RIS318285 Bijlage Eindrapportage verkenning huisvesting internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties (1)
Tekst van het document
EINDRAPPORTAGE VERKENNING HUISVESTING INTERNATIONALE GELOOFSGEMEENSCHAPPEN EN LEVENSBESCHOUWELIJKE ORGANISATIES 14 02 2024
VOORWOORD Voor u ligt het resultaat van een half jaar onderzoek naar de huisvestingsbehoefte van internationale geloofsgemeenschappen. De kale resultaten zijn cijfers van omvang maar de indrukwekkende gesprekken laten zich niet vangen in getallen. Uit de cijfers proeft u niet de wanhoop van de inwoners van de stad die met elkaar hun geloof willen belijden maar geen ruimte hiervoor vinden. Mensen die een diepe wens hebben om een gemeenschap te zijn. Een gemeenschap om elkaar te ontmoeten, om samen te vieren en te huilen, te zorgen en te delen. Mensen die elkaar hebben gevonden door hun achtergrond in de landen waar ze vandaan komen, van over de hele wereld: Zuid-Amerika, Afrika, Zuidoost-Azië, het Midden-Oosten en Oost-Europa.
Er is hoop voor elkaar, de betrokkenen die op elkaar letten en voor elkaar zorgen, maar ook hoop voor de buurt waar deze gemeenschappen bij elkaar komen. Er wordt onophoudelijk energie gestoken in de mensen van de geloofsgemeenschap en van de stad. Nu ligt hier een concreet en helder advies, en we hopen dat dit op korte termijn leidt tot besluitvorming rond de huisvesting van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties die veel voor de inwoners van Den Haag betekenen. We wensen u veel inzicht en wijsheid in het nemen van de volgende stappen naar huisvestiging voor deze veelkleurige bewoners van de stad Den Haag.
Mede namens Jonathan van der Geer en Trieneke Wubs, Ir. Michael Lubbers
Mensen die elkaar hebben gevonden in geloofsovertuigingen. Mensen die vanuit deze overtuiging met elkaar van betekenis willen zijn voor de mensen in buurt.
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
In Den Haag, een stad met ca. 563.000 inwoners, heeft 58,3% van de bewoners een migratieachtergrond. In totaal een groep van ca. 328.000 inwoners van deze stad, met veel verschillende nationaliteiten en achtergronden.
01
Een veelkleurig palet van individuen die samen kleur geven aan de ‘Stad van Vrede en Recht’ en dé ‘geel-groene’-stad.
‘Voor ons is christendom niet de zondagse preek in de kerk, maar elke dag goed doen voor de mensen’.
Om uiting te geven aan deze veelkleurigheid is dit onderzoek niet in de twee kleuren maar in vele kleuren opgebouwd.
[Citaat voorgang: Sam Nanhu, De Rank]
Het krijgt er iets feestelijks van en al is de nood groot, de hoop en het geloof zijn groter!
AANBEVELINGEN 1.
Blijf met de internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties in gesprek en ga niet óver de gemeenschappen praten. Doe dit voor de internationale geloofsgemeenschappen bijvoorbeeld via HUB-Den Haag.
2.
De uitdaging van de huisvestingsvraag van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties ligt niet bij de exploitatie of het vinden van een geschikte locatie, maar vooral bij de organisatie. Bouw aan een draagkrachtige, stabiele en brede governance met affiniteit met en belang in en bij de geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties.
3.
Faciliteer de maatschappelijke inzet van internationale geloofs- en levensbeschouwelijke gemeenschappen. Zij vormen het sociale weefsel in de stad.
4.
Zoek in wijken waar de bewoners wonen en waar zoekende geloofsgemeenschappen zijn gehuisvest naar meerdere kleinere locaties in plaats van één grote locatie voor alle geloofsgemeenschappen. De Rank in het Laakkwartier is een passend voorbeeld. Denk hierbij aan Zuid-West en Centrum.
5.
De geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties hechten grote waarde aan bereikbaarheid via openbaar vervoer en/of gratis parkeerplekken in en rond de locatie van samenkomst. Neem dit als uitgangspunt mee in de afweging voor een locatie.
6.
Zorg voor een combinatie van gemeenschappen die elkaar weten te vinden in geloofs- of levensbeschouwelijke overtuiging en/of die het met elkaar eens zijn over de inzet op maatschappelijk vlak.
7.
Houd rekening met een mix van financieel draagkrachtige - en minder draagkrachtige gemeenschappen en organisaties waardoor er voor allen een plek is. Advies hierover zou gegeven kunnen worden door HUB-Den Haag en andere vertegenwoordigers. De beslissing hierover zou door het bestuur van een nieuw op te richten stichting genomen moeten worden.
gebruik door internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties ingezet kunnen worden. Deze 'heilige plekken' kunnen bij 'nieuwe' gebruikers behouden blijven als bakens van geloof en maatschappelijke inzet voor de stad. 9.
Houd bij stadsvernieuwing rekening met ruimte voor maatschappelijke, religieuze bestemmingen. De behoefte aan ruimte voor samenkomst en het van betekenis zijn voor elkaar en de buurt is zodanig groot dat het verstandig is hier bij de ontwikkelingsfase al aandacht voor te hebben.
10.
EINDRAPPORTAGE
De komende jaren lijkt de trend van ontkerkelijking in traditionele kerken in Den Haag door te zetten. Hierdoor komen gebouwen in de verkoop die mogelijk voor
Zie bij huur of koop van een bestaand (kerk)gebouw de benodigde verduurzaming niet als iets een extra investering maar als integrale onderdeel van de totale huisvestingsvraag.
14 02 2024
8.
02
INHOUDSOPGAVE 01
Voorwoord
02
Aanbevelingen
4.1 Ruimtelijk
03
Inhoudsopgave
4.2 Technisch algemeen
05
1. Inleiding
4.3 Energieverbruik 4.4 Duurzaamheid
Opdracht
4.5 Parkeerruimte
Voorgeschiedenis
4.6 Geluid en akoestiek
EINDRAPPORTAGE 14 02 2024
5. Exploitatie en financiën 5.1 Exploitatie
Oriëntatie
5.2 Vormen van eigendom
Contact met internationale geloofsgemeenschappen
5.3 Financiën
Bijeenkomst met internationale geloofsgemeenschappen
5.4 Mogelijke bronnen van inkomsten
3. uitkomsten onderzoek
20
6. Organisatiestructuur
22
7. Conclusies
3.1 Charity house amsterdam
7.1 Gebouw
3.2 Onderzoek huisvestingsvraag via HUB-Den Haag
7.2 organisatie, exploitatie en beheer
3.3 Onderzoek huisvestingsvraag via vragenformulieren
7.3 Financiële onderbouwing
3.4 Onderzoek naar geloofsgemeenschappen
7.4 Contact met internationale geloofsgemeenschappen
3.5 Onderzoek naar huisvestingsvraag van moskeeën, tempels en humanistische organisatie 3.6 Onderzoek huisvestingsvraag via SKIN
03
16
2. Procedure
Contact met de Klankbordgroep gemeente Den Haag 09
4. Programma van Eisen
Aanleiding voor de opdracht
Deelvragen 07
13
3.7 Onderzoek mogelijkheden huisvesting via gemeente | kerken | woningcorporaties
24
8. Vervolg
04
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
1.
05
INLEIDING
Aanleiding voor de opdracht De gemeente Den Haag is zich bewust van de vele internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties in Den Haag. Een aantal van hen heeft sterk behoefte aan een eigen plek. Dit komt onder andere omdat deze gemeenschappen en organisaties een breder activiteitenprogramma hebben dan past in de meeste traditionele gebedshuizen. Buiten de vieringen om wordt er bijvoorbeeld met elkaar gegeten, wordt er onderwijs gegeven, is er kinderopvang, zijn er muziekbijeenkomsten of lezingen. De onderlinge ontmoeting en informele hulp aan elkaar gaat verder dan alleen de gemeenschap. Ook de bewoners rondom de locatie kunnen hiervan gebruik maken.
Opdracht De Gemeente Den Haag heeft aan een werkgroep o.l.v. ir. Michael Lubbers de opdracht verstrekt om op verkenning te gaan naar de huisvestingvraag van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties in Den Haag en hierover advies uit te brengen.
