RIS315536 Bijlage 2 Jaarverslag en Jaarrekening 2022 incl controleverkl
Tekst van het document
Jaarverslag en jaarrekening 2022 IPP Hooglanden
maart 2023
Baker Tilly (Netherlands) N. Gewaarmerkt oncádoeleinden ii
voor
DenHaas [\
Datum: 27 maart2023
"...... .·
etherlands) N.V..
voor identificatiedoeleinden
t
".........-
27 maant 2o2/
Inhoud l . Voorwoord
3
2. Jaarverslag
4 5
2.1 Programma algemeen bestuur 2. l . l Bestuurskosten
5
Tabel l Bestuurs- en beheerskosten (onderdeel bestuurskosten) 2.1.2 Beheerskosten Tabel 2 Bestuurs- en beheerskosten (onderdeel beheerskosten)............
3 6
2.2 Programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe werklocaties
7
2.2. l Bedrijventerrein Wateringse Veld (Kavel l 00)
7
2.2.2 Businesspark Hoornwijck (N-kavel)
9
Tabel 3 Baten en lasten programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties...................l O l l
2.3 Programma herstructurering werklocaties
12
Tabel 4 Baten en lasten programma herstructurering werklocaties 2.4 Business
12
Tabel 5 Baten en lasten programma herstructurering werklocaties 2.5 Algemene dekkingsmiddelen Tabel 6 3.1 Weerstandsvermogen en risicobeheersing
13 13 13 14
3. l . l Beleid
14
3.1.2 Beschikbare weerstandscapaciteit
14
3.1.3 Risico's
14
Tabel 7 Risicoprofiel projecten Tabel 8 Beschikbare weerstandscapaciteit Tabel 9 Weerstandsnormen 3.1.4 Financiële kengetallen
15 15 16 18
Tabel l O Financiële kerngetallen 3.2 Onderhoud kapitaalgoederen
18 19
3.3 Bedrijfsvoering ............................................................................................................................ 19 Organisatie en werkwijze ............................................................................................................ 19 3.4 Verbonden partijen ................................................................................................................... 20 3.5 Grondbeleid ............................................................................................................................... 20 3.5. l Verwerving ........................................................................................................................... 20 3.5.2 Uitgifte .................................................................................................................................. 20 3.5.3 Grondprijzen ........................................................................................................................ 20 3.5.4 Grondexploitaties ............................................................................................................... 20 3.6 Lokale heffingen ........................................................................................................................ 21 3.7 Financiering 3.7. l Risicobeheer 3.7.2 Liquiditeitsbeheer
~~:r·~:~:::::~·· · · · · · · · /Gewaarmerkt voor identificatiedoeleinden Den Haag
J\
Datum: 27 maart2023 aaawe
22 22 22
23
4. Jaarrekening 4.1 Balans - tabel 1 1
24
4.2 Programmarekening 2021- tabel l
25
4.3 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling
26
4.3.2 Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening
26
4.4 Toelichting op de balans
28
Tabel 13 Vaste activa Tabel 14 Parkeergarage Handelskade Tabel 15 Bouwgrond in exploitatie Tabel 16 Verliesvoorzieningen Tabel 17 Specificatie grondexploitatie (bouwgrond in exploitatie) Tabel 18 en 19 Uitzettingen korter dan één jaar Tabel 21 Passiva Tabel 22 Vlottende passiva 4.5 Toelichting op de reserves
28 28 29 30 31 32 33 33 34
4.5. l Algemene reserves
34
4.5.2 Bestemmingsreserves
34
4.5.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
35
4.5.4 Vennootschapsbelastingplicht
35
4.6 Toelichting op de programmarekening 2022
36
Tabel 23 Programma algemeen bestuur Tabel 24 Tabel 25 Tabel 26 Tabel 27 Programma herstructurering werklocaties Tabel 28 Overige projecten 4.7 Toelichting op de algemene dekkingsmiddelen over 2021
36 37 38 38 39 39 40
Tabel 29 4.8 WNT-toelichting
40 41
Tabel 30 Leidinggevende topfunctionarissen .41 4.9 Toelichting verschillen tussen de programmarekening 2022 en de begroting 2022........ 43 46
5. Overzicht van incidentele baten en lasten Bijlage l - Tabel 33 Specificatie grondexploitatie
48
Bijlage 2 Aanvullende informatie ingevolge de BBV jaarrekening 2022
49
/-~ Baker Tily (Netherlands) N.V_,_)
Gewaamnertvooraericat t uedoeleinden Den Haag / Datum: 27 m~ :IB a we
1 . Voorwoord Voor u liggen het jaarverslag en de jaarrekening 2022 van het IPP Hooglanden. Het opstellen van de jaarrekening is niet alleen het moment om financieel gezien terug te kijken, maar ook om verslag te doen van onze werkzaamheden en de activiteiten in 2022. 2022 is voor IPP Hooglanden een jaar geweest om verder te werken aan de opgave en verfijning van de Investeringsagenda, specifiek gericht op het Middengebied van de Plaspoelpolder in Rijswijk en het gebied Westvlietweg in de gemeente Den Haag. De werkzaamheden die daarvoor zijn verricht hebben het belang van het IPP verder op de kaart gezet: de website is geactualiseerd, er is een actieve Linkedin-account met een groeiend netwerk ontstaan, de jaarrekening is geprofessionaliseerd en leesbaar gemaakt, maar bovenal is verder geïnvesteerd in de samenwerking met de deelnemende gemeenten en de lokale bedrijvenorganisaties. Dit alles droeg bij aan de rol die wij voor Den Haag en Rijswijk kunnen vervullen op het gebied van ruimte voor nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid. Einde 2022 is een voorstel in het nieuw aangetreden dagelijks bestuur behandeld, dat gericht is op een allesomvattende begrotingswijziging, om daarmee de investeringsagenda in 2023 actief van start te laten gaan. De herstructureringslocatie aan de Treubstraat in de Plaspoelpolder is in 2022 voor wat betreft de uitgifte afgesloten.
De feitelijke betaling van 1 kavel wordt nog voorzien in de loop van 2023. De Locatie is en wordt een sprekend voorbeeld van succesvolle herstructurering. Het sterkt het IPP in de overtuiging dat een organisatie als het IPP daarin het verschil kan maken, als het gaat om de totstandkoming van succesvolle herstructureringsopgaven in ons werkgebied. Voor de periode 2023-2026 voorzien we de verkoop en ontwikkeling van meerdere kavels: Kavel 100 Sylvain Poonsstraat, kavel N Hoornwijck, de verkoop van de parkeergarage aan de Handelskade in Rijswijk en de verkoop van een perceel grond aan de Burgemeester Elsenlaan in Rijswijk. Dit zal de financiële basis van IPP Hooglanden verder versterken; een positief vooruitzicht van nog niet geraamde inkomsten (v.w.b. De Handelskade en de Burgemeester Elsenlaan van ca 5,7 mio, naar verwachting te ontvangen in de jaarschijven 2024 en 2025). De jaarrekening 2022 sluit met een licht voordelig resultaat van € 0,06 miljoen. Daar kan nog bij worden vermeld dat de afzetrisico's verder zijn afgenomen. Per ultimo 2022 bedraagt de algemene reserve nagenoeg ongewijzigd 13, 1 miljoen euro (ultimo 2021:€ 13,0 miljoen).
