RIS316450 Bijlage Weigeliaplein - PUK document

Bomen te behouden Bomen te vervangen Nieuwe bomen/heesters

Bomenkaart Nieuw

RUIMTELIJKE VISIE 4.4 BESTAAND EN NIEUW GROEN Door het verwijderen van de parkeerplaatsen en omsluitingsweg in de huidige situatie van het terrein, hebben we ruimte gecreëerd om het plan verder te vergroenen. Het voornaamste doel is dan ook om het plan maximaal te vergroenen. Daarom hebben we ervoor gekozen om de paden zo smal mogelijk te maken en te werken met overrijdbare beplanting of gazon. Dit kan bijvoorbeeld worden gerealiseerd door het gebruik van grasdallen, die worden ingeplant met bodembedekkers. Op deze manier blijft de binnentuin toegankelijk voor nooddiensten en behoudt het tegelijkertijd zijn groene karakter.

Bestaand Prive groen Openbaar groen Totaal

± 6.240 m2 ± 3.120 m2 ± 9.360 m2

Nieuw Prive groen Openbaar groen Totaal

± 5.270 m2 ± 7.400 m2 ± 12.670 m2

Hierdoor blijft de binnentuin toegankelijk tijdens noodsituaties, terwijl we reguliere pakketbezorgers weren van het terrein. Het resultaat is een groene en veilige omgeving.

Groenkaart bestaand PAGINA 45

Groenkaart nieuw

RUIMTELIJKE VISIE 4.5 HAAGSE SCHOOL De architectuur van de ontwikkeling is eenduidig en refereert aan het superblock: Een samenstelling van soortgelijke bouwblokken dat samen een geheel vormt met een centrale autovrije zone. De buitenrand wordt gezien als 1 samenhangende eenheid, waarbij zoveel mogelijk lange gevelwanden moeten worden behouden. De buitenrand is in lijn met principes met de Haagse School en refereert aan de stedenbouwkundige kenmerken.

Horizontale geleding en ensemble.

Plinten, overgangen en verbinding met de straat.

Accenten, verbijzonderingen en verticale geleding.

Ritmiek, herkenbaarheid en menselijke maat. PAGINA 46

RUIMTELIJKE VISIE 4.5 HAAGSE SCHOOL De volgende gevels zijn een eerste aanzet om te komen tot een gebiedsontwikkeling dat zich voegt naar de omgeving en zich conformeert aan de stedenbouwkundige kenmerken van de Haagse School.

straatgevel Vlierboomstraat straatgevel Vlierboomstraat

straatgevel Ribesstra straatgev

Straatgevel Vlierboomstraat

straatgevel Hortensiastraat straatgevel Hortensiastraat

Straatgevel Hortensiastraat

PAGINA 47

straatgevel Kamperfoeliestraat straatgevel Kamperfo

4.5 HAAGSE SCHOOL

straatgevel Kamperfoeliestraat

pleingevel / /doorsnede noord-west Pleingevel doorsneden noord-west

straatgevel Ribesstraat

Straatgevel Ribesstraat

straatgevel Ribesstraat

Straatgevel Kamperfoeliestraat PAGINA 48

straatgevel Kamperfoeliestraat

straatgevel Kamperfoeliestraat

Haagse school Naast de stedenbouwkundige kenmerken zijn er ook architectonische kenmerken die de Haagse school zo herkenbaar maakt. Een aantal architectonische kenmerken: • Reliëf en plasticiteit • Eenduidig materiaalgebruik en tactiliteit • Geleidelijke overgang binnen-buiten De overgang tussen binnen en buiten vormt ook de overgang tussen stedenbouw en architectuur. Samen met het groen is deze zone een ontworpen overgang.

PAGINA 49

4.5 HAAGSE SCHOOL

PAGINA 50

RUIMTELIJKE VISIE 4.5 AANSLUITING MET PARK

Zie pagina 45 voor verwijzing codering naar situatie

PAGINA 51

RUIMTELIJKE VISIE 4.5 AANSLUITING MET STRAAT

Zie pagina 45 voor verwijzing codering naar situatie

PAGINA 52

RUIMTELIJKE VISIE 4.5 NIEUWE HAAGSE SCHOOL De volgende fragmenten tonen een suggestie van de uitwerking van de geveluitslagen en laten zien hoe dit kan leiden tot een hoogwaardige architectonische verschijning van de nieuwbouw met elementen uit de Haagse School. Ook laat het de variatie aan oplossingen zien die gemaakt kan worden op basis van de geveluitslagen om zo optimaal mogelijk te komen tot een plan wat zich nestelt in de omgeving. Deze gevels tonen een eerste voorbeeld. De exacte uitstraling van de gevels zal in volgende fasen worden bepaald.

PAGINA 53

UITGANGSPUNTEN

UITWERKING 5.1 FUNCTIE EN PROGRAMMA Voor het Weigeliaplein dient te worden voorzien in een gevarieerd woonprogramma met een mix aan woninggroottes en types (appartementen / grondgebonden woningen). Het huidige aantal sociale woningen (395 stuks) zullen gegarandeerd terug komen in het plan. Van alle extra woningen zal minimaal 30% tot het sociale segment, 20% tot het middensegment en 50% tot de vrije sector behoren. In totaal zullen ongeveer 515 woningen worden gerealiseerd.

5.2 BOUWREGELS

In de plint komt ruimte voor een maatschappelijke buurtfunctie die een bijdrage levert aan de wijk. De exacte invulling van deze functie is nader te bepalen. En intitatiefnemers en maatschappelijke partners zullen in samenwerking hiervoor tot sluitende financiele afspraken moeten komen. De invulling zal tevens nader afgestemd worden met de bewoners uit de buurt. Wel is door de buurt al aangegeven dat de huidige functies in het blok (buurtsuper en de Luifel) van belang zijn voor de buurt en het uitgangspunt is dat deze functies wederom een plek krijgen in het plan.

Bouwhoogte Standaard zullen de bouwblokken 4 bouwlagen (13m) bevatten, waarbij de 4e laag middels een setback terugspringt. Langs de Kamperfoelstraat op de hoek richting de kerk zal het volume een hoogte hebben van 5 bouwlagen (16m). Het accent zal een maximale hoogte hebben van 9 bouwlagen (28m).

