RIS318669 Bijlage 2 Gebiedskader Fruitweg tbv Cie en Raad LR

Gebiedskader bedrijventerrein Fruitweg december 2023

Bedrijventerrein Fruitweg

2

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

INHOUD DEEL A

A

1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Status en doel 1.3 Opgave 1.4 Participatie 1.5 Leeswijzer

7 7 8 9 9 9

2 Wensen en ambities voor Fruitweg 2.1 Wensen vanuit ondernemers 2.2 Economische beleidsambities 2.3 Structuurvisie Den Haag Zuidwest 2.4 Stedenbouwkundig raamwerk Laakhaven West - Petroleumhaven

11 11 11 12 13

3 Gebiedsvisie 3.1 Visie op bedrijventerrein Fruitweg 3.2 Profiel en branding 3.3 Verdichten 3.4 Verbinden 3.5 Verduurzamen 3.6 Vergroenen 3.7 Beeldkwaliteit

15 15 16 18 29 35 42 45

4 Financiering en uitvoeringsaspecten 4.1 Financiering en subsidiemogelijkheden 4.2 Juridische planologische aspecten 4.3 Nadeelcompensatie

49 49 50 51

DEEL B

A

5 Locatie 5.1 Positie in de stad 5.2 Historie 5.3 Cultuurhistorische waarden 5.4 Bestaand bedrijventerrein en bedrijven 5.5 Vigerend juridisch kader

55 55 55 58 59 59

6 Relevant beleid 6.1 Coalitieakkoord 2022 – 2026 6.2 Agenda ruimte voor de stad 6.3 Provinciaal beleid 6.4 Bedrijfshuisvestingsstrategie 6.5 Urgentiebrief bedrijfshuisvesting 6.6 Ontwerp nota werken, leren en innoveren 6.7 Duurzaamheid 6.8 Welstand en Monumenten 6.9 Wonen 6.10 Horeca 6.11 Kantoren 6.12 Detailhandel 6.13 Waterparagraaf 6.14 Inrichting Openbare Ruimte 6.15 Riolering 6.16 Mobiliteit en parkeren 6.17 Erfpacht 6.18 Archeologie

62 62 62 63 66 67 68 69 70 71 72 72 73 73 74 75 76 80 80

7 Ruimtelijke en functionele analyse 7.1 Ruimtelijke analyse 7.2 Functionele analyse

81 81 83

8 Communicatie en participatie 8.1 Communicatie 8.2 Participatie

86 86 87

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

3

We scheppen voorwaarden voor een toekomstbestendig bedrijventerrein.

4

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

deel A Gebiedskader bedrijventerrein Fruitweg

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

5

We willen ondernemers inspireren en stimuleren te investeren in hun vastgoed.

6

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

De gemeente Den Haag heeft de ambitie om economische groei te stimuleren. Dat doen we door het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting, waaronder 175.000 m2 op alle bedrijventerreinen binnen de stad. Dit volgt uit de Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177) die op 17 oktober 2019 door de gemeenteraad van Den Haag is vastgesteld. Er wordt ingezet op het vernieuwen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen in Den Haag. De gemeente Den Haag speelt hierin een actieve rol door voorwaarden te scheppen voor, en ruimte bieden aan, bovengenoemde speerpunten. Hiervoor wordt voor de bedrijventerreinen Zichtenburglaan-Kerketuinen-Dekkershoek (ZKD), Fruitweg en de Uitenhagestraat, een gebiedskader opgesteld. Deze gebiedskaders worden gelijktijdig vastgesteld.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

7

1.2

Doel en status

Samen met de ondernemers en eigenaren wil de gemeente Den Haag bestaande bedrijventerreinen in de stad verder ontwikkelen. Zodat deze werklocaties zo slim mogelijk worden benut, duurzamer worden en klaar zijn voor de toekomst. Voldoende bedrijfsruimte, en daarmee werkplekken en banen, zijn belangrijk voor D en Haag en haar inwoners.

Meer vraag naar bedrijventerrein dan ruimte en sterke druk vanuit woningbouw Er is in Den Haag veel vraag naar ruimte voor bedrijven. Op de bestaande terreinen komen weinig plekken vrij voor nieuwe bedrijven. Dat komt doordat bedrijven niet of zeer beperkt kunnen doorstromen in de stad (door gebrek aan ruimte), waardoor bedrijven vaak op de bestaande plek gevestigd blijven. Maar, deze bedrijventerreinen sluiten vaak ook niet meer volledig aan op de huisvestingswensen van de bedrijven en kansen voor duurzaamheid blijven liggen. Daarnaast zet de huidige druk vanuit woningbouw de duidelijkheid en investeringszekerheid die bedrijven en eigenaren zoeken om op bedrijventerreinen te (her)ontwikkelen onder druk.

voorwaarden. Dit zorgt voor duidelijkheid en stimuleert de investeringsbereidheid van eigenaren en ondernemers, zodat de vernieuwing, intensivering en verduurzaming verder op gang kan komen. Een gebiedskader geeft een strategisch perspectief met een blik op economische kansen en ruimtelijke kwaliteit. Het is geen blauwdruk, maar een uitnodiging aan eigenaren, ondernemers en marktpartijen om mee te werken aan een kansrijke ontwikkeling van hun terrein en om vastgoed te realiseren waar vraag naar is in de markt. In de bedrijfshuisvestingsstrategie is aangegeven dat we het tekort aan geschikte bedrijfsruimte in Den Haag willen verminderen. Hierbij zijn doelstellingen benoemd als het stimuleren van de economische groei door:

RIS303177

Behoud van bestaande bedrijvigheid Het toevoegen van geschikte bedrijfshuisvesting Bijdragen aan de verstedelijkingsopgave

Gebiedskader als uitgangspunt voor lange termijn strategie Om perspectief te bieden en duidelijke uitgangspunten te creëren worden voor de bedrijventerreinen in Den Haag daarom zogenaamde gebiedskaders opgesteld. De grond en de gebouwen waar het om gaat, zijn veelal van eigenaren en ondernemers. Daarom heeft de gemeente Den Haag samen met hen het gebiedskader gemaakt. In zo’n document staan de wensen voor de toekomst van het gebied en vormen deze het uitgangspunt om plannen te maken. Het gebiedskader geeft aan wat de toekomstige functie en profiel van het bedrijventerrein zijn en waar eventuele mogelijkheden zijn voor herstructurering en functiemenging en onder welke

Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag

Bijdragen aan duurzaamheidsopgave. De Gemeente moet daarnaast de basisvoorzieningen (schoon, veilig, representatieve uitstraling van het gebied) op orde hebben.

ZKD

Fruitweg

Uijtenhage straat

circa 100 banen/ha 8.522 banen 88 ha

circa 75 banen/ha 1.910 banen 15 ha

circa 23 banen/ha 115 banen 5 ha

Gebiedskader Fruitweg

8

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

1.3

Opgave

De opgave is om voorwaarden de scheppen voor een toekomstbestendig bedrijventerrein Fruitweg. Vanuit de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (RIS311819) zijn de opgaves voor het gebied geformuleerd: 1. 2. 3.

Versterken van de bedrijfsruimte voorraad door de toevoeging van 10.000 m2 bedrijfsruimte; Verstedelijken; Verduurzamen.

In de vastgestelde bedrijfshuisvestingstrategie is besloten om met ondernemers en eigenaren uit de gebieden (ZKD, Uithagenstraat en Fruitweg) in gesprek te gaan om te oriënteren en de mogelijkheden te onderzoeken. Goede afstemming leidt naar verwachting tot meerwaarde, waardoor de gemeentelijke ambities beter kunnen worden gerealiseerd. In de urgentiebrief bedrijfshuisvestingstrategie (RIS311819) is hiervoor al een pakket maatregelen opgenomen.

1.4

Participatie

• • •

Basis op orde. Dus wordt er ingezet op schoon, heel en veilig; Meer ruimte voor maakindustrie, stadsverzorgende bedrijven en onderwijs; Zeer beperkt mengen van functie, zonder hinder en enige afname van de vierkante meters bedrijfsruimte; Verduurzamen, energietransitie, klimaatadaptatie, schone mobiliteit en circulariteit.

Leeswijzer

De opgave is om een gebiedskader te maken waarbij de ondernemers/eigenaren zich betrokken voelen. We willen dat er onder de stakeholders draagvlak is voor het gebiedskader, dat zij actief input aanleveren in de vorm van verbeterpunten voor de openbare ruimte en dat vastgoedeigenaren zich uitgenodigd voelen om initiatieven voor hun eigen pand/omgeving te nemen.

