RIS321724 Bijlage 1 2024 Q4 Voortgangsrapportage DGZ
Tekst van het document
Voortgangsrapportage
Maart 2023- December 2024 Datum Februari 2025 Versie 1.7 Auteur Dienst Stedelijke Ontwikkeling
Programma Den Haag Zuidwest Portefeuillehouder M. Balster
Status Definitief
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Inhoudsopgave 1.
Inleiding .................................................................................................................................................. 4 1.1.
Algemeen ...................................................................................................................................... 4
1.2.
Doelstellingen .............................................................................................................................. 5
2.
Herhuisvesting ................................................................................................................................. 6 2.1.
Algemeen ...................................................................................................................................... 6
2.2.
Voortgang herhuisvesting ........................................................................................................... 6
2.3.
Invulling terugkeergaranties ....................................................................................................... 7
2.4.
Onafhankelijke bemiddelaar ....................................................................................................... 8
2.5.
Communicatie rondom tijdelijk verhuur .................................................................................... 8
2.6.
Conclusies ..................................................................................................................................... 8
3.
Deelplan ontwikkeling ..................................................................................................................... 9
3.1.
Zichten .............................................................................................................................................. 9
3.1.1.
Steenzicht (Zichten 1A en 1B) ...................................................................................................... 9
3.1.2.
Zichten 2 ..................................................................................................................................... 10
3.1.3.
Zichten 3 ...................................................................................................................................... 11
3.1.4.
Ruimzicht ................................................................................................................................... 12
3.1.5.
Zichten 7 ..................................................................................................................................... 14
3.1.6.
Overige deelplannen in de Zichten ........................................................................................... 15
3.2.
Dreven ............................................................................................................................................. 15
3.2.1.
Dreven 1B en 1C ......................................................................................................................... 15
3.2.2.
Dreven 1D ................................................................................................................................... 16
3.2.3.
Overige deelplannen in de Dreven ............................................................................................ 17
3.3. 3.3.1. 4.
Gaarden ........................................................................................................................................... 18 Gaarden 1.................................................................................................................................... 18 Planologie .......................................................................................................................................20
4.1.
Structuurvisie en MER ..............................................................................................................20
4.2.
Bestemmingplan Steenzicht en Ruimzicht ...............................................................................20
4.3.
Bestemmingsplan Dreven 1 en Zichten 2,3 en 7 ......................................................................20
4.4.
Procedure beschermd stadsgezicht Dreven.............................................................................. 21
5.
Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................... 22 5.1.
Parkeeroplossingen binnen de buurten .................................................................................... 22
5.2.
Kwantitatieve stand van zaken parkeren .................................................................................. 22
5.3.
Eigendom en exploitatie parkeerhubs ...................................................................................... 23
5.4.
Openbaar vervoer ...................................................................................................................... 23
6.
Omgeving ........................................................................................................................................ 24 6.1.
Participatie: de betrokkenheid van de buurt ............................................................................ 24
6.2.
Heldere, aantrekkelijke en herkenbare communicatie. ........................................................... 25 2
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
6.3. 7.
Planning ................................................................................................................................................ 27 7.1.
De ontwikkelstrategie DGZ ....................................................................................................... 27
7.2.
Zichten ........................................................................................................................................ 27
7.3.
Dreven ........................................................................................................................................ 27
7.4.
Gaarden ...................................................................................................................................... 27
8.
9.
Leefbaarheid & sociaal maatschappelijk programma .............................................................. 26
Risico’s ............................................................................................................................................28 8.1.
Staatsteun en Didamarrest ........................................................................................................ 31
8.2.
Stikstof ........................................................................................................................................ 31 Bijlagen ........................................................................................................................................... 32
3
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
1. Inleiding Dit is de tweede project-specifieke voortgangsrapportage over het verloop van de herstructurering van de buurten Dreven, Gaarden en Zichten (hierna: DGZ) in Den Haag Zuidwest. De eerste voortgangsrapportage (RIS315465) heeft u 23 mei 2023 ontvangen. Deze rapportage blikt terug over de periode van maart 2023 tot en met december 2024. Deze rapportage gaat in op aspecten, die direct gerelateerd zijn aan het fysieke project. De sociaal maatschappelijke maatregelen, geïnitieerd vanuit het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, worden afgestemd met de gebiedsontwikkeling, maar rapporteert daarover afzonderlijk. Het Nationaal Programmabureau Leefbaarheid en Veiligheid Den Haag Zuidwest maakt één keer per jaar een voortgangsrapportage over het Uitvoeringsplan Den Haag Zuidwest 2023-2026. Dit betreft met name de sociale opgave, die dient als verantwoordingsdocument naar het Rijk voor o.a. de Regio Deal en de Specifieke Uitkering Kansrijke Wijk. Met het Rijk is afgesproken dat deze jaarlijks voor 15 juni aangeleverd wordt. De gemeenteraad en de Alliantieraad Zuidwest hebben dezelfde voortgangsrapportage ontvangen (RIS16050). In de lijn van de voortgangsrapportages van de andere grote gebiedsontwikkelingen wordt ook voor Zuidwest de totaalopgave in beeld gebracht.
Vooruitlopend op deze voortgangsrapportage DGZ heeft u het voortgangsbericht Zuidwest ontvangen (RIS321120). De rapportage Dreven, Gaarden en Zichten zal op termijn hierin worden opgenomen. De financiële stand van zaken voor DGZ wordt afzonderlijk gerapporteerd in de MPG- en GRIP-rapportages.
1.1.
Algemeen
De Dreven, De Gaarden en De Zichten zijn drie buurten in Den Haag Zuidwest waar de woningvoorraad sterk is verouderd en die buurten kampen met grote sociaal- maatschappelijke problemen. Dit vraagt om een krachtige integrale aanpak zoals voor Zuidwest is afgesproken in het coalitieakkoord ‘Samen voor de Stad’ (RIS304121). Een aanpak waarbij de toekomst van de bewoners centraal staat. De huidige woningvoorraad, die binnen de plangrenzen valt, bestaat vrijwel geheel uit Staedion bezit uit de jaren ’50 en is aan grootschalige, ingrijpende renovatie of vernieuwing toe. De gemeente, Staedion en haar ontwikkelpartner Heijmans hebben een plan ontwikkeld om deze opgave aan te pakken. Centraal bij deze aanpak staat dat er voor alle bewoners die nu in de buurten wonen, plek zal zijn in de nieuwe buurten. De huidige sociale voorraad wordt geheel gecompenseerd en zelfs uitgebreid en er wordt ook een significant en divers programma aan betaalbare koop- en huurwoningen toegevoegd. Die kunnen niet alleen nieuwe mensen naar de buurten trekken, maar ook een wooncarrière in de eigen buurt mogelijk maken. Deze aanpak van differentiatie en uitbreiding van de sociale voorraad vraagt om een aanzienlijke verdichting. In het totale plan worden ca. 2.000 woningen gesloopt of gerenoveerd en in totaal ca. 5.500 nieuwe woningen in het gebied gebouwd. Naast het woonprogramma wordt ca.
15.000m2 aan bedrijfsruimte gerenoveerd en toegevoegd om de voorzieningenstructuur en de wijkeconomie te versterken en wordt voorzien in ca. 7.000m2 maatschappelijke voorzieningen. De herstructurering gaat gepaard met een opwaardering van de openbare ruimte en de groenvoorzieningen. De nieuwbouw levert een belangrijke bijdrage aan de energietransitie in Zuidwest. Deze ambities zijn juli 2020 vastgelegd in het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS305714). Voor de samenwerking tussen de partijen tijdens de planontwikkelingsfase is een overeenkomst gesloten (RIS305715). Op 20 april 2021 zijn de nota's van uitgangspunten voor de drie buurten vastgesteld door het college (RIS308508). De benodigde investeringen in deze buurten kennen een grote onrendabele top. Ter dekking van de onrendabele top in de eerste 10 jaar van deze gebiedsontwikkeling (ruim 50% van het programma) is een bijdrage uit de woningbouwimpuls gelden door BZK toegekend van ca. €27 mln. Een harde voorwaarde voor deze subsidie was dat de bouw van de eerste woningen vóór 10 september 2023 moest starten. In augustus 2023 is de bouw van de eerste woningen in Steenzicht van start gegaan.
