RIS319455 Bijlage 1 PUK Badhuisweg CONCEPT 20241101 b.pdf

PUK Badhuisweg 4

november 2024

Badhuisweg 4 Scheveningen

2

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding  1.2 Status en doel 1.3 Opgave 1.4 Projectomschrijving  1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 5 5

2. COMMUNICATIE 2.1 Communicatie met belanghebbenden  2.2 Inbreng en reacties stakeholders 

6 6 7

3. LOCATIE 3.1 Positie in de stad 3.2 Historie (ontwikkelingsgeschiedenis) 3.3 Stedenbouwkundige Analyse 3.4 Actuele ontwikkelingen en kansen 3.5 Knel- en Aandachtspunten  4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1 Verbinden 4.2 Verdichten 4.3 Vergroenen  4.4 Verduurzamen (duurzame mobiliteit, energie, flexibiliteit)  5. UITWERKING / UITGANGSPUNTEN 5.1 Functie en Programma 5.2 Ruimtelijke Kaders 5.3 Beeldkwaliteitsparagraaf

11 11 13 17 18 18 21 21 22 23 23

6. SECTORALE KADERS 6.1 Vigerend juridisch kader 6.2 Ambities Structuurvisie 2020 en ambities Omgevingsvisie Den Haag 2050 6.3 Wonen 6.4 Economie 6.5 Mobiliteit, Verkeer, en (fiets)parkeren 6.6 Bezonning en windklimaat 6.7 Duurzaamheid en groen 6.8 Waterparagraaf 6.9 Milieuaspecten 6.10 Afvalstoffen 6.11 Welstandbeleid 6.12 Monumentenzorg 6.13 Kabels en leidingen 6.14 Archeologie 6.15 Externe Veiligheid

35 35 35 36 36 37 40 40 46 47 47 48 48 49 49 49

7. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 7.1 Financiering 7.2 Juridische planologische procedure

50 50 50

B. BIJLAGE COMMUNICATIEPLAN

52

25 25 27 30

Foto voorpagina: Vogelvlucht opname van de huidige situatie

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

3

4

Luchtfoto van de oude situatie, met de drie villa’s

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding

Daar waar de Nieuwe Parklaan uitkomt op de Badhuisweg, ligt de ontwikkellocatie Badhuisweg 4. Op deze locatie hebben tot 2018 drie hotelvilla’s gestaan. Na enige tijd van verval te hebben gekend zijn deze villa’s gesloopt. Sindsdien ligt de kavel braak. De kavel is inmiddels van eigenaar veranderd doordat Myb. en Ten Brinke de kavel in bezit hebben gekregen. Deze twee ontwikkelende partijen hebben het voornemen om de locatie te ontwikkelen met een programma van appartementen. Gemeentelijke ambities zijn om een stedelijke verdichting te realiseren en (ruimtelijke) kwaliteit toe te voegen, onder andere op het gebied van mobiliteit en parkeren. Daarom is onderzocht op welke wijze er een forser volume kan worden gerealiseerd dan het vigerend bestemmingsplan toelaat, met in achtneming van behoud van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit. Het realiseren van een woonfunctie met bijbehorende voorzieningen zoals parkeergelegenheid en collectief groen op deze locatie past reeds binnen de huidige bestemming ‘Gemengd-2’. Het beoogd vloeroppervlak zorgt er echter voor, dat het bouwvolume niet past binnen de bestaande drie bouwvlakken en daarnaast strijdig is met de toegestane bouwhoogte.

1.2 Status en doel In dit Planuitwerkingskader (hierna: PUK) zijn de voorwaarden opgenomen waaraan het plan dient te voldoen om gemeentelijke medewerking te krijgen. Het uiteindelijke document wordt vastgesteld door het college van B&W. Na vaststelling is het document 24 maanden geldig. De inhoud is ambtelijk afgestemd met de verschillende vakdisciplines.

Het doel van dit PUK is drieledig: Het biedt een ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de ontwikkelrichting van het totale bouwplan ‘Badhuisweg 4’ in de stedenbouwkundige context; Het biedt ruimtelijke en functionele randvoorwaarden voor het realiseren van het initiatief ‘Badhuisweg 4’;Het functioneert als uitgangspunten en voorwaarden voor de onderbouwing van een nog te volgen uitgebreide BOPA-procedure (buitenplanse omgevingsplanactiviteit).

1.3 Opgave Den Haag groeit sterk en deze groei zet de komende jaren door. Daarmee ontstaat grote druk op de woningmarkt. De ruimte om te groeien is buiten de stad is beperkt. Den Haag zal zich voor groei moeten richten op binnenstedelijke locaties. Eén van de ambities voor de ontwikkeling van deze locatie is het tegemoetkomen aan deze woningbouwopgave. Daarnaast is het belangijk dat deze al geruime tijd braakliggende plek wordt herontwikkeld, waarbij een goede aansluiting bij het ruimtelijke karakter van de omgeving wordt gerealiseerd. Hierbij spelen met name de inpassing van het bouwvolume en de aansluiting van de nieuwbouw op de directe openbare ruimte een belangrijke rol.

1.5 Leeswijzer Het PUK bevat 7 hoofdstukken: • Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling, de beschrijving van het planinitiatief, het bestaande relevante beleid en de overwegingen van de gemeente om het initiatief te faciliteren. • Hoofdstuk 2 gaat in op het verloop van de communicatie. • Hoofdstuk 3 gaat in op de bestaande situatie en context van het plangebied. • Hoofdstuk 4 schetst een beeld van de ruimtelijke visie op het gebied en de daarbij behorende achtergronden. • Hoofdstuk 5 geeft een omschrijving van de stedenbouwkundige kaders. • Hoofdstuk 6 behandelt de beleidskaders waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen zodat het leidt tot een goede ruimtelijke ordening. • Hoofdstuk 7 behandelt de financiering en uitvoeringsaspecten.

1.4 Projectomschrijving Zoals hierboven is benoemd is de locatie gelegen aan de kruising van de Nieuwe Parklaan met de Badhuisweg. Op deze kruising komen eveneens de Utrechtsestraat en de Harstenhoekweg. Samen met de Haarlemsestraat vormen deze straten de begrenzing van het bouwblok waar de kavel in is gelegen. De kavel beslaat een groot deel van dit bouwblok en sluit aan op drie appartementencomplexen van recenter datum. De achterliggende woonwijk Belgisch Park bestaat hoofdzakelijk uit 19e eeuwse villa’s en stadswoningen, zowel vrijstaand als geschakeld in gesloten bouwblokken.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

5

2. COMMUNICATIE

2.1 Communicatie met belanghebbenden De voorbereidingen voor dit concept PUK en het participatietraject zijn gestart in de tweede helft van 2022. De initiatiefnemer is verantwoordelijk is voor de communicatie en participatie met belanghebbenden en omwonenden. Dit moet in een vroegtijdig stadium gebeuren en in overleg met de gemeente. Het college van burgemeester en wethouders neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over de voorgenomen bouwplanontwikkelingen. De initiatiefnemer moet hierbij aantonen hoe belanghebbenden zijn geïnformeerd en hoe zij op de voorstellen hebben gereageerd. Omgevingswet, Participatieverordening en concept participatiegids Het initiatief voor de Badhuisweg is gestart in 2022. De regels voor participatie vanuit de Omgevingswet zijn per 1 januari 2024 ingegaan. Het college heeft in 2023 de raad geïnformeerd over een andere manier van werken bij gebiedsontwikkelingen door een raadsmededeling over de Concept Participatiegids (RIS315612). De Participatiegids wordt vastgesteld als instrument bij de nieuwe Participatieverordening in 2024. Door de lange doorlooptijd van het initiatief aan de Badhuisweg kan het zijn dat de participatie niet helemaal volgens de nieuwe werkwijzen is verlopen.

