RIS319946 Bijlage Integrale beschrijving van gehanteerde taxatiemethoden

Integrale beschrijving van gehanteerde taxatiemethoden voor geselecteerde objecten door deskundigencommissie Bezuidenhout Versie van 13 september 2024 (definitieve 5e geanonimiseerde versie) Inleiding en samenvatting Deze notitie geeft een integrale beschrijving van de gebruikte taxatiemethoden voor het schatten van de grondwaarde per begin 2023 van geselecteerde objecten in Bezuidenhout. In deze notitie is nagegaan of kan worden volstaan met een grondwaardebepaling door schatting van de marktwaarde van een vergelijkbare bouwkavel met toepassing van de 55% aftoppingsregel van de gemeente. Daartoe is de grondwaarde ook geschat met andere taxatiemethoden, om te bezien of dit niet tot lagere geschatte grondwaarden zou leiden (in die zin dat toepassing van een andere taxatiemethode tot een lagere grondwaarde zou leiden dan met de 55% aftoppingsregeling). Zoals verwacht, blijkt hiervan geen sprake. Dit maakt dat er volstaan kan worden met het bepalen van de grondwaardes als de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond, waarna de 55% regel wordt toegepast. Versie na hoor en wederhoor Het gaat hier om de 5e geanonimiseerde versie. Een eerste concept versie is voor hoor en wederhoor voorgelegd aan de opdrachtgever, de gemeente Den Haag, en aan de eerdere taxateur van geselecteerde objecten, Van Ameyde Waarderingen.

Dit heeft geleid tot veel discussies, vooral over gemaakte veronderstellingen en het gebruik van meerdere taxatiemethoden. Hun opmerkingen zijn voor zover ze naar de mening van de commissie terecht waren in een tweede versie van dit rapport meegenomen. Tevens zijn in deze versie inbegrepen de bevindingen van een onafhankelijk deskundigenonderzoek naar de (bijkomende) bouwkosten van een onafhankelijk onderzoeksbureau, welk onderzoek door de gemeente is opgedragen.1 Begin september 2024 is voor hoor en wederhoor met de erfpachters een derde versie gemaakt waarin op verzoek van de gemeente de taxatieuitkomsten van de individuele geselecteerde objecten zijn verwijderd en waarin specifieke informatie verkregen van het onderzoeksbureau is verwijderd en/of verder is geanonimiseerd. Dit laatste is gedaan omdat dit bureau op straffe van een forse boete niet heeft ingestemd met het gebruik van hun rapport door derden. Vervolgens heeft 6 september een overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de erfpachters en de gemeente. Die vertegenwoordigers hebben vervolgens een serie vragen en opmerkingen gemaakt over de derde versie. Die zijn voor zover ze naar de mening van de commissie terecht waren in de definitieve (4e) versie van dit rapport meegenomen. Hierna is nog voor communicatie met derden een 5e versie gemaakt waarin de taxatie-uitkomsten van de 1

Getiteld, getiteld Deskundigenrapport staartkosten residuele berekening bouwrijpe gronden te Den Haag. van 1 juli 2024. De naam van onderzoeksbureau mag van dit bureau niet worden genoemd op straffe van een dwangsom.

1

individuele geselecteerde objecten zijn verwijderd en waarin specifieke informatie verkregen van het onderzoeksbureau is verwijderd en/of verder is geanonimiseerd. Voor een verslag van alle hoor en wederhoor met genoemde partijen en voor de wijze waarop de commissie met de vele opmerkingen en vragen is omgegaan zij verwezen naar de notitie Verslag van het commentaar van de betrokken partijen op concept versies van de taxaties van de deskundigencommissie Bezuidenhout, derde versie. Vertrouwelijkheid Vooral omdat in dit rapport informatie is verwerkt van een onafhankelijk onderzoeksbureau, welk bureau het gebruik van deze informatie door derden niet toestaat, dient dit rapport zeer vertrouwelijk te worden behandeld. Voorafgaande schriftelijke toestemming van genoemd bureau is vereist voor elke openbaarmaking van informatie van het bureau. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een verslag waarin de naam van het bureau wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van de naam van het bureau in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient tijdig een concept van het document te worden verstrekt aan het bureau. Bijlagen van een rapport maken een onverbrekelijk deel uit van het rapport.

Wanneer de verstrekte informatie zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het bureau openbaar wordt gemaakt, wordt gepubliceerd of ter beschikking wordt gesteld aan derden, is de overtreder een direct opeisbare boete van € 250.000,- verschuldigd aan het bureau. Opdracht en achtergrond De taxaties zijn uitgevoerd ten behoeve van een mogelijk onderzoek naar eventueel benodigde aanpassingen in eerder uitgebrachte aanbiedingen aan erfpachters in de projectmatige heruitgifte in erfpacht van (woon)objecten in Bezuidenhout. De taxaties zijn verricht op basis van de uitgangspunten van het Plan van aanpak onderzoek waardering Projectmatige Heruitgifte (PMH) Bezuidenhout, gedateerd 5 oktober 2023. De beoogde heruitgiften in erfpacht vinden plaats op basis van de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AB 1986). Het hiervoor genoemde doel wordt bereikt door, conform de opdracht van de gemeente, het schatten op waardepeildatum (van 1 januari 2023) van de grondwaarde conform de vigerende erfpachtvoorwaarden, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare kavel bouwgrond.

Voor het bepalen van een nieuwe canon of een afkoopsom bij een heruitgifte in erfpacht moet immers de recente grondwaarde worden bepaald. Ter vermijding van misverstanden merken wij op dat onze taxaties niet worden gebruikt ten behoeve van het bepalen van een nieuwe aanbieding aan erfpachters, doch ten behoeve van een onderzoek naar eventueel benodigde aanpassingen in eerder uitgebrachte aanbiedingen aan erfpachters in de projectmatige heruitgifte van Bezuidenhout. 2

Erfpachtsituatie in Bezuidenhout; regelgevend kader In Den Haag zijn er volgens de gemeente ongeveer 13.000 erfpachters waaraan de grond vanwege aflopende erfpachtrechten in de periode tot 2035 opnieuw uitgegeven dient te worden. Deze erfpachters hebben veelal een ‘tijdelijke’ erfpacht, dus voor een bepaalde tijd. Conform het gemeentebeleid gebeurt heruitgifte dan in eeuwigdurende erfpacht, tegen zowel een geactualiseerd canonpercentage, als een geactualiseerde (opnieuw getaxeerde) grondwaarde. Deze circa 13.000 erfpachters hebben 75 jaar een canon betaald gebaseerd op een destijds vastgesteld (meestal vast nominaal) bedrag, dat niet met de inflatie en/of de marktwaardestijging van woningen is meegegroeid. Van circa 1.500 erfpachters loopt het erfpachtrecht af in 2025. Dit betreft vooral erfpachters in de wijk Bezuidenhout.2 In de betreffende erfpachtaktes en in de bijbehorende algemene voorwaarden3 staat over de vaststelling van de nieuwe canon bij heruitgifte na verloop van het eerste erfpachttijdvak (hier van 75 jaar) dat er eerst moet worden gekomen tot een (minnelijke) overeenkomst over de heruitgifte. Als er geen overeenstemming wordt bereikt, kunnen er drie deskundigen worden benoemd die een (niet bindend) advies hierover uitbrengen aan Burgemeester en wethouders.

En indien het erfpachtrecht eindigt, dan bepalen de drie deskundigen het bedrag dat de erfpachters toekomt als schadevergoeding. In 1986 is er aanvullend beleid gekomen. Het gaat hier om a) de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente 's-Gravenhage 1986, herziening 1993 versie 2008 (AB 1986 herz . 1993/2008) en b) Aanvullende Algemene Regels voor de Heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente 's-Gravenhage 1986, herziening 1993, versie 2008 (AAR 1986 herz. 199312008), beide van de gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling. In deze aanvullende algemene regels staat in artikel 4 van de Aanvullende Algemene Regels onder andere het volgende (zie ook de tekst van het artikel hieronder weergegeven). • Het uitgangspunt voor de berekening van de grondwaarde bij heruitgifte is de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik.

• Verder wordt gezegd dat “de overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor bepaling van de canon (…) (zal) vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.” Dit zegt evenwel niets over hoe die grondwaarde moet worden bepaald. De 55% regeling is slechts een aftoppingsregeling. • Daarnaast wordt de drie-deskundigen regeling weer aangehaald.

