RIS317831 Bijlage 1 - Prestatieafspraken 2024 Hof Wonen finale versie 1 5

Prestatieafspraken 2024 Hof Wonen, Huurdersraad Hof Wonen en gemeente Den Haag Voor de bieding prestatieafspraken 2024 heeft de gemeente Den Haag een voorzet gedaan voor het door de corporaties te gebruiken format. In het bestuurlijk overleg van gemeente en corporaties (24 mei 2023) is afgesproken dat een viertal onderwerpen van het format prioriteit krijgt in 2024, namelijk 1) nieuwbouw - executiekracht woningbouwproductie; 2) leefbare wijken - 70/30 verhouding tussen reguliere huurders en bijzondere doelgroepen; 3) Zuidwest - brede aanpak; 4) duurzaamheid - EFG aanpak. De Huurdersraad van Hof Wonen heeft aangegeven dat de twee eerstgenoemde onderwerpen de hoogste prioriteit moeten krijgen. Hof Wonen heeft de vier bestuurlijk geprioriteerde onderwerpen apart vooraan gezet in de bieding, met aangeven van de inzet van de gemeente die nodig is voor de realisatie. De overige onderwerpen komen in het tweede deel van de bieding aan bod conform de oorspronkelijke opzet van het format.

Bestuurlijke prioriteiten 2024 1

Een toereikende woningvoorraad Nieuwbouw en executiekracht

Prioriteit 2024

Inzet gemeente Den Haag

Doorkijk 2025-2028

In het kader van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) levert Hof Wonen een bijdrage aan extra huurwoningen. Op dit moment heeft Hof Wonen samen met de WOM en Mooiland netto ruim 2.100 nieuwbouwwoningen in uitvoering of voorbereiding en meegenomen in de meerjareninvesteringsbegroting. Het gat tussen projecten in voorbereiding en de opgave (+2.700) probeert Hof Wonen te verkleinen door continu oog te hebben voor ontwikkelmogelijkheden in de stad.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft Mooiland ontheffing verleend tot 31 december 2026 om de woningen en grond aan te kopen. De afgebakende periode vereist dat gemeente extra inzet levert voor tijdige afhandeling van actiegebiedaanwijzingen, procedures, en vergunningen. Bij onvoldoende gemeentelijke inzet lopen de Mooiland projecten het risico dat de realisatie verder in de tijd uitloopt en in het meest ongunstige scenario zelfs geen doorgang kunnen vinden.

Door vertragingen in het planvormingstraject schuift de start bouw van de nieuwbouwprojecten in de samenwerking van Hof Wonen en Mooiland door van

In samenwerking met de WOM neemt Hof Wonen naar verwachting in 2024 het volgende (sloop) nieuwbouwproject in aanbouw. Na oplevering levert de WOM de woningen aan Hof Wonen: Beresteinlaan stempel Mosveen (WOM): 132 DAEB woningen nieuwbouw, 68 DAEB woningen sloop. Na oplevering bedraagt de netto toevoeging van DAEB 64 woningen. Deze nieuwbouw is niet specifiek voor ouderen en bevat geen middenhuur. Hof Wonen onderzoekt de mogelijkheden om in de Genemuidenstraat 36 flexwoningen te realiseren. De voorwaarde hierbij is dat gemeente meewerkt aan een kostendekkende exploitatie. Herhuisvesting bij de herstructureringsopgave: als gedurende de looptijd van de prestatieafspraken (2024) aantoonbaar blijkt dat vanuit de herstructureringsopgave de benodigde vrije toewijzingsruimte groter is dan de 7,5% vrije toewijzingsruimte, dan gaan corporatie, huurdersorganisatie en gemeente in gesprek over dit onderwerp en wordt bepaald met welk percentage de vrije toewijzingsruimte wordt verhoogd. Om snelheid te creëren en belemmerende factoren op te heffen gaat Hof Wonen als ‘slimme volger’ bewezen innovaties volgen op het gebied van optoppen en verdichten in de bestaande stad. Daarnaast onderzoekt Hof Wonen of zij innovatieve bouwconcepten zoals houtbouw en industriële productie kan toepassen en er mogelijkheden zijn van transformatie van gebouwen met een andere bestemming.

Hof Wonen wil samen met de gemeente en corporaties onderzoeken of de woningproductie kan worden versneld door daar waar het kan conceptuele woningen uit de Bouwstroom Haaglanden in te zetten. Het werken in een bouwstroom vraagt om nieuwe vormen van samenwerking tussen gemeenten en corporaties. De corporaties zijn opdrachtgever, de gemeente zorgt daar waar dat kan voor versnelling van procedures en brengt corporaties ook hiervoor in positie voor bouwlocaties. Hof Wonen werkt met de gemeente en partners via de Focuslijst (voorheen Top25) aan een intensievere samenwerking op realisatie van projecten.

Executiekracht: gemeente en corporaties realiseren zich dat voor de realisatie van de nieuwbouwambities de corporaties mede afhankelijk zijn van de gemeente. Hof Wonen rekent daarom op de gemeente voor: Voldoende ambtelijke capaciteit. Het tijdig opstellen van het planuitwerkingskader. Een efficiënte aanvraagprocedure en verstrekking van leegstandsvergunningen. Een soepel vergunningentraject (bestemmingsplan wijziging; omgevingsvergunning inclusief akkoord welstand; ontheffing Flora en Fauna). Aandacht voor stapeling van kwaliteitseisen en regelgeving bij nieuwbouw. Indien de gemeente aanvullende eisen wil stellen, die kostenverhogend uitpakken, dient hier over een gesprek gevoerd te worden. Het werken naar een gedifferentieerde parkeernorm op basis van doelgroep en mobiliteitsvoorzieningen in de nabijheid van het wooncomplex. -

-

Ten aanzien van nieuwbouw bepleiten de Huurdersorganisaties Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion gezamenlijk dat het aandeel sociale huur bij nieuwbouw wordt verhoogd naar 35%40%.

-

Paraaf gemeente

Paraaf huurdersorganisatie

De gemeente Den Haag en Hof Wonen hebben de Regionale Realisatie Agenda (RRA) ondertekend en we zetten gezamenlijk in op het realiseren van de hierin genoemde kritische succesfactoren, die voorwaardelijk zijn voor de te realiseren corporatiewoningen. De gemeente kijkt kritisch naar kaders en beleid om de realisatie van de woningbouwopgave en de betaalbaarheid op peil te houden. Ze streeft productie en duurzame kwaliteit na, maar is bereid om op projectniveau tot maatwerk te komen – en te rigide stapeling van eisen te voorkomen Op regionaalniveau is een versnellingstafel opgericht, In Den Haag werkt de Haagse Tafel Wonen als lokale versnellingstafel. Paraaf corporatie

2024 naar 2025 en verder. Mooiland wordt de nieuwe eigenaar en Hof Wonen verzorgt na oplevering de verhuur en het beheer: Assumburgweg (Mooiland): 142 DAEB woningen nieuwbouw, 48 DAEB woningen sloop. Zijpendal schoollocatie (Mooiland): 40 DAEB woningen nieuwbouw. Schaapherderstraat (Mooiland): 221 DAEB woningen nieuwbouw, 221 DAEB woningen sloop; 44 koopwoningen. Stuwstraat I (Mooiland): 68 DAEB woningen nieuwbouw, 44 DAEB woningen sloop. 59 DAEB woningen nieuwbouw zijn reeds afgesproken met Mooiland, de overige 9 woningen zijn onder voorbehoud. In 2024 heeft Hof Wonen een aantal bouwprojecten in voorbereiding, namelijk: a) Fase startdocument naar investeringsdocument: Aaltje Noorderwier – wenselijke uitvoering in 2024 Assumburgweg / Levels (Mooiland) Dalveen – Laagveen De Oorden fase 2 De Oorden fase 3, Meppelweg Schaapherderstraat (Mooiland) – start sloop in 2024 Stuwstraat I (Mooiland) – start sloop in 2024 Trekweg I Zijpendal schoollocatie (Mooiland) b) Fase opdrachtdocument naar startdocument: Coevoordenstraat Zeezwaluw/Pluvierstraat c)

Fase opstellen opdrachtdocument: Noorderzijde Spaarnestraat Stastokstraat Steenwijklaan Vissershaven Zonneoord (egw) Zuidwolde/Meppelweg

2

Evenwichtige wijken Aandeel verhuringen reguliere en niet-reguliere woningzoekenden

Prioriteit 2024 In de praktijk blijkt bij de instroom van nieuwe huurders dat een verhouding van 30/70 tussen reguliere en niet-reguliere woningzoekenden (bijzondere doelgroepen inclusief statushouders) een belangrijke voorwaarde is voor leefbare wijken en buurten en om de positie van reguliere woningzoekenden niet te veel onder druk te zetten. Waar de leefbaarheid onder druk staat is het van belang dat corporaties op afwijkende percentages kunnen sturen. De verhouding van gemiddeld 30/70 was opgenomen in de Raamovereenkomst 2019-2024. Deze gemiddelde verhouding blijft voor de corporaties en huurdersorganisaties het werkbare uitgangspunt.

