RIS319970 Bijlage Nota Grondbeleid (geamendeerd)

Verwerving in de operationele fase Aankoop van locaties binnen eerder vastgestelde investeringskaders (grondexploitatie of investeringsproject).

Anticiperende aankoop Aankopen van locaties waarvoor wel al beleidskaders gelden en waarvoor de verwachting is dat binnen 2 jaar een operationele grondexploitatie kan worden vastgesteld.

Budget

Met het vaststellen van een nota van uitgangspunten of een projectdocument met grondexploitatie vindt besluitvorming door het college of de gemeenteraad voor anticiperende aankopen en aankopen in operationele grondexploitaties plaats. In de nota van

Strategische aankoop Strategische aankopen zijn verdeeld in twee categorieën: 1. Aankopen van locaties waar nog geen beleids- en investeringskaders voor zijn, maar waarvoor een strategisch argument geldt. Dit betreft alles wat niet onder punt 2 valt. 2. Niet heruitgeven van een tijdelijk recht van erfpacht dat expireert en dat dienstbaar kan zijn voor stedelijke ontwikkeling, een en ander met als reden algemeen belang. Hiervoor hebben we respectievelijk twee reserves: 1. Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling (SVS). Deze bestaande reserve dient ter dekking van de exploitatiesaldi (inclusief

24/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

uitgangspunten of grondexploitatie is tevens de financiële dekking vastgelegd. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd.

Bestuurlijk mandaat

kapitaallasten) van het vastgoed dat voor dit doel wordt aangekocht. Mutaties in de reserve ontstaan door positieve en negatieve exploitatiesaldi van vastgoed in deze portefeuille. De mutaties hebben betrekking op het afdekken van de rentelasten, beheerlasten en afschrijving van strategisch bezit. De hoofdsom wordt intern geleend. Het vastgoed wordt ingebracht in de materiële vaste activa van de gemeente. 2. Reserve Voorfinanciering actief grondbeleid. Deze nieuwe, revolverende reserve dient ter dekking van de exploitatiesaldi (inclusief kapitaallasten) van het vastgoed dat voor dit doel wordt aangekocht. Mutaties in de reserve ontstaan door positieve en negatieve exploitatiesaldi van vastgoed in deze portefeuille. De mutaties hebben betrekking op het afdekken van de rentelasten, beheerlasten en afschrijving van strategisch bezit. De hoofdsom wordt intern geleend. Het vastgoed wordt ingebracht in de materiële vaste activa van de gemeente. Er geldt een bestuurlijk mandaat op basis van de hoogte van het aankoopbedrag van de verwerving. Voor deze voorwaarden verwijzen wij naar de Verordening betreffende de Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit, gemeente Den Haag 2018 (RIS298629). De gemeenteraad is altijd aan zet om de functie van een locatie te wijzigen en/of het uiteindelijk investeringskader (grondexploitatie of investeringsproject) vast te stellen.

Indien hier geen besluit voor genomen wordt, kan het college besluiten de locatie te verkopen (tegen marktwaarde van dat moment).

Tabel 1 Mogelijkheden aankoop grondposities

25/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

De aankoop kan op verschillende wijzen tot stand komen. Daarvoor kunnen we vijf mogelijke manieren dan wel instrumenten gebruiken: 1. minnelijke (grond)verwerving; 2. beëindiging of het niet heruitgeven van het erfpachtrecht; 3. voorkeursrecht; 4. onteigening; 5. stedelijke kavelruil. De gemeente hanteert daarbij het uitgangspunt dat locaties zoveel als mogelijk minnelijk worden aangekocht. Dit wordt gedaan tegen marktconforme prijzen en voorwaarden. Daarvoor wordt een (grond)aankoop onderbouwd met een taxatie van een onafhankelijke deskundige, zoals omschreven in het Grondprijzenkader. Indien voor het realiseren van een project gronden van andere partijen nodig zijn, wordt in de besluitvorming over het project meegenomen dat direct, parallel aan de minnelijke verwerving, ook de voorbereidingen zullen worden getroffen voor een onteigeningsprocedure. De manier waarop dat gedaan wordt en onder welke voorwaarden dat moet, staat in de Omgevingswet. Ook het voorkeursrecht is in de Omgevingswet geregeld. Bij het vestigen van een voorkeursrecht op een locatie, kunnen eigenaren de locatie alleen verkopen na aanbieding aan de gemeente. Dit instrument gaat grondspeculatie en eventuele prijsopdrijving tegen. Het is functioneel als er een voorgenomen gemeentelijk plan is om een locatie te ontwikkelen waar de gemeente zelf graag directe invloed wil uitoefenen dan wel de regie wil voeren.

Hierbij ontstaat, vanwege het publiek belang, de kans om een betere positie in te nemen ten opzichte van private ontwikkelende partijen. Per project zal een afweging gemaakt worden of het nuttig dan wel wenselijk is om een voorkeursrecht te vestigen. Aan (grond)aankopen zijn uiteraard ook risico’s verbonden, dit is afhankelijk van de soort verwerving. Voor een verwerving in de operationele fase zijn er over het algemeen minder risico’s en zijn deze vaak kleiner dan bij een strategische aankoop. De grootste risico’s hebben betrekking op mogelijke afwaarderingen van de waarde van de grond (en/of opstal) indien blijkt dat er voor beoogde ontwikkelingen geen vraag meer is. Een goede vraaganalyse naar die beoogde ontwikkelingen is dan ook van belang. Die analyse ziet toe op een langere termijn, waarbij ingecalculeerd wordt dat tijdelijke terugval in de vraag kan optreden door veranderende economische conjunctuur. Om verdere risico’s op (grond)aankoop te beperken maakt de gemeente een risicoanalyse tijdens de integrale beoordeling. De hiervoor genoemde manieren van verwerven en het inzetten van instrumenten werken wij uit in een Verwervingskader. De relevante wet- en regelgeving, waaronder de Omgevingswet en het Burgerlijk Wetboek zullen voor de specifieke onderdelen aan bod komen en ook zullen de belangrijkste uitgangspunten worden beschreven.