De gemeente haar rol om hierin bij te dragen is omdat deze gemeenschappen en organisaties het stedelijk weefsel en diepere sociale ‘haarvaten’ in de stad zijn. Binnen deze groepen mensen wordt het leven in de kern met elkaar gedeeld.
Wethouder Bredemeijer, kartrekker en aanjager: ‘Een nieuw ‘kerkverzamelgebouw’ wordt idealiter geen gemeentelijk pand. We zullen helpen verbindingen te leggen en te faciliteren waar nodig. Daarna laten we het los. Het zou prachtig zijn als zo’n verzamelgebouw ook andere functies bekleedt, zoals zorg en kinderopvang. Maar dat moeten de kerken zelf ook zien zitten.”
In het coalitieakkoord (CA) Den Haag 2022-2026 ‘Voor een stad die tegen een stootje kan’ wordt het belang van de huisvesting van migrantenkerken onderstreept. Een bedrag van €650.000,- wordt eenmalig beschikbaar gesteld voor een maatschappelijk gedragen initiatief voor migrantenkerkgroeperingen. Uit onderzoek uit 2006 blijkt dat de migrantenkerken in Den Haag de gemeente jaarlijks 17,5 miljoen euro besparen. Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties bieden laagdrempelige hulp, van taalles tot cursussen financiële huishouding. Daarmee bereiken ze een doelgroep die vaak moeilijk bereikbaar is voor formele hulpinstanties. Uit het onderzoek ‘Gratis en van Waarde’ uit 2006 blijkt dat internationale geloofsgemeenschappen in Den Haag de gemeente jaarlijks 17,5 miljoen euro besparen. Zij bieden laagdrempelige hulp, van taalles tot cursussen financiële huishouding. Daarmee bereiken ze een doelgroep die vaak moeilijk bereikbaar is voor formele hulpinstanties. Bron: artikel Trouw; Van kraakpand tot slagerij: groeiende migrantenkerken zoeken onderdak - 02 februari 2023
Het coalitieakkoord 2023-2026 formuleert de opdracht als volgt: ‘De gemeente Den Haag stelt een gemeentelijke contactpersoon aan voor levensbeschouwelijke organisaties en ondersteunt het initiatief voor een verzamelgebouw migrantenkerkgroeperingen’.
Een mooie en belangrijke opdracht, omdat veel internationale geloofsgemeenschappen al lange tijd op zoek zijn naar structureel onderdak. Maar ook omdat deze gemeenschappen de Haagse samenleving veel te bieden hebben. Wethouder Bredemeijer: “Je kunt wel stenen stapelen, maar uiteindelijk bouw je een stad voor mensen. Bij leven hoort ontmoeten. Dat kun je op verschillende manieren doen. Ik vind de kerken een belangrijk onderdeel van die ontmoetingsplekken.” Bron: artikel Trouw; Van kraakpand tot slagerij: groeiende migrantenkerken zoeken onderdak - 02 februari 2023
Sinds 2018 hebben de internationale geloofsgemeenschappen een stem in HUB-Den Haag, een netwerk van deze geloofsgemeenschappen in Den Haag. HUB-Den Haag helpt internationale kerken zo nodig de weg te wijzen in de voorzieningen van de maatschappij maar ondersteunt ook bij de sociaal-maatschappelijke impact die deze geloofsgemeenschappen hebben in de stad.
Sinds 2018 hebben de migrantengemeenschappen een stem in HUB-Den Haag, vertegenwoordigers in een netwerk van deze geloofsgmeenschappen in Den Haag.
•
Welke geloofsgemeenschappen en organisaties hebben een urgente huisvestingsvraag;
•
Wat hebben de geloofsgemeenschappen en organisaties nodig aan ruimte;
•
Wat hebben de geloofsgemeenschappen en organisaties de Haagse samenleving te bieden;
•
Wat is de beste optie: een multifunctioneel verzamelgebouw of verschillende kleinere multifunctionele wijkgebouwen;
•
In hoeverre kan leegkomend religieus vastgoed een rol spelen in het huisvestingsvraagstuk.
EINDRAPPORTAGE
Datzelfde jaar werd opdracht gegeven een loket te starten voor migrantengemeenschappen om zich op één punt te kunnen melden met hun (huisvestings)vragen. Een grondige analyse toentertijd leverde een overzicht van de behoeftevraag. Echter door veranderende tijden en andere inzichten verdween de vraag van de gemeenschappen in de lade.
Opdrachtverduidelijking De opdracht om op verkenning te gaan naar huisvestingsmogelijkheden voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties in Den Haag kent verschillende deelvragen:
14 02 2024
Voorgeschiedenis Er wordt al decennia lang onderzoek gedaan naar de huisvestingsbehoefte van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. In 1999 gaf de gemeenteraad opdracht onderzoek te doen naar ruimte voor internationale gebedshuizen en in 2005 concludeerde men een ruimte behoeftevraag van circa 20.000 m2. Zie raadsverslagnr. RIS154461.
06
2.
PROCEDURE
De opdracht is verstrekt in juli 2023. Oriëntatie Begin juli is een bezoek gebracht aan Charity’s House Amsterdam. Voorganger en hoofdgebruiker pastor Koney gaf een rondleiding, uitleg over het gebruik en toelichting op de exploitatie. Contact met internationale geloofsgemeenschappen Begin september heeft de werkgroep via de gemeente Den Haag, afd. Integratie, alle christelijke, islamitische, hindoeïstische en levensbeschouwelijke organisaties een brief gestuurd. Hiervan zijn geen gegevens gedeeld i.v.m. AVG. In deze brief worden de geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke uitgenodigd tot contact.
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
Er kwam niet van alle gemeenschappen en organisaties reactie op de brief. Hierop is een herhaalde uitnodiging gestuurd aan religieuze gemeenschappen en levensbeschouwelijke en maatschappelijke organisaties. Dit leverde nieuwe reacties op van gemeenschappen die nog niet eerder in beeld waren. Ook traditionele geloofsgemeenschappen reageerden op de brief en gaven aan of zij ruimte hebben om evt. huisvesting te kunnen bieden aan andere geloofsgemeenschappen. Sommige maatschappelijke organisaties gaven aan ruimte te zoeken.
07
Ook een hindoeïstische-, islamitische en humanistische geloofsgemeenschap reageerde op deze oproep. Inmiddels zijn er ca. 125 internationale geloofsgemeenschappen, ca. 40 islamitische- en 10 hindoeïstische organisaties in beeld. De gegevens van deze organisaties zijn vastgelegd in bijlage 1 Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties Den Haag.
Met HUB-Den Haag is een samenwerking aangegaan. HUB-Den Haag heeft directe ingangen bij internationale geloofsgemeenschappen. Bij deze verkenning is dat van belang, omdat er niet altijd vertrouwen is vanuit de geloofsgemeenschappen richting de gemeente of anderszins overheidsinstanties. HUB-Den Haag geniet dit vertrouwen wel, waardoor de vraag met betrekking tot huisvesting vlot kon worden beantwoord. Daarnaast houdt HUB-Den Haag met regelmaat bijeenkomsten over huisvesting, geeft uitleg over regelgeving etc. HUB-Den Haag was direct bereid zich in te zetten voor het huisvestingsonderzoek om deze inventarisatie zo effectief mogelijk te kunnen doen. Bijeenkomst met internationale geloofsgemeenschappen Samen met HUB-Den Haag is eind oktober een ronde tafel bijeenkomst gehouden met 11 internationale geloofsgemeenschappen, zie afbeelding 1. Hierbij waren ook afgevaardigden van SKIN-Nederland aanwezig. Het doel van deze bijeenkomst was het aanscherpen van de vraag rondom de ruimtebehoefte van de internationale geloofsgemeenschappen. Vooraf waren digitale invulformulieren toegestuurd aan genodigden voor een eerste inventarisatie, deze werden in de praktijk niet ingevuld. Daarom is ervoor gekozen een papieren versie per persoon in te laten vullen bij binnenkomst. Dat werkte goed. Na de maaltijd startte het inhoudelijke programma.