Inzet gemeente Den Haag Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties, rekening houdend met de wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting, realiseren een aangepaste werkwijze voor de indeling van en verhouding tussen reguliere en niet-reguliere woningzoekenden. Leidraad hierbij is enerzijds omwille van de leefbaarheid de werkbare ‘oude’ verhouding van 30/70 en anderzijds het zorgen voor voldoende aanbod voor de reguliere woningzoekenden.

De Raamovereenkomst is per 1 januari 2024 niet meer van kracht. De wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting is in voorbereiding en hierin worden Gemeenten verplicht in hun huisvestingsverordening een urgentieregeling vast te stellen, waarbij ze verplicht een aantal landelijk geldende categorieën ‘urgent woningzoekenden’ opnemen. Op het moment van het opstellen van de bieding is nog niet bekend of gemeenten een maximum mogen stellen aan het aandeel verhuringen aan deze groep urgenten. Huisvesting en toewijzing van aandachtsgroepen in relatie tot invulling van de 30% 70% en de invulling van de bouwproductie in de prestatieafspraken is een onderwerp dat bestaat uit 3 elementen, waarbij deze drie elementen niet los van elkaar gezien kunnen worden gezien: 1.

2.

3.

Definitie van wat er onder de 30% valt. En hoe we brengen we die in lijn met regionale afspraken; dit pakken we in Q1 op samen met de procesafspraak onder punt 2. Een procesafspraak om al dan niet tot aanpassing van het 30% percentage komen dit leidt in Q1 2024 tot een inhoudelijk voorstel. Deze aanpak wordt voor een periode van twee jaar gemonitord, opdat ervan geleerd en waar nodig bijgesteld kan worden. Een gezamenlijke inspanning om de bouwproductie en de mogelijkheden voor doorbraakplannen en flexwonen maximaal in te zetten., plus hoe we anderszins woningen kunnen toevoegen (ook voor de aandachtsgroepen), zoals particuliere verhuurders, marktpartijen etc.

De procesafspraak is om zo snel mogelijk in samenspraak een tijdspad te creëren zodat de ijkpunten van het proces duidelijk zijn en de huurdersorganisaties weten in welk stadium zij betrokken worden.

Flexwonen wordt een vast onderdeel in de aanpak van de woningnood. Daar waar er voor flexwonen plekken beschikbaar komen, moeten we die benutten. De gemeente stelt in Q1 van 2024 een strategie op. Onderdeel hiervan is ook het beperken van leegstand. De corporaties werken hier intensief aan mee. De Huurdersorganisaties van Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion zijn gezamenlijk voorstander van het toevoegen van tijdelijke huisvesting/flexibele woningen maar zien in 2024 nog te weinig concrete plannen om deze ambitie te realiseren.

Hof Wonen onderschrijft de doelstelling van de gemeente om een deel van het vrijkomend aanbod met voorrang aan te bieden aan economisch en/of maatschappelijk gebonden en aan de stad. Daarbij vraagt Hof Wonen aan de gemeente de verantwoordelijkheid te nemen voor de criteria en toekenning van voorrangsposities voor deze doelgroep. De Huurdersorganisaties Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion geven gezamenlijk het volgende mee; Aandeel verhuringen aan aandachtsgroepen (5.3) Er is geen consensus over het aanpassen van het aandeel verhuringen aan aandachtsgroepen zoals voorgesteld door de gemeente Den Haag. Afgesproken is dat in Q1, als uitwerking van de prestatieafspraken 2024, de definitie van wat er onder de 30% valt wordt besproken en er een besluitvormingsmoment is met de partners

Zie bijlage.

3

Den Haag Zuidwest Paraaf gemeente

Prioriteit 2024

Inzet gemeente Den Haag Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

Doorkijk 2025-2028

Brede aanpak Zuidwest

Den Haag Zuidwest kent een grote fysieke en sociaaleconomische opgave. De gezamenlijke ambitie: Den Haag Zuidwest transformeert van een kwetsbaar gebied in een aantrekkelijk, vitaal, veerkrachtig en duurzaam Haags woongebied, met meer werkgelegenheid, hoge onderwijsambities, versterking van voorzieningenniveau, betere bereikbaarheid en een divers woningaanbod. Hof Wonen werkt intensief verder aan de verdere verbetering en uitbreiding van haar bezit in Zuidwest. Veel van de lopende en toekomstige projecten voor vernieuwing en renovatie worden dan ook uitgevoerd in Zuidwest (zie prioriteit 1 en 4). Bij de verbetering van Zuidwest stemmen de drie grote corporaties Staedion, Haag Wonen en Hof Wonen samen hun projecten af.

Gemeente voert de regie bij de brede aanpak van Zuidwest en zorgt voor de integrale samenhang, aansturing en monitoring van alle activiteiten, met name het nationaal programma Zuidwest en de regiodeal. De leidraad hierbij is het uitvoeringsprogramma 2023-2027. Het realiseren van de nieuwbouw die bijdraagt aan een gedifferentieerd woningaanbod is hierin voor de corporaties een van de belangrijkste speerpunten.

Het uitvoeringsprogramma 2023-2027 voor Zuidwest (door gemeente in 2023 af te ronden) bevat de vastgestelde hoofdrichtingen voor samenwerking, draagvlak en focus tussen gemeente en woningcorporaties. Dit vormt het kader voor nieuwe projecten en activiteiten. In het uitvoeringsprogramma wordt helder gemaakt wie welke onderwerpen trekt en gaat uitvoeren.

4

Duurzame woningvoorraad Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad

Prioriteit 2024

Inzet gemeente Den Haag

Doorkijk 2025-2028

Hof Wonen werkt actief aan de door de overheid vastgestelde volkshuisvestelijke prioriteit: een duurzame sociale huurwoningvoorraad, door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie.

Hof Wonen en gemeente werken samen aan de realisatie van de energietransitie op basis van haar renovatieplanning en de transitievisie warmte. Hierbij zet de gemeente zich in voor het invullen van de randvoorwaarden. Dit zijn o.a. de beschikbaarheid van een duurzaam en betaalbaar alternatief voor aardgas, de herinrichting van het ondergronds netwerk, een heldere tijdlijn voor de gebiedsgerichte afspraken hierover en zo mogelijk het verkrijgen van subsidies voor verduurzaming van het Rijk. Gemeente geeft per buurt een bandbreedte aan van maximaal een aantal jaar voor de aanleg van warmtenetten. Wanneer de aansluiting van complexen op warmtenetten de voortgang van projecten of de betaalbaarheid voor huurders negatief beïnvloedt, vragen wij om een actieve rol van de gemeente om deze financiële implicaties te mitigeren door heronderhandeling met warmtebedrijven of het aantrekken/aanvragen van financiële middelen/subsidies van de provinciale of landelijke overheid.

In onderstaande tabel is in grote lijnen aangegeven hoe de EFG aanpak over de komende 5 jaar verdeeld wordt.

EFG-aanpak Om ervoor te zorgen dat Hof Wonen uiterlijk in 2028 de energieprestaties van de woningen met een EFG-label heeft verbeterd is een programma geformuleerd met slimme keuzes om het tempo op te voeren. De EFG-aanpak is gericht op (ten minste) het wegwerken van de E, F en G labels uiterlijk in 2028 met als einddoel het bereiken van een CO2-neutrale portefeuille in 2050. Om dit doel te bereiken, verwacht Hof Wonen jaarlijks 10 tot 20 complexen – een mix van grotere en kleinere complexen – aan te pakken. Dit komt neer op zo’n 1.000 vhe per jaar voor de komende 5 jaar. De woningen zullen na ingreep “gemiddeld genomen” minimaal B zijn, maar veelal A. De ondergrens ligt bij label C op basis van de op het moment van oplevering gehanteerde versie van de rekensystematiek. Hof Wonen zet daarmee een goede stap op weg naar een CO2-neutrale portefeuille in 2050. In 2024 starten we de aanpak in 15 complexen met in totaal circa 1.100 vhe’s. De realisatie loopt door in 2025.

