RIS317332 Bijlage 1 Ontwerpbestemmingsplan

De vergroting van het aantal wooneenheden in het hoofdgebouw leidt tot een toename van het aantal ongebouwde parkeerplaatsen.Ten behoeve van de landschappelijke inpassing wordt het parkeerterrein ten oosten van dat gebouw verkleind tot 10 parkeerplaatsen. Bij de ontsluiting aan het hek op de Jan Thijssenweg wordt een tweede parkeerterrein van tien parkeerplaatsen aangelegd. De afbeeldingen 5.3 en 5.4 geven een beeld van de toekomstige inrichting.

86

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

Afbeelding 5.3: Definitief ontwerp van het landgoed van 21 december 2021

Afbeelding 5.4: Groen blauwe structuur Nieuw Vredenoord van 2 december 2021 5.2.2.2 De uitwerk ing van het definitief ontwerp Deze subparagraaf licht het ontwerp verder toe aan de hand van enkele deelonderwerpen. Alvorens daarop in te gaan wordt een korte toelichting op het ontwerp als geheel gegeven. Het ontwerp als geheel Het landgoed grijpt terug en bouwt voort op een eeuwenoude traditie van buitens aan de Zuidvliet, van

87

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

rijke tuinen met overdadig groen en prachtige gebouwen hierin, die markant gepositioneerd zijn. Veel buitenplaatsen hebben een tuin in Zocher stijl, bijvoorbeeld Vredenoord. Deze gegevens hebben de inspiratie gevormd voor het ontwerp, een mooie landschappelijke, romantische lijnvoering kenmerkt Nieuw Vredenoord. Hierin zijn alle onderdelen van de buitenplaats ontworpen, zijn de zes ruimtelijke (ontwerp)uitgangpunten en het PvE verwerkt. Het ontwerp toont een romantisch vormgegeven voorterrein dat het binnenkomen, het voorrijden, het parkeren en het pronken faciliteert. Gras, heestergroepen en clumbs bepalen hier het beeld. Langs het terrein is een sierlijk smeedijzeren hekwerk met poort opgenomen dat refereert aan de hekwerken van de buitens uit de 18e en 19e eeuw. De verhardingen leiden met gebogen lijnen de bezoeker naar de voordeur of de buitenplaats in. Het gebouw zelf wordt op een plint geplaatst en ligt enigszins verhoogd in het landschap. Lage keermuurtjes, trappartijen en hellingbanen markeren dit hoogteverschil. Rond de plint is ruimte voor plantvakken met cultuurlijke, sierlijke beplanting, terrassen en onderhoud aan het gebouw. Een dergelijk plint is een ontwerpmotief uit de jaren 20 – 30, toen de Nieuwe stijl in zwang geraakte. In die zin is het ontwerp voor de tuin en het landschap met het gebruik van verschillende stijlkenmerken eclectisch te noemen.

Vanaf de plint voert een trap naar de aanlegplaats voor bootjes. Langs het Molenslootpad ligt de nieuwe boezem. Deze vormt ruimtelijk een belangrijke rand van de buitenplaats. Door de aanleg van deze nieuwe watergang ligt het Molenslootpad op een kade. Het wandelpad wordt zwaar in de bomen gezet, hier wandelt men echt door het groen. De bomen langs het pad filteren het licht groen en verschaffen het wandelpad beslotenheid, intimiteit. Tevens biedt deze beplanting een buffer tussen de bestaande woningen en het Hoofdhuis, waarmee beider privacy wordt gewaarborgd. Waar de nieuwe boezem het Hoofdhuis nadert buigt deze uit tot een vijver met een eiland en een aanlegsteiger. Dit ontwerpmotief grijpt terug op een stijlkenmerk van J.D. Zocher jr. De vijver maakt ruimte rond het Hoofdhuis en bepaalt mede het beeld aan de voorzijde van de buitenplaats. Positie hoofdhuis en bijgebouwen en de buitenplaatsen langs de Zuidvliet Langs de Zuidvliet komen we grofweg drie soorten buitenplaatsen tegen die zich qua ruimtelijke hoofdopzet onderscheiden. Bij alle nog bestaande buitenplaatsen is er sprake van één hoofdgebouw, veelal aangevuld met kleinere of anderzijds ondergeschikte bijgebouwen. De compositie van hoofd- en bijgebouwen verschilt per kavel. 1. Het hoofdgebouw staat centraal op het kavel met een oriëntatie op zowel de Zuidvliet als de weg.