Uit de risicosimulatie in de jaarrekening blijkt dat alle risico's ruim kunnen worden afgedekt en de weerstandscapaciteit van IPP Hooglanden meer dan uitstekend is; daarbij zijn de hiervoor genoemde incidentele inkomsten nog niet meegenomen in de beoordeling. Per saldo betekent dit naar verwachting dat de reservepositie de komende jaren verder zal stijgen, . Wij behouden dan ook alle vertrouwen voor 2023 en volgende jaren om verdere stappen, gericht op succesvolle uitgifte, herstructurering en vooral uitvoering van de investeringsagenda te kunnen inzetten.
Directie IPP.
,,,.,,,,-sakerfiy @vetherands)N.. Gewaarmerkt voor ntificatiedoeleinden ide Den Haag Datum:
3
2. Jaarverslag
...-. 2
~e~kr-vooil"Ï~einden
Den Haag
Datum: 27 maart _ 123
(
4
2.1 Programma algemeen bestuur In 2021 heeft het bestuur de strategische verkenning van de toekomst van IPP Hooglanden vastgesteld. Met het vaststellen van deze verkenning heeft het bestuur ook besloten twee pilots te starten rondom de gebiedsgerichte aanpak van de Westvlietweg in Den Haag en het Middengebied Plaspoelpolder in Rijswijk. We hebben resultaten van deze aanpak eind 2021 gedeeld met het bestuur. Ze geven voor het bestuur de aanleiding om te overwegen verder te gaan met de voorgestelde aanpak en mogelijk ook ruimer te investeren in deze gebieden. In 2022 heeft dit een vervolg gekregen door middel van de opstelling van een investeringsagenda, het actualiseren van de webiste, de verbreding van ons netwerk, o.m. via Linked In, maar bovenal door versterking van de samenwerking met de gemeenten Den Haag en Rijswijk en de lokale bedrijvenverenigingen. Dit heeft in 2022 een vervolg gekregen met besluitvorming door het nieuw aantredende bestuur, einde 2022, als het gaat om de vaststelling van de investeringsagenda en het vrij maken van financiële middelen. In de toelichting op de programma's vergelijken we de gerealiseerde lasten en baten met de cijfers van 2021. Vervolgens lichten we de verschillen ten opzichte van de begroting 2022 inclusief toe. Deze verschillen zijn ook terug te vinden in de programmarekening
2. 1 . 1 Bestuurskosten Tabel l Bestuurs- en beheerskosten {onderdeel bestuurskosten) Programma algemeen bestuur Lasten Bestuurskosten Beheerskosten Totaal lasten Baten Schadevergoeding kabels en leidingen Per saldo lasten Doorberekende kosten aan projecten Blijft ten laste van het programma
Bestuurskosten De bestuurskosten bestaan uit: - advieskosten - impactanalyse IPP Haaglanden - vormgeving publicitair jaarverslag 2021 - accountantskosten, inschatting 2022 idem, afrekening 2021 - vergaderkosten, representatie- onkostenvergoedingen - bijdragen CBBR/SKBN - acquisitiekosten, onderhouden website en artikel spread Rijswijk - verzekeringen tegen zakenschade, fraude en beroving - overige kosten Totaal bestuurskosten
geraamd 2022
gerealiseerd 2022
gerealiseerd 2021
179.456 324.049 503.505
91.920 254.633 346.553
72.056 332.055 404.111
503.505 337.350 166.155
346.553 237.388 109.165
40.000 364.111 249.416 114.695
geraamd 2022
gerealiseerd 2022 6.898 62.208 16.008 40.000 12.000 2.716 10.480 15.943 7.600 5.603 i79.456
gerealiseerd 2021
26.556
16.123
30.000
35.000 5.725 887 7.778 2.500 3.397 646 72.056
4.650 7.854 9.000 9.304 4.556 91 920
" r'
Bestuurskosten (nadelig verschil € 88.000) Het nadelig verschil ten opzichte van de raming van ca.€ 88.000 wordt vooral veroorzaakt door:
--....
waarme1'1<'fvëi'ëïrÏd , ·de ~icatiedoeleinden
Den Haag
Datum: 27
maart 2 23
5
de impactanalyse IPP Hooglanden. Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de toekomstvisie IPP Hooglanden en maken onderdeel uit van het door het Bestuur vastgestelde investeringsagenda. er zijn extra kosten gemaakt ter wille van de leesbaarheid en toegankelijkheid van het jaarverslag. de accountantskosten lopen elk jaar op. Over 2021 is een afrekening betaald van circa € 12.000. Over 2022 hebben we een schatting van de kosten opgenomen van € 40.000.
2. 1 .2 Beheerkosten Tabel 2 Bestuurs- en beheerskosten (onderdeel beheerskosten) Beheerskosten De beheerskosten bestaan uit: - huisvestingskosten
- archiefbeheer - idem, inspectie - burokosten directie en administratie en ondersteuning - idem, secretariële ondersteuning - idem, projectleiders Totaal beheerskosten
geraamd 2022
gerealiseerd 2022 25.375 23.009 6.760 180.200 45.839 42.866 324.049
gerealiseerd 2021
25.375 23.258
25.375 23.018
146.000 60.000 0 254.633
163.620 86.014 34.028 332.055
Beheerskosten /nadelig verschil€ 69.000) Het nadelig verschil ten opzichte van de raming van ca.€ 69.000 wordt vooral veroorzaakt door: de waarneming van de directeur Den Haag. In de begrotingen t/m 2022 is geen rekening gehouden met directiekosten van de Haagse directeur, omdat deze kosten niet in rekening werden gebracht door Den Haag. De gerealiseerde kosten over 2022 waren voor Den Haag ruim € 26.000, waardoor in de jaarrekening 2022 een overschrijding ontstaat ten opzichte van de raming. Daarnaast zijn er extra kosten gemaakt door de directie en de projectleiders als gevolg van waarneming van het secretariaat. Er zijn kosten door de projectleiders gemaakt op de projecten welke buiten de GREX vallen. In 2022 zijn met name advieskosten gemaakt voor Business park Hooglanden, interne overleggen, beheer erfpachtgronden, verkoopverzoeken van derden, initiatief gesprekken en toetsen van jaarrekeningen.
illy (NethelaDOS) D../ Gewaarmerkt o
na
Datum: 27 maart
v
6
2.2 Programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe werklocaties Binnen het programma ontwikkeling en de uitgifte van nieuwe werklocaties hebben in 2021 diverse activiteiten plaatsgevonden, die we hieronder beschrijven. De hieraan gerelateerde kosten zijn terug te vinden in tabel 3.
2.2. l Bedrijventerrein Wateringse Veld (Kavel l 00) Op het Wateringse Veld bezit het IPP een parkeerterrein en wegen. Het perceel ligt in het verlengde van de bestaande bebouwing aan de Sylvain Poonsstraat/Laan van Wateringse Veld.
«r
•
·,
im9". ~
•
j
'
---.
2 "
t.
gr
%>s
2$.3.,_
a
?
7.hé ,•
-
5."
~-
g A
g.+.=g
ç~
é"<~
~-
$_p ?
, . .,,,,
êcé
·. ·. a<:~ . ,-
2± t"':..' _,,,,.~ . .
'S
2ga5 "gg
9
«
,
·.
is$>i
,
~ f
5c? % e s t. ...
