RIS322690 Bijlage 1 PUK Park-Bloemendaal

PUK Park Bloemendaal

april 2025

Ligging Park Bloemendaal in Den Haag

2

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding  1.2 Status en doel 1.3 Opgave 1.4 Projectomschrijving  1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 5 5

2. SAMEN DE STAD MAKEN 2.1 Proces van communicatie en aanpak

7 7

3. LOCATIE 3.1 Positie in de stad 3.2 Historie (ontwikkelingsgeschiedenis) 3.3 Analyse landschap 3.4 Actuele ontwikkelingen  4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1 Verbinden 4.2 Verdichten en vergroenen 4.3 Verduurzamen  4.4 Randvoorwaardenkaart

9 9 10 12 16

5. UITWERKING  5.1.1 Landschap 5.1.2 Waterstructuur  5.1.3 Bebouwing 5.1.4 Bereikbaarheid  5.1.5 Parkeren 5.2 Duurzaamheid 5.3 Beeldkwaliteit

20 22 23 24 27 28 29 30

6. BELEIDSKADERS 6.1 Vigerend juridisch kader 6.2 Stedenbouw & Planologie 6.3 Mobiliteit en (fiets)arkeren 6.4 Wonen 6.5 Duurzaamheidskader

36 36 36 36 37 38

17 17 18 19 20

7. MILIEU EN UITVOERINGSASPECTEN 7.1 MER beoordeling 7.2 Milieuzonering van bedrijven 7.3 Geluid 7.4 Luchtkwaliteit  7.5 Externe veiligheid  7.6 Bodem  7.7 Archeologie  7.8 Cultuurhistorie  7.9 Ecologie  7.10 Water  7.11 Verkeer en parkeren  7.12 Kabels en leidingen  7.13 Bezonning  7.14 Windhinder   8. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 8.1 Financiering 8.2 Juridisch Planologische procedure 8.3 Planning en fasering

42 42 42 42 42 43 43 43 43 43 44 44 44 44 44

8.4

46

Voorbehoud Gemeente

45 45 46 46

B. BIJLAGEN  49 BIJLAGE 1: COMMUNICATIEPLAN48 BIJLAGE 2: VOORBEELD VERKAVELING53 BIJLAGE 3: BOMENINVENTARISATIE57 BIJLAGE 4: NATUURINCLUSIEFBOUWEN60 BIJLAGE 5: TABEL NATUURINCLUSIEF BOUWEN61 BIJLAGE 6: VLEERMUIZENKAART62 BIJLAGE 7: NATUURONTWIKKELING  64 BIJLAGE 8: OVERZICHT VOORZIENINGEN  65 BIJLAGE 9: VERKEERSONDERZOEK PARK BLOEMENDAAL99

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

3

4

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Veranderingen in de zorg hebben ertoe geleid dat de GGZinstelling Parnassia minder gebouwen en daarom ook minder ruimte nodig heeft voor haar zorgverlening. Als gevolg van deze ontwikkeling wil De Parnassia Groep (PG) het zuidelijk deel van het terrein afstoten. In 2016 heeft PG het initiatief genomen om dit deel van haar terrein te herontwikkelen tot een woongebied. Zoals verwoord in Agenda Ruimte voor de Stad en in de Woonvisie 2017-2030 wil Den Haag de groei van het aantal inwoners accommoderen door nieuwe woningbouwlocaties en verdichting. Tegelijk wil Den Haag het groene karakter behouden. Deze vrijkomende locatie biedt kansen om aan deze ambities bij te dragen. De gemeente Den Haag staat daarom in principe welwillend tegenover de herontwikkeling naar woningbouw. Maar dan wel binnen de landschappelijke context van het plangebied. Hierop volgend is in een intentieovereenkomst vastgelegd om de herontwikkeling en de haalbaarheid daarvan te onderzoeken en ter besluitvorming voor te leggen. Dat heeft geleid tot dit Planuitwerkingskader. Met een Planuitwerkingskader legt de gemeente Den Haag de visie, uitgangspunten en kaders neer voor de invulling van een particulier plan op particuliere grond.

Het woningbouwprogramma uit het PUK Bloemendaal is gebaseerd op woningbouwafspraken met de gemeente en de Parnassia Groep waarin verspreid over meerdere locaties van Parnassia wordt voldaan aan de eisen uit de Woonagenda 2020-2023 (30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen). De betrokken locaties betreffen, naast Park Bloemendaal, de locaties Landgoed Rosenburg en de Leggelostraat. Volgens de betrokken intentieovereenkomst worden op de locaties Bloemendaal en Rosenburg sociale huurwoningen gerealiseerd en op de locaties Rosenburg en Leggelostraat

middeldure huurwoningen. In de intentieovereenkomst is een clausule met scenario’s opgenomen dat wanneer deze woningbouwafspraken verdeeld over de drie locaties niet (financieel) haalbaar blijken er: a) 1 of 2 extra locaties van Parnassia betrokken zullen worden om tot het gewenste woningbouwprogramma te komen. b) Of op twee locaties gezamenlijk een woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat voldoet c)Of, wanneer bovenstaande ook niet haalbaar blijkt, dat iedere woningbouwontwikkeling op individuele basis aan de Woonagenda 2020-2023 voldoet. Binnenkort wordt de nieuwe Woonvisie in procedure gebracht die is gebaseerd op het coalitieakkoord 2023. Hierin is sprake van 30% sociale huur, 25% middeldure huur en 25% betaalbare koop. Ook is de prijs per huurtype vastgelegd. Mochten nieuwe locaties van Parnassia (dus buiten BloemendaalRosenburg-Leggelostraat) worden ontwikkeld, dan dienen deze ontwikkelingen te voldoen aan de Woonvisie 2024

1.2

Status en doel

Het Planuitwerkingskader geeft sturing aan de verdere planvorming voor de zuidzijde van het GGZ-terrein van Parnassia. Na de vaststelling is het document 24 maanden geldig. Ook geeft het Planuitwerkingskader inzicht aan burgers en andere partijen in wat PG voornemens is met dit gebied. Daarnaast biedt het Planuitwerkingskader de mogelijkheid voor eigenaar en projectontwikkelaars om ruimtelijke ontwikkelingen voor te gaan bereiden.

1.3

Opgave

De opgave bestaat er uit om samen met initiatiefnemer PG te komen tot een door het gemeentebestuur bekrachtigde ontwikkeling voor de locatie Monsterseweg.

1.4

Verdeling van gronden

De ontwikkeling van de zuidzijde van het Parnassia-terrein is een particulier plan. Het planuitwerkingskader geeft het kader voor de verdere planvorming van het gebied en voor het doorlopen van een planologische procedure. Hierbij kan PG na vergunningverlening het gebied of delen daarvan door middel van een tenderprocedure verkopen aan een ontwikkelaar. De gemeente is onder voorwaarden bereid om de buitenruimte over te nemen en in beheer te nemen. Het gebied dat de gemeente overneemt zal openbaar gebied worden. Alhoewel er overwegend sprake is van vervangende nieuwbouw leidt de toelating van een groot aantal woningen in dit groene rustgebied niet alleen tot een functiewijziging van de bebouwde delen, maar ook tot een functiewijziging van het omliggende rustgebied, waarbij haar landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden een zelfstandige betekenis krijgen. Een omgevingsplan biedt de beste garantie dat beide functiewijzigingen afzonderlijk en gezamenlijk gerealiseerd kunnen worden.