2

Het gaat hier veelal om woningen die na een bombardement op de wijk in de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd in het begin van de jaren 50 van de vorige eeuw en waarvan de gronden toen in tijdelijke erfpacht zijn uitgeven voor 75 jaar. 3 Zie de Verordening betreffende vaststelling van canons bij vernieuwing van erfpachtovereenkomsten uit 1930 (met herdruk in 1964). Het gaat dan vooral om de artikelen 2 en 23.

3

In 1987 is er ook een taxatie-instructie gekomen t.b.v. de heruitgifte in erfpacht. Daarin staat o.a. het volgende. • Dat met de erfpachters “na afloop van het [erfpacht] kontrakt zo mogelijk een nieuw kontrakt [wordt] gesloten (heruitgifte in erfpacht).”. • Voor de vaststelling van de “marktwaarde” van de grond zal gebruik worden gemaakt van “proeftaxaties door in- en externe deskundigen.”. Uit die proeftaxaties is gebleken “dat een grote groep percelen valt onder de 55% regel; d.w.z. dat voor deze groep de marktwaarde van de grond hoger blijkt dan 55% van een vergelijkbare onbebouwde kavel.”. • Bij twijfel of een perceel onder de 55% regel valt, dient de grondwaarde te worden berekend met een grondquote methode om vervolgens te zien of de zo berekende grondwaarde lager uitvalt dan 55% van de waarde van een vergelijkbare bouwkavel. Op 1 januari 1992 is het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking getreden, waarbij de vergoedingsregeling voor erfpachtrechten is gewijzigd. Toen is in artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Bij erfpachtcontracten van voor 1 januari 1992 is dat niet automatisch het geval.

Het genoemde artikel is namelijk niet van toepassing op erfpachtcontracten die vóór de inwerkingtreding van deze wettelijke bepaling, 1 januari 1992, waren gesloten (zie artikel 170 Overgangswet NBW). Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte achter artikel 170 Overgangswet NBW om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk oud recht. In oude erfpachtcontracten kon immers geen rekening worden gehouden met de vergoedingsverplichting die de wetgever heeft opgenomen in artikel 5:99 BW. De conclusie, 4

ook van de Hoge Raad, luidt dat erfpachter met een oud recht van voor 1992 zonder contractueel vergoedingsrecht geen recht heeft op een vergoeding. Omdat er voor de erfpachters in kwestie bij einde erfpacht al een vergoeding was bepaald (in de Verordening betreffende vaststelling van canons bij vernieuwing van erfpachtovereenkomsten uit 1930, met herdruk in 1964), heeft deze regeling voor de situatie in Bezuidenhout geen effect. Verder zij vermeld dat in 2015 de gemeente Den Haag een korting in het leven heeft geroepen. Erfpachters krijgen sindsdien een aanbieding berekend “volgens de bij collegebesluit vastgestelde methode voor projectmatige heruitgifte” Deze methode biedt een financiële stimulans om van het projectmatige aanbod van de gemeente gebruik te maken, in de vorm van een korting van 4% op de getaxeerde grondwaarde. Gebruikt waardebegrip Voor de taxatie van de grondwaarde die wordt gebruikt voor het vaststellen van de canon is uitgegaan van het begrip ‘marktwaarde’ conform de International Valuation Standards (IVS). Dit is "Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”.

Bij andere berekeningen zijn bepaalde waardecomponenten overigens op een andere basis gewaardeerd. Dat wordt dan daar uitgelegd. Algemene beschrijving van gehanteerde taxatiemethoden Voor het bepalen van de grondwaarde op waardepeildatum zijn verschillende taxatiemethoden gebruikt. In essentie is de grondwaarde bij deze taxatie berekend op basis van een residuele grondwaardemethode in combinatie met een comparatieve methode. Hieronder staat in grote lijnen hoe deze methoden werken. Residuele grondwaardemethode De residuele methode gaat vaak uit van de verwachte verkoopprijs of marktwaarde van nieuw of herbouwd vastgoed als het gereed en in gebruik genomen is. Hierbij wordt vanuit de vastgoedexploitatie geredeneerd en is de waarde van de grond het residu van de marktwaarde van de afgeronde ontwikkeling minus alle bouw- en/of ontwikkelkosten die gemaakt moeten worden om zover te komen, waarbij tevens wordt meegenomen een winst die in verhouding staat tot de te lopen risico’s. Bij deze methode worden soms bepaalde elementen uit de comparatieve methode gebruikt. Zo kan bijvoorbeeld de verwachte verkoopprijs of marktwaarde van het nieuwe of herbouwde vastgoed als het gereed is, bepaald worden met een vergelijkende ofwel comparatieve methode.

De residuele grondwaardemethode wordt veel gebruikt bij nieuwe gronduitgifte en bij een herziening of vernieuwing van erfpacht voor bestaande woningen.

5

Comparatieve benadering Bij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object in beginsel afgeleid uit een aantal vergelijkbare recent verhandelde objecten, waarvan een transactieprijs bekend is. Op basis van een bepaalde rekeneenheid (meestal m²) worden overeenkomsten en verschillen tussen het waarderingsobject en referentieobjecten geanalyseerd en gewaardeerd. Daarbij worden de bekende transactieprijzen gecorrigeerd voor verschillen tussen de referentieobjecten en het te taxeren object. Bij de comparatieve methode voor het bepalen van de waarde van de grond wordt een vergelijking gemaakt met de koopprijzen van bouwgrond of gronduitgifteprijzen die gerealiseerd zijn voor nieuwbouwprojecten in dezelfde of anderszins vergelijkbare wijken van de gemeente of in omliggende gemeenten. Voor het schatten van de waarde wordt zo mogelijk rekening gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden. Informatie van vergelijkingsobjecten (vaak referenties genoemd) komt veelal uit kadastrale recherche en/of raadpleging van de registers van makelaarsorganisaties. De genoemde taxatiemethoden hebben allemaal voor- en nadelen. Die hangen vooral samen met de problematiek van het taxeren van grond in een erfpachtrecht. Hierop wordt in de volgende paragraaf ingegaan. Problematiek van het taxeren van grond in een erfpachtsituatie Het taxeren van de waarde van grond is erg lastig.

Dat geldt met name voor grond in een erfpachtrecht. Dat komt omdat die grond niet apart te verhandelen is. Er bestaat daarvoor geen markt en er zijn derhalve ook geen marktprijzen bekend die als referentie zijn te gebruiken. Die grond is immers geen bestaand en verhandelbaar recht. Dat zijn wel het recht op (volledig) eigendom, het recht op bloot eigendom4 en het recht op erfpacht. Deze rechten zijn wel te verhandelen. Het zelfde geldt voor onbebouwde kavels bouwgrond. Om toch een waarde van de grond in kwestie te kunnen schatten, moeten fictieve gedachtegangen (ook wel ficties genoemd) worden gevolgd, die vaak weinig met de feitelijke situatie te maken hebben en die dus bij velen als onbegrijpelijk overkomen. Bovendien kennen die ficties onvolkomenheden, waarvoor niet altijd apart kan worden gecorrigeerd. Met de ficties wordt geprobeerd een waarde te schatten die is afgeleid uit wel bekende marktprijzen of (her)bouwkosten. Het werken met ficties is overigens vrij gebruikelijk in de taxatiepraktijk; het is vaak de enige oplossing om toch tot waarden van elementen of hele onroerende zaken te komen. Wij verwijzen als voorbeeld onder andere naar de fictie “volle eigendom” die bij het vaststellen van de WOZ waarde wordt gebruikt omdat het zo in de wet is vastgelegd. Voor de beperkingen van het toepassen van de verschillende benaderingen zij verwezen naar een bijlage.

4

Het bloot eigendom is het eigendomsrecht dat is bezwaard met een beperkt recht. Denk hierbij aan het bezwaren van een goed (bijvoorbeeld een woning) met een recht van erfpacht of vruchtgebruik. Door de erfpacht en het vruchtgebruik is de (bloot) eigenaar beperkt in zijn eigendom. De eigenaar moet dat recht van gebruik door een ander respecteren. De eigenaar van dat goed heeft dan het bloot eigendom.

