RIS320342 Bijlage Reactie VAW l Op advies Comm Van Gool

Van Ameyde (g Waarderingen Your ualue, our business

Schiphol-Rijk, 08 april 2024 Betreft | Reactie op concept advies commissie Van Gooi

Geachte

U heeft ons, in het kader van hoor- en wederhoor, een concept versie van de commissie Van Gooi verstrekt, met het verzoek om daar op te reageren. Het concept verslag bestaat uit twee documenten: een integrale beschrijving van de gehanteerde taxatiemethoden, alsmede een document met daarin de afwijkingen van geschatte grondwaarden t.o.v. eerdere taxatie.

Middels deze brief reageren we op dit concept. Context Van Ameyde heeft via een aanbesteding, naast twee andere kantoren, de opdracht verworven kort gezegd- tot taxatie van grondwaarden ten behoeve van erfpacht heruitgifte conform het Haagse erfpachtstelsel. Hiertoe hebben wij, conform dit Haagse erfpachtstelsel, proeftaxaties verricht om de juiste taxatie methode te bepalen. Hieruit bleek dat de 55%-regel van toepassing is en dat getaxeerd moest worden alsof het bouwrijpe onbebouwde grond betrof (bijzonder uitgangspunt). Bij aanvang van het taxatieproject hebben we daarom enkele weken besteed om dergelijke grondtransacties te analyseren, ten behoeve van een eventuele toepassing van de comparatieve methode. Daarnaast hebben we 28 nieuwbouwprojecten in Den Haag en directe omgeving geanalyseerd om referenties te verkrijgen ten behoeve van toepassing van de residuele grondwaarde methode. De taxaties worden bekeken/ uitgevoerd door twee taxateurs. De taxaties worden daarna nog eens uitvoerig gecontroleerd door medewerkers van de gemeente Den Haag.

In 2023 is veel discussie ontstaan over de taxaties voor erfpacht heruitgifte. Dit heeft er onder andere toe geleid dat een tuchtklacht is ingediend en dat de gemeente zelf diverse 'second opinions' heeft ingeroepen. De Arnhem taxatierapporten en de taxatiemethode zijn daardoor onlangs Meander 651, 6825 ME nog expliciet goedgekeurd door NRVT tucht. Ook is de taxatiemethode getoetst door een externe partij, Rebel Group, T +31 26 352 1830 en goedbevonden. Schiphol-Rijk

Als onderdeel van het inroepen van 'second opinions’ heeft de gemeente Den Haag kennelijk ook een commissie van drie gevraagd om voor een tiental objecten zelfstandig taxaties uit te voeren. Deze commissie wordt gevormd door Emeritus prof.dr. Peter van Gooi en taxateurs Paul Nelisse en Roy Middleton, hierna: "de Commissie". Op dit concept verslag reageren wij hierna.

Beechavenue 109, 1119 RB T +31 20 659 8589 Zwolle Hanzelaan 351, 8017 JM

T +31 38 870 01 86 kvk 27042639

iban NL85 INGB 0654 8198 82 bic INGBNL2A

btw NL 001776629 B01 E info@waarderingen.nl

I www.vanameydewaarderingen.com

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

Problematiek bij het 'alloceren' van waarde naar onderdelen Op pagina 2 beschrijft de Commissie de problematiek omtrent het toekennen van een gedeelte van de marktwaarde van een vastgoedobject aan onderdelen daarvan, in de erfpachtpraktijk ook wel 'allocatie' genoemd, op een wijze die wij (in het geheel) niet herkennen uit de literatuur, jurisprudentie of taxatieleer. De commissie geeft er een geheel eigen 'draai' aan.

Er wordt gesproken over "opstallen van een ander" terwijl het bij erfpacht juist zo is dat ook de opstallen door natrekking eigendom zijn van de grondeigenaar. Dit is alleen anders als er een recht van opstal gevestigd is. In het Haagse erfpachtstelsel is dat overigens niet het geval. De Commissie wijst terecht op het feit dat grond onder gebouwen niet los te koop komt in de markt en dus (los) ook geen marktwaarde heeft. Vervolgens neemt de Commissie echter een geheel eigen 'afslag'. De Commissie schrijft: "En hoewel er normaal gesproken bij heruitgiften wordt gerefereerd aan de marktwaarde van de grond, hetgeen niet onjuist hoeft te zijn, wordt er ook wei gesproken over 'waarde' of'evenwichtswaarde'. Wellicht wordt er binnen de Commissie zo over gesproken, maar buiten de Commissie niet. Onder meer de commissie Vd Werff, met daarin Peter Jager en Peter van Arnhem, heeft hier uitvoerig over nagedacht en gepubliceerd. Met dit eindverslag is een fundament gelegd onder het allocatie principe. In het eindverslag van deze commissie staat over dit onderwerp:

Aan bebouwde (onder)grond en aan opstallen, werken en beplantingen kan wel een aandeel in de marktwaarde van de gehete zaak worden toegerekend of toegedeeld. Deze toedeling wordt allocatie genoemd. Van groot belang is dat deze allocatie niet plaatsvindt volgens het marktconformiteitsbeginsel, maar volgens het principe van de redelijkheid en inzichtelijkheid. De taxateur moet zich bewust zijn van het niet op de markt gebaseerde karakter van dit 'toerekenen'. Na allocatie wordt gesproken over een waarde van de afzonderlijke componenten, maar niet over hun marktwaarde. Het woord evenwichtswaarde komt niet voor in dit eindverslag van de commissie Vd Werff. Evenwichtswaarde is min of meer een waarde die tot stand komt tussen twee bekende (of ook vaak tot elkaar veroordeelde) partijen. Evenwichtswaarde is dus iets substantieel anders dan de marktwaarde of een allocatie van delen van die marktwaarde. Het verbaast ons derhalve dat deze term gebezigd wordt bij deze opdracht. Ook herkennen we niet het automatisme waarmee dit door de Commissie gepresenteerd wordt, als iets vanzelfsprekends. Eerder het omgekeerde. De Commissie gaat echter nog een aantal stappen verder.

In de voetnoot onder aan pagina 2 wordt genoteerd: "In ons geval leidt dit tot een evenwichtsgrondwaarde. Dit is een erkend waardebegrip, dat afwijkt van het begrip marktwaarde." De Commissie taxeert kennelijk een variant van de evenwichtswaarde, dat op zichzelf genomen al afwijkt van het begrip marktwaarde, namelijk een evenwichtsgrondwaarde.

Daarvoor zijn naar hun oordeel "kunstgrepen" nodig. "Fictieve gedachtegangen" die "dus bij velen onbegrijpelijk overkomen" en door de Commissie zelf aangeduid worden als "kunstgrepen".

NB. Wij merken op dat de taxatie instructie van Den Haag bewust is opgesteld om dergelijke 'kunstgrepen' of, beter gezegd uitdagingen bij allocatie van de marktwaarde, te vermijden. Juist daarom is de '55%-regel' ingevoerd. Juist daarom wordt gevraagd om de waarde van onbebouwde grond te taxeren. Als er twijfel is omtrent de toepassing van die '55%-regel', dan is in artikel 3 van de taxatie instructie een specifieke formule omschreven die dan toegepast moet worden. De uitkomst daarvan bepaalt of de '55%regel'van toepassing is, niet een willekeurige alternatieve redenatie van taxateurs zelf.

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

Integrale taxatie methode, RICS briefing paper De Commissie schrijft dat zij werken volgens de RICS briefing paper "Taxeren bij erfpacht" uit 2018. Dat doen zij feitelijk echter niet. Ze gaan een geheel eigen weg in. Dat wordt al duidelijk bij stap 1 op pagina 3. Bij het uitvoeren van de fysieke allocatie. De Commissie schrijft (onderstreping door VAW): "Dit gebeurt in beginsel met een residueie methode met de herbouwkosten." En verder: "waarbij de waarde van de opstal wordt geschat als de herbouwkosten ", Dit wijkt nogal fors af van de RICS briefing paper [Bijlage 1], Onder hoofdstuk 3 ("Vaststellen Canon"), vermeldt deze briefing paper onder 3.1a dat er een allocatie plaats kan vinden op basis van de waardering van de opstal, met de volgende formulering: "van de waarde van het geheel wordt de waarde van de opstal afgetrokken."