Het gebouw staat in een centrale as waardoor het vanaf twee zijden zichtbaar is en zich ook zichtbaar representeert. Bijgebouwen staan naast het hoofdgebouw, maar liggen verscholen in de bosrand. Dit type is dominant aan de Rijswijkse zijde van de Haagsche Trekvliet. 2. Het hoofdgebouw staat vooraan op het kavel en is georiënteerd op de Haagsche Trekvliet. Dit type is vooral zichtbaar aan de veenzijde van de Zuidvliet, daar waar de 'latere' landgoederen werden gesticht. De weg en de Zuidvliet liggen hier aan dezelfde zijde waardoor de achterliggende inrichting van de buitenplaats als een 'decor' werkt voor het hoofdgebouw. Bijgebouwen zoals een orangerie of stallen liggen achter het hoofdgebouw, buiten het directe zicht, of liggen goed verscholen naast het hoofdgebouw zoals een poortgebouw . 3. Het hoofdgebouw heeft geen duidelijke oriëntatie, maar is strategisch gepositioneerd op bijvoorbeeld een zicht-as of andere contextuele elementen zoals landmarks of monumenten. Bijgebouwen liggen los verspreid over het kavel, zijn als totaal compositie ontworpen en zijn onderling verbonden door bijvoorbeeld zichtlijnen of draaiing en positionering van gebouwen of gebouwdelen. Het hoofdgebouw, in dit geval het Hoofdhuis, van Nieuw Vredenoord is strategisch gepositioneerd waarbij de zichtlijnen zorgvuldig ontworpen zijn.

Het staat direct in het park zonder private afschermingen of tuintjes. Ook de speels gepositioneerde overige bebouwing kent een subtiele overgang tussen gebouw en landgoed. De sloot, vijver en bosschages creëren aparte 'landschapskamers' waar individuele gebouwen of bijgebouwen in staan; als aparte entiteit maar toch in samenhang met het landgoed. Aan de andere zijde van het hoofdgebouw zijn de bijgebouwen gepositioneerd. Deze staan lager dan het Hoofdhuis. Het huisje achter het hek staat aan de weg in lijn met het huidige 'huisje aan het hek'. De

88

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

Oranjerie en de Dienstwoning staan aan de slingervijver, dat een belangrijk element vormt in de transformatie van de voormalige Molenwei. En de Rentmeesterswoning heeft zijn eigen plek bij de brug. Het Hoofdhuis vormt de schakel tussen het voorterrein en het wandelpark dat op de voormalige Molenwei wordt gerealiseerd. Hier zorgen vrijstaande bomen en de wegdraaiende bosranden voor een verrassend spel van licht en donker. Tijdens de wandeling treft men verrassende doorzichten op de tweede toevoer, op de brug daarover en op het statige, verhoogd gelegen Hoofdhuis. Naarmate men verder op de buitenplaats komt, wordt het natuurlijker en komt de ecologie meer en meer in beeld. Achter op de buitenplaats heerst rust en het landschap. Hier ligt een eiland dat bereikbaar is met een parkbrug. Het kent een grotere hoogte en maakt het mogelijk op het zuiden in de zon te gaan zitten. De aanplant van bomen, heesters en hagen garanderen een continu groen beeld.

Afbeelding 5.5: Morfologie van het nieuwe landgoed van 2 december 2021

Hoogteligging en hoogteverschillen De hoogteverschillen in het terrein hangen sterk af van het type water. Boezemwater ligt op -0,43 meter NAP, met een gewenste kadehoogte +0,20 meter. NAP. De rest van het waterpeil op Nieuw Vredenoord ligt op -1,45 meter NAP. Het hele voorterrein van de nieuwe buitenplaats wordt opgehoogd tot gemiddeld 0,80 meter NAP, dit mede doordat tussen de nieuwe boezem en de Haagsche Trekvliet een boezemland ontstaat. Het Hoofdhuis komt zoals gezegd rijzig in het landschap te liggen. De vloerpeilhoogte van het Hoofdhuis is +1,55 meter NAP en het aanpalende bordes sluit met dezelfde hoogte hierop aan. Het Huis aan het hek ligt op dezelfde hoogte als het omliggende landschap, vloerpeilhoogte +0,80 meter NAP. Het achterliggende landschap van de buitenplaats krijgt een geaccidenteerd terrein met een gemiddelde

89

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

maaiveldhoogte van -0,50 tot 0,00 meter NAP. Het achterliggende terrein sluit aan op de twee verschillende waterstanden op buitenplaats . De Oranjerie en de Dienstwoning hebben een vloerpeilhoogte van +0,20 en +0,15 meter NAP, dat betekent ruim 1,50 meter boven het Vredenoord's waterpeil van -1,45 meter NAP. Tussen de vloerpeilhoogte van het Hoofdhuis +1,55 meter NAP met de bordessen en het aanliggende maaiveld van het landschap ontstaat er een markant hoogteverschil van ongeveer 0,70 meter en is toegankelijk gemaakt door een trappartij of wordt opgevangen door taluds. Het Rentmeestershuis bij de brug heeft een vloeipeilhoogte +1,00 meter NAP en staat daarmee net iets hoger dan de kade langs de tweede toevoer. Verk eer, wegen en paden Het aantal inritten is van drie - inclusief het 'huisje aan het hek' - teruggebracht naar één. Deze inrit fungeert als toegang tot het achtergelegen Molenvlietpark en wordt gecombineerd met de ontsluiting van het 'huisje aan het hek', het Rentmeestershuis, het hoofdhuis, de twee andere gebouwen en het bijgebouw. Deze inrit is zoveel mogelijk verschoven richting het oosten. Ook is op de Jan Thijssenweg een uitbuiging gemaakt om het voor fietser en wandelaars veiliger te maken om over te steken. Het Molenslootpad langs het “huisje aan het hek” wordt enigszins verbreed en uitgevoerd in gebakken klinkers in lijn met de rest van het pad.

