RIS323747 Bijlage Nota van Beantwoording Bijlage 2

Bijlage 2: Volledige zienswijzen organisaties

1.

Zienswijze Stichting Kamers met Aandacht

Beste, Wij bieden u graag de zienswijze aan van Stichting Kamers met Aandacht met betrekking tot de plannen rondom hospitaverhuur. De gemeente Den Haag heeft gezien dat veel jongeren uit/in een kwetsbare situatie baat hebben bij een Kamer met Aandacht (hospitaverhuur). Dit is ook de reden dat we al 5 jaar worden ingekocht door de gemeente Den Haag. Met het strakkere beleid vanaf 2021 is het moeilijker geworden om jongeren met hospita’s te kunnen bemiddelen. De gemeente Den Haag zou toe willen naar 30 jongeren via Kamers met Aandacht bemiddelen met een hospita. Hiervoor is ander beleid nodig om dit te kunnen realiseren. Een aantal verruimingsregels gaan helpen en andere niet. Hieronder opgesomd. Blij zijn we met: 1. 2. 3.

1 huishouden bij 1 huishouden; dit zorgt in de meeste gevallen dat burgers mee kunnen doen met Kamers met Aandacht en hospitaverhuur; de WOZ beperking die eraf gaat. De verruiming van vergunde kamerbewoning van 5% of minder naar 10% of minder gaat.

Niet blij zijn wij met: 1.

1 huishouden + 1 huishouden, dan heb je nog steeds de beperking dat sommige hospita’s wel twee kamers willen verhuren maar dat niet kunnen. Voorstellen:

a. b.

a. b.

Maak vergunningsvrije hospitaverhuur mogelijk of 1 huishouden + 1 huishouden of maximaal 2 individuen. 2. Dat er een beperking blijft in het aantal wijken waar je wel een omzettingsvergunning kunt aanvragen. De leef barometer, in bijvoorbeeld Laak, is niet toereikend maar daar zijn ook (nieuwe) woningen waar wel mogelijkheden zijn. Zorg naast de regelgeving voor maatwerk mogelijkheden, eventueel via de doorbraakcoaches. Hierdoor kan je weloverwogen afwijken. Betaal als gemeente de legeskosten voor een omzettingsvergunning voor hospita’s van Kamers met Aandacht. Dit kan vanuit sociaal domein betaald worden aan Wonen/vergunningen. 3. Een bewoner moet er zelf een jaar alleen hebben gewoond. Wij hebben hospita’s die een huis op de groei hebben gekocht, net ‘student af’ zijn en juist het maatschappelijk betrokken zijn in combinatie met inkomsten door verhuur een perfecte combinatie vinden. Voorstel: zorg naast de regelgeving voor maatwerk mogelijkheden, eventueel via de doorbraakcoaches. 4.

Stimuleer naast woningcorporaties ook privaat vastgoed om hospitaverhuur toe te staan.

Extra voorstel: •

Geef ruimte binnen de Participatiewet voor hospita’s met een uitkering Laat mensen met een Participatiewet-uitkering een (beperkte) onbelaste vergoeding ontvangen bij hospitaverhuur. Veel gemeenten passen nu al maatwerk toe, Den haag niet. Dit biedt mogelijkheden voor hospitaverhuur

Mocht u vragen hebben n.a.v. deze zienswijze dan kunt u mij bereiken op onderstaand nummer of via de mail.

2.

Zienswijze Bewonersgroep Laakhavens

Geachte heer/mevrouw, Namens bewonersgroep Laakhavens dien ik hierbij formeel een zienswijze in op de Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 (RIS322733), zoals gepubliceerd op de website van de gemeente Den Haag. Deze zienswijze is voorzien van bijlagen ter onderbouwing. Wij onderschrijven het belang van het versneld realiseren van betaalbare woonruimte in de stad. Tegelijkertijd constateren wij dat de nota op een aantal punten tekortschiet in het borgen van gelijke toegang, maatschappelijk verantwoord ruimtegebruik en evenwichtige verdeling van woningdruk tussen wijken. Aandachtspunten: 1. Onevenwichtige verdeling van woonvormen De versoepeling van kamerbewoning en woningsplitsing is gekoppeld aan wijken die “minstens twee jaar goed scoren op leefbaarheid”. Dit klinkt logisch, maar heeft als gevolg dat kwetsbare wijken zoals Laakhavens die al kampen met overbelasting worden uitgesloten van deze regeling, terwijl ze wel geconfronteerd worden met andere intensieve functies zoals opvanglocaties, nachtfuncties en verkeersdruk. >> Verzoek: Neem een evenwichtige verdelingssystematiek op, waarbij leefbaarheid én draagkracht van wijken worden meegewogen. Bescherm kwetsbare wijken tegen verdere stapeling van opgaven. 2. Ongelijke toegang tot leefbare wijken De voorgestelde nieuwe woonvormen komen vooral beschikbaar in goed scorende wijken.

De groepen die het hardst getroffen worden door woningnood, zoals jongeren, studenten, statushouders, alleenstaanden en mensen met een lager inkomen, worden zelden toegelaten tot goed scorende wijken, ook niet als daar betaalbare woonplekken bijkomen. Huurprijzen blijven relatief hoog en selectiecriteria (zoals inkomen, arbeidsovereenkomst of garantstelling) sluiten deze doelgroepen vaak uit. Dit veroorzaakt een tweedeling: Kwetsbare groepen blijven aangewezen op wijken met al bestaande leefbaarheidsproblematiek, zoals Laakhavens. ‘Sterke’ wijken worden beschermd, terwijl ze juist ruimte zouden kunnen bieden aan spreiding van woningdruk en kwetsbare doelgroepen. >> Verzoek: Onderzoek en voorkom uitsluiting van deze doelgroepen. Stimuleer sociale menging in leefbare wijken door middel van actieve toewijzingsstrategieën en betaalbare huurgrenzen.

3. Leegstand blijft onbenut De Nota richt zich op het splitsen van bestaande woningen, maar laat langdurige leegstand van bedrijfspanden en commerciële ruimte grotendeels buiten beschouwing.

>> Verzoek: Neem in de Nota een paragraaf op over het (tijdelijk) herbestemmen van leegstaande panden voor sociale huisvesting of spoedopvang. 4. MVO zonder toets of consequentie Veel vastgoedeigenaren profileren zich als maatschappelijk verantwoord ondernemer (MVO), maar dragen aantoonbaar niet bij aan het oplossen van de woningnood. Er ontbreekt een toetsingskader. >> Verzoek: Koppel gemeentelijke samenwerking en vergunningverlening aan een MVO-toets. Stimuleer gebruik van leegstand voor woningzoekenden. 5. Gebrek aan openheid over beschikbare ruimte De gemeente beschikt niet over een publiek toegankelijke leegstandsmonitor. Daardoor is onduidelijk welke gebouwen of kavels (tijdelijk) benut zouden kunnen worden voor woonfuncties. >> Verzoek: Publiceer jaarlijks een leegstandsmonitor, inclusief inzicht in eigendom, geschiktheid en herbestemmingsopties. 6. Overbelasting van kwetsbare wijken Het uitsluiten van kwetsbare wijken van nieuw woonbeleid betekent niet dat zij worden ontzien. Het betekent dat woningzoekenden zonder alternatieven alsnog hun toevlucht zoeken in kwetsbare buurten, vaak via informele of ongereguleerde routes met als gevolg dat de druk op deze wijken in stand blijft of zelfs toeneemt.

>> Verzoek: Betrek bij beleidsvorming de structurele effecten op leefbaarheid in wijken zoals Laakhavens, en koppel beleidsbesluiten aan draagkrachtanalyses en MER-verplichtingen. Conclusie Wij verzoeken de gemeente om bij de verdere uitwerking van de nota: Rekening te houden met de effecten van dit beleid op spreiding van kwetsbare doelgroepen, De impact op bestaande leefbaarheidsdruk in niet ‘goedgekeurde’ wijken (zoals Laakhavens) actief te onderzoeken, En concrete maatregelen op te nemen die bijdragen aan sociale menging, eerlijke toegang en gelijke verdeling van woningaanbod. Bijlagen Zie hoofdstuk 21 van de Handreiking 2025 (bijlage) voor onderbouwing van de punten over leegstand, MVO en transparantie. Kopie Deze zienswijze wordt per mail gedeeld met onze vaste contactpersonen: bewoners, het stadsdeelkantoor, betrokken ambtenaren, de grooteigenaar, de projectontwikkelaar en raadsleden. Zij ontvangen deze update ter kennisname als onderdeel van onze maandelijkse bewonerscommunicatie over ontwikkelingen in de wijk. Wij ontvangen graag een bevestiging van ontvangst van deze zienswijze en een toelichting op hoe zienswijzen worden meegenomen in de besluitvorming.

