RIS315580 Bijlage 2 Nota 'Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)'

NOTA

Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing) Hoog niveau renovatie: erfgoedwaardig, sociaal, betaalbaar en duurzaam!

“Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat” Complex 70 van Haag Wonen bestaat uit het dubbele bouwblok met 395 woningen aan het Weigeliaplein, Hortensiastraat, Ribesstraat, Vlierboomstraat en Kamperfoeliestraat Versie 21 maart 2023 1 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

Verantwoording

Het initiatief tot dit plan om de 395 woningen van Complex 70 niet te slopen, maar te behouden en te renoveren, kwam van de Bewonerscommissie Complex 70. De andere betrokken organisaties hebben zich achter die bedoeling geschaard en hun deskundigheid aangewend om gestalte te geven aan een plan dat aansluit bij de wensen van de bewoners, dat haalbaar is en rekening houdt met het programma van Haag Wonen en de gemeente Den Haag. De Bewonerscommissie Complex 70 kan gezien worden als opdrachtgever. Superuse Studios heeft de hoofdrol vervuld in het technisch vormgeven van het plan en het daarbij behorende teken- en rekenwerk. Erfgoedvereniging Bond Heemschut was de penvoerder van deze nota “Het Weigeliaplein verdient (ver)beter(ing)”. De andere betrokkenen hebben inhoudelijk bijgedragen, hun deskundigheid ingebracht en bijlagen verzorgd. Deze nota en het werk van Superuse Studios, dat apart is gebundeld, vormen een geheel.

Bewonerscommissie Complex 70

Erfgoedvereniging Bond Heemschut - Landelijke werkgroep Sociale Woningbouw - Commissie Zuid-Holland

Superuse Studios

Landelijk Ondersteuningsteam Sloopbedreigde Bouwwerken en Buurten (LSOB)

Woonbond

2 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

Inhoud De aanleiding Het renovatieplan in een paar woorden

4 4

1. Sociale waarden

5

2. Culturele waarden 2.1 Verleden, heden en toekomst 2.2 De bijlage 1 2.3 Erfgoed

6 6 6 6

3. Is het Weigeliaplein te renoveren? 3.1 Haalbaarheidsonderzoek leest als een opluchting 3.2 Latere samenvatting, andere toon 3.3 Energetisch verbeteren op nieuwbouwniveau

8 8 8 9

4. Volkshuisvestelijke overwegingen 4.1 Grootte van de woningen 4.2 Betaalbaarheid 4.3 Aantal betaalbare woningen 4.4 Middenin de wooncrisis 400 huizen minder

10 10 10 11 11

5. Duurzaamheid en circulariteit 5.1 In de praktijk te facultatief 5.2 Stoppen met roken door een laatste sigaret op te steken 5.3 Duurzaamheidsvisie Haag Wonen en prestatieafspraken

12 12 12 13

6. Financieel 6.1 Financiële positie van Haag Wonen 6.2 Kosten van renovatie 6.3 Voor 25, 40 of 100 jaar 6.4 Kapitaalvernietiging

14 14 14 15 15

7. Huurdersparticipatie en besluitvorming 7.1 Bewonerscommissie 7.2 Draagvlak beginsel 7.3 Ceterum censeo Weigelia esse delendam

16 16 17 17

8. Voorkom een Haagse variant op de Tweebosbuurt

18

Bijlagen 1.De cultuurhistorie van het Weigeliaplein in de Heesterbuurt te Den Haag 2.Samenvatting haalbaarheidsonderzoek Complex 70 Projectburo Rijnland 3.LOSB: Renoveren of sloop-nieuwbouw: kritische kanttekening voor bestuurders en bewoners 4.Dossier: Slopen of renoveren? Woonbond – duurzaamheid en circulariteit 5.Samenvatting kritisch oordeel VN rapporteurs over de Tweebosbuurt

19 23 28 43 52

3 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

De aanleiding In dit stuk presenteren wij een renovatieplan voor het Weigeliaplein. In een paar woorden: wat beweegt ons, waarom doen we dit en wie zijn wij? Centraal staat het merendeel van de bewoners die vanaf het begin van de planvorming door Haag Wonen hebben gepleit voor renovatie van hun woningen. Zij hebben zich georganiseerd in de bewonerscommissie Complex 70 en laten zich al een aantal jaren gelden - ook richting de politiek. In december 2022 is de bewonerscommissie Complex 70 door Haag Wonen als gesprekspartner erkend. De bewonerscommissie is in de loop van de tijd omgeven door mensen en organisaties die het Weigeliaplein voor de dreigende sloop willen behoeden. Voor een deel zijn het professionals en elk van hen op eigen terrein deskundig en belangeloos. Hun inzet en motieven zijn divers: (steden)bouwkundig, cultuurhistorisch, sociaal en volkshuisvestelijk. Daarnaast speelt voor ieder van hen duurzaamheid en circulariteit een belangrijke rol.

Het renovatieplan in een paar woorden Het plan dat wij hier voorleggen is in zekere zin eenvoudig. Uitgangspunt is dat de woningen grondig worden gerenoveerd, inclusief energetische verbetering tot het niveau van nieuwbouw, met modernisering van het wooncomfort, de sanitaire voorzieningen en de technische installaties. De gerenoveerde woningen kunnen zich in alle opzichten kwalitatief meten met nieuwbouw. Alle gevelkozijnen worden vernieuwd met respect voor de oorspronkelijke indeling en we streven naar het terugbrengen van de oorspronkelijke gevelbeëindigingen/dakranden. Maar we pleiten niet voor terug restaureren en respecteren in hoofdzaak de ingreep die begin jaren ’70 heeft plaatsgehad – met name de toen aangebracht trappenhuizen. De gevels komen er weer goed uit te zien. We verbeelden ons trouwens niet dat dit het laatste woord is over het gevelbeeld. Na de bouw een eeuw geleden en de forse aanpassing 50 jaar later mag het derde leven van het complex - na opnieuw 50 jaar – ook zichtbaar worden. Zo kan er bijvoorbeeld ook gefilosofeerd worden over het in de een of andere vorm terugbrengen van de poort(en). Uit cultuurhistorisch oogpunt is de stedenbouwkundige vorm van het complex wel heilig.

4 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

1. Sociale waarden

Het Weigeliaplein is een van de resultaten van de maatschappelijke ontwikkeling die aan het begin van de vorige eeuw gestalte gaf aan de volkshuisvesting in ons land. De imposante prestaties op het terrein van de volkswoningbouw in de eerste helft van de jaren ’20 steunden niet alleen op de Woningwet van 1901 en de financiële middelen die daarmee vrijkwamen, maar evenzeer op het idealisme en de emancipatie van de arbeidersklasse. Het maatschappelijk ideaal ging gepaard met uitgesproken opvattingen over de kwaliteit van woningen en buurten. Waar de ruimte dat toeliet – in kleinere plaatsen – waren tuindorpen en -steden daar de stedenbouwkundige vertaling van. In het grootstedelijke gebied en vooral in Den Haag ontstonden de pleinen zoals het Weigeliaplein. Die binnenpleinen worden in meerdere publicaties beschreven als rustpunten die niet tot stand gekomen zouden zijn wanneer Berlage dat in 1910 niet in zijn stedenbouwkundig plan had opgenomen. De pleinen maakten deel uit van de intieme stedenbouw die toen een tijd lang met name in de volkswoningbouw overheerste. Die keus was enerzijds ingegeven door stedenbouwkundige en ruimtelijk overwegingen, maar ook door het sociale ideaal waarin collectiviteit een belangrijk element was. Bewoners moesten op elkaar gericht zijn en een gemeenschap vormen. Sociale controle en zorg om elkaar gaan daarbij hand in hand.

En tot op zekere hoogte werkt dat nog steeds. Net als in de tuindorpen uit dezelfde tijd die mede om de sfeer en sociale cohesie geliefd zijn, is dat ook in het Weigeliaplein terug te vinden. Het plein in z’n huidige vorm is nog steeds een rustpunt, een oase, ondanks de maat intiem, veilig, de plek waar mensen elkaar zien, tegenkomen en weet van elkaar hebben. Het brengt maatschappelijke betrokkenheid en feestelijke buurtactiviteiten met zich mee waar mensen (en het gemeentebeleid!) elders naar snakken. Wie dat sloopt is het kwijt, want het is niet te reproduceren. Er zit nog een zwaarwegend sociaal aspect aan eventuele sloop-nieuwbouw: de grote impact van zo’n traject op het leven van veel huurders persoonlijk. Zeker voor mensen die niet veel te kiezen hebben brengt een gedwongen verhuizing en langjarige onzekerheid over het vervolg veel spanning met zich mee. Het gaat niet alleen om het huis, de huur of het geld; voor veel mensen is het niet minder dan hun bestaan dat op z’n kop staat, een aanval op hun bestaanszekerheid.

