RIS322705 Bijlage Nota Haagse hoogbouw

Nota Haagse Hoogbouw

juni 2025

INHOUD VOORWOORD3 0. AANLEIDING

4

1. INLEIDING

6

2. BELEIDSKADERS

8

3. WERKWIJZE

9

4. HOOGBOUW IN DE STAD

10

5. HAAGSE HOOGBOUW

12

6. HOOGBOUWPRINCIPES

16

7. HOOGBOUWEFFECTRAPPORT

24

al het beeldmateriaal is, voorzover de gemeente kon nagaan, vrij van rechten

2

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

VOORWOORD Den Haag groeit binnen haar bestaande grenzen. Het aantal

in hoogbouw door collectieve ruimtes, daktuinen en andere,

inwoners en banen stijgt en de vraag naar woningen, kantoor- en

publieke functies toe te voegen. Meer sturen op de impact op de

bedrijfsruimte is groot. We willen zoveel mogelijk mensen een

openbare ruimte die in de omgeving van hoogbouw veel betekent

plek bieden, maar tegelijkertijd willen we het groen in en rondom

voor gebruikers, bewoners en bezoekers. En uit de benadering

de stad beschermen door daar niet te bouwen. Om voldoende

om toekomstbestendige gebouwen te maken, die aanpasbaar en

ruimte te bieden aan iedereen is Den Haag aan het verdichten.

aantrekkelijk zijn.

Dat betekent in sommige gevallen dat de stad ook de hoogte in gaat.

Met de verschillende gebieden waarin wij via beleid hoogbouw

Hoogbouw is in Den Haag geen nieuw fenomeen. In de afgelopen

nu al toestaan biedt deze hoogbouwnota de nieuwe basis voor

vijftien jaar zijn veel gebouwen van 50 of 70 meter en hoger

hoogwaardige gebouwen en omgevingen die de kwaliteit van

gebouwd. Er verrijzen hoogbouwclusters, waarmee op specifieke

Den Haag verder moet brengen.

plekken hogere dichtheden gerealiseerd worden. Rondom de stations, in de Binckhorst en in Zuidwest dragen de clusters bij aan de ontwikkeling van de stad, door de toevoeging van

Robert van Asten

gemengd programma en met de markering van deze plekken. Op deze plekken is hoogbouw steeds meer een vanzelfsprekend onderdeel van de omgeving. We gaan tegelijk zorgvuldig om met onze beschermde stadsgezichten en landschappen, door daar geen hoogbouw toe te staan. Hoogbouw is een eigen volwaardig gebouwtype dat vraagt om een specifiek op de context gemaakt ontwerp en om veel onderzoek, innovatie en experiment. Het bevorderen van meer diversiteit in hoogbouw, bijvoorbeeld in hoogte, slankheid, ontsluitingsprincipes en de relatie tot het maaiveld, draagt net als lagere bouw bij aan de kwaliteit van de stad. Om deze diversiteit te bereiken willen we als overheid wel actief sturen, op programma, maar ook op volume en vorm en de zorgvuldige inpassing en aansluiting op de openbare ruimte. Deze nieuwe versie van de nota Haagse hoogbouw daagt ontwikkelaars, bouwers en ontwerpers uit om er meer uit te halen. Uit de manier waarop we samen willen wonen en werken

3

0. AANLEIDING In 2017 is de nota Eyeline & Skyline vastgesteld om een toegespitst beoordelingskader te bieden voor het ontwerp van hoogbouwprojecten in Den Haag. De aanleiding en noodzaak lagen toen in de vaststelling van de Agenda ruimte voor de stad waarin enkele locaties voor hoogbouwontwikkeling zijn aangegeven en waarvoor nieuw beleid wenselijk was. Er is een aantal redenen waarom de hoogbouwnota Eyeline & Skyline moest worden geactualiseerd. Een brede evaluatie in 2023 (RIS314363) bevat aanbevelingen die in deze nieuwe hoogbouwnota zijn verwerkt. Het ging daarbij in belangrijke mate om de afwegingen en de impact op het publieke domein (ruimte, diensten, beheer) in een gebied waarin hoogbouw zou komen en de bredere context daarvan. Hoogbouwontwikkeling heeft de afgelopen jaren een vlucht genomen en ook in de toekomst zal er vraag naar hoogbouw blijven. Ook is gebleken dat meer specifieke richtlijnen de planvorming met betrekking tot hoogbouw kunnen verhelderen en meer duidelijkheid geeft aan iedereen die in de stad met de ontwikkeling van hoogbouw te maken heeft. De vraag hoe we met hoogbouw omgaan in relatie tot het landschap is in 2017 slechts op hoofdlijnen geduid. Ook de stedenbouwkundige systematiek van de wederopbouwwijken (Zuidwest, Mariahoeve) was onvoldoende in het hoogbouwbeleid beschreven, terwijl zich daar steeds vaker initiatieven met hoogbouw voordoen.

Wat precies onder hoogbouw gerekend kan worden is in iedere stad anders. Den Haag is een redelijk ‘platte stad’ met in het historische centrum en grote delen van de wijken eromheen portiek-etagewoningen met een bouwhoogte van 10-15 meter. Bij de stedelijke ontwikkeling na de oorlog is de gemiddelde bouwhoogte in die delen van de stad toegenomen naar 20 tot 25 meter. In de laatste decennia komen er steeds meer hogere bouwwerken bij van 50 meter en hoger, met name in de buurt van station Den Haag CS, in de Binckhorst en enkele meer solitaire gebouwen op plekken in de hele stad. We spreken van hoogbouw in dit beleid bij hoogtes hoger dan 30 meter (gebouwen met circa 10 lagen zijn substantieel hoger dan de gemiddelde omgeving). De reden is dat 30 meter hoogte in grote delen van onze 3-4-laagse stad “hoogbouw’ is, en er geen apart kader is voor gebouwen tussen 30-50 meter hoogte terwijl daarbij dezelfde opgaven spelen. Dit hoogbouwbeleid maakt inzichtelijk onder welke voorwaarden hoogbouw mogelijk wordt gemaakt. Bovendien geeft het beleid handvatten voor de borging van de kwaliteit van hoogbouwinitiatieven op gebouwniveau. In dit geactualiseerde hoogbouwbeleid wordt voorzien in het explicieter maken van wat met hoogbouw kan worden bereikt.

Daarnaast is het hoogbouwbeleid geactualiseerd met bestuurlijke besluiten ten aanzien van (gebiedsontwikkelings) projecten waarin meer hoogbouw mogelijk is gemaakt en de verdichtingsopgave uit verschillende structuurvisies.

4

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

De principes uit de nota Eyeline & Skyline 2017 blijven van kracht, namelijk het beschermen van de beschermde stadsgezichten en aan de andere kant het mogelijk maken van hoogbouw op plekken die met het OV goed bereikbaar zijn. In dit beleid wordt meer expliciet aangegeven hoe we in de stad met hoogbouw omgaan. Deze uitwerking is nodig om aan de voorkant van het planproces, in de startfase van een stedenbouwkundig plan of hoogbouwproject, helder te zijn over wanneer hoogbouwinitiatieven kansrijk zijn. Er wordt in dit beleid uitgebreid aandacht gegeven aan kwaliteits- en duurzaamheidseisen op het niveau van het gebouw en zijn directe omgeving. Deze zijn cruciaal om goede hoge gebouwen te kunnen ontwikkelen, om beter op kwaliteit te kunnen sturen en te kunnen bijdragen aan innovatieve oplossingen. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de verplichting dat elk hoogbouwproject wordt vergezeld van een goed Hoogbouweffectrapport (HER) dat de inpassing van het project beschouwt op alle onderwerpen die met leefmilieu en effect op de stad te maken hebben. De nota is geen stelsel van regels waarop een hoogbouwinitiatief wordt getoetst. De nota is opgezet als onderlegger voor de integrale benadering van alle aspecten die bij de ontwikkeling van hoogbouw aan de orde zijn.

Met de nota wordt de basis gelegd voor kwalitatieve hoogbouw die past in de stad, de wijk of de gebiedsontwikkeling. De hoogbouwnota toetst niet het uiterlijk van gebouwen. Bewaking van de architectonische kwaliteit is en blijft de verantwoordelijkheid van de Adviescommissie Omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed. Bij de gebiedsontwikkelingen zijn beeldkwaliteitsplannen de documenten waarmee ook hoogbouwprojecten worden getoetst. Bij de evaluatie is uitgebreid met partijen, experts en belangstellenden gesproken. Deze nieuwe nota is in verschillende externe en interne gremia besproken en van advies voorzien. Het hoogbouwbeleid heeft betrekking op gebouwen en niet op (andere) hoge bouwwerken zoals windmolens, elektriciteitsmasten etc. Het hoogbouwbeleid gaat over gebouwen waarin men kan verblijven.