··-
-
gs}
o
.•• • ,_,,,..-,
_._#,-~ %%
--=.s! um
s
•
+ i}' e$! 9
Het IPP is voornemens het terrein te transformeren naar een hoogwaardig bedrijfsverzamelgebouw. Het bedrijfsgebouw zal ingezet worden voor kleinschalige bedrijvigheid. Dit is in lijn met de nota bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag (RIS303177), waaruit een groot tekort aan bedrijfsruimte blijkt. In september 2021 is er een informatieavond georganiseerd voor de belanghebbenden uit de omgeving om het draagvlak in te wijk te peilen. In de bestemmingsplanprocedure zal aandacht worden besteed aan de uitkomsten van het onderzoek naar draagvlak in de wijk en een toelichting worden gegeven op de integrale belangenafweging die het IPP heeft gemaakt met betrekking tot het planvoorstel. De bestemmingsplanprocedure is in 2022 gestart.
Baker Tilly (Net~ ,v• ,v, ,v~ -- •.
eaarmerkt vc
r ider ificatiedoeleinden
Den Haag
7 /
Datum: 27 maart2023
-
....
. --. --.--:· ...... ~-.,.-. \f,S9 -~ ~ .. ~ . •, '· ~ ~ . ... '◄ Programma: ut.ScçCC2 --= . -~ .·.~ . · = . · •. · . ':;f:: . ~ ~.,-:..$i .~ ..-.. ·--~ .çT . ~ . . d='::$ -M:fr~ ~ ~ ..-~-?;iîj . --.:. • Kaveloppervlakte l .842 m? <z3 e55 R?psi ? 4 s@ .rS & g . . :-~;.. ." ~. ~t ~j ~-~~~: ....~'.~<---:.,,:~ ~ ~~ ~4 . ..£ .. 7 ,~• "g% i<4o, • l .400 m? BVO-bedrijfsruimte is Sgt 2net5, ht _t e% 5;h •• #jL2 • 400 m? BVO-kantoor
~ !! · ··._,_.,--* =4« _fl
± ?z
/3
sf
' 'Î J (,.. -,·.~
-~ .. .,.l-...-~.,...• .. ~~ .. . _:,,__.,.,,.,,.
'st
~
=
'•,
"
-
,_..... ··'
~l"
(ondersteunend) • 30 parkeerplaatsen op
,,_._..
)"a7 . $2. gç±fzs"" a
%,
eigen terrein • 8 parkeerplaatsen te realiseren in openbaar gebied
-4 .;,,.,,
é
.
•
.. .
' ~\.\\.\~~ ~ ,,~. , ....-.., ,..... , pt $ii%
', .à ia.g2_. %2..9
3.
s
q(& e
_
<·
' is
~
-.. \I
9@g
·gt
-~·
(;)_ ~
~
•
'··
@@}} age ~
. 0
a
0- "
@e
.
~--
.
~=-- ,
7·te-ijs <'
.-
•
''te
i-'
.. ,(N~ erk~(catiedoeleinden -
m: 27
8
2.2.2 Businesspar k Hoorn wi jck (N-ka vel) Tussen de Laan van Hoornwijck en de A13 lig t de N-kavel en is het laatst door het IPP uit te geven perceel in Hoornwijck. Door de ligging van de kavel ten opzicht van de Rotterdamse baan is er een directe verbinding met de Binckhorst.
'l. ks I•x!
,,~~~
~.
't#sf
•
' •. '>' ...... ~,, ~ .::-: ;(.·
8'kg8?
. ·-··.. .,..:.•· .D}}á4a ~,~ --~. ~~ - . - ,..,,:_;=:,ij_\.;.
~· ...
k
a
,·N?
. ·-•. _-;,.,. .,.v
t
,~ - ~
'\
l-}
kj
\'}
\ Nd
hf
'
.
.
. .,,.:": ~'!r '
,,
"
g ±
k0#i
'22_
,;-·•
•
.
I
/ il
a
Op de locatie van de N-kavel is de mogelijkheid om 17.478 m? vierkante meter grond uit te geven. In 2019 is duidelijk geworden dat de provincie geen grote kantorenprogramma's langs snelweglocaties wil. Het IPP heeft vervolgens gekeken wat de mogelijkheden zijn op de locatie en zijn uitgekomen op een mogelijk programma van: • • •
Kaveloppervlakte: 17.478 m 2 l 0.000 m? bedrijfsruimte 5.000 m? kantoor (ondersteunend)
•
220 parkeerplaatsen op eigen terrein
Op verzoek van DSO mobiliteit van de gemeente Den Haag gekeken of het mogelijk is om een P+R van 600 parkeerplaatsen te realiseren, naast het programma van IPP Hooglanden. In het onderzoek is gebleken dat het toevoegen van een P+R een onrendabele top laat zien. De gemeente Den Haag heeft een onderzoeksvraag uitgezet om de financiële consequenties in kaart te brengen en de verschillende opties te onderzoeken om de P+R te realiseren. Ondertussen heeft zich een consortium van bedrijven zich gemeld die bereid is en de mogelijkheden heeft om het gehele programma te realiseren. Ten tijde van het haalbaarheidsonderzoek heeft het consortium eind 2022 een huurovereenkomst gesloten om de kavel voor drie jaar te exploiteren. De huurovereenkomst gaat per l januari 2023 in.
"
, ,.--,------~
BakerTilly (Netherlands) N'. ~waar~ ocfrÏde 7 ntifJatiedoeleinden
/benHaa@
Datum: 27 maart 2023
(
9
personal cars (EV)
buses, Vans ruck
Vehicle Spots: Fast Charge: IO Slow Charge: 24 Bus/Van: 36
Micro-mobility. Scooter $pots: 6 E-step: 6 Bike: 42
Tabel 3 Baten en lasten programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties Programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties werkelijk 2022 Baten
Bouwgrond in exploitatie Bouwrijpmaken Hoomwijck Overbrenging kosten bouwrijpmaken Hoornwijck
Lasten
Bijs telling verliesvoorziening Hoornwijck
433.962 24.837
Bouwrijp maken Sylvain Poonstraat
50.397 50.397
24.837 1 7s.2a'
Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonstraat Wateringse veld, verkoop gronden aan de Provincie Totaal programma
509.196
Saldo
-50.397 50.397 -433.962 -24.837 24.837 1 -433.961
Met name het uitblijven van de keuze van de gemeente Den Haag om op de locatie een P+R te willen realiseren heeft geleid tot uitstel van de planning. Door het uitstellen van de planning nemen de rentekosten toe. Daarnaast zijn de opbrengsten voor dit jaar niet geïndexeerd.
.,,,,
,,.,..-.,,
( 10
2.3 Programma herstructurering werklocaties Binnen dit programma hebben we in 2022 gewerkt aan de herontwikkeling van de Treubstraat en omgeving.
,; r;... ;( •· ·. jar .f'' (
.
. ...· .
,'
/
Dezess lloc~ Pe s
fies
t
«
✓-~~
,.
6
,.
,.-.' --
/4/ .,
. -.~ ..
·
~. ·. "eke · ~ ::-' · :
.".
ik«si ._ ·• ·,;.<)_t . -..
.
.
.
"••:·_··,
ilhfl
"
~ --. -.,-_ ·,' ·. Ng
,
4.• . .
~ -.
,· •
" · . · . .. ·
esto'
',' :·•.,· .. i · ..·
I
' ·•
'2. 3 · 4.
..,__5_·
.A
·
t
.
'·,t. .