5 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

2. Culturele waarden

2.1 Verleden, heden en toekomst In de voorgaande hoofdstuk 1 “sociale waarden” wijzen wij erop dat het ideaal van collectiviteit een belangrijk element was bij de bouw van dubbele bouwblokken. Door de nog steeds aanwezige sociale cohesie is het Weigeliaplein een goed bewaard gebleven voorbeeld van dit ideaal. Het Weigeliaplein is wat dit betreft sociaal erfgoed. Sociale waarde is een van de aspecten als het gaat om het geheel van cultuurhistorische waarden zoals die worden beschreven in de bijlage 1. In deze bijlage worden de stedenbouwkundige, de architectonische en de volkshuisvesting kwaliteiten gerelateerd aan de tijd en aan de betreffende omgeving in Den Haag. Goed kijken naar het verleden, het heden en de toekomst van het grote complex sociale woningen uit 1925 geeft zicht op de mate waarin het Weigeliaplein van culturele betekenis is.

2.2 De bijlage 1 In de eerste paragraaf van de bijlage 1 wordt ingegaan op de ambities uit het in 1909 door de stadsarchitect Berlage opgestelde “Het uitbreidingsplan van ‘s-Gravenhage”. Het streven was om nieuw te bouwen buurten “mooi, gezond en gemeenschappelijk” te bouwen. De kwaliteit van het ongeëvenaard samenspel van de drie dicht tegen elkaar gelegen dubbele bouwblokken in de Haagse Heesterbuurt komt voor uit dit streven. Bijzonder is dat met de drie naast elkaar gelegen bouwblokken op loopafstand te zien is hoe middenstandswoningen en arbeiderswoningen in de vroege jaren '20 verschillend werden gebouwd. Voorts gaat bijlage 1 in op de stedenbouwkundige opzet van het complex bestaande uit woningen voor ca 460 huishoudens en hoe inventief de huizenrijen zo in de stad gegroepeerd zijn dat er een binnenplein is gecreëerd dat wat betreft formaat en vorm uniek is in zijn soort. De paragraaf “bouwkunst” beschrijft hoe met relatief beperkte middelen bij het bouwen van arbeiderswoningen destijds de architectonische articulatie geschiedde. Plastiek en ornamentiek in de stijl van de Amsterdamse School is heel strategisch aangebracht op de straathoeken, de pleinhoeken en de doorgangen naar het binnenplein. Een apart verhaal is hoe het Weigeliaplein een halve eeuw na in gebruik name en nu een halve eeuw geleden is gerenoveerd.

Op destijds moderne wijze zijn de woningen opnieuw ingedeeld en technisch uitgerust. Dit bracht veranderingen in de gevels met zich mee die pasten bij de toenmalige wens van een hernieuwd uitstralen van optimisme. Gezegd kan worden dat deze renovatie uit de vroege jaren '70 een tweede leven betekende voor het Weigeliaplein. Nu het Weigeliaplein opnieuw toe is aan toekomstbestendige vernieuwing staat het Weigeliaplein aan de vooravond van een derde leven. In de laatste paragraaf van bijlage 1 wordt niet geschroomd daarover alvast te filosoferen.

2.3 Erfgoed De cultuurhistorische bevindingen uiteengezet in de bijlage 1 getuigen van culturele waarden waarmee het Weigeliaplein te bestempelen is als een waardevol cultureel erfgoed dat niet verloren mag gaan door sloop ten behoeve van nieuwbouw. Dat wij in deze opvatting niet alleen staan is gebleken bij het doen van navraag bij enkele deskundigen op het gebied van

6 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

“heritage.” Allen kennen het Weigeliaplein en allen pleiten voor behoud en daarom zijn hierbij hun namen genoemd. Prof. dr. Marieke Kuipers; emeritus hoogleraar "Cultural heritage" van de TU-Delft, tevens was zij werkzaam bij de Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE) Architect dr. ir. Leo Oorschot de schrijver van het boek "Conflicten over Haagse stadsbeelden. Van Willemspark tot Spuiforum" uit 2014 Marcel Teunissen architectuurhistoricus schrijver van het boek "100 jaar Nieuwe Haagse School" uit 2018

7 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

3. Is het Weigeliaplein te renoveren?

Ja, het complex Weigeliaplein is heel goed te renoveren. In opdracht van Haag Wonen voerde Projectburo Rijnland in 2017-2018 een onderzoek uit naar de haalbaarheid van renovatie. Haag Wonen had ‘Rijnland’ haar eigen, in onze ogen, vanzelfsprekende programma van wensen meegegeven. Daaronder energetische verbetering tot minstens label B (conform de prestatieafspraken met de gemeente) het vernieuwen van sanitair en installaties (verwarming en mechanische ventilatie) en verbetering van de geluidsisolatie. Het onderzoeksrapport dat pas in december 2022 – vijf jaar na het verschijnen ervan - aan de bewonerscommissie werd verstrekt is glashelder.

3.1 Haalbaarheidsonderzoek leest als een opluchting De samenvatting op de eerste pagina’s van het rapport van ‘Rijnland’ laat zich lezen als een grote opluchting; er is veel meer goed dan slecht aan het gebouw en de woningen. Het enige aandachtspunt met betrekking tot de constructie is dat lateien boven buitenkozijnen deels verroest zijn en vervangen moeten worden. Verder geen enkel probleem. De fundering is goed net als de trappenhuizen en de gevels - op enkele, voor iedereen zichtbare herstellingen na. Aan de vloerconstructies, inclusief die van de begane grond mankeert niets. Aan de dakbalk laag en zelfs de in 2015 vernieuwde dakbedekking mét isolatie evenmin. Van optrekkend of doorslaand vocht is geen sprake. Het binnenklimaat laat als gevolg van open verbrandingstoestellen en enkele beglazing vanzelfsprekend wel veel te wensen over. ‘Rijnland’ adviseert daarom onder meer om alle buitenkozijnen te vervangen met HR++ glas, de gevels en de begane grondvloer te isoleren en mechanische ventilatie toe te passen. Het verbeteren van de geluidsisolatie kan door zwevende dekvloeren en/of idem verlaagde plafonds aan te brengen. Het is begin 2018 allemaal heel overzichtelijk en geloofwaardig. De samenvatting van het rapport van Projectburo Rijnland is als bijlage 2 aan dit relaas toegevoegd.

3.2 Latere samenvatting, andere toon Wonderlijk genoeg verschijnt drie jaar later – in januari 2021 – een nieuwe samenvatting van ‘Rijnland’ met een heel andere toon. Daar lezen we dat na renovatie de geluidsisolatie net zo min als de energetische kwaliteit zal voldoen aan nieuwbouwkwaliteit. En dat de woningen klein zullen blijven (…) waardoor de kosten per m2 betrekkelijk hoog zijn. Deze nieuwe samenvatting wordt wel verstrekt aan de bewoners. Met daarbij een tekst van Haag Wonen zelf - ‘Onderbouwing keus toekomst complex 70’ - waarin de bezwaren en onmogelijkheden nog eens extra worden aangezet. ‘De woningen zijn gehorig én hebben een slechte geluidsisolatie!’. En waar Rijnland de woningen nu klein noemt en verouderd, maakt Haag Wonen daar ‘zeer klein’ en ‘zeer verouderd’ van. Gezien de bedragen die half 2021 aan het onderhouds- en verbeterplan blijken te zijn gehangen valt het overigens nog steeds erg mee. Maar het is in alle opzichtigheid zonneklaar: Haag Wonen wil slopen. En inderdaad blijkt de corporatie die keus al eerder - in 2020 - te hebben gemaakt.

