RIS316920 bijlage 1

Voor het geval dat de inflatie nog hoger is dan deze gestelde indexatie parameters zal dit marktrisico ook worden afgedekt in de weerstandcapaciteit. Tot slot wordt in de benodigde weerstandscapaciteit ook rekening gehouden met een sterkere stijging van de interne rekenrente (omslagrente) dan nu in de grondexploitatie begroot is en is er een stelpost voor Stikstof, PFAS en Waterkwaliteit opgenomen voor onderzoekskosten en minimale maatregelen.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

26

4.3

Projectrisico’s

Benodigde weerstandscapaciteit

In onderstaande tabel is de benodigde weerstandscapaciteit voor het Grondbedrijf op basis van de MPG 2023 weergegeven. Tevens zijn de relevante verschillen t.o.v. de MPG 2022 weergegeven. Benodigde weerstandscapaciteit Grondbedrijf MPG 2022 -17,1 -38,5

MPG 2023 -26,9 -21,0

- Prijsdaling uitgiftes

-13,4

-5,3

8,1

- Planvertraging

-5,2

-6,1

-0,9

- Hogere indexatie kosten

-16,0

-4,2

11,8

- Risico op omslagrente

-3,0

-3,4

-0,4

- Stikstof, PFAS, Waterkwaliteit

-1,0

-2,0

-1,0

Projectrisico's Markt- en overige risico's

verschil -9,8 17,5

Risico's deelnemingen

-3,5

-

3,5

Risico's

-59,1

-47,9

7,7

Gereserveerde middelen Algemene kosten / resultaat KO Toekomstige dotaties / winstneming

-12,4 -2,4 20,7

-2,1 -2,3 14,0

10,3 0,1 -6,7

Benodigde weerstandscapaciteit

-53,2

-38,3

11,4

4,1

12,6

8,5

Projectkansen

Tabel 4.2 Benodigde weerstandscapaciteit (€ mln.)

De totaal benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 38,3 mln. om de komende 5 jaar risico’s op te kunnen vangen. Ten opzichte van de MPG 2022 is de benodigde weerstandscapaciteit met circa € 11,4 mln. gedaald. Het voornaamste verschil zit in de gedaalde markt- en overige risico’s. Veel van deze risico’s zijn nu middels de nieuw vastgestelde parameters in de plannen verwerkt. Om deze reden is ook het plansaldo fors verslechterd. Echter omdat de plannen zelf dus al rekening houden met een slechtere markt kan het marktrisico t.o.v. het MPG 2022 naar beneden worden bijgesteld.

In totaal is er voor € 26,9 mln. aan projectrisico’s gedefinieerd. De voornaamste risico’s zijn hierbij inrichtingskosten openbare ruimte, gronduitgifte, plankosten en overige kosten. De projectrisico’s zijn met € 9,8 mln. toegenomen t.o.v. de MPG 2022. Een deel van de risico’s zijn vervallen dan wel opgetreden (en daarmee verwerkt in de grondexploitatie zelf), maar een aantal grote nieuwe risico’s zijn toegevoegd. In de bijlage van deze MPG zijn per project de risico’s en de verschillen t.o.v. de MPG 2022 toegelicht. Markt- en overige risico’s Daarnaast wordt er rekening gehouden met € 21,0 mln. aan markt- en overige risico’s die veelal portefeuille breed doorwerken. In een stabiele context is het gebruikelijk dat risico’s min of meer dalen navenant de voortgang van projecten. De markt- en overige risico’s zijn zoals eerder vermeld gedaald omdat een groot deel van de risico’s die bij het MPG 2022 extra waren toegevoegd door de grote onzekerheid over de markt nu in de plannen zijn opgenomen. Met name het risico op prijsdaling bij de uitgiftes is nu meer meegenomen in de plannen zelf en is nog maar geschat op € 5,3 mln. (versus € 13,4 mln. bij MPG 2022) en ook de kans op een hogere indexatie van de kosten dan meegenomen in de grondexploitaties is verlaagd naar € 4,2 mln. (versus €16,0 mln. bij MPG 2022).

De stelpost voor Stikstof, PFAS en Waterkwaliteit is voor het MPG 2023 verdubbeld naar € 2,0 door de hoge onzekerheid van het effect van deze risico’s op de huidige grondexploitatieportefeuille.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

27

Risico’s deelnemingen

Dotaties aan de RGB / Winstneming

De risico’s in relatie tot de deelnemingen zijn per saldo omgeslagen van € 3,5 mln. negatief naar € 8,2 mln. positief. Het grootste verschil is te verklaren door een aanpassing in Harnaschpolder waarbij de het verwachten plansaldo van de deelneming sterk verslechterd is maar er het risicoprofiel veel kansen bied om dat saldo te verbeteren. Daarnaast is ook het plansaldo van GEM Vroondaal verbeterd, waardoor de deelneming meer in staat is zelf risico’s op te vangen. Het risicoprofiel van GEM Vroondaal is daarmee met bijna € 1,2 mln. verbeterd en nu € 2,1 mln. positief.

In de komende jaren worden grondexploitaties afgesloten, wordt er (tussentijds) winstgenomen en worden diverse overige dotaties aan de RGB voorzien. In de huidige prognose zal dit in totaal tot een dotatie van € 14,0 mln. leiden.

