeten worden afgewogen. Hiervoor zijn verschillende beleidskaders op verschillende schaalniveaus opgesteld. Zo is er voor stadsbrede opgaven de Omgevingsvisie Den Haag 2050, ingezoomd naar Den Haag Zuidwest is er de Structuurvisie Zuidwest 2040, en op wijkniveau het Gebiedsprogramma Morgenstond. Deze beleidsstukken vullen elkaar aan, en geven elk opgaven mee. In paragraaf 4.1 worden de relevante opgaven uit deze visies voor dit project uitgeschreven. Ook is er gekeken naar de huidige “staat van de wijk en voorzieningen” met bronnen die ook in RAVEL staan. RAVEL brengt alle informatie bij elkaar en geeft op basis van verschillende (informatie)bronnen de “staat van de wijk” weer. Deze indicatoren geven informatie over drie belangrijke thema’s: ‘Fysieke leefbaarheid, Sociale leefbaarheid & Veiligheid’. In Zuidwest is data uit onderliggende bronnen meegenomen in het opstellen van de Structuurvisie (bijlage Kansenkaart en voorzieningenprogramma) en de Ambitie- en scopebepaling Morgenstond.
3.2 Positionering De locatie van project De LEY is in de wijk Morgenstond. Centraal door de wijk loopt de Leyweg vanaf de Oude Haagweg in het noordwesten naar de Erasmusweg in het zuidoosten. Onderdeel van deze as is het winkelcentrum Leyweg. De verschillende functies aan deze as zorgen voor een hoog voorzieningenniveau in de wijk alsmede in het stadsdeel. De locatie De LEY is gelegen aan de noordzijde van het winkelcentrum. Het bouwplan is gelegen aan de Hengelolaan en de Leyweg. De vrijliggende fietspaden op deze wegen maken onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk. De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Er is een direct naastgelegen busstation. Bussen verbinden de locatie met zowel de stad als de kust: • • •
Lijn 23 naar Delft en Kijkduin Lijn 21 naar Zwarte Pad, door Haagse wijken Lijn 25 naar de Grote Markt
Daarnaast is de locatie goed toegankelijk voor zowel fiets als auto.
Het format ‘Overzicht maatschappelijke voorzieningen en groen’ is ingevuld op basis van deze (groen)informatie en met behulp van RAVEL. Deze is opgenomen als bijlage van de bouwenvelop.
Luchtfoto van projectlocatie De LEY gezien vanuit het noorden. Linksboven stadsdeelkantoor Leyweg; rechtsonder maissonetteflat met daarachter projectlocatie De LEY; Daartussen gelegen het winkelcentrum Leyweg. (Icoon Vastgoed) Bouwenvelop De LEY | december 2025
9
3.3 Stedenbouwkundige context Morgenstond
De LEY
Morgenstond werd, net als Bouwlust en Vrederust, vernoemd naar een hoeve die plaats moest maken voor een nieuwe woonwijk. Het plan werd na de oorlog in 1949 uitgewerkt op basis van het Uitbreidingsplan Escamppolder (1935) en het Structuurplan (1949). Oorspronkelijk was er variatie voorzien in galerijflats van 2 tot 6 lagen, maar door de woningnood werd het aantal woningen verhoogd van 7.500 naar 9.500. De meeste flats kregen vier bouwlagen met een half verdiepte plint, waar de bergingen in geplaatst werden, wat zorgde voor een uniforme wijk. Dudok tekende een rechthoekig stratenpatroon met strokenverkaveling en open bouwblokken aan de randen, omgeven door een groenstructuur van singels. Hij gaf prioriteit aan een heldere ruimtelijke structuur boven bezonning. Vanaf 1950 werd van zijn plan afgeweken, met hogere bebouwing langs de Loevesteinlaan en later vier torenflats bij het Drentheplantsoen en de Melis Stokelaan-Dedemsvaartweg. Deze torens markeren het hart van het groene assenkruis en vormen een baken voor stadsdeel Zuidwest.
Uitbreidingsplan Leyweg. W. M. Dudok, januari 1949 (Haags Gemeentearchief)
Structuurplan W. M. Dudok, 1959 (Haags Gemeentearchief) Bouwenvelop De LEY | december 2025
10
Omgeving Leyweg
De Leyweg is één van de oudste straten in Den Haag Zuidwest. Langs deze dwarslijn werd tijdens de bouw van Morgenstond ook de (economische) voorzieningenkern gerealiseerd: winkelcentrum Leyweg. De ontwikkellocatie ligt aan de noordelijke kop van het winkelcentrum. Van oudsher was het winkelcentrum Leyweg een grote, brede, open laan. In latere herstructurering begin deze eeuw is ervoor gekozen om een laag blok toe te voegen aan het winkelcentrum in het middel van de weg, waardoor de openbare ruimte werd versmald. Ter hoogte van de project locatie waren oorspronkelijk sportvelden gelegen. De afronding van het winkelcentrum werd gevormd door een maisonnetteflat, welke halverwege de jaren zestig gerealiseerd is. Een aantal jaar later volgde het twee laagse volume op de projectlocatie, welke er nu nog staat. In 2018 is aan de overzijde van de plot de woontoren Lumière gerealiseerd op de plaats van de voormalige Euro Cinema bioscoop. Deze toren is 46m hoog. Langs de Leyweg bevinden zich meerdere hoogte accenten: het stadsdeelkantoor Escamp (75m) en de Schoone Ley (70m) nabij het HAGA-ziekenhuis.
Leyweg, 1965 (Haags Gemeentearchief)
Winkelgalerij aan de Leyweg, 1963 (Haags Gemeentearchief)
Cultuurhistorische waarde
Het plangebied is opgenomen in de cultuurhistorische verkenning – herijking cultuurhistorische waarden Den Haag Zuidwest (RIS311095, bijlage 7). De projectlocatie, inclusief het aangrenzende plein met kiosken, heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarden. De direct naastgelegen haakse portiekflats zijn wel onderdeel van een beeldondersteunend ruimtelijk ensemble.
Luchtfoto van projectlocatie De LEY (Icoon Vastgoed)
Bouwenvelop De LEY | december 2025
11
3.4 Landschappelijke context In de wijk Morgenstond is het groen prominent aanwezig en vormt het een integraal onderdeel van de wijk. De hoofdverkeerswegen hebben een breed profiel met een middenberm en zijn rijkelijk voorzien van bomen. De secundaire wegen zijn uitgevoerd als straten met singels en beplanting. De ruimte tussen de bebouwing en de voortuinen is overwegend als gemeenschappelijke tuin ingericht. Hierdoor ontstaat een verkaveling in ingebed in groen. Het plan bevindt zich op de kruising van de Leyweg en de Hengelolaan. De Hengelolaan heeft in Morgenstond een breed singelprofiel met ventwegen. Deze lange lijn is ook onderdeel van de hoofdbomenstructuur. De Leyweg heeft meerdere bomenrijen in het profiel, alleen ter hoogte van het winkelcentrum ontbreken deze. Op het huidige plein op de kruising Leyweg en Hengelolaan staan meerdere bomen. Desondanks is de directe omgeving van de projectlocatie erg versteend en wordt de doorgaande hoofdbomenstructuur hier onderbroken.