Participatie Om de participatie op een professionele wijze te laten plaatsvinden heeft initiatiefnemer Myb./Ten Brinke het participatiebureau KICKSTAD ingeschakeld. In het voorjaar 2023 is het plan van aanpak ‘Participatieplan Badhuisweg 4’ gepresenteerd aan de verantwoordelijk wethouder en in een later stadium beschikbaar gesteld via de projectwebsite: www.projectpagina.nl/badhuisweg. Uitgangspunten voor participatie In het participatieplan voor de Badhuisweg 4 is opgenomen wat de uitgangspunten zijn voor participatie. Wat staat vast en waarop kan worden geparticipeerd:

6

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

Startbijeenkomst Op woensdag 31 mei 2023 is de participatie over de concept randvoorwaarden van de voorgenomen nieuwbouw ontwikkeling voor de locatie Badhuisweg 4 (voorheen genoemd Harstenhoekweg) daadwerkelijk van start gegaan. In het Kurhaus aan de Gevers Deynootweg te Scheveningen (op een steenworp afstand van de ontwikkellocatie) organiseerde initiatiefnemer ontwikkelcombinatie Myb./ Ten Brinke in samenwerking met de gemeente een start (‘kickoff‘) bijeenkomst. Hiervoor waren circa 650 bewoners en ondernemers uit de directe omgeving van de ontwikkellocatie uitgenodigd. Circa 120 belangstellenden gaven gehoor aan de uitnodiging. Tijdens de informatiebijeenkomst waren medewerkers van de ontwikkelaar, de architect en de gemeente aanwezig om vragen te beantwoorden, toelichting te geven op

de voorlopige randvoorwaarden voor de locatie en het initiatief en om te luisteren naar ideeën van de bezoekers. Een groot deel van de bezoekers aan de informatiebijeenkomst was blij dat er nu eindelijk wat ging gebeuren op de ontwikkellocatie. “Zoals het er nu bij ligt, is geen visitekaartje. Zorg voor een mooie uitstraling van het gebouw: architectuur, die past in de omgeving. Bouw niet te dicht op de bestaande woningen. En zorg voor voldoende groen, niet alleen stenen. Vergeet ook de verkeerssituatie niet op de kruising Badhuisweg/ Kurhausweg/Nieuwe Parklaan.” Dit waren de meest gehoorde opmerkingen van de bezoekers. Bezoekers konden deze en andere opmerkingen, ideeën en klachten op stickers schrijven en plakken op een paneel. Die zelfde dag ging de projectwebsite van de ontwikkelaar ‘live’.

Thema-tafels Tijdens de kick-off bijeenkomst – en via de projectwebsite - konden belangstellenden zich op geven voor een drietal ‘thematafels’ met als onderwerpen: • Omvang & Uitstraling gebouw • Verkeer & Parkeren • Duurzaamheid Deze bijeenkomsten vonden plaats in de Wijkwinkel aan de Gentsestraat 22, respectievelijk in juni, juli en oktober 2023. Diverse buurtbewoners hadden zich voor de ‘thematafels’ opgegeven. De verslagen van de kick-off bijeenkomst en van de thematafel bijeenkomsten zijn terug te vinden in het Participatieverslag van ontwikkelcombinatie Myb./TenBrinke. Ook de presentaties die getoond zijn tijdens de themabijeenkomsten zijn in het Participatieverslag opgenomen. Het Participatieverslag is te vinden in de bijlage en op de projectwebsite www.projectpagina.nl/badhuisweg. Overige participatie activiteiten Het bureau KICKSTAD heeft direct na de startbijeenkomst extra participatie activiteiten ondernomen. Zo waren er 2 Pop-Up participatie dagen, waar medewerkers met een bakfiets de wijk in gingen om bewoners en bezoekers van Scheveningen over de ontwikkelingen te bevragen. Ondertussen werd de projectsite zo veel mogelijk up to-date gehouden met relevante informatie. Bewoners en ondernemers zijn regelmatig op de hoogte gehouden door bewonersbrieven, die huis-aan-huis verspreid zijn.

Op de gemeentelijke website (www.denhaag.nl) is ook een projectpagina over de voorgenomen ontwikkeling voor de Badhuisweg 4 te vinden met een link naar de website van de ontwikkelcombinatie Myb./Ten Brinke en KICKSTAD. Alle bewoners en ondernemers die voor de start bijeenkomst waren uitgenodigd ontvingen ook een brief met een verwijzing naar de projectwebsite waarop de reactie op de inbreng middels participatieverslag en andere participatie-onderdelen te vinden is.

Stakeholders Kickstad heeft vooraf een stakeholdersanalyse gemaakt voor de Badhuisweg 4. Dit zijn onder andere de bewoners, ondernemers en organisaties in de omgeving van de Badhuisweg 4 en de Bewonersvereniging Noordelijk Scheveningen. Van alle belanghebbenden en betrokkenen is de Bewonersvereniging Noordelijk Scheveningen (BNS) een grote en betrokken stakeholder. De BNS vertegenwoordigt een groot deel van de omwonenden in Noord Scheveningen. De BNS wilde graag in gesprek met de initiatiefnemer over het voorgenomen initiatief en met de gemeente (DSO) over onder meer de onderwerpen participatie, het gekozen stedenbouwkundig model voor de Badhuisweg 4 en de herinrichting van het kruispunt Badhuisweg/Nieuwe Parklaan/ Harstenhoekweg. Hetgeen veelvuldig heeft plaatsgevonden. Myb./Ten Brinke heeft in 2022 en 2023 diverse keren met vertegenwoordigers van de BNS gesproken over de achtergronden en opzet van het voorgenomen initiatief. Zie hiervoor de bijlage met een opsomming van de gesprekken tussen de BNS en initiatiefnemer Myb./Ten Brinke. De BNS heeft alle uitnodigingen voor de Badhuisweg 4 ontvangen, zowel voor de start bijeenkomst als de thema bijeenkomsten.

Na de start bijeenkomst wilden vertegenwoordigers van de BNS meer informatie van de gemeente over: • het proces voor de Badhuisweg 4, het participatietraject, inspraakmomenten, rollen van gemeente en de initiatiefnemer, de participatieverordening, het doel van de start (kick-off) bijeenkomst en de ‘participatieladder’ (beantwoord middels brief 28 juni 2023); • participatie volgens de gemeente Den Haag (gesprekken hebben plaatsgehad op het stadsdeel op 16 augustus 2023 en op 16 oktober 2023 met DSO/participatie);

•

een presentatie van de werkgroep VRO van de BNS met een alternatief plan/model ‘ster’ ten opzichte van het door DSO gekozen model met de toenmalige naam ‘woonhotel’, in afstemming met Myb./Ten Brinke (presentatie heeft plaatsgehad op 1 november 2023).

Na het bestuderen en bespreken van het model ‘ster’ hebben de stedenbouwkundige en de architect van Myb./Ten Brinke ieder een (uitgebreide) reactie op de visie van de BNS en het model ‘ster’ geformuleerd en gedeeld met de BNS (d.d. 31 januari 2024).

2.2 Inbreng en reacties belanghebbenden Voor een samenvatting van inbreng en reacties van belanghebbenden op basis van de georganiseerde bijeenkomsten verwijzen we naar het Participatieverslag en de projectwebsite www.projectpagina.nl/badhuisweg. Hieronder volgt een samenvatting van belangrijke thema’s die de BNS in gesprekken met en brieven aan de gemeente/DSO aan de orde heeft gesteld: De BNS zet vraagtekens bij het gevolgde participatieproces, de zorgvuldigheid ervan en de relatie met de huidige Participatieverordening en de recent gelanceerde concept Participatiegids. De gemeente heeft hier als volgt op gereageerd: • is van mening dat voor de Badhuisweg een zorgvuldig participatieproces is doorlopen; • gesprekken over de voorlopige randvoorwaarden voor de locatie (Q3/Q4 2022) en de participatie bijeenkomsten (vanaf mei 2023) voor de Badhuisweg 4 zijn eerder gestart dan de lancering van de concept participatiegids en eerder gestart dan de invoering van de Omgevingswet; • een vraagstuk voor de participatie ging over rollen en verantwoordelijkheden. De gemeente is verantwoordelijk voor het Plan Uitwerkingskader. De gemeente geeft in het

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

7

•

Plan Uitwerkingskader voor de locatie gemotiveerd aan waarom zij wil afwijken van het bestemmingsplan en onder welke voorwaarden. De initiatiefnemer dient met een plan te komen dat past binnen de gestelde randvoorwaarden in het vastgestelde Plan Uitwerkingskader, alsmede draagvlak zien te verkrijgen voor het bouwplan; in het kader van de Omgevingswet en de toekomstige participatieverordening (concept Participatiegids) worden we geacht de participatie eerder te starten. In dit geval leek het zinvol om de belanghebbenden niet twee keer te laten participeren, maar om dit samen te voegen en belanghebbenden dus in één keer te bevragen.