3.

Zienswijze Stichting Kompassie

Aan het team Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025

Dank dat u ons gelegenheid biedt om onze zienswijze op de Ontwerp Nota Woningvoorraad te geven. Binnen Kompassie werken vrijwilligers met eigen ervaring met psychische kwetsbaarheid aan hun herstel en ondersteunen zij bezoekers met een psychische kwetsbaarheid, zowel praktisch als mentaal. Kompassie heeft daarbij de taak om de belangen te behartigen van mensen met een psychische kwetsbaarheid in Den Haag. Wij zijn blij met de volgende onderdelen van de Nota Woningvoorraad 2025 ●

●

● ●

●

Wij vinden het belangrijk dat met deze Nota ook wordt gekeken naar andere manieren om de Woningvoorraad uit te breiden, dan alleen nieuwbouw. De Woonvisie (RIS14509184) gaf daar natuurlijk al een eerste aanzet toe, maar met deze uitwerking wordt duidelijk wat dit met zich meebrengt. We zien een verruiming van de regelgeving en zien dat er daardoor mogelijkheden ontstaan waar ook mensen met een psychische kwetsbaarheid mee geholpen kunnen zijn. Vooral de verruimde mogelijkheden voor kamerverhuur, hospitaverhuur en het splitsen van woningen vinden wij heel fijn. Wij zien hier mogelijkheden. Uitbreiding van de mogelijkheden voor kamerverhuur en hospitaverhuur kan bijdragen aan een toename aan woonplekken, en tegelijkertijd kan het bijdragen aan verminderen van eenzaamheid. Wij kunnen merken dat er hard aan is gewerkt, het is een gedetailleerde nota geworden, informatief en relatief compact. De randvoorwaarden, regelgeving, bevorderende en belemmerende factoren staan er duidelijk en overzichtelijk in Wij vinden het goed dat is gekeken naar in welke wijken mogelijkheden zijn, de wijk dient te voldoen aan bepaalde eisen. We zien ook dat de nota aansluit bij andere landelijke bewegingen. Zoals het artikel uit de Volkskrant van 29 september in de bijlage met een voorbeeld van woningsplitsing in de gemeente Den Bosch.

Wij waarderen het dat eerst is geëvalueerd voordat nieuwe plannen zijn gemaakt.

Waar hebben we vragen en opmerkingen over? Als eerste willen we een algemeen punt maken. Er is in Den Haag een groot tekort aan betaalbare woningen. In paragraaf 11 zien we dat er een aanzienlijk aantal extra woningen wordt verwacht als gevolg van het verruimen van de regels voor woningsplitsing. Dat is natuurlijk goed nieuws, alleen verwachten wij dat het aantal woningen dat er op deze manier bij komt niet toereikend is voor de grote vraag naar betaalare woningen. Wij vinden het daarom nog steeds van belang om te benadrukken ook aan nieuwbouw blijvend aandacht te besteden. Voor ons blijft het daarom zorgelijk dat de aantallen nieuw gebouwde huizen achterblijven bij de gemaakte afspraken. Aandachtsgroepen Wij plaatsen het aandachtspunt dat aandachtsgroepen (pag. 17) vaak begeleiding nodig hebben bij uitstroom uit een beschermd wonen voorziening, of de maatschappelijke opvang. Bijvoorbeeld begeleiding bij het gezamenlijk schoon houden van gedeelde ruimtes. Op pagina 17 wordt dit punt niet genoemd. Kamerbewoning en hospitaverhuur Met elkaar wonen kan een belangrijke bijdrage leveren aan het verminderen van eenzaamheid. Dit punt zou ook kunnen worden toegevoegd als reden voor kamerbewoning of hospitaverhuur. Waar ook nog naar gekeken kan worden is woningdelen via vriendencontracten / friendscontracten.

Zie ook: https://www.staedion.nl/over-staedion/nieuws/friends-contract-woning-delen-met-een-vriend-vriendin en https://aedes.nl/doorstroming/hoe-kun-je-aan-de-slag-met-friendscontracten Vraag bij hoofdstuk 3 en 4, kamerbewoning en hospitaverhuur: In hoeverre wordt de kamerbewoners

beschermd bij kamerbewoning of hospitaverhuur? Is er een rechtsbescherming, vergelijkbaar met die van reguliere huurders? Is er bescherming tegen stigmatisering? (Bijvoorbeeld: Mensen met een uitkering wil men niet als huurder?) Opmerking tav hospitaverhuur (hoofdstuk 4 pag. 19): De verdeling van de ruimtes tussen huurder en hospita dient voor beiden passend te zijn. Het staat nu enkel als regel voor de huurder genoemd. Suggestie om deze relevante thema’s in te voegen We missen het benoemen van de leegstand. Er komt een leegstandsverordening in Den Haag, per 2026: https://denhaag.raadsinformatie.nl/document/15258814/1/U_1+GL+motie+Bedrijfspanden+in+leegstan dsverordening?connection_type=1&connection_id=9091283

De Tweede Kamer heeft op 23 september 2025 een amendement aangenomen: Gemeenten krijgen de mogelijkheid om een heffing op te leggen aan vastgoedeigenaren als een woning langer dan een jaar leegstaat. (Deze moet nog door de Eerste Kamer): https://nos.nl/artikel/2583742-kamer-heffing-mogelijkals-huis-langer-dan-een-jaar-leegstaat

We missen de angst van burgers om in tijden van grote schaarste je sociale huurwoning kwijt te raken (bijvoorbeeld wanneer je je als inwoner in een tijdelijke woonsituatie bevindt bij je ouder in huis omdat je mantelzorg verleent voor een vooraf niet bekende periode en je eigen woning tijdelijk leeg staat). We missen het gegeven dat voor ouderen verhuizen minder aantrekkelijk kan zijn. Er zijn vaak weinig geschikte woningen in de eigen buurt. Ouderen moeten bij verhuizing vaak meer gaan betalen en/of kijgen minder ruimte. We missen de mogelijkheid van woningruil, zie ook: https://huisruilen.nl/, https://www.ruilmijnwoning.nl/ en https://www.woningruil24.nl/?gad_source=1&gad_campaignid=16158381721. Kunnen we ook op zoek gaan naar manieren om ouderen (en andere mensen) hulp aan te bieden om de stap te zetten naar verhuizing, zoals bijvoorbeeld hulp bij het ontspullen? Suggestie: Maak het eenvoudiger (regelgeving) voor ondernemers om bedrijfspanden om te vormen tot woningen. Tav bijlage participatie: Heldere strekking. Wij onderschrijven het benadrukken van het behoud van leefbaarheid van wijken en buurten. Onze vraag is: Wie heeft deelgenomen? We lezen dat er 23 deelnemers waren in maart 2025. Welke organisaties hebben deelgenomen? Wat maakt dat de Cliëntenraad Sociaal Domein (CSD) niet is uitgenodigd?

4.

Zienswijze Stichting Wijkberaad Bezuidenhout

Geachte heer, mevrouw, 1. Inleiding Met dank aan de input van de werkgroep Leeft maakt de Stichting Wijkberaad Bezuidenhout (hierna: het Wijkberaad) gebruik van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen op de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 (hierna: de ontwerpnota) van de gemeente Den Haag en de ontwerpverordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (hierna: ontwerpverordening). 2. Belanghebbende

Het Wijkberaad rekent Bezuidenhout tot haar primaire werkgebied. Volgens haar statuten heeft het Wijkberaad als doel het stimuleren van het woon- en leefmilieu in de wijk. Daaronder valt het op peil houden van leefbaarheidscriteria, het bevorderen van belangenbehartiging van bewoners(groepen), en het ondersteunen van activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid. Het Wijkberaad verricht feitelijke werkzaamheden zoals het verschaffen van inzicht in en informatie over het woon- en leefmilieu, het organiseren van overleg en samenwerking met instellingen en overheden, en het juridisch ondersteunen van bewoners waar nodig. Gelet op de impact van het woningvoorraadbeleid op het woon- en leefklimaat in Bezuidenhout, dient het Wijkberaad te worden aangemerkt als belanghebbende. Leeswijzer Wij geven in deze zienswijze allereerst een algemene beschouwing op de ontwerpnota, gevolgd door een gedetailleerde reactie op de verschillende hoofdstukken van de ontwerpnota. Ten slotte geven wij een zienswijze op de ontwerpverordening. 3. Algemene beschouwing ontwerpnota Een gedegen, toekomstbestendige nota woningvoorraad bevat een integrale gebiedsanalyse, visie op woontrends en demografie, en een onderbouwing van de maximale capaciteit van de stad.

