RIS319946 Bijlage Integrale beschrijving van gehanteerde taxatiemethoden

De commissie meent dat de referenties en de grondprijzen die daaruit komen een redelijk beeld geven voor de mogelijke uitkomst van de waardebepaling. De grondquote methode Met de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage (de grondquote) van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. De grondquote methode is een vereenvoudiging van de residuele grondwaardemethode. Bij de grondquote methode wordt een vooraf bepaald percentage van de v.o.n.-prijs (exclusief BTW) gehanteerd welke de waarde van de grond dient te vertegenwoordigen. Een probleem met de grondquote methode is hoe aan dit percentage te komen. Er zijn veel subjectieve oordelen hoe hoog de grondquote zou mogen of moeten zijn, waarbij men sterk van mening verschilt. Belangrijker is feitelijk gerealiseerde grondquotes te vinden. Gemeenten beschikken vaak wel over die gegevens, maar publiceren die niet. Markpartijen (en ook wij) moeten ze derhalve vaak schatten op basis van onvolledige informatie. De informatie die wij over in de markt gerealiseerde of getaxeerde grondprijzen hebben gevonden, staan in onderstaand overzicht weergegeven. Uit dit overzicht blijkt dat feitelijke gerealiseerde of geraamde grondprijzen van projecten in en rond Den Haag op of omstreeks de waardepeildatum van begin 2023 uiteenlopen tussen de 8,6% en de 19,6%,

26

waarbij de 8,6% mogelijk is vertekend door gemengde bouw en parkeerplaatsen.13 Gemiddeld over alle genoemde projecten komen wij op een grondquote van 12,6%. In het overzicht is onderaan ook weergegeven welke grondquotes naar onze mening van toepassing zijn op de objecten, hun locaties en kwaliteit in kwestie.

Referenties van grondquotes Uit het rapport van het onderzoeksbureau: Project Referentie K Referentie L

Type Taxatie Taxatie

Soort woningen Grondquote appartementen 11,8% midden-dure en vrije sector huur-woningen 10,4%

Referentie M Referentie N Referentie O Referentie P

Taxatie appartementen Taxatie vooral appartementen Taxatie appartementen Taxatie appartementen Gemiddelde van taxaties (ongewogen) Referentie Q Opgave bouwappartementen kosten bureau Referentie R Inschrijving appartementen en grondgebonden woningen Referentie S Inschrijving idem Gemiddelde van alle referenties van het onderzoeksbureau Uit gerealiseerde grondtransacties: Appartementen: Type Flair 10 Grondtransactie Albatros 48 Grondtransactie Boekweitkamp Grondtransactie

10,5% 8,6% 12,1% 17,1% 11,7% 14,2%

9,4% 11,5% 11,7%

Soort woningen 35 appartementen 18 appartementen 36 appartementen

Grondquote Akte 10,2% Hyp4 85531 / 97 19,6% Hyp4 79075 / 121 16,8% Hyp4 85518 / 106

Grondgebonden woningen: Grondtransactie 12 grondgebonden Flair 10

16,3% Hyp4 85531 / 97

woningen (herenhuizen)

Gemiddelde grondquote alle projecten

12,6%

Gebruikte grondquotes (na vergelijking van soort objecten en gemiddeld) Soort object: Appartementen (= gemiddelde van alle appartementen (in groen)) Herenhuis (grondgebonden woning) (= grondquote van Flair 10) Garage (geschat)

Grondquote 14,0% 16,3% 45,0%

13

Voor alleen koopwoningen zonder parkeren rapporteert het onderzoeksbureau hier een (niet na te rekenen) grondquote van maar liefst van 26,4%

27

Met de geschatte grondquotes voor de objecten in kwestie zijn vervolgens de grondwaarden van de onderliggende bouwkavels berekend voor de geselecteerde objecten (zie onderstaande tabel). Berekening marktwaarde van vergelijkbare kavels bouwgrond met een grondquotemethode (vóór toepassing Adres

Aantal m2 BVO

Veronderstelde Oppervlakte Vormmarktwaarde in m2 GO factor van nieuwbouw incl. BTW per m2 GO von

Berekeningswijze: a Gemiddeld appartementen (rekenkundig) € Gemiddeld woonobjecten (rekenkundig) € Gemiddeld alle objecten (rekenkundig) €

b

c

d=b/c

Veronderstelde Geschatte Grondmarktwaarde grondwaarde nieuwbouw quote (appartement) voor gehele woning incl. BTW v.o.n. e=a*b f g=f*e