Paraaf gemeente

Aantal woningen

Complexnaam

Wijk

Schwerinkade

Loosduinen

24

Hoornstraat J V

Bezuidenhout

11

Van Imhoffplein

Bezuidenhout

11

Boekweitkamp

Mariahoeve

62

Fabritiusstraat

Schildersbuurt

18

Om En Bij / Hobbemastraat

Schildersbuurt

36

Weldamstraat

Moerwijk

34

Assumburgweg

Moerwijk

72

Twickelstraat I

Moerwijk

54

Fultonstraat

Valkenboskwartier

16

Newtonstraat

Regentessekwartier

51

Noordeinde

Centrum

28

Meppelweg 1

Morgenstond

312

Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

Almeloplein

Morgenstond

132

Leyweg 4

Morgenstond

288

TOTAAL

1.149

De ‘slimme dingen’ zorgen voor de volgende resultaten: 1. Bij de EFG-aanpak richt Hof Wonen zich op doorvoeren van maatregelen die binnen de bouwkundige schil mogelijk zijn en die vastgoedkwaliteit verhogend zijn; 2. Hof Wonen streeft naar ‘De Standaard’ voor een woning, mits technisch en financieel haalbaar. Ze kijkt altijd naar de woning in zijn geheel en gaan niet op afzonderlijke bouwonderdelen naar ‘De Streefwaarde’; 3. We gaan in overleg over tijdelijke (collectieve) oplossingen als er kansen voor zijn in een buurt. Wanneer een warmtebron op moment van uitvoering voorhanden is, sluit Hof Wonen de woningendirect aan; 4. Hof Wonen onderzoekt altijd toepassing van PV-panelen (zonnepanelen) vanwege de betaalbaarheid voor de bewoner; 5. Bij de aanpak wordt kookgas verwijderd en wordt elektrisch koken gerealiseerd tenzij dit op grote weerstand van een individuele huurder stuit; 6. In de aanpak wordt de overlast voor de huurder zoveel mogelijk beperkt. In de woning duurt de aanpak nooit langer dan 5 werkdagen;

Prestatieafspraken 2024 overige onderwerpen Onderwerp 1 1.1

*Zie bijlage onderaan voor ‘Kern toelichting op de Prestatieafspraken 2024’ voor 1.2 en 5.3. Een toereikende woningvoorraad Omvang kernvoorraad Hof Wonen heeft ten tijde van het bod (1 juli 2023) een kernvoorraad van 17.113 huurwoningen volgens de definitie van de Raamovereenkomst 2019-2024*. Uitbreiding gebeurt voor eind 2023 met de oplevering van de projecten Ulenpasstraat (40 DAEB woningen) en Willem Dreeshuis (119 DAEB woningen). Voornemens verkoop en liberalisatie: Verkoop sociale huurwoningen: uitgangspunt Hof Wonen is om in 2024 geen woningen te verkopen aan zittende huurders of bij mutatie. Incidentele verkopen die bijdragen aan de optimalisering van het beheer van de woningvoorraad zijn wel mogelijk. Bij verkoop geldt een zelfbewoningsplicht voor de koper. Liberaliseren sociale huurwoningen (niet-DAEB): Hof Wonen verwacht in 2024 circa 40 niet-DAEB woningen te liberaliseren uitgaande van een geraamde mutatiegraad van 5% (zie bijlage 1 Liberalisatievijver). Deze liberalisaties zijn conform de DAEB/ niet-DAEB scheiding.

Doorkijk 2025-2028

Hof Wonen heeft naar verwachting op 1 januari 2025 een kernvoorraad van 17.272 huurwoningen omdat in 2024 geen nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. Meerdere nieuwbouwprojecten waarvan de oplevering plaatsvindt vanaf 2025 zijn in aanbouw of in voorbereiding. Context: In het splitsingsvoorstel Vestia is een scheiding DAEB/niet DAEB opgenomen (liberalisatievijver) Dit zijn sociale huurwoningen met een sociaal huurcontract en een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Als de vijver leeg is resteert een verhouding 90/10 (DAEB/niet-DAEB

Hof Wonen besteedt de verschuldigde suppletie (bijbetaling grondkosten bij verkoop sociale woningen) die zij bij eventuele verkoop in 2024 niet afdraagt aan de gemeente, aan DAEB-activiteiten, in het bijzonder het toevoegen van nieuwbouwwoningen (zie 1.2) of woningverbeteringen (zie 6.2). 1.2

Nieuwbouw

2

Evenwichtige wijken Paraaf gemeente

Zie prioriteit 1

Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

* Definities zoals in Raamovereenkomst wonen 2019-2024 gezamenlijke opgave, gezamenlijke prestaties pagina 33 onderwerp kernvoorraad

2.1

Leefbaarheid

2.2

Differentiatie (punt toegevoegd door Hof Wonen aan het format)

3 3.1

Partijen verbeteren de leefbaarheid in buurten en wijken en werken actief samen bij een gebiedsgerichte aanpak op wijk- en buurtniveau. Vanuit leefbaarheid is er aandacht voor sociale leefbaarheid (gezondheid & leefstijl en sociale cohesie), fysieke leefbaarheid (openbare ruimte & voorzieningen en milieu en duurzaamheid) en Veiligheid (criminaliteit en overlast). Corporaties Hof Wonen, Staedion en Haag Wonen en de gemeente continueren binnen de kaders van hun taakvelden hun inzet en stemmen af voor welke Haagse wijken nog extra gezamenlijke inzet nodig is. Hierbij worden de huurdersorganisaties betrokken en delen en maken partijen gebruik van relevante informatie en data verrijkt met de ervaring van professionals en bewoners(commissies) in de buurt, waaronder de informatie uit de gemeentelijke wijkprofielen, het veerkrachtonderzoek en de veerkracht signaleringskaarten. De prioritaire thema’s die zijn opgenomen in de wijkagenda’s worden als uitgangspunt gebruikt voor de te ontwikkelen acties. Aanvullende informatiebehoeften kunnen in onderling overleg worden benoemd. Een belangrijk aandachtspunt voor Hof Wonen is hierbij een tijdige signalering van problematiek bij (groepen) bewoners en omwonenden, waarbij een adequate ondersteuning van (zorg)- en andere partijen in de wijk tot stand komt.

Partijen delen binnen de kaders van convenanten (AVG-proof) relevante (persoons)gegevens zodat betrokken medewerkers goed geïnformeerd en slagvaardig kunnen optreden. Bij de samenwerking staan samenwerken en lerend ontwikkelen centraal. Corporaties en de gemeente benutten waar mogelijk kansen in de samenwerking met de andere woningcorporaties en andere (zorg-)partijen. We monitoren gezamenlijk de resultaten. In 2024 verwacht Hof Wonen gemiddeld € 154 (inclusief personeelskosten) per woning te investeren in leefbaarheid in wijken waar Hof Wonen bezit heeft. Hof Wonen stelt daarnaast een budget beschikbaar van € 1,7 miljoen voor kwetsbare doelgroepen, dat onder andere wordt ingezet voor leefbaarheid en het aftoppen van de huurprijs om instroom van kwetsbare doelgroepen mogelijk te maken in niet eenzijdige wijken. De gemeente en Hof Wonen gaan door met de ondersteuning van buurtkamers. Hof Wonen stelt vier buurtkamers (Spoorwijk – Gouverneurplein, Bouwlust – Sterrenoord, Scheveningen – Doornstraat en Morgenstond – Maartensdijklaan) om-niet beschikbaar. Vanuit de intentieverklaring Zuidwest kijken Hof Wonen en de gemeente of er extra buurtkamers nodig zijn. In dit kader huurt de gemeente de buurtkamer JLL 119 (De Luijk) van Hof Wonen. Zij declareert 50% van de huur bij Hof Wonen en Haag Wonen. Deze buurtkamers kenmerken zich als inloopcentra met brede programma’s en begeleiding.

