RIS315580 Bijlage 2 Nota 'Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)'

breder toepasbaar methodisch vergelijkend onderzoek is dunner gezaaid. Inmiddels is een meer integrale aanpak de norm, zie de lijst met referenties, al blijkt dat in de vastgoedpraktijk maar moeilijk door te dringen (Beerepoot 2007) en houden diverse dogma’s en vooroordelen stand. De belangrijkste in onderzoek en praktijk gebruikte vergelijkingsvariabelen worden hieronder van kanttekeningen voorzien. Voor de betekenis van de gebruikte begrippen zie bijlage 1. 2.1. Bouw en investeringskosten De veel zo niet meest gebruikte variabele zijn de geschatte bouw- en/of investeringskosten. Dat lijkt op zich voor de hand liggend – wat moet het kosten, wat levert het meeste op en kan ik dat wel betalen? – maar voor duurzaam vastgoed is het te verwachten exploitatieresultaat feitelijk maatgevend, zie ook hierna, en zijn de investeringskosten vooral van belang voor de financiering en financierbaarheid. Wel is er een in de regelgeving vastgelegde relatie met de huur na renovatie resp. de aanvangshuur van nieuwbouw. De investeringskosten – of kortweg investering - bestaan in hoofdzaak uit de Bouwkosten i.c.

de aanneemsom; de Bijkomende kosten (architect, adviseurs; financieringskosten en aansluit- en legeskosten); en bij sloop-nieuwbouw de Grondkosten (aankoop of inbrengwaarde van de grond, sloopkosten en - afhankelijk van de mate waarin de bestaande situering, verkaveling en infrastructuur wijzigt – de kosten van bouwrijp-maken. Over de mate waarin de marktwaarde van de te slopen woning al of niet in de inbrengwaarde is verwerkt – het eventuele kapitaalsverlies – zie hierna onder 2.3. Bijlage 2 bevat een overzicht van redelijk recente investeringskosten van nieuwbouw en renovatie van eengezinswoningen in de sociale huursector. De cijfers voor nieuwbouw zijn gebaseerd op de prognosestatistiek dPi 2018 en 2019. Omdat die cijfers voor renovatie helaas (nog) niet beschikbaar zijn1 heeft Bouwhulp Groep een overzicht van recente renovatieprojecten opgesteld dat samen met een ander niet-gerealiseerd project een redelijke vergelijkingsgrondslag biedt. Om de projectgegevens beter vergelijkbaar te maken zijn waar nodig de gemiddelde kosten voor het vernieuwen van keuken, toilet en natte cel bijgevoegd. Bij de uitkomsten horen enkele opmerkingen: 1) Funderingsherstel is een afzonderlijke kostenpost die slechts beperkt in de voorbeelden is verwerkt. Voor een betrouwbare inschatting van de mate waarin funderingsherstel nodig zal zijn is vrijwel altijd aanvullend onderzoek nodig.

De kosten van funderingsherstel zijn de afgelopen jaren door o.a. innovatie aanzienlijk gedaald. Tenzij de oorzaak aan veranderde omstandigheden in de omgeving te wijten is (verlaagde grondwaterstand, zwaar verkeer, aardbeving) betreft het vrijwel nooit alle woningen, laat staan de gehele buurt, maar een beperkt aantal probleemplekken, vaak kopgevels en/of ter plaatse van oude sloten, zodat het effect op de totale bouwkosten beperkt is. 2) De stortkosten van sloopafval zijn in Nederland te laag. De nieuwe richtlijnen van de EU zullen voorzienbaar tot hogere kosten en strengere eisen wat betreft sloopvoorwaarden, recycling en hergebruik leiden, hetgeen de keus voor renoveren zeker zal beïnvloeden, zie ook 3.1 hierna. 3) Voor woningcomplexen met erfgoedwaarde – dat hoeven niet altijd formeel erkende monumenten te zijn, zie ook 1.3 – moet bij de afweging rekening gehouden worden met hogere renovatiekosten, zeker in gevallen waarin gebruik gemaakt zal kunnen worden van de nieuwe beschermingsinstrumenten van de Omgevingswet.

1.

Het CBS maakt alleen onderscheid tussen tussen nieuwbouw en niet-nieuwbouw. De onofficiele data die het Centraal Fonds Volkshuisvesting bijhield zijn niet meer gecontinueerd. Over de vraag in hoeverre het mogelijk is om uit dVi en/of dPi renovatiecijfers te destilleren vindt al enige tijd overleg plaats.