Wateroverlast 70mm(/u) tot 10cm tot 20cm 20cm en meer Wateroverlast 70mm, 2022 (Klimaatmonitor Den Haag)
Stedelijk groene hoofdstructuur (SGH) Hoofdbomenstructuur (HBS) Stedelijke groene hoofdstructuur (Dataplatform Den Haag)
Hitte, regen en droogte
In het plangebied is de huidige gevoelstemperatuur erg hoog door gebrek aan schaduw in de openbare ruimte. Dit speelt zich met name af rond het plein aan de voorzijde op de hoek Leyweg-Hengelolaan. Om het effect van zware buien voor Den Haag in beeld te brengen, hanteren we een bui van 70mm in één uur als uitgangspunt (de 070-bui). Bij zo’n 70mm bui vindt er vooral wateroverlast in het plangebied plaats aan de Leyweg-zijde van het project en aan de achterzijde. Er moet voldoende bergingscapaciteit gerealiseerd worden in het plan om regenwater (tijdelijk) op te vangen. Droogte ontstaat als er langere tijd minder regen valt dan normaal en de verdamping groot is. Het gevoel hiervan is dat de grondwaterstanden in de stad dalen, met risico’s voor onder meer houten funderingspalen, (jonge) bomen en kwetsbare natuur. Droogte is in het plangebied beperkt aan de orde. Huidig gebouw locatie De LEY
Bouwenvelop De LEY | december 2025
12
3.5 Programmatische context Het plot bestaat op dit moment uit een twee laags bedrijfsverzamelgebouw met kelder, met economisch programma. De bruto vloeroppervlakte (bvo) omvat ongeveer 6.242 m2, verspreid over de twee bouwlagen, tezamen circa 3.326m2 en een ondergrondse kelder van circa 2.916m2. Het gebouw is sinds 2000 eigendom van Roma Investments BV. Aan de voorzijde sluit het gebouw aan op de openbare ruimte, met ongeveer 48 openbare parkeerplekken. Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich de expeditie van het economisch programma en private parkeerplaats, goed voor ongeveer 30 informele parkeerplekken. Deze achterzijde is te bereiken via een in- en uitrit aan de Hengelolaan.
Programma bestaande situatie
Definitie economisch programma
Bedrijfsverzamelgebouw Economisch ca. 6.262m2 te verdelen in: - kelder: ca. 3.326m2 programma: - begane grond en eerste verdieping: ca. 2.916m2
In de gehele bouwenvelop wordt gesproken over economisch programma. Vaak is er een overlap tussen economisch programma en maatschappelijk programma (bijvoorbeeld een commerciële maatschappelijke dienstverlener als een dierenarts).
Parkeren:
ca. 30 informele parkeerplekken ca. 48 parkeerplekken in de openbare ruimte aan de zijde Leyweg ca. 5 aangewezen plekken t.b.v. laden/lossen in de openbare ruimte
In deze context is ervoor gekozen de term economisch programma te gebruiken als een samenvoeging van economische en maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid. De inpassing van het economisch (voorzieningen)programma is in lijn met de ambities zoals genoemd in de Ambitie- en Scopebepaling Morgenstond (RIS322209): een overwegend commercieel programma met ruimte voor een kansrijke mix met sociaal-maatschappelijke voorzieningen. Binnen deze aanduiding is ook ruimte voor horeca en cultuur. De invulling van het toekomstige programma wordt verder uiteengezet in hoofdstuk 5: Kavelregels
Kruispunt Hengelolaan-Leyweg Bouwenvelop De LEY | december 2025
13
3.6 Juridisch-planologisch kader De ontwikkellocatie is onderdeel van het bestemmingsplan ‘‘Morgenstond’’, dat is vastgesteld op 25 juni 2015. Dit bestemmingsplan is sinds 1 april 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het Omgevingsplan Den Haag. De locatie valt in zijn geheel binnen de bestemming ‘Gemengd-1’, waarbinnen de aangegeven gebruiks- en bouwregels gelden. Het voorliggende plan past niet binnen deze regels; daarom worden er met deze bouwenvelop voorwaarden en kaders vastgelegd om hiervan af te wijken. Nadat deze is vastgesteld door het college, kan het plan binnen deze kaders verder ontwikkeld worden. Hierna kan er voor het plan een omgevingsvergunning worden ingediend, waarmee het plan juridisch-planologisch wordt vastgelegd. Het projectgebied omvat het perceel kadastraal bekend als GVH37-AW-1609, belast met erfpacht. Dit erfpachtrecht loopt af in 2030. De openbare ruimte in en rondom het projectgebied is in eigendom van de gemeente.
Archeologie
Ontwikkelingen binnen het plangebied dienen rekening te houden met de archeologische aanduiding in het omgevingsplan. Onderzoek moet vooraf uitsluitsel geven over eventueel te treffen maatregelen. wonen
groen
centrum
water
gemengd
tuin
verkeer
waarde archeologie
Bestemmingsplan Morgenstond, 2015 (Omgevingsloket)
Bouwenvelop De LEY | december 2025
14
4. Visie en uitgangspunten Het onderhavige plan De LEY draagt op verschillende manieren bij aan het realiseren van ambities die Den Haag heeft op stads-, stadsdeel en wijkniveau. Deze ambities worden toegelicht in de eerste paragraaf en in de tweede paragraaf wordt beschreven hoe dit opgepakt wordt op de locatie De LEY.
4.1 Visie Stadsbreed: Omgevingsvisie Den Haag
De ruimtelijk-programmatische opgaven die voor de gehele stad gelden, zijn omschreven in de Omgevingsvisie Den Haag 2050, vastgesteld op 18 september 2025. In de Omgevingsvisie zijn vijf bewegingen voor de stad geformuleerd. De doorontwikkeling van dit gebied dient daarop aan te sluiten. Hieronder worden bij elke beweging de bijbehorende relevante strategische keuzes voor dit project opgesomd: 1.
2.
3. Cover Omgevingsvisie Den Haag 2050
4. 5.