Let op de terminologie: "herbouwkosten" (Commissie) versus "waarde van de opstal" (RICS). De Commissie taxeert dus geen waarde van bestaande opstallen, maar berekent hun herbouwkosten. Effectief overwaarderen zij daarmee 70 jaar oude opstallen door ze te vergelijken met de nieuwbouwkosten daarvan. In feite vergelijken zij opstallen met een leeftijd van 70 jaar, bouwwijzen en isolatienormen van toentertijd, met energie-neutrale volledig nieuwe woningen van deze tijd. Daardoor vindt er een structurele overwaardering van de opstal plaats en een structurele onderwaardering van de grond.

Het is, op zijn zachts gezegd, geen bruikbare toets voor de 'gebonden grondwaarde' ter vergelijking met de ‘55%-regel". Ook wijkt de methode die de Commissie toepast af van de RICS briefing paper waarvan ze zeggen dat ze die volgen. Het wijkt overigens ook af van alle andere theorie op het gebied van fysieke waarde allocatie. Opmerkelijk genoeg wijkt het ook af van een artikel van de voorzitter van de Commissie, in het blad Vastgoedmarkt uit 2018 waar Van Gooi bij fysieke allocatie wijst op afschrijving van opstallen.

Overzicht 3 Bepaling waarde erfpachtgrond met fysieke allocatie ('residueie methode')

a

b c = a- b

d e=c*(l-d)

Kenmerken titel / bepalingswijze Voorbeeld Waarde vol eigendom pand Verhandelbaar en meetbaar in de 400.000 € (op eigen grond) praktijk Waarde opstallen (waarde van Geschat op basis herbouwkosten, al € 200.000 de 'stenen') dan niet met afschrijving Waarde bouwrijpe grond Fictieve waarde bij bebouwde € 200.000 Depredatiefactor ('korting') in Politiek bepaald 25% % Waarde erfpachtgrond (met Deels fictieve en politiek bepaalde € 150 000 erfpacht belaste bebouwde waarde

De woorden 'al dan niet' moeten gelezen worden in de context van de breedte van het thema, (waardering bloot eigendom) waarbij er ook nieuwe opstallen kunnen voorkomen. Of is nu pas duidelijk wat hij al die tijd bedoeld heeft, namelijk nimmer afschrijven, ook niet als gebouwen 70 jaar oud zijn?

Van Ameyde (g Waarderingen

Your value, our business

Uitvoering stap 1: allocatie De commissie heeft voor de taxatie van 10 woonobjecten 8 referenties geselecteerd. De grafiek op pagina 4 toont met blauwe bolletjes dat de door hen ingeschatte waarde van de woningen (grond + opstal) een gelijke tred houdt met de lijn die globaal genomen het midden houdt van de referenties. De door hen ingeschatte waardes lijken (slechts uitsluitend) rekening te houden met de 'wet van de afnemende meeropbrengst', maar verder voor iedere woning ongeveer dezelfde vierkante meter prijs op te leveren. Dit (slechts 8 referenties en het beeld uit de grafiek) doet sterk denken aan statistiek en minder aan taxeren.

Vervolgens raamt de Commissie de door henzelf omarmde term "herbouwkosten". Op basis van de tekst van pagina 5 maken zij hiervan ook nog eens een geheel eigen definitie. De Commissie veronderstelt dat (de door hen in afwijking van RICS) omarmde term 'herbouwkosten' betekent dat slechts één woning wordt herbouwd. Hoe zij dat voor zich zien in doorgaans meerlaagse bouw, is ons niet duidelijk. Maar kennelijk geeft de Commissie daar een invulling aan door de nieuwbouwkosten te verhogen met 10%. Daardoor worden 70 jaar oude opstallen effectief getaxeerd door hun nieuwbouwkosten te verhogen met 10%. Dit is een overtreffende trap in de toch al structurele overwaardering van 70 jaar oude opstallen bij de allocatie van marktwaarde.

NB: voor zover de Commissie aansluiting had willen zoeken bij de term 'herbouwwaarde' uit de taxatie instructie, dan slagen zij daar niet in. Die definitie luidt "de herbouwwaarde is de prijs waarvoor de opstal nieuw kan worden gebouwd. Daarbij worden verouderde of kostbare bouwtechnieken buiten beschouwing gelaten." Door de Commissie wordt juist uitgegaan van kostbare bouwtechnieken. Ook geldt dat deze term binnen de taxatie instructie gebezigd wordt binnen de navolgende formule (pagina 4 taxatie instructie): Grondwaarde = R + (G/ (G+B) ) * (V-R)

j met R = 0,75 * G / 1.05

waarin: R V

G B j

contant gemaakte restwaarde grond onderhandse verkoopwaarde (gecorrigeerd voor onderhoud) grondwaarde onbebouwd herbouwwaarde restant levensduur

Deze formule behelst, binnen het Haagse erfpachtstelsel, de echte toets of volstaan kan worden met de '55%-regel'. Deze toets wordt overduidelijk niet uitgevoerd door de Commissie. Hun toets, wat daar verder ook van zij, wijkt derhalve feitelijk af van het Haagse erfpachtstelsel. Grondwaarden toets De Commissie gaat vanaf pagina 8 een grondwaarde toets uitvoeren door te vergelijken met transacties voor nieuwbouwprojecten. De verbazing is groot dat zij dit als een toets zien van hun stap 1. Die leidt immers tot een gealloceerde grondwaarde onder bestaande woningen. Oftewel: de waarde van gebonden, bebouwde grond. We hebben geen idee waarom de Commissie meent dat transacties van onbebouwde grond dienstbaar zijn als toets daarvan. Dergelijke grondtransacties kunnen (in theorie) wel (mits goed geanalyseerd) dienst doen als comparatieve toets voor taxatie van onbebouwde grond voor de '55%-regel'. Maar ook aan die analyse schort het.

Van Ameyde (g Waarderingen

Your value, our business

De commissie heeft de volgende referenties 'grondprijzen van nieuwbouwprojecten op erfpacht in Den Haag'opgevoerd. Wat in de eerste instantie direct opvalt is de toevoeging 'op erfpacht'. Dit betekent dat van de vijf van de zes opgevoerde 'transacties' van bouwgrond geen transacties van bouwgrond zijn. Het zijn namelijk erfpachtuitgiftes waarbij de grondwaarde door een taxateur is vastgesteld en waar een set aan afspraken onderdeel zijn van de deal.

Hieronder het overzicht van de ‘grondtransacties' die de commissie opvoert: Referenties grondprijzen van nieuwbouwprojecten op erfpacht* in Den Haag

Datum uitgifte

Complexnaam Plaats

Adres

Grondwaarde excl. Totaal m2 BVO Grondwaarde per m2 BVO (excl. BTW woningen

2-12-2022 Flair 10 Den Haag Thomas Mannsingel € 1-12-2022 Boekweitka mp Den Haag Boekweitkamp 101-171 € 12-11-2022 Proeftuin Den Haag Leyweg 1169 €

1.382.500 2.110.115 2.8OO.OOO

3.636 € 3.967 € 12.995 €

Erasmusveld

22-9-2020 Albatros 48

Akte

380 35 a ppa rtê mén,ten Hyp4 85531/97 532 36 appartementen Hyp4 85518 /106 215 eeu wigdurend Hyp4 78564 /146 afgekochte erfpacht, 108 appartementen en

Den Haag Koolwitjelaan 87 tm 10 €

1.084.711

2 632 € €

21-2-2020 Casimir(blok 3) Den Haag Verhulstplein 23-25

€

1.261.680

3.221 €

Totaal appartementen €

•2-12-2022Flair10

Omschrijving

8.639.005

26.451 €

|Dén Haag- Thomas Mannsingel Totaal herenhuizen

€

7

978.498 978.498

2.065 2.065

€ €

103 parkeerplaatsen 412 18 appartementen 392 93 appartementen op eigen grond

Hyp4 79075 /121

Hyp4 75054 /175 327 gewogen gemiddelde

rekenkundig gemiddelde v.d. mz 386 prijzen per complex 474 12 herenhuizen |Hyp4 85531/97 474

M.u.v. het project Casimir

• • O

>

O

,—g

C

00,90000

O

Project Flair 10 Flair 10 is een grondtransactie tussen Grondexploitatiemaatschappij Vroondal samen met de gemeente als verkoper aan ontwikkelingscombinatie Vroondaal. Vroondaal is een gebiedsontwikkeling. Een hele nieuwe woonwijk. De ontwikkelaar zal dus naast de kavel ook het nodige moeten afdragen voor de aanleg van wegen, water en groen. Blijkens de akte is een exploitatieplan van kracht (publiekrechtelijke beperking). Een koper van de grond zal dus nog een extra betaling moeten verrichten voor openbare voorzieningen en ander kostenverhaal. Dit is onvergelijkbaar met de erfpachtcasussen. In GEM Vroondaal neemt de gemeente zelf overigens deel, samen met BPD en met Synchroon. De gemeente verkoopt dus min of meer (ook) aan zichzelf.

