Document · PDF

RIS316628 Bijlage 4 Eindrapport Den Haag CID Voorzieningenprogramma

Commissie Ruimte 4 september 2024, gemeente Den HaagBij agendapunt: Tweede termijn inzake Raadsvoorstel Haagse richtinggevende normen maatschappelijke voorzieningen en groen 2024, RIS31783512.074 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

33/49

Figuur 7: Mogelijke nieuwe groeningrepen in het CID. Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

34/49

Figuur 8: Aansluiting op de bestaande groenstructuren in Den Haag. Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

35/49

Speelveldjes en speelvoorzieningen De speelveldjes en speelvoorzieningen zijn ingepast in het CID (Figuur 9). Bij het inpassen van sport en spelen is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: • • • • • • •

Speelveldjes dienen laagdrempelig te zijn en gelegen in buurten/wijken met kinderen, zodat deze goed toegankelijk en veilig bereikbaar zijn voor kinderen (Tabel 27). In de Haagse Referentienormen zijn richtlijnen aangenomen voor speelvoorzieningen voor verschillende leeftijden. Deze richtlijnen zijn aangehouden bij de ruimtelijke inpassing (Tabel 27). Voor Laakhavens en voor CS / NOI wordt ingezet op een speelvoorziening geschikt voor sport onder de 12 jaar (Tabel 27). Voor kinderen is het van belang dat speelveldjes nabij basisscholen worden ingepast. Dit biedt kansen voor gecombineerd ruimtegebruik en voor de benutting als buitengym. Voor buitengym geldt namelijk dat de afstand tot sportvelden te groot is. Het is wenselijk dat speelveldjes worden benut voor semi-georganiseerde buitensport, omdat de afstand tot sportvelden te groot is. Hiervoor wordt de richtlijn van de sportbonden gehanteerd (Tabel 28). Een deel van speelveldjes is voor studenten van beroepsonderwijs. Deze zijn gesitueerd nabij een onderwijscluster. Inzet is een mix van veldjes met ruimte voor skatebanen en ook kleinere velden zoals basketbal (ca. 420 m2 en beachvolleybal 160 m2).

Leeftijdscategorie

Afstand woning tot speelplek

Oppervlakte

Locatie

0-6 jaar

100 tot 150 meter

200 m2

In wijk/buurt met kinderen

7-12 jaar

400 tot 600 meter

500 m2

Nabij groenvoorziening/in park

13-18 jaar

1.000 meter

750 m2

Rustige omgeving/rustig verkeer

Tabel 27: Speelvoorzieningen voor verschillende leeftijden. Bron: Haagse Referentienormen Maatschappelijke Voorzieningen 2021.

Leeftijd

Afmetingen veld

Uitloopruimte

Onder 6 jaar

20 x 15 m

Onder 7 jaar

30 x 20 m

2 *2 (inclusief dugouts, doelen)

Onder 10 jaar

Onder 12 jaar

Oppervlakte Aantal spelers Aantal spelers Aantal spelers totaal in veld bij bij twee bij vier velden wedstrijd velden 374 m2

704 m2

42,5 x 30 m

1424 m2

64 x 42,5 m

2848 m2

Tabel 28: Sportveld competitierichtlijnen KNVB. Indicatief de afstanden voor voetbal (ook andere sporten van belang). Bron: KNVB.

Sport in de openbare ruimte Doelstelling van het Haagse beleid is dat in 2040 iedereen binnen een straal van 1 km rond huis een gelegenheid vindt om te sporten in de openbare ruimte. De gebruikers van het CID zullen niet alleen in CID zelf willen hardlopen of fietsen. Daarom is het van belang dat niet alleen sporttoestellen in CID neergezet worden, maar ook ingezet wordt op sport als een netwerk met aantakking op Haagse Bos/Malieveld, Zuiderpark en Rijswijkse Bos (Figuur 10).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

36/49

Figuur 9: Speelvoorzieningen in het CID. De mogelijkheid bestaat dat de Vergroening Utrechtsebaan op termijn vervalt. Daarom zijn schematisch indicatief alternatieve speelvoorzieningen in Bezuidenhout West opgenomen. Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

37/49

Figuur 10: Potentieel nieuw sportnetwerk.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

38/49

Sportvelden Voor buitensport geldt conform het Integraal Huisvestingsplan Sport (RIS311895) de Beslisboom Buitensport (Figuur 11).