6

Taxatieonnauwkeurigheid De taxatie-onnauwkeurigheid is groot ten opzichte van ‘gewone’ taxaties van woningen op eigen grond of in erfpacht. Dit komt vooral door de hierboven beschreven problematiek. De taxaties zijn gebaseerd op ficties waarbij veel veronderstellingen zijn gemaakt. Voor deze taxaties gaat het maar liefst om drie verschillende ficties en ongeveer 60 veronderstellingen, die bijna allemaal zijn geobjectiveerd. Een kleine veranderingen in de veronderstellingen heeft een groot effect op de uitkomst. Aan het eind van deze integrale beschrijving is ter illustratie hiervan een rekenvoorbeeld gegeven, waarbij een 1% (en een 1%- punt) verandering van een aantal belangrijke variabelen al leidt tot afwijkingen in de taxatieuitkomst van bijna plus of min 20%. Alleen al omdat taxateurs verschillende toekomstvisies hebben, leiden dit soort taxaties tussen verschillende taxateurs tot zeer grote verschillen in getaxeerde waarde, met grote consequenties voor erfpachters. Dit betekent niet automatisch dat de taxaties fout zijn, maar dat taxateurs verschillende visies hebben, waarvan de ene niet persé beter is dan de andere. Bij iedere fictie, iedere veronderstelling en bij iedere onderbouwing zijn kanttekeningen te plaatsen en is er te stellen dat ze ook wat anders hadden kunnen zijn.

Dat is eveneens gebeurd bij de vele discussies die gevoerd zijn voor het opstellen van deze taxaties. Maar vaak is er niets beters voorhanden en is het roeien met de riemen die er zijn. Uiteindelijk ontstaat er een waardeoordeel dat weliswaar geobjectiveerd is, maar dat tevens is gestoeld op verschillende subjectieve keuzes. Voor velen is dit onbegrijpelijk en een bron van veel emotie. Natuurlijk worden verschillen verzacht door de 55% regeling, maar toch heeft het voor de erfpachters grote consequenties en voelt het als onrechtvaardig dat taxateurs kunnen komen met totaal verschillende ‘geobjectiveerde’ waardeoordelen en dat de erfpachters hiermee moeten leven. Op de maatschappelijke gevolgen hiervan wordt in een bijlage ingegaan. De gebruikte integrale taxatiemethode De door de commissie gebruikte taxatiemethoden zijn te beschrijven met de volgende vier stappen. Hierbij is in beginsel aangesloten bij de voorschriften van de RICS.5 Let op ter voorkoming van teleurstelling: hieronder staan vier stappen beschreven. Maar alleen stap 2 leidt uiteindelijk tot de bepaling van de grondwaarde die voor de vaststelling van de canon wordt gebruikt. Stap 1 laat een benadering zien die uiteindelijk niet doorslaggevend blijkt te zijn en die onder andere dient om de plausibiliteit van de uitkomst van stap 2 te toetsen. Stap 3 betreft de toetsing van die plausibiliteit. Stap 1.

Het splitsen van de marktwaarde van het geheel in een grondwaardecomponent6 en in een opstalwaardecomponent (fysieke allocatie). Dit gebeurt in beginsel met een residuele

5 6

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) (2016). Guidance Note “Taxatie erfpacht”. Dit staat onder andere in genoemde Guidance Note.

7

methode met de herbouwwaarde.7 Hierbij wordt van de marktwaarde van het gehele object in kwestie als zou het staan op eigen grond (dus bij vol eigendom) de waarde van de opstal afgetrokken, waarbij de waarde van de opstal wordt geschat als de herbouwwaarde. Er resteert dan de waarde van de grondcomponent. De berekende grondwaardecomponent is overigens geen marktwaarde (kan immers niet apart worden verhandeld) en is eerder te zien als een evenwichtswaarde. De evenwichtswaarde is de prijs die redelijk is tussen twee specifieke, geïdentificeerde partijen, waarbij rekening wordt gehouden met de respectieve voor- of nadelen die voor elk van de partijen aan de transactie zijn verbonden. Dit is een erkend waardebegrip (zie bijvoorbeeld de IVS, artikel 50), dat afwijkt van het begrip marktwaarde. Bij de herbouwbenadering wordt uitgegaan van de fictie van volle eigendom (eigen grond), terwijl het in werkelijkheid erfpacht is. Stap 2. Het schatten van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond. Dit gebeurt in beginsel ook met een residuele methode, die wij hierna zullen aanduiden als de bouwkavelbenadering. Daarbij wordt de marktwaarde van de kavel bouwgrond berekend door van de verwachte toekomstige verkoopopbrengst van de denkbeeldige nieuwbouw in vol eigendom (als zou het staan op eigen grond) de geschatte totale stichtingskosten af te trekken.

Hierbij wordt er uitgegaan van de fictie dat de grond per waardepeildatum nieuw kan worden uitgegeven als bouwrijpe bouwgrond, een noodzakelijke veronderstelling omdat de realiteit anders is (kavel is in werkelijkheid bebouwd). Stap 3. Het toetsen van de plausibiliteit van de in stap 2 berekende marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond met behulp van drie andere taxatiemethoden, te weten de in stap 1 toegepaste herbouwbenadering, een grondquote benadering en een directe vergelijkingsmethode. Stap 4. Het bepalen van de laagste van berekende grondwaarden waarbij de grondwaarden van de bouwkavelbenadering worden afgetopt op 55% conform de 55% regel. De laagste grondwaarde wordt dan de basis voor bepaling van de nieuwe canon bij heruitgifte. Uitwerking van stap 1: het splitsen van de marktwaarde van het geheel in een grondwaardecomponent en in een opstalwaardecomponent (fysieke allocatie) Hierbij is door de commissie nagegaan wat een denkbeeldige ‘fysieke’ splitsing via een residuele benadering aan grondwaarde zou opleveren.

Daarbij wordt – zoals gezegd - van de marktwaarde van het gehele object (bij vol eigendom) de waarde van de opstal afgetrokken, waarbij de waarde van die opstal wordt bepaald als de herbouwwaarde, zijnde het bedrag dat nodig is om een tenietgegane gebouw onmiddellijk na de gebeurtenis opnieuw te bouwen met dezelfde bestemming op dezelfde locatie (hierna herbouwkosten genoemd). 7

Dit begrip kent vele definities. De genoemde taxatie-instructie beschrijft het als de prijs waarvoor een opstal nieuw kan worden gebouwd, waarbij verouderde of kostbare bouwtechnieken buiten beschouwing worden gelaten. Men spreekt dan ook wel van herbouwprijs. Anderen definiëren de herbouwwaarde als het bedrag dat nodig is om een tenietgegaan gebouw onmiddellijk na de gebeurtenis opnieuw te bouwen met dezelfde bestemming op dezelfde locatie. Het materiaal gebruik, de constructie en de indeling dienen gelijkwaardig te zijn aan de oorspronkelijke bouwaard.

8

Hierbij wordt er als het ware van uitgegaan dat de opstal verloren is gegaan, bijvoorbeeld als gevolg van een brand. Hierna zullen wij deze benadering noemen als de herbouwbenadering. Voor het bepalen van de marktwaarde van het object in vol eigendom (dus op eigen grond) is uitgegaan van de volgende marktreferenties van verhandelde objecten op eigen grond. Gebruikte transactiereferenties van verkochte objecten in Bezuidenhout op eigen grond voor berekening grondwaarde component met de herbouwbenadering 2 TransactieAdres Verkoopprijs M GO Verkoopprijs k.k. datum k.k. per m2 GO 23-11-2022 Theresiastraat 99A 87 € 399.000 € 4.586 24-8-2022 Wilhelminastraat 109 90 € 445.000 € 4.944 30-5-2022 Koningin Marialaan 102 121 € 520.000 € 4.298 14-6-2022 Emmastraat 116 128 € 646.000 € 5.047 11-4-2022 Mariastraat 61 83 € 435.000 € 5.241 20-11-2022 Schenkkade 295 66 € 325.000 € 4.924 12-12-2022 Paulinastraat 22 151 € 575.000 € 3.808 11-3-2022 Mariastraat 8 149 € 715.467 € 4.802 Gemiddeld (ongewogen) 109 € 507.558 € 4.706 Veronderstelde marktwaarden van bestaande objecten op veronderstelde eigen grond per Minimaal

Maximaal

2

m GO k.k. Appartementen (referenties vertaald naar specifieke ligging en veronderstelde kwaliteit ) Herenhuis (referenties vertaald naar specifieke ligging en veronderstelde kwaliteit ) Garage (totale geschatte verkoopprijs op eigen grond = € 47.500)

€ €

4.615 € €

5.370 4.196 2.969

Op basis van deze referenties zijn de marktwaarden op eigen grond per m2 Gebruiksoppervlak (GO) kosten koper (k.k.) van de geselecteerde woningobjecten geschat, zodanig dat die in lijn liggen met de referentiegegevens. In onderstaande grafiek is dat weergegeven. Het gaat dan om de relatie tussen de prijzen van de gebruikte marktreferenties en de geschatte marktwaarden per m2 GO van de woningen. Hierbij is onder andere gekeken naar de oppervlakte van de objecten, omdat oppervlakten een belangrijke determinant zijn van de marktwaarde. Ook is de marktwaarde per object, afhankelijk van het oordeel van de taxateur over de marktkwaliteit ervan, enigszins gedifferentieerd. De garage, die deel uitmaakt van de geselecteerde objecten, is in de grafiek niet meegenomen.

