RIS320060 Aanvulling op de toelichting Zichten 2 3 en 7

163 bomen in de openbare ruimte blijven gehandhaafd, deels door de toepassing van specifieke maatregelen. 18 bomen op het terrein van de corporaties blijven gehandhaafd. Voor de openbare ruimte zijn 304 nieuw te planten bomen opgenomen (incl. een deel van de ecologische zone langs de sportvelden). Hoofdstuk 5 planbeschrijving 5.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken zijn de bestaande situatie (hoofdstuk 2), het beleidskader (hoofdstuk 3) en de milieukwaliteitseisen (hoofdstuk 4) uiteengezet. Dit diende ertoe om de nodige kennis te vergaren omtrent de

relevante feiten en de af te wegen belangen voor het bestemmingsplan. In paragraaf 5.2 wordt het plan beschreven en in paragraaf worden de in het plan opgenomen ontwikkelingen aangegeven. Aan de hand hiervan wordt in paragraaf 5.4 een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen gemaakt. Met deze keuze kan de opzet van het bestemmingsplan in paragraaf 5.5 en de bestemmingen globaal beschreven worden. 5.2 Beschrijving van het plan 5.2.1 Beschrijving van het plan Het college heeft op 07-05-2021 ingestemd met de Nota van Uitgangspunten (NvU) voor de ontwikkeling van De Zichten (RIS308508). Daarna heeft het college de commissie per brief geïnformeerd en is de NvU besproken in de commissie Ruimte van 13-07-2021. De volledige NvU is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Daarnaast is het projectdocument voor Dreven-Gaarden-Zichten fase 1 door het college, onder voorbehoud van goedkeuring door de raad van de bijbehorende grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten fase 1 (SBK nummer ES-156), op 21 december 2021 vastgesteld (RIS311092) Dit is een uitvoeringsbesluit voor de eerste 10 jaar van de totale gebiedsontwikkeling Dreven-Gaarden-Zichten en de realisatie van ruim 50% van het beoogde programma. Op basis van de randvoorwaarden uit de NvU zijn regels voor het plangebied opgesteld in dit bestemmingsplan.

De randvoorwaarden kaart uit de NvU is hieronder opgenomen, daarna volgt een toelichting. De verbeelding horende bij dit bestemmingsplan wijkt in beperkte mate af van de randvoorwaarden kaart. Dit komt omdat de plannen in de uitwerking verder geoptimaliseerd zijn. Een voorbeeld hiervan betreft de positie van de torens, die een kwartslag gedraaid zijn.

Afbeelding: Randvoorwaardenkaart (RIS311093) 5.2.2 Functionele hoofdopzet

In Zichten 2,3 en 7 is een verdichtingsopgave gepland met extra woningen, extra bedrijfsruimte en een parkeergebouw. In tabel 2.1 is het programma voor de gebouwde nieuwe functies weergegeven. Functie

Aantal / m2 bvo

Woningen

500 - 550 woningen, waarvan:

- Nieuwbouw

500 - 550 woningen

Overige functies - Bedrijfsruimte

1250m2 BOG / MOG

- Parkeergebouw

300 - 400 parkeerplaatsen

Tabel 2.1 Programma Zichten 2, 3 en 7 Woningen De woningvoorraad groeit met bijna drie keer meer woningen ten opzichte van de huidige situatie, namelijk in totaal 500 - 550 woningen versus 213 woningen in de huidige situatie. 104 bestaande woningen gelegen in de twee flats aan de Hengelolaan blijven gehandhaafd. Het doel is om in te zetten op differentiatie van de woningvoorraad met aandacht voor de beoogde doelgroepen. Hiermee komen er woningen bij voor de doelgroepen in de sociale sector, middenhuur en betaalbare koop, zie tabel 2.2. Soort

%

Sociaal

35-45 %

Midden huur

15-25 %

Vrije huur

5-10 %

Betaalbare koop

15-25 %

Vrije koop

10-15%

Totaal Tabel 2.2. Woningtypes nieuwbouw . Overige gebouwde functies Het plan biedt daarnaast bedrijfsruimte in de plint van in totaal 1250m2 BOG /MOG en een nieuw parkeergebouw op de verdiepingen met 300 - 400 parkeerplaatsen.Deze gereserveerde vierkante meters zijn nu beschikbaar voor BOG/MOG. 5.2.3 Stedenbouwkundige opzet Stedelijke rand langs het sportpark van de wijk De randen van het gebied worden aantrekkelijke groene verblijfsgebieden en worden meer geïntegreerd met het sportpark Escamp met de huidige sportverenigingen, nieuwe sportactiviteiten en ecologie. De Zichten krijgt stevige stedelijke wanden aan dit sportpark. Langs de Hengelolaan wordt de singel doorgetrokken tot aan De Stede. Groene verbinding tussen sportpark en het Marinipark Een groene wig koppelt het vernieuwde sportpark via de singel van de Vrederustlaan aan het Marinipark. Deze wig krijgt ook een fietsroute. Een tweede groene wig verbindt het sportpark via een looproute met het