4 KM

<4 KM

Figuur 11: Beslisboom Buitensport.

De sportvelden zijn aan de hand van de drie stappen van de beslisboom ingepast: •

• •

Binnen gebiedsontwikkeling: In het CID is enkel ruimte voor kleinschalige voorzieningen voor buitensport, zoals een beachvolleybal- of basketbalveld, of padelbaan. Voor deze kleinschalige voorzieningen voor buitensport gaat de gemeente uit van dubbelgebruik met speelveldjes, watergebruik (paddle, roeien) of realisatie op daken. Conform de Structuurvisie CID zet de gemeente in op het oplossen van grootschalige, georganiseerde buitensport buiten het CID. Binnen 1,5 km: De gemeente zet in op benutting van overcapaciteit, herindeling van bestaande velden en veldintensivering (bijvoorbeeld kunstgras in plaats van natuurgras) in de omgeving van het CID. Binnen 4 km: Conform de Gereedschapkist Openbare Ruimte zet de gemeente in op een goed langzaamverkeersnetwerk om grootschalig georganiseerde sport toegankelijk te maken. Voor deze stap in de beslisboom, geldt dat een overloop bestaat met de opgave in de Binckhorst. Daarom kan slechts een deel van het aanbod toegerekend worden aan CID.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

39/49

Figuur 12: Zoekgebieden sportvelden.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

40/49

Benodigde investering

PAS bv heeft op basis van het voorzieningenprogramma de benodigde investering berekend. In dit hoofdstuk is per voorziening toegelicht hoe de berekening is opgebouwd en welke uitgangspunten hierbij zijn gehanteerd. Er is onderscheid gemaakt tussen de gemeentelijke investeringen in vastgoed, gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte en de meerkosten van derden. Voor alle bedragen geld dat deze exclusief btw zijn en op prijspeil 1-1-2023, prijsstijgingen zijn niet opgenomen in deze bedragen.

3.1

Gemeentelijke investeringen in vastgoed

De gemeentelijke investeringen voor de voorzieningen zijn opgebouwd uit verschillende elementen en subelementen (Tabel 29). Aanvullend is gerekend met een investering voor het gebouwd parkeren conform de gemeentelijke parkeernormen en de inrichting van de buitenruimte. Over het geheel is een opslag gerekend van 15% voor onvoorzien en nader te detailleren. Element

Subelement

Non-profitvoorzieningen

Grondprijs conform het gemeentelijk beleid (geïndexeerd naar 1-1-2023)

Onbebouwde gedeelten van buitensportaccommodaties Transformatieprojecten

Investering € 237,- per m² bvo excl. btw € 60,- per m²

Geen grondprijs gerekend (deze grond is in gemeentelijke bezit binnen een voorzieningenportefeuille)

Groenvoorziening en sport en spel in de openbare ruimte 2.

Bouwkosten, op basis van referenties (bouwkostenkompas basisniveau)

Geen grondprijs gerekend

Onderwijs

€ 1.774,- tot € 1.895,- per m² excl. btw

Zorg en welzijn

€ 1.962,- tot € 2.088,- per m² excl. btw

Cultuur en bibliotheken

€ 2.286,- tot € 2.835,- per m² excl. btw

Sportgebouwen

€ 2.134,- tot € 3.740,- per m² excl. btw

Zorg en welzijn

€ 1.962,- tot € 2.088,- per m² excl. btw

Sportvelden

op basis van specifieke referenties per sportactiviteit

Voor een aantal specifieke transformaties is gebruik gemaakt van maatwerkreferenties. 3.