9

De geschatte marktwaarden van de woningobjecten in kwestie op veronderstelde eigen grond per m2 GO lopen uiteen tussen de € 4.196 en de € 5.370. Gemiddeld (ongewogen) over alle geselecteerde woningobjecten komt dat neer op € 4.815 per m2 GO k.k. (hier dus exclusief de garage). Dit ligt iets boven het gemiddelde van eerder genoemde referenties (€ 4.706). Bij de taxaties is niet expliciet gekeken naar de verdeling in de akte van splitsing en naar eventuele tuinen. Bij de herbouwbenadering wordt immers uitgegaan van een veronderstelde herbouw van alleen de opstal na bijv. een brand. Dan moeten de herbouwkosten van de verkoren gegane opstal worden geschat. Die kosten worden berekend op basis van het bruto oppervlak in m2 van het verloren gegane gebouwde deel de woning en niet op basis van de verdeling in de splitsingsakte en ook niet op basis van het totaal metrage van huis en eventuele tuin. Hierbij wordt verondersteld dat bijvoorbeeld een tuin en een mogelijk tuinhuis niet echt verloren zijn gegaan (al zal de beplanting en of een tuinhuis in de praktijk dan wel degelijk zijn aangetast). De eventuele voor en nadelen van een splitsing die anders is dan op basis van een verdeling m2 vloeroppervlak van het gebouwde gedeelte van de woning worden verondersteld te zijn meegenomen in de geschatte marktwaarde van de woning op veronderstelde eigen grond.

10

Vervolgens is de herbouwwaarde van de objecten geraamd met de herbouwkosten. Daarbij zijn de herbouwkosten geraamd op basis van de nieuwbouwkosten van vergelijkbare bouw, verhoogd met een opslag omdat herbouw duurder is dan nieuwbouw. De nieuwbouwkosten zijn bepaald op basis van informatie uit de volgende bronnen. • Een deskundigenrapport van een onderzoeksbureau van 1 juli 2024; • Het bouwkostenkompas; • Bouwkosten NL (2023), Taxatieboekje (Her)bouwkosten woningen 2023; • Navraag bij bouwkostendeskundigen in Den Haag. Voor de verkregen informatie over de nieuwbouwkosten per m2 bruto vloeroppervlak (BVO) zij verwezen naar onderstaand overzicht. Referenties nieuwbouwkosten per m2 BVO (excl. BTW en zonder bijkomende kosten) Bron

Soort nieuwbouw

Categorie

Bouwkostenkompas

portiekwoningen vanaf 4 lagen hoog portiekwoningen tot 4 lagen hoog herenhuis hoog garage

Per begin 2023

Per heden Opmerkingen (juli 2024)

€

2.043 €

2.128

€ €

1.899 € 1.949 €

1.978 2.030

Bouwkosten NL (2023), Taxatieboekje (Her)bouwkosten woningen, “Garagebox, tussengebouwd, 56 m3", enigszins opgehoogd hoog € 700 Deskundigenbericht van een onderzoeksbureau (met voor de Louise Henriëttestraat als bron een bouwkostenbureau)*: Referentie 1 appartementen Betreft in feite de kosten van nabouw met moderne materialen van het huidige pand incl. kosten warmtenet Referentie 2

appartementen

Referentie 3

midden-dure en vrije sector huur-woningen

Referentie 4 Referentie 5

appartementen vooral appartementen

Referentie 6

appartementen

Referentie 7

appartementen

Referentie 8

appartementen en grondgebonden woningen appartementen en grondgebonden woningen Gemiddelde referenties onderzoeksbureau

Referentie 9

Gecorrigeerd voor vertekening door parkeerplaatsen en vaste afspraken Groot aantal woningen. Grondwaarde per m2 bvo vertekend door parkeren en commercieel vastgoed Gemengde bouw Gemengde bouw plus parkeren Gemengde bouw plus parkeren Gemengde bouw plus parkeren Gemengde bouw. Bouwkosten incl. warmte/koude Gemengde bouw. Bouwkosten incl. warmte/koude €

1.919

= Refenties gebruikt voor herbouw * Let op: de hier vermelde nieuwbouwkosten per m 2 bvo zijn soms voor het gehele project en soms alleen voor het (niet sociale) woongedeelte, afhankelijk van de beschikbare informatie gegeven door het onderzoeksbureau.

11

Op basis van deze referenties zijn wij gekomen de onderstaande nieuwbouwkosten en herbouwkosten als basis voor de herbouwkosten. Hierbij hebben wij voor de appartementen in belangrijke mate gekeken naar de gerapporteerde gegevens over de Louise Henriëttestraat 26. Dat is immers een geselecteerd object en bovendien gaat het hier om herbouw van een bestaande woning met een gedateerd ontwerp. Voor het herenhuis is aangeknoopt bij het bouwkostenkompas. Vervolgens zijn de nieuwbouwkosten verhoogd met een opslag voor herbouw. Het gaat hier immers niet om nieuwbouw van een complex, maar om de herbouw van slechts één woning of één garage. De herbouwkosten per m2 BVO liggen dus wat hoger dan de nieuwbouwkosten, vooral vanwege het gebrek aan schaalvoordelen. De opslag is gebaseerd op het verschil in niveau van de herbouwkosten ten opzichte van de nieuwbouwkosten volgens Bouwkosten NL beschreven in het taxatieboekje (Her)bouwkosten uit 2023. Daarbij is voor de herbouwkosten uitgegaan van de waardepeildatum van 1-1-2023. De herbouwkosten van de garage zijn geraamd op basis van informatie van Bouwkosten NL, zoals is weergegeven genoemd taxatieboekje, onder “Garagebox, tussengebouwd, 56 m3”, enigszins opgehoogd. Die informatie heeft als peildatum oktober 2022.

Veronderstelde nieuwbouwkosten, opslagen, herbouwkosten en bijkomende (bouw)kosten per m 2 BVO van verschillende archetypes woningen (cf. kostenraming van een bouwkostenbureau*, het Bouwkostenkompas en het taxatieboekje (Her)bouwkosten woningen 2023) Verondersteld archetype woning

Portiekwoning vanaf 4 lagen

Veronderstelde Opslag voor HerbouwPer object Bijkomende nieuwbouwherbouw van kosten per m2 gedifferentierd (bouw)kosten kosten excl. één object (op BVO excl. BTW tussen als % van de BTW als ware basis boekje vóór bouwkosten het (Her)bouwexcl. BTW bijkomende complexgewijze kosten (bouw)kosten nieuwbouw woningen 2023) € 2.100 11,5% € 2.341 € 2.200 - € 2.341 20%

Portiekwoning tot 4 lagen** Herenhuis Garage***

€ € €

2.000 1.950 700

11,9% € 9,8% € 0,0% €

2.238 € 2.125 - € 2.480 2.140 700

20% 20% 35%

* Vermeld in het rapport van een onderzoeksbureau van 1 juli 2024 ** Het gaat hier in feite om benedenwoningen met een bovenwoning *** Bouwkosten bepaald op basis van informatie van Bouwkosten NL (2023), Taxatieboekje (Her)bouwkosten woningen, “Garagebox, tussengebouwd, 56 m3", enigszins opgehoogd

Bij deze stap is overigens nog onderscheid gemaakt tussen portiekwoningen vanaf en tot vier lagen, omdat het hier herbouw betreft. Bij nieuwbouw gaan wij er overigens van uit dat er alleen nog maar portiekwoningen vanaf 4 lagen worden gebouwd (conform opmerkingen van het onderzoeksbureau in hun rapport op p. 32 en 35). De herbouwkosten per m2 BVO zijn enigszins gedifferentieerd al naar gelang het soort object. Vervolgens is door de commissie rekening gehouden met 20% aan bijkomende (bouw)kosten (zie onderstaande afbeelding). Voor alle woningen is hetzelfde percentage 12

aangehouden omdat bij herbouw (na bijv. een denkbeeldige brand) het sowieso projecten van een beperkte omvang zullen zijn. Voor de garage zijn de bijkomende kosten hoger vanwege de nog geringere projectomvang bij herbouw.

