RIS319905 Bijlage 1 Nota van Uitgangspunten Hofzichtlaan Het Kleine Loo

Nota Van Uitgangspunten Hofzichtlaan-Kleine Loo

10 september 2024

Ligging Ametisthorst 425 in Den Haag

2

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

INHOUD 1. INLEIDING 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Status en doel 4 1.3 Opgave 4 1.4 Projectomschrijving 5 1.5 Leeswijzer 5

2. SAMEN DE STAD MAKEN 6 2.1 Communicatie en participatie 6 2.2 Eerste particiaptiebijeenkomst 6 2.3 Tweede particiaptiebijeenkomst 6 2.4 Naastgelegen woontoren 6 2.5 Vervolg communicatie 6 3. LOCATIE 8 3.1 Positie in de stad 8 3.2 Historische ontwikkeling 8 3.3 Een naoorlogse wijk van nationaal belang 9 3.4 Actuele ontwikkelingen 10 3.5 Knelpunten en kansen 11

6.5 6.6 6.7 6.8

Duurzame leefomgeving 31 Millieuaspecten 33 Welstand en Monumenten 35 Archeologie 35

7. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 36 7.1 Financiering 36 7.2 Juridische en planologische procedure 36 7.3 Planning en fasering 36 7.4 Bereikbaarheid- en bouwveiligheidsplan 36  

4. RUIMTELIJKE VISIE 12 4.1 Ontwikkelingen Mariahoeve en het Kleine Loo 12 4.2 Verdichten 13 4.3 Verbinding 14 4.4 Vergroenen en verduurzamen 14 5. UITWERKING UITGANGSPUNTEN 16 5.1 Bestemming en programma 16 5.2 Bouwregels 16 5.3 Buitenruimte 20 5.4 Ontsluiting en parkeren 22 5.5 Duurzaamheid 24 5.6 Beeldkwaliteit/ Welstandsbeleid 26 6. SECTORALE BELEIDSKADERS 28 6.1 Vigerend juridisch kader 28 6.2 Stedenbouw & Planologie  28 6.3 Wonen 30 6.4 Mobiliteit 30

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

3

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding

Binnen de Programmabrief betaalbare woningbouw: Haags samen wonen (RIS305713) is aangegeven dat er een ‘’acute woningnood heerst’’. Voor verscheidene woningzoekers (starters, ouderen, gezinnen, jongeren en studenten) is het lastig om een woning te vinden en als gevolg van de druk op de woningmarkt zijn de huizenprijzen flink gestegen. Daarnaast groeit de stad flink en de prognose is dat dit de komende jaren nog zal doorzetten. Binnen de Programmabrief wordt daarom aangegeven dat "de planvoorraad en de ambitie voor de bouwproductie zijn opgeschroefd.’’ Onderdeel van het Haags samen wonen is het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw en dat is de reden voor het opstellen van deze Nota van Uitgangspunten (NvU). Binnen dit Urgentieprogramma is de locatie Ametisthorst namelijk aangewezen als één van de plekken voor de realisatie van betaalbare woningen. Het gaat hierbij specifiek om de locatie die zich bevindt op de hoek Hofzichtlaan/ Het Kleine Loo (aan de Ametisthorst), in de wijk Mariahoeve in het stadsdeel Haagse Hout. Hier stond voorheen een schoolgebouw dat gesloopt is en inmiddels een nieuwe school voor is teruggebouwd. In de voorafgaande (ambtelijke) verkenning zijn verschillende ruimtelijke modellen onderzocht. Op basis van een voorlopig voorkeursmodel zijn afspraken gemaakt voor kavelsplitsing.

Op de nieuwe kavel zullen woningen worden gerealiseerd waarbij rekening moet worden gehouden met een ruimtereservering voor een aantal parkeerplaatsen die de school dient te realiseren. In de voorliggende Nota van Uitgangspunten (NvU) zullen ruimtelijke randvoorwaarden verder worden uitgewerkt om zo te komen tot een kader voor ontwikkeling. Hierbij heeft afstemming plaatsgevonden zowel intern met sectorale beleidsafdelingen als extern met stakeholders zoals woningcorporaties.

1.2 Status en doelstelling

In deze Nota van Uitgangspunten zijn de voorwaarden opgenomen waaraan het initiatief dient te voldoen om gemeentelijke medewerking te verkrijgen. De Nota van Uitgangspunten wordt vastgesteld door het college van

4

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Na vaststelling is het document 24 maanden geldig. De inhoud is tot stand gekomen op basis van een integrale samenwerking tussen de verschillende vakdisciplines en de initiatiefnemer. Het doel van deze NvU is meerledig: • Het opstarten van een ontwikkelproces zodat er, op termijn, een bijdrag kan worden geleverd aan de woningbouwproductie van Den Haag. Hierbij gaat het in het bijzonder om een betaalbare woningvoorraad. • Het bieden van een ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de ontwikkeling(en) van de locatie. Het bieden van de juridisch-planologische, ruimtelijke en functionele kaders en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van zowel een bouwvolume als de buitenruimte. Het geeft tevens de daarbij behorende kwaliteitseisen aan. • Aangegeven welke communicatie en ruimtelijke ingrepen en kostenverhaal nodig zijn in het plangebied ten behoeve van de ontwikkeling. Binnen het Urgentieprogramma is een aantal van 80 woningen als indicatie gegeven voor de ontwikkeling. Uit de NvU zal blijken dat dit aantal is teruggeschroefd naar een bandbreedte van ca. 50 á 60 woningen.

1.3 Opgave

Het Coalitieakkoord Den Haag 2023-2026 ‘Haags Akkoord’ (RIS316672) valt te lezen dat er vooral extra aandacht en geld wordt besteed aan urgente maatschappelijke thema’s. Hierbij gaat het om klimaat, natuur en dierenwelzijn, kansengelijkheid en bestaanszekerheid, leefbaarheid en veiligheid in de brede zin van het woord. Naast de aansluiting op deze algemenere opgaven, sluit de ontwikkeling op de Ametishorst 425 aan op de volgende thema’s uit het akkoord: Duurzaamheid Binnen Den Haag is er sprake van een grootschalige energietransitie. Binnen deze ontwikkeling zal worden ingezet op de realisatie van een klimaatneutraal complex. Door in te zetten op schone warmteoplossing, isolatie en zonnepanelen kan een bijdrage worden geleverd aan de gewenste CO2-

reductie van panden in Den Haag. Hiermee kan tevens worden gezorgd voor een vermindering in energiekosten. Stadsontwikkeling en wonen Voor veel starters en mensen met een modaal inkomen is het lastig en soms zelfs onmogelijk om een passende woning te vinden. Er zijn grote tekorten in de sociale huursector en in het middensegment. Binnen het akkoord wordt aangegeven dat er meer woningen moeten worden gebouwd. Deze ontwikkeling draagt bij aan de verdichting buiten de prioritaire gebieden. Met deze ontwikkeling wordt specifiek invulling gegeven aan de beweging van het Rijk om te garanderen dat er meer betaalbare woningen worden ontwikkeld. Door op de begane grond van de ontwikkeling ruimte vrij te houden voor publieke activiteiten wordt ingespeeld op de ambitie om, naast de realisatie van woningen, rekening te houden met de ontwikkeling van voldoende voorzieningen. Hierbij gaat het specifiek op de realisatie van een ‘’open plint’’ aan de zijde van het Kleine Loo. Mobiliteit Door de overige ruimte van de begane grond te reserveren voor fietsparkeren kan tevens een bijdrage worden geleverd aan de mobiliteitstransitie. De realisatie van genoeg ruimte voor het parkeren van bewoners hun fiets is een aanvulling op de ambitie ‘’ruim baan voor de voetganger en de fiets’’, genoemd in het akkoord.

Buitenruimte De ontwikkeling sluit aan op de ambitie om Den Haag meer klimaatadaptief te maken. Er is aandacht voor het tegengaan van verstening (groen, tenzij-principe) en voor het realiseren van ecologisch waardevol groen. Hiermee kan, weliswaar op een kleinere schaal, worden ingespeeld op de effecten die de klimaatverandering met zich meebrengt. Hierbij gaat het om zaken als hittestress, wateroverlast en langdurige droogte.