5

1. INLEIDING Waarom een actualisatie? De nota Eyeline & Skyline is een uitwerking van Agenda Ruimte voor de Stad en werd in 2017 vastgesteld. Na een periode van circa 5 jaar waarin de nota van kracht was heeft in 2022 een brede en integrale evaluatie plaatsgevonden. Uit de evaluatie zijn zeven aanbevelingen geformuleerd (zie pagina 7) waarop de nota Eyeline & Skyline is geactualiseerd. Wat is nieuw: De eerdere ondertitel “Eyeline & Skyline” wordt niet meer gebruikt. Gekozen is voor de “nota Haagse hoogbouw”. We hanteren in deze nota voor “hoogbouw” de grens van 30 meter (10 bouwlagen). Naar aanleiding van de aanbevelingen uit de brede en integrale evaluatie is de nota Eyeline & Skyline aangepast op de volgende onderwerpen: A. Beleid specifiek voor Haagse hoogbouw Het beleid van de nota Haagse hoogbouw is specifiek gericht op Haagse hoogbouwontwikkelingen. Al het in de eerste versie opgenomen beleid wat elders is geborgd en niet primair op hoogbouw is gericht, is verwijderd. Dit zorgde voor veel overlap en maakte het document onnodig lang. B. Hoogbouwzones Deze actualisatie bevat een kaart waarin aangeven is waar in Den Haag in 2024 hoogbouw aanwezig is. Op de kaart zijn concentraties van hoogbouw te ervaren. In de nota zit geen kaart waar hoogbouw wel of niet is toegestaan; daarvoor dienen gebiedsvisies en stedenbouwkundige plannen. C.

Van plot naar gebiedsbenadering De regels en ambities uit de eerste versie van de hoogbouwnota zijn omgezet naar principes op drie schaalniveau’s: gebied, straat en gebouw. Nieuwe thema’s zijn geformuleerd om de principes per schaalniveau te clusteren. Vorm en situering van hoogbouw maken hier onderdeel van uit. D. Sociale cohesie Om het woon-/leefklimaat op hoogte te bevorderen zijn principes voor sociale cohesie en collectieve ruimtes binnen het gebouw toegevoegd. E. Proces beschrijving Een proces voor hoogbouw is complex, en de belangen zijn voor alle betrokkenen groot. In deze geactualiseerde versie wordt de gewenste samenwerking tussen de gemeente en de

6

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

initiatiefnemer beschreven. Waarbij de volgorde van stappen en te verrichten onderzoeken duidelijk worden benoemd. F. Prioritering van principes De gemeente maakt samen met een initiatiefnemer een keuze welke principes uit de nota Haagse hoogbouw de basis vormen voor de verdere uitwerking. Prioritering betekent dan niet dat andere principes niet van belang zijn. G. (Maatschappelijke) Programmering Principes voor programmering en woningbouwdifferentiatie zijn toegevoegd zodat hoogbouw een positieve bijdrage kan leveren aan de bestaande omgeving. H. Hoogbouweffectrapport Elk hoogbouwinitiatief wordt bij de vergunningsaanvraag vergezeld van een effectrapport wat aantoont dat de hoogbouw op goede wijze is ingepast op de locatie en in de stad. In het hoogbouweffectrapport wordt ook specifiek gekeken naar de draagkracht en capaciteit van de openbare ruimte en ondergrondse infrastructuur. Waar gaan we mee door: A. De Haagse signatuur De gemeente blijft inzetten op hoogbouw met een duidelijke Haagse signatuur. Typerend voor Haagse hoogbouw in torens is de ruimtelijke opbouw van een stedelijke laag met torens daarop, voorzien van een herkenbare bekroning. Dit principe blijft behouden, uitzonderingen zijn hoogst uitzonderlijk en alleen in overleg met de gemeente denkbaar.

Bij hoogbouw vanaf 30 meter hoogte zijn naast torens ook andere typen hoogbouw te onderscheiden (schijfvormig); ook hier geldt in principe de driedeling in stedelijke laag en plint, middendeel en beëindiging/bekroning. Aanvullende eisen (komen te) staan in beeldkwaliteitsplannen. B. Aandacht voor de Eyeline De ervaring op ooghoogte hoort bij de stad, daar bevinden zich publieke functies en voorzieningen. De ruimtelijke en programmatische invulling van de plint en het belang van de invulling van de plint op de aangrenzende openbare- en buitenruimte, blijven een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van hoogbouw in de bestaande stad. C. Groen-, klimaat- en natuurinclusief bouwen Bij elke hoogbouwontwikkeling blijft de voorwaarde: verdichten gaat alleen samen met vergroenen en verduurzamen.

Haagse hoogbouw

Eyeline en Skyline

Brede en integrale evaluatie Eyeline & Skyline februari 2023

15 november 2017

Nota Eyeline en Skyline (2017)

Evaluatie Eyeline en Skyline (2023) De 7 aanbevelingen: 1. De Eyeline en Skyline biedt kwalitatief omschreven handvatten die specifiek zijn voor Haagse hoogbouwontwikkelingen. 2. Zorg voor een gestroomlijnd en transparant begeleidingsproces. 3. Zet hoogbouw in als gebiedsontwikkeling. 4. Hoogbouw heeft grote impact op gebiedsniveau: integreer gebouw en openbare ruimte om kwaliteit toe te voegen. 5. Waarborg een gezond woon-, werk-, én leefklimaat. 6. Moedig nieuwe concepten voor duurzaamheid aan. 7. Vind een balans tussen kwaliteit en (financieel) haalbare plannen

7

2. BELEIDSKADERS De belangrijkste ruimtelijke keuzes voor de komende jaren komen voort uit de Agenda Ruimte voor de Stad. Den Haag vangt de bevolkings- en economische groei binnenstedelijk in hoofdzaak op in drie ontwikkelingsgebieden: Central Innovation District (CID), Binckhorst en Den Haag Zuidwest. Dit zijn de gebieden waar hoogbouw vanaf 50-70 meter toegestaan wordt. Omgevingsvisie Den Haag ontwikkelt een Omgevingsvisie waarin keuzes worden gemaakt voor het lange termijn wensbeeld voor Den Haag. De Omgevingsvisie Den Haag schetst een inspirerend verhaal en geeft oplossingsrichtingen voor de toekomst. Bij vaststelling (2025) zal de Omgevingsvisie de Agenda Ruimte voor de stad vervangen. De Omgevingsvisie zoekt oplossingen voor verdichting en intensief gebruik in de hele stad. Hierbij behoort hoogbouw vanaf 30 meter tot één van de mogelijkheden. Hoe verhoudt de nota Haagse hoogbouw zich tot andere beleidsdocumenten? Ontwikkelingen binnen Den Haag moeten aan diverse beleidsdocumenten voldoen. De beleidsdocumenten op stadsniveau hebben betrekking op verschillende aspecten van de bouwontwikkeling (omgevingskwaliteit van wonen, werken en ontmoeten). De nota Haagse hoogbouw biedt generieke principes waar hoogbouw aan moet voldoen. Voor gebieden met hoogbouw worden in beeldkwaliteitsplannen specifieke richtlijnen opgenomen.

Onder het voor hoogbouw relevante ruimtelijke beleid zijn er de gebiedsdocumenten welke meer detail en uitwerking bevatten voor de specifieke deelgebieden. Hierin zijn de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid meegenomen en wordt aangegeven hoe en waar in het gebied de ontwikkelingen in samenhang met gemeentelijk beleid kunnen plaatsvinden. De Structuurvisies voor CID en voor Zuidwest zijn daarvoor belangrijke bouwstenen. Kwaliteitsplannen Voor CID en Zuidwest zijn of worden Kwaliteitsplannen vastgesteld. Beide kwaliteitsdocumenten zijn een vervolg op de Structuurvisies voor CID en voor Zuidwest. Ze dienen met name als ambitiedocument om te streven naar een hoge kwaliteit van de leefomgeving. De basis en harde eisen staan beschreven in de Structuurvisies, in de CID agenda 2040 en in de CID Gebiedsagenda’s. Daaraan worden Ontwikkelvisies voor deelgebieden toegevoegd. Omgevingsplan Binckhorst Het omgevingsplan Binckhorst is een bestemmingsplan (met verbrede reikwijdte) en daarmee dus al een direct toetsingskader voor aanvragen omgevingsvergunning. De verdere doorontwikkeling van de Binckhorst vindt plaats in 2024-2025, het huidige Omgevingsplan Binckhorst biedt tezamen met het Beeldkwaliteitsplan, de Welstandsnota en het Handboek openbare ruimte het ruimtelijk kader.