De gemeente beoordeelt in Q1 of zij tegemoetkomt aan de vraag van HofWonen om de bankgesprekken door Wijkz te financieren in kader van de doelstelling de schaal van het project te vergroten. De gemeente en Hof Wonen zetten zich actief in voor de Haagse aanpak woonoverlast in het algemeen en specifiek in het Overlastgevende Pandenoverleg. Gemeente en corporaties streven naar veerkrachtige en vitale wijken. Differentiatie van eenzijdige wijken is hiervoor een belangrijk instrument. Naast de differentiatie van het woningaanbod bij nieuwbouw en renovatie is hierbij van belang dat de instroom van aandachtsgroepen meer evenwichtig verspreid wordt over de stad. Hierbij wordt zowel naar de nieuwbouw als de bestaande bouw gekeken. Ook wordt er gekeken wat er binnen het huidige instrumentarium en eventueel aan pilots mogelijk is. Verder hanteren corporaties als maatwerk-instrument het aftoppen van de huurprijs om huisvesting van aandachtsgroepen mogelijk te maken buiten de eenzijdige wijken met veel kleine betaalbare woningen. Hof Wonen en de andere corporaties vragen de gemeente om de mogelijkheden te verkennen om sociale huurwoningen in het bezit van particuliere verhuurders te betrekken bij de huisvesting van aandachtsgroepen. Zie prioriteit 2.3

Een betaalbare en prettige woning Inkomensafhankelijke Hof Wonen zet de inkomsten uit inkomensafhankelijke huurverhoging in 2024 in voor huurverhoging (IAH) investeringen zoals nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud zoals in deze bieding opgenomen. Het bedrag voor 2024 is nog niet bekend. Ter indicatie: het bedrag van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2023 (hele jaar) is circa € 300.000. Paraaf gemeente

Paraaf huurdersorganisatie

De inkomensafhankelijke huurverhoging gebeurt in lijn met landelijke wet- en regelgeving. Het voorstel voor de jaarlijkse (inkomensafhankelijke) huurverhoging wordt ieder jaar ter advies voorgelegd aan de huurdersorganisatie. Paraaf corporatie

3.2

Gemiddelde huurverhoging

3.3

Betaalbaarheid

3.4

Huurachterstanden/ huisuitzettingen

3.5

Onderhoud en verbetering

Paraaf gemeente

'Huurdersraad Hof Wonen kan zich niet vinden in de doorvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) en maakt zich zorgen of de woningen daarmee betaalbaar blijven voor de betreffende huurders. In 2024 gaat de huurdersraad hierover met de corporatie in gesprek.' Hof Wonen volgt de wettelijke uitgangspunten voor de huurverhoging van 2024. Nadat de wettelijke uitgangspunten definitief zijn, betrekt Hof Wonen de huurdersorganisatie (conform hun wettelijk adviesrecht) bij de verdere uitwerking. Hof Wonen stemt haar huurverhogingsbeleid in 2024 af met de 2 Haagse corporaties Staedion en Haag Wonen zodat stad breed een uniforme huurverhoging wordt toegepast. Wettelijk is geregeld dat partijen in de prestatieafspraken een bij ministeriële regeling bepaald hoger percentage mogen afspreken. Bij Hof Wonen is dit niet aan de orde in 2024. Hof Wonen verhuurt minimaal 70% van het vrijkomende DAEB-aanbod, inclusief DAEBnieuwbouw, in Den Haag aan de primaire doelgroep. In 2023 hebben huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum een eenmalige huurverlaging gekregen tot € 575,03. Huurders die geen verlaging hebben gekregen maar bij wie dit alsnog van toepassing is, kunnen de eenmalige verlaging aanvragen tot 31 december 2024. Vrije toewijzingsruimte Partijen spreken af dat de vrije toewijzingsruimte vooralsnog niet wordt verhoogd (dus 7,5% is).

Mocht gedurende de looptijd van de prestatieafspraken aantoonbaar blijken dat vanuit de herstructureringsopgave de benodigde vrije toewijzingsruimte toch groter is dan 7.5% en/of als voor de doorstroming en het beter benutten van de sociale corporatievoorraad blijkt dat er meer ruimte nodig is vanuit het bevorderen van de doorstroming, dan gaan corporatie, huurdersorganisatie en gemeente opnieuw in gesprek over dit onderwerp en wordt bepaald met welk percentage de vrije toewijzingsruimte wordt verhoogd Hof Wonen en de gemeente geven uitvoering aan het convenant vroegsignalering vanuit de wijziging Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs). In het gehele incassoproces, van verhuur tot externe incasso, werken Hof Wonen, keten- en incassopartners, intensief samen aan het voorkomen en oplossen van huurachterstanden om huisuitzettingen voor te zijn. Wij kunnen huurders met betalingsachterstand op verschillende momenten (laten) aanmelden in het kader van schuldhulpverlening. De insteek hiervan is een duurzaam financiële situatie voor onze huurders enerzijds én betaling van onze vordering anderzijds. Wij bieden altijd een (alternatieve) oplossing waardoor ontruiming alleen plaatsvindt bij huurders met wie op geen enkele manier contact tot stand komt, die niet meewerken of die afspraken herhaaldelijk niet nakomen.

Wordt er een ontruiming ingepland, dan melden wij de huurder preventief aan bij de betreffende gemeente met de vraag contact te leggen en ontruiming te voorkomen. Alle stakeholders zijn zich ervan bewust dat wij ontruiming als een nederlaag voor ons incassoproces zien en zetten alles op alles om dit te voorkomen. Resultaat van de inzet is dat Hof Wonen bij ontruimingen op basis van huurschuld beter presteert dan het landelijk gemiddelde en dat het aantal ontruimingen op basis van huurschuld in 2024 minder is of gelijk aan 22. Hof Wonen biedt bewoners een goede, veilige en gezonde en goed onderhouden woning. Hof Wonen heeft o.b.v. de huidige inzichten: Begin 2024 geen zelfstandige woningen met conditiescore 5 of 6 inclusief sloopplannen in 2024. Begin 2024 geen zelfstandige woningen met conditiescore 5 of 6 met concrete sloopplannen in jaren 2024-2028. Begin 2024 2 zelfstandige woningen met een conditiescore 5 of 6 die in 2024 worden verbeterd naar conditiescore 4, 3, 2 of 1. Begin 2024 262 zelfstandige woningen met conditiescore 5 of 6 met concrete verbeterplannen in jaren 2025-2028. Het (concept) Investeringsbedrag voor zelfstandige woningen met conditiescore 5 of 6 die in 2024 worden verbeterd naar conditiescore 4 of beter: € 0,4 miljoen.

Paraaf huurdersorganisatie

De huurverhoging gebeurt in lijn met landelijke wet- en regelgeving en in afstemming met de huurdersorganisatie.

Hof Wonen en haar keten- en incassopartners blijven actief uitvoering geven aan een sociaal incassobeleid. We werken samen aan het voorkomen van huisuitzettingen, het verminderen van betaalachterstand en het bieden van een duurzaam financieel perspectief voor onze huurders.

Paraaf corporatie

Het (concept) bedrag van de totale uitgaande kasstroom voor onderhoud en verbetering in 2024 is € 120 miljoen (€ 40 miljoen voor onderhoud en € 80 miljoen voor verbetering en verduurzaming). Hiervan is een aandeel bestemd voor de aanpak van schimmel en brandveiligheid. Loden leidingen komen niet meer voor in de woningen van Hof Wonen Bij groot onderhoud en ingrijpende woningverbetering zorgt Hof Wonen voor degelijk hang- en sluitwerk, inclusief kerntrekbeveiliging Hof Wonen plaatst koolmonoxidemelders (op aanvraag) in haar woningvoorraad in situaties waar dit vanwege veiligheid wenselijk is. Hof Wonen neemt een actieve rol in de Haagse aanpak vocht en schimmel en draagt een deel van de kosten van de inzet van de vocht- en schimmelexpert als die in een woning van Hof Wonen wordt ingezet. Mogelijke verbeteringen van de Haagse aanpak die voortkomen uit werkbesprekingen met alle betrokken partijen in 2023 worden in 2024 doorgevoerd. Om ook in de toekomst voldoende passende woonruimte te kunnen bieden aan mensen met een zorgvraag, is het vooruitzicht dat de sociale voorraad daarin moet meebewegen.