1.4 Projectomschrijving

De gemeente Den Haag heeft een forse woningbouwambitie en streeft ernaar elk jaar 4.000 nieuwbouwwoningen op te leveren, waarvan er 1.200 sociale huur zijn, 1.000 tttre huur en 1.000 betaalbare koop. De behoefte aan betaalbare

woningen is namelijk groot en het aanbod beperkt. Dat is ook de reden dat het college in de genoemde Programmabrief betaalbare woningbouw: Haags samen wonen (RIS 305713) het Urgentieprogramma sociale betaalbare woningbouw heeft geïnitieerd. Met dit programma is het college actief op zoek gegaan naar locaties en versnelling van lopende projecten om zo te voldoen aan de ambitie om jaarlijks 1.200 sociale huurwoningen te realiseren, naast 800-1.000 middeldure huurwoningen en 800-1.000 betaalbare koopwoningen. De ontwikkellocatie Hofzichtlaan/ Het Kleine Loo is één van de locaties van het Urgentieprogramma sociale betaalbare woningbouw. De locatie wordt gegund aan een woningcorporatie, die een woningbouwprogramma zal realiseren dat grotendeels tot het sociale huursegment behoort.

1.5 Leeswijzer

De Nota van Uitgangspunten bevat 7 hoofdstukken: •

• •

• • •

•

Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding en het doel van de ontwikkeling, het bestaande relevante integrale beleid en de beschrijving van het planinitiatief. Hoofdstuk 2 bevat de uitgevoerde communicatieactiviteiten en vervolgstappen hierbij. Hoofdstuk 3 gaat in op de ligging van de locatie binnen de stad, schetst de ontwikkelgeschiedenis en geeft een overzicht van relevante ontwikkelingen. Hoofdstuk 4 geeft de ruimtelijke visie weer met uitgangspunten bij verschillende thema’s. Hoofdstuk 5 schetst de randvoorwaarden, uitgangspunten en de plankaart voor de ontwikkeling. Hoofdstuk 6 behandelt sectorale kaders die voor de verdere uitwerking van belang zijn. De milieuaspecten staan hierbij ook centraal. Hoofdstuk 7 beschrijft de financiering, juridisch planologische procedures en relevante uitvoeringsaspecten.

Situatie plangebied met Louise de Collignyschool in aanbouw 2021 NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

5

2. SAMEN DE STAD MAKEN 2.1 Communicatie en participatie

Communicatie met de omgeving is een belangrijk speerpunt bij de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Het college van burgemeester en wethouders neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over bouwplanontwikkelingen. De locatie wordt aan de Oostzijde omringd door de Hofzichtlaan en aan de Zuidzijde door het Kleine Loo. Aan de Westzijde bevindt zich de Waalse Louise de Collignyschool en aan de Noordzijde staat een woontoren. De locatie ligt centraal in de wijk Mariahoeve in het verlengde van het winkelcentrum. Er zijn veel belanghebbenden voor de ontwikkeling op deze locatie. Dat is ook gebleken uit de hoge opkomst op de georganiseerde particiaptiebijeenkomsten.

2.2 Eerste particiaptiebijeenkomst

De gemeente heeft samen met de betrokken partijen besloten om zo vroeg mogelijk te starten met het participatieproces. In de beginfase van de uitwerking van de Nota van Uitgangspunten heeft er een eerste particiaptiebijeenkomst plaatsgevonden. Op 17 mei 2023 zijn belanghebbenden uitgenodigd om kennis te maken met de ontwikkeling en werd ze gevraagd om hun mening over verschillende thema’s, bestaande uit proces, programma, omgeving en architectuur. De bijeenkomst werd georganiseerd vanuit een woningcorporatie in samenwerking met de gemeente en een landschapsarchitect. Proces De bezoekers werden meegenomen in de processtappen en de planning. De woningcorporatie presenteerde de stappen die zij moeten doorlopen tot de aanvraag omgevingsvergunning. De gemeente presenteerde de stappen die zij intern moet doorlopen. De presentatie werd door de partijen gezamenlijk gegeven om samenhang tussen de processen duidelijk te maken. Programma De bezoekers kregen de vraag voorgelegd welk woningbouwprogramma ze graag op deze locatie zouden zien binnen de kaders van betaalbare woningbouw. Daaruit bleek dat de meerderheid de voorkeur gaf aan een deel hre

6

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

huur, in plaats van alleen maar sociale huurwoning en werd doorstroming als belangrijk aandachtspunt genoemd. Daarnaast werd de bewoners gevraagd welke maatschappelijke functies ze belangrijk vinden in de wijk. Omgeving Er zijn voorbeelden gepresenteerd van mogelijke invullingen van de omgeving. De bewoners konden hierop reageren. Behoud en toevoeging van groen werd benoemd als belangrijk aandachtspunt. Ook werden er zorgen geuit of er wel genoeg parkeerplaatsen zouden komen en of de parkeerplaatsen niet ten koste gaan van het groen. Architectuur Drie verschillende architecten gaven een pitch van de mogelijke uitstraling van het gebouw. De bezoekers konden stemmen op de architecten. De architect met de meeste stemmen mag het plan uitwerken.

2.3 Tweede particiaptiebijeenkomst

Op 9 oktober 2023 heeft er een tweede particiaptiebijeenkomst plaatsgevonden. Hier zijn de randvoorwaarden van de Nota van Uitgangspunten gepresenteerd, waar de bezoekers persoonlijk vragen over konden stellen. De bijeenkomst werd georganiseerd door de gemeente in samenwerking met de woningcorporatie, de architecten en de Waalse Louise de Collignyschool waar de bijeenkomst plaatsvond. De bijeenkomst bestond uit verschillende thema’s, bestaande uit proces, programma, omgeving en mobiliteit. Proces De gemeente en de woningcorporatie presenteerden gezamenlijk het proces en de planning. Er werden een aantal zorgen geuit over de sociale veiligheid van de huidige situatie tijdens en na de bouw. Deze zorgen worden in breder verband onderzocht. Programma De gemeente gaf toelichting over het programma en welke keuzes er zijn gemaakt o.b.v. van de eerste bijeenkomst. De architect liet een eerste ontwerp zien van het gebouw.

Daarnaast konden de bezoekers meedenken over de maatschappelijke invulling van de plint van het gebouw en de behoefte aan voorzieningen in Mariahoeve in het algemeen. Omgeving De gemeente presenteerde de randvoorwaarden waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Aan de hand van een aantal verbeeldingen werd toegelicht waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt. De bezoekers konden hierop reageren. Belangrijke aandachtspunten die genoemd zijn, zijn bezonning, de afstand van het gebouw tot de omliggende gebouwen en geluid. Mobiliteit De gemeente heeft toegelicht waarom zij verwacht dat er voldoende parkeerplaatsen bij de ontwikkelingen zijn. Er werden een aantal zorgen geuit met betrekking tot mobiliteit die overkoepelend voor de wijk gelden en worden in breder verband onderzocht.

2.4 Naastgelegen woontoren

De ontwikkeling komt in het zicht te staan van de naastgelegen woontoren. Vandaar dat de gemeente op 3 oktober 2023 langs de VvE van de woontoren is gegaan om het plan nader toe te lichten. De aanwezigen hebben hun zorgen geuit over de afstand van het gebouw en bezonning. De gemeente onderzoekt naar aanleiding van het gesprek hoe hier een verbeteringsslag in gemaakt kan worden.

2.5 Vervolg communicatie

De gemeente blijft de buurt na de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten informeren over de ontwikkeling in samenwerking met de andere betrokken partijen.