De nota Haagse hoogbouw vormt na vaststelling via verwijzingen in de (beleids)regels van het omgevingsplan ook een direct toetsingskader voor projecten met hoogbouw.

8

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

Overige projectdocumenten Verschillende Nota’s van uitgangspunten (NvU’s), Planuitwerkingskaders (PUK’s) en Ontwikkelvisies vormen een lokale, door de raad vastgestelde uitwerking van het gemeentelijk beleid en concretiseren daarmee de gewenste locatiespecifieke invulling van (bouw)ontwikkelingen in samenhang met het gemeentelijk beleid. De NvU’s, PUK’s en Ontwikkelvisies gelden als (toetsings)kader voor buitenplanse omgevingsvergunningen en juridische planprocedures. De nota Haagse hoogbouw geeft aan op welke aspecten in een projectdocument zal worden ingegaan om mee te werken aan een planontwikkeling. Welstandsnota en Nota Omgevingskwaliteit De huidige welstandsnota bevat geen specifieke criteria voor toetsing van hoogbouw. De nieuwe nota Omgevingskwaliteit zal worden afgestemd met deze nota Haagse hoogbouw. Beeldkwaliteitsplannen De hoogbouwontwikkelingen moeten voldoen aan door de raad vastgestelde beeldkwaliteitsplannen per locatie/gebied. Deze beeldkwaliteitsplannen bevatten ten minste duidelijke en toetsbare criteria met betrekking tot architectuur of uitstraling als versterking van de betreffende wijk voor de verschillende lagen van het gebouw. Beschermde stadsgezichten Hoogbouw houdt rekening met de waarden van de beschermde stadsgezichten. Deze zijn beschreven in de aanwijzingen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, en zijn vastgelegd in bestemmingsplannen.

De beschermde stadsgezichten vragen om een zorgvuldige omgang met het stadsbeeld. In die beschermde gebieden is hoogbouw in principe niet toegestaan en hoogbouw die vanuit deze delen zichtbaar is wordt nauwkeurig ingepast. De mogelijkheden en beperkingen in dit hoogbouwbeleid geven invulling aan die status en borgen zodoende de kernkwaliteiten van het beschermd stadsgebied. De verhouding tot het beschermd gebied is opgenomen in de verplichting tot het opstellen van Hoogbouweffectrapportages. Er wordt in dit beleid niet vooruit gelopen op eventuele nieuw aan te wijzen beschermde stadsgezichten. Open landschap Tenslotte zijn er landschappelijke elementen die de mogelijkheden voor hoogbouw kunnen beperken: de landschappen als onderdeel van de hoofdgroenstructuur en de kust. Ze geven “ademruimte” aan de stad. Om de schaal en het gevoel van openheid hiervan te waarborgen, worden zorgvuldige overgangen van het landschap naar de stad gemaakt. Bij de ontwikkeling van hoogbouw is het ruimtelijk effect op het landschap één van de onderzoeksvragen.

3. WERKWIJZE Prioritering De Haagse hoogbouwprincipes zijn geclusterd binnen vier thema´s, zie de afbeelding hieronder. Elk thema moet binnen de hoogbouwontwikkeling vertegenwoordigd zijn. Locatie specifieke omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat niet alle principes binnen een thema haalbaar of wenselijk zijn. In samenwerking tussen het gemeentelijk projectteam en de initiatiefnemer wordt afgewogen in welke mate principes per thema voor de locatie zullen gelden. Dat gebeurt in de opstelling van een ambitieweb waarbij nadrukkelijk ook participatie een rol speelt. Pas als er met de initiatiefnemer overeenstemming is over deze prioritering van de randvoorwaarden, en wanneer de eerste verkenningen in het ontwerp positief zijn bevonden, zal een bestuurlijk besluit over het initiatief worden genomen. Pas na dit besluit wordt het plan verder uitgewerkt.

Afwijken en maatwerk Hoogbouw is niet zomaar “eenvoudig in te passen”. Met deze nota Haagse hoogbouw worden zoveel mogelijk aspecten van hoogbouw benoemd waarmee de inpassing optimaal kan worden ontwikkeld. Er kunnen redenen zijn om hoogbouw toe te staan ook als er niet aan alle criteria en principes kan worden voldaan. De nota Haagse hoogbouw geeft geen argumentatie om af te wijken, maar wel de onderwerpen die, via een Hoogbouweffectrapport, beschreven en afgewogen moeten worden. Een integrale afweging over eventuele afwijkingen vindt plaats in gebieds- of projectteams.

Hoogbouw Expert Team Binnen de gemeente zijn verschillende experts op aspecten die met de inpassing van hoogbouw te maken hebben. Het betreft onderwerpen als (steden)bouwfysica, mobiliteit en logistiek, bouwveiligheid, zon en warmte, duurzaamheid, planologie. Deze experts worden door projectteams betrokken als ambtelijk hoogbouwteam dat adviseert richting de gebieds- of projectteams.

voorbeeld van het ambitieweb

9

4. HOOGBOUW IN DE STAD Hoogbouwzones We concentreren hoogbouw voornamelijk rondom OVknooppunten. Het doel is om hoogbouw onderdeel te maken van een beeldbepalend en herkenbaar ensemble dat een belangrijke functie en kwaliteit van het gebied markeert. Niet één hoge toren bepaalt de belangrijkheid van een bepaalde plek, zoals vroeger de kerktoren, maar ensembles van torens bepalen het stadsbeeld. Een dergelijk ensemble kan zorgen voor de herkenning en verbinding van verschillende gebieden. Omdat ieder gebied een andere identiteit en dynamiek heeft, is het nodig om gebiedsspecifieke afwegingen te maken over hoogte en volume en over de architectuur van hoogbouw. Dat vraagt om maatwerk per gebied. In gebiedskaders zoals gebiedsvisies en (beeld)kwaliteitsplannen zal -in samenspraak met betrokkenen- de inzet en haalbaarheid van hoogbouw op de aangewezen locaties verder worden uitgewerkt. Het gaat bij hoogbouw vanaf 50 meter om de volgende ontwikkelgebieden: • Central Innovation District, waaronder omgeving Den Haag Centraal, Beatrixkwartier, Laakhaven en Laan van NOI; • Binckhorst; • Den Haag Zuidwest, waaronder winkelcentrum De Stede, stadshart Leyweg, de lange lijnen en knoop Moerwijk; • OV-knooppunten buiten de drie genoemde gebieden: bijvoorbeeld Mariahoeve, Ypenburg en Leidschenveen centrum.

CID Het CID kenmerkt zich nu al als een gebied waar hoogbouw mede bepalend is voor het stadsbeeld. Bij de stations CS en HS bevinden zich hogere gebouwen, meestal als onderdeel van een stedelijk bouwblok. Het CID heeft grote contrasten in bouwhoogtes, dichtheid, stedelijkheid en functiemenging. De structuurvisie CID en de uitwerkingen ervan in Ontwikkelvisies zetten in op een samenhangend geheel van openbare ruimtes en een verdere intensivering van gebruik, waarbij hoogbouw als vorm van verdichting is toegestaan. De ambitie is om de karakteristieke skyline te verrijken en tegelijk een aantrekkelijker leefmilieu, vestigingsklimaat voor talent en bedrijven, voor innovatieve bedrijvigheid en kennisontwikkeling te creëren. De vier deelgebieden van het CID waar hoogbouw is toegestaan zijn in architectuur, identiteit en functiemenging onderscheidend van elkaar. Binckhorst In de Binckhorst is met het Omgevingsplan ruimte geschapen voor het realiseren van hoogbouw om de gewenste stedelijkheid te creëren. De eerste hoogbouwprojecten zijn inmiddels gerealiseerd. Met de doorontwikkeling van de Binckhorst kan de ruimtelijke opzet van het gebied worden versterkt met hoogbouw, in een vorm die afwijkt van het CID door een grotere mate van contrast. Zuidwest De vernieuwing van Zuidwest is er ook één van verdichting, met name bij knooppunten en langs de kenmerkende lange lijnen.

