RIS316920 bijlage 1

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023

Deze versie wordt nog vervangen door een nieuw opgemaakte eindversie voor verzending naar de gemeenteraad. (dit betreft alleen aanpassing van de layout)

MEERJARENPROGRAMMA GRONDEXPLOITATIES 2023

INHOUDSOPGAVE Samenvatting ----------------------------------------------------------------------------------------- 3 1.

2.

3.

4.

STEDELIJKE ONTWIKKELING -------------------------------------------------------------- 6 1.1

Inleiding ---------------------------------------------------------------------------------- 6

1.2

Trends en ontwikkelingen ----------------------------------------------------------- 6

1.3

Ambities --------------------------------------------------------------------------------- 9

1.4

Voortgang stedelijke ontwikkeling --------------------------------------------- 10

1.5

Conclusie opgave stedelijke ontwikkeling ------------------------------------ 14

GRONDEXPLOITATIEPORTEFEUILLE--------------------------------------------------- 15 2.1

Inleiding -------------------------------------------------------------------------------- 15

2.2

Relatie met P&C-cyclus ------------------------------------------------------------ 15

2.3

Wet- en regelgeving ---------------------------------------------------------------- 16

2.4

Grondexploitaties ------------------------------------------------------------------- 17

2.5

Programma uitgifte woningbouw ---------------------------------------------- 17

2.6

Programma uitgifte niet-woningbouw ---------------------------------------- 19

FINANCIELE STAND GRONDEXPLOITATIES ------------------------------------------ 20 3.1

Inleiding -------------------------------------------------------------------------------- 20

3.2

Financiële stand grondexploitaties --------------------------------------------- 20

3.3

Financiële stand verbonden partijen ------------------------------------------- 23

WEERSTANDSCAPACITEIT GRONDBEDRIJF ----------------------------------------- 25 4.1

Inleiding -------------------------------------------------------------------------------- 25

Vertrouwelijkheid: Openbaar

4.2

Werking Reserve Grondbedrijf en risicoanalyse ----------------------------- 25

4.3

Benodigde weerstandscapaciteit ------------------------------------------------ 26

4.4

Aanwezige weerstandscapaciteit ----------------------------------------------- 29

4.5

Conclusie opgave Grondbedrijf -------------------------------------------------- 30

Samenvatting Doelstelling De Meerjarenprognose Grondexploitaties (hierna MPG) van de gemeente Den Haag geeft inzicht in de uitvoering van het Haagse grondbeleid. Daarbij wordt in deze MPG het volledige programma stedelijke ontwikkeling inzichtelijk gemaakt en afgezet tegen de voorgenomen ambities, met onderscheid tussen stedelijke ontwikkeling onder gemeentelijk regie (actief grondbeleid) en door private partijen (faciliterend grondbeleid). Naast een overzicht van de stedelijke ontwikkeling op hoofdlijnen gaat de MPG in op het Haags actief grondbeleid, bestaande uit de gemeentelijke grondexploitaties, klusobjecten en grondexploitaties van de verbonden partijen. In het transformatieproces worden deze ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE) omgevormd naar bouwrijpe grond om (opnieuw) te worden bebouwd. Van de operationele grondexploitaties wordt inzicht gegeven in financiën en risico’s door een integrale actualisatie van de begroting, het exploitatiesaldo en de risicoanalyse. De MPG geeft invulling aan de BBV(Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten)-verplichting om tenminste jaarlijks de projectenportefeuille te actualiseren.

Op basis van de risicoanalyses wordt bepaald of de aanwezige weerstandscapaciteit – in de vorm van de Reserve Grondbedrijf (RGB) – meerjarig van voldoende omvang is om risico’s op grondexploitaties, klusobjecten en verbonden partijen op te kunnen vangen zonder dat het direct effect heeft op de gemeentelijke begroting.

Vertrouwelijkheid: Openbaar

Voortgang stedelijke ontwikkeling De gemeente Den Haag heeft hoge ambities voor stedelijke ontwikkeling ten aanzien van woningbouwproductie maar ook het sociale en betaalbare segment daarin. Bovendien dienen bijbehorende voorzieningen hier gelijke tred mee te houden. En met de verdichting van de stad worden kwaliteitsaspecten nog belangrijker doordat de stad intensiever wordt gebruikt en hogere eisen worden gesteld aan een gezonde leefomgeving. Stedelijke ontwikkeling wordt voor een groot deel gerealiseerd middels faciliterend grondbeleid. Dit vraagt om een sturende rol van de gemeente. Rekening houdend met de complexiteit van binnenstedelijk verdichten en het optreden van planuitval en -vertraging, is het noodzakelijk om nieuwe ontwikkellocaties te blijven toevoegen. Dit kunnen marktinitiatieven zijn maar ook gemeentelijke initiatieven. De grondexploitaties dragen wezenlijk bij aan de beschikbaarheid van bouwlocaties, waarbij enkele exploitaties tot 2032 een goede basis leggen. Echter zien we dat de grondexploitatie portefeuille bij ongewijzigd beleid de komende jaren wel zal afnemen. Er liggen kansen op het gebied van actief grondbeleid, bijvoorbeeld bij expirerende erfpachtrechten, om deze afname aan te vullen en de portefeuille weer verder uit te breiden.

Dit vraag echter de nodige voorbereidingstijd en zeker in gebieden met expirerend erfpachtrechten moeten plannen tijdig vastgesteld worden om kansen te verzilveren. Wel zorgt de stijging van bouwkosten, energieprijzen, rente en de krappe arbeidsmarkt, veroorzaakt door een opeenvolging van crisissen voor uitdagingen.

Financieel resultaat MPG 2023 De huidige portefeuille bestaat per 01-01-2023 uit 34 grondexploitaties met een totaal verwacht netto contante waarde saldo van per saldo € 191,6 mln. negatief. Ten opzichte van de MPG 2022 zijn er 9 grondexploitaties afgesloten waarvan 2 partieel, en is er één nieuwe grondexploitatie geopend (LA-070 One Milky Way (RIS 312094)). De stand van € 191,6 mln. negatief, is de som van 9 grondexploitaties met een positief saldo (€ 16,7 mln.) en 25 grondexploitaties met een negatief saldo (€ 208,3 mln.). Op eindwaarde bedraagt de stand van de negatieve grondexploitaties - € 229,1 mln. en + € 18,6 mln. voor grondexploitaties met een positief saldo. Het saldo (netto contante waarde) van de negatieve grondexploitaties is conform het BBV afgedekt in de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). Het resultaat van de positieve grondexploitaties komt naar gelang de voortgang van het project beschikbaar in de vorm van (tussentijdse) winstneming en wordt op dat moment toegevoegd aan de RGB. Het totale saldo van de portefeuille is met € 15,2 mln. verslechterd t.o.v. de MPG 2022. Het feit dat veel Haagse grondexploitaties negatief zijn houdt verband met het grote maatschappelijk rendement dat wordt beoogd: denk aan een hoog voorzieningenniveau, de grote betaalbaarheidsambities, etc.

Uiteraard wordt tijdig dekking gevonden voor deze negatieve grondexploitaties en worden risico’s nauwgezet gemonitord en gerapporteerd. De grondexploitatieportefeuille van Den Haag kent geen grondexploitaties met een resterende looptijd die langer is dan 10 jaar. De grondexploitatie met de langst resterende looptijd is grondexploitatie Norfolk terrein (SC-096) met een verwacht eindjaar in 2032.

In totaal wordt er de komende jaren naar verwachting nog voor € 296,9 mln. geïnvesteerd (exclusief rentekosten). Grootste aandeel daarin zijn de inrichtingskosten openbare ruimte, waar nog voor circa € 136,9 mln. geïnvesteerd wordt. De komende jaren zijn er voor circa € 163,0 mln. aan opbrengsten geprognosticeerd, waarbij het grootste deel door verkoop bouwgrond. Daarnaast wordt er in totaal nog € 31,0 mln. aan subsidie verwacht. De totaal benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 38,3 mln. om de komende 5 jaar risico’s op te kunnen vangen. Ten opzichte van de MPG 2022 is de benodigde weerstandscapaciteit met circa € 11,4 mln. gedaald. Rekening houdend met het voorzichtigheidsprincipe is het geraamde saldo van de RGB aan het eind van de vijfjaarsperiode negatief. Als de kansen worden meegenomen in deze vijfjaarsperiode is het saldo van de RGB positief. Hiermee bevindt de RGB zich binnen de bandbreedte van de weerstandscapaciteit die conform het huidige beleid moet worden aangehouden (Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit – RIS298629). De onzekerheid ten aanzien van grote bepalende achterliggende factoren zoals energie, personeelstekort, rentestijging en dergelijk is echter groot. Mogelijk zullen risico’s bij de volgende MPG toch weer naar boven bijgesteld moeten worden of verslechteren plannen op de korte termijn.

