RIS318703 Bijlage 3 Begroting 2025 en meerjarenbegroting 2026 -2028 IPP

IPP Haaglanden

Programmabegroting 2025-2028

14 maart 2024 1

Inhoud Voorwoord....................................................................................................................................................3 1.

Beleidsbegroting ...................................................................................................................................5 1.1 Programma Algemeen Bestuur ....................................................................................................5 1.2 Programma Ontwikkeling en Uitgifte Nieuwe Werklocaties ......................................................10 1.3 Programma Herstructurering Werklocaties ...............................................................................12 1.4 Algemene dekkingsmiddelen......................................................................................................17

2.

PARAGRAFEN ......................................................................................................................................18 2.1 Weerstandsvermogen en risicobeheersing ..................................................................................18 2.2 Onderhoud kapitaalgoederen ......................................................................................................22 2.3 Bedrijfsvoering: Organisatie en werkwijze ...................................................................................23 2.4 Verbonden partijen ......................................................................................................................24 2.5 Grondbeleid ..................................................................................................................................25 2.6 Lokale heffingen ...........................................................................................................................26 2.7 Financiering ..................................................................................................................................27

3.

4.

Financiële begroting ...........................................................................................................................29 1.

Programmabegroting 2025.........................................................................................................29

2.

Toelichting op de algemene dekkingsmiddelen .........................................................................29

3.

Meerjarenbegroting 2025-2028 .................................................................................................31

Bijlagen ...............................................................................................................................................33

2

Voorwoord Inleiding Voor u ligt de meerjarenbegroting voor de periode 2025-2028 van het de gemeenschappelijke regeling het IPP Haaglanden. Het IPP Haaglanden is opgericht in 1953 en richt zich inmiddels op veel meer dan alleen de uitgifte van gronden en de huisvesting van bedrijven. Het IPP groeit als organisatie dat zich naast haar “corebusiness” als aankoop en (her-) uitgifte van leegstand vastgoed, zich richt op verduurzaming, herstructurering, vergroening en het beter benutten van vastgoed op bedrijventerreinen. In 2023 bestond het IPP Haaglanden 70 jaar en heeft het IPP dat op een bijzondere manier gevierd met de lancering van een onderscheidende investeringsagenda voor het zogenaamde Middengebied Plaspoelpolder in de gemeente Rijswijk en Bedrijventerrein Westvlietweg in de gemeente Den Haag. De investeringsagenda is na instemming van beide gemeenten nu in uitvoering genomen. De investeringsagenda vormt thans een geïntegreerd onderdeel van de aan u voorliggende meerjarenbegroting 205-2028. Op de valreep van het begrotingsjaar heeft de MRDH een betekenisvolle subsidie toegekend dat bijdraagt aan de uitvoering van de investeringsagenda en de verdere professionalisering van de organisatie en het vorm geven aan de regionale samenwerking. De meerjarenbegroting is sluitend voor 2025.

In de meerjarenbegroting is ook verwerkt de zogenaamde incidentele inkomsten uit verkoop van diverse vastgoedobjecten in het gebied de Plaspoelpolder. Het draagt eraan bij dat de reservepositie van het IPP Haaglanden op hoog niveau blijft. Het stelt ons in staat om de start van de investeringsagenda financieel verantwoord uit te voeren de komende begrotingsperiode. De investeringsagenda is een aanzet om duurzaam te gaan functioneren en dat ook meerdere partijen als kostendragers gaan bijdragen aan de uitvoering van deze agenda. Zonder bijdragen van derden kan de investeringsagenda niet worden uitgevoerd om tot een meerjarige robuuste aanpak van de Westvlietweg en het Middengebied Plaspoelpolder te komen; uiteindelijk is daar de financiële positie van het IPP Haaglanden niet voldoende toereikend voor. Kortom, een grote ambitie, die betekenisvol kan en zal blijven voor beide gemeenten en voor het vestigingsklimaat en groei van werkgelegenheid in het bijzonder. Afronding herstructurering gebied Treubstraat e.o. Rijswijk. Naast de uitvoering van de investeringsagenda rond het IPP Haaglanden in 2025 zeer succesvol het tot de verbeelding sprekende project “Treubstraat e.o.” af. Een grote verdienste van het IPP Haaglanden.

Een gerichte ingreep in een rotte kies van het gebied Plaspoelpolder maakt plaats voor eigentijdse bedrijven; prachtig voorbeeld ook van herstructurering en daarmee het beter benutten van ruimte. Het IPP Haaglanden mag hier met recht trots op zijn. Hoornwijck, Sylvain Poonstraat en overige gronden. Het IPP Haaglanden is ook nog actief in het Wateringsveld en in Hoornwijck. Het N-kavel Hoornwijck is tot 2021 in gebruik geweest door de projectorganisatie Rotterdamsebaan. Nu de Rotterdamsebaan gereed is, za naar verwachting in 2025 verder worden gewerkt aan de gewenste invulling/ ontwikkeling van dit terrein. Het overleg daarover wordt verder geïntensiveerd met de gemeente Den Haag. Mogelijk dat het terrein wordt ingevuld met een bijzondere energie en P+R hub, in combinatie met ruimte voor nieuwe bedrijven. Hiervoor worden gesprekken gevoerd met de gemeente Den Haag. Dit moet in 2025 leiden tot definitieve besluitvorming. Daarnaast zal in 2025 “kavel 100” /Sylvain Poonstraat op het bedrijventerrein Wateringen Veld naar verwachting zijn uitgegeven. In 2024 is gestart met de uitgifte van het terrein.

3

Voor de hierboven genoemde locaties zijn grondexploitaties opgesteld die het uitgangspunt vormen voor deze meerjarenbegroting. Het IPP Haaglanden speelt dus ook in 2025 en volgende jaren een groeiende en een steeds zichtbaardere actieve rol bij de ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen binnen de gemeenten Rijswijk en Den Haag. Zij levert hiermee een forse bijdrage aan het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven in onze regio en het bevorderen van de werkgelegenheid.

Het Dagelijks Bestuur IPP Haaglanden

4

1. Beleidsbegroting 1.1 Programma Algemeen Bestuur 1.1.1 Inleiding In dit programma worden de kosten van het bestuur, de kernorganisatie en de kosten van de nieuwe ontwikkelingen beschreven en verantwoord.

1.1.2 Bestuur en kernorganisatie De bestuurs- en beheerskosten, waaronder de apparaatskosten, zijn ten opzichte van 2024 niet verder afgenomen. De apparaatskosten zijn nu in overeenstemming met de huidige opgave. De indirecte plankosten zijn kritisch bekeken en in samenhang met de actualisatie van de grondexploitaties nader verdeeld. De plankosten zijn meerjarig niet verder afgebouwd, uitgaande van mogelijke nieuwe opgaven voor het IPP Haaglanden, voortbordurend op de toekomstvisie die in de loop van 2024 verder wordt uitgewerkt.

Plankosten IPP Meerjarenbegroting programma bestuur

Jaarrekening 2023 kostenstijging

Bestuurs- en beheerslasten Bestuurskosten: advieskosten accountantskosten: controlewerkzaamheden in 2023 (jaarrek 2022 & 2023)

Begroting actualisering 2024 2,50%

Meerjarenraming in begroting 2025: 2025 2,50%

2026 2,50%

2027 2,50%

2028 2,50%

overige kosten

€ € € € € € € € € €

27.402 € 50.259 € 13.159 € 9.230 € 5.855 € 32.897 € 3.620 € 4.180 3.382 €

28.100 € 61.800 € 13.400 € 9.500 € 6.000 € nvt € 3.700 € nvt 3.500 €

28.800 € 63.300 € 13.700 € 9.700 € 6.200 € nvt € 3.800 € nvt 3.600 €

29.500 € 64.900 € 14.000 € 9.900 € 6.400 € nvt € 3.900 € nvt 3.700 €

30.200 € 66.500 € 14.400 € 10.100 € 6.600 € nvt € 4.000 € nvt 3.800 €

31.000 68.200 14.800 10.400 6.800 nvt 4.100 nvt 3.900

Beheerskosten: huisvestingskosten huisvestingskosten (eenmalig: verhuizing/inrichting) archiefbeheer idem: archiefbeheer (digitalisering: eenmalig) algemeen bestuur: burokosten directie en administratie idem: secretariële ondersteuning idem: opstellen Toekomst visie IPP/Investeringsagenda (eenmalig) idem: totaal projectleiders/planeconomie (niet rechtstreeks door te belasten): projectleiding/I. vd Drift projectleiding/R. van Kooperen projectleiding/T. Koolstra planeconomie/R. Schoffelmeer Bestuurs- en beheerslasten