Hoogbouw komt hier vooral voor als markering van plekken in het nieuwe stedelijk weefsel, grotendeels bij huidige of toekomstige OV-locaties en het centrumgebied.

10

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

Knooppunten Naast de benoemde ontwikkelgebieden is sprake van enkele knooppunten van openbaar vervoer waar realisatie van een hoogbouwcluster denkbaar is. De knooppunten zijn op de kaart weergegeven (zoals stations Mariahoeve, Moerwijk en Ypenburg). Het invloedsgebied van een knooppunt bedraagt 700-1.200 meter loopafstand (CROW/Sweco, 2021). Soorten hoogbouw Binnen de hoogbouwzones hanteren we drie soorten hoogbouw: • Hoogbouw S/M: Hoogbouw rond 30-50-70 meter, die zorgen voor een versterking van de stedenbouwkundig structuur. Dit wordt in gebieds- en ontwikkelvisies (zoals de Structuurvisie Zuidwest) aangeduid; • Hoogbouw L: Hoogbouw tussen 70 - 100 meter in gebieden waar al meerdere torens aanwezig zijn. • Hoogbouw XL: Hoogbouw hoger dan 100 meter bij OV knooppunten met een nadrukkelijke icoon-waarde. Hoogteopbouw Per ontwikkelgebied bepalen onder andere de landschappelijke kwaliteiten, belangrijke vista’s/zichtlijnen en de aansluiting op de stad voor de hoogteopbouw. In (beeld)kwaliteitsplannen wordt vastgelegd welke landschappelijke en/of stedelijke kwaliteiten bepalend zijn. Vista’s zijn belangrijke zichtlijnen op ooghoogte om de positie van hoogbouw te beoordelen. Aansluiting van hoogbouw op landschappelijke en/of stedelijke kwaliteiten zorgt voor verbinding met de omgeving.

Op de hiernaast opgenomen kaart onderscheiden we, naast de beschermde stadsgebieden en de bestaande hoogbouw, ondermeer de volgende bepalende zichtlijnen: • zichtlijn vanaf het Prins Clausplein over de A12 Zicht op de kenmerkende skyline van Den Haag, herkenbaarheid verschillende clusters • zichtlijn vanuit Wassenaar over de A44 Zicht op het cluster van de omgeving van Den Haag CS • zichtlijn vanaf de Benoordenhoutseweg (plus enkele straten van Benoordenhout) Skyline als achtergrond over het Malieveld en de Koekamp • zichtlijn Prinsengracht • • • •

•

•

Verbinding van het centrumgebied met hoogbouw bij CS zichtlijn Plaats-Hofvijver zichtlijn Spui-Trekvliet Herkenbaarheid omgeving HS vanuit het centrum zichtlijn Boekhorststraat-Koningstraat Herkenbaarheid Laakhaven vanuit het centrum zichtlijnen Oudemanstraat en Rijswijkseweg Herkenbaarheid centrum en Laakhaven vanuit Rijswijk/ Laakkwartier zichtlijn Trekvliet Herkenbaarheid centrum vanuit Ypenburg-RijswijkBinckhorst zichtlijnen Zuiderpark Compositie van het Zuiderpark in twee richtingen

Bij een planontwikkeling wordt bepaald welke zichtlijnen vanuit de (meestal historische) stad of het open landschap waarin hoogbouw effect heeft op de beleving van de ruimte, belangrijk zijn en in de beoordeling moeten worden betrokken.

groen: beschermde gebieden (cultuurhistorie en landschap) geel: stationsgebieden en belangrijke OV-knooppunten rood (stippen): bestaande hoogbouw vanaf 30 meter pijlen: zichtlijnen (zie toelichting pagina 16)

principe-opbouw van de hoogbouwzone bij Den Haag CS

11

5. HAAGSE HOOGBOUW In Den Haag is hoogbouw geen doel op zich, maar één van de instrumenten waarmee -mits goed gekozen- kwaliteit, identiteit en karakter kan worden gegeven aan de vraag naar woon- en werkruimte binnen de bestaande grenzen van de stad. Hoogbouw wordt om die reden gezien als kans voor specifieke gebieden of locaties. Naast een verdichtingsvraagstuk zijn ook andere motieven aan de orde om voor hoogbouw te kiezen, zoals betekenis en identiteit, markeringen of accentwerking in de stedelijke structuur, verrijking in woon- en werkmilieus. Om dit te bereiken biedt de nota Haagse hoogbouw kwaliteitsprincipes waar hoogbouw aan moet voldoen. De kwaliteitsprincipes zijn niet alleen ruimtelijk, maar ook organisatorisch en programmatisch van aard.

kroon

toren >2m 9-25m 4,5m

plint

Haagse laag

hoogbouw tot 50 meter hoogte

kroon

toren

>3m 9-25m Haagse laag

4,5-8m plint

torens vanaf 70 meter hoogte

12

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

13

Omgevingskwaliteit De nota Haagse hoogbouw heeft als doel de omgevingskwaliteit van de stad te waarborgen en bij te dragen aan de versterking van het vestigingsklimaat. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt een hoeveelheid van factoren bedoeld die de kwaliteit van de leefomgeving in een bepaald gebied vergroot. Omgevingskwaliteit kan op verschillende schaalniveaus worden bekeken: van de grootste stedenbouwkundige schaal (de structuur van het gebied), de invulling van de straat, tot de kleinste architectonische schaal (materiaalgebruik van de gevel of routing binnen het gebouw). Bij omgevingskwaliteit wordt tevens gekeken naar identiteit en imago van het gebied, dichtheden, functiemix, bereikbaarheid, sociaalmaatschappelijke aspecten en duurzaamheidsaspecten. In de nota Haagse hoogbouw zijn de hoogbouwprincipes om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen samengevoegd in vier hoofdthema’s: 1. Ruimte & leefbaarheid 2. Stedelijke voorzieningen & programmering 3. Mobiliteit & logistiek 4. Klimaatbestendig & duurzaam Hoofdstuk 6 beschrijft per thema de principes en meetbare criteria waaraan hoogbouw moet voldoen.

Haagse hoogbouw Haagse hoogbouw ‘anno nu’ kenmerkt zich door: • een hoogte van meer dan 30 meter (gemeten vanaf straatniveau tot aan het hoogste punt, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen zoals liftuitlopen en PVpanelen); • samengesteld bouwblok: stedelijke laag met torens of hoogteaccenten; • de stad op ooghoogte: een aantrekkelijke stedelijke laag en levendige plint; • elegante en verticaal ontworpen torens met een herkenbare beëindiging/bekroning passend bij de architectuur van het gebouw (de skyline); • herkenbare en samenhangende clusters van torens; • maatwerk per gebied, gebiedseigen architectuur passend bij de omgeving; • verdichten in combinatie met vergroenen en verduurzamen. Wanneer door “optoppen” een bestaand gebouw hoger wordt gelden in principe ook de hoogbouwcriteria. Bij schijfvormige hoogbouw gelden vergelijkbare criteria. Clusters en solitairen Een belangrijk principe voor de Haagse hoogbouw is het realiseren van herkenbare en samenhangende clusters. De ruimtelijke dragers van deze clusters zijn levendige en goed ontworpen (veilig, leefbaar, groen) routes en buitenruimtes, die alle aanwezige adressen, voorzieningen en functies verbinden. Aansprekende voorbeelden hiervan zijn de Haagse Loper (Turfmarkt) bij het Spui- en Wijnhavenkwartier, het Beatrixkwartier, CS Oost en Laakhaven.

Het realiseren van solitaire hoogbouw buiten de hoogstedelijke clusters is alleen wenselijk op die plekken die zorgen voor een versterking van de stedenbouwkundig structuur, bijvoorbeeld op knooppunten van routes en aan relevante zichtlijnen.

14

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

Ruimtelijke opbouw Haagse hoogbouw is onderdeel van een samengesteld bouwblok, bestaande uit een Haagse laag met daarop torens. Het onbebouwde deel van het dak van de stedelijke laag is een daktuin of tweede maaiveld voor bewoners en gebruikers. Windhinder maatregelen en natuurinclusieve voorzieningen moeten in principe op eigen kavel gerealiseerd worden. Voor windhinder maatregelen is in overleg ruimte om dat in de openbare ruimte te realiseren, maar wel altijd vergezeld van een financiële bijdrage en diverse voorwaarden. De stedelijke laag/de Haagse laag De Haagse laag vormt de stad op ooghoogte. De begane grond en de eerste paar lagen zijn onderdeel van deze Haagse laag. De Haagse laag heeft een hoogte die verschilt per plek in de stad. Door de Haagse laag is er een goede aansluiting op de aangrenzende gebouwen en wordt de continuïteit van wanden, straten en pleinen gestimuleerd. In bijzondere situaties kan aanleiding zijn tot afwijking van de generieke regel en mag de stedelijke laag een andere hoogte krijgen. Afwijking is alleen mogelijk als deze is vastgesteld in gebiedsgerichte kaders zoals bijvoorbeeld stedenbouwkundige plannen en (beeld)kwaliteitsplannen.