Ook bevat het een visie op welke inwonerdoelgroep(en) de gemeente wil inzetten en welke gebieden en woningtypes daarvoor het meest in aanmerking komen. Het bevat een gekwantificeerd ambitieniveau per maatregel en een gedegen risico-analyse per maatregel en alle maatregelen tezamen, in samenhang beschouwd. De voorliggende ontwerpnota voldoet hier niet aan. Het is kortgezegd: onvolledig, zoekt (onnodig) ingewikkelde oplossingen en legt de verantwoordelijkheid voor het realiseren van woningen vooral buiten de overheid, waardoor het inboet aan effectiviteit. De maatregelen zijn versnipperd, kortetermijngericht en onvoldoende gekwantificeerd. De focus van de ontwerpnota ligt eenzijdig op bestaande bouw, ten onrechte want nieuwbouw biedt juist kansen voor kwaliteit en leefbaarheid, tegen lagere (maatschappelijke) kosten. Het Wijkberaad verzoekt u de voorliggende ontwerpnota zodanig aan te passen dat het voldoet aan de in de eerste alinea beschreven basisrandvoorwaarden. 3.1 Gebrek aan onderbouwing en visie op woningbehoefte Aan de ontwerpnota had een gedegen onderzoek naar de actuele en toekomstige woningbehoefte in Den Haag ten grondslag moeten liggen. Het is essentieel om inzicht te hebben in welke doelgroepen en daarmee typen de komende jaren het meest urgent zijn, zodat beleid hierop kan worden afgestemd. Deze onderbouwing ontbreekt.

Hierdoor blijft onduidelijk of er bijvoorbeeld vooral behoefte is aan kleinere wooneenheden, zoals kamers, of juist aan gezinswoningen. Ook wordt niet duidelijk welke bestaande woningen worden opgeofferd om het aantal wooneenheden te vergroten, en of dit de doorstroming op de woningmarkt juist belemmert wanneer woningen worden opgeknipt. De voorgestelde maatregelen lijken vooral te zijn ingegeven door het zoeken naar snelle kortetermijnoplossingen, ongeacht het gegeven dat dit lastig omkeerbare maatregelen zijn. Dit is risicovol in een complexe en moeilijk te sturen woningmarkt. De meeste maatregelen zijn fragmentarisch en bieden geen gebiedsgerichte, duurzame oplossingen. De ontwerpnota mist een fundamentele onderbouwing die inspeelt op de structurele uitdagingen van de Haagse woningmarkt. De indruk ontstaat dat de nota geschreven is zonder knelpunten-inventarisatie, enkel op basis van interviews en zonder zicht op hoe de bestaande woningmarkt nu is of waar deze zich heen beweegt. De gemeente werkt met vermoedens en ‘beleid dat lijkt te werken’. Deugdelijke evaluaties op basis van onafhankelijk (wetenschappelijk) onderzoek en objectieve criteria ontbreken. Ook de onderbouwing van de evaluatie zoals wel geformuleerd in het proces (pag. 4), blijft achterwege. Het Wijkberaad verzoekt u de voorliggende ontwerpnota aan te vullen als hiervoor geschetst.

3.2 Nieuwbouw buiten beeld evenals risico's van kortetermijnbeleid

Het hoofdstuk over nieuwbouw ontbreekt volledig, waardoor niet duidelijk wordt hoe de gemeente Den Haag de noodzakelijke uitbreiding van het woningaanbod via nieuw- en bestaande bouw gezamenlijk kan realiseren. De nadruk wordt gelegd op het aanpassen van bestaande bouw en het stimuleren van kleinschalige initiatieven. Dit leidt tot versnippering en zet de leefbaarheid in wijken verder onder druk. De ontwerpnota spreekt over een groeiende behoefte aan kleine wooneenheden. De ontwerpnota gaat voorbij aan de kansen die goed doordachte nieuwbouw met flexibele plattegronden kan bieden, zowel op korte als lange termijn. Veel nieuwbouwprojecten bevatten al kleine(re) wooneenheden. In Bezuidenhout gaat het bijvoorbeeld om de Grotiustorens en de studio's aan de Koningin Marialaan. Door het buiten beeld plaatsen van nieuwbouw is (ten onrechte) niet duidelijk in hoeverre hiermee al in de behoefte wordt voorzien en in hoeverre via (aanpassing van) nog te bouwen nieuwbouw binnen bestaande wijken in de behoefte kan worden voorzien. Aanvullend daarop, en ook alleen in aanvulling, moet duidelijker in beeld worden gebracht welke bijdrage vanuit bestaande bouw nog nodig is. De voorliggende ontwerpnota zoekt enkel oplossing in bestaande, beperkende technische omstandigheden. Hiermee kiest de gemeente Den Haag niet voor de meest duurzame en toekomstbestendige route.

Daarnaast leidt het verruimen van criteria en het versoepelen van regels tot onomkeerbare schade aan de samenstelling van de woningvoorraad. Dit kan ten koste gaan van de diversiteit en kwaliteit van de bebouwing en de woonomgeving. De gemeente geeft aan gezinnen in de stad te willen behouden, tegelijkertijd zet de gemeente in op verschraling van het aanbod van aantrekkelijke gezinswoningen door het ruimhartig faciliteren van opdelen van bestaande woningen. Hierdoor wordt het voor gezinnen nog moeilijker om passende woonruimte in een passende woonomgeving te vinden in Den Haag. Het Wijkberaad verzoekt u de voorliggende ontwerpnota in lijn met het voorgaande te voorzien van een hoofdstuk over nieuwbouw. 3.3 Leefbarometer De gemeente verwijst in de ontwerpnota een aantal keer naar de Leefbarometer als instrument voor het meten van leefbaarheid. Deze barometer is subjectief, want gebaseerd op meningen en niet op harde feiten. De gemeente kiest voor de Leefbarometer “omdat deze al sinds 2002 voor heel Nederland wordt uitgevoerd” Een drogreden. De keuze voor een instrument zou moeten worden onderbouwd met een validatie voor het beoogde doel. De leefbarometer en ook de tool RAVEL zijn denkelijk instrumenten goed voor inzicht in het sociale domein. Het fysieke domein daarentegen is vele malen beter inzichtelijk door middel van de Leefbaarheidseffectrapportage, de LER.

De LER is gebaseerd op objectieve en meetbare criteria met heldere kaders. 3.4 Monitoring en handhaving Veel maatregelen hangen samen met monitoring en handhaving, maar de ontwerpnota biedt hierop nauwelijks garanties. Daar komt bij dat de gemeente Den Haag geen sterke reputatie heeft wat betreft handhaving. Zo heeft de gemeente geen beeld bij de omvang van illegale kamerbewoning. Het wijkberaad pleit daarom voor structurele inzet op handhaving, met name bij (illegale) kamerbewoning, splitsing en leegstand. 4. Reactie per hoofdstuk ontwerpnota 4.1 Kansen en randvoorwaarden (H2) In de ontwerpnota noemt de gemeente een aantal kansen en randvoorwaarden voor het verruimen van de woningvoorraad (pag. 8 en 9). “Kwantiteit” wordt genoemd als randvoorwaarde 1, maar in het beleid ontbreekt elke ambitie met betrekking tot woningcreatie in de bestaande bouw. Welke bijdrage in bewonersaantallen is per beleidswijziging te verwachten? Nergens in de nota worden voorstellen in woningaantallen uitgedrukt. Het Wijkberaad verzoekt u deze effecten alsnog te kwantificeren. Deze kwantificering is ook noodzakelijk om de impact op de bestaande wijk(voorzieningen) te kunnen bepalen.