Met behulp van interactieve opdrachten in groepjes werd intensief gesproken en uitgewisseld over 3 thema’s: Programma van Eisen; Droom: wat zou je als kerk graag willen; Wat geeft je gemeenschap aan Den Haag en waar liggen kansen voor samenwerking?
Daarnaast zijn er door de werkgroep gesprekken gevoerd met o.a. Stichting Overleg Orgaan Caribische Nederlanders (OCAN) namens de Caribische organisaties. OCAN verwees de werkgroep naar HUB-Den Haag als samenwerkingspartner in huisvestingsvraagstukken.
Afb. 1: bijeenkomst met internationale geloofsgemeenschappen, bron: HUB-Den Haag
Contact met de Klankbordgroep gemeente Den Haag Op 9 november 2023 heeft Michael Lubbers namens de werkgroep de Klankbordgroep vanuit de gemeente Den Haag bijgepraat aan de hand van een Tussenrapportage, zie bijlage 2 - Tussenrapportage Onderzoek Huisvesting Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties november 2023. Aanwezig waren: mevr. L. van der Maarel, dhr. H. Nühn en dhr. G. Giele. Aan de orde kwam de bijeenkomst met vertegenwoordigers van internationale geloofsgemeenschappen waarbij de ruimtevraag aan de orde kwam, net als de betekenis die de geloofsgemeenschap heeft voor de buurt, wijk en stad. Deze uitkomsten worden verwerkt in een ruimtelijk Programma van Eisen. Daarnaast bleken de geloofsgemeenschappen ook graag in contact te willen blijven, met elkaar en met de gemeente Den Haag.
Op 7 december 2023 heeft Michael Lubbers deze Klankbordgroep opnieuw bijgepraat aan de hand van een Tussenrapportage, zie bijlage 4 Tussenrapportage Onderzoek Huisvesting Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties - december 2023. Aanwezig waren: dhr. H. Nühn en dhr. M. Yagmur. Er zijn contacten gelegd met maatschappelijke organisaties, hindoeïstische tempels en een moskee. Ook is er gesproken met SKIN en met de Protestantse Diaconie. Er ontstaat zo een steeds completer beeld van het vraagstuk van de huisvesting. Ook zijn er vastgoed locaties bekeken die mogelijk geschikt zouden kunnen zijn.
HUB-Den Haag was direct bereid zich in te zetten voor het huisvestingsonderzoek om deze inventarisatie zo effectief mogelijk te kunnen doen.
EINDRAPPORTAGE
Deze bijeenkomst heeft waardevolle inzichten opgeleverd voor het Programma van Eisen. Daarnaast hebben de geloofsgemeenschappen duidelijk gemaakt dat de meesten verder willen kijken dan hun eigen geloofsgemeenschap. Ze willen graag samenwerken, en ze hebben elkaar ook nodig, ook als het gaat om verloop binnen de gemeenschappen. Daarnaast willen de gemeenschappen veelal ook een bijdrage leveren aan het welbevinden van de buurt en de samenleving. Enkele gemeenschappen gaven aan een voedselbank te willen opstarten, een soepuitgiftepunt te willen organiseren, hulp te willen bieden op praktisch gebied, of een moestuin te willen starten voor de buurt. Anderen gaven aan ouderen en daklozen te willen uitnodigen voor maaltijden en taalondersteuning te willen. Alles bij elkaar een heel aanbod aan informele hulp, ontmoeting en informeel contact, wat de pijlers van het sociale weefsel van een wijk of stad.
Omdat er nog geen contacten zijn met andere religieuze gemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties dan christelijke organisaties wordt besloten een tweede uitnodiging te versturen. Dit levert reacties op van traditionele -, charismatische-, internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties maar ook van maatschappelijke organisaties en andere religieuze instanties. De vragen die de uitnodiging oproept zijn divers en vastgelegd in bijlage 3 - Overige organisaties.
14 02 2024
De eerste opdracht ging in op de concrete ruimtebehoefte. Hierbij valt op dat de geluidsdichtheid en opslagruimte voor eigen spullen een belangrijke eis is. Andere veelgehoorde wensen zijn naast een centrale bijeenkomstruimte/kapel: een extra ruimte voor ontmoeting, kinderen/ jongeren of vergaderen en natuurlijk een sanitaire ruimte plus keuken.
08
3.
UITKOMSTEN ONDERZOEK
3.1 Charity’s House Amsterdam Charity’s House is een kerkverzamelgebouw van 6 kerkzalen, ontmoetingsruimten en bijzalen, een doopbad in de entreeruimte, een kinderdagverblijf en horeca. Het is in combinatie met een woontoren van 13 lagen in 2007 opgeleverd. De kleurrijke gevels zijn opvallend in het eentonige beeld van de Bijlmer. In 2007 werd het gebouw de Kandelaar geopend. Na verkoop door woningbouwvereniging Rochdale is het pand door de grootste gebruiker, Pentecost Revival Church aangekocht en is de naam gewijzigd in Charity’s House. Momenteel huizen er 15 kerkgenootschappen in het gebouw, waar men inzet op ontmoeting en maatschappelijke bijdragen. Het kinderdagverblijf maakt gebruik van een groot deel van de begane grond. De grote mate van diversiteit past bijzonder goed in de Bijlmer met de veelkleurigheid van haar bewoners. Een groot deel van het gebouw is tijdens kantooruren echter niet in gebruik omdat de 6 kerkzalen een vaste indeling hebben met podium en stoelen. Het omzetten van de indeling lijkt te tijdrovend of specifiek, en op dit moment is er dus geen andere vaste huurder die hier doordeweeks gebruik van maakt. 3.2 Onderzoek huisvestingsvraag via HUB-Den Haag
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
•
09
In Den Haag zijn meer dan 120 internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. Hier wordt wekelijks gevierd in diverse talen en worden veel sociaal-maatschappelijke activiteiten georganiseerd voor (kwetsbare) stadsgenoten. HUB-Den Haag ondersteunt deze gemeenschappen bij hun missie en werkt aan krachtige kerken die van betekenis zijn voor hun leden en voor hun omgeving. HUB-Den Haag verbindt de kerken met elkaar en met de stad. Alle activiteiten van de HUB hebben een brugfunctie waarbij ontmoeten, netwerken en kennis opdoen een belangrijk onderdeel zijn. Via HUB-Den Haag zijn de geloofsgemeenschappen benaderd en in samenwerking met HUB-Den Haag is een bijeenkomst georganiseerd die hierboven beschreven is.
•
De Rank Den Haag (https://www.zoutderaarde-denhaag.nl). De Rank is een mooi voorbeeld van een multifunctioneel gebouw voor verschillende organisaties. Hier worden diverse sociale, maatschappelijke en culturele activiteiten georganiseerd voor jong en oud. Een Stichting heeft een pand in eigendom en verhuurt dit aan een aantal organisaties en op zondag wordt er door 4 verschillende geloofsgemeenschappen gevierd. Daarnaast worden er activiteiten georganiseerd voor jong en oud.
3.3 Onderzoek huisvestingsvraag via vragenformulieren Op de bijeenkomst met internationale geloofsgemeenschappen die in samenwerking met HUB-Den Haag georganiseerd is, hebben de geloofsgemeenschappen een vragenlijst ingevuld. Er zijn 15 vragenlijsten ingevuld. Uit deze vragenlijst blijkt dat meer dan de helft van de invullers het liefst een gebouw koopt. Minder dan de helft heeft voorkeur voor huren, en een aantal maakt het niet uit. Verder wil het merendeel het pand delen met een andere geloofsgemeenschap of een maatschappelijke organisatie. Een aantal geloofsgemeenschappen geeft aan dat het pand gebruikt worden op verschillende dagen van de week. Zie bijlage 5 - Vragenlijst. 3.4 Onderzoek naar geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties Alle geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties zijn minimaal twee keer benaderd met een brief via de gemeente Den Haag. In de hierboven beschreven procedure heeft dit geresulteerd in een Programma van Eisen. Het Programma van Eisen is gebaseerd op een vraag naar ruimtebehoefte aan 32 internationale geloofsgemeenschappen. Het ledenaantal varieert van 15 tot 300. De gewenste oppervlakte van de centrale bijeenkomstruimte varieert dan ook van 30 tot 450 m2. Vrijwel alle geloofsgemeenschappen hebben ook behoefte aan extra ruimtes voor vergaderen, ontmoeten, eten, opslag, jeugd en jongeren.