32

Voorlopig mag uit de vergelijking geconcludeerd worden dat de al decennia gehanteerde vuistregel dat de renovatiekosten ruwweg zo’n 70% van sloop-nieuwbouw bedragen ook bij hedendaagse duurzame renovaties nog steeds opgaat. Het gemiddelde blijft daar ruim onder. 2.2. Exploitatieopzet, rendement en levensduur Het exploitatieresultaat – of rendement - over een bepaalde periode bestaat uit de exploitatiebaten minus de exploitatielasten, zie bijlage 1. Zoals hiervoor aangegeven zijn de investeringskosten op zich geen goede maatstaf voor investeringsbeslissingen. Door bijvoorbeeld extra investeringen in onderhoud-besparende materialen en energiebesparende isolatie zullen de investeringskosten weliswaar stijgen, maar de exploitatielasten op termijn dalen en dus het rendement en de verhuurbaarheid verbeteren. De besluitvorming over een vastgoedinvestering zal daarom gebaseerd moeten worden op een exploitatieopzet of -raming waarin de baten en lasten tegen elkaar worden afgewogen, uitgaande van een bepaalde exploitatieperiode, veelal de ontwerplevensduur. De vraag welke levensduur voor de vergelijking renoveren vs.

sloopnieuwbouw gehanteerd moet worden levert vervolgens een gekend probleem op: In de sociale verhuur werd voor renovatie meestal – en vaak ook nu nog - uitgegaan van een beleidsmatig vastgestelde exploitatietermijn, afhankelijk van de gewenste ingreep: 10-15 jaar voor “instandhouding”, 25 jaar voor “hoog-niveau” renovatie, tegenover 30-50 jaar voor nieuwbouw. Hoewel nog steeds veel gebruikt betreft het volstrekt achterhaalde boekhouders-wijsheid, want de veronderstelling dat de financiële afschrijvingstermijn en de technische levensduur van een ingreep gelijk oplopen klopt niet. Zowel nieuwbouw als renovatie hebben na 25-30 jaar een herinvestering nodig, afhankelijk van de technische staat en de woontechnische behoefte variërend van groot-onderhoud tot renovatie met aan- en opbouw; van een bouwtechnische “einde levensduur” zoals door veel woningcorporaties nog steeds beweerd is geen sprake, zie hoe in de koopsector woningen van ruim honderd jaar oud nog steeds met regelmatige aanpassingen en verbouwingen prima functioneren, evenals veel hoogniveau renovatie uit de jaren ’80-‘90 na een grootonderhoudsbeurt ook weer 25 à 30 jaar meekan. Bovendien verschillen afbouwmateriaal en -techniek en verduurzamingsingrepen van nieuwbouw en renovatie ook niet meer zo veel.

Ook financieel is een op leningen gebaseerde afschrijvingstermijn voor professionele verhuurders met een groot divers bezit een weinig reële grondslag. Anders dan bij individuele woningbezitters is de financiering van het vastgoed van woningcorporaties niet gebaseerd op een enkele lening met een bepaalde looptijd en afschrijving maar op een complexe continue beheerde leningenportefeuille. Voor de vergelijking tussen beide ingrepen kan een verschil in afschrijvingstermijnen, laat staan in levensduur, dus beter buiten beschouwing blijven. 2.3. Kapitaalverlies? Een apart punt vormt het met sloop gemoeide kapitaalverlies; de reden waarom commerciële verhuurders niet slopen maar verkopen. De vraag waarom corporaties dat niet doen levert verschillende antwoorden op. In de exploitatie van woningcorporaties gelden alleen de aan de woningen toe te rekenen feitelijke inkomsten (huur) en lasten (kapitaalslasten, vaste lasten o.a. belastingen en algemene bedrijfskosten) en meer algemeen de bedrijfswaarde; de marktwaarde speelt op zich geen rol. En woningcorporaties verkopen uit principe geen slechte woningen. Het is de vraag of dat juist is. Want woningcorporaties verkopen wel degelijk woningen; het woningbezit vormt sinds de verzelfstandiging eind jaren ’70 een ‘revolving fund’ waarvan verkoop een essentieel bestanddeel is.

En het succes van ‘kluswoningen’ met een renovatieplicht geeft aan dat ook op die manier aan verantwoorde volkshuisvesting voldaan kan worden. 33

Het gaat bovendien om veel geld: Uitgaande van de gemiddelde WOZ-waarde per woning van enkele recente discutabele sloopprojecten waarbij het LOSB betrokken is variërend van € 200.000 (Bloemenbuurt Enkhuizen; Hoorn Noord) tot € 311.000 (Heukelom Utrecht); bedragen die verwerkt in de grondkosten van nieuwbouw ver boven het grondprijsniveau van sociale woningbouw uit zouden komen. Maar ook bedragen waarvoor in de Randstad geen enkele woning te koop is en heel veel woningzoekende mensen dolgraag een huis willen kopen. Waarom dan toch slopen? Omdat we het willen en het kan? 2.4. Levensduurkosten en duurzaamheid De investeringskosten vormen met rente en aflossing slechts een beperkt deel van de totale kostenstroom gedurende de levensduur van een woning. Deze totale levensduurkosten of Whole Life Cycle Costs - WLCC (Boussabaine and Kirkham 2004) - bestaande uit de kosten van de verhuurder enerzijds en de onderhouds- en gebruikskosten (energie, water en vaste lasten) van de gebruiker/huurder anderzijds - bedragen gedurende de gebruiksduur van een woning al gauw een veelvoud van de bouwinvestering. Omdat vooral de gebruikskosten in sterke mate worden beïnvloed door het ontwerp (situering, plattegrond) en de uitrusting (isolatie, installaties) van een woning moet er al in het ontwerpstadium goed rekening mee gehouden worden, hetgeen helaas nog te weinig gebeurt.