4
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Op 10 februari 2022 is het projectdocument door de gemeenteraad vastgesteld (RIS311093) voor fase 1 van de ontwikkeling (de eerste 10 jaar en ruim 50% van het programma). 15 maart 2022 is de samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de realisatiefase vastgesteld (RIS311865) en 23 maart 2022 is deze getekend door Staedion, Heijmans en de gemeente. Met het openen van de grondexploitatie en het tekenen van de SOK is het project in uitvoering gegaan.
1.2.
Doelstellingen
Gemeente en Rijk hebben samen een overeenkomst gesloten over de integrale aanpak van het woningtekort en sociaal-maatschappelijke problemen in de regio: de Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). Binnen dit partnerschap is afgesproken om in te zetten op het intensiveren van het woningbouwprogramma in Zuidwest en de achterstand op het gebied van wonen, inkomen en onderwijs om te buigen naar het G4 gemiddelde. Buurten worden aardgasvrij gemaakt en de woningen verduurzaamd. Hierbij worden allianties met marktpartijen en maatschappelijke ondernemers gesloten om zo, in samenhang met het programma van de regiodeal (RIS 301876), te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijke aanpak. De plannen voor Dreven-Gaarden-Zichten moeten ervoor zorgen dat het fijnere buurten worden voor de huidige bewoners en bieden ook kansen voor nieuwe bewoners. De concrete doelstellingen zijn: • Voorkomen dat buurten verder in een neerwaartse spiraal komen maar zich ontwikkelen richting het sociaaleconomische gemiddelde van Den Haag • Bijdragen aan een evenwichtigere bevolkingsopbouw in Den Haag Zuidwest, met een grotere differentiatie in inkomensopbouw, opdat mensen betaalbaar kunnen (blijven) wonen, woningzoekenden een plek kunnen vinden en bewoners die het beter krijgen in de buurt kunnen blijven wonen/wooncarrière kunnen maken.
• Het wooncomfort van de bestaande voorraad sociale woningen naar een niveau brengen dat past bij deze tijd • Een bijdrage leveren aan het terugdringen van het tekort aan betaalbaar wonen in Den Haag, zowel sociaal, als middenhuur als betaalbare koop • De gebruikswaarde, belevingswaarde en ecologische waarde van het groen in de wijk verbeteren • Met ruimtelijke ingrepen bijdragen aan ontmoeting en sociale cohesie • Bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten • Verduurzamen van de woningvoorraad en vormgeven van de noodzakelijke energietransitie • Bijdragen aan het verbeteren van de voorzieningenstructuur en het versterken van de wijkeconomie onder andere door toevoeging van betaalbare bedrijfsruimtes • Zorgdragen voor meer draagvlak voor voorzieningen zodat deze behouden of uitgebreid kunnen worden • Zorgdragen voor een duurzame en betaalbare invulling van de mobiliteitsbehoeften in de buurten waarmee deze niet meer achterop lopen bij de mobiliteitstransitie maar juist op voorsprong komen Uitgangspunt voor de hele herontwikkeling is dat er voor iedereen die in de buurten woont en wil blijven wonen, ook in de getransformeerde buurt een betaalbare en betere woning moet terugkomen.
Daarom garandeert Staedion bewoners die (tijdelijk) moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun woning, allemaal de mogelijkheid om terug te keren in de vertrouwde omgeving. Voor alle typen huishoudens is plek in de toekomstige buurten. Ook voor (grote) gezinnen komen meer woningen terug dan in de huidige situatie. Wel zullen de typologieën vaak anders zijn dan de woningen die nu in de buurten staan: er komen onder meer één- of twee-laags appartementen met voldoende slaapkamers en een eigen buitenruimte, rondom openbaar toegankelijke, kindvriendelijke, collectieve binnentuin, maar ook een aantal grondgebonden eengezinswoningen.
5
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
2. Herhuisvesting 2.1.
Algemeen
Leidend voor het tempo van de herontwikkeling is het goed kunnen herhuisvesten van de huidige bewoners. Uitgangspunt is dat elk huishouden dat in de wijk woont en wil blijven, moet kunnen terugkeren als de bewoners dit willen. Staedion biedt via het sociaal plan al haar huurders die moeten verhuizen vanwege de herontwikkeling, de garantie om te mogen terug te keren in een nieuwe woning in de vertrouwde omgeving. Het kan bij terugkeer gaan om een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of om een koopwoning. Dit hangt af van de samenstelling van het huishouden en het gezinsinkomen op het moment van terugkeer. Huidige bewoners hebben altijd voorrang, ook op de vrije sectorhuurwoning of koopwoning. Als voorbereiding op de actiegebied-aanwijzing wordt al persoonlijk gecommuniceerd met de bewoners. Tijdens deze keukentafelgesprekken wordt besproken hoe de bewoners begeleid worden naar een nieuwe woning. Een belangrijk onderwerp is of de bewoners willen terugkeren naar de buurt als de werkzaamheden zijn afgerond of dat ze liever een woning in een andere buurt willen. Tijdens de fase waarin voorrangsverklaringen worden aangevraagd en als de huur wordt opgezegd wordt vastgelegd of de bewoners willen terugkeren.
Pas nadat Staedion, in overleg met een vertegenwoordiging van de huurders, tot een vastgesteld sociaal plan is gekomen, kan de gemeente besluiten tot de aanwijzing van een actiegebied. Aan het einde van de periode van actiegebied aanwijzing dienen alle huurcontracten te zijn opgezegd om tijdig met de werkzaamheden te kunnen starten.
2.2. Project Dreven 1B Dreven 1C Zichten 2 Gaarden 1 Zichten 3 Dreven 1D
Voortgang herhuisvesting Start actiegebied 1 september 2023 1 september 2023 1 december 2023 2 april 2024 1 oktober 2024 1 december 2024
Eind actiegebied 1 september 2024 1 september 2024 1 december 2024 2 april 2025 1 oktober 2025 1 december 2025
Aantal woningen 23 23 44 187 44 18
Tabel: Overzicht van lopende en geplande actiegebieden dd. December 2024.
Figuur: voortgang huuropzeggingen per (aankomend) actiegebied dd. December 2024. Bron Staedion.
Bovenstaande tabel toont de voortgang van de huuropzeggingen per project. Het aantal “niet vereist” geeft weer hoeveel woningen in tijdelijke verhuur zijn uitgegeven of zijn afgesloten voor actiegebiedaanwijzing. De categorie “ontvangen” zijn succesvol voorzien van nieuwe huisvesting. De categorie “benodigd” moet nog nieuwe huisvesting vinden.
6
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Afgeronde actiegebied aanwijzingen Hoewel er bij Dreven 1BC nog twee benodigde huuropzeggingen staan in het overzicht, zijn die inmiddels in principe ook binnen en is hiermee het actiegebied leeg. Eén bewoner was al akkoord met een woning, maar wacht nog op oplevering van de woning. Met de laatste bewoners is ook een akkoord bereikt en is door de inzet van de bemiddelaar een zitting bij de kantonrechter voorkomen. In Zichten 2 is de periode van actiegebied aanwijzingen afgerond. Per 1 december 2024 waren er nog 9 bewoners over om te herhuisvesten. In december heeft Staedion nog twee huuropzeggingen ontvangen door actief woningen voor deze bewoners beschikbaar te stellen. Er zijn nog 7 bewoners over om te herhuisvesten, waarvan er voor drie een concrete woning geclaimd is en een aanbieding loopt. De andere bewoners blijft Staedion woningen aanbieden die passend zijn.
