RIS317012 Bijlage 1 Voortgangsrapportage Doorbraakplan Update 2023

Nu is met de corporaties vastgelegd in de raamovereenkomst dat maximaal 30% van de vrijkomende huurwoningen aan bijzondere doelgroepen worden toegewezen. Het wetsvoorstel leidt ertoe dat dit percentage ruim overschreden wordt. Dit zal meegenomen moeten worden bij het opstellen van de nieuwe raamovereenkomst. In de woonvisie zal een visie op het huisvesten van aandachtsgroepen in relatie tot regulier woningzoekenden worden

26/35

Doorbraakplan Update 2023

vastgelegd. Het toevoegen van extra woonplekken voor zorgdoelgroepen en statushouders blijft hierbij noodzakelijk.

9.4 De nieuwe wet betaalbare huur biedt nog wel perspectief door de verdere regulering van de huurprijzen, waardoor naar verwachting de huurprijzen in de ‘vrije huursector’ verlaagd moeten worden en meer woningen voor het sociale huursegment beschikbaar komen.Nieuw concept: verplaatsbare flexwoningen Het Rijk zet fors in op het realiseren van flexwoningen om het tekort aan sociale huurwoningen snel in te kunnen lopen. Flexwoningen zijn tijdelijke woningen binnen bestaand vastgoed of verplaatsbare modulaire woningen. Deze modulaire woningen kunnen relatief snel geproduceerd en geplaatst worden. Hiermee kan op korte termijn een flexibele schil in de woningbouwproductie gevormd worden om schommelingen in vraag en aanbod beter op te kunnen vangen. Deze flexwoningen zijn van hoge kwaliteit met een levensduur van minimaal 35 jaar. De flexwoningen staan meestal maar voor een tijdelijke periode van 10 tot 15 jaar op een locatie. Daarna moeten ze verplaatst worden naar een andere locatie. De schaarste aan beschikbare kavels in Den Haag maakt het echter complex om flexwoningen in Den Haag te realiseren. De beperkte beschikbaarheid van locaties maakt namelijk dat er geen zekerheid geboden kan worden over langdurige exploitatie van de flexwoningen en dat zorgt voor een aanzienlijk financieel risico voor de ontwikkelaar en/of de gemeente.

In 2022 heeft gemeente Den Haag voor 8 projecten ruim 4,7 miljoen euro aan rijkssubsidie ontvangen voor het realiseren van flexwoningen. Op dit moment zijn we met 4 woningcorporaties in gesprek om projecten met flexwoningen te realiseren. Deze verplaatsbare flexwoningen zijn van hoogwaardige kwaliteit en hebben een gegarandeerde levensduur van minimaal 40 jaar. Om de corporaties enig comfort te bieden over de exploitatietermijn van de flexwoningen zou het uitkomst bieden om een locatie binnen de gemeente Den Haag aan te wijzen als ‘Flexcity’. Op deze locatie kan een flexibele community gebouwd worden, waar flexwoningen naar toe verplaatst kunnen worden na een eerste exploitatieperiode elders. Door garantie op een vervolglocatie kan de exploitatietermijn van de woningen verlengd worden, waardoor er een rendabele business case ontstaat. Bovendien bouwt de gemeente op deze wijze aan een semipermanente flexibele schil van woningen, die in de toekomst ook weer naar andere locaties in de stad verplaatst kunnen worden. Komend jaar willen we verder onderzoeken welke de mogelijkheden er zijn voor het realiseren van een gemeentelijke ‘Flexcity'.