0".sf. · . •.,~ ~ <g '·fll",~ , ~ ,r ·· • · .. ·..~ ~~"5 : ~ , ·., . -~-:~~ . ' •. , . ·~\,i' Frijdas<caa<·Tra,bs<raa< Frijdastraat Van Gijnstraat Van Gijnstraat Treubstraat -Frijdastraat
.• .• ,
,lp2 :; . ,,. ''... Treubstraat-. Van Gijnstraat ,' ·._.,, .. ,.,,.,.,-.,.~ •-;.··,· . T." yr%
@<js'. 'gdoh2gig> e ·ss
',
kg..
.,.~·'é
..·:' ' .. J'.,'.. '· .., '. • .
a
agak i ·
: .
' .·
":;
$
-0 ~" ~" ~~-. .
4kl . .·: $$• ' . - ...IP,
s
'"""
~
.e g 4
s"'I>,,_,.., '" "'· ~,..... :
' 4
os.g
•
3.
.,.
·~ .. ( . . . = ..
ggé
o c °
ze
.
_
·• •
' .
_,
5
't
4
De complexen 4 (Van Gijnstraat 8-10) en 6 (Treubstraat 29-31/Van Gijnstraat l) waren reeds verkocht met een opknapverplichting en afgerond. Complexen 2 en 3 (Van Gijnstraat 7-9 en Frijdastraat 6 t/m 12) zijn gezamenlijk in 2021 in bouwrijpe staat geleverd en eind 2022 is de nieuwbouw van 26 hoogwaardige bedrijfsunits opgeleverd. Complex l (Treubstraat 25-27 / Frijdastraat 2) was tot april 2022 verhuurd aan de koper en is per april 2022 geleverd aan de koper. Het deel van het complex aan de Treubstraat is voor ca. 90% gerenoveerd en l 00% verhuurd. De renovatie van Frijdastraat 2 is in 2022 gestart en wordt in 2023 afgerond. Hiervoor zijn reeds huurders gecontracteerd door de koper. Complex 5 is in twee objecten opgesplitst. Frijdastraat 7-9 is in oktober 2020 verkocht met een opknapverplichting en was eind 2021 gereed. Met betrekking tot de Treubstraat 19-23 is in september 2021 een koopovereenkomst gesloten, waarbij er van uit werd gegaan dat het pand zou worden gerenoveerd. Later onderzoek heeft uitgewezen dat er dusdanig veel asbestsanering diende plaats te vinden en de constructieve staat onvoldoende was, dat de koper heeft besloten om het pand te slopen en een nieuw gebouw neer te zetten. De sloop van het pand wordt verwacht in de eerste helft van 2023, waarna in de tweede helft van en 2023 zal worden gestart met de nieuwbouw van het bouwpl productieruimten. 11
De complexen l en 5 zijn sinds 2020 uit de grondexploitatie Treubstraat gehaald, omdat deze in de bestaande toestand (zouden) worden of zijn verkocht. Voor alle verkopen zijn eisen meegegeven met betrekking tot duurzaamheid, natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen. De baten en lasten zijn terug te vinden in tabel 3.
Tabel 4 Baten en lasten programma herstructurering werklocaties (exclusief business casus)/overige projecten) Programma herstructurering werklocaties
Bouwgrond in exploitatie Treub straat e.o. Afwikkelingskosten Treubstraat 2-3 Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 Overbrenging kosten bouwrijpm. Treubstraat 1-5 Huuropbrengsten 1-5 Verkopen 1-5 Kostprijs grondverkopen 1-5 Business cases totaal programma
Lasten 4.067 45.298
werkelijk 2022 Baten 2.340 45.298 12.500 1.160.000
661.838 290.504 1.001.707
1.220. 138°
Saldo -1.727 -45.298 45.298 12.500 1.160.000 -661.838 -290.504 218.431
2.4 Business casus Het Algemeen Bestuur van IPP Hooglanden heeft de directie opdracht gegeven om, in samenwerking met beide gemeenten, een inventarisatie te maken van mogelijke nieuwe opgaven voor het IPP Hooglanden en de mogelijke strategische inzet van dit instrumen t - en de strategische inzet van eigen financiële middelen - voor het economisch beleidsterrein in beide gemeenten. Hetgeen heeft geresulteerd in de toekomstvisie IPP. In 2021 heeft het bestuur de strategische verkenning van de toekomst van IPP Hooglanden vastgesteld. Met het vaststellen van deze verkenning heeft het bestuur ook besloten twee pilots te starten rondom de gebiedsgerichte aanpak van de Westvlietweg in Den Haag en het Middengebied Plaspoelpolder in Rijswijk. De pilots zijn in samenwerking met de beide gemeenten en betreffende bedrijvenverenigingen in 2022 verder uitgewerkt. De uitwerking is voorgelegd als concept investeringsagenda aan het Bestuur van het IPP Hooglanden die vervolgens een onderzoeksbudget ter beschikking heeft gesteld. In 2023 wordt een begrotingswijziging voorgelegd aan beide raden om de investeringsagenda vast te stellen.
Westvlietweg Bedrijventerrein Westvlietweg is een van de weinige locaties in Den Haag en de regio waar de komende jaren nog ruimte is om te groeien. Het agrarische gedeelte tussen het bestaande bedrijventerrein en de A4 kan daartoe duurzaam worden getransformeerd, desgewenst in combinatie met de GA VI-kavel aan de andere zijde van de A4. Momenteel ontbreekt het op het bedrijventerrein echter aan een gevoel van veiligheid, goede ontsluiting, representatieve uitstraling en strategie voor duurzame groei. In 2021 is een projectgroep opgericht t.b.v. de samenwerking tussen gemeente Den Haag, BIZ Westvlietweg en het IPP Hooglanden. In 2022 zijn voornamelijk door de gemeente Den
GeBieG
Haag (afdeling Economie) investeringen gedaan m.b.t. het openbaar
om
B~Kfu-Tilly (Netherland,t ) .V. ewaarmerkt voor identifdattedoeleinden • n-Haag Datum: 27 maart 2
1'2
bedrijventerrein Westvlietweg met directe gerichte ingrepen op te knappen m.b.t. veiligheid, onderhoud en uitstraling, het zogenaamde "laaghangend fruit". Tevens zijn in deze werkgroep onderwerpen en investeringen voor de middellange en lange termijn besproken en is onderzocht in welke mate de gemeente Den Haag, MRDH en de Provincie kunnen bijdragen aan de uitvoering van de werkzaamheden. Deze gesprekken en onderzoeken zullen in 2023 worden voortgezet. De nodige besluitvorming hieromtrent zal worden afgestemd met de gemeente Den Haag, in aanvulling op eigen besluitvormingstrajecten van de gemeente.
Middengebied Plaspoelpolder Dit is het gebied tussen de Volmerlaan, Treubstraat, Polakweg en de De Buynkopsstraat. De Plaspoelpolder kenmerkt zich door een mix aan bedrijfsfuncties: bedrijven, kantoren, leisure en dienstverlening. Het gebied kent echter ook een mismatch: er is een structurele hoge leegstand van kantoren, terwijl er vooral vraag is naar bedrijfsruimte. In 2022 is in samenwerking met het projectteam, bestaande uit de gemeente Rijswijk, Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk en het IPP Hooglanden, de pilot "middengebied Plaspoelpolder verder uitgewerkt. De uitwerking is vervolgens vertaald naar een investeringsagenda. De investeringsagenda is opgebouwd uit een drietal hoofdthema's: Vastgoed, Openbare ruimte en Organisatiegraad. Voor de uitwerking zijn er in 2022 al onderzoeken uitgevoerd en is de gebiedspromotie opgestart.
