RIS317012 Bijlage 1 Voortgangsrapportage Doorbraakplan Update 2023
Tekst van het document
Doorbraakplan Update 2023 Huisvesting zorgdoelgroepen en
statushouders
Datum
Status
september 2023
Versie 1.3
Auteur
Programmateam Doorbraakplan
Doorbraakplan Update 2023
Inhoudsopgave
1 Samenvatting
4
2 Inleiding
5
3 Opgave
6
3.1 3.2 3.3
6 7 7
Opgave zorgdoelgroepen Opgave statushouders Ontwikkeling aanbod
4 Opbrengst
9
5 Voortgang projecten
10
5.1 5.1 5.2
Realisatie Spreiding Planning
10 12 12
6 Overige inspanningen
14
6.1 6.2 6.3
Afspraken over convenantwoningen Voorkomen van instroom. Beter benutten bestaand vastgoed
14 14 14
6.3.1 Kamers met Aandacht
14
6.3.2 Onder de Pannen
15
6.3.3 Pilot woningdelen statushouders en zorgdoelgroepen
15
6.3.4 Verkennen aanpassing beleid
15
6.4
15
Samenwerking in de regio
7 Reflectie 7.1
Vertraging in de voortgang
17 17
7.1.1 Kosten van projecten
17
7.1.2 Krapte op de arbeidsmarkt
17
7.1.3 Belang van goede participatie
18
7.1.4 Urgentie op andere vraagstukken
19
7.2
De coalitie met de stad
19
7.2.1 Samenwerking bewonersorganisaties
19
7.2.2 Samenwerking met de woningcorporaties
20
7.2.3 Samenwerking met marktpartijen
20
7.2.4 Samenwerking met sociale fondsen en andere investeerders
20
7.3
20
Omgang met tijdelijkheid
8 Financiën 8.1 8.2
Financiering Kosten sinds 2021
22 22 23
8.2.1 Projectkosten
23
8.2.2. Kosten programmateam
24
2/35
Doorbraakplan Update 2023
9 Vervolg Doorbraakplan 9.1 9.2 9.3 9.4
Nieuwe locaties en nieuwe projecten Relatie Doorbraakplan en de Haagse aanpak opvang nieuwkomers Relatie Doorbraakplan en de Wet regie op de volkshuisvesting. De nieuwe wet betaalbare huur biedt nog wel perspectief door de verdere regulering van de huurprijzen, waardoor naar verwachting de huurprijzen in de ‘vrije huursector’ verlaagd moeten worden en meer woningen voor het sociale huursegment beschikbaar komen.Nieuw concept: verplaatsbare flexwoningen
10 Bijlage 1 – Voortgang per project
25 25 25 26
27
28
10.1 Gerealiseerde projecten
28
10.1.1 Willem Dreeshuis, 60 woonplekken (Segbroek)
28
10.1.2 Hotel Badhuisweg, 15 woonplekken (Scheveningen)
28
10.1.3 Loosduinsehof/ Glenn Millerhof, 14 woonplekken (Loosduinen)
28
10.1.4 Henri Faasdreef, 70 woonplekken (Leidschenveen-Ypenburg)
28
10.1.5 Verlenging SoZa (Anna van Hannoverstraat), 40 woonplekken (Haagse Hout)
29
10.1.6 Wonen in ontwikkeling, 40-50 woonplekken (diverse locaties)
29
10.2 Projecten in uitvoering
30
10.2.1 Koolwitjelaan, 45 woonplekken (Leidschenveen-Ypenburg)
30
10.2.2 Parnassia Rosenburg, 120 woonplekken (Loosduinen)
30
10.3 Projecten in voorbereiding
30
10.3.1 Stadsklooster Westeinde, ca. 20 woonplekken (Centrum)
30
10.3.2 Voormalig kinderdagverblijf (Jaap Edenweg 9), ca. 18 woonplekken (Escamp)
30
10.3.3 Loosduinsekade 725, ca. 13 woonplekken (Escamp)
31
10.3.4 Ons Eibernest, 4 woonplekken (Escamp)
31
10.3.5 Steenwijklaan 40, 20 woningen (Escamp)
31
10.3.6 Rederijkerstraat/Van Ruysbroekstraat, ca. 25 woningen (Escamp)
31
10.3.7 Ketelstraat 21, 8 woningen (Laak)
31
10.3.8 Spaarwaterstraat/ Van Hoogstratenschool, ca. 30 woningen (Haagse Hout)
32
10.3.9 Juliana Kinderziekenhuis Sportlaan, 30 woonplekken (Segbroek)
32
10.3.10
Boylestraat, 12 woonplekken (Segbroek)
32
10.3.11
Leeghwaterplein, 55 woonplekken (Laak)
32
10.4 Afgevallen projecten
33
10.4.1 Zeerust
33
10.4.2 Medemblikstraat, 2 woonplekken (Escamp)
33
11 Bijlage 2 – Voortgang kosten per project
34
3/35
Doorbraakplan Update 2023
1 Samenvatting
Het vorige college heeft in oktober 2021 het Doorbraakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders gepresenteerd (RIS310115) met daarin diverse initiatieven en een eerste tranche projecten voor het realiseren van extra woonplekken voor deze doelgroepen. In maart 2022 is een tweede tranche projecten gepresenteerd. Hoewel alle Hagenaars het moeilijk hebben op de woningmarkt kiezen we ervoor om ons extra in te zetten om extra woonplekken te realiseren voor statushouders en mensen die nu in een zorg- of maatschappelijke opvanginstelling verblijven en weer de stap naar zelfstandig wonen kunnen en moeten maken (hierna genoemd: zorgdoelgroepen). Voor statushouders heeft de gemeente een wettelijke taak om deze groep te huisvesten. Voor zorgdoelgroepen geldt dat een door woningtekort veroorzaakte gebrekkige uitstroming zorgt voor hoge kosten, lange wachtrijen met alle bijbehorende maatschappelijke gevolgen. Ook voor statushouders geldt dat een gebrekkige uitstroom uit de AZC’s forse maatschappelijke gevolgen kent zoals de crisis in Ter Apel in de zomer van 2022. We hebben de afgelopen twee jaar hard gewerkt aan de realisatie van extra woonplekken voor de doorbraakdoelgroepen. De realisatie van extra woonplekken is een complexe opgave gebleken. Beschikbare en geschikte ruimte in onze dichtbevolkte en dichtbebouwde stad is zeer schaars.
Ook op het gebied van beschikbaar en kundig personeel is schaarste ontstaan. Bovendien zijn bouwkosten fors gestegen waardoor de financiële haalbaarheid van een aantal projecten onder druk is komen te staan. Inmiddels hebben we 233 woonplekken voor de doelgroepen gerealiseerd en 130 woonplekken zijn in momenteel in ontwikkeling. Dit is nog niet afdoende om aan de toenemende vraag te kunnen voldoen. De toenemende vraag naar woningen voor de doorbraakdoelgroepen heeft te maken met een onverminderd hoog aantal uitstromers uit de zorg, de verdubbeling van de taakstelling voor statushouders als gevolg van de verhoogde asielinstroom en het onveranderde tekort aan beschikbare betaalbare woningen. De urgentie voor de inzet Doorbraakplan is nu groter dan ooit. We zetten het Doorbraakplan dan ook voort en waar mogelijk intensiveren we onze inspanningen. Dit doen we door volcontinue op zoek te gaan naar nieuwe locaties. Daarnaast gaan we nadrukkelijker op zoek naar samenwerking met partners in de stad (woningcorporaties, bewoners, sociale fondsen en andere organisaties). We zetten fors in op het voorkomen van instroom en we gaan experimenteren met mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Naast de doelgroepen uit het Doorbraakplan zijn er ook andere kwetsbare doelgroepen die met urgentie een dak boven het hoofd nodig hebben.
Schrijnende voorbeelden hiervan zijn de toestroom van vluchtelingen uit Oekraïne en de asielopgave als gevolg van het instorten van de Nederlands opvangketen. Inmiddels heeft de vluchtelingenopgave een meer permanente inbedding in de gemeentelijke organisatie. Dit maakt ook dat we actief op zoek kunnen naar de synergie in beide opgaven, zoals bijvoorbeeld nu ook al het geval is bij het project Soza waar statushouders wonen samen met studenten en ook ontheemden uit Oekraïne worden opgevangen.
