RIS318669 Bijlage 2 Gebiedskader Fruitweg tbv Cie en Raad LR

32

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Groene profielen Op bedrijventerrein Fruitweg wordt ingezet op het versterken en toevoegen van groen in de openbare ruimte. Extra groen draagt bij aan het tegengaan van hitte, maar heeft ook een positief effect op de uitstraling van het bedrijventerrein en het verhoogt de verblijfskwaliteit. Een aantal straten hebben een dubbele functie. Zij ontsluiten de bedrijven, maar verbinden ook de omringende woonwijken en stadsdelen. Op het bedrijventerrein zijn een aantal basisprofielen te onderscheiden. In deze profielen willen we, waar mogelijk, groen toevoegen. In hiërarchie zijn deze in te delen in: Hoofdbomenstructuur (Fruitweg), Groene straten (Televisiestraat en Viaductweg) en de werkstraten met groen (Radarstraat, Telexstraat en Dynamostraat). Hiernaast en op de volgende pagina is een mogelijke uitwerking van een groener profiel getekend. Profiel Fruitweg (hoofdbomenstructuur), bestaande situatie

Profiel Fruitweg (versterken hoofdbomenstructuur), mogelijke uitwerking

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

33

34

Profiel Televisiestraat, bestaande situatie

Profiel Radarstraat, bestaande situatie

Profiel kade (achter de Fruitweg), bestaande situatie

Profiel Televisiestraat, mogelijke uitwerking groene straat

Profiel Radarstraat, mogelijke uitwerking werkstraat met groen

Profiel kade (achter de Fruitweg), mogelijke uitwerking

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

3.5

Verduurzamen

Inleiding Om in de toekomst een aangename stad te blijven voor bewoners, werkende en ondernemers heeft Den Haag voor meerdere duurzaamheidsthema’s beleid opgesteld. Een voorbeeld hiervan is de Haagse Nota Duurzaamheid ‘Schone energie in een groene stad’ (RIS301829) waarin kaders en ambities op het gebied van energie, mobiliteit, circulariteit en leefomgeving (groen, gezondheid en klimaatadaptatie) worden beschreven. Om haar doelen voor een toekomstbestendige stad te behalen schrijft de gemeente niet alleen beleid, zij werkt ook samen met de hele stad. Zij helpt bedrijven door hun onderneming te verduurzamen. Bijvoorbeeld door initiatieven voor verduurzaming te stimuleren zoals het efficiënter benutten van bedrijfsdaken door het plaatsen van zonnepanelen of vergroening van de daken. De gemeente kan hierbij helpen o.a. door advisering, collectieve inkoop of financiering via het Energiefonds Den Haag of een andere financieringsbron. Ook zet de gemeente zich in om schoon vervoer te stimuleren. Verduurzaming van Fruitweg Door de ontwikkelingen op bedrijventerrein Fruitweg ziet de gemeente de kans om in samenwerking met vastgoedeigenaren en gebruikers een duurzaamheidsslag te maken. Hieronder staan de aspecten die voor Fruitweg het meest van belang zijn als we kijken naar de 6 duurzaamheidsthema’s.

Een volledige beschrijving van het duurzaamheidsbeleid voor deze thema’s is te vinden in hoofdstuk 6.7. 1. Energietransitie Panden aansluiten op een schone energiebron Het is onvermijdelijk dat grote delen van de stad op termijn niet meer afhankelijk kunnen zijn van fossiele brandstoffen zoals gas. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor

bedrijven. Een overstap naar een duurzame energiebron zal daarom in de meeste gevallen op termijn noodzakelijk zijn. De Transitievisie Warmte (RIS310442) bevat de uitwerking van de specifieke warmteoplossingen per buurt van Den Haag. Verlaag de energiebehoefte en bevorder de energie-efficiëntie Om goed voorbereid te zijn op de overstap naar een schone energiebron, is het belangrijk om nu al stappen te zetten naar efficiënter en duurzamer energieverbruik. De focus ligt hierbij op het isoleren van panden, het optimaliseren van bedrijfsprocessen, het gebruik van energie-efficiënte apparaten, het aanpassen van gedrag, en waar mogelijk het opwekken van duurzame energie op daken en gevels. Hiermee wordt de energiebehoefte van de gebouwen verlaagd en de energieefficiëntie van de gebouwen bevorderd. Energiesfonds Den Haag Het Energiefonds Den Haag (ED) is een initiatief van de gemeente Den Haag en ondersteunt duurzame energieprojecten in de Haagse stad en in de provincie ZuidHolland. ED is gericht op hernieuwbare energiebronnen die bijdragen aan een klimaatneutraal Zuid-Holland in 2030. Projecten die voor een lening in aanmerking komen maken geen gebruik van fossiele brandstoffen en zijn gericht op het terugdringen van CO2-uitstoot. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van aardwarmte in plaats van aardgas of het gebruik van bio-massa.

Energietransitie op bedrijventerrein Fruitweg Groente- en Fruitmarkt de buurt waar de Fruitweg in ligt, zal een warmtenetbuurt worden waar we het net vóór 2030 verwachten. De mogelijke schone energiebronnen zijn aardwarmte en restwarmte. Voor de wijken waar vóór 2030 een warmtenet verwacht wordt werkt de gemeente (afdeling Energietransitie) aan uitvoeringsplannen. Voor Fruitweg is het logisch en haalbaar om in het uitvoeringsplan meegenomen te worden.

Tot de start van het uitvoeringsplan voor de Groente- en Fruitmarkt kunnen ondernemers zelf al stappen doen om transitieklaar te worden (en dus ook hun gas/elektra kosten te verminderen). Ervan uitgaande dat een warmtenet van aardwarmte en restwarmte dé duurzame oplossing voor deze wijk wordt raden we ondernemers het volgende aan: • •

•

Energiebesparing vindt plaats door uitvoering van de EML; Verplichting van kantoren naar energielabel C (andere bedrijvigheid is nóg niet verplicht om een C label te hanteren). Bij aansluiting op een midden temperatuur net (aardwarmte en restwarmte leveren midden temperatuur) is isolatie naar label C of D sterk aangeraden; Witte daken en/of zonnepanelen plaatsen.

Ondernemers kunnen voor informatie over de uitvoeringsplannen terecht bij het ondernemersportaal of informatie raadplegen op de website duurzaamestad. denhaag.nl. Hier vindt men onder andere tips over duurzaam ondernemen en details over beschikbare subsidies. Kansen Voor de Fruitweg ligt er bijvoorbeeld een grote kans voor het huidige HTM terrein. Zowel voor energie als voor wateropvang, maar ook voor vergroening biedt dit perceel mogelijkheden. Deze kansen dienen verder uitgewerkt te worden in combinatie met onderzoek naar mogelijkheden tot verdichten. De veiligheidseisen omtrent de elektrische busvloot zijn hierin uiteraard kader stellend.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

35

2. Mobiliteit

3. Groen en ecologie

De gemeente Den Haag wil een transitie naar een mobiliteitssysteem dat in de toekomst alle bewoners, bezoekers en bedrijven bedient. Om dat te bewaken zijn zes doelstellingen geformuleerd.

Groen komt in een steeds intensiever gebruikte en dichter bebouwde stad steeds vaker onder druk te staan. In het verder vergroenen en het behouden van groen op Fruitweg ligt dus een grote opgave. In de openbare ruimte maar ook op eigen terrein proberen we het ‘groen, tenzij’ principe toe te passen of te stimuleren. ‘groen, tenzij’ betekent dat alle oppervlakken waar geen andere ruimteclaim op ligt zo groen mogelijk worden ingevuld. Een voorbeeld hiervan zijn groene middenbermen maar denk ook aan ongebruikte stukken op eigen terreinen die kunnen worden vergroend (stukken langs de gevel, daken en erfafscheiding).