Zie bijlage 6 - Ruimtewensen.
o De nieuwe stad (https://denieuwestadzuidoost.wordpress.com) Amsterdam: Dit kerkgebouw herbergt 13 kerkgenootschappen. Daarnaast is het gebouw een officiële trouwlocatie, en wordt het gebruikt voor bijeenkomsten, vergaderingen, workshops, congressen en concerten. Het gebouw is in eigendom van de Protestantse Gemeente Zuidoost, Christian Baptist Church, Evangelisch Lutherse Gemeente, Rooms Katholieke Parochie de Graankorrel en Perki. o Egoli Amsterdam/ www.stichtingtroostvol.nl, een internationale geloofsgemeenschap die zich richt op het behartigen van de sociale en economische belangen van mensen die leven in armoede. o De wegwijzer (https://dewegwijzer-almere.nl) Almere: Dit kerkgenootschap heeft verschillende locaties in Almere, en een Missiecentrum dat ook verhuurd wordt, en waar een boek- en kadowinkel is. Ook is er een restaurant (El Camino).
o Protestantse Gemeente te ‘s-Gravenhage (PGG): de algemene kerkenraad van de Protestantse Gemeente in Den Haag vertegenwoordigt op centraal niveau de wijkgemeenten met in totaal 14 kerkgebouwen, 4 pioniersplekken en 4 buurt- en kerkplekken in Den Haag. De traditionele kerken zetten zich al honderden jaren vaak belangeloos in voor de kwetsbaren van de maatschappij. Alle gebouwen, voor zover bekend bij het bestuur, zijn doordeweeks en in de weekenden vol in gebruik. Ook internationale geloofsgemeenschappen maken hier gebruik van. Momenteel zijn er geen concrete plannen om kerkgebouwen af te stoten. Tegelijk is er ook het realistische besef dat de populatie kerkbezoekers veroudert en hiermee ontstaat de noodzaak om na te denken over de toekomst van de gebouwen. o Parochie Maria Sterre ter Zee: Het parochiebestuur heeft het voornemen om de Agneskerk aan de Beeklaan en de kerk Onze Lieve Vrouw Onbevlekt Ontvangen aan de Elandstraat aan de eredienst te onttrekken. Dit is in november 2023 bekendgemaakt. De Parochie is bereid de gebouwen met voorrang aan te bieden aan de gemeente Den Haag voor huisvesting van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. Het kerkgebouw aan de Elandstraat is ca. 3000 m2 groot en kent weinig buitenruimte. Het kerkgebouw aan de Beeklaan is ca. 1230 m2 groot met daarbij een pastorie van ca. 700 m2.
Beide kerkgebouwen zijn bezichtigd met bestuursleden van de parochie. Zie bijlage 7 - Mogelijke indelingen voor gebruik van meerdere geloofsgemeenschappen. o Parochie RK Parochie De vier Evangelisten: het bestuur is momenteel bezig met de ontwikkeling van een visie op de toekomst van de kerk. Dit zal resulteren in besluitvorming of alle kerkgebouwen aangehouden kunnen worden. Momenteel worden alle kerkgebouwen gebruikt voor vieringen. Er is
EINDRAPPORTAGE
3.6 Onderzoek huisvestingsvraag via SKIN SKIN is een koepelorganisatie voor en door internationale en migrantenkerken in Nederland. Een contactpersoon van SKIN heeft meegedacht over soortgelijke plekken als Charity’s House. Hieronder worden drie voorbeelden genoemd. Ook adviseerde SKIN om vooral in contact te blijven met de vertegenwoordigers van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties.
3.7 Onderzoek mogelijkheden huisvesting via gemeente | kerken | woningcorporaties
14 02 2024
3.5 Onderzoek naar huisvestingsvraag van moskeeën, tempels en humanistische organisaties Van alle drie de soorten gemeenschappen heeft zich één gemeld. Alle drie de organisaties zijn momenteel gehuisvest. De eerste organisatie zou in verband met verduurzaming en een eigen plek graag een nieuw onderkomen realiseren en is op zoek naar een kavel voor nieuwbouw. De tweede organisatie zou graag verplaatsen om minder tussen bestaande woningen gevestigd te zijn. Een derde organisatie kent zelf goede huisvesting maar zoekt voor haar leden woonhuisvesting.
10
o Protestantse Gemeente Scheveningen (PGS): De PGS vertegenwoordigt op centraal niveau de Badkapel, Bethelkerk, Oude kerk Scheveningen en Julianakerk. Naast de kerkgebouwen zijn er wijkgebouwen in eigendom die niet voltijds in gebruik zijn. Eén van de wijkgebouwen wordt op dit moment gebruikt door een Filipijnse geloofsgemeenschap. Onderzoek naar uitbreiding van verhuur aan internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties is denkbaar.
11
De Pax Christikerk wordt door 3 internationale geloofsgemeenschappen gehuurd voor de zaterdag en zondag. De Noorderkerk is een pionierskerk en heeft de afweging gemaakt om naast losse verhuur geen andere vaste huurders te zoeken. o Middels een contactpersoon van de gemeente Den Haag is uitgebreid getelefoneerd over de kansen om internationale geloofsgemeenschappen (tijdelijk) in de Megastores te huisvesten. De plannen met de Megastores zijn om over ca. 5 jaar het winkelgebouw te slopen en woningen te gaan bouwen. In de Megastores zijn sinds de ingebruikname niet alle vierkante meters verhuurd. Hierdoor zou mogelijk (na instemming van de eigenaren) een deel gehuurd en ingedeeld kunnen worden als verzamelgebouw voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. De eigenaren hebben als doel aanloop en toegevoegde waarde te creëren voor de reeds gevestigde winkels en aantrekkingskracht voor mogelijk nog te vestigen winkels in het gebouw. Er is parkeerruimte op het gebouw.
SMALL
SMALL
KEUKEN
TOILETTEN
OPSLAG
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
o Met Woningcorporatie Staedion is de locatie Amsterdamse Veerkade bekeken. Het pand heeft een lange voorgevel en ligt in het centrum van de stad. Erboven zijn appartementen gelegen. Er is ruimte op de begane grond van ca. 840 m2. Het pand is goed bereikbaar met openbaar vervoer en er is een parkeergarage naast het gebouw. Om het gebouw te gebruiken zal er een indeling (zie afbeelding 2) bedacht en uitgevoerd moeten worden waarbij sterk rekening gehouden wordt met de gebruikers in de omgeving. De huurprijs is commercieel. Als tweede benoemt Staedion de mogelijkheid om gezamenlijk een verzamelgebouw aan het Willem Dreespark te onderzoeken. Dit solitair gelegen pand kent diverse grotere ruimten op de begane grond en kleinere verblijfruimten op de 1e verdieping.
o Met de Protestantse Gemeente Oost (PGO) is per mail contact geweest. Binnen deze gemeente waren drie kerken vertegenwoordigd: de Pax Christikerk, Noorderkerk en Christus Triomfatorkerk. Sinds enkele weken is de laatste aangesloten bij de PGG.
MEDIUM
ruimte om verhuur aan internationale geloofsgemeenschappen te onderzoeken. Een belangrijke opmerking hierbij is echter dat het bestuur geen capaciteit heeft voor de organisatie rond de verhuur.
Afb. 2: suggestie voor een mogelijke indeling van een gezamenlijk kerkgebouw met meerdere kerkzalen.
De zichtbaarheid van de gemeenschappen zal klein zijn. Er is relatief weinig aansluiting op het openbare leven in de omgeving van het gebouw. Voorzieningen die aangebracht zouden moeten worden zijn voor tijdelijk gebruik.
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
o Andere opties zijn om een kantoorgebouw of bedrijfsverzamelgebouw op een bedrijventerrein te verbouwen tot gebouw voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. Een laatste optie is om een specifiek kerkgebouw voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties te realiseren op een nieuwbouwlocatie in een ontwikkelgebied. Hierbij is te denken aan Binckhorst of Zuid-West. Naar deze optie zou verder onderzoek nodig zijn.
12
4.