Thuis in een divers Den Haag • Bijsturen op: bouwen voor de buurt, tegengaan van segregatie, veilige en gezonde openbare ruimtes die verbinden • Koers houden op: meegroeien van maatschappelijke voorzieningen Ruimte voor groen en water • Bijsturen op: vergroenen tot op straat- en pleinniveau • Koers houden op: versterken, beschermen en uitbreiden van de Stedelijke Groene Structuur Verstedelijking en bereikbaarheid in samenhang • Bijsturen op: bouwen en verbouwen in de gehele stad • Koers houden op: verstedelijking rondom OV-knooppunten Ruimte voor kennis en kunde in de stad • Bijsturen op: diensten kleinschalige bedrijvigheid terug in de wijk Basissystemen op orde • Tempo aanpassen voor: versnellen aanleg van collectieve warmtenetten
Stadsdeelbreed: Structuurvisie Den Haag Zuidwest
Voor Den Haag Zuidwest is een Structuurvisie opgesteld, een visie op de ontwikkelingen in het gebied voor de periode tot 2040. De “Structuurvisie Den Haag Zuidwest 2040; Groen, stedelijk en vitaal Zuidwest” (RIS315261) is bij vaststelling op 14 december 2023 vergezeld door een aantal bijlagen waaronder het voorzieningenprogramma, het ruimtelijk raamwerk, de kansenkaart, en een ontwikkelstrategie. Het eveneens in dit rijtje behorende inspiratiedocument, het kwaliteitsplan, is later tot stand gekomen. In de Structuurvisie worden maatregelen beschreven om Den Haag Zuidwest weer een gebied te maken om trots op te zijn. Deze gaan in op dezelfde thema’s als de Omgevingsvisie, maar meer toegespitst op de specifieke opgaven in het Zuidwest. Hieruit vloeien ook ambities voort, die opgedeeld zijn in de drie thema’s prettig samenleven, groei en ontwikkeling, en groene en stedelijke leefomgeving.
Ambities Zuidwest (Structuurvisie Zuidwest 2040) Bouwenvelop De LEY | december 2025
15
In 2040 is op Zuidwest in Den Haag eenbestaande aantrekkelijk Voortbouwen en koesteren van het maar woongebiedinterveniëren, met veel voorzieningen, groen, en mogeook aanvullen, innoveren en verdichten om identiteit te werken, leren, recreëren en ontmoeten. met lijkheden behoud van zijn hierbij de uitgangspunten. De focus ligtontstaan op het creëren een stromingen aantrekkelijke Zuidwest is ook vanuit van nieuwe in leefomgevingHet metisvoldoende groen, veilige fiets- en de stedenbouw. een kind van de wederopbouw wandelroutes, en spel- en ontmoetingsplekken. en de toekomstgerichtheid mag er ook nu een plek Er wordt gestreefd naar woningen van goede kwaliteit krijgen. Tegelijkertijd dienen gefragmenteerde ontdie voor te iedereen Daarnaast worden wikkelingen wordentoegankelijk voorkomen.zijn. Bouwplannen nieuwe woningen toegevoegd om bij het te dragen aan het passen binnen de ruimtelijke logica van stadsdeel. oplossen van het woningtekort. Tevens wordt ingezet Afwijkende verkavelingen zijn sporadisch en worden op een groene,engezonde en duurzame leefomgeving, aande maar op grotere Verdichtingsprincipes Structuurvisie schaal op integrale ruimtelijke wijze waarbij waardevolle groene gebieden behouden blijven verdichten afgewogen. Dit om ruimtelijke incidenten te voorkomen. en beter worden verbonden. angspunten.
Doordat belangrijke karakteristieken van de stempels mingen in bij eigentijdse vertalingen herkenbaar blijven ontstaat Voorzieningen zoals scholen en buurtcentra groeien eropbouw er een nieuwe gelaagdheid met respect voor het staande mee met het aantal inwoners, enStructuurvisie economische en Verdichtingsprincipes en plek maarbestaande die de verschillende tijdslagen in harmonie n verdichten maatschappelijke functies worden geclusterd om elkaar de ontelkaar zichtbaar maakt. gangspunten.met te versterken. De mobiliteitstransitie richt zich op meer nnen romingen in ruimte voor voetgangers en fietsers, met verbeterd stadsdeel. Van een continu ederopbouw openbaar vervoer Vnaar erden iceen hminder tegelaagd n / vruimte ernistadsbeeld uvoor wenauto’s in de n worden openbare ruimte (deelmobiliteit boven een plek wijze w a a r h e t k a n e n m o e ,eeerste m Verdich n jaren / vern ieude wtprivéauto). n et Het woningbouwfestival inte de ’80, erde ontvoorkomen. herstructurering inrede ehctevt o’00 hede enook tm beode sttaafgelopen nuit deet de asaprjaren ko avan nren ,am Een belangrijkwonderdeel opgaven plannen stempels jaren zijn er al verschillende bouwprojecten uitgevoerd. Structuurvisie is het toevoegen van 10.000 etontstaat stadsdeel. respect voor het bestaandnieuwe e n Veelwoningen complexen zijn door de jaren heen in Zuidwest voor 2040, metgerenoveerd.
daarbij een goede en worden r het • Gelaagd stadsbeeld In samenhang en beeldkwaliteit zijn die tijdslagen nieten bereikbaarheid, kwalitatief goede openbare ruimte ke wijze harmonie langs de lange lijnen altijd goed ontwikkeld. Toekomstige ontwikkelingen • Waar wel en waar niet verdichten Gelaagd stadsbeeld groenvoorzieningen, werkgelegenheid, goed e voorkomen. Langs de historische lange meer lijnenperspectief altijd inen het geplaatst te onderwijs voorzieningen binnen de verdichten bestaande langs de lijnen •sterke Samenhang van de stempels dienen Waar wellange en(voorkomen waar niet worden en dient onderbouwd te worden hoe deze zich waardevolle ruimtelijke structuur van de wijk. en ontstaat fragmentatie) beeld Samenhang (voorkomen verhouden tot het•bestaande gelaagde stadsbeeld.van n het oor • Typologie van bouwblok fragmentatie) m t in n eharmonie langs de lange lijnen eerste Voor de verdichting zijn richtinggevende vuistregels • Open bebouwingsopzet Typologie Langs de lange lijnen van bouwblok gelopen am ndeet langs de lange lijnen voor bouwvelden opgesteld. Voortbouwend op • Aansluitend bij naoorlogs idioom Open bebouwingsopzet uitgevoerd. het bestaande kan gedacht worden aan een asbeeld nde enoveerd.