Naast het normale woonprogramma worden er tevens bijzondere woonvormen gerealiseerd. Hierbij kan gedacht worden aan kleine studio’s, gedeelde huishoudens zoals ouderenwoningen en/of groepswonen en een aantal appartementen voor grotere gezinnen of gezinsherenigers.

PAGINA 55

De regels met betrekking tot de stedenbouwkundige enveloppe, het maximale bouwvolume, zijn weergegeven in de Randvoorwaardenkaarten. Uitgangspunt is een ‘superblock’ bestaande uit 4 woonblokken (2 L-vormige blokken en 2 parallellogram vormige blokken) die binnen de huidige projectgrens vallen. Het groene centrale hof dient als basis.

Doorgangen In totaal zullen meerdere doorgangen de toegankelijkheid van het gebied vergroten. Twee doorgangen sluiten aan op bestaande structuren rondom het plangebied (Lijsterbesstraat en Prunusstraat). Er dient variatie in het karakter van de doorgangen (verschijningsvorm, schaal en dergelijke) gemaakt te worden. Deze doorgangen zijn onderdeel van routes voor voetgangers met oog voor functionaliteit van bereikbaarheid door hulpdiensten.

UITWERKING 5.3 RANDVOORWAARDEN BEBOUWD

13 m

13 m

13 m

3m 3m

0-3 m 3m

16 m

0m invulling park conform randvoorwaardenkaart landschap

3m 28 m

3m

13 m

PAGINA 56 N

13 m

13 m

LEGENDA Hoogte landschap Maximale bouwhoogte Zone verbijzondering gevel (erkers, poorten, etc) Gevellijn Afwijkende binnengevel Terugliggende gevellijn Planlocatie Plangebied Bouwvolume Hoogteaccent Overgangszone vergroening Openbare groenzone Mogelijke herinrichting straatprofiel Entree woning Gemeenschappelijke entree Inrit parkeren Entree afwijkende functie Mogelijke locatie afwijkende functie BG Verbinding binnentuin met park Omliggende bebouwing Zoekgebied ORACs

UITWERKING 5.4 RANDVOORWAARDEN OPENBARE RUIMTE

13 m

13 m

13 m

3m 3m

3m  3m

16 m

Passief

Actief 0m

Passief

3m 28 m

3m

13 m

13 m

13 m

LEGENDA Openbare groenzone Overgangszone vergroening Groene straatjes Divers gebruik binnenruimte Binnentuinen Groenbuffer Te behouden bomen Verbinding binnentuin met park Toegankelijkheid voetganger Calamiteitenroute

PAGINA 57 N

KADERS

KADERS 6.1 AGENDA RUIMTE VOOR DE STAD De Agenda Ruimte voor de stad (RIS 295016) is het richtinggevend document voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Met Agenda Ruimte voor de Stad kiest Den Haag voor ‘slim groeien’. Dit is nodig in een stad die volgens de prognoses tot 2040 groeit met zo’n 80.000 nieuwe inwoners, maar geen ruimte heeft voor uitbreiding buiten de bebouwde kom. Door slim te groeien wordt Den Haag aantrekkelijker, leefbaarder en duurzamer. Slim groeien betekent onder andere compacter bouwen in stedelijke gebieden en op goed bereikbare plekken, gecombineerd met meer groen in de buitenruimte en functiewijzigingen van leegstaande gebouwen naar andere functies. De herstructurering van het Weigeliaplein valt binnen deze categorie ontwikkelingen. De uitgangspunten van de Agenda Ruimte voor de Stad zijn verdichten, vergroenen en verduurzamen. Daarbij werken we vanuit bestaande (cultuurhistorisch) kwaliteiten. Deze kwaliteiten vormen ankerpunten voor nieuwe ontwikkelingen. Een kenmerkend plein als het Weigeliaplein biedt kansen voor behoud en ontwikkeling van de herkenbare structuur. De vijf hoofdopgaven die in de Agenda Ruimte voor de Stad benoemd worden zijn hieronder vertaald in opgaven die voor de planlocatie/ omgeving van belang zijn. Ruimte voor de buitenruimte; • Prioriteit geven aan fietsers en voetgangers. • Verder vergroenen van de openbare ruimte.

Herinrichting van onder andere de huidige openbare ruimte van het Weigeliaplein kan zorgen voor meer verblijfsgroen en hoogwaardig groen. • De gewenste kwaliteit van de buitenruimte wordt meer leidend voor het parkeerbeleid. • Parkeren minder op straat en meer binnen bebouwing.

PAGINA 59

Ruimte voor stedelijk wonen; • Herstructurering en verdichting van de wijk maakt deze stadswijk rond de binnenstad aantrekkelijker voor verschillende doelgroepen. • Verbetering kwaliteit woningvoorraad aan het Weigeliaplein, Ribesstraat, Kamperfoelistraat, Hortensiastraat en Vlierboomstraat. • Toevoeging van ongeveer 30-40 sociale huurwoningen op het programma. • Toevoeging van ongeveer 20-30 middeldure woningen op het bestaande programma. • Toevoeging van ongeveer 60 koopwoningen zal zorgen voor doorstroming en mix op de woningmarkt. Zo worden doelgroepen in de stad vastgehouden. Ruimte voor economie en toerisme; • Verdichting vergroot het perspectief voor omliggende detailhandel en vergroten het draagvlak voor voorzieningen. • Ruimte voor detailhandel en/of kleinschalige bedrijfsruimte en maatschappelijke voorzieningen. Op basis van de uitkomsten van particpatie zal in de planuitwerking nadere invulling plaatsvinden. Ruimte voor duurzame mobiliteit; • Het stimuleren van vormen van vervoer die weinig ruimte vragen en duurzaam en gezond zijn: met name lopen, fietsen en OV. • In de openbare ruimte voorrang geven aan voetgangers en fietsers. • Initiatieven op gebied van deelmobiliteit. Ruimte voor energietransitie en klimaatadaptatie; • Betere waterafvoer en groene daken om daarmee de kans op wateroverlast en hittestress door klimaatverandering te verminderen.

• Verdere vergroening van het Weigeliaplein. • Grote sprong voorwaarts in energieverbruik van huishoudens. • Opwekking door zonnepanelen op dak.

