RIS323747 Bijlage Nota van Beantwoording Bijlage 2

beperkingen op te leggen die elders al zijn geregeld. Dit leidt tot een dubbeling in beleid en vergroot het risico op onnodige rigiditeit. Ten tweede kan het splitsen van woningen juist kansen bieden om parkeerdruk beheersbaar te houden of zelfs te verlagen. Als een grote woning wordt gesplitst in twee kleinere woningen en er voor beide geen parkeervergunning wordt verleend, neemt de formele parkeerdruk niet toe—mogelijk zelfs af. Toekomstige bewoners weten immers vooraf dat zij geen recht op een vergunning hebben en maken hun woonkeuze op basis daarvan. Wij pleiten er daarom voor om in wijken met hoge parkeerdruk niet op voorhand splitsing uit te sluiten, maar te werken met heldere voorwaarden waarbij parkeerdruk expliciet wordt meegewogen in de vergunningverlening en in de parapluherziening parkeren. Op die manier ontstaat ruimte voor slimme oplossingen die zowel het woningaanbod als de parkeerdruk ten goede komen. Conclusie Samenvattend ondersteunen wij de richting die de gemeente kiest met deze verordening, en waarderen wij de inzet op het vergroten van het aantal woningen. Tegelijkertijd roepen wij op tot meer flexibiliteit op drie punten: 1. Sta onder voorwaarden splitsing toe van zeer grote woningen in gebieden met lagere leefbaarheidskwaliteit, bijvoorbeeld via maatwerk of een iets ruimere m²-grens. 2.

Maak soepelere regels mogelijk voor woningvorming die bijdraagt aan specifieke doelgroepen, zoals senioren, studenten en zorgbehoevenden. 3. Herzie het strikte uitsluitingscriterium bij hoge parkeerdruk en benut de mogelijkheid om via slimme vergunningverlening de parkeerdruk te reguleren in plaats van splitsing te verbieden. Wij hopen dat u onze zienswijze in overweging neemt bij het verdere besluitvormingsproces. Met vriendelijke groet, Studioschaeffer

8.

Zienswijze Algrafisch Service Bedrijf BV

Omdat de plattegronden in de nota niet zo duidelijk de wijken aangegeven zijn willen wij hierbij uitdrukkelijk aangeven dat het volgens ons in heel Den Haag mogelijk blijft om kadastraal te splitsen daar waar reeds bouwkundig gesplitst is doormiddel van een omgevingsvergunning. Hierbij zijn tevens huisnummers toegekend en als zodanig in de BAG geregistreerd. Als dit niet als zodanig is aangegeven willen wij het recht voorbehouden om de toekomst de bouwkundige splitsing alsnog om te zetten in een kadastrale. Dit mede gezien in het kader van het stimuleren van het eigen woningbezit. Vriendelijke groet, Algrafisch Service Bedrijf B.V.

9.

Zienswijze Straat Consulaat (belangenorganisatie voor dakloze mensen)

Geacht college, Dank voor de mogelijkheid om een zienswijze te geven op de concept-nota woningvoorraad. Het Straat Consulaat, belangenorganisatie voor dakloze mensen, wil graag de volgende punten meegeven. Scope van de Nota

Met het vaststellen van de Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een stad in Balans (RIS319812) is het algemene woonbeleid op de Haagse woningmarkt vastgesteld. Deze Nota Woningvoorraad Den Haag 2025 is een nadere uitwerking van de visie en heeft betrekking op de bestaande woningvoorraad. De focus van de nota op de bestaande voorraad als het gaat om het realiseren van meer woonruimte onderschrijven wij. Het is heel goed om naast beleid voor het bouwen van nieuwe woningen ook te focussen op het beter benutten van de bestaande voorraad. Wat ons verbaast is dat de nota zich daarbij toespitst op kamerverhuur, hospitaverhuur en splitsing. Op zich prima maatregelen, maar veel andere maatregelen blijven buiten beschouwing. Daar waar de nota de pretentie heeft om de bestaande woningvoorraad beter te gaan benutten is de scope onzes inziens veel te beperkt. We missen de volgende zaken: Leegstand Leegstaand vastgoed leent zich goed om woonruimte te creëren. Het potentieel is groot. De gebouwen staan er al en de regelgeving is minder stringent dan bij nieuwbouw. De gemeente heeft al beleid in ontwikkeling om leegstaand aan te pakken o.a. met de Uitwerkingsnota Bestrijding Leegstand (RIS320622). Daarin wordt o.a. voorgesteld om een leegstandsverordening in te voeren. Maar transformatie van leegstaande panden tot woonruimte vergt meer dan dat.