Lopende/ op te starten actiegebied aanwijzingen Gaarden 1 De Actiegebied aanwijzing voor de 187 woningen van Gaarden per 2 april 2024 ingegaan. De uitverhuizing is gestart en in april 2025 zal deze actiegebiedsaanwijzing aflopen. Inmiddels zijn er 70 huuropzeggingen ontvangen. Zichten 3 De Actiegebied aanwijzing voor de 44 woningen van Zichten 3 per 1 oktober 2024 ingegaan. De uitverhuizing is gestart en in oktober 2025 zal deze actiegebiedsaanwijzing aflopen. De eerste 2 huuropzeggingen zijn binnengekomen. Dreven 2A De eerstvolgende actiegebied aanwijzing is voor Dreven 2A (in totaal 152 woningen) en zal naar verwachting in Q3 2025 ingaan.
2.3.
Invulling terugkeergaranties
In Q3 en Q4 2025 worden de eerste nieuwbouw gebouwen, namelijk Steenzicht 1A en 1B opgeleverd. De bewoners, met de terugkeerwens na huuropzegging, worden benaderd door Staedion voor een passende woning in de nieuwbouw. Deze bewoners verhuizen dan op basis van de terugkeergarantie welke beschreven staat in het sociaal plan. Voor deze verhuizing wordt niet nogmaals een verhuiskostenvergoeding betaald door de corporatie. Er wordt gewerkt aan een gemeentelijke regeling om bewoners te ondersteunen die financieel niet in staat zijn hun tweede verhuizing te bekostigen. Een deel van de bewoners van Zichten 3 heeft aangegeven te willen verhuizen van hun huidige woning naar de nieuwbouw in Steenzicht. Dit is mogelijk, aangezien Steenzicht wordt opgeleverd tegen de tijd dat de aanwijzing van actiegebied Zichten 3 afloopt. Staedion is in overleg met deze bewoners over de mogelijkheden.
Figuur: Overzicht van huuropzeggingen en terugkeerwensen dd. December 2024. Bron: Staedion.
7
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
2.4.
Onafhankelijke bemiddelaar
In juli 2024 is de raad geïnformeerd (RIS277268) over de aanstelling van een onafhankelijke bemiddelaar voor Dreven-Gaarden en Zichten. Aan de Partnerraad Zuidwest zijn twee kandidaten voor deze functie voorgesteld, waarna de Partnerraad een advies heeft uitgebracht over de voorkeur voor één van de kandidaten. Sinds augustus 2024 is de onafhankelijk bemiddelaar aangesteld. Bewoners in actieve actiegebieden hebben hier een brief over ontvangen. In het vervolg worden bewoners tijdens keukentafelgesprekken over de onafhankelijk bemiddelaar geïnformeerd. Ook wordt informatie over de onafhankelijk bemiddelaar opgenomen in het sociaal plan (Staedion) en in de door de gemeente te verstrekken communicatie over actiegebieden. De onafhankelijke bemiddelaar ondersteunt bewoners bij onduidelijkheden of ontevredenheid over herhuisvesting en de terugkeergarantie. De bemiddelaar kan advies geven en bemiddelen in geval van (dreigende) conflicten met de gemeente, Staedion en/of Heijmans. De bemiddelaar heeft in een brede kennismakingsronde het netwerk van sociaal-maatschappelijk actieve (bewoners)organisaties in Dreven-Gaarden-Zichten geïnformeerd over zijn werk. Tot nu toe hebben zich 15 mensen tot de bemiddelaar gewend waarvan het merendeel voor advies.
Vragen gaan vooral over de mogelijkheden om specifieke woonbehoeften te realiseren binnen de regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen. In één zaak heeft dit tot een daadwerkelijke bemiddeling geleid.
2.5.
Communicatie rondom tijdelijk verhuur
Tijdelijke huurders via leegstandsbeheer weten vooraf hoe lang zij de woning mogen bewonen. Sinds 2024 is dit maximaal twee jaar vóór de aanwijzing als actiegebied. Wanneer een gebied als actiegebied wordt aangewezen, ontvangen tijdelijke huurders hierover geen bericht van Staedion of de leegstandsbeheerder. De leegstandsbeheerder communiceert echter jaarlijks met de huurders over de huuraanpassing en de verlenging van de leegstandsvergunning. Daarbij wordt expliciet vermeld dat deze verlenging geen garantie biedt voor de resterende duur van de huurperiode. Indien tijdelijke huurders de woning moeten verlaten, worden zij hier drie maanden van tevoren door de leegstandsbeheerder over geïnformeerd. Bij het tekenen van een tijdelijk huur- of beheercontract informeert de leegstandsbeheerder huurders over mogelijke doorstroomopties. Dit betekent dat zij kunnen worden doorverwezen naar een andere tijdelijke woning, mits die mogelijkheid bestaat, maar zonder garantie. Dit wordt vooraf duidelijk gecommuniceerd. Daarnaast wordt huurders geadviseerd een alternatief plan te hebben, zoals inschrijving bij Woonnet Haaglanden. De leegstandsbeheerder legt de procedure hiervoor uit en raadt huurders aan zich tijdig in te schrijven. Dit vergroot de kans op een vaste woonruimte zodra hun tijdelijke huurperiode afloopt.
Staedion communiceert enkel met de leegstandsbeheerders, en niet met de huurders zelf. De leegstandsbeheerders worden door Staedion op de hoogte gehouden van eventuele wijzigingen in de planning, zodat zij weten tot wanneer zij een leegstandsvergunning kunnen aanvragen en woningen tijdelijk kunnen verhuren. Dit gebeurt altijd met een minimale termijn van zes maanden.
2.6.
Conclusies
Het tot stand komen van sociaal plannen verloopt in goede verstandhouding met de bewoners. De hoeveelheid mensen die wil terug keren in de buurt was relatief laag. Met het zicht op de eerste opleveringen zien we dat dit percentage aan het stijgen is. We verwachten dat dit, nadat er daadwerkelijk nieuwe woningen zijn opgeleverd, nog verder toeneemt. Herhuisvesting van gezinnen is het meest kritisch door de beperkte beschikbaarheid van grote woningen in de Haagse sociale voorraad. Desondanks is het gelukt om ook de grote huishoudens binnen de termijn te herhuisvesten.
8
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
3. Deelplan ontwikkeling In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de deelplannen.
3.1. Zichten 3.1.1.
Steenzicht (Zichten 1A en 1B)
Projectomschrijving Zichten 1a-1b (ook wel genoemd Steenzicht) zijn de eerste twee bouwplannen van de totale gebiedsontwikkeling Dreven- Gaarden-Zichten. Op deze locatie stonden 48 grondgebonden sociale huurwoningen van Staedion. Deze locatie is als startpunt gekozen omdat hier een relatief laag aantal bestaande woningen gesloopt hoeft te worden en een groot programma terug gebracht wat gunstig is voor de herhuisvestingsplanning. De herontwikkeling gaat uit van behoud van het bestaande stratenpatroon en maakt ruimte voor twee halfgesloten bouwblokken met variërende hoogtes van 4 tot 7 lagen. Parkeren vindt plaats onder een collectieve binnentuin.