Gereserveerde middelen Op basis van eerdere besluitvorming zijn er middelen aan de RGB toegevoegd vanuit apart beschikbaar gestelde middelen of vanuit vrijval in de VNP i.v.m. overheveling van activiteiten uit grondexploitaties naar investeringsprojecten. Deze blijven zo beschikbaar totdat deze plannen worden vastgesteld en dekking weer onttrokken wordt aan de RGB. Bij de MPG 2023 gaat dit in totaal om € 2,1 mln.. Het gaat hier om op basis van eerdere besluitvorming om een dotatie aan de VNP t.b.v. de herziening van de grondexploitatie Dr. Lelykade en vaststelling van de nieuwe grondexploitatie Steenwijklaan.

Projectkansen In een aantal projecten is ook sprake van kansen. Binnen de MPG 2023 zijn in totaal voor € 12,6 mln. aan kansen voorzien. Het gaat hier met name om kansen in de categorieën inrichtingskosten openbare ruimte, subsidies en overige opbrengsten en de kansen bij de deelnemingen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald in een bandbreedte, waarbij voor de maximaal benodigde capaciteit (€ 38,3) de projectkansen niet worden meegenomen en voor de minimaal benodigde capaciteit (€ 25,7 mln.) de kansen wel worden meegenomen.

Algemene kosten / resultaat KO Onder de “algemene kosten / resultaat KO” worden meegenomen: het resultaat van de nog lopende klusobjecten, beheerkosten CVO, nacalculatie apparaat, kosten afsluitplannen en de waterschapslasten onbebouwde gronden. Samen is dit goed voor een verwachte onttrekking van € 2,3 mln. over de komende 5 jaar.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

28

4.4

Aanwezige weerstandscapaciteit

De verwachte stand van de RGB bedraagt per 1-1-2023 (na resultaatbestemming) € 31,1 mln. Op basis van de analyse naar de benodigde weerstandscapaciteit is er maximaal € 38,3 mln. benodigd. Rekening houdend met het voorzichtigheidsprincipe is het geraamde saldo van de RGB aan het eind van de vijfjaarsperiode € 7,2 mln. negatief. Als de projectkansen worden meegenomen in deze vijfjaarsperiode is het saldo van de RGB € 5,4 mln. positief. Hiermee bevindt de RGB zich binnen de bandbreedte van weerstandscapaciteit die conform het huidige beleid moet worden aangehouden (Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit – RIS298629). De onzekerheid ten aanzien van grote bepalende achterliggende factoren zoals energie, personeelstekort, rentestijging en dergelijk is echter groot. Mogelijk zullen risico’s bij de volgende MPG toch weer naar boven bijgesteld moeten worden of verslechteren plannen op de korte termijn.

Grafiek 4.3 Ontwikkeling weerstandscapaciteit 2021-2027

Daarnaast is het goed denkbaar dat, gegeven de extreme situatie momenteel, de negatieve effecten ook na de vijfjaarshorizon zullen doorwerken. Echter zullen er ook winstnemingen van projecten ná deze vijfjaarsperiode plaatsvinden. Voor de benodigde weerstandscapaciteit wordt echter enkel naar de eerste vijf jaar gekeken. Het belangrijk te constateren dat de reserve dus voor nu op voldoende niveau is maar dat dit wel de kritische grens nadert en in de toekomst misschien niet toereikend is. In dat geval zal de RGB moeten worden aangevuld tot op het niveau van het minimaal benodigd weerstandsvermogen.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

29

4.5

misschien niet meer toereikend zal zijn. Onze systematiek maakt het echter mogelijk adequaat en tijdig bij te sturen indien nodig.

Conclusie opgave Grondbedrijf

Het nog te realiseren programma (zowel woningbouw als nietwoningbouw) in de huidige portefeuille grondexploitaties neemt de komende jaren substantieel af. Na deze daling dragen de huidige gemeentelijke grondexploitaties beperkt bij aan het bereiken van de (ruimtelijke) beleidsdoelstellingen. Voor het behalen van de beleidsdoelstellingen is er sprake van een grote mate van afhankelijkheid van derden. Zeker als het gaat om functies of voorzieningen die niet snel door de markt worden opgepakt is dit een risico. Er zal dan ook meer regie moeten worden genomen over de gebiedsontwikkelingen. Het instrument actief grondbeleid kan meer ingezet worden om de gemeentelijke ambities te behalen. Daarnaast kan kostenverhaal bij faciliterende projecten verder worden uitgewerkt. Ook kan aanvullend instrumentarium ontwikkeld worden om bepaalde functies betaalbaar te houden. Gezien de huidige economische ontwikkelingen zal dit wel een uitdaging zijn. Bredere inzet van het actief grondbeleid en kostenverhaal worden de komende tijd verder uitgewerkt. Het geraamde saldo van de RGB aan het eind van de vijfjaarsperiode is negatief. De nu voorziene risico’s binnen deze vijfjaarsperiode kunnen enkel alleen rekening houdend met de projectkansen compleet opgevangen worden.

De onzekerheid ten aanzien van grote bepalende achterliggende factoren zoals energie, personeelstekort, rentestijging en dergelijk is echter groot. Mogelijk zullen risico’s bij de volgende MPG naar boven bijgesteld moeten worden of verslechtere plannen op de korte termijn. Daarnaast is het goed denkbaar dat de bepaalde risico’s ook na de vijfjaarshorizon zullen doorwerken en de reserve in de toekomst

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

30