RIS320342 Bijlage Reactie VAW l Op advies Comm Van Gool
Tekst van het document
3.1. Grondwaarde (bijlage III] De grondwaarde wordt bepaald naar de staat waarin de grond oorspronkelijk in erfpacht is uitgegeven of op basis van een bepaling in de erfpachtovereenkomst waarin is vastgelegd in welke staat de grondwaarde moet worden getaxeerd. Bijvoorbeeld landbouwgrond, ruwe bouwgrond, bouwrijpe grond of grond met bestaande opstal. De grondwaarde dient vervolgens toegerekend te worden vanuit een actueel prijspeil van het object.
□e horizontale splitsing, die ook wel fysieke allocatie wordt genoemd, kan als volgt worden bepaald :
a. Allocatie op basis van een waardering van de opstal: van de waarde van het geheel wordt de waarde van de opstal afgetrokken. Deze methode, de residuele berekening, is gebruikelijk bij nieuwe g rond uitgiften. Voor herziening of vernieuwing van erfpacht voor bestaande woningen kent deze methode de nodige beperkingen [zoals ook bij de WOZ-waardering van woningen de gecorrigeerde vervangingswaarde niet wordt toegepast]. b. Allocatie op basis van een grondguote: van de waarde van het geheel wordt een percentage aan de grond toegerekend en een percentage aan de opstal toegerekend. De grondquote die wordt gehanteerd moet worden gemotiveerd en is onder meer afhankelijk van de plaatselijke omstandigheden, de aard van het object, nieuwbouw of bestaande bouw en de grootte van het perceel. De grondquote kan worden gemotiveerd op basis van de verhouding tussen de grondwaarde en totaalwaarde bij andere referentieobjecten. Het is noodzakelijk om een redelijke toedeling te maken van de waarde naar grond en opstal.
Indien de erfpachtovereenkomst daarover niet duidelijk is of met verouderde begrippen werkt of geen uitsluitsel geeft over inmiddels gewijzigde omstandigheden, moet de taxateur motiveren welke grondslag hij hanteert, waarbij moet worden gekeken naar de feitelijke situatie, de bedoeling van partijen en naar redelijkheid en billijkheid.
c. Allocatie op basis van een comparatieve grondwaarde: de waarde van de grond wordt afgeleid van prijzen van onbebouwde bouwkavels of bouwgrond met een correctie voor het feit dat de grond reeds bebouwd is en een correctie voor de afwijking van de 'highest and best use" van de erfpachtzaak [als geheel en niet voor niet zelfstandig en afzonderlijk te . De opstalwaarde is het verschil tussen de waarde van het geheel en de aldus vastgestelde grondwaarde.
Bij het taxeren van de grondwaarde worden achtereenvolgens
Uit jurisprudentie blijkt dat bij canonherziening een redelijke toedeling moet worden gemaakt van de waardeontwikkeling van het geheel tussen de erfpacht en de bloot eigendom.
de volgende stappen doorlopen.
I. Marktwaarde IVS van het object: fictie alsof er sprake is van volledige eigendom. Indien er sprake is van grond met opstal, dan wordt de marktwaarde van het geheel bepaald De taxateur is vrij om de meest geëigende taxatiemethodiek of combinatie van taxatiemethoden te gebruiken. II. Indien er sprake is van grond met opstal dan dient de marktwaarde verdeeld te worden in een grondwaardeen een opstalwaardecomponent, tenzij de opstal ook onderdeel is van het object dat in erfpacht is uitgegeven.
De taxateur is vrij om de meest geëigende taxatiemethodiek of combinatie van taxatiemethoden te gebruiken, maar zal wel rekening moeten houden met het juridisch kader, de zich ontwikkelende Jurisprudentie en in het algemeen bewezen taxatieprincipes. III. Depreciatie van de grondwaarde indien de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst daar aanleiding toe geven. Er wordt onderscheid gemaakt in: a. Depreciatie vanwege privaatrechtelijke beperkingen in de erfpachtovereenkomst die verder gaan dan
Taxeren bij erfpacht
5
publiekrechtelijke bepalingen ten aanzien van planologie, milieubeheer en waterbeheer. Het betreft directe bouw- of gebruiksbeperkingen die vaak eenduidig taxeerbaar zijn [b.v. kleiner bouwvolume, uitsluiting teelt van bepaalde gewassen, milieuzonering, waterbergingsfunctie].