• Menselijke maat wen bijdanwel naoorlogs idioom van renovatie, dlagen niet hoogkwalitatieve vormAansluitend sloopnieuwbouw •waarbij dezelfde opzet en Slimme parkeeroplossingen te,eeerste m et Menselijke maat w n elingen verdichten dniet beeldkwaliteit wordt teruggebouwd. Een lichte mate aafgelopen ndeet te • Slimme parkeeroplossingen tomen ,am eplaatst van van verdichting waarbij sterk wordt voortgebouwd op niet verdichten n uitgevoerd. eaa deze ndezich de architectonische en stedenbouwkundige principes omen erenoveerd. sbeeld.van van de bestaande bebouwing. Een grote mate van ld dslagen niet wblok verandering en/of verdichting waardoor een ander kkelingen r niet verdichten ld stregels opzet wblok te stadsbeeld met meer variatie in typologie en soms op komen van rgeplaatst niet verdichten afwijkende verkavelingen onstaat. orlogs idioom opzet oe deze zich n komen van adsbeeld. elorlogs idioom
Verdichtingsprincipes Structuurvisie
Passend verdichten Passend verdichten
rdichten rdichten
erdichten erdichten
langs de hoofdgroenstructuur uwblok ossingen Cover Structuurvisie Zuidwest 2040 uistregels sopzet langs de hoofdgroenstructuur te mate uwblok Langs de hoofdgroenstructuur ossingen d op op bouwd aoorlogs idioom sopzet en principes aoorlogs welvan idioom ate
langs de lange lijnen Langs de lange lijnen langs de lange lijnen
langs de dwarsverbindingen Langs de dwarsverbindingen langs de dwarsverbindingen langs de dwarsverbindingen langs de dwarsverbindingen
Langs de dwarsverbindingen
langs de hoofdgroenstructuur
De LEY langs de hoofdgroenstructuur Langs de hoofdgroenstructuur
Stadsdeelbreed: Kwaliteitsplan Zuidwest
Het Kwaliteitsplan Zuidwest (RIS322208) is niet gelijktijdig met de Structuurvisie vastgesteld maar hoort wel bij dit hoofddocument. Het Kwaliteitsplan, vastgesteld op 9 oktober 2025, geeft invulling aan de beoogde omgevingskwaliteit van Zuidwest. Het geeft duidelijk aan waartoe nieuwe initiatieven zich dienen te verhouden en het geeft blijk van het ambitieniveau van de ontwikkelingen in Zuidwest. Het document dient als toetsingskader voor de Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed voor gebieden waar nog geen beeldkwaliteitsplannen voor gemaakt zijn en indien de vuistregels sturen op de plaatsing en het uiterlijk van bouwwerken. Het ruimtelijk fundament met de lange lijnen, groene langs de dwarsverbindingen structuren en karakteristieken van de wijken en buurten Langs de dwarsverbindingen in Zuidwest betreffen van Zuidwest. langsde dekernkwaliteiten dwarsverbindingen Deze aanwezige kwaliteiten in Zuidwest moeten voor de toekomst worden versterkt en behouden. Voor toekomstige ontwikkelingen gelden tevens een vijftal verschillende kwaliteitsopgaven: gelaagd stadsbeeld; toekomstbestendig; levendigheid en mix; thuis voelen; en aangenaam en verbonden buitenruimte. Bij nieuwe ontwikkelingen worden de kernkwaliteiten en de kwaliteitsopgaven in samenhang gewogen en doorvertaald in integrale plannen.
De inzet op de ene kwaliteit mag niet ten koste gaan van de invulling van andere kwaliteitsopgaven. Het kwaliteitsplan beschrijft de kwaliteitsopgaven aan de hand van een aantal vuistregels. Deze worden verder uitgewerkt tot uitgangspunten toegespitst op de projectlocatie in het volgende paragraaf ‘uitgangspunten voor De LEY’.
bij voorzieningenknooppunten bij voorzieningenknooppunten Bij voorzieningenknooppunten
Cover Kwaliteitsplan Zuidwest
bij voorzieningenknooppunten bij voorzieningenknooppunten Bij voorzieningenknooppunten
Kwaliteitsplan Zuidwest
43 Bouwenvelop De LEY | december 2025
16
Wijkbreed: Gebiedsprogramma Morgenstond
De Ambitie- en scopebepaling Morgenstond (RIS322209) is een eerste onderdeel van het Gebiedsprogramma Morgenstond. Dit document, eveneens vastgesteld op 9 oktober 2025, stelt de scope en ambities vast voor het Gebiedsprogramma Morgenstond. In het document zijn de verschillende opgaven voor Zuidwest verder uitgewerkt voor de wijk Morgenstond. Dit als basis voor uitwerking en realisatie van samenhangende gebiedsontwikkelingen. Morgenstond zal met 3.600 woningen bijdragen aan de opgave van 10.000 nieuwe woningen in Zuidwest, met circa 750 woningen daarvan rond het centrale gebied van de Leyweg. Dit is gerekend inclusief de woningen in de ontwikkeling De LEY. Naast woningbouw bestaat deze opgave ook uit het creëren van voldoende goede voorzieningen, kwalitatief goede openbare ruimte, ruimte voor ondernemerschap en adequate mobiliteitsoplossingen. Deze opgave landt deels op dit projectgebied.
De relevante aspecten vanuit dit ambitiedocument voor het projectgebied zijn de volgende: • De Leyweg ontwikkelt zich van een mono- naar een multifunctioneel centrum van Zuidwest. Het wordt een centrum-stedelijk gebied met een divers programma van wonen, economische functies, horeca en cultuur. • Bij het vernieuwen van het deelgebied Leyweg kunnen voor het gehele gebied nog 400+ woningen worden toegevoegd. Hierbij wordt ingezet op kleine en middelgrote woningen. Naast de doelgroepen die genoemd worden in de Woonvisie 2040 (RIS319812) wordt voor dit gebied extra focus gelegd op het toevoegen van woningen voor ouderen. • Er komt ook een toevoeging van vierkante meters economisch programma met een focus op kleinschalige bedrijfsruimte, sport/fitness/ horeca en binnen het winkelcentrum zelf ook dagelijkse detailhandel/supermarkten.
Het gebied krijgt meer aantrekkelijke openbare verblijfsplekken, zoals zitjes, terrassen en groen. De Leyweg wordt zo een belangrijke ontmoetingsplek, waar het fijn toeven is. • De achterkanten van de bouwblokken aan de Leyweg zijn niet meer anonieme plekken. Door herontwikkeling of herindeling van gebouwen wordt de situatie verbeterd. • De doorwaadbaarheid van, en routes naar, de Leyweg worden verbeterd. Programmering •
•
400 woningen, klein en middelgroot, focus op ouderen en studenten
•
2.000 – 2.500 m² horeca
•
Ca. 2.000 m² dagelijkse detailhandel / supermarkten
•
Ca. 1.000 – 1.500 m² sport / fitness
•
Ca. 6.500 – 7.000 m² kleinschalige bedrijfsruimte
Cover Ambitie- en Scopebepaling Morgensotnd 2040
De LEY
Toekomstperspectiefkaart deelgebied Leyweg, Scope- en Ambitiebepaling Zuidwest Bouwenvelop De LEY | december 2025
17
Ambitie De LEY
De ambities voor De Ley komen voort uit de stadsbrede opgaven en op de opgaven op stadsdeel-, wijk- en buurtniveau. Ruimtelijk De Leyweg is een oude lange lijn binnen Den Haag. Deze lijn start als De Savornin Lohmanlaan vanaf de duinen, gaat verder als Thorbeckelaan, heet daarna Leyweg en loopt door tot in de wijk Wateringse Veld. Langs deze lijn staan op een aantal plekken hoge, markante, gebouwen: Bellavista bij het winkelcentrum De Savornin Lohmanplein (de Sav), De Hoge Ley bij het HAGA ziekenhuis en het Stadsdeelkantoor Escamp aan de zuidzijde van het langgerekte winkelcentrum Leyweg. Het is logisch om ook de noordzijde van het winkelcentrum te markeren met toren van de hoogste maat in Zuidwest: 70 meter. Mede gezien de ligging aan het kruispunt met de Hengelolaan, een lange lijn binnen Zuidwest die de Uithof met het Zuiderpark verbindt.