Toeslag bijzondere vormgeving (voor zover van toepassing)

Toeslag hoogbouw 7 tot en met 12 bouwlagen (ca. 40 m) (voor zover van toepassing)

€ 136,- per m² bvo excl. btw

Toeslag hoogbouw 13 tot en met 20 bouwlagen (ca. 70 m) (voor zover van toepassing)

€ 258,- tot € 674,- per m² bvo excl. btw

Toeslag eyeline skyline (niet in combinatie met opslag bijzondere vormgeving)

Een toeslag voor energie neutraal bouwen (ENG) op de bouwkosten

4% over de bouwkosten excl. btw

Opslag bijkomende kosten

10% over de bovenstaande posten

Opslag algemene kosten

3% over de bovenstaande posten

10. Opslag winst en risico

30% over de bouwkosten excl. btw

12,5% over de bouwkosten excl. btw

5% over de bovenstaande posten

Tabel 29: Gemeentelijke investeringen. Bron: PAS bv / Gemeente Den Haag (2023). Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

41/49

Totale investering gemeentelijk vastgoed De totale investering in gemeentelijk vastgoed bedraagt €307 miljoen excl. btw (Tabel 30). Hiervan is ca. €238 miljoen (78%) toe te rekenen aan CID en het resterende deel aan de bestaande stad of gebiedsontwikkeling. De verwachting is dat €167 miljoen voor 2030 zal worden gerealiseerd en €72 miljoen na 2030. Bij verwervingen zijn mogelijk andere grondprijzen dan de normgrondprijs uit de Grondprijzenbrief aan de orde, als gevolg van onderhandelingen met bijvoorbeeld een gemengd gebruik. De opslag voor parkeren is conform de bijbehorende gemeentelijke parkeernorm en inpandig. Type voorziening Onderwijs

Zorg & welzijn

Fasering

Toerekenbaar CID

Totaal toerekenbaar

m2 voor 2030

81.971.800

92%

75.736.652

9.996

17.000.000

18.519.170

60%

11.111.502

1.042.800

11.200.000

12.242.800

100%

4.135

979.995

14.200.000

15.179.995

830

196.710

2.400.000

743

176.091

1.500

m²

Grondkosten

Stichtingskosten

Totaal

21.400

5.071.800

76.900.000

Middelbare school

6.410

1.519.170

Internationale school

4.400

Buurthuis / servicepunt XL of andere invulling

Voorziening

m2 na 2030

€ voor 2030

€ na 2030

4.800

52.999.052

22.737.600

3.846

11.111.502

12.242.800

4.400

12.242.800

70%

10.558.860

1.275

1.505

5.402.175

5.156.685

2.596.710

100%

2.596.710

400

430

794.800

1.801.910

2.900.000

3.076.091

100%

3.076.091

608

135

2.544.096

531.995

355.500

6.200.000

6.555.500

30%

1.966.650

450

1.966.650

780

184.860

4.000.000

4.184.860

100%

4.184.860

540

240

3.027.980

1.156.880

3.480

14.300.000

100%

14.300.000

3.480

14.300.000

2.000

474.000

9.000.000

9.474.000

100%

9.474.000

2.000

9.474.000

611

144.807

2.400.000

2.544.807

100%

2.544.807

611

2.544.807

2.000

474.000

3.000.000

3.474.000

100%

3.474.000

2.000

3.474.000

Broedplaatsen / ateliers

6.266

1.485.042

8.600.000

10.085.042

100%

10.085.042

6.266

10.085.042

Plek voor jongerencultuur

6.500

1.540.500

8.900.000

10.440.500

50%

5.220.250

3.250

5.220.250

4.000

948.000

20.500.000

21.448.000

50%

10.724.000

2.000

10.724.000

2.000

474.000

10.700.000

11.174.000

100%

11.174.000

2.000

11.174.000

11.800

2.796.600

31.600.000

34.396.600

54%

18.521.200

3.850

3.750

4.807.450

13.713.750

4.000

948.000

24.700.000

25.648.000

45%

11.605.720

1.810

11.605.720

47.900

2.874.000

17.075.500

19.949.500

100%

19.949.500

13.050

34.850

5.435.093

14.514.407

130.755

21.685.875

285.575.500 307.261.375

78%

238.546.644

57.432

50.110 166.690.617

71.856.027

Basisschool

CJG Eerstelijns zorgcluster max. Cultuur & bibliotheken

Bibliotheek Cultuuranker Cultuurankersatelliet Museum Debatcentrum Filmhuis

Oefenruimten

Musiclab LabS55

Stichting Aight Sport

Sporthal Zwembad

Sportvelden

Totaal

Tabel 30: Investeringskosten gemeentelijk vastgoed gemeente Den Haag (prijspeil 1-1-2023 excl. btw) Bron: PAS bv / Gemeente Den Haag (2023). Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