Op verzoek van de BNS heeft de gemeente het Plan van Aanpak Participatie Badhuisweg 4 van Myb./Ten Brinke & Kickstad met de BNS gedeeld en tevens geplaatst op de project website www.projectpagina.nl/badhuisweg. De BNS vraag al langere tijd aandacht voor het voor langzaam verkeer onveilige en weinig groene kruispunt Badhuisweg/ Nieuwe Parklaan/ Harstenhoekweg. Dit heeft de aandacht van de gemeente. Ten tijde van de totstandkoming van dit PUK vindt een studie hiernaar plaats, door de afdeling Mobiliteit. De BNS is geen voorstander van het stedenbouwkundig concept ‘Haags Woonhotel’ en stelt een ander alternatief model ‘ster’ voor om te realiseren voor de Badhuisweg 4. Zowel de afdeling Stedenbouw van de gemeente als het architectenbureau van initiatiefnemer Myb./Ten Brinke hebben onafhankelijk van elkaar het model ‘ster’ en de argumenten hiervoor bestudeerd. De afdeling Stedenbouw wijst dit alternatief voor de Badhuisweg 4 af met de volgende argumenten: • model ‘ster’ heeft consequenties die we vanuit stedenbouwkundig oogpunt als nadelig opvatten, omdat ze te zeer een contrast vormen met de stedenbouwkundige context;

8

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

•

•

•

•

de voorkeur vanuit Stedenbouw is om de bouwmassa zo te schetsen dat deze zich schikt in de directe omgeving. Dit betekent het aansluiten bij de aanwezige (sterke) ruimtelijke structuren, waaronder straten die begeleid worden door een straatwand; Stedenbouw sluit graag zoveel mogelijk aan bij de rooilijnen uit de oude opzet van de 19e eeuwse verkaveling; Stedenbouw heeft het standpunt dat de hoofdentree van het gebouw zich, indachtig de monumentaliteit van de plek, op de Badhuisweg moet richten; het verplaatsen van het groen naar de zogenaamde ‘overhoeken’ in model ‘ster’ betekent dat er afscheid genomen moet worden van een collectieve groene binnentuin. De gemeente heeft juist het voornemen om de beoogde binnentuin van het nieuwe complex te koppelen aan het binnenterrein van de bestaande blokken zodat een groot collectief groen en luw verblijfsgebied ontstaat als tegenhanger van de drukke stadsstraten.

Het concept ‘ster’ bevat tevens elementen die als waardevol worden beschouwd en meegenomen kunnen worden in nadere studies. Het gaat hier om de volgende elementen: • hoe het gebouw een minder massieve en lange/hoge straatwand kan krijgen aan de Utrechtsestraat en Harstenhoekweg • welke mogelijkheden er zijn om het gebouw minder hoog te maken; • hoe een optimale groene inpassing van de massa kan worden bereikt; • welke mitigerende maatregelen kunnen worden getroffen om overlast van koplampen weg te nemen; • de koepel - o.a. gebruikt voor het wegwerken van installaties en liftschacht – is tevens een subtiel hoogteaccent. Dit hoeft niet letterlijk de vorm van een koepel te hebben; de omgeving laat ook andere goede voorbeelden zien waarmee een dialoog kan worden aangegaan.

Het architectenbureau (KOW) van initiatiefnemer Myb./Ten Brinke heeft het model ‘ster’ van de BNS uitgebreid bestudeerd en komt met vier argumenten, die hieronder zijn uiteengezet: Programmatisch Het model ‘ster’ is een interessant model en programmatisch geschikt voor een corridorontsluiting (midden gang met aan beide zijde woningen ) met kleine eenheden. De centrale kern met drie centrale gangen sluiten efficiënt aan op het hart van het plan. De opzet is deels gebaseerd op een eerder plan gemaakt door Mulderblauw voor een gebouw met zorgeenheden. Aangezien de zorgeenheden relatief klein zijn, blijft de diepte van de blokken beperkt. De functionele opzet van het model is echter minder geschikt voor een woongebouw met grotere woningen. De grotere appartementen passen niet goed in het corridormodel aangezien de diepte van de blokken ontoereikend is. Bovendien is het, zowel met betrekking tot de woonkwaliteit als vanuit een commercieel perspectief, niet wenselijk om rug woningen te realiseren waarbij het uitzicht beperkt is tot het binnenhof. Het stermodel is zodoende functioneel minder geschikt voor grotere appartementen. Het voorstel van de positie van de inrit van de parkeergarage aan de Utrechtse straat wringt op het kavel. Een helling van 14% is niet goed mogelijk. En het maken van een goede opstelplek om uit te rijden past niet.

Massaopbouw Het model ‘ster’ heeft een vijf-laagse opbouw met een hoogteaccent in de vorm van een koepel in het midden. Aansluiten met vijf lagen op de bestaande bebouwing in de Utrechtse straat is stevig en mogelijk is daarom een oplopende vertrapping een betere aansluiting om mee te nemen als ontwerpuitgangspunt. Het maken van een bijzonder hoogteaccent in de vorm van een koepel is interessant en doet recht aan de context van de badplaats Scheveningen. Het creëren van een hoogte-accent in de vorm van een koepel is interessant, maar de positie aan de Badhuisweg wordt als

logischer beschouwd vanuit architectonisch oogpunt, waarbij een hoogte-accent in het zuiden minder slagschaduw voor de bestaande woningen aan de noordzijde oplevert. Architectonische uitstraling Het model ‘ster’ heeft als voordeel dat het plan een zekere rust uitstraalt. De geleding met de blokken met de groene voorruimtes geven het plan een extra kwaliteit. Een zekere opdeling van de langere gevelwanden is een mooi uitgangspunt om over te nemen in de nieuwe ontwikkeling. Reliëf in de gevelwanden zowel verticaal als horizontaal helpen mee om de grootte van het gebouw op een passende manier te geleden. De entree in het stermodel gelegen aan de Utrechtse straat is te weinig uitgesproken. De positie is verborgen en teveel ondergeschikt. Een centrale entree aan de Badhuisweg is een beter uitgangspunt. Groene aankleding Een positief punt van het model ‘ster’ zijn de groene tuinen die dienen als overgang naar de straat. Deze groene voortuinen kunnen als goed uitgangspunt dienen voor de verdere architectonische uitwerking van het plan voor de Badhuisweg 4.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

9

Ligging perceel ten opzichte van de belangrijke structuren

10

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

3. LOCATIE 3.1 Positie in de stad

Locatie ‘Badhuisweg 4’ is gelegen in Scheveningen, op de plek waar twee voor het stadsdeel belangrijke routes samenkomen: de Badhuisweg en de Nieuwe Parklaan. De Badhuisweg is één van de lange verbindingen tussen de stad en de kust, ooit aangelegd als belangrijke en representatieve kaarsrechte entreeweg van de badplaats, met zichtlijn op het monumentale Kurhaus. De projectlocatie vormt tevens de beëindiging van de Nieuwe Parklaan, de veelgebruikte invalsweg die meanderend Scheveningen binnenkomt. Het kavel bevindt zich tevens op de overgang van de 19e-eeuwse villawijk Belgisch Park en het bruisende Scheveningen-Bad. Twee beschermde stadsgezichten kenmerken de omgeving van de projectlocatie: ‘Scheveningen Dorp’ en ‘Westbroekpark/ Belgisch Park’. De locatie ligt in de invloedssfeer van Belgisch Park, maar maakt net geen deel van uit het gebied dat beschermde status geniet.Het projectgebied betreft feitelijk een samenvoeging van drie kleinere percelen, waarop voorheen een drietal vrijstaande villa’s stonden met hotelfunctie.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

11

12

1850

1896

1911

1924

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

3.2 Ontwikkelingsgeschiedenis De ontwikkelingsgeschiedenis van de locatie Badhuisweg 4 in Scheveningen is sterk gevormd door de ontwikkeling van de badplaats zelf. Deze ontwikkeling van dit voormalige duingebied als recreatief en woongebied heeft in fases plaats gevonden waarbij, naast de realisatie van de bebouwing, met name de wijze van ontsluiting van dit deel van de kuststrook een belangrijk stempel op de locatie heeft gedrukt. Zo is de positie aan de Badhuisweg al een belangrijke karakteristiek, doordat er zo een prominente ligging aan een van de oudste en belangrijkste lijnen naar de kust (uitkomend op het Kurhaus) is ontstaan. Verder is de kavel gevormd door de eerste paardenen tramstoomlijnen en later ook nog door het treinspoor dat Scheveningen met Rotterdam verbond. Weer later in de tijd is het de auto geweest die heeft gezorgd voor een sterke impact op de omliggende openbare ruimte en op drukke stranddagen zorgt voor een hoop verkeer rondom de locatie. De laatste jaren is het juist de focus op het faciliteren van het ov, het langzame verkeer en het vergroenen van de openbare ruimte dat zorgt voor een omgeving die geleidelijk wordt aangepast op de nieuwe vragen die spelen ten aanzien van de mobiliteitstransitie en klimaatverandering.