winkelcentrum de Stede langs de Shalomkerk. Deze interne groene kwaliteit is nodig voor een woonbuurt met hoge dichtheden. Grotendeels behouden van het stratenpatroon Voor een belangrijk deel borduurt het stedenbouwkundig ontwerp voor de buurt voort op het huidige stratenpatroon, waardoor fasering makkelijker wordt en volwassen bomenlanen zoveel mogelijk behouden kunnen worden. Bouwblokken Binnen de bovenstaande structuur voor de Zichten 2, 3 en 7 zijn bouwvelden zichtbaar. Binnen deze bouwvelden worden diverse woningtypes en bijbehorende functies in woongebouwen georganiseerd rondom groene, collectieve binnentuinen: de ontmoetingsplaats voor de blokgemeenschap en een veilige speelplek voor kleine kinderen. Onder de binnentuin liggen parkeerplaatsen en een gezamenlijke fietsenstalling op maaiveld. Deze bouwblokken vormen de ruimtelijke eenheden in de buurt. Uitgangspunt is dat elk bouwblok minimaal twee openingen heeft naar de collectieve binnenwereld van tenminste 10 meter breedte: het collectieve binnenterrein is via deze openingen openbaar toegankelijk of 'doorwaadbaar' en draagt zo bij aan ontmoetingen en interactie. De openingen in een bouwblokken zijn feitelijk de 'entrees' van het bouwblok en worden dan ook als zodanig vormgegeven: als uitnodigend stedenbouwkundig gebaar naar de openbare ruimte en uitnodigende toegangen naar de groene binnenwereld.

Dat wordt ondersteund door de daar aan gelegen functies en/of de architectonische uitstraling: open, uitnodigend en vriendelijk. Ter verlevendiging van de groene wiggen, de langzaam verkeersroutes door de buurt, moeten er expressieve, aantrekkelijke overhoekse ruimtes op de hoeken worden gerealiseerd. Dit is in principe een representatieve entreehal, maar kan ook een aantrekkelijk alternatief niet-woonprogramma (koffiebar, buurthuiskamer, etc.) worden. De bouwblokken kennen altijd een mix van woningtypes, gezinswoningen, appartementen, maisonettes, ect. De mix van woningen in de bouwblokken levert een afwisseling in hoogtes: een laag tot 13 meter, een 'stedelijke laag' van 13-19 meter en daar bovenop hoogteaccenten tot 65 meter. De stedelijke laag is herkenbaar in de massaopbouw. Rondom de bouwblokken is een overgangszone gesitueerd op het kavel van 1,5 meter breedte. Deze is bedoeld voor gebouw gerelateerde functies als buitenruimten van de woningen op de begane grond, fietsparkeren etc. De balkons hangen in principe ook binnen deze zone. Zichten 2 (Op de verbeelding met een woonbestemming aangeduid) Binnen de ontwikkellocatie Zichten 2 worden 44 meergezinswoningen gesloopt.

Uitgangspunt is op deze locatie circa 216 appartementen in diverse woningtypes en segmenten te combineren in een halfopen stedelijk bouwblok met toren met een groen, collectief binnenterrein van hoge kwaliteit. Onder de binnentuin zijn parkeerplaatsen gesitueerd alsmede een gezamenlijke fietsenstalling op maaiveld. Het bouwblok krijgt een mix van woningtypes. Gevels aan de openbare ruimte zijn altijd 'voorkanten': er liggen in principe geen galerijen aan de openbare ruimte en er is geen sprake van volledig gesloten kopgevels. Zowel aan de openbare ruimte als ook rond de binnentuin dient er een prettige mix te zijn van gevels met slaapkamers en gevels met woonkamers. De mix van woningtypes in het bouwblok levert een afwisseling in hoogtes van 13 - 65 meter. Eenzijdig georiënteerde woningen krijgen een kwalitatief uitzicht; op een aantrekkelijk stuk openbare ruimte of op een kwalitatief hoogwaardig ingerichte binnentuin, met voldoende afstand (ten minste 20 meter) tot een tegenoverliggende woning. De torens bevatten in de stedelijke laag een aantal corridor woningen. Daar waar deze tegenover een opgang naar de binnentuin liggen voldoen deze niet aan de 20 meter regel. Dit wordt acceptabel geacht aangezien er vanuit de woningen voldoende zicht blijft op de straat Ruimzicht alsmede op de binnentuin en het een uitzondering betreft.