42/49

3.2

Gemeentelijke investeringen in openbare ruimte

De totale gemeentelijke investering in de openbare ruimte bedraagt €475 miljoen excl. btw (Tabel 31). Hiervan is het overgrote deel geraamd voor de aanleg van het stadspark boven de Utrechtse baan. Gezien de complexiteit van een dergelijke overkluizing moet wel gerekend worden met een grote onzekerheidsmarge (ca. 40%). De overige kosten voor de inrichting openbare ruimte zijn geraamd op basis van kengetallen van PAS bv en bedragen uit ‘grip op groen’ van de gemeente Den Haag en zijn berekend naar rato van vierkante meters plangebied. Van het totaal is ca. €471 miljoen (99%) toe te rekenen aan CID en slechts een klein deel aan de bestaande stad. De verwachting is dat €66 miljoen voor 2030 zal worden gerealiseerd en €404 miljoen na 2030. In het programma van de toe te voegen groenvoorziening zit een overmaat ten opzichte van de behoefte, waardoor het mogelijk is om hierop kosten te besparen.

Type voorziening Sport, spelen en groen in de openbare ruimte

Voorziening

m²

Grondkosten

Stichtingskosten

Totaal

Fasering

Toerekenbaar CID

Totaal toerekenbaar

m2 voor

na 2030

2030

€ voor 2030

€ na 2030

Stadspark Utrechtsebaan

45.800

338.950.088

100%

338.950.088

45.800

Groen in oppervlakte toevoeging

162.800

118.455.008

100%

118.455.008

81.400

59.227.504

Bestaand groen kwaliteitslag

202.100

7.445.000

40%

2.978.000

101.050

1.489.000

Speelvoorzieningen

24.734

3.340.000

100%

3.340.000

12.367

1.670.000

Sport en spel

16.592

7.230.000

100%

7.230.000

8.296

3.615.000

452.026

475.420.096

99%

470.953.096

203.113

248.913

Totaal

- 338.950.088

66.001.504 404.951.592

Tabel 31: Investeringskosten openbare ruimte gemeente Den Haag (prijspeil 1-1-2023 excl. btw) Bron: PAS bv / Gemeente Den Haag (2023).

3.3

Meerkosten van derden

De investeringen voor zorg en welzijn en de commerciële voorzieningen van derden zijn op dezelfde manier berekend als de gemeentelijke investeringen. Vervolgens is bepaald wat de investeringen voor derden zouden zijn zonder de opgenomen toeslagen (vormgeving, hoogbouw, eyeline skyline, ENG, gebouwd parkeren en buitenruimte) en is op basis van dit verschil bepaald welk deel toerekenbaar is aan de gemeente. Deze toerekenbaarheid vertaalt zich in een lagere residuele grondwaarde, als gevolg van de hogere stichtingskosten en/of een lagere exploitatiebijdrage bij het sluiten van een anterieure overeenkomst. De genoemde bedragen en toerekenbaarheid zijn indicatief op basis van de huidige inzichten. Bij het daadwerkelijk afsluiten van een koop- of anterieure overeenkomst kunnen deze bedragen afwijken door andere uitgangspunten of inzichten. Voor de daktuinen is op basis van kengetallen een raming opgesteld. Hierbij is de aanname gedaan, dat 50% van de daktuinen toerekenbaar is aan de gemeente. Voor de elementen sport en spel op de daktuinen is het uitgangspunt gehanteerd dat deze voor 100% toerekenbaar zijn aan de gemeente. Deze elementen zijn volledig openbaar toegankelijk en vervangen deels het sport en spel op maaiveld. De totale investeringen voor de aan te leggen voorzieningen bedraagt €68 miljoen excl. btw (Tabel 32). Hiervan is ca.

€22 miljoen (33%) toe te rekenen aan de gemeente. De verwachting is dat €15 miljoen voor 2030 zal worden gerealiseerd en €7 miljoen 2030.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

43/49

Totaal toerekenbaar

24.113.956

23%

5.500.000

5.293

4.800.000

7.106.000

31%

2.200.000

4.545.000

11.200.000

15.745.000

24%

1.270

635.000

1.190.625

1.825.625

Fitness

1.473

736.500

1.800.000

Sportcity Fitnesscentrum (vervanging)

3.768

Klimmuur Crossfit (vervanging)

3.000

Daktuinen groen

Voorziening

m²

Zorg & welzijn

Eerstelijns zorgcluster max.