Als randvoorwaarde 3 noemt de gemeente “Leefbaarheid en druk op voorzieningen”. Hier ontbreekt een (integrale) analyse van de effecten van nieuwbouw, verbouw en aanpassing van regels op het voorzieningenniveau in de wijken. Daarnaast wordt zonder onderbouwing gesteld dat kamerbewoning minder belangrijk zou zijn voor parkeerdruk dan woningvorming door splitsing. Dit suggereert ten onrechte dat kamerbewoners geen fiets-, scooter- en autoparkeerbehoefte hebben. Het Wijkberaad verzoekt u bovenstaande gesignaleerde omissies alsnog te verwerken in de ontwerpnota. Doorstroming In de ontwerpnota worden doorstroommogelijkheden binnen de wijk als kans genoemd, met name als het gaat om huisvesting van senioren (pag. 8 en 9). Opvallend genoeg worden de doorstroommogelijkheden niet specifiek uitgewerkt. Ook wordt hier de mogelijke bijdrage van nieuwbouw ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Het Wijkberaad verzoekt u bovenstaande gesignaleerde omissies alsnog te verwerken in de ontwerpnota. Kantoren en leegstaande bedrijfspanden Sinds 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw van meer dan 100 m² met een energielabel lager dan C te gebruiken als kantoor. Daarnaast staan boven winkel- en bedrijfsruimtes veel (potentiële) woonruimtes langdurig leeg. Dit biedt kansen. Het Wijkberaad Bezuidenhout doet daarom de volgende aanbevelingen: •

• •

Stimuleer de transformatie van kantoren naar groepswonen, bijvoorbeeld voor zorg of woongemeenschappen. Koppel bij zorgwoningen ondersteunende functies zoveel mogelijk (bundeling in plaats van spreiding). Stimuleer de verbouw van kantoren naar reguliere woningen. Verbied langdurige leegstand van woningen boven winkels of bedrijfspanden, en zorg voor actieve monitoring en handhaving hierop.

Optoppen In de ontwerpnota schrijft de gemeente: “Om meer ruimte te creëren in de bestaande woningvoorraad, zet de gemeente ook in op optoppen. De gemeente beschrijft dit niet in deze Nota Woningvoorraad maar werkt dit uit in een aparte aanpak” (pag. 5). Het toepassen van optoppen verhoogt de woondruk in de wijk. Wanneer de gemeente kiest voor optoppen, is het noodzakelijk om in deze ontwerpnota te onderbouwen wat dit betekent voor de woningvoorraad en waarom hiervoor gekozen wordt De verdere uitwerking kan dan in de aangekondigde aparte aanpak. Ook moet in deze ontwerpnota duidelijk gemaakt worden wat onder optoppen wordt verstaan. Gaat het om een individuele dakopbouw waarbij een bestaande woning wordt vergroot? Of betreft het een complexmatige aanpak waarbij een volledige extra woonlaag op een gebouw wordt gerealiseerd? De laatste variant is mogelijk realiseerbaar samenwerking met woningcorporaties en grote VvE’s. Het enkel toestaan van individuele dakopbouwen levert waarschijnlijk een beperkte bijdrage aan de oplossing van de gestelde woonbehoefte. Vanwege de impact op de leefbaarheid van de wijk, doet het Wijkberaad de volgende aanbevelingen voor randvoorwaarden bij optoppen: • • • •

Optoppen alleen toestaan bij een autoparkeerdruk in de wijk van minder dan 90% (behoud van leefbaarheid). Optoppen alleen toestaan wanneer de LER aantoont dat de wijk met het optoppen2 nog steeds aan de leefbaarheidscriteria voldoet. Nieuwe wooneenheden moeten minimaal 50 m² groot zijn (kwaliteitsborging). Nieuwe wooneenheden hebben een eigen toegangsdeur (voordeur) aan de straat of galerij (kwaliteitsborging).

• •

Optoppen uitsluitend toestaan op flats, vanwege uniformiteit in het straatbeeld en eenvoud in realisatie. Optoppen alleen toestaan in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen voor het gehele gebouw (bevordering duurzaamheid), waardoor het gehele gebouw minimaal 1 energielabel hoger of beter krijgt.

4.2 Kamerbewoning (H3) In de ontwerpnota staat: “In wijken met veel kamerbewoning staat de leefbaarheid bovenmatig vaak onder druk (correlatie). Er is geen bewijs dat dit direct wordt veroorzaakt door kamerbewoning (causaliteit). Wel kan kamerbewoning op microniveau voor overlast zorgen. Met name in de aangrenzende panden” (pag. 14). Uit de beschikbare gegevens blijkt dat er een correlatie bestaat tussen een toename van kamerbewoning en een verslechtering van leefbaarheid en overlast in wijken. Het is aan de gemeente om aan de voorkant goed te onderbouwen waarom de maximale norm voor kamerbewoning van 5 naar 10% kàn. Welke bijdrage deze maateregel levert aan de gestelde woonbehoefte. Welke effecten de toename zal hebben op de leefbaarheid, welke maatregelen getroffen worden om de negatieve effecten ervan te mitigeren en waarom de resteffecten acceptabel zijn. Opvallend is dat beleidsmaatregelen in de ontwerpnota sterk gekoppeld worden aan het verbeteren van leefbaarheid door juist het beperken van kamerbewoning. Dit is minst genomen een inconsistente redenering. Het Wijkberaad verzoekt u deze inconsistentie op te heffen. Belangrijkste nadelen van kamerbewoning: • • • • • • •

De leefbaarheid komt door kamerbewoning onder druk te staan; in de ontwerpnota gestelde randvoorwaarden voor kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid worden niet gehaald. Kamerbewoning leidt tot een onomkeerbare aantasting van het oorspronkelijke woningontwerp en tot ongewenste aanpassing van de woningvoorraad. Extra bewoners zorgen voor meer afval en ruimteclaims (zoals fietsen). Het eigenaarschap en de verantwoordelijkheid voor onderhoud nemen af, door dat verhuurders niet zelf in het pand wonen. Huurders zijn door de tijdelijke aard van hun verblijf vaker minder zuinig op de woonruimte en omgeving. Niet is aangetoond dat kamerbewoning daadwerkelijk bijdraagt aan sociale cohesie in de buurt. In de ontwerpnota is het maximaal aantal bewoners per woning (momenteel 8) arbitrair vastgesteld en kan per geval worden aangepast, zonder heldere criteria.

Daarnaast is het beleid rondom kamerbewoning op diverse punten niet transparant of goed te handhaven: • • • • •

De verplichting tot vergunning vanaf drie personen is niet consequent doorgevoerd. De Leefbarometer, die als toetsingsinstrument wordt gebruikt, is subjectief en gebaseerd op meningen in plaats van harde feiten. Het maximaal aantal bewoners per woning is niet afgestemd op de grootte van het pand en is lastig te monitoren. Handhaving is reactief en er zijn nauwelijks sancties bij overtredingen, laat staan dat leidt tot effectieve oplossingen. Positief is dat het aantal parkeervergunningen gekoppeld blijft aan het adres, zodat verkamering niet leidt tot extra parkeervergunningen.

Vanwege de impact van kamerbewoning op de leefbaarheid van de wijk, verzoekt het Wijkberaad u de volgende aanbevelingen over te nemen in de ontwerpnota: • •

Kamerbewoning binnen een wijk alleen toestaan wanneer de LER aantoont dat met kamerbewoning3 nog steeds aan de leefbaarheidscriteria wordt voldaan. Ontmoedig kamerbewoning en stel strikte voorwaarden aan vergunningverlening.

• •

• • •

• •

Eis dat alle bewoners ingeschreven staan bij de gemeente en beboet eigenaren bij illegale kamerbewoning Sta kamerbewoning alleen toe bij een minimale oppervlakte van 12 m² per bewoner (exclusief badkamer en keuken/kitchenette), en beperk het aantal kamerbewoners per verdieping bij portiekwoningen tot vier (4) Sta kamerbewoning bij uitzondering toe bij langdurige leegstand boven bedrijfs-en winkelpanden. Verplicht kamerverhuurders tot het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan zodat huurders meer houvast hebben bij het aanspreken van verhuurder indien nodig. Tel woningen die na invoering van de 5%-norm zijn gebouwd niet mee bij het percentage op wijkniveau, om extreme toename van verkamering in bestaande bouw te voorkomen, met (verdere) disbalans in woningvoorraad tot gevolg. Stel eisen aan afval- en fietsenstalling bij kamerbewoning (inpandige berging of op eigen terrein). Laat huisvesting van zorgdoelgroepen niet over aan particulieren, maar regel dit in samenwerking met corporaties en relevante instanties.