Bovendien is er vanuit de tegenoverliggende kopgevel geen inkijk in deze corridor woningen.

Op de begane grond kunnen, op de representatieve hoeken van de bouwblokken, ontmoetingsruimtes voor de bewoners van het bouwblok komen. De gebouwdelen worden zoveel mogelijk ontsloten via de straat Ruimzicht of zo dicht mogelijk daarop. Denk hierbij ook aan de fietsenstallingen. Zichten 3 (Op de verbeelding met een woonbestemming aangeduid) Binnen de ontwikkellocatie Zichten 3 worden 44 meergezinswoningen gesloopt. Uitgangspunt is op deze locatie circa 277 appartementen in diverse woningtypes en segmenten te combineren in een halfopen stedelijk bouwblok met toren met een groen, collectief binnenterrein van hoge kwaliteit. Onder de binnentuin zijn parkeerplaatsen gesitueerd alsmede een gezamenlijke fietsenstalling op maaiveld. Het bouwblok krijgt een mix van woningtypes. Gevels aan de openbare ruimte zijn altijd 'voorkanten': er liggen in principe geen galerijen aan de openbare ruimte en er is geen sprake van volledig gesloten kopgevels. Zowel aan de openbare ruimte als ook rond de binnentuin dient er een prettige mix te zijn van gevels met slaapkamers en gevels met woonkamers. De mix van woningtypes in het bouwblok levert een afwisseling in hoogtes van 16 - 65 meter.

Eenzijdig georiënteerde woningen krijgen een kwalitatief uitzicht; op een aantrekkelijk stuk openbare ruimte of op een kwalitatief hoogwaardig ingerichte binnentuin, met voldoende afstand (ten minste 20 meter) tot een tegenoverliggende woning. Het draaien van de torens heeft als consequentie dat een beperkt aantal woningen in de stedelijke laag corridor woningen worden. Daar waar deze tegenover een opgang naar de binnentuin liggen voldoen deze niet aan de 20 meter regel. Dit wordt acceptabel geacht aangezien er vanuit de woningen voldoende zicht blijft op de straat Ruimzicht alsmede op de binnentuin en het een uitzondering betreft. Op de begane grond kunnen, op de representatieve hoeken van de bouwblokken, ontmoetingsruimtes voor de bewoners van het bouwblok komen. De gebouwdelen worden zoveel mogelijk ontsloten via de straat Ruimzicht of zo dicht mogelijk daarop. Denk hierbij ook aan de fietsenstallingen. Zichten 7 (Op de verbeelding met een gemengde bestemming aangeduid) Binnen de ontwikkellocatie Zichten 7 worden 21 meergezinswoningen gesloopt alsmede bedrijfsmatige/ maatschappelijke ruimtes die zich op de begane grond bevinden. Uitgangspunt is op deze locatie een parkeergebouw met ruimte voor 300 – 400 parkeerplaatsen gecombineerd met bedrijfsmatige/ maatschappelijke ruimtes op de begane grond.

Gevels aan de openbare ruimte zijn altijd 'voorkanten' en de uitstraling van het gebouw is van hoge kwaliteit. Het gebouw heeft een hoogte van ca. 20 meter.

Figuur 2 Impressie Zichten 2, 3 en 7 (bron: Heijmans, 2024)

5.2.5 Groen Openbare ruimte Het handboek openbare ruimte geeft principes voor wegprofielen. Belangrijker is echter welke functie de openbare ruimte heeft. Bij het ontwerpen van de openbare ruimte gaan we meer uit van de voetganger en fietsers en wordt de auto minder dominant. Elk bouwblok is in elk geval aan één zijde bereikbaar per auto. De nadruk komt meer te liggen op verblijven dan op het faciliteren van verkeer. Dit sluit ook aan bij de principes van Duurzaam Veilig. Voetpaden hebben minstens 2,5 meter vrije doorloopruimte zodat wandelen, spelen, bewegen en ontmoeten wordt gestimuleerd zonder dat men last heeft van elkaar en een eventuele lichtmast of boom de doorgang niet direct belemmerd. Daarnaast wordt er zoveel mogelijk verharding gemeden ten gunste van groen. Tussen het sportpark en Zichten 2 en 3 is een ecologische verbindingszone gelegen. Een natuurlijk ingericht gebied met daarin een doorgaande waterverbinding. Deze zone is reeds aanwezig en wordt wat verplaatst om ruimte te maken voor de nieuwe bouwblokken van Zichten 2 en 3, en in de nabije toekomst ook blok Zichten 4. Daarnaast zal er meer water gerealiseerd worden om de woningbouw mogelijk te maken. Waar mogelijk is het principe van de minimale breedte van 30 meter toegepast. Ter hoogte van de school en het ESDO-veld is dit niet het geval.