4/35
Doorbraakplan Update 2023
2 Inleiding In onze stad is er een groot tekort aan woningen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is inmiddels bijna 7 jaar. Het gevolg is dat jongeren noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen, dat er mensen verblijven op illegale woonplekken of dakloos worden. De wachtlijst en wachttijden bij de maatschappelijke opvang blijven toenemen. Parallel stijgt de opgave voor huisvesting van statushouders. Als gemeente dragen we de verantwoordelijkheid voor alle inwoners van Den Haag. Wonen in een gewilde stad heeft een prijs. Mensen met voldoende middelen kunnen zelf hun afwegingen maken. Aan de gemeente om ook voor de mensen die niet in die financiële positie zitten een reële kans te bieden om in Den Haag te blijven wonen. Er wordt met man en macht gewerkt om woningen toe te voegen. Tot die tijd is het nodig om ons extra in te zetten om extra woonplekken te realiseren voor statushouders en mensen die nu in een zorginstelling verblijven, maar klaar zijn om zelfstandig te wonen (zorgdoelgroepen). Het vorige college heeft in oktober 2021 het Doorbraakplan gepresenteerd (RIS310115) met daarin diverse initiatieven en een eerste tranche projecten voor het realiseren van extra woonplekken voor deze doelgroepen, met als doel extra woonplekken voor de genoemde doelgroepen. In maart 2022 is een tweede tranche projecten gepresenteerd.
Er is sindsdien hard gewerkt aan het programma. Inmiddels hebben we 227 woonplekken voor de doelgroepen gerealiseerd en 165 woonplekken zijn in voorbereiding. Dit is nog niet genoeg en daarom zetten we het Doorbraakplan voort. In deze rapportage geven we een toelichting op de volgende punten: • • • •
De voortgang van het Doorbraakplan en bijbehorende projecten. Een reflectie op de afgelopen periode en de lessen die we daaruit hebben getrokken. De wijze waarop het Doorbraakplan wordt gefinancierd. Een toelichting op toekomstige ambities en de wijze waarop we deze - wederom in een coalitie met de stad (corporaties, bewonersorganisatie en particuliere initiatiefnemers) – vorm willen geven.
De context van het Doorbraakplan is veranderlijk; er is sprake van aangekondigde wetswijzigingen (Wet Regie op de Volkshuisvesting en de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen) die leiden tot een toename van de druk op de beschikbare ruimte en voorzieningen. Aan het eind van deze update wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop deze ontwikkelingen mogelijk van invloed zijn op het Doorbraakplan.
5/35
Doorbraakplan Update 2023
3 Opgave In oktober 2021 zijn we gestart met een opgave van een tekort aan woonplekken voor 1.770 tot 1.920 personen. Sindsdien is de opgave voor de huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders verder toegenomen. Dit heeft onder andere te maken met een onverminderd hoog aantal uitstromers uit de zorg, de verdubbeling van de taakstelling voor statushouders als gevolg van de verhoogde asielinstroom en het onveranderde tekort aan beschikbare betaalbare woningen. Hieronder geven we een nadere toelichting op de opgave en de noodzaak van het realiseren van extra woonplekken.
3.1 Opgave zorgdoelgroepen De opgave voor de huisvesting van mensen die nu in een instelling verblijven, maar klaar zijn om zelfstandig te wonen, blijft onverminderd hoog. Eind 2022 is het “Nationaal Actieplan Dakloosheid: Eerst een Thuis” gepresenteerd. Het plan stelt de ambitie om dakloosheid in Nederland fors en structureel terug te dringen, waarmee aangesloten wordt bij de Verklaring van Lissabon om dakloosheid in 2030 te beëindigen. Het Nationaal Actieplan Dakloosheid zet in op een verandering in de manier waarop we kijken naar en omgaan met dakloosheid. Door de gemeente Den Haag wordt dit plan vertaald in het beleidskader “Den Haag geeft thuis”, dat onlangs is aangeboden aan de gemeenteraad (RIS316085). In dit plan wordt de koers van de gemeente Den Haag vastgesteld. Met als grootste verschil dat in het verleden de nadruk lag op maatschappelijke opvang als oplossing voor dakloosheid, de focus wordt verlegd naar het voorkomen van dakloosheid. ‘Wonen eerst’ wordt het uitgangspunt. Concreet betekent dit dat er meer aandacht naar preventie gaat om te zorgen dat mensen niet dakloos raken. En wanneer dit onverhoopt toch gebeurt, zetten we in op direct herhuisvesten met passende zorg en ondersteuning. Ook voor Beschermd Wonen wordt zoveel mogelijk ingezet op zelfstandig wonen met eventuele zorg aan huis.
Het landelijke programma Beschermd Thuis is vertaald in de regiovisie ‘Samen bouwen aan maatschappelijk herstel’ (RIS 315214) welke recent (8 juni 2023) door de raad is vastgesteld. Zelfstandig wonen met zorg op maat kan alleen succesvol zijn bij voldoende beschikbare woonplekken. In praktijk blijkt dat er jaarlijks ca. 1.000 convenantwoningen1 door de verschillende partners worden aangevraagd. Het aantal binnen het zorgconvenant vastgestelde beschikbare woningen is fors lager (313 woningen). Deze woningen worden ingezet ten behoeve van uitstroom uit o.a. Beschermd Wonen (ca. 11%), Maatschappelijke Opvang (ca. 44%), GGZ-instellingen en overige zorginstellingen (ca. 28%) en Detentie (ca. 17%). Het aandeel woningen voor jongeren binnen deze doelgroepen is ca. 23%. Deze onderlinge verdeling kan afhankelijk van de vraag jaarlijks wat variëren.
1
De gemeente Den Haag, zorgaanbieders en corporaties hebben in 2020 een Koepelconvenant ‘Huisvesting Zorgdoelgroepen’ afgesloten. Het doel is om daarmee de uitstroom van (zorg) cliënten naar zelfstandig wonen te bevorderen.
6/35
Doorbraakplan Update 2023
3.2 Opgave statushouders Ook voor statushouders geldt dat de opgave sinds het vaststellen van het Doorbraakplan verder is toegenomen. Dit is pijnlijk zichtbaar geworden in de vorm van druk op de AZC’s – met de schrijnende situatie in Ter Apel in de zomer van 2022 als gevolg. Met een verhoogde taakstelling voor alle gemeenten wordt getracht dit soort situaties in de toekomst te voorkomen. Voor 2023 hebben we een taakstelling voor het huisvesten van 1.516 statushouders. Dit is fors hoger dan de taakstelling in voorgaande jaren:
Taakstelling 1e helft Taakstelling 2e helft Voorsprong (-) of achterstand (+) voorgaande periode Totaal te huisvesten
2017 393
2018 394
2019 181
2020 166
2021 418
2022 309
2023 662
301
332
181
199
340
419
854
+448
-40
+132
-24
0
+108
-150
1142
686
494
341
758
836
1.366
Extra ambitie Realisatie taakstelling
+204 1182
554
518
341
650
986
461*
*Peildatum 1 augustus 2023 In 2022 hebben we ruimschoots aan de taakstelling voldaan. Deels komt dit door de inspanningen van de woningcorporaties en deels door de inzet van woonplekken die gerealiseerd zijn in het kader van het Doorbraakplan. De 150 statushouders die we – in het kader van het asielakkoord – in 2022 extra hebben gehuisvest worden in mindering gebracht op onze taakstelling voor 2023. In totaal moeten we in 2023 dus 1.366 statushouders van huisvesting voorzien. Daarvoor zijn naar verwachting ongeveer 570 woningen nodig (uitgaande van een gemiddelde bezitting van 2,4 personen per woning). De opgave voor 2023 is fors; de taakstelling is substantieel hoger dan voorgaande jaren terwijl het aanbod aan beschikbare woningen juist relatief lager lijkt te zijn. Op 1 juli 2023 zijn 461 statushouders gehuisvest. Dit betekent dat we om in 2023 aan de taakstelling te voldoen nog 905 statushouders moeten huisvesten. Binnen de kaders van de raamovereenkomst van prestatieafspraken met de corporaties is er ruimte voor 30% niet-reguliere verhuringen zoals voor statushouders. Binnen deze afspraken is het in 2023 naar verwachting nog mogelijk om 400 statushouders te huisvesten. Hierbij speelt ook mee dat het beschikbare woningaanbod niet goed aansluit bij de vraag.
Met name voor de huisvesting van grote gezinnen (meer dan 6 personen) en jonge statushouders (onder de 23 jaar) zijn te weinig betaalbare woningen beschikbaar. Dit betekent dat we met een oplossing moeten komen om de resterende 505 statushouders te huisvesten. Ook de realisatie van woonplekken vanuit het Doorbraakplan is in 2023 ontoereikend om aan de taakstelling te kunnen voldoen. De kans is groot dat we 2023 met een achterstand zullen eindigen. Deze achterstand wordt opgeteld bij de taakstelling voor 2024.