Hierbij spelen de volgende zaken: • De Hengelolaan wordt opgewaardeerd tot 30km/u weg. Ook de oversteekbaarheid is van belang. • Er wordt ingezet op het versterken van de hoofdbomenstructuur Leyweg-Hengelolaan. • de Leyweg is een werken, leren en innoveren gebied. • Het plein vormt een entree voor het winkelgebied Leyweg. • Er wordt onderzocht of de tramhalte bij het Haga Ziekenhuis verlengd kan worden tot de kop van het winkelcentrum Leyweg.
Programmatisch De verdichting vindt plaats door de toevoeging van een flink woonprogramma dat met name in de nieuwe toren gaat landen. Vanwege de goede bereikbaarheid, de ligging aan en nabij belangrijke economische locaties (het winkelcentrum Leyweg, de Werken, Leren, en Innoveren-as, het Haga-ziekenhuis, de zorginnovatiehub en het bedrijventerrein ZKD) is en blijft De LEY een uitstekende vestigingslocatie voor economische functies. Het realiseren van woon- en niet-woonprogramma gaan op deze locatie hand in hand. Openbare ruimte De Leyweg ontwikkeld zicht tot een centrumstedelijk gebied met een divers programma, waar het prettig is om te verblijven en waar je makkelijk kan komen. De ontwikkeling van De LEY maakt deel uit van deze grotere ontwikkeling. De openbare ruimte rond het gebouw moet opnieuw ontworpen worden in lijn met de ambities voor het grotere gebied.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
18
4.2 Uitgangspunten voor De LEY De ruimtelijke uitgangspunten voor De LEY zijn opgehangen aan het vijftal kwaliteitsopgaven zoals beschreven in het Kwaliteitsplan Zuidwest: gelaagd stadsbeeld; toekomstbestendig; levendigheid en mix; thuis voelen; en aangenaam en verbonden buitenruimte. De uitgangspunten gaan in op verschillende aspecten van de ruimtelijk programmatische ontwikkeling. Deze kunnen niet los van elkaar worden gezien; samen vormen zij uitgangspunten die vertaald worden naar de kavelregels. Deze paragraaf eindigt met de randvoorwaarden kaart. De gedetailleerde beschrijving en uitwerking van deze randvoorwaarden is te vinden in de kavelregels zoals beschreven in hoofdstuk 5.
Gelaagd stadsbeeld
De locatie is, vanuit de verdichtingsprincipes van Zuidwest, een kansrijke locatie voor verdichting: gelegen op een kruising tussen de lange lijn Hengelolaan en dwarslijn Leyweg en nabij het voorzieningenknooppunt winkelcentrum Leyweg en openbaar vervoer knooppunt. Daarnaast is de locatie gelegen aan het plein rond de kruising Hengelolaan-Leyweg. Deze opsomming van potentie legitimeert een hoogteaccent rond de 70 meter. De locatie De LEY is een plek waar voortgebouwd wordt op het gedachtegoed van Zuidwest door middel van interventie. De nieuwe verkaveling en typologieën geven vorm aan een meer hoogstedelijk woonmilieu. De verdichting moet zorgvuldig worden ingepast en kan niet overal evenredig plaatsvinden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een hoogteaccent in de vorm van een toren op de kruising van beide wegen en de stedelijke laag gelegen aan de pleinruimte langs de Leyweg. De toren voegt zich in de ritmiek van torens gelegen aan zowel de Hengelolaan als de Leyweg. Hierbij vindt de stedelijke laag aansluiting met de hoogtes van de direct omliggende bebouwing. Het gebouw dient aan alle kanten aan te sluiten op de context van de naastgelegen gebouwen, waarin openbare ruimte en private ruimte naadloos in elkaar over gaan. Bouwenvelop De LEY | december 2025
19
Toekomstbestendig
Zuidwest staat voor de uitdaging om naast te verdichten ook te vergroenen en verduurzamen. De gemeente heeft het streven om in 2030 een klimaatneutrale stad te zijn. Hiervoor zijn structurele aanpassingen nodig in de manier waarop er wordt gebouwd. Zowel de bomen van de Hengelolaan als op het plein aan de Leyweg zijn onderdeel van de hoofdboomstructuur. Deze groene hoofdstructuur dient te worden gewaarborgd en waar mogelijk versterkt. Ook het omliggend groen moet op een passende manier overvloeien in het ontwerp, waarbij rekening gehouden wordt met een zo groen mogelijke invulling van het terrein en gebouw. Daarnaast vraagt het plein aan de Hengelolaan-Leyweg om verdere vergroening en versterking van de aanwezige hoofdbomenstructuur. Om verdichting en vergroening hand in hand te laten gaan dienen de klimaatopgaven en duurzaamheidsambities integraal te worden aangevlogen, waarbij alle facetten van het creëren van een toekomstbestendige omgeving meegenomen worden. De ontwikkeling moet ook voldoen aan het puntensysteem klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen (RIS321843). Deze wordt verder toegelicht bij de kavelregels onder paragraaf 5.5.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
20
Levendigheid en mix
Het voorzieningenniveau ontwikkelt zich gelijktijdig met de verdichting. De plinten langs de Hengelolaan en Leyweg dragen bij aan de positieve beleving van deze buurt en vormen een aanvulling op het winkelcentrum Leyweg. Een goed ingerichte openbare ruimte draagt bij aan het levendige straatbeeld. Het programma in de plint is passend qua grootte en programmering voor de bewoners van Zuidwest op buurt- en wijkniveau. De programmering draagt bij aan een gevarieerd aanbod. Ook economisch programma op bovengelegen verdieping(en) is goed toegankelijk vanaf de straat. Hierbij wordt rekening gehouden met het reserveren van levendige hoeken – de hoek Hengelolaan-Leyweg en de hoek Leyweg ter hoogte van de maisonnetteflat – voor levendige functies.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
21
Thuis voelen
Het is van belang dat bewoners een bepaalde mate van eigenaarschap ontwikkelen voor hun leefomgeving en zich, mede daardoor, thuis voelen in De LEY. Er wordt met zorg vormgegeven aan het thuiskomen. Een gevoel van thuiskomen begint bij de straat en loopt door tot aan de voordeur. Daarom is de aaneenschakeling van deze ruimtes zo van belang. Dit zit hem in een groene inrichting van straatprofielen maar ook in royaal gedimensioneerde entreehallen en voldoende ruimte voor ontmoeting. Dit betekent dat er in ieder geval collectieve ontmoetingsruimtes gerealiseerd moeten worden en daarnaast kan gedacht worden aan enkele gedeelde voorzieningen. Het naastgelegen plein moet zeker ook een rol gaan vervullen in het creëren van ontmoetingen tussen de bewoners. Herkenbaarheid draagt bij aan thuis voelen. De LEY is als gebouwensemble herkenbaar binnen de buurt en tevens wordt de menselijke maat gewaarborgd door de herkenbaarheid van de individuele woning. Sociale veiligheid is ook van belang als het gaat over thuis voelen. De entrees naar de woningen worden uitnodigend en helder ontworpen. De entree naar de woningen in de woontoren beslaat tenminste twee verdiepingshoogten. Entrees zijn goed verlicht, met goed overzicht en zichtlijnen. En andersom is er sprake van ‘ogen op de straat’, om een veilige omgeving te waarborgen.