Mobiliteit moet: 1. veilig, 2. efficiënt, 3. schoon, 4. op maat, 5. betaalbaar 6. verbonden zijn. Om duurzame mobiliteit en transport te stimuleren voert de gemeente Den Haag op 1 januari 2025 een zero-emissiezone in voor stadslogistiek in het centrum. Vanaf dan mag er in een deel van de stad alleen zakelijke vervoer komen dat “schoon” is doordat het elektrisch op waterstof of op spierkracht rijdt. Mogelijk wordt dit gebied in de toekomst uitgebreid naar meerdere gebieden in Den Haag. Dit kan gevolgen hebben voor de huidige logistiek op, rond en vanuit Fruitweg. Naar alle waarschijnlijkheid zal het leiden tot een toename in elektrisch verkeer en daardoor neemt de vraag naar elektrische oplaadpunten ook toe niet alleen voor standaard voertuigen maar ook voor zwaarder gemotoriseerd vervoer zoals vrachtwagens. Een van de grotere opgaves voor Fruitweg op gebied van mobiliteit wordt dan ook het aanleggen van een goed functionerende en effectieve laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen. Naast de ontwikkelingen op gebied van stadslogistiek hebben we ook te maken met een algemene toename aan verkeersbewegingen de komende jaren. Om te voorkomen dat de stad dichtslibt moeten we met zijn alle inzetten op minder verkeersbewegingen met de auto. Het is van belang dat we fietsen, het gebruik van het OV en carpoolen stimuleren, ook bij onze werknemers.

36

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Het groen dient tevens een bijdrage te leveren aan de biodiversiteitsdoelstellingen van de gemeente opgenomen in de Nota stadsnatuur (RIS305825) met inrichtingsprincipes conform vuistregels voor biotopen.

Voor nieuwbouw en grootschalige renovaties stimuleert de gemeente het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS313059). Met het puntensysteem worden eisen gesteld aan vergroening van de buitenruimte rondom het gebouw en groene daken / gevels. 4. Klimaatadaptatie Klimaatverandering is een van de thema’s die een steeds grotere invloed gaat hebben op het comfort en de veiligheid van het vestigingsklimaat. Om te zorgen dat het aantrekkelijk en veiling blijft om je als bedrijf te vestigen op Fruitweg zal Fruitweg zich moeten aanpassen aan klimaatverandering. Dit aanpassen noemen we klimaatadaptatie. Het inzetten op klimaatadaptatie kan lokaal een groot verschil maken. Het is dus zeker de moeite waard om ingrepen te doen in Fruitweg om er voor te zorgen dat panden niet onderlopen bij hoosbuien of dat deze juist aangenaam blijven om in te kunnen werken tijdens warme dagen.

Vergroenen draagt niet alleen bij aan het tegengaan van negatieve effecten van de hittestress en wateroverlast, maar biedt ook een toevoeging aan verblijfskwaliteit. Daarnaast kan groen ervoor zorgen dat er een groter veiligheidsgevoel en prettigere werkomgeving ontstaat.

Op Fruitweg zien we vooral een hitte risico. De stresskaarten van de gemeente Den Haag geven dit probleem duidelijk weer. Verdichting en verdere klimaatverandering zullen dit risico

Hittekaart Fruitweg e.o. (gevoelstemperatuur, hoe roder, hoe warmer)

Wateroverlastkaart Fruitweg e.o. bij 70 mm bui (blauw is water op straat, in oranje de mogelijk kwetsbare panden).

alleen maar vergroten. Vergroening van Fruitweg kan een cruciale rol spelen bij het verminderen van de hitteproblemen. Dit geldt niet alleen voor de openbare ruimte maar ook voor eigen terreinen. ‘Groen, tenzij’ moet hierin het streven zijn. Het is echter wel belangrijk om ervoor te zorgen dat groen in staat is om optimaal water te verdampen en zo verkoeling te bieden tijdens warmere periodes. Daarom is het noodzakelijk om regenwater uit nattere periodes in het gebied vast te houden, zodat dit beschikbaar is voor verdamping in de warmere periodes. Het vasthouden van regenwater kan tevens helpen de wateroverlast tijdens een hoosbui te verminderen. En beperkt zo de kans op schade. 5. Gezondheid Onze gezondheid wordt door verschillende factoren bepaald en beïnvloed. De leefomgeving is er daar één van. Een leefomgeving is gezond als die als prettig ervaren wordt, gezonde keuzes makkelijk en logisch maakt en een zo klein mogelijke negatieve invloed op de gezondheid heeft. Belangrijke elementen daarvoor zijn: ontmoeting, ontspanning, uitnodiging tot bewegen, een goede milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, veiligheid), klimaatbestendigheid en een goede toegang tot voorzieningen. De gezondheid van ondernemers en werknemers op Fruitweg is dus niet alleen afhankelijk van deze factoren.

Zij kunnen door hier rekening mee te houden Fruitweg ook helpen gezonder te maken voor henzelf en omliggende bewoners. Denk bijvoorbeeld aan het overstappen op emissieloos vervoer, of het vergroenen van de buitenruimte.

Daarnaast zet de gemeente ook in op het verbeteren van een gezondere omgeving op Fruitweg. Dit gebiedskader beschrijft bijvoorbeeld al diverse stappen zoals de inzet op functiemenging, het verbeteren van de veiligheid en het robuuster maken van Fruitweg. 6. Circulariteit Het huidige economische systeem gaat uit van oneindig beschikbare grondstoffen en een oneindig incasseringsvermogen van het milieu. Inmiddels is bekend dat beide randvoorwaarden niet realistisch en houdbaar zijn. Een toekomstbestendige economie houdt dus rekening met de eindigheid van grondstoffen en de belasting daarvan op de leefomgeving. Zo’n circulaire economie is kortgezegd een economisch systeem dat bedoeld is om producten, onderdelen en materialen zo hoogwaardig mogelijk en zo vaak mogelijk opnieuw in te zetten. Daarmee wordt de waarde van de grondstoffen behouden en hoeven er minder grondstoffen gewonnen te worden. Om op Fruitweg toe te werken naar een meer circulaire bedrijfsvoering moet er meer ingezet worden op circulaire principes, zoals minimaal verbruik, hergebruik en duurzaam afvalbeheer. Het verminderen van de hoeveelheid afval en optimaliseren van het gebruik van grondstoffen dragen bij aan een duurzamere bedrijfsvoering op Fruitweg en is op den duur vaak ook voordeliger.

Daarnaast is het bij nieuwe bouwontwikkelingen op Fruitweg belangrijk dat er aandacht is voor flexibelbouwen, functiecombinatie, overmaat en circulair materiaalgebruik.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

37

verduurzamen verduurzamen vergroenen OR Openbare Ruimte Openbare Ruimte

In het vergroenen van de openbare ruimte ligt een grote opgave. Het ‘groen, tenzij’-principe wordt toegepast. Hiermee wordt bedoelt dat openbare ruimte groen wordt uitgevoerd wanneer er geen andere ruimteclaim ligt. Het vergroenen van de openbare ruimte draagt niet alleen bij aan het tegengaan van negatieve effecten van de hittestress en wateroverlast, maar biedt ook een toevoeging aan verblijfskwaliteit. vergroenen water - OR sloten vergroenen OR

Fruitweg kent een hoog verhardingspercentage. Een groot gedeelte van de ondergrond bestaat uit asfalt. Door andere vormen van verharding toe te passen – klinkers of vormen van halfverharding – kan winst behaalt worden tegen de negatieve effecten van hittestress en wateroverlast.

water - sloten water - sloten aanpassen verharding

De gemeente Den Haag wil een transitie naar een mobiliteitssysteem dat in de toekomst alle bewoners, bezoekers en bedrijven bedient. Om dat te bewaken zijn zes doelstellingen geformuleerd. Mobiliteit moet (1)veilig, (2)efficiënt, (3)schoon, (4)op maat, (5) betaalbaar en (6)verbonden zijn. Duurzame mobiliteit en transport wil zeggen veilig, schoon, stil en zuinig met fossiele energie. Dat betekent energiezuiniger transportmiddelen, de inzet van hernieuwbare energie (biobrandstof, duurzame elektriciteit) en ook aanpassen verharding aanpassen verharding elektrisch vervoer

elektrisch vervoer elektrisch vervoer

38

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

verbetering van de logistieke efficiency. Duurzaam mobiliteitsbeleid draagt onder andere bij aan minder verkeersbewegingen, minder autogebruik tijdens de spits, het stimuleren van de fiets, het besparen van kosten en een betere gezondheid van uw medewerkers.