PROGRAMMA VAN EISEN
4.1 Ruimtelijk In totaal zijn 32 internationale geloofsgemeenschappen meegenomen in dit onderzoek. Van 15 gemeenschappen zijn wensen en ideeën uitgewerkt en beschreven. Van 17 gemeenschappen zijn enkel de absolute getallen geïnventariseerd en meegenomen in het Programma van eisen.
Vrijwel alle geloofsgemeenschappen hebben ook behoefte aan extra ruimtes voor vergaderen, ontmoeten, eten, opslag, jeugd en jongeren.
We concluderen voor ca. 3000 mensen uit de stad Den Haag op zoek te zijn naar ruimte voor ontmoeting en geloofsbeleving.
Hierbij kan gedacht worden aan opvangplekken voor mensen die dit voor kortere of langere tijd nodig hebben, en aan verhuur aan maatschappelijke organisaties. Deze informele en vaak praktische hulp op het gebied van taal, procedures, voedsel, armoede, maar ook ontmoeting en het tegengaan van eenzaamheid is een waardevolle bijdrage aan de wijk waarin de gemeenschappen samenkomen. Het zorgt ervoor dat zelfredzaamheid en het op jezelf zijn aangewezen verandert in samenredzaamheid en er minder alleen voorstaan in het leven.
Dit levert een netto gebruiksoppervlakte vraag van ca. 9.350 m2 op aan gebouw voor ontmoeting en geloofsbeleving. Hiervan is ca. de helft bedoeld voor de centrale bijeenkomstruimte, de overige oppervlakte voor ontmoeting inclusief keukenvoorziening om met elkaar een maaltijd te gebruiken, ruimte om te vergaderen, opslag en toiletten. Uitgaande van een factor 1,25 voor verkeersruimten en installatie ruimten komt de totale vraag op ca. 11.500m2.
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
De wensen van de geloofsgemeenschappen en organisaties variëren nogal als het gaat om de oppervlakte. Ze zijn grofweg in te delen in 3 categorieën qua grootte: Ruimte voor ca. 220 m2, 330 m2 en 800 m2 per geloofsgemeenschap. Uiteraard zijn hier enkele uitschieters naar kleinere en grotere gemeenschapsruimten. Zie uitwerking in bijlage 8 - Programma van Eisen.
13
We concluderen het volgende; • 11 kleinere gemeenschappen met ca. een ruimtebehoefte van totaal 220 m2 zoeken een plek. • 15 middelgrootte gemeenschappen met ca. een ruimtebehoefte van totaal 330 m2 zoeken een plek. • 6 grote gemeenschappen met ca. een ruimtebehoefte van totaal 800 m2 zoeken een plek.
Naast vierkante meters hebben de gemeenschappen ook ideeën en wensen aangegeven voor een duurzame, stabiele exploitatie en/of om een maatschappelijke bijdrage te kunnen leveren in de directe omgeving. Dit is omschreven in bijlage 6 - Ruimtewensen.
Ook de wens voor voldoende (gratis) parkeerruimte werd vaker genoemd. 4.2 Technisch algemeen Het technische Programma van Eisen is van groot belang. Het heeft veel invloed op de exploitatie van het potentieel te huren/kopen gebouw voor de internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties.De werkgroep gaat hierbij uit van de uitgangspunten die de gemeente Den Haag hanteert voor de verduurzaming van haar gemeentelijke panden met als belangrijke pijlers: aardgas-loos verwarmen en het gebruik van duurzame energiebronnen. Wat de werkgroep betreft gaat duurzaamheid verder. Een gemeenschapsgebouw is nog duurzamer als het ook; • eenvoudig in gebruik is voor meerdere gebruikers; • duurzaam in onderhoud is; • goed bereikbaar is met openbaar vervoer; • voorzien is van voldoende parkeerplaatsen voor fiets en auto. Op de volgende pagina wordt dit verder uitgewerkt met een aantal praktische tips.
Bij het in kaart brengen van oppervlakten vallen een aantal zaken op; - De grootte van de centrale bijeenkomstruimte bij kleinere, middelgrootte en grote gemeenschappen is gemiddeld 48% van het totale oppervlakte. - Deze is bij kleinere en grote gemeenschappen 27%, middelgrootte gemeenschappen vragen om 30% van de totale oppervlakte. Zie een samenvatting in diagram 1. Dia. 1: Verdeling van gemeenschapsruimten in gemiddelde percentages.
Bij renovatie van een ouder gebouw kunnen deze eisen ook behaald worden door te werken met een doos-in-doos constructie en niet alleen door vloer, wanden en dak te isoleren. Het is verstandig om hierbij een ervaren adviseur te betrekken om hierin te adviseren. 4.4 Duurzaamheid 1. Duurzaamheid op onderhoud. Toe te passen materialen dienen zo duurzaam mogelijk te zijn met als uitgangspunt minimaal onderhoud. Dit geldt voor buitenafwerking alsmede voor de toepassingen aan het interieur. Enkele voorbeelden:
Wandafwerking - Stootvast (bestand tegen intensief gebruik van volwassen en kinderen); - afneembaar (bijv. verf dient afwasbaar te zijn); - gebruik van robuuste materialen (bijv. geen zachthout maar hardhout gebruiken). Plafond - Flexibiliteit d.m.v. verlaagd plafond waar voorzieningen (verlichting, bekabeling, leidingwerk etc.) in zijn verwerkt; 2. Duurzaamheid op gebruik. • Hou in de indeling rekening met multi-inzetbaarheid van de ruimte. Onderzoek in de afwegingen bijvoorbeeld of kerkbanken omgezet kunnen worden naar stoelen. Stoelen zijn flexibel te gebruiken voor verschillend gebruik van de ruimte. • Pas meerdere vaste bergruimten toe zodat gebruikers hun spullen veilig op kunnen bergen voor een volgend gebruik. • Voeg zo mogelijk gebruiksruimten toe aan gevels met een opening naar de omliggende buitenruimte zodat gebruikers binnen en buiten kunnen gebruiken. Dit levert uitbreiding van opties in verhuur op. Denk bijvoorbeeld aan verhuur aan een kinderdagverblijf waarbij de kinderen makkelijk naar buiten kunnen. • Hoogteverschillen in het gebouw moeten overbrugbaar zijn voor minder validen. Alle ruimten dienen met minimale hoogteverschillen (tot maximaal 10 mm hoge drempels) toegankelijk te zijn. • Ter behoeve van toegankelijkheid is het zeer wenselijk vooraf een sleutelplan of toegankelijkheidsplan af te spreken.
EINDRAPPORTAGE
De minimale Rc-waarden voor isolatie zijn vastgesteld op: • Vloer: Rc-waarde minimaal 3,7 m2K/W • Gevel: Rc-waarde minimaal 4,7 m2K/W • Dak: Rc-waarde minimaal 6,3 m2K/W
Vloerafwerking - Duurzaam (lange levensduur); - goed afneembaar en reinigbaar; - stroef (tegen uitglijden); - duurzame plinten.
14 02 2024
4.3 Energieverbruik Een energielabel voor kerkgebouwen is niet verplicht. Desondanks raad de werkgroep aan om te streven naar minimaal energielabel A omdat energiekosten flink drukken op de begroting en exploitatie van gemeenschappen. Bij het beoordelen van een potentieel gebouw raden we daarom aan in de afwegingen tenminste mee te wegen hoe en met welke kosten het gebouw te verduurzamen is door een hoge isolatiewaarde in vloer, ramen, wanden, dak en de mogelijkheid om duurzame energiebronnen toe te passen. We nemen daarom in de budgettering van de aanloopkosten naar een pand kosten mee voor onderzoek naar de verduurzaming van het gebouw. Per 1-1-2021 zijn de BENG-eisen ingegaan voor nieuwbouw-gebouwen. Het is goed mogelijk dat er een bestaand gebouw omgebouwd zal worden tot verzamelgebouw voor internationale geloofsgemeenschappen, waardoor niet voldaan hoeft te worden aan deze BENG-eisen. Deze eisen geven echter wel een goede richting voor verduurzaming, daarom benoemen we hieronder een aantal als advies.