BIJKOMENDE KOSTEN (NEN2699) WONINGBOUW conform het Bouwkostenkompas bij herbouw van individuele objecten Excl. grond-, inrichtings-, bijzondere bijkomende kosten en onvoorzien Soorten bijkomende kosten Veronderstelde bijkomende kosten bij herbouw (in % van de bouwkosten excl. BTW) A Projectbegeleiding door de opdrachtgever B Honoraria (planontwikkeling en -begeleiding) C Aansluitkosten D Heffingen E Verzekeringen (is onderdeel van de bouwkosten) F Risicoverrekening

0,0% 10,0% 0,0% 2,0% 0,0% 0,0%

G Kunst H Ontwikkelaarskosten I Verkoopkosten

0,0% 7,0% 0,0%

Afkoop van loon- en prijsstijgingen tot start

0,0% 19,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,0%

Totaal cf. indeling van het Bouwkostenkompas

Rentekosten* Verkoopkosten Ontwikkelaars Winst & Risico Onvoorzien Totaal inclusief andere posten

20,0%

* Voor de rentekosten zijn betalingen door een opstalverzekeraar verondersteld die de gemaakte kosten dekken, waardoor de aannemer geen financieringskosten krijgt te dragen

Deze bijkomende kosten kennen in de basis een indeling conform het Bouwkostenkompas, maar de percentages zijn door de commissie aangepast aan de situatie van herbouw. Dan worden bepaalde kosten niet gemaakt. Denk dan bijvoorbeeld aan aansluitkosten, aangezien de aansluitingen er al zijn. Door de herbouwkosten en de bijkomende kosten bij elkaar op te tellen, ontstaan de totale herbouwkosten, exclusief BTW, en later door toevoeging van de BTW ook inclusief de BTW. Die totale herbouwkosten geven de herbouwwaarde (vóór een correctie voor veroudering). Vervolgens is een correctie voor economische en technische veroudering toegepast. Uit interne inspectie van een aantal van de geselecteerde woningen is gebleken dat die meestal 13

goed tot zeer goed onderhouden zijn. In de meeste gevallen hebben de woningen ook (grotendeels) dubbel glas en een recente tot redelijk recente verwarmingsinstallatie. De herbouwkosten waarmee is gerekend gaan niet uit van kostbare bouwtechnieken of van een luxe inbouw, maar wel uit van bouwconstructies die voldoen aan de huidige regelgeving. Dit betekent in de praktijk o.a. dat het energielabel door herbouw beter wordt. Dit zal overigens van woning tot woning verschillen. Een woning die zich in een appartementengebouw bevindt, heeft in de regel bij herbouw van die individuele woning minder mogelijkheden tot labelverbetering (anders moet het hele gebouw worden aangepakt) dan een grondgebonden woning. Het schatten van het deel van de totale herbouwkosten dat leidt tot labelverbetering en andere (kwaliteits)voordelen is lastig. Een denkrichting hiervoor is aan te knopen bij het Woningwaarderingsstelsel dat nieuwere woningen een hogere huurwaarde toekent dan oudere woningen. Wanneer wij bijvoorbeeld veronderstellen dat door de herbouw conform de huidige regels het energielabel van de woningen twee stappen beter wordt (bijvoorbeeld van label C naar label A) dan krijgt de woning door herbouw er 8 punten bij.

Verder is te verondersteld dat het sanitair en keukens wat ‘moderner’ zullen worden (de huidige keukens zijn, voor zover wij hebben gezien, redelijk modern te noemen), dan komen daar nog, zeg, 2 punten bij. Tezamen geeft de herbouw 10 punten extra, à € 5,50 per maand (afgerond per begin 2023)8, dan geeft dat een extra normhuur van € 55 per maand extra, per jaar derhalve € 660. Contant gemaakt bij een rente van 4% zou dit leiden tot een correctiepost van (660/0,04=) € 16.500 per woning. Hiermee is in de berekeningen voor de appartementen rekening gehouden. Voor het herenhuis worden door de herbouw conform huidige voorschriften mogelijk meer punten (hier geraamd op 15) gerealiseerd en hiervoor is een correctie berekend van € 24.750. Voor de garage is € 3.000 geraamd. Deze bedragen zijn van de totale herbouwkosten afgetrokken als een geraamde correctie voor economische en technische verbetering. Er wordt dus a.h.w. gecorrigeerd voor labelverbetering die er door herbouw conform huidige regelgeving automatisch ontstaat. Omdat dit een onderdeel is van een taxatiemethode die uiteindelijk niet leidend is geworden, werkt dit overigens niet door in de uiteindelijke taxatie-uitkomsten. Na het aftrekken van de voor veroudering gecorrigeerde herbouwwaarde (inclusief BTW) van de geraamde marktwaarde op eigen grond kosten koper (k.k.) resteert de (residuele) waarde van de grondcomponent.

De (rekenkundig) gemiddelde waarde van de grondcomponent van de negen geselecteerde woonobjecten (dus zonder de garage) bedraagt € 62.273 of wel € 458 per m2 BVO met een bijbehorende grondquote van 12,5%. Bij deze benadering wordt overigens alleen een residuele grondwaarde berekend en geen prijs van een uit te geven bouwkavel, zoals bij de

8

Bron: Rijksoverheid. Zie o.a. de Regeling van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 11 april 2022 nr. 2022-0000161710 tot wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur, het Besluit huurprijzen woonruimte, de Regeling energieprestatievergoeding huur en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (indexering 2022).

14

bouwkavelmethode. Er wordt hier dus geen rekening gehouden met extra belastingen anders dan de BTW over de herstelkosten, die bij woningen ook daadwerkelijk moet worden betaald (in de praktijk meestal door de opstal verzekeraar). Voor een overzicht van de uitkomsten van de hier geschetste berekening zij verwezen naar de onderstaande tabel.

15

b

12,3%

12,5%

17,6%

454

458

579

57.313 €

62.273 €

59.040 €

459.951 €

415.711 €

17.417 €

15.975 €

477.367 €

431.686 €

3.282 €

3.068 €

2.712 €

2.535 €

20% €

22% €

2.260

2.104

522.224 €

474.752 €

148 €

135 €

75% €

76% €

111

102

4.815

4.631

o=m/e

440.499 €

n=m/d

16.500 €

m=e-l

456.999 €

l=j-k

3.303 €

k

2.730 €

j=i*d

20% €

i=h*1,21

2.275

h=h*(1+g)

497.813 €

g

140 €

f

Grondquote Totale herbouw- Residuele Residuele grondwaarde (grondkosten voor de waarde 2 hele woning incl. grondper m BVO waarde / component (gemiddelden marktBTW (zonder een waarde k.k.) gecorrigeerd zijn voor verbetering vorm van rekenkundig) korting)

74% €

e=a*b

Aftek voor Totale Totale Bijkomende Totale economische herbouwherbouwkosten in % herbouwvan bouw- kosten per m2 kosten per kosten voor de en functionele kosten BVO excl. BTW m2 BVO incl. hele woning verbetering incl. BTW (gemiddelden BTW (in feite voor zijn labelstijging) rekenkundig)

104

d=b/c

Aantal m2 Veronderstelde Herbouwmarktwaarde kosten BVO van de gehele verondersteld woning alsof per m2 BVO die zou staan excl. BTW op eigen grond (gemiddelden zijn rekenkundig) op waardepeildatum k.k.