verduurzamen verduurzamen Gebouw Gebouw

Een eerste stap in het verduurzamen van bedrijven ligt bij het verbeteren van schil (buitenmuren en daken) van het gebouw. Het opwaarderen van het energielabel is een quick win, maar ook een lange termijn investering. De effectiviteit van andere verduurzamingsmaatregelen wordt ook vaak versterkt door een verbeterede isolatie van de schil.

isolatie isolatie

zonnepanelen zonnepanelen

Met zonnepanelenis kan op een eenvoudige manier duurzame energie worden opwekt op of rondom bedrijfspanden. Hiermee wordt niet alleen CO2-uitstoot verminderd, maar wordt ook bespaard op de energierekening. Op bedrijventerrein Fruitweg zijn enkele panden voorzien van zonnepanelen, maar de meeste daken worden nog niet benut. Het plaatsen van zonnepanelen is mogelijk op zowel kleine als grote daken en wordt ook steeds vaker toegepast op verticale oppervlakken. Zonnepanelen kunnen goed gecombineerd worden met een groen dak of groene wand. Ook kunnen ze toegepast worden als overkapping boven bestaande buitenruimte (bijvoorbeeld boven parkeerplaatsen). Hierdoor wordt ook meer schaduw gecreëerd.

Een polderdak bestaat uit een systeem van kratten waarin regenwater kan worden opgeslagen. Het bassin dat op die manier ontstaat kan dynamisch worden bestuurd, waardoor vertraagde afvoer van regenwater mogelijk is. Een polderdak maakt van een dak zo een plek om regenwater op te vangen, vast te houden en vertraagd af te voeren. Het polderdak kan fungeren als basis voor een groendak, daktuin of dakpark. Het water dat wordt opgeslagen in het polderdak kan worden gebruikt voor de irrigatie van de bovengelegen functie. Daarnaast kan het ook worden gebruikt om water te hergebruiken voor het grijswatersysteem in het gebouw. water- en/of polderdak water- en/of polderdak

warmtenet/restwarmte warmtenet/restwarmte

Warmte is voor veel bedrijven een restproduct. Vaak gaat warmte verloren in de lucht. Een gemiste kans, want het uitwisselen van restwarmte helpt om kosten te besparen en kan zelfs extra inkomsten genereren als derden willen betalen voor uw restproduct. Als het niet mogelijk is de restwarmte binnen het eigen bedrijf te gebruiken, dan kan uitwisseling met buren een slimme oplossing zijn. Hierbij loont het om te onderzoeken of meerdere warmtebronnen gecombineerd kunnen worden tot één warmtenet. Dit is een goed alternatief voor warmtelevering uit aardgas. Beschikbaarheid van bronnen, temperatuur en afstand tussen leverancier en afnemer van restwarmte zijn belangrijke factoren die een succesvolle toepassing bepalen.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

39

Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Om de verduurzaming van Fruitweg aan te jagen en concreet te maken voor ondernemers is een Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen opgesteld met een overzicht van goed toepasbaar, fysieke maatregelen voor het verduurzamen van bedrijven en bedrijventerreinen. De handreiking beschrijft zowel kleine als grote ingrepen die toepasbaar zijn in of op een gebouw een gebouw als maatregelen die de buitenruimte kunnen verduurzamen.

Terugverdientijd De terugverdientijd en is met name van belang voor energieinvesteringen. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria:

De maatregelen bevatten een bondige beschrijving waarin zowel de maatregel wordt toegelicht als de bijkomende voordelen worden benoemd. Per maatregel zijn de voordelen (baten) en kosten puntsgewijs onder elkaar gezet. Afgezien van verschillende baten van maatregelen, zijn de maatregelen nog gescoord op vier criteria; uitvoerbaarheid, terugverdientijd, vastgoedwaarde en duurzaam imago. Op basis van de scores op deze criteria kunnen maatregelen worden afgewogen. Hoe deze criteria worden gescoord, is hieronder omschreven.

Vastgoedwaarde Uw vastgoed kan in waarden stijgen door het doen van duurzame investeringen. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje.

Uitvoerbaarheid De uitvoerbaarheid geeft aan hoe eenvoudig of uitdagend het is om de maatregel uit te voeren. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • •

• •

De maatregel heeft geen significant hoge investeringskosten. De maatregel is doorgaans gelijk toe te passen er zijn geen voorbereidende ingrepen nodig zoals bijvoorbeeld isoleren, verstevigen constructie, etc. De maatregel vraagt niet om een significant grote omschakeling in manier van werken. De maatregel is niet experimenteel en de expertise of de producten zijn goed te verkrijgen.

• • • •

• • • •

De maatregel zal zich niet terugverdienen of is op zeer lange termijn kostenneutraal (1 blokje. Terugverdientijd van >10 jaar (2 blokjes). Terugverdientijd van 5-10 jaar (3 blokjes). Terugverdientijd van <5 jaar (4 blokjes).

De maatregel maakt het pand toekomstbestendiger. De maatregel verhoogt het comfort van de gebruiker. De maatregel verlaagt de variabele financiële lasten. De maatregel geeft een positieve impuls aan de omgeving.

Duurzaam imago Het doen van duurzame investeringen kan mogelijk uw imago positief beïnvloeden. Hierbij is gekeken naar de volgende criteria: Per geldende stelling scoort de maatregel 1 blokje. • • • •

De maatregel is fysiek zichtbaar. De werking / het doel van de maatregel is begrijpelijk voor buitenstaanders Maatregel heeft een innovatief karakter / is innovatief De maatregel heeft een aantrekkelijk of duurzaam aanzicht

Op de volgende pagina het overzichtstabel met alle maatregelen. De Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen is terug te vinden als (losse) bijlage bij het gebiedskader. handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Den Haag

40

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

overzichtstabel met alle maatregelen bron: Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Den Haag

Een combinatie van maatregelen (warmtepomp, groendak en isolatie)

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

41

3.6

Vergroenen

openbare ruimte van Fruitweg bij aan de gemeentelijke ambitie om meer kroonoppervalk te realiseren.

Inleiding Door groen toe te voegen op bedrijventerrein Fruitweg kan de leefbaarheid bevorderd worden en kunnen kwetsbaarheden voor verlies van biodiversiteit, wateroverlast en hittestress afnemen. Er wordt daarom in Fruitweg ingezet op een goede werkkwaliteit (ondernemers en arbeidskrachten), verblijfskwaliteit (bezoekers en passanten) als flora en fauna. Hierbij is de ambitie om de stedelijke en ecologische groenverbindingen tussen groene gebieden te versterken. Deze verbindingen hebben een recreatieve functie (bewegen, ontmoeten en ontspannen) en een ecologische functie (verbetering van biodiversiteit). Ook wordt Fruitweg klimaatbestendig door het vergroting van de oppervlakte voor natuur en groen. Vergroenen openbare ruimte Wanneer de openbare ruimte van bedrijventerrein Fruitweg opnieuw wordt ingericht wordt vergroening als integraal onderdeel worden meegenomen. Vooraf wordt door middel van een natuurkansenscan inzichtelijk gemaakt welke kansen bestaan om het groen te verbinden en de biodiversiteit in het gebied te bevorderen. Ook geldt het uitgangspunt dat het bestaande groen in de wordt behouden en het waar mogelijk wordt uitgebreid én kwalitatief wordt verbeterd. De nu door de auto gedomineerde buitenruimte wordt vervangen door een groenere inrichting, zonder de functionaliteit van het bedrijventerrein uit het oog te verliezen.