Principes Haagse laag (=stedelijke laag): • de bouwhoogte is in samenhang met de bestaande bouw in de omgeving, en kan variëren van minimaal 9 tot maximaal 25m; • de bouwhoogte is afgestemd op de verhouding met de toren. Bij een hogere toren past een hogere stedelijke laag; • de stedelijke laag is onderscheidend van de toren, maar is daarmee wél een architectonische eenheid; • privé buitenruimtes in de stedelijke laag voegen zich in in de stedelijke context zoals die is beschreven in een beeldkwaliteitsplan of in de nota Omgevingskwaliteit; • het dak van de stedelijke laag bevat altijd een daktuin met gebruikswaarde, hemelwateropvang en volwaardig groen. Plint De plint is onderdeel van de Haagse laag en beslaat overwegend de eerste en in sommige gevallen de tweede bouwlaag. Dit deel van het gebouw, én de zone ervoor, is vanaf de straat het meest zichtbaar voor de langslopende voorbijganger. Dit is de plek waar bedrijvigheid, voorzieningen en woningen zich presenteren aan de stad en waar de dynamiek en levendigheid het meest tot uiting komt. De plint is ook de plek waar de interne organisatie en programmering, en de externe organisatie en programmering van de openbare ruimte elkaar ontmoeten en beïnvloeden. Deze relatie heeft grote impact op de omgeving en een vroege uitwerking hiervan in het ontwerp en de situering van nutsvoorzieningen en afvalinzameling met o.a.

de publieke partijen is voorwaardelijk. Belangrijk uitgangspunt is dat het programma van de plint nadrukkelijk bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving van het gebouw. Principes plint: • bouwhoogte van minimaal 4,5 meter (het kan stedenbouwkundig gewenst zijn een tweelaagse plint verplicht te stellen);

•

•

•

•

•

•

•

•

de plint krijgt een transparante uitstraling zodat het interieur van publieke functies goed waarneembaar is. Minimaal 50% van de gevel is transparant; de plint heeft overwegend een stedelijke programmering met publieke/maatschappelijke en commerciële voorzieningen, dienstverlening en werkruimtes, met een duidelijke expressie van verschillende adressen en functies,. De plint heeft programma voor ochtend, middag en avond; de plint houdt middels schaduwwerking, de juiste materialisering (warmtewerend) en door geen restwarmte te lozen op de buitenruimte op maaiveldniveau, de gevoelstemperatuur (PET) op maaiveldniveau in de directe omgeving van de hoogbouw zo laag mogelijk; ook in projecten met hoge dichtheid draagt de woonfunctie in de plint bij aan leven op straat, sociale cohesie en de menselijke schaal; wanneer er sprake is van woningen in de plint, houden deze een afstand tot het openbaar gebied, bijvoorbeeld door een verhoogde ligging t.o.v. maaiveldniveau (rekening houdend met de toegankelijkheid), of door toepassing van een overgangszone (bijvoorbeeld een stoep of geveltuin) op eigen kavel; utilitaire functies (technische ruimtes, afvalruimtes, garageentrees) zijn integraal onderdeel van de architectuur van de plint.

Er wordt voorkomen dat langere delen van de plint alleen deze functies bevatten; fietsenstallingen hebben een duidelijke uitstraling in de architectuur van de plint, zijn bij voorkeur onderdeel van het entreegebied (materiaal, lichtbeeld, gevel); voldoende ruimte om de overgang van binnen naar buiten goed en zorgvuldig vorm te geven, met elementen die het publieke functioneren bevorderen.

De Skyline Torens met een kroon Haagse hoogbouw kenmerkt zich door elegante en zo slank mogelijke torens met een karakteristieke ‘bekroning’ in de vorm van een hoed, pet of een kroon. Slanke torens dragen bij aan een gevoel van lucht, licht en ruimte op straat. Nieuwe hoogbouw moet een toevoeging zijn aan het typerende silhouet van de stad. Principes torens: • maximaal 50% van de footprint van de stedelijke laag mag bebouwd worden. Voor kleine kavels kunnen specifieke eisen worden opgesteld, passend bij de maat en schaal van het bouwvlak en zijn omgeving; • torens staan altijd met een setback achter de gevellijn van de stedelijke laag. De setback is tenminste: - 2 meter bij torens met een totale gebouwhoogte tot 50 meter hoog - 3 meter bij torens vanaf 50 meter hoog om onderscheidend te zijn ten opzichte van de stedelijke laag en betekenis te hebben voor de windsituatie; • de afstand tussen torens dient voldoende dag- en zonlicht te behouden, bij te dragen aan uitzicht en privacy van de bewoners of gebruikers en te voorkomen dat de skyline dichtslibt. Er is geen generieke regel; die wordt in gebiedsvisies bepaald. De afstand is minimaal 20 meter tussen de twee dichtst bij elkaar gelegen geveldelen of balkonzones, zowel in de situatie van torens op verschillende

• •

•

•

blokken als op één blok; het toepassen van eenzijdig georiënteerde woningen zonder vrij uitzicht is ongewenst; privé buitenruimtes (balkons en loggia’s) zijn primair onderdeel van het torenconcept. Ondoordacht aangehangen balkons (door aantoonbaar gebrek aan leefkwaliteit, beschutting en privacy) worden afgeraden. Balkons en uitkragingen kunnen bijdragen aan een levendig beeld en aan het mitigeren van hinder door valwinden. De balkons of balkonzones spelen een belangrijke rol in de verticaliteit van de toren, en mogen deze niet verstoren. Balkons en uitkragingen bevinden zich altijd hoger dan 4,5 meter boven maaiveld; voor de categorie torens tot 70 meter: de maximale maat van het aanzicht van de toren is 45 meter bij woontorens en 50 meter bij kantoortorens; voor de categorie torens hoger dan 70 meter: • bij eerste 70 meter hoogte heeft het aanzicht van de toren een maximale maat van 56 meter; • vanaf 70 meter hoogte heeft het aanzicht van de toren een maximale maat van 45 meter.

Principes kroon: • iedere toren heeft een bekroning met een gebiedseigen architectuur (deze wordt beschreven in beeldkwaliteitsplannen of in de nota Omgevingskwaliteit); • de beëindiging heeft een bewust ontworpen dag- en nachtbeeld door middel van verlichting; • de beëindiging is zo vormgegeven dat de technische zaken (zoals liftschachten, klimaat- en glazenwasinstallaties) aan het zicht zijn onttrokken of zijn geïntegreerd in de architectuur.

Uitzonderingen Het kan voorkomen dat vanuit een gebiedsvisie het stedenbouwkundig gewenst is een solitaire toren te realiseren of de hoogte van de stedelijke laag te vergroten. Dat is alleen mogelijk als: • de toren ook dan voldoet aan de eisen van wind- en schaduwhinder; • het ontwerp van de toren voorziet in natuurinclusieve voorzieningen en voldoende groen in de directe omgeving; • de architectonische principes voor de opbouw in een plint, een stedelijke laag, de toren en de kroon gevolgd worden. Uitzonderingen dienen altijd vanuit het stedenbouwkundig plan gemotiveerd te worden.

15

6. HOOGBOUW PRINCIPES Ruimte & Leefbaarheid - leefbaarheid en kwaliteit voor bewoners en omwonenden

Bij de ontwikkeling van hoogbouw gaat het niet alleen om de omvang van het programma en de hoogte maar vooral ook om de leefbaarheid en kwaliteit voor de bewoners en omwonenden. Dit betekent o.a. verbondenheid tussen bewoners in hoogbouw en de omgeving. Deze verbondenheid wil Den Haag bevorderen door met hoogbouw aan te sluiten op de bestaande stad met veilige, prettige en groene buitenruimte, genoeg voorzieningen in de nabijheid en door de mogelijkheid voor (ongeplande) ontmoetingen als voorwaarde te stellen. Door bij het ontwerpproces van hoogbouw op verschillende schaalniveau’s (gebied, straat en gebouw) verbondenheid te creëren draagt hoogbouw bij aan leefbaarheid en omgevingskwaliteit.

