RIS323637 Bijlage Evaluatie Haagse Aanpak vocht en schimmel eindrapport KWINK groep

Eindrapport

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties Evaluatie

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties Evaluatie

DATUM

8-9-2025

VERSIE

Eindrapport

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

1

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

1.1

Achtergrond en aanleiding

3

1.2

Doel van het onderzoek

3

1.3

Onderzoeksaanpak en -vragen

2.

4.3

Hoe kan de Haagse Aanpak (nog) beter worden?

40

Bijlage I - Onderzoeksvragen

46

3

Bijlage II - Bronnenlijst

48

Haagse Aanpak in theorie

6

Bijlage III - Feitenrelaas

50

2.1

Aanleiding en startfase

6

2.2

Inrichting Haagse Aanpak

8

Bijlage IV - Onderzoeksverantwoording

61

3.

Haagse Aanpak in de praktijk

13

3.1

Preventie en voorlichten

13

3.2

Melden

17

3.3

Afhandelen door de woningcorporatie

21

3.4

De vocht- en schimmelexpert

26

3.5

Nazorg

30

4.

Conclusies en aanbevelingen

32

4.1

Hoe gaat het op de verschillende onderdelen van de Haagse Aanpak? 32

4.2

Is de Haagse Aanpak effectief?

37

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

2

1. Inleiding 1.1

Achtergrond en aanleiding

De Haagse Aanpak vocht en schimmel (hierna: de Haagse Aanpak of de aanpak) is een samenwerking tussen de gemeente Den Haag, de vier grootste woningcorporaties in Den Haag (Arcade, Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion), GGD Haaglanden en Cauberg Huygen (welke sinds 2020 via een aanbesteding is gekozen als vocht- en schimmelexpert, vóór 2020 was het Bureau voor Bouwpathologie aangesteld als vocht- en schimmelexpert). Het doel van de aanpak is om een betere voorlichting te creëren voor huurders over zowel oorzaak als gedrag, het verbeteren van het proces van aanmelden van vocht- en schimmelproblemen door huurders en het beter afhandelen van deze meldingen door woningcorporaties. Daarnaast is er binnen de Haagse Aanpak een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert aangesteld, die kan worden ingezet als de huurder en woningcorporatie niet tot een (bevredigende) oplossing van de vocht- en schimmelproblematiek komen. In de Haagse Aanpak is vastgelegd dat de huurder melding moet maken bij de woningcorporatie, die vervolgens door de woningcorporatie wordt opgepakt. Voor de gevallen waar de woningcorporatie en de huurder er niet in slagen om tot een oplossing te komen, is de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert aangesteld.

Daarnaast is er een taak voor de betrokken partijen om huurders op een goede en duidelijke manier te informeren over het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen en het juiste gebruik van de woning.

1.2

Doel van het onderzoek

De Haagse Aanpak is al eerder geëvalueerd, namelijk in de periode tussen 2017 en 2018. Ook de inzet van de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert is in de periode 2020-2024 geëvalueerd. De gemeente, maar ook de andere betrokken partijen uit de Haagse Aanpak, beogen met deze evaluatie inzicht te krijgen in de gehele aanpak en specifiek de effectiviteit van de aanpak. De focus van de evaluatie ligt op het trekken van lessen uit de huidige aanpak, om daarmee de aanpak waar dat kan nog verder te kunnen verbeteren. Het accent van deze evaluatie ligt dus vooral op leren en verbeteren (naast verantwoorden).

1.3

Onderzoeksaanpak en -vragen

Het onderzoek beoogt inzicht te bieden in het resultaat van de afgelopen jaren en waar nog verbetermogelijkheden liggen. De gemeente Den Haag beoogt met deze evaluatie specifiek inzicht te krijgen in: • De effectiviteit van de Haagse Aanpak. • De mate waarin de Haagse Aanpak bijdraagt aan het oplossen van vocht- en schimmelproblemen bij huurders van woningcorporatiewoningen. • De concrete maatregelen die genomen kunnen worden om de Haagse Aanpak te verbeteren.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

3

• De oorzaken (cijfermatig) van vocht- en schimmelproblemen in de woning (bouwtechnisch, installatie en huurdersgedrag). • Het huurdersperspectief op het oplossen van vocht- en schimmelproblemen in de woning. Een effectieve aanpak bestaat uit verschillende schakels (onderdelen), die er samen voor zorgen dat vocht- en schimmelproblemen zo effectief mogelijk worden aangepakt (of worden voorkomen). Deze onderdelen zijn: 1. Voorlichten en preventie 2. Melden 3. Afhandelen door woningcorporatie 4. Inzet vocht- en schimmelexpert 5. Nazorg

Figuur 1. Onderdelen Haagse Aanpak Vocht en Schimmel.

Om tot een conclusie te komen over de effectiviteit van de aanpak, hebben we per onderdeel van de Haagse Aanpak verschillende onderzoeksvragen opgenomen (zie bijlage I). Deze onderzoeksvragen richten zich op zowel feitelijke informatie (‘Welke voorlichtingsmaterialen worden door welke partijen ingezet?’) als percepties (‘Ervaart men de voorlichting als vindbaar, begrijpelijk en toegankelijk?’). Door het beantwoorden van de onderzoeksvragen per onderdeel, zijn we in staat om ook overkoepelend antwoord te geven op de vragen ‘In hoeverre is de Haagse Aanpak effectief geweest?’ en ‘In hoeverre zorgt de Haagse Aanpak voor minder vocht- en schimmelproblemen van huurders van woningcorporatiehuizen?’. Om deze informatie op te halen, is gebruik gemaakt van verschillende onderzoeksmethoden. Allereerst is er een uitgebreide documentstudie uitgevoerd op basis van de beschikbare documentatie. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van openbare als interne documenten, variërend van de evaluatie van de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert uit 2024 tot de prestatieafspraken en de verschillende voorlichtingsmaterialen (zie bijlage II voor de volledige bronnenlijst). Ook zijn er cijfers opgehaald bij de woningcorporaties, de vocht- en schimmelexpert en de gemeente over de vocht- en schimmelmeldingen, die zijn meegenomen in de analyse.

Op deze cijfers heeft een feitelijke check plaatsgevonden bij de betrokken partijen. Het feitenrelaas is opgenomen in bijlage III. Naast een documentstudie zijn ook gesprekken en bijeenkomsten met betrokkenen georganiseerd. Zo hebben we in totaal met dertien betrokken organisaties gesproken, waaronder de vier betrokken woningcorporaties, de huurdersorganisaties van deze woningcorporaties, bewoners- en huurdersorganisaties, gemeentewerkers uit de wijken, de GGD, de huidige onafhankelijke vocht- en schimmelexpert (Cauberg Huygen) en ambtenaren van de gemeente.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

4

Ook individuele huurders hebben we gesproken over de aanpak: •

•

Naast de voorgaande gesprekken hebben we ook 28 telefonische interviews afgenomen met huurders die in 2022 of 2023 een melding hebben gemaakt van vocht- en schimmelproblemen en die een traject met de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert hebben doorlopen. Bovendien hebben we drie huurdersavonden georganiseerd in drie wijken waar de meeste meldingen vandaan kwamen. Zo hebben we in de maand april een bewonersavond in Duindorp, in Moerwijk en in de Schilderswijk georganiseerd.

Verder hebben de onderzoekers één dag meegelopen met de vocht- en schimmelexpert. De conclusies en aanbevelingen in dit rapport zijn de conclusies en aanbevelingen van KWINK groep. Tussentijdse conclusies en aanbevelingen zijn door ons besproken met de betrokkenen van de Haagse Aanpak in een dialoogsessie. Hier waren vertegenwoordigers van alle vier de woningcorporaties, de GGD Haaglanden, de vocht- en schimmelexpert van Cauberg Huygen en medewerkers van de gemeente Den Haag, bij aanwezig. Zie ook bijlage IV voor de volledige onderzoeksverantwoording.