KADERS 6.2 STEDENBOUW In het coalitieakkoord 2022-2026 “Voor een stad die tegen een stootje kan” (RIS 313189), heeft het college van B & W verschillende ambities en uitgangspunten benoemd. Het college wil aan de slag met het maken en behouden van leefbare, schone en veilige buurten en wijken. Toewerken naar een volledige duurzame energievoorziening. Zorgen voor meer betaalbare en duurzame woonruimte met bijbehorende voorzieningen en mobiliteit. Vergroten van bestaanszekerheid en kansengelijkheid en ervoor zorgen dat iedereen mee kan doen. En het creëren van een robuust en toekomstbestendig financieel fundament voor de stad. Een speerpunt daarbij is goede participatie en communicatie. De herontwikkeling van het Weigeliaplein van 395 verouderde sociale huurwoningen naar circa 431 sociale huur, 24 middeldure en circa 60 koopwoningen die gasloos en energieneutraal worden gebouwd, draagt bij aan verschillende ambities van het college. Het vergroot en verduurzaamt de woningvoorraad en verbetert de leefbaarheid van de wijk door toevoeging van groen en minder auto’s op straat, waardoor gestreeft wordt naar een gezond leefklimaat voor de toekonstige bewoners. De herstructurering kan een vliegwiel zijn voor een positieve ontwikkeling van de Heesterbuurt. Het betrekken van de buurt en de financiële onderbouwing zijn aandachtspunten.

6.3 WONEN Woonvisie Den Haag 2017-2030 Het woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Den Haag 2017-2030. De gemeente Den Haag gaat voor de langere termijn uit van een jaarlijks netto bouwprogramma van 2000-2500 woningen. De ruimte om te groeien is beperkt. Den Haag zal zich voor groei moeten richten op binnenstedelijke locaties (de gebouwen en gemengde woon-werkgebieden). Het slopen en gedifferentieerd in architectuur en woningtypen terugbouwen sluit aan op de woonvisie. Het is van belang om hierbij zorgvuldig om te gaan met bestaand groen in de wijk.

PAGINA 60

De woonvisie zet in op: • Een meer sociaal-inclusieve stad. • Het verder uitbouwen van Den Haag als aantrekkelijke en gastvrije woonstad. • Een meer toekomstbestendige woningvoorraad. Dit heeft zowel betrekking op de duurzaamheid van woningen als op de levensloopbestendigheid van woningen. Woonagenda 2020-2023 Het Haagse Woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2020-2023 ‘Haags samen wonen’. Er heerst in Den Haag een grote druk op de woningmarkt. In de Woonagenda worden maatregelen genomen om deze druk te verlichten. De Woonagenda is ingedeeld in vier thema’s die elk eisen en wensen bevatten met betrekking tot nieuwbouw. Naast de kwantitatieve behoefte en de doelstelling om de woningnood te verminderen door te verdichten is er ook behoefte om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verduurzamen, te verbeteren en nieuwe woonmilieus te creëren. De kwantitatieve verdichtingsopgave vraagt om een kwalitatief ruimtelijke goede inpassing van wonen, parkeren, groen en voorzieningen. De kwalitatieve opgave (fysieke opgave) hangt ook samen met sociale, economische, veiligheid en leefbaarheidsaspecten. De woonagenda heeft de volgende uitgangspunten: • Minimaal 30% van de woningen is een sociale huurwoning, daarom moet een samenwerking aangegaan worden met een in Den Haag actieve woningcorporatie. • Er is voldoende diversiteit in woningtypen/groottes.

• De woningen worden gedurende minimaal vijftig jaar, ook wanneer er in de tussentijd andere huurders komen te wonen (na mutatie), verhuurd conform de ‘regels voor toewijzing naar inkomen die jaarlijks door de Rijksoverheid worden gepubliceerd. • Als er sociale woningen worden gesloopt, komt wel minstens hetzelfde aantal terug. Bij verdichting is 30% van de toegevoegde woningen ook een sociale huurwoning en 20% van de woningen een woning die valt in het middensegment.

KADERS Planontwikkeling Het aanvullen van het sociaal programma is een belangrijke opgave waarvoor in de Woonagenda de eis is opgenomen dat bij een nieuwe ontwikkeling minimaal 30% van het woonprogramma een sociale huurwoning dient te zijn. Voor de uitwerking van een ontwerp en woningbouwprogramma voor de sloop en nieuwbouwplannen voor het Weigeliaplein geldt het volledig terugbouwen van de huidige te slopen 395 sociale huurwoningen op het Weigeliaplein als uitgangspunt. Ook geldt dat van het extra woonprogramma minimaal 30% zal bestaan uit nieuwe sociale huurwoningen. Ook zal minimaal 20% van het nieuwe programma bestaan uit middeldure woningen. De resterende 50% van het extra toe te voegen programma mag bestaan uit duurdere vrije sector woningen. Het creëren van een gevarieerd woonprogramma draagt bij aan de doorstroming in de woningvoorraad. Een belangrijk uitgangspunt is het creëren van een gevarieerd aanbod van sociale huurwoningen.

Het plan realiseert huisvesting voor meerdere sociale doelgroepen waardoor de ontwikkeling de volgende producten realiseert: • studio’s (30-50m2 GBO) voor 1 persoons huishoudens, • kleine sociale units (51-60m2 GBO) voor 1-2 persoons huishouden, • middelgrote sociale units (61-75m2 GBO) voor 2-3 persoons huishoudens en • grote sociale huurwoningen (76-90m2 GBO) voor 3-5 persoons huishoudens De planontwikkeling realiseert circa 515 woningen in de volgende differentiatie: • De 395 bestaande sociale huurwoningen worden middels nieuwbouw teruggebouwd, • bovenop het bestaande programma van 395 sociale huurwoningen zal een aanvullend programma van circa 120 woningen worden toegevoegd. • hiervan zullen 36 woningen (minimaal 30%) als sociale huurwo-

PAGINA 61

• •

ning worden bestempeld, ook zullen er 24 middeldure woningen (minimaal 20%) worden gerealiseerd, het overige extra programma (60 woningen) zal bestaan uit vrije sector woningen (maximaal 50%).