Een nog te vaak onderschat voordeel van renovatie is daarbij dat de gebruikers uitgebreide ervaring hebben met de woning, zodat op basis daarvan verbeteringen kunnen worden doorgevoerd, de gebruikskosten kunnen worden gereduceerd en de investeringskosten daarvoor kunnen worden terugverdiend. Levensduur heeft ook betrekking op duurzaamheid. Levensduurverlenging geldt, als tegenovergestelde van weggooien, als hoogste niveau van hergebruik. In par. 3 wordt daarop uitgebreid ingegaan. 2.5. Woningbehoefte en doelgroep Veranderingen in de lokale woningbehoefte – zoals dreigende leegstand, vergrijzing, of een tekort aan grote of 65+ woningen kunnen een belangrijk motief zijn voor zowel renovatie als sloop-nieuwbouw; sociale verhuurders hanteren het vaker als motief voor het laatste. Voorwaarde moet dan wel zijn dat de behoefte aan doelgroep-verandering opweegt tegen de behoefte aan de bestaande woningen; en daar knelt het nogal eens en blijkt de nieuwbouwwens de vader van de gedachte. Want al decennia neemt de gemiddelde huishoudensgrootte af, is de behoefte aan kleinere betaalbare woningen voor zowel kleine huishoudens als voor starters het grootst en komt leegstand nauwelijks meer voor.

Maar hoewel de oudere bestaande woningvoorraad – mits goed onderhouden, energiezuinig en waar nodig aangepast – voor die woningbehoefte èn als de motor van de doorstroming onmisbaar is; ook voor ouderen goed kan worden aangepast; en juist van de sociale huursector een maximale inspanning verwacht mag worden om de betaalbare voorraad in stand te houden en een deel van de woningcorporaties dat ook daadwerkelijk doet, blijft het andere deel met deels dezelfde argumenten inzetten op sloop-nieuwbouw en neemt de voorraad betaalbare woningen mede daardoor af. 2.6. Sloopmotieven en verborgen agenda’s Bij de bouw en het beheer van woningen zijn meerdere partijen betrokken, elk met eigen belangen – ook wat de keus tussen renovatie of sloop-nieuwbouw betreft - die hierboven niet of slechts indirect aan de orde zijn gekomen. Deze ‘verborgen agenda’s’ blijven meestal - al of niet bewust of door een gebrek aan kennis – buiten beeld maar kunnen een belangrijke zo niet doorslaande rol spelen (Thomsen 2002). Een overzicht van de meest betrokken partijen: 34

2.6.1. Gemeenten Als een buurt vernieuwing nodig heeft, is dat meestal ook nodig voor de gemeentelijke infrastructuur zoals riolering, bestrating, straatverlichting, groenvoorziening enzovoorts. Dat kost al gauw vele tonnen, zo niet miljoenen. Bij sloop-nieuwbouw met herverkaveling kunnen deze kosten gedekt worden uit de bij anterieure overeenkomst vast te stellen nieuwe grondprijs; bij renovatie zal zoiets meestal niet kunnen en moet de gemeente de vernieuwingskosten uit eigen middelen betalen. De keuze in dan niet moeilijk. Gemeenteraadsleden weten hier zelden van, zo ze al over de benodigde kennis beschikken. Vaak is de betreffende informatie alleen uit de exploitatieopzet van het bestemmingsplan op te maken, en vaak is de beslissing dan al gevallen. En soms heeft de gemeente daarnaast andere plannen, zoals het imago van een bepaalde buurt, bestemmingsverandering en verkeersmaatregelen. Sinds de monumentenzorg gedecentraliseerd is naar de gemeenten, schuurt die verantwoordelijkheid met andere gemeentelijke taken en belangen. Zorg voor en toezicht op het erfgoed heeft niet altijd prioriteit, zeker niet als daarbij ook andere belangen een rol spelen, maar goed toezicht op het gemeentelijke erfgoedbeleid ontbreekt.