€ € € € € € € € € € € € €

15.006 € 8.053 4.795 € 20.000 202.639 € 88.985 € 75.170 73.053 € 36.858 € 33.320 € € 2.875 € 597.684 €

15.400 € nvt 4.900 € nvt 253.100 € 93.600 € nvt 63.000,00 € 20.200,00 € 18.500 € 18.500 € 5.800 € 556.000 €

15.800 € nvt 5.000 € nvt 259.400 € 113.300 € nvt 60.100,00 € 17.000,00 € 18.900 € 18.900 € 5.300 € 582.700 €

16.200 € nvt 5.100 € nvt 265.900 € 116.100 € nvt 61.600,00 € 17.400,00 € 19.400 € 19.400 € 5.400 € 597.200 €

16.600 € nvt 5.200 € nvt 272.500 € 119.000 € nvt 78.200,00 € 7.500,00 € 19.900 € 19.900 € 30.900 € 627.100 €

17.000 nvt 5.300 nvt 279.300 122.000 nvt 80.100,00 7.700,00 20.400 20.400 31.600 642.900

vergaderkosten, representatie onkostenvergoedingen bijdragen CBBR/SKBN vormgeving publicitair jaarverslag/Investeringsagenda 70 jarig jubileum IPP (eenmalig) acquisitiekosten verzekeringen tegen zakenschade, fraude en beroving verzekeringspremie 2021/2022 (eenmalig)

5

Verdeling Bestuurs- en beheerslasten

Jaarrekening 2023

Aan GREXEN toe te rekenen indirecte bestuurs- en beheerslasten: Grex Sylvain Poonsstraat Grex Hoornwijck totaal grexen Aan investeringsagenda toe te rekenen indirecte bestuurs- en beheerslasten: totaal indirect (GRONDEN & TERREINEN en PROJECTEN en/of TOEKOMSTIGE GREXEN) totaal - generaal Specificatie: Verdeling indirect aan Projecten of (toekomstige) GREXEN: Niet door te berekenen (niet te activeren, maar verwerken in saldo jaarrekeningen) 1) GRONDEN & TERREINEN totaal Parkeergarage Handelskade Plaspoelpolder Erfpachtgronden 2) PROJECTEN en/of TOEKOMSTIGE GREXEN: Investeringsagenda Westvlietweg (Den Haag) Investeringsagenda Middengebied Plaspoelpolder Rijswijk Herontwikkeling/revitalisering Havengebied Niet door te berekenen indirecte kosten: Overige businesscases

totaal

Verdeling Bestuurs- en beheerslasten GREXEN: totaal Grex Sylvain Poonsstraat Grex Hoornwijck Toerekening aan Projecten of (toekomstige) GREXEN: Niet door te berekenen (niet te activeren, maar verwerken in saldo jaarrekeningen) 1) GRONDEN & TERREINEN totaal Treubstraat locatie 1 en 5 Parkeergarage Handelskade Plaspoelpolder Erfpachtgronden 2) PROJECTEN en/of TOEKOMSTIGE GREXEN: Investeringsagenda Westvlietweg (Den Haag) Investeringsagenda Middengebied Plaspoelpolder (Rijswijk) Herontwikkeling/revitalisering Havengebied Niet toe te rekenen indirecte kosten: Overige businesscases

2024

2025

Vastgesteld in DO 2026

2027

2028

10,0% 30,0% 40,0% 0,0% 60,0% 100,0%

10,0% 30,0% 40,0% 30,0% 30,0% 100,0%

0,0% 10,0% 10,0% 60,0% 30,0% 100,0%

0,0% 10,0% 10,0% 60,0% 30,0% 100,0%

0,0% 0,0% 0,0% 60,0% 40,0% 100,0%

0,0% 0,0% 0,0% 60,0% 40,0% 100,0%

7,0% 1,0% 1,0%

7,0% 1,0% 1,0%

2,0% 1,0% 1,0%

2,0% 1,0% 1,0%

2,0% 1,0% 1,0%

2,0% 1,0% 1,0%

53,0% 0,0% 0,0% 5,0% 48,0%

53,0% 15,0% 15,0% 5,0% 18,0%

88,0% 30,0% 30,0% 5,0% 23,0%

88,0% 30,0% 30,0% 5,0% 23,0%

98,0% 30,0% 30,0% 5,0% 33,0%

98,0% 30,0% 30,0% 5,0% 33,0%

222.400 € 55.600 € 166.800 €

2025 58.300 € € 58.300 €

€ € €

2023 239.073 € 59.768 € 179.305 €

2024

€ € € €

41.838 € 29.884 € 5.977 € 5.977 €

39.000 € 27.800 € 5.600 € 5.600 €

totaal

€ € € € €

316.772 € € € 29.884 € 286.888 €

totaal - generaal

€

597.684 €

2026

2027

2028

59.700 € € 59.700 €

-

€ € €

-

11.600 € € 5.800 € 5.800 €

12.000 € € 6.000 € 6.000 €

12.600 € € 6.300 € 6.300 €

12.800 6.400 6.400

294.600 € 83.400 € 83.400 € 27.800 € 100.000 €

512.800 € 174.800 € 174.800 € 29.100 € 134.100 €

525.500 € 179.200 € 179.200 € 29.900 € 137.200 €

614.500 € 188.100 € 188.100 € 31.400 € 206.900 €

630.100 192.900 192.900 32.100 212.200

556.000 €

582.700 €

597.200 €

627.100 €

642.900

1.1.3 Investeringsagenda Het Algemeen Bestuur (AB) van het IPP Haaglanden heeft in 2023 ingestemd met de investeringsagenda IPP Haaglanden 2023 t.b.v. het Middengebied Plaspoelpolder te Rijswijk en bedrijventerrein Westvlietweg te Den Haag en zijn de begrotingswijziging en investeringsagenda voor zienswijze voorgelegd aan de gemeenteraden van Den Haag/Rijswijk. De onderwerpen van de investeringsagenda zullen voor de korte als de middellange termijn gaan bijdragen aan de verbetering van het vestigingsklimaat en behoud en versterking van de werkgelegenheid in het algemeen. Een forse vernieuwende ambitie met een groeiend geloof en draagvlak tussen de deelnemende partijen. De investeringsagenda is als bijlage toegevoegd. (BIJLAGE I). Het is een vernieuwende aanpak (benadering als Kansenzones), waarbij het gaat om een palet van activiteiten van veiligheid tot ontwikkelingen, van openbaar gebied tot klimaat- en energietransitie. In paragraaf 1.3 “Programma Herstructurering Werklocaties” zal de stand van zaken van de beide worden besproken. Overige businesscases niet-grex projecten Naast grex-projecten zijn er een aantal niet-grex projecten die conform BBV-regels in de jaarrekening worden verantwoord.

Hieronder een korte toelichting op deze projecten: Sijthoff-locatie In 2022 heeft het IPP de intentie aangegeven een perceel grond groot 2.242 m2 voor een grondwaarde van € 1.165.000, - prijspeil 1 juli 2021 te willen verkopen aan de ontwikkelaar van de locatie. In 2022 is hiertoe door de gemeente Rijswijk een IOK opgesteld. Nadere planvorming vindt op dit moment nog plaats, waarbij door wijzigingen in het plan de grondwaarde waarschijnlijk opnieuw moet worden getaxeerd. Levering van de grond wordt op z’n vroegst eind 2024 verwacht. Locatie Burgemeester Elsenlaan 329 Ontwikkelaar 1 van de locatie Burgemeester Elsenlaan 329 en het Industrieschap de Plaspoelpolder (IPP) zijn een reserveringsovereenkomst de dato 7 augustus 2017, getekend op 15 augustus 2017, aangegaan met betrekking tot de afname en ontwikkeling van kadastraal perceel RWK01-G-2591 (hierna: het perceel), groot

6

2.200 m2, gelegen aan de Burgemeester Elsenlaan/Koopmansstraat in de Plaspoelpolder in Rijswijk, welke reservering onder gewijzigde voorwaarden per brief de dato 11 september 2020 is voortgezet, per 20 juli 2021 is verlengd tot 1 januari 2022 en per 20 december 2021 is verlengd tot 1 maart 2022. De gemeente Rijswijk heeft voor de locatie, gelegen in het Havenkwartier van de Plaspoelpolder, begin 2021 het “Ontwikkelkader Havenkwartier” vastgesteld. Het Havenkwartier wordt getransformeerd van verouderd bedrijvengebied met leegstaande kantoren naar een nieuw gemengd woon-werkgebied. Ontwikkelaar 1 heeft een schetsontwerp gemaakt en heeft op 16 november 2021 een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente Rijswijk. Ontwikkelaar 1 en IPP hebben onderhandelingen gevoerd over de complexwaarde en hierover overeenstemming bereikt (onder voorbehoud bestuurlijke goedkeuring). Het nieuwbouwplan “UrbanParks” omvat op basis van het concept bouwplan ca. 44.719 m2 bvo wonen, 4.444 m2 bvo commercieel vastgoed en 7.975 m2 parkeren. In de laatste verlenging, met kenmerk 21.105764 de dato 20 december 2021, van deze reserveringsovereenkomst was opgenomen dat Ontwikkelaar 1 het recht heeft om haar rechtsverhouding, na goedkeuring van het IPP, over te dragen aan een derde. Ontwikkelaar 2 heeft inmiddels de rechtsverhouding overgenomen van Ontwikkelaar 1.