Uitgaande van 515 woningen zal bij de nieuwe ontwikkeling in totaal 431 sociale huurwoningen, 24 middeldure woningen en 60 vrijesectorwoningen worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat een deel van de sociale nieuwbouwhuurwoningen beschikbaar kan worden gesteld voor de verhuur aan bijzondere doelgroepen: statushouders, politieagenten, zorgpersoneel, leraren en dergelijke. Onderzocht wordt in welk percentage dat mogelijk is in relatie met de jaarlijkse prestatieafspraken en de raamovereenkomst tussen Woningstichting Haag Wonen en de gemeente Den Haag. Gezien de grote hoeveelheden sociale huurwoningen is het toevoegen van gedeelde voorzieningen (ontmoetingsruimte) een belangrijk uitgangspunt dat kan bijdragen aan het creëren van een vorm van nabuurschap.

6.4 JURIDISCH-PLANOLOGISCHE KADERS Het ter plaatse geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan ‘Vruchten- en Heesterbuurt 2020’. De gronden ter plaatse van de ontwikkeling zijn bestemd als ‘Wonen’, ‘Groen - 2’ en ‘Verkeer - Verblijfsstraat’. Ook is de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ aanwezig binnen het gehele projectgebied. Ook is boven alle bebouwing de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – dakopbouw’ opgenomen. Op een aantal hoeken van het bouwblok is een functieaanduiding ‘detailhandel’, ‘maatschappelijk’ en ‘dienstverlening’ aan de woonbestemming toegevoegd.

Conform artikel 18 van het geldende bestemmingsplan mogen de als

KADERS ‘Wonen’ aangewezen gronden gebruikt worden ten dienste van wonen en tuinen en erven. Daar waar een functieaanduiding aanwezig is, is plaats voor detailhandel, dienstverlening of welzijnsvoorzieningen. De bouwregels zijn voor de beoogde transformatie beperkend. Hoofdgebouwen mogen namelijk uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het openbare groen en de speelvoorzieningen op het middenterrein zijn volgens artikel 9 bestemd als ‘Groen - 2’. De met artikel 14 bestemde gronden zijn bestemd voor wegen en ongebouwde parkeervoorzieningen. De voorgenomen nieuwbouw zal grotendeels in overeenstemming zijn met de aangewezen bestemmingen in het vigerende bestemmingsplan. De aanwezige bouwvlakken en bouwhoogten, die karakteristiek voor de ‘intieme stedenbouw’ in deze wijk genoemd kunnen worden, zijn wel beperkend. Er zal daarom van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Dit PUK dient deels om te onderbouwen dat dit overeenkomstig een Goede Ruimtelijke Ordening (GRO) is, maar ook om de punten te formuleren waaraan de GRO moet voldoen. Oftewel de toetsingsgronden voor de latere aanvraag. Het PUK is geen vrijstelling voor andere verplichtingen rond wet- en regelgeving. Bij afwijking van het bestemmingsplan zullen de benodigde milieu-onderzoeken worden uitgevoerd.

Het project is een stedelijk ontwikkelingsproject en daarvoor dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

6.5 AMBITIES OMGEVINGSVISIE Vooruitlopend op de Haagse Omgevingsvisie heeft de gemeenteraad 6 lange termijnambities vastgesteld (RIS 309993). De herstructurering van het Weigeliaplein draagt bij aan een aantal van deze ambities:

raad is belangrijk om de groei van de stad te kunnen blijven accommoderen. Vernieuwing van het Weigeliaplein biedt een differentiatie van het woonprogramma in deze buurt, zonder dat het aantal sociale huurwoningen erop achteruitgaat. Ook zal de woonkwaliteit behoorlijk toenemen. Een klimaatbestendig, klimaatneutraal en natuurinclusief Den Haag betekent dat de stad verder moet vergroenen. De herstructurering moet de buurt verder vergroenen, en het groen meer toegankelijk en zichtbaar maken voor de omgeving. Ook zal worden nagedacht over adaptieve maatregelen zoals waterberging. Een economisch vitaal Den Haag betekent niet alleen dat er voldoende plaatsen zijn om te werken. Het heeft betrekking op het gehele vestigingsklimaat in Den Haag. Aantrekkelijke buurten en voldoende woningen hebben een indirect maar belangrijk effect op de Haagse economie. Deze herstructurering draagt bij aan de vitaliteit van de Heesterbuurt. Den Haag wordt gezonder en veiliger. De bestaande woningen aan het Weigeliaplein worden gezonder en veiliger om te bewonen door modernisering. Daarbij wordt de openbare ruimte beweegvriendelijker ingericht, waarbij de auto minder aanwezig is op straat. De groene kwaliteiten worden verder benut. Het Weigeliaplein is al redelijk duurzaam bereikbaar door de nabijheid van het ov.

Het verdichten van het plein door een groter woonprogramma draagt bij aan de duurzame bereikbaarheid omdat meer mensen van de ov-voorzieningen gebruik zullen maken. Er komt daarbij meer ruimte voor de voetganger en fietser.

Een rechtvaardig en inclusief Den Haag is een stad waar je goed kunt wonen, werken, leren en recreëren. Uitbreiding van de woningvoorraad, en dan met name de sociale woningvoorraad, draagt bij aan de toegankelijkheid van Den Haag voor alle inkomens. Een betaalbare, toegankelijke en toekomstbestendige woningvoor-

PAGINA 62

6.6 HAAGS DUURZAAMHEIDSTEAM

KADERS Het niveau en randvoorwaarden waar deze (gebieds)ontwikkeling minimaal aan moet voldoen zijn beleidsmatig vastgesteld. Daarnaast gelden de algemene landelijke eisen vanuit het Bouwbesluit (2012). Groen en natuur De ontwikkeling houdt rekening met de volgende ambities: • Den Haag kent een uitgebreid netwerk aan ecologische verbindingszones en groengebieden (de Stedelijke Groene Hoofdstructuur) en werkt volgens de uitgangspunten van de Nota Stadsnatuur (RIS305824) aan een vitaal stadsecosysteem. Het groen in de stad kan alleen ecologisch functioneren als er voldoende functionele ‘stapstenen’ in de stad aanwezig zijn. • Realiseer meer groen kroonoppervlak en voeg ecologisch functioneel groen toe. • Ontwerpprincipes: Als basis voor de Haagse ontwerpprincipes geldt ‘Groen, tenzij’. Dit principe zorgt ervoor dat de gemeente anders naar de buitenruimte kijkt. Het moet verharding tegengaan en daarmee bijdragen aan de sponswerking en de verkoeling van de stad. Zie voor meer informatie de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308744). • Wet natuurbescherming: Voer ecologisch onderzoek uit naar de aanwezigheid van beschermde soorten conform de Wet natuurbescherming. Met name naar gebouwbewonende soorten zoals huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