27/35

Doorbraakplan Update 2023

10 Bijlage 1 – Voortgang per project

10.1 Gerealiseerde projecten 10.1.1

Willem Dreeshuis, 60 woonplekken (Segbroek)

Dit voormalige verzorgingstehuis is in samenwerking met eigenaar Hof Wonen (voorheen Vestia) getransformeerd naar een wooncomplex met 60 appartementen voor uitstromers uit de maatschappelijke opvang, 59 appartementen voor sociale verhuur en een aantal ruimtes met mogelijkheden voor maatschappelijke functies voor de buurt. De gemeente heeft diverse bijeenkomsten voor de buurt georganiseerd (zie ook RIS314091). In deze bijeenkomsten is op een aantal thema's input geleverd. Dit gaat om de inrichting van de buitenruimte en de uitstraling van het gebouw, de inzet van de te verhuren ruimtes en hoe de Urban Mix het beste ingevuld kan worden. De eerste 60 appartementen zijn eind 2021 al in gebruik genomen door zorgdoelgroepen, die gedurende de coronaperiode in hotels werden opgevangen. In november 2022 is de verbouwing gestart van de 2e fase: de realisatie van de overige sociale huurwoningen en de (maatschappelijke) bedrijfsruimten met een verwachte eindoplevering in september 2023.

10.1.2

Hotel Badhuisweg, 15 woonplekken (Scheveningen)

De eigenaar van dit voormalige hotel heeft plannen om dit pand te transformeren naar appartementen. Om leegstand te voorkomen heeft de eigenaar het pand met 15 onzelfstandige wooneenheden voor een periode van 2 jaar verhuurd aan de gemeente Den Haag. Vanaf 2021 zijn in totaal 20 studerende of werkende dakloze jongeren gehuisvest met tijdelijke huurovereenkomsten die zijn beëindigd per eind juli 2023. Met ondersteuning van de jongerenregisseurs hebben alle jongeren weer vervolghuisvesting gevonden, deels in het sociale huursegment, deels binnen hun eigen netwerk van familie en vrienden. Het project is hiermee per 1 augustus 2023 beëindigd.

10.1.3

Loosduinsehof/ Glenn Millerhof, 14 woonplekken (Loosduinen)

De Loosduinsehof is een voormalig verzorgingstehuis. Dit complex is door Staedion getransformeerd naar een multipurpose locatie met onder andere zorgwoningen voor ouderen, een buurtrestaurant en 14 woonplekken voor mensen die na een verblijf in een zorginstelling er nu klaar voor waren om zelfstandig te gaan wonen. Dit project is gerealiseerd in samenwerking met Anton Constandse en begin 2022 opgeleverd.

10.1.4 Henri Faasdreef, 70 woonplekken (Leidschenveen-Ypenburg) Dit project is op initiatief van en door de gemeente zelf ontwikkeld (RIS308710). Op een braakliggende kavel aan de Henri Faasdreef zijn voor een tijdelijke periode van maximaal 5 jaar - in afwachting op een permanente ontwikkeling – verplaatsbare woonunits (flexwoningen) geplaatst. Na het verstrijken van deze termijn worden de units verplaatst naar een nog aan te wijzen locatie binnen

28/35

Doorbraakplan Update 2023

de gemeente Den Haag die dan beschikbaar is. Deze 70 flexwoningen zijn medio 2022 in gebruik genomen en verhuurd aan mensen die voorheen in de maatschappelijke opvang verbleven. De bewoners hebben bij aanvang een tijdelijk huurcontract gekregen. 70 voormalig dak- en thuisloze mensen hebben hier een tijdelijke woonplek gevonden, waarvan enkelen inmiddels zijn doorgestroomd naar andere huisvesting.

10.1.5 Verlenging SoZa (Anna van Hannoverstraat), 40 woonplekken (Haagse Hout) SoZa is in 2017 opgeleverd als gemengd-woonproject voor 175 jongeren. De helft daarvan was statushouder en de andere helft is Haagse jongere/student. De bewoners hadden contracten tot september 2022 en zijn verhuisd/doorgestroomd (RIS311805). Het pand staat op de planning voor sloop/nieuwbouw door de eigenaar. Dit zal echter nog enige tijd op zich laten wachten en/of gefaseerd plaatsvinden. Daarom zijn er eind 2022/begin 2023 nieuwe bewoners gehuisvest in SoZa voor de periode tot oktober 2023. Hiervan zijn 27 statushouders. Binnenkort verhuizen 2 van deze jonge statushouders in verband met gezinshereniging naar een andere woning. Komende maanden worden de overige jonge statushouders via de gemeente begeleid naar andere passende huisvesting.

