RIS323747 Bijlage 3 ABF Evaluatie voorraadbeleid Den Haag 2024
Tekst van het document
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
In opdracht van
Gemeente Den Haag Datum
15 november 2024
In opdracht van
Datum
Gemeente Den Haag
15 november 2024
Dienst Stedelijke Ontwikkeling Auteur(s)
Kenmerk
Michael Stuart-Fox, Tom Kleinepier, Nick
r2023-0074MSF
Wuestenenk en Wim Faessen
ABF Research Verwersdijk 8, 2611 NH Delft +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl Copyright ABF Research 2023 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld
Inhoudsopgave Samenvatting
5
01 Inleiding
8
1.1
Inleiding
9
1.2
Onderzoeksvragen
9
1.3
Data en onderzoeksmethoden
10
1.4
Leeswijzer
10
02 Kamerbewoning en bouwkundig splitsen
12
2.1
Huidige beleid en onderzoeksvragen
13
2.2
Ontwikkeling vergunde kamerbewoning
15
2.3
Kamerbewoning volgens CBS-microdata
15
2.4
Perspectieven op kamerbewoning vanuit de uitvoering
35
2.5
Samenhang met leefbaarheid
37
2.6
Kansen voor regulier woningzoekenden en kamerzoekers
40
2.7
Bouwkundig splitsen
43
2.8
Kadastraal splitsen
51
2.9
Woningonttrekking
51
2.10
Belangrijkste bevindingen en conclusies
52
03 Toeristische verhuur van woonruimten
57
3.1
Huidige beleid en onderzoeksvragen
58
3.2
Vergunningen en meldingen
59
3.3
Mogelijke effecten beleid
61
3.4
Belangrijkste bevindingen en conclusies
61
04 Opkoopbescherming
62
4.1
Huidige beleid en onderzoeksvragen
63
4.2
Vergunningen
63
4.3
Algemene prijsontwikkeling koopwoningen
64
4.4
Ontwikkeling woningaankopen door investeerders en eigenaar-bewoners
66
4.5
Ontwikkelingen in de huursector
84
4.6
Perspectieven vanuit het veld
89
4.7
Belangrijkste bevindingen en conclusies
90
05 Vergelijking voorraadbeleid met andere gemeenten
94
5.1
Onderzoeksvraag
95
5.2
Kamerbewoning en woningsplitsing
95
5.3
Toeristische verhuur
101
5.4
Opkoopbescherming
103
5.5
Belangrijkste bevindingen en conclusies
104
Bijlagen
106
Bijlage A: toelichting data opkoopbescherming
107
Bijlage B: Detailtabellen opkoopbescherming (H4)
109
Samenvatting Dit onderzoek gaat over de (mogelijke) effecten van het voorraadbeleid van de gemeente Den Haag op het functioneren van de lokale woningmarkt. Het gaat met name om het beleid ten aanzien van kamerbewoning, bouwkundig splitsen, toeristische verhuur en opkoopbescherming. In het onderzoek kijken we vooral naar de (mogelijke) gevolgen van dit beleid voor de samenstelling en benutting van de woningvoorraad, het aanbod en de prijsontwikkeling van woningen (huur en koop) en de mogelijkheden van woningzoekenden. Daarnaast maakt het rapport inzichtelijk hoe het Haagse voorraadbeleid zich verhoudt tot vergelijkbare gemeenten. Deze samenvatting geeft beknopt de belangrijkste bevindingen en conclusies weer. Een meer gedetailleerde samenvattende paragraaf is opgenomen aan het eind van elk hoofdstuk.
Kamerbewoning ●
Het aantal verleende omzettingsvergunningen voor kamerbewoning is sinds 2021 sterk gedaald vanwege de strengere regels. De totale omvang van vergunde kamerbewoning is de afgelopen jaren dus nauwelijks toegenomen.
●
Volgens de CBS-microdata schommelt het aandeel woningen waarbij sprake is van kamerbewoning met 3 personen of meer sinds 2019 rond de 5% van de (bewoonde) woningvoorraad 1. Ook de kenmerken van woningen en huishoudens waarbij sprake is van kamerbewoning zijn nauwelijks veranderd in deze periode.
●
In de wijken Groente- en Fruitmarkt, Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier en Spoorwijk is het percentage kamerbewoning met 3 personen of meer het hoogst.
●
Het beleid rondom kamerbewoning heeft de afgelopen jaren bijgedragen aan het voorkomen van een ongebreidelde groei van kamerbewoning en aan de bescherming van de schaarse voorraad zelfstandige woningen. Volgens de Haagse Pandbrigade (HPB) mag worden aangenomen dat de regels ook een positieve bijdrage leveren aan het ‘beheersbaar’ houden van kamerbewoning – en daarmee ook de effecten op de directe woonomgeving – in de stad.
●
De noodzaak voor het beschermen van de schaarse voorraad zelfstandige woningen is nog steeds aanwezig. Het huidige woningtekort in de regio Den Haag is relatief hoog en dat blijft naar verwachting de komende jaren nog zo.
●
Tegelijkertijd is er ook behoefte aan meer onzelfstandige woonruimten, onder meer voor arbeidsmigranten en studenten. Bemiddelaars voor hospitaverhuur pleiten voor versoepeling van de regels voor hospitaverhuur. Zij benadrukken dat de effecten van hospitaverhuur voor de directe woonomgeving verschillen van meer grootschalige kamergewijze verhuur.
1
Kamerbewoning waarbij personen zich niet op het feitelijke woonadres inschrijven bij de gemeente (bijvoorbeeld vanwege kortdurend verblijf door arbeidsmigranten) blijven bij deze cijfers buiten beschouwing.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Bouwkundig splitsen ●
Door de strengere regels rondom bouwkundig splitsen zijn in de afgelopen jaren nauwelijks nog vergunningen voor nieuwe splitsingen verleend. Volgens HPB en Vergunningen & Toezicht (V&T) van de gemeente is er afgelopen jaren bovendien geen toename is geweest van illegale splitsingen, eerder een afname.
●
Soepelere regels voor splitsen kunnen een kleine maar betekenisvolle bijdrage leveren aan de gewenste groei van de woningvoorraad, zeker nu nieuwbouw achterblijft bij de groeiende woningvraag.
●
Anderzijds zijn er ook overwegingen om terughoudend te zijn met versoepelingen van het beleid rondom bouwkundig splitsen. Het aantal kleine woningen groeit al relatief sterk via nieuwbouw en transformaties en bovendien is er een relatief grote mismatch tussen vraag en aanbod bij de categorie woningen tussen ca. 90 en 150 m². Dit is juist de categorie waar gesplitste woningen relatief vaak toe behoren (vóór splitsing).
Toeristische verhuur van woonruimten ●
Het aantal meldingen van vakantieverhuur bij de gemeente ligt duidelijk lager dan het aantal woningen waarvoor een registratienummer of vergunning voor vakantieverhuur is aangevraagd. Niet iedereen die een registratienummer aanvraagt gaat tot een verhuring over en vermoedelijk worden ook niet alle verhuringen gemeld.
●
HPB heeft de indruk dat de regels rondom toeristische verhuur hebben bijgedragen aan het terugdringen van te veel vakantieverhuur in woningen.
Opkoopbescherming ●
De opkoopbescherming is in maart 2022 ingevoerd zodat dat beleggers betaalbare (koop)woningen in de stad niet mogen opkopen om ze te verhuren.
●
In de jaren vanaf 2021 is in alle stadsdelen zowel het aantal als het aandeel woningen dat door een investeerder wordt gekocht van een eigenaar-bewoner (buy to let) sterk gedaald. De opkoopbescherming heeft hieraan bijgedragen maar de daling kent ook andere belangrijke oorzaken: de verhoging van diverse Rijksbelastingen voor verhuurders2, de stijging van de rente en de Wet betaalbare huur. Investeerders wijken niet uit naar de hogere prijsklassen waar de opkoopbescherming niet geldt: ook in de hogere prijsklassen is het aantal aankopen door investeerders de afgelopen jaren gedaald.
●
Het aandeel van door eigenaar-bewoners verkochte woningen dat naar koopstarters gaat, is vanaf 2021 duidelijk toegenomen. Dit duidt op een betere positie van koopstarters op de koopwoningmarkt.
●
Het aantal verkopen van particuliere investeerders aan eigenaar-bewoners (het zogenoemde uitponden) lag in 2023 duidelijk hoger dan in voorgaande jaren. De verwachting van makelaars is dat deze trend in 2024 verder doorzet.
2
Verhoging overdrachtsbelastingen (in 2021 en verder in 2023) en aanpassingen in box 3 (2023).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
●
Een belangrijke doelstelling van de opkoopbescherming is het vergroten van de kansen van starters en middeninkomens om een (betaalbare) woning te kopen. Op basis van de Kadaster-data lijkt de opkoopbescherming hier inderdaad aan bij te dragen, al is vanwege de invloed van andere factoren (Rijksbeleid en economische ontwikkeling) de bijdrage niet precies vast te stellen.