8 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

3.3 Energetisch verbeteren op nieuwbouw niveau Wij blijven gewoon bij de uitkomsten van het oorspronkelijke onderzoek van ‘Rijnland’ met als conclusie dat renoveren op basis van het door Haag Wonen zelf geformuleerde programma heel goed kan. En meer dan dat. ‘Rijnland’ voegt aan haar adviezen uit 2018 al ongevraagd toe dat energetische verbetering tot label A en zelfs label A+ goed uitvoerbaar en ook raadzaam is. Dan is er daarna, over bijvoorbeeld 25 jaar, nog maar weinig nodig om qua energetische kwaliteit ook na 2050 met de woningen verder te kunnen. Aldus ‘Rijnland’. Wij gaan in ons plan nog een stap verder en brengen met de toepassing van warmtepompen per portiek en zonnepanelen op de daken de energetische kwaliteit nu al op het niveau van nieuwbouw. Ofwel het niveau dat vanaf 2050 vereist zal zijn. De lelijke term daarvoor is BENG. In hoofdstuk 5 van dit relaas wijzen we erop dat het ruimschoots aanbrengen van zonnepanelen op de daken aansluit bij de met de gemeente gemaakte prestatieafspraken. In het plan van Superuse Studios is gerekend met vier panelen per woning. Het uitbreiden daarvan is een optie. Met de vierkante meters waar het in dit complex om gaat zet dat zoden aan de dijk!

9 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

4. Volkshuisvestelijke overwegingen

4.1 Grootte van de woningen In het oorspronkelijke rapport van ‘Rijnland’ staat niets over de grootte van de woningen. Hoefde ook niet, want Haag Wonen en de bewoners weten zelf het beste hoe groot ze zijn. Wij hebben ze geteld en opgemeten. Het complex bestaat uit 395 appartementen. Het overgrote deel daarvan zijn ruime tweekamer woningen of krappe driekamer woningen. Na renovatie (met isolatie deels aan de binnenzijde) varieert de woninggrootte van 45 tot 56 m2 aan bewoonbaar oppervlak. ongeveer 45 appartementen zijn groter en soms veel groter. Bijna alle woningcorporaties zweren tegenwoordig bij gelijkvloerse woningen, liefst appartementen van 65 m2, vooral voor ouderen. In grote steden mogen ze ook (veel) kleiner zijn, vooral voor starters. Zo’n 15 jaar geleden werd nogal gehamerd op een ruim casco en was 80 m2 vaak nog niet mooi genoeg. Dat stond toen in het licht van de gewenste aanpasbaarheid van woningen in de toekomst. Tegelijk weet iedereen ook, dat rijwoningen met een tuintje – groot of klein – nog steeds het meest gewild zijn. Let wel, een derde van de woningen hier heeft een leuke tuin. We willen maar zeggen, prima, om als je het in nieuwbouw voor het kiezen hebt, een appartement 65 m2 groot te maken.

Maar om daar nu appartementen van 55 m2 die ook enorm in trek zijn voor te gaan slopen… Overigens zou het, als men dat wil voor meer differentiatie, goed mogelijk zijn om een aantal van de kleinste appartementen samen te voegen.

4.2 Betaalbaarheid De huren van de hierboven genoemde kleinere woningen – het overgrote deel - variëren in het Weigeliaplein nu van 380 tot 500 euro per maand. Gemiddeld waarschijnlijk rond de 420 euro. Na renovatie zal dat misschien 30 euro meer zijn. De corporaties hebben landelijk immers afgesproken dat zij vanaf 1 januari voor het isoleren van woningen geen huurverhoging meer zullen doorvoeren. Uit verbeteringen van het wooncomfort, zoals geluidsisolatie en mechanische ventilatie kan wel een huurverhoging voortvloeien. Meer dan 30 euro kan dat niet zijn. Als gekozen wordt voor het aanbrengen van zonnepanelen leidt dat tot meer huur of extra servicekosten, afhankelijk van de wijze waarop ze worden aangebracht – onroerend of roerend. Bij nieuwbouw ligt de hoogte van de huur doorgaans net onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag: op dit moment 647 euro voor een- en tweepersoonshuishoudens en 697 euro voor huishouden van drie of meer personen. De nieuwbouw huur zal waarschijnlijk dus zo’n 200 euro hoger zijn dan die na renovatie. Voor de betaalbaarheid – opnieuw prioriteit nummer één in de sociale huursector - is renoveren dus veel aantrekkelijker dan sloop-nieuwbouw. Voor huurders die huurtoeslag ontvangen wordt het verschil in huurniveau ten dele wel goedgemaakt. Maar dan legt het wel weer een even groot beslag op de collectieve middelen.

Huurtoeslag is een mooi instrument, maar hoe kleiner de afhankelijk daarvan, hoe beter het is.

10 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

En voor de volledigheid: de energierekening zal in nieuwbouw zeker niet lager zijn dan in de huidige appartementen die na renovatie immers aan dezelfde energetische kwaliteit zullen voldoen. Ten overvloede: Als een van de uitgangspunten voor haar Duurzaamheidsvisie, formuleert Haag Wonen op pagina 7 daarvan: “Wij zorgen dat verduurzaming voor zowel Haag Wonen als haar huurders betaalbaar zal zijn”. Ook dat pleit dubbelop voor renoveren.

4.3 Aantal betaalbare woningen Het schetsplan voor de door Haag Wonen gedachte nieuwbouw gaat uit van een forse verdichting. Voor de huidige 400 woningen zouden er 600 in de plaats komen. Van die 600 zullen er 200 middel duur of duur zijn – zowel koop als huur. Het aantal sociale, betaalbare huurwoningen blijft dan op peil. Dan wel…., maar het zijn riskante sommen. De planvorming moet nog beginnen en er zijn in dit soort plannen nog nooit méér betaalbare woningen gekomen dan was voorzien. Of omdat het totaal van 600 woningen niet gehaald wordt, of omdat het financieel tegenvalt. Dat gaat nooit ten koste van de duurdere woningen, altijd ten koste van het betaalbare segment. De kans dat dat er minder worden is groot. Hoe dan ook, in het beste geval blijft het aantal sociale huurwoningen gelijk, maar worden die wel flink duurder. Conclusie: bij sloop-nieuwbouw boert de volkshuisvesting er flink op achteruit: qua aantal sociale huurwoningen waarschijnlijk en qua betaalbaarheid zeker.

4.4 Middenin de wooncrisis 400 huizen minder In het zicht van de grote ombouw staat de woonkwaliteit in het Weigeliaplein al een paar jaar flink onder druk. Het uitverhuizen is al lang aan de gang. Voordat er iets nieuws zou staan zijn we zo vijf jaar verder. Honderden huishoudens zorgen met hun urgentie voor nog meer druk op een woningmarkt in crisis. Juist in deze tijd hoogst ongelukkig. Bij renovatie is dat probleem veel minder groot. De planvorming verloopt sneller - met minder risico’s – en de uitvoering kan zich geleidelijk door het complex heen bewegen waarbij het wisselwonen voor en groot deel binnen het complex zelf wordt opgelost.

11 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

5. Duurzaamheid en circulariteit

Het slopen van een stedelijke structuur, zes enorme gebouwen die al 100 jaar stevig op hun grondvesten staan en bijna 400 woningen omvatten. Het is in kubieke meters puin bijna niet te bevatten. De omvang van het sloopwerk alleen al brengt een enorme belasting van het milieu met zich mee. In de beschrijving van Superuse Studios is dat vertaald in termen van stikstof en CO2-emissie. Hergebruik en afvalscheiding zijn nog amper ontwikkeld en het duurzaamheidsbeleid van Haag Wonen zelf staat nog maar in de kinderschoenen. De stortkosten van sloopafval zijn in Nederland nog laag, maar zullen gaan stijgen. De nieuwe richtlijnen van de EU zullen strengere voorwaarden stellen aan slopen, recycling en hergebruik. Dat maakt slopen binnenkort flink duurder. Haag Wonen zelf streeft volgens haar Duurzaamheidsvisie wel naar “maximaal hergebruik van materialen en producten” en naar doelmatigheid “dus met zo min mogelijk middelen en menskracht”… Niettemin zet de corporatie circulair bouwen nog niet op de eerste plaats.