Daarnaast is het goed denkbaar dat de bepaalde risico’s ook na de vijfjaarshorizon zullen doorwerken en de reserve in de toekomst misschien niet meer toereikend zal zijn. Hier dient dan te zijner tijd op te worden geanticipeerd. Leeswijzer De MPG bestaat uit een hoofdrapport en een geheime bijlage. Voorliggend hoofdrapport is openbaar. Hierin wordt inzicht gegeven in de voortgang van stedelijke ontwikkeling, gemeentelijke gronduitgifte en de

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

4

benodigde en aanwezige weerstandscapaciteit van het gemeentelijk grondbedrijf. De bijlage MPG 2023 is geheim. Hierin wordt inzicht geboden in de projectportefeuille en zijn de projectrapportages opgenomen van de operationele grondexploitaties met een resterende omzet van meer dan € 2,5 mln. Dit betreft bij deze MPG 21 gemeentelijke grondexploitaties. Deze selectie is op basis van financiële omvang gemaakt en wijkt af van bijvoorbeeld de lijst van ‘High risk-projecten’.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

5

1. STEDELIJKE ONTWIKKELING

klusobjecten) en projecten waarin de gemeente participeert (via deelnemingen).

1.1

1.2

Inleiding

Trends en ontwikkelingen

Gemeente Den Haag heeft grote ambities ten aanzien van haar stedelijke ontwikkeling. Het gemeentelijk grondbeleid biedt handvaten om hieraan uitvoering te geven. Bij stedelijke ontwikkeling gaat het om het volledige scala aan programmering, bestaande uit (betaalbare) woningbouw, kantorenontwikkeling, bedrijventerreinen, commerciële voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen. Randvoorwaarde voor het goed functioneren van deze functies is het realiseren van een bijbehorend kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte.

Het is van belang om inzicht te hebben in de economische ontwikkelingen, en specifiek die op de vastgoedmarkten, omdat stedelijke ontwikkeling in Den Haag plaatsvindt in een nationale en regionale context. Grondexploitaties zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen met betrekking tot zowel kosten als opbrengsten, die worden doorgerekend op basis van diverse aannames over toekomstige ontwikkelingen. In deze paragraaf worden daarom de belangrijkste trends en ontwikkelingen met betrekking tot stedelijke ontwikkeling toegelicht.

Stedelijke ontwikkeling vindt plaats in een bredere context. Daarom wordt in dit hoofdstuk allereerst een overzicht gegeven van de belangrijkste trends en ontwikkelingen, voor zover deze van invloed zijn op ruimtelijke ontwikkeling in Den Haag. Hierbij zal worden ingegaan op de ontwikkelingen in vastgoedmarkten, maar ook op de ontwikkelingen in de bouwsector. Vervolgens worden de ambities voor stedelijke programmering toegelicht, welke de input vormen voor de uitvoering van het grondbeleid. De voortgang in het programma stedelijke ontwikkeling wordt daarna toegelicht, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen particuliere ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid) en gemeentelijke ontwikkelingen (actief grondbeleid). De MPG richt zich in financiële zin primair op deze gemeentelijke projecten (grondexploitaties en

Economie De Nederlandse economie koelt af. De economie in 2022 groeide nog met circa 4,6% (bron: CBS1) terwijl een groei van circa 1,5% in 2023 wordt verwacht (bron: CPB raming2). Door een opeenvolging van crisissen is de inflatie de afgelopen maanden enorm opgelopen. Hoofdoorzaak zijn de gestegen energieprijzen van onder andere elektriciteit, gas en stadverwarming. In 2022 waren de consumentenprijzen gemiddeld 10% hoger dan in dezelfde periode van het jaar ervoor. Het CPB verwacht dat de inflatie in 2023 daalt, maar nog relatief hoog blijft ten opzichte van de periode voor de piek in 2022. Deze inflatie wordt gecombineerd met een aanhoudend laag consumentenvertrouwen. In december 2022 bedroeg

1

2

Jaaroverzicht 2022 (cbs.nl)

Ramingen | CPB.nl

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

6

deze -52, terwijl het gemiddelde van de afgelopen 20 jaar -9 bedroeg (CBS).

Haag/Dienst Publieke Zaken4). Daarbij zal het aandeel eenpersoonshuishoudens flink toenemen.

De kernpunten van economische ontwikkeling 2022 en 2023, zoals onder andere opgenomen in het Centraal economisch plan, zijn de volgende (bron: CPB; Rabobank3):

De spanning op de huizenmarkt blijft, maar aan de stijging van de huizenprijzen is een (voorlopig) einde gekomen. Dit leidt daarmee (nog) niet tot een betere betaalbaarheid van woningen. Voor het eerst in 9 jaar was er sprake van een daling van transactieprijzen (jaar-op-jaar). De belangrijkste aanleiding voor deze daling is de stijging van de hypotheekrente. Sinds begin 2022 stijgen de hypotheekrentes. De 10jaars rente is gestegen van 1.0% begin 2022 naar 4.3% begin 2023. Dit heeft een grote impact op de hoogte van de maximale hypotheek. Op basis van de Nibud normen, kan een huishouden met een gezamenlijk inkomen van € 80.000 momenteel circa 13% minder lenen ten opzichte van vorige jaar: een maximale hypotheek van € 386.000 bij de huidige rente, tegenover € 445.000 toen de rente nog op 1,0% stond. Woningprijzen worden sterk gedreven door de beschikbaarheid van kapitaal. Naast hypotheekrente hangt de beschikbaarheid van kapitaal sterk samen met werkgelegenheid, inkomens- en vermogensontwikkeling en regelgeving.

• • • • • •

Onzekerheid domineert economische ramingen; Stijgende rentes; Hogere energieprijzen; Inflatie slaat gat in de koopkracht; Krappe arbeidsmarkt: 121 vacatures op 100 werkzoekenden; Stabiliserende overheidsfinanciën.

Specifiek in de bouwsector zijn er veel onzekerheden die kunnen gaan leiden tot vertragingen of zich voortzettende prijsstijgingen, zoals: • • • • •

Tekort aan grondstoffen; Prijsstijgingen grondstoffen (o.a. door energiecrisis); Tekort aan personeel; Stijgende financieringskosten; Afkoelende woningmarkt.

Woningmarkt Eind 2022 telde Den Haag ruim 560.000 inwoners. De komende jaren groeit de Haagse bevolking naar verwachting verder door naar circa 600.000 in 2030 en circa 625.000 in 2040 (DHIC/Gemeente Den

De financiële haalbaarheid van (nieuwe) projecten staat onder druk. De renteontwikkeling uit zich zowel in woningprijzen als in investeringsbeslissingen van (institutionele) beleggers. Beleggers nemen een terughoudende houding aan ten opzichte van de marktontwikkeling. Als gevolg van de stijgende rente wordt een stijging van het bruto aanvangsrendement verwacht (bron: STIVAD). Tegelijkertijd blijven de bouwkosten hoog. Na een prijssprong in 2021 stegen de bouwkosten in 2022 gestaag door met een gemiddelde prijsstijging van 15% (bron:

3

4

Vastgoedsector: blik op 2022 én 2023 - Rabobank

Den Haag in Cijfers

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

7

Bouwkostenkompas). Samen met de gedempte woningprijzen en aanhoudend hoge bouwkosten staat de (financiële) haalbaarheid van (nieuwe) projecten onder druk.