Het gebiedskader Fruitweg heeft als doel eigenare op het terrein te inspireren en te stimuleren te investeren in hun vastgoed. Voor de gemeente is het een instrument de visie en ambities die samen met de ondernemers zijn opgesteld in woord, beeld en maatregelen te bundelen. En om plannen van ondernemers (en plannen van de gemeente zelf) te toetsen.

Tijdens het opstellen van het gebiedskader hebben een aantal participatiebijeenkomsten en individuele gesprekken plaatsgevonden. Ook in het proces van het tot stand komen van het gebiedskader heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden. In hoofdstuk 8.1 in deel B wordt uitgebreider bij dit onderwerp stilgestaan.

De focus van het gebiedskader ligt dan ook op de ondernemer. Dit wordt concreet gemaakt door het gebiedskader in twee delen op te splitsen. Deel A vormt de essentie van het gebiedskader met o.a. de visie. Deel B van het gebiedskader bestaat hoofdzakelijk uit de achterliggende analyse, bestaande context en relevant (vastgesteld) beleid.

Daarnaast ligt er voor het bedrijventerrein een focus op: •

1.5

2e bijeenkomst (15 juni 2022)

Deel A • Hoofdstuk 1 • Hoofdstuk 2 • Hoofdstuk 3 • Hoofdstuk 4

gaat in op de aanleiding voor het opstellen van het gebiedskader; beschrijft de ambities voor het bedrijventerrein Fruitweg en de doorvertaling in de visie; beschrijft de ‘toolbox’ om uitvoering aan de visie te geven; behandeld uitvoeringsaspecten als procedures, mogelijke subsidieregelingen en dergelijk.

Deel B • Hoofdstuk 5 • Hoofdstuk 6 • Hoofdstuk 7 • Hoofdstuk 8

gaat in de op historie en huidige situatie van het bedrijventerrein; behandeld het relevante beleid; beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse; gaat over de participatie.

3e bijeenkomst (28 juni 2023)

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

9

3. GEBIEDSVISIE

10

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

2. WENSEN EN AMBITIES VOOR FRUITWEG In dit hoofdstuk worden de wensen van de ondernemers en economische beleidsambities beschreven die ten grondslag liggen aan de gebiedsvisie voor het bedrijventerrein Fruitweg. De volledige beleidsambities vanuit de gemeente zijn te vinden in hoofdstuk 6 van deel B, deze zijn uiteraard ook van toepassing op het bedrijventerrein.

2.1

Alle afgenomen interviews geven een beeld hoe de ondernemers naar het bedrijventerrein Fruitweg kijken. Samengevat zijn er twee hoofdthema’s te destilleren: 1.

Parkeeroverlast en structureel gebruik van de openbare ruimte vanwege uitpandige opslag (stallen voertuigen zonder nummerbord) en als carpool-locatie voor arbeidskrachten in het Westland. ‘Oneigenlijk’ gebruik van het gebied door feestvierders/lachgasgebruik.

2.

Ondernemers zien kansen om te investeren in woonfuncties. Zowel op kleine als grote schaal.

2.2

Economische beleidsambities

Wensen vanuit ondernemers

Vanuit deze participatiemomenten en individuele gesprekken met ondernemers zijn de belangrijkste kansen kenbaar gemaakt kansen:

1. Locatie: • Actievere handhaving • Bereikbaarheid en gebruiksmogelijkheden door optimaliseren (herinrichting openbare ruimte) 2. Schoon, heel en veilig: • Handhaving met betrekking tot overlast en veiligheid • Handhaving foutparkeren • Frequent schoonmaken vanwege zwerfafval • Snelheidsremmende maatregelen (Televisiestraat, Radarstraat met name) vanwege te hard rijden. • Verhogen verkeersveiligheid kruising Televisiestraat Fruitweg 3. Parkeren • Parkeermanagement • Vergunningstelsel gericht op ondernemers en arbeidskrachten. • Gebouwde parkeervoorzieningen • Nadenken over parkeren op daken 4. Branchering & werkgelegenheid • Vergroening om de representativiteit van het gebied • te vergroten (wel met behoud van voldoende parkeren).

•

•

Bedrijfsfunctie primair, functiemenging alleen indien mogelijk. In de Bedrijfshuisvestingsstrategie wordt het belang van Fruitweg voor bedrijven aangegeven. Daarnaast wordt in de strategie aangegeven dat functiemenging op bedrijventerreinen wel kansen met zich meebrengt. Echter staat in de Bedrijfshuisvestingsstrategie ook dat de gemeente zeer terughoudend is met het toevoegen van andere functies op bedrijventerrein Fruitweg. Om te bepalen hoe en in welke vorm functiemenging op bedrijventerrein Fruitweg kan plaatsvinden, is het belangrijk om eerst vast te stellen welke functies op het bedrijventerrein kunnen landen, waar dat zou kunnen en onder welke voorwaarden de gemeente hier medewerking aan wilt verlenen. Ongeacht het type functie en de beoogde locatie, is de rode draad bij functiemenging dat bedrijvigheid niet onevenredig mag worden gehinderd in hun bedrijfsvoering en eventuele (ver) nieuwbouwplannen. Wat is vanuit het economische beleid in elk geval niet mogelijk op het bedrijventerrein Fruitweg:

•

Detailhandel: Beleidsmatig dient detailhandel plaats te vinden in de hoofdwinkelstructuur. Het bedrijventerrein Fruitweg maakt daar geen onderdeel van uit. Er zijn twee uitzonderingen. De eerste betreft perifere detailhandel. Dat is wel mogelijk op bedrijventerreinen met een gemengd karakter. De tweede uitzondering betreft het vestigen van maximaal 250 m2 bvo aan detailhandel gericht op reizigers, forensen en werkenden in een kantoor- of bedrijfslocatie. Dit is opgenomen in de Kadernota Detailhandel (RIS300626) in paragraaf 3.2. Kantoren: Op de Fruitweg is geen ruimte voor nieuwe kantoren. In de kantorenstrategie van Den Haag wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit aan de kantorenvoorraad op locaties in de nabijheid van de drie intercitystations, bekend onder de noemer Central Innovation District (CID), Binckhorst en de Internationale Zone. Langs doorgaande wegen kunnen, conform de functiemengingstrategie, lokale kantoren tot 500 m2 bo zich vestigen. Bedrijventerreinen sluiten echter onvoldoende aan bij de vestigingswensen van moderne kantoorgebruikers. Ontwikkeling van solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen is daarom niet wenselijk. Dit uitgangspunt is in lijn met de Strategie Werklocaties van de MRDH en het provinciale kantorenbeleid. Kantoren zijn alleen toegestaan als deze ondergeschikt zijn aan een bedrijf.

Twee locaties kunnen blijven functioneren als kantoorgebouw. Voor Fruitweg 17 (‘Den Haag Werkt’ is er gevestigd) geldt een uitzondering. En Fruitweg 268 is in het vigerend bestemmingsplan voorzien van de aanduiding ‘Kantoor’ Wonen: Fruitweg is primair een bedrijventerrein. Nieuwe woningen worden om die reden niet toegevoegd. Woningen zijn ook niet passend binnen functiemenging. Er geldt een uitzondering voor de 14 bestaande woningen aan de Viaductweg, de twee woonboten in het Laakkanaal (ter hoogte van de Viaductweg) en (voorlopig nog) de 10 woonwagenstandplaatsen aan de Energiestraat.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

11

•

Horeca: Op de Fruitweg is geen ruimte voor zelfstandige horeca zoals een café, restaurant e.d. Alleen kleinschalige daghoreca is voorstelbaar aan de Fruitweg onder voorwaarden en vermits de hoeveelheid bedrijfsruimte niet wordt verminderd. Momenteel is er geen vraag naar horeca. Bij verdichting van het bedrijventerrein bestaat er mogelijk wel behoefte aan een lunchroomen koffieconcepten waar in beperkte mate en onder voorwaarden in kan worden voorzien. Bedrijventerreinen bieden daarnaast de ruimte voor drive-in formules van fastfoodrestaurants, mits deze terreinen in de buurt van een snelweg liggen en er geen belemmeringen zijn vanuit verkeersoogpunt. (bron: Horecavisie Den Haag, RIS288645). Bedrijventerrein Fruitweg voldoet hier niet aan.