5.1 In de praktijk te facultatief “Dan zit er toch eigenlijk niets anders op dan geduldig, nuchter en zuinig te zijn.” Deze zin komt uit een artikel in de NRC van Hans van der Heijden, architect en hoogleraar Architectuur ontwerp in Antwerpen. Iets verder in hetzelfde artikel vervolgt hij met: “Laatst presenteerde ik bij een woningcorporatie een renovatieplan voor naoorlogse flatgebouwen. Ik ging uit van het engagement van bewoners en van minimale sloop. Hoewel men vooraf aangaf geïnteresseerd te zijn in duurzame ontwerpstrategieën, betwijfelde de corporatie vooral of dit voldoende zou zijn voor de herpositionering van hun product op de woningmarkt. Herpositionering? Product? Woningmarkt? Vernieuwingsretoriek en marktdenken teisteren de sociale huursector, duurzaam bouwen is daarin een facultatief aspect.” Soortgelijke bewoordingen gebruikt Haag Wonen in de presentatie van het nieuwbouw plan: “Ons bezit in deze buurt is klein. Daarom zetten wij ons in om meer verschillende woningtypen in de wijk aan te kunnen bieden.” Dat heeft waarschijnlijk ook te maken met product, positionering en woningmarkt. Maar wat…, denkt de kritische lezer. Als het bezit heel groot is in en bepaalde buurt kan men zich meer voorstellen bij de wens om te differentiëren. We komen we in hoofdstuk 8 nog op terug.

5.2 Stoppen met roken door een laatste sigaret op te steken Om het een beetje behapbaar te houden kunnen we ook Paul Meurs aan het woord laten: “Vanuit de (politieke) ambitie om van het gas af te gaan en klimaat neutrale woningen te realiseren, worden complete woonwijken gesloopt en vernieuwd. Het is en beetje als willen stoppen met roken door een laatste sigaret op te steken.” En: “Verduurzaming gaat over energie, circulariteit, grondstoffen, beleving en identiteit.” Dr. ir. Paul Meurs is erfgoed specialist in de advisering over de transformatieopgaven in de bestaande stad.

12 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

We zouden hier vele pagina’s kunnen vullen met behartenswaardige uitspraken over de relatie tussen slopen, bouwen, renoveren, wonen, de ecologische footprint daarvan en ons CO2-budget. Voor wie weinig tijd heeft doen we er hieronder nog een paar. Daarbij benadrukken we dat het geen kreten zijn. Ze komen allemaal uit het dossier >> Slopen of Renoveren? van de Woonbond dat als bijlage 4 aan dit pleidooi is toegevoegd. Dus wie echt wil weten hoe het zit, verwijzen we daarnaar. • • • •

•

• •

“Niet slopen van iets verouderde complexen zou minimaal de hele behoefte aan de – nu populaire – flexwoningen kunnen invullen.” “De grootste CO2-emissie vindt plaats in de nieuwbouwfase.” “De conclusie vanuit het perspectief van het klimaat luidt dus: niet slopen maar altijd renoveren en door exploiteren.” “De conclusie vanuit financieel perspectief luidt dus: niet slopen maar altijd renoveren en door exploiteren.” – “Het is niet voor niks dat je beleggers en particulieren hoogst zelden een woning ziet slopen.” “(Her)gebruik bestaande stad. Vergeet niet de impact van de nieuwe infrastructuur. De vereiste riolering, wegen, fietspaden, verlichting worden ten onrechte niet meegerekend in de MPG score bij nieuwbouw.” “Het meest duurzame gebouw is het gebouw dat er al staat.” “Sloop-nieuwbouw is de luiste vorm van onderhoud.”

Nogmaals, het zijn niet zomaar hartenkreten. Het denk- en rekenwerk waar ze uit voortkomen laat geen twijfel: uit het oogpunt van duurzaamheid is renoveren superieur aan sloop-nieuwbouw.

5.3 Duurzaamheidsvisie Haag Wonen en prestatieafspraken We doen een greep uit de Duurzaamheidsvisie van Haag Wonen in relatie met de prestatieafspraken met de gemeente. ➢ In de Duurzaamheidsvisie is het transitie gereed maken van woningen en renoveren tot energetisch niveau label B het uitgangspunt. In de prestatieafspraken met de gemeente is dat ook opgenomen. Ons voorliggende renovatieplan strekt veel verder en resulteert in energetische kwaliteit op het niveau van nieuwbouw! ➢ Haag Wonen is in haar visie enthousiast over zonnepanelen. Ook dat zien we terug in de prestatieafspraken met de gemeente. Het aantal van 439 door Haag Wonen in 2021 aangebrachte zonnepanelen is dan erg schamel. Ons renovatieplan voorziet in vier panelen per woning. Optioneel kunnen dat er veel meer zijn, want de dagen zijn ruim 6.000 m2 groot. ➢ Haag Wonen én de gemeente willen zich inspannen voor klimaatadaptatie en daarvoor in één tuin/binnen gebied per jaar maatregelen treffen. Welk gebied leent zich daar beter voor dan het Weigeliaplein? Als dat niet kostenneutraal lukt wil de gemeente daaraan bijdragen. Net als aan de zonnepanelen. ➢ Zowel in de duurzaamheidsvisie als in de prestatieafspraken belooft Haag Wonen om bij woningverbetering en energietransitie de huurders daarin mee te nemen en voor draagvlak te zorgen. Ook dat ligt bij renovatie voor het oprapen.

Kortom, als Haag Wonen het meent met haar Duurzaamheidsvisie en daar nu een serieuze stap in wil zetten, dan ligt dat in een renovatieplan voor het Weigeliaplein voor het grijpen. 13 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

6. Financieel

Woningcorporaties hoeven geen winst te maken, maar geld moet wel een belangrijke rol spelen bij de te maken keuzes. Alle kosten moeten immers worden opgebracht door de huurders. Alle reden om ook de financiële afweging mee te maken.

6.1 Financiële positie van Haag Wonen In de woorden van de corporatie zelf (jaarverslag 2021) staat Haag Wonen er financieel redelijk voor. De vermogenspositie is goed, want zoals bij elke corporatie zit er veel geld in de stenen. Maar echt denderend is het niet. Met name de liquiditeitspositie van Haag Wonen laat te wensen over. De maat daarvoor – de ICR - voldoet al een paar jaar niet aan de norm die de toezichthouders daaraan stellen. Dat is niet heel erg, maar volgens de Autoriteit Woningcorporaties wel een aandachtspunt. Reden tot voorzichtigheid dus. Geen tijd voor bokkensprongen. Of een nieuwbouwproject van 600 woningen als bokkensprong moet worden aangemerkt is een kwestie van smaak. Maar inclusief die 200 commerciële woningen is het in deze rare tijd niet zonder risico’s. Wellicht ook om die reden wil Haag Wonen eventuele nieuwbouw realiseren samen met de commerciële ontwikkelaar AM Wonen. Die zal dan, nemen wij aan, de 200 commerciële (koop en/of huur) woningen afnemen. Daarmee wordt het risico gespreid, maar AM Wonen moet natuurlijk ook aan het project verdienen. Logisch, want commerciële ontwikkelaars zijn er niet om de woningcorporatie financieel te ondersteunen.

6.2 Kosten van renovatie Het eerder vermelde overzicht van de verschillende scenario’s uit juli 2021 vermeldt als investering voor de renovatie op voet van de adviezen van Projectburo Rijnland 83.000 euro per woning genoteerd. Dat is exclusief de extra’s die Rijnland voorstelt om de energetische kwaliteit extra te verhogen tot label A of A+. Er zit wel al een half miljoen euro in voor de herinrichting van het binnenplein. De kostenraming van het nu voorliggende renovatieplan van Superuse komt per woning excl. BTW uit op 127.370 euro voor type A en 100.540 euro voor type B. (De kostenraming is gemaakt door Bureau Bouwkunde uit Rotterdam.) Dat is inclusief de optimale energetische verbetering tot nieuwbouwniveau. Daartoe worden onder meer per woning 4 zonnepanelen op de daken aangebracht. Het is mogelijk om veel meer te doen, zoals het hele dak voorzien van in totaal 6.000 m2 aan zonnepanelen én het binnenplein klimaat adaptief in te richten. Met zo nodig een financiële bijdrage van de gemeente (op voet van de prestatieafspraken) kan dat kostenneutraal. Daarnaast laat de begroting ruimte om te kiezen voor extra maatregelen die de cultuurhistorische en architectonische kwaliteit nog kunnen verhogen. In vergelijking met die van nieuwbouw Nog een paar cijfers uit de kostenraming van Bureau Bouwkunde.