Commercieel vastgoed Op de kantorenmarkt is zichtbaar dat de Covid-pandemie heeft geleid tot een afnemende en tegelijk ander soort vraag naar kantoren. Het kantoor krijgt meer de functie van een ontmoetingsplek in aanvulling op het hybride werken. Daarnaast valt op dat de locaties rondom de stations het beter doen dan de locaties naast de snelwegen. Deze ontwikkeling is terug te zien in de huurprijzen die op deze locaties stijgen, mede als gevolg van de schaarste aan aanbod. Deze locaties zijn ook in trek bij beleggers, al stijgen de aanvangsrendementen (dalende beleggingswaarde) van kantoren als gevolg van de gestegen rente. In 2023 geldt de C-labelplicht voor kantoorruimtes vanaf 100 m². Dit is een belangrijke voorwaarde voor de verhuurbaarheid van kantoren. Van de labelplichtige kantoren in Den Haag voldoet 37% niet op tijd aan de Clabelplicht. De verhuurbaarheid van panden met een slechter label zal afnemen omdat huurders meer oog hebben voor duurzaamheid en hun totale lasten (bron: Rabobank5). Voor de bedrijfsruimtemarkt geldt dat deze net zoals in voorgaande jaren zeer krap is. Het aanbod aan bedrijfsruimte is zeer beperkt en bevindt zich onder frictieniveau (± 5% van de totale voorraad). Deze krapte doet zich voor op alle prijsniveaus en binnen alle gebieden in Den Haag.

5

De winkelmarkt en horeca kampen met personeelstekorten, flink gestegen energielasten en prijsstijgingen bij de inkoop. Het is onzeker in hoeverre de consument bereid is om hogere prijzen te betalen, hierdoor staan de omzet en winstgevendheid onder druk (bron: Rabobank). Het is onduidelijk hoe deze ontwikkelingen zich naar de markt van commercieel vastgoed zullen vertalen. Beschikbaarheid bouwgrond Onbebouwde grond binnen de gemeente die mogelijk ingezet kan worden als ontwikkellocatie is uiterst schaars. Dit betekent dat de toekomstige ontwikkelingen voornamelijk herontwikkeling en/of sloop-nieuwbouw zullen zijn. Bij volledig privaat eigendom heeft de gemeente minder directe controle op de uitkomsten van de ontwikkeling en is zij afhankelijker van haar publiekrechtelijke sturingsmiddelen en de samenwerking met de eigenaar/ ontwikkelaar. Dit heeft gevolgen voor de mate waarin de gemeente invulling kan geven aan haar wensen middels ruimtelijke ontwikkelingen. Het blijft wenselijk om als gemeente actiever te opereren om meer grip te krijgen op de gewenste verhoging van de woningbouwproductie en specifieke segmenten daarbinnen. Het feit dat toekomstige projecten veelal herontwikkeling en/of sloopnieuwbouw zullen zijn, legt additionele druk op de financiële haalbaarheid van projecten.

De vaak hogere inbrengwaarde en de kosten met betrekking tot slopen en saneren betekenen dat bij toekomstige projecten geprioriteerd moet worden tussen verschillende publieke doelen of dat de plannen alleen mogelijk zijn met extra (gemeentelijke) bijdragen. Er komen vanuit het Rijk ook middelen beschikbaar voor de

Vastgoed: wat doen de deelmarkten in 2022 en 2023? - Rabobank

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

8

woningbouwopgave, echter dit vraagt veelal wel cofinanciering van de gemeente.

1.3

Ambities

In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste ambities van de gemeente Den Haag op het vlak van stedelijke ontwikkeling. Het totaal van deze ambities vormt namelijk de input voor de uitvoering van het grondbeleid. Het grondbeleid gaat over de implementatie van alle beleidsambities met een ruimtelijke component. De ambities van de gemeente Den Haag op het gebied van stedelijke ontwikkeling zijn vastgelegd in het ”Haags akkoord 2023-2026” (RIS316672). Woningbouw In de Agenda Ruimte voor de Stad is opgenomen dat de doelstelling is om tot 2040 circa 50.000 nieuwe woningen te realiseren. In aanvulling op deze kwantitatieve opgave zijn diverse kwalitatieve uitgangspunten geformuleerd voor de totstandkoming van aantrekkelijke stedelijke milieus. De Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) heeft hierin een bijdrage geleverd. De daarin vastgelegde ambitie dat bij nieuwbouwprojecten minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen moeten worden gerealiseerd is inmiddels verder aangescherpt. Vanuit het Haags akkoord ligt de norm op 30% sociaal, 25% middeldure huur en (een streven naar) 25% betaalbare koop. Voor het CID gelden de volgende normen: 30% sociaal, 20% middeldure huur en 20% betaalbare koop

Niet-woningbouw Naast woningbouw stelt de Agenda Ruimte voor de Stad dat economische functies, zoals kantoren en bedrijven, tot ontwikkeling moeten komen in de Internationale Zone (IZ) en het Central Innovation District (CID). Voor de kantorenmarkt geldt dat in 2018 de Kantorenstrategie 2018-2030 is vastgesteld (RIS 300807), waarin de ambitie is gesteld dat op specifieke locaties kantorenaanbod dient te worden toegevoegd om tegemoet te komen aan de kwalitatieve tekorten. De voornaamste locaties zijn de IZ en het CID. Het streven is een toevoeging van ruim 200.000 m² bruto vloeroppervlak. In de bedrijventerreinenstrategie (RIS 299341) is de ambitie vastgelegd om binnenstedelijke bedrijventerreinen te vernieuwen middels intensivering en verduurzaming. Grote gebiedsontwikkeling Per saldo is de hoofddoelstelling van stedelijke ontwikkeling het verbeteren van het functioneren van gebieden. Als het gaat om het realiseren van deze kwantitatieve en kwalitatieve opgave, ligt de focus op een aantal grote gebiedsontwikkelingen waar een groot deel van de te realiseren opgave terecht moet komen; het Central Innovation District (CID), Binckhorst en Zuidwest. De complexiteit van binnenstedelijke verdichting in combinatie met de verschillende gemeentelijke ambities vraagt een integrale en gebiedsgerichte aanpak.

In de Haagse nota hoogbouw Eyeline & Skyline (RIS 298448) zijn de uitgangspunten voor verdichting verder uitgewerkt, waarbij de nadruk ligt op slim groeien. Door te investeren in integrale gebiedsontwikkelingen wordt niet alleen vastgoed toegevoegd, maar is ook nadrukkelijk aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte op ooghoogte.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

9

1.4

slopen woningen. In welke mate hier sprake van is hangt af van de locatie. Duidelijk is dat, gegeven de ambitie, de opgave groot is.

Voortgang stedelijke ontwikkeling

In deze paragraaf wordt een globaal beeld geschetst van de totale stedelijke programmering en de opbouw daarbinnen, in hoofdstuk 2 wordt specifiek ingezoomd op de ontwikkeling van de actieve grondexploitatieportefeuille. Peildatum van de in deze kwantitatieve analyse gebruikte gegevens is 1-1-2023. Woningbouw (totaal) Om invulling te geven aan de woningbouwambities is het belangrijk dat er voldoende plannen zijn. Het planvormingsproces van initiatief tot realisatie en oplevering neemt namelijk enkele jaren in beslag. Om ook na 2023 te kunnen blijven voldoen aan de ambitiedoelstellingen is het noodzakelijk dat planvorming doorgaat en tot uitvoering wordt gebracht.