Ontwikkelaar 2 wenst het perceel aan te kopen en deze te betrekken bij de ontwikkeling op het naastgelegen perceel (Burgemeester Elsenlaan 329). Levering dient conform de koopovereenkomst met Ontwikkelaar 2 uiterlijk 31 december 2024 plaats te vinden. De voorlopige koopprijs bedraagt € 3.628.000 k.k. (prijspeil 1 juli 2021). Marktconforme verrekenafspraken en indexering conform complexwaardeberekening, hetgeen betekent dat de koopprijs op basis van aanpassingen in het bouwprogramma en diverse indexeringen nog kan wijzigen. De Waterman (Nijverheidstraat) Het IPP is in overleg met Ontwikkelaar over de verkoop van een perceel aan de Nijverheidstraat in het Havenkwartier in Rijswijk, groot totaal 654 m2, kadastraal Rijswijk-G-1514 en G-3455. Het perceel ligt tussen twee eigendommen van Ontwikkelaar en zal worden betrokken bij de totale ontwikkeling. Het Havenkwartier te Rijswijk is momenteel een industrieel havengebied waarbij het de potentie heeft voor ontwikkeling naar een gemengd woonwerkmilieu (zie hiervoor). Een eerdere berekening van de grondwaarde kwam uit op een totaalbedrag van € 396.000,- excl. btw (prijspeil 1 januari 2022) voor het perceel. Echter de plannen werden niet goedgekeurd door de supervisor, waardoor nu door een nieuwe architect een bouwplan is ontwikkeld die nog opnieuw moet worden doorgerekend.

Deze rekenexercitie zal naar verwachting in Q1-2024 worden afgerond. Parkeergarage Handelskade De parkeergarage wordt op dit moment nog verhuurt aan een huurder. Het IPP is voornemens over te gaan tot de verkoop van de parkeergarage, staande en gelegen op het adres Handelskade 74 te (2288 BG) Rijswijk, kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie G nr. 2666, aan een Ontwikkelaar, althans een nader te noemen meester, ten behoeve van het realiseren van een mobiliteitshub (hierna: “Hub”) ten dienste van de bedrijven in de Plaspoelpolder en de toekomstige nieuwbouwwoningen in het Havenkwartier. De Hub stimuleert het gebruik van deelmobiliteit. Naast het huisvesten van deelmobiliteit krijgt de Hub – zoals Ontwikkelaar dat heeft gepresenteerd – ook een functie als parkeergarage voor de bewoners, bezoekers en medewerkers van de nieuwe bedrijfsruimten die in het Havenkwartier zullen worden ontwikkeld. Ontwikkelaar is daarnaast tevens de contractnemer voor de verhuur van de parkeerplaatsen van de ontwikkelingen in het Havenkwartier. Ook zal de Hub andere bedrijven in de Plaspoelpolder die gebruik wensen te maken van deelmobiliteit en/of parkeren voor bezoekers en medewerkers kunnen faciliteren.

Tot slot worden binnen de Hub ook veel (deel)fietsparkeerplaatsen toegevoegd en dit stimuleert eveneens het gebruik van de Hub, doordat gebruikers met de fiets naar de Hub kunnen komen en vertrekken. Zo wordt de parkeergarage van meerwaarde voor de gehele Plaspoelpolder. Met deze invulling van de parkeergarage heeft Ontwikkelaar laten zien dat de parkeergarage het verkeer kan

7

“afvangen”, voordat men het Havenkwartier binnenrijdt of het Middengebied van de Plaspoelpolder. Dit heeft als belangrijk voordeel dat de Hub kan bijdragen aan het reduceren van verkeersbewegingen in de Plaspoelpolder. Tot slot voorziet Ontwikkelaar met haar plannen in het duurzaam, klimaat adaptief en natuur inclusief transformeren van de parkeergarage. De verkoopprijs van de parkeergarage bedraagt € 2.125.000, - k.k. (prijspeil 1 september 2021 en een index van 2,5% op jaarbasis). De levering zal uiterlijk 1 juli 2025 plaatsvinden. Treubstraat 19-23 te Rijswijk Met betrekking tot de Treubstraat 19-23 is in september 2021 een koopovereenkomst gesloten, waarbij er van uit werd gegaan dat het pand zou worden gerenoveerd. Later onderzoek heeft uitgewezen dat er dusdanig veel asbestsanering diende plaats te vinden en de constructieve staat onvoldoende was, dat de koper heeft besloten om het pand te slopen en een nieuw gebouw neer te zetten. De sloop van het pand is aangevangen in Q4-2023, waarna in Q2-2024 de levering van de grond zal plaatsvinden en zal worden gestart met de nieuwbouw van het bouwplan met flexibele werk- en productieruimten. De verkoopprijs bedraagt € 2.150.000, - (prijspeil 1 september 2022 en een index van 3% op jaarbasis) + een vergoeding voor interne kosten ad. € 15.000, -. Met de belastingdienst heeft een vooroverleg plaatsgevonden.

Daarin heeft zij goedkeuring gegeven op een BTW-belaste levering, waarbij de sloopwerkzaamheden door en voor rekening en risico van de koper wordt uitgevoerd. Energietransitie Bijdragen aan de energietransitie is essentieel voor een duurzame toekomst. Vanuit de gemeenten Den Haag en Rijswijk is er beleid over duurzaamheid, energietransitie, natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen. Het IPP Haaglanden draagt hier vanzelfsprekend aan bij. Met betrekking tot Energietransitie in de Plaspoelpolder zijn eerder in het kader van de koopovereenkomst met de ontwikkelaar van Treubstraat 25-31 inspanning uitgesproken over de opzet van een ESCO (Energy Service Company), een eigen duurzaam energiebedrijf van en door ondernemers uit het gebied. Gebiedspromotie Plaspoelpolder Er zijn afspraken gemaakt met de gemeente Rijswijk, met gezamenlijke inzet van financiële middelen voor de komende tijd m.b.t. gebiedspromotie van de Plaspoelpolder. Het IPP Haaglanden gaat de komende jaren inzetten om de Plaspoelpolder te promoten, wat leidt tot een beter vestigingsklimaat.

8

1.1.4 Wat mag het kosten? Programma Algemeen Bestuur

Algemeen Bestuur Jaarrekening 2023

Raming 2024

Raming 2025

Raming 2026

Raming 2027

Raming 2028

Lasten

597.684

565.100

582.700

597.200

627.100

642.900

280.962

491.637

448.600

460.000

420.200

430.700

Totaal baten

280.962

491.637

448.600

460.000

420.200

430.700

Saldo programma, nadelig = -

-316.721

-73.463

-134.100

-137.200

-206.900

-212.200

Lasten bestuurs- en beheerskosten Baten Doorberekende indirecte kosten aan projecten

Overige baten

Toelichting Treubstraat locatie 5 wordt door het IPP Haaglanden in 2024 verkocht voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Het BBV schrijft voor dat geen indirecte apparaatskosten mogen worden toegerekend aan deze gronden. Om deze reden resteert een nadelig saldo wegens niet toe te rekenen kosten op het programma algemeen bestuur. Echter in het jaar dat de grondverkoop wordt gerealiseerd, wordt dit nadelig saldo weer gecompenseerd door een hoger transactieresultaat. Dit hoger resultaat ontstaat doordat de kosten algemeen bestuur niet zijn toegerekend aan de gronden.