Tabel 5 Baten en lasten programma herstructurering werklocaties (onderdeel Business casus) Programma herstructurering werklocaties (onderdeel business casus)
Bouwgrond in exploitatie Treubstraat e.o.
Lasten
Business cases totaal programma (onderdeel business casus)
290.504 290.504
werkelijk 2022 Baten
Saldo -290.504 -290.504
2.5 Algemene dekkingsmiddelen De baten en lasten binnen de algemene dekkingsmiddelen zijn terug te vinden in tabel 5. Tabel6
Algemene dekkingsmiddelen
Rente opbrengst Overige exploitaties Totaal algemene dekkingsmiddelen
Lasten
werkelijk 2022 Baten
Saldo
2021 Saldo
126.902 126.902
14. 736 558.457 573.193
14. 736 431.555 446.291
0 110.410 110.410
waarmerkt voor identificatiedoeleinden Den Haag
13
3.1 Weerstandsvermogen en risicobeheersing Onder het begrip weerstandsvermogen verstaan wij het vermogen van IPP Hooglanden om niet voorziene financiële tegenvallers op te vangen waardoor de continuïteit gewaarborgd blijft. Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen weerstandscapaciteit - de middelen waarover IPP Hooglanden beschikt of kan beschikken - en de risico's waarvoor geen voorzieningen zijn getroffen of verzekeringen voor zijn afgesloten. De weerstandscapaciteit wordt bepaald uit de algemene en de stille reserves. Het weerstandsvermogen is van belang voor de beoordeling van de gezondheid van de financiële positie van IPP Hooglanden voor het begrotingsjaar, maar ook voor de meerjarenraming.
3.1 . 1 Beleid Jaarlijks dient het Algemeen Bestuur de risico's die zijn opgenomen in de begroting en de rekening in de risicoparagraaf te bevestigen. Het aanhouden van weerstandsvermogen is daarom ook wel een onderdeel van het risicomanagement. Dat is dan ook de reden dat in we deze paragraaf een onderverdeling maken naar de twee componenten waaruit weerstandsvermogen bestaat: weerstandscapaciteit en risico's.
3.1 .2 Beschikbare weerstandscapaciteit Zoals hiervoor is aangegeven, kan de weerstandscapaciteit worden bepaald uit de post algemene reserves en de post stille reserves. Algemene reserves De algemene reserve bedraagt per ultimo 2022 circa € 13,1 miljoen (2021: € 13,0 miljoen). Beschikking over deze reserves heeft direct gevolgen voor de exploitatie, omdat de reserves een financieringsmiddel zijn voor de investeringen in de voorraden gronden en materiële vaste activa. Als IPP Hooglanden niet de beschikking heeft over dit financieringsmiddel, is zij gedwongen om vreemd vermogen aan te trekken. De rentekosten van vreemd vermogen drukken dan direct op de exploitatie. Beschikking over deze reserves heeft gevolgen voor zowel de gemeenten als de exploitatie van IPP Hooglanden. Stille reserves Onze belangrijkste stille reserves komen voor bij onroerende eigendommen. Deze reserves zijn echter geen vrij aanwendbare reserves. In de berekening van de weerstandscapaciteit zijn deze als pro memorie opgenomen. Samengevat is de beschikbare weerstandscapaciteit per balansdatum voor 2022 circa € 13,1 miljoen. Uiteraard moeten we hierbij ook het aantal en de omvang van de spelende risico's betrekken. Wanneer de risico's tot extra lasten leiden, zal dit een extra beslag leggen op de middelen van de algemene reserve. Dit heeft structureel een negatieve invloed op de exploitatie tot gevolg.
3.1.3 Risico's Onder risico's verstaan we alle redelijk voorzienbare onzekerheden die niet kwantificeerbaar zijn, of waarvoor de kans dat het risico zich voordoet relatief beperkt (minder dan 50%) is. Een kenmerk is dus dat er geen exact bedrag aan een risico kan worden gekoppeld. Het weerstandsvermogen dient om risico's af te dekken waarvoor nog geen voorziening is getroffen of waarvoor geen verzekering is afgesloten. « ~ ;(Netherlands) N.V. 14
Met ingang van de jaarrekening 2015 nemen we de uitkomsten van de gehanteerde methodieken van Rijswijk in deze paragraaf op en vergelijken we deze met elkaar. Dit doen we om het weerstandsvermogen van IPP Hooglanden te bepalen en inzichtelijk te maken. 3. 1.3.1 Methode Noris Het voorlopige risicoprofiel (zie tabel 6) is tot stand gekomen met behulp van een softwareprogramma (Naris), dat de gemeente Rijswijk hanteert bij de beoordeling van projecten. Daarmee kunnen risico's systematisch in kaart worden gebracht en beoordeeld. Tabel 7 Risicoprofiel projecten
Risico Afzet Hoornwiick Afzet Sylvain Poonsstraat
Belangrijkste financiële risico's Risico % Max. € 4.571.000 25% Max. € 146.000 25%
Invloed 96,9% 3,1%
Totaal maximaal risico: € 4.717.000 Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de ingevoerde risico's is een risicosimulatie uitgevoerd. De risicosimulatie hebben we toegepast omdat het reserveren van het maximale bedrag (€ 4.717.000) ongewenst is. De risico's zullen immers niet allemaal tegelijk en in hun maximale omvang optreden. Uit de risicosimulatie blijkt dat alle risico's kunnen worden afgedekt met een bedrag van€ 1.179 .000 (beno9digde weerstandscapaciteit). Beschikbare weerstandscapaciteit De beschikbare weerstandscapaciteit (tabel 7)van IPP Hooglanden bestaat uit het geheel aan middelen welke de organisatie daadwerkelijk beschikbaar heeft om de risico's in financiële zin af te dekken.
.
--
--- .. Beschikbare weerstandscapaciteit Startcapaciteit Weerstand € 13.114.000 Reserves I PP € 13.114.000 Totaal weerstandscapaciteit Relatie benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit Om te bepalen of het weerstandsvermogen toereikend is, leggen we de relatie tussen de financieel gekwantificeerde risico's en de daarbij gewenste weerstandscapaciteit en de beschikbare weerstandscapaciteit. De relatie tussen beide componenten staat in onderstaande figuur.
/
-
atiedoeleinden
15
Risico's
Bedrijfsproces Financieel Imago/politiek
Weerstandscapaciteit
Informatie/strategie
Algemene reserve
Juridisch/aansprakelijkheid
Onvoorzien
Letsel/veiligheid
Reserves IPP Hooglanden
Materieel Milieu Personeel/arbo Product
\
7
Weerstandsvermogen
De benodigde weerstandscapaciteit die uit de risicosimulatie voortvloeit kan worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst van die berekening vormt het weerstandsvermogen: Beschikbare Ratio weerstandsvermogen = weerstandscapaciteit Benodigde weerstandcapaciteit
_ -
€13.114.000 €1.179 .000
= 11,1
Tabel 9 Weerstandsnormen
Waarderinasciifer A B C D E F
Weerstandsnorm Ratio > 2.0 1.4-2.0 1.0-1.4 0.8-1.0
0.6-0.8 < 0.6
Betekenis Uitstekend Ruim voldoende Voldoende Matia Onvoldoende Ruim onvoldoende
Conform de weerstandsnorm (tabel 8) valt de ratio binnen waarderingscijfer A. Dat betekent dat op dit moment, volgens de huidige analyse van de mogelijke risico's, vertaald in het benodigde weerstandsvermogen, de waardering uitstekend van toepassing is. Naast deze benadering van het bepalen van het weerstandvermogen (Methode Noris) hebben we ook de risicobepaling voor grondexploitaties opgenomen (Methode grondexploitaties/projecten IPP Haaglanden). .-"
•
BakerillyT(Netherlands) N,V. Gewaarmerkt
voorentifich id tiedoeleinden /l Den 16
_
Datum: 27 maart 2023
Haa
3. 1.3.2 Methode grondexploitaties/projecten IPP Hooglanden Grondexploitaties en projecten IPP Hooglanden Met ingang van de jaarrekening 2022 is door de directie van het IPP besloten, na overleg met beide gemeenten, de methode Naris (ook wel de 'Rijswijkse methode') te hanteren voor het bepalen van het risicoprofiel. Uitkomst risicoberekening Noris Uit de berekening volgens de methode Noris blijkt dot voor de grondexploitaties een benodigde weerstandscapaciteit nodig is van€ l. l 79.000. Aangezien de beschikbare weerstandscapaciteit van IPP Haaglanden € 13.114.000 bedraagt, zijn de risico's op te vangen met de bestaande reserves.