De vierkante ecologische meters die gerealiseerd worden zullen hoogwaardig en kwalitatief ingericht worden, waardoor de ecologische waarde wordt verhoogd ten opzichte van de bestaande situatie. De ecologische verbindingszone is primair bedoeld voor natuur en verstoring (betreden, verlichten) wordt dan ook zoveel mogelijk vermeden. Ter hoogte van de groene wiggen wordt de ecologische verbindingszone op drie plekken doorkruist met wandel en fietspaden via bruggen. Bij de middelste groene wig wordt dit gecombineerd met een fietspad. Beeldkwaliteit ecologische zone Voor de ontwikkeling ecologische zone moet rekening worden gehouden met een bepaald beeld voor bewoners en uitgangspunten: • De ecologische zone wordt ecologisch ingericht waarbij 'wilde' natuur uitgangspunt is. • De ecologische zone wordt ecologisch beheerd, dit betekent minder vaak maaien en de aanwezigheid van een hogere grasvegetatie. Dit heeft gevolgen voor gebruik voor het uitlaten van dieren. • De ecologische zone dient conform de uitgangspunten van de Nota Stadsnatuur en Richtlijn Licht op Natuur (RIS305825) donker te blijven vanwege de functionaliteit voor vleermuizen. • Het wandelpad aan Zichten 2 wordt verlicht conform uitgangspunten uit de Richtlijn licht op natuur. Dus geen 'standaard' lantaarnpalen langs het voetpad of de kruisende (fiets)paden.

Toegankelijkheid/ beeldkwaliteit woonblokken Zichten 2 en 3 grenzen 'hard' aan de ecologische zone. Bij Zichten 2 loopt een voetpad voorlangs gecombineerd met een smalle overgangszone. Bij Zichten 3 is er geen pad en is de overgangszone 2 meter breed. De aansluiting tussen bouwblokken, overgangszones en openbare ruimte/ ecologische zone wordt in een verder stadium uitgewerkt. Ecologische functionaliteit De ligging en hoogte van de bouwblokken t.o.v. de ecologische zone en hierdoor de afwezigheid van zonlicht is een beperkende factor ten aanzien van functionaliteit van de ecologische zone. Het wegnemen van het zonlicht van het gebouw heeft een negatief effect op de waterkwaliteit en het waterleven (zoals vissen, amfibieën en insecten). Sport

De realisatie van de ecologische zone en de bouwblokken in hun beoogde omvang en plek is mogelijk omdat op het naastgelegen sportpark Escamp 1 ruimte kan worden gevonden door het draaien van velden. Binnentuinen De collectieve binnentuinen vormen de gemeenschappelijke buitenruimte van de bouwblokgemeenschap in combinatie met langs de gevels van de woningen semi-private zones als veranda of voortuintjes. Eventuele grenzen collectief – privé moeten worden mee ontworpen. Uitgangspunt voor de binnenruimten is een groene inrichting. Bomen maken hier onderdeel van uit. De collectieve, groene binnenruimtes zorgen er samen met het openbare groen voor dat de totale hoeveelheid groen in de buurten op peil blijft: een aspect wat het meest genoemd en gewaardeerd wordt tijdens participatiegesprekken met bewoners. De ruimtelijke verbinding tussen de binnenruimtes en het openbaar gebied ontstaat door openingen in de bouwblokkenstructuur. Uitgangspunt is dat elk bouwblok minimaal twee openingen of opengewerkte hoeken heeft naar de collectieve binnenwereld: het collectieve binnenterrein is via deze openingen toegankelijk of 'doorwaadbaar' en draagt zo bij aan ontmoeting en interactie. De openingen in de bouwblokken zijn feitelijk de 'entrees' van het blok en worden dan ook als zodanig vormgegeven.