14
3. Duurzaamheid op energiebesparende toepassingen. Ook in energiebesparende toepassingen is veel te winnen. Het isoleren van de buitenschil is reeds benoemd, maar ook in de ruimtelijke indeling van een gebouw is het goed rekening te houden met bijvoorbeeld korte leidinglengten. Maar het is ook de moeite waard om de mogelijkheden te onderzoeken van warmteterugwinning uit ventilatie, CO2 gestuurde ventilatie, energiebesparende verlichtingsarmaturen, aanwezigheid detectoren etc. Het is verstandig om bij de selectie van een potentieel gebouw een installateur te betrekken om tot een zo goed mogelijk integraal installatie-plan te komen specifiek toegepast op het gebruik van de ruimten.
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
4.5. Parkeerruimte In de afweging voor een potentiële locatie is het van belang of er voorzieningen van het openbaar vervoer aanwezig zijn op korte afstand (ca. max. 100 meter). Een deel van de bezoekers en leden van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties komt uit de regio. Dit betekent dat zij auto of fiets gebruiken om bij een locatie te komen. Hiervoor is het zeer noodzakelijk dat er volgens de wettelijke normen voldoende parkeergelegenheid voor auto en stallingsruimte voor fietsen wordt gerealiseerd.
15
4.6 Geluid en akoestiek Tijdens de inventarisatie met de internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties zijn er enkele zaken m.b.t. geluid en akoestiek specifiek benoemd die aandacht vragen. Geloofsgemeenschappen gaven aan dat zij graag muziek maken en samen zingen, en dat het belangrijk is dat dit geen overlast geeft bij omwonenden. In dit technisch PvE maken we onderscheid in interne en externe geluidsisolatie. Externe geluidsisolatie heeft te maken wat er aan de buitenzijde van het gebouw en bij mogelijk aansluitende bebouwing te horen is van het gebruik van de centrale bijeenkomstruimte en overige kerkruimten. We raden aan ten alle tijden een ‘goede buur te zijn’ en geen geluidsoverlast te veroorzaken waardoor er strubbelingen zouden kunnen ontstaan.
Interne geluidsisolatie heeft te maken de productie van geluid in de kerkzaal i.c.m. de overige ruimten zoals vergaderzalen, crèche etc. maar ook de onderlinge bijzalen. Bij vergaderingen is het zeer noodzakelijk dat er min. 56 dB geluidsreductie wordt verkregen op alle frequenties. De akoestiek van de centrale bijeenkomstruimte is van groot belang. Bij de uitwerking van een ontwerp raden we aan rekening te houden met verschillende geluidsoorten, o.a. spraak, koor, muziek en samenzang. De kerkzaal dient redelijkerwijs zo te worden ingericht dat al deze geluidsoorten tot hun recht kunnen komen. Indien akoestische maatregelen noodzakelijk zijn dienen deze zoveel als mogelijk in de bouwkundige aanpassingen mee genomen te worden. Bij de akoestische berekeningen dient rekening gehouden worden met verschillende gebruikers.
EXPLOITATIE EN FINANCIËN
Naast de inkomsten zijn uiteraard ook de uitgaven van belang. Uitgaven beginnen met de aankoop van een gebouw en de verbouwkosten. Dit is specifiek locatie afhankelijk. Overige kosten zijn oa. aanloopkosten waaronder onderzoek- en adviseurskosten, kosten voor een vergunningsaanvraag, verbouw en/of renovatiekosten, verduurzamingskosten en onderhoud op korte en lange termijn middels een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Het opstellen van een MJOP valt onder advieskosten. Behalve aanloopkosten zijn er ook lopende kosten, bijvoorbeeld de beheerkosten, die verder worden uitgewerkt in paragraaf 5.3. Wanneer er bouwgrond zou worden gevonden zijn naast grondkosten de bouwkosten en bijkomende kosten als hierboven benoemd de totale investering. Er liggen ook kansen om een verzamelgebouw aantrekkelijk te maken voor externe investeerders. Een fonds of een maatschappelijk of kerkelijk betrokken organisatie of een (particulier) belegger krijgt een redelijk rendement in de gemeenschapshuisvesting. Daarnaast kan deze investeerder ook een mogelijkheid krijgen om te investeren in bijvoorbeeld bijhorend woonvastgoed. Het lage rendement wordt zo gecompenseerd met een wat hoger rendement, uiteraard onder vooraf afgesproken spelregels, waardoor dergelijk vastgoed goed te vermarkten is.
5.2 Vormen van eigendom Er zijn voor een verzamelgebouw voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties verschillende vormen van eigendom denkbaar. Welke optie het meest passend is, wordt duidelijk als er gekozen is voor een locatie. Hieronder worden de verschillende mogelijkheden rond koop of huur uiteengezet, waarbij ook het eigenaarschap en de verantwoordelijkheden benoemd worden. Van elk scenario worden de voor- en nadelen gegeven, vanuit het perspectief van de internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties in combinatie met de gebouweigenaar. Optie 1: Huren van bestaand (kerk)gebouw Het (kerk)gebouw blijft eigendom van de huidige geloofsgemeenschap. De internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties maken samen met de eigenaar gebruik van het gebouw. De verantwoordelijkheid voor exploitatie en beheer ligt bij de oorspronkelijke gebouweigenaar. Zie figuur 1. voor de voor- en nadelen van deze optie. Voordelen
Nadelen
Bestemming is reeds maatschappelijk, religieus en past daarmee volledig binnen het bestemmingsplan
Huren van een bestaand gebouw gee geen zekerheid op de verblijfsruimte omdat omstandigheden van de geloofsgemeenschap die het pand in eigendom hee , kunnen wijzigen
Huidige eigenaar krijgt lastenverlich ng door huurinkomsten
Interna onale geloofsgemeenschap zal zich moeten schikken naar de agenda van de eigenaar
ti
tift
ft
Uit gesprekken met geloofsgemeenschappen is gebleken dat de afstemming tussen een eigenaar en extra huurder op termijn vaak voor discussie over afspraken zorgt
Fig. 1: voor- en nadelen van het huren van een bestaand kerkgebouw.
Optie 2: Kopen van bestaand (kerk)gebouw door stichting Een nieuw gevormde organisatie (zie uitleg hierover in hoofdstuk 6. Organisatiestructuur) koopt een bestaand kerkgebouw aan.
EINDRAPPORTAGE
5.1 Exploitatie Dit onderzoek wijst uit dat het belangrijk is om van tevoren helder te hebben hoe een gezamenlijk gebruikt (kerk)gebouw een sluitende exploitatie kan hebben. Dit inzicht komt onder meer voort uit het feit dat er grote diversiteit is binnen de betalende geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. Dit blijkt uit de tabel zie bijlage 5 - Vragenlijst. Voor een sluitende exploitatie zijn structurele huurinkomsten van belang, maar ook een deugdelijke eigendomssituatie waarbij beheer en onderhoud mee berekend worden om niet alleen lopende kosten maar ook langetermijnkosten te kunnen begroten. Hierin zijn vele varianten denkbaar, een aantal opties geven we hieronder.De inkomstenbronnen bepalen mede het succes (denk aan medehuurders van maatschappelijke organisaties, kinderdagverblijven, zorgorganisaties of anderzijds).
14 02 2024
5.
16
De financiering hiervan zal vaak gebeuren door een investeerder met mogelijk een deel inleg vanuit de gemeente Den Haag. Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisatie gebruiken het gebouw en kunnen met de oorspronkelijke eigenaar van het gebouw afspreken dat de oorspronkelijke eigenaar zolang als zij wil in het gebouw kerkt. De stichting is verantwoordelijk voor beheer, exploitatie en organisatie. Zie figuur 2. voor de voor- en nadelen van deze optie.
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
Fig. 2: voor- en nadelen van het kopen van een bestaand kerkgebouw door stichting.