1.5

Leeswijzer

Het Planuitwerkingskader bevat zeven hoofdstukken. Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling, de rol van de gemeente en de rol van de ontwikkelaar. Hoofdstuk 2 gaat in op de communicatie, hoofdstuk 3 beschrijft de huidige situatie en in hoofdstuk 4 wordt het perspectief van de ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 5 wordt het perspectief verder uitgewerkt per deelgebied en worden de (bouw)regels beschreven. In de planvorming is zorgvuldig omgegaan met een groene inpassing. Er worden 190 extra bomen geplant en ca.10000 m2 vergroend. Een overzicht van deze aantallen is weergegeven op pagina 22. Hoofdstuk 6 gaat in op de sectorale kaders waarbij ook aanvullende gebied specifieke kaders worden omschreven. Hoofdstuk 7 gaat in op de milieu- en uitvoeringsaspecten. Hoofdstuk 8 behandelt de financiering en uitvoeringsaspecten. Er zijn negen bijlagen toegevoegd aan dit Planuitwerkingskader, waaronder een stedenbouwkundige proefverkaveling, welke in opdracht van de initiatiefnemer is opgesteld. PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

5

6

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

2. COMMUNICATIE 2.1 Proces van communicatie en aanpak

Met de Agenda Ruimte voor de Stad is een nieuwe koers ingeslagen waarbij veel nadrukkelijker ruimte wordt geboden aan ideeën uit de stad. Veel bewoners en ondernemers willen een bijdrage leveren aan het aantrekkelijker en duurzamer maken van hun stad. Dit geldt waar mogelijk ook voor particuliere initiatieven waarin de rol van de gemeente faciliterend is. De ontwikkeling van de zuidzijde van het Parnassia-terrein is zo’n particulier initiatief op eigen terrein met de gemeente in een faciliterende rol. Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij de planvorming bij de initiatiefnemers. Parnassia heeft met behulp van “Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven“ op verzoek van de gemeente een communicatiebureau opdracht gegeven voor het opstellen van een communicatieplan. Het communicatieplan, opgesteld door De Wijde Blik, is als bijlage toegevoegd aan dit Planuitwerkingskader.

Proces tot nu toe

Parnassia staat open voor ideeën van stakeholders met betrekking tot het plan en heeft in een vroegtijdig stadium er voor gekozen de omgeving bij de planvorming te betrekken. Hiervoor zijn diverse bewonersinformatieavonden gehouden. De informatiebijeenkomst in november 2017 was het startsein van de betrokkenheid van de omgeving. Daarna is er een Klankbordgroep met vertegenwoordigers van de verschillende stakeholders in het leven geroepen. De Klankbordgroep heeft meerdere keren vergaderd en wensen, ideeën, alternatieven en voorstellen ingebracht. Sommige voorstellen zijn overgenomen, andere weer niet. Dit heeft geleid tot aanzienlijke aanpassingen in het oorspronkelijke concept-plan. De belangrijkste stakeholders zijn benoemd en betrokken in het planproces tot nu toe en zullen ook worden betrokken in de planvorming en uitvoering. De stakeholders zijn

bewoners die op het Parnassia-terrein wonen (op het terrein staan ook ‘reguliere’ woningen zonder zorgfunctie), ondernemers en bewoners van de Oorberlaan, de projectorganisatie en de (nieuwe) bewoners van Vroondaal, de Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland (ONW), Commissie Loosduinen, natuurorganisaties en cliënten en medewerkers van Parnassia, locatie Monsterseweg. Parnassia heeft STAAT Bouwmanagement ingezet om de planvorming te begeleiden en als vast aanspreekpunt voor de belanghebbenden te fungeren. Parnassia staat zoals gezegd open voor ideeën van stakeholders met betrekking tot het plan. Met name de verkeerskundige impact en de aansluiting op / verbinding met de directe omgeving vragen nauwe betrokkenheid van de omgeving. Hierover wordt contact onderhouden met diverse doelgroepen waaronder de klankbordgroep. Zo is er een wandeling door het projectgebied georganiseerd om bewoners mee te nemen in het proces. De geïnteresseerden en belanghebbenden worden regelmatig geïnformeerd over de ontwikkelingen en uitgenodigd voor bijeenkomsten. Op de website www.parkbloemendaal.nl is uitgebreide informatie te vinden over het project. Deze website wordt actief bijgehouden en regelmatig uitgebreid en ge-update. Vermelden dat de projectontwikkelaar ongeacht de procedure aan participatie zal moeten doen. De ontwikkelaar is verantwoorderlijk voor de participatie.

Participatie is een verplicht onderdeel ongeacht de te doorlopen ruimtelijke procedure.

De verslagen, en de getoonde presentaties tijdens deze bijeenkomsten, zijn terug te vinden op de site www.parkbloemendaal.nl Behalve genoemde bijeenkomsten vindt er regelmatig overleg plaats tussen STAAT Bouw-management, de gemeente en diverse stakeholders. Namens de gemeente is een projectleider van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling het aanspreekpunt voor de zaken, die de gemeente betreffen.

Overzicht van bijeenkomsten:

27 november 2017 brede informatie/bewonersbijeenkomst 15 januari 2018 eerste Klankbordgroep bijeenkomst 5 februari 2018 tweede Klankbordgroep bijeenkomst 12 maart 2018 brede informatie/bewonersavond 1 juli 2019 brede informatie/bewonersavond 3 juni 2020 derde Klankbordgroep bijeenkomst 23 februari 2022 vierde Klankbordgroep bijeenkomst 28 augustus 2023 terugkoppeling Klankbordgroep 29 mei 2024 brede informatie/bewonersavond

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

7

8

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

3. LOCATIE 3.1

Positie in de stad

Het plangebied ligt in de wijk Madestein in het stadsdeel Loosduinen. In dit gebied ten westen van de Lozerlaan zijn de invloeden van de landschappelijke ondergrond groot en nog zichtbaar aanwezig. Vanaf de zee bouwt het landschap zich geleidelijk op van zee, naar duinen naar bosrijke landgoederen naar het polderlandschap ter hoogte van Vroondaal en de Uithof. De strook bosrijke landgoederen, waar het plangebied onderdeel van is, wordt aan de noordzijde geflankeerd door een zachte overgang naar het duinlandschap. Aan de zuidzijde is sprake van een harde overgang naar het polderlandschap die zich kenmerkt door een strakke belijning en rigide verkaveling. Het feit dat deze landschapskenmerken anno 2025 nog zo duidelijk aanwezig zijn op de locatie, is een unieke kwaliteit in de verder zeer verstedelijkte omgeving. 3.1.1 Positie op het Parnassiaterrein De ontwikkeling vindt plaats op een deel van het terrein van PG aan de Monsterseweg. De Monsterseweg is onderdeel van een historische route die Den Haag en ‘s Gravenzande met elkaar verbindt. Door de ligging aan de Monsterseweg is het terrein direct verbonden met het Loosduinse Hoofdplein. Zoals hiervoor benoemd maakt het plangebied onderdeel uit van het grotere GGZ-terrein dat in eigendom is van PG.

Om de verschillende gebieden te onderscheiden wordt in het vervolg van dit Planuitwerkingskader de volgende benamingen gehanteerd: 1.Het plangebied: dit is het gebied waar het Planuitwerkingskader betrekking op heeft. 2.Het GGZ-terrein: het totale GGZ-terrein van PG. Dit gebied omvat dus ook het plangebied. Hoewel dit Planuitwerkingskader voorziet in een functiewijziging van zorg naar wonen blijft het plangebied in ruimtelijke zin onderdeel uitmaken van de ‘bosrijke zone’ aan de Monsterseweg. Nieuwe ontwikkelingen dienen daarom ruimtelijk aan te sluiten op het totale GGZ-terrein. De omzoming van het plangebied door een bosrand en de Madesteinvaart aan de zuidzijde versterkt de positie van het plangebied als onderdeel van het grotere GGZterrein en de bosrijke zone.

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

9

3.2

Historie

Het GGZ-terrein heeft een lange ontwikkeling doorgemaakt. In 1884 werd de eerste bouwsteen voor psychiatrisch ziekenhuis Bloemendaal gelegd. Op het terrein zijn door de lange ontwikkelingsgeschiedenis gebouwen uit verschillende tijdsperiodes en uiteenlopende bouwstijlen aanwezig. De aanwezige beplanting stamt ook uit verschillende periodes, er zijn zelfs nog bomen aanwezig van voor de bouw van het landgoed (ca. 1840). De oorspronkelijke bebouwing van het GGZ-terrein is grotendeels verloren, in de tweede wereld oorlog heeft de locatie veel schade ondervonden. In de periode na de tweede wereldoorlog hebben grote veranderingen plaatsgevonden. Verscheidene oude paviljoens zijn door moderne complexen vervangen en het aantal woningen voor bewoners en personeel is sterk uitgebreid. De onderstaande historische kaartenreeks hiernaast geeft een impressie van de diverse aanpassingen die zich op het terrein hebben voorgedaan. Op de kaarten is het plangebied waarop dit Planuitwerkingskader betrekking heeft aangegeven. Wegens leegstand en de slechte bouwtechnische staat van de zorggebouwen heeft PG de meeste gebouwen in het plangebied inmiddels gesloopt.