De positie van bouwblokopeningen dient altijd in onderlinge samenhang met de andere entrees naar de woongebouwen en in de ruimere stedenbouwkundige context te worden gezien. 5.2.6 Water Binnen het plangebied en de grotere uitgangspunten vanuit de NvU wordt extra wateroppervlak in het plangebied mogelijk gemaakt, langs de bestaande flats aan de Hengelolaan. Tevens wordt er oppervlakkige waterberging in het openbare groen, binnentuinen en daken voorgeschreven. Deze moeten ervoor zorgen dat een piekbui van 70 mm opgevangen kan worden en niet tot overlast zal leiden. 5.3 Duurzaamheid 5.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Verantwoord dient te worden dat er behoefte is aan nieuwe ruimte voor woningen, werken, detailhandel en voorzieningen. Deze behoefte moet blijken uit een regionaal afgestemd programma en de afspraken gemaakt in Haaglandse gemeenten in een Regionaal Structuurplan 2020. Het Bro bepaalt dat voor bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen.

De structuurvisie bevat geen belangen die voor dit bestemmingsplan van toepassing zijn. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Wet ruimtelijke ordening geeft aan de regering de mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (AmvB) regels te geven waarmee gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening moeten houden. Het gaat daarbij niet alleen om procedureregels maar ook om de inhoud van bestemmingsplannen. Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden (Stb. 2011, 391). Bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigings- of uitwerkingsplannen maar ook bij projectuitvoeringsbesluiten (Crisis- en herstelwet) moeten gemeenten rekening houden met het Barro. Een aantal projecten dat de regering van Rijksbelang vindt, wordt met het Barro dwingend geborgd in bestemmingsplannen of in andere ruimtelijke plannen van lagere overheden. De projecten worden benoemd en middels digitale kaarten ingekaderd. Per project worden regels gegeven waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Voor Den Haag zijn de binnen de gemeente gelegen militaire terreinen met de daarbij behorende zend- en ontvangstinstallaties, en het Kustfundament van belang. In 2016 is een Besluit tot wijziging van het Besluit

algemene regels ruimtelijke ordening in verband met de herziening van de Beleidslijn kust en enige andere wijzigingen van kracht geworden. Volgens het Barro zijn er in dit bestemmingsplan geen projecten van Rijksbelang aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 1 januari 2023 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. Hierbij hoort een rijksbrede visie op de leefomgeving; de Nationale Omgevingvisie (NOVI), die de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zal vervangen. De ontwerp-NOVI heeft ter inzage gelegen van 20 augustus tot en met 30 september 2019. In de ontwerp-NOVI zijn 21 nationale belangen en opgaven benoemd, waarbij de volgende vier prioriteiten worden onderscheiden: • Ruimte voor Klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bij het kiezen tussen strijdige ruimtelijke belangen worden drie afwegingsprincipes gehanteerd: combinatie van functies gaat voor enkelvoudige functies; kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; afwentelen wordt voorkomen. Bij vaststelling zal de NOVI ook een uitvoeringsagenda bevatten. Samen met de regio's wil het rijk samenwerkingsafspraken opnemen in Gebiedsagenda's.

Het abstractieniveau van de ontwerp-NOVI is van een andere orde dan de thema's die in het plangebied spelen. Toch kan gesteld worden dat dit bestemmingsplan aansluit bij de uitgangspunten uit de ontwerp-NOVI. 5.3.2 Waterhuishouding Het Hoogheemraadschap van Delfland is verantwoordelijk voor het beheer van de primaire waterkering en het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan wordt in het kader van de watertoets overleg gevoerd over de waterparagraaf, de plankaart en de voorschriften. De waterparagraaf in hoofdstuk 4.6 bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. 5.3.3 Duurzaamheidsbeleid Verwezen wordt naar hoofdstuk 3.11 van deze toelichting. 5.4 Keuze en verantwoording van bestemmingen 5.4.1 Het digitale bestemmingsplan Een belangrijk onderdeel van Wet ruimtelijke ordening (Wro) vormt de digitaliseringsverplichting. De Wro bepaalt dat een bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar en uitwisselbaar moet zijn. Dit heeft onder meer geleid tot de introductie van twee nieuwe begrippen: 'digitale verbeelding' en de 'analoge verbeelding'. Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (plankaart), regels en een toelichting en is digitaal raadpleegbaar.