De bouwkosten van het renovatieplan komen per m2 bruto vloeroppervlak uit op 1.930 en 2.052 voor respectievelijk woningtype A en type B. 14 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

Voor vergelijkbare nieuwbouw ligt die vierkante meterprijs tussen de 2.800 en 3.500 euro per m2. De ruime marge hangt samen met de meer of minder luxe uitvoering en de grootte van de woning; hoe kleiner de woning, hoe hoger de prijs per m2. De uitgerekende woningtypen A en B zijn niet luxe, maar wel klein. We mogen dus aannemen dat de referentieprijs voor nieuwbouw zich in het midden van de door Buro Bouwkunde genoemde bedragen ligt: 3.100 á 3.200 euro/m2. De geraamde kosten voor het renovatieplan liggen dus op ca. 65% van de kosten van nieuwbouw. Dit kostenniveau stemt overeen met de ervaring/vuistregel die leert dat een hoog niveau renovatie bijna altijd haalbaar is voor een bedrag tussen de 50% en de 70% van de kosten van nieuwbouw. Wat in dit geval meewerkt is de goede bouwkundige kwaliteit van het casco. Daartegenover staat dat het energetisch verbeteren tot het niveau van nieuwbouw nog uitzonderlijk en vanzelfsprekend kostenverhogend is.

6.3 Voor 25, 40 of 100 jaar De kostenvergelijking en de keuze tussen sloop-nieuwbouw of renovatie kan niet louter op basis van de hoogte van de investering worden gemaakt. Het gaat tenslotte om de exploitatie over lengte van jaren. Lastig is dat die rekenpartijen met vastgoed altijd iets hebben van een black box. Sterk bepalend is de restant levensduur die wordt voorzien. Haag Wonen rekent na renovatie met een restant levensduur (= exploitatieperiode) van 25 jaar terwijl voor nieuwbouw standaard met 50 jaar en soms zelfs met 100 jaar wordt gerekend. Die boekhoudkundige benadering leidt bijna per definitie tot de keus voor sloopnieuwbouw. Wij stellen daartegenover dat onze woningen al 100 jaar oud zijn, 50 jaar geleden werden gerenoveerd, al jaren matig worden onderhouden, maar er nog steeds staan en bepaald niet waardeloos zijn. Tegelijk geldt dat als je nieuwbouwwoningen niet goed onderhoud die na 40 jaar ook gerenoveerd moeten worden. En nogmaals, de volgens ons plan gerenoveerde woningen doen kwalitatief en qua duurzaamheid niets onder voor nieuwbouw. Tenslotte verwijzen we wat dit betreft naar de verhandeling van het LOSB in de bijlage 4 met als conclusie dat voor de financiële vergelijking tussen beide ingrepen het verschil in levensduur buiten beschouwing kan blijven.

6.4 Kapitaalvernietiging Stel dat het hier om particuliere woningen zou gaan. Was er dan iemand die het over sloop zou hebben? Nee, want dat zou kapitaalvernietiging zijn. Corporaties gebruiken een heel ander rekenmodel. Soms is dat een zegen, omdat er geen winst gemaakt hoeft te worden. Maar dat afgeschreven woningen voor nul in de boeken staan en boekhoudkundig niets waard zijn verhoudt zich vreemd tot de maatschappelijke werkelijkheid. Dat leidt tot de - ook economisch - irrationele keuze om bij een schreeuwend gebrek aan woningen te gaan slopen. Volstrekt onlogisch.

15 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

7. Huurdersparticipatie en besluitvorming

Ergens in 2020 neemt Haag Wonen het besluit om complex 70 – het Weigeliaplein – te slopen. Op grond waarvan weten we niet goed. Want wat er dan ligt zijn de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek van Projectburo Rijnland. Gebaseerd op de uitgangspunten van Haag Wonen wijst dat onderzoek uit dat renoveren goed haalbaar is. Zie daarvoor bijlage 2 en hetgeen we daarover al in hoofdstuk 3 schreven. De notitie van Rijnland waarin de toestand van het complex opeens sterk is verslechterd dateert van 26 januari 2021. Dus die kan bij het besluit in 2020 geen rol gespeeld hebben. Vanaf begin 2021 roeren de bewoners zich en klinkt de kritiek op het voornemen tot sloop steeds luider. Maar het is coronatijd, er valt weinig te organiseren en de getrapte manier waarop Haag Wonen de bewonersparticipatie heeft georganiseerd – of beter, geïnstitutionaliseerd – maakt het bewoners onmogelijk om invloed uit te oefenen. De huurdersvereniging vertegenwoordigt alle huurders corporatie breed. Weinig huurders hebben daar weet van. Er is een bewonerscommissie voor de hele Heesterbuurt, maar die is in feite onzichtbaar en onbereikbaar voor de bewoners van complex 70. Sterker, twee van de leden van die BC zijn aangewezen door Haag Wonen zelf.

7.1 Bewonerscommissie De bewoners zetten op eigen kracht door, vormen zelfstandig een bewonerscommissie voor complex 70 en vinden steun bij een aantal deskundige mensen in hun omgeving die de bewonerscommissie pro deo van advies dienen. Dat leidt in de loop van 2022 zelfs tot een eerste alternatief plan: geen sloop maar renovatie. Haag Wonen wijst elke discussie over het sloopbesluit echter categorisch af. Eind november 2022 worden leden van de bewonerscommissie met hun deskundigen uitgenodigd om bij Haag Wonen te reageren op schetsen van een nieuwbouwplan. Want schrijft Haag Wonen: “We zijn blij dat jullie er zijn, vinden het heel belangrijk om dit samen te doen, snappen heel goed dat jullie het buurtgevoel en de architectuur belangrijk vinden.” Opnieuw maken de mensen van de bewonerscommissie duidelijk dat ze niet over nieuwbouw willen meedenken, zolang ze niet snappen waarom renoveren niet kan. En pas dan - december 2022 - ontvangen zij de rapportage van het inmiddels vijf jaar oude haalbaarheidsonderzoek van Projectburo Rijnland. Nog een maand later, dus ongeveer 2,5 jaar na het sloopbesluit, erkent Haag Wonen de zelfstandige Bewonerscommissie Complex 70 dan toch! Dat maakt het eindelijk mogelijk om op kosten van Haag Wonen een consulent van De Woonbond als adviseur in te schakelen. Nu, op het moment dat wij dit schrijven, is het overigens nog niet zo ver.

De Woonbond is als adviseur wel betrokken, maar doet dat op eigen initiatief. Anders dan andere corporaties, neemt Haag Wonen de kosten daarvan niet voor haar rekening. Conclusie, Haag Wonen erkent nu wel dat de Bewonerscommissie Complex 70 voldoet aan de voorwaarden die de ‘Wet op het Overleg Huurders Verhuurders’ daaraan stelt, maar laat haar vervolgens zwemmen. Haag Wonen zelf voldoet daarmee niét aan de regels van de Overlegwet.

16 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

Wethouder Balster is in januari j.l. de eerste die in een brief aan de bewonerscommissie vaststelt dat de corporatie er qua participatie inderdaad een zooitje (onze bewoording) van heeft gemaakt. Dat is mooi. De logische vervolgvraag is natuurlijk of het sloopbesluit dan wel door de beugel kan. Het gezonde verstand zegt van niet, maar juridisch zit het raar in elkaar. Bij renovatie hebben de huurders een stevige positie. Alleen al door de bepaling dat minstens 70% van de huurders met een renovatieplan moet instemmen om het door te laten gaan. Maar bij en sloopbesluit speelt het draagvlak onder de bewoners in principe geen rol. Wanneer 90% van de huurders daar tegen is verandert dat niets aan de zaak. Dat is gek, want alleen dat kan het voor corporaties al aantrekkelijk maken om voor sloop te kiezen; hoeven ze zich niet meer te bekommeren om de mening van de bewoners. Er zijn gelukkig steeds meer woningcorporaties die zelf vinden dat ze ook voor een besluit tot sloop moeten kunnen steunen op instemming van 70% (eventueel 50%) van de huurders. Daar zou Haag Wonen een voorbeeld aan moeten nemen.