Na de brug van het Rentmeestershuis op Nieuw Vredenoord kan het pad smaller, als recreatief pad, uitgevoerd worden. Dit deel van het pad wordt in dezelfde gebakken klinkers uitgevoerd. Het voorterrein van het Hoofdhuis wordt uitgevoerd in gebakken klinkers met parkeren op een open verharding. De plint rond het hoofdgebouw is van gebakken klinkers en natuursteen. Deze zijn in tint, formaat en verwerkingswijze afgestemd op de architectuur. Ook de trappen, hellingbanen en keermuurtjes zijn van gebakken klinkers en natuursteen. De paden door het park hebben een parkachtige uitstraling. Dit zijn smalle paadjes in halfverharding die met gebogen lijnen door het landschap “vloeien”. Aanvullend op deze paden zal het ontwerp verfijnd worden met diverse paden door het gras of van halfverharding.

90

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

Afbeelding 5.6: Verk eersstructuur in het nieuwe landgoed van 2 december 2021 Bruggen en hek k en Aan de Jan Thijssenweg komt een sierlijk smeedijzeren hekwerk. Dit hekwerk wordt in samenhang met het Hoofdhuis en de overige elementen ontworpen. Het hekwerk wordt een sober spijlen hekwerk in een donkere kleur. Dit mag best een moderne interpretatie zijn. In het hekwerk komt een poort op de zijweg naar het Hoofdhuis. Deze poort mag enigszins uitbundig zijn. Als grondtoon is het een spijlenhekwerk in een donkere kleur. Maar de decoratie mag romantisch en welvend zijn, gebogen lijnen zijn welkom. Ook wordt de naam van de buitenplaats verwerkt in de poort. Daar waar de hekwerken het water raken wordt het hekwerk beëindigd met een kwartcirkel van een uitwaaierend spijlenhekwerk. Er worden geen gemetselde poeren toegepast. Waar de hekwerken opgaan in beplanting wordt gekozen voor een eenvoudig dubbelstaafsmathekwerk in een donkere kleur. De brug naar het Rentmeesterhuis is onderdeel van de buitenplaats. Qua stijl moet deze aansluiten op het geheel. Deze brug mag robuust vormgegeven worden. Markante landhoofden van metselwerk en natuursteen mogen een rijk gedecoreerde brug opspannen. Deze brug heeft verwantschap met de hekwerken, de architectuur en met de duiker. Daar waar de brug aansluit op het Molenslootpad, komt eveneens een poort.

De architectuur als onderdeel van het landgoed Zoals in hiervoor beschreven, worden op Nieuw Vredenoord twee gebouwensembles onderscheiden die zich vanuit de landschapstuin richten op respectievelijk de Haagsche Trekvliet en de vormen van de centrale vijver. Er is voor gekozen om de ensembles – die op zichzelf staan – één gemeenschappelijke architectonische (basis)uitdrukking te geven in een classicistische beeldtaal. Aan het eind van de 18de tot midden 19de eeuw kwam er door verschuiving in de macht naar de burger, in reactie op de barok en rococo als stijl van de absolute macht van kerk en koning en mede door de opgravingen zoals in Pompeï, een brede herwaardering voor de klassieke oudheid. Dit kwam tot uiting in zowel het denken, de Ratio en Rede (verlichting), de literatuur, kunsten en architectuur. In de architectuur kenmerkt het neoclassicisme zich in de harmonische verhoudingen waarbij de gulden snede een belangrijke rol speelt, de striktheid van de lijn, de eenvoud van de contour en een strenge opvatting van ordening en architectonische details. In veel buitenplaatsen en landgoederen, verspreid over heel Nederland, zijn voorbeelden te vinden van Hollandse neoclassicistische architectuur. In die buitenplaatsen wordt de samenhang van ruimte, vormgeving en detaillering door het hele ontwerp heen - geëxtrapoleerd naar de tuin in de vorm van de landschapstuin.