18.000 16.000 14.000

Initiatief/definitiefase

12.000 10.000

Ontwikkelfase

8.000

Vergunningfase

6.000

Voorbereiding realisatie

4.000

In uitvoering

2.000 Woningbouw

Grafiek 1.1 Stedelijke programmering woningbouw naar planfase

De huidige planvoorraad (peildatum 1-1-2023) bestaat uit circa 31.250 op te leveren woningen. Het grootste deel (54%) van deze plannen bevindt zich nog in de voorfase (initiatief- en definitiefase), zie grafiek 1.1. Ten opzichte van de MPG 2022 is de planvoorraad met meer dan 15% gedaald. Het is inherent aan het planvormingsproces dat een deel van de plannen in de voorfase afvallen om redenen als financiële haalbaarheid, planologische randvoorwaarden of weerstand vanuit de omgeving. Vanwege het onvermijdelijke optreden van planuitval en -vertraging is een grotere plancapaciteit noodzakelijk dan de feitelijke behoefte. Tegen deze achtergrond bezien zal de komende jaren sturing op de voortgang in de huidige plannen nodig zijn en aandacht moeten blijven uitgaan naar het toevoegen van nieuwe plannen voor de middellange termijn. Daarnaast is het zo dat bij binnenstedelijk verdichten pas sprake is van een netto toename als ook rekening gehouden wordt met eventueel te

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

10

Het totaal aan woningbouwplannen (huidige en verwachte plannen) is gecategoriseerd naar type grondbeleid (zie grafiek 1.2). Voor circa 17% van deze woningbouwplannen vervult de gemeente naar verwachting een actieve rol in de planontwikkeling en realisatie (gemeentelijke grondexploitaties). Daarnaast zijn er enkele samenwerkingsverbanden (PPS) en kleinschalig opdrachtgeverschap (KO), echter het overgrote deel van de geplande stedelijke ontwikkeling voor woningbouw komt voort uit particuliere/markt initiatieven, waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt. Dit beeld is gelijk aan de verhoudingen van vorig jaar. Toch is met de vaststelling van de actieve grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten begin 2022 een stap gezet om de voorraad woningbouwplanning uitgevoerd in actief grondbeleid op peil te houden. Het uitgebreide sociale woningbouwprogramma (> 50%) in deze grondexploitatie kan worden gezien als resultaat van de regierol die de gemeente heeft bij actief grondbeleid.

Woningbouw (sociaal en betaalbaar) Het college heeft in het Haags akkoord 2023-2026 verder aangescherpt. Op hoofdlijnen is daarbij de volgende ambitie beschreven: o o

o o

25.000

o

20.000 15.000 10.000 5.000 Actief Grondbeleid

Faciliterend Grondbeleid

Publiek-Private Samenwerking

Grafiek 1.2 Stedelijke programmering woningbouw naar type grondbeleid

o

De woningbouwambitie ligt op 4.000 woningen per jaar; De woningbouwprogrammering gaat uit van het hanteren van een norm van 30% sociaal en 25% middeldure huurwoningen6 (met instandhoudingstermijn van minimaal 20 jaar) en een streven naar 25% betaalbare koop (tot normbedragen NHG). Voor het CID gelden de volgende normen: 30% sociaal, 20% middeldure huur en 20% betaalbare koop. Het primaat voor sociale woningbouw ligt bij de woningcorporaties, de zogenaamde toegelaten instellingen (t.i.). (Dit betekent dat sociale woningbouw wordt gebouwd of afgenomen door een woningcorporatie. Pas als woningcorporaties de 30% niet in kunnen vullen, komen andere partijen in beeld. Bij sociale woningbouw, verhuurd door marktpartijen (‘particulier sociaal’) worden voorwaarden gesteld; Studentenwoningen worden niet meegeteld in de stedelijke ambitie voor de realisatie van 30% sociale woningbouw, maar studentenwoningen gerealiseerd door toegelaten instellingen als DUWO tellen wel mee voor de eis van 30% sociaal op projectniveau. Het sociale programma dient dan wel elders in de stad gecompenseerd te worden. We maken beleid om ervoor te zorgen dat ook bij kleinere ontwikkelingen (onder de 80 woningen) meer sociale woningbouw wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld door het aanpassen van de normering;

6 Huurprijzen per maand tot € 763 bij sociaal en € 989 bij middeldure huur (prijspeil 2022)..

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

11

o

We onderzoeken hoe en waar we in wijken met weinig sociale huurvoorraad een hoger aandeel dan 30% sociale huur kunnen toevoegen aan nieuwbouw;

De ambities in dit akkoord met als doel het aanbod van woningen in het goedkope en middensegment te laten groeien gaan verder dan de 30%/20%/20% zoals vastgelegd in de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711). De aangescherpte normen gelden voor nieuwe projecten, waardoor er op portefeuilleniveau op termijn een stijgende lijn zal zijn van het aandeel voor deze doelgroepen. In de huidige totale planvoorraad (actieve grondexploitaties, alsmede samenwerkingen en particuliere initiatieven) betreft het aandeel sociale huurwoningen door woningbouwcorporaties (t.i.) in het planvormings- en uitvoeringstraject 34%. Daar komt 3% sociale woningbouw bij dat via beleggers of andere marktpartijen onder voorwaarden verhuurd gaat worden. Het aandeel sociale woningbouw in de plannen is licht toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Het lijkt dat het urgentieprogramma woningbouw (RIS305713) zijn vruchten af begint te werpen, echter zit het percentage van goedkoop koop (9%) nog onder het streefbeeld van 20%. Bovenstaande cijfers zijn opgesteld op basis van de bij de gemeente bekende informatie. Vooral de particuliere initiatieven kunnen onderhevig zijn aan verandering.

Grafiek 1.3 Stedelijke programmering woningbouw naar prijssegmenten

Onder de categorie goedkope koop (9%) vallen woningen met een koopprijs tot € 206.000 en middelduur (27%) tot € 355.000 (of € 989 per maand). De koopgrens voor duur/ extra duur is € 557.000. Voor plannen in de startfase is vaak nog geen programma vastgelegd, waardoor deze woningen (27% van totale woningplanvoorraad) niet meegenomen zijn in bovenstaande grafiek. Om de gestelde ambities te halen dient de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen en plannen in de voorfase sterk te sturen op het aandeel sociale huurwoningen. Onderzocht wordt of een actievere rol van de gemeente nodig is in het verwerven en tot ontwikkeling brengen van locaties, om de beleidsdoelstellingen te halen. Het lukt namelijk niet altijd om binnen marktinitiatieven alle beleidsdoelstellingen te realiseren.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

12

Niet-woningbouw (commercieel) Naast de woningbouwplannen zijn andere functies opgenomen in de planvoorraad voor stedelijke ontwikkeling. Er wordt een onderscheid gemaakt naar bedrijfsruimte, detailhandel, kantoren en overige commerciële voorzieningen waaronder hotel, cultuur, horeca en leisure.

volledig in lopende projecten. Een bijzondere opgave met betrekking tot de kantoorvoorraad is de beschikbaarheid van kantoorruimte rond CS Oost/Campusboulevard. Op basis van een bestuursovereenkomst wordt hier in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf gezocht naar de mogelijkheden van een substantiële uitbreiding van de kantoormeters voor het Rijk. Het gaat hierbij om circa 131.000 m² bvo tot 2050.

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Bedrijfsruimte Gemeente

Detailhandel Particulier

Kantoren

Overig commercieel

PPS (samenwerking)

Grafiek 1.4 Stedelijke programmering niet-woningbouw (commercieel)

Binnen de huidige planvoorraad is voor ruim 760.000 m² bvo aan nieuw te realiseren kantoor voorzien. De doelstelling van het toevoegen van 200.000 m² bvo kantoren voor de markt voor 2025 wordt naar verwachting gehaald. Ook na 2025 blijft toevoeging van kantoorvloeroppervlak een belangrijk aandachtspunt en blijft de ambitie om een structurele planvoorraad van 200.000 m² aan te houden. Een aanzienlijk deel van het kantoorprogramma is gepland rond de grote treinstations. De structuurvisie CID voorziet in de realisatie van 640.000 m² kantoren in deze gebieden (CS: 400.000. HS 140.000 en NOI 100.000). Deze metrages hebben betrekking op de gehele looptijd van de structuurvisie CID (tot en met 2040) en deze metrages zitten nog niet

Niet-woningbouw (maatschappelijke voorzieningen) De gemeente heeft naast haar beleidsdoelstellingen voor woningbouw en commerciële voorzieningen ook maatschappelijke doelstellingen en streeft het een hoogwaardige openbare ruimte na. Zoals in grafiek 1.5 is te zien neemt de gemeente een groot deel van deze opgave op zich middels actieve grondexploitaties en samenwerkingsverbanden. Doelstelling is om dit meer in balans te brengen door publiekrechtelijke instrumenten zoals de omgevingsvisie in te zetten bij projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft. 40.000 35.000 30.000 25.000

Gemeente

20.000

Particulier

15.000

PPS (samenwerking)

10.000 5.000 0 Maatschappelijk / OR

Grafiek 1.5 Programmering niet-woningbouw (maatschappelijke voorzieningen)

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

13

1.5

Conclusie opgave stedelijke ontwikkeling

Momenteel bestaat de planvoorraad uit circa 31.250 op te leveren woningen (tot 2040). Deze bevinden zich momenteel in het planvormingsproces, van initiatief tot en met realisatie. Het grootste deel bevindt zich in de voorfase (initiatief-/ definitiefase) en een aanzienlijk deel in de ontwerpfase. De komende jaren ligt de nadruk op het daadwerkelijk tot uitvoering brengen van deze veelal complexe binnenstedelijke plannen.

afgelopen decennium. Een kanttekening hierbij is dat particuliere ontwikkelaars primair focus leggen op renderende locaties. Ontwikkelingen van maatschappelijke voorzieningen zullen grotendeels vanuit gemeentelijke grondexploitaties worden gerealiseerd. Een actieve rol voor de gemeente is zeker in de complexe binnenstedelijke omgeving in toenemende mate een vereiste om de kwalitatieve en kwantitatieve ruimtelijke doelstellingen te behalen.