Foto Steenzicht (Zichten 1a + 1b) in aanbouw
Programma Steenzicht heeft een het volgende woonprogramma: Blok 1A: • 53 sociale huurwoningen • 61 middel dure huurwoningen • 64 parkeerplaatsen
9
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Blok 1B: • 64 sociale huurwoningen • 42 middel dure huurwoningen • 48 parkeerplaatsen
Impressies trap naar binnentuin en binnentuin Steenzicht
Voortgang Op 8 juni 2023 is de omgevingsvergunning voor Steenzicht verleend. Tegen de verleende vergunning zijn bezwaren ingediend en is een voorlopige voorziening aangevraagd. Het verzoek om een voorlopige voorziening is 22 augustus 2023 afgewezen door de rechtbank Den Haag en op 10 september is gestart met de bouw. Dit was tevens het eerste deelplan van Dreven-Gaarden-Zichten en hiermee de startdatum die cruciaal was voor het voldoen aan de subsidievoorwaarden van de WBI-subsidie. Op 18 december 2023 heeft het college, conform het advies van de Adviescommissie Bezwaarschriften, de bezwaren tegen de omgevingsvergunning ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing op bezwaar is ook beroep ingediend en wederom een voorlopige voorziening aangevraagd. Op 15 maart 2024 heeft de voorzieningenrechter ook dit verzoek afgewezen en mag er dus doorgebouwd worden. Dit ondanks dat de Raad van State het bestemmingsplan 20 december heeft vernietigd (zie hoofdstuk 4). Inmiddels is een aanvullende vergunning “strijdig gebruik” gepubliceerd die het ontbreken van de planologische grondslag repareert. 27 september 2024 is het hoogste punt bereikt. Eerste oplevering wordt verwacht in juli 2025.
Bereikte resultaten: - 2022 oktober: uithuizing bestaande woningen gereed - 2022 november: bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht vastgesteld - 2023 juni: omgevingsvergunning verleend - 2023 juni: uitgifte nieuwe erfpachtrechten aan Staedion/Heijmans - 2023 september: eerste paal - 2024 september: hoogste punt bouw - 2024 november: publicatie omgevingsvergunning “strijdig gebruik” Planning komende periode: - 2025 Q3: oplevering eerste woningen - 2025 Q3: aansluiting openbare ruimte
3.1.2.
Zichten 2
Projectomschrijving Zichten 2 is in december 2022 opgestart. Op deze locatie staan 44 sociale woningen en 5 garageboxen. De herontwikkeling gaat uit van behoud van het bestaande stratenpatroon, en maakt ruimte voor halfgesloten bouwblok met variërende hoogtes van 4 tot 6 lagen en een woontoren. Onder een collectieve binnentuin is ruimte voor fietsparkeren, afvalinzameling en afhankelijk van het ruimtebeslag ook autoparkeren. Het bouwplan sluit aan op de ecologische zone en het sportpark. Bouw van dit plan kan pas starten nadat de indeling van de sportvelden is aangepast en de ecologische zone is ingericht. 10
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Eerste massastudie Zichten 2 en 3
Programma Op basis van de ontwikkelstrategie wordt het programma verder uitgewerkt. De ontwikkelstrategie gaat uit van circa 228 woningen, waarvan 177 sociale huurwoningen, 22 betaalbare koopappartementen, 29 dure koopwoningen en 15 gebouwde parkeerplaatsen. Ten opzichte van de ontwikkelstrategie bij het projectdocument is het sociale huurprogramma uitgebreid en zijn koopwoningen toegevoegd om meer differentiatie in de nieuwe woningen te maken.
Voortgang Bereikte resultaten: • Architecten selectie en participatie architectenselectie • ACOR akkoord SO Openbare ruimte • Vaststelling bestemmingsplan Zichten 2,3 en 7
Q1 2023 Q2 2024 Q4 2024
Planning komende periode: • Afronding uithuizen • Start Sloop • Aanvraag omgevingsvergunning • Bouwrijp maken • Gronduitgifte • Start bouw • Oplevering
Q1 2025 Q2 2025 Q4 2025 Q4 2025 Q1 2026 Q2 2026 Q4 2028
3.1.3.
Zichten 3
Projectomschrijving Op de bestaande locatie van Zichten 3 staan momenteel nog 44 sociale woningen. De herontwikkeling (nieuwbouw) gaat uit van behoud van het bestaande stratenpatroon, en maakt ruimte voor halfgesloten bouwblok met variërende hoogtes van 4 tot 6 lagen en een woontoren. Onder de collectieve binnentuin wordt parkeren gefaciliteerd. Het bouwplan sluit aan op de ecologische zone en het sportpark.
11
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Programma Op basis van de ontwikkelstrategie wordt het programma verder uitgewerkt. De ontwikkelstrategie (Q4 2024) gaat uit van circa 295 woningen, waarvan 40 sociale huurwoningen, 84 middendure huurwoningen, 48 dure huurwoningen, 90 betaalbare koopappartementen, 33 dure koopwoningen en 50 gebouwde parkeerplaatsen.
Voortgang Het bouwplot van Zichten 3 wordt tijdelijk ingezet als parkeervoorziening van Zichten 2 en Ruimzicht. Dit terrein is noodzakelijk tot Zichten 7 (de parkeergarage) wordt opgeleverd. Na de oplevering van plan Ruimzicht kunnen de bedrijven (c.q. ondernemers) uit Zichten 7 verhuizen naar Ruimzicht en kan begonnen worden met de ontwikkeling van de parkeerhub op Zichten 7. Na de oplevering van Zichten 7 kan de tijdelijke parkeervoorziening op Zichten 3 komen te vervallen en definitief in Zichten 7 worden gehuisvest. Op dat moment kan gestart worden met de bouw van Zichten 3.
3.1.4.
Ruimzicht
Projectomschrijving In opdracht van Woningcorporatie Staedion en onder begeleiding van Heijmans Vastgoed, wordt momenteel een ontwerp gemaakt voor de nieuwbouwblokken ter vervanging van de twee bestaande portiek woonblokken van Ruimzicht. Omdat het beeldkwaliteitsplan nog uitgaat van de transformatie van de bestaande bebouwing, is het belangrijk dat Ruimzicht niet simpelweg de lijn van de overige nieuwbouw volgt maar invulling geeft aan de bijzondere positie van dit plan in het hart van de buurt. Het vormt het anker voor de overige plannen. Ruimzicht vormt het hart van de wijk en moet de leefbaarheid en sociale cohesie gaan versterken. Daarom is in de verkennende fase gekozen voor een variant waarbij de twee gebouwen een extra opening krijgen waardoor een binnengebied ontstaat wat van vier zijden doorwaadbaar is op maaiveldniveau. De komende tijd wordt door de architect in samenwerking met afdeling Stedenbouw en bureau Palmbout uitgewerkt hoe dit plan goed is in te passen binnen het gewenste gelaagde stadsbeeld van de Zichten zoals dat is omschreven in het BKP. Daar waar het oude renovatieplan in 74 sociale huurwoningen en 4.076m2 BOG/MOG voorzag (1.850m2 renovatie en 2.224m2 uitbreiding), komen in het nieuwe plan 76 sociale huurwoningen terug met meer differentiatie en biedt het plan ruimte voor maximaal 3.000m2 bvo commercieel/maatschappelijke bedrijvigheid (BOG/MOG).
Deze afname is een gevolg van enerzijds een groter noodzaak voor woningondersteunende functies in de plint (afvalruimte, warmteinstallatieruimte, lift, etc.) en anderzijds de wens om de drie grote bomen in de binnentuin te sparen. Het binnenterrein tussen de twee woonblokken wordt opnieuw ingericht met krijgt een sociaal programma voor de bewoners en omwonenden en een fietsparkeerfaciliteit. Het binnenterrein blijft openbaar toegankelijk (’s-nachts afsluitbaar) en de drie grote bomen blijven gehandhaafd. Naar verwachting starten de bouwwerkzaamheden in Q1 2026.
Impressie Ruimzicht, gezien vanaf het Zicht
12
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Impressie binnenterrein Ruimzicht
Programma • • • •
76 sociale huurappartementen mix van 2- en 3 kamerwoningen 1.850 m2 betaalbare bedrijvigheid en voorzieningenprogramma op de begane grond in de plint. Mogelijkheid met uitbreiding in het binnengebied naar maximaal 2.500m2. Thema voorzieningen: maken, ontmoeten en bewegen.