De Rede en de natuur zijn hier twee kanten van de medaille. Huis en tuin zijn door haar complementaire karakters, van sober ingetogen en strengheid van het gebouw en de oneindige rijkdom aan vormen en kleur en van de natuur, sterk aan elkaar verbonden. Door deze verschillen versterken ze elkaars eigenheid. In Nieuw Vredenoord zal de samenhang van gebouw en landschap straks ook duidelijk zichtbaar zijn daar de opgave als totaalontwerp wordt opgevat en betrokken architect en landschapsarchitect nauw met elkaar samenwerken. Binnen het landschapsontwerp vormt de vormgeving en de plaats van de gebouwen hierin een inspiratie voor het ontwerp van de gebouwensembles waarbij het neoclassicisme sober, strak en ingetogen de pracht in kleuren en vormen van de natuur versterkt. Vormenrijkdom in combinatie met invloeden van lokale bouwtraditie, een materiaalpalet en ambachtelijk detail bieden 'ruimte' om - stuk-voor-stuk - onderscheidende gebouwen te ontwerpen die zich naar gelang onderlinge positie binnen het landgoed, alsmede ligging omvang en importantie, zich op gebalanceerde wijze tot elkaar verhouden. Zowel aan de Zuidvliet, aan de vijver, als aan het Molenvlietpark. Het landgoed Nieuw Vredenoord beschikt hiermee over één architectonische identiteit.

91

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

Een ensemble aan de Haagsche Trek vliet Aan de Haagsche Trekvliet wordt een ensemble van vijf gebouwen gerealiseerd: het voorname hoofdgebouw, “Huis Nieuw Vredenoord” – brandpunt van het landgoed, het “Huis achter het hek” als eerstelijns bebouwing ingebed in het groen langs de Jan Thijssenweg, de “Orangerie” en “de Dienstwoning” nabij de slingervijver en “de Rentmeester” diep in het buiten gelegen. In het drielaagse Hoofdhuis met kap resideert de 'eigenaar'. Het alzijdig georiënteerde statige Nieuw Vredenoord met, kroonlijst, schilddak, en fronton aan de vlietzijde, is in basis een symmetrische bouwstructuur welke vanuit woonprogramma, zonoriëntatie en tuininrichting langs de hoofdas symmetrisch is uitgewerkt. Dit is herkenbaar in haar volume, de kapvorm, architectuur als overgangselementen naar het landschapsontwerp (veranda, loggia, erkers, balkon, etc.) en raampartijen. Het Hoofdhuis ligt ongeveer een halve meter verhoogd ten opzichte van het gemiddelde, omliggende (nieuwe) maaiveldpeil, waarmee het huis aan importantie wint. Dit hoogteverschil wordt ontspannen overbrugd in de glooiend aangelegde tuin. Om de entree te bereiken wordt aan de Haagsche Trekvlietzijde voorzien in een aantal treden en een stoep, terwijl aan de zijkant ook een hellingbaan is opgenomen.

Ten aanzien van de materialisatie van het Hoofdhuis wordt in ruime mate gebruik gemaakt van baksteen, met mogelijk natuursteen accenten, houtwerk in kozijnen, erkers en kapconstructie en een bijpassende dakbedekking. “De Dienstwoning” volgt, net zoals het “huis bij het hek” dezelfde axiale richting van “huis Nieuw Vredenoord”. Het dubbellaagse huis met kap hoort bij het Hoofdhuis: in dakhelling en materialiseren is de samenhang met het Hoofdhuis onmiskenbaar, echter zij is ondergeschikt aan het voorname Hoofdhuis: dit zal spreken uit de detaillering welke ingetogener van aard is dan die van het Hoofdhuis. De Orangerie en de rentmeesterswoning maken zich 'los' binnen het gebouwensemble en worden meer een deel van de tuin. De “Orangerie” met kap breekt uit het orthogonale grid en richt zich met haar langszijde op de slingervijver; de zonoriëntatie en uitzicht over de vijver geeft zin om hier in ruime mate in glas te voorzien: haar dak is uitgevoerd als schilddak. De “Rentmeester” voorbij de brug, ook twee lagen met kap, onderscheid zich van de overige secundaire bebouwing door haar meer solitaire ligging diep in het landschap en de afwijkende voornaamheid ten opzichte van de overige bijgebouwen, wat de gelaagdheid van het ensemble versterkt.

Vorrtschrijdend inzicht heeft ertoe geleid dat de laagbouw bij de 'andere' gebouwen, dat in principe een garagebox vormt, ook van een kap wordt voorzien. Dat geldt ook voor beide bijgebouwen. De timpanen bij het hoofdgebouw en de 'andere'gerbouwen'worden zo ontworpen dat zij niet boven de nokhoogten van het hoofdgebouw en de andere gebouwen uitsteken. 5.2.2.3 Inspraak Rotterdamse Baan Bij de inspraak omtrent de Rotterdamse Baan ontstond het idee om dit tot NNN aangewezen plangebied ook over land te laten aansluiten op het NNN-gebied ten westen van de Kansjesmolensloot in de gemeente Rijswijk. Daartoe wordt de strook tussen de voortuin van de woning aan de Johan Thijssenweg nummer 8 door de gemeente verworven en ook als landgoed ingericht. Deze woning vormt het 'huisje aan het hek' dat tot het landgoed Vredenoord behoorde. De ontsluiting van dit pand op deze weg vervalt dan en gaat dan achterom via het Molenslootpad. De Jan Thijssenweg krijgt bij de aansluiting een middenberm, waardoor de zuidelijke rijstrook in het plangebied komt te liggen. Hierop is in paragraaf 5.2.1 ingegaan. De verdubbeling van de Jan Thijssenweg is noodzakelijk om de bebouwing die voor de realisatie van de NNN nodig is, te kunnen ontsluiten. De aansluiting verschuift daarmee naar het oosten, het bestaande tracé van het Molenslootpad raakt buiten gebruik.