4.893

c

Veronderstelde Oppervlakte Vormfactor marktwaarde in m2 GO van de woning op eigen grond per m2 GO k.k. op waardepeildatum

Gemiddeld appartementen € (rekenkundig) Gemiddeld woonobjecten € (rekenkundig) Gemiddeld alle objecten (rekenkundig) €

a

Adres

Berekening grondwaarde door splitsen van de marktwaarde van het geheel in een grondwaardecomponent en in een opstalwaardecomponent (fysieke allocatie)

16

Bij de berekening is het metrage in m2 BVO verkregen door het bekende metrage gebruiksoppervlak (GO) te delen door de zogeheten vormfactor. De vormfactor is de verhouding tussen het gebruiksoppervlak (GO) en het bruto vloeroppervlak (BVO) van een woning of gebouw, welke varieert van 0 tot 1. Daarbij is het zo dat een gebouw meer m2 BVO heeft – en er dus ook moeten worden gebouwd – dan er gebruikt kunnen worden. Het moge duidelijk zijn dat deze berekening tal van (weliswaar grotendeels geobjectiveerde) veronderstellingen kent. Op iedere veronderstelling valt bij een andere kijk op zaken wel iets af te dingen. De uitkomsten worden uiteindelijk niet gebruikt voor de bepaling van de grondwaarde voor een herziene canon, maar ze vormen wel een methode die wordt gebruikt voor het bepalen van de plausibiliteit van de uiteindelijke uitkomst (zie stap 3). Zoals gezegd gaat het hier bij de grondwaarden bij de herbouwbenadering strikt genomen om evenwichtswaarden, gedefinieerd als de geschatte prijs die redelijk is tussen de betrokken partijen, waarbij rekening wordt gehouden met de respectieve voor- of nadelen die voor elk van de partijen aan de transactie zijn verbonden. Gegeven de onderbouwingen denken wij hier een voor beide partijen redelijke uitkomst te hebben berekend.

Dat neemt niet weg dat de situatie hier zodanig is dat met veel veronderstellingen moet worden gewerkt die ver af staan van de praktijk, waarvoor niet altijd (volledig) kan worden gecorrigeerd. Dat gebeurt bij erfpachtverlenging of heruitgifte vaak door op de vastgestelde grondwaarde een depreciatie toe te passen of in dit geval door het toepassen van o.a. de 55% aftoppingsregeling. Dit is evenwel een politieke keuze en op dat terrein kunnen wij ons niet begeven. Uitwerking van stap 2. Het schatten van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond De achtergrond van deze stap is de volgende. Het gaat hier om het kunnen toepassen van een aftoppingsregeling van de gemeente. Die komt neer op het bepalen van de grondwaarde als 55% van de geschatte waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond. Immers, in de Aanvullende Algemene Regels voor de Heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente 's-Gravenhage uit 1986, is – zoals eerder is gezegd -bepaald dat “de overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor bepaling van de canon (…) (zal) vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald zal worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.”.

Het kan dus zo zijn dat de geschatte waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond hoger uitkomt dan hierboven residueel berekende grondwaarde met de herbouwbenadering, maar dat uiteindelijk toch voor het bepalen van de nieuwe canon wordt uitgegaan van de marktwaarde van die onbebouwde kavel bouwgrond omdat 55% daarvan lager uitkomt dan de residueel berekende grondwaarde met de herbouwbenadering. Dit is vrijwel altijd het geval bij gewone 17

bestaande functionerende woningen als opstal. Het nadeel hiervan is, dat bij de berekening van de markwaarde van kavel bouwgrond er nagenoeg alleen wordt gekeken naar de verkoopprijs en stichtingskosten van veelal anders vormgegeven nieuwbouwprojecten op een andere locatie en zo goed als niet naar de bestaande erfpachtwoning in kwestie (zie verder hierna). Dit kan tot onbegrip leiden. Het schatten van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond gebeurt in deze stap met de residuele methode. Hierbij wordt de marktwaarde van een bouwkavel geschat door in de schoenen van een denkbeeldige projectontwikkelaar te gaan staan en een denkbeeldig nieuw object te gaan ontwikkelen. Daarbij wordt de marktwaarde van de kavel bouwgrond berekend door van de verwachte toekomstige verkoopopbrengst van de denkbeeldige nieuwbouw met de fictie volle eigendom (als zou het staan op eigen grond) de geschatte totale stichtingskosten van dat denkbeeldige nieuwbouwproject af te trekken.9 Deze residuele benadering lijkt op de eerder genoemde residuele benadering bij de herbouwbenadering, zij het dat hier een geheel moderne nieuwbouw in een complexverband wordt verondersteld en niet een ‘herbouw’ van de één verloren gegane woning of garage.

Er wordt nu uitgegaan van de fictie dat de grond nu voor de eerste keer wordt uitgegeven als een onbebouwde bouwkavel voor nieuwbouw voor een complex van nieuwbouwwoningen, waarbij uiteindelijk wordt gerekend met een woning die net zo groot is als de bestaande erfpachtwoning. Hierbij wordt dus niet uitgegaan van het HABU (highest and best use) beginsel, dat bij taxaties een algemeen uitgangspunt is.10 Er wordt derhalve geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat, conform het huidige bestemmingsplan, op de locatie van de erfpachtwoning in kwestie mogelijk meer (en vooral hoger) zou kunnen worden gebouwd. Ook wordt uitgegaan van moderne materialen en moderne bouwtechnieken. Verder wordt rekening gehouden met funderingskosten. Een nieuwe woning kan nu eenmaal niet zonder fundering. Ook wordt uitgegaan van bouw- en woonrijpe grond. Zo wordt erfpachtgrond immers meestal uitgegeven. Er hoeft derhalve geen rekening worden gehouden met verwervingskosten en met sloop- en saneringskosten van bestaande opstallen. Meer precies wordt bij deze benadering gekeken naar de verkoopprijzen (per m2 gebruiksoppervlak ofwel GO) van recent verkochte nieuwbouwwoningen in de directe omgeving, dan wel iets verder weg.

9

In dit kader moet worden genoemd dat er een discussie is over de vraag of deze residuele benadering wel een marktwaarde kan opleveren. De residuele waarde die wordt berekend is immers het bedrag dat een projectontwikkelaar kan bieden voor een kavel bouwgrond. Daarmee is het eigenlijk een individuele en subjectieve beleggingswaarde. Er moet om tot een marktwaarde te komen dus ook worden verondersteld dat de marktprijzen die voor bouwkavels worden gerealiseerd zich richten op die beleggingswaarde. 10 Wel is verondersteld dat er alleen nog maar portiekwoningen vanaf 4 lagen worden gebouwd en niet meer appartementen met drie lagen en een lage zolderruimte.

18

Voor de schatting van de gerealiseerde verkoopprijzen van nieuwbouwappartementen en voor het nieuwbouw herenhuis is er voor deze taxatie gekeken naar de onderstaande verkopen. Gebruikte referenties voor nieuwbouw voor schatting te realiseren verkoopprijzen Transactie- Adres datum

Appartementen: 3-9-2022 Oude Trambaan bnr. 136 2-7-2022 Boekweitkamp 123 2-7-2022 Boekweitkamp 117 3-9-2021 Koningin Marialaan D.0.1 30-8-2021 Koningin Marialaan D.4.4 28-9-2021 Koningin Marialaan D.1.1 2-9-2021 Koningin Marialaan D.1.2 6-9-2021 Koningin Marialaan D.7.2 6-9-2021 Koningin Marialaan D.7.1 Gemiddeld appartementen (rekenkundig)

Plaats

Soort

Leidschendam Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement Den Haag Appartement

m² GO

Transactie- Verkoopprijs indexatie Verkoopprijs Verkoop prijs v.o.n v.o.n. naar 1-1- v.o.n. na prijs per gecorrigeerd 2023 indexatie per m² GO voor pp (€ 1-2023 en 20.000,-) correctie voor pp 57 € 78 € 85 € 87 € 111 € 127 € 140 € 151 € 173 €

285.000 405.000 415.000 439.000 € 575.000 € 615.000 € 689.000 € 865.000 € 985.000 €

419.000 555.000 595.000 669.000 845.000 965.000

8,1% € -8,2% € -8,2% € -6,4% € -0,3% € 0,6% € 0,6% € 0,6% € 0,6% € €

308.085 € 371.790 € 380.970 € 392.184 € 553.335 € 598.570 € 673.014 € 850.070 € 970.790 € 566.534 €

5.405 4.767 4.482 4.508 4.985 4.713 4.807 5.630 5.612 4.990

-9,4% €

720.270 € 3.915

-1,3% €

795.152 € 4.623

-9,4% € €

714.834 € 3.928 743.419 € 4.155

Grondgebonden woningen: 31-5-2022 Schoorlaan bnr 118

Leidschendam grondgebonden woning 184 € 795.000 5-12-2022 Bruijnings Ingenhoeslaan 273* Voorburg grondgebonden woning 172 € 845.625 € 10-5-2022 Schoorlaan bnr 121 Leidschendam grondgebonden woning 182 € 789.000 Gemiddeld grondgebonden woningen (rekenkundig) * Bruijnings Ingenhoeslaan 273 is verkocht voor € 825.000,- k.k. Er is 2,5% gecorrigeerd voor v.o.n.