Voortgang Voor Ruimzicht wordt momenteel een schetsontwerp opgesteld. Dit ontwerp wordt door de verschillende partijen getoetst op haalbaarheid. Aanvankelijk zou eerst een (binnenplanse) omgevingsvergunning voor de hoofdbouwdelen worden aangevraagd. Voor de uitbreiding van de het voorzieningenprogramma op het binnenterrein zou een BOPA-procedure worden doorlopen op het moment dat er voldoende vraag was naar uitbreiding van de voorzieningen. Met de huidige inzichten lijkt die vraag er al bij oplevering van het gebouw te zijn, dus wordt er nu ingezet op het direct opstarten van een reguliere BOPA-procedure voor het volledige bouwplan, inclusief de uitbreidingen op het binnenterrein en de fietsenstalling. Bij indiening van de omgevingsvergunning wordt beoordeeld of de aanvraag valt binnen de lijst met buitenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor een bindend advies van de gemeenteraad vereist is (RIS313814). Bereikte resultaten: 2022 november: bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht vastgesteld 2022 december: uithuizing bestaande woningen gereed 2024 november: sloop fase 1 (Ruimzichtzijde) Planning komende periode: Tijdelijke invulling fase 1 Aanvraag Omgevingsvergunning Sloop fase 2 Bouwrijp maken Start bouw Oplevering
Q1 2025 Q3 2025 Q3 2025 Q4 2025 Q1 2026 Q4 2027
13
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
3.1.5.
Zichten 7
Projectomschrijving Om voor de andere deelplannen in de Zichten in voldoende parkeren te kunnen voorzien is het noodzakelijk gebleken om de parkeerhub (Zichten 7) naar voren te trekken. Aanvankelijk was in de plint van Zichten 7 voorzien in een basisschool. Dit programma is uitgeruild met een stuk bedrijfsonroerendgoed programma uit Zichten 8 (De Stede) om drie redenen: - Doordat de parkeeroplossing in Zichten 7 eerder nodig bleek te zijn - Er is in het gebied op dit moment nog geen behoefte aan een extra basisschool (er zijn bij oplevering nog onvoldoende extra kinderen) - De functie parkeergarage en school zijn lastig op een veilige manier te combineren. De plot op Zichten 8 (naast winkelcentrum de Stede) werd geschikter geacht voor een school Deze parkeergarage is noodzakelijk om te kunnen voorzien in het toekomstig parkeren voor de gehele wijk Zichten. T.o.v. de bestaande situatie (21 woningen en 750 BOG/MOG) lijkt de parkeerhub - o.b.v. een eerste planstudie - te kunnen voorzien in ca. 377 parkeerplekken en 950m2 BOG/MOG. Met de centrale parkeervoorziening van Zichten 7 wordt de parkeerbehoefte voor Zichten 2, 3 en Ruimzicht opgelost. Ook zal de restopgave bezoekersparkeren van Steenzicht worden opgelost waardoor er bij de herinrichting van de openbare ruimte meer ruimte voor groen komt.
Er wordt onderzocht of door verdere optimalisatie van het ontwerp het aantal parkeerplekken nog omhoog kan worden bijgesteld om meer ruimte te bieden voor Zichten 4,5 en 6. Aanvullend wordt bestudeerd of ruimte gereserveerd kan worden voor bestelbusjes, deelmobiliteit en vindt er afstemming plaats over de positionering van de entree aan zijde Vijverzicht i.r.t. het ontwerp openbare ruimte.
Capaciteitsstudie Zichten 7
Locatie Zichten 7
Programma • •
377 parkeerplekken 950 m2 BOG/MOG
Voortgang Voor Zichten 7 wordt gewerkt aan geoptimaliseerde planstudie ter voorbereiding op het een schetsontwerp. Dit ontwerp wordt door de verschillende partijen getoetst op haalbaarheid. Na de oplevering van plan Ruimzicht kunnen de bedrijven (c.q. ondernemers) uit Zichten 7 verhuizen naar Ruimzicht en kan begonnen worden met de ontwikkeling van de parkeerhub op Zichten 7. Na de oplevering van Zichten 7 kan de tijdelijke parkeervoorziening op Zichten 3 komen te vervallen en definitief in Zichten 7 worden gehuisvest. Planning komende periode: Start sloop Start bouwrijp maken Start bouw Oplevering
Q3 2027 Q4 2027 Q1 2028 Q4 2028 14
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
3.1.6.
Overige deelplannen in de Zichten
Planontwikkeling voor Zichten 4 start tweede helft 2026 maar zit niet in de grondexploitatie DGZ-fase 1. Voor die tijd zal dus een nieuwe grex met subsidieaanvraag moeten worden voorbereid. Dit betekent dat in 2025 de voorbereidingen voor een nieuw projectdocument moeten worden opgestart.
3.2. Dreven 3.2.1.
Dreven 1B en 1C
Projectomschrijving De Dreven verandert van een perifere suburbane tuinwijk in een stedelijke gezinsbuurt in een groene setting, waar plaats is voor ontmoeting. Er is een gedifferentieerd woonprogramma met een accent op gezinnen.
Programma • •
Dreven 1B: 116 sociale huurwoningen Dreven 1C: ca. 47 betaalbare koopappartementen en 24 vrije sector koop EGW.
Impressie Dreven 1B
Voortgang Bereikte resultaten: • ACOR akkoord SO Openbare Ruimte • VO-bouwplan gereed • Vaststelling bestemmingsplan Dreven 1 • Afronding actiegebiedaanwijzing
juni 2024 september 2024 november 2024 september 2024 15
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Planning komende periode: • VO openbare ruimte Q1 2025 • Start sloop: Q1 2025 • Bouwrijp maken: Q3 2025 • Start bouw: Q4 2025
Impressie Dreven 1C
Voor Dreven 1B en Dreven 1C is overeenstemming bereikt tussen de partijen over een startdocument wat het startsein voor het deelplan is. Eind 2022 zijn de keukentafelgesprekken ten behoeve van de actiegebied aanwijzing gestart voor Dreven 1B en 1C. In hoofdstuk 2 van deze voortgangsrapportage is terug te lezen hoe het staat met de uithuizing in de Dreven.
3.2.2.
Dreven 1D
Dreven 1D zal voorzien in de parkeerbehoefte van de nieuwbouw in dit gebied door middel van een gebouwde parkeervoorziening. In de plint van deze parkeervoorziening worden daarnaast bedrijfsruimten ingericht voor kleinschalige maakindustrie en bedrijvigheid. Op de begane grond wordt ook ruimte gemaakt voor het parkeren van busjes die meer hoogte nodig hebben dan personenauto’s. De toegang van gebouw voor voetgangers zit zo dicht mogelijk bij de nieuwbouw om loopafstanden te beperken, terwijl de ingang voor auto’s zo dicht mogelijk bij de Melis Stokelaan zit om het verkeer door de buurt te minimaliseren. De Baljuwdreef wordt langs deze ingang doorgetrokken naar de Melis Stokelaan. Op 8 oktober 2024 is een aparte avond over dit plandeel georganiseerd voor alleen de direct omwonenden waar positief werd gereageerd op de plannen voor deze parkeerhub. Ook de Welstand heeft zich positief uitgelaten in het vooroverleg. Op diversen historische kaarten, blijkt dat op deze locatie mogelijk archeologische resten in de grond kunnen zitten. Dit kan een beperkende factor betekenen t.b.v. beoogde startbouw. 16
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Programma • •
Maximaal 260 parkeerplekken Circa 1200 m2 bedrijfsruimten
Impressie Dreven 1D
Voortgang Globale planning: • Bestemmingsplan Dreven, vaststelling Q4 2024 • Uitverhuizing December 2024 tot uiterlijk Q1 2026 Ontwerptraject: • SO Q3 2024 • VO Q4 2024 • DO Q1 2025 • VO openbare ruimte Q4 2024 • Bouwrijp maken: Q1/Q2 2026 • Start bouw: Q3 2026 • Oplevering bouw: Q2 2027
3.2.3.