Op het westelijk deel daarvan komt de uitbreiding van de tuin te liggen.

92

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

Afbeelding 5.7: De uitbreiding van de tuin van de Jan Thijssenweg 8 is in lichtgroen aangegeven.

5.2.2.4 Landgoed en Netwerk Een landgoed kent een groen karakter maar vormt niet per definitie een onderdeel van het Netwerk. Hieromtrent wordt het volgende opgemerkt. Vredenoord was een boerderij en werd een buitenplaats omringd door een buitengoed dat bestond uit strak ingerichte tuinen en boomgaarden. In de loop der tijd werd het buitengoed meer en meer als landschap ingericht. Door de combinatie met bebouwing ontstond daarmee een landgoed. Het bestaande Vredenoord kent aan haar zuidzijde een bos met daarin een waterpartij. Deze verschijningsvorm werd in de Omgevingsverordening Zuid-Holland de aanduiding Natuur Netwerk Nederland (Netwerk) toegekend. Dat gold ook voor het zuidelijk gelegen bos achter de Beukenhof. Dat ligt ten westen van Nieuw Vredenoord (paragraaf 3.2.2). Het Netwerk vormde de opvolger van de EHS, de Ecologische Hoofd Structuur. In het geldende bestemmingsplan werd met instemming van GS de tweede toevoer onderdeel daarvan geacht (paragraaf 1.4.1). Omtrent de betekenis van Nieuw Vredenoord voor het Netwerk zou bij een bestemmingsplan kunnen worden aan het Natuurbeleidsplan 2020 van de Provinciale Staten (paragraaf 3.2.2). Daarin wordt het plangebied van beheerstypen voorzien. De projectontwikkelaar had daaromtrent een zienswijze ingediend en in antwoord daarop hebben Gedeputeerde Staten (GS) het plangebied ingedeeld overeenkomstig het bestaande gebruik.

De gronden met tennisbanen, gebouwen en parkeerterrein kende geen beheertype meer, het restant van de Molenwei het type open duin en de rest van het plangebied het type haagbeuken en essen. In een afdoening van een andere zienswijze merkten GS op dat in haar plan een beheertype een subsidieregeling en niet natuurbeleid betrof. Dit plan levert derhalve geen bindende omschrijving op. En een nadere omschrijving van de betekenis van het landgoed voor het Netwerk biedt het ook niet. GS hebben in januari 2020 in een brief aan Burgemeester en Wethouders te kennen gegeven dat verbetering van het Netwerk en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse betekent dat een landgoed daartoe kan dienen als de bebouwing zich alleen aan de Haagsche Trekvlietzijde concentreert. Zij refereert daarbij aan de karakteristieken van de locatie (paragraaf 3.2.4.7). In het definitieve ontwerp is daaraan gevolg gegeven. In vergelijking met het Voorlopig ontwerp is het areaal aan bos toegenomen. Het heeft ook geleid tot een bebouwingsvrije zone aan de zuidzijde aansluitend aan het Molenvlietpark met een oppervlakte van 4 hectares. Het ontbreken van storende gebruiksvormen in dit deel van het landgoed maakt het op zich al geschikt voor natuurontwikkeling.

De bosgebieden kennen een ondergroei en hun areaal wordt slechts door de het polderwater en de doorzichten vanuit het Molenvlietpark op het hoofdgebouw of het 'andere' gebouw in het midden begrensd In de reeds gerealiseerde omliggende delen van het Netwerk worden natuurwaarden door een bos (Beukenhof) of door een bos in samenhang met open water (Vredenoord) geborgd. In het te ontwikkelen landgoed is er een variatie van veel open water, graslanden en bosgroepen. Met in het noordoosten en midden verspreid liggende gebouwen. Het onderdeel bosgroepen dient in deze afwisseling benadrukt te

93

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

worden. Voor het grootste deel zijn zij in paragraaf 5.2.2.1 onder 'Landschap' vermeld. Graslanden zullen hier meer dan in de Netwerkomgeving aanwezig zijn. Hun betekenis als onderdeel van het netwerk zal mede in de ontwikkeling en aanwezigheid van kruidenvegetaties gelegen zijn. De aanwezigheid van enkele wegen en een aantal gebouwen in een deel van het plangebied kan de te herbergen soortenrijkdom aan vleermuizen verstoren. De beperking van die verstoring verdient bijzondere aandacht. De aan te leggen dijk en het deel van het plangebied ten oosten daarvan zal een stinzenlandschap vormen. Het deel ten westen daarvan wordt beplant met haagbeuken en essen. Omtrent de ruimtelijke kwaliteit 'bestaande natuur' bij het Netwerk is onderzoek gepleegd. Daaruit blijkt dat er voor soortenbescherming op grond van de Wnb in het westelijk deel van het plangebied geen noodzaak bestaat. Het bomenbestand bestaat uit opschot (paragraaf 2.4.3). Verder zal er sprake van bomenkap ter plaatse van de tweede toevoer en de oostelijk daarvan aan te leggen dijk. Deze toevoer vormt een onderdeel van het Netwerk, het aanwezige bomenareaal niet. Door de komst van de dijk worden de geprojecteerde woningen op een hoger niveau aangelegd. Haagsche en worden gekapt en voor een deel verplaatst. Ter plaatse van de dijk staan ze in de weg en worden ze gekapt.