19e eeuw • De verdere ontwikkeling van vissersdorp Scheveningen als kuuroord door realisatie van het Kurhaus en een nieuwe ontsluiting via de Nieuwe Badhuisweg. Eeuwwisseling • Verdere ontwikkeling naar een badplaats met allure door realisatie van verschillende strandhotels en de eerste pier. • Ontsluiting van de badplaats door de paarden- en stoomtram. • Op de kaart van 1896 is de eerste villa te zien op de huidige ontwikkellocatie aan de zijde van de Badhuisweg. Eerste helft 20e eeuw • De badplaats wordt ook per trein ontsloten via de Hofpleinlijn richting Rotterdam, beginnend bij station Scheveningen (1907-1953). • Op de kaart van 1911 is de tweede villa te zien op de huidige ontwikkellocatie aan de zijde van de Utrechtsestraat. • Op de kaart van 1924 is de derde villa te zien op de huidige ontwikkellocatie aan de zijde van de Harstenhoekweg.

historische prenten: toekomstscheveningenbad.com; scheveningentoenennu.nl

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

13

14

1963

1974

1989

2021

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

Na de Tweede Wereldoorlog • •

Station Scheveningen wordt in de jaren ‘50 opgeheven In de jaren ‘60 wordt de openbare ruimte aangepast op het groeiend autogebruik d.m.v. bredere wegen en ruime parkeervoorzieningen.

Jaren ‘70, ‘80 en ‘90 • De auto krijgt een nog dominantere positie in de ontsluiting van de badplaats. • De omgeving van het Kurhaus en boulevard ondergaat een transformatie waarbij veel historisch vastgoed verloren gaat en de structuur van de openbare ruimte te lijden heeft onder verlies aan samenhang en een slechte relatie met de aangrenzende bebouwing. • Voor het Kurhaus wordt het Palaceplein gerealiseerd, hetgeen grote invloed heeft op de openbare ruimte. • De appartementencomplexen langs de Utrechtse- en Haarlemsestraat worden gerealiseerd. Eeuwwisseling tot nu • Toevoeging van meer grootschalig vastgoed met commercieel programma zorgt voor verdere groei van de badplaats. • Herinrichting van de boulevard in fases, beginnend bij het deel vanaf de haven tot aan de laatste fase die momenteel wordt ontwikkeld in het gedeelte voor het Kurhaus. • Herontwikkeling van verschillend vastgoed langs de boulevard met als prominent voorbeeld de bebouwing langs de Noordboulevard.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

15

16

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

3.3 Stedenbouwkundige analyse De Badhuisweg 4 op een overgangslocatie tussen enerzijds het Belgisch Park en anderzijds de Badplaats Scheveningen. De overgang manifesteert zich met name in een ruimtelijke omslag van vrijstaande/geschakelde bebouwing en gesloten bouwblokken naar de grotere schaal van de badplaats, bstaande uit grote bouwvolumes en gesloten bouwblokken van een grotere maat. De locatie is verder onderdeel van het ‘wooneilandje’ tussen Badhuisweg, Harstenhoekweg, Haarlemsestraat en Utrechtsestraat In het verleden stonden op deze locatie drie hotelvilla’s van overwegend drie bouwlagen, zoals ze ook elders langs de Badhuisweg nog staan. Dat maakt het tot een contextrijke plek die een zorgvuldige aanpak vraagt.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

17

3.4 Actuele ontwikkelingen en kansen Lopende ontwikkelingen in de omgeving Met het programma De Kust Gezond (DKG) wordt de afgelopen jaren gewerkt aan een uitnodigende, gastvrije en comfortabele buitenruimte aan de Scheveningse Kust. Dit programma heeft concreet geleid tot de vernieuwing van de Noordboulevard en de werkzaamheden voor de herinrichting van de Middenboulevard zijn recent gestart. De Middenboulevard wordt breder en krijgt meer ruimte voor groen en voor verblijven. Ook een deel van de openbare ruimte in Scheveningen Bad is heringericht. Hier zorgt de zogenaamde ‘De Kust Gezondklinker’ met warme geel- en bruintinten voor een hoogwaardige uitstraling. Op tal van plekken is tevens ingezet op een groenere aankleding.

Ook de kruising van de Badhuisweg, Kurhausweg en Nieuwe Parklaan is vrij recent heringericht. Echter is bij deze herinrichting onvoldoende rekening gehouden met het langzaam verkeer. Langs de Nieuwe Parklaan loopt de Sterfietsroute Scheveningen Bad als een vrijliggend fietspad. Voor een veilige aansluiting op het centrale deel van Scheveningen Bad zal deze kruising opnieuw moeten worden opgepakt met meer ruimte voor fietsers en voetgangers. De Toekomstvisie Scheveningen Bad is bijna afgerond. Deze Toekomstvisie schetst een wenkend perspectief voor het Scheveningen van 2040. Een aantal speerpunten van deze Toekomstvisie zijn het jaarrond aantrekkelijker maken van de badplaats en het steviger inzetten op duurzame mobiliteit

ten behoeve van de bereikbaarheid van Scheveningen Bad. Ruimtelijk willen wij het kustgevoel verder doortrekken naar het achterliggende gebied doormiddel van vergroening en inzetten op betere looproutes en verblijfskwaliteit. Binnen het Actieprogramma Klimaatadaptatie en Vergroenen Versteende Wijken is de Vergroeningskansenstudie voor Scheveningen afgerond. Voor tal van plekken in Scheveningen maken schetsen en impressies de vergroeningskansen inzichtelijk. Deze kansen worden stap voor stap verder uitgewerkt en gerealiseerd.

3.5 Knel- en Aandachtspunten Vanwege het contrast tussen de grootschalige bebouwing van het nieuwe appartementencomplex en de kleinschalige structuur en bebouwing van Belgisch Park is aandacht nodig voor de wijze waarop deze massa vorm krijgt.

uitsnede ‘De Kust Gezond’

18

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

beelden: uit ‘Concept Toekomstvisie Scheveningen Bad’

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

19

Badhuisweg, met zichtlijn op het Kuhrhaus

20

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1 Verbinden

In dit PUK is aangegeven op welke voorwaarden een ontwikkeling op het betreffende kavel mogelijk wordt geacht. Het streven is om de nieuwbouw, ondanks de verdichting, zodanig vorm te geven dat deze zich op logische wijze voegt in het bestaande stadsweefsel. Daarnaast is het de bedoeling om een bijdrage te leveren aan de leesbaarheid van de veelzijdige kern Scheveningen. De stedenbouwkundige karakteristieken worden hierbij zoveel mogelijk gecontinueerd en versterkt. Het stedenbouwkundig concept is opgebouwd uit de volgende principes: 1. Straatwand; 2. Bouwblok; 3. Stedenbouwkundig accent; 4. Appartementengebouw. Straatwand Scheveningen heeft een zeer divers karakter. De projectlocatie ligt op de overgang van een drietal kenmerkende weefsels,

Rooilijnen uit de omgeving worden opgepakt in het plan

te weten gesloten bouwblokken, een meer open verkaveling van het villapark en de grote stadsblokken van ‘Bad’. In alle drie deze soorten weefsel is de straat in principe leidend en wordt deze begeleid door een duidelijke straatwand en groene overgangszone tussen woning en straat. Er zijn ook afwijkingen op deze types; soms zijn dat monumentaal of juist vanuit praktische overwegingen gepositioneerde (openbare) gebouwen met bijzondere functies, zoals het theater en de tramremise. Bij de ontwikkeling van onderhavig bouwblok zal uitgegaan worden van begeleidende straatwanden. Bouwblok De projectlocatie vormt de kop van een bouwblok dat tussen de drie hierboven genoemde stadsweefsels in zit. Dit bouwblok is op zichzelf enigszins atypisch, als een eilandje, met zijn appartementenblokjes van 4 lagen rondom een collectief hof. Het is de ambitie om ook hier met de nieuwe bebouwing op aan te sluiten, waarbij te denken valt aan aspecten zoals hoogte, oriëntatie, rooilijn en een binnentuin. Het is de bedoeling dat het bestaande hof en de nieuwe binnentuin een ruimtelijke relatie aan kunnen gaan met elkaar.