De Inspectie Overheidsinformatie en Erfgoed publiceerde daar recentelijk een door Erfgoedvereniging Heemschut “zorgelijk” genoemd rapport over (NN 2020, Pfeiffer 2021). 2.6.2. Woningcorporaties Woningcorporaties hebben belang bij nieuwbouw voor de verjonging van het woningbestand; althans dat is de gevestigde opvatting. Het is al decennialang de belangrijkste reden voor sloop-nieuwbouw (Thomsen and Andeweg-van Battum 2004). Toch denken niet alle woningcorporaties dat sloop onvermijdelijk is; zoals hiervoor aangegeven zijn er ook veel corporaties die onder vergelijkbare omstandigheden niet of nauwelijks slopen. Het volgende betreft dan ook vooral de ‘slopers’. De verhouding tussen woningcorporaties en overheid wordt al decennialang gekenmerkt door verzelfstandiging. Naarmate zij minder overheidssteun en meer eigen verantwoordelijkheid als vastgoedbedrijf hebben gekregen beschouwen corporaties zich in de eerste plaats als zelfstandige ondernemingen; en het daarbij behorende beschikkingsrecht over zaken als sloop – zeker gezien het daaraan gehechte belang - als een recht dat verdedigd en zo nodig afgedwongen moet worden.

Binnen de huidige beleidsregels voor de sociale huursector - zonder subsidies, met integendeel een verhuurdersheffing, inmiddels vervangen door een niet veel lagere verhoogde vennootschapsbelasting - zal een vernieuwingscyclus immers moeten draaien op de verkoop en sloop van bestaande woningen. Sinds uitbreidingslocaties schaars zijn en de grondkosten daarvan te hoog voor sociale nieuwbouw, kijken veel woningcorporaties naar het oude deel van de eigen voorraad, met gevolg dat overal in Nederland de in de jaren 20 door woningbouwverenigingen gebouwde buurten en wijken - waar de huidige woningcorporaties hun oorsprong aan danken! - gesloopt of met sloop bedreigd worden. Omdat voor sloop in aanmerking komende complexen vaak al vele jaren tevoren in beleidsplannen terecht komen, gaat de organisatie daarop anticiperen en wordt oplopend achterstallig onderhoud al snel een zichzelf bevestigende voorspelling. Dat daarmee het toch al zeer grote en groeiende woningtekort wordt vergroot wordt in deze tijd van nieuwe woningnood kennelijk voor lief genomen. Welk aandeel van het ambitieuze nationale nieuwbouwprogramma in feite vervanging van een bestaande woning is en dus niet bijdraagt aan vermindering van het tekort is niet bekend. Tenslotte speelt ook de pikorde in de sector een rol.

Hoewel dat niet gauw toegegeven zal worden geldt een projectontwikkelaar die niet bang is voor sloop als krachtig. Projectontwikkeling heeft een hogere status dan saai woningbeheer, en nieuwbouw levert mooiere plaatjes in de (vak)pers op dan renovatie. Directeur-bestuurders die daar gevoelig voor zijn laten zich al of niet bewust door die motieven leiden en brengen dat ook over op de organisatie, zie het hiervoor genoemde verschil in DNA. 35

2.6.3. Bouw- en vastgoedsector In de bouw- en vastgoedsector leeft al heel lang de opvatting dat nieuwbouw winstgevender is en minder risico’s oplevert dan renovatie (Thomsen 2002). Maar dat vooroordeel is inmiddels achterhaald, zie het grote aantal ontwikkelaars dat zich heeft gespecialiseerd in de herontwikkeling van karakteristieke panden tot woningen en appartementen. Het werken in de bestaande en bewoonde voorraad vraagt vakbekwamer en sociaal vaardiger personeel, een flexibelere organisatie en een andere bedrijfsvoering dan (seriematige) nieuwbouw, en aan grote tunnelkisten heb je niet veel. Het opbouwen van ervaring in het renovatie-vak gaat niet zomaar. De voorkeur voor nieuwbouw heeft ook in de bouw een cultuurkant. Tot lang na de wederopbouw waren de meeste vakmensen in de bouw opgeleid voor nieuwbouw en nog steeds wordt in de vakliteratuur daaraan de meeste aandacht besteed. Nieuw wordt daarom beter geacht dan opknappen en met nieuwe spullen is het vaak makkelijker en sneller werken. Zo dat al werkelijk zo is – ook in de renovatiepraktijk zijn er inmiddels zeer veel innovatieve materialen en gereedschap – komt het neer op dezelfde soort korte-termijn gemakzucht als waaruit de weggooi-cultuur is ontstaan. Maar ook onder bouwers scoort de glans van het nieuwe hoog. 2.6.4. Architecten Een deel van het voorgaande speelt ook bij architecten.