Afbeelding 1 plangebied

Project Boekweitkamp/ Ferdinand Betreft een uitgifte in erfpacht van 36 huurappartementen. De grondwaarde waarop de afkoopsom is bepaald bedraagt € 2.110.115 excl btw. Dit komt neer op een bedrag van € 58.614 voor per wooneenheid (opp. GBO per eenheid tussen de 79 en 85 m2) en circa € 533,- per m2 BVO. Als de erfpachter zou willen uitponden (verkopen aan 36 eindgebruikers) dan zal deze een (privaatrechtelijke) bestemmingswijziging moet aanvragen bij de gemeente Den Haag. De gemeente zal een meerwaardesuppletie onderzoek/taxatie laten uitvoeren. In die taxatie zal de waarde van de (onder)grond worden bepaald bij de huidige bestemming (huurappartementen, zonder splitsing in appartementsrechten) en in de toekomstige bestemming (koopappartementen, met splitsing in appartementsrechten). Pas na betaling/ afdracht van deze meerwaarde is de afkoopsom enigszins bruikbaar voor het vergelijk met de grondwaarden die getaxeerd zijn door Van Ameyde. Overigens komen de residuele grondwaarde berekeningen van

Van Ameyde (g Waarderingen

Your value, our business

de Commissie per eenheid al vaak lager uit dan deze grondwaarde onder huurappartementen (eenzijdig gebruik).

Grondwaarde per ongesplitste huur wooneenheid (GBO > 79 < 85 m2)

tE

mi Ti

li

!1II '• G ’ nV ‘y • M (65n 1

g!!!!

;jjiim 2e! ë

1g

Grondwaarde per gesplitste koop wooneenheid (GBO > 79 < 85 m2)

rïta

I dI

3, Y#9 1 3x. Vëp ’

•2g!;p

"-zmrui

! V,r ■

S

min

[im

{1

S

!J

€ 58.614,- excl btw +

--___ € ?? . ???,-

4 *2

€ 58.614,- excl btw per woning

Afbeelding 2 Bron Heembouw.ni

Afbeelding 3 Bron Heembouw.ni

De grondwaarde voor ongesplitste huurwoningen bedraagt € 533,- per m2 BVO

De grondwaarde voor gesplitste koopwoningen bedraagt € 533,- + € ??? per m2 BVO

Proeftuin Erasmusveld

g

De akte die de Commissie vermeldt (Hyp4 §%“ 78564 / 146) betreft een akte die gepasseerd is per 17 juli 2020. Dit in -ar Y , —9di tegenstelling tot de door de Commissie * * opgegeven datum van 22 november 2022, 1 Proeftuin Erasmusveld is aan de andere i= kant van de stad gesitueerd tussen Wateringen en Rijswijk, behoorlijk minder goede stand gelegen dan Bezuidenhout. De akte van 2020 die door de Commissie aangehaald wordt een appartementsrecht verkocht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van één woning op de vijfde verdieping en een onverdeeld aandeel in bT 5 het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van drie fietsenbergingen op de begane grond. De koopprijs is € 59.378 incl. btw. voor de grondtermijn. Daarnaast bedraagt de aanneemsom voor de woning € 220.472 incl. btw.

5

/ v/

b

+° 2

z& 6

20

. 9

De transactieprijs van € 2,8 miljoen waar de Commissie op doelt blijkt niet uit deze akte. Door rechercherend blijkt dat de Commissie verwijst naar akte Hyp4 78372 / 80. Dit is een akte van 26 juni 2020 waar de gemeente in erfpacht uitgeeft aan BPD. De transactieprijs van € 2,8 miljoen is gestoeld op een taxatie die wellicht enkele maanden tot jaren voorafgaand aan de uitgifte is uitgevoerd. Of die getaxeerde grondprijs is geïndexeerd naar het moment van de levering is onbekend. Wat wel bekend is dat de Commissie de grondprijs van juni 2020 niet geïndexeerd heeft naar waardepeildatum. Er wordt dus een oude getaxeerde grondwaarde zonder correctie gebruikt als onderbouwing voor de grondwaarde op peildatum - op een

Van Ameyde (g Waarderingen

Your value, our business

overspannen woningmarkt - jaren later. Overigens is het gebouw dat BPD op de kavel ontwikkeld heeft een gebouw met een bijzondere architectuur (diverse prijzen gewonnen), maar toch bedoeld voor betaalbare woningen (deels zelfs sociale woningbouw) en voorzien van een parkeerkelder met daarop een binnentuin. Blok 3 Casimir Gebouw 3, Casimir genoemd, van het project "De Stadhouders" is een gebouw van 8 verdiepingen met daarin 32 koop- en 61 huurappartementen. Uit openbare media is op te maken dat de bouw gepaard ging met nogal wat uitdagingen in de vorm van grondverbeteringen, bodemverontreiniging en funderingsproblemen. Uit de akte is af te leiden dat een ondergrondse parkeergarage aangelegd moet worden, wat (zeker voor huurappartementen) leidt tot een nogal fors onrendabele top. Gebouw Casimir is bovendien gasloos gebouwd, wat (blijkens mediaberichten) betekende dat 60 bronnen van 150 meter diep moesten worden geslagen door verontreiniging vanwege een voormalig tankstation heen.

De gemeente en VROM en William House XXXI BV hebben op 10-06-2016 een grondafname en realisatieovereenkomst gesloten. Bij die overeenkomst is de grond verkocht. In 2017 is een contractovername geweest en de kavel is geleverd op 22-02-2019. De transactie is niet bruikbaar vanwege het prijsvormingsmoment, en alle bijzonderheden die spelen bij deze transactie. Het onmogelijk om al deze facetten te wegen en de koopsom van bijna € 400,- per m2 BVO (volgens de Commissie) te corrigeren naar waardepeildatum.

Project Albatros Betreft de uitgifte van een kavel grond in 2020 met een oppervlakte van 1.217 m2 ten W behoeve van de ontwikkeling van 18 ■ I ■; appartementen aan de Vuurvlinderlaan in Den — Haag. De locatie van deze kavel is geenszins □ 2 I (9) I ! vergelijkbaar met de taxaties in de gewilde 11 ■" I I I wijk Bezuidenhout. De kavel ligt in de oksel 1: ■_____■ van de A12 aan de zijde van Nootdorp/ Ypenburg. De uitgifte in erfpacht geschiedt op basis van een grondwaarde (getaxeerde waarde dus) van € 1.084.710,- excl btw. Dat komt neer op een grondwaarde voor één wooneenheid van € 60.261,- excl btw. De grondwaarde per m2 kadastrale maat bedraagt € 891 en (volgens opgave Commissie) € 412,- m2 BVO. Er wordt dus een oude gronduitgifte (2020) zonder correctie gebruikt als onderbouwing voor de grondwaarde jaren nadien. Ook zonder correctie wegens een slechtere ligging.

su

•K

LIIIILII

=ee==

Wat verder nog opvalt is dat de Commissie benoemd dat de m2 BVO zijn berekend uit de in de akten vermelde oppervlakten in m2 GO, met een veronderstelde vormfactor van 75%. Wij hebben alle akten nagelezen en constateren dat deze GO m2 niet genoemd wordt. Dat betekent dus dat de Commissie de m2 GO uit andere bronnen heeft gehaald en daar een gemiddelde vormfactor op loslaat. Dat is schattingsonzekerheid op schattingsonzekerheid en dan wordt de gevonden (getaxeerde) grondwaarde ook niet gecorrigeerd voor tijd en wijziging marktomstandigheden.

Wij kunnen deze grondtransactie niet rijmen met de (lagere) residuele berekeningen van grondwaardes bij de '55%-regel'. Bij slechts twee van de acht appartementen, komt de commissie (voor toepassing van die 55%-regel) boven de € 60.261,-. Hoe zij zelf tot de conclusie komen dat die berekening dan wél juist is, terwijl die berekening lager uitkomt dan een oude grondtransactie voor appartementen op een aanzienlijk slechtere locatie, is ons een raadsel. Het had (wederom) een aanwijzing moeten vormen voor de Commissie om hun residuele grondwaarde berekening te herijken.