In de Woonzorgvisie (onderdeel van de Woonvisie2024) stelt de gemeente een prognose op van de woonzorgvraagontwikkeling in relatie tot het gewenste aantal woningen inzetbaar voor mensen die aanpassingen in hun woning en/of gebouw nodig hebben en het voorzieningenniveau van de woonomgeving. Deze prognose vormt het uitgangspunt voor gemeente en corporaties om te bepalen welke gebieden geprioriteerd worden en welke verbetermaatregelen nodig zijn. In het coalitieakkoord is mbt innovatieve woonvormen de volgende ambitie vastgelegd: in de programmering voor middeldure huur en betaalbare koop streven we naar 100 woningen per jaar voor innovatieve woonvormen, zoals particulier opdrachtgeverschap, wooncorporaties en groepswonen. ‘Woningcorporaties vragen we aanvullend hierop ook een bijdrage te leveren’. In 2023 heeft reeds een eerste inventarisatie plaatsgevonden van de lopende inspanningen/planvorming mbt innovatieve woonvormen aan de hand van een uitvraag die de gemeente zomer 2023 heeft gedaan. Hof Wonen en gemeente gaan uiterlijk in Q1 2024 hierover met elkaar in gesprek met als doel te komen tot actieve en gestructureerde samenwerking rondom innovatieve woonvormen en afgestemde meetbare inspanningen vanuit de corporaties. O.b.v.

de prognose van de Woonzorgvisie beoordelen gemeente en corporaties allereerst de mismatch op het gebied van Wonen met zorg tussen de actuele stand van zaken en de toekomstige behoefte. Zij definiëren daarna de knelpunten en verkennen mogelijke oplossingen. Zorg- en welzijnspartijen worden hier nadrukkelijk bij betrokken. In 2024 zet Hof Wonen zich maximaal in voor de planvorming om een voormalig schoolgebouw aan de Steenwijklaan 40 te transformeren naar een woongebouw voor bijzondere doelgroepen. Samen met de gemeente en het Leger des Heils onderzoek Hof Wonen de mogelijkheden om op deze locaties zelfstandig wonen onder begeleiding voor (jong)volwassenen te realiseren. In diverse complexen is de ruimte voor het stallen van scootmobielen te beperkt. Ook kunnen scootmobielen zorgen voor brandgevaarlijke situaties in complexen. Om de problemen en het tekort aan te pakken vraagt Hof Wonen de medewerking van de gemeente voor het realiseren van scootmobielstallingen in de openbare ruimte. De gemeente werkt aan het knelpunt scootmobielen met o.a. het project scootmobielpools; Bovendien komt het knelpunt scootmobielen terug in de Woonzorgvisie. Gemeente vraagt Hof Wonen mee te denken over nieuwe locaties voor scootmobielpools en het realiseren van nieuwe stallingen bij complexen van Hof Wonen.

3.6

Wonen met zorg

4 4.1

Goed gebruik van de bestaande voorraad Doorstroming Hof Wonen en de gemeente bevorderen de doorstroming en optimaliseren waar mogelijk de onderlinge samenwerking. Hierbij wordt ook de huurdersorganisatie betrokken. Het doel is het vrij krijgen van zoveel mogelijk (grote) woningen (woonoppervlak van 80 m2 of meer) voor grote gezinnen en dat de oudere bewoners die een grote woning achterlaten doorverhuizen naar een beter passende, veilige en Paraaf gemeente

Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

comfortabele woning. Ook benut Hof Wonen de mogelijkheden in het lokaal en regionaal maatwerk voor directe bemiddeling. Omdat de doorstroming van empty nesters uit grote woningen de langste verhuisketen oplevert vraagt Hof Wonen aan de gemeente dat de nieuwbouw van voor senioren geschikte woningen een belangrijk standaard onderdeel uitmaakt van de gemeentelijke woningbouwprogrammering (zowel in het sociale segment als in de middenhuur). Doorstromers uit sociale huurwoningen van Hof Wonen krijgen voorrang op vrijkomende middeldure huurwoningen (niet-DAEB) van Hof Wonen. •

De Doorstroompremie vervalt per 1 januari 2024, omdat er onvoldoende gebruik van werd gemaakt. In de voorbereiding van de Woonzorgvisie zal in afstemming met corporaties gekeken worden welke maatregelen bijdragen aan een betere doorstroming en in 2024 ingezet kunnen worden. De precieze invulling hiervan wordt in Q4 2023 met de drie grote corporaties besproken en nader uitgewerkt in Q1 2024.

•

4.2

Levensloopbestendige woningen en vernieuwende woonzorgconcepten

Gemeente en corporaties verkennen de optie om stad brede doorstroomconsulenten in te zetten zodat iedere corporatie gebruik kan maken van dezelfde consulenten en kennis en middelen zo efficiënt mogelijk ingezet worden. • In 2024 evalueert Hof Wonen Hof Wonen de resultaten rondom doorstroom. Hof Wonen houdt de gemeente hierover op de hoogte. Voor bewoners met een verminderde mobiliteit is het van belang dat er voldoende geschikte en goed toegankelijke sociale huurwoningen zijn. Om hierop te kunnen anticiperen besluiten gemeente en corporaties eerst volgens welke methodiek ze de toegankelijkheid van woningen classificeren. Op basis daarvan maken corporaties inzichtelijk wat de toegankelijkheid is van hun huidige woningportefeuille en benoemen zij kansen voor verbeteringen bij gesignaleerde knelpunten. De gemeente blijft bij Wmo-aanvragen verantwoordelijk voor het financieren van deze voorzieningen. Gemeente en corporaties kijken wel samen naar alternatieve financieringsbronnen. Omdat niet alle knelpunten in het bestaande woningbezit opgelost kunnen worden, is bij nieuwbouw ook de toevoeging van aangepaste woningen noodzakelijk. Het ontwikkelen van vernieuwende woonzorgconcepten zal hiervan een onderdeel vormen.

Om doorstroming van minder mobiele mensen uit niet-aan-te-passen-woningen te bevorderen, wordt de mogelijkheid onderzocht bij nieuwbouw ook extra woningen toe te voegen die zijn aangepast voor mensen met mobiliteitsproblemen. Dit is een gezamenlijke opgave waarbij de gemeente zorgt voor locaties en corporaties zorgen voor het bouwen en beheren van deze woningen. Voor het voorzieningenniveau van deze aangepaste woningen worden bij het ontwikkelen afspraken gemaakt over de inzet van Wmo-gelden om het achteraf aanbrengen van Wmo-voorzieningen en de bijbehorende kosten tot een minimum te beperken. In de bestaande woningportefeuille kijken partijen in gezamenlijkheid hoe complexen verbeterd kunnen worden naar het gewenste niveau, waarbij de te ontwikkelen Woonzorgvisie 2024 van de gemeente en Hof Wonen een belangrijk kader biedt voor prioritering.

5 5.1

Aandachtsgroepen Huisvesting statushouders

5.2

Zorgdoelgroepen

Paraaf gemeente

Hof Wonen gaat over haar aandeel van de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders met de gemeente in gesprek. Het uitgangspunt is 30% voor verhuringen aan bijzondere doelgroepen en statushouders en 70% voor reguliere verhuringen. Hof Wonen levert een passende woning binnen 10 weken na koppeling met gemeente Den Haag. De verwachte zeer grote taakstelling voor 2024 vraagt erom dat gemeente en corporaties zich onverminderd inspannen en samenwerken voor extra huisvesting van statushouders ook buiten de reguliere sociale voorraad. Hierbij houden we vast aan het percentage van maximaal 30% voor verhuringen aan bijzondere doelgroepen en statushouders (zie ook prioriteit 2). Hof Wonen en gemeente zoeken samen naar passende mogelijkheden om grote gezinnen van 6 personen of meer te huisvesten. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de Regeling Huisvesting Grote Gezinnen Vergunninghouders. Hof Wonen levert de afgesproken 77 zelfstandige huurwoningen voor de huisvesting van zorgdoelgroepen. Gemeente en Hof Wonen monitoren periodiek of aan deze afspraak wordt voldaan en of het percentage verhuringen aan bijzondere doelgroepen en statushouders binnen de 30% blijft (zie ook prioriteit 2). Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

Een goede begeleiding van uitstromende zorgdoelgroepen en statushouders, is van groot belang voor deze groepen zelf en de omwonenden. De gemeente zorgt voor begeleiding van deze uitstromers. Hierbij voeren gemeente, corporaties en zorgaanbieders de samenwerkingsafspraken uit van het “Koepelconvenant huisvesting zorgdoelgroepen”. Bij knelpunten waardoor de realisatie onder druk komt te staan, voert de gemeente de regie zodat werkbare oplossingen tot stand komen. Voor het aantal te leveren convenantwoningen handhaven we voor nu de afspraak uit de Raamovereenkomst Wonen 2019-2024 waarin is afgesproken dat de corporaties jaarlijks 313 convenantwoningen leveren. Na inventarisatie van de totale vraag van aandachtgroepen in Q1 2024 en de eventuele aanpassing van het percentage nietreguliere verhuringen kan de gemeente de wens hebben om het dit aantal te leveren convenantwoningen aan te passen. Hierover wordt dan het gesprek gevoerd met de corporaties en de huurdersverenigingen.

5.3

5.4

5.5.