Het aandeel sociale huurwoningen in de plannen ontwikkeld voor toegelaten instellingen betreft 34% en daarnaast komt 3% in beheer van marktpartijen. De goedkope koopwoningen zijn goed voor 9% en de middeldure woningen (huur en koop) voor 27%. In totaal zit er in de actieve grondexploitaties 37% sociale woningen en 36% goedkope/middeldure woningen. Het dure en extra dure segment maakt voor 27% deel uit van de planvoorraad. Van een kwart van de planvoorraad is het woningbouwsegment nog niet bekend. Dit zijn voornamelijk plannen in de voorfase en deze woningen zijn dus ook nog niet meegenomen in de bovenstaande percentages. De beleidsdoelstellingen voor middeldure woningbouw vraagt aandacht. De planvoorraad voor sociale woningbouw ligt wel op een niveau en in lijn met het coalitieakkoord. Niet-woningbouw concentreert zich wat kantorenontwikkeling betreft sterk op het CID. De verschuiving van zowel woningbouw als niet-woningbouw van gemeentelijke grondexploitaties naar particuliere ontwikkelingen is een gevolg van een verschuiving naar meer faciliterende grondbeleid van het

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

14

2. GRONDEXPLOITATIEPORTEFEUILLE 2.1

Inleiding

Grondexploitaties zijn projecten waarmee de gemeente actief sturing geeft aan het realiseren van beleidsambities op het gebied van stedelijke ontwikkeling, vooral waar juist de markt dit niet volledig oppakt. Het voeren van grondexploitaties vraagt investeringen en brengt risico’s met zich mee. Dit wordt in de MPG en andere momenten in de Planning en Control cyclus inzichtelijk gemaakt. Grondexploitaties hebben betrekking op gemeentelijke gronden die zich in een transformatieproces bevinden. In dit proces worden de gronden verworven, planologische randvoorwaarden gecreëerd, gronden fysiek bouw- en woonrijp gemaakt en worden gronden verkocht. Het doel is om uiteindelijk de grond (opnieuw) te laten bebouwen. De daadwerkelijke realisatie van vastgoed valt nadrukkelijk niet onder een grondexploitatie en wordt vrijwel altijd door marktpartijen uitgevoerd. Programmatisch wordt met het uitgeven van bouwrijpe grond bijgedragen aan het realiseren van woningen, maatschappelijke functies, commerciële functies zoals kantoren, bedrijven en detailhandel en parkeren. Naast deze kwantitatieve opgave is het doel van grondexploitaties een kwalitatieve verbetering te realiseren in de stedelijke kwaliteit. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gepresenteerd van de portefeuille grondexploitaties en het daarin opgenomen bouwprogramma. In de portefeuille grondexploitaties bevinden zich

gemeentelijke grondexploitaties, klusobjecten en grondexploitaties van verbonden partijen. Klusobjecten zijn gemeentelijke objecten (woning, school, kantoor, etc.) die niet meer gebruikt worden voor hun oorspronkelijke doel en waarin particulieren een plan kunnen realiseren met een opknap-verplichting. Klusobjecten maken deel uit van de gemeentelijke vastgoed-portefeuille. Er zijn vier verbonden partijen waar de gemeente Den Haag risicodragend in de grondexploitatie participeert. Het betreft het Bedrijvenschap Harnaschpolder, het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP), de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) en de Grondexploitatiemaatschappij Vroondaal.

2.2

Relatie met P&C-cyclus

Het BBV schrijft voor de grondexploitaties minimaal jaarlijks te actualiseren. In lijn met de huidige Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Grondbezit wordt deze jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegroting (de MPG) vastgesteld en opgenomen bij de Begroting. In de MPG wordt bij de begroting vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de projecten en worden de risico’s voor toekomstige kosten en uitgaven in beeld gebracht. Met de actualisatie bij de MPG wordt in detail over de standen en mutaties van individuele grondexploitaties gerapporteerd. De projectrapportages in deze MPG zijn gebaseerd op de geactualiseerde operationele grondexploitaties met peildatum 01-01-2023 zoals deze ook als input dienen voor de begroting 2024-2027. De MPG wordt vastgesteld door het college en gelijktijdig met de Programmabegroting 2024-2027 ter kennisneming aangeboden aan de gemeenteraad.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

15

2.3

Wet- en regelgeving

Voor grondexploitaties gelden wettelijke kaders en gemeentelijke richtlijnen. De belangrijkste financiële spelregels voor grondexploitaties zijn vastgelegd in het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’ (BBV) en de ‘Verordening beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit 2018’. Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Het BBV schrijft de belangrijkste verslagleggingsregels van grondexploitaties voor waar overheden zich aan dienen te houden. De belangrijkste regels zijn: o o o o

o

o

o

Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie; De looptijd van grondexploitaties is in beginsel maximaal 10 jaar; Een grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks geactualiseerd; De kosten die aan grondexploitaties kunnen worden toegerekend vallen onder de kostensoortenlijst cf. artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); Deze kosten worden gemaakt binnen en ten behoeve van het exploitatiegebied of worden toegerekend op basis van de criteria profijt-toerekenbaarheid-proportionaliteit; De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen; Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een negatief grondexploitatiesaldo direct bij vaststelling ter grootte van dit volledige saldo.

Verordening beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit 2018 In de “Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit gemeente Den Haag 2018” (RIS 298629) heeft de gemeente Den Haag afspraken over grondexploitaties tussen college en raad vastgelegd. Het doel van de beheersregels is het vastleggen van regels waarmee zorg wordt gedragen voor de tijdige en juiste bestuurlijke informatievoorziening over grondexploitatieprojecten en de beheersing van deze projecten. De belangrijke beheersregels in relatie tot grondexploitaties zijn: o

o

o o

Bij vaststelling van een nieuwe grondexploitatie vindt altijd een risicoanalyse plaats en worden middelen aan de Reserve Grondbedrijf (RGB) gedoteerd ter hoogte van de impact van het risicoprofiel. Bij het optreden van risico’s binnen de gestelde plankaders vangt de RGB de verslechtering van het saldo via een dotatie aan de VNP op. Bij een verbetering van het saldo vindt er een dotatie plaats aan de RGB vanuit de VNP. Risico’s van plannen met een voordelig saldo gaan eerst ten laste van dit positieve saldo. Verslechteringen in plansaldo als gevolg van een plankaderwijziging (herziening) worden niet met de RGB verrekend. In het besluit tot herziening dient een andere dekkingsbron te worden opgenomen (algemene middelen, subsidies, ed.).

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

16

2.4

Grondexploitaties

2.5 Programma uitgifte woningbouw

De MPG 2023 geeft inzicht in de financiële vooruitzichten van de totale grondexploitatieportefeuille. Deze bestaat per 01-01-2023 uit 34 operationele grondexploitaties en de grondexploitaties van vier verbonden partijen. Een belangrijke doelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille is de bijdrage aan het toevoegen van stedelijk programma. Tegelijkertijd is dit een belangrijke kostendrager voor het toevoegen van kwaliteit aan de stad, zoals openbare ruimte en andere voorzieningen. De grondexploitaties in de grote gebiedsontwikkelingen Binckhorst, CID en Zuidwest leveren hieraan een belangrijke bijdrage. Zo springen Binckhorst en Zuidwest er bovenuit als het gaat om woningbouwprogramma en voert het CID de boventoon als het gaat om commercieel vastgoed. In de grote gebiedsontwikkelingen worden in ongeveer 50% van de kosten van de totale grondexploitatieportefeuille in een betere en gezonde leefomgeving geïnvesteerd. Naast deze gebieden dragen ook andere belangrijke grondexploitaties bij aan de stedelijke kwaliteit, zoals Scheveningen Haven en Vroondaal. In de geheime bijlage is voor de grotere grondexploitaties (resterende omzet > € 2,5 mln.) een projectrapportage opgenomen. In deze rapportages is een beschrijving opgenomen van het programma, het exploitatiesaldo, de risico’s en de kansen.