De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels. De 'digitale verbeelding' is een interactieve raadpleegomgeving die o.a. via het internet (www.ruimtelijkeplannen.nl) die de gehele inhoud van het bestemmingsplan ontsluit overeenkomstig de SVBP2012: Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 'van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. . Door een muisklik op een bepaalde plek verschijnen de bijbehorende regels voor die locatie in een nieuw tabblad in beeld. Onder de term digitale verbeelding wordt dan ook niet alleen het ruimtelijk beeld, maar ook de daarbij behorende juridische informatie (regels) verstaan. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Onder analoge verbeelding wordt verstaan: alle te verbeelden informatie van een ruimtelijk plan op papier. De term analoge verbeelding is dus een synoniem voor de tot nu toe altijd gebruikte term plankaart. Op de bij het onderhavige bestemmingsplan "Zichten 2, 3 en 7" behorende verbeelding zijn alle noodzakelijke en op grond van het Besluit ruimtelijke ordening vereiste gegevens ingetekend. Er is daarbij onderscheid gemaakt in bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Elk stuk grond van het plangebied heeft een bestemming. Deze wordt zichtbaar gemaakt door middel van een kleur, op de digitale verbeelding wordt de informatie in een aparte deel van het scherm zichtbaar, op de analoge verbeelding al dan niet in combinatie met een letter, ter aanduiding van de bestemming en een getal dat de maximale toegestane (goot- en nok)hoogte en/of bebouwingspercentage aangeeft. Op deze wijze is het mogelijk om te zien welke bestemmingen zijn gegeven aan de gronden en opstallen binnen het plangebied. Elke op de verbeelding aangegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden. Daarbij wordt onder meer verwezen naar aanduidingen op de plankaart.

Aanduidingen geven dientengevolge, in samenhang met de regels, duidelijkheid over wat binnen een bestemmingsvlak al dan niet is toegestaan. Op de digitale en analoge verbeelding van de plankaart zijn bouwhoogten aangegeven. Gekoppeld aan bouwvlakken is een maatvoering voor (goot- en nok)hoogte, afgerond in meters en conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, opgenomen. De waarde op de plankaart geeft de maximaal toegelaten (goot- en nok)hoogte van een gebouw aan. Daarnaast wordt ook in de bouwregels van het bestemmingsplan een en ander bepaald over bouwhoogten. Bij het bepalen van de daadwerkelijke hoogte van gebouwen is gebruik gemaakt van stereokartering met behulp van luchtfoto's. De maximaal toegelaten bouwhoogte kan afwijken van de daadwerkelijke hoogte van een gebouw: aan het vaststellen van een maximale bouwhoogte liggen stedenbouwkundige overwegingen ten grondslag. Voorts wordt de opzet van het bestemmingsplan ingegeven door de relevante beleidskaders en omgevingsfactoren. In onderstaande tabellen (beslissingstabel) is aangegeven op welke onderdelen de in dit bestemmingsplan beschreven beleidskaders en omgevingsfactoren hun vertaling hebben gevonden in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze paragraaf vormt dan ook als het ware de schakel tussen de toelichting van het bestemmingsplan en de daarbij behorende regels en plankaart.

5.4.2 Keuze en verantwoording van de bestemmingen Beleidskader

Vertaling in het bestemmingsplan

Ruimtelijk beleid In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden.

De ladder voor duurzame verstedelijking is beschreven in hoofdstuk 5 paragraaf 5.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De 'ladder voor duurzame verstedelijking' vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

De Provinciale Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" en de provinciale "Verordening Ruimte" zet in op een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk, goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

De Verordening Ruimte laat uitbreiding van detailhandel slechts toe op plekken die gelegen zijn binnen bestaande

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe detailhandel mogelijk.

winkelconcentraties en kantoren binnen de bestaande haltes van het Zuidvleugelnet. Cultureel erfgoed Cultuur historische waarde De Erfgoedwet legt de verplichting op om in nieuwe bestemmingsplannen en bij wijziging van bestaande bestemmingsplannen met de archeologische waarden rekening te houden. Bestemmingsplannen moeten een juridische regeling bevatten die voldoende bescherming biedt tegen werkzaamheden die tot een verstoring van het bodemarchief zouden kunnen leiden.

Op basis van onderzoeken is de archeologische verwachting voor het plangebied laag, waardoor in het onderhavig plangebied geen archeologische waarde aanwezig is.

Water Het Waterbeheerprogramma 2022-2027(ook wel 'WBP 6') is het strategisch werkplan van het Hoogheemraadschap van Delfland. Het Hoogheemraadschap draagt zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater, het beheer van de waterkeringen en het kwantiteitsbeheer van grondwater

Over deze ontwikkeling heeft vooroverleg met het waterschap plaatsgevonden. Tevens is er een watertoets uitgevoerd. Op basis van het onderzoek wordt het aspect water geborgd in de waterparagraaf van de toelichting. En de waterborging wordt geborgd in de regels van het bestemmingsplan'

Groen Inzet is de Stedelijke Groen Hoofdstructuur (paragraaf 4.9 Natuurbescherming) duurzaam in stand te houden en waar mogelijk te versterken.