Omstreeks 1900 – Structuur van lanen loodrecht op de Monsterseweg met landhuizen en hoeves aan het einde. De landhuizen en hoeves lagen op de overgang van hogere zandgrond naar lagere klei/veen grond. Omstreeks 1935 – Verdichting op basis van de bestaande structuur van lanen.

1900

1935

1980

2021

1.

2. 3.

Omstreeks 1980 – Het terrein heeft een nieuwe ordening waarbij diverse paviljoens gestrooid liggen op het GGZ-terrein. De oude structuur van lanen is deels nog aanwezig, maar is niet meer bepalend voor de hoofdopzet van het GGZ-terrein. Veel oude gebouwen, zoals het oude administratiegebouw, zijn inmiddels gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De gronden rondom het GGZ-terrein zijn sterk verdicht met glastuinbouw.

10

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

Omstreeks 2020 – Op het terrein is een transformatie gaande naar een nieuwe ordening. Hierbij is onderscheid te maken tussen drie ordeningsprincipes: 1. In het oostelijk deel van het GGZ-terrein is het gebied verdicht door dwarsstraten loodrecht op de oude laanstructuur. 2. Centraal op het GGZ-terrein ligt een centrale parkstrook met centraal daarin de kerk. De centrale parkstrook wordt omzoomd door nieuwe gebouwen. 3. In het westelijk deel hebben enkele paviljoens plaatsgemaakt voor gebouwen en gebouwcomplexen die gestrooid staan in het landschap.

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

11

3.3

Analyse

em

d De

eg yw Le

Morfologie De morfologie speelt een grote rol binnen het plangebied. Het terrein maakt onderdeel uit van het oude duinlandschap. Het GGZ terrein ligt in de overgangszone van binnenduinrand naar polder en bestaat uit drie landschapstypen zand, klei en veen. Op het terrein zelf is dit zichtbaar in de maaiveldhoogtes, vanaf de Monsterseweg loopt het maaiveld in hoogte af richting de Madesteinvaart. De ligging in de overgangszone uit zich ook in diversiteit in de ondergrond. De diversiteit in de ondergrond is herkenbaar in de noord-zuid richting/haaks op de kust en hangt samen met kenmerken als maaiveldhoogte, grondsoort en drooglegging. Deze kenmerken uiten zich onder andere in het type beplanting dat op deze ondergrond groeit. De ondergond van het plangebied bestaat uit klei en veen ligt net boven NAP. Op het terrein komen zowel restanten van strandwallen als strandvlaktes voor die overgaan in de lager gelegen geestgronden (zand en klei/ veen). De morfologie is minder pregnant dan elders in het duinlandschap en de hoogteverschillen zijn minimaal. De oorzaak hiervan ligt in de natuurlijke erosie en het menselijk ingrijpen (landbouw, zandwinning) die tezamen tot nivellering hebben geleid. De verschillen in de ondergrond zijn gebiedseigen en kunnen ingezet worden om de herontwikkeling landschappelijk in te passen.

aa sv rt g we

eg sew

ster

Mon

Lo ze rl

aa

Es ca

m

pl

aa

n

n

Geomorfologie plangebied e.o. Duin

Binnenduin

Plangebied

NAP

I. Zand II. Veen III.Klei

eg sw

u

m

as Er

Polder

NAP

Schematische weergave Duinlandschap Geomorfologie

12

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025 Ook de morfologie speelt een grote rol. Het terrein maakt onderdeel uit van het oude duinlandschap. Op het terrein komen zowel restanten van strandwallen als

De driedeling bepaalt zowel ruimtelijk als functioneel de verschillen zoals die in het terrein zichtbaar zijn. Daarnaast toont ieder deel reeds zijn specifieke

Driedeling plangebied De ruimtelijke opbouw van de locatie Monsterseweg wordt gevormd door een wisselwerking tussen bebouwing en groen. De ruimtelijke opbouw is bepaald door een ruim honderd jarige geschiedenis van het terrein als opvangplek voor mensen met een psychische aandoening. De groene context vormt daarin een waardevolle drager van de verschillende oude en nieuwe gebouwen. Het biedt zowel een helende omgeving aan de bewoners als een waardevol groengebied voor passanten en omwonenden. Op de locatie Monsterseweg bestaat een groot deel van het groen uit relatief jonge opstand, maar bevinden zich ook enkele waardevolle solitairs, oude boomgroepen en aardige laanbeplanting. Deze zijn bij recente nieuwbouwontwikkelingen behouden gebleven en zullen ook behouden blijven bij nieuwe ontwikkelingen. Op basis van de historische analyse van het landgoed is het landgoed op te hangen aan een viertal lijnen die haaks op de Monsterseweg staan. Op basis van deze lijnen is het plangebied op te delen in drie deelgebieden. Elk van deze zones kenmerkt zich door zijn specifieke functies, doelgroepen en bebouwingstructuur. In het westelijk deel zijn hoofdzakelijk klinische zorgvoorzieningen te vinden. In het centrale deel bevinden zich de bijzondere gebouwen (kerk, hoofdgebouw) met centrale functies, terwijl het oostelijk deel een zone betreft voor (zorg)wonen.

1.

2. 3.

driedeling plangebied

Functionele driedeling

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap

de structuur en leesbaarheid van het terrein aanzienlijk wordt verbeterd. Meer subtiele aanpassingen zijn onze voorstellen om de afvalberging te wijzigen of de omgang met fietsparkeren. De aanpassingen hebben allen tot doel de kwaliteit en herkenbaarheid van het terrein te vergroten en de functie als helende zorgomgeving te versterken. De aanpassingen zijn zoals aangemerkt sterk afhankelijk van de plek op het terrein, echter er zijn twee belangrijke, algemene thema’s die voor het gehele terrein gelden: helende omgeving en duurzaamheid.

Helende omgeving De locatie Monsterseweg is een psycho-medische zorginstelling, met onder andere ruimte voor verslavingszorg. Functies als deze vragen om een prettige, luwe leefomgeving. Door het versterken van de deels historische en landschappelijke kwaliteiten van de plek wordt het welzijn van de cliënten vergroot:PUK een PARK helendeBLOEMENDAAL - APRIL 2025 omgeving. Alle voorgestelde ingrepen om het terrein hebben dan ook tot doel om een positieve bijdrage te leveren aan het proces van heling, genezing of andere vormen van verbetering van de levens- en geestessituatie van de gebruikers.

13

n La ch ds ap

eg ew

ers nst

Mo

ed

go

t

e est

d

Ma

aar inv

d Lan

Landschappelijk raamwerk De strandwallen lopen evenwijdig aan de kust en de lanen op het terrein staan haaks op de kust. Doordat de ondergrond en het lanenpatroon haaks op elkaar staan onstaat er een raster. Het raster is opgebouwd uit: -Het verschil in functionaliteit en korrel maat van het landgoed (de ruimtelij functionele driedeling). -De overgang van hoog droog en bosrijk naar nat laag en open. Hierdoor ontstaat en ruimtelijk en landschappelijk kader dat ingezet kan worden voor de invulling van vrijgekomen bebouwingslocaties. De elementen van het raamwerk zijn: - Lanen tussen Madesteinvaart en Monsterseweg - Klei en veenlaag in de ondergrond - Madesteinvaart

Landschappelijk- en cultuurhistorisch raamwerk na sloop zorgbebouwing.

plangebied bestaande bebouwing groenstructuur: Binnenduinrand groenstructuur: Polderlandschap lanen landgoed

14

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

3.4

Actuele ontwikkelingen

In de directe omgeving van het plangebied spelen drie ontwikkelingen: 1.)De ontwikkeling van de woonwijk Vroondaal ten zuiden van het plangebied. Deze ontwikkeling is opgenomen in het bestemmingsplan Madestein-Vroondaal. 2.)De ontwikkeling van een woongebied De Duinen in de gemeente Westland. Deze ontwikkeling is opgenomen in het Voorontwerp bestemmingsplan Westmade. Vroondaal en Park Madestein Vroondaal is de meest westelijk gelegen uitbreidingswijk van den Haag. In Vroondaal zullen ruim 2100 woningen worden gebouwd, ook zal er een voorzieningencluster met supermarkt, school en apotheek worden gerealiseerd. Onderdeel van de ontwikkeling is de verdere inrichting van Park Madestein, en de bouw van een voorzieningen cluster waar ruimte geboden wordt aan een supermarkt school en apotheek. Oorberlaan Aan weerszijden van de Oorberlaan zal er in de komende jaren een substantieel aantal nieuwe woningen worden gerealiseerd. De nieuwe woongebieden zullen aantakken op de Oorberlaan. De nieuwe aansluitingen zijn naast een verkeerskundige opgave ook een landschappelijke opgave. Uiteindelijk vormt de weg in de toekomst een van de entrees naar Vroondaal, Parnassia en Westmade-Noord.