De ambities voor het bedrijventerrein Fruitweg kunnen als volgt worden samengevat: • • •

•

Meer bedrijfsruimte (10.000 m2) creëren in combinatie met een beperkte mate aan functiemening. Bedrijfspanden, bijbehorende percelen en openbare ruimte vergroenen en vernieuwen en duurzamer en klimaatbestendig maken. Fruitweg wordt levendiger en een aantrekkelijk representatief gebied om te werken.

2.3

Structuurvisie Den Haag Zuidwest

Den Haag Zuidwest is grofweg opgespannen tussen het Laakkanaal (Moerwijk) en het Westland (De Uithof). Het door Dudok (architect en stedenbouwkundige) opgezet raamwerk voor Zuidwest borduurt voort op de voor Den Haag kenmerkende lange lijnen. Onder andere middels de Melis Stokelaan is Zuidwest, via de Fruitweg, verbonden met het centrum en de Haagse binnenstad. De Fruitweg fungeert hiermee als een belangrijke verbinder voor verschillende modaliteiten. Twee bedrijventerreinen zijn als hoekstenen tegen Zuidwest gelegen: ZKD (Zichtenburg- KerketuinenDekkershoek) in het westen en Fruitweg in het oosten. Beide dragen bij aan werkgelegenheid in de omgeving. Voor Fruitweg betreft het de aangrenzende woonwijken: Schilderswijk, Transvaal, Groente-en Fruitmarkt alsmede Moerwijk.

De Fruitweg draagt hier aan bij als verbinder met het centrum en de Haagse binnenstad, maar ook als verbinder richting programmatische clusters langs de Melis Stokelaan: Sportcampus Zuiderpark (zorg, gezondheid en bewegen), Leyweg (het hart van Zuidwest) en aan het eind De Uithof (sport en vermaak). Nabij het bedrijventerrein is ook treinstation Moerwijk gelegen. Het station en omgeving wordt gezien als OV hub en als entree en visitekaartje van Zuidwest.

De ontwerp structuurvisie/ omgevingsprogramma Den Haag Zuidwest is op 25 mei 2022 vrijgegeven voor inspraak door het college van burgemeester en wethouders (RIS315261). Basis voor de visie is de gebiedsverkenning Bestemming Zuidwest (RIS 302569). Hierna is gewerkt aan integrale bouwstenen voor de structuurvisie Zuidwest in de vorm van brede (ruimtelijk-fysieke, maar ook sociaaleconomische) ambities en opgaven. Deze zijn uitgewerkt in een verdichtingsstrategie, een ruimtelijk raamwerk, een voorzieningenprogramma, een inspiratiedocument en een ontwikkelstrategie. De Structuurvisie Zuidwest 2040 (RIS315261) is op 14 december 2023 vastgesteld. De structuurvisie geeft een beeld hoe Den Haag Zuidwest er in 2040 uitziet: vitale, gezonde wijken met diverse woonmilieus, goede voorzieningen en een bloeiende wijkeconomie. De wijken zijn levendig, veilig, duurzaam, groen, goed bereikbaar en verbonden met de stad en directe omgeving.

Ruimtelijk vertaling van het economisch programma in Zuidwest bron: Werkprogramma Den Haag Zuidwest: voorlopige resultaten onderzoek, 2 maart 2023 (Sweco)

12

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

2.4

Stedenbouwkundig Raamwerk Laakhaven West – Petroleumhaven

Laakhaven-West en Petroleumhaven grenst beide direct aan bedrijventerrein Fruitweg, gescheiden door het verhoogde treinspoor. De Viaductweg biedt een directe auto-, fiets, en voetgangersverkeersverbinding tussen beide gebieden. Het Laakkanaal ligt, ter hoogte van het treinspoor, direct langszij deze verkeersverbinding en is vervolgens via Laakhaven verbonden met de Trekvliet (Haagvliet). Laakhaven-West en Petroleumhaven is een hoogwaardig, stedelijk woonwerkmilieu met een sterk eigen karakter. Met name aan weerszijde van de Waldorpstraat.en aangrenzende bouwblokken is een milieu met veel bedrijvigheid. Er is aandacht besteed aan de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. De Waldorpstraat bevat een Sterfietsroute richting Hollands Spoor en de kades (Calandkade en Verheeskade) nodigen uit voor wandelen. Om het stedelijk milieu te accentueren is (en wordt) op strategische plekken hoogbouw gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn de Waldo Tower, De Hoge Vrijheid en een nog te realiseren woontoren op de kop van de Petroleumhaven (oostzijde). Samen met de woontoren aan het Anna Blamanplein (gelegen in het woongedeelte van de wijk Groente- en Fruitmarkt) omringen deze woontorens (op afstand) bedrijventerrein Fruitweg.

Structuurvisie Zuidwest 2040 - groen, stedelijk en vitaal Zuidwest (RIS315261)

Stedenbouwkundig plan Laakhaven West - Petroleumhaven (RIS251778)

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

13

3. GEBIEDSVISIE

14

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

3. GEBIEDSVISIE De gebiedvisie is nadrukkelijk geen visionair eindbeeld of blauwdruk, maar moet vooral richting geven voor toekomstige investeringen en ontwikkelingen in een toekomstbestendig bedrijventerrein en bedrijfskavel. De visie wordt ondersteunt door een toolbox met kansen op perceel en gebouwniveau. De visiekaart wordt ondersteunt met de kaart ‘Raamwerk openbare ruimte’ voor versterking van de ruimtelijke structuur op basis van de hedendaagse uitgangspunten van klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Langs de Fruitweg is al sprake van een gemengd karakter met functies als kantoor, horeca, maatschappelijk en gemengde bestemmingen. Als verbindende schakel tussen het centrum en Zuidwest is functiemenging langs de Fruitweg goed voorstelbaar. Het betreft de percelen aan de Fruitweg die gezamenlijk een zone vormen waar functiemenging mogelijk is. De voorwaarde waaronder dit kan gebeuren, zoals een passende functie en een ontwikkeling waarbij de hoeveelheid bedrijfsruimte niet afneemt maar toeneemt, worden later in dit hoofdstuk nader toegelicht.

Stedelijke werkmilieu

Creatieve woonwerkmilieu

Fruitweg Uitenhagestraat Maakwijk

Tech-district Proeftuin

Locatie

Fruitweg is en blijft primair een bedrijventerrein, zoals het dat momenteel ook al is. Het wordt een toekomstbestendig bedrijventerrein dat steviger verankerd is in het stedelijke weefsel en daar nadrukkelijk een onderdeel van is. Daarin moeten gebruikers (werkgevers en -nemers almede bewoners van omringende woonwijken) zich op een veilige en aantrekkelijke manier kunnen bewegen door en over het bedrijventerrein zowel voor, tijdens als na werktijd.

Binnenstad

Visie op Fruitweg

Stadsrand

3.1

ZKD

Tech-park

Hybride werkmilieu

Functioneel werkmilieu Productie (doen) Proces

mate van functiemenging

3. bedrijventerrein (incl. kantoren en wonen) 2. bedrijventerrein (incl. kantoren) 1. klassiek bedrijventerrein (maken)

Bedrijventerrein Fruitweg

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

15

3.2 Profiel en branding Huidig profiel: Stedelijk werkmilieu. Bedrijventerrein Fruitweg is onderdeel van de wijk Groente- en Fruitmarkt dat is gelegen tussen de Hoefkade in het noorden, de Groenteweg in het oosten en het Laakkanaal in het zuiden en westen. Het noordelijk en westelijk deel (respectievelijk het voormalig Groothandelsmarktterrein en AT&T terrein) is tussen 1995-2000 getransformeerd tot woonwijk. Het zuidelijk deel is nog steeds een bedrijventerrein. Het heeft zich ontwikkeld langs een simpele ontsluitingsstructuur die is opgehangen aan de Fruitweg. De Fruitweg heeft een breed profiel. Tramlijn 9 rijdt er op een groene middenberm, aanweerzijde zijn fietspaden aanwezig en op bepaalde stukken ook ventwegen met een grote hoeveelheid parkeerplaatsen. De Fruitweg vormt de ruggengraat van het bedrijventerrein waarop verschillende straten op aantakken (Televisiestraat, Dynamostraat, Energiestraat en Viaductweg). Het bedrijventerrein is via de stedelijke hoofdwegen vanaf de Rijksweg A4 binnen circa 11 minuten te bereiken. De omvang van het bedrijventerrein is circa 16 hectare bruto (10,8 hectare netto). Een brutto/netto verhouding van 0,68 en