Actief aankoopbeleid van bestaand vastgoed, financiële regelingen voor transformatie, soepele regelgeving etc. kunnen hier ook aan bijdragen. Maatregelen om leegstand te benutten zouden ook onderdeel moeten zijn van de scope van de Nota Woningvoorraad. Samenwonen bevorderen Met het bevorderen van vormen van samenwonen kan de bestaande voorraad ook beter worden benut. Veel fiscale-, huisvestings- en uitkeringsregels vormen een belemmering voor mensen om samen te wonen. Het bevorderen van Friends-contracten, afschaffen van de kostendelersnorm en andere maatregelen om samenwonen te bevorderen ontbreken in de nota. Voortbouwen op bestaande voorraad Met optoppen, aanplanken en uitplinten kan extra woonruimte worden gerealiseerd boven, naast en onder bestaande wooncomplexen. Ook dit wordt niet genoemd in de nota. Doorstroming De huidige woningvoorraad in Nederland bestaat voor ruim 64 procent uit eengezinswoningen, terwijl maar 27 procent van de huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen. Er is ook in Den Haag een groot potentieel aan woonruimte dat veel efficiënter benut zou kunnen worden. Met name ruim wonende senioren (empty nesters) zouden soepeler moeten kunnen doorstromen naar meer passende woningen, zodat woonruimte vrijkomt om meerdere huishoudens te huisvesten. Om senioren hiertoe te verleiden is een serieuze aanpak nodig die financiële en andere drempels weghaalt.

Dit wordt niet genoemd in de nota. Hospitaverhuur Het verruimen van de mogelijkheden van hospitaverhuur zien er goed uit. De vraag is of er rekening is gehouden met de gevolgen van de nieuwe Wet Hospitaverhuur. Ook zijn wij benieuwd hoe breed hospitaverhuur straks wordt gepromoot. Met name jongeren zullen hier gebruik van maken, maar hoe worden zij bereikt en hoe wordt hun positie als huurder beschermd? Vraag naar woningen In de Nota Woningvoorraad wordt nauwelijks ingegaan op de vraag naar woningen en welke groepen het meest gebaat zijn bij het beter benutten van de bestaande voorraad. In het Beleidskader Aanpak Dakloosheid (RIS316085) wordt dit wel specifiek benoemd op pag. 13:

Het lijkt ons logisch om deze punten ook in de Nota Woningvoorraad goed te koppelen aan het terugdringen van dakloosheid. Urgentie In de Nota Woningvoorraad worden voorstellen gedaan om de Huisvestingsverordening aan te passen. Wij stellen voor om daarbij ook te kijken naar het aanpassen van het onderdeel urgenties vooruitlopend op de invoering van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Deze wet gebiedt straks een uitbreiding van het aantal verplichte urgentiecategorieën, echter de invoering van deze wet is vertraagd. Dit neemt niet weg dat gemeentes de vrijheid hebben om nu al een aantal urgentiecategorieën toe te voegen. Met name voor dakloze mensen en uitstromers uit instellingen is dit nu echt noodzakelijk, aangezien hun uitzicht op huisvesting al enige jaren hopeloos en dramatisch is. De recente Ethos-telling voor de Haagse regio heeft aangetoond dat de groep dakloze mensen steeds groter en diverser wordt. Met een urgentieverklaring kunnen veel mensen die al jaren vastzitten in de maatschappelijke opvang, in andere instellingen, in hotels en uit alle andere Ethos-categorieën sneller uitstromen. In het Beleidskader Aanpak Dakloosheid, maar ook in het Nationaal Actieplan Dakloosheid van het Rijk is vastgelegd dat de gemeentes dit al 2024 geregeld zouden hebben:

We roepen de gemeente op om deze belofte van de overheid waar te maken. Ook de belofte om dakloosheid voor 2030 uit te bannen kan met een verbeterde urgentieregeling voor een groot deel worden ingelost.

10. BAS (bescherming Architectuur Statenkwartier) en het Wijkoverleg Statenkwartier De gemeente Den Haag staat voor de opgave om voor de verwachte bevolkingsgroei van de stad in de komende decennia voldoende geschikte woningen te kunnen bieden. Er moeten veel woningen bijkomen, want er is een groot woningtekort: het aantal woningzoekenden is hoog, het aantal daklozen is gegroeid en door over-bewoning is de leefbaarheid in grote delen van de stad achteruitgegaan. De groei van de woningvoorraad moet worden gerealiseerd door middel van nieuwbouw en door beter benutten van de bestaande voorraad, zoals beschreven in de Nota Woningvoorraad 2025.