Een belangrijke kanttekening bij de huurders die wij in het kader van deze evaluatie hebben gesproken, is dat deze groep huurders niet representatief is voor alle huurders van woningcorporatiewoningen. We hebben namelijk met een klein deel van de huurders gesproken en daarnaast zijn we ons er ook van bewust dat met name huurders die kritisch zijn op de aanpak van vocht- en schimmel door ons zijn gesproken. Immers, voor de groep die een traject bij de vocht- en schimmelexpert heeft doorlopen (en die we telefonisch hebben gesproken) geldt dat deze groep bij de expert terecht is gekomen omdat het probleem in het voorstadium niet door de woningcorporatie (en/of de huurder) is opgelost. En voor de groep die zich heeft aangemeld voor de bewonersavonden, geldt ook dat het aannemelijk is dat dit met name de kritische huurders zijn. De resultaten uit de gesprekken en bewonersavonden geven dus geen representatief beeld van de tevredenheid of ontevredenheid, maar bieden wel een zeer waardevol inzicht in waaróver ontevredenheid bestaat en dus ook op welke punten in de aanpak er mogelijk nog verbetering kan plaatsvinden.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

5

2. Haagse Aanpak in theorie 2.1

Aanleiding en startfase

Aanleiding De Haagse Aanpak is in 2017 opgestart naar aanleiding van aanhoudende en structurele problemen met vocht en schimmel in woningen in Den Haag, met name in woningen van woningcorporaties. Uit een brief uit januari 2017 aan de voorzitter van de Commissie Ruimte van de gemeente Den Haag, blijkt dat er in Den Haag sprake is van ernstige vocht- en schimmelproblemen.1 Deze problemen treffen met name oudere corporatiewoningen, wat kan leiden tot gezondheidsklachten bij huurders, vooral bij kinderen. In de brief is geconstateerd dat deze problemen worden veroorzaakt door een combinatie van bouwkundige gebreken, woningkenmerken en (onbewust) onjuist gebruik door huurders, zoals onvoldoende ventileren. In de brief staat dat, ondanks de bereidheid van woningcorporaties om het probleem aan te pakken, huurders en de GGD hebben aangegeven dat zij constateren dat er wantrouwen is onder huurders richting de woningcorporaties. Woningcorporaties gaven aan dat er geregeld sprake is van miscommunicatie tussen de woningcorporatie en de huurder. 2

Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 2 Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 3 Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 1

Deze situatie was de aanleiding voor een meer structurele, gezamenlijke en transparante aanpak: de Haagse Aanpak.3 Startfase Op 24 januari 2017 is de aanpak van start gegaan. De gemeente Den Haag, de woningcorporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia (nu Hof Wonen) en de GGD Haaglanden zijn gezamenlijk tot een plan van aanpak gekomen om schimmel- en vochtproblemen in de Haagse corporatievoorraad aan te pakken. Hierbij werden al lopende projecten en trajecten om vocht en schimmel (overlast) te voorkomen en/of tegen te gaan, versterkt en/of uitgebreid.4 Voorbeelden hiervan zijn de Haagse Kracht en de Prestatieafspraken 2015-2019. Bij ‘Haagse Kracht’ staken woningcorporaties zelf handen uit de mouwen om schimmel- en vochtproblemen te voorkomen, en werden huurdersinitiatieven waar nodig en mogelijk ondersteund door gemeente, GGD en de woningcorporaties.5 In de Prestatieafspraken van 2015-2019 zijn tussen Haag Wonen, Staedion, Vestia (nu Hof Wonen) en de gemeente Den Haag afspraken gemaakt die bijdragen aan de doelstellingen van dit plan. Zo werd in de pilot ‘binnenklimaat en ventilatie’ gezocht naar oplossingen om het binnenklimaat en de ventilatie in de bestaande corporatievoorraad te Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 5 Gemeente Den Haag (2017).

Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 4

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

6

verbeteren. Ook zouden woningcorporaties in de ‘pilot koudebruggen’ verschillende aanpakken op het gebied van koudebruggen toepassen, en in de ‘(gedrags-)aanpak energiebesparing en gezond wonen’ wilden woningcorporaties, GGD en de gemeente bij huurders van corporatiewoningen de bewustwording vergroten over hoe ze zelf kunnen bijdragen aan lagere woonlasten en een gezonde woning. Daarnaast was een subdoel van het project om de meldingsbereidheid te vergroten onder de huurders.6

De handreiking van Aedes beschrijft vijf stappen:9 • Stap A: Aannemen van de melding. Aedes adviseert om meldingen via internet, telefoon of de opzichter altijd door één centraal persoon te beoordelen op urgentie en omvang. Mocht er sprake zijn van terugkerende klachten, betrokkenheid van de Huurcommissie of een rechtszaak of complexe schades, raden ze aan om advies op te vragen bij een onafhankelijk specialist. • Stap B: Eerste inspectie. Aedes geeft aan dat degene die de eerste inspectie uitvoert en het vervolgtraject bepaalt, voldoende kennis moet hebben van vochtproblematiek in woningen. • Stap C: Onderzoek oorzaken. Aedes adviseert woningcorporaties om alle mogelijke oorzaken te onderzoeken en te snelle conclusies te voorkomen. Meestal zorgen meerdere oorzaken namelijk voor hetzelfde vochtprobleem. Een brede, integrale blik is daarom nodig. • Stap D: Maatregelen. Volgens de handreiking van Aedes moeten woningcorporaties maatregelen treffen voor alle oorzaken die een rol spelen, omdat anders de schade blijft terugkeren. Aedes beveelt aan om het probleem samen op te lossen. Dit vraagt dat woningcorporaties verantwoordelijkheid nemen voor de bouwkundige en installatietechnische oorzaken, maar ook dat ze goed aan de huurder uitleggen hoe deze zelf kan zorgen voor een gezond binnenmilieu en juist gebruik van de woning. • Stap E: Nazorg.

Een laatste aanbeveling uit de handreiking is om nazorg te bieden. Dit houdt in dat woningcorporaties een aantal weken nadat de maatregelen tegen vocht- en schimmelproblemen genomen

Sinds 2023 is ook woningcorporatie Arcade betrokken bij de aanpak (Arcade kon wel al voor 2023 gebruik maken van de inzet van de vocht- en schimmelexpert) en is Vestia overgegaan in Hof Wonen. Dat maakt dat anno 2024 vier woningcorporaties onderdeel zijn van de Haagse Aanpak: Arcade, Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion. Sinds 2025 is ook de woningcorporatie Wooninvest betrokken bij de Haagse Aanpak, Wooninvest maakt alleen geen onderdeel uit van deze evaluatie. Aedes Handreiking Aanpak ‘vocht en schimmelproblemen’ In 2017 heeft Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, een handreiking gepresenteerd over de aanpak van ‘vochthinder in woningen’.7 De gemeente Den Haag heeft met de woningcorporaties afgesproken dat zij op basis van de handreiking nagaan hoe ze hun proces van melden, reparatie en communicatie wat betreft vocht- en schimmelproblemen, zeker in eenvoudige gevallen, kunnen versnellen en verbeteren.8

Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 7 Aedes (2017). Handreiking Aanpak van vochtproblemen in de woning. De handreiking is in 2023 opnieuw uitgegeven. 6

Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 9 Aedes (2017). Handreiking Aanpak van vochtproblemen in de woning. De handreiking is in 2023 opnieuw uitgegeven. 8

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

7

zijn, na moeten gaan of de schade is verholpen en/of de huurder zijn/haar gebruik van de woning heeft aangepast.

2.2

Inrichting Haagse Aanpak

Voorlichting is gestart onder leiding van GGD Haaglanden met folders, filmpjes, website (speciaal voor dit doel opgezet: hhtps://gezondwonen.nl/). GGD Haaglanden geeft bovendien regelmatig voorlichting op aanvraag ent tijdens informatiemarkten.11

De Haagse Aanpak volgt de handreiking van Aedes als een richtlijn van hoe het proces ingericht dient te zijn. Ook is gekozen voor een aanstelling van een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert. In deze paragraaf lopen we de inrichting van de Haagse Aanpak na, zoals deze ‘op papier’ bedoeld zijn.