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

Uitwerking stap 2 - waarde onbebouwde kavel bouwgrond Bij deze 'stap' (in essentie zou dit DE taxatieopdracht aan de Commissie moeten zijn), maakt de commissie gebruik van 10 referenties van verkochte woningen. Naar eigen zeggen is dit om de "gerealiseerde verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen" te analyseren. Veel referenties zijn echter geen nieuwbouwwoningen. De eerste twee referenties, alsmede de vierde (Bezuidenhoutseweg 65 en dan volgnummers) zijn gebouwen uit 2011. De verkoopprijs die de Commissie opneemt in de tabel is ook niet een vrij op naam koopprijs, maar een kosten koper koopprijs. Daarbij neemt de commissie klakkeloos de (door de WE verplicht gestelde) koopsomsplitsing van € 35.000 voor een parkeerplaats over. Op zich is het terecht om te corrigeren voor het ontbreken van een parkeerplaats bij de te taxeren objecten. Maar die allocatie naar waarde had best anders kunnen zijn bij een vrije keuze. We komen namelijk prijzen voor parkeerplaatsen tegen tussen de € 17.500 en de € 52.000.

Belangrijker echter is dat verschil tussen vrij op naam en kosten koper. Bij kosten koper betaalt de koper nog overdrachtsbelasting en notaris- en kadasterkosten. Op de transactiedatum van de referenties bedroegen die samen ongeveer 2,5%. Bij deze koopprijzen heeft een dergelijke correctie dus een hoogte van respectievelijk € 17.125,- en € 14.125,- en € 12.750,-. In de residuele berekening, die uitgaat van v.o.n. prijzen, daalt dit verschil onmiddellijk neer in de grondwaarde. Het is immers pure marge, nu alle kosten al betrokken zijn in de berekening. Bij de door de commissie ingeschatte grondwaardes (rekenkundig gemiddeld € 30.957 per appartement) leidt deze onnauwkeurigheid in de analyse tot een enorm verschil! Nog los van het feit dat het gaat om appartementen uit 2011, een aantal wijzigingen in het Bouwbesluit geleden en dus van een lagere kwaliteit en hogere energielasten.

Van de 10 referenties liggen er twee in het centrum van Leidschendam. Dit is 5 kilometer of 19 fietsminuten (bron: Google Maps) vanaf het centrum van Bezuidenhout. Het is voorstelbaar dat een Commissie dit gebruikt als referentie (omdat nieuwbouwreferenties schaars zijn), echter niet zonder correctie. Dit correctie blijft uit, althans wordt niet zichtbaar aangebracht. Als de drie referenties buiten Den Haag buiten beschouwing gelaten worden, dan is het ongewogen gemiddelde van de door de Commissie gepresenteerde prijzen ineens geen € 4.924 meer, maar € 5.210,- per m2. Ook weer een belangrijk verschil omdat dit direct 'doorzakt' naar de grondwaarde.

Overigens wordt ook niet duidelijk waarom de commissie het aantal referenties beperkt tot slechts 10 (bij 10 te taxeren objecten) en bij een vrij willekeurige selectie van adressen binnen nieuwbouwprojecten. De Commissie lijkt zich beperkt te hebben tot 'wederverkopen'. Verkooptransacties die plaats hebben gevonden na oplevering van het nieuwbouwproject. Van het project Ferdinand bijvoorbeeld (Boekweitkamp), worden slechts 2 verkoopcijfers gepresenteerd. Die zijn na oplevering verkocht. De Commissie heeft weinig moeite gestopt in het achterhalen en analyseren van de oorspronkelijke prijslijsten. Project Ferdinand kent 36 koopappartementen van verschillende pluimage, omvang en situering binnen het project. De koopsommen van de oorspronkelijke prijslijst (december 2021) variëren van € 4.734 per m2 tot € 5.405,- per m2 GBO. Bij een taxatie wordt van een taxateur verwacht dat deze verschillen geanalyseerd en vergeleken worden. De Commissie lijkt daarentegen vrij veel gewicht toe te kennen aan (slechts) gemiddelden. Dat blijkt niet alleen uit bovenstaande, maar ook uit hun eigen grafiek op pagina 11. Daar zijn 6 van de 10 objecten getaxeerd op exact € 5.000,- per m2 GBO, slechts 4 wijken daarvan af. De spreiding in de door de Commissie gehanteerde referenties van appartementen van globaal tussen de 70 m2 en 120 m2 groot, is enorm.

Die ligt tussen de (globaal) € 4.850 en € 5.600 per m2 GBO. Waarom zij, bij verschillende objecten, één lijn kiezen en waarom deze lijn aan de onderkant van de door hen zelf gevonden bandbreedte ligt, wordt in het geheel niet duidelijk.

NB. Voor zover de Commissie meent dat de Aanvullende Algemene Regels (AAR) voor heruitgifte verlangen dat uitgegaan wordt van één groot gemiddeld archetype, is dat ons

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

inziens een te ver strekkende lezing van artikel 6.1. Dit artikel gaat uit van allocatie van de grondwaarde en van de "bestaande opstallen". Bij de '55%-regel' gaat dit artikel uit van de waarde van "een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond". Een dergelijke kavel kan alleen maar vergelijkbaar zijn als die ook bouwmogelijkheden biedt voor vergelijkbare bestaande opstallen (en niet bijvoorbeeld vele bouwlagen extra). Voor die vergelijkbaarheid moet derhalve wel, als het ware 'door de oogharen heen' naar die bestaande opstallen gekeken worden als het gaat om bouwmogelijkheden. Het gaat dan te ver om dit plat te slaan naar één generiek archetype. In zoverre wijkt de Commissie ook hier af van het Haagse erfpachtstelsel.

Dat werken met gemiddelden wordt voortgezet bij de bouwkosten. Naar eigen zeggen kiest de commissie voor de werkwijze om de nieuwbouwkosten van de referenties in te schatten. Die referenties lopen echter nogal uiteen. Zowel qua opbrengst per m2 als qua omvang, ligging en kwaliteit. Toch kiest de Commissie er, zonder toelichting, voor om te werken met gemiddelden. De Commissie presenteert dit als een oplossing voor het probleem van diversiteit. Het betekent echter veeleer dat voorbij gegaan wordt aan die diversiteit. Het betekent effectief dat de Commissie kiest voor gemak in plaats van het gangbare vergelijkende werk dat van een taxateur verlangd wordt. Die gedachte wordt gevoed doordat de Commissie verwijst naar het Bouwkostenkompas als bron. Het Bouwkostenkompas kent, juist omwille van het bieden van datakwaliteit, voor het bieden van kengetallen voor 16 archetypes voor vrijstaande woningen en 31 archetypes voor gestapelde woningbouw. Daarnaast nog diverse archetypes voor twee-onder-een kap woningen en geschakelde woningen. Maar voor de populatie binnen de te taxeren objecten van de Commissie, had de commissie derhalve keuze gehad uit maar liefst 47 archetypes. Het verbaast daarom des te meer dat er (los van de garage) gewerkt wordt met slechts twee soort bouwkosten. Eén voor een groot grijs gemiddelde van "middelhoge bouw tot hoogbouw". En één voor een herenhuis.