Idem per m2 bvo

h=g/d

5.127

104

74%

140 €

525.313

14,0% € 73.748 € 533

5.064

111

75%

148 €

553.611

14,3% € 79.662 € 542

4.870

102

76%

135 €

503.250

17,4% € 73.946 € 613

De (rekenkundig) gemiddelde waarde van de grondcomponent van de geselecteerde woonobjecten (dus zonder de garage) bedraagt nu € 79.662 of wel € 542 per m2 BVO met een bijbehorende grondquote van 14,3%. Vergelijking grondwaarden van de verschillende taxatiemethoden Wanneer wij nu de geschatte grondwaarden voor de geselecteerde objecten verkregen met de bouwkavelbenadering vergelijken met die van herbouwbenadering (uit stap 1), met de grondwaarden uit de grondquotebenadering en met die uit de directe vergelijkingsmethode. dan ontstaat het volgende beeld (zie onderstaand overzicht).

Vergelijking schatting grondwaarden van de verschillende taxatiebenaderingen 2

Adres

Grondwaarde per m BVO Bouwkavelbenadering

Gemiddeld appartementen (rekenkundig) Gemiddeld woonobjecten (rekenkundig) Gemiddeld alle objecten (rekenkundig)

Herbouw- Grondquote Direct benadering benadering vergelijkende methode

Grondwaarde bouwkavelbenadering na toepassing 55% regeling

€

469 €

454 €

533 €

429

€

258

€

481 €

458 €

542 €

-

€

264

€

572 €

579 €

613 €

-

€

367

De verschillende benaderingen geven zoals gebruikelijk verschillende uitkomsten. Gegeven de verschillende gebruikte waardebegrippen, de van elkaar afwijkende ficties en correcties vallen de verschillen gemiddeld naar onze mening mee. Opvallend is dat de direct vergelijkende methode relatief lage grondwaarden oplevert. Mogelijk is het gebruikte evidence vertekend door gemengde bouw en doordat de achterliggende overeenkomsten langer geleden zijn afgesloten en pas later zijn ingeschreven in het kadaster. De 28

grondquotemethode levert relatief hoge grondwaarden op. Dit komt vooral door relatief hoge grondquotes bij een paar referentieprojecten (Albatros 48 en Boekweitkamp). Hoewel de benaderingen op vele terreinen geheel verschillend zijn en er vele veronderstellingen zijn gemaakt, denken wij, mede op basis van ervaringen met grondwaardetaxaties, dat het gehele beeld plausibel is. Uitwerking van stap 4. Het bepalen van de laagste van berekende grondwaarden waarbij de grondwaarden van de bouwkavelbenadering worden afgetopt op 55% conform de 55% regel De laatste kolom in bovenstaand overzicht laat zien de berekende grondwaarden met de bouwkavelbenadering na toepassing van de 55% aftoppingsregeling. Dan blijkt dat de grondwaarden met die regeling voor alle objecten lager uitkomt dan de grondwaarden berekend met andere benaderingen. Dit was ook de verwachting. Dit maakt dat de leidende benadering de bouwkavelbenadering wordt, waarbij de 55% aftoppingsregeling wordt toegepast. De laagste waarde wordt dan de basis voor bepaling van de nieuwe canon bij heruitgifte. Dit levert grondwaarden na toepassing van de 55% regel op zoals hieronder staan afgebeeld.

29

Nieuwe grondwaarde na toepassing van de 55% aftoppingregeling Adres Residuele Grondslag na grondwaarde toepassing van bouwkavel 55% regel (na afronding en vóór toepassing van de 55% regel)

a

b=a*55%

Gemiddeld appartementen (rekenkundig)

€

61.194 €

33.656

Gemiddeld woonobjecten (rekenkundig)

€

67.653 €

37.209

Gemiddeld alle € objecten (rekenkundig)