Bomen De bestaande bomen blijven zoveel mogelijk behouden en vormen de basis voor een nieuwe inrichting. Wanneer behoud op de huidige plek toch niet mogelijk is wordt gekeken naar verplaatsing. Kap van bomen wordt in principe voorkomen Naast het behoud van bomen zullen er ook bomen worden toegevoegd waar dat kan. Zo dragen ontwikkelingen in de

Vergroenen perceel en gebouw. Met alleen het vergroenen van de openbare ruimte van Fruitweg kunnen de gewenste resultaten niet worden bereikt. Naast de openbare ruimte zullen dus ook gebouwen en percelen vergroend moeten worden. De percelen van Fruitweg bestaan voor het overgrote deel uit bestraten oppervlaktes. Lang niet al die oppervlaktes wordt dusdanig gebuikt dat deze verhard moet zijn. Eigenaren en ondernemers moeten worden gemotiveerd om te ontstenen waar mogelijk. Het “groen tenzij” principe kan daarbij helpen. Percelen zijn groen, behalve op de plekken waar dit niet kan omdat die ruimte gebruikt wordt voor een andere functie. Ook biedt de Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen handvatten voor vergroening op perceel en gebouw niveau. Voor transformatie of sloop/nieuwbouw heeft de gemeente het puntensysteem ‘Groen en natuurinclusief bouwen’ (RIS313059) vastgesteld. Het puntensysteem stimuleert het toepassen van vegetatie die werkelijk bijdraagt aan biodiversiteit. Alle grootschalige initiatieven (nieuwbouw en renovatie) dienen te voldoen aan het puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen. Integraliteit De herontwikkeling van het bedrijventerrein, bedrijfsperceel of bedrijfsgebouw zou in samenhang met de herinrichting van omringende straten dienen te plaatsvinden. Dit vergroot het maximale resultaat.

Ondanks de vergroeningsopgave waaraan gewerkt zal worden, moet het bedrijventerrein goed kunnen blijven functioneren. Bereikbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid moeten daarbij gewaarborgd blijven. Ook zal er voldoende parkeeraanbod aanwezig moeten blijven. Groene gevels (Handreiking Duurzame Bedrijventerreinen Den Haag)

42

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Groen structuren Hoofdbomenstructuur De Hoofdbomenstructuur verknoopt de bomenrijen langs De Heemstraat/Parallelweg en de Melis Stokelaan (richting De Uithof) via de Fruitweg met elkaar. Deze structuur dient behouden en versterkt te worden. Nieuwe rijen bomen en extra groen in plaats van verharding versterkt de Fruitweg als parklaan. Vooral aan de noordzijde van de Fruitweg liggen er kansen om de verharding te verminderen. Groene straten De Televisiestraat bevat aan de westzijde een groene berm met bomen. Waar mogelijk maken we de straat nog groener en biodivers. Door het extra groen en het verlagen van de snelheid naar 30 km/uur wordt het verblijfsklimaat versterkt en de route van en naar Groentemarkt en Transvaal prettiger. De Viaductweg is de directe route naar de naastgelegen woonwijken Laak, Petroleumhaven en Laakhavens. Met de komst van het fietspad zijn de laatste bomen verdwenen waardoor de weg nu volledig uit verharding en een stenige kades bestaat, Een groen impuls, met groenvakken en bomenrijen zal de verblijfskwaliteit doen verhogen. Onderzoek moet uitwijzen welke ingrepen hiervoor benodigd zijn. Werkstraten met groen In de Radarstraat, Energiestraat, Dynamostraat zijn verharde straten. Alleen de oostkant van de Radarstraat bevat enkele bomen.

Hoe anders ziet de Telexstraat eruit met aan de zijde van het HTM terrein een robuuste bomenrij wat de straat een vriendelijke uitstraling geeft. In werkstraten kunnen niet overal groenvakken en bomen worden geplaatst. Door de hoeveelheid bedrijvigheid speelt de logistiek en bereikbaarheid een grote rol. Bomen moet nauwkeurig worden gepositioneerd en niet in de weg staan bij de in- en uitritten. Een werkstraat is groen en functioneel. Ook deze straten worden 30 km/uur wat de verblijfskwaliteit en veiligheid ten goede komt.

Groene kade De ambitie van een route achterlangs, langs het Laakkanaal, biedt kansen voor vergroening. Een wandelroute langs de kade, geflankeerd door bedrijfsgebouwen en groenplekken, verbindt de Viaductweg met de Fruitweg. Het is een voortzetting van de wandeling via de kades (Verheeskade en Calandkade) in Laakhaven of richting het pad langs Het Haagse Erf (Niek Engelschmanpark). Ook de route via de Melis Stokelaan richting het Zuiderpark is goed voorstelbaar. De kade verknoopt en versterkt het stedelijk netwerk.

Hoofdbomenstructuur (impressie mogelijke vergroening Fruitweg)

Groene straat (impressie mogelijke vergroening Televisiestraat)

Werkstraat met groen (impressie mogelijke vergroening Radarstraat)

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

43

vergroenen vergroenen

Gebouw vergroenen Gebouw Gebouw Een groen dak is een zichtbare maatregel om gebouwen te verduurzamen. De maatregel draagt op verschillende manieren bij om kosten te besparen door betere isolerende werking en het verlengen van de levensduur van uw dakbedekking. Een groen dak draagt bovendien bij aan het verminderen van de kans op lokale wateroverlast door het vasthouden van regenwater en aan verkoeling tijdens warme dagen. groene daken groene daken groene daken

Een groene gevel is onderscheidend en geeft gebouwen een duurzaam imago, maar draagt ook bij aan maatschappelijke

groene groene gevel gevel groene gevel

doelstellingen. Een groene gevel heeft een verkoelende werking tot 1,5°C direct buiten en 0,7°C in het pand. Daarnaast filtert de gevel de lucht en zorgt het groen in de zomer voor verkoeling. Gebouwen dragen zo bij aan een gezonde werkomgeving, met minder hittestress, een betere luchtkwaliteit en creëert een leefgebied voor verschillende dieren, zoals insecten en vogels. Afhankelijk van de oriëntatie van de gevel worden verschillende planten geadviseerd. Door beplanting te kiezen die bijdraagt en past bij de plaatselijke soorten kan men natuurinclusief bouwen en word er bijgedragen aan de biodiversiteit door nieuwe verbindingen te maken tussen maaiveld en dakoppervlak.

Vergroenen van een bedrijfskavel is een eenvoudige maatregel die een aangename en gezonde werkomgeving oplevert en bovendien bijdraagt aan een duurzame omgeving. Groen op en rond bedrijfsgebouwen zorgen daarnaast voor een representatieve

groen groen maaiveld maaiveld groen maaiveld

opgaand groen/ groen/ opgaand opgaand groen/ groene erfgrenzen erfgrenzen groene groene erfgrenzen

44

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

uitstraling. Door verharding te verwijderen en groen toe te voegen, is het mogelijk om regenwater te infiltreren in de bodem. Hiermee word water langer vast gehouden in de bodem: nuttig in tijden van droogte. Tegelijkertijd ontzorgt deze maatregel ervoor dat de riolering minder snel overbelast raakt met schoon regenwater. Daarnaast zorgt vergroening voor verkoeling van de lokale omgeving en biedt het medewerkers een gezonde werkomgeving. Bij het vergroenen van bedrijfskavels is het wenselijk om verschillende soorten groen toe te passen; van gras, kruiden en bloemen tot struikgewas en bomen.

Een groen erfafscheiding is niet alleen een verfraaiing van de kavel, maar kan ook bijdragen aan de biodiversiteit en verhoogt de infiltratiecapaciteit van de ondergrond, waardoor regenwater sneller in de bodem kan zakken. Bovendien heeft de maatregel weinig ruimte nodig. Groene erfafscheidingen kunnen bestaan uit enkel beplanting. Met beplanting kan goed worden gevarieerd in hoogte en bloeitijd. Het is ook mogelijk om een hekwerk of ander vast element te plaatsen waartegen klimplanten kunnen groeien. Dit oogt sympathieker en groener dan een kaal hekwerk.

3.7

Beeldkwaliteit

Bestaande kwaliteiten Fruitweg De bedrijfspanden zijn in diverse tijdsperioden gebouwd. De (oorspronkelijke) panden zijn eenvoudig van opzet met gevels van metselwerk met grote raampartijen en een heldere expeditie- of hoofdentree. Of de panden hebben een rijkere gevelindeling met ritmes, meer (plastische) horizontale en/ of verticale geleding. Het meest uitgesproken zijn de panden met een moderne vormentaal waarbij de functionalistische architectuurstijl de boventoon voert middels een betonskelet waarbij de constructie in het zicht is. De gevel wordt daarbij slecht ingevuld met vensters en gemetselde borstweringen. De kleur van de toegepaste stenen op het bedrijventerrein is voornamelijk aards (van geel tot oranje/bruin in een bijzonder metselverband (blok-, kruis, klezorenverband of zelfs siermetselwerk).