5.3

Keuze en verantwoording van bestemmingen

5.3.1

Het digitale bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding van een bepaald gebied (plankaart) waarop aan gronden bestemmingen zijn aangewezen. Bij die bestemmingen horen regels. Het plan wordt vergezeld van een toelichting.Het plan is digitaal raadpleegbaar. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is dat niet. Wel helpt het bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. De 'digitale verbeelding' via het internet (www.ruimtelijkeplannen.nl) ontsluit de gehele inhoud van het bestemmingsplan en van de toelichting bij dat plan. Dat een plan digitaal ontsluitbaar moet zijn, is bepaald in de SVBP2012, de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (verder de Standaard) van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Op de site van ruimtelijke plannen verschijnen door een muisklik op een bepaalde plek de bestemmingen en bijbehorende regels voor die aangeklikte locatie in een nieuw tabblad in beeld. Onder de term digitale verbeelding wordt dan ook niet alleen het ruimtelijk beeld, maar ook de daarbij behorende juridische informatie (regels) verstaan. Onder analoge verbeelding wordt verstaan: alle te verbeelden informatie van een ruimtelijk plan op papier. De term analoge verbeelding is dus een synoniem voor de tot nu toe altijd gebruikte term plankaart.

Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. Op de bij het onderhavige bestemmingsplan behorende verbeelding zijn alle noodzakelijke en op grond van het Besluit ruimtelijke ordening vereiste gegevens ingetekend. Er is daarbij onderscheid gemaakt in bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Elk stuk grond van het plangebied heeft een bestemming. Deze wordt zichtbaar gemaakt door middel van een kleur, op de digitale verbeelding wordt de informatie in een aparte deel van het scherm zichtbaar, op de analoge verbeelding al dan niet in combinatie met een letter, ter aanduiding van de bestemming en een getal dat de maximale toegestane (goot- en nok)hoogte en/of bebouwingspercentage aangeeft. Op deze wijze is het mogelijk om te zien welke bestemmingen zijn gegeven aan de gronden en opstallen binnen het plangebied. Elke op de verbeelding aangegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden. Daarbij wordt onder meer verwezen naar aanduidingen op de plankaart. Aanduidingen geven dientengevolge, in samenhang met de regels, duidelijkheid over wat binnen een bestemmingsvlak al dan niet is toegestaan.

Op de digitale en analoge verbeelding van de plankaart zijn bouwhoogten aangegeven. Gekoppeld aan

94

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

bouwvlakken is een maatvoering voor (goot- en nok)hoogte, afgerond in meters en conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, opgenomen. De waarde op de plankaart geeft de maximaal toegelaten (goot- en nok)hoogte van een gebouw aan. Daarnaast wordt ook in de bouwregels van het bestemmingsplan een en ander bepaald over bouwhoogten. Voorts wordt de opzet van het bestemmingsplan ingegeven door de relevante beleidskaders en omgevingsfactoren. In onderstaande tabellen (beslissingstabel) is aangegeven op welke onderdelen de in dit bestemmingsplan beschreven beleidskaders en omgevingsfactoren hun vertaling hebben gevonden in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze paragraaf vormt dan ook als het ware de schakel tussen de toelichting van het bestemmingsplan en de daarbij behorende regels en verbeelding. De analoge verbeelding wordt, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:2.000. 5.3.2

Toetsing en verantwoording van de bestemmingen

Rij

Referentie Inleiding & Geldende planologische regelingen 1.4.1 De waterbestemming tussen de bestemmingsvlakken "Groen Landgoed" is niet gerealiseerd. Zij vindt haar grondslag in de tweede toevoer van de water- en calamiteitenberging in het naastgelegen Molenvlietpark.

Toetsing en vertaling in bestemmingen

Referentie Inleiding & Beschrijving van de bestaande situatie 2.3.1/ Het plangebied kent geen 3.3.1 cultuurhistorische waarden op maaiveldniveau.

Toetsing en vertaling in bestemmingen

1.

Rij 2.

3.

2.3.2/ 3.3.2

De ondergrond van het plangebied is archeologisch waardevol.

De tweede toevoer wordt alsnog aangelegd. De waterbestemming die tussen de bestemming "Groen - Landgoed" ligt in het voorgaande bestemmingsplan Molenvlietpark wordt om die reden ook in dit plan opgenomen.