• Bomen: Hanteer het afwegingskader uit de Nota Stadsbomen (RIS307827) voor (bio)diversiteit in boomstructuren en/of boomkeuze op basis van het principe ecologisch passend. • Groenbalans: Minimaal positief, 16 m² per woning in gemengd stedelijk gebied. Klimaatadaptatie De ontwikkeling houdt rekening met de volgende ambities: • Water: Bij nieuwe ontwikkelingen is de ambitie dat er waterrobuust gebouwd wordt. Een waterrobuust ontwerp op het niveau van het gebouw voorkomt/beperkt waterschade bij extreme

PAGINA 63

• • •

•

•

•

neerslag (bijvoorbeeld geen vitale of kwetsbare functies in kelders). Ontwikkelende partijen in de stad worden gewezen op de uitgevoerde stresstesten, zodat ze zelf aanvullende maatregelen kunnen nemen (om bijvoorbeeld schade bij een nog extreem heviger bui van 100 mm/2 uur te voorkomen). Water: Denk na over manieren om drinkwatergebruik terug te dringen. Vang regenwater af en gebruik dit voor bewatering buitenruimte. Regenval/wateropvang: Bij nieuwbouw geldt de eis dat er 50 mm van een korte hevige bui van 70 mm in 1 uur op privaat terrein tijdelijk kan worden opgevangen en dat na minimaal 24 en maximaal 48 uur de bergingscapaciteit weer beschikbaar is. Natuurinclusief bouwen: Toepassen van het Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen met hieraan verbonden een tabel met randvoorwaarden ten aanzien van de maatregelen (RIS301953). Weigeliaplein valt in de categorie ‘ grootschalig project’ waardoor de volgende punten gelden: 6 punten voor gevel en dak, 4 punten voor verblijf in gebouwen, 6 punten voor omgeving gebouwen. De inhuur van een ecoloog (eventueel aangevuld met een landschapsarchitect en/of gespecialiseerde hovenier) is verplicht vanaf de initiatieffase van het bouwproject. Deze bepaalt op welke wijze de maatregelen uit het Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen worden toegepast. Speciale aandacht is vereist voor het ontwerp van daktuinen.

Hitte: Bij nieuwbouw is de ambitie dat er hitte-robuust gebouwd wordt. Maak zon georiënteerde gevels warmtewerend en/of groen en voorkom dat koelsystemen de (verblijfs)ruimte in de directe omgeving opwarmen. Zorg daarbij voor hittebestendige hoofdinfrastructuur en andere nutsvoorzieningen, zoals waterleidingen, elektriciteit etc. Hitte: De ambitie is om 40% van de buitenruimte in te richten middels groen, warmtewerende materialen en/of water. Bij verblijfsplekken wordt een zon/schaduwverhouding gehanteerd van 50%-50% op de hoogste stand van de zon op 21 juni om 14.00 uur.

KADERS •

Droogte: In het plangebied is de ambitie om 50% (450 mm) van de jaarlijkse neerslag te infiltreren en/of te hergebruiken.

Gezondheid De ontwikkeling houdt rekening met de volgende ambities: • Luchtkwaliteit: De GGD vindt binnen 300 m van een snelweg en 50 m van drukke wegen (> 10.000 voertuigen per etmaal) woningen, kinderdagverblijven en scholen niet wenselijk vanwege gezondheidsklachten door luchtvervuiling. • Geluid: De GGD vindt dat er extra maatregelen genomen moeten worden bij woningen, kinderdagverblijven en scholen waarbij meer dan 50 dB Lden en 40 dB Lnight op de gevel staat. De plandrempel voor wegverkeer in den Haag is 55 dB. Bron en overdrachtsmaatregelen hebben de voorkeur. Zorg voor een acceptabel binnenniveau (33 dB) en realiseer een geluidsluwe aangename zijde, met de slaapkamers zoveel mogelijk aan deze zijde. Dove gevels raadt de GGD sterk af. • Gezamenlijke buitenruimte: Zorg dat deze ruimte wordt ingericht om te ontspannen (ontmoeten, spelen, tuinieren en/of bewegen). En zorg dat deze goed kan worden onderhouden. • (Hout)rookvrij: Houd entrees en gezamenlijke (buiten)ruimten rookvrij. De woningen worden opgeleverd zonder houtskoolkachel of open haard. • Levensloop geschikte woningen: Zorg dat het gebouw toegankelijk is. Zorg dat de woningen een goed toegankelijke badkamer en toilet hebben. • Ventilatie in slaapkamer: Zorg dat elke slaapkamer frisse lucht krijgt via een te openen raam.

Energietransitie De ontwikkeling houdt rekening met de volgende ambities: • De gemeente heeft de ambitie om voor het gebouw een GPR-score van minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde te behalen. Voor het thema energie is de GPR-score 9. Voor meer informatie zie: www.gprgebouw.

PAGINA 64

• • • • • •

nl EN/OF Een BREEAM-certificaat ‘outstanding’ kan dienen als vervanging van of toevoeging op het GPR-certificaat. Benut de oriëntatie van de bebouwing optimaal met gevel- en dakoppervlakken (voor het besparen van energie en de vermindering van de koelvraag). Platte daken op de locatie dienen optimaal gebruikt te worden voor energievoorziening (elektriciteit, warm water) in combinatie met groene, blauwe en/ of witte daken. Kijk naar de locatie en daarmee naar mogelijkheden om aan te sluiten op alternatieve energiebronnen zoals geothermie, bodemenergie/WKO, aquathermie en restwarmte. Indien een warmtepomp wordt geïnstalleerd, overweeg het gebruik van warmtepompen met natuurlijke koudemiddelen in plaats van synthetische koudemiddelen. De landelijke BENG-normen en TO-juli gelden.