●
De afname van het aantal aankopen en toename van het aantal verkopen door investeerders leidt in 2023 en 2024 tot een daling van het aanbod huurwoningen in de midden- en dure huursector in Den Haag3. Dit is vooral toe te schrijven aan landelijke ontwikkelingen, met name het Rijksbeleid. Het krimpende aanbod gaat samen met een stijging van de huurprijzen. Voor woningzoekenden in de midden- en dure huursector is het kortom lastiger geworden om een passende woning te vinden.
Vergelijking voorraadbeleid met andere G4-gemeenten ●
Het beleid rondom kamerbewoning is in Den Haag momenteel (medio 2024) in veel opzichten wat strenger dan het huidige of beoogde nieuwe beleid in de andere G4-steden. In de andere G4-steden is er weliswaar ook een vergunningplicht voor kamerbewoning maar worden in het merendeel van de wijken nog wel nieuwe vergunningen verleend. Ook qua hospitaverhuur zijn de regels in Den Haag wat strenger dan in de andere G4-steden.
●
Net als bij kamerbewoning kent Den Haag bij bouwkundig splitsen het meest restrictieve beleid qua gebieden waar nieuwe vergunningen worden verleend. De vergunningsvoorwaarden in Den Haag lijken verder wel op de voorwaarden die in de andere G4-steden worden gehanteerd.
●
In Den Haag en Amsterdam is het beleid rondom particuliere vakantieverhuur wat strenger dan in Rotterdam en Utrecht.
●
Net als in Den Haag geldt de opkoopbescherming in Amsterdam en Utrecht voor de gehele gemeente. In Rotterdam is de regeling alleen van toepassing in 16 wijken.
●
Den Haag en Rotterdam hanteren de nationale NHG-grens (€ 435.000 in 2024) als bovengrens van de opkoopbescherming, in Amsterdam en Utrecht is een aanzienlijk hogere grens van toepassing. In deze twee steden is de grens bij invoering zodanig gekozen dat 60% van de koopwoningen onder de grens valt. De bovengrens wordt in alle gemeenten jaarlijks geïndexeerd.
3
Met “midden- en dure huursector” wordt in dit rapport telkens bedoeld: alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens (€ 879,66 in 2024).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
01 Inleiding
1.1 Inleiding De gemeente Den Haag wil de effecten van het voorraadbeleid op het functioneren van de woningmarkt in beeld brengen. Het gaat dan om de maatregelen uit de Nota Voorraadbeleid ten aanzien van kamerbewoning, opkoopbescherming, bouwkundig splitsen, toeristische verhuur van woonruimten en woningonttrekking. Het huidige beleid op deze onderwerpen is vastgelegd in de Nota Voorraadbeleid die onderdeel uitmaakt van de Woonvisie Den Haag 2022 4. Deze rapportage besteedt aandacht aan de gevolgen van het voorraadbeleid voor het functioneren van de woningmarkt. Het gaat dan met name om de gevolgen voor de samenstelling en benutting van de woningvoorraad, het aanbod en de prijsontwikkeling van woningen (huur en koop) en de mogelijkheden van woningzoekenden Daarnaast maakt het rapport inzichtelijk hoe het Haagse voorraadbeleid zich verhoudt tot vergelijkbare gemeenten. De evaluatie gaat niet in op de uitvoeringspraktijk, de uitvoerbaarheid of de doelmatigheid van het voorraadbeleid. De uitkomsten van het onderzoek helpen de gemeente om haar beleid verder te onderbouwen en aan te scherpen. De uitkomsten kunnen bijvoorbeeld als input dienen voor de nieuwe Haagse woonvisie en voor het toekomstige voorraadbeleid. We trekken in dit rapport geen conclusies over nut, noodzaak en proportionaliteit van het beleid.
We presenteren de cijfers over de relatie tussen het voorraadbeleid en het functioneren van de woningmarkt en voorzien deze van duiding. Het is aan de gemeente om mede op basis hiervan conclusies te trekken.
1.2 Onderzoeksvragen In dit onderzoek staan de volgende onderzoeksvragen centraal. ●
Wat zijn de effecten van het voorraadbeleid op de samenstelling en benutting van de woningvoorraad?
●
Wat zijn de effecten van het voorraadbeleid op het aanbod van woningen in de huur- en koopsector?
●
Wat zijn de effecten van het voorraadbeleid op de prijsontwikkeling van woningen in de huur- en koopsector?
●
Wat zijn de effecten van het voorraadbeleid op de mogelijkheden die verschillende typen woningzoekenden hebben op de woningmarkt?
●
Wat zijn de effecten van het voorraadbeleid op de (ervaren) leefbaarheid?
●
Hoe verhoudt het voorraadbeleid in Den Haag zich tot de andere G4-steden?
4
RIS313365 Bijlage 1, online te vinden op deze pagina: https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/653431/785623
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
9
1.3 Data en onderzoeksmethoden Dit onderzoek bestaat uit een combinatie van data-analyses van verschillende databronnen en enkele interviews met de gemeente en lokale partijen op de Haagse woningmarkt. De data-analyses zijn uitgevoerd op basis van verschillende databronnen: ●
Gemeentelijke data over o.a. aangevraagde en verleende vergunningen voor omzetting, splitsing, toeristische verhuur en opkoopbescherming (diverse hoofdstukken)
●
CBS-microdata over kamerbewoning (hoofdstuk 2)
●
Kadaster-data over transacties op de koopwoningmarkt (hoofdstuk 4)
Er zijn interviews afgenomen met enkele afdelingen van de gemeente en lokale partijen op de woningmarkt. Zowel face-to-face als digitaal en enkele partijen hebben schriftelijk op een vragenlijst gereageerd. De interviews zijn afgenomen aan de hand van een vooraf samengestelde – en met de gemeente afgestemde – lijsten met onderwerpen/vragen. Met de data-analyses en de interviews kunnen niet alle bovengenoemde onderzoeksvragen volledig worden beantwoord. De belangrijkste verklaringen hiervoor zijn (1) de soms beperkte beschikbaarheid van goede (kwantitatieve) data en (2) het feit dat er veel andere factoren zijn, zoals Rijksbeleid en economische ontwikkelingen, die invloed hebben op de Haagse woningmarkt. Het is daarom vaak lastig om de effecten van het lokale voorraadbeleid te ‘isoleren’ van deze andere factoren en afzonderlijk in beeld te brengen. Voor een belangrijk deel moeten we in dit onderzoek dan ook volstaan met het schetsen van de ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt en het beredeneren van de mogelijke effecten van het voorraadbeleid.
1.4 Leeswijzer In de eerste drie hoofdstukken staat telkens een specifiek onderdeel van het voorraadbeleid centraal, te beginnen met kamerbewoning en bouwkundig splitsen en gevolgd door toeristische verhuur en de opkoopbescherming. Het hoofdstuk daarna maakt de vergelijking met het beleid van andere gemeenten. De indeling van de hoofdstukken is daarmee als volgt. ●
Hoofdstuk 2: Kamerbewoning en splitsen
●
Hoofdstuk 3: Toeristische verhuur van woonruimten
●
Hoofdstuk 4: Opkoopbescherming
●
Hoofdstuk 5: Vergelijking tussen gemeenten
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
10
Aan het eind van elk hoofdstuk is een paragraaf opgenomen met de belangrijkste bevindingen en conclusies uit het betreffende hoofdstuk. De samenvatting aan het begin van het rapport bevat een selectie van de belangrijkste bevindingen en conclusies.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
11
02 Kamerbewoning en bouwkundig splitsen
2.1 Huidige beleid en onderzoeksvragen Huidig beleid Onder ‘kamerbewoning’ verstaat de gemeente het bewonen van een zelfstandige woning door meerdere (twee of meer) huishoudens. Stapsgewijs zijn sinds 2019 meer vormen van kamerbewoning vergunningplichtig geworden en zijn de voorwaarden voor een omzettingsvergunning strenger geworden. In het huidige beleid is kamerbewoning zonder vergunning toegestaan tot een maximum van (in totaal) twee personen per woning. Voor kamerbewoning vanaf 3 personen moet een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Bij dit aantal van 3 personen telt de eventuele hoofdbewoner of eigenaar-bewoner (zoals een hospita) die op het adres woont ook mee5. Aan een omzettingsvergunning zijn verschillende voorwaarden verbonden. Een belangrijke voorwaarde is bijvoorbeeld dat een huurder recht heeft op minimaal 18 vierkante meter gebruiksoppervlakte. Dat is de te verhuren kamer plus de ruimtes voor gezamenlijk gebruik zoals de keuken, het toilet en de badkamer. In hoofdstuk 5 wordt een overzicht gegeven van de overige voorwaarden van de omzettingsvergunning. Vanaf 1 juni 2021 geeft de gemeente alleen nog nieuwe omzettingsvergunningen voor kamerbewoning af in wijken waar: ●
de gemiddelde WOZ-waarde hoger is dan € 435.000 (prijspeil 2024). Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.
●
5% of minder van de woningen nu gebruikt wordt voor kamerbewoning.
Per 2023 worden nieuwe vergunningen uitsluitend verstrekt in de onderstaande negen wijken6.