Kader 5.1: Locaties worden zoveel als mogelijk minnelijk aangekocht. Dit wordt gedaan tegen marktconforme prijzen en voorwaarden. Daarvoor wordt een (grond)aankoop onderbouwd met een taxatie van een onafhankelijke deskundige. Kader 5.2: Indien voor het realiseren van een project gronden van andere partijen nodig zijn, wordt in de besluitvorming over het project meegenomen dat er parallel aan de minnelijke verwerving ook de voorbereidingen zullen worden getroffen voor een onteigeningsprocedure.

26/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

5.2 Instrumenten voor uitvoering van een gebiedsontwikkeling Bij de uitvoering van een gebiedsontwikkeling gaat het college financiële verplichtingen aan. Bij de beschrijving van de verschillende rollen van grondbeleid in hoofdstuk 4 is aangegeven hoe en in welke mate daar risico’s aan verbonden kunnen zijn. In deze paragraaf beschrijven we kort hoe we van besluitvorming tot uitvoering van een gebiedsontwikkeling kunnen komen. 5.2.1

Gemeentelijke grondexploitatie

In het geval wij zelf risicodragend de grondproductie15 uitvoeren, zoals beschreven als mogelijkheid in de rollen van initiërend en afwachtend ontwikkelaar, schrijft het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten voor dat we een begroting voor die grondexploitatie laten vaststellen. De regels daarvoor hebben we vastgelegd in de Verordening betreffende de Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit, gemeente Den Haag 2018 (RIS298629). In de verordening, waar we vanuit deze nota grondbeleid naar verwijzen, is vastgelegd: Hoe we omgaan met autorisatie en verwerking van voorbereidingskosten Waar een financiële haalbaarheidsanalyse voor een grondexploitatie aan moet voldoen De besluitvorming en de inhoud van een grondexploitatie De besluitvorming van de herziening van een grondexploitatie De afsluiting van een grondexploitatie Inhoud en proces van grondexploitaties in relatie tot de programmabegroting en onderbouwing in de MeerjarenPrognose Grondexploitaties (MPG) en in relatie tot tussentijdse en jaarlijkse verantwoording van de begroting • Regels met betrekking tot het doen van strategische aankopen • • • • • •

5.2.2

Samenwerking in grondexploitatie

De instrumenten voor de samenwerkende grondproductie zijn in onderstaand overzicht weergegeven, vergezeld van een korte toelichting en een situatieschets waarin ze door ons ingezet kunnen worden. Ze kunnen in alle vier de mogelijke grondbeleid rollen voorkomen. Dit betreft de meeste voorkomende instrumenten, en is daarmee geen limitatieve opsomming. Instrumenten voor de samenwerkende grondproductierol Bouwclaim Eigenaren verkopen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe kavels mogen terugkopen zodat zij kunnen bouwen. Het bouwprogramma en de kwaliteitseisen worden veelal al in de voorwaarden opgenomen. Deze samenwerkingsvorm zit dicht tegen actieve grondproductie aan en kan met name een uitkomst zijn als er relatief veel private partijen zijn en we zelf meer regie willen voeren. Voordelen

•Regie bij planontwikkeling zonder vooraf alle gronden in bezit te hebben •Grip op inrichting openbaar gebied •Kennis en creativiteit van de markt betrekken 15

Grondproductie is het proces om gronden die in bezit zijn van de gemeente, of die aangekocht gaan worden van de gemeente bouwrijp te maken, waarna grond wordt uitgegeven voor verdere ontwikkeling en de gemeente het openbaar gebied nog woonrijp maakt.

27/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

•Reductie van grondexploitatierisico’s door afnameplicht Nadelen

Joint Venture via entiteit

•Volledig grondexploitatie risico bij de gemeente •Regierol delen met private partij(en) •Geen (of minder) concurrentie, wat een drukkend effect op opbrengsten/ saldo grondexploitatie kan hebben De kern van de samenwerking is dat de grondontwikkeling en -uitgifte via een gezamenlijke nieuwe onderneming plaats vindt. Dit wordt vaak een grondexploitatie-maatschappij (GEM) genoemd. Die treedt dan als uitvoerend orgaan op. De samenwerking kan in verschillende entiteitsvormen plaatsvinden. Bij deze samenwerkingsvorm worden kennis, kapitaal en grondposities samengebracht en gedeeld en ze zijn daarom vooral interessant bij grotere en complexe ontwikkelingen. Aandachtspunt bij deze samenwerkingsvorm is de flexibiliteit bij lange samenwerkingen. Voordelen

•Regierol (sturen op beleidsambities) gedeeld met private partij(en) •Risicodeling in de grondexploitatie •Kwaliteit door integrale aanpak en realisatie •Minder capaciteit benodigd •Gebruik maken van elkaars specifieke kwaliteiten Nadelen