Circulariteit De ontwikkeling houdt rekening met de volgende ambities: • Maak zoveel mogelijk gebruik van biobased materialen (bijvoorbeeld voor constructies/houtskelet, isolatie, wanden en daken). Streef ernaar dat tenminste 25% van de totale bouwmassa uit biobased materialen bestaat. • Maak zoveel mogelijk gebruik van hoogwaardig hergebruikte materialen. Denk bij het ontwerp na welke materialen vrijkomen bij eventuele sloopwerkzaamheden. • Denk na over de losmaakbaarheid van het gebouw. Gebruik hiervoor desgewenst een losmaakbaarheidsindex of de Building Circularity Index (BCI). Streef naar een waarde van 0,4 voor de losmaakbaarheidsindex of naar 30% voor de BCI. • Werk met materiaalpaspoorten. • Elektrisch bouwmaterieel op de bouwplaats. • Zorg voor een zo efficiënt en duurzaam mogelijke bouwlogistiek (bijvoorbeeld via een bouwhub en met elektrische voertuigen). • De landelijke MPG-normen (0,8) gelden.

In dit hoofdstuk vermelde wensen en verplichtingen worden begrensd door wet- en regelgeving.

KADERS 6.7 AFVAL Voor 395 woningen (eengezinswoningen en 3/4/5 lagen appartementen) kan worden aangesloten op het huidige ORAC-systeem. Voor de woningen in het hoogteaccent van de Kamperfoeliestraat (ongeveer 50-70 woningen) wordt inpandig/op eigen terrein inzameling en opslag geregeld volgens het gemeentelijk beleid en de uitgangspunten van HMS. Voor de overige 50-70 woningen zal met de belanghebbenden worden gezocht naar een passende oplossing. In het latere proces wordt onderzocht of verplaatsing en aanvulling van huidige ORAC’s nodig is. Er wordt onderzocht of de bestaande ondergrondse restafvalcontainers in het plangebied op het Weigeliaplein kunnen verdwijnen. Indien deze ORAC’s benodigd zijn, zullen deze worden verplaatst naar de Hortensiastraat en de Vlierboomstraat. De exacte positie dient met de gemeente te worden afgestemd. Mocht dat tot problemen leiden, dan moet de mogelijkheid om ORAC’s te plaatsen op het binnenterrein aan de calamiteitenroute(s) of een inpandig afvalverzamelingspunt mogelijk blijven. In het ontwerp zal een inpandige afvalcontainerruimte worden opgenomen in de plint. In de openbare ruimte aan de Hortensiastraat zal een opstelplaats voor de rolcontainers worden gemaakt ten behoeve van de wekelijkse lediging. De gemeente is zich er van bewust dat dit wellicht gevolgen heeft voor de hoeveelheid parkeerplekken rondom het plangebied.

PAGINA 65

KADERS 6.8 BEHEERSGRENZEN

13 m

13 m

13 m

3m 3m

0-3 m 3m

16 m

0m invulling park conform randvoorwaardenkaart landschap

3m 28 m

3m

13 m

13 m

13 m

Niet-openbare ruimte PAGINA 66

N

KADERS 6.8 PARKEREN Een belangrijk uitgangspunt in de PUK is het creëren van een autoluwe openbare ruimte binnen het plangebied gericht op voetgangers en fietsers, zodat het veilig en rustig wonen is voor jong en oud. De locatie heeft een goede fietsbereikbaarheid doordat er diverse stedelijke en regionale fietsroutes langs het gebied lopen. Verder zorgen de diverse nabije bus- en tramhaltes voor een goede ov-bereikbaarheid (kaart 1). Belangrijke kaders In de PUK ten aanzien van mobiliteit zijn:

• • •

Door middel van een parkeervoorziening op eigen terrein tussen de bouwblokken zal worden voorzien in de auto parkeerbehoefte van bewoners (zie tabel 2). De inritten voor de parkeervoorzieningen dienen hierbij vanuit oogpunt van verkeersveiligheid niet aan te sluiten op de Kamperfoelistraat maar juist op de Hortensiastraat, Ribesstraat en/ of Vlierboomstraat. De inritten dienen hierbij minimaal 10-15 m1 van beide kruispunten op de Kamperfoelistraat geplaatst (zie randvoorwaarden kaart 5.3 op blz. 51).

STOMP-ordeningsprincipe: Stappen, Trappen, OV, Mobility as a Service en Privéauto als sluitstuk voor huishoudens met een grote autoafhankelijkheid. Uit CBS gegevens blijkt dat de autoafhankelijkheid qua werklocaties thans beperkt is. Inpandige tweewielerstallingen. Stimuleren duurzame mobiliteit (fietsen, OV) en deelmobiliteit.

Parkeerbalans Na vaststelling van de PUK dient de parkeerbehoefte van het uit te werken bouwplan te voldoen aan de Nota Parkeernormen Den Haag 2021 (RIS309940). Het in paragraaf 5.1 beschreven programma bestaande uit circa 515 woningen is uitgewerkt in een parkeerbalans die voldoet aan de Nota Parkeernormen uitgaande van de voor de Heesterbuurt van toepassing zijnde categorie vooroorlogse stadswijken. De parkeerbalans is gebaseerd op een advies van Goudappel en gaat uit van reductie van de parkeerbehoefte van bewoners met circa 30% door de inzet van deelmobiliteit. Dit is minder dan de maximale mogelijkheid vanuit het gemeentelijk beleid van 50%. Vanwege het toepassen van de reductiemogelijkheid zullen de bewoners van het Weigeliaplein in de toekomst niet meer in aanmerking komen van een parkeervergunning. Deelauto’s staan in de openbare ruimte op gereserveerde parkeerplaatsen zodat deze ook beschikbaar zijn voor de rest van de buurt hetgeen het economisch draagvlak en het efficiënte gebruik van deelauto’s bevorderd. Samen met toekomstige bewoners wordt onderzocht wat passende vormen van deelmobiliteit zijn (zie uitwerking mobiliteitsoplossingen)

PAGINA 67

Tabel 1; Stomp ordeningsprincipe Vijf Heesters

KADERS Bereikbaarheid (kaart 1)

PAGINA 68

KADERS

Tabel 2; parkeerbalans o.b.v. gemeentelijk beleid en programma paragraaf 5.1

Het parkeren voor bezoekers en deelmobiliteit vindt plaats in de openbare ruimte waarbij de parkeerplaatsen aan de straatzijde van het plan binnen het plangebied mogen worden gebruikt. Binnen het plangebied bevinden zich thans circa 137 parkeerplaatsen waarvan 39 te vervallen parkeerplekken op het toekomstig autovrije Weigeliaplein. Niet al deze parkeerplaatsen in het openbaar gebied zijn benodigd voor bezoekers en deelauto’s ten behoeve van Vijf Heesters (zie tabel 3). In deze berekening is nog geen rekening gehouden met het stallen van deelmobiliteit in de openbare ruimte (wordt later toegevoegd). Samen met toekomstige bewoners wordt onderzocht wat passende vormen van deelmobiliteit zijn. Omdat niet alle parkeerplaatsen in het openbaar gebied benodigd zijn, zullen de straten rondom het Weigeliaplein worden vergroend , worden er fietsnietjes geplaatst en wordt het maken van een mobiliteitshub gefaciliteerd.