9

1.2 Programma Ontwikkeling en Uitgifte Nieuwe Werklocaties 1.2.1 Sylvain Poonsstraat Uit de voormalige Grondexploitatie Wateringse Veld, welke in 2017 is gesloten, is het IPP Haaglanden nog eigenaar van een parkeerterrein aan de Sylvain Poonsstraat. Dit private parkeerterrein wordt niet intensief gebruikt en kan niet worden ingezet als P+R omdat het terrein geen goede aansluiting heeft op een openbaar vervoer verbinding. De gemeente Den Haag heeft aangegeven een groot te kort te hebben aan ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Het IPP Haaglanden heeft voorgesteld in het Haags Initiatieven Team om de kavel om te zetten naar een kavel voor kleinschalige bedrijvigheid. De zienswijze procedure voor het voorontwerp bestemmingsplan is momenteel doorlopen waarna het ontwerpbestemmingsplan na de input kan worden ingediend. Het is de verwachting dat Q2 2024 de bestemmingsplanwijziging definitief is. In Q2 2024 zal er met een tender gezocht worden naar een geschikte kandidaat en waarna de omgevingsvergunning is verkregen zal de grond worden getransporteerd. Dit kan naar verwachting in Q4 2024 plaats vinden.

1.2.2 Businesspark Hoornwijck Sinds begin jaren negentig ontwikkelt het Industrieschap De Plaspoelpolder (IPP) het Businesspark Hoornwijck. Het laatste nog beschikbare kavel is het N-kavel. In 2020 heeft het IPP het verzoek gehad van de directie DSO mobiliteit van de gemeente Den Haag om de N-kavel ter beschikking te stellen voor een P+R om de parkeerdruk in de stad op te kunnen vangen met als gevolg dat de GREX is aangepast naar uitgifte in 2023. Er is meerdere keren in het AB/DB aangegeven dat de kavel in afwachting is van de keuze vanuit de gemeente Den Haag of er wel of geen P+R gewenst is op de N-kavel. Tot op heden is er nog steeds geen keuze gemaakt door de portefeuillehouder van DSO mobiliteit of de P+R wel of niet gewenst is en is het IPP genoodzaakt om de verwachtingen bij te stellen tot uitgifte in 2026. Momenteel doet zich een unieke kans voor om op een goede “zichtbare” en met het “OV bereikbare” locatie een P+R te realiseren in combinatie met een duurzame logistiek- en kantorenontwikkeling in samenwerking met een consortium. In 2024 zal het IPP deze plannen samen met de gemeente Den Haag nader uitwerken.

10

1.2.3 Wat mag het kosten? Ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties

Ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties Jaarrekening 2023

Raming 2024

Raming 2025

Raming 2026

Raming 2027

Raming 2028

Lasten Aanleg-, plan- en overige kosten Hoornwijck

67.863

257.991

176.300

120.000

150.300

Kostprijs verkopen Hoornwijck Overbrenging opbrengsten Hoornwijck Bijstelling verliesvoorziening Hoornwijck Aanleg-, plan-, en overige kosten Sylvain Poonsstraat

-295.830 77.864

Kosprijs verkopen Sylvain Poonsstraat

totaal lasten programma

174.700 5.253.100

70.603 462.360

-150.103

910.954

326.600

5.427.800

67.863

257.991

176.300

174.700 5.253.100

120.000

150.300

0

0

Baten Overbrenging kosten bouwrijpmaken Hoornwijck Grondverkopen Hoornwijck Ontvangen huur N-kavel

Bijstelling verliesvoorziening Hoornwijck Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonsstraat

77.864

566.415 70.603

totaal baten programma

145.727

1.015.009

326.600

5.427.800

0

0

Saldo programma (+ =voordelig; - = nadelig)

295.830

104.055

0

0

0

0

Grondverkopen Sylvain Poonsstraat

Zie ook de bijlagen voor inzage in de ontwikkeling van de grondexploitaties.

11

1.3 Programma Herstructurering Werklocaties 1.3.1 Herontwikkeling/revitalisering Westvlietweg en Plaspoelpolder Middengebied In paragraaf 1.1.3. is reeds de inleiding verwoord m.b.t. de investeringsagenda IPP Haaglanden 2023. Eind 2023 is door de MRDH voor beide gebieden gezamenlijk, met de investeringsagenda IPP Haaglanden 2023 als fundament, een subsidie toegekend van in totaal €560.000,- t.b.v. de volgende projectonderdelen: Activiteit

Kosten

Kosten Rijswijk

Kosten MRDH

Kosten

BIZ

IPP

Westvlietweg

Mutatie van verouderd kantorenvastgoed naar een toekomstbestendig bedrijfspand

€300.000

€150.000

€150.000

Onderzoekskosten naar dubbelgebruik/beter benutten van ruimte

€100.000

€50.000

€50.000

Dekking plankosten voor afgebrand pand terugbrengen naar meerlaagse bedrijvigheid

€250.000

€125.000

€125.000

Inzet gebiedsmakelaar Middengebied Plaspoelpolder (externe inhuur)

€100.000

Planvorming Westvlietweg met doorkijk

€100.000

€50.000

€50.000

Inzet gebiedsmakelaar Westvlietweg (externe inhuur)

€90.000

€30.000

€30.000

Onderzoek fondsvorming voor bedrijventerreinen Middengebied Plaspoelpolder en Westvlietweg

€70.000

€35.000

€35.000

€50.000

€50.000

€30.000

Hieronder volgt de stand van zaken m.b.t. de beide werklocaties: Middengebied Plaspoelpolder Dit is het gebied tussen de Volmerlaan, Treubstraat, Polakweg en de De Buynkopsstraat. De Plaspoelpolder kenmerkt zich door een mix aan bedrijfsfuncties: bedrijven, kantoren, leisure en dienstverlening. Het gebied kent echter ook een mismatch: er is een structurele hoge leegstand van kantoren, terwijl er vooral vraag is naar bedrijfsruimte. In 2022 is in samenwerking met het projectteam, bestaande uit de gemeente Rijswijk, Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk en het IPP Haaglanden, de pilot “middengebied Plaspoelpolder verder uitgewerkt. De uitwerking is vervolgens vertaald naar de investeringsagenda. De investeringsagenda is opgebouwd uit een drietal hoofdthema’s: Vastgoed, Openbare ruimte en Organisatiegraad. Collectieve beveiliging 1 december is er gestart met de collectieve surveillance op de bedrijventerreinen Westvlietweg en Plaspoelpolder. We noemen het surveillance omdat de beveiliging is ingezet op gastheerschap. De eerste resultaten hebben haar vruchten al afgeworpen. Ook de politie en handhaving zijn enthousiast over het genomen initiatief. BIZ De BIZ i.o. voor het Middengebied Plaspoelpolder is op gang gebracht door de BBR, zoals ook afgesproken. Het IPP ondersteunt en adviseert daarbij de BIZ i.o.

De werkzaamheden en de aanwas van steunbetuigingen daarvoor zijn nu zodanig, dat daarvoor ook een subsidieaanvraag bij de provincie kan worden ingediend. Ook inmiddels daarvoor

12

een aparte website gelanceerd. Van Gijnstraat 27 De locatie aan de Van Gijnstraat wordt middels een huurkoop verworven. Tot het moment van transport van de locatie van de Van Gijnstraat 27 wordt samen met de buurman (van Gijnstraat 25) onderzocht of de locatie herontwikkeld kan worden naar een meerlaags bedrijvenunits voor de maakindustrie. In de Haagse regio is de vraag groot naar middelgrote bedrijfsruimte met een zware vloerbelasting (500 m2 – 1000 m2). In de regio zijn nog maar weinig voorbeelden in het kader van “beter benutten” m.b.t. bedrijfsruimten. Deze uitwerkingsstudie kan een voorbeeld worden gegeven voor de uitvoering in planvorming en samenwerking tussen eigenaren. Ten behoeve van de herontwikkeling op deze locatie zal er een onderzoek moet worden uitgevoerd naar de mogelijkheden van een meerlaags bedrijvencomplex. Het onderzoek moet uiteindelijk inzicht geven in de mogelijkheden en onmogelijkheden m.b.t. een meerlaags bedrijvencomplex, alsmede een voorbeeld zijn voor andere ontwikkelingen op bedrijventerreinen in de regio voor wat betreft “beter benutten” van ruimtegebruik. Polakweg 8 In Rijswijk is er sprake van een hoge kantorenleegstand ten opzichte van landelijk. Veel van deze leegstaande kantoren staan in het Middengebied, waarvoor in de gemeentelijke visie is uitgesproken geen woningen toe te staan.