Joint Venture via overeenkomst

Concessiemodel

•Tegengestelde belangen tussen marktpartij en gemeente in GEM •Tegengestelde belangen tussen gemeente als contractspartij (privaat) en als overheid met variërende beleidsambities en prioriteiten (publiek) •Geen volledige zeggenschap (machtsverschillen) •Winst uit de grondexploitatie wordt gedeeld •Intensieve en lange voorbereidingstijd Deze samenwerkingsvorm gaat niet via een nieuwe entiteit maar wordt via een samenwerkingsovereenkomst geregeld. De samenwerking is vormvrij en kan dus op maat worden ingericht en vastgelegd. Ook hier is de flexibiliteit bij lange samenwerkingen een aandachtspunt. Bij deze vorm van samenwerking beperken we ons tot het vooraf stellen van een aantal publiekrechtelijke heldere, duidelijke en overzichtelijke randvoorwaarden. Binnen deze randvoorwaarden wordt de hele planontwikkeling aan de andere partijen overgelaten. Deze vorm zit dicht tegen faciliterend grondbeleid aan. Dit model lijkt vooral een hulpmiddel bij relatief eenvoudige gebiedsontwikkelingen met een beperkt aantal betrokken partijen, een niet te lange doorlooptijd en verschillende functies. Bovendien vraagt dit model om veel vertrouwen in de realisatie van de gewenste doelen door de andere partijen. Voordelen

•Risico’s in de grondexploitatie bij private partijen •Minder capaciteit benodigd •Veel ruimte voor ideeën van de private partijen •Heldere taakverdeling

28/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

•Regierol is kaderstellend (programma van eisen) Nadelen

•Geen winst uit grondexploitatie of ontwikkeling •Regiefunctie ontwikkelingsfase bij private partijen, gemeente beperkte regierol, dus geen instrument om tussentijds bij te sturen Een mix van samenwerkingsstrategieën kan zeker bij grote ontwikkelingen goed werken. Door de totale ontwikkeling in kleinere, logische fases te knippen waarin de samenwerking telkens uitgewerkt wordt, kan voorkomen worden dat de voorbereiding te lang duurt en dat de uitvoering niet flexibel genoeg is. Tabel 2 Overzicht van instrumenten voor de samenwerkende grondproductierol

Bij de verschillende samenwerkingsvormen horen verschillende overeenkomsten die moeten voldoen aan de wettelijke regels (zie ook paragraaf 5.3 en het Uitgifte- en Erfpachtkader bijvoorbeeld over het Didam-arrest) en fiscale regimes. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar het Beleidskader Verbonden Partijen (RIS317313). 5.2.3

Private grondexploitatie

Wanneer we de grondproductie volledig aan andere partijen over laten is sprake van private grondexploitaties. Deze kunnen voorkomen in de rollen van verleidend facilitator en toetsend/passief, ofwel de faciliterende rol. We kunnen vanuit onze publiekrechtelijke rol dan via de functie in het omgevingsplan nog sturen op de fysieke leefomgeving, aangezien we de bevoegdheid hebben om de functie van een locatie te veranderen en vast te leggen. Bij die planologische medewerking die we dan verlenen, kunnen we zowel kwalitatieve als financiële voorwaarden stellen. In onderstaand overzicht benoemen we de instrumenten bij onze faciliterende rol. Instrumenten voor de faciliterende rol Functie van de De functie moet op een evenwichtige manier worden toebedeeld aan locaties. locatie16 De functies worden geregeld in het omgevingsplan. Het omgevingsplan is de vervanger van het bestemmingsplan (en wijzigingsplan, uitwerkingsplan en beheersverordening), maar ook van diverse gemeentelijke verordeningen (bijvoorbeeld een bomen-, geur- en monumentenverordening of een verordening afvoer regen- en grondwater). In de Omgevingsvisie nemen we op hoe we het leefgebied willen ontwikkelen en beschermen. Die keuzes worden uitgewerkt in het omgevingsplan. In het omgevingsplan kunnen we voor ieder gebied zeggen welke activiteiten wel of niet zijn toegestaan (bijvoorbeeld wonen, recreatie of bedrijvigheid).

Daarnaast kunnen we bijzondere regels opnemen. Zo maken regels voor een programmatische17 aanpak het mogelijk nieuwe activiteiten te ontplooien in een leefomgeving die onder druk staat. VoorbereidingsMet een voorbereidingsbesluit kunnen voorbeschermingsregels in een besluit omgevingsplan worden opgenomen waarmee voorbereidingsbescherming geregeld wordt. Hiermee kunnen activiteiten voorkomen worden die in het omgevingsplan nog zijn toegestaan, maar die met de in voorbereiding zijnde wijziging van het omgevingsplan naar verwachting niet meer of alleen onder 16

Bron: website Informatiepunt Leefomgeving; regelgeving > instrumenten omgevingswet > omgevingsplan

17

Het programma is een flexibel instrument waarbij de vraag centraal staat hoe je invulling geeft aan de ambities, doelen en opgaves uit de Omgevingsvisie. De programma’s kunnen zowel thematisch als gebiedsgericht zijn. Voorbeelden zijn het actieplan geluid, een rioleringsprogramma, een verkeers- en vervoersplan en een programma van de Omgevingsvisie.