Niet toegelicht wordt waarom bij het archetype dat 6 van de 10 keer wordt gekozen, een vormfactor van slechts 0,73 gehanteerd wordt. Bouwkostenkompas kent nauwelijks archetypes die een dergelijk lage vormfactor hebben. Alleen zorgwoningen (niet vergelijkbaar) en luxe urban villa's kennen een dergelijk ongunstige verhouding. Maar daar zijn de opbrengsten dan vaak ook naar. De door de Commissie gekozen vormfactor ligt zeer aan de lage kant, in vergelijking tot alle archetypen in bouwkostenkompas, zoals onderstaande tabel toont (groen gearceerd de plek die de Commissie gekozen heeft):

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

Bouwkosten kom pas_________________________________________ archetypen gestapelde bouw (m.u.v. hoogbouw en speciale woonvormen) urban villa (2 span) 0,70 urban villa (3 span) 0,73 portiekwoning (vanaf 4 lagen) 0,73 archetype Commissie studentenwoning (tot 4 lagen) 0,76 portiekwoning (tot 4 lagen) 0,76 sociale huurwoning (tot 8 lagen) 0,76 woontoren (tot 12 lagen) 0,77 beneden-bovenwoning (3 laags) 0,77 sociale huurwoning (tot 4 lagen) 0,77 (tot 6 lagen) 0,78 woontoren woontoren (tot 8 lagen) 0,78 urban villa (4 span) 0,80 appartementenblok (tot 3 lagen) 0,81 appartementenblok (tot 10 lagen) 0,81 starterswoningen 0,81 appartementenblok (tot 6 lagen) 0,82 galerijflat (tot 8 lagen) 0,82 beneden-bovenwoing_______ (2 laags) 0,85 gemiddeld: 0,78

Waarom de Commissie in dit geval niet voor een gemiddelde kiest, maar voor een ongunstig lage vormfactor, wordt niet duidelijk. Marktconform is dit echter niet. In een vrije markt zou een koper voor een fictief onbebouwde kavel immers gemakkelijk overboden worden door een koper die een couranter, of zelfs maar gemiddeld, bouwprogramma voor ogen heeft. Deze (niet toegelichte) keuze leidt tot een onderwaardering van de residuele grondwaarde, die niet gestoeld is op het marktconformiteitbeginsel. NB: Indien en voor zover de Commissie de taxateur van Van Ameyde volgt bij die vormfactor, dan moeten zij dit consistent doorzetten (en niet alleen voor de vormfactor). Bij een vormfactor van 0,73 hoort een urban villa met bij die luxe behorende opbrengsten of een portiekwoning met de door Bouwkostenkompas bepaalde (lage) bouwkosten . Als dit niet consistent doorgevoerd wordt, ontstaat er heel snel omvangrijke scheefgroei, onbetrouwbare uitkomsten en een grote mate van onvergelijkbaarheid. Het effect van deze vormfactor is erg groot. Als de Commissie de gemiddelde vormfactor ten grondslag had gelegd aan haar berekening, dan had dit tot een 57% hogere uitkomst geleid bij het eerste object dat tot dit archetype 'verworden' is, de Louise de Collignystraat 23, zoals onderstaande berekening uitwijst:

Van Ameyde (g Waarderingen

Your value, our business

Berekening commissie (in 6 van de 10 gevallen) GBO 114 m2 a € 5.000 € 570.000 opbrengst exclusief BTW € 471.074 vormfactor 0,73 BVO 156 m2 a € 1.950 € 304.521 bijkooiende kosten 39% € 423.284

I

residuele grondwaarde grondquote

€

47.791 8%

Berekening commissie met gemiddelde vormfactor GBO 114 m2 a € 5.000 € 570.000 exclusief BTW € 471.074 vormfactor 0,78 BVO 146 m2 a € 1.950 € 285.000 bijkomende kosten 39% € 396.150

I

residuele grondwaarde grondquote

| hogere uitkomst?

€

74.924 13% 57% |

Overigens baart de term 'middelhoge bouw tot hoogbouw' ook zorgen, aangezien die bouwkosten doorgaans hoger liggen dan voor lage hoogbouw (waarvan in Bezuidenhout doorgaans sprake is). Maar het is in dit tijdspad niet mogelijk geweest om daar nog weer een toets op uit te voeren.

Dan de bijkomende kosten. De commissie merkt terecht op dat iedere bron een andere kostenindeling heeft. Om die reden is scherpte ten aanzien van een consistente redeneerlijn (bijvoorbeeld het hanteren van dezelfde bron voor de bijkomende kosten als voor de bouwkosten zelf) en het vermijden van dubbeltellingen zo van belang. De Commissie kiest er voor om het Bouwkostenkompas te selecteren als bron, om daar vervolgens zelf eigen posten aan toe te voegen. Dit hoeft niet fout te zijn, maar is zeker niet consistent en verdient daarom nadere toelichting. Uit de toelichting van de Commissie blijkt dat ze zich vooral hebben laten leiden door telefonisch ingewonnen algemene vuistregels van bouwkostendeskundigen. Omtrent de posten in de tabel op pagina 13 ontbreekt iedere toelichting.

Wij zien dat dezelfde rubricering en titels gebruikt worden als in Bouwkostenkompas (A tot en met F). Terecht worden enkele posten daarin op nihil gezet omdat bij deze opdracht uitgegaan moet worden van bouwrijpe grond. Andere posten heeft Bouwkostenkompas ook op nihil, inclusief of PM staan. Bouwkostenkompas kent echter ook nog een rubriek G (Kunst: PM), H (Ontwikkelaarskosten) en I (verkoopkosten). Om onduidelijke redenen ontbreken die en worden die vervangen door eigen termen als Rentekosten (9%), Verkoopkosten (2%), Ontwikkelaars Winst & Risico (8%) en Onvoorzien (5%). Waar, volgens henzelf, de bijkomende bouwkosten conform Bouwkostenkompas 16% bedragen, telt de Commissie er nog 24%-punt bij op.

De eerste post daarvan, rentelasten, komt niet voor in de opstelling van Bouwkostenkompas en ook niet in de praktijk. De commissie rekent 9% over de bouwkosten. Terwijl de bouw normaliter pas start bij een voorverkooppercentage van 70% en rondom de peildatum zelfs 100%. Alle projecten waren destijds overtekend. Dat betekent dat er feitelijk geen rentelasten over de bouwkosten bestaan, voor de ontwikkelaar die de bouwgrond koopt. Die worden namelijk altijd gedragen door de kopers/eindegebruikers die uit hoofde van hun koop-aannemingsovereenkomst

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

verplicht zijn om bouwtermijnen te voldoen. Deze post van 9% bestaat in de praktijk derhalve niet voor de koper/ontwikkelaar van de bouwgrond.

De tweede post is ruim boven de basis van bouwkostenkompas, zonder dat daarvoor enige toelichting gegeven wordt. In de praktijk op de peildatum zijn er weinig moeilijkheden te verwachten rondom verkoop. Bovendien is de strijd tussen makelaars om verkoopopdrachten te krijgen al jaren enorm groot en staan de courtages onder druk. Een afwijking naar boven op de basis, lijkt ons niet goed voorstelbaar. Een toelichting daarop was op zijn plaats geweest. De derde post, lijkt op de post Ontwikkelaarskosten vanuit Bouwkosten. Zowel in omvang (7,3% als basis in bouwkostenkompas) als woordkeuze. We laten deze daarom verder onbesproken. De vierde post komt in geheel niet voor in Bouwkosten. Dit is ook een dubbeltelling. Het Bouwkostenkompas wordt gebruikt om de aanneemsom in te schatten waarvoor de aannemer bereid is het werk aan te nemen. Daar zitten dus geen verrassingen meer in. Meerwerk wordt doorgelegd op de kopers van de woningen, omdat dit meerwerk doorgaans betrekking heeft op afwijkende wensen vanuit de eindgebruikers. Verkooprisico zit al besloten in de post Ontwikkelaars Winst & Risico. Om daar nog weer een post onvoorzien boven op te tellen is derhalve dubbelop. Zonder deze post 'rentelast' en 'onvoorzien', zouden de bijkomende bouwkosten volgens de Commissie 25% bedragen. Dit lijkt redelijk op de basis bouwkosten die Bouwkostenkompas hanteert (23,6%).

Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom de posten rentekosten en onvoorzien nodig zijn. Ook valt slecht in te zien waarom, bij de fictie onbebouwde grond, dergelijke kopers (die dermate veel risico incalculeren) in een vrije markt de biedingenstrijd omtrent die onbebouwde grond zouden winnen. Kopers die een gemiddeld risico inprijzen zullen hen dan snel verslaan en uiteindelijk die grond kopen (voor hogere prijzen). En kopers die 'scherp aan de wind zeilen' al helemaal. Op de peildatum was er een schaarste aan bouwlocaties. Niet valt in te zien waarom die bouwlocaties dan ten prooi zouden vallen aan kopers die overal negatieve aannames doen, zoals de Commissie. Daarmee wijkt de Commissie dus af van het marktconformiteitbeginsel.

Verschillen analyse De Commissie heeft een verschillen analyse gemaakt. Het valt op dat twee van de gepresenteerde grondwaarden niet overeenkomen met de - meest recente - taxaties van Van Ameyde. Een aangepaste analyse is bijgevoegd als [bijlage 2]. De Commissie komt op grondquotes tussen de 8% en 18% voor appartementen, rekenkundig gemiddeld op 11%. Voor een grondgebonden herenhuis komt de commissie op 14%.