5
Een alleenstaande hospita mag dus vergunningsvrij een kamer verhuren aan één bewoner. Bij verhuur aan 2 personen (waardoor er in totaal 3 personen op het adres wonen) is wel een vergunning vereist. 6 Het gaat om de volgende wijken: (03) Westbroekpark en Duttendel, (04) Benoordenhout, (05) Archipelbuurt, (10) Zorgvliet, (13) Vogelwijk, (15) Kijkduin en Ockenburgh, (16) Kraayenstein en Vroondaal, (43) Forepark en tot slot (44) Leidschenveen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
13
Figuur 2.1: Wijken (oranje) waar onder voorwaarden nog een woningvormingsvergunning voor bouwkundig splitsen wordt verstrekt; bron: gemeente Den Haag (2024)
Bovengenoemde regels zijn vastgelegd in de huisvestingsverordening van de gemeente. De Huisvestingswet geeft gemeenten de bevoegdheid om, indien er sprake is van schaarste, in een dergelijke verordening regels te stellen over het gebruik van de woningvoorraad. De gemeente kan zo invloed uitoefenen op de (mogelijk negatieve) effecten die schaarste met zich meebrengt. De gemeente hanteert de regels rondom kamerbewoning om zo het evenwicht tussen de voor- en nadelen van kamerbewoning zo goed mogelijk te bewaken. Enerzijds zorgt kamerbewoning voor meer woonruimten, met name voor groepen met lage inkomens (zoals arbeidsmigranten en studenten) die vaak moeilijk aan woonruimte kunnen komen. Anderzijds kan de intensievere bewoning van de woningvoorraad effect hebben op de leefbaarheid in de omgeving en leidt het tot minder kansen voor groepen zoals gezinnen die op zoek zijn naar een zelfstandige woning. Omdat kamerbewoning met name plaatsvindt in woningen in het goedkope en middeldure segment (zie ook hoofdstuk 2) leidt kamerbewoning vooral voor huishoudens met lage en middeninkomens tot lagere slaagkansen voor een zelfstandige woning. De regels rondom kamerbewoning beogen het evenwicht tussen deze voor- en nadelen te bewaken. Veel andere (met name grotere) steden hanteren ook regels voor kamerbewoning (zie ook hoofdstuk 5).
Onderzoeksvragen In dit hoofdstuk staan de volgende onderzoeksvragen centraal: ●
Welke ontwikkelingen zijn er in de vergunningverlening voor kamerbewoning, splitsen en woningonttrekking?
●
Welke ontwikkelingen zijn er in de omvang en kenmerken van kamerbewoning volgens CBSmicrodata?
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
14
●
Wat zijn de effecten van het voorraadbeleid op de samenstelling en benutting van de woningvoorraad?
●
Wat zijn de effecten van het beleid op de (ervaren) leefbaarheid?
●
Wat zijn de effecten van het beleid op de mogelijkheden en slaagkansen van kamerzoekers en woningzoekenden?
Het gaat in dit hoofdstuk met name om kamerbewoning en bouwkundig splitsen. Aan het eind van het hoofdstuk komen ook kort kadastraal splitsen en woningonttrekking aan bod. Bij de duiding besteden we aandacht aan de invloed van factoren anders dan het beleid, zoals bijvoorbeeld de coronapandemie (kleinere instroom van immigranten in 2020/2021).
2.2 Ontwikkeling vergunde kamerbewoning Deze paragraaf geeft een overzicht van de ontwikkeling van het aantal aangevraagde en verleende omzettingsvergunningen. Deze cijfers zijn afkomstig van de gemeente.
●
Door de strengere regels is het aantal aangevraagde en verleende omzetvergunningen sterk afgenomen sinds juni 2021. In 2022 en 2023 blijft het aantal afgegeven vergunningen op een laag niveau.
●
Ook het aantal geweigerde vergunningen is vanaf 2021 duidelijk gedaald.
Tabel 2.1: Ontwikkeling aantal aangevraagde en verleende omzettingsvergunningen7; bron: gemeente Den Haag 2019
2020
2021
2022
2023
Aangevraagd
225
135
40
45
19
Verleend
194
86
7
15
5
Geweigerd
2
20
13
9
2
Ingetrokken/buiten behandeling/vergunningsvrij*
29
29
20
21
12
* Zie voetnoot voor toelichting
2.3 Kamerbewoning volgens CBS-microdata Lang niet alle vormen van kamerbewoning zijn zichtbaar in de gemeentelijke statistieken. Zo zijn situaties met 2 bewoners (in totaal) op één adres niet vergunningplichtig en wordt niet voor alle vergunningplichtige situaties een vergunning aangevraagd. Dan kan bewust zijn maar ook omdat mensen zich niet beseffen dat een vergunning verplicht is.
7
Toelichting op categorieën in tabel. Ingetrokken: ingetrokken op verzoek van aanvrager. Vergunningsvrij: vergunning blijkt niet nodig, bijvoorbeeld omdat er sprake is van kamerbewoning door twee personen. Buiten behandeling gesteld: er is om aanvullende stukken gevraagd maar deze zijn niet aangeleverd en daardoor kon de aanvraag niet worden behandeld.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
15
2.3.1
Definities en data Op basis van CBS-microdata geven we in deze paragraaf een beeld van de totale omvang van kamerbewoning in Den Haag: dus zowel vergunde als onvergunde kamerbewoning. Kamerbewoning definiëren we hierbij, conform het beleid en eerdere onderzoeken, als het bewonen van een zelfstandige woning door twee of meer (particuliere) huishoudens. Voor de afbakening van de kernbegrippen ‘zelfstandige woning’ en ‘huishouden’ sluiten we aan bij CBS-data. Dat wil zeggen: als CBS twee of meer huishoudens8 waarneemt op het adres van één zelfstandige woning9, is sprake van kamerbewoning. We maken onderscheid tussen kamerbewoning met in totaal 2 personen (niet vergunningplichtig) en 3 personen of meer (wel vergunningplichtig). De huishoudensstatistiek van CBS speelt een belangrijke rol bij het bepalen van kamerbewoning volgens bovenstaande definitie. Er zijn enkele kanttekeningen te plaatsen bij deze CBS-data in relatie tot kamerbewoning. ●
De huishoudensstatistiek van CBS is gebaseerd op wie waar staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Bekend is echter dat niet iedereen staat ingeschreven op het adres waar men feitelijk woont. Zo zijn er bijvoorbeeld (arbeids)migranten die helemaal niet in de BRP staan ingeschreven op een woonadres terwijl ze hier wel (vaak kortdurend10) wonen. Dat betekent dat de feitelijke omvang van kamerbewoning groter kan zijn dan uit de CBS-cijfers blijkt.
●
Er zijn gevallen waar het op basis van familierelaties11 en andere bronnen12 niet duidelijk is of personen die op hetzelfde adres wonen samen een huishouden vormen of niet. Met name bij inwoners die nieuw in Nederland zijn (migranten) is dat het geval. Bij onduidelijke gevallen maakt het CBS gebruik van schattingen om te bepalen welke personen samen een huishouden vormen13. Daarmee wordt ook bepaald hoeveel verschillende huishoudens er op het adres wonen en of er wel of geen sprake is van kamerbewoning volgens de Haagse definitie.
●
De typering van CBS van een situatie op een bepaald adres (bijvoorbeeld 2 of 3 verschillende huishoudens) kan verschillen van de beleving van de bewoners in kwestie en kan bovendien afwijken van hoe de gemeente (bijvoorbeeld bij de handhaving) beoordeelt of er wel of geen sprake is van meerdere huishoudens (en dus wel/geen kamerbewoning).
8
We kijken daarbij uitsluitend naar zogenoemde particuliere huishoudens. Institutionele huishoudens blijven bij alle analyses in deze paragraaf buiten beschouwing. 9 Dat wil zeggen: een verblijfsobject (vbo) met woonfunctie, conform de afbakening van de woningvoorraad door CBS. 10 Personen die minder dan 4 maanden in Nederland (verwachten te) verblijven hoeven zich niet in de BRP in te schrijven. Het gaat dan bijvoorbeeld om arbeidsmigranten die korte tijd in Den Haag verblijven vanwege seizoenswerk. 11 Kind-ouderrelaties, huwelijk en geregistreerd partnerschap. 12
CBS maakt gebruik van gegevens over fiscale partnerschappen en toeslagpartnerschappen afkomstig van de Belastingdienst en bijstandsgegevens afkomstig van de gemeenten. 13 Vanuit andere onderzoeken is bekend dat het aantal adresdelende huishoudens (en daarmee de omvang van kamerbewoning) door CBS enigszins wordt overschat omdat sommige alleenstaanden (eenpersoonshuishoudens) die samen op een adres wonen toch een samenwonend paar blijken te zijn. Op basis van deze nieuw beschikbaar gekomen informatie over wie samen één huishouden vormt corrigeert CBS met terugwerkende kracht de cijfers voor historische verslagjaren maar in de meest recente verslagjaren (en dus in de cijfers in dit rapport) is deze correctie (nog) niet toegepast.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
16
De kanttekeningen bij de huishoudensstatistiek werken door in de cijfers overs kamerbewoning op basis van CBS-microdata. Vandaar dat deze cijfers zich niet lenen om tot in detail kamerbewoning in beeld te brengen. De cijfers moeten vooral op hoofdlijnen worden gebruikt. Dat geldt bij uitstek voor cijfers op wijkniveau en bij vergelijkingen in de tijd (tijdreeksen). Bij wijkniveau gaat het vaak over lage aantallen en tijdreeksen worden beïnvloed door veranderingen in de kwaliteit van de registraties (met name BRP en BAG) die ten grondslag liggen aan de gebruikte CBS-microdata. De microdata geven geen inzicht in de bouwkundige situatie ‘achter de voordeur’: niet bekend is of een woning fysiek is aangepast voor kamerbewoning of dat het om een ‘gewone woning’ gaat waar meerdere huishoudens in wonen. Voor het beleid maakt dat niet uit: in beide situaties is sprake van kamerbewoning volgens de Haagse definitie en is er een vergunningplicht (vanaf 3 personen). In de CBS-microdata is niet bekend of wel of geen vergunning is verleend. Als er in de data sprake is van een “woning met kamerbewoning” kan het overigens ook gaan om complexen (bijvoorbeeld van woningcorporaties) met onzelfstandige eenheden voor bijvoorbeeld jongeren en studenten. Het gehele complex (pand) telt dan als één verblijfsobject/woning (vbo) en daar zullen dan meerdere huishoudens staan ingeschreven.