Tweede particiaptiebijeenkomst NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

7

3. LOCATIE 3.1 Positie in de stad Het plangebied van deze Nota van Uitgangspunten HofzichtlaanKleine Loo is gelegen in het stadsdeel Haagse Hout in de wijk Mariahoeve. Mariahoeve heeft een gunstige ligging in Den Haag, aan de rand van de stad. De wijk ligt in de Veen- en Binkhorstpolder, pal naast een strandwal met het Haagse Bos. Het wordt ervaren als een perifeer gebied aan de rand van de stad, grenzend aan de buurgemeenten Leidschendam-Voorburg en Wassenaar. De binnenstad van Den Haag, Wassenaar en de snelweg zijn nabij. Mariahoeve vormt een stedelijk eiland in het groen. Aan twee zijden grenst de wijk aan het landschap en aan de andere twee zijden is een brede groenstrook. Het desbetreffende perceel Ametisthorst 425 ligt aan de kruising van de hoofdwegen Het Kleine Loo en Hofzichtlaan. De zichtbaarheid op het kruispunt van de twee stedelijke lanen verhoogt het belang van de locatie. Het Kleine Loo is de slagader van Mariahoeve, met een langgerekt wijkcentrum centraal gelegen langs Het Kleine Loo. Het wijkcentrum is vanwege de positie in de wijk goed bereikbaar vanuit alle buurten en de aangrenzende

wijken Bezuidenhout en villawijk Marlot. De noordelijke grens van Het Kleine Loo wordt voornamelijk gevormd door afwisselend voorzieningen en langerekte flatgebouwen. De zuidelijke grens, bij Het Kleine Loo, wordt gevormd door Z-flats en een korte galerijflat. De wijk is middels een tramlijn, over Het Kleine Loo, goed ontsloten met de binnenstad en the Mall of the Netherlands in Leidschendam-Voorburg. De Hofzichtlaan verbindt Voorburg met de Bezuidenhoutseweg en vormt tevens de toegang naar het station Mariahoeve. Met een tramhalte op de hoek van Het Kleine Loo aan de Hofzichtlaan en de aansluiting op de twee hoofdwegen is plangebied goed bereikbaar. Het bestaande gebouw staat vrij in de ruimte en sluit in functie en opzet goed aan bij het karakter van Het Kleine Loo. De achtergelegen flatgebouwen tussen Hofzichtlaan en Kornalijnhorst zijn daarentegen typerend voor de typologische randgebouwen van de buurt. Vanwege de terugkerende ritmiek van de gebouwen en oriëntatie op Kornalijnhorst schikken de flatgebouwen zich meer in de woonfunctie van de achtergelegen buurt.

3.2 Historische ontwikkeling De oorspronkelijke landschappelijke De Veen- en Binckhorstpolder, waarin boerderij Mariahoeve gelegen was aan de Bezuidenhoutseweg, bleef lang onbebouwd, mede vanwege de schuine doorkruising van een spoorlijn door de polder. Gemeentelijk stedenbouwkundige F. van der Sluijs maakte in de jaren vijftig het stedenbouwkundig ontwerp voor de wijk. Er moesten zo’n zevenduizend woningen komen voor verschillende inkomensgroepen. In de wijk kwam een mix van hoog, middelhoog en laagbouw. De vrijstaande gebouwen staan in een vrije compositie in het groen, geïnspireerd op wijken in Scandinavië. Het ontwerp vertoont een opvallende gelijkenis met de verkaveling van de wijk Kortedala in Gotenburg, ontworpen door Brolids en Wallinders (1951). In de ontwikkeling van de wijk is men op een aantal punten locaties afgeweken van de verkaveling van der Sluijs. Zo is het winkelcentrum het Kleine Loo en omgeving heel anders ontworpen dan voorzien. Kenmerkend is de hoogteopbouw met zijn verschillende toegepaste hoogtes per bebouwing. De randen van

Ametisthorst 425

Ligging van het perceel ten opzichte van de stad 8

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

Luchtfoto omgeving Hofzichtlaan 1970

de wijk en van de buurten zijn tevens zorgvuldig vormgegeven. Buurten bestaan uit verschillende ensembles (qua hoogte of verkavelingstype). Het groen met daaraan gekoppeld hoogbouw, maar ook maatschappelijke en commerciële functies vormt telkens het hart van de buurt, maar ook, op een ander schaalniveau, van de wijk. Na de wederopbouw zijn er nog verschillende ruimtelijke ontwikkelingen geweest welke afwijken van het oorspronkelijke plan. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het bejaardentehuis aan de rand van Mariahoeve, het van der Sluijsplatsoen, Isabellland, nieuwe grondgebonden woningbouw aan de Haverkamp enzovoort. Desondanks heeft Mariahoeve haar Scandinavisch groenstedelijk Wederopbouw-karakter grotendeels behouden. De locatie van het plangebied is al vroeg gerealiseerd als ruimte voor onderwijs en zal deels tot heden ook als zodanig functioneren. Met het samenvoegen van de kinderopvang en basisschool ontstaat op dit relevante kruispunt van hoofdwegen ruimte voor een nieuwe invulling en ruimtelijke interpretatie.

3.3 Een naoorlogse wijk van nationaal belang De wijk is nationaal aangemerkt als bijzondere wederopbouwwijk vanwege haar ‘Scandinavische’ verkavelingsopzet. De bebouwingstypologie wordt gekenmerkt door zijn eenvoud qua opzet en veelal helder volume of hoofdvorm. De buurten zijn vormgegeven met ‘scherpe randen’ van bebouwing in het groen die de buurt afbakenen. In de bestaande stedenbouwkundige opzet van de buurt is de variatie in woningtypen, bouwhoogtes en woonmilieus opvallend. De voornamelijk gestapelde strookvormige bebouwing is onder te verdelen in laagbouw (2 lagen), middelhoogbouw (4-6 lagen) en hoogbouw (8-12 lagen). In de buurt zijn sociale woningbouw en particuliere bouw gemengd. Elke buurt is vormgegeven met een groen hart (in dit geval Park de Horsten) met daar omheen (sociale) voorzieningen. Aan het Kleine Loo is het wijkwinkelcetrum Mariahoeve gesitueerd.

Mariahoeve omstreeks 1920

De buitenruimte in buurten is nauwgezet verdeeld in ‘sferen’, die de woonkwaliteit van de buurt maken. Dankzij het groen en

Omgeving het Kleine Loo en Hofzichtlaan 1964

Kruising Hofzichtlaan en Het Kleine Loo met locatie op de voorgrond 1967

Omgeving het Kleine Loo en Hofzichtlaan 1981 NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

9

subtiele geleding van de openbare ruimte (zoals groenstroken) ontstaat samenhang en worden grote overgangen in soorten bebouwing opgevangen in een verbindende structuur. Kenmerkend is het doorlopende groen tot aan de gevel, dat de wijk haar parkachtig karakter geeft. De betekenis van dit systeem van openbare ruimte is de essentie van het woonmilieu dat voor Mariahoeve werd bedacht. Het Kleine Loo; collectieve wijkvoorzieningen Mariahoeve wordt met drie evenwijdig lopende wijkontsluitingswegen verbonden met het stadscentrum. In het stedenbouwkundig plan van van der Sluijs werd deze structuur als homogeen ontsluitingsgrid gezien, waarbij alle wegen een gelijkwaardige relevantie kennen. Sinds de jaren '60 is er echter een verschuiving opgetreden waarbij Het Kleine Loo en Hofzichtlaan belangrijker zijn geworden en nu gelden als hoofdontsluiting van de wijk. Het Kleine Loo als entree van de wijk en goede ontsluiting met het openbaar vervoer wordt daarmee steeds meer een centrale as met het zwaartepunt van de wijkvoorzieningen voor Mariahoeve.

Ondanks de veranderde situatie ten opzicht van het stedenbouwkundige plan van van der Sluijs is het Kleine Loo met wijkvoorzieningen nog steeds het hart van het publieke leven. Het merendeel van de voorzieningen en (commerciële) functies liggen vooral aan de noordelijke rand van Het Kleine Loo. Echter is door de ontwikkeling van het bestaande winkelcentrum een groot aaneengesloten volume ontstaan dat afwijkt van de stedenbouwkundige principes van vrijstaande gebouwen in de openbare ruimte met voldoende doorzichten en verbindingen ertussen. De planlocatie op de kruising van het Kleine Loo en Hofzichtlaan is grotendeels gerealiseerd met de maatschappelijke voorziening van de scholen behorende bij het profiel van centraal gelegen wijkvoorzieningen. 3.4 Actuele ontwikkelingen Herinrichting Het Kleine Loo In ‘Mariahoeve knapt op’ zijn relevante ambities benoemd rondom het Kleine Loo. Het Kleine Loo is als belangrijke lijnstructuur van de wijk als deelopgave benoemd. Daarnaast is het voorstel gedaan om de trambaan te vergroenen. Er wordt nu door een Legenda: Woningbouw Maatschappelijk functie Bouwensemble Groen gebied Perceel maatschappelijk voorziening Rooilijn Rooilijn aan Kleine Loo Dwarsverbinding aan de Kleine Loo Oriëntatie langs de Kleine Loo Oriëntatie langs Hofzichtlaan