A. Op gebiedsniveau geldt voor elk initiatief dat: • rekening wordt gehouden met de ondergrond Vanuit de ondergrond kunnen er omstandigheden zijn die uitvoering van hoogbouw eenvoudiger of juist complexer maken. Draagkracht en capaciteit van de openbare ruimte, de systemen en netwerken en diensten daarin dienen toereikend te zijn om hoogbouw mogelijk te maken. De gemeente gebruikt kaarten van de ondergrond als middel om aan te geven wat de impact van hoogbouw op de ondergrond is, en andersom wat de impact van de ondergrond op bouwontwikkelingen kan zijn. Het zorgvuldig vormgeven en positioneren van ondergrondse infrastructuur in verhouding tot de inrichtingsmogelijkheden van het maaiveld is een vereiste.

•

belangrijke zichtlijnen niet verstoord maar versterkt worden

Belangrijke zichtlijnen (vista’s, zie pagina 10 en 11) zijn bepalend voor de compositie van nieuw te plannen hoogbouw. Voor het volume, de hoogte, setbacks en de vormgeving moet een zorgvuldige inpassingsstudie worden gedaan om de invloed op het stadsbeeld te bepalen. De positie en vormgeving van de volumes wordt bepaald vanuit de ooghoogte posities die in gebiedskaders worden benoemd.

•

aansluiting wordt gezocht bij architectonische, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten

Bij hoogbouw moet men zich er nog meer dan bij andere transformaties, rekenschap van geven dat ingegrepen wordt in bestaande structuren van buurten, wijken en zelfs de stad. Hoogbouw moet op een verantwoorde en zorgvuldige manier worden ingepast in de structuur van de stad, rekening houdend met waardevolle architectonische, sociale, cultuurhistorische of landschappelijke kwaliteiten. Dit betekent dat vooral de Haagse laag in architectuur in samenhang met de omgeving wordt ontworpen. En dat hoogbouw een passende verhouding heeft tot de cultuurhistorie en identiteit van de plek.

•

wind en bezonning worden als ontwerpinstrumenten gebruikt voor positionering, massa en hoogte

Positionering, massa en hoogte van hoogbouw hebben invloed op bezonning en op windklimaat van een gebied en bepalen daardoor mede de kwaliteit en het gebruik van de buitenruimte (zowel op straat als op de hoogte van daktuinen). Gebruik het aanwezige zon- en windklimaat als ontwerpinstrument om de bouwmassa te bepalen. Elke ontwerpfase (SO/VO/DO)

16

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

gaat samen met een bezonnings- en windstudie. Gebruik de uitkomsten om een aantrekkelijke ‘hoogbouw-proof’- omgeving te realiseren. Gebruik hiervoor de actuele Haagse bezonnings- en windhindernorm als uitgangspunt.

•

de kwaliteit van de belangrijke buitenruimtes van de stad wordt gewaarborgd

Voor elk hoogbouwgebied worden in een nadere gebiedsuitwerking of beeldkwaliteitsplan de ontmoetings- en verblijfsplekken in kaart gebracht. Het gaat daarbij om de plekken die intensief worden gebruikt en waar het aantal zonuren op een bepaald moment van de dag belangrijk zijn. Dit zijn zogeheten sunspots. Een dergelijke uitwerking leidt tot nadere eisen voor de beoordeling van bezonningsstudies en hoogbouwvoorstellen in dat specifieke gebied.

B. •

Op straatniveau geldt voor elk initiatief dat: de vormgeving, uitvoering en het beheer van de buitenruimte duurzaam en robuust zijn

De effecten van de nieuwe hoogbouwontwikkeling op de openbare ruimte moeten vooraf worden aangetoond. Dit betreft o.a. ruimte voor (kort) stallen van fietsen op straat, deelmobiliteitsconcepten, afvalinzameling, logistieke afhandeling pakket/expeditie verkeer, groene verblijfsruimte en ruimte voor kabels en leidingen. Eventuele gevelbegroeiing bevindt zich op eigen terrein.

•

de vormgeving van de Haagse laag de beleving vanaf de straat bevordert

Hoe meer interactie tussen de gebruikers van hoogbouw en de passant hoe beter. Woningen en andere functies zijn daarom zoveel mogelijk op de straat georiënteerd. Het gevoel van de aanwezigheid van andere mensen in het gebouw en het licht dat door de ramen naar buiten schijnt, dragen bij aan een prettige, geborgen sfeer op straat.

•

de plint zo wordt ingericht en georganiseerd dat activiteiten in het gebouw bijdragen aan levendigheid en interactie tussen binnen en buiten, ook ‘s avonds en in het weekend

De plint moet gevarieerd zijn, dus een mix van functies bevatten, zoals elke 15-30 meter een andere invulling. Deze mix kan ook van wonen en werken (maakindustrie) zijn. Dit vraagt om hoge kwaliteitseisen en betrokkenheid, zowel voor wat betreft de ruimtelijke en de functionele uitwerking als het beheer op de lange termijn (programmering en exploitatie). In beeldkwaliteitsplannen worden richtlijnen voor openheid en transparantie van de plint meegegeven.

C. Op gebouwniveau geldt voor elk initiatief dat: • het faciliteren van ontmoeting een speerpunt is Ontmoetingsruimte gaat eventuele eenzaamheid van bewoners tegen en draagt bij aan een verhoogde woonkwaliteit en betrokkenheid. In het gebouw moeten routes zo vormgegeven worden dat vanuit elke entree (ook parkeren) een multifunctionele plek (trottoir, binnentuin, hal, plein) onderdeel van die route is. Het is niet mogelijk direct vanuit de parkeergarage naar de woonverdieping te gaan. Elk nieuw hoogbouwinitiatief moet een onderbouwing geven hoe ontmoeting wordt georganiseerd in het gebouw. Uitgangspunt

hierbij is dat de privéwereld pas achter de voordeur begint. Hoogbouwwoningen die zijn gericht op gezinnen hebben gemakkelijk toegang tot een gezamenlijke ontmoetingsruimte waar kinderen veilig kunnen spelen en ouders zicht op de kinderen vanuit de woning hebben.

één van de belangrijke zichtlijnen vanuit de binnenstad

voldoende groene ruimte in de omgeving

variatie in gebruik

toegankelijke binnenhoven

verrassende toevoegingen en toegankelijke ruimtes

17

Mobiliteit & Logistiek - een toekomstbestendig mobiliteitssysteem en betere bereikbaarheid.

Voor hoogbouwgebieden geldt dat de verdichting zou kunnen bijdragen aan een positief effect op bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Geconcentreerde woningbouw en voorzieningen in de buurt van openbaar vervoer zorgen ervoor dat mensen minder lange afstanden moeten afleggen en daarom vaker lopen en fietsen. De hoge dichtheden van woningbouw zorgen er ook voor dat hoogwaardig openbaar vervoer kan worden aangelegd, wat gebruik bevordert en autoafhankelijkheid vermindert. De vervoerswijzen lopen, fietsen en OV zijn zowel ruimte-efficiënt, schoon als verkeersveilig. Hoogbouw draagt op die manier bij aan een toekomstbestendig mobiliteitssysteem en betere bereikbaarheid. Voor mobiliteitsoplossingen in een gebied geldt dat ze moeten bijdragen aan de zes doelen van de strategie mobiliteitstransitie voor 2040: veilig, schoon, efficiënt, verbonden, betaalbaar en ‘op maat’. De gekozen mobiliteitsoplossingen moeten zo goed mogelijk aansluiten op de kansen voor het mobiliteitsmilieu waar de ontwikkeling plaatsvindt. Mobiliteitsoplossingen moeten bij oplevering van een hoogbouwproject zijn geewaarborgd.

A. Op gebiedsniveau geldt voor elk initiatief dat: • collectieve oplossingen bedacht zijn voor auto parkeren, deelmobiliteit, afval en (bouw)logistiek Op gebiedsniveau wordt bepaald wat de beste aanrijroutes zijn voor logistieke afhandeling van de gebouwen en hoe verkeersstromen optimaal gestroomlijnd kunnen worden. Dit biedt mogelijkheden voor een ander samenwerkingsproces tussen ontwikkelaars in hetzelfde gebied, waarbij de gemeente een faciliterende rol wil hebben, bijvoorbeeld in het begeleiden van een collectieve aanbesteding voor afvalinzameling, energie (trafo’s, onderstations) of stallen van voertuigen. Gecombineerde voorzieningen (mobiliteitshubs) moeten zorgen voor minder vervoersbewegingen, kostenefficiëntie door schaalvergroting en een beter (deel-)mobiliteitsaanbod. Denk aan parkeergarages of mobiliteitshubs waar vrachtwagens en pakketbezorgers goederen kunnen leveren voor meerdere gebouwen, afval ingezameld wordt, bewoners uit meerdere gebouwen hun auto parkeren en gebruik kunnen maken van een divers aanbod van deelauto’s, -fietsen en -scooters. Neem inpandige-, technische- en bereikbaarheidsvoorwaarden m.b.t. afval en logistiek zo vroeg mogelijk op in het ontwerpproces.