Het gebied is bedoeld voor bedrijven, maar het vraagstuk is hoe invulling te geven aan het verouderd kantorenvastgoed. Met een verouderd kantorenpand de Polakweg 8 als casus wordt dit vraagstuk aangepakt. Dit pand staat al langere tijd leeg, is in zeer slechte staat en is de afgelopen jaren meerdere malen in de aandacht geweest in het kader van ondermijning. Leegstaande kantoren komen op meerdere bedrijventerreinen voor en veroorzaken daarmee een negatieve spiraal met betrekking tot het vestigingsklimaat. Het IPP Haaglanden wil dit pand verwerven en transformeren naar bedrijfsruimte. Deze vorm van transformatie heeft vaak een onrendabele top in de stichtingskosten, hetgeen eigenaren tegenhoudt om tot ontwikkeling over te gaan komen. Verrijn Stuartlaan 54 Op 26 mei 2022 heeft er een grote brand plaatsgevonden in meerdere naast elkaar gelegen garagebedrijven aan de Van Gijnstraat/Verrijn Stuartlaan. Het IPP is in gesprek met de eigenaren en tracht het afgebrande deel te verwerven en de locatie te muteren naar een meerlaags bedrijfspand. Mocht de verwerving en dit herontwikkelingsplan niet lukken dan hebben de eigenaren aangegeven open te staan om met IPP een ander herontwikkelingsplan uit te werken. Bedrijventerrein Westvlietweg Bedrijventerrein Westvlietweg is een van de weinige locaties in Den Haag en de regio waar de komende jaren nog ruimte is om te groeien.

Het agrarische gedeelte tussen het bestaande bedrijventerrein en de A4 kan daartoe duurzaam worden getransformeerd, desgewenst in combinatie met de GAVI-kavel aan de andere zijde van de A4. Momenteel ontbreekt het op het bedrijventerrein echter aan een gevoel van veiligheid, goede ontsluiting, representatieve uitstraling en strategie voor duurzame groei. De raad heeft op 25 mei 2023 middels een motie bij de besluitvorming over de investeringsagenda het volgende aan het college van B&W van de gemeente Den Haag meegegeven: • Het IPP geen grote ontwikkelingen mag vormgeven op het bedrijventerrein Westvlietweg voordat de gemeenteraad van Den Haag een duidelijke opdracht en kaders heeft vastgesteld voor de Vlietzoom in zijn geheel en het bedrijventerrein Westvlietweg in het bijzonder; • Het IPP betrokken stakeholders te laten betrekken bij de kleine ontwikkelingen die het IPP voornemens is te doen en de gemeente daarover te laten informeren; • De gemeenteraad over de manier waarop dit gerealiseerd wordt te informeren. Binnen de huidige publiekrechtelijke kaders kan het IPP privaatrechtelijke handelingen verrichten m.b.t. het bestaande bedrijventerrein Westvlietweg. IPP kan (voor eigen rekening) en in opdracht van de gemeente Den Haag onderzoeken (laten) uitvoeren t.b.v.

deze locaties, om hiermee de gemeente Den Haag en haar Raad zo goed mogelijk te informeren en zij kan de gemeente Den Haag ondersteunen bij (de voorbereiding) van publiekrechtelijke aanpassingen. Hierbij is de gemeente Den Haag te allen tijde in de lead voor publiekrechtelijke wijzigingen in het gebied, hetgeen altijd zal worden voorgelegd aan de Raad. Het IPP zal bij al haar uit te voeren projecten de betrokken stakeholder betrekken in overleg met de gemeente Den Haag.

13

Eind 2021 is de projectgroep Bedrijventerrein Westvlietweg opgericht t.b.v. de samenwerking tussen gemeente Den Haag, BIZ Westvlietweg en het IPP Haaglanden. In 2022 en 2023 zijn er investeringen gedaan m.b.t. het openbaar gebied om het bedrijventerrein Westvlietweg met directe gerichte ingrepen op te knappen m.b.t. veiligheid, onderhoud en uitstraling, het zogenaamde “laaghangend fruit”. Tevens zijn in deze werkgroep onderwerpen en investeringen voor de middellange en lange termijn besproken en is onderzocht in welke mate de gemeente Den Haag, MRDH en de Provincie kunnen bijdragen aan de uitvoering van de werkzaamheden. Nota van Uitgangspunten bedrijventerrein Westvlietweg In Q4-2023 is door het IPP namens de projectgroep bij vier stedenbouwkundige bureaus een offerte-uitvraag gedaan voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor het bedrijventerrein. Deze gesprekken en onderzoeken hieromtrent zullen in 2024 worden voortgezet. De nodige besluitvorming zal worden afgestemd met de gemeente Den Haag, in aanvulling op eigen besluitvormingstrajecten van de gemeente. Verduurzamingsopgave De energievraag in warmte en elektra van het huidige bedrijventerrein is een drietal jaren geleden onderzocht (zie bijlage). Het projectteam Westvlietweg wil laten onderzoeken in hoeverre duurzame energie (opwekking en distributie) onderdeel kan uitmaken van de verdere planontwikkeling.

Het mogelijke doel zou kunnen zijn dat het gehele bedrijventerrein energy neutraal wordt. In Q1-2024 zal hiervoor een offerte-uitvraag worden in de markt bij een drietal experts op dit gebied. De uitkomsten van dit onderzoek kan ook worden gebruikt voor bijvoorbeeld het Middengebied Plaspoelpolder. Fondsvorming In haar investeringsagenda richt het IPP Haaglanden zich op de bedrijventerreinen Middengebied Plaspoelpolder en Westvlietweg, en het aanpakken van de daar spelende problematiek, waaronder achterstallig onderhoud, verstening en leegstand wat kan leiden tot ondermijning en (gevoel van) onveiligheid. Om de toekomstbestendigheid van de twee bedrijventerreinen te verbeteren wenst IPP te werken aan twee actuele, urgente en concrete opgaven: het verduurzamen van vastgoed en het verminderen van leegstand op haar bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen hebben ook een belangrijke rol in de regio. Het IPP Haaglanden wil samen optrekkend met o.a. de MRDH en de Provincie Zuid-Holland om fondsvorming (investeringsfonds, financieringsfonds, subsidiefonds, etc.) nader te onderzoeken als financieel instrument om invulling te geven aan de urgente opgaven ten aanzien van het verduurzamen en herontwikkelen van vastgoed en het verminderen van leegstand op bedrijventerreinen.

Het IPP Haaglanden heeft echter beperkt kennis en ervaring met dit instrument en opzetten van een eventueel fonds, en heeft behoefte aan deskundige advisering over de mogelijkheden voor fondsvorming/funding, de mogelijke inrichting van fondsen en over de mogelijke impact van fondsen in relatie tot de opgaven waar IPP Haaglanden en de regio voor staat. In de eerste helft van 2024 zal een offerte-uitvraag worden gedaan in de markt.

14

1.3.3. Wat mag het kosten? Herstructurering werklocaties Jaarrekening 2023

Raming 2024

Raming 2025

Raming 2026

Raming 2027

Raming 2028

Lasten Treubstraat e.o.

BTW correctie

15.554 -82.938 -98.492

sub-totaal

-165.876

Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 Overbrenging kosten bouwrijpm. Treubstraat 1-5

Herontwikkeling/revitalisering Westvlietweg Personele kosten Indirecte kosten Overige kosten

93.700 174.800

93.800 174.800

117.100 179.000

117.200 179.100

268.500

268.600

296.100

296.300

111.900 174.800

122.300 174.800

145.600 179.000

145.700 179.100

286.700

297.100

324.600

324.800

2.640 60.000

Veiligheid (ten laste van bestemmingsreserve) Onderhoud en uitstraling (t.l.v. bestemmingsreserve) Verduurzaming/vergroening (t.l.v.bestemmingsreserve)

5.000 10.000 20.000

Energietransitie (t.l.v. bestemmingsreserve) Mobiliteit (ten laste van bestemmingsreserve) Tijdelijke voorzieningen (t.l.v. bestemmingsreserve) Stedenbouw en planologie (t.l.v.bestemmingsreserve) sub-totaal

2.640

95.000

Herontwikkeling/revitalisering Plaspoelpolder/ middengebied Personele kosten Indirecte kosten Overige kosten

10.800 0 77.329 95.000 200.000 40.000 5.000

Veiligheid (ten laste van bestemmingsreserve) Onderhoud en uitstraling (t.l.v. bestemmingsreserve) Energietransitie (ten laste van bestemmingsreserve) Onderzoeken (ten laste van bestemmingsreserve) sub-totaal