In de huidige portefeuille grondexploitaties zijn er in de periode 2023 tot en met 2032 gronduitgiftes voor circa 5.700 woningen geprognosticeerd. Daarnaast zijn binnen de grondexploitaties van de verbonden partijen resteren nog eens circa 600 woningen geprognotiseerd. In totaal worden daarmee uiteindelijk 6.300 woningen gerealiseerd (waarbij oplevering van de woning veelal één tot drie jaar na gronduitgifte plaatsvindt).In grafiek 2.1 zijn de uitgiftes per jaar weergegeven. Te zien is dat het zwaartepunt van gronduitgiftes vooral binnen de komende vijf jaar ligt. Dit is omdat de merendeel van de nu actieve plannen binnen de komende jaren zal worden gerealiseerd. 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 2023

2024

2025

2026

2027

Gemeentelijke grondexploitaties

2028

2029

2030

2031

2032

PPS (Samenwerkingen)

Grafiek 2.1 Verwachte gronduitgifte woningbouw per jaar (aantal woningen)

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

17

Door het toevoegen van nieuwe grondexploitaties, en met name DrevenGaarden-Zichten in 2022 met meer dan 3.000 woningen, waarvan meer dan 50% van de woningen in het sociale segment vallen, is een belangrijke stap gezet in het ombuigen van de eerder sterk dalende trend. Daarmee wordt bijgedragen aan de verhoogde ambities ten aanzien van woningbouwproductie en worden specifieke segmenten daarbinnen beter bereikbaar. Deze aanpak sluit ook aan bij de Nota Grondbeleid (RIS302035) waarin er ruimte wordt geboden aan actieve grondpolitiek.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

18

2.6

Programma uitgifte niet-woningbouw

Hoewel het zwaartepunt binnen de gemeentelijke grondexploitaties bij woningbouw ligt, worden tevens gronden uitgegeven voor bedrijven, kantoren, detailhandel, overige commerciële voorzieningen en maatschappelijke functies. Onder overig commercieel vallen de functies die niet onder een van de andere categorieën horen, zoals horeca, hotel, bioscoop, theater, casino en andere leisure functies. In de grondexploitatieprojecten en deelnemingen is voor bijna 200.000 m² uitgifte aan niet-woningbouw opgenomen voor commerciële functies en ruim 11.000 m² aan maatschappelijke functies. Een groot deel van dit programma betreft het programma bedrijven binnen de grondexploitatie van de verbonden partij Harnaschpolder. Bijna 75% van het nog uit te geven programma wordt naar verwachting in de periode 2023–2024 uitgegeven. Daar waar de portefeuille wat woningbouwprogramma op de (middel-)lange termijn is uitgebreid is dat voor niet-woningbouw functies niet het geval.

Grafiek 2.3 Verwachte gronduitgifte niet-woningbouw in grondexploitaties en verbonden partijen.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

19

In onderstaande tabel zijn de binnen de grondexploitaties gehanteerde parameters in deze MPG weergegeven.

3. FINANCIELE STAND GRONDEXPLOITATIES 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen ingegaan op de financiële ontwikkeling van de gemeentelijke grondexploitaties en de grondexploitaties van verbonden partijen. Tevens wordt een totaalbeeld geschetst van de risico’s die verbonden zijn aan deze projecten. In de geheime bijlage MPG 2023 zijn projectrapportages opgenomen van grondexploitaties met een omzet groter dan € 2,5 mln. (21 in totaal). De projectrapportages bestaan uit een projectbeschrijving, een programmaoverzicht, de exploitatieberekening, een risicoanalyse, een verschillenanalyse en een toelichting van (mogelijke) plankaderwijzigingen.

3.2

Prognose

Gehanteerde indices

Financiële stand grondexploitaties

Parameters Het netto contante waarde saldo (NCW) geeft aan welk bedrag nodig is om alle grondexploitaties op grond van de meest actuele inzichten te kunnen realiseren op basis van het prijspeil 1-1-2023. Bij verandering van inzicht wijzigt de NCW, zoals bij elke actualisatie. Kosten en opbrengsten worden in tijd uitgezet en staan daarbij onder invloed van rente en inflatie, ook wel parameters genoemd.

2023

2024

2025

2026

2027 e.v .

Inflatie / grondkosten

5,00%

5,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Civ ieltechnische werken

5,00%

4,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Grondopbrengsten wonen (v rije sector)

0,00%

0,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Grondopbrengsten wonen (sociaal)

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Rente

1 ,00%

1 ,00%

1 ,40%

1 ,80%

1 ,80%

Discontov oet

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Tabel 3.1 Gehanteerde parameters in MPG 2023

De parameters voor kostenstijging van de grondproductiekosten en civieltechnische werken zijn ten opzichte van de 4% per jaar bij het vorige MPG opgehoogd naar 5%. Zoals te zien in tabel 3.1 zullen deze percentages in de periode na 2023 afbouwen naar 2% per jaar. Daarnaast is er voor kosten met prijspeil 01-01-2022 een prijspeil correctie doorgevoerd van respectievelijk 10% en 7% om de bedragen te actualiseren naar prijspeil 01-01-2023. De opbrengstenstijging is gezien de marktomstandigheden van 2% per jaar verlaagd naar 0% (eenmalig 3% bij woningbouw in 2022) voor 2023 en 2024. Deze parameters zijn naar beste inzicht bepaald en houden rekening met de actuele marktontwikkelingen. Omdat een groter deel van de risico’s nu met deze parameters in de plannen is geïntegreerd, zijn de marktrisico’s t.o.v. het vorige MPG sterk verlaagd. De interne rekenrente is gelijk gebleven op 1,0%. Ook hier zien we sinds begin dit jaar sterke marktontwikkelingen. Hoewel de interne rekenrente

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

20

op basis van de langlopende gemeentelijke leningenportefeuille langzaam beïnvloed wordt, is er al een opwaartse ontwikkeling zichtbaar. De discontovoet voor het bepalen van de netto contante waarde is door het BBV voorgeschreven op 2,0%. Grondexploitaties van verbonden partijen kennen hun eigen parameters. Parameters in een project kunnen afwijken op basis van afspraken met betrokken partijen. Stand en ontwikkeling saldo bij MPG 2023 In onderstaande tabel is het totaal aan plansaldi van de totale portefeuille bij de MPG 2023 weergegeven. De portefeuille bestaat uit 34 grondexploitaties met een totaal verwacht netto contante waarde saldo van € 191,6 mln. negatief. Ten opzichte van de MPG 2022 zijn er 9 grondexploitaties afgesloten waarvan 2 partieel en is er één nieuwe grondexploitatie geopend (LA-070 One Milky Way (RIS 312094)). De stand van € 191,6 mln. negatief, is de som van 9 grondexploitaties met een positief saldo (€ 16,7 mln.) en 25 grondexploitaties met een negatief saldo (€ 208,3 mln.). Op eindwaarde bedraagt de stand van de negatieve grondexploitaties - € 229,1 mln. en + € 18,6 mln. voor grondexploitaties met een positief saldo. Het saldo netto contant waarde van de negatieve grondexploitaties is conform het BBV afgedekt in de VNP.

Het resultaat van de positieve grondexploitaties komt naar gelang de voortgang van het project beschikbaar in de vorm van (tussentijdse) winstneming en wordt op dat moment toegevoegd aan de RGB.