805.625

Veronderstelde verkoopprijzen van nieuwbouw per m2 GO v.o.n Basis Maximaal Appartementen (referenties vertaald naar specifieke ligging en veronderstelde kwaliteit ) € 5.000 € 5.267 Herenhuis (er is een wat hogere marktwaarde verondersteld dan de referenties vanwege betere kwaliteit) € 4.561 Garage (totale marktwaarde in nieuwbouwstaat = € 50.000) € 3.125

Voor de garage aan de Koningin Sophiestraat 20 zijn de volgende referenties voor (bijna) nieuwe garages gebruikt. De markwaarde in (bijna) nieuwbouwstaat wordt geraamd op € 50.000 vrij op naam (von).

Op basis van deze referenties is geschat wat nieuwbouwobjecten aan verkoopprijzen zouden opleveren bij een denkbeeldige nieuwbouw in Bezuidenhout. Daarbij is onder ander rekening gehouden met locatieverschillen. Hierbij zijn de verkoopopbrengsten per m2 Gebruiksoppervlak (GO) vrij op naam (v.o.n.) geschat van nieuwbouwwoningen met het dezelfde oppervlak als de bestaande geselecteerde woningobjecten, zodanig dat ze in lijn liggen met de referentiegegevens; zie onderstaande grafiek. Daarin staan van de m2-prijzen van de gebruikte marktreferenties en de geschatte nieuwbouwmarktwaarden per m2 GO van de geselecteerde woningobjecten afgezet naar de oppervlakten van de objecten. 19

Oppervlakten vormen namelijk een belangrijke determinant van prijzen en marktwaarden. Ook is de marktwaarde per object enigszins gedifferentieerd naar de marktkwaliteit van het denkbeeldige nieuwbouwobject in kwestie, maar dat is niet apart weergegeven in de grafiek. De garage is in deze grafiek niet meegenomen.

Wat betreft de bouwkosten en totale stichtingskosten is gekeken naar de kosten die zouden moeten worden gemaakt voor de realisatie van een denkbeeldig nieuwbouwcomplex in de betreffende straten van Bezuidenhout. Er is dus niet gekeken naar de kosten van de eerder genoemde (omvangrijke) referentieprojecten op andere locaties waaruit de verkoopprijs is afgeleid. Van die projecten konden de bouwkosten namelijk niet worden achterhaald. Voor de bouwkosten en bijkomende (bouw)kosten waarmee is gerekend, zij verwezen naar onderstaande afbeelding. Hierbij is voor de nieuwbouwkosten aangeknoopt bij gegevens over de nieuwbouwkosten zoals eerder zijn weergegeven, zij het dat nu voor de woningen is uitgegaan van gegevens uit het Bouwkostenkompas. Hierbij is onder andere verondersteld dat bij nieuwbouw van appartementen er altijd sprake zal zijn van portiekwoningen vanaf 4 lagen. De bestaande bouw is nu niet overal zo. Ook vanwege de kleinere veronderstelde projectgrootten zijn de bouwkosten net boven die van het bouwkostenkompas verondersteld (voor bijv. portiekwoningen vanaf 4 lagen € 2.075 per m2 BVO excl. BTW i.p.v. € 2.043 per m2 BVO conform het bouwkostenkompas).

20

Vervolgens zijn ook de bijkomende kosten geschat. Hier doet zich eenzelfde soort probleem voor als bij het schatten van de bouwkosten. Er moeten namelijk de bijkomende kosten worden geschat van een denkbeeldig nieuwbouwproject in de betreffende straten in Bezuidenhout. Voor de bijkomende kosten is aangeknoopt bij het al genoemde onderzoek van een onderzoeksbureau. Dat onderzoek, waarvan de uitkomsten in een bijlage zijn weergegeven, laat zien dat de bijkomende kosten (ook wel staartkosten genoemd) van project tot project nogal uiteenlopen. Zo worden die bij nabouw van de 40 appartementen in de Louise Henriëttestraat geschat op bijna 28,9% en bij een heel groot project met 747 woningen in Groot Rijnmond op 22,6%. Wij veronderstellen dat de denkbeeldige nieuwbouwprojecten in Bezuidenhout rond de 40 à 50 woningen zullen betreffen en komen dan uit op een (gemiddeld) percentage aan bijkomende kosten van 27,5%. Daarbij is dus vooral gekeken naar de bijkomende kosten van 28,9% bij het object Louise Henriëttestraat.11

Veronderstelde nieuwbouwkosten en bijkomende (bouw)kosten cf. het Bouwkostenkompas en conform een deskundigenrapport* Verondersteld archetype woning

Bouwkosten per m BVO (excl. BTW)

2

Bijkomende kosten als % van de bouwkosten excl. BTW

Portiekwoning vanaf 4 lagen

27,5%

€ 2.075 27,5% Herenhuis € 2.000 30,0% Garage** € 700 * Vermeld in het rapport van een onderzoeksbureau van 1 juni 2024 ** Bepaald op basis van informatie van Bouwkosten NL (2023), Taxatieboekje (Her)bouwkosten woningen, “Garagebox, tussengebouwd, 56 m3", enigszins opgehoogd

De bijkomende kosten voor de appartementen zijn als volgt opgebouwd.

11

Hierbij wordt verondersteld dat het gedateerde ontwerp geen invloed heeft op de bijkomende kosten.

21

BIJKOMENDE KOSTEN (NEN2699) WONINGBOUW conform Bouwkostenkompas en schatting van deskundigen, mede gebaseerd op onderzoek van BaseValue Excl. grond-, inrichtings-, bijzondere bijkomende kosten en onvoorzien Soorten bijkomende kosten Veronderstelde bijkomende kosten bij nieuwbouw (in % van de bouwkosten excl. BTW) A Projectbegeleiding door de opdrachtgever 0,00% B Honoraria (planontwikkeling en -begeleiding) 10,00% C Aansluitkosten 3,75% D Heffingen 2,50% E Verzekeringen (is onderdeel van de bouwkosten) 0,00% F Risicoverrekening 0,00% G Kunst 0,00% H Ontwikkelaarskosten 8,00% I Verkoopkosten 2,25% Totaal cf. indeling van het Bouwkostenkompas 26,50% Rentekosten (hierbij is uitgegaan van 100% voorverkoop) 0,00% Onvoorzien* 1,00% Totaal inclusief andere posten 27,50% * In het bouwkostenkompas staat expliciet dat 'onvoorzien' niet is meegenomen, evenals bijzondere bijkomende kosten.

Voor de garage is een hoger percentage als bijkomende kosten aangehouden vanwege een veronderstelde geringere projectomvang. Met de bouwkosten en de bijkomende kosten worden de totale stichtingskosten per m2 Bruto vloeroppervlak (BVO) excl. BTW geschat van de veronderstelde nieuwbouw. Die stichtingskosten worden vervolgens afgetrokken van de geschatte verkoopprijzen exclusief BTW van de veronderstelde nieuwbouwobjecten. Dan ontstaat de residuele grondwaarde van de onderliggende bouwkavel excl. BTW voor het betreffende geselecteerde object. Bij deze berekening is net als in stap 1 het metrage in m2 BVO verkregen door het bekende metrage gebruiksoppervlak (GO) te delen door de zogeheten vormfactor. In feite zijn hierboven de kavelprijzen per m2 BVO berekend als residu van de geraamde verkoopopbrengsten en de geraamde totale stichtingskosten van een denkbeeldig nieuwbouwproject in Bezuidenhout. De 55% regeling van de gemeente gaat immers uit van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond. Door uit te gaan van een denkbeeldige nieuwbouw in Bezuidenhout zelf, door uit te gaan van min of meer vergelijkbare denkbeeldige nieuwbouw, door dezelfde oppervlakten te gebruiken en door ook nog enigszins te differentiëren naar specifieke ligging (uitzicht e.d.) meent de commissie beargumenteerd te hebben dat sprake is van een hoge mate van vergelijkbaarheid. 22

Een en ander leidt tot een residuele grondwaardeberekening voor de geselecteerde objecten zoals is weergegeven in onderstaande tabel.12 De (rekenkundig) gemiddelde waarde van de grondcomponent van de negen geselecteerde woonobjecten (dus zonder de garage) bedraagt € 67.653 (vóór afronding) of wel € 481 per m2 BVO met een bijbehorende grondquote van 15%. Voor een overzicht van de uitkomsten van de hier geschetste berekening zij verwezen naar de onderstaande tabel.