Het ontbreken van een cultuurhistorische waarde leidt ertoe dat het behoud ervan niet in de doeleinden van bestemming “Groen – Landgoed” wordt opgenomen. Het onderzoek in bijlage 17 bij de toelichting concludeert dat voor de waterpartij een archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is in de vorm van proefsleuven. Het onderzoek in bijlage 18 bij de toelichting concludeert dat voor het oostelijk deel ook zo'n onderzoek in de vorm van proefsleuven noodzakelijk is naar resten uit de Romeinse tijd en de late middeleeuwen-- de nieuwe tijd. De waarborging van de archeologische verwachting is in de bestemming “Waarde – Archeologie 2” geregeld. Deze bepaalt dat bij de bouwregels in de verschillende bestemmingen waarbij in de grond geroerd wordt vooraf onderzocht moet zijn of archeologische monumenten aanwezig zijn. Verder verbiedt deze bestemming in de verschillende bestemmingen het doen van werkzaamheden in de grond indien niet vooraf onderzocht is of archeologische monumenten aanwezig zijn.

95

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

4.

2.4.2

5.

2.4.3

6.

2.4.4/ 3.2.4.2

Rij 7.

Referentie 3.2.1/ 3.2.2

In de westzijde van het plangebied is een langzaam verkeersroute tussen de Jan Thijssenweg en het Molenvlietpark gelegen, het Molenslootpad.

De bestemming “Groen- Landgoed” waarborgt de landschappelijke kwaliteit. Wegontsluitingen, verhardingen of gebouwen dienen een specifieke plaats te kennen om aan de landschappelijke waarde van een landgoed een bijdrage te kunnen leveren. Verder is het om die reden ook noodzakelijk de groenbestemming te vrijwaren van verhardingen in het algemeen en voor wegen en paden. Die worden specifieke bestemmingen aangewezen. Daarom wordt in afwijking van het geldende bestemmingsplan dit pad de bestemming “Verkeer – Straat”, “Verkeer- Verblijfsgebied” of “Verkeer – Verblijfsstraat” aangewezen al naar gelang het gebruik van verkeersmiddelen van delen van deze weg. In rij 33 wordt daarop ingegaan. Het plangebied kent geen Het ontbreken van natuurwetenschappelijke begroeiing met een waarden leidt ertoe dat het behoud van deze waarde natuurwetenschappelijke waarde. niet in de doeleinden van de bestemming “Groen – Landgoed” wordt opgenomen. Langs de primaire watergangen Deze regionale waterkeringen, die parallel aan en Kansjesmolensloot en de ter plaatse van het Molenslootpad respectievelijk de Haagsche Trekvliet lopen Jan Thijssenweg lopen, waren de bestemming regionale waterkeringen. “Waterstaat – Waterkering” aangewezen. Het bouwen op deze gronden dient de waterkering niet te belemmeren.

Ook is een regeling voor het uitvoeren van werken opgenomen, die het belang van de waterkering vooropstelt. Daarbuiten en parallel daaraan geldt de gebiedsaanduiding 'bescherming waterkering', voor zover deze de genoemde bestemming niet overlapt. Als gevolg van de aanleg van de tweede toevoer zal de waterkering ten oosten van de Kansjesmolensloot ter plaatse van het Molenslootpad vervallen en niet meer met deze bestemming daartoe worden aangewezen. Zie rij 10. Beleidskaders Ruimtelijk beleid Toetsing en vertaling in bestemmingen De Ladder voor de duurzame Het bestemmingsplan versterkt een duurzaam verstedelijking moet worden buitengebied' , een doel dat de grondslag voor de doorlopen. Ladder vormt. Daarbij laat zij buiten de bebouwde kom geen verstedelijking toe. Zij tast daarmee de optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden niet aan. De woningen staan vermeld in de woonvisie waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd.In hun brief van 16 september 2017 aan Provinciale Staten (PZH-2017-612580817) aanvaarden zij de Regionale Woonvisie Haaglanden 2017 - 2021 (paragraaf 3.6.2) en het bijbehorende woningbouwprogramma. Om voorgaande reden behoeft dit plan geen ontheffing van de Verordening.

96

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

8.

3.2.1/ 3.2.2/ 5.2.2

9.

3.2.2

Gemeenten moeten bij Omtrent de eerste voorwaarde in artikel 6.9e wordt vaststelling van geconstateerd dat de bestaande kenmerken en bestemmingsplannen de regels kwaliteiten nagenoeg geen natuurwetenschappelijke met betrekking tot het Natuur waarden (paragraaf 2.4.3) en geen landschappelijke Netwerk Nederland, zoals deze waarden (paragraaf 2.2. 'stadsrandzone') kennen. voortvloeien uit de Wel kent het een cultuurhistorische waarde in de Omgevingsverordening zin van een archeologische verwachting. De Zuid-Holland, naleven. waarborging van de archeologische verwachting is in de bestemming “Waarde – Archeologie” geregeld. Gelet daarop is er geen sprake van dat dit bestemmingsplan de instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden significant beperkt. De tweede voorwaarde in dat artikel luidt dat het bestemmingsplan niet mag leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte, kwaliteit of samenhang van die gebieden. Gelet op de ruimteclaims vanwege de tweede toevoer, het polderwater, de drie regionale waterkeringen – de dijken - en hun beschermingszones zoals vermeld in de rijen 1 en 6 van deze tabel en de doorzichten rondom het hoofdgebouw resteert alleen in de oostzijde van het plangebied ruimte om de meeste gebouwen van het landgoed te situeren.