10.1.6

Wonen in ontwikkeling, 40-50 woonplekken (diverse locaties)

Komende jaren staan veel wooncomplexen van woningcorporaties op de nominatie voor herontwikkeling of renovatie. De tijdelijke leegstand (in afwachting van) zetten we in voor tijdelijke huisvesting van statushouders en (economisch) dakloze jongeren. Woningcorporatie Haag Wonen heeft binnen een aantal complexen (van totaal 180 woningen) 21 woningen beschikbaar gesteld als tijdelijke woning voor de doelgroep dakloze jongeren, die nog niet in de maatschappelijk opvang verblijven, maar wel bekend zijn bij de jongerenregisseurs (zgn. ‘bankslapers’ en economisch daklozen). De overige woningen worden tijdelijk verhuurd via leegstandsbeheerder VPS. Inmiddels hebben 26 dakloze jongeren hier tijdelijke huisvesting gekregen, waarvan 4 jongeren inmiddels al zijn doorgestroomd naar een andere woonplek en 1 jongere weer is ingestroomd bij een beschermd wonen locatie. Woningcorporatie Staedion heeft sinds juli 2022 6 woningen ter beschikking gesteld, waar ook 6 dakloze jongeren, die nog niet verbleven in de maatschappelijke opvang, zijn gehuisvest voor de periode van 1 jaar. Inmiddels heeft de leegstandsbeheerder VPS de gebruiksovereenkomsten opgezegd per 30 september 2023. Onder begeleiding van de jongerenregisseurs wordt voor 5 jongeren momenteel andere huisvesting gezocht.

Tegen 1 bewoner is inmiddels een ontruimingsprocedure gestart in verband met aanhoudende overlast, waarbij de gemeente op dit moment geen ondersteuning meer biedt voor het vinden van andere woonruimte. Woningcorporatie Hof Wonen heeft via leegstandsbeheerder Ad Hoc woningen met sloopbestemming tijdelijk ingezet voor de huisvesting van statushouders. Hiervoor zijn wooncomplexen aangewezen in de Schaapherderstraat, De Venen en Stuwstraat. Voor deze woningen zijn alleenstaande statushouders die gezinshereniging hebben aangevraagd geselecteerd, zodat zij zicht hebben op doorstroming naar een zelfstandige woning zodra hun gezin nareist. In 2022 is een pilot gestart met 12 woningen, waar inmiddels 12 statushouders zijn gehuisvest. Hof Wonen heeft recent besloten dit project niet verder uit te breiden, omdat eind 2023 de woningen weer leeg opgeleverd moeten worden. Een kortere huisvestingsduur dan 1 jaar is niet gewenst voor deze doelgroep.

29/35

Doorbraakplan Update 2023

10.2 Projecten in uitvoering 10.2.1

Koolwitjelaan, 45 woonplekken (Leidschenveen-Ypenburg)

De Koolwitjelaan is in 2017 opgeleverd ten behoeve van de onzelfstandige huisvesting van statushouders. Het complex bestaat uit 15 woningen die tot februari 2022 plek boden aan 120 statushouders (8 per woning). In februari 2022 liepen de huurcontracten van de bewoners af en zij hebben een nieuwe woning aangeboden gekregen (RIS310168). In samenwerking met de eigenaar van de woningen (woningcorporatie Staedion) is een plan gemaakt voor herindeling van het complex. Hierbij is meer variatie aangebracht in de woningtypes en zo ook in bewoners. Het grootste deel van de woningen worden zelfstandige woningen en het complex zal voor de helft bewoond worden door statushouders. Inmiddels zijn 9 van de 15 woningen bewoond door (grote) gezinnen, waarvan 4 zijn toegewezen aan statushoudersgezinnen. De overige 6 woningen worden nog getransformeerd naar 21 kleinere woningtypes en zijn naar verwachting in najaar 2023 gereed. Tien van de woningen zijn bestemd voor statushouders. Het project heeft vertraging opgelopen omdat een deel van de locatie tijdelijk is ingezet voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne.