Renovatie vraagt ruime kennis van traditionele bouw- en constructiemethoden, en die kennis is schaars; in het onderwijs wordt daaraan nauwelijks meer aandacht besteed. En ook onder architecten speelt cultuur een grote rol. Renovatie wordt nog te vaak afgedaan als oplappen van oude meuk. Glossy nieuwbouw scoort beter en lijkt meer creatieve mogelijkheden te bieden dan moeizaam ingewikkeld tijdrovend en ondergewaardeerd herontwerp van bestaande woningen. In architectuurtijdschriften wordt aan herontwerp van de bestaande voorraad nog te weinig aandacht besteed. En ook opdrachtgevers zijn gevoelig voor glossy publiciteit, dus waar kies je voor als je de kans krijgt? 2.6.5. Bewoners en huurders Als de bewoners tijdig een eerlijke keus kunnen maken, kiest het overgrote deel van de huurders voor renoveren boven sloop-nieuwbouw. Logisch, want de huur van nieuwbouw is doorgaans beduidend hoger dan na renovatie; bij nieuwbouw is men er niet zeker van te kunnen terugkeren en ook overigens is het traject bij sloop-nieuwbouw veel ingrijpender en met onzekerheden omgeven. Maar te vaak is het besluit al genomen, omdat andere belangen – zoals aanpassingen en vernieuwing van de woningvoorraad en/of de beschikbaarheid van bouwgrond – de doorslag geven; vaak ook is dan al begonnen met de uitplaatsing van huishoudens die willen verhuizen.

Naarmate er meer woningen leeg komen of anti-kraak verhuurd worden, kan die onzekerheid ertoe leiden dat men onder de druk daarvan bezwijkt, een geforceerde keus maakt om uit te verhuizen en daarmee de ontwikkeling richting sloop onbedoeld versnelt. Een extra handicap is vaak dat de huurdersvereniging van de corporatie al geruime tijd eerder akkoord is gegaan met een beleidsplan en/of meerjarenbegroting waarin sloop van de buurt is opgenomen. Bewonerscommissies die zich daarna verzetten tegen sloop staan daardoor op achterstand. Niet zelden maken corporaties van die tegenstelling gebruik.

3.

Duurzaamheid

De vraag wat beter is, renoveren of sloop-nieuwbouw, gaat om méér dan alleen kosten en economie. Nu de noodzaak van duurzaam en emissieloos gebruik van grondstoffen en energiebronnen door niemand meer kan worden ontkend, zal dat ook consequenties moeten hebben voor de keuze tussen renoveren en sloop-nieuwbouw.

36

Maar duurzaamheid omvat méér dan alleen besparen en reduceren. Uitgaande van de door de VN en de EU gehanteerde 3-P methodiek (European Commission 2002) worden in de volgende vergelijking drie pijlers onderscheiden: Ecologisch/fysiek (Planet), Sociaal (People) en Economisch (Profit/Prosperity). 3.1. Ecologisch/fysiek (Planet) Fysieke duurzaamheid betreft in dit kader de mate waarin de (ver)bouw, het gebruik en de sloop van een woning en de daarvoor nodige materialen en energie een ecologische belasting zijn. Bij de vergelijking renovatie en sloop-nieuwbouw geldt de bestaande woning als gegeven. Omdat in beide gevallen dezelfde installaties toegepast kunnen worden liggen de belangrijkste verschillen in het materiaalgebruik en vooral het sloopafval. Bouw- en sloopafval is qua volume de grootste afvalstroom in de EU. Omdat dit afval, hoewel voor het grootste deel recyclebaar, nog te weinig wordt hergebruikt, stelt de Europese Commissie regels aan de beperking, de verwerking en het beheer, waaronder afvalaudits voorafgaand aan de sloop en renovatie van gebouwen (Europese Commissie 2018). Te verwachten valt dat dit in de hele EU zal leiden tot strengere eisen aan sloop en sloopafval. Zo zal het in o.a. Frankrijk verplicht worden om vooraf - naast een afvalaudit – aan te tonen dat sloop noodzakelijk en hergebruik/ transformatie niet mogelijk is.

Een en ander zal tot een voorspelbare stijging van de afvalverwerkingskosten leiden, en mede daardoor tot een aanzienlijke verschuiving van sloop naar renovatie en hergebruik. Zoals in 2.4 aangegeven geldt levensduurverlenging door renovatie als het hoogste niveau van duurzaam hergebruik. Daartegenover kan zelfs circulaire nieuwbouw – zijnde een op toekomstige hergebruik vooruitlopende intentie waarvan de feitelijke duurzaamheid pas te beoordelen is aan het eind van de gebruiksduur – door de voorafgaande sloop nooit duurzamer zijn dan renovatie. Hoewel de lengte van de gehanteerde levensduur een groot verschil kan uitmaken bleek uit een daarop gerichte studie het ecologisch effect van renovatie ook bij 400 jaar beter te zijn (Meijer and Thomsen 2009) in (Thomsen and van der Flier 2009). 3.2. Economisch (Profit/Prosperity) Economische duurzaamheid betreft de uit de (ver)bouw, het gebruik en de sloop van een woning voortvloeiende economische offers voor natuur en samenleving. Zoals hiervoor onder 2.1 aangegeven is er een duidelijk verschil in investeringskosten tussen renovatie en sloop-nieuwbouw van gemiddeld ruwweg 70 tegen 100.