63.384 €

34.861

Gevoeligheid van de taxatie-uitkomst Zoals gezegd, is volgens de commissie de taxatieonzekerheid groot. Hier dient bij de interpretatie en het eventuele onderzoek dat de gemeente op onze resultaten gaat doen, rekening mee gehouden te worden. De grote taxatieonzekerheid is een kenmerk van de residuele taxatiemethoden die, bij gebrek aan beter, zijn toegepast. Het volgende (overigens volstrekt fictieve) voorbeeld moge dit verduidelijken. In dit zeer vereenvoudigde voorbeeld is voor de bepaling van de grondwaarde de (residuele) bouwkavelbenadering gevolgd. Daarbij zijn van de veronderstelde verkoopopbrengst van een woning per m2 BVO exclusief BTW afgetrokken: de bouwkosten (inclusief fundering) en de bijkomende kosten, beide ook excl. BTW. Daarbij zijn afwijkingen van 1% (-punt) verondersteld in deze variabelen. Dit lijkt niet veel, maar door de stapeling van elementen in de berekening kan de geschatte grondwaarde al heel snel heel veel van de neutrale variant gaan afwijken. Zo loopt in dit fictieve voorbeeld de grondwaarde per m 2 BVO uiteen van € 332 tot € 490. Ten opzichte van de basisvariant zijn dit afwijkingen van bijna -20% en + 20%.

30

Voorbeeld van doorwerking in geschatte grondwaarde van kleine verschillen (van 1% punt) in te maken veronderstellingen voor een ontwikkeling van een woning (fictief voorbeeld) Voor ontwikkelaar gunstige Neutrale variant variant (1% beter dan de neutrale variant)

Ongunstige variant (1% ongunstiger)

Veronderstelde verkoopprijs van een nieuw te bouwen woning per m2 GO inclusief BTW €

5.050 €

5.000 €

4.950 a

€ €

3.788 € 3.130 €

3.750 € 3.099 €

3.713 b=a*0,75 3.068 c=b/1,21

€ per m2 BVO excl. BTW Veronderstelde bijkomende kosten (gunstig = 27%, neutraal = 28%, ongunstig = 29%) excl. BTW €

2.079 €

2.100 €

2.121 d

561 €

588 €

Totale stichtingskosten per m2 BVO excl. BTW €

2.640 €

2.688 €

2.736 f=d+e

Geschatte residuele grondwaarde per m 2 BVO excl. BTW (vóór een afslag) €

490 €

411 €

332 g=c-f

Afwijking t.o.v. neutrale variant (neutrale variant = 100)

119

100

81 h

Veronderstelde verkoopprijs van een nieuw te bouwen woning per m2 BVO inclusief BTW (bij een vormfactor van 75%) Idem exclusief BTW Veronderstelde bouwkosten incl. fundering

615 e=x%*d

Conclusie Deze notitie geeft een integrale beschrijving van de gebruikte taxatiemethoden voor het schatten van de grondwaarde van geselecteerde objecten in Bezuidenhout. Daarbij zijn verschillende taxatiemethoden gebruikt. Het gaat dan om de herbouwbenadering, de grondkavelbenadering, de grondquotebenadering en de direct vergelijkende (comparatieve) methode. De uitkomsten van de verschillende benaderingen verschillen weliswaar van elkaar, maar de verschillen zijn naar onze mening wel verzoenbaar. Er ontstaat een plausibel beeld van de grondwaarden. Voor de uiteindelijk toegepaste berekening wordt uitgegaan van een grondkavelbenadering. Daarbij is nagegaan of toepassing van andere taxatiemethoden niet zou leiden tot een lagere grondwaarde dan een grondwaardebepaling door schatting van de marktwaarde van een vergelijkbare bouwkavel met toepassing van de 55% aftoppingsregel van de gemeente. Zoals verwacht, was hiervan geen sprake. Voor alle gevallen geldt dat bouwkavelmethode na toepassing van de 55% regel tot lagere grondwaardes leidt. Dit maakt dat er bij de feitelijke berekeningen in de individuele taxatierapporten kan worden volstaan met het bepalen van de grondwaardes als de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond, waarna de 55% regel wordt toegepast. Helaas is de taxatieonzekerheid van de taxaties groot.

