RIS317432 Bijlage 1

Artikel 10 Algemene gebruiksregels: In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd. Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep: De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn. Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder.

Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn. De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning. Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan. De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen. Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht. De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maar een deel van de bebouwde oppervlakte mag bedragen. Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt.

Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot. Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in Artikel 11 Algemene afwijkingsregels. Het bevoegd gezag

90

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval.Ten slotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak. Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging. De algemene procedureregels regelen de procedure die het bevoegd gezag moet volgen als zij wil afwijken. Artikel 12 Overige regels:Dit artikel is opgenomen ter verduidelijking dat met wetten, wetsbepalingen, algemene maatregelen van bestuur of verordeningen waarnaar wordt verwezen in de regels van dit bestemmingsplan wordt gerefereerd aan wetten, wetsbepalingen, algemene maatregelen van bestuur of verordeningen zoals deze luiden op het moment van het ter inzage legging van het ontwerp van dit plan.

Overgangs- en slotregels Artikel 13 Overgangsrecht De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de inwerking treding van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor vergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van inwerking treden van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan. Artikel 14 Slotregel Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan "Zichten 2, 3 en 7"'

91

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

92

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt planologisch de ontwikkeling van maximaal 600 woningen mogelijk . De bouw is aan te merken als een bouwplan, zoals aangewezen in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. Daarom is de gemeente op basis van artikel 6.12 Wro verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via: een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij sprake moet zijn van gemeentelijke gronduitgifte; meerwaardesuppletie via de erfpachtcanon; een anterieure overeenkomst met de eigenaar over de ontwikkeling. Het bouwplan vindt plaats op percelen welke door de gemeente Den Haag in erfpacht zijn uitgegeven. Bij aanpassing van de erfpachtvoorwaarden ten behoeve van het nieuwe bouwplan wordt door de afdeling Erfpacht suppletie in rekening gebracht. Kostenverhaal voor apparaatskosten en eventuele ingrepen in het openbare gebied wordt hier verzekerd via een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initatiefnemer.

93

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

94

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

Hoofdstuk 7 7.1

Overleg en inspraak

Artikel 3.1.1 Bro-overleg

Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan is op datum 14 juli 2023 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden: 1. Provincie Zuid-Holland 2. Rijkswaterstaat Zuid-Holland 3. Hoogheemraadschap van Delfland 4. Dunea 5. Omgevingsdienst Haaglanden 6. GGD Haaglanden 7. Politie Eenheid Den Haag 8. Veiligheidsregio Haaglanden 9. HTM Personenvervoer NV 10. Stedin B.V. 11. TenneT Regio West 12. N.V. Nederlandse Gasunie 13. Algemene Vereniging voor Natuurbescherming voor 's-Gravenhage e.o. 14. Stichting Bewonersorganisatie Bouwlust-Vrederust. Van de volgende instanties is een reactie ontvangen: 2. Rijkswaterstaat Zuid-Holland Inhoud: Hartelijk dank voor het toesturen van het concept ontwerp- bestemmingsplan Zichten 2 en 3. Kijkend naar de belangen van Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid, zie ik geen aanleiding voor een reactie op dit plan. Rijkswaterstaat blijft in de toekomst graag op de hoogte van ruimtelijke plannen in uw gemeente die een relatie hebben met het hoofd(vaar)wegennet en hoofdwatersysteem. Reactie gemeente Den Haag: De ingekomen reactie geeft geen aanleiding tot aanpassingen. 3.

Hoogheemraadschap van Delfland Inhoud: In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft u het Hoogheemraadschap van Delfland het voorontwerp van het bestemmingsplan Zichten 2 en 3 in Den Haag toegezonden. U verzoekt Delfland een reactie kenbaar te maken op het voorontwerp van het bestemmingsplan. Waterbelang onvoldoende geborgd In het plan is het waterbelang onvoldoende geborgd en is nog onvoldoende invulling gegeven aan de uitgangspunten van goed waterbeheer, zoals vermeld in de Handreiking watertoets voor gemeenten. De meest actuele versie van deze handreiking is te vinden op onze website www.hhdelfland.nl/regelen/watertoets-ruimtelijke-plannen/. In de bijlage van de handreiking zijn zeven waterthema’s benoemd. Wij verzoeken u te beschrijven, hoe het plan zich tot deze thema’s verhoudt. Wij vragen u onderstaande aanpassingen op de verbeelding en in de regels en de toelichting te maken. Tevens gaan wij graag met u in overleg voor een nadere afstemming. Verbeelding en regels In de bovengenoemde handreiking, paragraaf 5, wordt op de borging van het waterbelang in ruimtelijke plannen ingegaan. Wij verzoeken u bij het opstellen van de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan de handreiking als leidraad te hanteren. In paragraaf 5 zijn per waterthema de relevante aspecten, die belangrijk zijn om op te nemen in het bestemmingsplan, beschreven.