2.2.1

Voorlichting en preventie

De woningcorporaties, de GGD en andere betrokkenen hebben de taak om de huurder goed te informeren over het correcte gebruik van ventilatie en verwarming, en hoe de woning in het algemeen het beste gebruikt kan worden. Dit om vocht- en schimmelvorming (voor zo ver mogelijk) te voorkomen. In de Haagse Aanpak is toegezegd dat woningcorporaties nieuwe huurders bij aanvang van bewoning informeren over het gebruik van hun woning en het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen. Afgesproken is dat hierbij gebruik wordt gemaakt van (nieuwe) voorlichtingsmaterialen van de GGD.10

Afbeelding 1. Voorlichtingsmateriaal op de website van gezondwonen.nl.

Hierbij valt te denken aan voorlichting over het correcte gebruik van de ventilatie, hoe te verwarmen en ventileren, en hoe de woning het beste gebruikt kan worden.

Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 10

Gemeente Den Haag (2020). Update aanpak vocht- en schimmelproblemen, inclusief werkwijze onafhankelijke vocht- en schimmelexpert (RIS306098). 11

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

8

Verder heeft ook Aedes, de vereniging van woningcorporaties in Nederland, een aantal folders gemaakt over het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen (zie afbeelding 3). In de huidige prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente is bovendien afgesproken dat de woningcorporaties, naast voorlichting, preventieve maatregelen nemen om vochten schimmelproblematiek te voorkomen, bijvoorbeeld door het renoveren van woningen.13

Afbeelding 2. Voorlichtingsvideo's op de website van gezondwonen.nl.

Ook huurders- en bewonersorganisaties zoals ‘de Paraplu’ in de Schilderswijk zetten zich in voor het voorlichten over vocht- en schimmelproblemen. Daarnaast zijn er ook andere organisaties die zich richten op het informeren over verduurzaming en over het juiste gebruik van de woning daarbij.12

Gemeente Den Haag (2020). Update aanpak vocht- en schimmelproblemen, inclusief werkwijze onafhankelijke vocht- en schimmelexpert (RIS306098). 13 Prestatieafspraken gemeente Den Haag en de woningcorporaties. Zie bijv. Prestatieafspraken 2025 tussen Hof Wonen, Huurdersraad Hof Wonen en gemeente Den 12

Afbeelding 3. Voorbeeldfolder Aedes over het voorkomen van schimmel.

Haag, of Prestatieafspraken 2025 tussen Staedion, Huurdersvereniging Staedion en gemeente Den Haag.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

9

2.2.2

Melden

2.2.3

Afhandelen

Als een bewoner een probleem heeft met vocht en/of schimmel, moeten ze op een duidelijke manier melding kunnen maken bij de woningcorporatie. Er is in de Haagse Aanpak (op papier) geen vaste manier vastgesteld over de wijze waarop bewoners melding kunnen maken, maar woningcorporaties moeten er in ieder geval voor zorgen dat huurders weten hoe ze een melding kunnen maken als er problemen met vocht en/of schimmel in de woning zijn.14

Na de melding moet de woningcorporatie de melding oppakken, onderzoek doen en het probleem (voor zover mogelijk) oplossen. De woningcorporaties dienen te zorgen voor aansluitende interne processen voor melding, contact, afspraak maken, et cetera. Ook dienen ze ervoor te zorgen dat de eigen vakmensen bijgeschoold zijn.19

Woningcorporaties zijn verder verantwoordelijk voor het onderzoeken van meldingen van vocht- en schimmelproblemen van huurders en het oplossen van de oorzaak (voor zover dit mogelijk is).15

In de Haagse Aanpak is, sinds 2017, bovendien gekozen voor de aanstelling van een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert. Deze expert kan worden ingezet als de huurder en woningcorporatie niet tot een bevredigende oplossing van de vocht- en schimmelproblemen komen. Een onderzoek van de expert kan alleen worden aangevraagd als het reguliere traject voor vocht- en schimmelproblemen met de corporatie al is doorlopen en het niet is gelukt om de problemen te verhelpen. De vocht- en schimmelexpert wordt vervolgens ingeschakeld op het moment dat (na het doorlopen van het oplossingstraject door de woningcorporatie) de vocht- en schimmelproblemen blijven terugkeren. Zowel de huurder, de woningcorporatie als de GGD kan bij de expert een onderzoek aanvragen via de website van de vocht- en schimmelexpert (www.vochtexpertdenhaag.nl). Op het moment dat een huurder, de GGD of de woningcorporatie een aanvraag doet, controleert de vocht- en

Ook bij de GGD kunnen vocht- en schimmelproblemen worden gemeld.16 Hierna geeft de GGD voorlichting over de oorzaken van vocht en schimmel in woningen en adviezen over het gebruik van de woning.17 De GGD heeft ook de mogelijkheid om op huisbezoek te gaan. De GGD kan bovendien aan huurders uitleggen dat en hoe ze een melding kunnen maken bij hun woningcorporatie.18

Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 15 Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 16 Gemeente Den Haag (2018). Aanpak Vocht en Schimmel inclusief evaluatie van de aanpak in 2017-2018 (RIS301428). 17 Zie: https://www.ggdhaaglanden.nl/inwoner/inwoners/milieu-en-veiligheid/inhuis/vocht-en-schimmel/. 14

2.2.4

Vocht- en schimmelexpert

Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (2015). Vragen en antwoorden Vocht en schimmels in woningen. 19 Gemeente Den Haag (2018). Aanpak Vocht en Schimmel inclusief evaluatie van de aanpak in 2017-2018 (RIS301428). En, Gemeente Den Haag (2020). Update aanpak vochten schimmelproblemen, inclusief werkwijze onafhankelijke vocht- en schimmelexpert (RIS306098). 18

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

10

schimmelexpert eerst of het reguliere afhandelingstraject via de woningcorporatie is doorlopen. Is dit niet het geval, dan moet de melding eerst alsnog worden opgepakt door de woningcorporatie.

iii.

Locatieonderzoek en eventuele metingen (bouwfysisch of woongedrag). 4. Advies uitbrengen: gericht op individuele woning/bewoner en gericht op de huidige situatie, met eventueel een doorkijk naar toekomstige woningverbetering en/of een complexgewijze aanpak. 2. De verslaglegging van de vocht- en schimmelexpert bestaat uit tenminste: 1. Het vaststellen van de bevindingen: i. Problemen in de woning. ii. In kaart brengen woongedrag. iii. Resultaten van aanvullende metingen (bouwfysisch en gedrag) naar problemen in de woning. 2. Conclusies beargumenteerd op basis van bevindingen. 3. Adviezen ter verbetering over: i. Goed gebruik van de woning (voor huurders). ii. Verbetering van de woning door corporatie uitgesplitst voor de korte termijn en maatregelen die bij groot onderhoud genomen moeten worden. 4. Transparante verslaglegging. Duidelijk en begrijpelijk opgesteld voor bewoner en corporatie. 5. Adviezen voor de bewoner communiceren naar bewoner op een begrijpelijk taalniveau (eenvoudig Nederlands, oftewel B1 niveau).21

De gemeente initieert de aanbesteding van de vocht- en schimmelexpert en is de formele opdrachtgever. De gemeente draagt bij aan de kosten van de inzet van de vocht- en schimmelexpert (de desbetreffende woningcorporatie betaalt 75% van de kosten per uitgevoerd onderzoek, de gemeente financiert de overige 25%). Bovendien had de gemeente Den Haag de mogelijkheid om kennis- en informatie-uitwisseling te faciliteren tussen de betrokken partijen. Tot recent heeft de gemeente Den Haag nauwelijks tot niet het initiatief genomen om deze kennis- en informatieuitwisseling te faciliteren. Overige taken die gezamenlijk worden opgepakt met alle betrokken partijen zijn het bespreken van managementrapportages, het uitwisselen van kennis en het evalueren en beoordelen van de aanbesteding.20 De vocht en schimmelexpert hanteert binnen de Haagse Aanpak de volgende werkwijze: 1. Het uitvoeren van een zaak die doorgaans bestaat uit de volgende processtappen: 1. Ontvangst melding vanuit de woningcorporatie, huurder of GGD. 2. Controle bij de corporatie of het reguliere traject is doorlopen (heeft bewoner afgelopen jaar een melding bij de corporatie gedaan?). 3. Ophalen input: i. Meldingen bij corporatie en opvolging. ii. Toekomst van het betreffende object.