Van Ameyde komt op grondquotes tussen de 16% en 35% voor appartementen, rekenkundig gemiddelde op 21%. Voor een grondgebonden herenhuis komt Van Ameyde op 23%. De verschillen zijn volgens de Commissie te herleiden naar een gemiddeld lagere opbrengst van € 152,- per m2 GBO. Op de door hen geraamde opbrengsten is dat een afwijking van circa 3%. De directe bouwkosten raamt de Commissie gemiddeld genomen nagenoeg gelijk, zelfs iets lager. De bijkomende (bouw en ontwikkel) kosten raamt de Commissie echter (circa 16%) hoger.

Dergelijke verschillen passen op zichzelf genomen bij de gangbare taxatie onzekerheid. Cumulatief leiden ze echter tot een aanzienlijk groter verschil in de residuele grondwaarde. De Commissie wijt die verschillen niet aan een verschil in waardebegrip. In het tweede document schrijven zij dat zij 'marktwaarde' hanteren, net als Van Ameyde. Dat is echter volledig tegenstrijdig met hetgeen zij opschrijven in het eerste document over de methode. Daarin schrijven zij expliciet het waardebegrip 'evenwichtswaarde'te gebruiken. Zelfs dat dit in hun geval leidt tot een eigen gekozen term, namelijk 'evenwichtsgrondwaarde'. Wij kunnen ons

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

derhalve goed voorstellen dat dit toch een belangrijke bron van verschil is. Terneer omdat veel aannames die de Commissie doet, niet gestoeld lijken te zijn op het marktconformiteitsbeginsel.

De Commissie wijt die verschillen wel aan onjuist toegepaste indexaties van verkooprijzen van nieuwbouwprojecten. De door ons getaxeerde opbrengsten wijken echter dermate veel van die geïndexeerde verkooprijzen af (ze zijn aanzienlijk lager), dat de oorzaak daar ook niet in gelegen kan zijn. Wat er ook zij van die indexatie discussie.

Naar ons idee zijn de verschillen eenvoudig te verklaren door ongunstige aannames die de Commissie doet ten aanzien van de residuele grondwaarde. Die aannames zijn ongunstig ten aanzien van (1) vormfactor, (2) bijkomende bouwkosten en (3) opbrengsten. De vormfactor is, zo hebben we hiervoor laten zien, zelfstandig al invloedrijk genoeg om het gehele verschil te verklaren. Alleen al deze vormfactor leidt tot een verschil van 57% in de uiteindelijke residuele grondwaarde. Dan wordt (slechts) het verschil tussen de gemiddelde vormfactor en de door de Commissie gekozen vormfactor berekend. Niet een verschil tussen een geoptimaliseerd (op het marktconformiteitsbeginsel en daarbinnen het beginsel van Highest and Best Use) ontwikkelprogramma. De Commissie acht de door hen omarmde bijkomende kosten juist ingeschat. De onderbouwing daarvan komt echter neer op 'we hebben rondgebeld en het is OK'. Daarbij wordt voorbij gegaan aan de door hen zelf gesignaleerde grote verschillen tussen indeling in kostensoorten. Het telefonisch inwinnen van informatie borgt nooit voldoende de kwaliteit in de vorm van consistentie in juist die rubricering van kostensoorten.

Daarbij wordt ook voorbij gegaan aan formele schriftelijke publicaties van echte kostendeskundigen, waarvan zij afwijken door er forse opslagen aan toe te voegen zonder een toelichting die deze forse stijging kan verklaren, laat staan dragen. De opbrengsten die door de Commissie zijn ingeschat liggen laag binnen de door de Commissie zelf gesignaleerde bandbreedte (€ 5.000,- binnen een bandbreedte tussen € 4.734 per m2 en € 5.509,- per m2 GBO).

Naar ons idee zijn de verschillen daarnaast ook eenvoudig te verklaren doordat de Commissie nadrukkelijk leunt op statistische gemiddelden. Op een gemiddelde verkoopprijs uit slechts 10 verkoopcijfers, waarmee 6 (van de 9) woonobjecten (verworden tot één archetype) op één en dezelfde opbrengstprijs worden getaxeerd. Op een gemiddeld bouwkosten niveau van "middelhoogbouw en hoogbouw". De Commissie ziet dus een archetype voor zich dat het midden houdt tussen 'middelhoogbouw en hoogbouw', bouwkosten kent van € 1.950,- per m2 BVO, een vormfactor van 0,73 en een opbrengst van € 5.000,- per m2 GBO. Daarmee is de Commissie voorbij gegaan aan het taxeren van objecten en blijft het 'hangen' in rekenkundige algemeenheden. Ook nog eens aan de voorzichtige kant van het spectrum. Dat er - residueel - dan een omvangrijk verschil ontstaat is vrij voorspelbaar. De Commissie heeft daarnaast veel te veel vertrouwen geput uit de door hen uitgevoerde toets van de allocatie van de grondwaarde van de bestaande woningen, alsook de comparatieve toets met verkoopcijfers van grond voor bouwprojecten.

Bij die allocatie hebben zij een zelf bedachte systematiek gehanteerd. Een systematiek die afwijkt van het Haagse erfpachtstelsel, van de RICS Briefing paper, van de andere literatuur op het gebied van allocatie en zelfs van een artikel geschreven door de voorzitter van de Commissie. Een systematiek die leidt tot het alloceren van een opstalwaarde conform hun nieuwbouwkosten vermeerderd met 10%, terwijl het gaat om 70 jaar oude opstallen. Een systematiek die derhalve leidt tot een structurele overwaardering van de opstal en een structureel te lage waardering van de ondergrond. De Commissie komt met haar inschattingen gemiddeld ongeveer gelijk uit met deze kunstmatig te laag gewaarde grondwaardes. Dit had dus een aanwijzing moeten zijn dat die inschattingen te laag uitkwamen.

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

Bij de comparatieve toets gaat de Commissie voorbij aan verschillen tussen het getaxeerde en grondtransacties met verplichtingen omtrent sociale woningbouw, kostenverhaal, te bouwen ondergrondse parkeerkelders, feitelijke vormfactoren en dergelijke. Allemaal verschillen die zelfstandig al een verklaring vormen voor een lagere grondprijs dan de getaxeerde grondwaarde (aangezien dat niet gaat om sociale woningbouw, er geen sprake is van kostenverhaal, er geen parkeerruimte aanwezig is, laat staan ondergronds en er gebouwen met courantere vormfactoren op ontwikkeld zijn. De Commissie komt met haar inschattingen ongeveer gelijk uit met het (statistische) gemiddelde prijsniveau uit die transacties. De conclusie die de Commissie daaruit trekt (we zitten op een goed prijsniveau) is echter onjuist. Rekening houdend met al die andere omstandigheden rondom die grondtransacties, had de conclusie moeten luiden: we komen veel te laag uit!

Overigens missen wij bij het kopje plausibiliteit een 'reality check' op het gebied van de grondquotes. Een dergelijke toets had de Commissie direct kunnen wijzen op de relatief lage uitkomst van de door hen geschatte grondwaardes. Zij berekenen die grondquotes immers wel. En die grondquotes komen zeer laag uit.

In een onderzoek van Stee Groep ("Wat is de grond waard? Onderzoek naar gemeentelijk grondprijsbeleid d.d. augustus 2020) schrijft Stee (pag. 25) dat de grondquotes variëren, grofweg van 13% tot 38% in de door hen uitgevoerde steekproef, waarbij het merendeel rond de 25% ligt. De gemiddelde grondquote waar de Commissie op uit komt, 11%, wijkt daar zodanig sterk van af (zelfs buiten de bandbreedte), dat dit te denken had moeten geven. In de masterthesis van Peter Zijlstra voor de Rijksuniversiteit Groningen, uit 2015, wordt de ontwikkeling van de grondquote geschetst van voor de economische crisis. Het citaat hieruit (pag. 27) "Waar de grondquote in 1991 nog op 22,7% lag, is deze na de eeuwwisseling ai boven de 30% uitgekomen (Kuiper, 20029. "schetst dat de door de Commissie geschatte grondquote zelfs historisch laag is. Gemeente Utrecht schrijft in haar grondprijzenbrief (2022 en 2023) het volgende over grondquotes: "De grondprijs voor woningbouwkavets die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren, dan we! beleggers, kan worden uitgedrukt in een percentage van de Vrij Op Naam prijs, de zogenaamde grondquote. Aan de grondquote ligt een genormeerde residuele grondwaardeberekening ten grondslag.