Aandeel verhuringen aan niet-reguliere woningzoekenden Spoedzoekers/cruciale beroepsgroepen Standplaatsen voor woonwagens

De evaluatie van de convenantenafspraken is reeds klaar. In 2024 zullen de conclusies en uitgangspunten worden verwerkt. Zie prioriteit 2

De Huurdersorganisaties Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion geven gezamenlijk het volgende mee. Spoedzoekers/ cruciale beroepen; deze onderwerpen kunnen worden meegenomen in het onderzoek over toewijzing in Q1 2024. De gemeente organiseert 4 keer per jaar een overleg met de corporaties en in afstemming met de Stichting Woonwagenlocaties Den Haag.

Vanuit de Stichting Woonwagenlocaties worden de mogelijkheden onderzocht om vorm te geven aan het beleid van de gemeente waarvan de ambitie is om te voorzien in voldoende huurstandplaatsen en woonwagens voor de huisvesting van woonwagenbewoners met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. De mogelijke inzet hiervoor, zowel van Hof Wonen en de deelnemers van de stichting (Haag Wonen en Staedion) en andere corporaties, wordt in 2024 nader uitgewerkt. Uitbreiding van het aantal huur-standplaatsen voor de primaire doelgroep van woningcorporaties is daarbij het uitgangspunt. Uit het woonbehoefteonderzoek uit 2020 blijkt ondermeer dat er een tekort is aan huur-standplaatsen. De huurders realisatie van het uitvoeringsplan en de inspanningen van de corporaties worden in 2024 nader gespecificeerd en in de afspraken in de ROK meegenomen. In 2024 onderzoekt Hof Wonen de mogelijkheid om toe te treden tot de Stichting Woonwagenlocaties en beoordeelt zij welke bijdrage zij kan geven aan de huisvesting van woonwagenbewoners.

6 6.1

Duurzame woningvoorraad Investeren in een Zie ook prioriteit 2024: 4. Duurzame woningvoorraad/ EFG aanpak duurzame sociale huurwoningvoorraad Midden en hoogrenovatie Naast de EFG-aanpak voert Hof Wonen in 2024 renovaties uit aan ruim 1.100 woningen die, door duurzaamheidsingrepen, opgeleverd worden met een goede energieprestatie. Het gaat hierbij om: De Oorden fase 1: 254 woningen; De Lannoystraat Toren: 128 woningen; Moerwijk West fase 1: 318 woningen; Moerwijk West fase 2/3: 435 woningen

Paraaf gemeente

Warmteoplossingen In ‘RIS315470 Gezamenlijke aanpak in Energietransitie met woningcorporaties’ zijn de afspraken met corporaties toegelicht m.b.t. het overstappen naar schone warmtebronnen. Deze afspraken zijn met de vijf grootste corporaties gemaakt en deze Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

geven ook aan dat zij hieraan willen voldoen. Om de overstap naar schone warmtebronnen te versnellen zijn er een aantal relatief laagdrempelige afspraken te maken. Wij stellen de volgende afspraken voor: • Ambitie benoemen wat betreft mutatie reguliere CV vervangen voor duurzaam alternatief: Wanneer de kans zich voordoet om de reguliere CV-ketels te vervangen voor een duurzame warmteoplossing, dan spant de corporatie zich in om een duurzame warmteoplossing te onderzoeken. De woningcorporatie betrekt hierbij de gemeente om de mogelijkheden te onderzoeken. In het geval van een warmtenet, dan zet de woningcorporatie zich maximaal in om de overstap naar een warmtenet mogelijk te maken. • De corporatie zet zich in om, in het geval van een nieuwbouwcomplex, een aansluiting op lage temperatuursverwarming met lokale bronnen te realiseren. Het aantal zelfstandige woningen dat een duurzame warmteoplossing krijgt i.p.v. (of in combinatie met) cv-ketel is bij het opstellen van de bieding nog niet kwantitatief concreet. Het streven van Hof Wonen is om de aanpassingen aan de woningen ‘in één keer goed’ te doen. We stemmen onze aanpak af op de Transitievisie warmte en bereiden de woningen als we ze aanpakken zo veel mogelijk voor op aardgasvrije verwarming. Om de voortgang van duurzame warmteoplossingen te versnellen vraagt Hof Wonen aan de gemeente de volgende inspanningen: 1.

Regierol bij de verkaveling van het warmtenet; 2. Soepele procedures ten behoeve van vergunningen; 3. Bewaken van de betaalbaarheid van het warmtenet voor de huurders van Hof Wonen te bewaken: uitgangspunt is dat de kosten voor de huurder ten opzichte van de huidige situatie niet mogen stijgen. Wet natuurbescherming Hof Wonen vraagt de gemeente, ter ondersteuning van haar bouw- en ontwikkelprocessen, de regierol te vervullen bij het Soortenmanagementplan (SMP) in kader van de Wet Natuurbescherming. Dit plan wordt in samenwerking tussen de Haagse corporaties, de gemeente en Omgevingsdienst Haaglanden ontwikkeld.

6.2

Kookgas

6.3

Aanpak energiearmoede

6.4

EFG-aanpak specifieke woongebouwen (gespikkeld, monumenten, te slopen)

6.5

Coöperatieve zonnepanelen op corporatiedaken

Paraaf gemeente

Wederkerigheid In het kader van o.a. de transitievisie warmte en de gezamenlijke aanpak energietransitie houden gemeente en corporaties elkaar op de hoogte van de voortgang op het gebied van duurzaamheid en de transitie naar duurzame warmtebronnen. Hiervoor is o.a. het ambtelijk overleg duurzaamheid en het BO Duurzaamheid opgericht. Hof Wonen heeft geen complexen meer met alleen kookgasaansluitingen. Bij aardgasvrije renovaties stelt gemeente Den Haag een subsidie beschikbaar om de huurder te voorzien van een inductiekookplaat om te voorkomen dat de huurder hiervoor de kosten zelf moet dragen. In kader van het nieuwe convenant aanpak energiearmoede (2023) gaat Hof Wonen aan de slag met de 12 complexen waarin de meeste huurders in energiearmoede wonen. Het gaat in dit geval om 75 tot 100% van de huurders in deze complexen. Het beschikbare budget komt geheel ten goede aan het belang van deze huurders. Naast het project uit het convenant, draagt Hof wonen actief bij aan het Energiebespaarteam van de gemeente en doet Hof Wonen mee met het project Fixbrigade dat momenteel in ontwikkeling is. Aanvullend aan de prestaties in prioriteit 1, werkt de gemeente graag samen met corporaties aan een versnelling van het isoleren en verduurzamen van drie specifieke soorten EFG-labelwoningen.

Namelijk: in 1) gespikkeld bezit, 2) in monumenten en 3) woningen die pas na 2028 op de lijst staan voor sloop/herstructurering. In Q1 2024 gaan we in gesprek met de gemeente over de beoogde aanpak en maken we concrete afspraken daarover in de prestatieafspraken 2025. De prioriteit legt Hof Wonen bij haar eigen PV-beleid. Hof Wonen onderzoekt wel de mogelijkheden van een coöperatie dak binnen eigen bedrijfsvastgoed. Bovendien werkt Hof Wonen samen met gemeente en een lokale energiecoöperatie met als intentie het uitvoeren van een pilot om op het dak van een complex toe te staan dat er coöperatieve zonnepanelen worden aangebracht. Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

6.6

Samen werken aan energietransitie, een duurzame woonomgeving en meer duurzame woningen.

7 7.1

De huurder gezien en gehoord HuurdersHof Wonen overlegt regelmatig (bestuurlijk) met haar Huurdersraad. Deze geeft vertegenwoordiging gevraagd en ongevraagd advies. Hof Wonen betrekt de Huurdersraad vroegtijdig op verschillende beleidsterreinen bij de dialoog over het te formuleren beleid. Bij investeringsprojecten past Hof wonen de Routekaart Participatie toe, ook bij WOM-projecten. Na afronding van een investeringsproject stimuleert Hof wonen de voorzetting van de bewonersgroep als bewonerscommissie. Hof Wonen zorgt dat de routekaart aanklikbaar wordt voor bewoners. Waar geen bewonersgroepen zijn hanteert Hof Wonen een natuurlijke aanleiding (onderhoud, activiteit in de buurt) om in contact te komen met bewoners en bewoners te betrekken.