95

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

Op de verbeelding ontbreekt het secundair polderwater (overig water). Wij vragen u het oppervlaktewater op de verbeelding aan te geven, bijvoorbeeld als bestemming “water” of als functieaanduiding bij een andere bestemming. Meer informatie hierover is te raadplegen in paragraaf 5.2, “Juridische regelingen in het bestemmingsplan”, op pagina 42 en 43 van de handreiking. Voor de bestemming “water” in een bestemmingsplan is een voorbeeldartikel opgenomen in de handreiking, paragraaf 5.4 op pagina 47. Wij verzoeken u (indien relevant) hierbij zo veel als mogelijk bij aan te sluiten. Voor het plan geldt een wateropgave voor het compenseren van toename van verharding en voor het compenseren van klimaateffecten. Wij vragen u de wateropgave in de regels van het bestemmingsplan door middel van een voorwaardelijke bepaling te borgen, gekoppeld aan de aanvraag omgevingsvergunning, waarbij advies bij het waterschap moet worden gevraagd. Veiligheid en waterkeringen In het plangebied liggen geen waterkeringen, zoals bedoeld op de legger van het waterschap. Wij verzoeken u dit te beschrijven. Voorkomen van wateroverlast (waterkwantiteit) Waterstructuur en doorstroming In het beoogde plan wordt het oppervlaktewater aangepast. Wij vragen u een situatietekening met maatvoering aan te leveren, waarin de bestaande situatie en nieuwe situatie van het oppervlaktewater uitgewerkt is.

Daarnaast verzoeken wij u een beschrijving van het bestaande watersysteem en het nieuwe watersysteem aan te leveren. Voor meer informatie over het watersysteem verwijzen wij u naar onze legger Legger - Delfland (hhdelfland.nl). Aanpassing aan het oppervlaktewater, zoals bijvoorbeeld het dempen en graven van water, de aanleg van duikers en de aanleg van bruggen, dient aan de beleidsregels van het Hoogheemraadschap van Delfland te voldoen. In de beleidsregels Dempen en graven, Kunstwerken in wateren en Werken in het profiel van wateren zijn de toetscriteria te raadplegen, waaraan het nieuwe ontwerp moet voldoen. Meer informatie hierover is te vinden in de bijlage van de Handreiking watertoets voor gemeenten, paragraaf B1.2.1 op pagina 12. In het beoogde plan is het van belang, dat de structuur van het watersysteem door het ruimtelijk plan niet verslechtert en dat het gewaarborgd blijft, dat de aan- en afvoercapaciteit en de doorstroming goed blijven functioneren. Wij verzoeken u dit te onderbouwen. Wateropgave compensatie verharding en compensatie klimaateffecten Wij vragen u de wateropgave voor het plangebied door middel van het invullen van de watersleutel te bepalen en deze onderdeel van het bestemmingsplan te laten uitmaken. De watersleutel is te raadplegen via onze website Berekenen met de watersleutel - Delfland (hhdelfland.nl).