Horizontale en verticale geleding, Fruitweg 17

Deze architectonische kwaliteiten zijn bepalend voor het karakter van bedrijventerrein Fruitweg. Door deze kwaliteiten te benoemen wordt ingezet op behoud en het versterken van de locatiespecifieke kenmerken. Dat doen we om de herkenbaarheid van het bedrijventerrein te vergroten, de kwaliteit te bevorden, de menselijke maat te behouden en om het gebied steviger in de stedelijke structuur te verankeren. Verbijzonderde hoofdentree, Radarstraat 1

Grote anonieme loodsen horen niet thuis op een binnenstedelijk bedrijventerrein. Fruitweg is gelegen tussen woonwijken waar de meeste bebouwing is voorzien van de traditionele opbouw ‘plint, gevel en beëindiging’. Door op deze opbouw aan te sluiten vormt het bedrijventerrein meer samenhang met zijn omgeving.

Combinatie van materialen (beton, steen en glas), Fruitweg 11-13

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

45

Beeldkwaliteit Fruitweg is een binnenstedelijke bedrijventerrein dat onderdeel is van het stedelijk netwerk. De Fruitweg is een verbindende lange lijn door de stad, maar verbind ook, evenals de viaductweg en de Televisiestraat de rondom aanwezige wijken en buurten met elkaar. Door de diversiteit aan functies is het bedrijventerrein een onderdeel van het dagelijks stedelijk leven. Anonieme bedrijfsgebouwen met monotone gevels zijn hier niet gewenst. De bedrijfsgebouwen dragen bij aan de menselijke maat. Architectuur waarbij zoveel mogelijk mensen zich prettig bij voelen. Het maken van representatieve plinten en het maken van adressen naar straten is een manier om dit te realiseren. Hiermee wordt ook bijgedragen aan het verhogen van de sociale veiligheid. Dit alles komt tot uiting in de uitgangspunten voor architectuur. Deze staan hieronder en hiernaast beschreven. Logistiek en oriëntatie Bij de ontwikkeling van één of meerdere kavels is een slimme logistieke organisatie van belang. Zogenaamde ‘achterkanten’, logistieke zijdes en dichte gevels zijn niet of zo min mogelijk dominant aan de straatzijde gelegen. Een slimme logistieke ontsluiting en een kwalitatieve plint gaan hand in hand. Integraal terrein ontwerp Voor toetsing van (nieuw)bouwplannen is een integraal terrein ontwerp (indien van toepassing) onderdeel van de ontwerpopgave.

Alleen dan kan er een goede integrale afweging en toetsing plaatsvinden tussen gebouw, het (eventuele onbebouwde) terrein en de aangrenzende openbare ruimte. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van de bestaande (groene) inrichting van de openbare ruimte. Zonder zwaarwegende argumenten is de kap van een boom uitgesloten. Middels bochtstralen zal de inrichting worden getoetst.

46

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Beëindiging van het gebouw

Horizontale en/of verticale geleding

Dakranden Elk gebouw krijgt een leesbare architectonische beëindiging.

Gevels De gevels hebben een horizontale en/of verticale geleding en wordt voorzien van plasticiteit. Plasticiteit is de mate aan dieptewerking door het reliëf en veroorzaakt lichten schaduwwerking op de gevel. Kenmerkend voor bedrijventerrein Fruitweg zijn gevels bestaande uit metselwerk met ramen reeksen en/of ritmes, een betonskelet ingevuld met venster en gemetselde borstwering en/of een glazen gevel met een verticale/horizontale geleding. Combinaties zijn, afhankelijk van schaal, proportie en positie, mogelijk. Blinde gevels dienen te worden vermeden. Groene gevels zijn voorstelbaar bij gevels met weinig tot geen ramen. Het groen wordt op eigen terrein geplant en beheerd.

Plinten en hoekoplossingen

verbijzondering van de (hoofd)entree

Expeditieingang als onderdeel van het architectonisch ontwerp

Plinten De oriëntatie op de openbare ruimte en publieke ruimte (grenzen aan de straat) is noodzakelijk ter ondersteuning van de ‘menselijke maat’. Een gevelbeeld (voor- en zijgevel) met een open en transparant karakter is daarbij van belang door bijvoorbeeld het gebruik van grote raampartijen, entrees en programmering van voorzieningen, werkruimtes (werken leefbaar maken), kantines, ondersteunende functies ten behoeve van de bedrijvigheid. Dat betekent geen dichte gevels voor opslag, logistiek en technische ruimtes. Interactie tussen gebruikers van het bedrijfspand en passanten moet mogelijk zijn. Dit geldt voor het bedrijventerrein in het algemeen en voor de Fruitweg, Viaductweg en de Televisiestraat in het bijzonder. In navolging van de Plintenstrategie (RIS312977) verdient het aanbeveling om voor de vooroorlogse bedrijventerreinen een plintenhandboek op te stellen als voorbeeld en inspiratie.

Hoofdentree Elk gebouw heeft, direct grenzend aan de straatzijde, een hoofdentree. Een hoofdentree wordt verbijzonderd door deze architectonisch te benadrukken. Bijvoorbeeld in maat en schaal, een bijzonder architectonische vorm of door een omlijsting

Expeditie ingang Een expeditie ingang is onderdeel van het gevelontwerp

Hoeken Bij panden (vrij)staand op een hoek is de stedenbouwkundige hiërarchie afleesbaar in de gevelarchitectuur. Hoeken zijn uitermate geschikt om programmatisch te activeren.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

47

Combinatie van beton, steen en glas versterkt de industriële uitstraling

Verrijking van vlakke gevels met patronen

Groene erfafscheiding en inpandige nutsvoorzieningen

Materialisering Beton, steen en glas zijn de voornaamste materialen. Afwijken van materialen is mogelijk in overleg met Welstand.

Patronen De materialisering van een gevel kan worden verrijkt met (metsel)patronen, ritmes e.d. om grote en harde eentonige gevels te vermijden

Erfafscheiding Gemetselde muren vormen samenhang met het architectisch ontwerp. Bij toepassing van hekwerken zijn deze in kleurstelling niet dominant aanwezig en worden altijd gecombineerd met groene hagen en/of beplanting.

Duurzaam bouwen krijgt steeds meer aandacht. Circulaire bouw wordt gestimuleerd.

Nutsvoorzieningen Het plaatsen van nutsvoorzieningen in de (schaarse) openbare ruimte wordt vermeden. Nutskasten zoals trafo’s staan op eigen terrein en worden inpandig geplaatst en meeontworpen.

48

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

4. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 4.1

Financiering en subsidiemogelijkheden

De gebiedskaders bieden kaders en richtingen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Om de ontwikkeling op gang te brengen zijn initiatieven nodig. Om tot vernieuwing op bestaande terreinen te komen bevindt de gemeentelijke inzet zich in het spectrum tussen twee strategieën: de klassieke en de faciliterende (bron: Bedrijfshuisvestingstrategie, RIS303177)

•

•

Klassieke ontwikkelingsstrategie Deze ontwikkelingsstrategie betreft het verwerven en verbouwen/slopen van incourant vastgoed en het opnieuw uitgeven van de kavels voor nieuwbouw. De gemeente – vergelijkbaar met de vroegere stadsvernieuwing - heeft een actieve en leidende rol in dit proces en investeert bijvoorbeeld in het opkopen van de opstallen en het proces. Vooral terreinen met weinig draagkrachtige eigenaren komen voor deze aanpak in aanmerking. Faciliterende ontwikkelingsstrategie Bij deze strategie wordt de kennis en kracht van de eigenaren gekoppeld aan die van de gemeente. De gemeente biedt planologische duidelijkheid door een gebiedskader. Eigenaren kunnen binnen deze spelregels sloop/nieuwbouw/ verbouw realiseren. De gemeente is in dit proces vooral samenwerkingspartner en kan hierbij incidenteel faciliteren door de inzet van subsidie op een onrendabele top of door het toevoegen van verdiencapaciteit (functiemenging en -verruiming). Ook nieuwe financiële of andere instrumenten zoals kavelruil, VVE’s, van BIZ’en of gebiedsfinancieringen kunnen hier ingezet worden.