29/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

voorwaarden zijn toegestaan. Het gaat om een publiekrechtelijk instrument dat we kunnen inzetten. Kostenverhaal Kostenverhaal via (anterieure of posterieure) overeenkomst Publiekrechtelijk kostenverhaal via kostenverhaalsregels In de planologische medewerking kunnen, aanvullend op het publiekrechtelijk kostenverhaal, eisen en regels worden gesteld aan de ontwikkeling. Ook via de privaatrechtelijke weg (het sluiten van een overeenkomst) kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld. Tabel 3 Overzicht van juridische instrumenten voor de faciliterende rol

Wanneer we de grond niet zelf uitgeven, kunnen wij als gemeente verplicht zijn een bijdrage in rekening te brengen voor kosten die door ons gemaakt worden ten behoeve van de ontwikkeling van het plan. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte (voor zover die activiteiten door ons worden uitgevoerd). Dit wordt kostenverhaal genoemd. De systematiek van kostenverhaal regelen we in de, door de gemeenteraad (nog) vast te stellen, Nota Kostenverhaal. In deze paragraaf beschrijven we alleen de hoofdlijnen daarvan. Het afsluiten van een (anterieure) overeenkomst waarin het kostenverhaal geregeld is heeft onze voorkeur. In deze privaatrechtelijke overeenkomst leggen we afspraken over het initiatief vast, zoals de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s. Ook kunnen we in de (anterieure) overeenkomst voorwaarden stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen op het gebied van programmering, planning en locatie-eisen. Als het niet mogelijk is voor het kostenverhaal een overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg via kostenverhaalregels in het omgevingsplan verplicht. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren. Wie wil bouwen moet bij ons een kostenverhaalsbeschikking vragen.

In de beschikking leggen we op basis van vastgestelde kostenverhaalsregels de kostenverhaalbijdrage op. De te verhalen kosten zijn opgenomen in de kostensoortenlijst (bijlage IV van het Omgevingsbesluit, artikel 8.15). Onder de Omgevingswet bestaan twee methoden voor publiekrechtelijk kostenverhaal: voor de integrale gebiedsontwikkeling met tijdvak en bij organische gebiedsontwikkeling zonder tijdvak (uitnodigingsplanologie, zoals in de Binckhorst). We bepalen situationeel welke methode we hanteren als we over moeten gaan op publiekrechtelijk kostenverhaal: • Bij kostenverhaal met tijdvak moet het geschatte bedrag van de te verhalen kosten worden vastgelegd in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA18). • Bij kostenverhaal zonder tijdvak hoeft alleen het maximum van de in het kostenverhaalsgebied te verhalen kosten in het omgevingsplan te worden vastgelegd. Meer precieze berekeningen worden gemaakt bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikkingen. Kader 5.3: Kostenverhaal via (anterieure) overeenkomst heeft de voorkeur boven het publiekrechtelijk kostenverhaal via kostenverhaalregels in het omgevingsplan. Kader 5.4: Als we over moeten gaan tot publiekrechtelijk kostenverhaal dan bepalen we situationeel welke methode, met tijdvak of zonder tijdvak, we hanteren. 18

Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en die niet vergunningsvrij is.

30/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

Investeren bij private grondexploitaties

Hoewel bij private grondexploitaties het streven is om de gemeentelijke kosten volledig te verhalen, zoals ook wettelijk is voorgeschreven, is dat niet altijd mogelijk. Door de macro-aftopping19 in het kostenverhaal is het mogelijk dat niet te verhalen kosten voor rekening van de gemeente zullen komen. Het is ook mogelijk dat er sprake is van een voorzienbaar financieel tekort. Een voorbeeld daarvan is de aanleg van maatschappelijke voorzieningen die nodig zijn. Door macro-aftopping betaalt de gemeente indirect voor de maatschappelijke meerwaarde. We komen dan als gemeente voor de vraag te staan of we bereid zijn te betalen voor het voorzienbare tekort. Indien de gemeente ervoor kiest de ontwikkeling mogelijk te maken, leveren we dus een bijdrage aan een initiatief van ontwikkelende partijen als die bijdrage opweegt tegen de maatschappelijke meerwaarde die de ontwikkeling realiseert. Uiteraard zal hier dan de toets van ongeoorloofde staatssteun aan de orde zijn. Het ontbreken van dekking voor de macro-aftopping kan een reden zijn om geen medewerking te verlenen aan een project.

5.3 Vormen voor de uitgifte van grond en het beheer van erfpachtgrond Bij de keuze voor een actieve grondproductierol is uitgifte van grond evident. In het proces van gronduitgifte hebben we met een aantal afwegingen (niet uitputtend en niet volgordelijk) te maken: Uitgifte waarbij de huidige functie wordt voortgezet op de locatie of na functiewijziging Uitgifte als bouwrijpe grond of in de huidige staat met of zonder opstal Uitgifte in eeuwigdurende erfpacht of volle juridische eigendom (verkoop van grond) Selectie van de partij waar grond aan wordt uitgegeven via een openbare selectieprocedure of door één-op-één uitgifte • Heruitgifte van erfpachtgrond of wijziging van functie en/of volume bij erfpachtgrond (invloed uitoefenen op het gebruik van de grond) • • • •