Op onze website is ook meer informatie te vinden over het toepassen van de watersleutel. Wij verzoeken u in de waterparagraaf uit te werken, op welke manier de wateropgave ingevuld wordt. Hierbij dient ten minste de wateropgave voor de compensatie van toename van verharding in open oppervlaktewater gegraven te worden. De wateropgave voor de compensatie van de klimaateffecten mag door middel van een vasthoudmaatregel. Bij de berekening van de wateropgave in het kader van de watertoetsprocedure (zoals met de watersleutel) wordt rekening gehouden met klimaatverandering, omdat gerekend wordt met de verwachte neerslag in 2050. Die opgave is gericht op het voorkomen van wateroverlast vanuit het oppervlaktewater in tegenstelling tot de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig, dat zich vooral op hemelwateroverlast richt. In samenspraak met de gemeente worden de eisen uit de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig en de wateropgave voor klimaateffecten, berekend met de watersleutel, naast elkaar gehanteerd. Omdat maatregelen voor beide doelen effectief kunnen zijn, hoeft alleen de grootste klimaatwateropgave gerealiseerd te worden. Vanwege het belang voor de waterhuishouding hanteert Delfland richtlijnen bij de beoordeling van vasthoudmaatregelen. Deze zijn te vinden op www.hhdelfland.nl/over-ons/beleid/beleid/.

Wij verzoeken u in de waterparagraaf nader uit te werken, op welke manier de wateropgave ingevuld wordt en aan te tonen, dat aan de richtlijn voor vasthoudmaatregelen voldaan wordt. Daarbij is het belangrijk, dat de

96

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

gekozen maatregel goed functioneert, past binnen het gebied en ook op de lange termijn betrouwbaar is. De eigenaar van het perceel is immers zelf volledig verantwoordelijk voor de aanleg, het functioneren en het in stand houden van de voorziening. Klimaatadaptatie Delfland en vrijwel alle gemeenten in zijn beheergebied hebben zich met de ondertekening van het “Convenant Klimaatadaptief Bouwen” gecommitteerd, om de huidige bouwopgave klimaatadaptief te ontwikkelen: verminderen van de kans op wateroverlast, hittestress, droogte en bodemdaling en vergroten van de biodiversiteit, zie ook Welkom | Bouw Adaptief. De gemeente Den Haag heeft hiervan een vertaling in de “Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig” gemaakt. Wij vragen u dan ook, om de eisen vanuit de “Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig” in het plan te verwerken. Ten aanzien van extreme neerslag geldt onder meer: “Bij nieuwbouw stellen we de eis dat er 50 mm van een korte hevige bui van 70 mm in 1 uur op privaat terrein tijdelijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 uur en maximaal 48 uur de bergingscapaciteit weer beschikbaar is.”. Wij verzoeken u in de toelichting op te nemen, op welke manier invulling aan de “Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig” gegeven wordt. Grondwater Wij vragen u de geschiktheid van het gebied voor het ruimtelijk plan met betrekking tot grondwater/bodem te onderbouwen.

Tevens verzoeken wij u de effecten van het ruimtelijk plan (ondergrondse constructies) op het lokale grondwatersysteem/bodem te beschrijven (barrièrewerking). Onderhoud en bagger Wij vragen u te beschrijven, op welke wijze rekening met het onderhoud en de inspecteerbaarheid van het oppervlaktewater, aangrenzend aan het plangebied, gehouden is. In de leggertekst zijn de vereiste beschermingszones (onderhoudsstroken) opgenomen, te raadplegen via onze website Legger - Delfland (hhdelfland.nl). Deze beschermingszones dienen vrijgehouden te worden van toekomstige werken. Voor eventuele werken in deze zones is een watervergunning nodig. Watersysteemkwaliteit en ecologie Wij verzoeken u een beschrijving van de effecten van de nieuwe ontwikkeling op de huidige chemische en ecologische watersysteemkwaliteit te geven. Een achteruitgang van de watersysteemkwaliteit en ecologie is niet toegestaan, bijvoorbeeld door de eventuele aanleg van aquathermie circulatiesystemen en doorstroomsystemen. In het plangebied liggen kansen voor de aanleg van natuurvriendelijke oevers. Wij vragen u te benoemen, hoe hieraan invulling gegeven kan worden. Afvalwaterketen Wij verzoeken u te beschrijven en te onderbouwen: of de capaciteit van de riolering en het rioolgemaal in de toekomstige situatie voldoende is; Dit is om te voorkomen, dat er een toename op de kans van overstorten op het oppervlaktewater is.