4.3 Hospitaverhuur (h4) Het hoofdstuk over hospitaverhuur mist een risicoanalyse. Zoals in de algemene beschouwing aangegeven acht het Wijkberaad het noodzakelijk dat de gemeente vooraf de mogelijke effecten van deze en andere regelingen binnen de ontwerpnota onderzoekt, als ook de bijdrage aan de gestelde woningbehoefte. Hospitaverhuur is een goed alternatief voor verkamering, gezien de volgende voordelen: • •

meer eigenaarschap en sociale controle doordat de eigenaar zelf in de woning woont. Behoud van het oorspronkelijke gebouw; het pand blijft in zijn oorspronkelijke staat en kan na vertrek van de hospita weer als eengezinswoning worden gebruikt. Dit bevordert optimaal gebruik woningvoorraad en doorstroom.

Hospitaverhuur kent ook nadelen en risico’s • •

Hospita’s kunnen hinder ondervinden van huurdersbescherming, wat deelname kan ontmoedigen. Er bestaat een reëel risico dat hospitaverhuur wordt misbruikt om verkamering te realiseren.

Om hospitaverhuur te stimuleren, misbruik te voorkomen en de leefbaarheid in de wijk te beschermen, doet het Wijkberaad de volgende aanbevelingen: a. Voorkomen van schijnverkamering • •

Huurders mogen geen eigen toegang hebben vanaf straat, portiek of trappenhuis. Zij moeten via de verkeersruimten van de hospita toegang hebben tot hun vertrek. Badkamers en keukens moeten gedeeld worden; afsluiting mag uitsluitend van binnenuit mogelijk zijn.

b. Misbruikpreventie en handhaving • • •

Voer een gedegen risicoanalyse uit en neem maatregelen tegen misbruik. Handhaaf verplichte inschrijving van alle bewoners bij de gemeente. Handhaaf actief op illegale bewoning, onder meer door koppeling van inschrijvingen aan het adressenbestand. Stimuleer naleving door hoge boetes op te leggen aan eigenaar/ hospita bij overtreding.

c. Ruimte- en kwaliteitsnormen • •

Sta hospitaverhuur alleen toe bij een minimaal privévertrek van 15 m² per bewoner (exclusief badkamer, toilet en kitchenette), om misbruik te ontmoedigen. Verhoog het maximaal aantal bewoners in hospitaverhuur naar maximaal twee volwassenen per woonverdieping in plaats van één huishouden per adres.

•

Sta hospitaverhuur alleen toe bij woningen met een totaal oppervlak kleiner dan 300 m².

d. Beheersing van leefbaarheidsdruk • •

Laat hospitaverhuur meetellen in het percentage verkamering, omdat het in gelijke mate bijdraagt aan de druk op de leefbaarheid. Sta een parkeervergunning voor de inwonende huurder alleen toe wanneer de parkeerdruk in de wijk lager is dan 90%.

e. Beperk hospitaverhuur tot particuliere eigenaar-bewoners • •

Hospitaverhuur uitsluitend toestaan door inwonende eigenaar en woningcorporaties, niet door particuliere (ver)huurders. Uitzondering mogelijk maken voor mantelzorg of familieleden tot en met de vierde graad (conform de regeling in de gemeente Amsterdam).

4.4 Toeristische verhuur (H5) In ontwerpnota schrijft de gemeente dat het huidige beleid omtrent toeristische verhuur goed lijkt te werken op basis van de evaluatie. De gemeente stelt daarom geen wijzigingen voor in het huidige beleid. De gemeente geeft wel aan dat de handhaving zeer intensief is. Vanwege de impact van toeristische verhuur verzoekt het Wijkberaad u de volgende aanbevelingen over te nemen in de ontwerpnota: •

Voer gedegen onderzoek uit naar de wijze waarop de regeling misbruikt kan worden kan worden en voer passende mitigerende maatregelen in.

4.5 Woningonttrekking (H6) De gemeente heeft momenteel geen volledig overzicht van woningen die langdurig leegstaan en die niet officieel zijn onttrokken aan de woningvoorraad. Met betrekking tot woningonttrekking doet het Wijkberaad de onderstaande aanbevelingen: • •

•

Voer actief en structureel controles uit op alle woningen waar niemand staat ingeschreven. Voer, zodra gemeentes hier de mogelijkheid toe krijgen, een heffing in voor vastgoedeigenaren die een woning langer dan een jaar leeg laten staan. De Tweede Kamer heeft een amendement aangenomen om gemeenten deze mogelijkheid te geven. Overweeg maatregelen om deze woningen weer bewoonbaar en daadwerkelijk bewoond te maken.

4.6 Woningvorming (bouwkundig splitsen) (H7) In de ontwerpnota benoemt de gemeente voorwaarden waaronder wel of geen bouwkundige splitsing van een woning wordt toegestaan. Met betrekking tot woningvorming doet het Wijkberaad de onderstaande aanbevelingen: • • • •

Sta bouwkundig splitsen alleen toe als de gesplitste delen elk groter zijn dan de nieuwbouwnorm (minimaal 50 m², of 40 m² binnen het Central Innovation District (CID)). Handhaaf de randvoorwaarde dat splitsing pas tien jaar na de aanschaf van het pand is toegestaan. Sta het terugdraaien van een eerdere bouwkundige samenvoeging toe, mits de afzonderlijke delen na splitsing elk groter zijn dan de nieuwbouwnorm (50 m², 40 m² in het CID). Verleen nieuwe parkeervergunningen bij splitsing alleen als de parkeerdruk lager is dan 90%.

4.7 Samenvoegen van woningen (H9) Het Wijkberaad merkt op dat in het kader van de diversiteit van het woningaanbod het samenvoegen van woningen mogelijk gestimuleerd kan worden.

4.8 Opkoopbescherming van bestaande woningen (H10) De gemeente stelt geen wijzingen voor als het gaat om opkoopbescherming van bestaande woningen. In de gemeente Amsterdam geldt de grens van WOZ €623.000 voor 2025. Den Haag hanteert de NHG-grens van €450.000 . Met betrekking tot opkoopbescherming doet het Wijkberaad de onderstaande aanbeveling: •

Hanteer een hogere grens dan de NHG-grens om de leefbaarheid te vergroten, meer woningen beschikbaar te houden voor starters en anderen die een woning willen kopen om er zelf te gaan wonen.

4.9 Impact en uitvoering (H11) Binnen de bestaande woningvoorraad zijn de mogelijkheden om het woningtekort substantieel te verminderen zeer beperkt. De voorliggende nota biedt naar onze mening geen effectief instrument om voldoende voortgang te boeken; de voorgestelde verruimingen lijken eerder symbolisch en hebben weinig structureel effect. Een duidelijke toekomstvisie ontbreekt, terwijl de leefbaarheid in de wijken juist (verder) onder druk komt te staan. Een gebiedsgerichte analyse van de mogelijkheden voor verdichting is niet uitgevoerd. Ook ontbreekt een fundamentele discussie over de vraag wanneer de stad zijn maximale draagkracht heeft bereikt. Daarnaast merken wij op dat pas kortgeleden beleid is ingevoerd om de versnippering van de woningvoorraad tegen te gaan. Dit beleid wordt nu zonder (gedegen) onderzoek, en zonder deugdelijke motivering losgelaten. Het Wijkberaad verzoekt u dringend eerst gedegen onderzoek te doen naar de effecten van het beleid en op basis van de uitkomsten van dat onderzoek het beleid indien van toepassing bij te stellen. Wat betreft de voorgestelde maatregelen vallen vooral de verruimingen rondom verkamering op. Deze kunnen een aanzienlijke negatieve impact hebben op de leefbaarheid en leiden tot onomkeerbare bouwkundige ingrepen. De eisen die worden gesteld aan woongenot lijken minimaal.