Het bouwblok als herkenbare entiteit tussen stadsweefsels

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

21

Stedenbouwkundig accent De locatie is gelegen aan de Badhuisweg, een belangrijke lijn vanuit het centrum richting de kust. Het prominente karakter van deze plek wordt verder versterkt doordat op deze plaats de Nieuwe Parklaan eindigt op de Badhuisweg. Dit gegeven maakt dat de locatie uitnodigt tot een stedenbouwkundig accent, zoals ook de complexen van Haagwinde en Zeewinde een accent of verbijzondering zijn vanwege hun ligging ten opzichte van deze assen. Tegelijkertijd moet er terughoudend omgegaan worden met de hoogte van de bouwvolumes. De beperkte ruimte op de kavel en de stedenbouwkundige context laten geen hoogbouw toe; de bebouwing op Badhuisweg blijft familie van Belgisch park en de villa structuur van de Badhuisweg. Appartementengebouw De ruimtelijke kansen en de verdichtingsambities leiden tot een samengesteld appartementengebouw met een getrapte opzet .

Kenmerkend voor de structuur zijn onder andere de grote centrale hoofdentree, de royaal vormgegeven buitenruimten, de representatieve gevels en de gestructureerde reliëfrijke gevelopbouw.

4.2 Verdichten

Den Haag groeit sterk en deze groei zet de komende jaren door. Daarmee ontstaat grote druk op de woningmarkt. Daarom gaat de gemeente Den Haag tot 2030 uit van 4.000 woningen per jaar. De ruimte om te groeien buiten de stad is beperkt. In de Woonagenda worden maatregelen genomen om deze druk te verlichten. De Woonagenda is ingedeeld in vier thema’s die elk eisen en wensen bevatten met betrekking tot nieuwbouw. Naast de kwantitatieve behoefte en de doelstelling om de woningnood te verminderen door te verdichten is er ook behoefte om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verduurzamen, te verbeteren en nieuwe woonmilieus te creëren. De kwantitatieve verdichtingsopgave vraagt om een

De locatie Badhuisweg 4 nodigt uit tot een stedenbouwkundig accent in lijn met bestaande accenten in de buurt.

22

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

kwalitatief ruimtelijke goede inpassing van wonen, parkeren, groen en voorzieningen. De kwalitatieve opgave (fysieke opgave) hangt ook samen met sociale, economische, veiligheid en leefbaarheidsaspecten. Den Haag heeft dus een hoge ambitie om binnenstedelijk veel extra woningen te realiseren, terwijl ruimte erg schaars is. Daardoor zal er slim en ruimte efficiënt gebouwd moeten worden op locaties in de bestaande stad, die vrijkomen voor woningbouw. De locatie Badhuisweg kan één van die locaties zijn. De plek leent zich voor de realisatie van een hogere dichtheid aan vloeroppervlak/ woningen dan aanvankelijk aanwezig was. Ingegeven door de woningbehoefte in de buurt (zie ook beleid wonen) zal een variatie van meergezinswoningen gerealiseerd worden.

Grotere appartementengebouwen in de omgeving

4.3 Vergroenen

Als gevolg van de positionering binnen een groenstedelijk woonmilieu (Belgisch Park), kent het gebied de volgende uitgangspunten: • Koesteren en versterken van de bestaande stedelijke groenstructuur. Bomen vormen hierin het groene kapitaal, zoals beschreven in het Coalitie akkoord 2023 - 2026. De gemeente gaat zeer terughoudend om met het afgeven van vergunningen voor de kap van bomen. Bomen worden alleen gekapt als het aantoonbaar niet anders kan. Op het betreffende perceel bevinden zich momenteel geen bomen. • Vergroenen op gebiedsniveau (focus op buitenruimte en ontmoeting). Het complex wordt ingebed in een kwaliteitsvolle groene omzoming. Deze sluit tevens aan op de voortuinen zoals deze in de omliggende straten te vinden zijn. • Vergroenen op gebouwniveau: het puntensysteem natuurinclusief bouwen (RIS 313059) en de Evaluatie puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS: 309253) dient te worden toegepast. Hiermee wil het college van B&W groen- en natuurinclusief bouwen in de stad bevorderen. Het levert een bijdrage aan de instandhouding van soorten, aan de klimaatopgave door vermindering van hittestress en wateroverlast, aan de mogelijkheden voor natuurbeleving in de stad en daarmee samenhangend aan het welzijn en de gezondheid van mensen.

Conform het besluit over het Puntensysteem Groen- en natuurinclusief bouwen (RIS 313059) en de Evaluatie puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS: 309253) geldt voor de ontwikkeling van de locatie Badhuisweg 4 de tabel van maatregelen (zie bijlage III), met in de linkerkolom het te behalen puntenaantal. Voor uitleg over de maatregelen, zie bijlage C van het rapport. Bij de uitwerking van het plan is het betrekken van een ecoloog en landschapsarchitect een vereiste.

Vergroening zal ter plekke van de omzoming, maar eveneens plaatsvinden in de binnentuin van het complex. In de oude situatie was het terrein vrijwel helemaal verhard of bebouwd. Dit PUK biedt ruimte voor ca 1.100 m2 vergroening op maaiveld, zijnde collectief groen voor de bewoners van het complex, zowel in de binnentuin als in de omzoming aan de straatzijde. Daarnaast bieden de gevels en daken mogelijkheden hiervoor. De aanleg, het onderhoud en het beheer van deze collectieve binnentuin en ander groen op het kavel of aan het appartementencomplex komt voor rekening en risico van de ontwikkelaar en/of de eigenaren van het appartementencomplex.

klimaatadaptatie, gezondheid en milieu. Voor de Badhuisweg ligt de focus op de thema’s energie, groen en klimaatadaptatie (hitte en wateroverlast).

4.4 Verduurzamen

De gemeente Den Haag staat voor een grote uitdaging. De stad moet verdichten, vergroenen en verduurzamen om aan toekomstige verwachtingen te voldoen (Agenda Ruimte voor de stad RIS295016). Het verdichten is nodig om de huidige en toekomstige woningnood op te vangen. Het vergroenen en verduurzamen vraagt om toekomstbestendige en leefbare ontwikkelingen. Bovendien heeft de gemeente het streven om in 2030 een klimaatneutrale stad te zijn. Hiervoor zijn structurele aanpassingen nodig in de manier waarop er wordt gebouwd. Voor nieuwbouw gelden dan ook hoge duurzaamheidsambities waarbij ervoor wordt gezorgd dat de gebouwen een lange levensduur hebben, zuinig in gebruik en opbouw zijn en bestand zijn tegen toekomstige klimaatveranderingen. De Nota Duurzaamheid “Schone energie in een groene stad” (RIS301829) beschrijft op hoofdlijnen hoe Den Haag de energievoorziening, leefomgeving, mobiliteit en het grondstoffengebruik toekomstbestendig wil maken. Voor de Badhuisweg betekent dit dat er specifieke gebouw- en omgevingsmaatregelen nodig zijn. In hoofdstuk 6 komen de verschillende thema’s aan bod en worden de relevante beleidsnota’s beschreven. Het gaat respectievelijk om de thema’s: energie, mobiliteit, grondstoffen, groen,