3.3 Ontwikkeling aanbod Ondanks de groeiende woningvoorraad is de druk op de Haagse woningmarkt nog steeds groot. Voor de sociale huursector wordt dit duidelijk aan de hand van een aantal drukindicatoren, zoals het toenemende aantal ingeschreven woningzoekenden op Woonnet Haaglanden, het aantal reagerende
7/35
Doorbraakplan Update 2023
woningzoekenden op geadverteerd aanbod in Den Haag (ruim 56.000 in 2022) en lange wachttijden voor zowel starters (78 maanden in 2022) als doorstromers (49 maanden in 2022). We verwachten dat ook in de komende jaren het aanbod aan sociale huurwoningen fors achterblijft bij de totale woonvraag. Aan de ene kant groeit de woningmarkt nu minder snel door de vertraging bij nieuwbouwprojecten. Aan de andere kant zien we een tijdelijke krimp in het woningaanbod, omdat er minder woningen beschikbaar komen voor verhuur door de grote gebiedsontwikkelingen, zoals in Den Haag Zuidwest. Vanuit deze gebiedsontwikkelingen verwachten we tot 2027 een herhuisvestingsopgave te hebben voor de bewoners van ca. 1.900 woningen. Hierbij zien we een zwaartepunt in 2024 waarbij de prognose uitgaat van ca. 800 te herhuisvesten huishoudens. Onderstaande tabel geeft een beeld van het geschatte aantal verhuringen van sociale huurwoningen in Den Haag. Deze cijfers kennen uiteraard onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Hierbij is vooral de mutatiegraad een onzekere factor. In het positieve scenario is uitgegaan van een hoge mutatiegraad van 5% en een situatie waarbij alle nieuwbouw doorgang vindt. Bij een hoge schatting wordt uitgegaan van 4654 verhuringen in 2023. Dit zal afnemen in 2024 tot 4480, waarna laat deze weer een stijgende lijn zien en er in 2026 5360 verhuringen worden verwacht.
In het negatieve scenario wordt uitgegaan van een mutatiegraad van 4% en een situatie waarbij alleen de harde nieuwbouw doorgang vindt. In dit scenario daalt het aantal verhuringen in 2024 ten opzichte van 2023, namelijk van 3854 naar 3679. De opvolgende jaren neemt het aantal verhuringen weer toe, naar 3851 in 2025 en 4070 in 2026. Zie ook onderstaande tabel. 2023
2024
2025
2026
Positief scenario
4654
4480
4688
5360
Negatief scenario
3854
3679
3851
4070
In het meest negatieve scenario daalt het aantal vrijkomende woningen naar 3.679 in 2024. Een forse afname ten opzichte van voorgaande jaren. Zie ook onderstaande tabel met daarin het aantal vrijkomende huurwoningen over de afgelopen jaren. Jaar 2018 2019 2020 2021 2022
Vrijkomende sociale huurwoningen 4293 4113 3917 4924 4289
Gemiddeld
4.312
In het eerste halfjaar van 2023 zijn bijna 1850 woningen opnieuw verhuurd. Dit is fors lager dan gebruikelijk, afgezet tegen het halfjaarlijkse gemiddelde van 2.156 (daling van 14%). Met het oog op de grote gebiedsontwikkelingen die komende jaren nog tot uitvoering komen en het daarmee samenhangende afnemende woningaanbod verwachten we dat we inderdaad uit moeten gaan van het negatieve scenario. Deze tijdelijke dip in het woningaanbod zal zich herstellen zodra enerzijds de nieuwbouwprojecten opgeleverd worden en anderzijds de herhuisvestingsopgave van de bewoners in de grote gebiedsontwikkelingsprojecten is afgerond. Het is ook vanuit dit (afnemende) woningaanbod bezien nog steeds noodzakelijk om ons vanuit het Doorbraakplan in te zetten voor het realiseren van extra woonplekken voor statushouders en zorgdoelgroepen.
8/35
Doorbraakplan Update 2023
4 Opbrengst
Sinds de start van het Doorbraakplan in oktober 2021 hebben we inmiddels 233 extra woonplekken voor de doelgroepen gerealiseerd met fysieke projecten: 47 woonplekken voor statushouders en 186 voor mensen die uitstromen uit zorginstellingen of maatschappelijke opvang (dak- en thuisloze mensen). Een aantal keer zijn bewoners alweer doorgestroomd naar andere huisvesting en is de woning opnieuw aan iemand uit de doelgroep verhuurd. Naast de realisatie van deze extra woonplekken hebben de afspraken voor uitstroom naar de regio ook tussen de 100 en 200 woonplekken opgeleverd. Exacte aantallen hebben we niet ontvangen vanuit de diverse zorginstellingen (zie 6.4. Samenwerking in de regio). Ook hebben overige inspanningen geleid tot 19 extra tijdelijke woonplekken binnen de bestaande woningvoorraad (zie 6.3.1. Kamers met Aandacht).
Realisatie extra woonplekken Doorbraakplan Statushouders: • Jongeren < 29 jaar • Overige Statushouders Totaal Statushouders Zorgdoelgroepen: • Jongeren < 29 jaar • Overige zorgdoelgroepen Totaal Zorgdoelgroepen Totaal fysieke projecten Uitstroom naar de regio Overige inspanningen bestaande woningvoorraad Totaal
Woningen
Verhuringen
Personen
31 16 47
31 16 47
31 43 74
42 144 186 233 150
52 144 196 243 150
52 144 196 270 150
19
19
19
403
412
449
Vanuit de Doorbraakplanprojecten zijn op dit moment nog 130 extra woonplekken in ontwikkeling en voor circa 180 woonplekken zijn fysieke projecten nog in voorbereiding. In hoofdstuk 5 (Voortgang projecten) gaan we hier nader op in. Met elk van de gerealiseerde woonplekken hebben we een thuis gecreëerd voor iemand die dit hard nodig heeft. Bovendien hebben we hiermee een substantiële bijdrage geleverd aan de uitstroom van mensen uit de zorg met bijbehorende maatschappelijke en financiële baten (zie Doorbraakplan, pagina 4, Kostenplaatje uitstroom uit WMO of Jeugdwet). Dit neemt echter niet weg dat we met het aantal gerealiseerde woonplekken achterlopen op de planning uit 2021. Dit terwijl de opgave onveranderd hoog is gebleven (zie 3. Opgave) en we hierbij ook meer synergie zoeken met de huisvestingsopgave vanuit de Haagse aanpak opvang nieuwkomers (zie 9.2. Relatie Doorbraakplan en de Haagse aanpak opvang nieuwkomers). Er is dus volop werk aan de winkel!
9/35
Doorbraakplan Update 2023
5 Voortgang projecten
5.1 Realisatie De projecten komen tot stand in samenwerking met ‘de stad'. Initiatieven van woningcorporaties, vastgoedontwikkelaars en vastgoedeigenaren hebben in nauwe samenwerking met de gemeente geresulteerd in zowel tijdelijke als permanente woonplekken voor de doelgroep, maar ook voor andere woningzoekenden. Er zijn 21 projecten door het college vastgesteld in de eerste en tweede tranche van het Doorbraakplan waarmee totaal 540 extra woonplekken voor de doelgroepen gerealiseerd kunnen worden. Van deze projecten zijn er inmiddels 6 (deels) gerealiseerd (233 woonplekken), 2 projecten in uitvoering (130 woonplekken) en 11 projecten in voorbereiding (176 woonplekken). 2 kleine projecten bleken bij nader onderzoek niet uitvoerbaar en zijn afgevallen (14 woonplekken).
Eén van de uitgangspunten van het Doorbraakplan is dat we inzetten op het realiseren van permanente huisvesting. Bij de uitvoering liggen de kansen op korte termijn echter vooral bij tijdelijke huisvestingsprojecten; zowel in de vorm van vastgoed dat tijdelijk ingezet kan worden als woonlocatie, als in de vorm van tijdelijke contracten, waarbij de locatie vooral als ‘doorstroomlocatie’ wordt ingezet. Maar ook door de inzet van verplaatsbare woningen: zogenaamde flexwoningen.