de kwantitatieve en kwalitatieve effecten van lozingen en de daardoor verwachte veranderingen op het oppervlaktewater/riolering, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwater en de aanleg van eventuele WKO-systemen; hoe in het plan met de afvoer van hemelwater omgegaan wordt (“de weg van het water”). Watervergunning Naast advisering in het kader van de watertoets over dit bestemmingsplan is een watervergunning en melding nodig. Voor meer informatie over deze watervergunning en melding verwijzen wij u naar www.hhdelfland.nl/regelen/vergunning-aanvragen/. Reactie: Er wordt op dit moment een watertoets opgesteld, waarbij deze reactie zal worden betrokken. Eventuele

97

bestemmingsplan Zichten 2, 3 en 7 (ontwerp)

aanpassingen zijn afhankelijk van de resultaten van de watertoets en zal de Gemeente Den Haag nader afstemmen met het Hoogheemraadschap. 4. Dunea Inhoud: Hierbij namens Dunea een reactie op het concept ontwerp-bestemmingsplan Zichten 2 en 3; In de wijk De Dreven heeft Dunea verschillende drinkwaterleidingen liggen. Op sommige van deze plekken staan in het ontwerp-bestemmingsplan nieuwbouwwoningen geprojecteerd. Deze zullen vervangen of verwijderd moeten worden. Graag kom ik met jullie in contact om de nieuwe wijkinrichting te bespreken en de daarbij behorende gevolgen voor de drinkwatervoorziening. Enerzijds hebben wij een grote vervangingsopgave en anderzijds zijn er veel nieuwe ontwikkelingen in de wijk. Deze zou ik graag willen combineren zodat we op een duurzame manier het werk kunnen realiseren. Reactie: De reactie richt zich op het bestemmingsplan Dreven 1 en is daar derhalve bij betrokken.

5.1 Omgevingsdienst Haaglanden (m.b.t. Externe veiligheid) Inhoud: Op 14 juli 2023 hebben wij van u een verzoek om een toets ontvangen. Het verzoek betreft het toetsen van het concept ontwerpbestemmingsplan Zichten 2 en 3 aan externe veiligheid. Paragraaf 4.3 (externe veiligheid) van de toelichting geeft geen aanleiding tot opmerkingen. Reactie: De ingekomen reactie geeft geen aanleiding tot aanpassingen. 5.2 Omgevingsdienst Haaglanden (m.b.t. Geluid) Inhoud: Op 14 juli 2023 hebben wij van u een verzoek om een toets ontvangen. Het verzoek betreft het toetsen van het concept ontwerp-bestemmingsplan Zichten 2 en 3 aan geluid voor de locatie De Zichten 2 en 3, bestemmingsplan te Den Haag. De regels en de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan Zichten 2 en 3 zijn bestudeerd aangaande geluid. In de toelichting wordt in §4.4 (geluid) met name ingegaan op wegverkeerslawaai en geluid van enkele bedrijven (sportvelden en een school) onder verwijzing naar het PlanMER Den Haag Zuidwest. Voor wegverkeerslawaai wordt aangegeven dat een geluidonderzoek nodig is, omdat mogelijk een hogere waarde wegens de Hengelolaan, de Vrederustlaan (er staat abusievelijk Vredelustlaan) en wellicht zelfs de Melis Stokelaan (er staat abusievelijk Melisstokelaan) aan de orde zijn. Dit geluidonderzoek is inderdaad noodzakelijk.

Het valt ons op dat dit geluidonderzoek nog niet als bijlage is toegevoegd, terwijl de eventuele hogere waarde wel gelijk met het bestemmingsplan ter inzage moet komen. We adviseren dit geluidonderzoek met spoed alsnog te laten uitvoeren. Voor het geluid van bedrijven wordt steeds impliciet uitgegaan van het gebiedstype 'gemengd gebied' (afkomstig uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering van 2009), terwijl het om een rustige woonwijk gaat naast open sportvelden en zonder bedrijven in de wijk. Meer motivering voor het hanteren van dit gebiedstype is derhalve nodig. Daarbij kan rekening worden gehouden met het referentieniveau dat ter plaatse kan worden gemeten. Verder wordt voor het geluid van de sportvelden terecht gesteld, dat de nieuwe woningen binnen de richtafstand van de genoemde VNG-publicatie gaan komen. Dit is in de oude situatie (met bestaande

98