De hospitaregeling en bouwkundige splitsing zijn op zichzelf minder ingrijpend en bieden op termijn een duurzamere oplossing, maar zijn gevoelig voor misbruik. Indien verkamering in de bestaande voorraad toch noodzakelijk wordt geacht, verdient grootschalige en goed gereguleerde uitvoering in samenwerking met woningcorporaties en grooteigenaren de voorkeur, boven versnipperde particuliere initiatieven. Onze belangrijkste aanbeveling is om de realisatie van kleinere wooneenheden vooral te realiseren via nieuwbouw en optoppen bij flats (kwantitatieve groei). De bestaande woningvoorraad zou primair moeten worden ingezet om de doorstroming tussen kleine en grotere woningen te bevorderen (kwalitatieve verbetering en verduurzaming). Tot slot merken wij op dat sommige maatregelen leiden tot het ontstaan van nieuwe adressen. Voor deze adressen zouden nieuwe parkeervergunningen uitsluitend mogen worden verleend indien de parkeerdruk onder de 90% ligt. 5.

Reactie op ontwerpverordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023

In de toelichting bij de verordening schrijft de gemeente dat een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad niet alleen zorgt voor meer woningen en dat het ook kan leiden tot een kwalitatief betere voorraad. Het wijkberaad merkt op dat deze stellingen in de ontwerpnota noch in de toelichting op de verordening nader worden onderbouwd. Het Wijkberaad verzoekt u dan ook om dit recht te zetten. Artikel 5:2a lid 1 onder a van de ontwerpverordening bepaalt dat van hospitaverhuur sprake is als een bestaand huishouden inwoning verleent aan maximaal één ander huishouden, het inwonende huishouden, en het totaal aantal bewoners van de gehele woning, zijnde de bewoners van het bestaande huishouden en het inwonende huishouden tezamen, niet meer dan acht personen betreft.

Het Wijkberaad ziet geen reden waarom voor hospitaverhuur een maximum van één ander huishouden zou moeten gelden. Ook het aantal van acht personen is arbitrair en evenmin onderbouwd. Met betrekking tot ontwerpverordening doet het Wijkberaad de onderstaande aanbeveling: • •

Hanteer bij een woning met meerdere verdiepingen een maximum van één huishouden per verdieping. Hanteer in plaats van een maximum van acht personen per woning een minimum woonoppervlakte van 12 m² voor persoonlijk gebruik per bewoner (exclusief badkamer en keuken/kitchenette).

Indien u naar aanleiding van deze zienswijze nog vragen heeft of een nadere toelichting wenst, dan zijn wij uiteraard bereid deze toe te lichten. Met vriendelijke groet, Secretaris Wijkberaad Bezuidenhout,

5.

Zienswijze Van der Feltz Advocaten namens Red Carpet Gym B.V. en de huurder van het pand

Geacht College, Namens The Red Carpet Gym B.V. en zijn ‘cliënte’, huurder van een pand gelegen in Den Haag, maak ik hierbij de zienswijze kenbaar die is gericht tegen de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 en de ontwerp wijziging van de Huisvestigingsverordening 2023, zoals ter inzage gelegd op 17 juli 2025. Blijkens het raadsbesluit dat cliënte hierover in het raadsinformatiesysteem op uw gemeentelijke website heeft aangetroffen4 is het mogelijk om tot 8 oktober 2025 zienswijzen in te dienen; dit doet zij daarmee derhalve tijdig. Hierna wordt eerst kort de relevante achtergrond geschetst die relevant is om de context van de zienswijze van cliënte te begrijpen. Vervolgens wordt ingegaan op de (ontwerp) Nota Woningvoorraad 2025 en de (ontwerp) wijziging van de Huisvestingsverordening 2023. Afgesloten wordt met een conclusie en een verzoek. I. Achtergrond 1. Het pand betreft een pand met bijzondere monumentale waarde, gelegen direct naast de Grote Markt. Op de begane grond exploiteert cliënte een horecagelegenheid. De verdiepingen daarboven staan al meer dan twintig jaar leeg en verkeren in een staat die permanente bewoning onmogelijk maakt; zij worden gebruikt als opslagruimte. 2. Cliënte heeft concrete plannen en bereidheid getoond om fors te investeren in een logiesfunctie die veel beter aansluit bij het pand en bij de ligging in het uitgaansgebied.

Monumentenzorg heeft zich in het kader van de omgevingsvergunning enthousiast getoond over deze herontwikkeling. Desondanks wordt dit initiatief al jaren geblokkeerd door de systematiek van de Haagse Huisvestingsverordening: omdat de bovengelegen ruimten theoretisch nog als woningen worden beschouwd, weigert uw gemeente een onttrekkingsvergunning. Hierdoor ligt de herontwikkeling volledig stil en verpietert het pand verder. 3. Vanwege de hierboven geschetste impasse is cliënte dus genoodzaakt geweest om het gehele pand af te huren, juist omdat het vanwege de juridische onzekerheid en de geluidsoverlast niet veilig of verantwoord is om delen van het pand te verhuren aan derden. Dit brengt een aanzienlijke extra financiële last met zich mee van ruim €3.000 per maand. Bewoning is, mede vanwege de extreme nachtelijke geluidsoverlast rondom de Grote Markt, feitelijk uitgesloten. Anders had cliënte het pand zelf betrokken. Ook commerciële exploitatie van de bovenverdieping – door middel van logies of bezoekersontvangst – is nu onmogelijk geworden.

4. Daarbij moet worden benoemd dat het hier gaat om een pand met uitzonderlijke monumentale waarde en cultuurhistorische betekenis. Er is zelfs een boek over geschreven: Ik, Nummer 23 van Marianne van Betten (ISBN 9789070271008). Mevrouw Van Betten verzorgt al jaren historische rondleidingen door Den Haag, waarbij het pand een vast onderdeel vormt. Oorspronkelijk was het plan om de eerste etage op dusdanige wijze te restaureren dat de monumentale elementen zichtbaar zouden blijven voor het publiek en het pand onderdeel zou worden van haar rondleidingen. Ook dat voornemen moet nu worden losgelaten, wat leidt tot verlies van een unieke culturele bestemming. 5. Cliënte heeft in de afgelopen jaren bovendien steeds uitvoering gegeven aan door uw gemeente zelf verleende toestemmingen, waaronder:   

een horecavergunning voor de begane grond; toestemming voor een gevelterras; en recentelijk (per maart 2025) een vergunning voor het gebruik van een deel van de Grote Markt als terras tegenover het pand, verleend voor onbepaalde tijd.

6. Deze vergunningen illustreren dat uw gemeente zelf het pand reeds in een horecacontext heeft gepositioneerd. Dat diezelfde gemeente – onder verwijzing naar beleid dat wrijving tussen wonen en uitgaan wil voorkomen – weigert om een logiesfunctie in hetzelfde pand toe te staan, is dan ook niet te rijmen met haar eigen eerdere besluiten. 7. Reeds in oktober 2024 is deze kwestie besproken in de bestuurscommissie in het kader van de Nachtvisie. Vervolgens heeft cliënte de wethouder hierover rechtstreeks benaderd. In de reactie van 2 december 2024 gaf de wethouder aan dat de casus van cliënte het spanningsveld tussen wonen en uitgaan treffend illustreert, en dat de kwestie zou worden meegenomen in het aangekondigde onderzoek naar de mogelijkheden om wonen en uitgaan beter te combineren. Daarbij werd expliciet gesteld dat een eventuele beleidswijziging in de actualisatie van de Nota Woningvoorraad 2025 zou worden meegenomen. 8. Cliënte mocht hieruit in redelijkheid afleiden dat bij de actualisatie van het beleid ook voor dit soort gevallen een werkbare oplossing zou worden gezocht. II. Inhoudelijke zienswijze 9.

Tot cliënte’s verbazing en teleurstelling blijkt uit de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 en de ontwerp wijziging van de Huisvestingsverordening 2023 dat er op dit punt in het geheel geen rekening is gehouden met de casus die – ook door de wethouder zelf – eerder is aangemerkt als een treffende illustratie van het spanningsveld waarvoor de gemeente juist naar oplossingen zocht. In de ontwerpen ontbreekt iedere vorm van aanpassing of uitzondering op het onttrekkingsverbod voor panden in uitgaanskernen, waar een logiesfunctie evident beter aansluit bij de locatie en waar bovendien geen belangen van bestaande bewoners worden geraakt. 10. Sterker nog: cliënte heeft van de gemeente begrepen dat de conceptrapportage van BRO – die nota bene rechtstreeks samenhangt met dit beleid – nog niet openbaar is, en dat daaruit zou volgen dat er ‘geen aanleiding’ is om het beleid ten aanzien van woningonttrekking in de uitgaanskernen aan te passen. Deze rapportage is echter op het moment van schrijven van deze zienswijze nog niet ter inzage gelegd samen met de ontwerp Nota Woningvoorraad, terwijl de inhoud daarvan evident relevant is voor het kunnen beoordelen van de nota. Cliënte kan op deze manier onmogelijk een volledig geïnformeerde zienswijze opstellen. 11.