Het uitgangspunt is dat de gemeente de markt faciliteert. De markt is vaak in staat en bereid om de investering op

te brengen en bereid over te gaan tot herontwikkeling met inachtneming van de gemeentelijke voorwaarden (zoals in de gebiedskaders vastgelegd). Leidend voor de gemeentelijke rol is dat de eigenaren van het vastgoed maximaal gefaciliteerd worden om over te gaan tot herstructurering en intensivering waarbij de rol van de gemeente – uitzonderingen daargelaten - als uitgangspunt ondersteunend is. Daar waar zich kansen voordoen en waar de markt onvoldoende in staat is om de op dat moment benodigde investering op te brengen, neemt de gemeente een actieve houding aan die dichter tegen de klassieke strategie aanligt. De strategie van de gemeente is om een grote verscheidenheid van initiatieven mogelijk te maken met beperkte sturing van bovenaf en door gebruik te maken van een beperkte set heldere spelregels. Om 175.000 m2 bedrijfsruimte op de binnenstedelijke terreinen te realiseren zullen beide strategieën worden ingezet, met een voorkeur voor de faciliterende. Die voorkeur wordt niet alleen ingegeven door de beperkte beschikbare financiële middelen. Eigenaren van te herontwikkelen vastgoed zijn goed op de hoogte van de omgeving van het bedrijventerrein en van het soort bedrijfsruimte waar behoefte aan is.

Door die kennis van de eigenaren te benutten is er meer kans op het toevoegen van geschikt vastgoed voor ondernemers in de omgeving van het terrein die op zoek zijn naar bedrijfsruimte. Op basis van de gebiedskaders wordt een ontwikkelagenda opgesteld met daarin concrete acties, in te zetten (financieel) instrumentarium en planning, goed afgestemd op de ontwikkelingen in de aangrenzende gebieden. Ook wordt ingegaan op schuifstrategie en de mogelijkheid van tijdelijke bestemmingen. Binnenstedelijke herontwikkeling kost veel geld en heeft vrijwel altijd een onrendabele top. Dit geldt juist ook voor bedrijfshuisvesting. Om de business case voor deze plekken rond te krijgen zijn partijen met de juiste expertise nodig en instrumenten of geld om tekorten te beperken. Ook kost

het veel tijd en inzet om een breed draagvlak en de nodige middelen te verkrijgen voor een gezamenlijke aanpak op bedrijventerreinen Voorbeelden van instrumenten (bron: Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting, RIS311819) • De Subsidieregeling Kleinschalige Bedrijfshuisvesting is opengesteld. Hiermee kan 10% van de bouwkosten voor bedrijfsruimte gesubsidieerd worden. De regeling heeft een totale omvang van €1,5 miljoen. Tot januari 2022 zijn hier 3 aanvragen voor gehonoreerd en is er nog één in behandeling. • Om de markt van het slot te halen kan een actievere rol van de overheid een mogelijke ingreep zijn. We onderzoeken een strategie voor de inzet van financiële en andere instrumenten om de realisatie van o.a. economisch vastgoed te versnellen en dit als gemeente zelf te doen zoals bijvoorbeeld met: • Een beheer-en exploitatiemaatschappij die namens de gemeente panden in eigendom, beheer en exploitatie kan nemen. • Aanpakken van rotte kiezen op bedrijventerreinen.

Hierbij kan de gemeente of een andere private partij een strategische locatie opkopen, vervolgens slopen en herontwikkelen of verbouwen en weer opnieuw op de markt brengen, bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen; • Instrumenten om de onrendabele top te kunnen financieren via subsidies of een bredere inzet van revolverende fondsen zoals het FRED-fonds; • Uitwerken van de kansen voor herontwikkeling bij expirerend erfpacht. Hierbij moet ook per instrument inzichtelijk gemaakt worden wat de impact van de inzet van publieke middelen is. Hoeveel vierkante meter levert een bepaalde ingreep op en voor hoeveel banen zijn deze meters? De inzet van financiële instrumenten en de gemeentelijke rol wordt beschreven in de ontwikkelingsagenda.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

49

4.2

Juridische planologische aspecten

Van bestemmingsplan naar Omgevingsplan Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Alle bestemmingsplannen van de gemeente Den Haag vormen sindsdien van rechtswege het ‘Omgevingsplan Den Haag’. Dit geldt ook voor de plangebieden van de voormalige bestemmingsplannen ‘Fruitweg’ en ‘Willem Dreespark e.o.’, waarvan de planreels bij de inwerkingtreding ongewijzigd zullen blijven. Hierdoor is geborgd, dat aanvragen voor een omgevingsvergunning na de inwerkingtreding aan hetzelfde juridische kader worden getoetst als vóór de datum van 1 januari 2024. Deze situatie zal pas veranderen, op het moment dat planregels en/of de verbeelding van het omgevingsplan worden gewijzigd. Het vorenstaande betekent dat plandelen, waar naast bedrijven in de milieucategorie 2 ook ondernemingen in de categorieën 3 of 4 gevestigd zijn, deze zonder meer gehandhaafd kunnen blijven. De hiervoor verleende vergunningen blijven onder de omgevingswet eveneens onverkort van kracht. Vaststelling en doorwerking Gebiedskaders Conform raadsbesluiten over de procedurele begeleiding van gebiedskaders zal het ‘Gebiedskader Fruitweg’ door de gemeenteraad van Den Haag worden vastgesteld (zie ook RIS-document 309399).

Het nieuwe beleidskader zal vervolgens als toetsingskader worden gebruikt bij de beoordeling van zogeheten beginselaanvragen of aanvragen voor een omgevingsvergunningen, die met het vigerende juridisch-planologische kader in strijd blijken te zijn. In dat geval zal worden getoetst, of het betreffende voornemen aan de ontwikkelingsvoorwaarden van het ‘Gebiedskader Fruitweg’ voldoet, en of zodoende voldoende basis bestaat om van het juridisch bindende kader uit het omgevingsplan af te wijken. Daarnaast zal het gebiedskader vanzelfsprekend als toetsingskader worden gebruikt om te bepalen of de gemeente wenst af te wijken van de omgevingsvisie.

50

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Veronderstellend dat het gebiedskader door de gemeenteraad zal worden vastgesteld, kan een initiatiefnemer op basis van dit nieuwe beleidskader een bouwplan voor een ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)’ aanbieden of om een wijziging van het toekomstige ‘Omgevingsplan Den Haag’ verzoeken. In het geval van een BOPA-procedure dient een vergunning aangevraagd te worden, die net als in de huidige WABO-procedures met een gedegen functioneel-ruimtelijke onderbouwing gemotiveerd moet moeten worden. Onderdeel hiervan zijn o.a.: •

•

•

•

Een toelichting op duurzaamheidsaspecten of duurzaamheidsparagraaf, waarmee inzichtelijk wordt gemaakt hoe de genoemde doelen waargemaakt zullen worden; Een motivering en onderbouwing van de beoogde (bedrijfsmatige of andersoortige) activiteiten binnen het voornemen; Een milieuparagraaf die inzicht biedt in de manier waarop aan wettelijke vereisten wordt voldaan t.a.v. milieuparameter als geluid, externe veiligheid etcetera; En een toelichting op de maatregelen die genomen worden om relevante doelen op het gebied van natuurbescherming en natuurinclusief bouwen te borgen.

Voor de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning in het kader van een BOPA zal een termijn van toepassing zijn van in principe 8 weken. Deze kan oplopen als: •

De aanvraag matig of onvolledig onderbouwd is, waardoor een professionele en rechtszekere toetsing niet mogelijk is.;

•

Of tijdens de toetsing leemtes naar voren komen, die om aanvullende onderzoeken of onderbouwingen vragen (zoals een vormvrije MER-beoordeling of formele MER-rapportage).