7.2 Draagvlak beginsel Zonder dat draagvlak beginsel is de strijd om de Weigeliaplein zeer ongelijk. De huurders en de bewonerscommissie maken heel duidelijk wat ze willen. Maar als leken kennen ze hun rechtspositie niet goed en moeten ze alles zelf bedenken en beargumenteren. Mazzel dat ze er hier in geslaagd zijn om een aantal deskundigen om zich heen te verzamelen die hen terzijde staan. De bij de meeste corporaties gebruikelijke, betaalde advisering door De Woonbond is hier ook nu nog steeds niet beschikbaar. En intussen heeft de corporatie alle touwtjes steeds in handen gehad: het professionele apparaat, de betaalde adviseurs, het geld, dus de beslissingsbevoegdheid en de regie ten opzichte van de huurders die tenslotte voor hun woontoekomst allemaal afhankelijk zijn van de corporatie.

7.3 Ceterum censeo Weigelia esse delendam Daar komt bij dat de corporatie in de gesprekken en briefwisselingen die er dan wel zijn maar één smaak blijkt te hebben: sloop-nieuwbouw. Het doet denken aan de Romeinse senator Cato die elke toespraak afsloot met het ‘Ceterum censeo Carthaginem esse delendam’. We blijven van mening dat Carthago vernietigd moet worden. In dit geval, dat het Weigeliaplein gesloopt moet worden.

17 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

8. Voorkom een Haagse variant op de Tweebosbuurt

Aan een van de motieven voor nieuwbouw hebben we hier nog weinig aandacht gegeven: de gelegenheid om flink te verdichten. In de plaats van de huidige 400 sociale huurwoningen zou er plaats zijn voor 400 sociale plus 200 duurdere koop- en/of huurwoningen. We hebben in hoofdstuk 4 wel al gewezen op de grote kans dat deze aantallen voor met name het betaalbare deel zullen tegenvallen. De beoogde verdichting zal op veel tegenstand stuiten en als de aantallen kleiner worden gaat dat altijd ten koste van de sociale huur. Maar dat we – ook in Den Haag – zitten te springen om extra woningen zal niemand ontkennen. We zien ook op veel andere plaatsen dat het woningcorporaties op het idee brengt om oud bezit te slopen om daar wat meer nieuwe woningen voor terug te bouwen. Vooral bij gebrek aan bouwgrond elders. Dat legt extra druk op de vaak geliefde vooroorlogse sociale woningvoorraad én leidt tot verdichting, ook waar die stedenbouwkundig ongewenst is. De oplossing van het tekort aan bouwlocaties voor corporaties moet ons inziens liggen in samenwerking met commerciële ontwikkelaars die de grond wel hebben. Op die plekken ontstaat de gewenste diversiteit dan vanzelf. Wat zachte dwang vanuit het gemeentebeleid kan daarbij helpen. En hoe deugdelijk is het pleidooi voor meer diversiteit in bestaande buurten; dus meer hogere inkomen en relatief minder lagere inkomens.

Want daar gaat het dan over. Het is een discussie met veel politieke lading waar we niet meer over hoeven te zeggen dan dat: • Het nooit leidt tot de sloop van duurdere huizen ten faveure van betaalbare huurwoningen. • Het haaks staat op de sociale geschiedenis en de maatschappelijke idealen waaruit 100 jaar geleden de pleinen in de Heesterbuurt zijn voortgekomen. De volkshuisvesting wordt er niet beter van en tot welke drama’s het leidt heeft de recente geschiedenis in de Rotterdamse Tweebosbuurt laten zien. De verontwaardiging daarover is zo groot, dat de grootschalige sloop daar zelfs door rapporteurs van de VN is veroordeeld. Het Weigeliaplein doet er qua schaalniveau nauwelijks voor onder.

18 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

Bijlage 1

De cultuurhistorie van het Weigeliaplein in de Heesterbuurt te Den Haag

Februari 2023 Werkgroep Sociale Woningbouw van de Vereniging Bond Heemschut

19 Het meest duurzame huis is het huis dat er al staat

“Mooi, gezond en gemeenschappelijk” ”Bouwblokken ongebruikelijk groot maken en die openbreken en er binnenin pleinen maken is geheel in de lijn van de Stedenbouwkunst onder het motto “Städte bauen heisst mit dem Hausmaterial Raum gestalten”. Dit motto staat op pagina 1 van het door de stadsarchitect Berlage geschreven “Het uitbreidingsplan van 's Gravenhage” uit 1909. Het is een citaat van de Duitse kunsthistoricus Albert Erich Brinckmann (1881-1958). Ermee bedoeld is de Gemeente Den Haag er op te wijzen dat een grote hoeveelheid te bouwen huizen op te vatten is als een grote bonk boetseerklei waaruit buurten te kneden zijn met rondom de te bouwen huizen open ruimten die dienen te voldoen aan de drie kenmerken : – naast het kunnen waarderen vanwege nuttigheid ook vanwege stedelijk schoon; – het voldoen aan moderne eisen van voldoende licht en lucht voor een gezonde leefomgeving; – het zodanig arrangeren en vormgeven dat gelijkwaardigheid en gemeenschappelijkheid wordt bevorderd. De uitvinding van het dubbele bouwblok was een van de oplossingen om de mooie gedachten in praktijk te brengen. Met de uitvinding was al eerder ervaring opgedaan in Engeland, in de Spaarndammerbuurt in Amsterdam maar ook in Duindorp in Den Haag. In de jaren na 1916 werd het bouwen van dubbele bouwblokken een Haagse specialiteit.

Ongeëvenaard is het samenspel van de drie vlak naast elkaar gelegen varianten van het dubbele bouwblok Gagelplein, Vlierboomplein en Weigeliaplein in de Haagse Heesterbuurt.

“Stedenbouwkunst” De volkshuisvestingsopgave waarvoor het bouwplan Weigeliaplein stond was om huisvesting te bieden voor maar liefst circa 460 huishoudens. Binnen de Nederlandse geschiedenis van de volkshuisvesting behoort het Weigeliaplein tot een van de eerste voorbeelden om voor een dergelijk groot aantal huishoudens een bouwplan te ontwerpen. Woningbouwvereniging 's Gravenhage bouwde met het Weigeliaplein 153 toenmaals zogeheten “huizen” met drie boven elkaar gelegen huurwoningen. Deze huizen vertegenwoordigden circa 0,9 kilometer lengte aan het door Berlage zo genoemde “Hausmaterial”. Daarmee zijn in het bouwplan een 6-tal huizenrijen gemaakt. Door deze intelligent te buigen werd de ambitie waargemaakt om naast betaalbare, goede huurwoningen ook een mooie stedenbouwkunde ruimte te creëren. Het resultaat wordt nu al bijna 100 jaar door de bewoners zeer gewaardeerd, ook omdat het groene binnenplein van het Weigeliaplein enorm groot is. Met dat formaat onderscheidt het Weigeliaplein zich van de andere toentertijd gebouwde dubbele bouwblokken.

“Arbeiderswoningen” Het Weigeliaplein met veel meer woningen en een veel groter formaat binnenplein dan het Gagelplein en het Vlierboomplein. Het verschilt ook doordat het voor een andere categorie huurwoningen werd gebouwd. Anders dan bij de naastgelegen bouwblokken betrof het geen zogenoemde middenstandswoningen maar arbeiderswoningen. Deze categorie verklaart een deel van de verschillen in opzet tussen het Weigeliaplein en de andere twee pleinen. Het is uniek om op loopafstand de verschillen te kunnen bekijken en te vergelijken.