Dat betekent dat de huidige terinzagelegging materieel onzorgvuldig is: beleid en onderzoek hadden in samenhang moeten worden gepresenteerd. Pas dan is het mogelijk om een inhoudelijke reactie te geven. 12. De specifieke situatie van cliënte toont bovendien aan dat het uitgangspunt van de rapportage – welke kennelijk is dat transformatie in uitgaanskernen op bouwtechnisch, markttechnisch, financieel en juridisch vlak te veel knelpunten zou kennen – in ieder geval niet zonder meer opgaat. Voor het pand geldt immers dat:

• • • • •

er geen sprake is van bestaande bewoning of bewonersbelangen die worden geschaad; er reeds een omgevingsvergunning voor de verbouwing is verleend; monumentenzorg positief heeft geoordeeld; de investeringsbereidheid aanwezig is; de locatie direct aan de Grote Markt ligt, waar de Nachtvisie juist ruimte beoogt te scheppen voor een betere balans tussen wonen en uitgaan.

13. Daarbij komt dat uw gemeente met haar eigen besluiten (horecavergunning, gevelterras, marktterras) de situatie feitelijk zelf heeft gecreëerd waarin wonen en uitgaan niet meer naast elkaar bestaan. Het zou dan ook niet redelijk zijn om cliënte het onttrekkingsverbod te blijven tegenwerpen dat juist bedoeld is om conflicten tussen bewoners en ondernemers te voorkomen. 14. Juist in dit soort concrete gevallen zou een beleidskader ruimte moeten bieden om tot maatwerk te komen. III. Conclusie en verzoek 15. Cliënte acht het onbegrijpelijk en onzorgvuldig dat, ondanks de toezeggingen van de wethouder en de lopende procedures, in de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 geen enkele beleidswijziging is voorzien die haar situatie zou kunnen verhelpen. Daarbij is het onaanvaardbaar dat cliënte niet de beschikking heeft gekregen over de conceptrapportage van BRO, terwijl deze rapportage een essentieel onderdeel vormt van de onderbouwing van het beleid. 16. Cliënte verzoekt u daarom dringend: a.

b. c. d.

om de ontwerp Nota Woningvoorraad 2025 en de ontwerp wijziging van de Huisvestingsverordening 2023 niet ongewijzigd vast te stellen, maar de mogelijkheid op te nemen om in uitgaanskernen maatwerk te bieden voor herbestemming naar logiesfuncties, zeker waar geen bestaande bewoning in het geding is; om cliënte te betrekken bij de verdere uitwerking van dit beleid en bij de bespreking van de BROrapportage; om in ieder geval de zienswijzeperiode opnieuw open te stellen zodra de BRO-rapportage openbaar is gemaakt, zodat een volledig geïnformeerde reactie kan worden gegeven; om cliënte alsnog actief uit te nodigen voor persoonlijk overleg met de gemeente. Cliënte staat daar nog steeds voor open en acht dit van groot belang om samen tot een passende maatwerkoplossing te komen. Dit klemt temeer nu uit de terinzagelegging van de nota volgt dat er een uitgebreide inspraakprocedure heeft plaatsgevonden, waarvoor cliënte – verbazingwekkend genoeg – niet is benaderd.

Ik dank u voor de aan deze brief te besteden aandacht en zie uw reactie graag tegemoet.

6.

Zienswijze Haags Monumentenplatform

LS! Ik kreeg laatst een folder in de bus van een politieke partij die meende dat er sprake was van woningnood in de wijk waarin ik woon. Als woningnood gezien wordt als het gebrek aan woningen in een buurt waar heel veel mensen graag willen wonen dan kan dit leiden tot een desastreuze uitkomst. Als woningvorming zonder regie op de samenhang wordt toegepast naar de vraag, dan kan de uitkomst zijn een buurt waar niemand meer zou willen wonen. Huisvesten gaat om mensen, de inhoud van de verpakking, de woning. Woningvorming, het creëren van (on)zelfstandige woonruimte. Het toevoegen ervan op, in of aan bestaande gebouwen maakt verdichting mogelijk zonder uitbreiding in het gebied er omheen.

Dit alles is een waardevol instrument in de strijd tegen het woningtekort, maar vraagt om regie en daarmee verantwoord beleid en handhaving van de gemeente. Want woningvorming kan leiden tot een plotselinge of geleidelijke groei van soms ≥ 20% aan inwoners in straat, buurt of wijk en geeft als zodanig een bevolkingsdruk die directe gevolgen heeft voor de leefbaarheid, infrastructuur en sociale cohesie. Maar ook tot ongewenste ingrepen als de gevolgen ervan uit de hand zijn gelopen. Zodoende kan het zowel grote als kleine ongewilde gevolgen hebben voor gekoesterd cultureel erfgoed en/of de waarde daarvan. Het is daarom alleen houdbaar wanneer er gelijktijdig geïnvesteerd wordt in behoud van voldoende leefruimte, groen, voorzieningen en sociale structuren. Door te sturen op locatiegerichte minimumnormen en leefbaarheidseisen. Zo voorkomt ons stadsbestuur toekomstige overbelasting en behoudt zij het vertrouwen van bewoners. Deze zienswijze brengt verwachte effecten in kaart en adviseert om alsnog noodzakelijke en concrete beleidsmaatregelen te nemen die ingebed zouden moeten zijn in de voorliggende nota maar hierin node worden gemist. Woningvorming en het effect hiervan op de leefomgeving - een structurele aanpak is noodzakelijk in de nota 1. Inleiding Woningvorming, het creëren van (on)zelfstandige woonruimte. Het toevoegen ervan op, in of aan bestaande gebouwen.

Dit maakt verdichting mogelijk zonder aanspraak op de omgeving. Dit alles is een waardevol instrument in de strijd tegen het woningtekort, maar vraagt om regie en daarmee verantwoord beleid en handhaving van de gemeente. 2. Probleemstelling Wat is de impact van een sterke bevolkingsgroei als gevolg van woningvorming op de leefbaarheid, omgevingskwaliteit, in bestaande wijken? En welke minimale voorwaarden moeten worden gewaarborgd op het gebied van ruimte, voorzieningen en groen om deze groei op een verantwoorde manier op te vangen? 3. Analyse van de effecten 3.1. Druk op de openbare ruimte Verhoogde druk op stoepen, pleinen en speelplekken. Huidige inrichting vaak onvoldoende voor groeiend gebruik. 3.2. Verkeer en parkeren Extra bewoners zorgen voor meer auto's, fietsen en verkeersbewegingen. Parkeerdruk en verkeersveiligheid komen onder druk te staan. 3.3. Voorzieningen Scholen, kinderopvang, huisartsen en buurtvoorzieningen kunnen overbelast raken. Wachttijden en capaciteitsproblemen ontstaan snel. 3.4. Groen en recreatie Beperkte aanwezigheid van openbaar groen vergroot de kans op mentale en fysieke gezondheidsklachten.

Intensiever gebruik van recreatieve plekken leidt tot verslechtering van kwaliteit en rustbeleving. 3.5. Sociale cohesie Snel wisselende of groeiende bewonersgroepen zonder voldoende ontmoetingsplekken leiden tot vervreemding en afname van buurtbinding. 4. Minimumnormen voor verdichting Om de leefbaarheid te garanderen bij verdichting, dus ook door woningvorming, wordt het volgende als ondergrens geadviseerd:

5. Beleidsaanbevelingen 5.1. Stel harde eisen aan gebiedsontwikkeling bij woningvorming Koppel woninggroei aan het realiseren of verbeteren van openbare ruimte en voorzieningen. Bouwprojecten boven een bepaalde schaalgrootte (bijv. +10% bewoners) verplichten tot leefbaarheidsanalyse. 5.2. Investeer in groene ruimte Bepaal een norm van minimaal 75 m² recreatief groen per inwoner binnen een loopafstand van ca. 500 meter. En handhaaf de norm. Investeer in pocket parks, groene daken en multifunctionele schoolpleinen. 5.3. Beperk autobezit door mobiliteitsbeleid Stimuleer deelmobiliteit en autoluwe buurten. Pas de parkeernorm aan bij nieuwe woningtoevoegingen. 5.4. Waarborg sociale cohesie Faciliteer buurtkamers, gezamenlijke binnentuinen of ontmoetingsruimtes. Stimuleer participatie van oude én nieuwe bewoners bij de (her)inrichting van straat of wijk. 5.5. Maak integrale leefbaarheidsmonitor verplicht Meet jaarlijks de kwaliteit van leven per wijk (verkeer, groen, drukte, sociale samenhang). Gebruik de resultaten als leidraad bij nieuwe plannen in de stad.