Omdat dit verschil op basis van de geldende regelgeving ook doortelt in de huren leidt sloop-nieuwbouw in macroeconomisch opzicht bij een gelijkblijvende woningvoorraad en afgezien van huurtoeslag tot gemiddeld hogere woonlasten, zij het dat dit door een mogelijk betere energieprestatie enigszins gecompenseerd kan worden door lagere energiekosten. Renovatie met een vergelijkbare energieprestatie leidt daarentegen tot gemiddeld gelijkblijvende zo niet lagere woonlasten, zodat er van het besteedbaar inkomen meer over kan blijven voor de economie. 3.3. Sociaal (People) Sociale duurzaamheid is een kwalitatief containerbegrip dat lastig te operationaliseren is en nog slechter te meten. Een in stedenbouwkundig onderzoek veel gebruikte definitie luidt “het streven de leefkwaliteit van mensen te verbeteren, in huidige en toekomstige generaties” (Janssen 2021).

37

Tabel 1. Maatschappelijke effecten sloop-nieuwbouw t.o.v. renovatie voor verschillende belanghouders (+, 0, -)

Soort belanghouder

Primair:

Secundair:

Tertiair:

Eigenaar

Bewoners/ huurders

Woning-

Overheid, Samenlevi ng

Corporatie

Effect sloop op:

zoekenden etc.

a) Samenstelling voorraad

-

-

-

0

b) Culturele waarden

-

0

-/0

0

c) Sociale cohesie

-

-

-

-

d) Beslag op bouwcapaciteit

0

0

-

0

e) Milieueffect

0

0

-

0

Het verbeteren van de leefkwaliteit valt niet los te zien van de fysieke leefomgeving en dus van fysieke en economische duurzaamheid. Daarvan uitgaande heeft een poging om sociale duurzaamheid als maatstaf toe te passen op de afweging renoveren – sloop-nieuwbouw het volgende resultaat opgeleverd (tabel 1). De conclusie is dat, uitgaande van de maatschappelijke effecten van sloop in vergelijking met verbetering, sloop-nieuwbouw voor alle betrokkenen negatiever scoort dan verbetering. Dat geldt niet alleen voor bewoners en woningzoekende maar gedeeltelijk ook voor de overheid als vertegenwoordiger van de samenleving en voor de corporaties.

4.

Conclusies

Deze rapportage bevat een poging om de vraag wat beter is, renoveren of sloop-nieuwbouw, zo objectief mogelijk te beantwoorden op basis van wat daarover uit onderzoek bekend is. Maar waardevrij onderzoek bestaat niet, onderzoeksresultaten uit verschillende bronnen kunnen elkaar tegen spreken en onderzoekers zijn ook mensen. Bovendien gaat het over een politiek en sociaal gevoelig onderwerp waarin waarheid en werkelijkheid niet altijd loepzuiver zijn vast te stellen. Toch resulteert uit de gepresenteerde bevindingen een overtuigend beeld: Ook als niet alles zo is als weergegeven scoort renovatie op vrijwel alle criteria het beste. Ook aan de vraag waarom er desondanks zo veel sociale huurwoningen gesloopt worden is aandacht besteed. Lang niet alle woningcorporaties doen dat. De keus voor sloop is ook gebaseerd op onjuiste vooroordelen, achterhaalde opvattingen, verborgen agenda’s en bedrijfscultuur.

Bronnen Beerepoot, M. 2007. Energy policy instruments and technical change in the residential building sector. IOS Press BV, Amsterdam. Boussabaine, A. H., and R. J. Kirkham. 2004. Whole life-cycle costing: risk and risk responses. Blackwell Publishing Ltd., Oxford. European Commission. 2002. The World Summit on Sustainable Development; People, planet, prosperity. EU Office for Official Publications of the European Communities, Luxembourg. Europese Commissie. 2018. Richtsnoeren voor afvalaudits voorafgaand aan de sloop en renovatie van gebouwen; EU-protocol inzake beheer van bouw- en sloopafval. Page 39 in D.-g. I. M. Europese

38

Commissie, Industrie, Ondernemerschap en Midden- en Kleinbedrijf, editor. 20509. Europese Commissie, Brussel. Itard, L., and F. Meijer. 2008. Towards a sustainable Northern European housing stock: figures, facts and future. IOS Press, Delft. Janssen, C. 2021. Dossier Sociale Duurzaamheid Gebiedsontwikkeling.nu. Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling - SKG, Delft. Meijer, A., and A. F. Thomsen. 2009. The effects of the life span of products in LCA; a case study for dwellings. SETAC Europe 19th Annual Meeting, Delft, The Netherlands. SETAC, Delft. NN. 2020. Een lappendeken. Zicht op toezicht door provincies. Page 65 in I. Overheidsinformatie&Erfgoed, editor. Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, Den Haag. Pfeiffer, C. 2021. Wie houdt toezicht op het toezicht? Zorgwekkend rapport over erfgoedstelsel. Heemschut 98:2. Thomsen, A. 2002. De waarde van het bestaande, 10 redenen voor renovatie. Page 6 in VIBA, editor. Stad sta stil. VIBA, 's-Hertogenbosch Thomsen, A. 2005. Demolition of Social Dwellings in the Netherlands. derive, Zeitschrift für Stadtforschung 2005:8-9. Thomsen, A., and M.-T. Andeweg-van Battum. 2004. Demolition of Social Dwellings in the Netherlands: Volume, Plans and Motives. Page 9 Sustainability of the Housing Projects; XXXII IAHS World Congress on Housing 2004. IAHS, Trento, Italy. Thomsen, A., and K. van der Flier. 2009.