Legenda Visiekaart: Woningbouw Maatschappelijk functie Ontwikkeling WKC Mariahoeve Zoekruimte woningbouw Ametisthorst Bouwensemble Groen gebied Plein Perceel maatschappelijk voorziening Actieve plint/ rooilijn aan Kleine Loo Actieve achterzijde/ achterste rooilijn Verbinding met groene gebieden Verbinding tussen woongebied en Kleine Loo Tramhalte

Schetsontwerp Mariahoeve van der Sluijs (1955) 10

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

Versterking hoofdboomstructuur

Principes huidige situatie Verbijzondering hoek

projectteam gewerkt aan de herinrichting van het Kleine Loo. Ontwikkeling Winkelcentrum Mariahoeve Het initiatiefvoorstel behelst een grootschalige herontwikkeling van het winkelcentrum Mariahoeve, waarbij als belangrijkste ingrepen, naast de transformatie van het winkelcentrum, een doorgang en openbaar plein tussen het Kleine Loo en het park worden gecreëerd en tevens woningbouwprogramma wordt toegevoegd. Nieuwbouw Louise de Collignyschool Op de naastgelegen kavel is de oude wederopbouwschool afgebroken ten behoeve van een nieuwe basisschool (‘kindcentrum’) ontworpen door Rijk Rietveld. Het is een compact volume met zijn entree aan de Ametisthorst. In de laatste aanvraag omgevingsvergunning is een parkeerhof opgenomen. Het hof versnippert de openbare ruimte en beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden van het hoekkavel. Uiteindelijk is bepaald dat de parkeeropgave van het kindcentrum geïntegreerd wordt in het parkeerterrein van de woningbouwontwikkeling.

3.5 Knelpunten & kansen De huidige toestand in Mariahoeve sluit op punten niet geheel aan op het gewenste milieu zoals dat geschetst wordt in meerdere beleidsstukken, zoals de Agenda Ruimte voor de Stad en de woonvisie. Hieronder worden ruimtelijke en sociale opgaven benoemd die relevant zijn voor de herontwikkeling van de Ametisthorst 425. Programma Het huidige pand heeft een monofunctioneel programma in de vorm van een kinderopvang. Met de nieuwbouw van de naastgelegen Waalse Louise de Collignyschool is een kans ontstaan om het programma van de school samen te voegen met die van de kinderopvang in een Kindcentrum. Vanwege de oriëntatie en positie aan Het Kleine Loo ontstaat er ruimte om een maatschappelijke functie toe te voegen met een adres aan Het Kleine Loo. Door de herontwikkeling ontstaat er ook een kans om woonprogramma, aansluitend op het Urgentieprogramma sociale betaalbare woningbouw, toe te voegen op de verdiepingen boven het maatschappelijk programma. Dit zorgt voor een gewenste levendigheid en gewenste functiemenging op kenmerkende plekken in de wijk, waarbij er ook kansen ontstaan voor het bevorderen van doorstroming in Mariahoeve. Volume Het bestaande volume is als laagbouw met een bouwhoogte van 4 meter ondergeschikt ten opzichte van de naastgelegen gebouwen. De bouwhoogte van het bestaande pand ten opzichte van de naastgelegen bebouwing is afwijkend.

Het sluit niet aan bij de herkenbare reeks van hogere flatgebouwen langs Hofzichtlaan. Het sluit ook niet aan op de overwegende grote korrel van gebouwen aan Het Kleine Loo. Als hoekkavel is er ook geen sprake van een stedenbouwkundig accent als overgang tussen Het Kleine Loo en Hofzichtlaan. Door de herontwikkeling en nieuwe bouwhoogte ontstaat de kans om beter aan te sluiten bij de aangrenzende bouwvolumes. Er bestaat kans om een ruimtelijke samenhang aan te gaan met de reeks van flatgebouwen en om een herkenbare markering van het kruispunt op de twee stedelijke assen te realiseren. Verbinding Ametisthorst en Kornalijnhorst Door de lage bouwhoogte in combinatie met de groene omzoming

is de locatie naar binnen gekeerd en slecht zichtbaar vanuit het straatbeeld. De entree naar de kinderopvang is vanuit de Ametisthorst. Er is geen verbinding tussen Het Kleine Loo, en de entreezijde waardoor het gebouw met zijn rug staat naar beide openbare wegen. Door het gebrek aan een verbinding is ook de tramhalte slechts bereikbaar via een omweg. Dit komt de verblijfskwaliteit niet ten goede en draagt niet bij aan een heldere looproute. Door de herontwikkeling ontstaat de kans om een nieuwe voetgangersverbinding te realiseren en daarmee ook de relatie tussen Het Kleine Loo en Ametisthorst te versterken. Dit draagt ook bij aan een fijnmazig langzaam verkeersnetwerk in de buurt. Door een open gevel, de plint waar mogelijk te activeren en de hoeken met aandacht vorm te geven ontstaat een aantrekkelijke route die de bestaande structuur versterkt. Verduurzaming en vergroening Het plangebied is in de huidige situatie deels verhard vanwege de benodigde buitenruimte van de kinderopvang. Hierdoor is er sprake van weinig ecologische en verblijfwaarde, matige waterinfiltratie en -retentie. Door de herontwikkeling onstaat kans om de buitenruimte als kwalitatieve groene verblijfsruimte en klimaatbestendig in te richten. Nieuwbouw biedt ook kans voor het toevoegen van groen op het dak en het toepassen van natuurinclusieve maatregelen in en rondom het gebouw.

Groene zoom bestaande situatie gezien vanuit Het Kleine Loo (Stippellijn toont ongeveer contour bestaande bebouwing)

Gevelbeeld Het bestaande pand is nu deels verborgen door de lage bouwhoogte. Door de herontwikkeling ontstaat kans om een aantrekkelijke vormgegeven gevel te realiseren dat meedoet in de architectonische kwaliteiten van de achtergelegen flatgebouwen, maar tegelijkertijd ook de ruimte neemt voor een eigen verbijzondering en interpretatie van de reeks van gebouwen. Dit draagt bij aan de uitstraling en verblijfskwaliteit van de directe omgeving. Milieuaspecten De locatie heeft door zijn situering milieutechnisch een aantal aandachtspunten. Hierbij gaat het om hoge geluids-, NO2en fijnstofniveaus door de ligging aan 50-km weg met hoge verkeersintensiteit. Dit kan gevolgen hebben voor het plan. Olifantenpad van Ametisthorst naar Het Kleine Loo

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

11

4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1: Ontwikkeling Mariahoeve en Het Kleine Loo

In Mariahoeve ligt een specifieke kans voor groen-stedelijk en compact wonen. Het gaat om een integrale aanpak waarbij fysieke investeringen in bereikbaarheid, duurzame energievoorziening en herstructurering worden gecombineerd met sociale aanpak en onderwijsprogramma’s. Daarmee worden deze wijken aantrekkelijk voor jong en oud, praktisch en theoretisch opgeleid. Bij goed bereikbare voorzieningenconcentraties en langs groen is ruimte voor intensivering en hogere bebouwing. Voor werk en bedrijfslocaties is er in Mariahoeve ruimte voor kleine ondernemers nodig. Net zoals in heel Den Haag is ook in Mariahoeve blijvende aandacht nodig voor aantrekkelijke een gedifferentieerde betaalbare werkruimten voor kleine en maatschappelijke ondernemers. Tenslotte vraagt de toekomstbestendigheid van de detailhandelsstructuur en de positie van buurtwinkelcentra aandacht. Voor een aantal stadsdeelcentra wordt het perspectief vergroot door verdichting en daarmee het vergroten van draagvlak voor voorzieningen. Maar het gaat ook om kwalitatieve zaken zoals de continuïteit van winkellinten en ruimte voor innovatief ondernemerschap.

c

In 2011 is de Nota van Uitgangspunten Het Kleine Loo vastgesteld. Doordat de locatie (onder andere) aan Het Kleine Loo is gelegen, zijn een aantal uitgangspunten uit desbetreffende Nota relevant. Binnen de Nota wordt gesproken over vervangende nieuwbouw voor de Waalse Louise De Coligny school, waarbij ook het toevoegen van woningen op de hoek van het Kleine Loo en de Hofzichtlaan wordt genoemd. Het gaat hierbij om een woningbouwprogramma binnen de bandbreedte van 50 tot 60 eenheden, gericht op verschillende doelgroepen. Het schoolprogramma en aanverwant programma omvat ca. 2.800 m² bvo met een buitenruimte ten behoeve van de school. Voor ontwikkelingen aan de noordzijde van het Kleine Loo, waar de desbetreffende locatie er één van is, geldt dat deze gericht moeten zijn op een stedelijke as met een concentratie van voorzieningen. Hierbij gaat het om gemengde actieve programma’s, georiënteerd op het Kleine Loo, in een stedelijke wand met levendige plinten. Bij ontwikkelingen wordt de gelaagde hoogte opbouw in Mariahoeve gehandhaafd. De huidige kenmerkende bouwhoogtes van 2, 4 of 8 bouwlagen met hogere accenten tot 12 bouwlagen zijn het uitgangspunt.