Gemeente Den Haag (2017). Plan van Aanpak Schimmel en Vochtproblematiek Haagse Corporatiewoningen (RIS296162). 20

De vocht- en schimmelexpert brengt een rapport uit met advies. Dit advies wordt op hetzelfde moment met de huurder en de woningcorporatie gedeeld. In dit advies staat zowel advies voor de woningcorporatie als advies voor de huurder. Het advies wordt bovendien samengevat in een begeleidende e-mail.

Gemeente Den Haag (2020). Update aanpak vocht- en schimmelproblemen, inclusief werkwijze onafhankelijke vocht- en schimmelexpert (RIS306098). 21

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

11

Het advies van de expert kan betrekking hebben op de korte en de lange termijn. De korte termijn maatregelen zijn maatregelen die direct kunnen worden genomen in de woning. Zo beveelt de vocht- en schimmelexpert bijvoorbeeld technische oplossingen aan die de woningcorporatie meteen kan verhelpen. De lange termijn maatregelen, zijn maatregelen die niet direct noodzakelijk zijn om de vocht- en schimmelproblemen te voorkomen, maar hier wel extra aan kunnen bijdragen. Ook kan het zijn dat een maatregel alleen middels (grote) rennovaties kunnen worden genomen, waardoor deze maatregelen niet op de korte termijn genomen kunnen worden door de woningcorporatie. De adviezen van de vocht- en schimmelexpert zijn bindend. De werkzaamheden die de expert adviseert, moeten door de woningcorporatie worden uitgevoerd.

2.2.5

Nazorg door de vocht- en schimmelexpert bestaat uit het geven van mondelinge toelichting bij de adviezen en het beantwoorden van vragen van huurder(s). Tot 2024 hadden alleen de woningcorporaties de mogelijkheid om de expert te verzoeken contact op te nemen met de huurder om resterende vragen te beantwoorden. Na de evaluatie van de vocht- en schimmelexpert in 2024 is besloten dat ook huurders de vocht- en schimmelexpert kunnen verzoeken nazorg te verzorgen. Tot slot: bij de nieuwe aanbestedingsopdracht aan de vocht- en schimmelexpert is besloten dat deze expert steekproefsgewijs gaat onderzoeken of de adviezen van de expert zijn opgevolgd. Dit is de zogenaamde ‘nacontrole’.24

Nazorg

In de Haagse Aanpak kunnen zowel de woningcorporaties als de vocht- en schimmelexpert nazorg bieden aan de huurder.22 Er zijn dus twee typen nazorg. Nazorg richting de huurder door de woningcorporatie houdt in dat de woningcorporatie na bijvoorbeeld een periode van enkele weken nadat de maatregelen zijn genomen nagaat of de schade is verholpen en/of de huurder zijn/haar gebruik van de woning heeft aangepast.23 De wijze van nazorg verlenen is niet als onderdeel van de Haagse Aanpak vastgelegd op papier. Voor een enkele woningcorporatie geldt overigens dat nazorg wel op papier is vastgelegd, als onderdeel van het interne proces met betrekking tot het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen.

Gemeente Den Haag (2024). Evaluatie Vocht- en schimmelexpert 2020-2024 (RIS319349). 23 Aedes (2017). Handreiking Aanpak van vochtproblemen in de woning. De handreiking is in 2023 opnieuw uitgegeven. 22

Gemeente Den Haag (2024). Evaluatie Vocht- en schimmelexpert 2020-2024 (RIS319349). 24

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

12

3. Haagse Aanpak in de praktijk In dit hoofdstuk beschrijven we de werking van de Haagse Aanpak in de praktijk. We beschrijven zowel feiten en cijfers als percepties van betrokken partijen en huurders per onderdeel.

Tips op de website van Staedion gaan over het ventileren van de woning (het gebruik van het ventilatiesysteem, het openen van ramen en het gebruik van de douche) en het verwarmen van de woning. Bij blijvend vocht geeft Staedion de tip om een vochtvreter aan te schaffen.

3.1

Preventie en voorlichten

3.1.1

Feiten en cijfers

Ook Haag Wonen geeft zelf tips over het gebruik van de woning (ventileren, verwarmen en douchen) en verwijst voor meer tips naar gezondwonen.nl. (zie afbeelding 5).

Alle woningcorporaties maken in de praktijk gebruik van het voorlichtingsmateriaal van de GGD en (papieren) instructiemateriaal voor het voorlichten over vocht- en schimmelproblemen, zoals onder andere gepubliceerd op gezondwonen.nl. Ook delen meerdere woningcorporaties een (online) instructieboekje over het gebruik van de woning bij de oplevering van de woning aan een nieuwe huurder. Staedion geeft op haar website tips over het gebruik van de woning om vocht en schimmelproblemen te voorkomen en verwijst naar gezondwonen.nl en de website van GGD Haaglanden voor meer tips (afbeelding 4).

Afbeelding 4. Voorlichtingsinformatie op de website van Staedion.

Afbeelding 5. Voorlichtingsinformatie op de website van Haag Wonen.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

13

Hof Wonen verwijst op haar website naar de brochure met tips op de website van gezondwonen.nl en heeft op haar website een link naar een video met tips om schimmel in de woning te voorkomen (zie afbeelding 6).

Afbeelding 6. Voorlichtingsinformatie op de website van Hof Wonen.

Ook Arcade geeft op haar website tips over het gebruik van de woning om vocht- en schimmelproblemen te voorkomen. Arcade verwijst op haar website, anders dan de woningcorporaties, niet naar de website gezondwonen.nl (zie afbeelding 7).

Afbeelding 7. Voorlichtingsinformatie op de website van Arcade.

De meeste woningcorporaties maken dus gebruik van de voorlichtingsinformatie op de website gezondwonen.nl. Op deze website kunnen huurders een check doen over de gezondheid van hun woning en tips ontvangen om vocht en schimmel te voorkomen. Ook linkt de website naar filmpjes van de GGD met nog meer tips over het voorkomen van vochten schimmel in de woning. De tips op de website van gezondwonen.nl gaan over het correct verwarmen van de woning, het inrichten van de woning,

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

14

correct ventileren, luchten, douchen, wassen en koken en hoe de woning te gebruiken tijdens het slapen. Ook andere partijen die betrokken zijn bij de Haagse Aanpak van vocht en schimmel geven voorlichting over omgaan met vocht- en schimmelproblemen in woningen. Op de website van de vocht- en schimmelexpert Den Haag, https://vochtexpertdenhaag.nl/, staan tips in de vorm van korte video’s over onder andere het herkennen van vocht, het voorkomen van vocht en over het ventileren en verwarmen van de woning (afbeelding 8). Op de website van de vocht- en schimmelexpert wordt ook verwezen naar de website van gezondwonen.nl voor meer tips. De website is eigendom van de gemeente Den Haag.

video’s op de website over het ontstaan en voorkomen van problemen, en over ventileren en verwarmen. GGD Haaglanden geeft bovendien regelmatig mondeling voorlichting op aanvraag en tijdens informatiemarkten.25 Tot slot, op de website van de gemeente Den Haag is geen voorlichtingsmateriaal gevonden over het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen in (huur)woningen.

3.1.2

Betrokken partijen, waaronder de woningcorporaties, de vocht- en schimmelexpert, de GGD én de gemeente, benoemen dat het geven van voorlichting en het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen één van de grootste uitdagingen is in het aanpakken van vocht- en schimmelproblematiek. Woningcorporaties geven aan dat de preventieve kant en het veranderen van de wijze van bewonen door huurders op basis van voorlichting moeilijk is. Dit kan volgens hen meerdere oorzaken hebben: •

Afbeelding 8. Voorlichtingsinformatie op de website van de vocht- en schimmelexpert.