Als de gemeente zelf een locatie, met of zonder opstal, in eigendom heeft, staat de gemeente voor de keus om zelf te ontwikkelen of te laten ontwikkelen door marktpartijen. De gemeente hanteert daarbij als uitgangspunt dat een locatie die reeds in bezit is pas wordt verkocht als duidelijk is dat die locatie niet, al dan niet na transformatie, zelf benodigd is of dat de locatie geen onderdeel gaat zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling. Daarmee wordt voorkomen dat onbedoeld een locatie die zijn oude functie heeft verloren in de verkoop wordt gezet zonder goed te beoordelen of die locatie, eventueel op langere termijn, een (gemeentelijke strategische) positie oplevert in een ontwikkeling. In de Nota Vastgoed staat de afweging of een locatie wel of geen beleidsmatig doel meer dient nader uitgewerkt. Als de gemeente besluit dat een locatie geen gemeentelijk doel of een gewenst toekomstig doel meer dient, kan zij de locatie aan de markt uitgeven. De gemeente legt in dat geval het ontwikkelrisico daar neer. De plannen van de markt die voor gebiedsontwikkeling(en) binnenkomen, moeten plannen zijn waarvoor de gemeente de functie wil wijzigen. Over het algemeen geldt dat de gemeente gronden uitgeeft in bouwrijpe staat. Soms wordt grond in huidige staat (met of zonder opstallen) uitgegeven.

Bijvoorbeeld bij uitgifte van snipperkavels waarbij de ontwikkelaar al eigen grond in bezit heeft en die grond al zelf bouwrijp maakt. Het kan daardoor 19

Bij kostenverhaal met tijdvak worden de totale kosten van het gebied vergeleken met de totale opbrengsten. Dit heet macro-aftopping. Het totaal van de kostenverhaalsbijdragen van alle eigenaren samen kan daardoor niet hoger zijn dan de opbrengsten in het gebied.

31/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

kostenefficiënter zijn om ook de gemeentegrond bouwrijp te maken. Panden die geen bijdrage meer leveren aan de (beoogde toekomstige) gemeentelijke doelstellingen, worden ook op die manier uitgegeven. De gemeente kent verder een gemengd stelsel waarbij uitgifte in eeuwigdurende erfpacht de voorkeur heeft en onder strikte voorwaarden verkoop in eigendom is toegestaan. Beleid is om uit te geven in erfpacht omdat daarmee beter regie (in de toekomst) kan worden gevoerd, maar uitzonderingen zijn mogelijk. De gemeente maakt bij voornoemde afwegingen steeds een eigen belangenafweging waarin kosten en risico’s (voor de gemeente) van de mogelijke scenario’s die onderdeel zijn van de integrale afweging tegen elkaar worden afgewogen. Per project wordt een afweging gemaakt wat het best passend is, met als uitgangspunt dat dit voor de gemeente (juridisch en financieel) niet nadelig mag zijn. In het Uitgifte- en Erfpachtkader worden de volgende vormen van uitgifte toegelicht en de voorwaarden die daarbij gelden: 1. Uitgifte van bouwrijpe grond in eeuwigdurende erfpacht (contracten voor onbepaalde tijd zonder tijdvakken) 2. Uitgifte van bouwrijpe grond in eigendom 3. Uitgifte van grond in huidige staat, met of zonder opstal, zowel in eeuwigdurende erfpacht als in eigendom 4.

Vestiging opstalrecht en overige zakelijke rechten Verder zal het Uitgifte- en Erfpachtkader het kader bij marktbenadering omschrijven voor de selectie van een partij bij een gronduitgifte. Hierbij geldt dat een gemeente als gevolg van het Didam-arrest20 zich, omwille van transparantie en vrije concurrentie, bij uitgifte van gronden aan een transparant proces moet houden en in het kader van gronduitgifte mededingingsruimte moet bieden aan potentiële kopers. Het uitgangspunt is dan ook een transparante openbare selectieprocedure waarbij een partij wordt geselecteerd op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De verplichting om gelijke kansen te bieden geldt niet indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Die aanname moet (eveneens) zijn gebaseerd op objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Bovenstaande neemt de gemeente in beginsel ook in acht in het geval een particulier zich aanmeldt voor een initiatief tot ontwikkeling op gemeentegrond. Eén-op-één uitgifte is slechts in uitzonderlijk geval mogelijk, zoals omschreven in het Uitgifte- en Erfpachtkader. Met de voorkeur om bij de eerste uitgifte bouwrijpe grond in eeuwigdurende erfpacht uit te geven, gaat de gemeente de erfpachtgronden voor langere tijd beheren.

De gemeente beheert diverse soorten contracten waarbij verschillende erfpachtregelingen gelden (contracten met verschillende Algemene Bepalingen voor erfpachtgrond). In het Uitgifte- en Erfpachtkader worden de volgende vormen van uitgifte en beheer nader toegelicht en de Algemene Bepalingen die daarbij gelden: 1. Heruitgifte van tijdelijke erfpachtrechten (contracten met een einddatum) 2. Omzetting van een voortdurend erfpachtrecht (contracten voor onbepaalde tijd met tijdvakken) 20

Arrest van de Hoge Raad, van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:17780): Hieruit volgt dat overheden bij een voornemen tot het aangaan van een privaatrechtelijke overeenkomst betreffende een onroerende zaak in beginsel ruimte moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak wanneer er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