Toekomstprofiel: behoud en versterken Stedelijk werkmilieu Fruitweg heeft, als binnenstedelijk bedrijventerrein, een ligging en type bedrijfsactiviteiten die goed aansluiten bij het profiel van een functioneel stedelijk werkmilieu. Aan dit type bedrijventerreinen is (ook) een tekort in Den Haag. Daarom zetten we in op het behoud en versterken van de Fruitweg. Met versterken bedoelen we herontwikkeling en intensiveren (behoud en toename van bedrijfsruimte), bij voorkeur ook meerlaags, om zo te komen tot een sterke verdichting en verdere optimalisering van de floor space index (verhouding tussen vloeroppervlak en kavelomvang). Meerlaagse bedrijfsruimte sluit goed aan bij toekomstige ruimtebenutting in een binnenstedelijke omgeving. Hiermee willen we het aantal arbeidsplaatsen op de Fruitweg verder vergroten, maar ook

16

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

een FSI (Floor Space Index) van 1,09. De FSI wordt ‘vervuild’ door de aanwezigheid van enkele bedrijfsverzamelgebouwen van meerdere verdiepingen zoals The New Farm. Dit is ook te herleiden aan de lagere bruto/netto verhouding dat wordt beïnvloed door het grotendeels onbebouwde terrein van de HTM. Op het terrein zijn circa 140 bedrijven gevestigd die werkgelegenheid bieden aan circa 1.815 arbeidsplaatsen Bedrijventerrein Fruitweg bestaat naast Business to business (B2B) vooral uit een bovengemiddeld aantal business-toconsumer (B2C) bedrijven. Het is een werklocatie voor MKB, creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid. Het bedrijventerrein heeft daarmee een belangrijke stadsverzorgende functie en veel interactie met de omgeving en bewoners van de stad. Het is een locatie waar startups en ZZP’ers gevestigd zijn, maar met name ook functies die (in potentie) een brede attractiviteit hebben om te werken en te bezoeken. Zo zijn er ook andere stedelijke voorzieningen gevestigd zoals Stichting c.q. moskee As-Soennah, het Democratisch Volkscentrum Koerden Den Haag, zalencentrum Opera, Bouwcenter Dijkstra, tegel Megastore en interieur winkel Mokka Home. Daarnaast

meer ruimte bieden aan stadsverzorgende bedrijvigheid. Voor stedelijke werkmilieus onderscheiden we één segment: kleinschalige tot middelgroot (locatie met overwegend bedrijven en vestigingsmogelijkheden tot 5.000 m2, al dan niet aangevuld met enkele grotere vestigingen van een paar hectare. Behoud van bestaande bedrijvigheid, maar ook herontwikkelen van grote bedrijfsruimte naar kleinschalige tot middelgrote bedrijfsruimte. Ingezet wordt op het verhogen van de floor space index naar minimaal 1 voor bedrijfsruimte. Hierdoor wordt meer ruimte gecreëerd voor ‘traditionele bedrijfsruimtegebruikers. Zoals bouw, reparatie en handel gerichte dienstverlening, maar ook voor (ambachtelijke) maakindustrie. Naast (bij voorkeur meerlaagse)

bevinden zich aan de oostzijde van de Televisiestraat diverse commerciële bedrijven zoals administratiekantoren, en zorggerichte diensten, een educatieve bedrijf en een dansschool. Fruitweg kent bedrijven met relatief kleinschalige en middelgrote kavels tot circa 5.000 m2. Televisiestraat zijn kleinschalige eindgebruikers in meerdere geschakelde bedrijfsverzamelgebouwen gevestigd. Meerdere middelgrote ondernemingen zijn gevestigd in solitaire of geschakelde bedrijfspanden, maar ook in (kantoor)verzamelgebouwen zoals The New Farm (Televisiestraat 2) of Fruitweg 17. Grote uitzondering betreft het HTM busremiseterrein van meer dan 2 hectare (circa 22.540 m2). Het bestemmingsplan biedt hier ruimte voor bedrijfsactiviteiten in de categorie 3.1. Op het terrein (noordwesthoek) is een groot gebouw gesitueerd ten behoeve van het onderhoud van de HTM bussen met een bedrijfsactiviteit categorie 4. Op de overige kavels is ruimte voor bedrijfsactiviteiten in de categorie tot en met 2. Op het bedrijventerrein is dit terug te zien in de type bedrijvigheid (exclusief het HTM terrein).

bedrijfsgebouwen is er beperkt ruimte voor functiemenging (onder voorwaarden) met voorzieningen die passend en van toegevoegde waarde zijn voor het bedrijventerrein en de stad of, daarmee inspelend op de verstedelijking en groei van de stad. Het versterken van Fruitweg kan naast opwaarderen en herontwikkelen, ook sloop-nieuwbouw van verouderde bedrijfspanden betekenen en het op niveau houden en verbeteren van de openbare ruimte. Naast versterken ligt de focus sterk op verduurzamen van het bedrijventerrein. Verduurzamen gaat om inzet op energietransitie, klimaatadaptatie (vergroenen), schone mobiliteit en stimuleren van circulaire economie.

Naast versterken ligt de focus sterk op verduurzamen van het bedrijventerrein. GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

17

3.3

Verdichten

Opgave In Den Haag is een tekort aan uitbreidingsruimte voor bedrijven. Steeds meer bedrijven ervaren ruimtegebrek of zijn op zoek naar een geschikte vestigingslocatie. De druk op onze bedrijventerreinen neemt hierdoor verder toe. Op de terreinen is ook sprake van toenemende functiemenging en verkleuring, waardoor beschikbare ruimte voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers schaarser wordt.

We zien de vraag en behoefte aan meer gemengde, multifunctionele gebieden toenemen. Op deze plekken is er vraag naar het toevoegen van functies zoals wonen en/of ontspanning (horeca, leisure, perifere detailhandel), waarbij een sterk accent ligt op interactie en ontmoeting. Anderzijds is er behoefte aan meer monofunctioneel bedrijventerrein, met voldoende milieuruimte en ruimte om te ondernemen. Voor Fruitweg ligt de focus op het toevoegen van meer bedrijfsruimte, en niet op het meer mengen van functies. Het toevoegen van Wonen als functie is niet voorstelbaar. We willen stimuleren dat beschikbare ruimte maximaal intensief (in de hoogte) en meervoudig (parkeren op dak of collectief, energieopwekking, waterhuishouding) benut wordt. In de bestaande voorraad is verandering en herontwikkeling het leeuwendeel van de opgave, in plaats van de dominantie van ‘nieuwbouw om de nieuwbouw’. Herstructurering en herontwikkeling van bestaande bedrijfsruimte, in combinatie met zo intensief mogelijk met bestaande ruimte omgaan, is de blijvende opgave richting 2030 en daarna. Zo willen we stimuleren dat incourant vastgoed wordt herontwikkeld naar moderne (kleinschalige en middelgrote) en duurzame bedrijfsruimte. Dit past goed bij Fruitweg, in een gemeente met een grote ruimtedruk.

18

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

We willen de beschikbare ruimte voor bedrijven zoveel mogelijk in tact laten. Voor de groei en bloei van het bedrijfsleven is het optimaal benutten van de bestaande bedrijfsruimte op Fruitweg van groot belang. De huidige beschikbare ruimte op Fruitweg is al intensief bebouwd, maar naar de toekomst is nog slimmer en intensiever omgaan met de beschikbare ruimte is noodzakelijk. We realiseren ons ook dat dit niet voor iedere bedrijfsfunctie en bedrijfspand mogelijk is. Dat vraagt om een maatwerk gerichte oplossing per locatie/deelgebied binnen Fruitweg. Bestaande verdichtingsmogelijkheden Twee bestemmingsplannen (Fruitweg en Willem Dreespark e.o.) zijn aansluitend en vigerend voor bedrijventerrein Fruitweg. Beide bestemmingsplannen bepalen wat, waar en hoeveel er mag worden gebouwd op het bedrijventerrein. Dit wordt geregeld aan de hand van gebruiksregels (functies) en bouwregels (bouwvlakken, met maximale bouwhoogten). De bestemmingsplannen voor Fruitweg schrijven de volgende spelregels voor: Gebruiksregels: Voor het overgrote deel van het bedrijventerrein is de bestemming ‘Bedrijf’. Er zijn enkele percelen te vinden die bestemd zijn voor Gemengd, Kantoren, Maatschappelijk of Horeca.