4.2 Verdichten

Verbinden van de buurt met Het Kleine Loo

Vergroenen en oriëntatie aan Het Kleine Loo

Kansen voor verdichting worden in Mariahoeve gezien op plekken rond voorzieningenconcentraties die goed bereikbaar zijn met OV en waar ruimte is voor intensiveringen. Woningbouw en revitalisering van voorzieningencentra en ruimte voor ondernemerschap gaan hier hand in hand. Mariahoeve is hoofdzakelijk gericht op wonen. Om de leefbaarheid en sociale cohesie in deze woongebieden te waarborgen is een aantrekkelijke openbare ruimte in combinatie met een goed voorzieningenniveau van groot belang. Bij verdichting in woonwijken, moet dus ook aandacht zijn voor het toevoegen van voorzieningen die aansluiten bij de behoeften van de wijkbewoners. Het voormalig programma op de locatie, een kinderdagverblijf (KDV), is monofunctioneel en introvert. Het bestaande pand van één laag hoog is dan ook een anonieme plek, die geen recht doet aan de bijzondere positie op de hoek van de Hofzichtlaan en het Kleine Loo. In de nieuwe situatie is het programma van

a b

Oriëntatie van de nieuwbouw volgend de bestaande woningbouw Kornalijnhorst 12

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

Legenda Visiekaart: Woningbouw Gebouw met maatschappelijke functie Ametisthorst Bouwensemble Kornalijnhorst Groen gebied Gebied in planvorming Hoofdboomstructuur Tramhalte Nieuwe dwarsverbinding aan Kleine Loo Oriëntatie langs Hofzichtlaan

N

Visie op Het Kleine Loo en de locatie NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

13

het KDV geïntegreerd in de nieuwbouw van de Waalse Louise de Collignyschool op de aangrenzende kavel. Dit biedt mogelijkheden om de hoekkavel te transformeren van een monofunctioneel gesloten programma naar een gemengd stedelijk gebouw. Door bij de herontwikkeling in te zetten op een hogere volume ontstaat mogelijkheid om een (sociaal) woonprogramma toe te voegen, en zo bij te dragen aan de woningbouwopgave van Mariahoeve en Den Haag. Het gaat hierbij om sociale en betaalbare woningbouw.

4.3 Verbinding

Achter de kavel, langs de Kornalijnhorst, is een reeks appartementengebouwen gelegen. De strookvormige bebouwing van 8 lagen hoog ligt royaal in het groen haaks op de Hofzichtlaan. De bebouwing wordt relatief anoniem ontsloten via een parkeerterrein en de plint is er gesloten vanwege bergingen. Door de herontwikkeling ontstaat de kans om de hoek ruimtelijk sterker te markeren als ‘entree’ van het Kleine Loo. Er ontstaat zo een levendig, gemengd stedelijk gebouw met een duidelijk adres aan het Kleine Loo. De bebouwing sluit aan op de heldere structuur van de wijk Mariahoeve. De woningen worden zichtbaar ontsloten, door entrees prominent te plaatsen aan de openbare ruimte. Een actieve gevel op maaiveld draagt bij aan de levendigheid en leefbaarheid op straat. Langs het Kleine Loo zijn weinig langzame verkeersverbindingen naar de achterliggende buurt. De huidige tramhalte is met oversteken georiënteerd op de Hofzichtlaan en heeft weinig ruimtelijke binding met het Kleine Loo. Door de herontwikkeling ontstaat de kans om een kwalitatieve doorsteek te maken van de Ametisthorst naar het Kleine Loo. Deze verbinding zou gekoppeld kunnen worden via de westzijde van het tramperron tot aan de overzijde van het Kleine Loo om verbindingen in de buurt te versterken.

Door het toevoegen van een bestemming met een actieve plint in combinatie met een aantrekkelijke openbare ruimte verbinding wordt een hoogwaardig fijnmazig langzaam verkeersnetwerk bevordert.

die onderdeel is van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur en die gebruikt wordt als fourageergebied voor vleermuizen. Aan de zijde van het Kleine Loo is de ruimtelijke afbakening meer diffuus en is meer verharding aanwezig. De bestaande kavel is erg versteend. De ruimtelijke afbakening aan het Kleine Loo wordt gevormd door laagwaardig groen. Er is sprake van weinig ecologische en verblijfswaarde, weinig waterinfiltratie en -retentie, en hittestresseffecten. Door de herontwikkeling ontstaat kans om kwalitatieve groene verblijfsruimten toe te voegen. Aan het Kleine Loo is ruimte voor een groen/collectief plein. Uitgangspunt voor de herontwikkeling en vergroening op het terrein is dat er een kwaliteitsslag plaatsvindt, zowel op niveau van de inpassing als landschappelijke kwaliteit. Toe te voegen groen moet aansluiten op de omgeving en de structuur van het gebied versterken. Daarbij zijn bomen en onverhard oppervlak ook belangrijk tegen hitte en wateroverlast door extreme neerslag. Van belang is dat mogelijkheden voor groen op het binnenterrein, de balkons en het dak benut worden. Mariahoeve is tevens een aandachtsgebied voor waterkwaliteit en -berging. Er liggen mogelijkheden om de betekenis van het water in Mariahoeve te versterken.

Impressie nieuwe voetgangers verbinding tussen Het Kleine Loo en Kornalijnhorst

Den Haag wil in 2030 een klimaat neutrale stad zijn. Daarnaast is Mariahoeve aangewezen als pilot voor de Energietransitie. Ontwikkelingen zoals Ametisthorst bieden kansen om mobiliteit en klimaatadaptieve ontwikkeling te realiseren en zo de CO2 uitstoot van de stad te verlagen. Ook biedt dit project kansen voor een natuurinclusief ontwerp, hergebruik van materialen en bouwtechnieken waarmee elementen en grondstoffen in de toekomst eenvoudiger hergebruikt kunnen worden.

4.4 Vergroenen en verduurzamen

Mariahoeve is een groene wijk met een grote diversiteit in flora en fauna. Direct langs de locatie (aan de zijde van de Hofzichtlaan) bevindt zich een belangrijke watergang en hoofdboomstructuur,

14

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

STOMP-beleid Den Haag

Vogelvluchtperspectief van de herontwikkeling i.r.t. de ritme van de achterliggende gebouwen NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

15

5. UITWERKING UITGANGSPUNTEN 5.1 Bestemming en programma: Bestemming Het geldende bestemmingsplan is bestemmingsplan ‘Mariahoeve’. De gronden binnen het plangebied zijn bestemd tot Maatschappelijk. Met betrekking tot de maatvoering is een maximum bebouwingspercentage van het terrein van 40%. Daarnaast geldt een maximum bouwhoogte van 4 meter. Het initiatief om de locatie te herontwikkelen tot woningen met op de begane grond publieke functies zullen zowel wat betreft de gebruiksregels als de bouwregels niet voldoen aan het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt om voor deze strijdigheden van het bestemmingsplan af te wijken. Op basis van de visie en de sectorale beleidskaders in hoofdstuk 4 en 6 in deze NvU wordt onderbouwd waarom afgeweken wordt van het bestemmingsplan. Deze NvU dient deels om te onderbouwen dat dit overeenkomstig een Goede Ruimtelijke Ordening (GRO) is, maar ook om de punten te formuleren waaraan de GRO moet voldoen oftewel de toetsingsgronden voor de latere omgevingsaanvraag. Het NvU is geen vrijstelling voor andere verplichtingen rond de wet- en regelgeving. Programma Concreet gelden er, wat betreft het programma, de volgende uitgangspunten:

Voorbeelden aanvullende publieke (buurt)voorziening 16

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

Woonprogramma: • De opzet voor de nieuwbouw is een strookvormig bouwvolume dat verdeelt over 8 bouwlagen op verdieping ruimte biedt voor een programma van ca. 56 woningen (bandbreedte 50-60) van GBO tussen de 50-75 m2 en BVO tussen de 60-85 m². • De woningen zullen in het betaalbare segment worden gerealiseerd, bestaande uit sociale huurwoningen. • Er worden mogelijkheden geboden om een woongroep te huisvesten. Dit dient vroegtijdig in de planontwikkeling meegenomen te worden door de ontwikkelende partij. • Op de begane grond is ruimte voor ondersteunende functies zoals entreelobby’s georiënteerd aan Het Kleine Loo. Evenzeer is er ruimte voor een gemeenschappelijke fietsenstalling, een bergingencluster, afvalopslag en een publieke voorziening (ca. 200-400 m²) georiënteerd op het groene voorplein aan het Kleine Loo. Programma in de plint: • De plint van Ametisthorst 425 is bij uitstek een geschikte locatie voor maatschappelijke ruimte, aangezien deze locatie goed bereikbaar is en voor deze functie gewenste zichtbaarheid kan bieden. • Als het gaat om maatschappelijke voorzieningen kunnen meerdere functies in de wijk onder één dak georganiseerd worden.