•

fiets- en looproutes optimaal toegankelijk zijn

Er moet aandacht zijn voor de beleving van wandelen en fietsen tussen hoogbouw, zoals sociale- en verkeersveiligheid, zon en wind en de reistijdbeleving vanuit hoogbouw. Looproutes en autoparkeerplaatsen moeten toegankelijk zijn voor bewoners en bezoekers met een beperking en hen die slecht ter been zijn.

B. •

Op straatniveau geldt voor elk initiatief dat: de verkeersintensiteit veilig en leefbaar is

Voor sociale binding is het belangrijk dat de verkeersintensiteit laag is zodat het makkelijker en fijner is om te lopen en op straat af te spreken. Op erftoegangswegen rondom hoogbouw gaan we uit van een op voetgangers georiënteerde inrichting met weinig autoverkeer en straatparkeren voor auto’s alleen waar het echt noodzakelijk is. Wel moet om de toegankelijkheid te

18

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

waarborgen rekening gehouden worden met bezoekersparkeren, vooral van (deel-)tweewielers. Logistieke stromen met grote voertuigen worden zoveel mogelijk gescheiden van de fiets- en voetgangersruimte.

•

een prettige openbare ruimte voor verblijf en voetgangers wordt gecreëerd door tweewielerparkeren (incl. bijzondere fietsen) een goede plek te geven

Houd rekening met het parkeergedrag van bezoekers die met (deel-)tweewielers komen. Aantrekkelijke inpandige oplossingen die eenvoudig toegankelijk zijn voor bewoners en bezoekers zijn integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Fietsparkeren in de plint is daarbij een mogelijkheid, waarbij rekening wordt gehouden met de overige plint-principes. Het combineren van functies kan daarin mogelijkheden bieden om aan de voorwaarde van levendige plinten te voldoen.

•

de logistieke afhandeling zoals laden en lossen, pakketdiensten en afvalophaal niet aan de publieke zijdes van het gebouw laten plaatsvinden

Bergingen, afvalinzameling en expeditie en de daarbij behorende logistiek worden zorgvuldig ingepast, zodanig dat het niet ten koste gaat van de kwaliteit van de eyeline. Bij voorkeur in combinatie met een centraal gelegen voorziening, zodat de logistiek en opslag op gebouwniveau kleinschaliger is. Het combineren van logistieke en publiek gerichte functies kan ook hier voor oplossingen zorgen.

•

parkeren van auto’s geen visuele hinder oplevert vanaf de straat

Dichte gevels of uitzicht op de geparkeerde auto’s is niet gewenst. De voorkeur gaat uit naar ondergronds parkeren, onder daktuinen of parkeren in taluds e.d.

C. Op gebouwniveau geldt voor elk initiatief dat: • voldoende ruimte aanwezig is voor logistiek, pakketbezorging, (hulp)diensten en afvalophaal en hun voertuigen Bij de ontwikkeling wordt op het perceel rekening gehouden met de expeditie-activiteiten die er gaan plaatsvinden. Denk aan de locatie waar kort geparkeerd kan worden (voor auto’s, busjes en (bak)fietsen) door pakket- en maaltijdbezorgers, maar ook langer geparkeerd kan worden door bijvoorbeeld verhuiswagens of technisch dienstverleners als de installateur van één van de individuele bewoners. Ook de opstelplaats voor hulpdiensten is herkenbaar ingepast. Afvalinzameling gebeurt inpandig, bij voorkeur met miniperscontainers, waardoor er geen rolcontainers op maaiveld te vinden zijn. Dit geldt voor zowel bewoners-afval als bedrijfsmatig afval. De keuze voor de afvalinzameling en -ophaal methode, wordt al in de beginfase van ontwerp afgestemd met DSB (als contractbeheerder huishoudelijk afval) en bepaald in relatie tot inpandige voorzieningen, relatie met de plint en stedelijke laag, de bereikbaarheid en de mogelijkheden van bedrijfsvoering.

•

collectieve ruimtes en fietsparkeren fysiek eenvoudig toegankelijk moet zijn voor iedereen

Dat wil zeggen, met zo min mogelijk trappen en voorzien van automatische deuren. Bij voorkeur op maaiveld, of half verdiept.

Er moet voldoende inpandige fietsparkeerruimte zijn die makkelijk bruikbaar en toegankelijk is, ook voor (deel-)bakfietsen, scooters, scootmobielen, rollators en rolstoelen. Fietsparkeren kan alleen op de verdieping of in de kelder worden gesitueerd als andere opties niet mogelijk zijn. Vanuit de fietsenstalling moeten alle centrale onderdelen van het gebouw bereikbaar zijn. Het is niet mogelijk om direct vanuit de fietsenstalling de woning te betreden, dit gebeurt net als bij autoparkeren altijd via een centrale hal.

afwisselende invulling van de plint

logistieke ruimtes als hoogwaardig ontwerp meegenomen

logistiek en mobiliteit integraal meenemen

fietsenstalling als aantrekkelijke ruimte

fietsenstalling is onderdeel van de gebouwentree

afwisseling in de plint

hoogwaardige entrees voor alle functies

19

Stedelijke voorzieningen & programma

-

•

inclusief voor bewoners, bezoekers en werknemers Een inclusief Den Haag is een stad waar je goed kunt wonen, werken, leren en recreëren. Ongeacht je afkomst, opleidingsniveau of maatschappelijke positie. Daarmee biedt de stad kansen voor ontwikkeling. Dit betekent een goede balans tussen financiële en maatschappelijke opbrengsten van ruimte die de kosten en baten van ingrepen in de fysieke leefomgeving eerlijk (ruimtelijk) verdeelt en ongewenste ruimtelijke tweedeling voorkomt.

levendig op ooghoogte Met de plintenstrategie (RIS312977) is sturing op de programmatische indeling van de onderste bouwlaag of bouwlagen (de plint) mogelijk. Hoogbouw behoeft een goede plintinvulling die past bij het gebruik (entreehal, fietsenstalling, postbussen) en bij de positie in de stad (detailhandel, horeca, werkruimte, cultuur, sport of maatschappelijk programma). Bij elk hoogbouwinitiatief wordt actief met de initiatiefnemer samen gewerkt aan de passende invulling.

A. Op gebiedsniveau geldt voor elk initiatief dat: • (maatschappelijke) voorzieningen aanwezig zijn die nodig zijn voor de buurt Bij hoogbouw zullen veel verschillende mensen op één plek komen te wonen. Hierdoor verandert het gebied, dat heeft niet alleen invloed op de woning en de samenstelling van het woongebouw, maar ook op de voorzieningen in de omgeving. Het gaat dan om zaken die niet in de woning te realiseren zijn, maar wel betaalbaar zijn als deze aan een grotere groep worden aangeboden. Ruimtelijke voorzieningen als fitness, zwembad, gemeenschappelijk gastenhuis en kinderopvang, maar ook dienstverlening als laundryservice, maaltijdverzorging, persoonlijke verzorging, repairshop, deelvoorzieningen, medische hulp voor ouderen etc. In plaats dat ieder gebouw dezelfde voorzieningen heeft, of dat deze niet gelijkmatig verdeeld zijn, kunnen gebouwen en hun bewoners ook onderling diensten uitwisselen. Om dit te realiseren zijn ruimtes en plekken nodig om de extra diensten te verlenen, of uit te wisselen. Per groot gebouw is er een aantal onbenoemde ruimtes die publiek toegankelijk zijn. De gemeente heeft hiervoor de Ruimtelijke Applicatie Voorzieningen en Leefbaarheid (RAVEL) ontwikkeld.