Het spreekt voor zich dat de uitwerking van de functioneelruimtelijke onderbouwing tot de verantwoordelijkheid van een initiatiefnemer behoort. Verantwoordelijkheid van de gemeente is de ordentelijke organisatie van de BOPA-procedure bestaande uit: •

Een registratie en toetsing van de ingediende aanvraag;

•

De afgifte of weigering van een vergunning (incl. publicatie van de vergunning voor een periode van 6 weken);

•

Indien tijdens de publicatieperiode een bezwaar wordt ingediend een bezwarenprocedure;

•

En een besluit m.b.t. de eventueel naar voren gebrachte bezwaren of zienswijzen.

Tegen een definitieve verlening of weigering van een vergunning kan tenslotte nog beroep of hoger beroep aangetekend worden bij de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Regulier Stedelijk Werkgebied Op grond van de omvang de bedrijfsmatige bestemmingen en het economische profiel van de ondernemingen, die op dit moment op het bedrijventerrein gevestigd zijn, is Fruitweg in principe als een middelgroot bedrijventerrein aan te merken met een zowel lokale als regionale (verzorgings-) functie. De bandbreedte van de bedrijven reikt daarbij van traditionele bouwnijverheid, opslag, autoassemblage, horeca en maatschappelijke voorzieningen tot aan gespecialiseerde manufactuur, een busremise en een standplaatsen voor woonwagens. Als zodanig kan Fruitweg daarom het beste als een “Regulier Stedelijk Werkgebied” worden aangewezen, waarin het bruto vloeroppervlak voor bedrijfsmatige functies gehandhaafd en onder voorwaarde op specifieke plekken (langs de randen aan de buitenzijde van het bedrijventerrein) verruimd zal worden.

4.3

Nadeelcompensatie

In het Gebiedskader worden verschillende ontwikkelmogelijkheden beschreven. Op het moment dat deze buiten de planregels van het Omgevingsplan Den Haag vallen, wordt de haalbaarheid getoetst. Als dit leidt tot een buitenplanse omgevingsvergunning betekent dit dat er mogelijk sprake is van planschade. Deze schade moet worden vergoed aan degene die de schade lijdt. Onder de Omgevingswet noemen we dat nadeelcompensatie. Want er is dan sprake van een verruiming van bouw- en/of gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de voorheen geldende planologische situatie, die bij andere grondeigenaren leidt tot waardevermindering van hun vastgoed. Gebruikelijk is dan dat de gemeente met initiatiefnemer dan een overeenkomst sluit, die er op neer komt dat eventuele nadeelcompensatie voor rekening en risico komt van de initiatiefnemer.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

51

Aan de hand van de uitkomst van het gebiedskader wordt eeen ontwikkelagenda opgesteld met daarin concrete acties.

52

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

deel B Gebiedskader bedrijventerrein Fruitweg

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

53

DEEL B

Het bedrijventerrein is gelegen in het centrum van Den Haag.

54

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

5. LOCATIE 5.1

Positie in de stad

Bedrijventerrein Fruitweg is gelegen in het centrum van de stad, ten westen van de Haagse binnenstad. Het terrein ligt op circa. 1,5 kilometer van de OV knooppunten station Hollands Spoor en circa. 0,6 km vanaf station Moerwijk. Het terrein wordt omringd door stedelijk (woon)gebied zoals Groentemarkt (thans de Haagsche Erf), Schilderswijk en Moerwijk-Oost. Het bedrijventerrein is gesitueerd rondom de Fruitweg. Aan de noord- en westzijde grenst het overwegend aan de voormalige Groentemarkt (thans de woonbuurt Haagsche Erf) en aan de oostzijde grenst het aan de (achter)percelen van een lange rij woningen gelegen aan de Groenteweg. Aan de zuidzijde begrenst het voormalig busremise gebouw de woonwagenlocatie ‘Viaductweg’ (parallel aan het treinspoor) en aan de andere zijde van de viaductweg grenst het bedrijventerrein aan het Laakkanaal.

Lange lijnen De Fruitweg, met in het verlengde de Melis Stokelaan, is één van een aantal oost-west gerichte lange lijnen van Den Haag. Deze lange lijn verbindt het centrum van Den Haag met Zuidwest via de Schilderswijk, de Fruitweg en de Melis Stokelaan tot aan het Uithofpark. Daarbij wordt het Zuiderpark met de Sportcampus gepasseerd. Deze gehele lijn, vanaf de Parallelweg tot aan de Lozerlaan (N211) betreft een hoofdboomstructuur. Een andere lange lijn betreft een belangrijke waterstructuur. Op de Trekvliet is Laakhavens aangetakt waarna aansluitend het Laakkanaal is gegraven. Deze loopt door tot aan de historische Loosduinsekade waar het op aantakt. Op afstand van het bedrijventerrein is de Spoorlijn tussen Amsterdam en Rotterdam gelegen. Op afstand is station Hollands Spoor gelegen en nabij, achter het Willem Dreespark (aan de overzijde van het Laakkanaal) station Moerwijk. Te bereiken via de Fruitweg en de Troelstrakade.

Ontsluitingsweg Het bedrijventerrein omvat verschillende straten, in hiërarchie verschillend. De Fruitweg is de voornaamste door zijn brede profiel en directe aansluiting met andere delen van de stad. De Fruitweg takt in het westen aan op de Troelstrakade (S106) en via de Melis Stokelaan, Moerweg, Middenachtenweg en vervolgens de Prinses Beatrixlaan kan de Rijksweg A4 worden bereikt. De Fruitweg kent halverwege twee kruispunten. Eén daarvan bestaat uit een rotonde waar de Viaductweg op aantakt met een directe verbinding naar Laakhavens. Het andere kruispunt betreft een T-splitsing waar de Televisiestraat op aantakt. Deze straat heeft een directe verbinding met Groentemarkt (thans de woonbuurt Haagsche Erf) en de noordelijk gelegen Hoefkade en Transvaalkwartier. De Fruitweg verbindt en verdeelt. Structuur Bedrijventerrein Fruitweg is aan de noordzijde van de Fruitweg orthogonaal van opzet met in het midden de HTM busremise. Rondom zijn de straten (Televisie-, Radar-, Dynamo- en Telexstraat) gelegen. In het oosten is de Energiestraat gelegen. Het is een smalle verbinding in het verlengde van de Radarstraat gelegen en uitkomend op de Fruitweg. De zuidzijde van de Fruitweg bestaat louter op (bedrijfs)gebouwen. Voornamelijk haaks op het Kanaal, of parallel aan de Fruitweg (oude busremise). Bouwhoogte De bebouwing is variërend, maar overwegend laag van 8 à 12 meter hoogte.

Het voegt zich daardoor in de lagere bebouwingshoogte wat in dit deel van het centrum gangbaar is. Alleen aan de noordzijde van de Fruitweg staan enkele hogere gebouwen van 15 à 25 meter hoogte. Direct naast het Laakkanaal, staan twee middelhoge gebouwen van 40 meter hoog. Zij vormen gezamenlijk een entreepoort c.q. schakel tussen het Centrum en Zuidwest. Net buiten het bedrijventerrein gelegen, aan het Anna Blamanplein (voormalig Groentemarkt c.q. Haagsche Erf), staat een hoog appartementengebouw

Door zijn hoogte van 55 meter domineert het woongebouw op een aantal locaties het bedrijventerrein, zoals op de Viaductweg waar hij in de as van deze weg is gelegen. Het bedrijventerrein bevat uiteenlopende kleinschalige tot middelgrote ondernemingen. Als kleinschalig zijn te typeren de autobedrijven van circa 1.000 m2. Middelgroot zijn de verzamelgebouw voor groothandel, de bedrijfsverzamelgebouwen zoals de oude busremise (Viaductweg 2-92) of de bedrijven zoals bakkerijmachines Kalmeijer BV (Fruitweg 11-13) of Bascon constructiebedrijf (Fruitweg 240) met een omvang van circa 2.000 à 5.000 m2. Grootschalig betreft de HTM busremise midden op het bedrijventerrein met een oppervlakte van circa 22.540 m2. Verder zijn er o.a. een feestzaal Opra, een (islamitisch) gebedsruimte (stichting as-Soennah) aanwezig. Daarnaast is er sprake van woningen boven de bedrijfsruimte aan de Viaductweg en binnen het plangebied er is één cluster (Energiestraat) met woonwagenstandplaatsen aanwezig.