Het bestemmingsplan is op dit onderwerp getoetst door middel van een PlanMER. De ecozone wordt iets verplaatst om ruimte te maken voor de nieuwe, bredere, bouwblokken van Zichten 2,en 3, maar behoudt zijn huidige omvang in m2 . De ecozone is primair bedoeld voor natuur, verstoring (betreden, verlichten) en wordt dan ook zoveel mogelijk gemeden. geconcludeerd dat nader ecologisch onderzoek is vereist om de eventuele effecten van het bestemmingsplan op beschermde soorten in kaart te brengen. Dit wordt bevestigd door de natuurtoets welke aan de toelichting is toegevoegd. Om dit goed in kaart te brengen dient een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd te worden om de mogelijke effecten van het bestemmingsplan op beschermde soorten te onderzoeken. Dit wordt ondersteund door de bevindingen uit de natuurtoets, die aan de toelichting is toegevoegd. Het ecologisch onderzoek dient met het aanvragen van de bouwvergunning uitgevoerd te worden.

Verkeer en parkeren De Haagse Nota Mobiliteit hanteert een rangorde in haar wegenstructuur. Naast de hoofdwegen voor het doorgaande verkeer zijn er de wegen van een lagere orde die het verkeer tussen wijken en het buurtgebonden verkeer moeten afwikkelen: buurtontsluitingswegen (straten) en erfontsluitingswegen (verblijfs- en woonstraten). Verblijfsgebied ten slotte is openbare ruimte waar geen autoverkeer is toegestaan en waar de verkeersfunctie ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie

bestemming Verkeer-Straat ziet op alle straten in het plangebied: Alle straten in het plangebied die niet als hoofdverkeersweg of straat kunnen worden geclassificeerd, vallen onder de bestemming Verkeer-Verblijfsstraat.

De nota “Parkeernormen Den Haag 2021” gaat mede in op het faciliteren van de parkeerbehoefte en het benutten van schaarse ruimte

In het plangebied wordt uitgegaan van parkeren deels op eigen terrein en deels op de openbare weg. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om binnen Zichten 7 een parkeergarage te realiseren. Dit is nodig in verband met de parkeerbalans. Door de onafhankelijke partij Goudappel. Is er een parkeeronderzoek uitgevoerd. De conclusie van het rapport is dat er een overcapaciteit aan parkeerplaatsen is en de parkeerbalans dus sluitend is. De parkeerplaatsen dienen tijdig te worden gerealiseerd voor de oplevering van de woningen en andere functies zodat parkeren in het parkeergebouw ook verzekerd is.

Wonen De kern van de Woonvisie 2017-2030 is dat als Den Haag zich meer In het plan wordt ingezet op de stedelijk op de kaart wil zetten als woonstad, de stad zich moet versterken gewenste verdichting. Het plan behelst door telkens meer differentiatie in woonmilieus en woonsferen te circa 493 woningen, waarvan circa 50% in creëren en de woonkwaliteit verhogen de sociale woningbouw. Economie Bedrijven

De bestaande bedrijven kunnen binnen het plangebied gevestigd blijven.

Dienstverlening

De bestemming dienstverlening biedt ruimte voor nieuwvestiging van dienstverlenende bedrijven.

5.5 Toelichting op de regels De regels zijn als volgt ingedeeld: 1. Inleidende regels. De inleidende regels (artikelen 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd. 2. Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 tot en met 9 bevatten voor elke bestemming een omschrijving van de bestemming en bouwregels. Als specifiek voor een bestemming een afwijkingsbevoegdheid geldt, is deze in het betreffende artikel opgenomen.

3.

Algemene regels. De algemene regels (artikel 10 tot en met 14) bevatten voor alle bestemmingen geldende regels: algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene procedureregels. Overgangs- en slotregels. Het overgangsrecht is opgenomen in artikel 15 en de slotregel in artikel 16. 5.5.1 Inleidende regels In Artikel 1 Begrippen worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd. Aandacht verdienen de begrippen aan-huis-gebonden bedrijf, en aan-huis-gebonden beroep. Wanneer in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan. Op basis van jurisprudentie mogen deze activiteiten: • geen hinder voor de woonsituatie opleveren; • naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning; • geen detailhandel en/of horeca betreffen; • geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken. In Artikel 2 Wijze van meten is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten, vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. De regeling voor bestaand gebruik dat afwijkt van de bestemming is onderdeel van de algemene gebruiksregels.