“Bouwkunst” Ook “Bouwen als Bouwkunst” had “Het uitbreidingsplan van 's Gravenhage” hoog in het vaandel staan. Deze ambitie is bij oplevering van het Weigeliaplein in 1925 waargemaakt op een wijze die kenmerkend is voor bouwplannen die zo'n 100 jaar geleden werden gebouwd voor de arbeidende klasse. Meer dan bij plannen voor de middenstand moest er spaarzaam worden omgegaan met het aanbrengen van plastiek in de bouwvolumes. Daarom is het Weigeliaplein wezenlijk van een andere orde dan de ernaast gelegen Gagelplein en Vlierboomplein. Bij het Weigeliaplein geen uitbundige plastiek als bij deze bouwblokken maar een strategisch omgaan met plastische verbijzonderingen en dus alleen aanbrengen daar waar het heel doeltreffend werkt. Het resultaat van de werkwijze is dat zorgvuldig en 20

specifiek voor de plek in de stad alle drie de straathoeken Kamperfoeliestraat/Vlierbosstraat, Ribesstraat/Hortensiastraat en Hortensiastraat/Kamperfoelistraat veel plastischer zijn vormgegeven dan de volumes aan de straten. Dit geldt ook voor de twee identieke, inwendige hoeken van de diagonaal tegenover elkaar gelegen bouwblokken aan het binnenplein. Mooi is ook dat bij beide doorgangen Vlierboomstraat en Hortensiastraat er in de zichtlijn een verbijzonderd gevelfragment te gewaren is. Klap op de vuurpijl is hoe door het naar buiten toe openvouwen van de beide haaks tegenover elkaar gelegen binnenblokken op de hoek Vlierboomstraat/Ribesstraat de belangrijkste entree naar het binnenplein is vormgegeven. Toen de bakstenen poort nog niet gesloopt was, zag het er ter plekke helemaal indrukwekkend uit. Bij oplevering van alle woningen in 1925 waren op de plaats van alle bovengenoemde verbijzonderingen de volumes voorzien van verhoogde gevelbeëindigingen die in de stijl van de Amsterdamse school decoratief waren geformeerd met gemetselde bakstenen. Op foto's uit de jaren dertig is te zien hoe dat er toen uitzag. Op een tekening uit 1953, aangetroffen in het gemeente archief, is te zien hoe het onderste deel is gebleven maar het bovenste deel van deze bijzondere gevelbeëindigingen de tand des tijds niet heeft overleefd.

Onderzoek zou moeten uitwijzen welke technische reden er toen, of al eerder, geweest moet zijn om van behoud van de borstweringen op strategische plekken op de te daken af te zien.

“Renovering” Ongeveer een halve eeuw na oplevering werd op meerdere aspecten het Weigeliaplein ouderwets bevonden. Om te willen voldoen aan de moderne wensen werd, zoals het toen werd genoemd, besloten voor “renovering” van de woningen. Door zowel de vierkamerwoningen als de driekamerwoningen te wijzigen in tweekamerwoningen verdwenen toen de voor de nieuwe tijd te kleine kamers, kregen de keukens het juiste formaat om te worden uitgerust met een eigentijds keukenblok en werd er een plek gevonden voor douches. Niet lang na de oorlog zullen de eigen, relatief smalle en steile rapopgangen in diskrediet zijn geraakt en is er om die reden voor gekozen om de woningen te ontsluiten net zoals dat werd gedaan bij de toenmalige nieuwbouw. De aangebrachte portieketage trappenhuizen ontsluiten een van de twee begane grondwoningen en vier bovenwoningen. De voorgevels werden ter plekke van de nieuwe trappenhuizen verbouwd. De oorspronkelijke twee naast elkaar gelegen nissen met aan weerszijde van de deur in het midden twee schuin geplaatste deuren werden vervangen door een mangaanstenen muur met aan een zijde een ondiepe nis voor de voordeur van de begane grondwoning en aan de andere zijde een diepere nis voor de deur naar het portiek. Bij de voor elk trappenhuis vier omgebouwde woningkozijnen zijn de iets naar voren gemetselde vlakken eveneens van mangaansteen.

In de omschrijving in een architectuurwandeling uit de jaren '80 staat over deze wijzigingen in de voorgevels : “Ook hier is ingrijpend gerenoveerd. Een andere indeling van de woningen heeft tot een vrij grote verandering in de gevels geleid. Toch is de sfeer van het plein niet wezenlijk aangetast; er heerst rust en beslotenheid”. Einde citaat. Voor de generatie van onze ouders stonden de bovenstaande veranderingen in architectonische articulatie voor hernieuwd uitstralen van optimisme. Daar hoorde heimwee naar vroeger niet bij. Aan op leeftijd zijnde bouw zijn vaak veranderende inzichten door golfbewegingen in de tijd afleesbaar; ook daarover kan er telkens weer verschillend worden gedacht.

“Derde leven” Nu, weer vijftig jaren later, is de eerbiedwaardige bijna-100-jarige weer toe aan een adequaat plan tot aanpassing aan de komende tijd. Voornamelijk uit energetische overwegingen kunnen de woningen niet blijven zoals ze nu zijn. Ook hoe huurders tegen een aantal zaken in de toekomst zullen aankijken vergt wellicht het erfgoed aan te passen. Welke zaken dat zijn dient goed en met liefde te worden uitgezocht. Op het eerste gezicht lijkt dit voor een deel te maken te hebben met veranderingen in uiterlijke verschijning in samenhang met hoe huurders onderdelen beleven als menswaardig, fatsoenlijk en stijlvol. Het gaat om 21

welke keuzes te maken aangaande vervanging van de na vijftig jaren weer versleten onderdelen als dakranden, raamkozijnen, voordeuren, postkasten, buitenlicht armaturen, et cetera. Hierbij kan een terugblik naar hoe het ooit was een rol spelen. Voor het op een toekomst bestendig niveau brengen lijkt exact terug restaureren van de verdwenen poort en de baksteendecoraties en dergelijke niet passend bij de reeds ingezette gelaagdheid in de tijd van het Weigeliaplein. Een te overwegen mogelijkheid is wel om met intelligente detaillering en materialisatie hier en daar hetgeen verdwenen is “refererend te repareren”. “Vernieuwing als Culturele activiteit” dat is de mooie uitdaging waarvoor de huidige ontwerpers komen te staan bij het maken van de plannen voor een schitterend derde leven van het Weigeliaplein.

22

Bijlage 2

Samenvatting haalbaarheidsonderzoek Complex 70 Projectburo Rijnland Januari 2018 Projectburo Rijnland B.V.

23

24

25

26

27

Bijlage 3

LOSB: Renoveren of sloop-nieuwbouw: Kritische kanttekeningen voor bestuurders en bewoners Stichting Landelijk Ondersteuningsteam Sloopbedreigde Bouwwerken en Buurten Door: André Thomsen

28

Waarom deze tekst? “Help! Onze buurt wordt gesloopt!” Jaarlijks worden zo’n 20.000 mensen geconfronteerd met de dreigende sloop van hun woning. Een nog groter aantal krijgt te maken met familieleden waarbij dat gebeurt of de sloop van een dierbaar gebouw of monument in de buurt. De sloop van een huis, waarin mensen vaak een groot deel van hun leven hebben gewoond en waar aan ze gehecht zijn geraakt, is een meestal diep ingrijpende traumatische gebeurtenis, zeker bij oude mensen. Het betreft vrijwel altijd huurwoningen, en dan meestal van sociale verhuurders, met het argument dat de woningen slecht, oud of niet meer van deze tijd zijn; dat renoveren te duur of geen goede oplossing is. Als vervolgens gevraagd wordt om de bewijsstukken – onderzoeksrapporten, berekeningen, adviezen – dan levert dat maar zelden iets op. De werkelijke reden voor sloop ligt echter meestal niet in de woningen maar in de grond. Woningcorporaties, gemeente en huurders maken jaarlijks prestatieafspraken over o.a. het aantal te bouwen woningen. Als bouwgrond niet beschikbaar of te duur is kijken corporaties dan vaak naar oudere delen van het eigen bezit waarvan de boekwaarde gering is en/of waarop door verdichting meer woningen teruggebouwd kunnen worden; al leert de ervaring dat de kans dat er ook feitelijk meer woningen gerealiseerd kunnen worden door stedenbouwkundige beperkingen gering is.

Hoewel de meeste slooplocaties dus vaak al jaren eerder zijn aangewezen en de huurdersvertegenwoordigers daarmee ingestemd hebben, blijft die informatie meestal – al of niet met een geheimhoudingsplicht – binnenskamers; en merkt de buurt het pas als de verhuurder al geruime tijd met medewerking van de gemeente huurders aan het uitplaatsen is. Dan begint een bewonerscommissie dus al met een achterstand. Soms wordt de bewonerscommissie pas ingesteld als die nodig is voor het opstellen van het verplichte sociale plan; en als dan veel bewoners al zijn verhuisd is er van werkelijke invloed op de plannen geen sprake meer. Anders dan vaak wordt beweerd, is de juridische positie van de huurders zwak. Waar in het verleden nog gold dat minimaal 70% van de huurders akkoord moest gaan met de sloop, geldt die zogenaamde ‘kantonrechtersformule’ alleen nog bij renovatie. Sinds woningcorporaties voor sloop-nieuwbouw gebruik maken van huuropzegging wegens “dringend eigen gebruik” (BW art. 7:274 lid 1 sub c) of “Geldend bestemmingsplan” (idem sub. e) zal het belang van de huurders alleen nog een kans maken als die zich gezamenlijk met goede argumenten verzetten en/of de verhuurder iets belangrijks valt te verwijten. Ook in meer algemene zin is de positie van de huurders bij sloop niet sterk.