10.2.2

Parnassia Rosenburg, 120 woonplekken (Loosduinen)

Begin 2023 is de eerste paal geslagen voor dit nieuwbouwproject van initiatiefnemer Parnassia Groep. Op het landgoed Rosenburg herontwikkelt Parnassia Groep samen met woningcorporatie Arcade 145 woningen (123 tweekamerappartementen en 20 studio's voor jongeren tot 23 jaar). Van deze woningen zijn 120 woningen bestemd voor uitstromers uit de zorginstellingen, 3 woningen zijn gereserveerd als ontmoetingsruimten voor de bewoners. Voor de overige 22 woningen zoekt Parnassia zelf een passende doelgroep in een beschermd wonen concept. We zijn met Parnassia en Arcade in overleg over de selectie van de kandidaten, de toewijzing van de 120 woningen en de vorm van begeleiding van de doelgroep.

10.3 Projecten in voorbereiding 10.3.1 Stadsklooster Westeinde, ca. 20 woonplekken (Centrum) Bij de start van het Doorbraakplan in 2021 was de initiatiefnemer van dit project (Stichting 488) voornemens om samen met het Leger Des Heils om naast de opvanglocatie met 17 woonplekken ook een aantal tijdelijke woonplekken te realiseren in het voormalige Stadsklooster aan het Westeinde. De beoogde locatie binnen het klooster voor deze woonplekken is helaas niet beschikbaar gekomen voor dit project. Vanaf 2024 komt de opvanglocatie leeg en we onderzoeken nu met de initiatiefnemer de mogelijkheden om dit deel van het pand in te zetten voor de tijdelijke huisvesting van jongeren uit de doelgroepen van het Doorbraakplan. 10.3.2

Voormalig kinderdagverblijf (Jaap Edenweg 9), ca. 18 woonplekken (Escamp)

Aan de Jaap Edenweg staat een voormalig kinderdagverblijf in eigendom van de gemeente. We onderzoeken de mogelijkheden om na sloop van het pand hier tijdelijk verplaatsbare woningen te realiseren voor een mix aan bewoners (waaronder specifieke doelgroepen) voor een periode van 10 jaar. Met tijdelijke woningen wordt de locatie op korte termijn benut voor huisvesting van onder

30/35

Doorbraakplan Update 2023

andere de doelgroep, terwijl er op lange termijn ruimte blijft voor een andere invulling van het perceel. In het 4e kwartaal 2023 verwachten we definitieve besluitvorming hierover op basis van de financiële haalbaarheid van het project, alsmede de inpassing binnen de ruimtelijke visie op het gebied. 10.3.3

Loosduinsekade 725, ca. 13 woonplekken (Escamp)

Het betreft een pand in eigendom van de gemeente (het voormalige popcentrum De Bazart) dat op de nominatie staat voor sloop. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om hier tijdelijke of permanente woningen voor een mix aan bewoners te realiseren. Eerste haalbaarheidsstudie wijst uit dat er mogelijk 26 (tijdelijke) woningen gerealiseerd kunnen worden (waarvan dan 13 voor de zorgdoelgroep). Uitgangspunt is dat de bomen behouden blijven en er goede aansluiting is met het aangrenzende plantsoen. Planvorming wordt in samenspraak met omwonenden en andere stakeholders in het najaar van 2023 verder uitgewerkt. 10.3.4 Ons Eibernest, 4 woonplekken (Escamp) Dit project betreft een initiatief uit de stad van de stichting DEVJO, waarbij jongeren die dak- of thuisloos zijn zelf meebouwen aan hun toekomstige tijdelijke woning: tiny houses die rondom sportvelden geplaatst worden. De bewoners werken vervolgens als vrijwilligers bij de sportclub. De voorbereidingen tot realisatie van het project voldoet helaas niet aan onze verwachtingen. Momenteel onderzoeken we of dit project onder regie van de gemeente alsnog kunnen realiseren, in samenwerking met stichting DEVJO. Naar aanleiding van een haalbaarheidsstudie die nu wordt uitgevoerd verwachten we in het najaar van 2023 besluitvorming hierover.