Overige deelplannen in de Dreven
De uitwerking van de deelplannen 1A wacht nog op nadere studie van Staedion of dit een renovatie in verhuurde staat kan zijn of een transformatie moet worden met opzegging van huren.
17
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
De planontwikkeling van Dreven2A wordt komend kwartaal opgestart. Dreven 2A zal onder andere een programma aan bijzondere woonvormen bevatten, een eerstelijnszorgcluster een parkeerhub, commerciële ruimtes en reguliere woningen. Voor de bijzondere woonvormen wordt rekening gehouden met “wonen met een plus” (senioren met groeiende behoefte aan welzijn/zorg), maar daarnaast wordt onderzocht of er ook een woonvorm mogelijk is die bijdraagt aan het in stand houden van bestaande, waardevolle, sociale structuren. Dit door in samenwerking met de bewoners uit dit sociale netwerk te werken aan een (collectieve) woonvorm die deze sociale structuur niet alleen kan behouden, maar zelfs kan versterken. Binnen de grex voor Dreven fase 1 volgen daarna de deelplannen Dreven 2C en 2D. Dreven 2B is een renovatie toren. Voor Dreven fase 2 (deelplannen 3,4 en 5) zal conform het coalitieakkoord onderzoek worden verricht naar de mogelijkheid om meer ruimte te maken voor groen en behoud van beeldkwaliteit.
3.3. Gaarden 3.3.1.
Gaarden 1
Projectomschrijving In opdracht van Woningcorporatie Staedion en onder begeleiding van Heijmans Vastgoed worden in de buurt Gaarden de bestaande 319 woningen gesloopt en worden er in twee fasen 922 nieuwe woningen gerealiseerd. De buurt krijgt de uitstraling van een stadsbuurt met mooie binnentuinen met een vriendelijke opzet. De openbare ruimte in de buurt wordt helemaal vernieuwd waarbij er aandacht is voor het realiseren van ontmoetingsplekken, de verbinding met het naastgelegen sportpark en het aanleggen van een ecologische zone.
Impressie van Gaarden 1 18
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Programma Het nieuwe woon en voorzieningenprogramma voor de buurt Gaarden is opgedeeld in twee deelplannen. Gaarden 1 en Gaarden 2. In Gaarden 1 worden in totaal 389 woningen gebouwd en in Gaarden 2 533 woningen. In Gaarden 1 worden er 232 sociale huurwoningen gerealiseerd, 40 middeldure huurwoningen en 123 koopwoningen (enkele eengezinswoningen en voornamelijk appartementen). In Gaarden 2 is een voorlopige verdeling van het woningbouwprogramma gemaakt. De huidige inschatting is dat er circa 85 koopwoningen worden gerealiseerd (betaalbare koop en vrije sector koop) en circa 448 huurwoningen, verdeeld over verschillende segmenten: sociaal, middeldure huur en vrije sector huur. In Gaarden 1 wordt 150 vierkante meter BOG/MOG ruimte gerealiseerd en in Gaarden 2 is dit 400 vierkante meter. In Gaarden 1 worden 200 parkeerplaatsen gerealiseerd en in Gaarden 2 naar verwachting meer dan 300.
Voortgang Bereikte resultaten: • Startbesluit ontwikkeling • Voorbereiding uitverhuistraject (keukentafelgesprekken) • Start actiegebied aanwijzing – afgifte urgentieverklaringen • Architecten selectie en participatie architectenselectie
Q1 2023 Q2 2023 april 2024 juli 2024
Globale planning Gaarden 1 • Ontwerptraject • Aanvraag omgevingsvergunning (fase 1, strijdig gebruik) • Aanvraag omgevingsvergunning (fase 2, activiteit bouwen) • Afronding uitverhuizing • Start Sloop • Bouwrijp maken • Start bouw • Oplevering
2023-2025 Q3 2025 Q1 2026 Q2 2025 Q1 2026 Q1 2026 Q3 2027 Q3 2030
Impressie binnengebied Gaarden 1
19
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
4. Planologie 4.1.
Structuurvisie en MER
De MER-Zuidwest, die onderdeel vormt van de structuurvisie Zuidwest (RIS315261) is naast een planMER bij de structuurvisie ook een projectMER bij de ontwikkeling in Dreven, Gaarden en Zichten en De Venen. Het spelregelkader, dat het resultaat is van dit MER, wordt bij ontwikkelingen in Zuidwest gebruikt om negatieve effecten op de leefomgeving te voorkomen en positieve effecten te versterken. Bij de beoordeling van de MER-Zuidwest, ten tijde van de ter inzagelegging van de Structuurvisie, heeft de Commissie mer aangegeven dat ze enkel kon beoordelen of de MER van voldoende kwaliteit was voor een besluit over de structuurvisie, omdat er nog geen besluit op bestemmingsplanniveau voorlag. Hiermee lag er nog geen formeel advies op het project-MER deel. Daarom is, gelijktijdig met het ter inzage leggen van de bestemmingsplannen een hernieuwd advies aangevraagd aan de Commissie mer over het project-MER deel Dreven, Gaarden en Zichten. In het advies concludeert de Commissie mer dat de effecten van de bestemmingsplannen Dreven 1 en Zichten 2, 3 en 7 grotendeels binnen de kaders van de vastgestelde structuurvisie en MER Zuidwest vallen. Waar dit op enkele effecten mogelijk niet het geval is doet de Commissie mer een aantal aanbevelingen voor het bestemmingsplan en/of de monitoring.
Belangrijkste conclusie is dat de Commissie mer constateert dat de ambities voor Dreven, Gaarden en Zichten hoog zijn. De bestemmingsplannen en bijbehorende onderzoeken tonen aan dat de ontwikkelingen bijdragen aan deze ambities, maar niet alle ambities (kunnen) in het bestemmingsplan worden geborgd. De commissie mer benadrukt het belang van een goed instrument om te monitoren of de som van alle verschillende projecten in Zuidwest in totaal nu leidt tot invulling van de opgave en ambities uit de structuurvisie. Aan deze monitoringstool op Zuidwest-niveau, wordt op dit moment hard gewerkt. Deze tool moet inzicht geven in hoeverre projecten bijdragen aan de totale opgave uit de structuurvisie en de voortgang hiervan monitoren. Daarnaast had de commissie nog enkele aanbevelingen over de presentatie van het MER zelf, wat heeft geleid tot een aanvulling op het onderdeel 'projectMER Dreven, Gaarden en Zichten', die als bijlage is opgenomen bij de bestemmingsplannen “Zichten 2,3 & 7” en Dreven 1 (o.a. een toegankelijke samenvatting en een beter inzicht hoe de deelontwikkelingen zich verhouden tot de MER Zuidwest).
4.2.
Bestemmingplan Steenzicht en Ruimzicht
Het op 3 februari 2023 in werking getreden bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht is na een hoger beroep en een uitspraak van de Raad van State vernietigd. Dit leidde ertoe dat de verleende omgevingsvergunning voor Steenzicht weliswaar nog van kracht is, maar niet meer voorzien is van een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’. Om dit bouwplan een goede planologische grondslag te geven is een omgevingsvergunning “strijdig gebruik” aangevraagd met een nieuwe ruimtelijke onderbouwing. Deze aanvraag is voorzien van aanvullingen op de punten waar de Raad van State nog tekortkomingen zag (nieuwe stikstofberekeningen, de zorgplicht voor de egel, borging voor de aanleg van de binnentuinen en een uitgebreidere onderbouwing van de parkeerbalans). Deze vergunning is 8 november 2024 gepubliceerd. Voor Ruimzicht zal een BOPA-procedure worden doorlopen (zie § 3.1.4)
4.3.