Omdat het profiel van de Oorberlaan deels op gronden in de gemeente Westland ligt en deels op gronden in gemeente Den Haag, zal in samenwerking met de gemeente Westland een visie worden opgesteld voor de landschappelijke inpassing van de verkeerskundige maatregelen.

woongebied worden en zal ca 1560 nieuwe woningen toevoegen in het gebied. Deze ontwikkeling is opgenomen in het bestemmingsplan Westmade-Noord. Van Zee tot Zweth Het GGZ-terrein van Parnassia ligt in het gebied dat bekend staat als ‘van Zee tot Zweth’. Dit is de niet- verstedelijkte zone tussen Den Haag en Westland met achtereenvolgende gebieden als Kijkduin/Solleveld, Ockenburg, Madestein en Uithof, met verschillende landschapstypen achter elkaar. Het GGZ terrein van Parnassia ligt in de beboste binnenduinrand. De uitgangspunten uit de studies ‘van zee tot Zweth’ fase 1 en 2 die voor het terrein van Parnassia van belang zijn, zijn de volgende: • versterken van het bosrijke karakter van de binnenduinrand. • in het bouwplan de uitgangspunten van natuurinclusief bouwen toepassen conform het puntensysteem natuurinclusief bouwen. • creëren van een netwerk van paden voor recreatieve fietsers en wandelaars, dat het GGZ terrein verbindt met omliggende gebieden. Daarbij is de lange lijn van de fietsroute door Vroondaal, Madestein en Parnassia tot aan de Monsterseweg er één. Mogelijk wordt deze fietsroute nov verbonden met de kust.

Woongebied De Duinen, gemeente Westland In het noordoosten van Westland wordt een nieuwe woonwijk De Duinen ontwikkeld. Deze locatie zal voornamelijk een

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

15

1

2

1

N

N

Plannen in de omgeving Vroondaal en Park Madestein >ŽĐĂƟĞtĞƐƚŵĂĚĞEŽŽƌĚ

beeld BGSV bureau voor stedenouw

Ő

ŐǁĞ

2

,ĂĂ

ůĂĂŶ ďĞƌ

KŽƌ

ůĚ ĞǀĞ ĂŶŐ

> ĂƚƐ WůĂ

tĞƐƚŵĂĚĞEŽŽƌĚ

tĞƐƚŵĂĚĞƵŝĚ

^ĐŚĞůƉĞŶĚƵŝŶ

Westmade Noord

16

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

N

tĞƐƚĞƌŚŽŶŬ

4. RUIMTELIJKE VISIE Verbinden

ap

ds

ch

an d

an

nl Du i

e zo n

ui

en

nd

er

ne os

en

La

nd

go

ed

Bi n B

Iedereen in Den Haag moet veilig en vlot van A naar B kunnen. Om dit voetgangers en fietsers mogelijk te maken zijn de verbindingen tussen het plangebied en Vroondaal noodzakelijk. Door het onbtbreken van de verbinding tussen het plangebied en Vroondaal worden de bewoners van de nieuwe buurt gedwongen om te rijden/lopen om voorzieningen zoals het landschapspark en het voorzieningen cluster te bereiken. Het creëren van de verbindingen is in het kader van het S.T.O.M.P principe een wenselijk toevoeging. Het (S)tappen en (T) rappen wordt hierdoor aantrekkelijker en veiliger. Zonder de langzaamverkeersverbindingen tussen Park Bloemendaal en Vroondaal is het voor STOMP noodzakelijke fijnmazige langzaamverkeersnetwerk niet te realiseren. Op de volgende pagina is de route die met de nieuwe verbinding mogleijk wordt gemaakt in rood aangegeven.

sc ha p

Het GGZ-terrein van Parnassia is onderdeel van de bosrijke zone die tussen de kust en de polder ligt. Het plangebied ligt aan de grens van het bosrijke gebied met de polder. De ontwikkeling van het plangebied biedt de kans het pallet aan gebiedstypen beleefbaar te maken, door missing links in het bestaande netwerk van langzaamverkeerverbindigen toe te voegen en het onderliggende landschap als uitgangspunt van de ontwikkeling te zien. Daarnaast worden er sociaalvelige routes naar het landschapspark Madestein en het voorzieningencentrum Vroondaal mogelijk gemaakt, en wordt de afstand tot deze voorzieningen verkort doordat er niet meer omgefietst of omgelopen hoeft te worden. De route door het park is tevens onderdeel van de 2e fase van de van zee tot Zweth route. Met het toevoegen van deze nieuwe verbindingen gaat het plangebied meer functioneren als een buurt onderdeel van een groter geheel.

nl

4.1

Plangebied

erl

ld Po

hap

sc and

Park Madestein Voorzieningencluster Vroondaal Primaire langzaamverkeersverbdinding Secundaire langzaamverkeersverbinding Van Zee tot Zweth route fase 2

Verbinden: plangebied in context

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

17

4.2 Verdichten en Vergroenen 2,3 KM Loosduinse Hoofdplein

2,3 KM Passage Kraayenstein

2,1 KM 2,6km -2,9 km Voorzieningen Centrum Vroondaal

4,1 KM Centrum Poeldijk

4,4 KM Centrum Monster

Verbinden: fietsroutes naar voorzieningcentra

Park Bloemendaal (plangebied) Vroondaal Landschapspark Madestein Voorzieningencentrum Vroondaal Fietsroute Nieuwe fietsverbinding Nieuwe fietsverbinding (Brug Landschapspark Madestein fase 2)

18

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

4.2.1 Vergroenen Het landschappelijk raamwerk is leidend bij de ontwikkeling van het plangebied. Daarnaast is het landschappelijke raamwerk van groot belang voor de vleermuizen in het gebied. Het raamwerk wordt versterkt en speelt een centrale rol in het plangebied: Centraal op het Parnassia-terrein ligt een parkachtige zone met markante gebouwen zoals de kerk en het Hoofdgebouw van PG. Verspreid in deze parkzone staan een aantal boomgroepen en fraaie solitaire bomen. De parkstrook wordt het plangebied ingetrokken tot aan de Madesteinvaart/Wennetjes sloot. De Madesteinvaart krijgt een nieuw profiel, De noordoever wordt voorzien van een natuurvriendelijke oever met flauw talud welke wordt ingezaaid met een bloemrijk graslandmengsel, conform de vereisten vanuit de Nota Stadsnatuur. Op deze manier ontstaat een afwisselend beeld dat ook een bijdrage levert aan de woonkwaliteit van het plangebied. Door doorzichten te creëren wordt deze oever een duidelijk aanwezig onderdeel van het landschappelijke raamwerk. Het plangebied heeft een landschappelijk en open karakter en ligt binnen de Stedelijke Groene Hoofdstructuur van Den Haag. Dit contrasteert sterk met de omliggende verdichte en functioneel ingerichte woongebieden zoals Vroondaal in het zuiden, woonwijk Kraayenstein in het oosten, en de glastuinbouwgebieden in het westen.

Het bosrijke en natuurlijke karakter van dit gebied is daarom een onderscheidende en leidende kwaliteit bij de ontwikkeling van het gebied. De herontwikkeling biedt kansen om: 1. Het gebied beter toegankelijk te maken zodat de groene kwaliteit van het plangebied in de sterk verstedelijkte omgeving beter beleefd kan worden; 2. Een onderscheidend woonmilieu in een landschappelijke omgeving te ontwikkelen; 3. De landschappelijke en ecologische kwaliteit te verhogen.

4.2.2 Verdichten. Voor het bebouwen en verdichten in het plangebied wordt aansluiting gezocht op de al aanwezige stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke ordening op het GGZterrein. De plekken waar gebouwd wordt zijn de plekken waar voorheen bebouwing van PG heeft gestaan of waar bebouwing een bijdrage levert aan het versterken van de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur. De bebouwing is in drie deelgebieden onder te verdelen: I. In het westen staan gebouwen en bebouwingsclusters vrij geordend in het landschap. II. Het gebied waar de historische kern van het terrein is gelegen, de parkzone omzoomd door bebouwing. III. Het gebied ten oosten van de parkzone wat getypeerd kan worden als boskavels. Hieronder vallen de locaties waar in het verleden de Emiliehoeve heeft gestaan en de bosrand aan de Piet Toepoelweg. Bebouwing wordt zoveel mogelijk in deze gebieden geclusterd en ingepast in het landschappelijke raamwerk.