88.129

340.000

Herontwikkeling/revitalisering Havengebied

Indirecte kosten

9.948 29.975

28.255 28.255

12.300 29.100

12.300 29.200

sub-totaal

39.923

56.510

41.400

41.500

12.300 29.900 42.200

42.100

26.500

134.100

137.200

206.900

212.200

518.010

730.700

744.400

869.800

875.400

0

0

0

0

0

-88.129

0

0

0

0

0

-9.948 -29.975 -39.923

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

35.184

0

0

0

0

0

0

-518.010

-730.700

-744.400

-869.800

-875.400

Plankosten

12.300 29.800

Overige businesscases, niet grex projecten Plankosten totaal lasten programma

-35.184

Baten Treubstraat e.o. Overbrenging kosten bouwrijpmaken 2-3 Overbrenging kosten bouwrijpm. Treubstraat 1-5 Huuropbrengsten 1-5 Opbrengst verkopen 1-5 sub-totaal

165.876

Herontwikkeling/revitalisering Westvlietweg Personele kosten Indirecte kosten Overige kosten

-2.640

Veiligheid (ten laste van bestemmingsreserve) Onderhoud en uitstraling (t.l.v. bestemmingsreserve) Verduurzaming/vergroening (t.l.v.bestemmingsreserve) Energietransitie (t.l.v. bestemmingsreserve) Mobiliteit (ten laste van bestemmingsreserve) Tijdelijke voorzieningen (t.l.v. bestemmingsreserve) Stedenbouw en planologie (t.l.v.bestemmingsreserve) sub-totaal

-2.640

Herontwikkeling/revitalisering Plaspoelpolder middengebied Personele kosten

-10.800

Indirecte kosten Overige kosten

-77.329

Veiligheid (ten laste van bestemmingsreserve) Onderhoud en uitstraling (t.l.v. bestemmingsreserve) Energietransitie (ten laste van bestemmingsreserve) Onderzoeken (ten laste van bestemmingsreserve) sub-totaal Herontwikkeling/revitalisering Havengebied Plankosten

Indirecte kosten sub-totaal Overige businesscases, niet grex projecten Plankosten totaal baten programma

Saldo programma (+ =voordelig; - = nadelig)

15

Treubstraat In 2024 is de opbrengst en de kostprijs van de locaties 5 van de Treubstraat opgenomen. Deze locatie wordt in bestaande staat verkocht door het IPP Haaglanden. Met de belastingdienst heeft een vooroverleg plaatsgevonden. Daarin heeft zij goedkeuring gegeven op een BTWbelaste levering. Herontwikkeling/revitalisering Westvlietweg en Plaspoelpolder middengebied Deze lasten zullen volledig gedekt worden uit middelen van de daarvoor vastgestelde bestemmingsreserve.

16

1.4 Algemene dekkingsmiddelen Algemene dekkingsmiddelen Jaarrekening 2023 Lasten Overige exploitaties onderhoud/kap.lasten Totaal lasten algemene dekkingsmiddelen

Raming 2024

Raming 2025

Raming 2026

Raming 2027

Raming 2028

165.890 165.890

200.167 200.167

211.035 211.035

211.035 211.035

211.035 211.035

211.035 211.035

204.942

300.000 3.650.000 256.525 4.206.525

337.500

333.000

330.000

264.682 469.624

269.000 4.000.000 305.167 4.574.167

256.525 594.025

256.525 589.525

256.525 586.525

Saldo algemene dekkingsmiddelen

303.734

4.374.000

3.995.490

382.990

378.490

375.490

Programma's + algemene dekkingsmiddelen Resultaat voor bestemming (+ = winst; - = verlies)

282.843

3.886.582

3.130.690

-498.610

-698.210

-712.110

2.640 88.129 373.612 373.612 0

95.000 340.000 4.321.582 4.321.582 0

268.500 286.700 3.685.890 3.685.890 0

297.100 297.100 95.590 95.590 0

324.600 324.600 -49.010 -49.010 0

324.800 324.800 -62.510 -62.510 0

Baten Rente liquide middelen Verkoop diverse gronden Overige exploitaties (exclusief verkoop parkeergarage) Totaal baten algemene dekkingsmiddelen

bestemming resultaat:

Onttrekking bestemmingsreserve exploitatielasten Westvlietweg Onttrekking bestemmingsreserve exploitatielasten Middengebied Toevoeging aan de algemene reserve " + "

resultaat na bestemming

Voor de toelichting op de algemene dekkingsmiddelen wordt verwezen naar paragraaf 3.2 Toelichting op de algemene dekkingsmiddelen.

17

2. PARAGRAFEN 2.1 Weerstandsvermogen en risicobeheersing Algemeen Onder het begrip weerstandsvermogen verstaan wij “het vermogen van het Industrieschap de Plaspoelpolder om niet voorziene financiële tegenvallers op te vangen waardoor de continuïteit gewaarborgd blijft”. Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen weerstandscapaciteit (middelen waarover het IPP Haaglanden beschikt/kan beschikken) en de risico’s waarvoor geen voorzieningen zijn getroffen of verzekeringen voor zijn afgesloten. De weerstandscapaciteit kan worden bepaald uit de algemene en de stille reserves. Het weerstandsvermogen is van belang voor de beoordeling van de gezondheid van de financiële positie van het Industrieschap voor het begrotingsjaar, maar ook voor de meerjarenraming.

Beleid Jaarlijks dienen de in de begroting en de rekening opgenomen risico’s in de risicoparagraaf door het algemeen bestuur te worden bevestigd. Het aanhouden van weerstandsvermogen is daarom ook wel een onderdeel van het risicomanagement. Dat is dan ook de reden dat in deze paragraaf een onderverdeling wordt gemaakt naar de twee componenten waaruit weerstandsvermogen bestaat: weerstandscapaciteit en risico’s.

Beschikbare weerstandscapaciteit Zoals hiervoor is aangegeven, kan de weerstandscapaciteit worden bepaald uit: de post de algemene en de stille reserves. Algemene reserves Het totaal aan algemene reserves bedraagt volgens de jaarrekening 2023 per begin 2024 circa € 7,1 miljoen. In de begroting 2025 stijgen de reserves tot € 24,2 miljoen door de geraamde verkoopopbrengsten die in 2024 en 2025 plaatsvinden. Beschikking over deze reserves heeft direct gevolgen voor de exploitatie, omdat de reserves een financieringsmiddel zijn voor de investeringen in de voorraden gronden en materiële vast activa. Als het schap niet de beschikking heeft over dit financieringsmiddel is het schap, afhankelijk van de hoogte van de investering, gedwongen om vreemd vermogen aan te trekken. De rentekosten van dit vreemd vermogen zal direct een negatief effect hebben op de exploitatie. Beschikking over deze reserves heeft gevolgen voor zowel de gemeenten, als de exploitatie van het schap. Stille reserves De belangrijkste stille reserves van het IPP Haaglanden kunnen voorkomen bij onroerende eigendommen. Deze reserves zijn echter niet als vrij aanwendbare reserves te beschouwen. In de berekening van de weerstandscapaciteit zijn deze als p.m. opgenomen. In 2024 is de verwachting dat een belangrijk deel van de stille reserves wordt verkocht.

Samengevat is de geprognotiseerde beschikbare weerstandscapaciteit per begin 2025 circa € 24,2 miljoen. Uiteraard moeten hierbij ook het aantal en de omvang van de door onze organisatie spelende risico’s worden betrokken. In het geval dat de risico’s tot extra lasten zullen leiden, zal dit een extra beslag leggen op de middelen van de algemene reserve. Dit heeft dan structureel een negatieve invloed op de exploitatie tot gevolg.

Risico’s Onder risico’s wordt verstaan: alle redelijk voorzienbare onzekerheden die niet kwantificeerbaar zijn, waardoor er geen voorzieningen kunnen worden gevormd. Kenmerk is dus dat er geen exact bedrag aan een risico gekoppeld kan worden. Het weerstandsvermogen dient om risico’s af te dekken waarvoor nog geen voorziening is getroffen of waarvoor geen verzekering is afgesloten.

18

Weerstandsvermogen Met ingang van de jaarrekening 2015 worden de uitkomsten van de gehanteerde methodieken van Den Haag en Rijswijk in deze paragraaf opgenomen en met elkaar vergeleken om het weerstandsvermogen van het IPP Haaglanden te bepalen en inzichtelijk te maken. Methode Naris Het voorlopige risicoprofiel is tot stand gekomen met behulp van een softwareprogramma (Naris), welke door de Gemeente Rijswijk wordt gehanteerd bij beoordeling van projecten, waarmee risico’s systematisch in kaart kunnen worden gebracht en beoordeeld.