Ook GGD Haaglanden is betrokken bij het voorlichten van huurders van de gemeente Den Haag over het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen. Op de website geeft GGD Haaglanden verschillende tips, en staan er net als op de website van de vochtexpert ook verschillende

Percepties

• • •

Sommige huurders snappen de informatie/ het voorlichtingsmateriaal niet; Soms is er sprake van een taalbarrière; Sommige huurders hebben andere (meer urgente) kwesties aan hun hoofd; Sommige huurders willen geen informatie aannemen van de woningcorporatie omdat ze geen vertrouwen hebben in de woningcorporatie of omdat ze al ontevreden zijn over het

Zie: https://www.ggdhaaglanden.nl/inwoner/inwoners/milieu-en-veiligheid/inhuis/vocht-en-schimmel/. 25

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

15

functioneren van de woningcorporatie (er is wantrouwen jegens de woningcorporatie). Huurders die wij hebben gesproken geven verschillende signalen af over de voorlichting. Ongeveer de helft van de gesproken huurders geeft aan helemaal geen voorlichting te hebben ontvangen (de andere helft wel). De meeste huurders die vertellen wel voorlichting te hebben gekregen, geven aan dit te hebben ontvangen bij het betrekken van de woning of na het doen van een melding. Slechts enkele van de huurders die we hebben gesproken zijn bekend met het voorlichtingsmateriaal van de GGD en/of de woningcorporaties zelf. Deze huurders geven aan de informatie vaak ook niet zelf op te zoeken. Het overgrote deel van de huurders die we hebben gesproken benoemt geen behoefte te hebben aan (extra) voorlichting vanuit de woningcorporatie en/of de GGD over het gebruik van de woning. Deze huurders geven aan zelf goed te weten hoe het werkt en hoe ze hun eigen woning moeten gebruiken. Tegelijkertijd blijkt uit de gesprekken met ons dat dezelfde huurders (onbewust) hun woning niet ‘goed’ gebruiken en niet op de juiste manier ventileren en/of verwarmen.

Afbeelding 9. Post-its van bewonersavonden ‘voorlichting’.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

16

3.2

Melden

3.2.1

Feiten en cijfers

Proces van melden Huurders kunnen bij de woningcorporaties veelal telefonisch of via de website van de desbetreffende woningcorporatie melding maken van hun vocht- en schimmelproblemen.

Afbeelding 10. Post-its van bewonersavonden ‘Voorlichting’.

Bij Staedion hebben huurders de mogelijkheid om telefonisch een melding te maken van vocht- en schimmelproblematiek. Staedion informeert haar huurders over deze mogelijkheid via een pagina over (het voorkomen van) vocht- en schimmelproblematiek op haar website (zie afbeelding 11). Daarnaast is het mogelijk om via het klantportaal een melding te maken. Dit staat alleen niet vermeld op de webpagina over vocht- en schimmelproblemen.

Betrokken partijen zoals de GGD en de vocht- en schimmelexpert herkennen dit beeld van (onbewust) verkeerd gedrag in combinatie met weinig welwillendheid om dit aan te nemen of veranderen. Zij merken ook op dat huurders soms wel kennis hebben over wat ze moeten doen, maar dat dit niet betekent dat ze dit ook toepassen.

Afbeelding 11. Melding maken van vocht- en schimmel bij Staedion.

Haag Wonen heeft ook een pagina op haar website ingericht over (het voorkomen van) vocht- en schimmelproblematiek. Bij Haag Wonen kunnen huurders zowel telefonisch een melding maken als via het klantportaal (zie afbeelding 12).

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

17

Ook bij Arcade is een pagina op de website ingericht over het voorkomen van vocht en schimmelproblematiek. Op deze pagina is alleen geen mogelijkheid beschreven voor het maken van een melding over vocht- en schimmelproblematiek. Huurders van Arcade kunnen via de website wel een algemeen reparatieverzoek indienen.26 Bij een enkele woningcorporatie kunnen meldingen ook binnenkomen via de Huischmeester/opzichter, of is er sprake van mailcontact tussen de huurder en een medewerker van de woningcorporatie.

Afbeelding 12. Melding maken over vocht- en schimmel bij Haag Wonen.

Bij Hof Wonen is ook een pagina ingericht op de website over (het voorkomen van) vocht- en schimmelproblematiek. Op deze pagina staat dat huurders een melding kunnen maken van vocht- en schimmelproblematiek via het klantportaal. Bij Hof Wonen staat niet op de website dat huurders telefonisch melding kunnen maken van vocht- en schimmelproblematiek (zie afbeelding 13). Dit is echter wel mogelijk.

Alle woningcorporaties geven aan de melding vervolgens intern uit te zetten naar “de juiste persoon”. Staedion en Haag Wonen maken voor het uitzetten van de melding naar “de juiste persoon” gebruik van een beslisboom/matrix. Aantal meldingen Het aantal meldingen dat wordt gemaakt door huurders varieert per jaar en per woningcorporatie. Figuur 2 laat het aantal meldingen per jaar zien. Van Staedion en Hof Wonen zijn er cijfers bekend vanaf 2016, van Haag Wonen vanaf 2020 en van Arcade vanaf 2023. De grafiek laat zien dat de meldingen bij Staedion iets afnemen sinds 2019, terwijl die bij Hof Wonen en Haag Wonen wat stijgen. Arcade heeft in de twee jaar een heel gelijksoortig aantal meldingen gekregen over vocht- en schimmel.

Afbeelding 13. Melding maken over vocht- en schimmel bij Hof Wonen.

26

Zie: https://www.arcadewonen.nl/huurder/reparatie-onderhoud/reparatie-melden#/.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

18

Figuur 2. Aantal meldingen per jaar, per woningcorporatie.

We hebben deze meldingen afgezet tegen het aantal woningen dat elke corporatie in bezig heeft in Den Haag. Staedion en Haag Wonen hebben de grootste woningvoorraad, Hof Wonen en Arcade bezitten minder woningen. We hebben het jaarlijkse percentage meldingen over vocht- en schimmelproblemen per woning in bezit berekend vanaf 2020 (figuur 3). Hieruit blijkt dat Hof Wonen en Haag Wonen percentueel de meeste meldingen over vocht- en schimmelproblematiek krijgen per woning in bezit. In 2024 heeft Haag Wonen bijvoorbeeld over circa 7,6% van haar woningen een melding ontvangen over vocht- en schimmelproblemen. Arcade is pas sinds 2023 actief betrokken bij de Haagse Aanpak.

Figuur 3. Percentage meldingen t.o.v. woningvoorraad per woningcorporatie.

Om de bovenstaande cijfers in perspectief te plaatsen, is er ook gekeken naar landelijke gegevens over klachten van huurders over vocht- en schimmel in woningen van woningcorporaties. Uit het meest recente WoonOnderzoek blijkt dat landelijk 29% van de huurders van woningcorporaties klachten heeft over vocht- en schimmelproblemen in de woning.27

3.2.2

Percepties

Het overgrote deel van de gesproken huurders geeft aan dat het voor hen duidelijk is hoe je als huurder een melding kunt doen. Dit levert voor hen weinig tot geen problemen op. Met name wanneer huurders de mogelijkheid hebben om telefonisch een melding te maken, zijn huurders hierover tevreden.