Ook de activering en programmering van een levendige en transparante plint draagt hieraan bij.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
22
Aangenaam en verbonden buitenruimte
De gelijktijdige herinrichting van het plein aan de Leyweg door de gemeente speelt een belangrijke rol voor de ontwikkeling van De LEY en geeft een goede ruimtelijke impuls voor het gehele gebied. Als directe buitenruimte van de toren en stedelijke laag vormt het plein de schakel tussen privé en publiek domein en draagt het bij aan de leefkwaliteit van de toekomstige bewoners, gebruikers en bezoekers. Deze opgave dient breed aangevlogen te worden. De herinrichting van het plein biedt de kans om een kwalitatief hoogwaardige buitenruimte te realiseren met een aantrekkelijk verblijfskarakter. Als onderdeel van de hoofdboomstructuur staat vergroening van het plein centraal. Hierbij worden ook meer koele plekken gerealiseerd door middel van schaduwwerking. Verder vormt het plein de afronding van het verblijfsgebied van het winkelcentrum Leyweg. Het plein dient een hierbij passende verblijfs- en belevingskwaliteit te krijgen, met een focus op langzaam verkeer en de toegankelijkheid van de commerciële plinten aan weerszijde van het plein. Hierbij moet ook worden gekeken naar de juiste positionering van de kiosken. Laden en lossen wordt zo goed mogelijk in het ontwerp geïntegreerd en bezorgd minimale hinder aan de gebruiker. De buitenruimten rondom De LEY dienen eveneens zorgvuldig te worden ingevuld.
In relatie tot de naastgelegen schuin geplaatste portiekflats wordt de groene omgeving doorgetrokken in het ontwerp. Het gebouw is op zo’n manier alzijdig ontworpen dat alle entrees – voorzijde én achterzijde – welkom en aangenaam worden vormgegeven en goed toegankelijk zijn voor alle gebruikers. In de publiekelijk toegankelijke buitenruimte rond ontwikkeling De LEY wordt een deel van het fietsparkeren voor bezoekers ondergebracht. Belangrijk hierbij is dat het fietsparkeren de toegankelijkheid van de economische plint niet hindert. De bovengenoemde uitgangspunten voor de ontwikkeling van De LEY zijn vertaald naar een randvoorwaardenkaart en bijbehorende regels, in het volgende hoofdstuk. Bouwenvelop De LEY | december 2025
23
5. Kavelregels In dit hoofdstuk staan de kavelregels voor de herontwikkeling centraal. Deze regels gaan in op ruimtelijke, programmatische en technische eisen. Daarnaast worden eisen en ambities ten aanzien van duurzaamheid en milieu uiteengezet. Deze regels, eisen en ambities volgen uit de visie en uitgangspunten zoals hiervoor besproken en zijn voor zo ver mogelijk vastgelegd in bijbehorende randvoorwaardenkaart.
Programma toekomstige situatie Gemengd gebouw Economisch prgm.: ca. 3.000-3.500m2 Wonen:
ca. 310-340 appartementen 80% betaalbare woningen, waarvan 30% sociaal & 50% middeldure huur en betaalbare koop
Autoparkeren:
ca. 165-185 parkeerplekken in volledig verdiepte garage
Fietsparkeren:
ca. 820-920 fietsstallingsplaatsen ca. 55 fietsnietjes in de openbare ruimte
Indicatief en afhankelijk van definitief ontwerp en programma
Zicht over as naastgelegen winkelcentrum Leyweg, waar de ontwikkeling van De LEY op aanvult. Bouwenvelop De LEY | december 2025
24
13m 26m
18m 46m
Legenda Perceelsgrens/plangebied Rooilijnen Bouwvlak toren Bouwvlak stedelijke laag Bouwvlak lage uitbouw Groene omranding achterzijde
4,5m
Vaste rooilijn Flexibele rooilijn
23L 65-75m
8L
Hoogteaccent/verbijzondering Maximale bouwhoogte in lagen indicatief aantal meters
20-30m
Economisch programma in plint Tweelaagse plint toren
18m
1L
Alzijdig ontwerp toren Minimale afstand tot omliggende bebouwing
1
Entree woon programma indicatief Entree economisch programma indicatief Entree economisch programma eerste verdieping indicatief Entree parkeergarage indicatief Toegangsweg parkeergarage indicatief
1 P
Bestaande bomen te handhaven Bestaande bomen risico m.b.t. sloop/nieuwbouw BEA moet uitsluitsel geven Bestaande bomen onderdeel van hoofdbomenstructuur Bestaande bomen onderdeel van hoofdbomenstructuur risico m.b.t. sloop/nieuwbouw, BEA moet uitsluitsel geven
10m
Integrale aanpak herinrichting openbare ruimte Bebouwing bestaand met gebouw hoogte (Openbaar) groen bestaand Water bestaand Autoweg bestaand Fietspad bestaand
12m
23L P
10m
65-75m
12m
Bouwenvelop De LEY | december 2025
25
5.1 Ruimtelijke randvoorwaarden Hieronder volgt een overzicht van algemene regels die op de gehele ontwikkeling van toepassing zijn en nodig zijn voor het realiseren van een samenhangend ontwerp en stedenbouwkundig ensemble passend voor deze locatie en invulling.
• • •
Algemeen
•
• • •
De ontwikkeling De LEY gaat uit van een toren met aansluitende stedelijke laag, beide gebouwdelen zijn voorzien van een helder afleesbare plint. Het geheel is een compositie van aaneengeschakelde volumes. De ontwikkeling wordt gerealiseerd naar de richtlijnen in de Nota Haagse Hoogbouw (RIS322705).
Rooilijn en gevel • • • • • •
De rooilijnen van de stedelijke laag blijven binnen de kavel. De rooilijnen van de toren zijn flexibel, deze blijven binnen de kavel. De rooilijnen van de achterzijde van de stedelijke laag liggen in lijn met de toren. De diagonaal van de toren is maximaal 45 m. De minimale afstand tot de naastgelegen maisonnetteflat bedraagt 18 m. Het ruimtebeslag voor ondergrondse infrastructuur en gezonde groei van bomen rondom het plangebied (in het bijzonder 1e en 2e orde bomen) is bepalend voor de rooilijn.