Belangrijkste financiële risico’s % Risico 25% Max. € 4.934.400 25% Max. € 224.256

Risico Afzet Hoornwijck Afzet Sylvain Poonsstraat

Invloed 95,6% 4,3%

Totaal maximaal risico: € 5.158.655 Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de ingevoerde risico’s is een risicosimulatie uitgevoerd. De risicosimulatie hebben we toegepast omdat het reserveren van het maximale bedrag (€ 5.159.655) ongewenst is. De risico’s zullen immers niet allemaal tegelijk en in hun maximale omvang optreden. Uit de risicosimulatie blijkt dat alle risico’s kunnen worden afgedekt met een bedrag van € 1.289.913 (benodigde weerstandscapaciteit). Beschikbare weerstandscapaciteit De beschikbare weerstandscapaciteit van het IPP Haaglanden bestaat uit het geheel aan middelen welke de organisatie daadwerkelijk beschikbaar heeft om de risico's in financiële zin af te dekken.

Beschikbare weerstandscapaciteit Weerstand Reserves IPP Haaglanden Totale weerstandscapaciteit

Startcapaciteit € 24.210.688 € 24.210.688

Relatie benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit Om te bepalen of het weerstandsvermogen toereikend is, leggen we de relatie tussen de financieel gekwantificeerde risico’s en de daarbij gewenste weerstandscapaciteit en de beschikbare weerstandscapaciteit. De relatie tussen beide componenten staat in onderstaande figuur. Risico's: Bedrijfsproces Financieel imago/ Politiek Informatie/Strategie j uridisch/ Aansprakelijkheid letsel/Veiligheid Materieel Milieu Personeel/Arbo Product

Weerstandscapaciteit: Algemene reserve Onvoorzien Reserves IPP Haaglanden

↓

↓ Weerstandvermogen

19

De benodigde weerstandscapaciteit die uit de risicosimulatie voortvloeit kan worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst van die berekening vormt het weerstandsvermogen: Ratio weerstandsvermogen

=

Beschikbare weerstandscapaciteit Benodigde weerstandscapaciteit

€ 24,2 mln. € 1,2 mln.

=

= 20,1

Weerstandsnorm Waarderingscijfer A B C D E F

Ratio >2.0 1.4-2.0 1.0-1.4 0.8-1.0 0.6-0.8 <0.6

Betekenis Uitstekend Ruim voldoende Voldoende Matig Onvoldoende Ruim onvoldoende

De ratio valt binnen waarderingscijfer A. Geconcludeerd kan worden dat op dit moment, volgens de huidige analyse van de mogelijke risico’s, vertaald in het benodigde weerstandsvermogen, de waardering ‘uitstekend’ van toepassing is. Naast deze benadering van het bepalen van het weerstandvermogen (Methode: Naris) is ook de risicobepaling voor grondexploitaties (Methode grondexploitatie/projecten IPP Haaglanden opgenomen. Uitkomst risicoberekening Naris Uit de berekening volgens de methode Naris blijkt dat voor de grondexploitaties een benodigde weerstandscapaciteit nodig is van € 1.289.913. Aangezien de beschikbare weerstandscapaciteit van IPP Haaglanden € 24.210.688 bedraagt, zijn de risico’s op te vangen met de bestaande reserves.

Kengetallen BBV Het BBV schrijft een aantal financiële kengetallen voor, waarvan de methodiek van berekenen op een door de wetgever bepaalde wijze is vastgesteld. Het is de bedoeling van de wetgever dat met het opnemen van financiële kengetallen in de jaarrekening meer inzicht wordt bereikt in de onderlinge samenhang van de cijfers van een jaarrekening. Jaarrekening 2023

Begroting 2024

Begroting 2025

Begroting 2026

Begroting 2027

Begroting 2028

Netto schuldquote -13,71 Netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leningen-13,71 Solvabiliteitsratio 0,99 Grondexploitatie 10,41 Structurele exploitatieruimte 0,15

-164 -164 100 124 8,3

-3,92 -3,92 0,99 1,50 0,58

-3,61 -3,61 1,00 0,48 -0,09

-21,94 -21,94 1,00 3,59 -0,56

-21,35 -21,35 1,00 3,90 -0,20

Kengetallen

Toelichting: Kengetallen zijn getallen die een verhouding uitdrukken tussen bepaalde cijfers uit de balans en de programmarekening. Netto schuldquote Dit kengetal is negatief, omdat het IPP Haaglanden wel vorderingen heeft, maar dit is vooral de vordering op de gemeente Rijswijk wegens het rekening-courantsaldo. Deze vordering is rentedragend en volgt de rente van de Schatkist. De overige vorderingen en kortlopende schulden zijn relatief gezien zeer beperkt. Het kengetal is een percentage van de vorderingen (vooral rekening-courant met de gemeente Rijswijk) uitgedrukt in een percentage van de baten. Het getal is nu minder negatief in vergelijking met de begroting 2024, omdat de baten door incidentele verkopen toenemen. Structureel zal dit kengetal alleen maar negatiever worden, omdat het totaal van de baten afnemen en de reserves toe zullen nemen.

20

Dit kengetal wordt gecorrigeerd voor verstrekte leningen. Het IPP Haaglanden verstrekt geen leningen. Om deze reden zijn beide kengetallen gelijk. Solvabiliteitsratio Deze ratio kan maximaal 100% van het totaal vermogen bedragen. Het IPP Haaglanden heeft een hoog percentage doordat er geen langlopende schulden aanwezig zijn. Het IPP Haaglanden heeft een relatief gering bedrag aan kortlopende schulden, die meestal binnen een maand zijn betaald. Door het geringe bedrag is hiermee geen rekening gehouden in de begroting. Grondexploitatie Het kengetal grondexploitatie geeft aan hoe de waarde van de bouwgronden zich verhoudt tot de geraamde baten. De boekwaarde van de gronden is van belang omdat de waarde moet worden terugverdiend uit de grondverkopen. Hoe lager het kengetal, hoe hoger het risico voor de exploitatie indien het terugverdienen onverhoopt niet of gedeeltelijk lukt. Dit kencijfer wordt berekend door het totaal te nemen van de investeringen in grondexploitaties 2024 uit te drukken in een percentage van het totaal van de exploitatiebaten. Een hoog percentage geeft een snelle terugverdientijd aan van minder dan 1 jaar. De oorzaak is dat in het totaal van de baten als incidenteel aangemerkt worden. Zonder dit effect zou de terugverdientijd langer zijn. De conclusie is dat aan dit kengetal weinig waarde kan worden toegekend.

Dit percentage heeft alleen waarde als de opbrengsten jaarlijks een constant beeld geven, maar dat is zelden het geval. Normaliter wordt door de grilligheid dit beeld geflatteerd om een goed oordeel te kunnen geven met behulp van dit kengetal. Structurele exploitatieruimte Dit verhoudingsgetal geeft aan in hoeverre er structurele ruimte bestaat in het saldo van structurele lasten en baten uitgedrukt in een percentage van het totaal van de exploitatiebaten om incidentele lasten op te kunnen vangen. Een percentage van 0,54 (54%) biedt genoeg ruimte om voorkomende incidentele lasten op te kunnen vangen. Dit relatief hoge getal wordt veroorzaakt door de geraamde incidentele meevallers welke in de komende jaren geen risico zal worden. Zonder de incidentele meevallers zal een slechtere tijden een beroep gedaan moeten worden op de algemene reserves. Onderlinge samenhang van de kencijfers Uit de gegeven kencijfers is te concluderen, dat het IPP Haaglanden over een zeer sterk eigen vermogen beschikt en geen vreemd vermogen heeft. De terugverdientijd van de investeringen is niet goed uit het kengetal af te leiden. In 2026 worden alle resterende gronden naar verwachting verkocht. Er is weinig ruimte om incidentele lasten op te kunnen vangen. Hierdoor kan al snel een beroep moeten worden gedaan op de algemene reserve.

21

2.2 Onderhoud kapitaalgoederen Het IPP Haaglanden heeft een parkeergarage aan de Handelskade 76 te Rijswijk. Dit object is op dit moment verhuurd aan derden. Een onderhoudsvoorziening is niet gevormd.

22

2.3 Bedrijfsvoering: Organisatie en werkwijze Het Algemeen Bestuur Kaderstellend. Het AB heeft alle bevoegdheid die niet of ingevolge de regeling aan het DB of de voorzitter is opgedragen (art. 8 van de gemeenschappelijke regeling). In de praktijk worden de begroting, jaarrekening, de (herziening van de) grondexploitaties en grond aan- en verkoopvoorstellen die buiten de vastgestelde kaders vallen aan het AB ter besluitvorming voorgelegd.