Grondkosten

Stichtingskosten

Totaal

6.388

1.513.956

22.600.000

4.612

2.306.000

Horeca

9.090

Horeca (onrendabele top bijzondere formules)

€ voor 2030

€ na 2030

1.095

4.800.000

700.000

2.306

1.100.000

3.800.000

4.545

1.900.000

100%

1.825.625

635

912.813

2.536.500

24%

600.000

737

300.000

4.600.000

40%

1.840.000

3.768

1.840.000

3.670.000

40%

1.468.000

3.000

1.468.000

24.539

7.620.000

50%

3.810.000

12.270

1.905.000

Daktuinen spel (opslag op groen)

2.270

781.000

100%

781.000

1.135

390.500

Daktuinen sport (opslag op groen)

1.000

410.000

100%

410.000

500

205.000

57.411

9.736.456

58.671.625

68.408.081

33%

22.234.625

34.188

23.222 14.821.313

7.413.313

Commerciële Commerciële voorzieningen dienstverlening

Sport, spelen en groen in de openbare ruimte

Fasering

Toerekenbaar CID

Type voorziening

Totaal

m2 voor 2030

m2 na 2030

Tabel 32: Meerkosten van derden die in mindering komen op gemeentelijke opbrengsten (prijspeil 1-1-2023 excl. btw). Bron: PAS bv / Gemeente Den Haag (2023).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

44/49

Sturingsmiddelen

In dit hoofdstuk worden de sturingsinstrumenten beschreven die de gemeente kan inzetten om het maatschappelijke voorzieningenprogramma te realiseren.

Sturen op vijf onderdelen In de Ontwikkelstrategie CID Den Haag (bijlage bij Structuurvisie CID, RIS307135) is benoemd dat de gemeente op twee verschillende manieren stuurt om de maatschappelijke voorzieningen te realiseren in het CID: • •

Strategische posities: de gemeente koopt strategische posities en/of ontwikkelt publieke voorzieningen op essentiële locaties. Stimulerend: financiële, fiscale en/of publiekrechtelijke middelen of prikkels vanuit gemeente, bijvoorbeeld subsidies of gerichte onteigening.

Aanvullend zijn er nog drie onderdelen waarop de gemeente kan sturen in het realiseren van maatschappelijke voorzieningen in het CID (Figuur 13). De vijf onderdelen zijn hieronder uitgewerkt.

Programma bepalen en inpassen

Investering in beeld

Samenwerking met de markt

Strategische posities

Financiële, fiscale of publiekrechtelijke middelen

Figuur 13: Vijf onderdelen om te sturen op de realisatie van maatschappelijke voorzieningen in het CID. Bron: Sweco (2023).

Programma bepalen en inpassen In dit onderzoek is het voorzieningenprogramma bepaald en ruimtelijk ingepast. Dit is de eerste stap in het realiseren van maatschappelijke voorzieningen. In dit onderzoek is dit gedaan op basis van aannames over het woonprogramma. De voorzieningen zijn ingepast volgens de principes van Intensivering Maatschappelijke Voorzieningen Central Innovation District (bijlage bij RIS307513). Het voorzieningenprogramma wordt verder uitgewerkt op basis van een specifieker woonprogramma in Integrale Huisvestingsplannen (per type voorziening) en gebiedsvisies (per deelgebied). Op termijn kan de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen veranderen. Bovendien is niet per direct behoefte aan alle voorzieningen die in dit onderzoek in kaart zijn gebracht. Daarom is het van belang dat het voorzieningenprogramma elk jaar gemonitord en eventueel herijkt wordt.

Investering in beeld De ontwikkeling van het CID is een langetermijnontwikkeling. Dat betekent dat er op korte en lange termijn middelen gereserveerd moeten worden om de maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren. De benodigde investering is in dit onderzoek in beeld gebracht.