6. Impact van het groeitempo bij gelijkblijvend grondgebruik In de context van woningvorming is één belangrijke bottleneck dat grondgebruik niet toeneemt. Alle extra bewoners delen dus dezelfde openbare ruimte, voorzieningen en infrastructuur als de oorspronkelijke populatie. In dat kader is het tempo van groei van grote invloed op de leefbaarheid en de beleidsmogelijkheden. 6.1 Geeft geleidelijke groei kansen voor sturing en spreiding? Bij een geleidelijke toename van het aantal inwoners over meerdere jaren (bijv. 5 tot 10 jaar) lijkt er meer actietijd te zijn om voorzieningen en sociale structuren aan te passen. a. b. c.

d.

Meer mogelijkheden voor monitoring en bijsturing. Effecten op leefbaarheid kunnen periodiek geëvalueerd worden met wijkmonitoren of bewonersenquêtes Sociale absorptiecapaciteit blijft intact. Nieuwe bewoners integreren gemoedelijker in bestaande netwerken. Wanneer groei langzaam gaat, is de urgentie voor investeringen minder voelbaar. Voorzieningen en ruimtegebruik raken alsnog overbelast als niet tijdig wordt gehandeld. Bij een publieke ruimte die niet kan toenemen blijft het structurele probleem bestaan dat sluipenderwijs meer mensen dezelfde hoeveelheid vierkante meters gaan gebruiken.

6.2 Plotselinge groei, directe druk zonder extra ruimte Een plotselinge toename van het aantal bewoners (bijvoorbeeld door één groot project dat vele extra woningen oplevert) kan leiden tot acute overbelasting van de leefomgeving. a. b. c. d.

Directe schaarste aan openbare ruimte: Geen extra speelruimte, groenzones of parkeerplekken beschikbaar, waardoor conflicten ontstaan. Voorzieningen overbelast: Scholen, huisartsen, OV-knooppunten en afvalsystemen krijgen een te grote instroom in korte tijd. Risico op sociale fragmentatie: Nieuwe bewoners vormen sneller subgroepen, wat sociale cohesie belemmert. Negatieve beeldvorming en weerstand: Bestaande bewoners kunnen zich overvallen voelen en zich keren tegen verdere verdichting.

6.3 Strategische overwegingen bij gelijkblijvend grondgebruik Omdat uitbreiding van de grondoppervlakte geen optie is, moet de gemeente scherpe keuzes maken over intensiever en multifunctioneel ruimtegebruik: a. b. c. d.

Verticale vergroening en daktuinen als aanvulling op grondgebonden groen. Meervoudig gebruik van ruimte (bijv. schoolpleinen). Slimme mobiliteitsoplossingen zoals mobiliteitshubs, parkeernormverlaging en deelvervoer. Tijdelijke maatregelen bij plotselinge groei, zoals pop-up voorzieningen.

7. Conclusie Zowel bij geleidelijke als plotselinge bevolkingsgroei vanwege woningvorming geldt dat toetsing aan leefbaarheidsnormen essentieel is om wijken en buurten functioneel, veilig en sociaal gezond te houden. Maatwerk en het stellen van grenzen vereisen concrete beleidsmaatregelen in deze nota. Zowel geleidelijke als plotselinge bevolkingsgroei vanwege woningvorming stelt de leefbaarheid onder druk, zeker wanneer het beschikbare grondoppervlak een constante is.

Geleidelijke groei vereist actief beleid voor het monitoren van vergunning-verlening en -aanvragen zodat tijdig ingrijpen mogelijk is. Dit vereist constant toetsen aan vooraf opgestelde groeigrenzen, niet alleen direct aangrenzend. Plotselinge groei heeft acute gevolgen en vraagt om een daarmee overeenstemmende actie. Ook hier geldt toetsing aan leefbaarheidsnormen met vooraf opgestelde grenzen aan groei, niet alleen direct aangrenzend.

7.

Zienswijze Studioschaeffer B.V. Architecten BNA

Geachte leden van de gemeenteraad van Den Haag, Met betrekking tot de voorgestelde wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag willen wij enkele aandachtspunten aandragen die, naar ons oordeel, de effectiviteit van de verordening kunnen vergroten. In algemene zin waarderen wij de verruiming van de mogelijkheden om woningen te splitsen, en beschouwen wij dit als een positieve stap richting een toekomstbestendige en meer diverse woningvoorraad. Tegelijkertijd signaleren wij enkele onderdelen waar nadere verfijning of meer flexibiliteit gewenst is. 1. Splitsmogelijkheden in gebieden met lagere leefbaarheidskwaliteit – behoefte aan maatwerk Wij begrijpen dat de gemeente bij het aanwijzen van gebieden waar splitsing is toegestaan gebruikmaakt van de leefbaarheidskwaliteit als beoordelingsgrondslag. Dit is op zichzelf een logische keuze, en wij onderschrijven het belang van het beschermen van wijken waar leefbaarheid onder druk staat. Toch constateren wij dat de huidige benadering ook nadelen kent. In gebieden met een lagere leefbaarheidskwaliteit geldt nu dat er helemaal niets mag, terwijl splitsen niet per definitie betekent dat de leefbaarheid verslechtert. In sommige van deze minder scorende wijken bevinden zich namelijk zeer grote woningen, die vanwege hun omvang en indeling juist bijzonder geschikt zijn voor verantwoorde splitsing.

Door deze woningen niet te mogen splitsen, blijft potentieel goed passende woonruimte onbenut. Bovendien kan het toevoegen van middelgrote zelfstandige wooneenheden in zulke gevallen juist bijdragen aan een betere balans binnen de wijk, ten opzichte van het behoud van hele grote woningen. Wij pleiten daarom voor meer ruimte voor maatwerk in de beoordeling van splitsingsaanvragen in deze gebieden. In plaats van geen enkele mogelijkheid tot splitsen, zou het wenselijk zijn om in specifieke gevallen dit wel toe te staan—bijvoorbeeld op basis van de grootte en situering van de woning of de mogelijkheden voor een kwalitatief goede indeling. Een alternatief is het hanteren van een iets hogere ondergrens van bijvoorbeeld 70 of 80 m². 2. Geen doelgroepgericht maatwerk – benut kansen voor specifieke woonbehoeften In de huidige verordening wordt geen onderscheid gemaakt naar woningtypen of doelgroepen. Hierdoor worden kansen gemist om met woningvorming in te spelen op actuele maatschappelijke opgaven, zoals de groeiende behoefte aan seniorenwoningen, studentenhuisvesting en kleinschalige zorgwoningen. In zowel de Woonvisie Den Haag 2040 als de te ontwikkelen Woonzorgvisie 2040 wordt juist benadrukt dat woningvorming kan bijdragen aan doorstroming van ouderen en aan het creëren van passend aanbod voor specifieke doelgroepen.

Door het ontbreken van doelgroepgericht maatwerk in de Huisvestingsverordening blijft deze potentie onbenut. Wij pleiten er daarom voor om voor deze doelgroepen soepelere regels te hanteren, bijvoorbeeld door afwijkingsmogelijkheden op te nemen bij de oppervlakte-eisen of de leefbaarheidscriteria. Op die manier kan de verordening beter aansluiten bij de beleidsdoelen van de gemeente en bijdragen aan een evenwichtige, inclusieve woningvoorraad. 3. Parkeerdruk en het effect van splitsing – benut de kansen In de huidige verordening staat dat het splitsen van woningen niet is toegestaan in wijken waar de parkeerdruk te hoog is. Wij begrijpen de zorgen over parkeerdruk, maar constateren dat deze beperking in sommige gevallen niet nodig is en zelfs contraproductief kan uitpakken. Ten eerste wordt in het nieuwe parkeerbeleid al duidelijk omschreven hoe met schaarse parkeerruimte wordt omgegaan. Het is daarom de vraag of het wenselijk is om in de Huisvestingsverordening opnieuw