Op de percelen, aangewezen met de bestemming ‘Gemengd’ wordt ook ruimte geboden aan de functies: gezondheidszorg, welzijnsvoorzieningen (met uitzondering van onderwijs), openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, zorg, sportvoorzieningen, dansscholen. Ook kantoren en garagebedrijf behoort hier toe, echter uitsluitend ter plaatse van de betreffende aanduiding.

Bouwregels: Bouwvlak • Voor de percelen met de bestemming ‘Bedrijf’ geldt een maximum bebouwingspercentage van 100%. In het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein zijn ook bouwvlakken opgenomen, deze zijn deels te vinden aan de noordzijde van de Energiestraat. • Ook voor de overige percelen (bestemming Horeca, Maatschappelijk en Gemengd) geldt dat het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. • Verdichtingsmogelijkheden: onbebouwde ruimte op de percelen komen in aanmerking voor verdichting. Voorwaarde is dat de functie binnen de bestemming moet passen. Bouwhoogten • Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn maximale bouwhoogten aangegeven. Deze variëren overwegend van 7,5 à 12 meter. De kavels langs de Fruitweg worden gekenmerkt door hogere bouwhoogten variërend van 12 à 15 meter, met enkele uitschieters van 25 meter (Fruitweg 17) en 40 meter (The New Farm en Demag & Van den Berg). • Verdichtingsmogelijkheden voor de bouwhoogte: zolang de maximale bouwhoogte niet is benut, kan in principe op die manier worden verdicht. Voorwaarde daarbij is dat de functie binnen de bestemming moet passen. De maximale bouwhoogte biedt echter maar beperkte ruimte om te verdichten. Voor de bestaande verdichtingsmogelijkheden geldt dat met name de onbebouwde ruimte relatief eenvoudig zijn te benutten. Hoofdzakelijk omdat de mogelijkheden al door het bestemmingsplan worden geboden.

Uit onderzoek blijkt dat er veel vierkante meters bedrijvigheid juridisch-planologisch nog niet benut zijn. De juridischplanologische verdichtingsruimte in het bestemmingsplan is voor het optimaliseren van het bouwvlak ongeveer 20.900 m2 en het verder invullen van de bouwhoogtes ongeveer 34.990 m2 extra bedrijvigheid (bron: Beter benutten bedrijventerreinen Haaglanden, Stec Groep, maart 2023). De marktconforme verdichtingsruimte in datzelfde onderzoek van het bouwvlak wordt ingeschat op circa 10.000 m2 en ten aanzien van de bouwhoogte op circa 7.640 m2 extra bedrijfsruimte. Fruitweg Centre Fruitweg 23-27 is een voormalig farmaceutische fabriek, gebouwd media jaren 50 en in 2018 aangewezen als gemeentelijk monument. De modern ogende voormalige fabriek is met zijn glaswanden en lichtkappen een beeldbepalend pand op het bedrijventerrein. Nieuwe volumes op of tegen het gebouw zijn om die reden niet toegestaan. Het monument staat op een groot perceel dat in het verleden een groene ‘tuinachtige’ inrichting heeft gekend. Thans is het volledig verhard. Wij hebben de ambitie het private terrein zoveel als mogelijk te vergroenen, Een deel van het open perceel komt in aanmerking voor verdichting door het toevoegen van een nieuw losstaand meerlaags gebouw, bestaand uit meerdere samengestelde volumes, op gepaste afstand staand van het gemeentelijk monument.

Verbouwing van het monument en dergelijke zijn o.a. ter beoordeling van Monumentenzorg en Welstand.

Nieuwe verdichtingsmogelijkheden Een mogelijkheid voor verdere verdichting, is door de maximale bouwhoogte te verruimen. Vanwege de lage bouwhoogte op een groot deel van het bedrijventerrein is verruiming goed mogelijk. De hogere bouwhoogten worden gezocht op afstand van de woonbuurten en woonstandplaats(en). Zo ontstaat een zone waar het de maximale bouwhoogte van het vigerend bestemmingsplan wordt aangehouden en een middengebied waar hoger gebouwd kan worden. In het middengebied geldt er een uitzondering voor het gemeentelijk monument Fruitweg 2327. Hier dient het bestaande gebouw gerespecteerd te worden en de bestaande bouwvolumes blijven ongewijzigd. De zone langs de woonbuurten en woonstandplaats(en) zijn overwegend 5 à 8 meter hoog. Bij woonwagenlocatie Viaductweg geldt een maximum van 12,5 meter.

van 40 meter. De overige bebouwing is laag uitgezonderd één gebouw (Fruitweg 17) met een maximale bouwhoogte van 25 meter. Het is echter voorstelbaar dat 1 á 2 nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen worden opgericht. Door hun omvang is één gebouw goed voorstelbaar in de zone langs het Laakkanaal en mogelijk één op het HTM terrein (indien passend en wenselijk). Daarbij geldt een maximale bouwhoogte van 25 meter. De exacte positionering is afhankelijk van de ontsluiting, de logistiek, eisen omtrent bezonning, voldoende lucht en licht in de straten, enz. Een goede juridisch-planologische inpassing is van belang. Een verzamelgebouw kenmerkt zich door een hoog draagvermogen van goederenliften en verdiepingsvloeren (minimaal 500 kg/m2, bijvoorkeur 1.000 kg/m2). The New Farm is een goed voorbeeld van een verzamelgebouw met bedrijfsunits en een diversiteit aan maakindustrie.

De kavels gelegen aan de zuidzijde van de Radar- en de Energiestraat en aan de westzijde van de Dynamostraat is een hoger bouwvolume voorstelbaar, maar wel op afstand van de perceelgrens om een te nauw profiel te voorkomen en voldoende licht en lucht in deze straten te waarborgen.

Verdichten kan ook worden gerealiseerd door de aanpak van ‘oneigenlijk gebruik’. Oneigenlijk gebruik omvat illegale activiteiten en ondermijning, activiteiten die niet passen binnen het gebruik volgens het bestemmingsplan en activiteiten die niet persé op een bedrijventerrein thuis horen en daarmee ruimte bezet houden voor bedrijven waar dat wel een voorwaarde voor is. De aanpak kan bijvoorbeeld door handhaving, het niet opnieuw verstrekken van een (tijdelijke)vergunning of door bedrijven te verleiden zich ergens buiten het terrein te vestigen, mits daar geschikt aanbod is.

De exacte overgang naar een hogere bouwhoogte dient nader te worden bepaald waarbij ook wordt gekeken naar behoud van voldoende licht en lucht voor de bestaande woningen. Aan de Haagse bezonningsnorm wordt getoetst voor het maken van een overweging. Voor de woonwagenlocatie aan de Energiestraat worden de bouwregels van het bestemmingsplan ‘Woonwagenlocaties Den Haag’ gehanteerd. Indien de locatie wordt opgeheven wordt hier bedrijvigheid voorzien met een bouwhoogte van maximaal 5 meter. Aan het bedrijventerrein worden geen nieuwe hoogteaccenten (hoger dan 25 meter) toegevoegd. Het gebied blijft in hoogte homogeen met enkele uitzonderingen. Deze staan aan (en in het verlengde) van de Televisiestraat. Hogere bebouwing In het gebied staan twee hoge gebouwen (The New Farm en Demag & Van den Berg) waar een maximale bouwhoogte geldt

Andere mogelijkheden zijn bijvoorbeeld collectief door samen te werken. Relevant voor dit verdichtingsprincipe zijn de Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177) en de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (RIS311819) relevant. De Bedrijfshuisvestingsstrategie stelt een verdichtingsopgave voor het bedrijventerrein, maar ook een grote terughoudend voor het toevoegen van andere functies op het terrein. De Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting geeft aan dat bestaande bedrijventerreinen, bedrijventerrein blijven en gericht zijn op werk. Hierbij gaat het ook om Fruitweg.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

19

20

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Wel is het mogelijk om onder voorwaarden extra programma mogelijk te maken op het bedrijventerrein. Voor Fruitweg zijn de basisregel zoals opgenomen in het raadsbesluit over de gebiedskaders het volgende:

stap 3

Ondergeschikte extra functie voor bedrijventerrein

stap 2

1.

Behoud van de vierkante meters bedrijvigheid Dit houdt in dat binnen het hele gebied de vierkante meters bedrijvigheid gewaarborgd dienen te worden. Dit is het eerste en tevens ook belangrijkste uitgangspunt.