17
Optie 3: Kopen van bestaand gebouw door gemeente Den Haag De gemeente Den Haag koopt een (kantoor)gebouw zonder maatschappelijke bestemming en verhuurt deze aan een nieuw gevormde stichting (zie Hoofdstuk 6, Organisatiestructuur), waarbij de gemeente meewerkt aan een bestemmingsplanwijziging of -regeling. Een andere optie is om een bestaand maatschappelijk gebouw in eigendom van de gemeente Den Haag te verhuren aan een nieuw te vormen stichting. Voordelen
Nadelen
Medezeggenschap door de gemeente Den Haag is voor langere jd geborgd
Bestemmingswijziging voor een gebouw kent een lange procedure
Door bestaande gebouwen te onderzoeken om in te zetten voor de internationale geloofsgemeenschapsfunctie is er meer aanbod dan als alleen bij enkel bij maatschappelijk (religieus) vastgoed gezocht wordt
Er dient een bestaand gebouw omgezet te worden naar een andere bestemmingsfunc e, dit kost over het algemeen minimaal een half jaar, zo niet langer
ti
ti
Fig. 3: voor- en nadelen van het kopen van een bestaand kerkgebouw door gemeente Den Haag.
Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties huren ruimte in het gebouw en maken met elkaar gebruik van het gebouw. Zie figuur 3. voor de voor- en nadelen van deze optie. Optie 4: Huren van een investeerder Een (particuliere, religieuze of maatschappelijke) investeerder koopt een gebouw en investeert in de noodzakelijke aanpassingen voor internationale gemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties en verhuurt dit aan een nieuw gevormde stichting. Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties huren ruimtes van de stichting. Zie figuur 4. voor de voor- en nadelen van deze optie. Voordelen
Nadelen
De inbreng in de nanciële opgave door de gemeente Den Haag is minder groot, hierdoor is minder bestuurlijke instemming benodigd
De kans op een ‘commerciëlere’ huur is aanwezig
Uitgaande dat een externe investeerder de verhuur uitbesteed zorgt voor meer professionele afstand in een huurder/verhuurder verhouding.
Er dient een bestaand gebouw omgezet te worden naar een andere func e
tifi
Fig. 4: voor- en nadelen van het huren van een investeerder.
Optie 5: Huren van een investeerder met aanvullende functie wonen Deze optie is vergelijkbaar met optie 4 waarbij de gemeente Den Haag meedenkt in de kansen voor een investeerder die een nieuwbouw-gebouw realiseert gebaseerd op wensen en eisen van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. De gemeente zet zich hierbij in om naast de maatschappelijke religieuze bestemming ook ruimte te creëren om wonen toe te staan. Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties huren ruimte in het kerkgebouw en maatschappelijke woningen via de nieuw te vormen stichting. Zie figuur 5. voor de voor- en nadelen van deze optie.
2. Reserveer ca. €200.000,- voor bouwkundige aanpassingen en wijzigingen van een bestaand pand om in te gaan zetten voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties aan de hand van het technisch Programma van Eisen. Dit budget is een stimulans en roept op om werk te maken van een duurzame plek(ken) in de stad voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties.
5.3 Financiën In het coalitieakkoord 2022-2026 is een bedrag van €650.000,- eenmalig beschikbaar gesteld voor een maatschappelijk gedragen initiatief voor migrantenkerkgroeperingen. Niet alle internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties hebben evenveel geld. Een gebouw delen met andere geloofsgemeenschappen en/of levensbeschouwelijke of maatschappelijke organisaties brengt structurele huisvesting dichterbij, ook voor geloofsgemeenschappen en organisaties die klein of niet zo vermogend zijn. De financiële bijdrage van de gemeente zou wat betreft de werkgroep drieërlei gereserveerd dienen te worden. 1. Reserveer ca. €150.000,- als startkapitaal voor de selectie van een huisvestingsgebouw. De aanloopkosten, of in ieder geval een deel daarvan, kunnen met dit budget gefinancierd worden. Op basis van de totale huisvestingsopgave verwachten we met ondersteuning van een projectteam vanuit de gemeente Den Haag dat het mogelijk moet zijn tot een passende selectie te komen inclusief financieringsmodel en een beoogde organisatiestructuur.
We raden aan om, afhankelijk van de grootte van het verzamelgebouw, minimaal 2 personen (dit hoeft niet persé 2 fte te zijn) aan te stellen als permanent vertegenwoordigers, aanspreekpunt en verantwoordelijken namens het te vormen bestuur. Deze 2 personen kunnen elkaar vervangen bij uitval. De werkzaamheden van deze personen zijn onder andere: -
het bezig houden met het opstellen van heldere contracten; het houden van huurders aan de afspraken waardoor het voor alle gebruikers bruikbaar blijft; het innen van huurinkomsten;- agendabeheer; schoonmaak en facilitaire zaken; aansturing bij onderhoud van een professionele vastgoedbeheerder die op afroep acteert.
EINDRAPPORTAGE
Internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties huren ruimte in het kerkgebouw en maatschappelijke woningen via de nieuw te vormen stichting. Zie figuur 5. voor de voor- en nadelen van deze optie.
3. Reserveer ca. €300.000,- voor 2 beheerders in dienst bij een nieuw te vormen stichting (zie Hoofdstuk 6, Organisatiestructuur) die verantwoordelijk zijn voor beheer, exploitatie en organisatie. Hiermee dek je de eerste jaren de lopende kosten om een gedegen organisatiestructuur neer te zetten. We schatten in dat je ca. 4-5 jaar kunt financieren met dit budget en dat dit voldoende moet zijn voor een duurzame exploitabele structuur.
14 02 2024
Fig. 5: voor- en nadelen van het huren van een investeerder met aanvullende functie wonen.
18
De gemeente Den Haag heeft in haar coalitieakkoord 2023-2026 een budget gereserveerd van €100.000,- per jaar voor een contactpersoon voor internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. We adviseren om het budget voor deze verbindende persoon allereerst in te zetten voor de vervolgstappen op dit onderzoek voor het eerste jaar. We raden aan om het totale overige beschikbare budget beschikbaar te stellen aan de op te richten koepelorganisatie na akkoord en gemaakt afspraken over aanpak en doelen met de gemeente Den Haag. Dit proces zou rond 1 januari 2025 afgerond moeten zijn. 5.4 Mogelijke bronnen van inkomsten Er zijn verschillende manieren om aan voldoende bronnen van inkomsten te komen voor de eigenaar. De meest voor de hand liggende opties zijn:
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
1. Geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties huren vast en langjarig een deel van het gebouw. Het voordeel hiervan is zekerheid van inkomsten. Een nadeel is bij vaste afspraken dat de huurinkomsten meestal lager liggen dan bij incidentele verhuur.
19
2. Geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties huren langjarig ruimtes. Dit zijn kleinere bedragen omdat maar gedeelten van het gebouw in gebruik genomen worden. Voordeel is dat de huuropbrengst per vierkante meter vaak iets hoger kan liggen. Een nadeel is dat de beheerskosten procentueel hoger liggen omdat deze wijze van verhuur intensievere begeleiding vraagt. 3. Maatschappelijke organisaties zoals buurtcentra (Leger des Heils, STEK, Wijkz/Xtra) huren vast en langjarig ruimtes. 4. Zakelijk-maatschappelijke organisaties als een kinderdagverblijf of fysiotherapie huren vast en langjarig een deel van het gebouw. In figuur 6 een voorbeeld van een mogelijke weekagenda waarbij internationale geloofsgemeenschappen, levensbeschouwelijke organisaties en (commercieel) maatschappelijke organisaties een gebouw gebruiken.
Fig. 6: mogelijke weekagenda.
ORGANISATIESTRUCTUUR
Optie 1: Hoofdhuurder HUB-Den Haag Vertegenwoordigers van de geloofsgemeenschap(pen), levensbeschouwelijke organisaties en overige huurder(s) (bijvoorbeeld maatschappelijke organisaties) vormen per locatie een eigen bestuur. Per locatie wordt één persoon afgevaardigd in een koepelorganisatie (personele unie) waar het bestuur gevormd wordt samen met een afvaardiging van HUB-Den Haag. De rol van de gemeente Den Haag is hierbij klein. Er wordt niet persé deelname of aanwezigheid verwacht van de gemeente. Voor het contact en afstemming het wel raadzaam een afvaardiging van de gemeente mee te laten praten in het koepelbestuur. De koepelorganisatie is verantwoordelijk voor het beheer, exploitatie en organisatie. Zie figuur 7 voor de voor- en nadelen van deze optie. Voordelen
Nadelen
Alle interna onale geloofsgemeenschappen worden vertegenwoordigd door de HUB-raad afvaardiging
Er wordt van iedere huurder een bijdrage verwacht in de koepelorganisa e. Dit betekent een redelijke ac eve rol
Iedere hurende internationale geloofgemeenschap is uitgenodigd deel uit te maken van de plaatselijke stichting. In de koepelorganisatie zit een afvaardiging van iedere locatie
De belas ng bij HUB-Den Haag is in dit model groot en bij uitval van mensen mogelijk kwetsbaar (dit is een aandachtspunt)
Ook overige huurders hebben een stem in beheer, exploitatie en onderhoud
De verantwoordelijkheid voor beheer, exploita e en organisa e en aansturing van 2 personen is groot
De lokale locaties zijn samen verantwoordelijk voor het collectief Overleg is overzichtelijk tussen HUB-Den Haag, internationale geloofsgemeenschappen en maatschappelijke huurders
ti ti ti
titi
Fig. 7: voor- en nadelen van hoofdhuurder HUB-Den Haag.