•

•

•

Daarnaast kan gedacht worden aan activiteiten die complementair zijn aan de naastgelegen onderwijsinstelling. Denk aan bijvoorbeeld een locatie voor huiswerkbegeleiding of remedial teaching. Het realiseren van niet-woonfuncties in de plint van Ametisthorst 425 biedt niet alleen de zeer gewenste extra ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in Mariahoeve, maar een publiekstoegankelijke plint draagt ook bij aan de levendigheid, sociale cohesie en het voorzieningenniveau in de wijk. Eigendom en beheer van de maatschappelijk ruimte m.b.t. gezamenlijk entree wordt in de planvorming nader uitgewerkt.

5.2 Bouwregels Algemeen • Uitgangspunt voor de herontwikkeling van de locatie is de realisatie van een nieuw bouwvolume dat aan alle zijden een ruimtelijke, hoogwaardige aansluiting zoekt met de omgeving en aangrenzende bebouwing. • Het bouwvolume is alzijdig georiënteerd en krijgt een duidelijke hoofdentree aan het Kleine Loo, als ook entrees aan de naastgelegen voetgangersverbinding en aan de achterzijde bij het parkeerterrein. • Het bebouwingsplan moet voldoen aan de door de

•

gemeenteraad vastgestelde normen voor ‘Windhinder en bezonning rond nieuwbouw’ (RIS 170509), gebaseerd op de NEN-norm 8100. Er is een bezonningstudie nodig om aan te tonen dat de bestaande (woon)bebouwing in de omgeving blijven voldoen aan de Haagse bezonningsnorm. Windhinder en bezonning zijn sturend in het ontwerp. Studies naar de impact van het ontwerp hierop worden daarom vanaf het beginstadium ingezet als ontwerptool. Het puntensysteem natuurinclusief bouwen is op deze ontwikkeling van toepassing (RIS 301953).

Rooilijnen Het uitgangspunt is een heldere volumeopbouw wat meedoet in het ritme van de achterliggende strokenbouw langs de Hofzichtlaan. Setbacks op het maaiveld en de verdieping zijn gerelateerd aan rooilijnen en bouwhoogtes uit de directe omgeving. De vaste en uiterste rooilijnen leggen de minimale maatvoering van de openbare ruimte vast. Maatvoering van de profielen is bepaald op basis van het gebruik op maaiveld (o.a. ruimte voor voetgangers) en onder maaiveld (ruimtebeslag voor o.a. ondergrondse infrastructuur en ruimte voor groei van bomen). Er zijn twee typen rooilijnen (zie profielen AA' en BB'): Vaste rooilijnen

Uiterste rooilijn bovenbouw Uiterste rooilijn plint Voetgangersverbinding Groene voorplein Maatschappelijke voorziening aan ‘t Kleine Loo Techniek, berging en fietsen van de woning

N

Hoofdentree wonen i.c.m. voorziening Overige entrees (indicatief) Entree berging en fietsenstalling (indicatief)

Schematische en indicatieve programmaverdeling van de plint NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

17

• •

Een vaste rooilijn gelegen langs het Kleine Loo, parallel aan de rooilijnen van de achterliggende strokenbouw. Een vaste rooilijn voor de bovenbouw aan de zijgevel van het hoofdvolume aan de Hofzichtlaan. Deze volgt in de basis de rooilijnen van de bestaande achterliggende strokenbouw.

Uiterste rooilijnen • Uiterste rooilijnen voor de zijgevel aan de Waalse Louise de Colignyschool en aan de achtergevel van het hoofdvolume om te kunnen voldoen aan de eisen van de bezonningsnorm en om voldoende ruimte te waarborgen voor de buitenruimte en parkeren. • Uiterste roolijnen voor de plinten om voldoende verblijfsruimte te waarborgen op het maaiveld. • In de plint is er sprake van setbacks aan de zijgevels als uiterste rooilijnen van de nieuwe bouwvolume volgend uit de rooilijnen van de achterliggende strokenbouw. • De setback in de plint aan de zijde van Waalse Louise de Colignyschool is in hoogte minimaal de plint en één verdieping voor zover dit op de uiterste rooilijn is gelegen, om te borgen dat er voldoende ruimte ontstaat op het maaiveld voor voetgangers en een eventuele entree. • De uitkraging boven deze setback mag geen extra steunpunten hebben op het maaiveld die op de openbare ruimte komen te staan voor zover de uiterste rooilijn wordt aangehouden. Een

•

afwijking hiervan is mogelijk indien de uiterste gevellijn zodanig ver terug komt te liggen dat het geen belemmering vormt voor een veilige en comfortabele doorstroom van voetgangers. Aan de zijde van Hofzichtlaan is het mogelijk om een setback te creëren van minimaal de plint. Deze setback volgt in principe de overwegende diepte van de bestaande setbacks van de achterliggende strokenbouw.

Oriëntatie en entrees • Het gebouw is aan de openbare ruimte alzijdig georiënteerd en krijgt een hoofdentrees aan Het Kleine Loo en secundaire entrees aan zowel de groene voetgangersverbinding als aan de achtergelegen parkeerterrein. Alle gevels hebben een representatieve uitstraling en presenteren zich als voorzijde naar het openbare gebied. • De plint en de bovenbouw vertonen een duidelijke samenhang en gaan, middels een zichtbare en levendige plint, een duidelijke relatie aan met de straat en de groene voetgangersverbinding. • Levendige en transparante plinten langs de belangrijkste looproutes dragen bij aan sociale veiligheid en ontmoeting/ uitwisseling. Hier ligt de nadruk op een programma met een publiek karakter. • Plinten moeten actief aantrekkelijk en (deels) flexibel te gebruiken zijn met aandacht voor onderscheid tussen publiek

min. 2m

Profiel AA' 18

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

•

•

•

•

aantrekkend (langs intensieve looproutes) en autonoom functionerend (waar je doelgericht naartoe gaat en die meer buiten de loop liggen). In de nieuwbouw sluit de begane grondvloer van de plint aan op gelijk niveau met de straat (maaiveld). Ophoging of verlaging van het aangrenzende (openbare) terrein is hiermee niet aan de orde. Entrees voor logistiek, waaronder leveranties, post en pakketjes, afval en technische ruimten worden zorgvuldig ingepast aan de Kornalijnhorst. Utilitaire functies en de entrees ervan (waaronder logistieke entrees voor leveranties, post en pakketjes, afval en technische ruimtes) moeten zorgvuldig ingepast worden binnen het gebouw en mogen niet domineren in het gevelbeeld. Bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de hoekovergang tussen Het Kleine Loo en de voetgangersverbinding. De hoeken van het bouwblok worden nadrukkelijk mee ontworpen vanwege de zichtbaarheid ervan. Dit betekent dat beide zijden met evenveel aandacht worden ontworpen.