Goed om te bedenken is bovendien dat lang niet elke vorm van samenwonen van personen die niet een huishouden vormen een (commerciële) verhuurrelatie is. Bijvoorbeeld bij het langdurig “logeren” van dakloze vrienden en de opvang Oekraïners in gastgezinnen is daar veelal geen sprake van. “Kamerbewoning” in dit onderzoek staat daarom dus niet gelijk aan “kamerverhuur”. De jaartallen hebben telkens betrekking op 1 januari van het jaar. Bijvoorbeeld: de cijfers over 2023 gaan over peildatum 1-1-2023. Om het percentage kamerbewoning te bepalen delen we het aantal woningen met kamerbewoning door het totaal aantal bewoonde woningen14. De cijfers in dit hoofdstuk over personen en huishoudens in woningen met kamerbewoning zijn altijd inclusief de eventuele hoofdbewoners. Niet alleen de ‘inwonende huishoudens’ maar alle huishoudens worden dus meegeteld als het gaat over ‘huishoudens met kamerbewoning’.15
2.3.2
Ontwikkeling kamerbewoning sinds 2019 ●
Het aantal woningen waarbij sprake is van kamerbewoning is in de periode tot begin 2020 eerst licht gestegen, daarna enigszins gedaald (2021) en daarna weer gestegen. In de jaren 2019-2022 zijn er gemiddeld ca. 14.200 woningen waar sprake is van kamerbewoning. Dat komt neer op zo’n 6% van de (bewoonde) woningvoorraad.
14
Het gaat om het totaal aantal woningen dat volgens de BRP wordt bewoond door een of meerdere particuliere huishoudens. Er is gekozen om te delen door het aantal bewoonde woningen (in plaats van de totale woningvoorraad inclusief leegstand) omdat dat in eerdere onderzoeken ook zo is gedaan. 15 Bijvoorbeeld bij hospitaverhuur wordt het huishouden van de verhuurder dus meegeteld als ‘huishouden met kamerbewoning’ hoewel de verhuurder zelf natuurlijk niet in een kamer woont.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
17
●
Het percentage kamerbewoning waarbij in totaal 2 personen op het adres wonen schommelt rond de 1% van de woningvoorraad. Het percentage kamerbewoning met 3 personen of meer schommelt rond de 5% van de woningvoorraad. Het merendeel van de adressen met kamerbewoning betreft dus (vergunningplichtige) kamerbewoning met 3 personen of meer16.
●
De daling van het aantal woningen met kamerbewoning gedurende het jaar 2020 is op nationaal niveau ook te zien en hangt samen met de verminderde instroom van migranten in dat jaar vanwege de coronacrisis.
●
Tussen 2022 en 2023 is de stijging wat sterker dan in eerdere jaren, dat is mede het gevolg van de instroom van Oekraïense ontheemden17. Een deel van deze groep woont in een woning die wordt gedeeld door twee of meer huishoudens en op die adressen is dus sprake van kamerbewoning. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om Oekraïners die inwonen bij gastgezinnen of met andere Oekraïners een woning delen. De instroom van Oekraïners verklaart ongeveer een derde van de totale groei van de kamerbewoning tussen 2022 en 202318.
Tabel 2.2: Ontwikkeling totaal aantal bewoonde woningen en woningen met kamerbewoning, Den Haag, periode 1-1-2019 t/m 1-1-2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 2019
2020
2021
2022
2023
237.070
240.260
242.980
246.400
249.920
13.810
14.550
13.950
14.420
15.700
% kamerbewoning: totaal
5,8%
6,1%
5,7%
5,9%
6,3%
Woningen met kamerbewoning: 2 personen
2.230
2.360
2.090
2.320
2.480
% kamerbewoning: 2 personen
0,9%
1,0%
0,9%
0,9%
1,0%
11.580
12.190
11.870
12.100
13.230
4,9%
5,1%
4,9%
4,9%
5,3%
Totaal bewoonde woningen Woningen met kamerbewoning: totaal
Woningen met kamerbewoning: 3+ personen % kamerbewoning: 3+ personen
Kamerbewoning vindt plaats in verschillende vormen. Onderstaande figuur maakt inzichtelijk welke vormen er voorkomen. ●
Bij de meest voorkomende vorm van kamerbewoning (33% van totaal) wonen er uitsluitend (twee of meer) eenpersoonshuishoudens op het adres en is geen van de huishoudens eigenaar van de woning.
●
Bij 8% van de gevallen wonen er eveneens uitsluitend eenpersoonshuishoudens op het adres maar is een van deze huishoudens wel de eigenaar van de woning.
16
Bij het aantal personen op het adres telt de eventuele hoofdbewoner of eigenaar-bewoner (zoals een hospita) die op het adres woont ook mee. 17 Anders dan bij arbeidsmigranten die hier kortdurend verblijven hebben Oekraïense ontheemden de plicht om zich direct met een woonadres in de BRP in te schrijven. De instroom van Oekraïners is daardoor direct zichtbaar in statistieken (zoals hier de cijfers over kamerbewoning) die mede op basis van de BRP worden samengesteld. Er gold in het kader van handhaving op regels kamerbewoning een uitzondering voor Oekraïners: er werd niet gehandhaafd op deze regels indien sprake was van huisvesting van Oekraïense ontheemden. 18 Gemeten op basis van huishoudens. Dus een derde van de groei van het aantal huishoudens dat in een woning met kamerbewoning woont betreft huishoudens die uit Oekraïne afkomstig zijn.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
18
●
Bij een andere veelvoorkomende vorm (29% van totaal) woont één paar (met of zonder kinderen) samen op het adres met één eenpersoonshuishouden.
●
De situatie waarbij één paar (met of zonder kinderen) de woning deelt met twee of meer alleenstaanden komt duidelijk minder vaak voor (6%).
●
Sinds 2019 zijn er geen noemenswaardige veranderingen geweest in deze verhoudingen.
Figuur 2.2: Woningen met kamerbewoning naar type kamerbewoning, Den Haag, periode 1-1-2019 t/m 1-1-2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 100% 90%
23%
25%
24%
6%
6%
31%
30%
31%
8%
8%
30%
31%
2019
2020
23%
24% Overige vormen van kamerbewoning
80% 70%
6%
6%
6% Één paar (met of zonder kinderen) + twee of meer alleenstaanden
60% 50% 40% 8%
29%
29%
8%
8%
32%
34%
33%
2021
2022
2023
30% 20%
Één paar (met of zonder kinderen) + één alleenstaande Uitsluitend alleenstaanden, met eigenaar-bewoner
Uitsluitend alleenstaanden, zonder eigenaar-bewoner
10% 0%
●
In de jaren 2019-2022 woonden gemiddeld zo’n 56.000 inwoners van Den Haag in een woning met kamerbewoning. Dat komt neer op ruim 10% van alle inwoners.
●
Per 2023 is dat aantal toegenomen tot ruim 62.000 (ruim 11%). Zoals eerder al opgemerkt komt dit deels door de instroom van Oekraïense ontheemden.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
19
Tabel 2.3: Ontwikkeling totaal aantal personen en aantal en % personen in woningen met kamerbewoning19, Den Haag, periode 1-1-2019 t/m 1-1-2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 2019
2020
2021
2022
2023
Totaal personen in particuliere huishoudens
523.550
531.640
534.690
538.800
547.350
Personen in woningen met kamerbewoning
54.750
57.740
55.190
56.380
62.390
% kamerbewoning
10,5%
10,9%
10,3%
10,5%
11,4%
●
Kamerbewoners zijn relatief vaak eenpersoonshuishoudens. Daarom ligt het percentage kamerbewoning op het niveau van huishoudens met ca. 15% wat hoger dan op persoonsniveau.
●
In de jaren 2019-2022 woonden gemiddeld zo’n 38.500 huishoudens in een woning met kamerbewoning. In 2023 is dat toegenomen tot een kleine 43.700 huishoudens20.