Ministerie van VRO (2025). Tussen wensen en wonen. Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2024. 27

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

19

Een ervaren knelpunt voor huurders van minstens één woningcorporatie is dat er per ruimte en/of probleem apart een melding moet worden gemaakt in het online meld- of klantportaal. Bovendien geven sommige huurders aan dat ze er tegenaan lopen dat eerder gemaakte meldingen niet opgeslagen zijn in het portaal en dus na verloop van tijd niet meer herleidbaar en vindbaar zijn. Dit heeft als gevolg dat eerder gemaakte afspraken ook niet meer te herleiden zijn.

voordat er actie werd ondernomen. Ook bellen woningcorporaties volgens deze huurders niet terug, ook niet wanneer hier specifiek om is gevraagd. Deze redenen dragen bij aan het gevoel van de door ons gesproken huurders dat ze niet gehoord of niet serieus worden genomen in het proces. Veel huurders die wij gesproken hebben, benoemen dat het voelt alsof je “van het kastje naar de muur” wordt gestuurd, wanneer je een melding maakt en dat niemand de melding serieus neemt of zich echt hard maakt voor “jouw probleem”. Huurders geven bovendien aan in de gesprekken met ons, dat wanneer een melding (uiteindelijk) goed is doorkomen, er wel iemand langskomt maar dit volgens hen niet de juiste persoon met de juiste kennis is die langskomt. Zij ervaren dat iemand slechts komt kijken, foto’s maakt en vervolgens weer vertrekt. Deze huurders geven aan dat wat na vertrek met de melding gebeurt, voor hen vaak onduidelijk en een ‘black box’ is. De communicatie naar huurders over hun meldingen is volgens de meeste gesproken huurders onduidelijk en laat lang op zich wachten. Communicatie is daarom volgens veel huurders één van de belangrijkste aandachtspunten voor de woningcorporaties. Huurders geven aan dat ze nu niet goed weten waar ze aan toe zijn.

Het is volgens hen niet duidelijk wanneer wat gaat gebeuren, wanneer er mensen langs zullen komen, wat de volgende stappen zijn en hoelang het traject gaat duren.

Afbeelding 14. Post-its van bewonersavonden ‘Melden’.

Het is met name de opvolging van de melding waar onduidelijkheid en ontevredenheid optreedt bij de door ons gesproken huurders. Deze huurders geven in gesprekken aan dat ze vinden dat hun meldingen veelal niet goed worden opgepakt door de woningcorporatie. Een groot deel van de gesproken huurders geeft aan meerdere meldingen te hebben gedaan

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

20

3.3

Afhandelen door de woningcorporatie

3.3.1

Beschrijving aanpak woningcorporaties

De woningcorporaties hebben allemaal een soortgelijke aanpak in het afhandelen van vocht- en schimmelproblemen, maar er zit verschil in de volgorde van personen die langskomen. Alle woningcorporaties geven aan een vakman te sturen op eerste inspectie. Deze vakmensen doen het eerste onderzoek naar vocht- en schimmelproblemen. Alle woningcorporaties zeggen meetapparatuur te gebruiken om de oorzaak van vocht- en schimmelproblemen te achterhalen. Dit varieert van vochtmeters tot warmtecamera’s en hygrometers. Ook gaan de vakmensen tijdens dit eerste onderzoek in gesprek met de huurder. Na deze eerste inspectie wordt het vervolgtraject bepaald. Het is daarom volgens de woningcorporaties van belang dat de vakman die de eerste inspectie uitvoert, voldoende kennis heeft van vochten schimmelproblematiek. Het verschilt per woningcorporatie of ze eigen mensen in dienst hebben die dit eerste onderzoek uitvoert. Arcade en Haag Wonen hebben zelf geen vakmensen in dienst met specialistische kennis over vocht- en schimmelproblemen. Hof Wonen heeft 20 vakmensen in dienst, waarvan twee gespecialiseerd zijn in het aanpakken van vocht- en schimmelproblematiek, en Staedion heeft drie tot vier vakmensen in dienst die fulltime werken aan vocht- en schimmelproblemen. Zij hebben volgens Staedion zowel bouwtechnische kennis als kennis over huurdersgedrag.

Dit team voert zelf het onderzoek uit en geeft vervolgens opdrachten aan leveranciers en collega’s. Daarnaast heeft Staedion eigen opzichters in dienst die in staat zijn om (verder) onderzoek te doen naar vocht- en schimmelproblemen en de oorzaak van de problematiek kunnen vaststellen. Volgens Staedion zijn de vakmensen en opzichters in 90% van

de gevallen in staat om de oorzaak vast te stellen en de problematiek op te lossen. De andere partijen schakelen externe partijen in om de oorzaak vast te stellen of verder onderzoek te doen na de inspectie door de vakman. Dit wordt dan gedaan door een externe leverancier zoals een installateur of aannemer. Wel kan bij Hof Wonen eerst een opzichter worden ingeschakeld, waarna alsnog een externe partij wordt ingelicht. Er is bij drie van de vier woningcorporaties niet bekend hoe lang de gemiddelde afhandelingstermijn is voor afgehandelde meldingen (de doorlooptijd na het aannemen van een melding tot het oplossen van een melding). Bij Staedion geldt dat de gemiddelde afhandelingstermijn voor afgehandelde meldingen tussen 2019-2024 gemiddeld 54,8 werkdagen en 75,3 weekdagen telde. Alle betrokken organisaties erkennen dat zowel bouwtechnische gebreken als wijze van bewonen door de huurder (zoals het (on)juiste gebruik van ventilatie, verwarming en schoonmaken) bijdragen aan vocht- en schimmelvorming in woningen. Ook geven alle betrokken organisaties aan dat, na een melding, technische maatregelen worden genomen en dat ze huurders actief proberen te informeren en ondersteunen bij het verbeteren van hun woonomstandigheden.

Alle woningcorporaties geven aan daarbij maatregelen te nemen wanneer nodig, zowel bouwtechnische veranderingen als het aanspreken van huurders op hoe ze hun woning moeten gebruiken (wijze van bewoning). Ook het nadrukkelijk nemen van preventieve maatregelen, zoals renovaties en het installeren van een mechanisch ventilatiesysteem in woningen, wordt in ieder geval door twee woningcorporaties aangegeven als één van de acties die ze ondernemen om vocht- en schimmelproblemen aan te pakken.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

21

3.3.2

Percepties

In hoofdstuk 1 hebben we reeds aangegeven dat de huurders die wij in het kader van deze evaluatie hebben gesproken, een groep huurders is die niet representatief is voor alle huurders van woningcorporatiewoningen. Het gaat namelijk om een klein deel van de huurders die we hebben gesproken en het gaat om huurders die bereid waren met ons een gesprek te voeren of naar een bewonersavond te komen. Het is aannemelijk dat dit met name kritische huurders heeft getrokken. Voor deze door ons gesproken huurders (op één na) geldt dat ze aangegeven hebben ontevreden te zijn over de afhandeling van het vochten schimmelprobleem door hun woningcorporatie.28 Zij geven ook aan het als oneerlijk te ervaren, omdat zij zelf “netjes huur betalen” en zichzelf zien als “goede huurders”. Sommige door ons gesproken huurders geven aan ervaren te hebben dat de woningcorporatie bij de (eerste) controle ontkent dat er vocht- en schimmelproblemen in de woning zijn, terwijl later andere partijen (zoals bijvoorbeeld de expert, de Huurcommissie, aannemers of de GGD) deze problemen wel zien en erkennen. Enkele huurders geven aan dat ze denken dat deze ontkenning niet komt uit onwil, maar uit een gebrek aan kennis en expertise over vocht en schimmel. Daarnaast hebben huurders die we hebben gesproken het gevoel de schuld te krijgen van de problematiek.

Zij ervaren dat de woningcorporatie vooral aangeeft dat het ligt aan de wijze van bewoning), zonder dat de woningcorporatie goed kijkt naar andere (bouwkundige) factoren en andere mogelijke oorzaken die juist de woningcorporatie kan oplossen.

28

Afbeelding 15. Post-is van bewonersavonden ‘Afhandelen door woningcorporatie’.