Het Dagelijks Bestuur Bepaalt strategie. Het DB kan worden beschouwd als de bestuurlijk opdrachtgever en bepaalt als zodanig het te voeren beleid, dat op hoofdlijnen aan het AB ter goedkeuring wordt voorgelegd. Het DB stuurt vooral op inhoud en op (procesmatige) randvoorwaarden. Verder vervult het DB op aangeven van de directie in voorkomende gevallen een rol bij de bestuurlijke communicatie (onder andere richting hogere overheden en richting gemeenten) en acquisitieactiviteiten van het IPP Haaglanden. De voorzitter van het DB lijkt het meest aangewezen DB-lid dat namens het DB op dit punt als gezicht naar buiten fungeert. Legt rechtmatigheidsverantwoording af Het Dagelijks Bestuur stelt ieder boekjaar de rechtmatigheidsverantwoording op. Doel is met een bepaalde mate van zekerheid vast te stellen dat de financiële handelingen hebben plaatsgevonden binnen de kaders van wet- en regelgeving. Het kader van de (financiële) rechtmatigheidsverantwoording bestaat uit de volgende criteria: • • •

Begrotingscriterium (controle op overschrijdingen van de begroting); Voorwaardencriterium (controle of de financiële beheershandelingen voldoen aan de voorwaarden zoals vastgelegd in wet- en regelgeving); Misbruik en oneigenlijk gebruik (het criterium van rechtmatigheid dat betrekking heeft op het voorkomen, detecteren en corrigeren van misbruik en oneigenlijk gebruik van gelden en eigendommen bij financiële beheershandelingen).

De directie Uitvoering. De directie kan worden beschouwd als ambtelijk opdrachtgever, die ervoor zorgt dat de (inhoudelijke) bestuursopdracht wordt uitgevoerd en hierover verantwoording aflegt aan het DB. Concreet zorgen de directieleden voor de voorbereiding en uitvoering van besluiten van het AB en DB (naast de voorbereiding en uitvoering van besluiten die vallen binnen het verkregen directiemandaat), het doelmatig beschikbaar stellen van mensen en middelen (inrichting projectorganisatie, inhuur expertise e.d.), het nemen van beslissingen over inhoud, financiën en voortgang van projecten van het IPP Haaglanden binnen de vastgestelde kaders en het informeren en betrekken van de gemeentelijke organisaties (hier kunnen projectleiders mee worden belast). Vanaf 2017 opereert de IPP Haaglanden directie op basis van een inzet van 0,2 fte per directielid. De directie fungeert naar buiten toe als het boegbeeld van het IPP Haaglanden voor alle zaken die tot het primaire proces behoren.

Projectleiders De projectleiders zijn verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van de verschillende projecten. De kosten voor de inzet van de projectleiders komen ten laste van de grondexploitaties en projecten waarvoor zij werkzaamheden verrichten.

23

2.4 Verbonden partijen Het IPP Haaglanden is een gemeenschappelijke regeling van de gemeenten Den Haag en Rijswijk met een stemverhouding van 50-50%. Het IPP Haaglanden heeft geen deelnemingen c.q. belangen in andere partijen.

24

2.5 Grondbeleid Inleiding Het Industrieschap Plaspoelpolder voert een actief grondbeleid. Actief grondbeleid betekent in hoofdlijnen dat het IPP Haaglanden zich richt op de verwerving van gronden, het bouw- en woonrijp maken hiervan en de uitgifte van deze gronden aan ontwikkelaars of bedrijven. De risico’s die actief grondbeleid met zich meeneemt, zijn voor rekening van het IPP Haaglanden. Actief grondbeleid is voor het IPP Haaglanden een middel om tegemoet te komen aan haar doel nieuwe bedrijventerreinen in haar rechtsgebied aan te leggen conform artikel 2 Gemeenschappelijke Regeling IPP Haaglanden 1 januari 2017 en zodoende regie te hebben op het voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in de regio Haaglanden. De doelstellingen van het grondbeleid van het IPP Haaglanden zijn verwoord in de Nota Grondbeleid. Deze nota is in 2015 geactualiseerd. De Nota is een bestuurlijk kader voor de verwerving en uitgifte van grond en de te hanteren methodieken van gronduitgifte en grondprijsbepaling.

Verwerving Het IPP Haaglanden verwerft bij voorkeur alle gronden van het beoogde nieuwe bedrijventerrein in eigendom. Ook op bestaande bedrijvenlocaties kan het IPP Haaglanden ertoe besluiten om actief gronden te verwerven om haar doelstellingen te bereiken. Het IPP Haaglanden verwerft enkel locaties die reeds in de regionale bedrijventerreinen- programmering zijn opgenomen. Voor elke, mogelijk te verwerven locatie wordt een businesscase opgesteld om de haalbaarheid en strategie van de ontwikkeling te bepalen.

Uitgifte De voorwaarden die het IPP Haaglanden hanteert bij de verkoop van grond, zijn vastgesteld in de Algemene Verkoopvoorwaarden van het IPP Haaglanden. Om te voorkomen dat er sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun, dient de prijs van de grond bij uitgifte tenminste marktconform te zijn. Het IPP Haaglanden maakt bij gronduitgifte daarom gebruik van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of van een marktconforme taxatie door een onafhankelijke deskundige.

Grondprijzen De prijs van de grond bij uitgifte door het IPP Haaglanden dient tenminste marktconform te zijn. Het kader voor de grondprijzen wordt vastgesteld door middel van een taxatierapport. De grondwaarde wordt vastgesteld door een taxateur op basis van de ligging, wat er op de grond mag worden gebouwd en de marktprijzen. Het IPP Haaglanden stelt op basis van deze grondwaarde de hoogte van het te betalen koopsom of de erfpachtcanon vast.

Grondexploitaties Voor elk nieuw (sub)complex van gronden wordt een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld. De risico’s voor de grondexploitatie zijn voor rekening van het IPP Haaglanden. Om deze risico’s beheersbaar te houden, wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. De geprognosticeerde eindresultaten van de nog lopende exploitaties op basis van de herziening 2023 van de grondexploitatie (de jaarrekening 2023) zijn: Hoornwijck

6.371.158 nadelig

Sylvain Poonstraat

112.644 voordelig

Er is een voorziening genomen voor Hoornwijck tot dit bedrag en dit is verrekend met het saldo van de grondexploitatie.

25

2.6 Lokale heffingen Door het IPP Haaglanden worden geen belastingen c.q. retributies geheven.

26

2.7 Financiering Algemeen De financieringsparagraaf richt zich op de treasury-functie: de wijze waarop het Industrieschap omgaat met haar financiële geldstromen en vermogensposities. Van belang hierbij is hoe het Industrieschap omgaat met financiële risico’s, de mate waarin over voldoende geldmiddelen kan worden beschikt om op korte termijn (liquiditeit) aan haar schulden te kunnen voldoen en de manier waarop op lange termijn de financiering is geregeld.

Risicobeheer Renterisicobeheer De verhouding tussen de boekwaarde van de activa en de eigen financieringsmiddelen (reserves en voorzieningen) zegt iets over de mate waarin de begroting gevoelig is voor renteontwikkeling. De geraamde investeringen in de grondexploitaties en de vastgoedexploitatie etc. worden geheel met eigen financieringsmiddelen (de algemene reserve, zie bijlage 3) gefinancierd. Kortlopend renterisico (Kasgeldlimiet) Het renterisico op kortlopende geldleningen (< 1 jaar) is door de wet Fido (financiering decentrale overheden) gemaximaliseerd tot de kasgeldlimiet. Deze limiet is gesteld op 8,5% van de begrotingsomvang van 2024. De kasgeldlimiet is in deze jaren van relatief lage investeringen in gronden van minder belang. Daarnaast beschikt IPP Haaglanden over een financieringsoverschot, zodat geen extra middelen nodig zijn. Het financieringsoverschot (zie bijlage 1 en 3) vertaalt zich in een vordering in rekening-courant bij de gemeente Rijswijk. Zolang de investeringen op een laag peil blijven, zal er niet worden geleend en zal er geen overschrijding van de kasgeldlimiet kunnen ontstaan, waardoor het IPP Haaglanden binnen de kaders van de Wet Fido blijft. Op basis van deze begroting heeft het IPP Haaglanden een geraamd financieringsoverschot gedurende 2024 van gemiddeld € 15 miljoen1.

In 2025 neemt het financieringsoverschot toe met € 7 miljoen (zie de geprognosticeerde balans hierna van € 15 miljoen per begin van het jaar tot circa € 21 miljoen aan het einde van het jaar). Deze toename wordt veroorzaakt door de verwachte verkopen van gronden. Kredietrisicobeheer Het kredietrisico wordt veroorzaakt door de mogelijkheid dat de instelling waaraan geld is verstrekt niet in staat blijkt te zijn, de rente en aflossing op verstrekte leningen te voldoen. Door het IPP Haaglanden worden geen leningen verstrekt aan derden.