Aantal woningen
Permanent
Gereed In ontwikkeling In voorbereiding
18 72
Totaal
90
Permanent met tijdelijk contract 60 130 190
Tijdelijke locatie 155
Totaal
107
233 130 179
260
540
10/35
Doorbraakplan Update 2023
Binnen de 7 gerealiseerde projecten waren 47 woningen bestemd voor statushouders, 14 woningen voor uitstromers uit zorginstellingen en 172 voor mensen die dak- of thuisloos waren. Een tijdelijk project is na 2 jaar inmiddels weer beëindigd en alle bewoners zijn doorgestroomd naar andere huisvesting. Onderstaande tabel geeft de status van de voortgang van de projecten weer:
Projectnaam
Status
Woningen doelgroep*
Aantal verhuringen tot 01-07-23
Doelgroep categorie
1e
Willem Dreeshuis
Gerealiseerd
60
60
Zorgdoelgroepen
1e
Hotel Badhuisweg
1e 1e 2e 2e
Tranche
2e 1e
15
20
Zorgdoelgroepen
Loosduinsehof
Gerealiseerd en beëindigd Gerealiseerd
14
14
Zorgdoelgroepen
Henri Faasdreef
Gerealiseerd
70
70
Zorgdoelgroepen
SoZa
Gerealiseerd
29
29
Statushouders
Wonen in ontwikkeling
Gerealiseerd
27
32
Zorgdoelgroepen
Gerealiseerd
12
12
Statushouders
Koolwitjelaan Parnassia Rosenburg
In uitvoering
14
4
Statushouders
In uitvoering
120
Subtotaal Tranche 1e 1e 1e 1e
Zorgdoelgroepen
361 Projectnaam Stadsklooster Westeinde Jaap Edenweg 9 Loosduinsekade 725 Devjo, Ons Eibernest
Aantal verhuringen tot 01-07-23
Status
Woningen doelgroep*
Doelgroep categorie
Initiatief fase
17
Zorgdoelgroepen
Initiatief fase
18
Zorgdoelgroepen
Initiatief fase
13
Zorgdoelgroepen
Initiatief fase
4
Zorgdoelgroepen
1e
Steenwijklaan 40
Planvorming
20
Zorgdoelgroepen
1e
Rederijkerstraat/ v van.Ruysbroekstr
Initiatief fase
25
Zorgdoelgroepen
1e
Ketelstraat
Initiatief fase
8
Zorgdoelgroepen
1e
Spaarwaterstraat
Initiatief fase
15
Zorgdoelgroepen
2e
Ziekenhuis Sportlaan
Initiatief fase
30
Statushouders
2e
Boylestraat
Initiatief fase
12
Zorgdoelgroepen
2e
Leeghwaterplein
Initiatief fase
55
Statushouders/ Zorgdoelgroepen
Subtotaal
217
Totaal
578
11/35
Doorbraakplan Update 2023
Woningen doelgroep*
Aantal verhuringen tot 01-07-23
Doelgroep categorie
Tranche
Projectnaam
Status
1e 2e
Medemblikstraat
Afgevallen
2
Zorgdoelgroepen
Zeerust
Afgevallen
12
Zorgdoelgroepen
Subtotaal
14
*) Aantallen o.b.v. meest actuele planvorming In bijlage 1 geven we een nadere toelichting op de voortgang per project.
5.1 Spreiding Ander uitgangspunt van het Doorbraakplan is ‘spreiding over de stad’, waarmee concentratie van kwetsbare doelgroepen in bepaalde wijken voorkomen moet worden. Op de kaart zijn de locaties van de projecten weergeven. Afgevallen projecten zijn niet meegenomen op de kaart. Ook staat het project ‘wonen in ontwikkeling niet op de kaart, omdat binnen dit project gaat over meerdere leegstaande woningen verspreid over de stad. Zoals te zien op de kaart is zijn de projecten verspreid over de stad, met een kleine clustering van projecten in Zuidwest.
5.2 Planning In onderstaande tabel wordt de planning weergegeven van de verwachte realisatie van woonplekken vanuit de Doorbraakplanprojecten. Een groot deel van de projecten zijn uitgelopen in de planning. In
12/35
Doorbraakplan Update 2023
7.1 Vertraging in de voortgang geven we een toelichting op deze vertraging en geven we aan welke maatregelen we hebben getroffen om verdere vertraging te voorkomen. Komend jaar werken we samen met de ontwikkelende partners verder aan de plannen, waarmee we de komende jaren ca. 350 extra woonplekken voor de doelgroepen willen opleveren. Dit leidt tot onderstaande planning. Daarnaast onderzoeken we een aantal nieuwe locaties, waar mogelijk ook op korte termijn ook extra woningen gerealiseerd kunnen worden. Planning oplevering projecten Doorbraakplan
Project
Aantal verhuringen Woonple Tranche k aantal 2022 2023 2024 2025 2026
Hotel Badhuisweg
1
15
15
Willem Dreeshuis
1
60
60
Loosduinsehof/ Glenn Millerhof
1
14
14
Henri Faasdreef
1
70
70
1
27
32
1
12
SoZa/ Anna van Hannover
2
29
29
Koolwitjelaan
2
14
4
2
40
40
2
15
15
Stadsklooster Westeinde
1
17
17
Devjo, Ons Eibernest
1
4
4
Parnassia Rosenburg
1
120
120
Boylestraat
2
12
12
Jaap Edenweg 9
1
18
18
Steenwijklaan 40
1
20
20
Ziekenhuis Sportlaan
2
30
30
Loosduinsekade 725
1
13
13
Rederijkerstraat/Ruysbroekstraat
1
25
25
Spaarwaterstraat
1
15
15
Ketelstraat
1
8
8
Wonen in ontwikkeling
Leeghwaterplein
Totaal aantal personen doelgroep
578
5
12 10
224
17
286
61
Zorgdoelgroepen
Statushouders
Totaal
Totaal aantal verhuringen gerealiseerd
196
45
241
Totaal aantal woonplekken gepland
297
50
347
Totaal
493
95
588
13/35
Doorbraakplan Update 2023
6 Overige inspanningen
6.1 Afspraken over convenantwoningen De gemeente Den Haag, zorgaanbieders en woningcorporaties hebben in 2020 een Koepelconvenant ‘Huisvesting Zorgdoelgroepen’ afgesloten. Dit Koepelconvenant borgt de samenwerking en het aantal woningen dat beschikbaar wordt gesteld aan mensen, die klaar zijn om zelfstandig te wonen met begeleiding op maat. We gaan het huidige koepelconvenant evalueren. Op basis van de bevindingen en de recent vastgestelde beleidskader aanpak van dakloosheid (‘Den Haag geeft thuis’, RIS316085), worden aanbevelingen gedaan. Een herziening vindt plaats in samenhang met de nieuwe wet Versterking regie Volkshuisvesting. Ook worden de regiogemeenten erbij betrokken. Naast dit koepelconvenant hebben we met de woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt om ca. 150 extra woningen te realiseren voor de huisvesting van statushouders en zorgdoelgroepen bovenop de afspraken vanuit dit koepelconvenant en de taakstelling statushouders. Deze extra huisvestingsplekken willen de woningcorporaties met name leveren vanuit de projecten die zij ontwikkelen binnen de scope van het Doorbraakplan.
6.2 Voorkomen van instroom. Het landelijk beleid is erop gericht dat mensen zoveel als mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen. Dit geeft een grotere druk op de leefbaarheid in de wijken. Er is aandacht nodig voor de toerusting van organisaties en professionals in de wijken, die werken met (dreigend) dakloze mensen of mensen met GGZ-problematiek. Deze woon-, zorg- en ondersteuningsbehoeften worden onderdeel van de op te stellen lokale woonzorgvisie. Begin juli is het beleidskader voor de aanpak van dakloosheid, Den Haag geeft thuis, vastgesteld door het college en begin september besproken in de raad. In dit beleidskader zijn de activiteiten opgenomen die de gemeente inzet om dakloosheid te voorkomen, zoals bijvoorbeeld extra inzet op financiële bestaanszekerheid en het voorkomen van huisuitzettingen.
6.3 Beter benutten bestaand vastgoed De ruimte in onze stad is schaars. Den Haag is de dichts bebouwde en dichtst bevolkte stad van Nederland. Dit maakt dat het naast het creëren van nieuwe woonplekken ook nodig is om te kijken naar het beter benutten van bestaand vastgoed. In deze paragraaf geven we een toelichting op onze inspanningen en initiatieven hiertoe. 6.3.1 Kamers met Aandacht In 2020 is gestart met de Pilot Kamers met Aandacht in Den Haag. Kamers met Aandacht zoekt in Den Haag huurders/eigenaren die een kamer willen verhuren aan jongeren die op eigen benen willen staan, maar nog niet geheel zelfstandig kunnen wonen. Sinds de start van de pilot tot en met het 1e kwartaal van 2023 zijn 19 jongeren geplaatst.