b. Depreciatie vanwege beperkingen inde erfpachtvoorwaarden die de erfpachter in zijn beschikkingsmacht beperken. Het gaat om indirecte gebruiksbeperkingen zoals bijvoorbeeld voorwaarden aan het vestigen van een hypotheek op het erfpachtrecht, beperkingen aan de overdracht van het erfpachtrecht aan derden of opzeggingsmogelijkheden voor de eigenaar. c. De duur van de erfpachtovereenkomst [inclusief eventuele contractueel vastgelegde verlenging of heruitgifte]. Bij erfpacht voor onbepaalde tijd is de depreciatie kleiner dan bij erfpacht voor bepaalde tijd. Naarmate de duur van het erfpachtrecht korter is, past een sterkere depreciatie.
d. Verder speelt dat de bloot eigenaar en erfpachter via het erfpachtcontract aan elkaar zijn gebonden en de erfpachter is gebonden aan het gebruik van de grond. Aan een aantal essentiële onderdelen van de definitie van marktwaarde IVS is niet voldaan. Als er sprake is van een opstalvergoeding bestaat er gebondenheid in de begroting daarvan. Dit depreciatie-element wordt verzacht als is voorzien in drie-deskundigenregeling.
De depreciatiefactor verschilt naar de mate waarin beperkende voorwaarden in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen en naar de mate waarin dat consequenties heeft gelet op de aard van de onroerende zaak. Gedurende de gehele looptijd is de depreciatie constant. De taxateur stelt gemotiveerd een depreciatiefactor vast. Vaak wordt de depreciatiefactor intuïtief bepaald of wordt aangesloten bij de gangbare praktijk voor het betreffende vastgoedsegment. In de praktijk wordt bij bebouwde objecten in stedelijke erfpacht een hogere depreciatiefactor gehanteerd dan bij objecten in het landelijk gebied, waar deze lager is of geheel ontbreekt, zoals bij landbouwgrond. Bij stedelijke erfpacht is de depreciatiefactor vaak een vast percentage dat is afgeleid van een onbebouwde bouwkavel in vol eigendom. Voorbeeld: gemeente Den Haag 45%/0, gemeente Amsterdam 25% [hoewel deskundigencommissie in Amsterdam vaak nog uitgaan van 40%] en recent ook voor groene erfpacht van Staatsbosbeheer 25%'O.
6
Taxeren bij erfpacht
De taxateur dient te vermelden dat is uitgegaan van deze depreciatiefactor als marktgegeven en dat geen zelfstandig oordeel is gegeven over de hoogte van de depreciatiefactor. P.M. Indien in een referentie-transactie al beperkende voorwaarden zijn meegewogen in de transactieprijs, dan moet daar bij een te hanteren depreciatiefactor wel rekening mee worden gehouden, anders telt een bezwarende bepaling dubbel mee.
IV, Indien door de erfpachter voorzieningen aan de grond los van de voorzieningen die bouwkundig onderdeel zijn van de opstal - zijn aangebracht vindt hiervoor een aftrek plaats. Er zijn verschillende berekeningsmethoden:
a. verhoudingsgetal op basis van de waarde van de grond zonder voorzieningen ten opzichte van de grond met voorzieningen (b.v. ruwe bouwgrond ten opzichte van bouwrijpe grond). b. de normatieve kostprijs naar prijspeil heden met een correctie van nieuw naar bestaand.
c. de gerealiseerde kostprijs van de voorzieningen.