Sommige van de huurders die we hebben gesproken, maar ook bewonersen huurdersorganisaties en een afgevaardigde van de gemeente, geven aan het beeld te hebben dat woningcorporaties er soms voor kiezen om in eerste instantie een ‘quick fix’ oplossing toe te passen en uit te proberen, in plaats van een grondige totaaloplossing die het probleem (op de lange termijn) zal verhelpen. Deze ‘quick fix’ oplossingen worden vaak wel goed en snel opgepakt door de woningcorporaties. Echter, deze oplossingen blijken tegelijkertijd inadequaat voor het oplossen van de oorzaak van het probleem, waardoor de vocht en schimmel terug blijft komen. Ook geven dezelfde partijen aan dat de woningcorporaties in hun oplossingen gebruik

Zie de onderzoeksverantwoording voor meer informatie over de gesproken huurders.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

22

maken van materialen die niet zorgen voor een structurele oplossing, wat bijdraagt aan blijvende problematiek. Voorts zijn huurders die wij hebben gesproken kritisch over het nakomen van afspraken door woningcorporaties. Het merendeel van de gesproken huurders geeft aan dat de woningcorporatie gemaakte afspraken niet (op tijd) nakomt, en dat het onduidelijk is of en wanneer bepaalde onderdelen of problemen worden aangepakt. Er is volgens hen hierbij sprake van (zeer) slechte communicatie over de aanpak en het proces. Zij denken dat dit kan komen door de vele personele wisselingen bij woningcorporaties, waardoor er miscommunicatie kan ontstaan of waardoor er een gebrek is aan informatie over hun specifieke casus. Het gevoel dat de communicatie slecht is, wordt volgens huurders versterkt door het inzetten van veel verschillende externe aannemers en onderaannemers door de woningcorporatie. Deze aannemers komen langs voor enkel één onderdeel van de melding (bijvoorbeeld de badkamer of een kozijn) en kunnen dan niet meerdere acties tegelijkertijd oppakken omdat ze daar niet voor ingehuurd zijn of ze omdat ze er niet in gespecialiseerd zijn. Dit wordt als vervelend ervaren, temeer de huurders daardoor veel verschillende personen over de vloer krijgen die op verschillende momenten komen. Dit kost deze huurders naar eigen zeggen veel energie en tijd.

Ook mist hierdoor volgens hen een integrale blik op de situatie, het probleem en de mogelijke oplossing. Veel van de huurders die wij gesproken hebben, ervaren een gebrek aan vertrouwen dat de woningcorporatie hun vocht- en schimmelproblemen goed zal oppakken en oplossen. Sommigen nemen daardoor het heft in eigen handen. Dit doen ze op verschillende manieren. Zo nemen sommigen De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. De Huurcommissie biedt hulp aan huurders en verhuurders als 29

een advocaat in de arm, stappen ze naar de Huurcommissie of gaan ze zelf verven en anti-schimmelspray toepassen (ook al vinden ze dat dit de taak van de woningcorporatie is). Een andere interessante bron om te bestuderen ten einde een beeld te krijgen van de mate waarin er vocht- en schimmelproblemen worden ervaren door huurders, is het jaarverslag van de Huurcommissie. De Huurcommissie vermeldt in het meeste recente jaarverslag29 dat in de 5.200 zaken rond (onderhouds-)gebreken die de Huurcommissie behandelt, het in ongeveer 1.525 zaken gaat om vocht- en schimmelproblemen die spelen. Wanneer de Huurcommissie een zaak tussen een woningcorporatie en een huurder behandelt, heeft in 72% van de zaken de huurder gelijk gekregen. Voor de gemeente Den Haag specifiek geldt dat van de in totaal door de Huurcommissie behandelde zaken rond (onderhouds-)gebreken (314), in 38% van de gevallen schimmel een rol speelde. In 58% van deze gevallen ging het om een zaak tussen een huurder en een woningcorporatie. In deze zaken kreeg de huurder in 61% van de zaken gelijk van de Huurcommissie.30 Uit de cijfers van de Huurcommissie blijkt dat de percentages in Den Haag (iets) lager of gelijk zijn ten opzichte van de andere G4-gemeenten (zie de tabel hierna).

Zo speelt in de gemeente Amsterdam in 45% van de zaken rond onderhoudsgebreken schimmel een rol en in Rotterdam en in Utrecht in 44% van de zaken. In Amsterdam ging het in 76% van de gevallen om een zaak tussen een huurder en een woningcorporatie, in Rotterdam in 68% van de gevallen en in Utrecht 58% van de gevallen. In Amsterdam kreeg in 76% van de zaken de huurder gelijk, in Rotterdam in 57% van de zaken en in

zij het niet eens zijn over bijvoorbeeld het onderhoud. De Huurcommissie beoordeelt het geschil en doet daarna een bindende uitspraak. 30 Huurcommissie (2025). Jaarverslag 2024.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

23

Utrecht in 69% van de zaken (zie ook tabel 1).31 Het beeld dat hieruit voortvloeit is dat in Den Haag een melding bij de Huurcommissie over een onderhoudsgebrek relatief minder vaak gaat over schimmel en relatief vaker gaat over een ander onderhoudsgebrek (in vergelijking met de G4).32 Den Haag 314

Amsterdam 718

Rotterdam 458

Utrecht 103

(119 zaken) 38% van het totaal aantal zaken

(308 zaken) 45% van het totaal aantal zaken

(200 zaken) 44% van het totaal aantal zaken

Waarvan zaak tussen woningcorporatie en huurder

(69 zaken) 58% van het aantal zaken over schimmel

(233 zaken) 76% van het aantal zaken over schimmel

Waarvan huurder gelijk kreeg

(42 zaken) 61% van de zaken tussen de woningcorporati e en de huurder

(178 zaken) 76% van de zaken tussen de woningcorporatie en de huurder

(135 zaken) 68% van het aantal zaken over schimmel. (77 zaken) 57% van de zaken tussen de woningcorporatie en de huurder

(45 zaken) 44% van het totaal aantal zaken. (26 zaken) 58% van het aantal zaken over schimmel (18 zaken) 69% van de zaken tussen de woningcorporatie en de huurder

Aantal zaken over (onderhouds)gebrek Waarvan over schimmel

Tabel 1. Overzicht aantal zaken tussen woningcorporatie en huurders over schimmel G4 (ten opzichte van totaal aantal zaken over (onderhouds)gebreken.

Huurcommissie (2025). Jaarverslag 2024. Een kanttekening bij deze vergelijking en deze cijfers is dat een oordeel door de Huurcommissie door rechters niet altijd wordt overgenomen. Het komt bovendien 31 32

regelmatig voor dat een besluit door de Huurcommissie wordt bijgesteld na behandeling van de zaak door een rechter. Gelijk krijgen van de Huurcommissie en gelijk hebben (op grond van en oordeel van de rechter) zijn dus niet per definitie hetzelfde.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

24

Afbeelding 16. Post-its van bewonersavonden ‘Afhandelen door de woningcorporatie.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

25

3.4

De vocht- en schimmelexpert

3.4.1

Feiten en cijfers

De onafhankelijke vocht- en schimmelexpert wordt ingeschakeld als (na het doorlopen van het afhandelingstraject door de woningcorporatie) de vochten schimmelproblemen niet verholpen zijn en/of blijven terugkeren. Sinds 2020 vervult Cauberg Huygen deze rol als onafhankelijke vocht- en schimmelexpert (vóór 2020 was het Bureau voor Bouwpathologie aangesteld als vocht- en schimmelexpert). De kosten voor dit onderzoek worden voor 25% betaald door de gemeente, de andere 75% betaalt de desbetreffende woningcorporatie Zowel de woningcorporatie als de huurder kunnen om de expert vragen. Daarnaast kan ook de GGD een aanvraag doen. Alle woningcorporaties geven aan op hun website informatie te bieden over de vocht- en schimmelexpert en hun huurders te informeren over de mogelijkheid om een melding te maken bij de vocht- en schimmelexpert. Veruit de meeste onderzoeken door de expert worden aangevraagd door de woningcorporaties (zie figuur 4). Wanneer een onderzoek wordt aangevraagd door een huurder of de GGD controleert de vocht- en schimmelexpert eerst of het reguliere afhandelingstraject via de woningcorporatie is doorlopen. Is dit niet het geval, dan moet de melding eerst worden opgepakt door de woningcorporatie. Indien blijkt dat het afhandelingstraject via de woningcorporatie is doorlopen, dan start de vocht- en schimmelexpert het onderzoek.

Figuur 4. Percentage onderzoeken aangevraagd door woningcorporaties, huurders en GGD (2020 – 2024).