Totaaloverzicht saldi grondexploitaties

Begroting 23-26 Begroting 24-26 MPG 2022 MPG 2023 NCW 1-1-2022 NCW 1-1-2023 # NCW # NCW

Grondexploitaties met negatief saldo

32 €

Grondexploitaties met positief saldo

8

Totaal

40 €

€

-195,7 25 € 19,3

9

-208,3

€

16,7

-176,4 34 €

-191,6

Tabel 3.2 Plansaldi MPG 2022 en MPG 2023

Het totale saldo van de portefeuille is met € 15,2 mln. verslechterd t.o.v. de MPG 2022. In tabel 3.3 zijn de tien plannen met de grootste verschuivingen van NCW te zien (actualisatie + rente en indexatie effecten) ten opzichte van de MPG 2022. De standen in de MPG 2023 zijn gelijk aan die van de Programmarekening 2022 (peildatum 01-01-2023). De MPG 2022 had als peildatum 01-04-2022, derhalve betreft het een verschil over een periode van 9 maanden. Het overzicht laat zien dat met name de projecten Norfolk terrein (SC-096) en Spuikwartier (CE-113) verslechterd zijn ten opzichte de MPG 2022. De Grondexploitatie Norfolk terrein leidt tot een flinke verslechtering van het saldo met circa € 9,0 mln. De oorzaak hiervan is enerzijds actualisatie van de SSK-raming (Standaardsystematiek voor Kostenramingen) die door de marktontwikkeling rondom grond-, weg- en waterbouw, aanzienlijk zijn gestegen. En anderzijds doordat de looptijd voor de transformatie van de voormalige containerterminal 'Norfolk' met vijf jaar is verlengd (tot 31 december 2032 in plaats van 31 december 2027) en dit gepaard gaat met extra inzet van het gemeentelijke apparaat.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

21

Het saldo van de Grondexploitatie Spuikwartier is verslechterd met circa € 4,2 mln. (inclusief prijsontwikkeling). Dit saldo wordt sterk beïnvloed door de kostenstijgingen waarbij de mogelijkheden om hierop te sturen zijn beperkt. Daarnaast bevinden veel deelgebieden en deelactiviteiten zich in een vergevorderd stadium. Dit maakt dat het eventueel aanpassen van ontwerpen leidt tot aanzienlijk hogere plankosten, doordat veel werk opnieuw gedaan moet worden. In het project wordt kritisch gekeken naar de verhouding kwaliteit/kosten en waar mogelijk wordt geoptimaliseerd, maar de hogere kosten zijn gezien het voorgaande niet te voorkomen. Verdere informatie over deze en de andere 21 projecten met een resterende omzet > € 2,5 mln., is terug te vinden in de geheime bijlage van dit MPG. Wijzigingen in saldi Grondex ploitaties MPG 2023 v s. MPG 2022 Naam

T otaal

CE-053

Den Haag Nieuw Centraal

€

-2,1 €

Actualisatie -1,6 €

-0,5

CE-113

Spuikwartier

€

-4,2 €

-2,8 €

-1,4

ES-140

GO Leyweg-Escamplaan (Haga)

€

1,2 €

1,2 €

-0,1

HA-056 Grotiusplaats

€

-1,0 €

-0,8 €

-0,2

LA-063

Ketelstraat

€

1,0 €

1,0 €

0,0

LA-069

Eenheidsbureau Politie Binckhorst

€

-1,1 €

-1,0 €

-0,1

LO-075 Kijkduin

€

-2,2 €

-2,0 €

-0,2

SC-096

Norfolk terrein

€

-9,0 €

-6,5 €

-2,5

SC-703

Noordelijk Havenhoofd

€

-2,7 €

-2,0 €

-0,7

ZZ-020

Forepark

€

-2,1 €

-2,2 €

0,1

Overige Projecten

€

1,6 €

10,3 €

-8,7

T OT AAL (excl. afgsesloten en nieuwe plannen)

€

Nieuwe plannen

€

1,0 (LA-070)

Herziene plannen

€

-

Afgesloten plannen

€

4,5 (CE-111, CE-117, ES-148, HA-083, LA-017, SC-103, ZZ-038)

T OT AAL (incl. afgsesloten en nieuwe plannen)

€

-20,7

€

-6,6

Rente & Index atie

€

-14,1

resterende looptijd van een grondexploitatie in eerste aanleg gemaximeerd is op 10 jaar. Deze looptijd kan langer zijn, mits er passende risicobeperkende maatregelen zijn getroffen t.a.v. de prognoses en de raad hier een actief besluit over neemt. Achterliggende overweging van het BBV is dat het lastiger is om te ramen wanneer investeringen of opbrengsten ver in de tijd liggen. De portefeuille grondexploitaties van Den Haag kent geen grondexploitaties met een resterende looptijd die langer is dan 10 jaar. De grondexploitatie met de langst resterende looptijd is grondexploitatie Norkfolk terrein (SC-096) met een verwacht eindjaar in 2032. Daarmee is er geen noodzaak tot aanvullende risicobeperkende maatregelen. In de tabel op de volgende pagina zijn de totale verwachte lasten en baten per jaar weergegeven (inclusief indexatie, exclusief rente). In totaal wordt er de komende jaren naar verwachting nog voor € 296,9 mln. geïnvesteerd (exclusief rentekosten). Grootste aandeel daarin zijn de inrichtingskosten openbare ruimte, waar nog voor circa € 136,9 mln. geïnvesteerd wordt. De komende jaren zijn er voor circa € 163,0 mln. aan opbrengsten geprognosticeerd, waarbij het grootste deel wordt verwacht door verkoop van bouwrijpe grond. Daarnaast wordt er nog € 31,0 mln. aan subsidie verwacht. Dit komt voornamelijk van het plan Dreven-GaardenZichten Fase 1 (€ 26,3 mln.)

-15,2

Tabel 3.3 Overzicht verschillen MPG 2023 met MPG 2022

Bij een deel van de grondexploitatie is de resterende looptijd gewijzigd t.o.v. de programmarekening en -begroting. Het BBV stelt dat de

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

22

Kasstroom MPG 2023

2023-2032

2023

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Verwerving Bouwgrondproductie kosten Inrichtingskosten openbare ruimte Overige kosten Plankosten

-65.398.000 -20.125.000 -136.904.000 -32.631.000 -41.792.000

-8.643.000 -7.449.000 -46.386.000 -12.466.000 -10.569.000

-8.973.000 -14.903.000 -3.552.000 -2.999.000 -25.400.000 -20.253.000 -14.358.000 -1.339.000 -6.848.000 -4.935.000

2024

2025

-10.292.000 -4.369.000 -10.753.000 -931.000 -4.309.000

-6.288.000 -429.000 -7.840.000 -914.000 -3.397.000

-8.851.000 -560.000 -4.829.000 -672.000 -3.005.000

-775.000 -555.000 -8.455.000 -640.000 -2.998.000

-6.673.000 -212.000 -5.582.000 -606.000 -2.685.000

-4.664.000 -571.000 -2.411.000

-2.742.000 -134.000 -635.000

Totaal Kosten

-296.850.000

-85.513.000

-59.131.000 -44.429.000

-30.654.000 -18.868.000 -17.917.000 -13.423.000 -15.758.000

-7.646.000

-3.511.000

Verkoop bouwgrond Overige opbrengsten Subsidies

154.870.000 8.105.000 30.983.000

17.971.000 7.234.000 4.362.000

20.638.000 819.000 2.694.000

37.774.000 46.000 5.755.000

6.040.000 6.000 4.578.000

44.003.000 3.053.000

14.702.000 5.910.000

7.368.000 2.094.000

6.374.000 2.537.000

-

-

Totaal Opbrengsten

193.958.000

29.567.000

24.151.000

43.575.000

10.624.000

47.056.000

20.612.000

9.462.000

8.911.000

-

-

Tabel 3.4 Verwachte lasten en baten geïndexeerd excl. rentekosten MPG 2023

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

23

3.3

Financiële stand verbonden partijen

Boekwaarde

Nog te verwachten Kosten

De gemeente Den Haag participeert in vier samenwerkingsverbanden met een grondexploitatie om samen invulling te geven aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Zo worden bijvoorbeeld bij het Bedrijvenschap Harnaschpolder en het Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) samen met de gemeenten Midden-Delfland respectievelijk Rijswijk bedrijfsterreinen ontwikkeld en geëxploiteerd. Vanuit de Grondexploitatiemaatschappij Vroondaal en de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) wordt bijgedragen aan de beleidsdoelstellingen op het gebied van woningbouw. De verdeling van zeggenschap, exploitatieresultaat en risico’s verschilt per samenwerkingsverband. Jaarlijks vindt per verbonden partij een actualisatie van de grondexploitatie plaats. In tabel 3.5 zijn alle cijfers verband houdend met deze verbonden partijen samengevat. Het totaal aan nog te verwachten kosten (incl. rentelasten en kostenstijgingen) is geraamd op € 84,8 mln. en het totaal aan nog te verwachten opbrengsten (incl. rentebaten en opbrengstenstijgingen) op € 179,7 mln. Het verwachte exploitatieresultaat van de vier grondexploitaties op netto contante waarde bij de laatst vastgestelde actualisatie bedraagt € 4,6 mln. nadelig. Het Haags deel van het saldo van de verbonden partijen is € 5,0 mln.

nadelig, dit komt door het aandeel in het resultaat van 85% dat de gemeente heeft in Harnaschpolder (op basis van de geactualiseerde grondexploitiate Harnaschpolder per 1-7-2022).