Hetzelfde kan ook gelden voor voorzieningen in de omgeving van de erfpachtzaak, in de erfpachtvoorwaarden of in de feitelijke situatie die daartoe aanleiding geven
De taxateur is vrij om de meest geëigende taxatiemethodiek of combinatie van taxatiemethoden te gebruiken, maar zal wel rekening moeten houden met het juridisch kader, de zich ontwikkelende jurisprudentie en in het algemeen bewezen taxatieprincipes. Wat betreft de verschillende tijdstippen van een taxatie in het geval van erfpacht dienen de verschillende stappen zoals hierboven beschreven te worden doorlopen, met de volgende bijzonderheden: ■ Bij eerste uitgifte kan de depreciatie vanwege de gebonden staat niet van toepassing zijn. ■ Bij canonherziening en verlenging blijven veelal de vigerende erfpachtvoorwaarden van kracht. Deze dienen als uitgangspunt voor de taxatie. ■ Heruitgifte en conversie geschiedt tegen nieuwe erfpachtvoorwaarden. De nieuwe erfpachtvoorwaarden dienen als uitgangspunt voor de taxatie. ■ Bij financieringsconstructies op basis van erfpacht kunnen afwijkende afspraken zijn gemaakt over de grondwaardebepaling, zoals een grondwaarde afgeleid van een geïndexeerde hoofdsom.
rics.org
■ Soms wordt door de erfpachter bij aanvang van het erfpachtrecht een gedeelte van de grondwaarde ineens betaald [een zogeheten insteek] om zijn periodieke canon omlaag te brengen.
3.2. Canonpercentage Het canonpercentage wordt toegepast over de grondwaarde van de erfpachtzaak, zoals onder 3.1 vastgesteld en vormen zo samen de grondslag voor de canon. Het canonpercentage en de wijze waarop deze is vastgesteld wordt vaak bij aanvang van het erfpachtrecht in de erfpachtovereenkomst vastgelegd. Bij een eventuele periodieke herziening van de canon binnen de looptijd van de overeenkomst kan het canonpercentage op overeenkomstige wijze worden herzien op basis van de dan geldende marktomstandigheden.
Bij heruitgifte of conversie van erfpachtvoorwaarden kan ook een nieuw canonpercentage worden vastgesteld, alsmede de wijze waarop deze wordt vastgesteld.
□e berekening van het canonpercentage is als volgt opgebouwd: ■ Basisrendement voor een [nagenoeg] risicoloze belegging. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van rente op langlopende staatsobligaties of van de IRS [interest rate swap of SWAPrente] op of rond de peildatum van de taxatie. De looptijd van de staatsobligatie of de IRS moet zoveel als mogelijk dezelfde periode zijn waarop herziening van de canon mogelijk is. ■ Bij: risico-opslag en beheerkosten, afhankelijk van de aard van het vastgoed. Be opslag is vaak iets lager dan de opslag die banken hanteren bij het vaststellen van de hypotheekrente. Be opslagen worden bepaald door sector-, object- of marktgebonden factoren, alsmede het weinig liquide karakter van een directe vastgoedbelegging. ■ Af: indirect rendement door waardeontwikkeling indien de bloot eigenaar die kan realiseren door een toekomstige herziening van de canon of bij einde erfpacht. Vaak gebaseerd op het inflatiescenar io voor de resterende looptijd, maar het kan ook een andere aftrek zijn wanneer de aard van het object of de erfpachtvoorwaarden daartoe aanleiding geven.
Taxeren bij erfpacht
7
Bijlage I
NCW canoninkomsten lopende overeenkomst
NCW grond bij einde erfpacht[tijdvak)
Waarde Bloot Eigendom
Bijlage II
Marktwaarde vol eigendom
Waarde Bloot Eigendom + Aftrek bezwarende bepalingen Waarde Erfpachtrecht
Bijlage III
NCWjaarlijks nut inclusief opstalwaarde
NCW actuele canon
Waarde Erfpachtrecht
8
Taxeren bij erfpacht
rics.org
bepalen grondwaarde erfpacht nieuwbouw
bepalen grondwaarde erfpacht algemeen
bepalen grondwaarde erfpacht bestaand vastgoed
V
V
Inschatting marktwaarde nieuwbouw
Inschatting marktwaarde bestaande bouw
N Splitsing waarde (allocatie] grond en opstal
Aftrek alle kosten te realiseren opstal
Residuele marktwaarde grond
Uitgifteprijs bouwrijpe grond
Grondwaarde als aandeel marktwaarde
Afwaardering voor beperking erfpacht: depreciatie op basis van beleid of taxatie
Afwaardering voor beperking erfpacht: depreciatie op basis van beleid of taxatie
Afwaardering voor beperking erfpacht: depreciatie op basis van beleid of taxatie
Aftrek investeringen in grond door erfpachter
Aftrek investeringen in grond door erfpachter
Aftrek investeringen in grond door erfpachter
Grondwaarde bij erfpacht
Grondwaarde bij erfpacht
Grondwaarde bij erfpacht
J
J
Zowel bij nieuwe erfpachtuitgifte als bij bestaand vastgoed kan de vergelijking met overeenkomstige gevallen [de comparatieve methode] de bepaling van de grondwaarde bij erfpacht ondersteunen.