Tabel 2.4: Ontwikkeling totaal aantal huishoudens en aantal en % huishoudens in woningen met kamerbewoning21, Den Haag, periode 1-1-2019 t/m 1-1-2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
2.3.3
2019
2020
2021
2022
2023
Totaal particuliere huishoudens
260.270
265.240
267.110
271.590
277.910
Particuliere huishoudens in woning met kamerbewoning
37.010
39.530
38.090
39.610
43.700
% kamerbewoning
14,2%
14,9%
14,3%
14,6%
15,7%
Omvang kamerbewoning per wijk De verschillen tussen de wijken zijn groot als het gaat om kamerbewoning. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de kamerbewoning per 1-1-2023 in de wijken van Den Haag. De tabel is gesorteerd op het percentage kamerbewoning met 3+ personen. ●
In de wijken Groente- en Fruitmarkt, Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier en Spoorwijk is het percentage kamerbewoning met 3 personen of meer het hoogst. In eerdere onderzoeken22 kwamen deze wijken ook naar voren als de gebieden waar kamerbewoning naar verhouding het vaakst voorkomt.
19
“Personen in woningen met kamerbewoning” is inclusief de eventuele hoofdbewoners/verhuurders die zelf in de woning wonen. 20 Zoals eerder al opgemerkt betreft een derde van deze groei huishoudens die uit Oekraïne afkomstig zijn. 21
“Huishoudens in woning met kamerbewoning” is inclusief de eventuele hoofdbewoners/verhuurders die zelf in de woning wonen. 22 Rapport “Kamerbewoning in Den Haag – Evaluatie vervolgmeting 2019” (RIGO, mei 2020) en memo “Actualisatie kamerbewoning 2021” (RIGO, maart 2021).
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
20
●
In de wijken Bohemen en Meer en Bos, Duindorp en Kijkduin en Ockenburgh komt kamerbewoning naar verhouding het minst voor. In deze wijken is tussen de 1% en 2% van de bewoonde woningen in gebruik voor kamerbewoning.
●
Er zijn begin 2023 in totaal 15 wijken waar het percentage kamerbewoning met 3+ personen minstens 5,0% van de (bewoonde) woningvoorraad bedraagt. Het merendeel van de Haagse wijken zit dus onder die grens.
●
Er zijn ook wijken waar het percentage kamerbewoning met 3+ personen onder de 5,0% ligt maar waar de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in het goedkope of middeldure segment valt (onder de € 435.000, prijspeil 2024). In het huidige beleid is ook dat een reden voor de gemeente om een wijk uit te sluiten van nieuwe vergunningen.
●
In de 9 wijken waar nieuwe vergunningen voor kamerbewoning worden verleend ligt het aandeel kamerbewoning logischerwijs duidelijk lager dan het gemiddelde van de stad.
●
Uit de resultaten blijkt dat er in de wijken Geuzen- en Statenkwartier, Wateringse Veld en Ypenburg er meer ruimte was en is voor kamerverhuurbedrijven dan dat uit het eerdere RIGO-onderzoek naar voren kwam. Deze wijken kwamen in het RIGO-onderzoek23 naar voren als wijken met meer dan 5,0% kamerverhuur (3+ personen) en in het ABF-onderzoek als wijken met maximaal (of minder dan) 5,0% kamerverhuur. De gemeente Den Haag geeft aan dat dit betekent dat voor deze wijken er ruimte is voor extra vergunde kamerbewoning. De gemeente geeft aan dat dit nieuwe en meest actuele inzicht wordt betrokken bij de uitwerking van de nieuwe Nota voorraadbeleid en ook direct al bij vergunningverlening.
23
Memo “Actualisatie kamerbewoning 2021” (RIGO, maart 2021)
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
21
Tabel 2.5: Totaal aantal bewoonde woningen en aantal en aandeel woningen met kamerbewoning per wijk in
22
Den Haag en gemiddelde WOZ-waarde in 202324, peildatum 1-1-2023 (tabel gesorteerd op % kamerbewoning 3+ personen); bron: CBS-microdata, bewerking ABF Woningen met Woningen met Totaal bewoonde kamerbewoning: kamerbewoning: woningen 2 personen 3+ personen
Wijk
% kamerbewoning 2 personen
% kamerbewoning 3+ personen
Gemiddelde WOZwaarde (2023)
Wijk 37 Groente- en Fruitmarkt
1.655
25
245
1,5%
14,8%
€ 284.300
Wijk 30 Transvaalkwartier
5.865
85
720
1,4%
12,3%
€ 259.300
Wijk 31 Rustenburg en Oostbroek
8.085
160
915
2,0%
11,3%
€ 242.700
Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk
19.985
320
1.875
1,6%
9,4%
€ 242.700
Wijk 41 Hoornwijk
355
25
7,0%
€ 431.100
1,1%
6,9%
€ 244.800
Wijk 29 Schildersbuurt
12.220
130
840
Wijk 36 Moerwijk
9.700
105
625
1,1%
6,4%
€ 209.200
Wijk 21 Regentessekwartier
6.970
90
440
1,3%
6,3%
€ 356.800
Wijk 27 Stationsbuurt
6.735
85
400
1,3%
5,9%
€ 268.900
Wijk 33 Bouwlust en Vrederust
12.470
95
735
0,8%
5,9%
€ 246.600
Wijk 20 Valkenboskwartier
8.935
145
505
1,6%
5,7%
€ 309.200
Wijk 22 Zeeheldenkwartier
5.895
80
325
1,4%
5,5%
€ 407.900
Wijk 32 Leyenburg
8.020
80
435
1,0%
5,4%
€ 263.200
Wijk 34 Morgenstond
9.710
90
525
0,9%
5,4%
€ 233.200
Wijk 40 Wateringse Veld
8.075
25
400
0,3%
5,0%
€ 460.300
Wijk 11 Duinoord
4.205
50
195
1,2%
4,6%
€ 523.300
Wijk 09 Geuzen- en Statenkwartier
6.605
60
305
0,9%
4,6%
€ 609.300
4,5%
€ 898.000
Wijk 10 Zorgvliet
330
Wijk 28 Centrum
11.760
160
515
1,4%
4,4%
€ 352.500
Wijk 42 Ypenburg
9.515
45
405
0,5%
4,3%
€ 467.500
Wijk 02 Belgisch Park
3.610
30
145
0,8%
4,0%
€ 501.400
3,9%
€ 933.900
Wijk 06 Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes
15
380
15
Wijk 05 Archipelbuurt
3.170
30
125
0,9%
3,9%
€ 662.200
Wijk 04 Benoordenhout
6.590
40
250
0,6%
3,8%
€ 674.800
Wijk 26 Bezuidenhout
10.110
110
380
1,1%
3,8%
€ 381.000
Wijk 16 Kraayenstein en Vroondaal
3.345
3,7%
€ 548.300
Wijk 07 Scheveningen
9.260
85
340
0,9%
3,7%
€ 405.400
Wijk 44 Leidschenveen
7.265
20
230
0,3%
3,2%
€ 485.100
3,0%
€ 831.300
125
Wijk 03 Westbroekpark en Duttendel
985
Wijk 23 Willemspark
985
15
30
1,5%
3,0%
€ 541.700
8.205
85
235
1,0%
2,9%
€ 290.000
Wijk 12 Bomen- en Bloemenbuurt
7.190
55
200
0,8%
2,8%
€ 418.000
Wijk 17 Loosduinen
8.165
50
220
0,6%
2,7%
€ 311.400
Wijk 39 Binckhorst
560
2,7%
€ 346.900
Wijk 13 Vogelwijk
2.020
10
50
0,5%
2,5%
€ 884.500
Wijk 19 Vruchtenbuurt
4.400
30
105
0,7%
2,4%
€ 423.600
Wijk 18 Waldeck
9.340
40
190
0,4%
2,0%
€ 296.200
Wijk 15 Kijkduin en Ockenburgh
1.285
Wijk 08 Duindorp
2.760
10
40
Wijk 14 Bohemen en Meer en Bos
2.790
15
2.475
Wijk 25 Mariahoeve en Marlot
Wijk 24 Haagse Bos
275
Wijk 35 Zuiderpark
90
Wijk 43 Forepark
45
Totaal gemeente Den Haag
249.915
24
30
15
25
1,9%
€ 678.600
0,4%
1,4%
€ 332.500
30
0,5%
1,1%
€ 370.400
13.225
1,0%
5,3%
€ 363.600
Het gaat om de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen, dus huur en koop samen. Het gaat om de WOZwaarden van 2023 die dus waardepeildatum 1-1-2022 hebben.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Onderstaande figuur toont de samenhang per wijk tussen het aandeel woningen met kamerbewoning (2+ personen) en de gemiddelde WOZ-waarde van de totale woningvoorraad25 in 202326.
●
De wijken waar het aandeel kamerbewoning het hoogst is zijn ook de wijken waar de gemiddelde WOZ-waarde relatief laag is. In wijken zoals Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier en Spoorwijk komt kamerbewoning relatief veel voor en hebben woningen gemiddeld genomen een lage WOZ-waarde.
●
Dit betekent overigens niet dat kamerbewoning plaatsvindt in woningen met de laagste WOZ-waarde (zie ook par. 2.3.5.). Dat komt omdat kamerbewoning logischerwijs minder vaak dan gemiddeld plaatsvindt in kleine woningen (die vaak een lage WOZ-waarde hebben).