Bestemmingsplan Dreven 1 en Zichten 2,3 en 7
Voor Dreven 1 en Zichten 2, 3 & 7 zijn in december 2023 twee ontwerp bestemmingsplannen vrijgeven voor inspraak. De ontwerpbestemmingsplannen hebben ter inzage gelegen en er zijn diverse participatie- en informatiebijeenkomsten gehouden. Op beide bestemmingsplannen zijn een zevental zienswijzen ingediend. In de raadsvoorstellen voor de bestemmingsplannen wordt ingegaan op de wijzigingen die zijn doorgevoerd als gevolg van de ingediende zienswijzen of nieuwe inzichten die hieruit zijn voortgekomen.
20
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
Inmiddels is het bestemmingsplan Dreven 1 op 29 november 2024 vastgesteld. Het bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 is 18 december 2024 vastgesteld.
Plankaart Dreven 1
Plankaart Zichten 2,3 en 7
Met de vaststelling van de bestemmingsplannen Dreven 1 en Zichten 2, 3 en 7 zijn de laatste planologische besluiten onder de oude Wet Ruimtelijke Ordening genomen. Voor de overige plannen in ‘’Dreven-Gaarden-Zichten fase 1’’, Dreven (2A t/m 2D) en Gaarden (1 en 2), zullen procedures onder de nieuwe Omgevingswet moeten worden doorlopen.
4.4.
Procedure beschermd stadsgezicht Dreven
Op 10 februari 2022 heeft de gemeenteraad besloten tot de intrekking van het beschermd stadsgezicht de Dreven om de plannen uit het gelijktijdig vastgestelde projectdocument te kunnen realiseren. Hierop is een aantal bezwaren ingediend die beoordeeld zijn door de Adviescommissie bezwaarschriften (AcB). Op 9 februari 2023 heeft de gemeenteraad als beslissing op bezwaar een aangepast besluit genomen in lijn met het advies van de AcB. Met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Dreven 1 vervalt de status van beschermd stadsgezicht (RIS313806). Hier loopt nog een beroep tegen.
21
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
5. Mobiliteit en parkeren 5.1.
Parkeeroplossingen binnen de buurten
In de huidige situatie wordt de volledige parkeerbehoefte van de buurten opgelost in de openbare straten. Omdat in de wijken drie tot vier keer zoveel woningen komen, en hiermee een kwalitatief goede en groene openbare ruimte van belang is voor de leefbaarheid, is het niet langer mogelijk deze behoefte in de openbare ruimte op te vangen. Daarom is het uitgangspunt om de parkeerbehoefte van de huishoudens van de nieuwbouwwoningen op te lossen binnen de bouwblokken of in centrale collectieve “parkeerhubs”. Parkeren op straat is primair bedoeld voor de huishoudens van de te handhaven woningen, speciale plekken (mindervaliden, deelauto’s, etc.) en voor een deel van de bezoekers. Om te kunnen sturen op het beoogde gebruik van een groot aandeel gebouwde voorzieningen is het invoeren van een parkeerregime voorwaardelijk. De bestaande bebouwing krijgt dus recht om een parkeervergunning voor de openbare straat aan te vragen en de huishoudens van de nieuwbouw niet. Zo ontstaat er in de openbare ruimte meer ruimte voor groen, verblijven, langzaam verkeer en duurzame en ruimte-effectieve mobiliteit. Een belangrijk aandachtspunt binnen de gebiedsontwikkeling is het betaalbaar en bereikbaar houden van de mobiliteitsbehoefte van de bewoners en dus ook de betaalbaarheid van parkeeroplossingen. Parkeren is volgens de wet een marktactiviteit (niet-DAEB).
Dit betekent dat plekken voor marktconforme tarieven moeten worden verhuurd. Daarom wordt ingezet op prijsdifferentiatie op basis van kwaliteit van de parkeerplaatsen: een vast plek direct achter je woningen onder een binnentuin is duurder dan een zwerfplek in een parkeerhub waar je eerst naar toe moet lopen. Met de beschikbaarheid van verschillende soorten plekken is het belangrijk om een goed toewijzingssysteem vooraf vast te leggen. Niet alle woningen zullen ten slotte tegelijk op de markt komen dus een simpel “first come, first get” model kan tot onrechtvaardige situaties leiden. Aan dit toewijzingssysteem wordt momenteel gewerkt maar deze zal een aantal principes bevatten: - Binnen gebouwde parkeeroplossingen (de parkeerhubs of binnen de bouwblokken) worden in eerste instantie plekken gereserveerd per woning categorie, naar rato van de parkeernormen behorend bij het programma - Binnen de bouwblokken ligt de voorrang altijd bij eerste auto’s van huishoudens binnen het bouwblok. Deze kunnen langdurige contracten aangaan. - Als er binnen de bouwblokken meer vraag dan aanbod is, wordt overloop altijd in de parkeerhubs gefaciliteerd. - Als er vanuit de woningcategorie minder vraag is dan er gereserveerd is kan deze in eerste instantie aangeboden worden aan andere woningcategorieën en pas daarna aan aanvullende vraag van tweede auto’s.
Deze contracten moeten altijd kortlopend zijn, zodat bij mutaties binnen afzienbare tijd een plek vrij komt voor een nieuwe vraag voor een eerste auto. Tarieven worden bepaald op basis van onafhankelijk taxaties van de waarde van de parkeerplek op de bewuste plek in de bewuste buurt.
5.2.
Kwantitatieve stand van zaken parkeren
Zichten Bij de Ruimtelijke Onderbouwing Steenzicht (RIS319815) is een parkeeronderbouwing meegeleverd. Hierin is te zien dat het plan binnen het bouwblok kan voorzien in het bewonersaandeel van de parkeervraag, maar voor het bezoekersaandeel voor 33 plekken aangewezen is op een oplossing buiten het gebouw. Het rapport laat ook zien dat er ten tijde van de oplevering deze vraag nog op straat is op te lossen maar dat op termijn, als er meer parkeren verdwijnt uit de openbare ruimte, de plekken in de centrale parkeerhub (Zichten 7) nodig zullen zijn. Voor dit plan is rekening gehouden met vijf deelauto’s (= 16% deelmobiliteit) en 10 deelbakfietsen (=8% deelmobiliteit). Bij bestemmingsplan Zichten 2,3 en 7 (RIS320060) is ook een parkeeronderbouwing bijgevoegd voor de overige bouwplannen in Zichten fase 1. De conclusie is dat de parkeervraag die gegenereerd wordt door de plannen van Zichten 2,3,7 en het vervallen van plekken in de openbare ruimte tot een piekvraag in de parkeerhub (Zichten 7 zelf) leidt van 280 plekken. Voor Ruimzicht zullen ca. 35 plekken nodig zijn. Momenteel wordt gerekend met een capaciteit van 350 tot 400 plekken. De beschikbare overcapaciteit in Zichten 7 zal bepalend zijn voor de inpandige opgaves voor Zichten 4,5 en 6.
22
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
In de berekening wordt voor Zichten 2 en 3 rekening gehouden met de inzet van 4 deelauto’s (=5,4% deelmobiliteit). In de fasering zal Zichten 2 eerder opgeleverd worden dan Zichten 7. Daarom is het noodzakelijk om een tijdelijke parkeervoorziening in te richten op Zichten 3 tot Zichten 7 is opgeleverd. Consequentie is dat de bouw van Zichten 3 niet kan starten voor Zichten 7 is opgeleverd. Dreven 1 Bij bestemmingsplan Dreven 1 (RIS320058) is een parkeeronderbouwing bijgevoegd voor Dreven 1B, 1C en 1D. De overige complexen in het gebied parkeren nu op straat en kunnen dat blijven doen. Momenteel wordt voorzien in een parkeerhub op kavel Dreven 1D van ca. 260 plekken. Volgens de parkeerberekening zal het programma vanuit de drie deelplannen leiden tot een parkeervraag van 168 plekken op het piekmoment. Dit zijn zowel bewoners als bezoekers. Er is niet gerekend met deelmobiliteit. Met dit plan is er dus, zonder toepassing van deelmobiliteit, een overcapaciteit van 92 plekken die kan worden ingezet voor toekomstige bouwplannen (bijvoorbeeld Dreven 4B). Het is een randvoorwaarde dat de parkeerhub gelijktijdig wordt opgeleverd met de woningen. Bestemmingsplannen tonen aan dat parkeren ruimtelijk is op te lossen, maar elk bouwplan zal in zijn omgevingsvergunning een sluitende parkeerbalans, conform vigerend parkeerbeleid, moeten aantonen om een vergunning te krijgen.