Bouwhoogtes • De plint heeft een minimale verdiepingshoogte van 4 meter. Deze hoogte is onafhankelijk van de programmatische invulling. Gebruik van de plint voor programma met een publiek karakter is gewenst langs Het Kleine Loo en de

B' A

B

A'

Randvoorwaardenkaart NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

19

• • •

•

•

voetgangersverbinding naast de school. De maximale bouwhoogte van de bovenbouw is 26 meter (inclusief dakrand). De onderste laag van het bouwvolume vormt de plint, die onderscheidt zich visueel van de rest van de hoofdvolume. De beëindiging van het hoofdvolume krijgt een opstaande dakrand en is zo vormgegeven dat technische installaties (zoals klimaat- en glazenwasinstallaties) vanaf de openbare weg aan het zicht onttrokken zijn, niet dominant aanwezig zijn, of zijn geïntegreerd in de architectuur. Beperkte afwijking van de maximale bouwhoogte is mogelijk, in het bijzonder voor het trappenhuis of de liftopbouw, indien dit leidt tot een betere ruimtelijke kwaliteit, architectonische inpassing van installaties en technische benodigdheden en geen vermindering van de bruikbaarheid van naastliggende percelen oplevert. Indien er sprake is van een dakopbouw voor o.a. installaties of toegang tot het dak, evenals trappenhuizen en liftopbouw zijn deze ondergeschikt ten opzichte van het hoofdvolume en worden deze zoveel mogelijk samengevoegd en geïntegreerd in het hoofdvolume. Deze elementen mogen de maximale bouwhoogte beperkt overschrijden.

In gezamenlijk overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundige wordt bepaald in hoeverre afwijkingen acceptabel zijn. Richtlijn bij de beoordeling is dat aan voorgaande uitgangspunten wordt voldaan. 5.3 Buitenruimte Het plangebied grenst aan de openbare buitenruimte. De buitenruimte binnen het plangebied is integraal ontworpen voor groen, verblijf en relevante vervoerstromen. •

•

•

De buitenruimte moet integraal ontworpen, groen en klimaatbestendig zijn. De inrichting van de buitenruimte draagt bij aan de interactie in het gebied en wordt afgestemd op de gebruiker. De toegang tot de bebouwing vanuit de openbare ruimte moet geschikt zijn voor mensen met een functiebeperking door de begane grond aan te laten sluiten op het peil van de aansluitende buitenruimte. Er dient voldoende gronddekking te zijn voor kwalitatieve vergroening. De gronddekking bij de voetgangersverbinding, aan de voor- en achterzijde en voor groene daken kan variëren, mits er voldoende gronddekking is voor kwalitatieve vergroening bij verschillende type vegetatie (min. 1m voor 1e

• •

•

• •

•

•

en 2e orde bomen, min. 0,8m voor 3e orde bomen, min. 0,6m voor kleine heesters en min. 0,3m voor vaste (lage)beplanting). De inrichting en ontwerp van het maaiveld is van hoogwaardige kwaliteit en hebben een verzorgde uitstraling. Het faciliteren van het zoveel mogelijk scheiden van huishoudelijk afval (herbruikbare grondstoffen) en het hergebruiken van deze stromen zal onderdeel zijn van de duurzaamheidsopgave in deze ontwikkeling. Er is geen ruimte voor afvalopslag en grootschalige stallingen in de buitenruimte. Hiervoor moet ruimte worden gereserveerd in het bouwplan. Bij gestapelde bouw is een inpandige ruimte voor het verzamelen en scheiden van afval verplicht. De afvalinzameling moet voldoen aan het ‘Grondstoffenplan (RIS310285)’ van de gemeente. Fietsparkeren dient inpandig te worden opgelost. Tijdens het ontwerpproces van het gebouw wordt de invloed op de omringende buitenruimte en de relatie tussen de plint van het gebouw en het maaiveld integraal opgepakt. Er wordt een Schetsontwerp voor de buitenruimte gemaakt. In (het Schetsontwerp voor) de buitenruimte wordt ruimte ontworpen voor het opstellen van nood- en hulpdiensten, en te evacueren gebruikers/bewoners. Het project en de omliggende buitenruimte kunnen goed

Afwijkingsmogelijkheden

Profiel BB' 20

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

Referentiebeeld groene daken met waterretentie capaciteiten

Vogelvluchtperspectief van de nieuwe bouwvolume met Het Kleine Loo op de voorgrond NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

21

•

•

•

onderhouden worden (veegmachine en maaimachine moeten erbij kunnen). Nutsvoorzieningen zijn inpandig opgelost (let op checklist Gezondheid in Planvorming van de GGD) en zijn bereikbaar vanuit de openbare-/buitenruimte. Met betrekking tot de bestaande en nieuw (semi-)openbaar gebied dienen hiervoor nadere afspraken met de gemeente gemaakt te worden. Met de inrichting van de buitenruimte wat in het openbaar gebied ligt dient te worden voldaan aan de Handboek Openbare Ruimte

5.4 Ontsluiting en parkeren Den Haag zet in op een verandering van het mobiliteitssysteem (de mobiliteitstransitie), zoals vastgelegd in de Strategie Mobiliteitstransitie 2022-2040 (RIS310664). Binnen deze strategie is o.a. aangegeven dat er wordt uitgegaan van het STOMPprincipe: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility-as-aservice (mobiliteitsdiensten zoals deelmobiliteit) en Privéauto. Dit betekent dat bij elke ontwerpstap de prioriteit uitgaat naar de voetganger, daarna de fietser, daarna het openbaar vervoer en als laatste mobiliteitsdiensten. Eventueel gebruik van de privéauto krijgt de laagste prioriteit in het ontwerp.

22

breed (functioneel minimaal ca. 3,5 m) en loopt richting de Ametisthorst uit in een brede wigvormige ruimte. Het combineert de richting van de herontwikkeling (parallel aan de Kornalijnhorst, haaks op de Hofzichtlaan) met de richting van de school (haaks op het Kleine Loo). Aan de Ametisthorst wordt de entree van het parkeerterrein niet doorkruist, waardoor verkeersonveilige situaties worden voorkomen. Aandachtspunt is de precieze uitwerking van dit kruispunt. Aan het Kleine Loo is mogelijkheid om de verbinding door te koppelen aan de westzijde van het tramperron en de woonbebouwing aan de zuidzijde van het Kleine Loo. Bereikbaarheid OV: In de directe omgeving van deze locatie liggen de tramhalte Hofzichtlaan (lijn 6, Den Haag Leyenburg via Den Haag CS en Den Haag Station Mariahoeve naar Leidschendam Noord) en de bushalte Het Kleine Loo (bus 24, Den Haag Kijkduin via Den Haag CS naar Den Haag Station Mariahoeve). Door de entree van het gebouw aan de zijde van Het Kleine Loo te situeren, wordt het voor de toekomstige bewoners en gebruikers van de locatie eenvoudig en aantrekkelijk om gebruik te maken van het OV.

om het fietsen in Den Haag te stimuleren en het beslag van het fietsparkeren op de schaarse openbare ruimte te kunnen reguleren. Bij de bepaling van de fietsparkeernormen is het faciliteren van het groeiende fietsgebruik het uitgangspunt geweest. Voor het fietsparkeren bij woningen is de eis uit het bouwbesluit van toepassing, waarin is aangegeven dat bij woningen een berging aanwezig is. De aanvrager van een omgevingsvergunning voor een woongebouw kan in de aanvraag verzoeken om afwijking van de prestatie-eisen die het Bouwbesluit stelt aan buitenbergingen, anders genoemd verzoeken om toepassing van gelijkwaardigheid. In de “Beleidsregels Bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017” (RIS297288) staat aangegeven onder welke voorwaarden collectieve fietsstallingen kunnen worden gebouwd in plaats van afzonderlijke fietsbergingen per woning.