●
In het huidige kamerbewoningsbeleid van de gemeente worden geen nieuwe vergunningen verleend indien de gemiddelde WOZ-waarde in een wijk lager is dan € 435.000 (prijspeil 2024). Dit criterium is ooit ingevoerd omdat juist in wijken met een lage gemiddelde WOZwaarde veel kamerbewoning plaatsvond. Dat blijkt dus nog steeds het geval te zijn: in dergelijke wijken komt kamerbewoning nog steeds duidelijk vaker voor dan in ‘duurdere wijken’.
●
In sommige wijken met weinig kamerbewoning zijn de WOZ-waarden hoog (bijv. Vogelwijk) maar in andere wijken met weinig kamerbewoners is de gemiddelde WOZ-waarde lager dan het Haagse gemiddelde (bijv. Duindorp).
Figuur 2.3: Wijken met aandeel kamerbewoning (2+ personen) en gemiddelde WOZ-waarde van totale woningvoorraad, peildatum 1-1-2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF € 1.000.000 € 900.000 € 800.000 € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000
€0 0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
25
Het gaat om de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen, dus huur en koop samen.
26
Het gaat om de WOZ-waarden van 2023 die dus waardepeildatum 1-1-2022 hebben.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
18,0%
23
Onderstaande tabel laat per wijk de ontwikkeling van het percentage kamerbewoning van 3+ personen zien in de periode 2019-2023. ●
In de meeste wijken is de ontwikkeling van jaar op jaar ongeveer gelijk aan het stedelijk gemiddelde. Zo is in veruit de meeste wijken het aandeel kamerbewoning in 2023 licht gestegen ten opzichte van het jaar ervoor.
●
In enkele wijken ligt het percentage kamerbewoning in 2023 lager dan in 2019. Dit zijn deels wijken met weinig kamerbewoning in absolute zin. Deze wijken zijn daardoor gevoeliger voor schommelingen.
●
In veruit de meeste wijken ligt het aandeel kamerbewoning in 2023 hoger dan in de jaren daarvoor. Ten opzichte van 2019 is de stijging het grootst geweest in de wijken Kraayenstein en Vroondaal, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg en Vruchtenbuurt.
●
In de 9 wijken waar nog nieuwe vergunningen worden verleend (vanaf 1 juni 2021) heeft kamerbewoning zich in de periode 2019-2023 niet noemenswaardig anders ontwikkeld dan in andere wijken. In 2023 is het aandeel kamerbewoning in de meeste van de 9 wijken iets sterker gestegen dan het stedelijk gemiddelde maar het gaat om heel kleine verschillen. De wijken waar nog wel vergunningen worden verstrekt zijn over het algemeen wijken waar de woningvoorraad zich minder leent voor kamerbewoning. Bovendien moet worden bedacht dat de hier gepresenteerde cijfers slechts ca. 1,5 jaar van het nieuwe beleid (vanaf 1 juni 2021 tot 1 januari 2023) omvatten. Deze periode is mogelijk te kort om verschillen tussen de 9 wijken en de overige wijken waar te nemen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
24
Tabel 2.6: Aandeel woningen met kamerbewoning 3+ personen (als % van totale bewoonde woningvoorraad) per wijk in Den Haag, periode 1-1-2019 t/m 1-1-2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
25
Wijk
2019
2020
2021
2022
2023
Wijk 02 Belgisch Park
4,3%
4,1%
3,8%
3,8%
4,0%
Wijk 03 Westbroekpark en Duttendel
4,0%
2,6%
3,1%
2,5%
3,0%
Wijk 04 Benoordenhout
3,8%
3,8%
3,4%
3,2%
3,8%
Wijk 05 Archipelbuurt
3,8%
3,8%
3,6%
3,6%
3,9%
Wijk 06 Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes
4,8%
4,6%
4,3%
4,2%
3,9%
Wijk 07 Scheveningen
3,2%
3,4%
3,3%
3,5%
3,7%
Wijk 08 Duindorp
1,6%
1,4%
1,5%
1,6%
1,4%
Wijk 09 Geuzen- en Statenkwartier
4,3%
4,1%
4,1%
4,1%
4,6%
3,1%
4,5%
Wijk 11 Duinoord
5,5%
5,1%
4,5%
4,4%
4,6%
Wijk 12 Bomen- en Bloemenbuurt
2,6%
2,5%
2,7%
2,5%
2,8%
Wijk 13 Vogelwijk
2,3%
1,8%
2,3%
2,3%
2,5%
Wijk 14 Bohemen en Meer en Bos
1,3%
1,1%
1,1%
1,3%
1,1%
Wijk 15 Kijkduin en Ockenburgh
1,6%
2,1%
2,3%
2,0%
1,9%
Wijk 16 Kraayenstein en Vroondaal
2,6%
2,2%
2,7%
3,0%
3,7%
Wijk 17 Loosduinen
2,3%
2,5%
2,4%
2,5%
2,7%
Wijk 18 Waldeck
1,8%
1,8%
1,8%
1,7%
2,0%
Wijk 19 Vruchtenbuurt
1,8%
2,1%
2,2%
1,9%
2,4%
Wijk 20 Valkenboskwartier
5,0%
5,3%
5,3%
5,3%
5,7%
Wijk 21 Regentessekwartier
5,6%
5,5%
5,1%
5,3%
6,3%
Wijk 10 Zorgvliet
Wijk 22 Zeeheldenkwartier
6,4%
5,9%
5,9%
5,8%
5,5%
Wijk 23 Willemspark
4,0%
4,5%
4,5%
3,8%
3,0%
Wijk 25 Mariahoeve en Marlot
2,4%
2,8%
2,5%
2,5%
2,9%
Wijk 26 Bezuidenhout
4,2%
4,1%
4,0%
3,7%
3,8%
Wijk 27 Stationsbuurt
5,4%
5,7%
5,7%
5,9%
5,9%
Wijk 28 Centrum
4,3%
4,1%
4,0%
4,1%
4,4%
Wijk 24 Haagse Bos
Wijk 29 Schildersbuurt
6,9%
7,3%
6,6%
6,3%
6,9%
Wijk 30 Transvaalkwartier
11,2%
12,3%
12,2%
11,9%
12,3%
Wijk 31 Rustenburg en Oostbroek
8,3%
8,8%
9,8%
10,2%
11,3%
Wijk 32 Leyenburg
4,1%
4,5%
4,6%
4,8%
5,4%
Wijk 33 Bouwlust en Vrederust
5,4%
5,9%
5,4%
5,4%
5,9%
Wijk 34 Morgenstond
4,7%
5,3%
5,0%
5,1%
5,4%
Wijk 35 Zuiderpark Wijk 36 Moerwijk
5,7%
6,2%
5,7%
5,6%
6,4%
Wijk 37 Groente- en Fruitmarkt
14,4%
14,6%
13,7%
14,0%
14,8%
Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk
8,7%
9,1%
8,6%
8,9%
9,4%
1,9%
2,0%
2,8%
2,7%
4,3%
4,4%
4,2%
4,4%
5,0%
4,9%
7,0%
4,1%
4,3%
4,0%
4,2%
4,3%
Wijk 44 Leidschenveen
3,0%
3,2%
2,7%
2,7%
3,2%
Totaal gemeente Den Haag
4,9%
5,1%
4,9%
4,9%
5,3%
Wijk 39 Binckhorst Wijk 40 Wateringse Veld Wijk 41 Hoornwijk Wijk 42 Ypenburg Wijk 43 Forepark
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
2.3.4
Kenmerken van kamerbewoners
26
Onderstaande figuren geven inzicht in de kenmerken van kamerbewoners. Bij alle analyses gaat het om huishoudens en vergelijken we telkens twee groepen met elkaar: (1) huishoudens met kamerbewoning (2 personen of meer27) en (2) huishoudens zonder kamerbewoning (‘overige huishoudens’). De eerste groep omvat ook de eventuele ‘hoofdbewoners’. Bij hospitaverhuur wordt het huishouden van de verhuurder dus meegeteld28 als ‘huishouden met kamerbewoning’ hoewel de verhuurder zelf natuurlijk niet in een kamer woont. De vergelijking tussen beide groepen huishoudens maakt inzichtelijk in hoeverre huishoudens in woningen met kamerbewoning afwijken van overige huishoudens in Den Haag. Hoewel de cijfers dus op huishoudensniveau zijn spreken we hier voor het gemak van ‘kamerbewoners’ om de groep huishoudens in een woning met kamerbewoning aan te duiden. Leeftijd Kamerbewoners zijn jonger dan andere huishoudens. Een kwart van de kamerbewoners is jonger
●
dan 25 jaar terwijl dat percentage onder overige huishoudens slechts 3% is. 65-plussers komen onder kamerbewoners veel minder vaak voor: van de kamerbewoners valt
●
5% in deze leeftijdsklasse terwijl onder overige huishoudens dat aandeel 26% is. Sinds 2019 zijn er geen veranderingen geweest in de leeftijdsverdeling van kamerbewoners.