Taxeren bij erfpacht
9
(49 RICS Vertrouwen door professionele standaarden RICS is een wereldwijde professionele organisatie. Wij ontwikkelen en handhaven de hoogste professionele kwalificaties en standaarden in het taxeren, ontwikkelen en managen van grond, vastgoed, bouw en infrastructuur. Onze naam staat voor de voortdurende ontwikkeling van standaarden die zorgen voor vertrouwen op de markten en een positieve verandering in zowel stedelijke als landelijke gebieden.
Noord- en Zuid-Amerika Latijns-Amerika ricsamericalatinaiairics.org
Noord-Amerika ricsamericas@rics.org
Azië-Pacific ASEAN ricsasean@rics.org
Groot-China (Hong Kong] ricshk@rics.org
Groot-China [Shanghai] ricschina@rics.org
Japan ricsjapan@rics.org
Oceanië oceanialairics.org
Zuid-Azië ricsindia@rics.org
EMEA Afrika ricsafrica@rics.org
Europa ricseurope@rics.org
Ierland ricsireland@rics.org
Midden-Oosten ricsmiddleeast@rics.org
Verenigd Koninkrijk [RICS Hoofdkantoor] contactrics@rics.org
rics.org
1 2 3 4 5 6 7 8
Afwijkingen
Type vastgoed
Amalia van Solmstraat 106A Louise de Colignystraat 23 Louise Henriettestraat 26 Louise Henriettestraat 28 Juliana van Stolberglaan 21 Amalia van Solmstraat 34 Amalia van Solmstraat 126 Louise de Colignystraat 31
Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement, parterre Appartement
Gemiddeld appartementen (rekenkundig) 9
10
Jacob Mosselstraat 67 HERENHUIS Gemiddeld woonobjecten (rekenkundig) Koningin Sophiestraat 20 GARAGE Gemiddeld alle objecten (rekenkundig)
Oppervlakte in m2 GO
106 114 75 127 133 156 54 63
VuraccrryvorU
Getaxeerd door Schatting van de Grondquot grondwaarde grondwaarde door e VAW door Commissie VAW (vóór (grondprij (vóór afronding afronding en vóór s excl btw en vóór toepassing van de t.o.v. VON toepassing 55% 55% regel) prijs) regel) Van Ameyde € 185.343 34% € 93.881 Van Ameyde € 96.737 16% € 47.377 Van Ameyde € 63.643 16% € 47.360 Van Ameyde € 118.265 18% € 52.773 Van Ameyde € 112.860 16% € 55.264 Van Ameyde € 132.377 16% € 64.812 Van Ameyde € 98.880 35% € 50.489 Van Ameyde € 53.460 16% € 38.329
104
Tussenwoning
171
Van Ameyde
111 Garagebox
16
Van Ameyde
102
Gemeente heeft niet de meest recente rapporten overhandigd aan de Commissie
Grondquote Commissie (grondprijs excl btw t.o.v. VON prijs)
Afwijking Commissie schatting t.o.v. schatting VAW (- = schatting Commissie is
Afwijking t.o.v. Grondquot schatting in % (- e = schatting (grondprij Commissie is s excl btw lager) t.o.v. VON prijs)
X
18% 8% 12% 8% 8% 8% 17% 12%
€ € € € € € € €
-91.462 -49.360 -16.283 -65.492 -57.596 -67.565 -48.391 -15.131
-49% -51% -26% -55% -51% -51% -49% -28%
€
107.696
21%
€
56.286
11% €
-51.410
-45%
€
238.451
23%
€
115.010
14% €
-123.441
-52%
€
122.224
21%
€
62.811
12% €
-59.413
-46%
€
6.105
15%
€
23.377
47% €
17.272
283%
€
110.612
21%
€
58.867
15% €
-51.745
-13%