OCWV

Saldo NCW

Haags deel

Opbrengsten

€

2,6 €

17,5 €

20,7 €

5,8 €

2,9

Harnaschpolder €

-36,2 €

9,6 €

37,7 €

-7,8 €

-6,6

IPP

€

-4,7 €

1,3 €

6,4 €

-6,5 €

-3,3

Vroondaal

€

-53,8 €

56,5 €

114,9 €

3,9 €

2,0

TOTAAL

€

-92,1 €

84,8 €

179,7 €

-4,6 €

-5,0

Tabel 3.5 Omzet en saldo verbonden partijen (in mln.)

Bij iedere verbonden partij wordt een gedegen risicomanagement gevoerd waarin risicoanalyse en het treffen van beheersmaatregelen centraal staan. Voor het IPP geldt dat de opgebouwde algemene reservepositie binnen het IPP van voldoende omvang is om de verwachte risico’s af te kunnen dekken. Hetzelfde geldt voor de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) waar in de grondexploitatiebegroting zelf een risicoreservering is opgenomen. Voor Vroondaal en Harnaschpolder zijn, gezien de omvang van deze projecten en de bijbehorende risico’s, in de RGB aanvullende risico’s opgenomen ten opzichte van de risicobuffers in deze plannen. Aanvullend op genoemde vier verbonden partijen is er een relatie tussen de RGB en de WOM Den Haag Zuidwest. In 2021 zijn er middelen in het kader van dit project vrijgevallen en aan de RGB toegevoegd. Bij de Programma Rekening 2022 is een dotatie van € 5,5 mln. aan de Voorziening kapitaalverstrekking deelnemingen uit de RGB gedaan ter afdekking van een toegenomen tekort bij deze deelneming.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

24

exploitaties, exploitaties van Haagse verbonden partijen en de verrekening van exploitatiesaldi van af te sluiten exploitaties.

4. WEERSTANDSCAPACITEIT GRONDBEDRIJF 4.1

Inleiding

Het verwerven van grondposities en het tot ontwikkeling brengen van grondposities brengt risico’s met zich mee. Het doel van de Reserve Grondbedrijf (RGB) is het opvangen van de financiële risico’s die op kunnen treden binnen de grondexploitaties zodat de gemeentelijke begroting niet direct beïnvloed wordt. De RGB is daarmee een belangrijk onderdeel van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit geeft aan wat de omvang van de RGB moet zijn. Dit wordt vervolgens vergeleken met de verwachte ontwikkeling van de aanwezige weerstandscapaciteit.

4.2

Werking Reserve Grondbedrijf en risicoanalyse

Conform de Verordening Grondexploitaties en Strategisch Bezit wordt de hoogte van de RGB in relatie tot de benodigde weerstandscapaciteit in een meerjarig perspectief bezien. Het benodigd weerstandsvermogen wordt dan ook bepaald over een vijfjaarsperiode. Hierbij wordt in ieder geval rekening gehouden met de prognose van risico’s en verslechteringen op operationele grondexploitaties, klusobject-

Projectrisico’s en -kansen De projectrisico’s worden ingeschat middels een vermenigvuldiging van omvang van risico’s met de kans van optreden. Het resultaat leidt tot een impact van het risico op het geraamde exploitatiesaldo waarvoor dekking wordt gereserveerd in de RGB. Naast de risico’s worden voor zover mogelijk ook beheersmaatregelen benoemd. Deze kunnen tot doel hebben om de omvang van het risico te beperken, de kans van optreden van het risico te minimaliseren, of het risico te vermijden. De gedefinieerde kansen zijn allen projectafhankelijk. Voorbeelden van kansen zijn een hogere grondprijs dan waar in de grondexploitatie rekening mee werd gehouden, extra inkomsten uit tijdelijke verhuur, lagere civieltechnische kosten of het ontvangen van een subsidie waar nog geen zekerheid over bestaat. Marktrisico’s Voor grondexploitaties zijn de belangrijkste marktrisico’s het optreden van grondprijsdaling (als gevolg van dalende vastgoedprijzen/ stijgende bouwkosten) en het risico op planvertraging. Om het marktrisico van grondprijsdaling in te schatten is een analyse gemaakt van mogelijke ontwikkeling van de vastgoedmarkt, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar sociale woningbouw, middeldure woningbouw, vrije sector woningbouw en niet-woningbouw. Tevens wordt rekening gehouden met het jaar waarin uitgifte wordt verwacht.

Het uitgangspunt hierbij is dat meer zekerheid bestaat over gronduitgiftes op kortere termijn dan over gronduitgiftes verder in de toekomst.

MEERJARENPROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023

25

Grondexploitaties kennen veelal een lange doorlooptijd waarin zowel perioden van economische voorspoed als krimp kunnen voorkomen. Na een lange periode waarin vastgoed- en grondprijzen zijn gestegen neemt het risico op grondprijsdaling toe ten opzichte van de actuele ramingen in de plannen. Ook is er veel onzekerheid over de ontwikkeling van de economie in het algemeen en de vastgoedmarkt in het bijzonder. Gezien de huidige marktonzekerheid is het hoge risicoprofiel bij deze MPG naar voren gehaald en toegepast vanaf 2023. De mate van risico naar segment en periode is uiteengezet in onderstaand tabel. 2023

2024 t/m 2027

Sociaal/Goedkoop

geen

geen

Middelduur

hoog

hoog

Vrije sector

hoog

hoog

Niet-woningbouw

hoog

hoog

Tabel 4.1 Uitgangspunten analyse marktrisico grondprijsdaling

Hoewel in Nederland en specifiek Den Haag onderliggend sprake is van een robuuste vraag naar woningen is het een reëel scenario dat grondprijzen kunnen dalen, zeker omdat sprake is van hefboomwerking waardoor zelfs relatief kleine prijsdalingen sterk doorwerkt in de grondprijs. Bij sociale woningbouw is bewust geen risico aangehouden voor grondprijsdaling vanwege de genormeerde grondprijzen. Vanwege de grote onzekerheden is in deze analyse verder geen onderscheid gemaakt

naar de verschillende marktsegmenten. Wel heeft de prijsdaling in absolute zin natuurlijk een grotere impact in de hogere segmenten. Naast het prijsrisico is ook het risico op planvertraging inzichtelijk gemaakt. Daarbij is geïnventariseerd naar wat de effecten zouden kunnen zijn, gebaseerd op de ervaringen in de jaren na de crisis van 2009. De markt lag daarna meerjarig stil voordat grondverkoop weer op gang kwam. Ondanks de sterke marktvraag zien we projecten nu vertragen. Binnenstedelijk bouwen is al uitdagend, en stijgende bouwkosten en toenemende tekorten aan personeel en materialen zorgen voor dermate grote onzekerheid bij aannemers dat deze zich niet altijd kunnen committeren. Dit leidt tot vertraging in de vastgoedmarkt wat direct doorwerkt in de grondexploitaties. Bij vertraging verslechtert het plansaldo met name door hogere plankosten omdat extra inzet benodigd is om plannen weer vlot te trekken of zelfs helemaal te herzien. Mocht de inflatie ook op (middel)lange termijn relatief hoog blijven dan heeft dit bij vertraging ook een negatief effect. Daarnaast vormt een de aanhoudende inflatie zelf ook een direct risico op hogere kostenstijgingen. In de plannen wordt momenteel rekening gehouden met een hogere kostenstijging dan in periodes met stabiele prijzen (zie parameters in tabel 3.1).