32/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

3. Verkoop bloot eigendom (alleen mogelijk bij afgekochte eeuwigdurende erfpachtrechten) 4. Beheer van erfpachtgronden: a. Beheer diverse soorten erfpachtregelingen (Algemene Bepalingen) b. Wijziging van lopende erfpachtrechten (tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpachtrechten) 5. Beëindiging van erfpachtrechten Het Uitgifte- en Erfpachtkader gaat onder andere nader in op de vraag hoe private partijen voor een beoogde ontwikkeling op erfpachtgrond in aanmerking kunnen komen voor heruitgifte en/of toestemming kunnen krijgen om de contractuele bestemming en/of volume van de opstal(len) te wijzigen. Bij heruitgifte geldt dat in de komende jaren een groot aantal erfpachtrechten expireert, waardoor de gemeente per erfpachtrecht voor de keuze staat om deze wel of niet her uit te geven. In het geval het algemeen belang zich verzet tegen heruitgifte van het perceel, kan de gemeente besluiten om niet over te gaan tot heruitgifte. De keuze van de gemeente om niet her uit te geven is een strategische keuze, waarbij de gemeente - via haar verwervingsstrategie - actief grondposities kan verkrijgen in de stad om gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Verder kan de gemeente invloed uitoefenen in het geval dat de erfpachter toestemming vraagt om het lopende erfpachtcontract te wijzigen.

Als de grondwaarde op basis van het nieuwe gebruik stijgt door een hoogwaardigere functie of een groter bouwvolume ten opzichte van de contractuele functie of het afgesproken volume in het bestaande erfpachtcontract, is de meerwaarde (suppletie) bovendien voor de gemeente (zie ook Grondprijzenkader). De gemeente neemt het Uitgifte- en Erfpachtkader in acht bij een besluit over deze strategische positie. Bij toepassing van genoemde vormen van uitgifte en beheer kan het zijn dat - buiten de regels uit Burgerlijk Wetboek (over contracten en zakelijke rechten) - ook andere wetten en regels gelden, zoals de Wet Bibob21 en de regels voor mededinging (Didam-arrest) en aanbesteding. Die regels zijn in het hiervoor genoemde kader ook beschreven. Kader 5.5: Een locatie (grond en/of vastgoed) die de gemeente in bezit heeft wordt pas verkocht als duidelijk is geworden dat die locatie niet, al dan niet na transformatie, zelf benodigd is of dat de locatie geen onderdeel gaat zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling. In de Nota Vastgoed staat welke afwegingen over het wel of niet behouden van de locatie worden gemaakt. Kader 5.6: De komende jaren expireert een groot aantal erfpachtrechten. De gemeente kan per erfpachtrecht besluiten om deze niet her uit te geven omwille van algemeen belang, waardoor de gemeente actief een grondpositie in de stad verkrijgt.

Tijdelijke inzet (gebruik en beheer) van gronden (evt. met opstallen)

Het tijdelijk gebruik van gronden (evt. met opstallen) vindt plaats als de gemeente binnen de (toekomstige) actieve grondexploitatie gronden in eigendom heeft, en voor een korte periode wil beheren totdat de gronden nodig zijn voor de uitvoeringsfase van de gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten die gelden voor deze afweging staan in de Nota Vastgoed.

21

Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

33/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

Voor braakliggende terreinen die op termijn voor de uitvoering van stedelijke ontwikkeling worden gebruikt, bestaat de mogelijkheid om initiatieven in te dienen voor tijdelijk gebruik. Elk initiatief zal in elk geval worden getoetst op financiële haalbaarheid, de planologische mogelijkheden van de locatie en de te realiseren maatschappelijke meerwaarde van het tijdelijke gebruik. Indien de functie niet passend is binnen het huidige omgevingsplan, kan - indien de tijdelijke functie als passend voor de locatie wordt gezien - een tijdelijke ontheffing van het omgevingsplan worden gevraagd. Tijdelijk is ook echt tijdelijk! Het tijdelijk gebruik mag de beoogde stedelijke ontwikkeling niet hinderen. Zodra gronduitgifte conform beleidsdoelstellingen mogelijk is of de beoogde herontwikkeling kan aanvangen, is snelle oplevering van de tijdelijk in gebruik gegeven gronden noodzakelijk. De tijdelijkheid wordt opgenomen in de bruikleenovereenkomst met de gebruiker. Er worden vooraf geen lange termijnen gegarandeerd en een korte opzegtermijn (één maand) is van toepassing. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan het tijdelijk gebruik. Het beschikbaar stellen van gronden voor tijdelijk gebruik vindt plaats vanuit het gelijkheidsbeginsel zoals volgt uit het Didam-arrest.

Kader 5.7: Zodra gronduitgifte conform beleidsdoelstellingen mogelijk is of de beoogde herontwikkeling kan aanvangen, is snelle oplevering van de tijdelijk in gebruik gegeven gronden noodzakelijk.

5.4 Grondprijzen Het college stelt jaarlijks de normgrondprijzen vast. Het aanpassen van de normgrondprijzen wordt opgenomen in een besluit dat gelijktijdig wordt voorgelegd met het besluit op de programmabegroting. De begroting wordt jaarlijks tijdens de begrotingsbehandeling in het najaar vastgesteld. Voor nadere informatie over het vaststellen van grondprijzen verwijzen wij naar het Grondprijzenkader. In het Grondprijzenkader wordt ingegaan op de uitgangspunten en kaders die gelden bij onder meer het vaststellen van grondprijzen. Het Grondprijzenkader wordt gebruikt voor het bepalen van de waarde bij: 1. Grondexploitaties 2. Kostenverhaal 3. Uitgifte van bouwrijpe grond in erfpacht 4. Uitgifte van bouwrijpe grond in eigendom 5. Verkoop bloot eigendom 6. Uitgifte van grond in huidige staat met of zonder opstal, zowel in erfpacht als in eigendom 7. Heruitgifte erfpachtrechten 8. Wijziging erfpachtrechten 9. Vestiging opstalrecht Kader 5.8: Het college stelt de normgrondprijzen jaarlijks vast.