14/35
Doorbraakplan Update 2023
6.3.2 Onder de Pannen In navolging van de gemeente Amsterdam onderzoeken we of Den Haag kan aansluiten bij Onder de Pannen. Onder de Pannen is een landelijk initiatief dat langdurige dakloosheid, met alle problemen van dien, voorkomt. Door mensen tijdelijke huisvesting te bieden (1 jaar) bij een stadsgenoot, krijgen zij de kans om in rust en met ondersteuning op zoek te gaan naar een eigen plek. Een uniek project, waarin iedereen die een kamer over heeft zich aan kan melden als verhuurder (en hier financieel voordeel van ondervindt). Ook mensen met een uitkering, toeslagen en (sociale) huurwoning. Zo verandert een lege kamer in een kans voor een ander en een financieel extraatje voor degene die verhuurt. 6.3.3 Pilot woningdelen statushouders en zorgdoelgroepen Samen met woningcorporatie Staedion verkennen we de mogelijkheid voor kamergewijze verhuur aan statushouders. Dat wil zeggen dat er niet één maar twee alleenstaande statushouders in een zelfstandige woning gehuisvest worden. Woningen voor eenpersoonshuishoudens zijn namelijk schaars en op deze manier wordt efficiënter omgegaan met de woningvoorraad. We selecteren hiervoor alleenstaande statushouders die gezinshereniging hebben aangevraagd, zodat zij zicht hebben op doorstroming naar een zelfstandige woning zodra hun gezin nareist.
We starten een pilot met vier woningen (dus 8 bewoners) in een nieuwbouwcomplex van Staedion dat rond de zomer van 2023 gereed is. Bij succesvol verloop van deze pilot wordt bezien of we dit vaker en/of breder kunnen inzetten en dus ook voor zorgdoelgroepen mogelijk worden. 6.3.4 Verkennen aanpassing beleid Bij initiatieven om de huidige voorraad beter in te zetten werkt het huidige beleid op het gebied van kamerverhuur en/of opkoopbescherming soms belemmerend. In veel wijken is het bijvoorbeeld niet mogelijk onder huidige regelgeving om een leegstaande kamer te verhuren indien er op het adres al twee personen woonachtig zijn. We komen met een voorstel om de regelgeving voor kamerbewoning te verruimen voor de specifieke doelgroepen van het Doobraakplan. Ook onderzoeken we, mede op verzoek van de raad, welke andere mogelijkheden er zijn om de bestaande woningvoorraad beter in te zetten. In de Woonvisie komen we hierop terug.
6.4 Samenwerking in de regio Veel van de zorginstellingen (met name BW/MO) staan in Den Haag en Delft als centrumgemeenten. Deze hebben een functie voor de hele regio. We hebben afspraken gemaakt met de buurgemeenten om de uitstroom meer regionaal te verdelen door uitstromers te huisvesten in de gemeente van herkomst. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Uitvoeringsagenda huisvesting uitstromers. Gemeenten hebben op basis hiervan prestatieafspraken gemaakt of een convenant opgesteld met zorgpartners. Bij de start van het Doorbraakplan was de inschatting dat er per jaar ongeveer 300 mensen uitstromen naar een woonplek in één van de regiogemeenten. Op basis van cijfers van SVH zijn er in 2022 652 huishoudens gehuisvest onder de noemer ‘stichtingen, instellingen en convenanten’, waarvan 388 in Den Haag. De schatting is dat tussen de 100 en 200 personen vanuit een instelling in Den Haag zijn uitgestroomd naar een woning in een gemeente in de regio. We kunnen het precieze aantal uitstromers op basis van de beschikbare data nog niet goed monitoren. Vanuit de regionale woonzorgvisie moeten met betrokken partners werkafspraken gemaakt worden om deze uitstroom beter te kunnen monitoren.
15/35
Doorbraakplan Update 2023
Regionale woonzorgvisie In 2022 heeft de regio Haaglanden zich aangemeld als koploperregio in het kader van Een thuis voor Iedereen. Dit interbestuurlijk programma heeft tot doel om voldoende huisvesting te realiseren voor aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling tussen gemeenten en met voldoende zorg en ondersteuning. Met de aanmelding als koploperregio verplichtten we ons als regio om een regionale woonzorgvisie op te stellen en afspraken te maken over de verdeling van aandachtsgroepen over de regiogemeenten. Dit vooruitlopend op de Wet versterking regie op de volkshuisvesting, waarmee regionale afspraken over de verdeling van aandachtsgroepen verplicht worden. Een projectleider is namens de regio van start gegaan om de samenwerking te organiseren en de vraag van alle aandachtsgroepen en alle betrokken partijen op te halen. Komende periode wordt de regionale woonzorgvisie samen met alle betrokken partijen nader uitgewerkt. De planning is om deze eind 2023 met de raad te kunnen delen.
16/35
Doorbraakplan Update 2023
7 Reflectie
7.1 Vertraging in de voortgang Vanaf de start van het Doorbraakplan in het najaar van 2021 zijn een aantal projecten binnen een jaar gerealiseerd. Dit betrof vooral projecten die al in voorbereiding waren genomen door de ontwikkelende partij of waar slechts een beperkte verbouwing nodig was; Loosduinsehof, Willem Dreeshuis (eerste fase), Badhuisweg, Wonen in ontwikkeling en Soza. Maar ook een nieuw te ontwikkelen project, de flexwoningen aan de Henri Faasdreef, is in een relatief korte termijn van 1 jaar gerealiseerd. Bij de opstart van de andere projecten bleek de uitvoeringspraktijk weerbarstiger te zijn dan ingeschat. Met name de voorbereidingstijd voor de realisatie van deze fysieke projecten kost veel tijd. Twee projecten zijn te vroeg naar buiten gebracht en bleken gedurende het vervolgproces uiteindelijk niet uitvoerbaar. De oorzaken voor de langere voorbereidingstijd kunnen we onderverdelen naar beïnvloedbare factoren en niet-beïnvloedbare factoren, die ook weer met elkaar samenhangen.
7.1.1 Kosten van projecten Een voorname oorzaak in de vertraging van de voortgang van projecten heeft te maken met de tijd die nodig is om samen met de ontwikkelende partners tot een financieel haalbare businesscase te komen. Dit wordt deels veroorzaakt door de forse (en voortdurende) stijging van bouwkosten en de stijging van de rente. Dit maakt dat we vaak op zoek moeten naar nieuwe (externe) middelen voor de financiering van een project (zie 8. Financiën) en dat kost tijd. De inzet van een gemeentelijk fonds voor het afdekken van de zogenoemde onrendabele top kan helpen om het proces te versnellen om tot een financieel haalbare businesscase te komen. We zijn inmiddels gestart met een onderzoek naar de haalbaarheid van dergelijk fonds. In het nieuwe coalitieakkoord is € 8,5 miljoen uitgetrokken om extra ‘doorstroomplekken’ (tijdelijke woonvoorzieningen) en woningen te realiseren voor dak- & thuisloze mensen. Voor de projecten met verplaatsbare flexwoningen is de korte exploitatietermijn op de tijdelijk beschikbare locatie vaak het probleem. Een garantie op een vervolglocatie binnen de gemeente kan nog niet afgegeven worden, waardoor de ontwikkelende partij nog niet kan rekenen met een langere exploitatietermijn.
We onderzoeken de mogelijkheid van een vaste centrale locatie voor deze flexwoningen opdat we na een eerste exploitatietermijn elders, hier altijd op terug kunnen vallen als een semipermanente basis (zie 9.4 Nieuw concept: verplaatsbare flexwoningen een nadere toelichting).
7.1.2 Krapte op de arbeidsmarkt Voor de uitvoering of voor het tot uitvoer brengen van de projecten van het Doorbraakplan hebben we last van schaarste in de ontwikkelcapaciteit van de gemeente onder andere veroorzaakt door krapte op de arbeidsmarkt. Een hoog verloop in projectleiders en beperkte capaciteit bij benodigde
17/35
Doorbraakplan Update 2023
vakafdelingen zorgen voor forse vertraging. Dit maakt het nodig om te prioriteren, ook tussen de projecten van het Doorbraakplan. Niet alles kan tegelijk. Ook niet voor het Doorbraakplan.