Oriëntatie • •
Alle zijden van de ontwikkeling dienen in samenhang te worden ontworpen. De plint c.q. stedelijke laag heeft een duidelijke relatie met de straat en de openbare ruimte.
Plinten • • •
De plint is afleesbaar als een architectonisch element. De plint van de toren beslaat een dubbele bouwlaag. De plint van de stedelijke laag bestaat uit een begane grond laag toegankelijk vanaf maaiveld die wordt afgezet met een passende luifel of uitkraging welke aansluiting kent met de omliggende plinten/luifels. De laag daarboven biedt ook plaats aan economische functies en onderscheid zich zodoende van de woonlagen die volgen.
• •
De begane grond heeft een minimale vrije hoogte van 4,5 meter. De tweelaagse plint heeft een hoogte van 8,0 meter. De entree naar de woningen in de toren beslaat de gehele plinthoogte (tweelaags). Plinten zijn een belangrijk bindmiddel tussen de buitenruimte en het gebouw. Levendige plinten dragen bij aan sociale veiligheid en ontmoeting. Plinten zijn transparant en zijn ontworpen met oog voor de menselijke maat. Het ontwerp moet zodanig goed in elkaar zitten dat de transparantie van de gevels standhoudt in het gebruik. Ruimtes en gevels in de plint voor niet-woonprogramma worden flexibel ontworpen, zodat de ruimtes voldoen aan eisen van meerdere typen functies.
Plein •
Aan de noordwestzijde is de nieuwe rooilijn van de bouwmassa een stuk teruggeplaatst ten opzichte van de huidige situatie. De bovengrondse vrijgekomen ruimte is onderdeel van de openbare ruimte van het plein aan de Hengelolaan en de Leyweg. Deze ruimte dient integraal als onderdeel van de openbare ruimte rond het gehele gebouw en het voorgelegen plein te worden ontworpen. Voor de inrichting geldt het “groen tenzij”-principe.
Bouwhoogte • • • •
•
De randvoorwaardenkaart is leidend voor de maatvoering en maximale bouwhoogtes. De maximale bouwhoogte van de toren is uitgedrukt in het aantal bouwlagen en sluit aan bij verdere ontwikkelingen in Morgenstond. De maximale bouwhoogte van de stedelijke laag is uitgedrukt in het aantal bouwlagen en sluit aan op het aantal bouwlagen van de naastgelegen maissonnetteflat. Beperkte afwijking van de maximale bouwhoogte is mogelijk als dit leidt tot een betere ruimtelijke kwaliteit of architectonische inpassing van o.a. installaties, trappenhuizen, lift-opbouwen of technische benodigdheden. Rekening houdend met bezonning, wind, en uitzicht. Opbouwen voor o.a. installaties, toegang tot het dak, trappenhuizen of liftopbouw zijn ondergeschikt ten opzichte van het hoofdvolume en zo min mogelijk zichtbaar vanuit de openbare weg.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
26
Ontsluiting algemeen • •
De ontsluiting is integraal onderdeel van het ontwerp (incl. buitenruimte ontwerp) en levert een bijdrage aan de architectonische kwaliteit. De ontsluitingsstructuur is overzichtelijk en stimulerend voor ontmoetingen en levendigheid.
Microklimaat (bezonning en windhinder) • • • • •
Studies naar de impact van het ontwerp op de omgeving worden in een zo vroeg mogelijk stadium ingezet als ontwerptool. Bij het ontwerp dient gestreefd te worden naar een minimale windbelasting in de omringende openbare ruimte. Vooral intensief gebruikte ontmoetings- en verblijfsplekken moeten zoveel mogelijk gevrijwaard blijven van windhinder. Behalve de omgeving dient er ook aandacht te zijn voor de impact van wind op de leef kwaliteit bij de woningen. Bij de hoogbouw is zoninstraling een aandachtspunt voor het realiseren van een prettig binnenklimaat. Er dient een TO-juli berekening te worden gedaan. Vanwege de verkeersdrukte op de Hengelolaan is geluid en luchtkwaliteit een extra punt van aandacht bij de uitwerking van de plannen.
Daken • • • •
De daken zijn onderdeel van het ontwerp, inclusief installaties. Daken dienen waar mogelijk gebruikt te worden voor klimaatadaptieve maatregelen. Bij de daken op de lagere gebouwdelen (stedelijke laag) ligt de nadruk op groen en waterberging. Bij de het dak van de toren ligt de focus op energieopwekking.
Kop aan zuidzijde (Hengelolaan) huidig gebouw De LEY Bouwenvelop De LEY | december 2025
27
5.2 Programma •
De doelgroepen die hier een plek moeten gaan krijgen zijn ouderen, starters en kleine gezinnen. o Doelgroep ouderen: Levensloopbestendige woningen en 0-tredewoningen zijn hierin belangrijk. o Doelgroep starters: dit betreft met name de groep jonge starters tot 30 jaar die zijn aangewezen op de sociale huur. o Doelgroep kleine gezinnen: Voor deze doelgroep geldt minimaal een 3-kamerwoning met slaapkamers waar ruimte is voor een bed, kast en bureau.
Deze locatie biedt een kans voor de ontwikkeling van woningbouw in Zuidwest. Het beoogde woonprogramma van de LEY moet voldoen aan de vigerende Woonvisie 2040 (RIS319812). Het netto nieuwbouwprogramma moet voldoen aan 30% sociale huurwoningen en 50% betaalbare woningen (middeldure huur en betaalbare koop). Aansluitend op de Woonvisie 2040 is daarmee het totale woningbouwprogramma 80% betaalbaar.
•
Als onderdeel van het Stimuleringsplan Innovatieve Woonvormen (RIS316966) wordt er binnen deze ontwikkeling gezocht naar de mogelijkheden voor het realiseren van dit soort woonvormen. Denk aan mogelijkheden voor woonvormen zoals ouderenwoningen en /of groepswonen voor ouderen en jongeren. Hierbij wordt er rekening gehouden met de benodigde bijbehorende faciliteiten die ondersteuning kunnen bieden aan deze doelgroepen
•
In de huidige situatie bevat de planlocatie geen woningbouw. In het plan wordt een woonprogramma voorgesteld van ca. 22.000m2-26.000m2 BVO. Binnen deze vierkante meters worden circa 310-340 woningen (appartementen) gerealiseerd.
•
Er dient een collectieve ontmoetingsruimte gerealiseerd te worden. Deze collectieve ontmoetingsruimte dient voor alle bewoners toegankelijk te zijn en kan ook voor de geclusterde ouderenwoningen of de collectieve woonvorm worden ingezet.
•
De wijk Morgenstond kent een eenzijdige en bouwtechnisch slechte woningvoorraad. Nieuwbouw in dit gebied dient zoveel als mogelijk bij te dragen aan meer variatie in woningtypen. Dit zal de doorstroming in de wijk bevorderen waardoor weer meer woningen voor andere doelgroepen in de wijk vrij komen. Belangrijk is dat in een vroeg stadium afstemming plaats vindt met de woningcorporatie die de sociale huurwoningen zal afnemen over doelgroepen met bijpassende woningbouwplattegronden.