Paraaf gemeente

De gemeente en de drie grote corporaties in Den Haag (Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion) hebben een gedeeld beeld en gevoel bij de belangrijkste thema’s in de stad waar de corporaties en gemeente samen optrekken. Bij alles is het uitgangspunt: vanuit gelijkwaardigheid in samenwerking, als impactvolle partners in Den Haag die samen de stad mooier, leefbaar, veilig, prettig en comfortabel willen maken. We hebben hiervoor met elkaar een samenwerkingsagenda opgesteld die alle belangrijke thema’s omvat. In de samenwerkingsagenda komt ook de samenhang van gewenste prestaties goed tot uitdrukking. Immers, de grote vraagstukken op het domein van aandachtsgroepen vinden voor een belangrijk deel een oplossing in het fysieke domein van de bouw- en transformatieopgave. Deze samenhang geldt ook voor bijvoorbeeld de prioritering in investeringsopgaven, zoals nieuwbouw, verbetering bestaand bezit en verduurzaming. En voor uitdagingen rondom betaalbaarheid. Het een kan niet zonder het ander. De prestatieafspraken die Haag Wonen, Hof Wonen, Staedion, gemeente Den Haag en de betreffende huurdersorganisaties maken, moeten dan ook worden gezien in het licht van de samenwerkingsagenda waarop bestuurlijk wordt gestuurd. De randvoorwaarden en samenhang van de afzonderlijke prestatievelden, komen in de samenwerkingsagenda nadrukkelijk bij elkaar als bovenliggend sturingsmiddel.

Een fijne buurt gaat over meer dan enkel de woning en haar bewoners. Het gaat ook over infrastructuur, voorzieningen en een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting. Naast het verduurzamen van de woningvoorraad werkt Hof Wonen de komende jaren daarom aan het vergroenen en klimaatadaptief maken van buitenruimtes en binnentuinen rondom ons vastgoed, om zo leefbare en toegankelijke wijken te creëren. Op de lange termijn streven we ernaar ons vastgoed te beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering en tegelijkertijd werken we toe naar een gezonde stad Den Haag. Hof Wonen en gemeente werken samen aan 1) het aanleggen van een warmtenet op basis van haar renovatieplanning en de transitievisie warmte zoals beschreven in de gezamenlijke aanpak wijken en duurzame warmte, 2) aan leefbare en klimaatadaptieve binnentuinen, 3) aan biobased & circulair bouwen en renoveren en 4) aan een klimaatadaptievere stad in klimaatstressgebieden Gemeente vindt het van belang om gezamenlijke met de corporaties trajecten op te zetten voor deze thema’s. In projecten van Hof Wonen waarbij dit aan de orde is, is gemeente bereid om een passende bijdrage te leveren en dit vast te leggen in de prestatieafspraken. Voor Hof Wonen is hierbij van toepassing dat gemeentelijke eisen aan nieuwbouw of renovaties boven op de bestaande wettelijke kaders niet kostenverhogend mogen werken.

Landelijk zijn er doelen om in 2030 50% circulair te zijn en in 2050 100%. Hiervoor zullen ook de woningcorporaties stappen moeten zetten. Gezien de verduurzamingsopgave, de uitbreidingsopgave en de onderhoudsopgave waar de corporaties voor staan ziet de gemeenteveel mogelijkheden om circulair en biobased aan de gang te gaan. Gemeente stelt de volgende afspraak voor: • Daarbij kan de gemeente ondersteunen met kennis, kunnen we projecten aan elkaar koppelen en kunnen we samen met corporaties kijken hoe we een eventuele onrendabele top kunnen co-financieren. Hof Wonen legt in 2024 niet haar prioriteit bij circulariteit in renovatie of nieuwbouw maar zal zich in de komende jaren laten inspireren en aanjagen door samenwerkingspartners.

Paraaf huurdersorganisatie

Continuering

Paraaf corporatie

-

-

Bewonersinitiatieven voor het oprichten van bewonerscommissies worden door Hof Wonen omarmd. Hof Wonen en de gemeente ondersteunen Huurdersraad Hof Wonen bij het streven om met haar wijkambassadeurs en andere vrijwilligers een diverse afspiegeling te zijn van de Haagse Hof Wonen huurders. Hof Wonen en haar Huurdersraad streven gezamenlijk naar een toenemend aantal participerende huurders o.a. door het samen met de bewoners oprichten van bewonerscommissies. Hof Wonen biedt in dit kader ondersteuning, zowel bij het opzetten van deze activiteiten, de communicatie hierover als het bieden van financiële middelen. Via enquêtes vraagt Hof Wonen hoe de huurders denken over reparaties, onderhoud en leefbaarheid.

8 8.1

Een succesvolle samenwerking en financieel kader Samenwerkingsagenda De gemeente en de drie grote corporaties in Den Haag (Haag Wonen, Hof Wonen en Staedion) hebben een overeenkomend beeld en gevoel bij de belangrijkste thema’s in de stad waar de corporaties en gemeente samen optrekken. Bij alles is het uitgangspunt: vanuit gelijkwaardigheid in samenwerking, als impactvolle partners in Den Haag die samen de stad mooier, leefbaar, veilig, prettig en comfortabel willen maken. We hebben hiervoor met elkaar een samenwerkingsagenda opgesteld die alle belangrijke thema’s omvat. In de samenwerkingsagenda komt ook de samenhang van gewenste prestaties goed tot uitdrukking. Immers, de grote vraagstukken op het domein van aandachtsgroepen vinden voor een belangrijk deel een oplossing in het fysieke domein van de bouw- en transformatieopgave. Deze samenhang geldt ook voor bijvoorbeeld de prioritering in investeringsopgaven, zoals nieuwbouw, verbetering bestaand bezit en verduurzaming. En voor uitdagingen rondom betaalbaarheid. Het een kan niet zonder het ander. De prestatieafspraken die Haag Wonen, Hof Wonen, Staedion, gemeente Den Haag en de betreffende huurdersorganisaties maken, moeten dan ook worden gezien in het licht van de samenwerkingsagenda waarop bestuurlijk wordt gestuurd.

De randvoorwaarden en samenhang van de afzonderlijke prestatievelden, komen in de samenwerkingsagenda nadrukkelijk bij elkaar als bovenliggend sturingsmiddel.

8.2

De inzet en samenwerking van partijen

8.3

Nieuwe meerjarige prestatieafspraken (punt toegevoegd door Hof Wonen aan het format)

8.4

Financieel kader

Bijlage 1 Postcode 2512 2513

Aantal 5 9

Paraaf gemeente

Het komende jaar zetten woningcorporaties, Haagse huurdersorganisaties en de gemeente Den Haag zich binnen hun taakvelden onverminderd in om gezamenlijk de in deze prestatieafspraken geformuleerde opgaven aan te pakken. Partijen weten elkaar te vinden, waarderen elkaars inzet en behalen successen. De resultaten worden periodiek en op transparante wijze gemonitord. De regiegroep bewaakt de voortgang. Behaalde resultaten worden waar mogelijk naar buiten toe gedeeld en successen worden gevierd. Relatie met Woonvisie, Raamovereenkomst 2019-2024 (ROK), nieuwe Raamovereenkomst 2026-2029. De prestatieafspraken 2024 worden met een doorkijk gemaakt voor 2025-2028. We hebben een aantal procesafspraken gemaakt die we in Q1 en Q2 gaan uitwerken. Deze worden meegenomen in de prestatieafspraken voor 2025. Per 1 januari 2024 zijn de gezamenlijke afspraken Raamovereenkomst afgelopen. De nieuwe versie met langjarige overeenkomst ROK starten we parallel op met de prestatieafspraken 2025. Input daarvoor is de Woonvisie die naar verwachting in Q4 van 2024 wordt vastgesteld. Hof Wonen heeft een solide operationele kasstroom en voldoet aan de financiële ratio's. Hof Wonen is financieel gezond en kan in principe haar investeringen in Den Haag intensiveren als externe financiering mag worden aangetrokken.

Naar verwachting wordt Hof Wonen in 2024 borgbaar waardoor het mogelijk wordt om nieuwe financieringen aan te trekken. Waar liberalisatie plaatsvindt is afhankelijk van de woningen die vrijkomen bij mutaties.