5.5 Rolverdeling en informatievoorziening De bij een planontwikkeling gekozen aanpak heeft een directe relatie met zowel de maatschappelijke doelen als met de financiën van de gemeente. De projecten hebben een looptijd van meerdere jaren en de complexiteit ervan verschilt. Ook kan het om grote investeringen gaan waarbij risico’s worden aangegaan. Het is daarom van groot belang om met een goede bedrijfsvoering steeds in de gaten te houden of alles goed gaat en bij te sturen daar waar dat nodig is.

34/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

Het bouwwerk van een goed financieel beheer staat of valt met het hebben, naleven en verantwoorden van de met elkaar overeengekomen kaders en spelregels. Onderdeel daarvan is een adequate Planning & Control (P&C) - cyclus. Voor een belangrijk deel worden de financiële kaders bepaald door wat is opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. Dat besluit is van toepassing op alle geldstromen uit de integrale financiële businesscase. Voor de gemeente zijn de voorschriften nader uitgewerkt in onze Verordening betreffende de Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit, gemeente Den Haag 2018 (RIS298629). Daarin staan regels opgenomen over het besluitvormingsproces, het zorgen voor tijdige en juiste informatievoorziening aan de gemeenteraad over grondexploitaties én de beheersing van projecten. Naast deze verordening is de Algemene verordening Financieel beheer en beleid gemeente Den Haag 2019 (RIS300591) van toepassing. Die regels blijven wij volgen. We verwijzen naar deze stukken. Verdeling verantwoordelijkheden gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders

De gemeenteraad stelt de kaders en houdt daarop toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor de sturing, binnen de vastgestelde kaders, om de gestelde doelen te bereiken. De uitvoering van het beleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Op basis van bestuurlijk goedgekeurde plannen en grondexploitaties worden de overeengekomen activiteiten uitgevoerd. Om van maatschappelijke ambities tot ruimtelijke uitwerking te komen staat de gemeente voor verschillende vraagstukken. De gemeenteraad stelt hiervoor de volgende kaders vast: Vraagstuk ontwikkeling Waarom?

Wat?

Hoe?

Waar? Wie?

De vragen, behoeften en wensen van huidige en nieuwe inwoners, ondernemers en bezoekers van de stad. De vertaling van de waarom naar de ambities en opgaven, vastgelegd in onze nog vast te stellen Omgevingsvisie en verder uitgewerkt in gebiedsvisies. De vertaling van ambities naar functies, regels, locatiekenmerken en activiteiten voor een (ontwikkel)locatie in combinatie met de toets op de financiële haalbaarheid.

De zoektocht naar een geschikte locatie voor de ontwikkeling en hoe die locatie tot ontwikkeling gebracht kan worden. Hier komt de vraag aan bod wie huidig eigenaar is en welke

De gemeenteraad

De gemeenteraad stelt de Omgevingsvisie, gebiedsvisies, en het omgevingsplan vast.

De gemeenteraad kan een bindend advies voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) geven. Voor voorbeelden verwijzen we naar RIS313814 waarin een lijst met gevallen voor bindend advies staat opgenomen. De gemeenteraad stelt de Nota Grondbeleid vast waarin het afwegingskader staat voor de integrale beoordeling en de (financiële) haalbaarheid. De gemeenteraad stelt de Nota Grondbeleid vast waarin het afwegingskader staat voor het bepalen van de voorkeursrol van de gemeente om

35/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

rol de gemeente bij voorkeur inneemt in de ontwikkeling.

op een locatie een gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren. De gemeenteraad bevestigt die rol per ontwikkeling bij vestigen voorkeursrecht en bij verwervingen (afhankelijk van het aankoopbedrag) en door vaststelling van een grondexploitatie of entiteit voor samenwerking.

Tabel 4 De rol van de gemeenteraad bij ontwikkelvraagstukken

De rolverdeling binnen de gemeente tussen het college en de gemeenteraad is per onderwerp in de navolgende tabel weergegeven:

Grondbeleid

Kostenverhaal

Samenwerken

De gemeenteraad Vaststellen Nota Grondbeleid. Toezicht op de uitvoering ervan.

Vaststellen kaders in separate nota Kostenverhaal of in uitvoeringsparagraaf van de nog vast te stellen Omgevingsvisie. Vaststellen van wijzigingen op het omgevingsplan met regels voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Bindend adviesrecht bij omgevingsvergunning, via buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) met kostenverhaal. Reageren met wensen en bedenkingen.

Het college Uitvoeren grondbeleid. Vaststellen kaders voor uitvoering grondbeleid. Verantwoording afleggen via paragraaf Grondbeleid in programmabegroting en programmarekening. Sluiten van intentie-, anterieure- en posterieure overeenkomsten en de verdere uitvoering van het kostenverhaal.

Sluiten van samenwerkingsovereenkomsten en het oprichten en eventueel deelnemen in een privaatrechtelijk rechtspersoon.