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

23

Nieuwe Parklaan

24

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

5. UITWERKING / UITGANGSPUNTEN In dit hoofdstuk worden verschillende uitgangspunten

beschreven die uitspraken doen over hoe de visie ruimtelijk vorm moet krijgen. Ze zijn hierbij verbeeld in een randvoorwaardenkaart. De randvoorwaarden vormen hierin de kaders, waarbinnen ruimte is voor verschillende uitwerkingsvoorstellen. Zoals in hoofdstuk 3 is beschreven ligt de Badhuisweg 4 op een overgangslocatie tussen verschillende stedelijke weefsels. De overgang manifesteert zich in een ruimtelijke omslag van vrijstaande/geschakelde bebouwing en gesloten bouwblokken naar de grotere schaal van de badplaats, bestaande uit grote bouwvolumes en gesloten bouwblokken van een grotere maat. De inpassingsopgave voor deze locatie die in dit PUK wordt omschreven, gaat met name over hoe op deze plek een schaalvergroting plaats kan vinden die passend is in de genoemde ruimtelijke overgang in deze omgeving. Hierbij is het dus voorstelbaar dat er een groter programma gerealiseerd kan worden, zonder dat dit betekent dat hiermee de grens van de maat en schaal van de badplaats wordt opgeschoven. Het betekent een transformatie van de locatie waarbij het gegeven van drie losse volumes plaats maakt voor een appartementengebouw waarin de verschijningsvorm en uitstraling er voor zorgen dat aangesloten wordt bij de beeldkwaliteit en identiteit van dit deel van Den Haag.

In andere woorden gaat het over een zoektocht naar een ruimtelijke en functionele inpassing van een groter volume, dat zich qua hoogte, geleding en oriëntatie voegt binnen de context van de overgang in maat en schaal.

5.1 Functie en Programma

Gezien de ruimtelijke kaders die meegegeven worden aan het kavel (zoals rooilijn, hoogte, collectief groen, parkeervoorzieningen, aanhechting openbare ruimte, en dergelijke) is het redelijkerwijs te verwachten dat er tussen de 70 en 80 woningen gerealiseerd kunnen worden van het soort waar behoefte aan is en waarop het beleid stuurt. Een gedeelte van deze woningen, te weten 20 %, wordt aangeboden als ‘betaalbare’ koop voor woningzoekenden met een (economische) binding met Scheveningen / onmisbare beroepsgroepen. De grootte van de woningen zal circa 50 tot 130m² zijn, met inachtneming van het vigerende woonbeleid. De stalling van de auto’s zal inpandig worden opgelost: onder het gebouw komt een parkeerbak. De entree van de garage is gelegen aan de Haarlemsestraat. Fiets parkeren en bergingen zijn intern opgelost. Daarnaast biedt het plan ruimte aan een collectieve binnentuin, met groene kwaliteit en een goede toegankelijkheid

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

25

26

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

5.2 Ruimtelijke Kaders

Aanpassing perceel De ontwikkelaar heeft de wens een perceelgedeelte van de gemeente aan te kopen, de gemeente staat hier niet negatief tegenover. Het betreft een perceelgedeelte van 34 m2 openbare ruimte, gelegen aan de Haarlemsestraat. Het doel is om een betere, rechtere overgang tussen privé en openbaar te realiseren. Het trottoir zal daarbij de maat kunnen krijgen die past bij een woonstraat, zie de illustratie hiernaast. Ook de gemeente heeft de wens om een perceelgedeelte aan te kopen van de ontwikkelaar, dit om meer ruimte voor voetgangers en fietsers in het openbaar gebied te realiseren. In de huidige situatie is de kruising Badhuisweg-HarstenhoekwegKurhausweg complex. Voor in het bijzonder het langzaam verkeer aan de zijde van de kavel Badhuisweg 4 is het uit oogpunt van verkeersveiligheid gewenst/nodig om meer ruimte te creëren. Het gaat dan om de aanleg van een vrijliggend fietspad en een volwaardig trottoir. Om deze voorzieningen te kunnen realiseren is een strook van ca. 100 m² van het braakliggende kavel benodigd. Aan de zijde van de Badhuisweg wordt de kavelgrens in dat geval 5.50 meter naar binnen geschoven.Besluitvorming hierover moet nog plaatsvinden, aankoop door de gemeente is derhalve nog niet zeker. Voor beide grondtransacties geldt dat de verkoop c.q. aankoop tegen marktconforme condities zal moeten plaatsvinden.

Beide perceelgedeelten zullen getaxeerd worden voorafgaand aan een eventuele grondtransactie indien deze op basis van geldende kaders mogelijk is, waaronder het Didamarrest. Overigens is het geen voorwaarde dat er een grondruil plaats moet vinden, verkoop/aankoop van een perceelgedeelte is ook mogelijk. Indien deze strook aan de Badhuisweg door de gemeente wordt aangekocht ten behoeve van de herinrichting van het kruispunt dan dient deze strook tijdelijk netjes te worden ingericht en in een later stadium dienen er afspraken te worden gemaakt over de aanleg, onderhoud en het beheer hiervan.

illustratie aanpassing perceel in geval van de gewenste grondruill

Het initiatief Badhuisweg 4 en de herinrichting van het kruispunt zijn aparte projecten en niet volgordelijk.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

27

bouwvlak Het bouwvlak wordt bepaald door de afstand van de rooilijnen ten opzichte van de kavelgrens. De ruimte tussen de kavelgrens en de rooilijnen van het gebouw wordt gereserveerd voor een robuuste groene rand met tuinmuur rondom het woongebouw. De maat van deze rand zal langs de Badhuisweg, de Harstenhoekweg en de Haarlemsestraat 5 meter bedragen en bij de Utrechtsestraat 4 meter. Massa Er wordt een bouwblok gerealiseerd met een getrapte opbouw van 5 naar 7 lagen. Voor de 7e laag is een uiterste contour opgenomen, voor de overgang tussen 6e en 5e niet; randvoorwaarde bij het bepalen van de plek en mate van setbacks is dat de bezonning van de woningen in de directe omgeving als gevolg van de nieuwbouw zal moeten blijven voldoen aan de Haagse bezonningsnormen. Er worden geen elementen zoals balkons toegevoegd aan de hoofdmassa van de bekroning. Eventuele installaties en techniek zijn niet zichtbaar voor de omgeving in deze massa opgenomen. Steeds geldt hier de voorwaarde dat het geheel voldoet aan de Haagse bezonningsnormen. Relatie privé-openbaar De hoofdentree bevindt zich op maaiveldniveau in de plint van de kop, centraal -maar niet noodzakelijk in het midden- gelegen aan de zijde Badhuisweg. De appartementen zijn ontsloten met galerijen, gelegen aan een optimaal groen ingericht binnenhof, bedoeld als collectieve tuin voor bewoners van het nieuwe complex.

Dit centrale hof dient tevens als collectieve tuin en fungeert als een tweede ingang naar de hal met stijgpunten, zodat er voor bewoners een route mogelijk is door het terrein en het geheel tweezijdig te betreden is.

28

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

De binnentuin ligt hoger dan het maaiveld. De onontkoombare hoogteverschillen zijn uitgevoerd als groene taluds en trappartijen, niet als keermuren. Ook is rekening gehouden met de bereikbaarheid van de binnentuin vanuit de openbare ruimte voor mindervaliden zodat ook deze doelgroep niet enkel vanuit het trappenhuis de binnentuin kan bereiken. De binnentuin zoekt aansluiting bij de rest van het binnenterrein horende bij de wooncomplexen van Arcade. De ambitie is om een samenhangend binnenterrein te laten ontstaan met een luwe en groene kwaliteit. De wijze waarop deze verbinding wordt gelegd is nader uit te werken en in samenwerking met de bewoners en beheerder van Arcade. Dit valt buiten de scope van dit PUK en is (deels ) afhankelijk van het verdere proces met Arcade. Een ander belangrijk onderdeel van de inpassing is de overgang van de nieuwe bebouwing naar de openbare ruimte. Hierbij spelen met name het vergroenen van de randen van de locatie en de vormgeving van de kavelgrens een grote rol. Zoals in hoofdstuk 3 is laten zien, is er bij de bestaande bebouwing die niet direct grenst aan het trottoir veel aandacht besteed aan het maken van groene voor- en zijtuinen. Daarnaast is ook de begrenzing van de tuinen vaak uitgevoerd