Replacement or renovation of dwellings: the relevance of a more sustainable approach. Building Research & Information 37:649-659. Van Nunen, H. 2017. #DuurzaamRenoveren. Hogeschool Rotterdam Uitgeverij, Rotterdam.

39

Bijlage 1

Begrippen woningexploitatie

1. Bouw en investeringskosten De investeringskosten – of kortweg investering - bestaan in hoofdzaak uit 1.1. Bouwkosten: bestaande uit alle kosten die betrekking hebben op het feitelijk bouwen: van sloopkosten tot en met de oplevering, normaliter de aanneemsom; 1.2. Bijkomende kosten: bestaande uit de ontwerp en advieskosten (architect, adviseurs); financieringskosten incl. renteverlies, ev. aansluit- en legeskosten; 1.3. Grondkosten: bij renovatie niet van toepassing; bij sloop-nieuwbouw afhankelijk van de mate waarin de bestaande situering en verkaveling wijzigt en in relatie daarmee de infrastructuur (riolering etc.) moet worden vernieuwd, e.e.a. mede bepaald door de gemeente. In beide gevallen kan er sprake zijn van nog niet afgeloste financiering die als grond/verwervingskosten wordt opgenomen. 2. Exploitatieresultaat Het exploitatieresultaat – of rendement - over een bepaalde periode bestaat uit het saldo van de exploitatiebaten minus de exploitatielasten, boekhoudkundig weergegeven als Exploitatiebaten Exploitatielasten + Huuropbrengsten - Kapitaalslasten + Overige baten - Onderhoudslasten - Algemene beheer en administratiekosten - Overige exploitatielasten 2.1. Exploitatielasten bestaan in hoofdzaak uit 2.1.1. Kapitaalslasten: rente en aflossing van de investering, zijnde de lening of eigen financiering. 2.1.2.

Onderhoudslasten: zowel bouwkundig onderhoud als van cv en technische installaties. 2.1.3. Algemene beheer en administratiekosten: de bedrijfskosten van de verhuurder (bestuur, personeel, kantoor (ABA-norm). 2.1.4. Overige exploitatielasten: belastingen, verzekering, huurderving. 2.2. De exploitatiebaten bestaan in hoofdzaak uit 2.2.1. Huuropbrengsten; wettelijke huur plus eventuele servicekosten 2.2.2. Overige baten: bijdragen van rijk, gemeente enz. 3. Levensduur Het begrip levensduur van gebouwen kan zonder nadere aanduiding verschillende betekenissen hebben. 3.1. Fysieke levensduur: tijdsduur van feitelijk bestaan. 3.2. Gebruiksduur: tijdsduur van feitelijk gebruik van de gebouwfunctie. 3.3. Ontwerp-levensduur: de vooraf ingeschatte gebruiksduur. 3.4. Economische levensduur: de afschrijvingstermijn. 3.5. Levensduurkosten: het saldo van alle exploitatie- en gebruikskosten kosten gedurende de gebruiksduur.

40

Bijlage 2 Stichtingskosten Sloop-nieuwbouw TI Eengezinswoning DAEB + niet-DAEB gemiddeld/jaar € incl. btw Nieuwbouw Sloop-nieuwbouw A B Prognose Prognose Bijkomende St.kosten GrondStichtingsJaar 2019-2023 2020-2024 Bouwkosten kosten ex.grond kosten S-n kosten 2019 162.802 133.000 18.000 151.000 33.000 184.000 2020 181.400 183.000 160.000 22.000 182.000 35.000 217.000 2021 188.400 195.800 171.191 23.539 194.730 37.448 232.178 2022 196.500 204.800 179.060 24.621 203.681 39.169 242.850 2023 201.800 208.300 182.120 25.042 207.162 39.839 247.001 2024 222.700 194.710 26.773 221.483 42.593 264.076 Bron: dPi 2018 en 2019

Renovatie C Renovatie vs. Sloop-nwb. St.kosten St.kosten St.kosten + Keuken/ Stichtings- Excl. grond Incl. grond Jaar Project ex. Btw id. 2021 incl. btw wc/douche kosten C/A % C/B % 2021 01 - Leonardus Helmond 100.000 100.000 121.000 4.500 125.500 64 54 2017 02 - Vreewijk Rotterdam 124.000 124.000 150.040 150.040 77 65 2023 03 - Nieuwstad Gorinchem 154.000 154.000 186.340 2.500 188.840 97 81 2018 04- Grevenstraat Leiden 73.000 73.000 88.330 4.500 92.830 48 40 2021 05 - Tivoli Eindhoven 58.000 58.000 70.180 70.180 36 30 2019 06 - Bloemwijk Alkmaar 102.000 110.200 133.342 133.342 68 57 Gemiddelde 126.789 65 55 Bron: Bouwhulp 2021 en CBS