10.3.5 Steenwijklaan 40, 20 woningen (Escamp) Deze locatie is bestemd voor herontwikkeling van een voormalig schoolgebouw en is onderdeel van het Urgentieprogramma betaalbare woningbouw. De beoogde ontwikkelaar heeft zich recent teruggetrokken en de locatie is inmiddels toegewezen aan een andere woningcorporatie. Op basis van de 2021 opgestelde Nota van uitgangspunten (NvU) wordt opnieuw de planvorming voor nieuwbouw uitgewerkt. In de NvU zijn de voorwaarden over de huisvesting van zorgdoelgroepen binnen dit project opgenomen. Deze planvorming wordt in de loop van 2023 verder uitgewerkt. Hiermee schort de uitvoeringsfase op naar 2025. 10.3.6 Rederijkerstraat/Van Ruysbroekstraat, ca. 25 woningen (Escamp) Bij dit project onderzochten we eerst de mogelijkheden voor de realisatie van 50 tijdelijke woningen op een braakliggend terrein van de gemeente voor o.a. uitstromers uit de zorg. Dit plan blijkt niet op korte termijn realiseerbaar en passend in de omgeving. In samenspraak met de buurt wordt gezamenlijk invulling geven aan een nieuw plan. Uitgangspunt is sociale woningbouw, mogelijk ook in combinatie met een maatschappelijke voorziening. Hierbij onderzoeken we welke zorgdoelgroep, in beperkte omvang, ook in dit wooncomplex ondergebracht kan worden. Omdat we ons nu meer richten op een permanente woningbouw, zal de uitvoeringsfase opschorten naar 2025.

10.3.7 Ketelstraat 21, 8 woningen (Laak) De Ketelstraat 21 is een oud schoolgebouw van de gemeente in stadsdeel Laak en is momenteel o.a. in gebruik als uitgiftepunt van de Voedselbank. Bij een eerste quick-scan is gekeken naar een combinatie van maatschappelijke functies op de begane grond (Voedselbank en opvang voor Winterkoude

31/35

Doorbraakplan Update 2023

Regeling) en woningen op de eerste verdieping. Vanuit de buurt en ook de Veiligheidsdriehoek is negatief geadviseerd op deze plannen, omdat dit zou zorgen voor een concentratie van kwetsbare groepen. Op basis van deze input wordt er nu gewerkt aan de haalbaarheidstudie voor transformatie van het pand naar een multipurpose complex: een combinatie van een maatschappelijke functies op de begane grond (zoals de Voedselbank) en woningen op de eerste en mogelijke tweede verdieping. In het najaar van 2023 werken we de haalbaarheidsstudie hiervoor nader uit. 10.3.8 Spaarwaterstraat/ Van Hoogstratenschool, ca. 30 woningen (Haagse Hout) Deze schoollocatie aan de Spaarwaterstraat is onderdeel van het urgentieprogramma. Naar aanleiding van een haalbaarheidsstudie is een integrale herontwikkeling van de school, het kinderdagverblijf en het bijbehorende terrein niet haalbaar gebleken. We werken nu de planvorming uit voor een separate nieuwbouw ontwikkeling van de school, het kinderdagverblijf en een kleiner aantal sociale huurwoningen voor de huisvesting van zorgdoelgroepen. 10.3.9 Juliana Kinderziekenhuis Sportlaan, 30 woonplekken (Segbroek) Het tijdelijke gebruik van het pand voor de huisvesting van statushouders bleek in afstemming met de eigenaar van het pand niet mogelijk. Inmiddels lopen gesprekken met de eigenaar over mogelijkheden tot aankoop en herontwikkeling van de locatie.