5.2

Historie

De huidige tramlijn 11 is in 1889 aangelegd als stoomtramlijn door de Hollands IJzeren Spoorwegmaatschappij tussen station Hollands Spoor en Scheveningen en vormde de westelijke verbinding naar de zee. De lijn is buiten de toen bebouwde stad aangelegd. De ruimtelijke ontwikkelingen in de periode kort daarna voorzagen in een waterverbinding tussen de destijds in aanleg zijnde Laakhavens en het verversingskanaal. Deze waterverbinding was bij aanvang van de 20e eeuw al opgetekend door Lindo (directeur van de Haagse Dienst Gemeentewerken) en werd in 1908 overgenomen in het uitbreidingsplan van architect Berlage. Terwijl Transvaal werd volgebouwd bleef het hedendaagse bedrijventerrein onbebouwd. De beoogde waterverbinding kreeg een andere positie en een andere verbinding. Door de groei van de stad werd het Laakkanaal in 1924 buitenom Transvaal en Oostbroek gegraven en werd aan de Loosduinsekade gekoppeld met een

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

55

1. Trein en tramsporen (1925)

directe verbinding met het Westland. Aan het eind van de jaren twintig werd het Groente- en Fruitmarkt gebied ontwikkeld. De groothandelsmarkt werd opgezet rond een insteekhaven die in verbinding stond met het Laakkanaal. Het was daarmee een voortzetting van de binnenstedelijke bedrijventerreinen Binckhorst en Laakhavens. Het hedendaags bedrijventerrein Fruitweg was toen nog een onbebouwd poldergebied

De Fruitweg, dat eerst het stervormig wooncomplex Zomerhof (voor onder toezicht wonende gezinnen) ontsloot, werd doorgetrokken naar de Troelstrakade. Hierlangs ontstonden rond 1930 aan de zuidzijde de eerste bedrijfsgebouwen. Tussen de Groothandelsmarkt en de noordzijde van de Fruitweg lagen van 1932 tot 1954 sportvelden. In 1954 stelde de gemeenteraad het ‘Uitbreidingsplan Fruitweg 1954’ vast. In dit plan werden de sportvelden herbestemd tot een bedrijventerrein met een orthogonale opzet.

Het treinspoor en de tramlijn 11 lagen oorspronkelijk buiten de stad. Door de woningbouwrevolutie en het graven van binnenstedelijke havens is de stad aan het uitdijen. Ten zuiden van Transvaal is de eerste aanzet van de Fruitweg in de onbebouwde Zusterpolder te ontdekken. Een ontsluitingsweg voor het wooncomplex Zomerhof (voor onder toezicht wonende gezinnen).

1897 Zusterpolder met de Schilderswijk in ontwikkeling

De Groothandelsmarkt voor groente- en fruit, die in de jaren dertig in het noorden van het plangebied is aangelegd, heeft in de jaren negentig plaatsgemaakt voor woningbouw, enkele bedrijven en een school. Ook het gebied tussen de Televisiestraat en het Laakkanaal (het voormalige bedrijfsterrein van AT&T inc.) heeft een transformatie ondergaan. Hier heeft bedrijfsruimte voor een groot deel plaats gemaakt voor woningen en werkwoningen. Aan de oostelijke zijde van de Fruitweg ligt het uit de jaren dertig daterende garagecomplex van de HTM Personenvervoer NV. Na de oorlog is langs de spoorlijn een gemeentelijk woonwagenkamp ingericht met daarnaast een terrein voor de sloop van auto’s. Recent is de woonwagenlocatie vernieuwd en is er tevens een woonwagenlocatie aan de Energiestraat aangelegd. Op het voormalige terrein voor de sloop van auto’s aan de Spoorslag - is een aantal woningen gerealiseerd.

1908 Uitbreidingsplan van Berlage

56

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

2. Groothandelsmarkt (1938)

3. Bedrijventerrein Fruitweg (1986)

4. Woonbuurten (2008)

Het Laakkanaal (1924) is inmiddels gegraven. Buitenom Transvaal en Oostbroek. De Groothandelsmarkt heeft zijn deuren in 1932 geopend vanwaar producten uit het Westland via de eigen aftakking op het spoor verder verhandeld konden worden. Aan de Fruitweg wordt in deze periode de busremise van de HTM gerealiseerd en tussen de Fruitweg en het Laakkanaal vestigen zich de eerste bedrijven.

In 1954 stelde de gemeenteraad het ‘Uitbreidingsplan Fruitweg 1954’ vast. Hierdoor verdwijnen de sportvelden. In het stedenbouwkundig plan krijgt het bedrijventerrein een orthogonale opzet. Aan weerszijde van de Fruitweg wordt de Telecommunicatiefabriek van Philips (tegenwoordig The New Farm) en de hoogbouw van de Firma Van den Berg gerealiseerd. Medio jaren zestig wordt de insteekhaven bij de Groothandelsmarkt gedempt. De aftakking van het spoor verdwijnt eind jaren zeventig. Het transport van goederen gaat voortaan over de weg.

In de jaren negentig maakt de Groothandelsmarkt plaats voor met name woningbouw. Rond 2006 volgt ook het gebied tussen het Laakkanaal en de Televisiestraat. In de laatste jaren zijn bestaande gebouwen veranderd van functie. Zo is het Philips gebouw getransformeerd tot The New Farm (als broedplaats voor Haagse Maakindustrie) en is de voormalige fabriek van Rijmenam nu een deelkantoor van de gemeente Den Haag. De bebouwing midden op het HTM terrein is deels gesloopt ten behoeve van de benodigde infrastructuur voor het opladen van de electrische busvloot.

De Zusterpolder met het Laakkanaal

De Groothandelsmarkt met erachter bedrijventerrein Fruitmarkt

Het voormalig Philips gebouw is herontwikkeld tot The New Farm

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

57

5.3

Cultuurhistorische waarden

Binnen het plangebied bedrijventerrein Fruitweg is onderzoek verricht naar de cultuurhistorische waarden. Het plangebied van bedrijventerrein Fruitweg is gelegen in de wijk ‘Groente en Fruitmarkt’ en is niet gelegen in een beschermd stadsgezicht. Tot halverwege de negentiende eeuw had dit gebied een landelijke uitstraling. De hier gesitueerde landbouwgronden waren onderdeel van de Noordpolder. Na 1850 vindt er een aantal interventies plaats die het gebied definitief veranderen. De aanleg van het spoor, de Laakhavens en aan het eind van de jaren ’20 de groothandelsmarkt. Het Laakkanaal werd gegraven om een snelle verbinding met het Westland mogelijk te maken. Op 30 december 1932 werd de ‘Groothandelsmarkt voor groente en fruit’ officieel door burgemeester De Monchy geopend. Het terrein tussen de Fruitweg, de Viaductweg en het Laakkanaal, vanwege z’n vorm ook wel de ‘Banaan’ genoemd, was al vanaf circa 1930 bebouwd met bedrijven. Dit is het oudste deel van het bedrijventerrein Fruitweg en had destijds de grootste potentie vanwege de tweezijdige ontsluiting: via de weg en via het brede Laakkanaal. Tussen de Fruitweg en het groothandelsmarktterrein lagen tot 1954 sportvelden van HSS. In dat jaar nam de gemeenteraad het ‘uitbreidingsplan Fruitweg 1954’ aan, waarin de sportterreinen werden herbestemd tot bedrijfsterrein.

Het bebouwingsbeeld bestaat voornamelijk uit bedrijfsbebouwing van één laag, twee kantoorgebouwen zijn in hoogbouw uitgevoerd. Er is geen sprake van een geplande, uniforme bebouwing of aanleg.

Het plangebied en de gebouwen hebben geen bijzondere cultuurhistorische waarde, op de volgende onderdelen na: •

58

Gemeentelijk monument: Fruitweg 23/25/25a/27, Televisiestraat 3, Telexstraat 4/6/8 (Farmaceutische fabriek).

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023