De grondquotes liggen tussen de 25% en 45% voor eengezinswoningen en tussen de 12% tot 35% voor de meergezinswoningen" Bij 5 van de 10 objecten komt de commissie ruim beneden de geaccepteerde grondquote range van gemeente Utrecht uit, bij nog 2 van de 10 objecten op de onderzijde bandbreedte. De gemiddelde grondquote van de appartementen ligt zelfs onder de minimaal toegestane grondquote in Utrecht.

Kortom, hun eigen (van de markt en literatuur afwijkende) toets van gealloceerde grondwaarde, hun eigen comparatieve toets en de door de Commissie niet uitgevoerde toets m.b.t. grondquotes, leiden alle drie tot de conclusie dat de door de Commissie berekende grondwaarden voor de '55%-regel' te laag uitkomen.

Van Ameyde (g Waarderingen Your value, our business

Samenvatting en conclusie Het advies van de Commissie van Gooi kan niet dienen als 'second opinion' op de taxaties die door ons uitgevoerd zijn en moet veel eerder gelezen worden als een advies om het erfpachtstelsel anders in te richten. Het advies van de Commissie wijkt namelijk af van het Haagse erfpachtstelsel, van de taxatieleer omtrent allocatie van waarde, van de RICS briefing paper, van het begrip 'marktwaarde' en daardoor van onze opdracht. Van Ameyde had de opdracht om taxaties uit te voeren conform het Haagse erfpachtstelsel. De Commissie slaat diverse eigen (zij)wegen in. Het advies van de Commissie is daarom meer een advies dat laat zien hoe het ook anders kan. Dat zou echter wel een structurele wijziging van de erfpachtvoorwaarden betekenen. En een andere opdracht aan de taxateurs die dit uitvoeren.

Op één onderdeel waar het advies van de Commissie deels wellicht (in elk geval m.u.v. het waardebegrip) wél vergelijkbaar is met de door Van Ameyde uitgevoerde taxaties, geldt dat het Commissie advies veel sterker leunt op statistiek en minder op taxaties op objectniveau. Ook daardoor is het in elk geval onvergelijkbaar geworden. De berekeningen zijn bovendien gestoeld op een opeenstapeling van negatieve assumpties. Ook de uitkomst van die berekeningen geeft te denken. Als gecorrigeerd wordt voor verschillen (sociale woningbouw, dure parkeeroplossingen, depreciatie) dan wordt duidelijk dat de uitkomsten lager liggen dan de grondmarkt uitwijst. Als een toets uitgevoerd wordt op de grondquotes van 11% (appartementen) en 14% (grondgebonden woning) dan was ook duidelijk geworden dat de door de Commissie berekende uitkomsten laag zijn, omdat zij leiden tot relatief zeer lage grondquotes. Aanbevelingen

In de eerste plaats bevelen wij aan om na te denken casu quo een visie te vormen over de wijze waarop de gemeente de inhoudelijk verschillende opdrachten gaat wegen. Teneinde te voorkomen dat de opdrachten als 'appels met peren' met elkaar vergeleken gaan worden. In de tweede plaats bevelen wij aan dat de gemeente de Commissie vraagt om nogmaals naar de inputgegevens én de uitkomsten te kijken en die te toetsen op marktconformiteit. Nu er twee diametrale adviezen aan u voorliggen, bevelen wij in de derde plaats aan om één of meerdere onafhankelijke taxatiedeskundigen te vragen om onze reactie door te nemen en hun professionele mening te vragen over de door ons ingenomen standpunten.

Met vriendelijke groet,

Ing. Jeroen van Lenthe MRICS RT

Van Ameyde Waarderingen B.V. Bijlage 1: RICS briefing paper Bijlage 2: aangepaste verschillen analyse

ing. Pierre van der Spek RT

(4 RICS Taxeren bij erfpacht Briefing paper

1

A L,

A

1 J Uui i

11 .8gm«v ' ‘ I §

—92

T

V I

ncs.org

Taxeren bij erfpacht

Inleiding

Definities

Dit Position paper geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV 1.1.6 voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De volgende twee aspecten zijn van belang:

Erfpachtzaak: de onroerende zaak waarop erfpacht is gevestigd.

1. Het toepasselijk kader: wettelijke bepalingen, de eventueel van toepassing zijnde Algemene voorwaarden en bepalingen uit de erfpachtovereenkomst. 2. Het tijdstip van taxaties: bij eerste uitgifte, gedurende de looptijd van het erfpachtrecht of bij canonherziening, heruitgifte, verlenging, conversie en beëindiging.

Deze aspecten geven bijzondere omstandigheden waardoor taxaties kunnen afwijken van de waarde-definities zoals die in PV3 van het Redbook worden gegeven. Als uitgangspunt geldt dat indien erfpachter en erfverpachter afspraken hebben gemaakt over de wijze van taxeren van het erfpachtrecht, dan hebben die afspraken een hogere prioriteit dan de algemene richtlijnen van deze Position paper. In deze Position paper worden de bijzonderheden van taxaties in geval van erfpacht behandeld, in het bijzonder de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht en de vaststelling van de canon. De taxateur dient zich te realiseren dat het waarderen van erfpacht een specialisme is en dat de taxateur over voldoende kennis en ervaring op dit specifieke vakgebied beschikt. Daarnaast zijn er nog enkele onderwerpen die de erfpachtwereld verdeeld houden, zoals de vraag wie de waardestijging van het object toekomt, het kopersbelang bij aankoop van de bloot eigendom door de erfpachter en de hoogte van het canonpercentage. RICS zal bevorderen dat over deze onderwerpen nadere studie wordt verricht. □eze versie is de tweede herziening van de oorspronkelijke Position paper van oktober 2013. De wijzigingen hebben betrekking op de definitie van het begrip allocatie tussen grond en opstal, de invloed van bezwarende bepalingen op de waarde van het erfpachtrecht en actualisering van een aantal begrippen.

2

Taxeren bij erfpacht

Erfpachtrecht: het zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Bloot eigendom: het eigendomsrecht van de onroerende zaak die is belast met het erfpachtrecht.

Grondwaarde: de waarde die aan de [ondergrond van een erfpachtzaak wordt toegerekend, naar de toestand bij eerste uitgifte. Opstalwaarde: de waarde die aan de gebouwen, werken en beplantingen van een erfpachtzaak wordt toegekend. Allocatie: het toedelen van de marktwaarde van een object [grond met opstallen] aan de niet zelfstandig verkoopbare delen "grond" en "gebouwen, werken en beplantingen" [fysieke allocatie] en aan de zelfstandig verkoopbare delen "bloot eigendom" en "erfpacht” [juridische allocatie].

Canon: de facultatieve verplichting van de erfpachter om een geldsom aan de bloot eigenaar te betalen. Depreciatie: het waardeverschil tussen de erfpachtzaak en een marktreferentie [vaak vol eigendom] als gevolg van de beperkingen die de erfpacht geeft op het genot van de erfpachtzaak.

rics.org

1. Toepasselijk erfpachtkader Het recht van erfpacht is geregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, titel 7, artikelen 85 tot en met 100. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken voor de duur van het erfpachtrecht. Hier kan een vergoeding in de vorm van een canon tegenover staan. Ingeval er opstallen aanwezig zijn of [moeten] worden opgericht kan het erfpachtrecht alleen worden gevestigd maar ook in combinatie met een opstalrecht. Zonder opstalrecht is de erfpachter economisch eigenaar en met opstalrecht juridisch eigenaar van de gebouwen, werken en beplantingen [hierna: opstal] voor de duur van het recht [erfpachtafhankelijk opstalrecht].

Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In de praktijk komen diverse erfpachtvoorwaarden voor die de bevoegdheden en/of gebruiksmogelijkheden van de erfpachter beperken. Het BW kent een aantal dwingendrechtelijke bepalingen waarvan niet kan worden afgeweken of waar niet ten nadele van de erfpachter kan worden afgeweken of waar alleen onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken [zwarte en grijze lijst]. Daarnaast gelden onder meer het rechtsbeginsel van redelijkheid en billijkheid, het niet mogen misbruiken van positie en de zorgplicht voor consumenten. Voor overheidsinstanties gelden bovendien de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Verder speelt Europese regelgeving, zoals de Europese richtlijn 93/C3/EEG over oneerlijke contractbedingen of artikel 1 van het Europees protocol voor de rechten van de mens een rol. Ook beleid van andere organisaties kan een rol spelen, zoals de bancaire richtlijn voor de financiering van particuliere woningerfpacht van de Nederlandse Vereniging van Banken In beginsel kan op iedere onroerende zaak een erfpachtrecht worden gevestigd.