12

Hierbij zij aangetekend dat het gebruikte taxatiemodel van Colliers qua opbouw afwijkt van die in de getoonde tabel. Per saldo zijn de afwijkingen minimaal. Een klein verschil wordt veroorzaakt doordat Colliers ook nog uitgaat van 0,25% aan verwervingskosten (notariskosten en kadastraal recht). Die zijn niet expliciet meegenomen in de tabel. Dit maakt dat er vooral een klein verschil kan zitten in de residuele grondwaarde per m2 BVO vóór afronding. Het kan dan gaan om een verschil van hooguit een aantal Euro’s.

23

per m GO v.o.n.

148 €

140 €

e

g

551.944 € 456.152 €

523.438 € 432.593 €

f=e/1,21

2.067

2.075

h=(j-g)/g

27,5% €

27,5% €

i=j/d

2.635 €

2.646 €

j

388.499 €

371.399 €

k=f-j

67.653 €

61.194 €

l

67.222 €

56.000 €

m=k/d

481 €

469 €

n

465

o=k/f

15%

20%

0,75

0,74

d=b/c

Grondquote (grondwaarde voor afronding / verkoopprijs nieuwbouw excl. BTW v.o.n.)

Gemiddeld alle objecten (rekenkundig) 566 572 € 62.950 € 63.384 € 351.286 € 2.463 € 27,8% € 1.930 501.750 € 414.669 € 135 € 0,764 102 4.842 € Opmerking: ten opzichte van de individuele taxatierapporten kunnen er beperkte afwijkingen zijn als gevolg van onder andere afrondingsverschillen en kleine correcties in de taxatiemodellen die hier niet zijn meegenomen voor vergelijkingsdoeleinden.

111

104

c

(gemiddelden zijn rekenkundig)

m2 BVO

Idem na Residuele grondwaarde afronding (vóór afronding) per

15%

5.033

b

2 Afgerond Residuele Bijkomende kosten in Totale stichtings- Totale Aantal m Veronderstelde Idem excl. Bouwkosten stichtings- grondwaarde verondersteld % van bouwkosten BTW verkoopprijs kosten per m2 BVO (door kleine correcties en 2 kosten excl. van nieuwbouw BVO excl. BTW per m BVO afrondingsverschillen niet altijd (door kleine correcties en BTW bouwkavel voor gehele excl. BTW precies 27,5%) afrondingsverschillen niet (vóór toepassing (gemiddelden zijn woning incl. altijd precies hetzelfde) van de 55% regel) rekenkundig) BTW v.o.n.

478

5.092

€

Gemiddeld woonobjecten (rekenkundig) €

Gemiddeld appartementen (rekenkundig)

2

Veronderstelde Oppervlakte Vormfactor verkoopprijs in m2 GO van nieuwbouw

Berekeningswijze:* a=e/b

Adres

Berekening marktwaarde van vergelijkbare kavels bouwgrond door ons (vóór toepassing van de 55% regel)

24

Uitwerking van stap 3. Het toetsen van de plausibiliteit van de in stap 2 berekende marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond met behulp van drie andere taxatiemethoden Hierbij zijn de grondwaarden die in stap 2 zijn berekend met de bouwkavelbenadering vergeleken met die welke zijn berekend met: • een directe vergelijkingsmethode; • een grondquote benadering; • de in stap 1 toegepaste herbouwbenadering. Directe vergelijkingsmethode Voor de directe vergelijkingsmethoden zijn referenties gevonden voor grondtransacties voor nieuwbouwprojecten zoals zijn afgebeeld in onderstaande tabel Referenties grondprijzen van nieuwbouwprojecten in Den Haag op erfpacht* Datum uitgifte

Complexnaam Plaats

Adres

GrondTotaal BVO GrondOmschrijving waarde excl. m2 woning- waarde per 2 BTW opperm BVO vlakte (excl. BTW)

Appartementen: 2-12-2022 Flair 10 Den Haag Thomas Mannsingel € 22-9-2020 Albatros 48 Den Haag Koolwitjelaan 87-107 € 1-12-2022 Boekweitkamp Den Haag Boekweitkamp 101-171 € 21-2-2020 Casimir (blok 3) Den Haag Verhulstplein 23-25 € Rekenkundig gemiddelde appartementen Herenhuizen: 2-12-2022 Flair 10 Den Haag Thomas Mannsingel € * M.u.v. het project Casimir, dat eigen grond betreft

1.382.500 1.084.711 2.110.115 1.261.680

3.636 2.632 3.967 3.221

€ € € € €

978.498

2.065 €

Akte

380 35 appartementen 412 18 appartementen 532 36 appartementen 392 93 appartementen 429

Hyp4 85531 / 97 Hyp4 79075 / 121 Hyp4 85518 / 106 Hyp4 75054 / 175

474 12 herenhuizen

Hyp4 85531 / 97

Referentieprojecten van een onderzoeksbureau Project Referentie A Referentie B Referentie C Referentie D Gemiddeld (ongewogen) alle referenties van het onderzoeksbureau

Idem per m2 BVO*

€

357

* De grondwaarden per m2 BVO bij de referenties van het onderzoeksbureau komen gemiddeld wat lager uit, vooral als gevolg van het meenemen van parkeerplaatsen en gedeeltelijke sociale bouw bij projecten

Bij de referenties valt op dat de referentieprojecten van het onderzoeksbureau gemiddeld wat lager uitkomen dan de referenties ontleend aan kadaster. Waarschijnlijk komt dit doordat de betreffende referenties zijn vertekend door sociale woningen, eventuele commerciële voorzieningen en parkeervoorzieningen in de betreffende projecten. Ook kan een rol spelen dat het taxaties betreft. Uit kadastrale recherche en informatie uit de prijslijsten van de projecten leidt de commissie grondwaarden per m2 BVO voor appartementen van € 429 en voor herenhuizen van € 474 af. Het gaat bij de kadastergegevens meer precies om de volgende gegevens. • De genoemde grondprijzen zijn verkregen uit de 'akte van uitgifte in erfpacht', of zoals bij Flair 10 (Vroondaal appartementen en woonhuizen) uit de prijslijst met een controle in het kadaster of de objecten daadwerkelijk zijn geleverd voor die prijzen. 25

•

• •

•

•

Het betreft erfpachtgrond, met uitzondering van het Project Casimir, dat op eigen grond staat. Het betreft eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Natuurlijk is die afgekochte erfpachtgrond geen eigen grond, maar het verschil tussen eeuwigdurende erfpacht grond en eigen grond is gering. De gemeente heeft bepaald in de grondprijzenbrief dat vol eigendom 1,375% duurder is dan een afgekocht erfpachtrecht (Grondprijzenbrief 2023, p. 8). De oppervlakten in m2 BVO zijn berekend uit de in de akten vermelde oppervlakten in m2 GO, met een veronderstelde vormfactor van 75%. Waar mogelijk en voor zover bekend is gecorrigeerd voor de aanwezigheid van commerciële ruimten en parkeerplaatsen. Mogelijk is dit bij gebrek aan informatie niet volledig gebeurd. De overeengekomen grondprijzen zijn de uitkomst van onderhandelingen (dus ‘deals’) waarin tal van aspecten een rol hebben gespeeld, waaronder eisen voor duurzaamheid. Dat speelt overigens bij alle tot stand gekomen prijzen van grond, of dit nu eigen grond betreft of erfpachtgrond. Het betreft dus marktprijzen, die in beginsel als referentie zijn te gebruiken. Er moet mee rekening worden gehouden dat de grondprijzen eerder zijn overeengekomen dan de tijdstippen waarop de aktes zijn getekend en zijn ingeschreven in het kadaster.