Dit sluit aan op de noodzaak om in een landgoed de gebouwen te concentreren aan de zichtbare zijde in dit geval aan de zijde van de Haagsche Trekvliet (B). Één pand ligt binnen tweehonderd meter van de Haagsche Trekvliet. Aan de zijde van het Molenvlietpark blijft het plangebied onbebouwd. Het heeft een oppervlakte van circa 4.000 m². Het hoofdgebouw, en de vier 'andere' gebouwen kennen een gezamenlijke grondoppervlakte van 1.160 m², de bijgebouwen gezamenlijk 151 m². Gezamenlijk is dat minder dan 6% in de bestemming "Groen - Landgoed". Zowel het onbebouwde terrein aan de Molenvlietzijde, de doorgangen tussen de gebouwen, de afwezigheid van tuinen en de beperking van de aanleg van wegen in een specifieke bestemming bieden bosgroepen met ondergroei en kruidhoudende graslanden ruimte om het Netwerk gestalte te geven. Om voorgaande redenen behoeft dit plan geen ontheffing van de Verordening. Wat betreft de ruimtelijke Verwezen naar de toetsing en vertaling in kwaliteit kan een bestemmingen in rij 8. bestemmingsplan volgens artikel 6.9.a van de Omgevingsverordening Zuid-Holland voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, indien aan een aantal voorwaarden voldaan wordt.

97

bestemmingsplan Nieuw Vredenoord (ontwerp)

10.

3.2.2/ 2.4.4

11.

3.2.2

In het geval in het plangebied De regionale waterkering die parallel aan de Jan een regionale waterkering Thijssenweg loopt, is de bestemming “Waterstaat – gelegen is zoals opgenomen in Waterkering” aangewezen. Verwezen wordt naar rij de Legger van het 6. Hoogheemraadschap van Daarbuiten en parallel daaraan geldt de Delfland, dient deze op grond gebiedsaanduiding 'bescherming waterkering', voor van artikel 6.22 bestemd te zover deze de genoemde bestemming niet worden. De beschermingszone overlapt. langs deze kering dient In het westelijk deel van het plangebied van het bestemd of aangeduid te geldend bestemmingsplan is de tweede toevoer worden. van de calamiteitenberging van het Molenvlietpark als “Water” bestemd. Ten westen, oosten en noorden daarvan zal een waterkering worden aangelegd op grond van deze bestemming en een beschermingszone op grond van een gebiedsaanduiding. In de waterparagraaf wordt daarop ingegaan. Deze zone is nog niet opgenomen in de Legger. Op het moment van opname in de Legger kan de ligging in voorkomend geval middels een wijzigingsbevoegdheid daaraan worden aangepast. Als gevolg van de aanleg van de tweede toevoer zal de waterkering ten oosten van het Kansjesmolensloot vervallen en niet meer met een bestemming daartoe worden aangewezen.

De waterparagraaf – bijlage 15 - (Rotterdam, 15 maart 2022) is ambtelijk aan het Hoogheemraadschap van Delfland aangeboden. Daarin was een tracé voor de waterkering van de tweede toevoer opgenomen in figuur 3 en het vervallen van de waterkering ten oosten van de Kansjesmolensloot In haar reactie heeft het schap daaromtrent geen kanttekeningen geplaatst. Het in de oostzijde van het plangebied aan te leggen polderwater kent geen waterkering. De oppervlaktewateren, de waterkeringen en de beschermingszones voor de waterkeringen beslaan een groot deel van het plangebied. Om voorgaande redenen behoeft dit plan geen ontheffing van de Verordening. Artikel 6.10h stelt dat een Wat betreft de biodiversiteit wordt verwezen naar bestemmingsplan dat een het gestelde in rij 18. In de waterparagraaf is nieuwe stedelijke ontwikkeling ingegaan op de waterveiligheid. Er wordt mogelijk maakt, daarbij de waterbergingscompensatie gerealiseerd - zie rij 25 mogelijkheden voor het en middels waterkeringen - zie rij 6 - wordt de bevorderen van de biologische waterveiligheid gewaarborgd. Om voorgaande reden diversiteit betrekt. In artikel 6.50 behoeft dit plan geen ontheffing van de Verordening. van deze verordening wordt de gemeenteraad opgedragen in het bestemmingsplan rekening te houden met de risico's van wateroverlast door overvloedige neerslag en overstroming.

Deze treden op als gevolg van de klimaatverandering.

98