2.

Toevoegen van vierkante meters bedrijvigheid Om de extra ruimte te creëren voor de ondernemers is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid mogelijk te maken. Bij verandering is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid toe te voegen.

3.

Intensivering middels extra functies voor het bedrijventerrein Binnen de gestelde randvoorwaarden is het mogelijk extra functies en programma toe te voegen aan het bedrijventerrein, mits de eerste twee stappen zoals hierboven beschreven gerealiseerd worden. Het transformeren van bedrijfsruimte naar andere functies, waarmee vierkante meters bedrijvigheid verloren gaat, is dus niet mogelijk.

Toevoegen van vierkante meters bedrijvigheid

stap 1

Behoud van vierkante meters bedrijvigheid

= Intensivering + verduurzaming + vergroening

De randvoorwaarden zijn daarbij: • Alleen wanneer behoud van bedrijfsruimte geborgd is én extra m2 bedrijfsruimte gerealiseerd wordt; • Passend binnen profilering (stedelijk werkmilieu) + zonering (met focus op ‘beter benutten’); • Programma dat een toegevoegde waarde heeft voor bedrijventerrein / stad.

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

21

Samenwerken Het bedrijventerrein bevat met name aan de noordzijde van de Radarstraat en aan de zuidzijde van de Fruitweg een aantal smallere maar vooral diepe kavels. Grote diepe bedrijfshallen met kleine (ingebouwde) binnenterreinen of smalle paden langszij. Vanwege de beperkte gevellengte aan de straatzijde is transformatie naar kleinere bedrijfseenheden een ingewikkelde opgave. De ontsluiting en de (interne) logistiek vraagt ontwerpkracht. Om een zo optimaal mogelijk functionele indeling van een nieuw bedrijfspand te verkrijgen wordt bij bestaande kleine en smalle percelen eigenaren aanbevolen samen te werken. Naastgelegen percelen vormen samen één groot bouwvlak wat kan leiden tot een bedrijfsgebouw met meer mogelijkheden, waar ruimte is voor het oplossen van benodigde (interne) logistiek en organisatiestructuur. Een groot bouwvlak kan ontstaan door samenwerking tussen twee naastgelegen percelen, maar kan zich ook uitstrekken tot meerdere of alle naastgelegen percelen in een straat. Ook op het gebied van verduurzamen en energietransitie is winst te behalen door gedeelde investeringen en voordelen. Fruitweg Fruitweg is onderdeel van een lange lijn vanuit transvaal richting Zuidwest en vormt daarmee een belangrijke schakel tussen wijken en stadsdelen.

De aanwezigheid van tramlijn 9 en enkele percelen die bestemd zijn voor Gemengd, Kantoren, Maatschappelijk of Horeca versterken de stedelijke uitstraling van de verbindende weg. Eventuele functiemenging onder voorwaarden is dan ook voorstelbaar op de percelen aan weerszijde en grenzend aan de Fruitweg (Fruitwegzone). Een zone waar bedrijvigheid het uitgangspunt is met mogelijk andere functies (functiemix).

22

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

Spoorslag Aan het begin van de Fruitweg richting Parallelweg (rondom Spoorslag) is een gebied aanwezig met diverse functie en onsamenhangende bebouwing en onduidelijke voor- en achterkanten. Dit gebied wordt aangemerkt met de aanduiding ‘mogelijke herontwikkeling’. Het gebied valt buiten de gebiedskader en de aanduiding is bedoeld om aan te geven dat het in aanmerking komt voor een toekomstige ruimtelijk en functionele verkenning met betrekking. Dit potentiële herontwikkel gebied grenst aan de woonwagenlocatie Viaductweg. In het concept woonwagenbeleid (RIS316679) is opgenomen dat we als gemeente woonwagenleven moeten faciliteren en verkennen of/hoe we kunnen uitbreiden op bestaande locaties. Mogelijke herontwikkelingen die grenzen aan woonwagenlocatie Viaductweg dienen zich hiertoe te verhouden. HTM terrein De HTM busremise is op het bedrijventerrein het grootste perceel (circa 22.540 m2), maar bevat verhoudingsgewijs de minste bebouwing. Met de sloop van een hal midden op het terrein resteert er een bouwoppervlak van circa 6.360 m2. Een FSI van 0,28. Deze waarde is laag omdat het terrein is opgeschoond en opnieuw ingericht voor het parkeren en opladen van de electrische busvloot van de HTM, bestaande uit standaard en gelede (ook wel harmonica) bussen. Intensivering van het perceel, middels een parkeerdek en/ of bedrijfsbebouwing bovenop is nu nog niet mogelijk.

Nog nader te bepalen veiligheidseisen zullen in de toekomst de verdichtingskansen inkaderen en nader onderzoek zal inzage verschaffen in de eventuele mogelijkheden. Het is de ambitie van de gemeente om het terrein in de toekomst te verdichten en te verduurzamen.

KLIC melding Wettelijk is het verplicht om vooraf van graafwerkzaamheden een KLIC-melding te doen zodat duidelijk is waar eventuele kabels en leidingen liggen en hiermee rekening gehouden kan worden tijdens graafwerkzaamheden. De kabels & leidingen bevinden zich volgen voornamelijk het huidige stratenpatroon. Het zijn voornamelijk algemene nutsleidingen. Op straat en aan de gevel staan ook lichtarmaturen. Met de komst van nieuwe warmtenetten is het mogelijk dat bestaande tracés worden verschoven in het ondergrondse profiel.

Mogelijk functiemenging alleen wanneer behoud van bedrijfsruimte geborgd is én extra m2 bedrijfsruimte wordt gerealiseerd. GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

23

verdichten Perceel

Om de ruimte te benutten dat door het verruiming van de maximale bouwhoogte wordt geboden is het mogelijk om bedrijven op te toppen met één of meerdere verdiepingen. Hierdoor kan de hoeveelheid m2 bedrijvigheid worden verhoogd.

optoppen

Door sloop/nieuwbouw van een deel of het gehele gebouw is een slimmere indeling, een ruimere opzet of andere invulling mogelijk. Sloop/nieuwbouw maakt het toepassen van nieuwste technieken, een hoger duurzaamheidslabel en klimaatadaptieve maatregelen mogelijk.

sloop/nieuwbouw

Bij verdichting van het perceel ontstaan er gelijktijdig kansen om de gebruiksfunctie uit te breiden. Zo kan er gedacht worden aan ondergeschikte bedrijf en bedrijventerrein ondersteunende functies. Deze functies zijn goed voorstelbaar in de Fruitwegzone. Een zone waar bedrijvigheid het uitgangspunt is met mogelijk andere functies (functiemix).

functiemenging kantoren-onderwijs-sport

functiemenging woon/werk units randen

24

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

verdichten verdichten Gebouw Gebouw

Om de ruimte te benutten dat door het verruiming van de maximale bouwhoogte wordt geboden is het mogelijk om bedrijven op te toppen met één of meerdere verdiepingen. Hierdoor kan de hoeveelheid m2 bedrijvigheid worden verhoogd.

optoppen optoppen

Op enkele percelen is soms sprake van onbebouwde ruimte. Deze kan beter worden benut. Zo is het mogelijk om deze percelen extra bebouwing toe te voegen. Met het toevoeging van extra volume en m2 gaat vaak samen met integrale herinrichting en/of transformatie van het perceel. Een vanzelfsprekende indeling en slimme logistiek is daarbij van belang.

uitbreiden uitbreiden

Bij een uitbreiding blijft er op het perceel vaak minder vrije ruimte over voor parkeren, expeditie, opslag, enz. Binnen de juridische mogelijkheden is het denkbaar om het perceel te overbouwen als uitbreidingsmogelijkheid. Hierdoor blijft het maaiveld deels onbebouwd en kan er toch extra volume en m2 worden toegevoegd.

overbouwen overbouwen

Het is ook mogelijk om het gehele gebouw te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Bij nieuwbouw is een ruimere of andere invulling mogelijk. Dit maakt ook mogelijk om de nieuwste technieken, een hoger duurzaamheidslabel en klimaat adaptieve maatregelen mogelijk.

sloop/nieuwbouw sloop/nieuwbouw

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

25

verbeteren verbeteren Perceel & openbare ruimte verbeteren Perceel & openbare ruimte