Verhuurders en gemeentebesturen zijn professionele organisaties met gespecialiseerde kennis, ervaring, menskracht en financiële slagkracht. Bewoners hebben dat allemaal niet en zijn in vrijwel alle opzichten de zwakkere partij. Bewonersverzet tegen sloop heeft dan ook alleen kans als voldoende bewoners zich tijdig verenigen, met een stevige bewonerscommissie invloed eisen, en tijdig hulp, kennis en ervaring van o.a. het LOSB inroepen. Deze tekst dient dat doel

29

1.

Wat is beter, renoveren of sloop-nieuwbouw?

Deze vraag zo oud is als het bouwen zelf - of misschien zelfs ouder; veel vogels knappen liever een oud nest op dan een nieuw te bouwen – en het antwoord was eeuwen lang hetzelfde als die vogels: hergebruik als het kan, nieuw als het moet. In de afgelopen eeuw is die regel echter in de meeste westerse landen in onbruik geraakt. Schadeherstel van twee wereldoorlogen, een ongekende bevolkingsgroei en gemoderniseerde bouwindustrie resulteerden in ongekende massale woningbouw en verstedelijking, gebouwd door een geheel op nieuwbouw gerichte bouwsector. Nu die grote naoorlogse woningvoorraad veroudert en de behoefte aan ingrijpende verbetering en aanpassing groeit blijkt de overschakeling naar die nieuwe opgave lastig is de neiging om de oplossing in nieuwbouw te blijven zoeken; vaak met het argument dat renovatie inferieur zou zijn en slechts uitstel van nieuwbouw zou betekenen. Ten onrechte, want hoewel ‘hergebruik als het kan, nieuw als het moet’ blijft gelden, kan geavanceerde renovatie inmiddels in vrijwel alle opzichten gelijkwaardig zijn aan nieuwbouw en heeft het – zoals hierna wordt aangegeven - zoveel voordelen dat sloop-nieuwbouw steeds meer een uitzondering zal zijn. 1.1. Woning als kapitaalintensief merit good Een woning is een bijzonder goed - een “merit good” - niemand kan zonder. Bij een woning speelt emotie en gehechtheid een bijzondere rol.

Woonruimte is niet alleen een bestaansvoorwaarde en een grondrecht; een thuis staat voor veiligheid, geborgenheid en identiteit, zaken die zo belangrijk zijn dat er oorlogen om zijn gevoerd. Wat het voor onroerend goed extra lastig maakt is het sterk kapitaalintensieve karakter, de zeer lange levensduur, de gebondenheid aan grond en locatie, met de daaraan – vooral bij woningen –verbonden emotionele waarde, en - niet in de laatste plaats - de complexiteit van de afweging en de daarvoor benodigde (vak)kennis en ervaring. Die expertise is over het algemeen voor individuele bewoners lastig toegankelijk en - wat het vooral bij (sociale) huurwoningen extra moeilijk maakt – gericht op de eigenaar/verhuurder, waardoor de bewoner zich bij voorbaat in een lastige afhankelijkheidspositie bevindt. 1.2. Sloop, woningtype en eigendom Sloop-nieuwbouw is een kostbare keus; het reduceert de waarde van een woning tot de grondprijs minus de sloopkosten en eventuele kosten van bouwrijp maken; een fors kapitaalverlies dus. Of dat een optie is hangt af van de eigendomsvorm en het woningtype. Behalve in geval van onherstelbare gebreken of (veelal door de verzekering gedekte) calamiteiten wordt het vrijwel uitsluitend toegepast door sociale verhuurders en kopers van oudere vrijstaande woningen, in beide gevallen ten behoeve van bouwgrond.

Commerciële verhuurders kiezen in plaats van het waardeverlies voor verkoop; eigenaren van nietvrijstaande woningen moeten toestemming van de buren hebben en die kans is zeer gering. 1.3. Sociale huursector: meeste sloop en grootste sloopkans In Nederland komt verreweg de meeste sloop voor rekening van woningcorporaties, in het bijzonder vroeg-naoorlogse portiekflats en vooroorlogse woonbuurten. Zoals te zien in figuur 1 is de sloopkans van een sociale huurwoning 2 à 4 maal groter dan in de rest van de woningvoorraad. Die kans is overigens niet gelijkelijk verdeeld. Uit eerder onderzoek (Thomsen 2005, Van Nunen 2017) bleek al dat sommige corporaties in vergelijkbare omstandigheden (gemeente, omvang, soort woning) veel woningen slopen maar anderen daarentegen vrijwel niet: een moeilijk verklaarbaar beleidsverschil – door Haico van Nuenen vergeleken met een verschil in het DNA – en dat duidt op willekeur.

30

0,25

0,20 0,15 0,10 0,05

Demol. Own-occ.

Demol. Social rent

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

0,00

Demol. Other rent

Figuur 1. Sloop NL, in % woningen per jaar 1998-2018 (rood = soc.huur, blauw = koop, geel = overig)

De sloop in de sociale huursector omvat niet alleen de grootste aantallen woningen, maar ook de relatief grootste projecten – vaak hele buurten - met vrijwel uitsluitend goedkopere woningen, bewoond door kleinere huishoudens met gemiddeld een laag inkomen. Het is daarom ook al decennia de belangrijkste oorzaak van het gebrek aan betaalbare woningen, juist in die categorie. Mede door sloop en verkoop krimpt de sociale huursector al jarenlang. Niet verrassend zijn het ook de sloop-projecten in de sociale huursector waarover de meeste problemen ontstaan. Want ondanks de in de Overlegwet vastgelegde participatieverplichting wordt de toch al zwakke positie van de bewoners al in een vroeg stadium uitgehold door het met voorrang uitplaatsen van wie wil verhuizen waarna de rest niet meer bij machte is om de doorzettingsmacht van de verhuurder te weerstaan. Hopelijk krijgen ze in zo’n geval tijdig deskundige ondersteuning met de kracht van kennis en argumenten als tegenmacht, al is die kans tegenwoordig niet groot. Sinds enige jaren is de sloop verschoven van de vroeg-naoorlogse herstructureringswijken met voornamelijk portiek-etagewoningen naar vooroorlogse buurten met voornamelijk eengezinswoningen, gebouwd in de eerste bloeitijd van de Woningwet in de jaren ’20 van de vorige eeuw.

Omdat veel van de wat slechtere woningen uit die periode al in de stadsvernieuwingsperiode in de jaren ’70-’90 gesloopt zijn, gaat het nu voornamelijk om buurten die vanwege de kwaliteit en erfgoedwaarde bewaard zijn gebleven. Sommige gemeenten, zoals Zaanstad, hebben tijdig een inventarisatie gemaakt van het vooroorlogse sociale erfgoed; terecht, want wat er nu nog van over is heeft bijna vanzelf erfgoedwaarde. In die voorbeeld-gemeenten liggen de voorwaarden voor behoud het gunstigst; en rijkt het belang van een succesvol beleid derhalve veel verder dan de gemeentegrens. Om de vraag renoveren of sloop-nieuwbouw te beantwoorden volgt hieronder in par. 2 een overzicht van vergelijkings-grondslagen en gegevens, gebaseerd op relevante kennis en onderzoek; in par. 3 een beoordeling op basis van de 3-P’s van duurzaamheid zoals gehanteerd door de VN en de EU; en in par. 4 de daaruit te trekken conclusies.

2.

Afweging renovatie vs. sloop-nieuwbouw; variabelen en criteria

De afweging levensduurverlenging of vervanging is al decennialang onderwerp van onderzoek en er is inmiddels veel over gepubliceerd (Itard and Meijer 2008, Thomsen and van der Flier 2009). Hoewel het probleem bij uitstek interdisciplinair van aard is, was het onderzoek aanvankelijk sterk disciplinair opgedeeld in met name bouwtechniek en economie en ook bestuurskunde, sociologie en recht. Veel publicaties betreffen onderling moeilijk te vergelijken casestudies; 31