●
Figuur 2.4: Huishoudens naar leeftijd (o.b.v. oudste lid van huishouden), Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens zonder kamerbewoning 3%
16%
Huishoudens met kamerbewoning
25%
0% <25
25-34
18%
19%
27%
18%
19%
26%
15%
9% 5%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 35-44
27
45-54
55-64
65+
Het gaat dus om alle vormen van kamerbewoning, inclusief kamerbewoning met in totaal 2 personen die niet vergunningplichtig is. 28 Dit wordt gedaan omdat het onderscheid tussen ‘hoofdbewoner’ en ‘inwonende huishoudens’ vaak niet eenduidig te maken is, met name in huurwoningen waar dus geen van de ingeschreven bewoners/huishoudens de eigenaar van de woning is.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Samenstelling huishouden ●
27
Driekwart van de kamerbewoners is een alleenstaand huishouden: dat is fors meer dan onder de overige huishoudens in de stad (43%).
●
Kamerbewoners zijn juist minder vaak paren en gezinnen.
●
Sinds 2019 zijn hierin geen noemenswaardige verschuivingen opgetreden.
Figuur 2.5: Huishoudens naar samenstelling, Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens zonder kamerbewoning
43%
Huishoudens met kamerbewoning
76%
0% Alleenstaande
23%
23%
10%
6% 9% 4%4%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Paar zonder kinderen
Paar met kind(eren)
Eenoudergezin
Overig
Herkomst ●
Kamerbewoners zijn veel vaker in het buitenland geboren dan andere huishoudens. Van alle kamerbewoners is 37% afkomstig uit een ander Europees land (buiten Nederland). Onder overige huishoudens in de stad is dat 9%.
●
Daarnaast zijn bijna drie op de tien (28%) kamerbewoners geboren in een land buiten Europa. Onder de totale groep huishoudens ligt dat aandeel lager (21%).
●
In de periode sinds 2019 is het aandeel kamerbewoners dat afkomstig is uit een ander land in Europa toegenomen. Meest recent is dat het gevolg van de instroom van Oekraïners, maar ook in de jaren daarvoor steeg het percentage al.
●
In 2023 is 3% van de kamerbewoners geboren in Oekraïne: een flinke stijging ten opzichte van eerdere jaren (0,3%).
●
Sinds 2019 is het aandeel (maar niet het aantal) kamerbewoners dat buiten Europa is geboren juist gedaald.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
Figuur 2.6: Huishoudens naar herkomst29, Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens zonder kamerbewoning
41%
Huishoudens met kamerbewoning
15%
0%
9% 6%
37%
3%
21%
23%
28%
16%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nederlands
Europa - in buitenland geboren
Europa - in NL geboren
Buiten Europa - in buitenland geboren
Buiten Europa - in NL geboren
Huishoudinkomen ●
Kamerbewoners hebben relatief vaak onbekend inkomen. Het hoge percentage met ‘inkomen onbekend’ komt voornamelijk doordat van veel migranten, met name degenen die pas kort in Nederland zijn, het inkomen niet bekend is. En we zagen eerder dat er onder de kamerbewoners relatief veel migranten zijn.
●
Ondanks het hoge percentage onbekend is duidelijk dat kamerbewoners vaker dan andere huishoudens een laag huishoudinkomen hebben. Dit hangt samen met het feit (zie eerdere figuren) dat kamerbewoners relatief vaak jong en uit het buitenland afkomstig zijn.
29
Op basis van de referentiepersoon van het huishouden.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
28
Figuur 2.7: Huishoudens naar besteedbaar huishoudinkomen, Den Haag, begin 2022; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens zonder kamerbewoning
20%
Huishoudens met kamerbewoning
29%
0%
20%
19%
17%
13%
16%
8% 7%
18%
7%
26%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Laagste 20% inkomens
Kwintiel 2
Kwintiel 3
Kwintiel 4
Hoogste 20% inkomens
Inkomen onbekend
Wel/geen student ●
Eerder zagen we al dat kamerbewoners vaak jong zijn: een kwart is jonger dan 25 jaar (versus 3% bij overige huishoudens). Daarom zijn er ook relatief veel studenten onder de kamerbewoners: in 16% van de huishoudens zijn een of meer studenten die aan het mbo, hbo of wo studeren. Onder huishoudens zonder kamerbewoning ligt dat aandeel lager (11%).
●
Sinds 2019 is het aandeel studenten niet substantieel veranderd: het schommelt in de afgelopen jaren zo rond de 18%.
●
Als specifiek wordt gekeken naar huishoudens jonger dan 25 jaar (niet in figuur opgenomen), dan is het beeld andersom: binnen deze specifieke leeftijdsklasse ligt het aandeel studenten bij kamerbewoners duidelijk lager (43%) dan bij huishoudens zonder kamerbewoning (61%). Jonge kamerbewoners zijn dus minder vaak student dan leeftijdsgenoten die niet in een woning met kamerbewoning wonen. Met andere woorden: bij huishoudens jonger dan 25 jaar wonen studenten naar verhouding minder vaak in een woning met kamerbewoning dan niet-studenten.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
29
Figuur 2.8: Huishoudens naar wel/geen student (mbo, hbo of wo) in huishouden, Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens zonder kamerbewoning
89%
Huishoudens met kamerbewoning
84%
0%
16%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Geen student
2.3.5
11%
Wel student (mbo, hbo of wo)
Kenmerken van woningen met kamerbewoning Kamerbewoning vindt bovengemiddeld veel plaats in bepaalde segmenten van de woningvoorraad. Om dit inzichtelijk te maken kijken we bij onderstaande figuren naar de kenmerken van de woningen met kamerbewoning. We vergelijken weer twee groepen met elkaar: (1) de woningen waarin kamerbewoning (2 of meer personen) plaatsvindt en (2) de woningen waar geen kamerbewoning plaatsvindt (‘overige woningen’).
Type eigendomsvorm (huur/koop) Allereerst kijken we naar de eigendomsvorm van woningen: koop, private huur30 en corporatiehuur. Koop wil zeggen: de eigenaar van de woning woont zelf in de woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om hospitaverhuur: de eigenaar/verhuurder woont zelf ook in de woning en verhuurt een gedeelte van de woning. Bij private huurwoningen woont de eigenaar niet zelf in de woning. Bedacht moet worden dat het bij de categorie “woningen met kamerbewoning” niet alleen gaat om ‘gewone’ zelfstandige woningen die door meerdere huishoudens worden bewoond maar dat het ook kan gaan om complexen (bijvoorbeeld van woningcorporaties) met meerdere onzelfstandige eenheden voor bijvoorbeeld jongeren en studenten. Het gehele complex (pand) telt dan als één verblijfsobject/woning (vbo) en daar zullen dan meerdere huishoudens staan ingeschreven.
30
Private huurwoningen zijn alle huurwoningen die geen eigendom zijn van een woningcorporatie. Het gaat dus om zowel kleine particuliere verhuurders/beleggers als grote institutionele verhuurders.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
30
●
Woningen met kamerbewoning zijn veel vaker dan gemiddeld private huurwoningen: 44% van de woningen met kamerbewoningen valt in dit segment. Binnen de groep overige woningen in de stad is dat aandeel 25%.
●
In corporatiehuurwoningen komt kamerbewoning duidelijk minder vaak dan gemiddeld voor. Bij koopwoningen is het verschil kleiner.
●
Sinds 2019 is binnen de categorie woningen met kamerbewoning het aandeel private huur toegenomen, van 38% tot 44%. Met andere woorden: woningen met kamerbewoning zijn steeds vaker een huurwoning van een private verhuurder.
Figuur 2.9: Bewoonde woningen naar type eigendomsvorm van de woning, Den Haag, begin 2023; bron: CBSmicrodata, bewerking ABF
Woningen zonder kamerbewoning
43%
Woningen met kamerbewoning
37%
Totaal bewoonde woningen
10%
20%
25%
18%
42%
0% Koop
33%
44%
32%
30%
Corporatiehuur
40%
50%
Private huur
60%
26%
70%
80%
90% 100%
Onbekend
Aantal personen in woning ●
In woningen met kamerbewoning wonen vanzelfsprekend gemiddeld meer personen dan in woningen zonder kamerbewoning.
●
In ca. 15% van de woningen met kamerbewoning wonen in totaal 2 personen en in 33% van de woningen met kamerbewoning gaat het om 3 personen op het adres.
●
Op 12% van de adressen met kamerbewoning wonen 6 of 7 personen en in 3% van de adressen gaat het om 8 personen of meer.
●
Sinds 2019 zijn er geen grote ontwikkelingen geweest in deze cijfers. Wel is tussen 2022 en 2023 het aantal woningen met kamerbewoning met 8+ personen relatief sterk gestegen: met 20% terwijl de algehele toename van het aantal adressen met kamerbewoning 9% bedroeg.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
31
Figuur 2.10: Bewoonde woningen naar type eigendom en totaal aantal personen in de woning, Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Geen kamerbewoning
Koop
30%
32%
Corporatiehuur
15%
54%
Private huur
23%
51%
Totaal
22% 10%
31%
43%
1% 10%
10%
29%
12%
2% 7% 1%
14%
1%
0%
Kamerbewoning
Koop
12%
Corporatiehuur
19%
Private huur
17%
Totaal
16%
0%
10%
26%
43%
29%
35% 40%
1
2
40% 3
13%
4% 7% 3%
37%
30%
3%
33%
33%
20%
17%
4 of 5
50%
60%
6 of 7
8+
70%
80%
12%
3%
90%
100%
Woninggrootte ●
Qua bouwvorm is er geen verschil tussen woningen met en zonder kamerbewoning: bijna 80% van de totale Haagse woningvoorraad bestaat uit appartementen (meergezinswoningen) en ook onder woningen met kamerbewoning is dit aandeel bijna 80%.