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap

4.3 Verduurzamen Iedere verdichting of herontwikkeling moet bijdragen aan een duurzamere en levendige woonomgeving. Door verdichten en vergroenen transformeert het plangebied naar een woonpark met een hoge duurzaamheids ambitie voor zowel het openbaar gebied als de bebouwing. Verdichten en vergroenen levert daarmee een aantrekkelijk en levendig gebied op met meer bewoners en tegelijkertijd met toegankelijker en kwalitatiever groen. Alle verdichtingsopgaven moeten aan onderstaande duurzaamheidsdoelstellingen voldoen: • Een hoge ruimtelijke kwaliteit verhoogt de toekomstwaarde van een gebouw of gebied. • Versterken van de identiteit van de deelgebieden door verbetering van de architectonische uitstraling. • Gebruiksmogelijkheden van de openbare ruimte vergroten. • BREEAM-NL outstanding/excellent (minimaal 4 sterren) als norm op gebouw- en gebiedsniveau, of hanteren van GPR norm van minimaal 8 voor de thema’s; milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en minimaal 9 voor energie. • Gasloos bouwen, aansluiting op collectieve duurzame warmte/ koude-infrastructuur. • Nieuwbouw bij voorkeur verwarmen met lage temperatuur. • Rekening houden met veranderingen, aanpassingen, onderhoud en vervanging van verschillende bouwonderdelen. • Meer toekomstbestendige woningvoorraad.

Dit heeft betrekking op zowel de duurzaamheid van de woningen als de levensloopbestendigheid van de woning. • Vasthouden regenwater op eigen terrein en in de directe omgeving (voorbeeld: tijdelijke waterberging in plantsoenen, aanleg waterpleinen). • ‘Zachte’ verstedelijking (in voormalige stadsranden) met beperkte hoeveelheid verharding

4.4 Visie

◘ Clusteren van nieuwbouw. ◘ Bouwen op voormalige bebouwingsplaatsen.

◘ Toevoegen bomen & boomgroepen; ◘ Toevoegen beplanting afgestemd op ondergrond; ◘ Door trekken centrale zone; ◘ Toevoegen natuurvriendelijke oevers en retentie stroken.

◘ Het landschap vormt de onderlegger voor de herontwikkeling, en de context voor de bebouwing

◘ Vanaf 1972 wordt lager gelegen deel van het terrein ontwikkeld. Dit laatst aangelegde deel is weer vrij gekomen na sloop van de in onbruik geraakte zorgbebouwing. Deze bebouwingslocatie kunnen opnieuw benut worden.

◘ GGZ terrein op zand, klei en veen de overgang van duin naar polder.

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

19

Randvoorwaarden P 2L

4

Projectgebied Bouwveld Bouwveld Zichtlocatie

2L

Zichtlijn Dakconstructie: kap Aantal bouwlagen

4

Woningaantal

5L

Hoogte accent

P

Inpandig parkeren

P

Parkeren op maaiveld Verplichte voorgevel Boom binnenduin Boom polder Doortrekken bomenlaan Bestaand polderbos Binnenduinlandschap

P 2L

Polderlandschap 18

Waterretentie zone Oppervlaktewater

P 3L

Natuurvriendelijke oevers Bestaande bebouwing

P 3L

P 2L

Primaire langzaamverkeersverbinding

24

Wandelpad Secundaire langzaamverkeersverbinding

P 3L

Hoofdontsluitingstructuur 5L

Verbreding Bep Bakhuijssweg

P 3L

Brug P 3L

P 3L

N

20

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

1 : 10000 0

100

200

300

400

500 m

5. UITGANGSPUNTEN/UITWERKING Plangebied Het plangebied, waarbinnen de bebouwing gerealiseerd wordt, wordt opgedeeld in drie deelgebieden. Per deelgebied worden verschillende randvoorwaarden gesteld aan de stedenbouwkundige en landschappelijke ordening. Verderop in dit hoofdstuk worden de deelgebieden afzonderlijk beschreven. Typologie en ruimtelijke oriëntatie Het overkoepelende concept voor de herontwikkeling van dit deel van het Parnassia terrein is wonen in een parklandschap. Het plangebied wordt als een park ingericht en de woningbouw landt daarin. Dit concept vereist dat de woningenbouw en privéruimtes dusdanig ontworpen zijn zodat er aan de groene buitenruimtes geen achterkant situaties ontstaan, en dat de overgang van publiek naar privaat op een zorgvuldige manier wordt vormgegeven. Het uitgangspunt is dat de bouwmassa’s en bebouwingsclusters alzijdig uitgevoerd worden. Hiervoor dient aandacht te worden besteed aan de vormgeving en positionering van de buitenruimtes, entrees en overbrugging van hoogte verschillen. bouwhoogtes Om het karakter van dit bosrijke gebied te borgen is het van belang dat de bebouwing ruim onder de top van de bomen blijft. De hoogte wordt daarnaast ook gerelateerd aan de ligging binnen het plangebied. De hoogte binnen het plangebied varieert van 2 bouwlagen met kap tot maximaal 3 bouwlagen met kap op een verdiepte/halfverdiepte parkeergarage.

Op de plek waar de twee dragende structuren elkaar ontmoeten is een accent mogelijk, de hoogte hiervan kan maximaal 5 bouwlagen op een verdiepte/half verdiepte parkeergarage bedragen.

Ontsluiting en logistiek De auto ontsluiting van het plangebied dient zoveel mogelijk te worden geconcentreerd. Dit betekent dat het parkeren in eerste instantie op het eigen terrein of binnen de bebouwingscontouren wordt opgelost. Bezoeker parkeren in de openbare ruimte is voorstelbaar, voorwaardelijk hierbij is dat het parkeren landschappelijk ingepast wordt en niet aan de hoofdstructuur ligt. Het plangebied heeft een fijnmazige padenstructuur voor wandelaars en fietsers. Afvalinzameling en de daarbij behorende logistiek moeten op eigen terrein worden opgelost. Hetzelfde geldt voor het (fiets) parkeren. Het GGZ-terrein is een privé terrein waardoor het terrein in principe niet vrij toegankelijk is. Het plangebied is vanaf de Monsterseweg (via het GGZ-terrein) toegankelijk voor langzaam verkeer en hulpdiensten. In verband met de kwetsbare positie van de cliënten dient het aantal verkeersbewegingen op het GGZ-terrein beperkt te blijven. De verkeersontsluiting van het woonpark dient daarom zoveel mogelijk losgekoppeld te zijn van de verkeersontsluiting van het GGZ-terrein. Bertus de Harderweg De bestaande bebouwing op het GGZ terrein dient, verkeerskundig gezien, geen last te hebben van de nieuwe bebouwing. Uit verkeerskundig onderzoek is naar voren gekomen dat vooralsnog geen aanvullende maatregelen nodig zijn om overlast voor de bestaande bebouwing te voorkomen.

Bep Bakhuysweg De Bep Bakhuysweg voldoet niet aan de eisen van een erftoegangsweg, de ontwikkeling van Parnassia maakt het mogelijk om deze situatie aan te pakken en de weg te verbreden. Het groene karakter van de laan vormt hiervoor het uitgangspunt. Het aantal woningen in de Emiliehoeve wordt daarbij afgestemd op de capaciteit die de Bep Bakhuysweg aan kan, het maximale aantal woningen op de Emiliehoeve is hierdoor vastgelegd op 18 woningen.