B. •

Op straatniveau geldt voor elk initiatief dat: hoogbouw een verrijking is voor het woonwerkmilieu

Hoogbouw bevindt zich in een omgeving die uit meer dan alleen woningen bestaat. Woningen zelf worden ook steeds multifunctioneler: we wekken er energie op, werken thuis, houden webshops draaiende en produceren er met 3D-printers. Wonen met werken combineren in hoogbouw heeft voordelen op straatniveau omdat het tijd en ruimte vrij laat voor ontmoeting. Het mengen van wonen en werken kan collectiviteit bevorderen en gemengde hoogbouw is vaak sociaal veilig en leefbaarder. Door extra hoogte in de plint te creëren (minimale vrije hoogte van 4,0 meter) is inpassing van bedrijfsruimte gewaarborgd.

20

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

lobby´s van kantoren als ontvangsruimte dienen met meerdere functies zoals ontmoeten, vergaderen en werken

Steeds meer bedrijven bieden ‘co-working’ spaces, waar zowel het eigen personeel, maar ook bezoekers tijdelijk gebruik kunnen maken van een werkplek. Door de interactie tussen nieuwe en groeiende bedrijven, startups, scale-ups, kennisinstellingen, ‘corporates’ en overheid wordt de veerkracht van de Haagse economische (top-) milieus gestimuleerd.Collectieve ruimtes in de lobby’s van kantoortorens (bv. mix van commerciële voorzieningen en ontmoetingsruimtes) met een transparante uitstraling dragen bij aan de interactiemilieus.

C. Op gebouwniveau geldt voor elk initiatief dat: • hoogbouw collectieve ruimtes heeft en het toeeigenen van een plek bevordert Hoogbouw zou de eigenheid en het sociale leven van een buurt moeten krijgen. Een gebouw moet ruimte bieden om mensen met elkaar in contact te brengen. Collectieve ruimtes kunnen in de plint en de Haagse laag publiek toegankelijk zijn, in de toren kunnen meer semi-publieke ruimtes mogelijk zijn of plekken enkel voor bewoners. Gangen en galerijen kunnen ook deze functie krijgen door ze aan elkaar te koppelen en gevarieerd vorm te geven, en door daglicht en uitzicht/oriëntatie te waarborgen. Hierdoor is een wandeling door het gebouw mogelijk die voert langs deze collectieve plekken. Ten minste 3% van het bvo wordt hiervoor ingericht.

•

hoogbouw diversiteit in woonvormen heeft

Voor veranderende gezinssamenstellingen, ouderen die zo lang mogelijk zelfstandig wonen en het feit dat steeds meer mensen in grote steden alleen wonen moet passende woonvormen te vinden zijn. Hoogbouw zal deze woonvormen met elkaar mengen zodat binnen een gebouw een diversiteit aan bewoners ontstaat. Dit heeft ook voordelen voor de doorstroming binnen en buiten het gebouw. Omdat ouderen zich op andere tijdstippen verplaatsen dan gezinnen of alleenstaanden verspreidt de drukte in het gebouw zich in de tijd en tussen plekken. Elk hoogbouwproject heeft een duidelijke beschrijving van het woonmilieu wat zal worden aangeboden. Hiermee wordt aangesloten bij de meest actuele versie van de Woonvisie.

•

flexibiliteit in de plattegronden heeft

Den Haag wil ruimte bieden aan verschillende type bewoners. Niet door voor iedere type bewoner een eigen woning te ontwerpen, maar doordat de plattegrond van de woning én van de woonetage een mate van gebruiksflexibiliteit en overmaat kennen waardoor de woning voor meerdere doelgroepen interessant is. Let hierbij ook op de juiste oriëntatie van buitenruimtes (balkons, loggia’s, erkers).

•

gemengde complexen gerealiseerd worden met een mix van sociale huurwoningen, vrije markt en woningen in het middensegment

Uitgangspunt is het realiseren van gemengde complexen, met zo veel mogelijk een mix van sociale huurwoningen, vrije markt en woningen in het middensegment, met gemeenschappelijke entrees, trappen en liften, voorzieningen en ontmoetingsruimten.

binnen en buiten verbonden

afwisselende invulling van de plint

ruime en transparante entrees

collectieve ruimtes, hubs en voorzieningen

diversiteit in plint en bovenbouw

groene openbare ruimte

herkenbaarheid van entrees

hoogwaardige entrees

21

Klimaatbestendig & duurzaam - een schone en toekomstbestendige stad

De groei van de stad en het veranderende klimaat zorgen voor extra uitdagingen. Iedereen in Den Haag wil prettig en veilig leven met droge voeten, schone lucht, voldoende stille plekken en een werkbare omgang met extreme periodes van hitte en droogte, regen en wind. Hoogbouw kan bijdragen om een klimaatbestendige, schone en gezonde stad te realiseren en te behouden. Hoogbouw zou per definitie duurzaam moeten zijn; de investeringen zijn hoog, gevelonderhoud is altijd kostbaar, net als de installaties. Door adaptief te bouwen (o.a. gericht op flexibiliteit van functie, gebruik en indeling) kan het gebouw meerdere generaties mee. Ook de kwaliteit en dimensionering van de woningplattegronden en het gebruik van materialen die mooi verouderen dragen bij aan de robuustheid van het gebouw. In hoogbouw vragen circulariteit, energieprestatie en klimaatadaptatie om een extra inspanning vanaf de start van het ontwerp(proces) zodat duurzaamheid integraal onderdeel uitmaakt van het gebouwontwerp. Met vroegtijdige aandacht voor het materiaalgebruik en de isolatie van het gebouw en de opwekking van duurzame energie (zonnepanelen en/of kleinschalige windenergie) kan een totaalconcept worden ontwikkeld dat zowel bijdraagt aan de ruimtelijke als energetische kwaliteit van het gebouw en de omgeving.

De wijze van toepassen van glas, balkons, groen aan gevels, op balkons en daken en zonwering dragen in grote mate bij aan een prettig en koel binnenklimaat. Het waar mogelijk toepassen van passief-huisprincipes kan er toe bijdragen dat inpassing van het energiesysteem gemakkelijker wordt en problemen met netcongestie worden voorkomen. Het meest actuele kader Toekomstbestendig bouwen (RIS321843) is van toepassing.

A. Op gebiedsniveau geldt voor elk initiatief dat: • hoogbouw aan moet sluiten op duurzame energieen andere bronnen Bij hoogbouwontwikkelingen gaat de voorkeur uit naar het gebruik van bodemenergie en indien nodig aquathermie. Vooral op het gebied van duurzame energie, maar ook voor de wateren materialenopgave kan het qua kosten effectiever zijn om gebiedsoplossingen te ontwerpen. Om dit voor elkaar te krijgen moet in de initiatieffase al met de gemeente besproken worden welke collectieve gebiedsoplossingen per locatie bruikbaar zijn en welk impact dit heeft op de gebouwde omgeving, op de openbare ruimte en op de publieke diensten en systemen die daarin plaatsvinden.

•

bewust om wordt gegaan met aan- en afvoer van materialen

Bij hoogbouwontwikkelingen is de aan- en afvoer van materialen bij de bouwplaats omvangrijk. Juist bij binnenstedelijke (hoog) bouw is het vanuit ruimte-benutting logisch dat de bouwplaats klein is. Een goed doordachte bouwlogistiek kan leiden tot een hogere beladingsgraad en een vermindering van het aantal vervoersbewegingen in de stad. Eventueel kan gewerkt worden met (tijdelijke) bouwhubs aan de randen van de stad, zodat bouwmaterialen pas op het laatste moment en met behulp van schoon vervoer worden aangeleverd. Dit leidt tegelijkertijd tot meer efficiëntie voor de bouwer, minder kosten en meer uitstoot

22

NOTA HAAGSE HOOGBOUW 2024

van CO2, fijnstof en NOx. Om de impact op de bereikbaarheid van de stad tijdens de bouw, is het vroegtijdig aanleveren en bespreken van BVC plannen bij SBO randvoorwaardelijk.

B. •

Op straatniveau geldt voor elk initiatief dat: grondstoffen worden hergebruikt door middel van het scheiden van afval in hoogwaardige fracties

Hoogbouw brengt veel mensen samen in een relatief klein gebied. Als we in de toekomst een gezonde leefomgeving willen zonder overlast en zonder vuil in de openbare ruimte zal bij elk hoogbouwproject de volwaardige uitwerking van het verzamelen en aanbieden van afval vooraf aangetoond moeten worden. De nadruk ligt allereerst op het beperken van de afvalstroom en op het minimaliseren van de druk op de openbare ruimte met inpandige afvalvoorzieningen - ook verticaal - en een goede inpassing van opstelplekken in het ontwerp waarbij de ophaalbewegingen en verkeersstromen minder druk op de stad uitoefenen.