Het ‘beter benutten van de bestaande voorraad’ met behulp van een reeks van maatregelen wordt vooral aan een groot aantal wijken langs de kust (en de Vinexwijk Leidscheveen) toebedacht, dus ook het Statenkwartier heeft daarin een taak. Wij ondersteunen het beter benutten van de bestaande voorraad als (deel)oplossing van het woningtekort en willen graag meedenken hoe dat in Den Haag en ook in het Statenkwartier vorm zou kunnen krijgen. In Den Haag is veel leegstand in kantoren en bedrijfsgebouwen. Het benutten van deze kantoren en bedrijfspanden voor bewoning ontbreekt maar moet o.i. een onlosmakelijk onderdeel zijn van deze Nota Woningvoorraad. Verder willen wij wijzen op de ‘verborgen leegstand’: er staat bijvoorbeeld verspreid een flink aantal particuliere woningen langdurig leeg, meer en langer dan ‘normale’ frictieleegstand, ook in het Statenkwartier. Daarnaast zijn er vakantiewoningen met name in Scheveningen en Kijkduin en pied a terres voor politici en diplomaten, die soms maanden of weekenden niet worden bewoond. Ook worden er in toenemende mate huizen gekocht door speculanten, die er zelf niet gaan wonen, maar wel vanwege eindeloze verbouwing het huis jaren laten leegstaan.

En verder zijn er in Den Haag, onder andere in het Statenkwartier, vele grote drie- of vierlaagse panden, die door één klein huishouden worden bewoond en waarbij de bovenverdieping en/of kamers ongebruikt blijven. In de Nota lezen wij wel voornemens om hier meer mogelijk te maken in de vorm van kamerverhuur, hospitaverhuur, woningdelen en woningsplitsing; wij staan hier zeker achter, maar het is de vraag hoe dit in een wijk als het Statenkwartier met grote en kostbare panden zal uitpakken voor de woningzoekenden en starters op de woningmarkt. Het bevorderen van intensievere bewoning van de bestaande voorraad heeft bezwaren en hobbels: 1. Meer bewoners op hetzelfde oppervlak vereist meer ruimte voor parkeren, het stallen van fietsen en voor verkeersstromen. De vanzelfsprekendheid dat ieder huishouden recht heeft op een parkeerplaats kan bij intensivering niet overeind blijven: dus geen 2e parkeerplaats per woning, ook niet na splitsing. Verder zullen de scholen, winkels, het groen en andere voorzieningen in de wijk intensiever worden gebruikt. Dat kan een voordeel zijn, namelijk een groter draagvlak voor de bestaande voorzieningen, en meer instappers voor bestaand en nieuw openbaar vervoer, maar het kan ook problemen van tekorten (aan groen) en van leefbaarheid doen toenemen.

2. Het tweede en belangrijk bezwaar voor het Statenkwartier ligt in de mogelijke aantasting van het Rijksbeschermd stadsgezicht. Het mogelijk maken van woningsplitsing en kamer- of etageverhuur is een goede zaak, maar de daarbij plaatsvindende verbouwingen moeten niet ten koste gaan van de architectonische kwaliteit. Het aanpassen van de woning voor dubbel gebruik moet en kan in het Statenkwartier worden gevonden binnen het bestaande volume, inwendig. De bestaande ruime woonpanden bieden daarvoor voldoende mogelijkheden: dus geen dakopbouwen of aanbouwen voor of achter, niet volbouwen van balkons en geen achterbouwen op de vaak niet al te grote binnenterreinen. Dakopbouwen in het zicht vanaf de openbare ruimte zijn in bijna alle gevallen een aantasting van het beschermde stadgezicht. Waar elders een dakopbouw op een (boven-)woning een goede oplossing zijn voor het ruimtegebrek van een gezin is bij de grote woningen in het Statenkwartier een dakopbouw of uitbouw doorgaans een luxe extra, die niet leidt tot bewoning door meer personen of huishoudens. Uitbouwen en achterbouwen in de achtertuin doen afbreuk aan het oorspronkelijke ontwerp van de wijk door verstening van de groene binnenhof en vermindering van bezonning en lichtinval zowel in de eigen woning als in die van de buren.