Dat is een kenmerk van residuele taxatiemethodes die hier, bij gebrek aan beter, zijn toegepast. De residuele taxatiemethodes zijn gebaseerd op verschillende ficties en veronderstellingen, waarbij een iets andere mening over een bepaalde variabele een groot effect heeft op de taxatieuitkomst. € 10 meer of minder in bepaalde veronderstellingen, zoals in de (her)bouwkosten 31

per m2 vloeroppervlak, maakt op de grondwaarde een groot verschil. De commissie is derhalve van mening dat grondwaarde taxaties niet uitsluitend op deze methode gebaseerd kunnen worden, doch dat ook andere benaderingen van belang zijn om tot een goed onderbouwde opinie over de waarde te komen. De commissie heeft daar zelf in deze notitie dan ook de nodige aandacht aan besteed. Opgesteld door de deskundigen; prof. dr. Peter van Gool FRICS, dr. Paul C.J-P. Nelisse FRICS RT en Roy Middleton MSc MSRE RT RM

32

Bijlage Beperkingen Vanwege de problematiek van het taxeren van grond in een erfpachtrecht moet – zoals gezegd - worden gewerkt met ficties die allemaal onvolkomenheden kennen. Zo kent de residuele methode bij de herbouwbenadering onder andere de volgende onvolkomenheden. Er wordt niet uitgegaan van de marktwaarde van het erfpachtrecht, maar van de geschatte marktwaarde bij vol eigendom. Dit vraagt om een vertaalslag. Er wordt uitgaan van denkbeeldige ‘herbouw’ van gedateerde panden op een kleine locatie (vaak duurder). Er wordt als het ware een teloorgang van de opstal verondersteld, die vervolgens wordt herbouwd, maar daarvan is in werkelijkheid natuurlijk geen sprake. Er moet worden gecorrigeerd van het voordeel van het gebruik van nieuwe bouwmaterialen en nieuwe constructies, waardoor de herbouw o.a. beter is geïsoleerd en een beter energielabel kent. Er wordt impliciet uitgegaan van de gedachte dat de erfpachter aan eind van tijdelijke erfpacht (of aan het eind van een erfpachttijdvak) op niets meer recht heeft dan de herbouwwaarde. Dit zal een erfpachter zich niet altijd hebben gerealiseerd. Verder heeft het schatten van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond met de bouwkavelbenadering onder andere de volgende onvolkomenheden.

Er wordt in beginsel gerekend met de verkoopopbrengsten van een (vaak grootschalig) nieuwbouwproject op een soms geheel andere locatie die weinig lijkt op de bestaande erfpachtproject. Dit is voor velen vaak lastig te begrijpen. Er zijn heel veel veronderstellingen nodig (over de denkbeeldige nieuwbouw, de omvang ervan, over de tijdsduur van de ontwikkeling, over bouw- en bijkomende kosten enz.). Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot zeer grote wijzigingen in de uitkomst. Bij veronderstelde nieuwbouw van een geheel andere (modern) vorm gegeven woning wordt uitgegaan van bouw- en woonrijpe grond. Daarvan is in de praktijk vaak geen sprake van. Maar ook kennen de andere methoden tal van onvolkomenheden. Zo heeft het schatten van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond met de comparatieve benadering onder andere de volgende onvolkomenheden. Er zijn meestal geen bouwkavels verkocht (of in erfpacht uitgegeven) in min of meer dezelfde omgeving. In uitleggebieden is dat vaak wel het geval, maar zijn die gebieden wel te vergelijken met de locatie in kwestie? De nieuwbouw op de verkochte kavels is meestal geheel anders dan het (gedateerde) erfpachtpand in kwestie. Vaak wordt bij nieuwbouw vaak uitgegaan van gemengde bouw (met o.a. sociale woningen) en met gebouwd parkeren en met strenge milieu- en energie-eisen.

33

Daarvoor zou moeten worden gecorrigeerd, maar daar ontbreken vaak de gegevens voor. De grondquote benadering heeft weer tal van andere beperkingen. De belangrijkste is waar marktconforme grondquotes te vinden. Er zijn veel opvattingen over maar weinig harde gegevens. En als die er zijn, zijn die vaak gebaseerd op eerdere taxaties, waardoor er een soort ‘taxatiewijsheid’ ontstaat die mogelijk niets met de feitelijke grondprijzen te maken heeft. En om grondquotes te berekenen zijn er de grondwaarde en de verkoopopbrengst nodig. Dan valt ook direct met een grondwaarde te rekenen. De onvolkomenheden van de verschillende taxatiemethoden zijn vaak niet (goed) te corrigeren. Mede tegen deze achtergrond hanteert de gemeente de 55% aftoppingsregeling. De verschillende methoden geven de taxateur veel uitdagingen. Zoals gezegd vereist de residuele methode de invoer van een grote hoeveelheid gegevens, die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Sommige van deze invoervariabelen kunnen goed worden geschat met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere variabelen staat de taxateur voor grote uitdagingen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de tijdsduur van een ontwikkeling, die doorwerkt in de financieringskosten en het risicoprofiel. Het taxeren van bebouwde grond kent derhalve een relatief grote mate van onzekerheid.