7.1.3 Belang van goede participatie
Een goed participatieproces draagt bij aan een soepel proces en kan een positief effect hebben op de doorlooptijd van een project en het eindresultaat. Het doel van participatie binnen de projecten is het raadplegen van belanghebbenden. Bij raadplegen gaat het om verzamelen van ideeën, wensen en meningen, zodat dit meegenomen kan worden in besluitvorming. We houden rekening met alle wensen, maar het is een onmogelijke opgave om het voor iedereen goed te doen. Onze keuze(s) gaan altijd samen met een open en actieve uitleg. De woorden ‘zorgdoelgroepen’ en ‘statushouders’ maken de groepen voor wie we nu woonplekken realiseren abstract; het zijn Hagenaars en Hagenezen. Sommigen al hun hele leven, sommigen zijn nieuw in onze stad. Niettemin hebben we gemerkt dat huisvesting van deze doelgroepen gemixte reacties oproept bij omwonenden. We zien veel betrokken omwonenden, die willen meedenken en bijdragen, maar ook zorgen hebben over de impact die de komst van een groep nieuwe bewoners heeft op de wijk. We besteden veel aandacht aan het wegnemen van deze zorgen, maar moeten daarbij ook accepteren dat het niet altijd mogelijk is om volledige acceptatie bij iedereen te verkrijgen. Voor het Doorbraakplan zijn er inmiddels diverse participatietrajecten doorlopen. De ene keer ging dit buitengewoon soepel, maar er waren ook ‘stroevere’ ervaringen.
Bij enkele projecten heeft dit ertoe geleid dat we het voorgenomen plan herzien in meer samenspraak met de wijk (bijv. Van Ruysbroekstraat) of extra afspraken hebben gemaakt met omwonenden over het sociaal beheer en de buitenomgeving van een locatie (bijv. Willem Dreeshuis). De lessen die we hieruit hebben geleerd zijn: • Voor besluitvorming een projectteam gereed en het participatietraject voorbereiden. • Direct na besluitvorming aan de slag met het project en de participatie. • Helder verwachtingsmanagement: waarover kunnen omwonenden meepraten, goede communicatie over de ‘nieuwe buren’, bij voorkeur alvast betrekken van de doelgroep, goede gesprekken over sociaal beheer en mogelijkheden om de buurt hierbij te betrekken. • Bijeenkomsten waar mensen individueel en groepjes in gesprek kunnen, bieden de meeste ruimte voor zorgen en concrete afspraken. Zorg dat alle betrokken partijen hierbij aanwezig zijn (gemeente, ontwikkelaar, woningcorporatie, beheerder, etc). • Geef tijdige opvolging: houd betrokkenen regelmatig op de hoogte met nieuwsbrieven, ook als er weinig voortgang in het proces is; laat weten wat de planning is van de te nemen stappen. • Organiseer ook bijeenkomsten tijdens en na de realisatie van het project; evalueer met de participanten wat goed en wat minder goed is gegaan. We kunnen niet altijd de inbreng van alle mensen meenemen.
We horen veel verschillende zienswijzen op participatieavonden. Uiteindelijk gaat het over fysieke aspecten, (beperkte) financiële middelen of andere onderwerpen, waarin er gewoonweg een (politieke) belangenafwegingen gemaakt moet worden tussen het belang van omwonenden en het belang voor realisatie van huisvesting voor mensen zonder woning.
18/35
Doorbraakplan Update 2023
7.1.4 Urgentie op andere vraagstukken Naast de doelgroepen uit het Doorbraakplan zijn er ook andere kwetsbare doelgroepen die met urgentie een dak boven het hoofd nodig hebben. Schrijnende voorbeelden hiervan zijn de toestroom van vluchtelingen uit Oekraïne en de asielopgave als gevolg van het instorten van de Nederlands opvangketen. Eerst was er nog geen sprake van ruimtelijke concurrentie tussen de opvang van vluchtelingen en de huisvesting van de doelgroepen van het Doorbraakplan (de opvanglocaties voor vluchtelingen zijn vaak relatief grootschalig en voor zeer korte termijn beschikbaar en voldoen dus niet aan de uitgangspunten van het Doorbraakplan). Maar nu deze tijdelijke opvangsituatie meer structureel van aard wordt, zoeken we naar synergie tussen beiden huisvestingsopgaven (zie ook paragraaf 9.2 Relatie Doorbraakplan en de Haagse aanpak opvang nieuwkomers). Hierbij zoeken we woonoplossingen waarbij opvang en tijdelijke (zelfstandige) huisvesting ook binnen één project gecombineerd kunnen worden. Dit is al toegepast bij het woonproject Soza waar statushouders samen met studenten wonen en ook ontheemden uit Oekraïne worden opgevangen.
Deze acute vluchtelingenopgave heeft afgelopen jaar ook beslag gelegd op de ambtelijke capaciteit, onder andere bij leden van het programmateam Doorbraakplan, waardoor er minder focus was voor de voortgang van de projecten van het Doorbraakplan. Inmiddels heeft de vluchtelingenopgave een meer permanente inbedding in de gemeentelijke organisatie.
7.2 De coalitie met de stad 7.2.1 Samenwerking bewonersorganisaties Bij de start van het Doorbraakplan zijn we direct met bewoners- en belangenorganisaties in gesprek gegaan over onze wettelijke verantwoordelijkheid, de uitdagingen en de strategische koers die we met het Doorbraakplan hebben gekozen. Tijdens deze bijeenkomst waren zo'n 40 vertegenwoordigers van bewonersorganisaties aanwezig en er is op een positief kritische manier met elkaar gesproken over onder andere onze zoektocht naar geschikte locaties en over de wijze waarop we omwonenden het beste kunnen betrekken bij nieuwe locaties. De inbreng van de bewonersorganisaties heeft ons geïnspireerd tot een tweede tranche met Doorbraakplanprojecten. Ook na het aanwijzen van de locaties voor de tweede tranche zijn we weer in gesprek gegaan met de bewonersorganisaties. De afgelopen periode is er minder contact geweest met bewonersorganisaties en heeft de focus meer gelegen op communicatie met omwonenden van de concrete projecten. Ten aanzien van onze toekomstige ambities rond het Doorbraakplan en dan met name ook in de synergie met de vluchtelingenopgave (zie 9.2. Relatie Doorbraakplan en de asielopgave) willen we graag met bewonersorganisaties in gesprek. Onze ervaring is dat deze gesprekken bijzonder waardevol zijn in verbindende zin, maar ook veel nieuwe ideeën opleveren en soms ook tot nieuwe locaties leiden.
In het najaar van 2023 organiseren we opnieuw een bijeenkomst met deze bewonersorganisaties uit de stad (het Stadsgesprek), waarin we met hen het gesprek aangaan over de opgave van de gemeente Den Haag ten aanzien van de opvang en huisvesting van nieuwkomers en kwetsbare Hagenaren in onze wijken.
19/35
Doorbraakplan Update 2023
7.2.2 Samenwerking met de woningcorporaties De Haagse woningcorporaties zijn actief betrokken om samen met de gemeente nieuwe projecten te ontwikkelen voor het Doorbraakplan. Deels doen zij dit door eigen woningbezit te transformeren (Staedion: Koolwitjelaan) of tijdelijk beschikbaar te stellen voor de doelgroepen (Staedion, Haag Wonen en Hof Wonen: Wonen in ontwikkeling). Daarnaast zien we hen als preferente partners om gemeentelijk vastgoed te herontwikkelen of transformeren naar sociale woningbouw. Ook onderzoeken we met de woningcorporaties voor diverse locaties nu de mogelijkheid om tijdelijk flexibele woonunits te realiseren op gemeentelijke grond.
7.2.3 Samenwerking met marktpartijen Om marktpartijen uit te nodigen om een bijdrage te leveren aan de huisvestingsopgave hebben we een aantal bijeenkomsten georganiseerd. Er zijn een aantal projecten gestart op basis van een particulier initiatief. Het gaat dan bijvoorbeeld om een zorgpartij zoals Parnassia of een ontwikkelaar zoals op de Badhuisweg. Ook het project SoZa is een geslaagd voorbeeld een samenwerking met een marktpartij. We verwachten dat er nog meer mogelijkheden zijn om met marktpartijen op te trekken in deze opgave. We gaan er de komende periode werk van maken om marktpartijen actief bij dit vraagstuk te betrekken. Dit doen we door samen op zoek te gaan naar slimme combinaties en win-win oplossingen.
7.2.4 Samenwerking met sociale fondsen en andere investeerders We hebben actief de samenwerking gezocht met sociale fondsen en andere investeerders. Diverse sociale fondsen hebben aangeven te willen bijdragen aan de projecten van het Doorbraakplan door bijvoorbeeld het bekostigen van de inrichting van gezamenlijke ruimtes. Op deze manier zijn bijdragen gedaan in de projecten Willem Dreeshuis en Badhuisweg. Ook hebben de sociale fondsen in Den Haag de mogelijkheid gecreëerd om bijvoorbeeld zorgjongeren te ondersteunen bij het huren van een particuliere woning door garant te staan voor borg en lening van een maand huur. De komende periode gaan we opnieuw met de sociale fondsen in gesprek over de mogelijkheden voor investeringen in Doorbraakplanprojecten en initiatieven. Ook is een verkenning gedaan of er een haalbare businesscase te maken viel van het opkopen en verhuren van woningen met behulp van een revolverend fonds waarin ook de mogelijke besparingen op zorg en opvang werden meegenomen. Deze verkenning heeft nog niet geleid tot een haalbaar plan maar kan wel degelijk leiden tot een haalbaar plan indien we dit weten te koppelen aan andere beleidsdoelen.