Aan de achterzijde is vaak sprake van verjonging van de gevels (bij iedere woonlaag springt de gevel verder in), ten gunste van licht en lucht. Veel woningen in het Statenkwartier zijn wel ruim, maar niet licht door de woningdiepte. Recente voorbeelden, die gerealiseerd zijn op basis van de nieuwe landelijke regels (sinds 2014) voor grote aan- en achterbouw bewijzen dat deze ingrepen niet leiden tot meer bewoning, maar wel tot verstenen van de achtertuin i.p.v. vergroenen en achteruitgang van de woonkwaliteit.

3. Het met meer huishoudens of personen een huis bewonen is financieel voor de betrokkenen in vele situaties niet aanlokkelijk genoeg. Waar eens (tot in de jaren ’80 van de vorige eeuw) gezinnen, oudere alleenstaanden, jonge stellen en singles samen in een groot pand woonden, wordt dat in deze tijd van alle kanten moeilijk gemaakt. Natuurlijk: mensen stellen nu hogere eisen aan hun woonplek dan vroeger, maar er zijn ook meer financiële en wettelijke hindernissen. Dit als gevolg van de landelijke belastingwetgeving (sinds ‘21-‘22), en uitkeringsregels voor samenwonenden. Het deel van het pand, dat wordt verhuurd moet qua waarde worden afgezonderd en als winstgevend vermogen in box 3 worden ondergebracht. Bij hoge WOZ-waardes wordt dat een hoog bedrag, dat in de huur zal worden doorberekend. Dat stijgt ver uit boven de maximale huurprijs bij hospitaverhuur. Voor zover ons bekend wordt dit probleem op landelijk niveau nu wel erkend, dus het is de vraag hoe en wanneer e.e.a. wordt aangepast. Nieuw beleid zou beter moeten worden afgestemd op de nieuwe realiteit dat tegenwoordig veel mensen een flexibeler leven leiden, in wisselende relatie-fasen op meerdere woonplekken in Den Haag en in het buitenland en voor kortere tijd.

En misschien zou een platform van woonruimtevragers en aanbieders, voor langere verhuur (bijv perioden van minstens een jaar en met inschrijving bij de gemeente) beter op deze flexibiliteit van hedendaagse woonpatronen kunnen inspelen. In de Woonvisie Den Haag 2024 is daarvoor een groei van de stad met 100.000 inwoners tot 670.000 in 2050 als kwantitatief uitgangspunt genomen. Wij vinden het uitgangspunt m.b.t. de groei van het aantal inwoners zoals vastgelegd in die Nota onvoldoende is onderbouwd. Den Haag is met 6.900 inwoners/ km2 nu al met afstand de dichtstbevolkte stad van Nederland. Het Geuzen-en Statenkwartier heeft een bevolkingsdichtheid van 10.963 inwoners/km2. Ook voor stedelijk gebied is dit hoog. Het vermogen van de stad om meer inwoners te huisvesten zonder de woonomstandigheden nog verder te verslechteren zou o.i. leidend moeten zijn, niet een absoluut aantal. De noodzaak van 100.000 inwoners erbij in 2040 binnen de stadsgrenzen van Den Haag berust niet duidelijk op een visie over de regio, de provincie, en de Randstad in 2040 of 2050. En het miskent ook op de beperkte ruimtelijke mogelijkheden van Den Haag. Wij missen de samenhang tussen ruimtegebruik, economie, infrastructuur, gewenste bevolkingsomvang, de woningvoorraad en de nieuwbouwmogelijkheden in de verschillende gemeenten in de regio.

Bijstellen naar beneden van deze groeidoelstelling voor Den Haag zou voor de leefbaarheid in de stad beter zijn. Vanuit meerdere partijen in de stad wordt al jaren gevraagd om Leefbaarheids Effect Rapportages (LER) op te stellen. Hiermee kan worden vastgesteld hoe het staat met de leefbaarheid van een wijk en wat de effecten zijn van geplande uitbreidingen. Maak een LER van de wijken waar in vergunningen voor woningsplitsing en kamerverhuur voortaan verleend gaan worden en betrek de bewoners bij de voorgestelde plannen. Ook voor het Statenkwartier, met de hoge bevolkingsdichtheid van 10.963 inwoners/km2. Het mag niet zo zijn dat bij vergunningverlening de vraag om woningsplitsing of kamerverhuur voorrang heeft boven de toetsing van de cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid. Een zorgvuldig getoetste omgevingsvergunning moet daarom voorwaarde zijn voor het verlenen van een vergunning tot splitsing of kamerverhuur, in ieder geval in een beschermd stadsgezicht. Een goede handhaving is dan ook een voorwaarde voor vergunningverlening.