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

21

5.1.1 Landschap en groenstructuur

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap (bewerking Gemeente Den Haag)

Nieuw bosvak Bestaand bosvak Bestaande bomen Nieuwe bomen (indicatief) Bestaand bos Overgangs zone binnenduin-polder Vliegroutes vleermuizen

Verhouding verhard onverhard Oud Nieuw* Bebouwing Bestrating Totaal verhard Onverhard Bomen Bosvakken Groenedaken

17 574 m2 31 259 m2

15880 m2 22920 m2

48 833 m2 143 367 m2

38800 m2 153400 m2 96 + 190

142 8873 m 0

2

13000 m2 8130 m2

Plangebied ca. 192 200 m2 * indicatiegebaseerd gebaseerd op *indicatie op proefverkaveling proefverkaveling

22

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

Het gehele gebied (GGZ-terrein en het plangebied) ligt in de Stedelijke Groene Hoofdstructuur van Den Haag. De aanwezige groenstructuur speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke kwaliteit van het woonpark. De bestaande structuur wordt aangevuld en versterkt, door het het toepassen van inheemse beplanting gebaseerd op de ondergrond en hoogte ligging van het plangebied (bomen, boomgroepen, struiken, etc.). Met het oog op duurzaamheid wordt alleen gebruik gemaakt van inheemse beplanting waarvan de randvoorwaarden voor groei samen vallen met de ondergrond. Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt zaden die al in de bodem aanwezig zijn. Het noordelijke deel van het plangebied sluit qua beplanting aan op het binnenduinmilieu en zuidelijke deel, het lage en natte deel, op de polder. In het noordelijke deel worden bosvakken gevormd en het zuidelijke deel worden boomgroepen aangeplant. Het plangebied is vanwege het bosrijke karakter van groot belang als foerageergebied voor vleermuizen. Vleermuizen en hun leefgebieden zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming. Voor het gehele plangebied gelden beperkingen voor de toepassing van straatverlichting. Verlichting wordt dusdanig geplaatst dat geen uitstaling van licht naar de omgeving plaatsvindt. Hiervoor gelden de uitgangspunten van de Richtlijn Licht op Natuur (RIS298658).

De Madesteinvaart is tevens in gebruik als vliegroute door de watervleermuis. Vleermuizen, en met name de watervleermuizen, zijn gevoelig voor verlichting. Het wandelpad langs het water wordt niet verlicht, ook de brugverbindingen worden niet verlicht. Dit is in strijd met de verbodsbepalingen van de Omgevingwet. Het bovenstaande dient na vaststelling van dit planuitwerkingskader verder uitgewerkt te worden in het buitenruimte plan. Tevens moet de initiatiefnemer onderbouwd aantonen dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn op de vliegroute over de Madesteinvaart vanwege mogelijke uitstraling van verlichting vanuit de bebouwing op het water. Dit kan bijvoorbeeld door het uitvoeren van een lichtberekening.

5.1.2 Waterstructuur De Madesteinvaart is een van de landschappelijke en ecologische dragers in het plangebied. Deze dragende functie zal in het woonpark worden versterkt door het behoud en vergroten van de ecologische waarde. En door het samenspel met de parkzone. De ecologische waarde van de Madesteinvaart zal in het woonpark uitgebreid worden door het toepassen van natuurvriendelijke oevers. Daarnaast wordt de Emiliehoeve vormgegeven zodat de bestaande ecologische verbindingen blijven bestaan. In het plangebied wordt aan de zijde van de Madesteinvaart geleidelijke overgang van droog naar nat gecreëerd door het toepassen van wadi’s en natuurvriendelijke oevers. Dit heeft een positief effect op het vasthouden en infiltreren van hemelwater in het plangebied waardoor het plan bijdraagt aan de klimaatopgave.

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap (bewerking Gemeente Den Haag)

Natuurvriendelijke oevers Retentie/berging Water

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

23

5.1.3 Bebouwing De nieuwe bebouwing borduurt voort de functionele driedeling die de bebouwingstructuur van het GGZ-terrein kenmerkt tegelijkerijd is het landschap ook een drager voor de bebouwing. Het westelijk deel van het plangebied bestaat uit bebouwing met een grotere stedenbouwkundige korrel, de korrelmaat loopt af naar een fijne korrel in het oostelijk deel van het GGZ-terrein. Naast het verloop in korrelgrootte is hier ook een verloop in functie in te ontdekken. Waarin het westelijke deel vooral uit klinische bebouwing met incidenteel wonen bestaat is dat in het oostenlijk deel vooral woonbebouwing met incidenteel een klinisch gebouw. In het centrale parkachtige deel van het terrein bevinden zich de bijzondere functies. Het noordeijke deel van het plangebied ligt tegen het voormalig landgoed aan en het gebied dat landschappelijk gezien behoort tot het binnenduingebied. Het lager gelegen zuidelijke deel van het plangebied behoort landschappelijk gezien tot de polder. Dit komt tot uiting in de bebouwing in de korrelmaat.

C

D

A

B

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap (bewerking Gemeente Den Haag) bestaande bebouwing nieuwe bebouwing accent maximaal 5 bouwlagen

24

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

Bebouwingsprincipes binnenduin

Kap + 3 2 Typologie: grote korrel, langwerpige 1 bouwvolumes, aaneengesloten grondgebonden woningen, alzijdig ontworpen, in boskamer

Kap + 3 2 1

P

Bouwhoogte: maximaal drie bouwlagen, kap mogelijk.

Setback

+ 2 1

p

Kap

P P Kap + 3 2 1

Overgang privé-openbaar: scherpe overgang gebouw landschap, mee ontworpen, veranda, vlonder, gebouw op.

P Setback

+ 2 1

Kap Parkeren: collectief, (half) verdiept, omsloten door bebouwing.

Setback

P

+ 3 2 1

P

Kap

P

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

25

Kap

1

P

Kap

Bebouwingsprincipes polder +

3 2 1

P Setback Kap Typologie: kleine korrel, grondgebonden woningen, pandsgewijzeopbouw/sterke verticale geleding.

+

Centrale zone:* Alzijdige bebouwing. 2 * Uitzondering op bouwhoogte voor appartmentengebouwmax. 5 bouwlagen hoog.

1

P

Setback

+ 2 1

Kap Bouwhoogte: twee lagen met kap of twee bouwlagen met een derde laag uitgevoerd als setback.

P

P

P Overgang privé-openbaar: zachte overgangen voor en achter, gegroeide erfafscheidingen.

P

26

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

Parkeren: uit het zicht, (half) verdiept of omsloten door bebouwing.

P

Principe A: Minimale maat groene tussenruimte.

>20 m

P 2,1*

P maatvoering conform HOR

2

2

2,1*

2,1*

2

Principe B: Minimale afstand bebouwing tot Madesteinvaart

>10 m

2

2,1*

30

Principe C: Minimale maat onbebouwde binnenruimte centrale zone.

Hoogte accent Maximale Bouwenvelop hoogte accent

>25m set back op 5e laag

West min. 6m

P

Oost min. 12m

P P

5,0*

2,1*

Principe D: Minimale afstand bebouwing tpv Piet Toepoelweg

>25 m

P 5,0*

2

*Maatvoering van openbare ruimte conform Handboek Openbare Ruimte PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

27

5.1.3 Bereikbaarheid

*

bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap (bewerking Gemeente Den Haag) Langzaamsverkeersverbindingen Fietsverbinding Voetgangersverbinding Verbindingen onderhoud en calamiteiten Indicatieve ontsluitingstructuur

* 28

Ontsluitingswegen Verbreding Bep Bakhuysweg is niet conform de richtlijnen van een formele 30km/uur erftoegangsweg. Er is echter sprake van een bijzonder situatie in een zeer bosrijk gebied waarbij een formele inrichting naar een 30km/uur inrichting niet zondermeer mogelijk is vanwege de bestaande fysieke situatie met bebouwing en bomen. De verbreding van de Bep Bakhuysweg is randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling.

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

De auto-ontsluiting van het GGZ-terrein is hiërarchisch opgebouwd en bestaat uit een hoofdentree aan de Monsterseweg, vanwaar een ringstructuur rondom de centrale parkzone loopt. Vanuit deze ringstructuur ontsluiten een aantal secundaire routes het GGZ-terrein. Aan de Oorberlaan en de Monsterseweg liggen een aantal ondergeschikte auto-entrees. De onderdelen van het GGZ-terrein die na de planvorming als zodanig behouden blijven kunnen vanaf de Oorberlaan afgesloten. Om, in verband met de kwetsbare positie van de cliënten, het aantal verkeersbewegingen op het GGZ-terrein beperkt te houden krijgt het plangebied een eigen ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer. Middels een verkeerskundige knip worden de nieuwe woningen in De Entree, de Parkzone, en de westelijk gelegen Boskavels, voor autoverkeer exclusief ontsloten worden via de Oorberlaan. In de uitwerking van de knip dient rekening gehouden te worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en HMS, en de mogelijkheid voor het autoverkeer om te keren (cul de sac). De woningen op de voormalige locaties van de Emiliehoeve en de reinwaterkelder worden ontsloten via de Bep Bakhuysweg. Voor hulpdiensten en langzaam verkeer zijn er wel verbindingen tussen het plangebied en het GGZ-terrein aanwezig. Voor het langzaam verkeer wordt er gestreefd naar zoveel mogelijk integratie van het plangebied in de omgeving.