7.3 Omgang met tijdelijkheid Een uitgangspunt van het Doorbraakplan is dat we zo veel mogelijk permanente woonplekken willen realiseren. Dit lukt echter niet altijd. Een deel van de woonplekken uit de projecten van het Doorbraakplan zijn slechts tijdelijk. Tijdelijke huisvesting biedt een oplossing voor spoedzoekers op korte termijn: een dak boven het hoofd is immers beter dan geen dak. Maar met de huidige toenemende druk op de woningmarkt is het
20/35
Doorbraakplan Update 2023
zeer lastig voor woningzoekenden om nieuwe huisvesting te vinden voor na deze tijdelijke periode van meestal 2 tot 5 jaar. Dit leidt ertoe dat na afloop van deze tijdelijke huisvestingsperiode deze doelgroepen vaak weer via directe bemiddeling gehuisvest moeten worden om te voorkomen dat men (weer) dakloos wordt. Soms betekent dit weer een woonoplossing voor een tijdelijke periode. Een deel van de bewoners zal een nieuwe woonplek toegewezen krijgen in een ander project van het Doorbraakplan. Hiermee creëren we ook steeds weer een nieuwe (her)huisvestingsopgave. Deze tijdelijke woonvorm leidt ook weer tot onrust en onzekerheid bij de bewoners. Zeker voor de wat kwetsbare inwoners is dit geen wenselijke situatie. Anderzijds biedt tijdelijke huisvesting ook juist een forse kans. De ruimte in de stad is zeer schaars en door leegstand van bestaand vastgoed in te zetten voor (al dan niet tijdelijke) huisvesting maak je optimaal gebruik van de leegstand in de stad. Hiermee beperk je bovendien de aan schaarste gerelateerde neveneffecten zoals verdringing en conflicterende ruimteclaims. Bovendien zorgt slimme inzet van leegstand ook voor een verbetering van ruimte en de uitstraling van de stad. De inzet van leegstand biedt dus ook een aantal significante voordelen. Ook de wetgeving met betrekking tot tijdelijke huurcontracten gaat veranderen.
Om deze reden gaan we nu in gesprek met de woningcorporaties en andere partners om voor tijdelijke huisvestingsprojecten, waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verstrekt, voortaan gebruik te maken van huurcontracten voor onbepaalde tijd (met uitzondering voor de campuscontracten voor studenten en jongerencontracten). Dit biedt de bewoners meer rust en tijd om binnen deze periode andere permanente woonruimte te vinden. Daarbij wordt de doorstroming in een complex beperkt, wat ook een positief effect heeft op de onderlinge verbinding en leefbaarheid in het woongebouw. Voor de meeste tijdelijke projecten richten we ons op een tijdelijke omgevingsvergunning voor 10 jaar. Deze tijdelijke omgevingsvergunning biedt een wettelijke grond om een huurovereenkomst te beëindigen waarbij de verhuurder geen wettelijke plicht heeft om zorg te dragen voor vervolghuisvesting of een schadeloosstelling in de vorm van een verhuiskostenvergoeding (BW art 274 lid 1.g).
21/35
Doorbraakplan Update 2023
8 Financiën
8.1 Financiering De Doorbraakplanprojecten worden voor het grootste deel gefinancierd door huurinkomsten. Het gaat hier immers om woonplekken waar in de vorm van huur ook inkomsten tegenover staan. Geen enkele woonplek is echter van zichzelf volledig rendabel. In de meeste gevallen zal de gemeente of een andere organisatie een deel van het tekort voor haar rekening moeten nemen. Voor het financieren van deze zogenoemde onrendabele top maken we ook gebruik van hiervoor bestemde rijksmiddelen. Dit zijn regelingen en/of subsidies die primair (of in het geval van de VWS-middelen secundair) als doel hebben om extra woonplekken te realiseren voor aandachtsgroepen. In totaal is er ruim 20 miljoen euro aan overheidsmiddelen beschikbaar gesteld voor projecten van het Doorbraakplan. Het gaat hier om de volgende regelingen: Subsidie
Verstrekker
Jaar
VWS-middelen
Ministerie VWS
2021
Ministerie BZK
2020
3.658.200
Ministerie BZK
2021
1.000.000
Ministerie BZK
2021
1.887.300
Ministerie BZK
2022
3.840.000
Ministerie BZK
2022
875.000
Provincie Zuid-Holland Provincie Zuid-Holland Provincie Zuid-Holland
2021 2022 2023
678.150 50.000 586.751
Regeling huisvesting kwetsbare doelgroepen Regeling huisvesting aandachtsgroepen Regeling huisvesting vergunningshouders Stimuleringsregeling flex - en transformatiewoningen Regeling huisvesting aandachtsgroepen De vliegende brigade Flexwonen voor starters De vliegende brigade Totaal *) *) status per 15-07-2023
Bedrag in € 8.226.000
20.751.401
Deze middelen worden deels ingezet om als dekking van (een deel) van de realisatiekosten van de ontwikkelende partij en deels als dekking voor de gemeentelijke kosten ten behoeve van de voorbereiding van de projecten, waaronder bouw- en woonrijp maken van locaties. Omdat een paar initiatieven waar subsidie voor is aangevraagd geen doorgang vinden, zijn we in gesprek met BZK of de ontvangen beschikkingen nog voor andere projecten ingezet kunnen worden. Mocht dit niet het geval zijn, dan vallen deze middelen weer terug aan het rijk. Naast deze externe financieringsmiddelen zet de gemeente ook interne middelen in voor de realisatie van deze projecten. Vanuit de € 50 miljoen van de ‘Enenco-middelen, extra impuls voor betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen’ is ca. € 900.000 gereserveerd.
22/35
Doorbraakplan Update 2023
8.2 Kosten sinds 2021 In totaal is er sinds 2021 circa 10,3 miljoen aan kosten gemaakt voor het Doorbraakplan. Dit bedrag is dynamisch, omdat de projecten nog lopen en dus nog niet financieel zijn afgerond. Het bedrag kan worden gesplitst in twee categorieën: de projectkosten (toegerekende kosten per project) en de kosten van het programmateam (overall aansturing en eerste verkenningen). Onder de projectkosten vallen alle kosten verbonden aan de fysieke, ruimtelijke investeringen van een project en de personele inzet hiervoor. De kosten van het programmateam bestaan uit de kosten van de personele inzet voor de overall aansturing en verantwoording van het programma Doorbraakplan sinds 2021. Binnen deze programmakosten valt ook alle personele inzet van diverse vakafdelingen voor projecten waarvan de initiële haalbaarheid nog wordt getoetst en waarvoor nog geen formele projectopdracht is vastgesteld (onderzoeksfase). 8.2.1 Projectkosten De projectkosten van het Doorbraakplan komen uit op een totaalbedrag van circa 9.1 miljoen, verspreid over een totaal van 19 projecten. Binnen de projectkosten zijn alle kosten meegenomen die tot op heden zijn gemaakt voor de voorbereiding en realisatie van de projecten. Kosten verbonden aan de exploitatie van projecten zijn buiten beschouwing gelaten. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de actuele kosten- en dekkingsposten per project.
In dit overzicht zijn de projectkosten onderverdeeld in ‘apparaatskosten’ en ‘programmakosten’. Apparaatskosten zijn de kosten van de personele inzet (manuren) voor een project. Programmakosten zijn de overige kosten verbonden aan de voorbereiding (bijv. onderzoek, communicatie etc.) en realisatie van het project (bijv. bouw/woonrijp maken locatie). De programmakosten en apparaatskosten komen nu uit op respectievelijk 8.6 miljoen en 0.5 miljoen. Het grootste deel van de programmakosten is afkomstig uit projecten die de gemeente zelf heeft gerealiseerd. Voor deze projecten dekt de gemeente alle kosten voor ingekochte dienstverlening en materieel, waardoor de programmakosten dan ook hoog uitvallen. Dit betreft de projecten Henri faasdreef (circa 5.4 miljoen voor o.a. de investering in 70 verplaatsbare flexwoningen) en het Willem Dreeshuis (circa 1.2 miljoen voor de fysieke aanpassingen van het gebouw). Bij een aantal projecten is de gemeente ook verantwoordelijk voor de exploitatie van de locatie. Dit gaat nu om projecten Henri Faasdreef, Willem Dreeshuis en Badhuisweg. Deze lopende exploitatiekosten hebben nu nog niet meegenomen in het kostenoverzicht. In de volgende voortgangsrapportage maken we deze kosten ook inzichtelijk.