Bereikbaarheid voetganger Er wordt een nieuwe voetgangersverbinding gerealiseerd tussen het Kleine Loo en de Ametisthorst. De nieuwe voetgangersverbinding is op het smalste punt minimaal 5 meter

Fietsparkeren: De gemeente Den Haag heeft in de “Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016” normen vastgesteld voor de aanwezigheid van fietsparkeerplaatsen bij kantoren, bedrijven en voorzieningen. Deze fietsparkeernormen worden toegepast bij nieuwbouw en verbouw waarvoor een omgevingsvergunning verplicht is. Het hanteren van fietsparkeernormen is nodig

De fietsparkeerbehoefte van een ontwikkeling met een nietwoonfunctie wordt berekend aan de hand van het bouwplan en de daarbij behorende parkeernorm. Voor het vaststellen van de fietsparkeereis wordt vervolgens de berekende parkeerbehoefte afgezet tegen de specifieke kenmerken en grootte van het bouwplan en tegen de omgeving van het bouwplan. Indien er concrete aanleiding bestaat om de berekende fietsparkeerbehoefte bij te stellen, is het aan de initiatiefnemer om aan te tonen op grond waarvan dat nodig is. Dubbelgebruik kan daar bijvoorbeeld een aanleiding voor zijn. Fietsparkeerplaatsen

Verblijfsruimte tussen het groen

Groene inrichting buitenruimte en randen

Groene parkeerplaatsen met waterdoorlatende bestrating

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

die op eigen terrein worden gerealiseerd dienen goed bereikbaar en comfortabel te zijn. Autoparkeren: De parkeernormen en het toepassingskader ervan zijn uitgewerkt in de “ Nota parkeernormen Den Haag 2021(RIS309940). Nieuwbouw- en verbouwplannen worden aan dit beleid getoetst. Aan de hand van de parkeernormen wordt de parkeerbehoefte berekend en vergeleken met de voorzieningen die in het plan zijn opgenomen. Het kan zijn dat in de visie van de initiatiefnemer de genormeerde parkeerbehoefte van de in het plan opgenomen functies afwijkt van de werkelijke parkeerbehoefte. Het is dan aan de initiatiefnemer om dit aan te tonen en goed te onderbouwen.

de hoogte van de parkeernorm. Het gemiddelde autobezit hangt af van de oppervlakte van de woning, de plek in de stad en het type woning. Voor werken, winkels en andere voorzieningen is de functie van het gebouw en de mate van bereikbaarheid met het openbaar vervoer, bepalend voor de parkeernorm. Bij knooppunten van het openbaar vervoer geldt een lagere norm dan op plekken die minder goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. De parkeernormen worden uitgedrukt in het aantal parkeerplaatsen per woning, en bij de overige functies vaak in het aantal parkeerplaatsen per 100 m² bruto vloeroppervlak.

•

• •

• Logistiek

Het plan biedt voldoende ruimte voor laden en lossen via het opstellen van bezoek-, bezorg- en logistieke voertuigen op eigen terrein. Het laden en lossen, distributie en andere logistieke functies vinden plaats op eigen terrein. Het parkeerterrein dient ruimte te bieden voor het afgeven van kleine bestellingen, zoals bijvoorbeeld boodschappenmaaltijdbezorgingsdiensten etc. In de uitwerking wordt de precieze situering van deze plek bepaald (in ieder geval op eigen terrein). In het gebouw dient op de begane grond een plek te zijn waar dit soort bestellingen snel afgegeven kunnen worden (denk aan een huismeester of ‘bring-me-boxes’).

Uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte van een bouwontwikkeling op het eigen terrein wordt opgelost. Soms is dat niet mogelijk en het is ook niet altijd strikt noodzakelijk. De gemeente kan onder andere de parkeerdruk en eventuele beschikbare parkeerruimte binnen loopafstand in de omgeving, meewegen. Dat geldt ook voor functies waarvan de parkeerplaatsen onderling uitwisselbaar zijn. Daarnaast kan de gemeente in afwijkende situaties maatwerk toepassen. Aan de hand van de informatie wordt vastgesteld hoeveel parkeerplekken de initiatiefnemer op eigen terrein moet realiseren. Op het moment dat de vergunning van de initiatiefnemer getoetst wordt moet het voldoen aan de parkeernorm Bij woningbouw is het gemiddelde autobezit uitgangspunt voor

Entree woningen en maatschappelijke voorziening ((indicatief, exacte positie n.t.b.) Secondaire entree's

P

Parkeren op eigen terrein In/uitgang parkeren Entree berging en fietsenstalling (indicatief) Bereikbaarheid fietsparkeren (indicatief)

min. 2m

Voetgangersgebied

Profiel AA' NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

23

• •

Het parkeerterrein moet kunnen voorzien in het keren van de logistieke bevoorrading. Bevoorradend vrachtverkeer mag een adequate en verkeersveilige doorgang van het overige verkeer niet hinderen.

5.5 Duurzaamheid Algemeen uitgangspunt is het toepassen van integrale presentatie-instrumenten GPR of BREEAM. Deze instrumenten helpen om duurzaam te bouwen met een maximale vrijheid voor ontwikkelaars. De ambitie voor GPR is minimaal een 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en 9 voor energie. Wordt gekozen voor BREEAM dan is de norm minimaal vier sterren. Veel nieuwbouw in Den Haag en Nederland laat ziet dat dit gangbaar is. Bij voldoen aan bovenstaande GPRprestaties kan korting aangevraagd worden op de bouwleges (groene legeskorting). Energie • EIS: Het warmteconcept dient aan te sluiten bij de uitgangspunten beschreven in de Transitievisie Warmte (RIS310442). De gemeente wil het bestaande stadswarmtenet (wat naar middentemperatuur zal gaan) gereserveerd houden voor aansluiting op de bestaande stad. Voor nieuwbouwontwikkelingen moet worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor lokale opwekking/opslag van

•

•

duurzame warmte en elektriciteit. Nieuwbouw heeft een goede isolatie waardoor deze met een lage temperatuur verwarmingssysteem (LTW), zoals vloer- en wandverwarming, worden verwarmd. Verder geldt dat platte daken op de locatie optimaal gebruikt dienen te worden voor de energievoorziening (elektriciteit, warm water) in combinatie met een klimaatadaptieve invulling groene en/of blauwe daken.

• Grondstoffen • Een slim ontwerp kan het in de toekomst mogelijk maken om de functie van een gebouw aan te passen zonder dat daarbij ingrijpende bouwprocessen komen kijken. • Ook is het wenselijk dat het gebouw zo wordt ontworpen en gebouwd dat wanneer het gebouw in de toekomst aan vervanging of renovatie toe is de gebouwdelen (bijvoorbeeld gevels, vloeren, daken of draagbalken) in zijn geheel opnieuw kunnen worden gebruikt. Dit vraagt om zoveel mogelijk ‘droge verbindingen’ (schroeven) in plaats van ‘natte verbindingen’ (lijmen en storten). In de toekomst kunnen deze gebouwdelen dienen als herbruikbare materialen om zo een zeer lage MPG te behalen. • Voor nieuwe bouwmaterialen dienen materiaalpaspoorten te worden opgesteld, zodat deze in de toekomst hergebruikt kunnen worden. Zet in op gebruik van materialen met een zo laag mogelijke CO2-uitstoot of die zelfs klimaatneutraal of – positief zijn (bijvoorbeeld duurzaam hout). • Daarnaast dienen materiaal en producten een lage CO2-uitstoot te hebben, zoals bijvoorbeeld hout, groen/ CEM III beton (betonakkoord 2018). Houd rekening met veranderingen, aanpassingen, onderhoud en vervanging van verschillende bouwonderdelen. • Het toepassen van overmaat in de verdiepingshoogte waardoor flexibiliteit ontstaat om in de toekomst meerdere functies op te vangen is wenselijk.

Groen en biodiversiteit • Een belangrijke voorwaarde voor een gezond stadsecosysteem is de aanwezigheid van een uitgebreid netwerk van parken, bossen, tuinen, lanen en groengebieden die onderling met elkaar verbonden zijn. Groen binnen het plangebied dient bij te dragen aan de natuurwaarden van de omgeving. Zij zijn verbonden met het groen in de openbare

Deelmobiliteit 24

NVU HOFZICHTLAAN - HET KLEINE LOO

•

•

•

•

ruimte en de groene stedelijke hoofdstructuur rondom het plangebied. Op basis van de Wet Natuurbescherming geldt er een beschermingsplicht voor planten- en diersoorten. De wet bevat verbodsbepalingen voor het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten. In het kader van de sloop van de huidige bebouwing is het noodzakelijk een ecologisch onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van beschermde soorten conform de Wet natuurbescherming. Met name naar gebouwbewonende soorten zoals huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. Op www.kaartendenhaag.nl (onder Natuur en Milieu) is kaartmateriaal beschikbaar van soorten ter ondersteuning van het onderzoek. De gemeente heeft een belangrijke verantwoordelijkheid om de vleermuispopulatie in stand te houden. Vanwege toekomstige na-isolatie/renovatie/sloop in het kader van de energietransitie zullen mogelijk veel vleermuisverblijfplaatsen verloren gaan. Ook al volgt uit het ecologisch onderzoek dat in de te slopen gebouwen geen vleermuizen aanwezig zijn, dan nog moeten er vleermuisverblijfplaatsen worden gerealiseerd om te voldoen aan de instandhoudingsplicht. De gemeente werkt samen met de Haagse woningcorporaties aan de ontwikkeling van een Soortenmanagementplan (SMP) voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.