Slechts een klein percentage van alle meldingen bij woningcorporaties leidt tot een onderzoek door de vocht- en schimmelexpert. Tussen 2020 en maart 2024 leidt circa gemiddeld 1,5% van de meldingen bij Staedion tot een onderzoek, voor Hof Wonen gaat het om gemiddeld circa 1,9% van de meldingen en voor Haag Wonen gaat het, tussen 2020 en 2023, om gemiddeld circa 4,2% van alle meldingen. Bij Arcade is dit percentage hoger. Sinds 2023 leidt 24% van de meldingen bij Arcade tot een aanvraag bij de expert. Voor Arcade geldt dat ze in vergelijking met andere woningcorporaties weinig meldingen krijgen, maar dat ze dus bij de meldingen die ze krijgen verhoudingsgewijs vaak de expert inschakelen. In

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

26

figuur 5 ziet u een overzicht van het percentage meldingen dat leidt tot een aanvraag bij de vocht- en schimmelexpert tussen 2019 en maart 2024.33

Uit de evaluatie van de vocht- en schimmelexpert blijkt dat de vocht- en schimmelexpert in zijn onderzoek vaak een combinatie van oorzaken constateert. Figuur 6 laat de vijf meest voorkomende oorzaken van vochten schimmel in de onderzochte huizen zien. Te zien is dat met name onvoldoende afvoer van ventilatielucht en de verkeerde wijze van bewonen door huurders veruit het vaakst voorkomen. Er zijn ook oorzaken die in minder dan 50% van de gevallen voorkomen.

Figuur 5. Percentage aantal meldingen vocht- en schimmelexpert per woningcorporatie tussen 2019 en maart 2024.

De vocht- en schimmelexpert kan nog grondiger onderzoek doen dan de (ingeschakelde) partijen van de woningcorporaties. De vocht- en schimmelexpert houdt hierbij een vaste methodiek aan, waarbij er sprake is van een combinatie van metingen (vocht, ventilatie en isolatie) en gesprekken met de huurders. De vocht- en schimmelexpert komt langs in het huis en doet een ronde door het huis en spreekt de huurder over onder andere de manier waarop ze verwarmen, ventileren, de hoeveelheid woonvocht en de huurderssamenstelling. Ook kijkt de vocht- en schimmelexpert naar de wijze en mate van verwarmen. Naast de gesprekken voert de vocht- en schimmelexpert gedurende twee weken vochtmetingen uit. Daarnaast bekijkt de vocht- en schimmelexpert de isolatie en kan de expert wanneer nodig rooktesten uitvoeren in kruipruimtes om te kijken of er een lek is.

33

Figuur 6. Belangrijkste oorzaken vocht- en schimmel casussen expert (2020 – 2024).

Figuur 7 laat zien hoeveel verschillende soorten oorzaken tegelijkertijd bij onderzochte woningen optraden tussen 2020-2024. Hieruit blijkt dat de meeste gevallen die afgehandeld worden door de vocht- en schimmelexpert twee tot vier soorten oorzaken heeft. Er is dus vaak sprake van een combinatie van oorzaken.

Niet van elke woningcorporatie zijn er elk jaar cijfers beschikbaar.

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

27

2.1. Aanwezige vochtproblemen: foto’s die de vochtproblemen aantonen. 3. Beoordeling invloedfactoren: informatie over de wijze waarop de vocht- en schimmelexpert verschillende invloedfactoren beoordeeld. De expert gaat hier in op de bouwkundige factoren, de installatietechnische factoren en huurdersinvloeden. 4. Adviezen: korte en lange termijnadviezen om vochthinder te verhelpen, voor zowel de woningcorporatie als de huurder. De vocht- en schimmelexpert beschrijft in de begeleidende mail bij het rapport bovendien de belangrijkste oorzaken en oplossingen die in het rapport staan.

Figuur 7. Soorten vochthinder bij casussen expert (2020 – 2024).

De vocht- en schimmelexpert brengt na een uitgebreid onderzoek een rapport uit met advies. Dit advies wordt op hetzelfde moment met de huurder en de woningcorporatie gedeeld. In dit advies staat zowel advies voor de woningcorporatie als de huurder. Dit rapport is als volgt opgebouwd:

Het advies van de expert kan zowel korte als lange termijn adviezen bevatten. Zo beveelt de vocht- en schimmelexpert vaak lange termijn technische oplossingen aan, maar geeft ook (technische) korte termijn oplossingen die de woningcorporatie meteen kan toepassen. De adviezen van de vocht- en schimmelexpert gaan overigens het vaakst over het gebruik van de woning door de bewoner. Daarnaast is het aanbrengen of opnieuw inregelen van een mechanisch ventilatiesysteem vaak onderdeel van het advies. Figuur 8 geeft de zes meest voorkomende adviezen weer. Eén woningcorporatie geeft aan dat ze de lange termijn adviezen over technische oplossingen en/of renovaties meenemen in hun meerjarenbegrotingsplannen.

1. Inleiding: doelstelling van het onderzoek en informatie over het wettelijke toetsingsniveau. 2. Oorzaken: informatie over de uitgevoerde inspectie en de geconstateerde oorzaken. In de rapportage wordt onderscheidt gemaakt tussen bouwkundige oorzaken, installatietechnische oorzaken en/of de wijze van bewoning door de huurder(s).

Haagse Aanpak Vocht en Schimmel door woningcorporaties

28

Meerdere partijen, waaronder de expert zelf, zien ook in dat het optreden van de expert niet enkel voor extra expertise bij (te) complexe gevallen kan zorgen, maar ook vertrouwen kan bieden. Volgens betrokkenen staan huurders meer open voor advies van de vocht- en schimmelexpert dan van de woningcorporatie. De huurders die we hebben gesproken zijn voor het overgrote deel zeer tevreden over de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert en de grondigheid van het onderzoek. Ze waarderen met name:

Figuur 8. Meest gegeven adviezen door de expert.

3.4.2

Percepties

Alle betrokken partijen, waaronder ook de woningcorporaties en huurders, zien de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert als (een van de) grootste toegevoegde waarde binnen de Haagse Aanpak. Woningcorporaties zien de onafhankelijk expert als een zeer belangrijke partner die ze in kunnen schakelen. De beweegredenen voor het inzetten van de expert verschillen per woningcorporatie. De ene woningcorporatie zet de expert enkel in bij de gevallen waar hun eigen medewerkers er (na een lang traject) niet uitkomen. Andere woningcorporaties gebruiken het ook als middel om legitimiteit te krijgen voor de uitkomsten (en gaan dus mogelijk ook eerder over tot het inschakelen van de expert). Ook heeft het te maken met de manier waarop de verschillende woningcorporaties in staat zijn complexe zaken goed op te kunnen lossen. De woningcorporaties hebben allemaal hun eigen systeem van vakmensen, opzichters en onderaannemers, die samen het ‘laaghangend fruit’ op kunnen vangen.

• De tijd die de expert besteedt aan het onderzoek, en dat ze het hele huis grondig bekijken en onderzoeken met een integrale blik; • De ervaren kennis en expertise van de expert; • De duidelijke instructies en rapportages; • Het feit dat het rapport ervoor kan zorgen dat er veranderingen kunnen worden geëist bij de woningcorporaties. Bovendien geven meerdere van de door ons gesproken huurders aan dat ze het gevoel hebben dat ze serieus worden genomen door de expert – iets wat ze hebben gemist bij de woningcorporaties en andere betrokken partijen. Enkele door ons gesproken huurders hebben wel minder positieve ervaringen. Dit betreft huurders die vinden dat de vocht- en schimmelexpert niet de juiste conclusies heeft getrokken en niet heeft gezien wat de huurder zelf wel constateert, bijvoorbeeld in de constructie of de ventilatie van de woning. Ook geven ze aan dat de expert volgens hen de schuld te veel bij hen als huurders en bij het gebruik van de woning heeft gelegd. Daarnaast geeft een van de door ons gesproken huurders aan dat de adviezen niet bindend genoeg zijn, met name op de lange termijn. Daardoor kunnen volgens deze huurder de woningcorporaties de adviezen uit het rapport omzeilen.