Hierbij onderzoeken we ook de mogelijkheid om in afwachting van deze ontwikkeling hier tijdelijk een multi-purpose invulling te geven aan het complex: huisvesting respectievelijk opvang voor een brede mix van doelgroepen, alsmede een aantal maatschappelijke functies voor ontmoeten en ondernemen. Hiermee houden we het project ook in beeld voor de doelgroepen van het Doorbraakplan. 10.3.10 Boylestraat, 12 woonplekken (Segbroek) De Boylestraat is een voormalige school van de gemeente die momenteel tijdelijk in gebruik is. Het plan is om de school te transformeren naar 24 zelfstandige woonstudio’s. Deze ontwikkeling vindt plaats in samenwerking met één van de Haagse woningcorporaties. Tijdens meerdere bijeenkomsten zijn de plannen gepresenteerd aan de buurt en positief ontvangen. De beoogde doelgroep betreft voor 50% jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg en 50% reguliere jongeren. Voor de gymzaal onderzoeken we de mogelijkheden om hier een gemeenschappelijke ruimte te creëren voor de wijk. Als de gemeente komend half jaar overeenstemming bereikt met de woningcorporatie over de planvorming en samenwerkingsvorm, dan kan de uitvoeringsfase eind 2024 starten. 10.3.11 Leeghwaterplein, 55 woonplekken (Laak) Voor het braakliggende terrein aan het Leeghwaterplein bereiden we plannen voor om 120 tijdelijke verplaatsbare wooneenheden (flexwoningen) te realiseren.

Hierover zijn we in gesprek met 2 Haagse woningcorporaties om dit gezamenlijk te ontwikkelen. Binnen dit project willen we onder meer 40 woningen realiseren voor jonge statushouders en 15 woningen voor dakloze studenten. De andere woningen zijn bestemd voor studenten en starters op de woningmarkt. Er is binnen dit project extra aandacht voor ‘stadmaken’ (placemaking), waarbij een centrale ontmoetingsruimte een buurtfunctie krijgt met activiteiten voor en door (buurt)bewoners en ondernemers, waaronder het Laaktheater. Ook groenvoorziening krijgt een prominente plek hierbij. Om een financieel haalbare business case te krijgen is het noodzakelijk om de beoogde exploitatietermijn van 5 jaar op te rekken naar 10 jaar. Dit heeft impact op andere geplande

32/35

Doorbraakplan Update 2023

ontwikkelingen in het gebied, waarbij een goede afweging gemaakt moet worden tussen verschillende prioriteiten en risico's. We verwachten op korte termijn besluitvorming hierover. Bij een positief besluit kan de bouwfase in het 2e kwartaal van 2024 starten.

10.4 Afgevallen projecten 10.4.1 Zeerust In samenwerking met de stichting Anton Constandse was het plan om op het landgoed 12 tiny houses te realiseren. Helaas bleek dit in verband met de monumentale status van het landgoed niet haalbaar. Het project is daarom afgevallen voor het Doorbraakplan. 10.4.2 Medemblikstraat, 2 woonplekken (Escamp) Particulier initiatief waarbij in een gebouw tijdelijke woningen voor jongeren zijn gerealiseerd voor een periode van 5 jaar. De eigenaar zou 2 kamers beschikbaar stellen voor de huisvesting van zorgdoelgroepen. Helaas is de huurprijs van deze kamers te hoog voor de doelgroep. Het project past daarmee niet meer binnen de scope van het Doorbraakplan en is komen te vervallen.

33/35

Doorbraakplan Update 2023

11 Bijlage 2 – Voortgang kosten per project

Onderstaand overzicht biedt inzage in de kosten per project tot juli 2023. Voor enkele projecten geldt dat de gemeente ook verantwoordelijk is voor de exploitatie van de woningen. De lopende exploitatiekosten en –opbrengsten hebben we in dit overzicht niet meegenomen. Hiermee biedt het overzicht alleen inzage in de kosten verbonden aan de voorbereiding en realisatie van de individuele projecten, maar ook vanuit welke externe en interne financiële middelen dit (deels) gefinancierd wordt.

34/35

Doorbraakplan Update 2023

35/35