De primaire langzaamverkeersverbinding tussen Vroondaal en Parnassia is onderdeel van het (hoofd)landschappelijk fietsnetwerk en is een recreatieve fietsroute. Landschappelijke fietsroutes hebben een functie voor zowel inwoners als voor bezoekers en toeristen. Versterking van de landschappelijke fietsroutes levert een bijdrage aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat van de stad. Daarbij worden de sterfietsroutes (Metropolitane Sterfietsroute Den Haag – Westland - Monster) naadloos op dit recreatieve netwerk aangesloten. Door bij de ruimtelijke inrichting meer prioriteit aan de fiets te geven kunnen conflicten met andere weggebruikers worden verminderd. Verkeerstechnisch is een langzaam verkeersbrug noodzakelijk voor een verkeersveilige verbinding voor fietser en voetganger. De verbindingen tussen park Bloemendaal en Vroondaal worden verder uitgewerkt in samenspraak met de gemeente.

5.1.4 Parkeren Binnen het plangebied dient voldoende ruimte te worden gereserveerd om de eigen parkeerbehoefte (bewoners en bezoekers) te accommoderen. Toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte zijn de gemeentelijke (fiets) parkeernormen en het toetsingskader RIS 181571 – RIS 291425 – RIS 294386) Indien wordt afgeweken van de geldende parkeernormen zal via een mobiliteitsvisie moeten worden aangetoond of een afwijking parkeerbalans acceptabel is voor dit plan. Bij het berekenen van de parkeerbalans ten behoeve van de nieuwe functies, moeten ook eventuele parkeerplaatsen worden betrokken die verdwijnen, en die in de huidige situatie ten dienste staan van functies die in het gebied aanwezig blijven. Parkeren wordt vormgegeven op een wijze die aansluit bij het concept van een woonpark. Op het gehele terrein mag alleen worden geparkeerd in de duidelijk aangegeven parkeervakken of op eigen terrein. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte dienen landschappelijk te worden ingepast. De inpassing van de parkeerplaatsen in het park dient bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan nader onderzocht te worden. Parkeren kan plaats vinden op drie manieren: 1. Op maaiveld en landschappelijk ingepast; 2. Halfverdiept onder de bebouwing; 3. Verdiept onder de bebouwing. bron: Vollmer & Partners: stedenbouw en landschap (bewerking Gemeente Den Haag)

Op maaiveld (landschappelijk ingepast) * (Half)verdiept (onder bebouwing) *

Het parkeren op maaiveld blijft ruim achter de doorgetrokken gevellijnen van de bebouwing. De parkeerplaatsen in de bouwvelden worden groen ingericht door onder andere het planten van bomen, hagen en/of andere lage beplanting en de wijze van verharden.

* liggin indicatie definitieve ligging te bepalen in de uitwerking

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

29

5.2

Duurzaamheid

Op gebouw- en gebiedsniveau zullen duurzame maatregelen getroffen moeten worden om aan te sluiten bij de ambitie van een klimaatneutrale stad in 2040. De kaders voor de ontwikkeling zijn op d.d. 11 december 2019 in het Haags Duurzaamheidsteam besproken. De gemeente en initiatiefnemer stellen aan de nieuwe bebouwing hoge duurzaamheidseisen. De gemeente ondersteunt de projectontwikkelaar bij het bereiken van deze duurzaamheidsambities. Duurzaam bouwen Den Haag voert duurzaambouwenbeleid met integrale prestatie-instrumenten als GPR en BREEAM. De ambitie is minimaal een 8 (GPR) of vier sterren (BREEAM). Op gebouw- en gebiedsniveau geldt BREEAM-NL minimaal 4 sterren (excellent) of gelijkwaardig met een ander instrument. De gemeente eist voor het nieuwbouw een GPR van minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor energie is de score 9. Voor meer informatie zie: www.gprgebouw.nl. Deze instrumenten helpen om duurzaam te bouwen met een maximale vrijheid voor ontwikkelaars mogelijk te maken. Energie Voor deze ontwikkeling dient onderzocht te worden of een collectieve energieoplossing (collectieve WKO) mogelijk is, en of deze te combineren is met omliggende gebouwen of projecten. Nabij het gebied ligt een geothermieleiding, onderzocht kan worden of de ontwikkeling hierop aangesloten kan worden.

30

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

Groen- en natuurinclusief gebouw en gebied In het plan wordt bebouwing gerealiseerd op plekken waar in het verleden de zorggebouwen hebben gestaan zodat het bestaande groen en groenstructuren behouden blijven. Gecombineerd met de maatregelen op basis van het puntensysteem ‘Groen- en natuurinclusief bouwen’ ontstaat er ruimte voor meer natuur in het in plangebied. Omdat het plangebied zich binnen de Stedelijke Groene Hoofdstructuur bevindt geld de verplichting om in de bebouwing verblijfplaatsen voor vleermuizen te realiseren. De opgave is om de benodigde score van 16 punten te behalen zoals die gesteld is in Bijlage 5 Natuurinclusief bouwen. Bij de uitwerking van het plan is het betrekken van een ecoloog en landschapsarchitect een vereiste. Klimaatadaptatie Met de inrichting van de buitenruimte met klimaatbestendige maatregelen is deze voorbereid op extreme weersomstandigheden. Onderzocht kan worden of er bij pieken hemelwater direct op het oppervlaktewater kan worden afgewaterd. De buitenruimte wordt zo ingericht dat het optimaal kan blijven functioneren en beheerd kan worden bij veranderende klimaatomstandigheden, zoals hitte, droogte, wateroverlast en teruggang biodiversiteit. De inrichting en het niveau van de buitenruimte en de bebouwing, moet dusdanig worden afgestemd dat de schade door wateroverlast wordt beperkt.

Minimale voorwaarde is dat negatieve effecten op de waterhuishouding worden voorkomen of gecompenseerd. Om wateroverlast te voorkomen is de ambitie regenwater vast te houden en vertraagd af te voeren, met als doel piekbelastingen op het rioolsysteem en het oppervlaktewater te voorkomen. De wegwijzer Den Haag klimaatbestendig beschrijft de Haagse eisen en ambities aan een klimaatbestendige inrichting. https://denhaag.raadsinformatie.nl/document/10195516/1/ RIS308744_bijlage

5.3

Beeldkwaliteit

Gebiedstypologie Het plangebied is onderdeel van het bosrijke binnenduin landschap dat zich vanuit Kijkduin uitstrekt tot aan Madestein, dit landschap kenmerkt zich door open en besloten plekken, en het meer cultuurlijke(ontworpen) karakter ten opzichte van het duinlandschap. De open plekken in het landschap zijn ontstaan door de bouw van de inmiddels weer gesloopte bebouwing van de PG. Op deze open plekken wordt een nieuw parklandschap, gebaseerd op het oorspronkelijke landschappelijke karakter, geïntroduceerd waarop ook gewoond wordt. Parklandschap Het parklandschap is een woonmilieu waarbij het groen de boventoon voert en bebouwing zich aanpast. Bij alle woningtypen, gestapeld en grondgebonden, is er sprake van een zeer beperkte privé buitenruimte en veel openbaar groen. De bebouwing is op een ontspannen wijze in het park ingepast. De overgangen aan de randen van de ontwikkelvelden in het polderlandschap zijn altijd met groene middelen vormgegeven. Openbare ruimte De openbare ruimte in het plangebied wordt ontworpen als een nieuw landschap dat voortborduurd op de oorspronkelijke landschapskenmerken. Als groene bermen die het omliggende landschap de woonstraten intrekken. Of als brede autovrije groenstroken, als intermediair tussen de woning en het omliggend landschap.

De rol van de auto is zeer beperkt, minimaal parkeren in de openbare ruimte en zo min mogelijk doorgaande auto verbindingen. De verharding zo smal mogelijk en bij voorkeur ingericht op één niveau. Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein en wordt aan het zicht onttrokken door architectonische oplossingen. In en grenzend aan het openbaar gebied is een groene inpassing van de parkeerplaatsen essentieel, bevindt het parkeren zich niet direct aan de hoofdstructuur.