Grondexploitaties

Vaststellen, herzien en afsluiten van grondexploitaties. Bepalen resultaatbestemming bij winstneming. Grondexploitaties worden meerjarig geraamd en verwerkt in de programmabegroting. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd en hierover wordt gerapporteerd aan de gemeenteraad middels de paragraaf Grondbeleid.

Voorbereiden, opstellen en actualiseren van grondexploitaties. Rapporteren over grondexploitaties.

Verwerving

Kredieten ter beschikking stellen.

Uitvoeren van verwervingen.

36/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

Voorkeursrecht vestigen. Onteigeningsbeschikking. Besluiten over strategische verwervingen met een aankoopbedrag hoger dan 2,5 miljoen. Gronduitgifte

Erfpacht

Verkoop van eigendom of uitgifte in erfpacht van gronden (en gebouwen). Vaststellen algemene bepalingen voor verkoop eigendom. Vaststellen Uitgiftekader. Waar nodig reageren met wensen en bedenkingen.

Uitgifte in erfpacht en erfpachtbeheer. Vaststellen algemene bepalingen voor erfpacht en verkoop bloot eigendom. Vaststellen Erfpachtkader. Vaststellen grondprijzen. Vaststellen Grondprijzenkader.

Vaststellen programmabegroting en programmarekening. Vaststellen Omgevingsvisie, omgevingsplannen en gebiedsvisies.

Opstellen plannen en verantwoording programmabegroting, programmarekening en MeerjarenPrognose Grondexploitaties (MPG). Opstellen plannen en beleid. Toetsen van plannen aan beleid en wetgeving.

Grondprijzen Kaderstelling, toezicht en verantwoording

Voorkeursrecht vestigen. Uitvoeren onteigeningsbeschikking. Planmatige, strategische en proactieve aankopen gronden en vastgoed. Vaststellen Verwervingskader.

Tabel 5 Schema rolverdeling gemeenteraad en college

Het college informeert de gemeenteraad over de uitvoering van het grondbeleid via de Planning & Control (P&C) - cyclus. Dat gebeurt via de paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting en programmarekening. In de programmarekening staan alle financiële uitgangspunten die we hanteren bij de actualisatie van de grondexploitaties en bij het bepalen van het resultaat toegelicht. Via de paragraaf Grondbeleid van de programmabegroting en programmarekening kunnen we onder meer wijzigingen in wet- en regelgeving ten behoeve van het actueel houden van de nota opnemen. Verdeling verantwoordelijkheden portefeuillehouders

Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen drie niveaus van bestuurlijke verantwoordelijkheid. Het uitgangspunt is dat waar deze verantwoordelijkheden elkaar kunnen raken, er altijd minimaal één wethouder actief betrokken wordt naast de bestuurlijk verantwoordelijke wethouder. Op deze wijze wordt altijd het vierogenprincipe (soms zes) toegepast bij de voorbereiding van besluiten die eerder vastgestelde kaders te buiten gaan. De uiteindelijke besluitvorming vindt plaats in het college. Onderstaand een overzicht van de drie niveaus van bestuurlijke verantwoordelijkheid.

37/38

Nota Grondbeleid 2024 en verder

Wethouder ruimtelijke ordening van project/gebied Elk project heeft een verantwoordelijk projectwethouder. Deze wethouder is bestuurlijk verantwoordelijk voor: • De uitvoering van het project binnen de projectkaders; • Het daarmee verbonden beheer van middelen binnen de projectbegroting, inclusief het risicoprofiel. Deze wethouder is bestuurlijk verantwoordelijk voor en zal ervoor zorgdragen dat de wethouder Grondbedrijf en wethouder Financiën actief worden betrokken zodat er sprake is van het vier- dan wel zesogenprincipe bij: • De projectspecifieke informatie bij de planning en control; • Eventuele projectspecifieke rapportages. Wethouder Grondbedrijf De wethouder bij wie de portefeuille Grondbedrijf is belegd, is bestuurlijk verantwoordelijk voor: • De beleidsvoorbereiding en besluitvorming inzake het Grondbeleid, waaronder het Grondprijzenbeleid en de periodieke actualisatie van de grondprijzen.

Deze wethouder is bestuurlijk verantwoordelijk voor en zal ervoor zorgdragen dat de wethouder Financiën actief wordt betrokken zodat er sprake is van het vierogenprincipe bij: • Het beheer van middelen gerelateerd aan het Grondbeleid binnen de daarvoor gestelde kaders, dit betreft de Voorziening Negatieve Plannen, Reserve Grondbedrijf, Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling en Reserve Voorfinanciering Actief Grondbeleid; • De planning en control op het niveau van de portefeuille grondexploitaties, inclusief het in het college inbrengen van de MeerjarenPrognose Grondexploitaties (MPG), rapportages inzake de portefeuille grondexploitaties en de paragraaf Grondbeleid bij de programmabegroting en rekening; • De Verordening beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit. Wethouder Financiën De wethouder bij wie de portefeuille Financiën is belegd, is bestuurlijk verantwoordelijk voor: • Het zorgdragen voor de ontwikkeling en eenheid van het concern; • De voorbereiding, besluitvorming en bewaking van concernkaders, inclusief de juiste weergave van de Voorziening Negatieve Plannen, Reserve Grondbedrijf, Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling en Reserve Voorfinanciering Actief Grondbeleid als onderdeel van de gemeentelijke voorzieningen en reserves; • De planning en control op concernniveau.

38/38