42

Bijlage 4

Dossier - Slopen of Renoveren? Woonbond - Duurzaamheid en circulariteit

43

44

45

46

47

48

49

50

51

Bijlage 5

Samenvatting kritisch oordeel VN rapporteurs over De Tweebosbuurt Maart 2023 Door: Lucas van Zuijlen

52

Mandaten van de Speciale Rapporteur over adequate huisvesting als onderdeel van het recht op een behoorlijke levensstandaard, en over het recht op non-discriminatie in de context; de Speciale Rapporteur voor het recht op ontwikkeling; de Speciale Rapporteur voor de mensenrechten van migranten; de Speciale Rapporteur voor minderhedenkwesties en de Speciale Rapporteur voor extreme armoede en mensenrechten. Samenvatting rapport: AL NLD 3/2021 Geneve, 19 april 2021 Dit rapport van de Verenigde Naties telt 14 pagina’s en is in april 2021 door de Speciale Rapporteur van de VN (zie boven) toegestuurd aan de Nederlandse Overheid. Het rapport was een vervolg op een onderzoek van de VN in 2019 naar aanleiding van berichten over discriminatie (Rotterdamwet), risico’s genomen door investerende woningbouwcorporaties, dakloosheid, etc. Uit meerdere casussen stelt de VN vast dat er 2 belangrijke partijen zijn die nog steeds in veel gevallen betrokken zijn bij de sloop van betaalbare woningen voor lage en middeninkomens: De Overheid (zonder datum): “Nederland telt ruim zeven miljoen woningen. De overheid voert jaarlijks meerdere onderzoeken uit op de woningmarkt om te bepalen wat voor woningen er nodig zijn, hoeveel en waar. Ook beslist de overheid of oudere woningen gerenoveerd kunnen worden zodat er meer woningen beschikbaar komen.” (https://www.government.nl/topics/housing/housingmarket).

De Woningcorporaties (zonder datum, 1 van de 5 verantwoordelijkheden): “onderhoud van woningen en de directe omgeving, zoals stegen en parkeerplaatsen;” (https://www.government.nl/topics/housing/housing-associations). Het project De Tweebosbuurt op Rotterdam-Zuid is voor de VN het meest duidelijke voorbeeld van wat er door de jaren heen aan beloften en doelstellingen zijn genomen om uiteindelijk de 535 sociale huurwoningen te slopen. Met het stadsbestuur is begin 21e eeuw de Woonvisie 2030 vastgesteld met uitgesproken doelstellingen om o.a. het bouwen van middeldure en dure woningen met marktpartijen te bouwen om o.a. jonge en rijkere mensen in de stad te houden. Niet expliciet is hiermee de onderlegger voor het slopen van goedkopere woningen getekend. Vanuit de Woningbouwcorporatie Vestia speelden er andere belangen vanwege het debacle dat door de overheid is aangekaart en onderzocht in 2011 met een parlementaire enquête naar investeringen buiten het later (2016) vastgestelde DEAB-besluit. Vestia heeft de overheid gevraagd voor een korting op de verhuurdersheffing van 25.000 euro voor iedere sociale huurwoning die zij uit de markt zouden wegnemen. Om mede naar aanleiding van deze korting de sloop van de Tweebosbuurt te rechtvaardigen werd door Vestia de slechte technische staat van de woningen aangedragen en de relatief grote sociaaleconomische problemen in de wijk.

Uit het rapport: “Echter, andere bronnen melden echter dat de meeste van de betreffende woningen in relatief goede staat verkeren en dat sloop niet nodig is. (..) Daarnaast zijn geactualiseerde sociaal-economische gegevens voor de Tweebosbuurt naar verluidt niet beschikbaar en vertrouwen de gemeente en Vestia op verouderde gegevens voor de gehele 53

Afrikaanderwijk.” Naast slechte communicatie van overheid en de woningbouwcorporatie met bewoners en het niet het aandragen van hulp bij het zoeken naar en vinden van een nieuwe woning is de belangrijkste conclusie van de VN trekt dat de vastgestelde doelstellingen voor het tegengaan van armoede, dakloosheid, discriminatie door de overheid niet worden gehaald. ______________________________________________

In 2022 heeft de Speciale Rapporteur van de VN aan burgers van Nederland en overheid gevraagd naar projecten om met eigen ogen te zien en onderzoeken hoe de situatie anno nu is. Zijn bezoek van 10 dagen zit helemaal vol en ook Complex 70 in Den Haag zal hij met zijn team van de VN bezoeken in 2023. LvZ, maart 2023

54