/
Gew aarmerkt voor identificatiedoeleinden
Den Haag
Datum: 27 maar
/
2023
{
17
3.1 .4 Financiële kengetallen Het BBV schrijft een aantal financiële kengetallen voor, waarvan de methodiek van berekenen op een door de wetgever bepaalde wijze is vastgesteld. Kengetallen zijn getallen die een verhouding uitdrukken tussen bepaalde onderdelen van de rekening van baten en lasten en/of de balans. Met het opnemen van financiële kengetallen in de jaarrekening zorgt de wetgever voor inzicht in de onderlinge samenhang van de cijfers van een jaarrekening. De financiële kengetallen van IPP Hooglanden zijn terug te vinden in tabel 10. Tabel 10 Financiële kengetallen
Netto schuldauote Netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leninaen Solvabiliteitsratio Grondexploitatie Structurele exploitatieruimte
Jaarrekening
Begroting
Jaarrekening
2022 -293 -293
2022 -165 -165
2021 - 235 - 235
97 47 1
100 120 3,5
97 53 4
Netto schuldquote Dit kengetal is negatief, omdat IPP Hooglanden wel vorderingen heeft - vooral rekeningcourantgelden - maar geringe kortlopende schulden. Het getal wordt door de jaren heen negatiever, omdat meer liquiditeit ontstaat door verkoop van gronden. Hierdoor nemen de investeringen in gronden (voorraden gronden) af. Daarnaast wordt het totaal van de vorderingen uitgedrukt in een percentage van de baten. De baten zijn ten opzichte van de vorderingen (inclusief rekening-courantsaldo) relatief gezien lager. Hierdoor is het kengetal lager. Dit kengetal zou nog gecorrigeerd kunnen worden voor verstrekte leningen. IPP Hooglanden verstrekt echter geen leningen, zodat de netto schuldquote niet gecorrigeerd wordt en beide kengetallen dezelfde waarde hebben. Solvabiliteitsratio Deze ratio kan maximaal 100% van het totaal vermogen bedragen. IPP Hooglanden heeft een hoog percentage, omdat er alleen een waarborgsom als langlopende schuld bestaat voor een beperkt bedrag van€ 6.250 en verder geen langlopende schulden aanwezig zijn én IPP Hooglanden een relatief gering bedrag aan kortlopende schulden heeft. Met de begroting over 2022 ontstaat een geringe afwijking, omdat in de begroting geen rekening wordt gehouden met kortlopende schulden. Grondexploitatie Het kengetal grondexploitatie geeft aan hoe de waarde van de bouwgronden zich verhoudt tot de geraamde baten.
De boekwaarde van de gronden is van belang omdat de waarde moet worden terugverdiend uit de grondverkopen. Hoe lager het kengetal, hoe hoger het risico voor de exploitatie indien het terugverdienen onverhoopt niet geheel lukt. Dit kencijfer wordt berekend door het totaal te nemen van de investeringen in grondexploitaties circa€ 4,7 miljoen (in 2021 circa€ 4,9 miljoen) uit te drukken in een percentage van het totaal van de exploitatieboten van circa € 2,2 miljoen (in 2021 circa € 26 miljoen). Een percentage van 47(in 2021 53%) geeft een terugverdientijd aan van circa 2 jaar (in 2021 ook circa 2,0 jaar). De conclusie is dat aan dit kengetal weinig waarde kan worden toegekend. Dit percentage heeft alleen waarde als de opbrengsten jaarlijks een constant beeld geven, maar dat is niet het geval. In 2021 en 2020 was het totaal van de baten nagenoeg gelijk, maar dat is niet altijd het geval. Normaliter wordt door de grilligheid dit beeld geflatteerd om een goed oordeel te kunnen geven met behulp van dit kengetal. a~ rlands) N.V
erkt voor ide
18
Structurele exploitatieruimte Dit verhoudingsgetal geeft aan in hoeverre het saldo van structurele lasten en baten gedekt kan worden door het totaal van de exploitatieboten. De lasten en baten zijn voor een deel incidenteel van aard. Het jaar 2022 kenmerkt zich door per saldo circa € 105.000 nadelig aan incidentele lasten en baten. Het saldo van de structurele lasten en baten bedraagt voordelig €24.000. Dit bedrag uitgedrukt in de totale baten over 2022 van € 2.206.000 is circa 1. Deze verhouding geeft aan dat de structurele ruimte minimaal is. Het structurele deel van het rekeningsaldo geeft geen ruimte om schokken in de exploitatie op te kunnen vangen. De kans is daardoor groot dat bij het ontstaan van incidentele lasten de algemene reserve moet worden aangesproken. Dit laat zich ook zien in 2022. Onderlinge samenhang van de kencijfers Uit de gegeven kencijfers is te concluderen dat IPP Hooglanden over een sterk eigen vermogen beschikt. Het laatste kengetal geeft aan dat de structurele ruimte geen grote schokken in de exploitatie kan opvangen zonder te beschikken over de algemene reserve.
3.2 Onderhoud kapitaalgoederen IPP Hooglanden bezit een parkeergarage aan de Handelskade in Rijswijk. Dit object is verhuurd aan derden. Een onderhoudsvoorziening is niet gevormd. De parkeergarage krijgt een andere bestemming als mobiliteitshub. We hebben dit in 2022 verder geformaliseerd met een ontwikkelaar van een aangrenzend woongebied. Dit is in 2022 middels een verkoopbesluit geregeld. Daarmee verdwijnt dit kaptaalgoed uiterlijk in 2025 op deze paragraaf.
3.3 Bedrijfsvoering Organisatie en werkwijze Het Algemeen Bestuur (kaderstellend} Het Algemeen Bestuur (AB) heeft alle bevoegdheid die niet of ingevolge de regeling aan het Dagelijks Bestuur of de voorzitter of de directie is opgedragen (artikel 8 van de Gemeenschappelijke Regeling). In de praktijk leggen we de begroting, de halfjaarrapportage en jaarrekening, de (herziening van de) grondexploitaties en grondaanen verkoopvoorstellen die buiten de vastgestelde gemandateerde kaders vallen aan het AB ter besluitvorming voor. Het Dagelijks Bestuur (beleid} Het Dagelijks Bestuur (DB) is de bestuurlijk opdrachtgever en bepaalt als zodanig het te voeren beleid, dat op hoofdlijnen aan het AB ter goedkeuring wordt voorgelegd. Het DB stuurt vooral op uitvoering, inhoud en (procesmatige) randvoorwaarden. Verder vervult het DB op aangeven van de directie in voorkomende gevallen een rol bij de bestuurlijke communicatie, onder andere richting hogere overheden en gemeenten, en acquisitieactiviteiten van IPP Hooglanden. De voorzitter van het DB en het AB is het meest aangewezen lid dat namens het AB en DB op dit punt als gezicht naar buiten fungeert. De Directie (uitvoering) De directie is ambtelijk opdrachtgever, die ervoor zorgt dat de (inhoudelijke) bestuursopdracht wordt uitgevoerd en hierover verantwoording aflegt aan het DB.