op een karakteristieke wijze waarbij een gemetseld muurtje wordt gecombineerd met een haag en eventueel nog een hekwerk. Voor de rand rondom het toekomstige ensemble dient dan ook een passende invulling bedacht te worden waarbij de bovengenoemde onderdelen terug dienen te komen. In het vormgeven van de rand rondom de bebouwing zal ook het hoogteverschil met de openbare ruimte rondom de locatie opgelost moeten worden. Zoals op de illustratie is te zien bedraagt dit verschil ca. 1.10 meter. Door slim om te gaan met de positionering en hoogte van de parkeerbak en de entree aan de Badhuisweg zijde van de locatie, moet rondom een strook van minimaal 4 tot 5 meter worden gerealiseerd met voldoende volle grond om een robuuste groene rand te creëren. Dit biedt eveneens voordelen voor de eenzijdig georiënteerde woningen in de plint die een groot risico op hittestress hebben. Parkeren Het (auto)parkeren vindt plaats in een kelder ondergronds. Vanwege de hoogteverschillen in het maaiveld is gekozen voor een entree met hellingbaan aan de zijde Haarlemsestraat. Hier ligt al een ontsluiting van het binnenterrein voor de andere drie appartementencomplexen aan de Utrechtse- en Haarlemsestraat en dit is verkeerstechnisch tevens de meest geschikte plek om de kavel in en uit te kunnen rijden.

Door middel van het toepassen van een voldoende lange (6 meter) horizontaal vlak, binnen de poort, wordt overlast van koplampen van uitrijdende auto’s naar de tegenover gelegen woningen voorkomen.

Het fietsparkeren vindt plaats op maaiveldniveau (zijde Utrechtsestraat en Badhuisweg geldt als maaiveld) onder de verhoogde binnentuin en is eveneens bereikbaar via een hellingbaan aan de zijde Haarlemsestraat. Architectuur Er wordt voor het concept en de verdere uitwerking van het gebouw aangesloten op de voor deze omgeving kenmerkende appartementengebouwen. Architectonisch gezien is het van belang dat er gekozen wordt één architectuur, met alzijdige kwaliteit; zowel aan de zijde van de openbare weg als aan de binnentuin heeft het gebouw een representatieve uitstraling. Het eindresultaat dient dan ook een alzijdig volume te zijn,dat met name in de architectonische uitwerking reageert op zijn directe omgeving. Dit moet tot uiting komen door geleding en verbijzondering van het bouwvolume door middel van de positionering en integratie van gevelopeningen, buitenruimtes, erkers, en eventuele hoogteaccenten. De in de randvoorwaardenkaart opgenomen entree, tuinmuur, de groene omzoming en bouwhoogten zijn onder andere een afgeleide van deze keuze. Ook gedeeltelijk inpandige privé buitenruimten zijn onderdeel van de massa. Voor het deel dat zich aan de buitenzijde bevindt is een margestrook opgenomen waarvoor geldt dat deze maximaal 1,20 meter uitsteekt buiten het bouwvlak en voor maximaal 40% van de gevellengte per bouwlaag benut kan worden.

Zevende bouwlaag, georiënteerd op de Badhuisweg Zesde bouwlaag met setbacks aan de zijde van belendende panden Utrechtsestraat en Haarlemsestraat, woningen georiënteerd op omliggende straten Tweede t/m vijfde bouwlaag, met woningen georiënteerd op omliggende straten Collectieve binnentuin op eerste verdieping, bereikbaar vanuit zowel openbaar domein als hoofdentree, ook voor mensen slecht ter been en rolstoelgebruikers. Eerste bouwlaag (begane grond), met fietsbergingen + woningen aan corridorontsluiting. De hoofdentree van het complex is gelegen aan de zijde Badhuisweg. Groene omzoming, volle grond, beplant met bomen en heesters. Afgescheiden van het openbaar trottoir door middel van een tuinmuur

Nadere karakteristieken van het gebouw zijn uitgewerkt in de beeldkwaliteitsparagraaf. Parkeerkelder, bereikbaar vanaf de Harstenhoekweg

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

29

5.3 Beeldkwaliteitsparagraaf Met de toekomstige nieuwbouw zal een nieuw woongebouw worden gerealiseerd dat past bij het monumentale karakter van deze locatie aan de Badhuisweg. Hiermee wordt aangesloten bij de traditie van het maken van chique woongebouwen, zoals deze zijn te vinden in Den Haag en Scheveningen. Het merendeel van deze woongebouwen is gebouwd in de eerste helft van de twintigste eeuw langs de statige lanen die te vinden zijn tussen het centrum en Scheveningen Bad. Bekende voorbeelden van deze woongebouwen zijn gebruikt als referenties bij de verschillende onderdelen van beeldkwaliteit. De woongebouwen bestaan uit kloeke volumes met een clustering van appartementen met toegang tot collectieve voorzieningen. De gebouwen werden met behulp van de uitwerking van de bouwmassa, de architectuur en de vormgeving van de tuinen en erfscheidingen georiënteerd op de directe omgeving. Zodoende ontstonden er markante gebouwen die een sterke relatie met hun omgeving aangingen.

30

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

Volume Heldere opbouw: Het woonblok vormt één geheel wat betreft het gevelbeeld, architectuur en materiaal. Alzijdigheid: Ondanks de keuze voor één duidelijke hoofdentree, zullen alle gevels georiënteerd zijn op de omliggende openbare ruimte. Dit onder andere door middel van de positionering van ramen, buitenruimtes en overstekken. Het gebouw kent dus feitelijk geen achterkant, want ook aan de kant van de groene binnentuin zijn de gevels (met in de architectuur geïntegreerde galerijen) representatief vormgegeven. Horizontale geleding: De eenheid van het gebouw wordt versterkt door horizontale geleding. Horizontale dakoverstekken, vensterbanken en luifels worden toegepast om zowel de woning als het bouwblok een grote eenheid te geven. Vooral horizontale lijnen domineren, door o.a. betonnen gevelbanden, vaak platte daken, grote brede woonblokken, opvallende dakranden, luifels, lateien en waterslagen. Ook de galerijen en balkons gaan mee in dit spel.

Het woonblok vormt één geheel wat betreft het gevelbeeld, architectuur en materiaal. Accenten en reliëf komen voort uit de architectuur.

Voorbeeld van horizontale geleding

Plasticiteit en reliëf: Accenten zijn duidelijk verticale uitstekende vormen, hoogteverschillen in bouwmassa, incidentele verticale geleding. Privé buitenruimte: Buitenruimtes, in de architectuur geïntegreerde balkons, evenals de galerijen geïntegreerd in het ontwerp. Overstekende daken (kleinere en grotere overstekken)

Een alzijdig gebouw heeft geen achterkanten gelegen aan de openbare

Voorbeeld van in de architectuur geïntegreerde balkons

ruimte

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

31

Daklandschap: Het behouden van een schone (horizontale) daklijn is cruciaal. Storende elementen zoals installaties, liftschachten of (in geval van dakterrassen) meubilair mogen niet zichtbaar zijn, maar zijn weggewerkt achter een koepel of gemetselde borstwering. Materiaal Baksteen / metselwerk: gebruik van baksteen en manier van detailleren geven eenheid in architectuur: betonnen sierelementen en lateien en dakoverstekken. Plint: In de verticale opbouw zit een opbouw met een helder afleesbare plint, een middendeel en een duidelijke beëindiging.

Metselwerk met betonnen details

Metselwerk met betonnen details

Duidelijk afleesbare plint heldere daklijn / silhouet

32

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

Aanhechting aan de openbare ruimte Hoofdentree: De entrees zijn prominent vormgegeven en dragen ook bij aan de oriëntatie van het woongebouw. Ook grote ramen, de vormgeving van de tuinen en erfscheidingen zijn georiënteerd op de directe omgeving. Omzoming en Tuinmuur/bloembakken: Gemetselde tuinmuren, bloembakken, terrassen, pergola’s markeren de grens tussen openbaar en de privé (collectieve) ruimte rondom de woningen. Vergroening Binnentuin: Door de herontwikkeling van de drie voorheen zeer versteende kavels ontstaat de kans om een slag te slaan op het gebied van vergroening. Bovenop het dek wordt een groene binnentuin aangelegd. Gevelgroen: De gallerijen en gevels worden aangewend voor verticale begroeiing. Beplanting staat in de volle grond of in plantvakken met voldoende substraat

Prominente en representatieve entree aan de openbare ruimte

Omzoming: De randen van de kavels hebben een groene invulling met bomen en heesters. Dit zorgt niet alleen voor een gewenste verhoging van de woonkwaliteit (tegengaan hittestress, vergroten privacy). Door de volle grond biedt dit ook een goede basis voor bomen. Dit dient nader uitgewerkt te worden. Groene daken: Daken worden vergroend. Dit zorgt niet alleen voor een aantrekkelijke aanblik vanuit de hoogbouw, maar draagt ook bij aan het voorkomen van hittestress en het versterken van de biodiversiteit. Ook moet op de daken, net als op de rest van het terrein, regenwater worden opgevangen en vastgehouden.