5.5.2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd Deze bestemming heeft betrekking op de nieuw te realiseren bebouwing aan plot 7 van het plangebied. Bestaande uit een parkeervoorziening, bedrijfsmatige en maatschappelijke voorzieningen. Artikel 4 Groen De bestemming groen is toegekend aan alle openbare groenvoorzieningen binnen het plangebied. De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, watergangen, en de ecologische verbindingszone. Binnen de ecologische verbindingszone zijn geen speelvoorzieningen of afval inzamelingpunten toegestaan. De ecologische verbindingszone wordt gewaarborgd met een gebiedsaanduiding en kan doorkruist worden met voet-/fietspaden die dienen ter ontsluiting van het plangebied. Voorts zijn binnen de bestemming groen twee functieaanduidingen brug en openbaar vervoer. De functieaanduiding "brug" is toegestaan ten behoeve van diensten voor langzaam verkeer. Artikel 5 Verkeer - Verblijfsstraat Deze bestemming heeft betrekking op de in het plangebied opgenomen straten, die alle een verblijfsfunctie hebben. Artikel 6 Wonen 1 Met deze bestemming wordt de beoogde nieuwbouw van appartementen mogelijk gemaakt. Het in het opgenomen percentage schept de verplichting om sociale huurwoningen te realiseren (met een marge van 35% tot 45%) die door een toegelaten instelling dienen te worden geëxploiteerd.

Dit komt neer op een marge van 35-45% sociale huurwoningen, 15-25% middendure huurwoningen, 5-10% dure huurwoningen, 15-25% betaalbare koopwoningen, en 10-15% dure koopwoningen. Artikel 7 Wonen 2

Dit artikel heeft betrekking op de bestaande bouw die parallel ligt aan de Hengelolaan. Artikel 8 Water De bestemming Water is toegekend aan al het water binnen het plangebied. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor water. Binnen de bestemming wordt de ecologische zone gewaard met een gebiedsaanduiding “evz”. Bruggen ten behoeve van langzaam verkeer zijn met een aanduiding op de verbeelding aangegeven. Artikel 9 Leiding-water De bestemming Leiding-water is toegekend aan de in het plangebied voorkomende drinkwaterleidingen. 5.5.3 Algemene Regels Artikel 10 Anti-dubbeltelregel: Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 11 Algemene bouwregels: De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan.

Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels in artikel 13. Artikel 12 Algemene gebruiksregels: In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd. Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan.

In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep: • De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn. Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn. • De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning. Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of

de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan. • De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen. Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht. • De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maar een deel van de bebouwde oppervlakte mag bedragen. Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot. Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, Artikel 13 Algemene afwijkingsregels. Het bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen.

Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval. Ten slotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak. Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging. De algemene procedureregels regelen de procedure die het bevoegd gezag moet volgen als zij wil afwijken. Artikel 14 Overige regels: Dit artikel is opgenomen ter verduidelijking dat met wetten, wetsbepalingen, algemene maatregelen van bestuur of verordeningen waarnaar wordt verwezen in de regels van dit bestemmingsplan wordt gerefereerd aan wetten, wetsbepalingen, algemene maatregelen van bestuur of verordeningen zoals deze luiden op het moment van het ter inzagelegging van het ontwerp van dit plan.

Overgangs- en slotregels Artikel 15 Overgangsrecht De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de inwerking treding van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor vergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van inwerking treden van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan. Artikel 15 Slotregel Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan "Zichten 2, 3 en 7"'

7.2 Inspraak/ en participatieverordening Een belangrijke doelstelling van de aanpak voor de Dreven, Gaarden en Zichten is het maken van betere en fijnere buurten om in te leven voor huidige en nieuwe bewoners. Maar ook betere buurten om in te werken

voor ondernemers of andere mensen die hier actief zijn. De sleutel tot dit succes ligt in een nauwe samenwerking, met bewoners, met maatschappelijke organisaties, met strategische partners zoals andere woningcorporaties en ontwikkelaars én met elkaar. Maar ook in oprechte aandacht en waar nodig het bieden van maatwerk. De communicatie met, en participatie van, bewoners is essentieel. Om dit vorm te geven is een communicatie & participatieaanpak opgesteld (RIS308508, bijlage 6). Deze communicatie & participatieaanpak beschrijft hoe gemeente, Staedion en Heijmans de bewoners, ondernemers en overige belangrijke stakeholders de komende 15 jaar zo goed mogelijk zal betrekken bij deze grootschalige transformatie. Met een persoonlijke en aantrekkelijke aanpak die aansluit bij de behoeften van bewoners en ondernemers uit de Dreven, Gaarden en Zichten én die nieuwe bewoners en ondernemers aantrekt. Op belangrijke momenten bezoekt het team van een Betere Buurt de Zichten. Dit gebeurt wanneer er nieuwe informatie beschikbaar is en bij nieuwe participatierondes om bewoners optimaal te informeren en te betrekken. Maar ook bij belangrijke mijlpalen zoals besluitvormingsmomenten, de start van de sloop, en de start van de bouw.