Optie 2: Hoofdhuurder traditionele en internationale geloofsgemeenschappen/levensbeschouwelijke organisaties Er wordt een koepelorganisatie opgericht waarin traditionele geloofgemeenschappen (bijv. bestuursleden van de Protestantse Gemeente ’s Gravenhage of de Protestantse Diaconie Den Haag of een andere lokale levensbeschouwelijke organisatie) samenwerken met HUB-Den Haag en met vertegenwoordigers van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties per locatie(personele unie). In de traditionele organisaties is van oudsher veel organisatiekennis en kennis over de stad aanwezig. Let op, in deze variant is het van belang dat alle vertegenwoordigers een gelijke rolverdeling kennen, hiermee bedoelen we dat het niet de bedoeling is dat bepaalde geloofsgemeenschappen of organisaties meer zeggenschap hebben in de stichting dan andere.
Voordelen
Nadelen
Alle interna onale geloofsgemeenschappen worden vertegenwoordigd door de HUB-raad afvaardiging
Er wordt van iedere huurder een bijdrage verwacht in de koepelorganisa e. Dit vraagt een ac eve rol
De belas ng bij HUB-Den Haag is meer verdeeld omdat er ook tradi onele gemeenschappen een bijdrage leveren
Pas op voor een organisa e met een ‘waterhoofd’, teveel mensen betrokken op de structuur
Iedere hurende internationale geloofgemeenschap is uitgenodigd deel uit te maken van de plaatselijke stichting. In de koepelorganisatie zit een afvaardiging van iedere locatie
De verantwoordelijkheid voor beheer, exploita e en organisa e en aansturing van 2 personen is groot
Ook overige huurders hebben een stem in beheer, exploitatie en onderhoud De lokale locaties zijn samen verantwoordelijk voor het collectief Traditionele geloofsgemeenschappen zijn door de eeuwen heen sterk gebleken in organisatiestructuren. Deze kennis en ervaring wordt op deze manier benut Traditionele geloofsgemeenschappen kennen traditioneel gezien een sterke maatschappelijke verantwoordelijkheid en hebben een grote positieve impact op sociaal gebied
ti ti ti ti ti
ti
ti
EINDRAPPORTAGE
Aanbeveling 2 luidt: “De uitdaging van de huisvestingsvraag van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties ligt niet bij de exploitatie of het vinden van een geschikte locatie, maar vooral bij de organisatie.” Een draagkrachtige en brede organisatie is hierbij van het grootste belang om structurele stabiliteit te bieden. Om dit te bereiken zijn wat de werkgroep betreft verschillende opties denkbaar. We werken een aantal denklijnen uit en doen een aanbeveling.
14 02 2024
6.
Fig. 8: voor- en nadelen van hoofdhuurder traditionele en internationale geloofsgemeenschappen.
20
De koepelorganisatie is eigenaar en/of huurder van het gebouw. De rol van de gemeente kan hierin net als in optie 1 klein blijven. Geïnformeerd blijven en actief adviseren vanuit de gemeente zou een waardevolle aanvulling op het bestuur zijn. Zie figuur 8 voor de voor- en nadelen van deze optie. Optie 3: Er is geen specifieke hoofdhuurder. Per locatie wordt een stichting opgericht die eigenaar/huurder is van het pand. Hierin is een vertegenwoordiger van HUB-Den Haag, van geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties en ook van maatschappelijke organisaties vertegenwoordigd. Daarnaast kunnen bestuursleden ook van buitenaf intrede doen in het plaatselijke bestuur. In deze variant is de koepelorganisatie buiten beschouwing gelaten. Zie figuur 9 voor de voor- en nadelen van deze optie. Voordelen
Nadelen
Alle interna onale geloofsgemeenschappen worden vertegenwoordigd door de HUB-raad afvaardiging
Meer verantwoordelijkheid per huurder waarbij het de vraag is of huurders deze verantwoordelijkheid kunnen waarmaken.
De belas ng bij HUB-Den Haag is meer verdeeld omdat er ook tradi onele gemeenschappen een bijdrage doen
De verantwoordelijkheid voor beheer, exploita e en organisa e en aansturing van 2 personen per loca e is te groot waardoor je waarschijnlijk naar minder inzet moet, dit hee als nadeel dat er bij uitval geen back-up is
Alle huurders hebben een stem in beheer, exploitatie en onderhoud
14 02 2024
EINDRAPPORTAGE
Geen ‘waterhoofd’ organisatie
21
ftti ti ti
ti ti
Fig. 9: voor- en nadelen van geen specifieke hoofdhuurder.
Bij alle drie opties is het van belang dat het beheer professioneel wordt georganiseerd. Dit zorgt ervoor dat structureel wordt voorzien in verhuur en onderhoud. Een voorbeeld hiervan zijn de Protestantse Diaconie en PGG, zij besteden in Den Haag verhuur en beheer professioneel uit aan vastgoedbeheerders.
Als beschreven onder financiën is reservering voor beheerskosten met een vaste beheerder, agenda bewaker, organisator en aansturing van verhuur en onderhoud nodig om langdurig een duurzame exploitatie te kunnen blijven dragen. Een tweede belangrijk aspect bij een stichting met bestuur is dat er geen belangenverstrengeling kan optreden. Hiervoor is het aan te raden een onafhankelijke brede adviescommissie te formeren met mensen die onafhankelijk het bestuur kunnen adviseren welke internationale geloofsgemeenschap of levensbeschouwelijke organisatie het beste een bepaalde ruimte kan huren. Als hierin niet wordt voorzien dan bestaat het risico dat bestuursleden bevriende geloofsgemeenschappen of organisaties voorrang geven bij het huren van een ruimte. Wat betreft de werkgroep ligt de voorkeur bij optie 2 omdat kennis en ervaring in het bouwen van een structurele organisatie aanwezig is in de traditionele geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties. Het is verstandig deze kennis en ervaring te benutten. De werkgroep ziet een actieve rol op lange termijn voor de gemeente Den Haag niet als wenselijk omdat de specifieke doelgroep anders mogelijk te afhankelijk wordt van de inbreng van de gemeente. We denken dat het voor de gemeente verstandiger is te stimuleren, activeren, ondersteunen bij de opstart en vervolgens het initiatief aan de belanghebbenden over te laten.
CONCLUSIES
De reden om voor meerdere locaties te gaan is tweeërlei; 1. De realisatie van een kleinere locatie is sneller haalbaar door een kleinere investering. 2. De maatschappelijke, sociale impact is groter op meerdere plekken dan als er voor één locatie wordt gekozen. De werkgroep ziet in het onderzoek geen strikte voorkeur van geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties voor huisvesting in specifieke wijken. Spreiding is echter aan te bevelen als sociale betekenis voor de buurt een doel is. Goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en gratis parkeren is een grote prioriteit. Hierbij zou je kunnen concluderen dat huisvesting van internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties in de buurt van woonplekken bereikbaarheid vergroot. Bijna alle internationale geloofsgemeenschappen en levensbeschouwelijke organisaties kennen een soortgelijk programma van eisen. Een centrale bijeenkomstruimte van bijna de helft van de totale oppervlakte, ruimte voor ontmoeten inclusief keuken, enkele bijzalen met verschillende functies en bijzonder belangrijk is het opbergen van eigen spullen als band-en geluidsmateriaal.