Voor een aantal projecten heeft de gemeente subsidies vanuit het rijk of de provincie ontvangen, die rechtstreeks worden doorgespeeld naar een ontwikkelaar van een project. Deze subsidies worden ook als ‘programmakosten’ in beeld gebracht. Voorbeelden hiervan zijn de programmakosten van het Loosduinsehof/Glenn Millerhof (€475.000) en Parnassia Rosenburg (€730.000). De ontvangen subsidie staat hier als inkomsten tegenover. De projectkosten worden gedekt vanuit meerdere subsidies welke beschikbaar zijn gesteld door het rijk (€19.486.500) en de provincie (€726.650). Aanvullend hierop zijn er vanuit de gemeente financiële middelen beschikbaar gesteld.
23/35
Doorbraakplan Update 2023
8.2.2. Kosten programmateam De kosten ‘programmateam’ bestaan uit de personele kosten die er sinds 2021 zijn gemaakt voor de personele inzet van betrokken ambtenaren binnen het programmateam Doorbraakplan. Binnen deze uren vallen ook alle voorbereidingsuren van de medewerkers van diverse vakafdelingen gericht op het onderzoeken van nieuwe kansen en het uitvoeren van eerste haalbaarheidsstudies. Hierbij gaat het om nieuwe projecten die, na gebleken geschiktheid, nog voorgelegd moeten worden aan het college. In totaal is er sinds september 2021 tot juni 2023 circa € 1,2 miljoen besteed aan personele inzet voor het programma Doorbraakplan. Deze apparaatskosten worden gedekt uit de reguliere begrotingsprogramma’s 8 en 13. Hiernaast wordt de subsidie ‘De Vliegende Brigade’ van de provincie ZuidHolland gebruikt om €250.000,- van deze apparaatskosten af te dekken.
24/35
Doorbraakplan Update 2023
9 Vervolg Doorbraakplan
Sinds de start van het Doorbraakplan is de vraag naar woonplekken voor statushouders en zorgdoelgroepen fors gegroeid terwijl het aanbod aan vrijkomende sociale huurwoningen juist lijkt af te nemen. De maatschappelijke relevantie van het Doorbraakplan is dus onverminderd hoog. Dit vraagt om onze inzet voor het realiseren van extra woonplekken voor deze doelgroepen verder te intensiveren. Het is onze ambitie om de komende periode de benodigde doorbraak te forceren. Resumerend doen we dit als volgt: 1. We sturen op het versneld in uitvoering brengen van de projecten die nu nog in de planfase verkeren. 2. We brengen de eerder geleerde lessen op het gebied van de participatie met de omgeving in praktijk. 3. We ontplooien initiatieven om bestaand vastgoed beter te benutten. 4. We zoeken actief naar fysiek ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe Doorbraakplanprojecten, dat doen we in samenhang met de zoektocht naar woonruimte voor de Haagse Aanpak. 5. We gaan aan de slag met flexwonen, voor bij voorkeur minimaal 10 jaar. 6. We gaan op zoek naar nieuwe samenwerkingsverbanden en zorgen voor een versteviging van de bestaande coalitie met de stad. De context waarin we dit gaan doen is dynamisch.
In de komende paragrafen geven we een toelichting op onze zoektocht naar nieuwe locaties, de uitdaging(en) op het gebied van flexwonen en de samenhang met twee aangekondigde wetswijzigingen met potentieel forse gevolgen voor het Doorbraakplan.
9.1 Nieuwe locaties en nieuwe projecten We zijn continu op zoek naar nieuwe locaties voor het Doorbraakplan en blijven deze zoektocht voortzetten en waar mogelijk verstevigen. Dit doen we bijvoorbeeld door nauwgezet op te trekken in de zoektocht voor locaties voor de vluchtelingenopgave maar ook door de leegstand in Den Haag nauwgezet te monitoren en gemeentelijk vastgoed op een slimme manier in te zetten. We maken specifieke capaciteit bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling vrij om in de stad te zoeken naar kansen en mogelijkheden voor de huisvesting van statushouders, zorgdoelgroepen en vluchtelingen. Omdat nieuwe locaties schaars zijn, blijven we ook onderzoeken of tijdelijke projecten verlengd kunnen worden. We verwachten in het najaar van 2023 nieuwe projecten aan de raad te kunnen presenteren.
9.2 Relatie Doorbraakplan en de Haagse aanpak opvang nieuwkomers Vanuit het Rijk wordt nog steeds een groot beroep gedaan op de inzet van gemeenten voor de opvang van ontheemden uit Oekraïne en asielzoekers. Met de te verwachten Wet gemeentelijke taak mogelijk
25/35
Doorbraakplan Update 2023
maken asielopvangvoorzieningen (de Spreidingswet) wordt de asielopgave voor de gemeenten ook als wettelijke taak vastgelegd. We willen onze bijdrage blijven leveren aan de opvang van vluchtelingen en zullen ons ervoor inzetten om extra plekken te realiseren in Den Haag. We zullen naar vermogen doen wat nodig is om een substantiële bijdrage te leveren aan de oplossing van dit landelijke vraagstuk. Hiertoe is de Haagse aanpak opvang nieuwkomers geïntroduceerd (RIS316033). Vanuit de Haagse aanpak worden duurzame opvang-/woonlocaties voor vluchtelingen gerealiseerd. Het opbouwen van (duurzame) opvang-/huisvestingscapaciteit heeft tot doel dat we op termijn geen kostbare tijdelijke locaties of hotels meer hoeven in te zetten voor vluchtelingen. Bovendien creëren we met langere termijn plekken de flexibiliteit om gelijktijdig of in de toekomst andere (aandachts)groepen op te vangen/te huisvesten zoals de doelgroepen van het Doorbraakplan. De zoektocht naar kansen en mogelijkheden is daarmee dezelfde als die voor het Doorbraakplan en vindt dan ook in samenhang plaats. Bij het zoeken naar nieuwe locaties geschikt voor vluchtelingen gaan we uit van opvang met perspectief op wonen.
Dit zijn locaties die langdurig beschikbaar zijn als volwaardige woonplek voor vluchtelingen en andere doelgroepen: multifunctionele locaties, waarbij meerdere doelgroepen (gecombineerd/gefaseerd) opgevangen of gehuisvest kunnen worden. In deze locaties plaatsen we waar mogelijk ook (sociale) voorzieningen die voor de omgeving relevant zijn. Dit betekent dat per locatie beoordeeld wordt of er in het gebouw voorzien kan worden in de specifieke behoeften vanuit de directe omgeving. Hierbij kan gedacht worden aan zorg/medische voorzieningen, onderwijs, maar ook culturele, ontmoetings- en/of sportvoorzieningen, bedrijvigheid of (flex)woningen. In deze aanpak passen we maatwerk toe. Met deze multifunctionele benadering borgen we de kwaliteit van de nieuwe locaties voor vluchtelingen, doelgroepen uit het doorbraakplan als de omwonenden en voegen deze publieke waarde toe aan de directe omgeving. Ook hier is dus sprake van synergie met het Doorbraakplan.
9.3 Relatie Doorbraakplan en de Wet regie op de volkshuisvesting. Met de wet versterking regie op de Volkshuisvesting is het Rijk voornemens om per 1 januari 2024 een huisvestingsverordening verplicht te stellen waarmee een aantal aandachtsgroepen, waaronder zorgdoelgroepen, verplicht urgentie en daarmee voorrang krijgen op een sociale huurwoning. Dit betekent dat de huidige afspraak over het huisvesten van uitstromende zorgdoelgroepen, waarbij het aantal woningen is gemaximeerd op het 313 per jaar, komt te vervallen. Statushouders behouden in het wetsvoorstel een aparte status en maken geen deel uit van de urgente aandachtsgroepen. Het vraagstuk met betrekking tot de huisvesting van zorgdoelgroepen is niet opgelost wanneer deze doelgroep verplicht urgentie krijgt, omdat we verwachten dat het aantal woningzoekenden met urgentie met dit wetsvoorstel sterk toeneemt en de toename van het aantal sociale huurwoningen in Den Haag niet even snel zal stijgen. De gemeente Den Haag sluit zich aan bij het ingenomen standpunt van de VNG om gemeenten de mogelijkheid te bieden om het aandeel toewijzingen aan urgenten te limiteren. Zeker in de steden is de druk van urgent woningzoekenden zo hoog, dat het gevaar dreigt dat reguliere woningzoekenden straks niet meer in aanmerking komen voor een woning.