Voor eigenaren biedt erfpacht een rendement uit canoninkomsten, profiteert de eigenaar van de waardeontwikkeling bij herziening van de canon of bij het einde of heruitgifte van de erfpacht en geeft het de eigenaar de mogelijkheid om zeggenschap te houden over het gebruik van de grond om daarmee persoonlijke of maatschappelijke doelen te realiseren. Ook wordt erfpacht als financieringsinstrument toegepast.

Er wordt wel onderscheid gemaakt in stedelijke erfpacht en landelijke erfpacht. Stedelijke erfpacht beslaat voornamelijk de uitgifte van grond in erfpacht door gemeenten, bestemd voor woningbouw dan wel objecten voor commerciële of maatschappelijke doeleinden. Het betreft objecten in het stedelijk gebied. Uitgifte in erfpacht door particulieren komt verhoudingsgewijs weinig voor in het stedelijk gebied.

Erfpacht op landelijke eigendommen betreft agrarische erfpacht, landgoederen, bos- en natuurterreinen en recreatie- en woonobjecten in het landelijk gebied. Groene erfpacht staat voor erfpacht in het landelijk gebied waarbij vaak het behoud van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden een rol speelt. Zowel overheden als particulieren maken in het landelijk gebied gebruik van erfpacht. Vanwege de zorgplicht voor consumenten worden erfpachters van woningen sterker beschermd dan overige erfpachters. Ook waarderingstechnisch speelt dit onderscheid een rol.

Voor de duur van het erfpachtrecht wordt onderscheid gemaakt in erfpacht voor onbepaalde tijd, in de vorm van voortdurende- of eeuwigdurende erfpacht en in tijdelijke erfpacht. Voortdurende erfpacht is verdeeld in erfpachttijdvakken, waarbij na afloop van ieder tijdvak de erfpachtvoorwaarden kunnen worden herzien. Ook eeuwigdurende erfpacht is voor onbepaalde tijd, maar dan is geen herziening van erfpachtvoorwaarden mogelijk. Bij tijdelijke erfpacht eindigt het erfpachtrecht door het verstrijken van de termijn waarvoor het is afgesloten, tenzij de erfpachter de zaak niet ontruimd. Dan loopt de erfpacht van rechtswege door en kan na een halfjaar alleen nog worden opgezegd met inachtneming van een termijn van een jaar. Bij afloop van de erfpacht kan sprake zijn van een optie tot verlenging of heruitgifte.

Taxeren bij erfpacht

3

2. Waarde bloot eigendom en waarde erfpachtrecht De gangbare praktijk gaat uit van de aanname dat de waarde van de bloot eigendom en de waarde van het erfpachtrecht samen de marktwaarde van de volle eigendom vormen, waarbij rekening moet worden gehouden met een afslag voorde bezwarende bepalingen. Dit wordt wel de juridische allocatie van de waarde over de bloot eigendom en het erfpachtrecht genoemd. De waarde van de volle eigendom als uitgangspunt nemen heeft als voordeel dat daarvoor veelal voldoende referentietransacties zijn. De hoogte van de afslag voor de bezwarende bepalingen wordt bepaald door de beschikkingsmacht van de eigenaar vanwege de bepalingen die het erfpachtrecht insnoeren maar waar gedurende de looptijd geen financieel voordeel tegenover staat [en daarom niet terugkomt in de waardering]. Zoals beperkingen in de bestemming of de beschikking over de erfpachtzaak en de gebondenheid tussen bloot eigenaar en zakelijk gerechtigde [zie ook depreciatie onder 3.1],

Waarde bloot eigendom (bijlage I] In geval van erfpacht voor onbepaalde tijd kan de waarde van de bloot eigendom worden bepaald op basis van de netto contante waarde van de canoninkomsten gedurende de resterende looptijd van het erfpachtrecht. Er dient rekening gehouden te worden met onder andere de mogelijkheid van tussentijdse herziening van de canon of canonherziening bij het einde van een tijdvak, heruitgifte of verlenging van het erfpachtrecht. Bij erfpacht voor bepaalde tijd wordt daarbij opgeteld de netto contante waarde van de onroerende zaak bij het einde van het erfpachtrecht, onder aftrek van een eventueel verschuldigde opstalvergoeding aan de erfpachter. Let altijd op een afwijkende bepaling in de erfpachtvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld een terugkoopsom bij financieringserfpacht of het uitsluiten van een opstalvergoeding. Let bij dit laatste punt ook op het overgangsrecht bij artikel 5:99 BW. Het recht op vergoeding bij einde erfpacht voor erfpachtovereenkomsten die vanaf 1992 zijn gesloten ontbrak in het 'oude' BW voor 1992 en gold het omgekeerde regime: geen vergoeding, tenzij in de erfpachtvoorwaarden anders is bepaald.

Indien er referentietransacties zijn dan dient de uitkomst van de berekening te worden getoetst aan transacties in de markt

4

Taxeren bij erfpacht

van vergelijkbare objecten die onder vergelijkbare condities in erfpacht zijn uitgegeven. Dit is echter zelden mogelijk. Er wordt gerekend met DCF-methodes. Dit kan een relatief eenvoudige methode zijn waarbij wordt getaxeerd op basis van de actuele canon en de actuele waarde van het object alsof sprake is van einde erfpacht. De bedragen worden met een vaste NCW-factor contant gemaakt. Maar ook methoden met uitgebreide berekeningen waarbij naar de datum van taxatie voor iedere parameter in de canon en grondwaarde een actuele inschatting wordt gemaakt [zoals risico, inflatie, indexering] en een actuele, marktconforme NCW factor. Dit laatste speelt met name bij taxaties onder IERS. De taxateur is vrij om de taxatiemethode te bepalen, afhankelijk van het doel van de taxaties en de aard van het object, maar zal wel rekening moeten houden met het juridisch kader, de zich ontwikkelende jurisprudentie en de gangbare taxatieprincipes.

Waarde erfpachtrecht (bijlage II)

Voor courante objecten, zoals woningen in een erfpachtgemeente als Amsterdam, kan op basis van de vergelijkingsmethode de waarde van het erfpachtrecht worden bepaald. Wel dient bekend te zijn wat de erfpachtsituatie van de referentieobjecten is, zoals: is de canon wel of niet afgekocht, wat is het eerstvolgende herzieningsmoment. Zo nodig dient daarop een correctie te worden gedaan. Voor minder courante objecten wordt de waarde van het erfpachtrecht bepaald als de marktwaarde van de erfpachtzaak [vol eigendom min de waarde van de bezwarende bepalingen] min de waarde van de bloot eigendom. Een tweede methode, waarbij de waarde van het erfpachtrecht zelfstandig wordt bepaald, is die waarbij op de contante waarde van de inkomsten en de opstalvergoeding bij einde erfpacht in mindering wordt gebracht de contante waarde van de canons en eventuele kosten bij einde erfpacht. Deze laatste methode is met name geëigend bij nietwoningen. Indien er referentietransacties zijn dan dient de uitkomst van de berekening te worden getoetst aan transacties in de markt van vergelijkbare objecten die onder vergelijkbare condities in erfpacht zijn uitgegeven en zo nodig gecorrigeerd. Naarmate er meer en betere vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, kan een groter gewicht aan de vergelijkingstransacties worden toegekend.

rics.org

3. Vaststellen canon In de erfpachtovereenkomst wordt een canon vastgesteld en is omschreven op welke wijze de canon wordt berekend.

□e meest gebruikelijke en transparante methode is: grondwaarde x canonpercentage. Let op afwijkende voorwaarden in erfpachtovereenkomst: indien er afwijkende voorwaarden zijn, stel deze vast en omschrijf welke consequenties dat heeft voor de taxatie. De canon kan een vast bedrag zijn voor de duur van de erfpachtovereenkomst of periodiek worden geïndexeerd en/ of herzien. Dit is vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. Indexering heeft tot gevolg dat de hoogte van de canon waardevast blijft. Herziening heeft tot gevolg dat de hoogte van de canon marktconform wordt.