1. Deelauto’s worden geplaatst op een zichtbare, sociaal veilige en laagdrempelige zichtbare locatie op maaiveld in de openbare ruimte. 2. Divers aanbod en prijs van zeer compacte auto’s tot grotere modellen met variatie in tarieven waaronder voldoende aanbod in betaalbare opties. Uit ervaringen bij gebiedsontwikkelingen van mede initiatiefnemer AM met als doelgroep zowel hogere segment koop en huur alsmede midden- en sociale huur blijkt dat de compacte en meer betaalbare auto’s het meest gebruikt worden door huishoudens met zowel een lager- als hoger inkomen. 3. Initiatiefnemers zullen daarom bij aanvang van de mobiliteitshub zorg dragen voor een kennismakingsperiode met korting en ‘instapdagen’ op de locatie en voorlichting voor bewoners die nog weinig van deelmobiliteit gebruik maken. Het uit te werken bouwplan zal zo optimaal mogelijk worden ingericht op lopen of fietsen naar dagelijkse voorzieningen en de (elektrische) fiets of het openbaar vervoer voor naar o.a. werk. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan van Vijf Heesters op basis van de vastgestelde PUK zal In participatie met de bewoners worden onderzocht wat de best passende duurzame (deel)mobiliteitsvorm per reisbehoefte is. Aan de hand hiervan zal worden bepaald wat de optimale invulling van deelmobiliteit voor het bouwplan is en wat het effect hierop is op de reductie van de parkeerbehoefte.

Als ambitie bij de uitwerking van het bouwplan wordt een reductie op de parkeerbehoefte door deelmobiliteit van 30% gehanteerd (tabel 2). De uiteindelijk toe te passen deelmobiliteitsoplossingen zullen langjarig dienen te worden geborgd door initiatiefnemers.

Uitwerking mobiliteitsoplossingen Na het vaststellen van de PUK zal voor de uitwerking en implementatie van deelmobiliteit gebruik worden gemaakt van de ervaringen van de City Deal Elektrische Deelmobiliteit. Zowel de gemeente Den Haag als mede-initiatiefnemer van Vijf Heesters AM spannen zich in deze samenwerking tussen publieke en private partijen in om lessen uit de praktijk rondom deelmobiliteit te delen. De succesfactoren die vanuit de praktijk zijn opgesteld waar in het bijzonder op zal worden ingezet zijn: 1

PAGINA 69

Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2018/11/woon-werkafstanden-2016

KADERS Bij het onderzoek naar de optimale invulling van deelmobiliteit zal bijzondere aandacht uitgaan naar de betaalbaarheid, eigenaarschap en gebruikersgemak hiervan. Voor meer afgelegen bestemmingen of grote vracht wordt in participatie de meest passende invulling van deelmobiliteit in elektrische auto’s (type, formaat en budgetcategorie), elektrische (bak)­fietsen, e-bikes en e-scooters onderzocht. Er zal tevens worden onderzocht of en zo ja hoe deelmobiliteit kan worden georganiseerd in de vorm van een buurtcoöperatie. Bij coöperatief autodelen richten de bewoners een vereniging op waarbij bewoners zelf de voorwaarden kunnen bepalen zoals type voertuigen en tarieven. Doordat coöperatief autodelen geen winstoogmerk heeft kunnen tarieven lager zijn en uit ervaringen met reeds draaiende mobiliteitscoöperaties blijkt tevens een sterke sociale binding rondom deelmobiliteit. Er zal hierbij worden onderzocht of aangesloten kan worden bij de reeds bestaande initiatieven met coöperatief autodelen ondersteund door DEEL in de bloemen- en bomenbuurt.

Tabel 3; parkeerbehoefte bezoekers parkeren op basis van gemeentelijk beleid en streefprogramma

PAGINA 70

KADERS Mogelijke parkeerhubs

PAGINA 71

FINANCIERING EN UITVOERING

FINANCIERING EN UITVOERING 7.1 FINANCIERING Momenteel is de gemeente (bloot) eigenaar en Haag Wonen de erfpachter (met een eeuwigdurend recht van erfpacht ten aanzien van de huidige bestemming) van de locatie waarop de voorgenomen ontwikkeling is voorzien. De herontwikkeling vindt volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer (Haag Wonen) plaats. Deze herontwikkeling, een sloop-nieuwbouw ontwikkeling, resulteert in circa 515 woningen, waarvan 431 sociale huur, 24 middeldure en 60 vrije sector koopwoningen. De herinrichting van de groene openbare ruimte aan het Weigeliaplein is randvoorwaardelijk voor deze herontwikkeling. Ten aanzien van de herontwikkeling is een (her)uitgifte c.q. wijziging van voornoemde recht van erfpacht nodig. Ten gevolge van deze (her) uitgifte lijkt vooralsnog een ‘knip’ tussen het sociale programma en de koopwoningen de meest voor de hand liggende gronduitgifte. Binnen de kaders van onder meer het welbekende Didam-arrest en nader overeen te komen uitgiftevoorwaarden zal onderzocht worden op welke wijze de grond waarop de realisatie van de koopwoningen is voorzien aan de beoogde ontwikkelaar (AM) uit gegeven kan worden. Met inachtneming van het voorgaande zal Initiatiefnemer (Haag Wonen) alsdan afstand doen van haar huidige erfpachtrecht. De kosten voor de herinrichting van de groene openbare ruimte aan o.a.

het Weigeliaplein komt voor rekening van Haag Wonen en moet conform het “Handboek openbare ruimte” worden uitgevoerd. De groene binnentuinen gelegen tussen de bouwblokken gaan onderdeel uitmaken van een VvE constructie, zodat het beheer geborgd blijft. De aanlegkosten hiervan komen naar rato voor rekening van Haag Wonen (aandeel huurwoningen) en voor rekening van ontwikkelaar AM (aandeel koopwoningen). De afspraken over de bestaande en toekomstige openbare ruimte worden afgehecht in de te sluiten anterieure overeenkomst. Daarnaast zullen er (plan)kosten worden gemaakt voor de noodzakelijke ambtelijke inzet in verband met de beoordeling van dit privaatrechtelijke initiatief. Ook zal een eventuele planologische inpassing kunnen leiden tot voor vergoeding in aanmerking komende schade ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (planschade).