Het is dus niet mogelijk een bouwplan te realiseren die niet voldoet aan parkeerbeleid.
5.3.
Eigendom en exploitatie parkeerhubs
De parkeerhubs bedienen verschillende woningen van verschillende eigenaren en ook bezoekers. Dit maakt dat er niet één partij de logische exploitant is buiten de gemeente. Een aantal voordelen als de gemeente exploitant zou worden zijn: - Als de gemeente controle houdt over het gebruik kun je in de toekomst makkelijker meebewegen met de gevolgen van de mobiliteitstransitie; - De gemeente houdt controle over prijsstelling en toewijzing binnen de parkeerhub; - De gemeente heeft nu al controle over de belangrijkste parameters die bepalend zijn voor de exploitatie van de parkeerhub: invoering van het parkeerregime, welke tijdsvakken geldt het parkeerregime, tariefstelling straatparkeren en de verlening vergunningen voor straatparkeren; - De gemeente kan ook controle houden over de functies op de begane grond om zo de parkeerhub ook echt te laten functioneren als een hub die bijdraagt aan de buurt en de bredere doelstellingen van mobiliteitshubs; - Door eigendom en exploitatie over meerdere hubs in Zuidwest te nemen ontstaat voldoende volume om, in lijn met de recent aangenomen motie “Parkeerbedrijf voor de stad Zuidwest” (RIS320694), een daadwerkelijk rendabel gemeentelijk parkeerbedrijf in te richten. Van ontwikkelende partijen zal in dat geval een bijdrage gevraagd worden voor de realisatie van de parkeeroplossing.
In de grex is een reservering opgenomen voor het afdekken van de onrendabele top op parkeren, maar als de gemeente eigenaar/exploitant wordt zal wel een voorinvestering nodig zijn voor het rendabele deel van de parkeerhub vanuit het parkeerbedrijf, die zich moet terugverdienen uit de exploitatie. Momenteel wordt gewerkt aan een apart voorstel hiervoor.
5.4.
Openbaar vervoer
De capaciteit van het openbaar vervoer in het gebied is vanaf het begin van dit jaar vergroot door toevoeging van tramlijn 10 die in de spitstijden rijdt als aanvulling op de tramlijnen 9 en 16. De verbinding Vrederust – station Moerwijk is hierdoor versterkt en er is een directe verbinding met Scheveningen. Voor buslijn 25 wordt de inzet van verlengde (gelede) bussen voorbereid, waarmee anderhalf keer zoveel zitplaatsen geboden worden. Voor RandstadRail lijn 4 wordt gewerkt aan capaciteitsvergroting door middel van gekoppeld rijden (rijden met dubbele voertuigen). Voor verdere toelichting op de mobiliteitstransitie wordt verwezen naar het voortgangsbericht Zuidwest (RIS 321120).
23
Voortgangsrapportage Dreven, Gaarden en Zichten Q2 2023- Q4 2024
6. Omgeving De gebiedsontwikkeling voor de Dreven Gaarden en Zichten is een ingrijpend en langdurig traject en heeft veel impact op alle bewoners en ondernemers in de drie buurten en de omgeving. Op het gebied van participatie, communicatie en leefbaarheid focust de gebiedsontwikkeling zich op drie pijlers: 1. Participatie; de betrokkenheid van de buurt 2. Heldere, aantrekkelijke en herkenbare communicatie 3. Leefbaarheid & sociaal maatschappelijk programma
6.1.
Participatie: de betrokkenheid van de buurt
In alle fasen van de gebiedsontwikkeling wordt de buurt betrokken bij de stappen die gezet worden. Het Dreven, Gaarden, Zichten team wil bewoners en ondernemers uit de Dreven, Gaarden en Zichten bij de gebiedsontwikkeling betrekken op een manier die enthousiasmeert, duurzaam is en aansluit bij de wensen en mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners. Om een betrokken buurt te creëren, het eigenaarschap van bewoners te vergroten, plannen beter te maken en sociale structuren te versterken. Binnen het participatie-communicatieteam DGZ is gewerkt aan het optimaliseren van het participatieproces voor de Dreven, Gaarden en Zichten als pilot van de participatiegids. Participatie en het betrekken van de buurt is onderverdeeld in 3 categorieën: a) De officiële procedures; Het participatie- en communicatieteam zet zich in om de bewoners te betrekken bij de officiële procedures van de gemeente en/of Staedion, met als doel hen goed te informeren over de relevante ontwikkelingen. Zo is er in januari 2024 op informatievonden aandacht besteed aan de procedure rondom de (ontwerp)bestemmingsplannen van Dreven 1 en Zichten 2, 3 en 7. Vlak voor de informatieavonden (december 2023) had het college van burgemeester en wethouders de ontwerpbestemmingsplannen van Zichten 2, 3 en 7, evenals Dreven 1 vrijgegeven voor inspraak.
De bijeenkomsten hebben belanghebbenden de gelegenheid geboden om vragen te stellen en geïnformeerd te worden. Daarnaast zijn er in 2023 en 2024 klankbordgroepen opgericht voor verschillende actiegebieden. Samen met de klankbordgroepen zijn sociale plannen opgesteld voor de uitverhuistrajecten. Overzicht van de klankbordgroepen: • Dreven 1b en 1c, met ca. 5 personen (opgestart in 2023) • Zichten 2, met ca. 6 personen (opgestart in 2023) • Gaarden 1, met ca. 12 personen (opgestart in 2023) Het participatie- en communicatieteam blijft zich inzetten voor transparante communicatie en actieve betrokkenheid van de bewoners bij de lopende procedures. b) De ontwikkelplannen beter maken (bouwplannen, openbare ruimte, communicatie etc.); Eind 2023 is in de participatieaanpak van de Dreven, Gaarden en Zichten vastgelegd dat minimaal twee keer per jaar een infomarkt wordt georganiseerd voor de drie buurten. Tijdens de infomarkten wordt de buurt in de breedte geïnformeerd over onderwerpen die de gebiedsontwikkeling aangaan. Van uitverhuizen, processen en planning tot kennismaken met de architect en participatie rondom het ontwerpproces, sociaal maatschappelijke initiatieven en activiteiten door partners als NPZW of andere projecten die van invloed zijn op de gebiedsontwikkeling zoals de plannen voor sportpark Escamp en de Uithof.
Naast de presentatie van de stand van zaken van de plannen is er ook altijd de gelegenheid voor bewoners om hun mening te geven en aan te geven wat zij belangrijk vinden. Ook wordt tijdens de bijeenkomsten teruggekoppeld wat er is gedaan met dat wat opgehaald is met participatie. Deze vorm van participatie heeft ook daadwerkelijk invloed op de inhoud van de plannen. Zo is bijvoorbeeld de hoogteopbouw van Steenzicht aangepast naar aanleiding van inbreng tijdens de participatie en is op basis van de inbreng over Dreven 1B een extra woningtype toegevoegd: een sociale huurwoning met 4 slaapkamers en dichte keuken. Overzicht van de informatiemarkten en participatie momenten tussen april 2023 en december 2024: Mei 2023: Stoepgesprekken over ‘waarden’ binnen gebiedsontwikkeling Juni 2023: Participatie openbare ruimte ontwerpen Dreven en bouwplannen Dreven 1b en 1c Juli 2023: Kennismaking met de architecten Zichten 2 en 3 24