●
Desondanks zijn er wel duidelijke verschillen naar gebruiksoppervlakte: woningen met kamerbewoning hebben vaker een grote oppervlakte (> 100 m2) dan gemiddeld.
●
In kleine woningen (< 60 m2) komt kamerbewoning juist minder vaak voor dan gemiddeld.
●
In elk segment (huur en koop) is dit patroon te zien: relatief veel kamerbewoning in ruimere woningen.
●
Sinds 2019 zijn er geen verschuivingen geweest in deze patronen.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
32
Figuur 2.11: Bewoonde woningen naar type eigendom en gebruiksoppervlakte in m2, Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Geen kamerbewoning
Koop
4%
18%
Corporatiehuur
16%
27%
Private huur Totaal
24%
<60 m2
32%
10%
20% 60-79 m2
30%
40%
80-99 m2
50% 100-119 m2
13%
60%
3%
23%
11%
21%
6% 10%
15%
21%
3%
11%
19% 25%
37%
9% 9%
12%
14%
34%
8%
0%
21%
18%
10%
Totaal
20%
28%
15%
Private huur
22%
22%
31%
19%
Corporatiehuur
20%
40%
32%
Koop 3% Kamerbewoning
20%
70%
120-149 m2
7% 9%
12%
80%
4%
11% 14%
90%
100%
150+ m2
Bouwjaar ●
Qua bouwjaar is er met name een verschil te zien bij de vooroorlogse woningen. Meer dan de helft (54%) van alle woningen met kamerbewoning is van vóór 1945. Dat is duidelijk meer dan in de totale (bewoonde) woningvoorraad (38%).
●
Met name bij private huurwoningen is dit duidelijk te zien: driekwart van de woningen in dit segment met kamerbewoning is van vóór 1945. Een duidelijk hoger aandeel dan bij private huurwoningen zonder kamerbewoning (56%).
●
Bij woningen met kamerbewoning is het aandeel nieuwbouw (bouwjaar vanaf 2010) ongeveer even groot als onder woningen zonder kamerbewoning.
●
Sinds 2019 zijn er geen noemenswaardige ontwikkelingen geweest in deze cijfers.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
33
Figuur 2.12: Bewoonde woningen naar type eigendom en bouwjaar, Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Geen kamerbewoning
Koop
46%
Corporatiehuur
13%
14%
29%
Private huur
7%
25%
56%
Totaal
9%
17% 13%
38%
19%
16%
9%
14%
7%
10% 3%
7%
9%
7% 12%
12%
8%
0%
Kamerbewoning
Koop
51%
Corporatiehuur
13%
10%
28%
Private huur
6%
19%
9% 16%
74%
Totaal
54%
0% <1945
10%
20%
1945-1969
30%
40%
1970-1989
50% 1990-1999
13%
7%
60%
70%
2000-2009
18%
7%
11%
13%
10%
3% 3%
8%
11%
80%
6%
90%
4% 7%
100%
2010 en later
WOZ-waarde ●
Kamerbewoning vindt minder vaak dan gemiddeld plaats in woningen met een WOZ-waarde in het lage segment (tot € 206.000, prijspeil 2022). Dat is het geval bij zowel corporatie- als private huurwoningen. Dat komt overeen met de eerdere bevinding dat kamerbewoning minder vaak dan gemiddeld voorkomt in kleine woningen.
●
In huurwoningen met een WOZ-waarde in het middeldure en dure segment komt kamerbewoning vaker voor dan gemiddeld. Bij zowel corporatie- als private huurwoningen is dit het geval. Dit hangt samen met het feit dat kamerbewoning relatief vaak plaatsvindt in (iets) grotere woningen.
●
Sinds 2019 is het aandeel woningen met een WOZ-waarde in het dure segment toegenomen: dat is te zien bij zowel woningen met als zonder kamerbewoning en is het gevolg van de gestegen woningprijzen en WOZ-waarden.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
34
Figuur 2.13: Bewoonde woningen naar type eigendom en WOZ-waarde van 2023 (waardepeildatum 1-1-202231), Den Haag, begin 2023; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Geen kamerbewoning
Koop 2%
35%
Corporatiehuur
43%
Private huur
50%
26%
Totaal
21%
43%
35%
54%
31%
Private huur
13%
Totaal
12%
0%
24%
43%
Corporatiehuur
10%
7%
49%
Koop 3% Kamerbewoning
62%
53%
15%
57%
29%
51%
20%
< €206.000 (goedkoop)
30%
40%
36%
50%
< €355.000 (middelduur)
60%
70%
≥ €355.000 (duur)
80%
90%
100%
Onbekend
2.4 Perspectieven op kamerbewoning vanuit de uitvoering Trends in kamerbewoning Uit de verschillende interviews komt ook informatie naar voren over de ontwikkelingen in kamerbewoning in Den Haag32. De Haagse Pandbrigade (HPB) signaleert dat de druk op de woningmarkt steeds verder toeneemt en daarmee vermoedelijk ook de omvang van onvergunde kamerbewoning. De grootste groep kamerbewoners volgens de HPB zijn arbeidsmigranten en in mindere mate studenten. Er zijn twee specifieke situaties bij kamerbewoning die HPB steeds meer ziet. Allereerst zijn dat huishoudens die een woning delen maar wel een bepaalde familieband met elkaar hebben, zoals neven/nichten. Ten tweede zijn dat huurders die de huur niet kunnen betalen en zelf onderverhuren. Met name de laatste situatie komt steeds vaker voor: de zeer hoge huren die soms in de private huursector worden gevraagd werken onderhuur en daarmee onzelfstandige bewoning (kamerbewoning) in de hand. Vanuit eerdere onderzoeken is bekend dat een deel van de kamerbewoners slechts voor korte tijd in de woning verblijft en dat er daarmee eigenlijk sprake is van gebruik van de woning als logies. Door 31
De waardepeildatum van de WOZ-waarden betreft 1-1-2022. Daarom is voor de indeling in klassen (goedkoop, middelduur en duur) gebruikgemaakt van de prijsgrenzen die golden in 2022. 32 Schriftelijke interviews met HPB en afdeling Vergunningen & Toezicht (V&T) en interview met Huurteam, februari / maart 2024.
Evaluatie voorraadbeleid Den Haag
35
de frequente wisseling van huurders/bewoners heeft juist deze vorm van kamerbewoning de grootste invloed op de sociale cohesie en leefbaarheid in de directe omgeving, zo werd in eerdere onderzoeken geconstateerd. HPB heeft niet de indruk dat bij kamerbewoning kortdurend verblijf (logies) is toegenomen. Er blijft binnen kamerbewoning sprake van een mix van kort- en langdurig verblijf. Handhaving en overtreden regels Over het algemeen komen er weinig vragen over de regels binnen bij de gemeente. De afdeling V&T geeft aan dat de bekendheid met de regels onder (potentiële) kamerverhuurders inmiddels redelijk goed is. Gezien de schaarste aan zelfstandige woningen en de effecten op de leefbaarheid van buurten richt HPB zich qua opsporing en handhaving vooral op het opsporen van onvergunde kamerbewoning 33. Daarnaast voert HPB periodieke controles uit bij de in totaal ca. 2.000 vergunde woningen waar vergunde kamerbewoning plaatsvindt34. Op basis van de cijfers van HPB over aantallen geconstateerde overtredingen kan geen goed beeld worden geschetst van de afgelopen jaren als het gaat om de mate waarin verhuurders de regels rondom kamerbewoning overtreden. Dat komt onder meer door corona waardoor huisbezoeken en controles een tijdlang nauwelijks mogelijk waren.
Bovendien heeft de HPB er de afgelopen jaren taken bijgekregen, bijvoorbeeld rondom de opkoopbescherming en Wet goed verhuurderschap, en wordt dus meer tijd besteed aan andere thema’s dan kamerbewoning ten opzichte van eerdere jaren. De aantallen geconstateerde overtredingen zijn sterk afhankelijk van de inzet van de HPB. Kwaliteit van kamers HPB geeft aan dat de kamerbewoning die is vergund sinds de strengere regels (medio 2021) zijn ingegaan in bouwkundig opzicht van betere kwaliteit is dan de ‘oudere’ vergunde kamerbewoning. In absolute aantallen stelt dit niet zoveel voor omdat er sinds de strengere regels relatief weinig nieuwe kamerbewoning is vergund. In de meeste wijken worden immers geen nieuwe vergunningen meer verleend en in de wijken waar het nog wel kan leent de woningvoorraad zich minder goed voor kamerbewoning. ‘Oude’ vergunde kamerbewoning kan niet met terugwerkende kracht de strengere regels worden opgelegd. Huurteam In het werk van het Huurteam (onderdeel van HPB) is geen duidelijk effect te zien van de strengere regels rondom kamerbewoning. In het algemeen melden zich maar weinig kamerbewoners bij het Huurteam en vanwege corona waren er minder meldingen en was het lastiger om bij huurders langs