Concreet zorgen de directieleden voor de voorbereiding en uitvoering van besluiten van het AB en DB (al dan niet binnen het verkregen directiemandaat), het doelmatig beschikbaar stellen van mensen en middelen (inrichting projectorganisatie, inhuur expertise ) het nemendergelijke
en
Baker Tilly (Netherlands) N.V.
Gewaarm~ Ql-i~ j 1catiedoeleinden
Den Haag
"J
Datum: 27 maart 20
19
van beslissingen over inhoud, financiën en voortgang van onze projecten binnen de vastgestelde kaders en het informeren en betrekken van de gemeentelijke organisaties. Hiermee kunnen projectleiders worden belast. De directie fungeert naar buiten toe als het boegbeeld van IPP Hooglanden voor alle zaken die tot het primaire proces behoren.
3.4 Verbonden partijen Wij hebben geen deelnemingen of belangen in andere bedrijven. IPP Hooglanden is zelf een verbonden partij: een Gemeenschappelijke Regeling van de gemeenten Den Haag en Rijswijk, met een stemverhouding van 50%-50%.
3.5 Grondbeleid IPP Hooglanden voert van oudsher een actief grondbeleid, wat betekent dat wij ons richten op de verwerving van gronden, het bouw- en woonrijp maken hiervan en de uitgifte van deze gronden aan ontwikkelaars of bedrijven. De risico's die actief grondbeleid met zich meebrengt, zijn voor onze rekening. Actief grondbeleid is voor IPP Hooglanden een middel om tegemoet te komen aan haar doel van nieuwe bedrijventerreinen in de regio Hooglanden en zodoende regie te hebben op het voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in de regio Hooglanden. Gelet op de nog uit te geven gronden worden alle grondwaardes middels taxaties onderbouwd.
3.5.1 Verwerving IPP Hooglanden verwerft bij voorkeur alle gronden van het beoogde nieuwe bedrijventerrein in eigendom. Ook op bestaande bedrijvenlocaties kunnen we besluiten om actief gronden te verwerven om onze doelstellingen te bereiken. IPP Hooglanden verwerft alleen locaties die al in de regionale bedrijventerreinenprogrammering zijn opgenomen. Bovendien verwerven we alleen locaties wanneer de (her}ontwikkeling voor IPP Haaglanden - op basis van voorcalculatie - in minimaal een budgettair neutrale of een positieve grondexploitatie resulteert. Voor elke mogelijk te verwerven locatie stellen we een businesscase op, om de haalbaarheid en strategie van de ontwikkeling te bepalen.
3.5.2 Uitgifte De voorwaarden die die wij hanteren bij de verkoop van grond, zijn vastgesteld in onze Algemene Verkoopvoorwaarden. Om te voorkomen dat er sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun, dient de prijs van de grond bij uitgifte ten minste marktconform te zijn. IPP Hooglanden maakt bij gronduitgifte daarom gebruik van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of van een marktconforme taxatie door een onafhankelijke deskundige.
3.5.3 Grondprijzen De prijs van de grond bij uitgifte door IPP Hooglanden dient ten minste marktconform te zijn. In een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of bij een marktconforme taxatie door een onafhankelijke deskundigen worden specifieke eigenschappen van een locatie en project meegenomen. Wanneer de grondprijs in afwijking van de ondergrens van de taxatie wordt bepaald, is instemming van het bestuur van IPP Hooglanden vereist.
3.5.4 Grondexploitaties Voor elk nieuw (sub}complex van gronden wordt een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld door IPP Hooglanden. De risico's voor de grondexploitatie zijnv r rekening van IPP Haaglanden. Om deze risico's beheersbaar te houden, wordt ondexploitaf gr i jaarlijks akér Tilly (Netherlands) N.y
de
20
geactualiseerd. Van de grondexploitaties Hoornwijck en Sylvain Poonsstraat wordt in bijlage l per complex het geraamde eindresultaat weergegeven. De geprognosticeerde eindresultaten van de lopende exploitaties op basis van de laatste kostprijsberekeningen zijn: Hoornwijck: € 6.664.000 nadelig Sylvain Poonsstraat: € 135.000 voordelig In de resultaten is rekening gehouden met de periode vanaf l januari 2022. Voor een uiteenzetting van bovenstaande saldi verwijzen we naar bijlage l, Specificatie grondexploitatie en de geactualiseerde grondexploitaties.
3.6 Lokale heffingen !PP Hooglanden heft geen belastingen of retributies.
.sayer nwy
.rue
veeranus.)
ewaarmerkt voor identifjl±
21
3.7 Financiering De financieringsparagraaf richt zich op de treasuryfunctie: de manier waarop wij omgaan met onze financiële geldstromen en vermogensposities. Van belang hierbij is hoe wij omgaan met financiële risico's, de mate waarin we over voldoende geldmiddelen beschikken om op korte termijn (liquiditeit) aan onze schulden te kunnen voldoen en de manier waarop op lange termijn de financiering is geregeld.
3.7.1 Risicobeheer Renterisicobeheer De verhouding tussen de boekwaarde van de activa en de eigen financieringsmiddelen (reserves) vertelt wat de mate is waarin de begroting gevoelig is voor renteontwikkeling. De investeringen in de grondexploitaties en de vastgoedexploitatie, circa € 6, 1 miljoen per ultimo 2022 (in 2021 € 6,8 miljoen) worden met eigen financieringsmiddelen (de algemene reserve) gefinancierd. Eind 2022 bedraagt het saldo van de eigen financieringsmiddelen circa € 13, 1 miljoen (in 2021 € 13,0 miljoen), zodat er een financieringsoverschot bestaat van circa€ 7,0 miljoen. Dit is wel een momentopname. Kortlopend renterisico (kasgeldlimiet) Het renterisico op kortlopende geldleningen (minder dan 1 jaar) is door de Wet fido (Financiering decentrale overheden) gemaximaliseerd tot de kasgeldlimiet. Deze limiet is gesteld op 8,2% van de begrotingsomvang van 2022. De kasgeldlimiet is in deze jaren van relatief lage investeringen in gronden van minder belang. Daarnaast beschikt IPP Hooglanden over een financieringsoverschot van circa€ 7,0 miljoen, zodat geen extra middelen nodig zijn. Het financieringsoverschot vertaalt zich in een vordering in rekening-courant bij de gemeente Rijswijk.
Gedurende het jaar 2022 had het schap een vordering in rekening-courant bij de gemeente Rijswijk opgebouwd tot een bedrag van€ 7,2 miljoen (ultimo 2021 bestond er een vordering van€ 6,3 miljoen). In 2021 heeft IPP Hooglanden niet geleend en was er dus geen overschrijding van de kasgeldlimiet, waardoor we voldeden aan de eisen van de Wet fido. Kredietrisicobeheer Het kredietrisico wordt veroorzaakt door de mogelijkheid dat de instelling waaraan geld is verstrekt niet in staat blijkt te zijn de rente en aflossing op verstrekte leningen te voldoen. IPP Hooglanden verstrekt geen leningen aan derden. Eventuele overtollige financieringsmiddelen worden vooralsnog belegd via de gemeente Rijswijk bij de Schatkist (Nederlandse Staat).