Perceel Perceel & & openbare openbare ruimte ruimte Een heldere en overzichtelijke buitenruimte draagt bij aan de herkenbaarheid van het bedrijventerrein. De verscheidenheid aan functies op Fruitweg kan verder zichtbaar gemaakt worden met heldere entrees als onderdeel van het architectonisch ontwerp. passende reclame door schoonheid in eenvoud. Elkaar overschreeuwen zorgt immers voor ruis. Zo wordt duidelijk waar welk bedrijf is gevestigd, waar de entree en de in- en uitritten van expeditie en parkeren op eigen terrein zich bevinden. markering markering entree’s entree’s markering markering entree’s entree’s

Een samenwerking in branding vanuit een gemeenschappelijk Fruitweg-perspectief kan bijdragen aan het uitdragen van de naamsbekendheid, herkenniung en kwaliteitswaarborging. Zo kan de Fruitweg op wijkniveau en op regionaal niveau zichzelf presenteren. Een krachtige vorm van branding is een herkenbare architectonische stijl aansluitend op de wederopbouw architectuur waarvan een een aantal karakteristieke gebouwen reeds aanwezig zijn. branding branding branding branding

De uitstraling van het bedrijventerrein hangt nauw samen met (het gevoel van) veiligheid. Een overzichtelijke buitenruimte dat in de avond goed wordt verlicht, samen met adequate surveillance, kan bijdragen aan een aangenaam bedrijventerrein.

veiligheid veiligheid veiligheid veiligheid

De uitstraling en kwaliteit van het bedrijventerrein is niet alleen de veranwoordelijkheid van de gemeente. Het vraagt een samenwerking tussen alle stakeholdeers van bedrijventerrein Fruitweg. Participatie en het onderhouden van goede contacten is benodigd voor afstemmen, vastleggen, opzetten en vasthouden van gezamenlijke doelen. organisatie, participatie, organisatie, participatie, organisatie,omgeving participatie, contacten organisatie, participatie, contacten omgeving contacten contacten omgeving omgeving

26

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

verbeteren verbeteren Gebouw verbeteren Gebouw verbeteren Gebouw Gebouw

Door parkeerplaatsen op daken (of onder het gebouw) te organiseren kan de parkeerbehoefte in de openbare ruimte afnemen en wordt er ruimte geboden aan het vergroenen van straatprofielen. De afname van de parkeerbehoefte draagt bij aan de kwaliteit en beleving van de openbare ruimte. Parkeren op eigen terrein is ook gunstiger tijdens de periode van betaald parkeren. Daarnaast kan het parkeren van werknemers op eigen terrein er aan bijdragen dat er meer parkeergelegenheid ontstaat voor bezoekers/klanten. parkeren op het dak parkeren op het dak parkeren op het dak parkeren op het dak

De onbebouwde ruimte op een bedrijfsperceel wordt vaak gebruikt als parkeerterrein of opslag met een significante hoeveelheid verharding. Ten behoeve van de uitstraling van het bedrijf, maar ook als prettige werkomgeving, kan ook gekeken worden naar een andere, meer groene en klimaatadaptieve inrichting van de onbebouwde ruimte. Zeker als het een ruimte betreft gelegen aan de straatzijde. invulling van de kavel invulling van de kavel invulling van de kavel invulling van de kavel

Niet alleen de (eventuele) ruimte voor, naast of rondom het gebouw, maar ook het gebouw zelf draagt bij aan de uitstraling van het bedrijf. Met eenvoudige architectonische middelen is het mogelijk een bedrijfsgebouw te verfraaien. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3.7 Beeldkwaliteit. Hoogwaardige kwalitatieve bebouwing draagt bij aan de uitstraling van het bedrijf en het bedrijventerrein. Dit komt de kwaliteit van het gehele bedrijventerrein ten goede. verfraaiing van verfraaiing van bedrijfsgebouw verfraaiing van bedrijfsgebouw bedrijfsgebouw verfraaiing van bedrijfsgebouw

Binnen de bestaande bedrijfsbebouwing is een interne verbouwing altijd mogelijk. De functie bedrijf met eventueel bedrijfsondersteunende functies is het uitgangspunt. Bestaande bebouwing binnen dit kader worden aangepast aan de marktbehoefte zoals een verzamelgebouw met kleinere bedrijfseenheden. interne verbouwing interne verbouwing interne verbouwing interne verbouwing

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

27

28

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

3.4

Verbinden

Bedrijventerrein Fruitweg kan een belangrijke rol spelen in de werkgelegenheid voor de naastgelegen woonwijken gelegen in het Centrum en Zuidwest. Het profiel van het stedelijk werkmilieu c.q. maakwijk sluit aan bij de behoefte aan praktisch geschoolde arbeidskrachten. Om deze werkgelegenheid te versterken, vergroten en te laten floreren is ook de verblijfskwaliteit van groot belang. Een prettig werkomgeving straalt immers af op arbeidskrachten, maar ook op gebruikers, bezoekers en passanten, alsmede op naastgelegen woonwijken. Een toekomstbestendig bedrijventerrein bestaat uit een werklandschap met heldere structuren, plekken en profielen. Bestaat uit kwalitatieve en veilige buitenruimte met een groene uitstraling. En is verankerd in het stedelijk netwerk van de stad. Het versterkt de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein als werkgever en vestigingslocatie. Het bedrijventerrein is hierdoor geen anoniem eiland meer midden in de stad.

Fruitweg De Fruitweg vormt de hoofdas, de ruggengraat van het bedrijventerrein. Het ontsluit het bedrijventerrein en verbindt stadsdelen Centrum en Zuidwest met elkaar. De Fruitweg is één van de vele lange lijnen vanuit Transvaal richting Zuidwest. De lange lijnen verbinden stadsdelen en wijken met elkaar, zijn dragers van wandel- en (Ster)fietsroutes, OV lijnen en/of doorgaande stedelijke (hoofd)wegen. Deze lange lijnen dienen te worden versterkt waarbij o.a. aandacht wordt gevraagd voor meer groen, behoud en versterken van groenstructuren en bomenrijen en het maken van keuzes in het kader van de mobiliteitstransitie. De Fruitweg vormt de overgang tussen vooroorlogse en naoorlogse woonwijken. Een goede verbinding van de Fruitweg met zijn omgeving (Troelstrakade en de Groenteweg / Parallelweg) met de omliggende wijken is van belang. Daarnaast versterkt de zone, naast bedrijvigheid, mogelijk andere functies (functiemix onder voorwaarden) het stedelijk werkmilieu en verhoogt daarmee de verblijfskwaliteit. De Fruitweg vormt ook de introductie van een smal profiel in het Centrum (Wouwermanstraat) naar een breder profiel in Zuidwest. De Fruitweg is het breedste van beide. Hierdoor is er ruimte voor meerdere bomenrijen. Desondanks is de hoeveelheid verharding, mede door ventwegen met parkeerplaatsen, omvangrijk en maakt de Fruitweg hard.

De Fruitweg heeft bij extreme neerslag te maken met de nodige wateroverlast. Een groener profiel versterkt de Fruitweg als schakel tussen stadsdelen en woonwijken en vergroot de representatieve uitstraling van het bedrijventerrein door meer groen en minder verharding en wateroverlast. Door bomenrijen te behouden en te versterken en waar mogelijk nieuwe rijen toe te voegen, wordt geïnvesteerd in de Hoofdboomstructuur, onderdeel van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur (RIS300506).

De hoeveelheid verharding willen we zoveel als mogelijk verminderen door meer vergroening. Wij hebben de ambitie de Fruitweg te transformeren naar een groenere Parklaan. Dit kan alleen door het aantal parkeerplaatsen in de Fruitweg te verminderen of anders (slimmer) in te richten. Met name langs de ventwegen met parkeerclusters. Dit vraagt nader onderzoek. Viaductweg De Viaductweg, opgespannen tussen de Fruitweg en de Waldorpstraat, verbindt het bedrijventerrein met Petroleumhaven, Laakhaven West en het erachter gelegen Laakhaven Centraal waarvoor een ontwikkelvisie Laakhavens Hollands Spoor (GebiedsNvU, RIS311821), onderdeel van het Central Innovation District (CID), is opgesteld. Zowel Laakhavens als Fruitweg zijn gebaat bij goede verbindingen. Prettige voetgangers- en fietsroutes verbinden deze gebieden met elkaar en met de stad. De Viaductweg wordt verbeterd tot een goede, prettige verbinding met groen en uitzicht over het water van het langszij indraaiende Laakkanaal. Hierdoor ontstaat er een kans voor een lange doorgaande langzaam verkeersroutes over de kades via Laakhavens en het Laakkanaal. Deze route wordt voortgezet langs het Laakkanaal via woonbuurt De Haagse Erf (Niek Engelschmanpark) of via de Melis Stokelaan richting Moerwijk of het Zuiderpark. De ontbrekende schakel in de kaderoute is gelegen achter de bedrijfsbebouwing langs.