PAGINA 73

FINANCIERING EN UITVOERING 7.2 KOSTEN In de Wro is vastgelegd dat er voor specifieke bouwplannen een wettelijke plicht bestaat tot kostenverhaal en op welke wijze dit plaats dient te vinden. In de praktijk is er sprake van verplicht kostenverhaal bij bouwplannen die: de vaststelling van een herziening of wijziging van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning noodzakelijk maken (planologische maatregelen). Ook als de gemeente nadere eisen stelt aan het bouwplan, de fasering of uitvoering van werken of werkzaamheden en/of nadere kosten in rekening brengt bij de initiatiefnemer (afkoop sociaal, groenfonds, bovenwijks), dan is de gemeente op basis van artikel 6.12 Wro verplicht tot kostenverhaal en het verzekeren hiervan via het opstellen van een exploitatieplan (publiekrechtelijk), tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is (privaatrechtelijk) via een verkoop of een anterieure overeenkomst (AOK). Kort gezegd komt het erop neer dat de gemeente bij een particulier initiatief publiek- of privaatrechtelijk dient te borgen dat de kosten voor o.a. de planologische procedure, de aanleg van bovenwijkse voorzieningen, ondergrondse-en bovengrondse infrastructuur en plankosten worden verhaald op de initiatiefnemer (afd. 6.4 Wro) en dat de gemeente per initiatief na dient te gaan of en op welke wijze het kostenverhaal verzekerd is.

Dit initiatief betreft het slopen van 395 woningen en het bouwen van 515 nieuwe woningen inclusief de herinrichting van de openbare ruimte aan o.a. het Weigeliaplein. Bij deze herontwikkeling is er geen sprake van een van de eerdere genoemde planologische maatregelen, maar is er wel sprake van aanvullende eisen die wij als gemeente stellen aan het bouwplan en de uitvoering van de werken/ werkzaamheden (o.a. de inrichting van de de openbare ruimte aan o.a. het Weigeliaplein). De afspraken over de bestaande en toekomstige openbare ruimte worden afgehecht in de te sluiten anterieure overeenkomst. Een belangrijke vraag bij kostenverhaal is of het anderszins verzekerd is. Dat is bij deze herontwikkeling mogelijk het geval, omdat er derhalve sprake kan zijn van erfpachtsuppletie. De hoogte van de suppletie zal getaxeerd moeten worden en zal ook nihil kunnen bedragen. De taxatie zal plaatsvinden op basis van het oude programma versus het nieuw te ontwikkelen programma. PAGINA 74

Afhankelijk van het toekomstige plan kan de gemeente met toepassing van de suppletieregeling, conform de geldende erfpachtvoorwaarden, grondwaardestijging afvangen waarmee de gemeente de benodigde ureninzet kan bekostigen. Wanneer de benodigde ureninzet (het kostenverhaal) niet volledig verzekerd is via de grondwaardestijging, dan brengt de gemeente aanvullende kosten in rekening. Afspraken over onder meer de suppletieregeling zullen in een (samenwerkings) overeenkomst (SOK), tevens zijnde een anterieure overeenkomst met Haag Wonen (en wellicht AM) worden vastgelegd. Voor eventueel nog niet gedekte kosten zal hierin een exploitatiebijdrage worden overeengekomen. Als deze afspraken privaatrechtelijk vastgelegd zijn (SOK, AOK) is het kostenverhaal vooraf anderszins en volledig verzekerd en kan het besluit worden genomen om geen exploitatieplan vast te stellen.

7.3 FINANCIËN IN HET VERVOLGPROCES Tegen de mogelijke wijziging van het omgevingsplan, dan wel de vergunning inzake de buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (hierna: BOPA), dan wel andere benodigde vergunningen en alle andere besluiten in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen belanghebbenden bestuursrechtelijke rechtsmiddelen van bezwaar en/ of beroep instellen. Eventuele gerechtelijke procedures, (gewijzigd) bestuurlijk besluitvormingsproces en externe omstandigheden kunnen de totstandkoming en de inwerkingtreding van het nieuwe juridisch-planologische regime beïnvloeden. Hiervoor is de gemeente nimmer aansprakelijk. Het PUK geeft kaders om het plan voor de herontwikkeling verder uit te werken. Voor de uiteindelijke realisatie van het plan dient de initiatiefnemer de verdere procedure te volgen via het Omgevingsloket. Haag Wonen (huurwoningen) en AM (koopwoningen) dienen dan een aanvraag om een omgevingsvergunning in. Het plan wordt vervolgens beoordeeld op een goede ruimtelijke onderbouwing, de eventuele aanpassing van het bestemmingsplan en de bijbehorende verzekering van het kostenverhaal. De gemeente brengt hiervoor separaat kosten in rekening. Het uiteindelijke (kostenverhaal) bedrag leggen wij – zoals hierboven is beschreven – vast via de erfpachtsuppletie de SOK / AOK.

Indien de gemeente geen overeenstemming bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst, dan is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen waardoor de kosten alsnog bij de aanvraag omgevingsvergunning in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemer.

In samenwerking met:

STILLE VEERKADE 35 2512 BE DEN HAAG +31 (0)70 - 36 36 960 info@architektenkombinatie.nl

OUDEGRACHT 23 3511 AB UTRECHT +31 (0)30 27 34 249 mail@okra.nl

Voor alle gebruikte afbeeldingen geldt dat de auteursrechten behoren tot de rechtmatige eigenaren.