Continuering

Liberalisatievijver

Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

2514 2516 2518 2524 2525 2531 2532 2533 2541 2542 2543 2544 2545 2547 2551 2552 2553 2554 2562 2563 2565 2571 2572 2574 2583 2584 2585 2586 2587 2591 2596 Totaal

1 6 9 20 81 15 3 14 25 5 5 75 60 26 17 6 67 1 6 1 3 1 5 23 251 59 27 2 8 6 1 843

Bijlage: Kern toelichting op de Prestatieafspraken 2024 De gemeente en de Haagse corporaties hebben een overeenkomend beeld en gevoel bij de belangrijkste thema’s in de stad waar de corporaties en gemeente samen optrekken. Bij alles is het uitgangspunt: vanuit gelijkwaardigheid in samenwerking, als impactvolle partners in Den Haag die samen de stad mooier, leefbaar, veilig, prettig en comfortabel willen maken. We hebben hiervoor met elkaar een samenwerkingsagenda opgesteld die alle belangrijke thema’s omvat. In de samenwerkingsagenda komt ook de samenhang van gewenste prestaties goed tot uitdrukking. Immers, de grote vraagstukken op het domein van aandachtsgroepen vinden voor een belangrijk deel een oplossing in het fysieke domein van de bouw- en transformatieopgave. Deze samenhang geldt ook voor bijvoorbeeld de prioritering in investeringsopgaven, zoals nieuwbouw, verbetering bestaand bezit en verduurzaming. En voor uitdagingen rondom betaalbaarheid. Het een kan niet zonder het ander. De prestatieafspraken die Haag Wonen, Hof Wonen, Staedion, gemeente Den Haag en de betreffende huurdersorganisaties maken, moeten dan ook worden gezien in het licht van de samenwerkingsagenda waarop bestuurlijk wordt gestuurd. De randvoorwaarden en samenhang van de afzonderlijke prestatievelden, komen in de samenwerkingsagenda nadrukkelijk bij elkaar als bovenliggend sturingsmiddel.

Belangrijkste prestatievelden 1.

Sturing op bouwproductie Paraaf gemeente

Paraaf huurdersorganisatie

Paraaf corporatie

Gemeente en corporaties hebben een gezamenlijke opgave om 1.200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar te realiseren. Er is een grote urgentie en noodzaak om ruimte te creëren voor (betaalbaar) wonen in Den Haag. De ontwikkeling en ambities van de stad, de toenemende druk op de betaalbare voorraad, ook voor middeninkomens, en de actuele grote vraag naar woningen vraagt om meer tempo en hogere realisatiegraad. We moeten inzetten op zowel korte en lange termijn (van tijdelijk benutten ruimte tot vinden en ontwikkelen nieuwe locaties) als het bouwen aan een stad met evenwichtige wijken. De noodzaak ligt bij de woningbouw-productie, transformaties van bestaand bezit, het beter benutten van de bestaande voorraad, het inzetten van leegstaand vastgoed en het benutten van tijdelijk beschikbare locaties via bijvoorbeeld flexwoningen. De huidige tweedeling in de stad biedt een aanleiding om de realisatie van woningen te versnellen In delen van de stad is fysiek en qua leefbaarheidseffecten nog ruimte om invulling te geven aan evenwichtige wijken en stad. Het biedt ruimte voor onverwachte locaties, voor radicale andere oplossingen, voor spiegelbeeldig toewijzen en bouwen, mits de claim van deze en andere locaties ook nadrukkelijk op tafel komt. Daarvoor is het nodig dat we als gelijkwaardige partners met een open agenda in vroeg stadium met elkaar aan tafel zitten.

Via een gezamenlijke focuslijst 1 (die ook in samenhang met Haagse Tafel wordt gemaakt) maken we inzichtelijk op welke projecten we gezamenlijk inzetten, welke capaciteit en tijd dit vraagt, welke randvoorwaarden nodig zijn, waar knelpunten zitten (en rode draad in oplossingen) en hoe we doelgerichter elkaars kennis en kunde kunnen inzetten om sneller tot resultaat te komen. Het doorbouwverbond biedt een gemeentebreed kader om hierop aan te haken. 2. Aandachtgroepen en leefbare buurten Het uitgangspunt van de corporaties is dat we onze doelgroep toegang willen geven tot een geschikte woning, ook de aandachtsgroepen. Bij het gespreksonderwerp aandachtsgroepen hebben we het vaak over de verhouding 30-70, zoals afgesproken in de huidige raamovereenkomst die einde 2023 afloopt. Daarmee wordt bedoeld dat maximaal 30% van de vrijkomende woningen wordt toegewezen aan aandachtsgroepen zodat 70% overblijft voor de regulier woningzoekenden. Deze laatste groep heeft nu een gemiddelde wachttijd van ruim 6 jaar. De verhouding 30-70 staat stevig onder druk door toenemende taakstelling statushouders en een groeiende vraag vanuit de aandachtsgroepen. De verhouding zegt ook iets over de druk op de leefbaarheid, vanuit de veronderstelling dat een groter volume aandachtsgroepen leidt tot meer kwetsbare bewoners in een buurt.

Het is belangrijk te realiseren dat de 30-70 nu een gemiddelde is over de hele stad bij nieuwe toewijzingen in de sociale voorraad. De bekende tweedeling in de stad en de huurprijzen van huurwoningen zorgt ervoor dat een groter percentage aandachtsgroepen in de ene wijk en een lager percentage in een andere wijk, alsnog op stadniveau de bedoelde verhouding van 30-70 laat zien. Het gesprek over 30-70 gaat dus enerzijds over de kansen op de woningmarkt van verschillende groepen woningzoekenden en anderzijds over balans in de stad, wijk, buurt van mensen die meer of minder aandacht, begeleiding en zorg nodig hebben. Daarmee is dit thema eigenlijk ook een rechtstreekse vraag om ruimte en een vraag over sturen op leefbaarheid. De grote impact komt vanuit nieuwe locaties en nieuwe ruimte en vanuit bestaande locaties waar kan worden verdicht of opgetopt of getransformeerd en beter benutten bestaande voorraad door woningdelen bijvoorbeeld. Daarin hebben we een gezamenlijke zoektocht naar ruimte en mogelijkheden. De vraag over leefbaarheid gaat over wijken in balans, waar het fijn wonen en verblijven is. Het gaat over verdeling van woonruimte en over het gericht toevoegen van woningen om een betere balans in een wijk te vinden.

Praktische invulling prestatievelden Huisvesting en toewijzing van aandachtsgroepen in relatie tot invulling van de 30% -70% en de invulling van de bouwproductie in de prestatieafspraken is een bespreekpunt dat bestaat uit 3 elementen waarbij deze drie elementen niet los van elkaar gezien kunnen worden.: 1. Definitie van wat er onder de 30% valt. En hoe we brengen we die in lijn met regionale afspraken; dit pakken we in Q1 op samen met de procesafspraak onder punt 2. 2. Een procesafspraak om al dan niet tot aanpassing van het 30% percentage komen dit leidt in Q1 2024 tot een inhoudelijk voorstel. Deze aanpak wordt voor een periode van twee jaar gemonitord, opdat ervan geleerd en waar nodig bijgesteld kan worden. 3. Een gezamenlijke inspanning om de bouwproductie en de mogelijkheden voor doorbraakplannen en flexwonen maximaal in te zetten, plus hoe we anderszins woningen kunnen toevoegen (ook voor aandachtsgroepen), zoals via particuliere verhuurders, marktpartijen etc. Ad 1) Zoals aangegeven in de prestatieafspraken is de gemeente met de Haagse corporaties en huurdersverenigingen in overleg getreden vanwege de hoge taakstelling voor statushouders en daarmee de onvoldoende ruimte voor statushouders, zorgdoelgroepen en urgenten (exclusief herstructurering) in de 30% niet-reguliere verhuringen.

Op basis van de afgesproken overweging om als een dergelijke situatie zich voordeed het lokaal- en regionaal maatwerk buiten de 30% te houden, heeft de gemeente hiervoor aan de corporaties een voorstel gedaan. Naast het lokaal- en regionaal maatwerk is ook voorgesteld om de directiebesluiten in 2023 buiten de 30% te houden. Voor 2023 is over het voorstel geen consensus bereikt. De consensus is niet bereikt omdat de onderliggende analyse naar de totale vraag, het aanbod en mogelijkheden om het aanbod beter te benutten en het vergroten voor de stad als geheel en op buurtniveau nog niet is gemaakt. Het biedt een kleine maar geen structurele oplossing, eerder een administratieve oplossing. Daarom gaan we met elkaar een procesafspraak aan om ook de opgave ook in het langetermijnperspectief te plaatsen. De afspraken worden vastgelegd in de nieuwe raamovereenkomst. Ad 2) Ook spraken we in de prestatieafspraken 2023 af dat in het licht van het nationale samenwerkingsprogramma “Een thuis voor iedereen” en de voorbereiding van een nieuwe raamovereenkomst 2024 de Haagse corporaties, huurdersorganisaties en gemeente in 2023 nader afstemmen over een eventuele aanpassing en andere invulling van de 30% niet-reguliere verhuringen en welke groepen woningzoekenden en manieren van woningtoewijzing hieronder vallen.