Samenwerking met de markt De visie van de gemeente op maatschappelijke voorzieningen in het CID is helder. Dat wil niet zeggen dat deze visie ook direct gedragen wordt door de markt. De kans van slagen wordt groter als dit wel zo is. De gemeente maakt het voorzieningenprogramma onderdeel van de gesprekken met de markt en legt deze vast in samenwerkingsovereenkomsten.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

45/49

Strategische posities De gemeente gaat een aantal voorzieningen zelf ontwikkelen. De gemeente heeft deze voorzieningen waar mogelijk geclusterd en ingepast op gemeentegrond. In het geval dat de gemeente de grond nog niet in eigendom heeft wordt ingezet op strategische verwerving.

Financiële, fiscale en/of publiekrechtelijke maatregelen Een aantal maatschappelijke voorzieningen is ingepast in de plint van private ontwikkelingen. De gemeente kan hier financiële, fiscale en/of publiekrechtelijke maatregelen inzetten om te borgen dat hier maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd worden. De gemeente heeft een aantal instrumenten tot haar beschikking om dit te bereiken: •

• •

•

• •

•

Een sociale bijdrage van ontwikkelaars. Ontwikkelende partijen hebben baat bij de realisatie van maatschappelijke functies. Dit resulteert namelijk in een aantrekkelijke, inclusieve en leefbare leefomgeving. De gemeente kan daarom een sociale bijdrage van ontwikkelaars vragen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen verschillende ontwikkelvelden of kan juist gekozen worden voor verevening tussen ontwikkelvelden. Plintenfonds. In Grip op de Haagse plint (RIS312977) zijn verschillende middelen benoemd om te sturen op levendige, diverse en inclusieve plinten. Een plintenfonds kan ingezet worden ter compensatie van lagere opbrengsten / verevening (eventueel in combinatie met omzet- of ingroeihuren). Harde ondergrens. Een harde ondergrens voor het ontwikkelen van minder rendabele functies waar ontwikkelaars zich aan moeten houden om ervoor te zorgen dat deze functies in het gebied komen. Dit kan publiekrechtelijk (met behulp van een omgevingsplan) en privaatrechtelijk (met behulp van erfpacht, anterieure overeenkomst) worden vastgelegd en op project- of gebiedsniveau. Aangepast grondprijsbeleid. De grondprijsbepaling is een doorslaggevende factor t.a.v. de financiële haalbaarheid. Om de maatschappelijke voorzieningen tegen de gewenste betaalbare huur (of koopsom) aan te kunnen bieden kan er op een andere manier naar de grondprijs gekeken worden.

Bijvoorbeeld door de grondprijs over het bebouwd oppervlak van de maatschappelijke voorziening op maaiveldniveau te berekenen in plaats van voor ieder gerealiseerde m² bvo. Verticaal en specifiek bestemmen. Bijzondere bestemming met een verplichting van de maatschappelijke voorzieningen in de plint en daarboven ontwikkelruimte voor woningen zodat de ontwikkeling als geheel financieel haalbaar is. Stedenbouwkundige vuistregels vastleggen. Door stedenbouwkundige vuistregels kan de gemeente sturen op de ruimtelijke kwaliteit en beleving van plinten. Maar ook op specifieke gebouwtypologieën met wel/geen plintruimtes en bouwkundige kenmerken, die de plint geschikt maken voor de gewenste functies. Deze kan de gemeente vastleggen in gebiedsvisies, -paspoorten e.d. en beeldkwaliteitsplannen, inclusief indien nodig in omgevingsplannen. Betrek woningcorporaties. Woningcorporaties hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Betrek woningcorporaties bij het ontwikkelen en/of beheren van een maatschappelijke plint.

De gemeente heeft de ambitie om sporttoestellen en speeltuinen in binnentuinen van private eigenaren te laten realiseren. Ontwikkelaars kunnen gestimuleerd worden met financiële middelen om dit te realiseren. Handhaving controleert echter niet op privaatrechtelijke afspraken en ook het bestemmingsplan en/of de Omgevingswet biedt niet veel mogelijkheden. Een gemeentelijke werkgroep denkt na over dit onderwerp vanuit de vergroeningsopgave.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Eindrapport | Onderzoek voorzieningenprogramma Central Innovation District Projectnummer 51013748 31 augustus 2023

46/49

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13235903/1