•
Bij de toewijzing van het sociale programma is het van belang dat cruciale beroepsgroepen een plek kunnen krijgen. Ook dient 10-15% van het sociale programma aan zorgdoelgroepen en/of statushouders te worden toegewezen. Samen met de corporatie wordt daarnaast onderzocht of maatwerk toegepast kan worden bij de toewijzingsregels met als doel om tot een goede balans te komen in Zuidwest.
Op basis van de visie en de ambities zoals genoemd in hoofdstuk 4 is een programma vastgesteld dat in overeenstemming is met evenwichtige toedeling van functies aan locaties (EFTAL). Erkend wordt dat maatschappij en markt kunnen veranderen, waardoor lichte aanpassing van dit programma ten tijde van de vergunningsaanvraag mogelijk is. Mits hier aantoonbare ruimtelijke noodzaak voor bestaat. Het huidige ontwerp bestaat uit verschillende vormen van programma. Deze zijn opgesplitst onder woonprogramma en niet-woonprogramma.
Woonprogramma
Indien niet aan het bovengenoemde woonprogramma voldaan kan worden dient hiervoor een gedegen onderbouwing te worden aangeleverd. Alleen bij gemeentelijke instemming kan van het woonprogramma worden afgeweken.
Bouwenvelop De LEY | december 2025
28
Niet-woonprogramma
Bij de herontwikkeling van De LEY maakt het huidige gebouw plaats voor een duurzaam gemengd gebouw met een economisch programma verspreid over de eerste twee bouwlagen. Er wordt vooral voorzien in midden en kleine bedrijvigheid. Vanwege de goede bereikbaarheid, de ligging aan en nabij belangrijke economische locaties (het winkelcentrum Leyweg, de Werken, Leren en Innoveren as, het Haga-ziekenhuis, de zorginnovatiehub en bedrijventerrein ZKD), biedt De LEY een uitstekende vestigingslocatie voor economische functies. • • •
• • •
•
•
•
Er komt een economisch programma verspreid over twee bouwlagen. Het economisch programma bedraagt 3.000m2 – 3.500m2 en is in lijn met de economisch metrage van de twee bovengrondse bouwlagen in de bestaande situatie. Het huidig metrage economisch programma in de kelder kan niet terugkeren, omdat de kelder ingezet wordt ten behoeve van parkeren. Dit metrage wordt opgevangen in de omgeving als onderdeel van het gebiedsprogramma Morgenstond. Het aantal vierkante meters wonen en werken moeten in evenwicht zijn en de herontwikkeling draagt bij aan het versterken en verrijken van de economische programmering van de Leyweg. Het is wenselijk dat de betaalbaarheid van de economische ruimten aansluit bij de beoogde programmering, om een passend economisch programma te realiseren voor deze locatie en leegstand te voorkomen. De LEY is gelegen aan een strategische kruising van de lange lijnen in Zuidwest (Leyweg en Hengelolaan) en als uitloper van het winkelcentrum Leyweg vormt De LEY een toegevoegde waarde voor het winkelgebied, door aanvullende en ondersteunende functies aan het winkelgebied te huisvesten. Economische voorzieningen worden zo veel mogelijk geclusterd in de hoofdwinkelstructuur (met name detailhandel), maar voor enkele functies (sport, leisure, lichte horeca, dienstverlening) is ook een mogelijkheid voor toevoeging hierbuiten, en dus in De LEY.
Een mix van sociaal-maatschappelijke voorzieningen, commerciële voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid en (lokale) kantoren maakt een gezonde wijkeconomie kansrijk. De LEY draagt bij aan de wijkeconomie door ruimte te bieden aan bedrijfsruimten, geschikt voor ambachtelijke bedrijven, kleinschalige (creatieve) maakbedrijven, dienstverlening en innovatieve zorgbedrijven. De ruimten worden multifunctioneel ontworpen zodat het vastgoed kan inspelen op de dynamische huisvestingsbehoefte van bedrijven in de komende decennia.
Detailhandel • Volgens het bestaande retailbeleid (RIS3006326) blijft de ‘Hoofdwinkelstructuur’(HWS) leidend. De LEY is niet gelegen in de hoofdwinkelstructuur. In De LEY is geen ruimte voor detailhandel mogelijk, ondergeschikte detailhandel is wel mogelijk.
Horeca • De LEY ligt langs de rand van een woonwijk, naast het winkelcentrum Leyweg en valt niet binnen de aangewezen horecagebieden. De LEY is wel geschikt voor lichte horecafuncties, waarbij de horeca een wijkverzorgende functie heeft en de leefbaarheid van de directe woonomgeving vergroot. Dit is vastgelegd in het horecabeleid (RIS288645). • Er zijn maximaal twee horeca-units, in de categorie licht, met een maximaal oppervlak van 250m2 bvo per unit toegestaan voor De LEY. Leisure • De LEY is een geschikte locatie voor lokale leisure-functies met een wijkfunctie, zoals een fitnesscentrum of niche sportfuncties. • Een kleinschalige bioscoop met complementair aanbod, een binnenspeeltuin of culturele functies met lokale aantrekkingskracht zijn ook passend voor deze locatie. (Lokale) kantoren • Het vigerend bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden voor uitbreiding van kantoorruimte op deze locatie. • Volgens de Kantorenstrategie Den Haag 2018-2025 ‘De gebruiker centraal 2.0’ (RIS300807) mogen (lokale) kantoren tot maximaal 500m2 bvo langs de doorgaande wegen vestigen. De vigerende kantorenstrategie staat op de locatie van De LEY (lokale) kantoren van in totaal maximaal 500m2 bvo toe. De huidige kantoorruimte kan worden uitgebreid tot maximaal 500m2 in de toekomstige situatie.
Blurring concepten Tot slot zijn blurring concepten passend, waarbij binnen één concept verschillende economische functies worden gecombineerd. Zo kan bijvoorbeeld een yogastudio (leisure) worden gecombineerd met verkoop van yogakleding (ondergeschikte detailhandel) en/of een koffiecorner (ondergeschikte horeca) of een meubelmaker (maakbedrijf) die zelfgemaakte meubels verkoopt (ondergeschikte detailhandel). Het koppelen van het economisch programma met een sociaal-maatschappelijk programma wordt voor deze locatie als kansrijk gezien en deze functiemix kan bijdrage aan de positieve woonbeleving van de toekomstige bewoners en omwonenden en de gebruiksbeleving van bezoekers. Indien niet aan bovengenoemde niet-woonprogramma voldaan kan worden, dient hiervoor een gedegen onderbouwing te worden aangeleverd. Alleen bij gemeentelijke instemming kan van het voorgestelde niet-woonprogramma worden afgeweken.