Bij verbouw of sloop/nieuwbouw liggen hier kansen de percelen op een andere wijze te organiseren, meerdere representatie zijden te introduceren en/of na te denken over specifiek stedelijke werkmilieus. De kaderoute (ambitie) met bijpassende buitenruimte met groen creëert aan deze zijde een afwisselend en prettig werkomgeving en verblijfsruimte.

Verbindende lange lijnen tussen het centrum en Zuidwest

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

29

Televisiestraat De Televisiestaat, opgespannen tussen de Fruitweg en het Anna Blamanplein en vervolgens via het noordelijk deel van de Lau Mazirellaan richting de Hoefkade, vormt de verbinding met de Groentemarkt en Transvaal. Samen met de Fruitweg en de Viaductweg vormt het ook de schakel tussen Transvaal, Moerwijk, Laak en Laakhavens. Behoud en versterken van het groen is uitgangspunt. Met een maximale snelheid van 30 km/uur wordt deze straat veiliger en toegankelijker. Langs (en in het verlengde) van de Televisiestraat staan hoogteaccenten van 40 à 55 meter hoogte waarlangs de straat is opgespannen met groene bermen en plekken. Het versterken van de hoeveelheid groen aan weerszijde van de straat is wenselijk Overige straten De overige straten bestaan uit de Telexstraat, Radarstraat, Dynamostraat en Energiestraat. Deze straten worden gekenmerkt door de logistieke in- en uitritten van de diverse bedrijven. Voor een representatieve straat zijn (in samenspraak) een reeks maatregelen nodig zoals een trottoir met voldoende maat, een maximale snelheid van 30 km/uur, een heldere parkeerzonering en voldoende maat voor in- en uitritten. Waar mogelijk, mede van de hoeveelheid kabels en leidingen ondergronds, planten we bomen en/of groenvakken. De Energiestraat vormt een uitzondering door het smalle profiel. Twee expeditiehoven en 10 woonwagenstandplaatsen ontsluiten aan deze straat.

Ter hoogte van de moskee wordt het straatprofiel iets breder. Een aangepast doorgaand profiel met doorlopende trottoirs zijn dan ook gewenst. Bij herontwikkelingen betekent dit mogelijk het herdefiniëren van rooilijnen. Waar mogelijk voegen we groen toe. Doorgang Radarstraat - Jacob Schorerlaan De gemeente wenst tussen de Radarstraat en de Jacob Schorerlaan een doorgang. Het is een optie om hier een langzaam verkeersroute te realiseren. Hierdoor krijgt de ‘dode hoek’ van het bedrijventerrein een in- en uitgang. Bij verdichting

30

GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

middels sloop/nieuwbouw kan extra gevellengte aan deze zijde worden gecreëerd. Deze verbinding is niet toegankelijk voor auto’s of vrachtwagens. De route naar de Haagse Markt verloopt buitenom via de Fruitweg. Conflicten met de erlangs gelegen OBS Het Galjoen (dependance) en naastgelegen KDV wordt daarmee ook vermeden. Kade Laakkanaal (ambitie) De meeste panden staan met hun achterzijde gericht op het Laakkanaal, voornamelijk op afstand tot de kade. Deze kade kan een meerwaarde opleveren als verblijfsruimte voor passanten, werknemers en bezoekers. In de zon en aan het water wordt de pauze gehouden, de lunch genuttigd of bevinden zich aan de bedrijven ondersteunende functies. Door deze verblijfsruimte te schakelen kan een wandelroute ontstaan langs het gehele Laakkanaal. Daar waar grotere verblijfsruimtes zijn of worden gecreëerd is ruimte voor bomengroepen en schaduwplekken. Het Laakkanaal niet meer als scheidend element, maar als centraal motief. Langzaam verkeersbrug Laakkanaal (ambitie) Een nieuwe voetgangersbrug over het Laakkanaal verbetert de bereikbaarheid van en naar station Moerwijk. Het treinstation en zijn omgeving wordt gezien als OV hub en als entree en visitekaartje van Zuidwest. Niet alleen het bedrijventerrein, maar ook Groentemarkt en Transvaal verkrijgt via de Televisiestraat en de voetgangersbrug een direct attractieve route van en naar het station.

Langzaam verkeersbrug Willem Dreespark (ambitie) Een nieuwe tweede voetgangersbrug over het Laakkanaal verbetert de ontsluiting van het Willem Dreespark. Naast de spoorbrug wordt een langzaam verkeersroute gerealiseerd, aansluitend op de Viaductweg waarna de Fruitweg (met tramlijn 9) en Laakhaven West eenvoudig en op loopafstand wordt ontsloten. Het Laakkanaal is hierdoor geen scheidend, maar een verbindend element.

Rooilijnen en plinten Bij de ontwikkeling van bedrijventerrein Fruitweg werd het bouwen in de rooilijn niet verplicht gesteld. Met name aan de Noordzijde van de Fruitweg is dit goed zichtbaar waar Fruitweg 9 (Stichting As-Soennah / moskee) t/m Fruitweg 17 (Den Haag Werkt) ten opzichte van elkaar verspringt. Om die reden is het van belang dat bij nieuwbouw de plaatsbepaling van de rooilijn wordt afgestemd. Heldere straatprofielen en overgangen tussen openbaar en privé versterken de kwaliteit van het openbaar gebied, hecht en verbindt het bedrijfsgebouw aan de straat. Ook wordt aandacht gevraagd voor de plinten. Plaatsbepaling van (expeditie)entrees, organisatie van de logistiek, zichtbare positionering van baliefuncties alsmede ondergeschikte functies en dergelijke dragen bij aan de sociale controle en levendigheid van het bedrijventerrein. In hoofdstuk 3.7 Beeldkwaliteit wordt hier verder op in gegaan.

We hebben de ambitie de Fruitweg te transformeren naar een nog groener profiel GEBIEDSKADER FRUITWEG • DECEMBER 2023

31

verbinden verbinden

Openbare ruimte Openbare ruimte

De omgeving van het bedrijventerrein bestaat voornamelijk uit woonwijken. Alleen aan de overzijde van het Laakkanaal (richting het treinspoor) is nog een klein gebied (Willem Dreespark) met bedrijvigheid gelegen. Door bestaande verbindingen te versterken, waar mogelijk nieuwe verbindingen te realiseren (zoals een langzaam verkeersbrug richting treinstation Moerwijk) en de openbare ruimte op te waarderen werken we toe naar kwalitatieve verbindingen naar de openbaar vervoerhaltes en tussen de woonwijken.onderling. Aantrekkelijke wandel- en fietsroutes worden versterkt door het toevoegen van robuust groen, aantrekkelijke plinten en voorzieningen. LV verbindingen LV verbindingen

Over de Fruitweg rijdt tramlijn 9. Andere openbaar vervoerslijnen zijn nabij gelegen. Zoals tramlijn 11 en 12 (halte Wouwermanstraat) en tramlijn 16 en buslijn 26 (halte Station Moerwijk) en de NS treinen. Voor de bereikbaarheid van het bedrijventerrein voor werknemers o.a. is het van belang om in te zetten op goede verbindingen richting deze OV-haltes, Zo wordt bedrijventerrein Fruitweg verbonden met de stad en regio. Vanuit het centrum is Fruitweg met openbaar vervoer goed bereikbaar.

BUS BU

S

OV OV verbindingen verbindingen

Het bedrijventerrein is met de (vracht)auto vanuit Den Haag goed bereikbaar. Via de Fruitweg en Troelstrakade is er vervolgens een doorgaande route via de Erasmusweg (S105) en Middeachteweg (S106) via Rijswijk naar de A4.

auto verbindingen auto verbindingen

Het bedrijventerrein wordt door diverse logistieke bedrijven gebruikt als uitvalbasis. De ligging aan de rand van het centrum maakt deze locatie interessant voor logistieke hubs. Hubs dragen bij aan toenemende verkeersbewegingen zoals fietsverkeer (bijvoorbeeld door bezorgdienst Flink). logistieke HUB logistieke HUB