Hoofdontsluiting Vanuit het concept gezien is het beeld van een doorgaand park leidend. De hoofdontsluiting wordt daarom aangelegd met zo min mogelijk verharding en groene bermen. Parkeren aan de hoofdontsluiting is uitgesloten. Bebouwing Uitgangspunt bij de ordening van de bouwmassa’s is het clusteren van de bebouwing, en het creëren van doorzichten. Het gebied kent twee gebiedssferen, de binnenduinrandsfeer en de poldersfeer. Deze twee sferen onderscheiden zich door de landschappelijke inrichting en architectuur. De bebouwing in de binnenduinsfeer zoekt aansluiting bij het karakter van het landgoed, bebouwing in bosvakken met een grote korrelmaat. De overgang tusen prive en openbaar is scherp, en helder gedefinieerd. De overgang kan worden gevormd door gebouwde, architectonische middelen of middelen waarbij gebruik gemaakt wordt van (al aanwezige) hoogteverschillen. Oplossingen kunnen gecombineerd worden met een haag. Uitgangspunt zijn oplossingen met veranda of terras. Bebouwing in de poldersfeer heeft een fijne korrelmaat, en zachte overgangen tussen prive en openbaar. Onder voorwaarden zijn tuinen mogelijk. Tuinen zijn nooit beeldbepalend door ze bijvoorbeeld te omkaderen met bebouwing, of landschappelijk in te passen. De tuin is altijd beperkt in oppervlak en ondergeschikt aan het volume van de woning.

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

31

Sfeer deelgebied binnenduin

massamodel binnenduin

Deelgebied Binnenduin sluit aan op de sfeer van het bestaande Landgoed ◘ De bebouwing in dit deelgebied bestaat uit grote langgerekte bouwmassa's met een sterke horizontale geleding; ◘ De bebouwing heeft een scherpe/harde overgang naar het bestaande landschap. De overgang wordt gemarkeerd door een mee ontworpen buitenruimte. Bij het toepassen van een vlonder aan de achterzijde van de woning kan met lage beplanting gewerkt worden om privacy tewaarborgen; ◘ Bebouwing is omringd door bos/staat in Boskamers; ◘ Bebouwing rondom grenzend aan openbare ruimte heeft een alzijdige oriëntatie, waarbij bijzondere aandacht is voor de voor en zijgevels is; ◘ De openbare ruimte voor de gebouwen is toegankelijk en sluit aan op het bestaande paden netwerk; ◘ Het kleur en materiaalgebruik is afgestemd op de bestaande bebouwing van het landgoed.

32

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

overal sfeer buitenruimte binnenduin

scherpe overgang prive openbaar

alzijdige orientatie: kopgevel als voorgevel

horizontale geleding

niveauverschillen en overgangen mee ontwerpen

omzomen privebuitenruimte met groene middelen

bebouwing in boskamer

orientatie Monsterseweg en Nico Broekhuysenlaan

PUKen PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025 inrit parkeergarage landschappelijk architectonisch ingepast

33

Sfeer deelgebied polder

massamodel polder

Deelgebied polder voegt een nieuwe woon en verblijfsfeer toe gebaseerd op de ligging in de overgangszone van binnenduin naar Polder ◘ De bebouwing in dit sfeergebied bestaat uit bouwmassa's in dit deelgebied bestaan uit vrijstaande, half vrijstaande of korte rijen van max vier woningen; ◘ De bebouwing heeft een fijne korrel en een sterke verticale geleding; ◘ De bebouwing heeft een zachte overgang naar de openbare ruimte. Deze overgang wordt gecreëerd door het toepassen van voor en achtertuinen gecombineerd met groen als afscheiding; ◘ Gebouwen die met achterzijde aan de openbare ruimte grenzen hebben een alzijdig karakter; ◘ Gebouwen hebben een duidelijke oriëntatie op de openbare ruimte door de positie van de entree.

34

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

overall sfeer landschap polder

grote korrel met sterke verticale geleding in parkzone

toepassen natuurvriendelijke oevers

informele sfeer waterretentie zone

waterretentie in de openbare ruimte

Groene erfafscheidingen rondom parkeerkoffers

toegankelijke waterretentie zone

groene overgang van privaat naar pubbliek

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025 groen uitgevoerde parkeervoorzieningen

35

6. BELEIDSKADERS 6.1

Vigerend Juridisch kader

6.2

Stedenbouw & Planologie

Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is MadesteinVroondaal (21-05-2015). Hierin heeft het plangebied de bestemming Maatschappelijk-2. De gewenste ontwikkeling is niet passend binnen deze bestemming.

Structuurvisie 2020 De structuurvisie Den Haag 2020 schetst op hoofdlijnen het ruimtelijke toekomstbeeld voor Den Haag en omgeving. Hierbij wordt onder meer gedacht aan verdichting en transformatie. Het voorliggende plan is passend binnen de gedachte van deze structuurvisie. In 2020 is gestart met het opstellen van een omgevingsvisie voor Den Haag. Deze omgevingsvisie vervangt de structuurvisie en biedt dan een goede juridisch houdbare basis voor het succesvol uitvoeren van opgaven op het gebied van verstedelijking, klimaatadaptatie en energietransitie. Coalitieakkoord Den Haag: Haags akkoord 2023-2026 Het Haags akkoord 2023-2026 (RIS 316672) zet in op een stad waarin iedereen mee kan doen. De grote en urgente ruimtelijke en maatschappelijke thema’s krijgen extra aandacht. Klimaat, natuur en dierenwelzijn, duurzaamheid, kansengelijkheid en bestaanszekerheid, leefbaarheid en veiligheid zijn de hoofdthema’s van het coalitieakkoord. Woningbouw dient zorgvuldig ingepast te worden, en kan een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en veiligheid in het gebied. Omdat het plangebied onderdeel is van de stedelijke groene hoofstructuur is er in het plan bijzondere aandacht nodig voor ecologie en duurzaamheid. Daarnaast is het door de excentrische ligging van belang dat de omliggende voorzieningen centra goed bereikbaar zijn, het STOMP principe is hierin leidend.

Uit de plannen voor de herontwikkeling van Parnassia Bloemendaal moet blijken dat de initiatiefnemer hier een geschikte visie over heeft.

36

PUK PARK BLOEMENDAAL - APRIL 2025

Agenda ruimte voor de stad De Agenda Ruimte voor de stad (RIS295016, door de raad vastgesteld op 15 december 2016) is het richtinggevend document voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en als zodanig de ruimtelijke onderlegger voor de nog op te stellen omgevingsvisie. Voor de Agenda Ruimte voor de Stad zijn vier transitieopgaven van belang: de ontwikkeling naar een nieuwe economie, de vraag om een inclusieve en veerkrachtige samenleving, de roep om slimme stadsontwikkeling en de opgave voor de overheid om in dit proces organiserend vermogen te tonen en ruimte te bieden voor maatschappelijk initiatief. Dat vraagt om ruimte voor innovatieve milieus, met ontmoetings- en experimenteerruimte, en aantrekkelijke vestigingsmilieus voor starters, studenten, creatievelingen, kenniswerkers en (stedelijke) gezinnen en ondernemende mensen. Stedelijke ontwikkeling is geen zaak van de gemeente alleen; allerlei partijen spelen daarin een rol. Bij de uitwerking van de agenda zal inhoud worden gegeven aan het “samen stad maken” langs vier “sporen’: ruimte bieden aan initiatieven, co-creatie van ruimtelijke plannen, stadsdebat over de toekomst van de stad en de samenwerking met stakeholders. Er is daarmee ook geen “blauwdrukplanning” aan de orde.

Met behulp van negen principes voor stedelijke ontwikkeling wordt in de Agenda Ruimte voor de Stad aangegeven hoe de ontwikkelingen gestuurd worden. Ladder duurzame verstedelijking Het te transformeren deel van Parnassia maakt deel uit van het bosgebied tussen duinlandschap en polder. Het bosgebied trok in eerste instantie landgoederen aan (Ockenbugh, Bloemendaal), daarna enkele glastuinbouwbedrijven (hoek Ockenburghsestraat en tegenover de ADS-velden), en als laatste sportvelden (ADS-velden en, Madestein). De versnippering werd verder vergroot met de komst van twee gestichten (Stichting Bloemendaal en Kliniek Ockenburgh)