Taxeren met de residuele methode is géén deductief proces, waarbij men door recherche en door invoering van een paar gegevens tot één oplossing komt. Het is meer een iteratief proces. Een iteratief proces wordt gekenmerkt door stelselmatige herhaling van onderdelen van het proces, zij het met instelbare, telkens wat andere waarden, waardoor allerlei scenario’s kunnen ontstaan die met elkaar wel een waarschijnlijk beeld kunnen opleveren met een niet al te grote foutmarge. De taxateur heeft dit iteratief proces doorlopen en doet verslag van de uiteindelijke uitkomst van dit proces zonder een weergave van de verschillende onderliggende scenario’s. Bijlage Maatschappelijke gevolgen van grote taxatieonnauwkeurigheid De taxatie-onnauwkeurigheid is zoals gezegd groot, zeker ten opzichte van ‘gewone’ taxaties van woningen op eigen grond of in erfpacht. Dit komt vooral doordat de te taxeren grond in een erfpachtrecht niet apart te verhandelen is en er geen marktprijzen bekend zijn. De taxaties zijn gebaseerd op ficties waarbij veel veronderstellingen moeten worden gemaakt. Een kleine veranderingen in de veronderstellingen heeft een groot effect op de uitkomst. Alleen al omdat taxateurs verschillende toekomstvisies hebben, leiden dit soort taxaties tussen verschillende taxateurs tot zeer grote verschillen in getaxeerde waarde, met ook grote consequenties voor erfpachters.

Dit betekent niet automatisch dat de taxaties fout zijn, maar dat taxateurs verschillende visies hebben, waarvan de ene niet per sé beter is dan de andere. Bij iedere fictie en bij iedere veronderstelling en bij iedere onderbouwing door vergelijking met andere transacties en eerdere taxaties zijn kanttekeningen te plaatsen en is er te stellen dat ze ook anders hadden kunnen zijn. Dat is ook gebeurd bij de vele discussies 34

die gevoerd bij voor het opstellen van deze taxaties. Taxateurs van grondwaarden geven daarom ook vaak heel weinig uitleg over hoe zij tot de taxatie-uitkomsten zijn gekomen. Het zijn vaak in grote mate ‘black box’-taxaties. Dat is begrijpelijk, want bij iedere expliciet gemaakte veronderstelling kunnen vraagtekens worden gezet. Wij hebben hier niet voor gekozen. Wij hebben vrijwel alle veronderstellingen vermeld, hetgeen tot veel kritiek heeft geleid zonder dat er goede alternatieven zijn aangedragen. Uiteindelijk ontstaat er een waardeoordeel dat weliswaar geobjectiveerd is, maar dat toch is gestoeld op verschillende subjectieve keuzes. Voor velen is dit onbegrijpelijk en een bron van veel emotie. Natuurlijk worden verschillen verzacht door de 55% regeling, maar toch heeft het voor de erfpachters grote consequenties en voelt het als onrechtvaardig dat taxateurs kunnen komen met totaal verschillende ‘geobjectiveerde’ waardeoordelen en dat de erfpachters hiermee moeten leven. Achteraf gezien had hier 75 jaar geleden mee rekening moeten worden gehouden en had de gemeente sedertdien moeten komen met een erfpacht-heruitgifte systematiek die niet of minder afhankelijk is van tal van ten dele subjectieve veronderstellingen en een hoog onzekerheidsgehalte kent.

In een tijd waarin transparantie en verantwoording wordt geëist en waarin burgers nauwkeurigheid verwachten bij de berekening van hun lasten voelt het gebruiken van zeer onnauwkeurige en arbitraire taxatiemethodes als bezwaarlijk. Helaas is er bij gebrek aan openbare databases met grondprijzen vooralsnog geen alternatief. Wanneer die databases er zouden zijn, dan zouden op basis van die gegevens per tijdvak marktconforme grondquotes kunnen worden bepaald door een onafhankelijke partij, die vervolgens zouden zijn te gebruiken voor erfpachtherzieningen.

35