Groene binnentuin

Vergoening buitenruimte en omzoming

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

33

34

Bestemmingsplan Scheveningen - Badplaats(2013)

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

6. SECTORALE KADERS 6.1 Vigerend juridisch kader

te kunnen blijven accommoderen. Herontwikkeling van locatie Badhuisweg biedt kansen voor differentiatie van het woonprogramma van Scheveningen. Door het bebouwen van een reeds jaren braakliggend kavel zal de woonkwaliteit in dit deel van de buurt behoorlijk toenemen.

Ook geldt de dubbelbestemming ’Waarde-Archeologie’, waardoor onderzoek benodigd is, bij ontwikkelingen >50m2. De ontwikkeling past niet binnen de bouwvlakken en bouwhoogte.

Een klimaatbestendig, klimaatneutraal en natuurinclusief Den Haag betekent dat de stad verder moet vergroenen. In de loop der tijd hebben de percelen aan de Badhuisweg een sterk stenig karakter gekregen en zijn vrijwel geheel verhard. Bij de herontwikkeling zal onder andere ingezet worden op vergroenen/ontharden, en het groen meer zichtbaar maken voor de omgeving.

Het vigerende bestemmingsplan is ‘Scheveningen - Badplaats’, welke is vastgesteld op 17 oktober 2013. De gronden hebben de bestemming ‘Gemengd-2’ en maken onder meer een woonfunctie mogelijk.

6.2 Ambities Structuurvisie 2020 en ambities Omgevingsvisie Den Haag 2050

Structuurvisie 2020 (RIS126237): Hoe ziet Den Haag er in 2020 uit? Den Haag is dan een Wereldstad aan Zee. In 2005 is hiervoor een structuurvisie opgesteld waar in op hoofdlijnen de toekomstige ontwikkelingsrichtingen van Den Haag zijn aangegeven. Hierbij wordt onder meer gedacht aan verdichting en transformatie. Het voorliggende plan is passend binnen de gedachte van deze structuurvisie. Binnen de Haagse Omgevingsvisie (Notitie Reikwijdte en Detailniveau, 2022) (RIS 309993) heeft de gemeenteraad 6 lange termijnambities vastgesteld. De herontwikkeling van locatie Badhuisweg draagt bij aan een aantal van deze ambities: Een rechtvaardig en inclusief Den Haag is een stad waar je goed kunt wonen, werken, leren en recreëren. Ongeacht je afkomst, opleidingsniveau of maatschappelijke positie. Daarmee biedt de stad kansen op ontwikkeling. Maar Den Haag kan alleen functioneren als emancipatiemachine als deze toegankelijk is en blijft. Het realiseren van een omvangrijk en divers woonprogramma op de locatie Badhuisweg, draagt bij aan de toegankelijkheid en woonmogelijkheden in Den Haag en Scheveningen voor een breed publiek. Een betaalbare, toegankelijke en toekomstbestendige woningvoorraad is belangrijk om de groei van de stad

Een economisch vitaal Den Haag betekent niet alleen dat er voldoende plaatsen zijn om te werken. Het heeft betrekking op het gehele vestigingsklimaat in Den Haag. Aantrekkelijke buurten en voldoende woningen hebben een indirect maar belangrijk effect op de Haagse economie. Deze herstructurering draagt bij aan de vitaliteit van Scheveningen. Compacte ontwikkeling maakt de stad gezonder en de ecologische voetafdruk per inwoner kleiner. Nabijheid van werk en voorzieningen maakt het voor mensen mogelijk de auto te laten staan en te lopen of te fietsen. De (groene) inrichting van ruimte en gebouwen heeft invloed op de gezondheid van mensen. Een goed ingerichte leefomgeving draagt bij aan een gezondere levensstijl. De nieuwe woningen in Scheveningen worden gezonder en veiliger om te bewonen door modernisering. Dit deel van Scheveningen is goed duurzaam bereikbaar door de nabijheid van de tramhaltes op de Gevers Deynootweg en de Nieuwe Parklaan. Het verdichten in dit deel van de wijk door een groter woon-programma draagt bij aan de duurzame bereikbaarheid omdat meer mensen van de ovvoorzieningen gebruik zullen gaan maken. Ook komt hier in de toekomst meer ruimte voor de voetganger en fietser.

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

35

6.3 Wonen Het woonbeleid is vastgelegd in Woonvisie Den Haag 2022 (RIS 313365), waarin de Woonvisie Den Haag 2017- 2030 (RIS 296833), de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) en de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 (RIS311091) zijn geactualiseerd. Den Haag groeit sterk en deze groei zet de komende jaren door. Daarmee ontstaat grote druk op de woningmarkt. Daarom gaat de gemeente Den Haag tot 2030 uit van 4.000 woningen per jaar. De ruimte om te groeien buiten de stad is beperkt. Den Haag zal zich voor groei moeten richten op binnenstedelijke locaties (de bestaande voorraad en gemengde woonwerkgebieden). Het slopen en gedifferentieerd woningtypen terugbouwen sluit aan op de woonvisie. Het is van belang om hierbij zorgvuldig om te gaan met bestaand groen in de wijk. De woonvisie zet in op: Een meer sociaal-inclusieve stad. Het verder uitbouwen van Den Haag als aantrekkelijke en gastvrije woonstad. Een meer toekomstbestendige woningvoorraad. Dit heeft zowel betrekking op de duurzaamheid van woningen als op de levensloopbestendigheid van woningen. Er heerst in Den Haag een grote druk op de woningmarkt. In de Woonagenda worden maatregelen genomen om deze druk te verlichten. De Woonagenda is ingedeeld in vier thema’s die elk eisen en wensen bevatten met betrekking tot nieuwbouw.

Naast de kwantitatieve behoefte en de doelstelling om de woningnood te verminderen door te verdichten is er ook behoefte om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verduurzamen, te verbeteren en nieuwe woonmilieus te creëren. De kwantitatieve verdichtingsopgave vraagt om een kwalitatief ruimtelijke goede inpassing van wonen, parkeren, groen en voorzieningen. De kwalitatieve opgave (fysieke opgave) hangt ook samen met sociale, economische, veiligheid en leefbaarheidsaspecten. De woonagenda heeft

36

PUK BADHUISWEG 4 - NOVEMBER 2024

de volgende uitgangspunten voor plannen van meer dan 30 eengezinswoningen of 80 meergezinswoningen: Minimaal 30% van de woningen is een sociale huurwoning, daarom moet een samenwerking aangegaan worden met een in Den Haag actieve woningcorporatie. 20% van de woningen is een middeldure huurwoning. We streven naar 20% betaalbare koopwoningen.

6.4 Economie

Dit concept PUK is gestart in Q4 2022. Hierbij is uitgegaan van de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711). Onder de 80 woningen hoeft geen sociale huur te worden gerealiseerd.

Vanwege het toeristische karakter van de badplaats en de locatie aan de Badhuisweg wordt geadviseerd om vast te houden aan de bestaande bestemming, zodat gewenste functies anders dan wonen op die locaties ook mogelijk blijven in de toekomst, bijvoorbeeld een restaurant of dienstverlening. Er wordt daarbij uit gegaan van een gebruiksoppervlakte (voor toekomstige commerciële ruimte op de begane grond) even groot als aanwezig was in de geamoveerde bebouwing. In dat geval is het niet wenselijk om voor de begane grond de standaard hoogte voor woningbouw aan te houden waardoor andere functies weliswaar planologisch mogelijk, maar fysiek alsnog onmogelijk zijn.