3.7.2 Liquiditeitsbeheer Het liquiditeitsbeheer gaat om het financieren en uitzetten van middelen voor de perioden van één jaar of korter. Zoals aangegeven zal tot het bedrag van de kasgeldlimiet eventueel een financieringstekort met kortlopende geldleningen worden gefinancierd. Op korte termijn is het niet de verwachting dat dit aan de orde komt, omdat de komende investeringsplannen geheel betaald kunnen worden uit de beschikbare liquiditeiten. IPP Hooglanden beschikt over overtollige financieringsmiddelen en belegt deze via de rekening-courantpositie met de gemeente Rijswijk bij de Schatkist. Al vele jaren was de rente 0% rente, maar sinds september 2022 betaald de Schatkist positieve rente. De rente is opgelopen naar circa 1 % in december. Hiermee is een renteopbrengst ontvangen van circa €14.700.
••
(tificatiedoeleinden
aag atum: 27
y
\
22
4. Jaarrekening
,3·
tificatiedoeleinden
23
4.1 Balans - tabel 11
Balans per 31 december 2022
Activa
Ultimo 2022
"
Ultimo 2021
Passiva
VASTE ACTIVA
,.
Reserves Algemene reserve 2.157.522 Resultaat programmarekening 2.157.522 Totaal eigen vermogen
1.388.578 1.388.578
Vaste schulden_met_een rentetypische an 1_jaar of langer Waarborgsommen Totaal vaste activa
1.388.578
2.157.522 Totaal vaste passiva
VLOTTENDE ACTIVA
,.
y
,.
• y
4.717.097
y y
.
13.049.000 64.606 13.113.606
r
6.250 13.119.856
13.123.547 -74.547 13.049.000
6250 T
13.055.250
7.208.879 11.925.976
35.257
304.832
381.867
0
0
13.424.688
13.437.117
4.874.422 Overige vooruit ontvangen bedragen die ten bate van het volgende begrotingsjaar komen
0 33.530 6.302.286 P
,.
Vlottende_schulden_rentetypische looptijd< 1 jaar Overige schulden
0 28.750 7.180.129
Totaal vlottende activa
•
6.335.816 11.210.238
69.357
74.877
0 110.134
Totaal generaal
Ultimo 2021
VLOTTENDE PASSIVA
Voorraden Grond- en hulpstoffen. - onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie)
Qertopende actig Te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde bedragen, die ten lasten van het volgende begrotingsjaar komen
bv
VASTE PASSIVA
Investeringen met een economisch nut Totaal investeringen met een economisch nut
Uitzettingen met een_rentetypische looptijd korter dan_ 1_jaar Vorderingen op openbare lichamen Ovenige vorderingen Vordering in rekening-courant
Ultimo 2022
p
13.424.688
69.357
•
13.437.117
Totaal generaal
~-à~ods) N~ armerkt vo identificatiedoeleinden aa Datum: 27 maart 2023
24
4.2 Programmarekening 2022- tabel 12 p roarammare k enmng 2022 Programma's Algemeen Bestuur bestuurs- en beheerskosten doorberekende kosten totaal programma Ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties Bouwrijpmaken Hoornwijck Overbrenging kosten bouwrijpm. Hoornwijck Verkopen en kostprijsverkopen Hoomwijck Bouwrijp maken Sylvain Poonstraat Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonstraat Verkopen en kostprijsverkopen Sylvain Poonstraat Bijstelling verliesvoorziening Hoomwijck Wateringse veld, verkoop gronden aan de Provincie totaal program ma Herstructurering werklocaties Treubstraat e.o Afwikkelingskosten Treubstraat 2-3 Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 Overbrenging kosten bouwrijpm. Treubstraat 1-5 Huuropbrengsten 1-5 Verkopen 1-5 Kostprijs grondverkopen 1-5
Lasten
werkelijk 2022 Baten
Saldo
Oorspronkelijke raming 202 Lasten Baten Saldo
verschillen t.o.v. ramin incl. wïz. Lasten Baten Saldo
Programma's (+
503.505 503.505
0 337.350 337.350
-503.505 337.350 -166.155
346.553
-50.397 50.397
184.226
50.397
24.837
-24.837 24.837
50.397
24.837
433.962 509.196
1 75.235
-433.962 1 -433.961
346.553
5.000.000 99.723
237.336 237.336
184.226 5.000.000
243.844
99.723 552.600
5.527.793
5.836.549
= voordelig; -/- = nadelig)
-346.553 237.336 -109.217
Algemeen Bestuur bestuurs- en beheerskosten 156.952 0 -156.952 dooroerekenae kosten • totaal programma 156.952 100.014 -56.938
-184.226 184.226 0 -99.723 99.723 308.756 0 0 308.756
Ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties Bouwrijpmaken Hoornwijck Overbrenging kosten bouwrijpm. Hoorwijck Verkopen en kostprijsverkopen Hoorwijck Bouwrijp maken Sylvain Poonstraat Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonstra Verkopen en kostprijsverkopen Sylvain Poonstraat Bijstelling verliesvoorziening Hoorwijck Wateringse veld, verkoop gronden aan de Provincie totaal programma
190911 -133.829 0 -5.000.000 -74.886 0 -243.844 433.962 0 -5.018.597
0 -133.829 -5.000.000 0 -74.886 -552.600 0
133. 829 -133.829 0 74.886 -74.886 -308. 756 -433.962
-5. 761.314
-742.717
4.067 45. 298 0 0 0 -523.216
2.340 0 45.298 12.500 -760.000 0
-1.727 -45. 298 45.298 12.500 -760.000 523.216
Herstructurering werklocaties 4.067 45.298
2.340 45.298 12.500 1.160.000
661.838
-1.727 -45.298 45.298 12.500 1.160.000 -661.838
1.185.054
1.920.000 1.920.000 -1.185.054
Afwikkelingskosten Treubstraat 2-3 Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 Overbrenging kosten bouwrijpm. Treubstraat 1-5 Huuropbrengsten 1-5 Verkopen 1-5 Kostprijs grondverkopen 1-5
Business cases totaal programma
290.504 1.001.707
1.220.138
-290.504 218.431
1.185.054
1.920.000
734.946
Business cases totaal programma
290.504 -183.347
0 -699.862
-290. 504 -516. 515
Totaal programma's
2.014.408
1.632.723
-381.685
7.059.400
7.993.885
934.485
Totaal programma's
-5.044.992
-6.361. 162
-1.316. 170
126.902 126.902
14.736 558.457 573.193
14.736 431.555 446.291
33.926 33.926
0 126.016 126.016
0 92.090 92.090
92.976 92.976
14.736 432.441 447.177
14.736 339.465 354.201
2.141.310
2.205.916
64.606
7.093.326
-4.952.016
-5.913.985
-961.969
Algemene dekkingsmiddelen Opbrengst rente Overige exploitaties Totaal algemene dekkingsmiddelen
resultaat voor bestemming (- = nadelig, + = voordelig)
Algemene dekkingsmiddelen
bestemming resultaat: Mutaties reserves (storting +; onttrekking -) algemene reserve totaal mutaties reserves resultaat na bestemming
8.119.901 1.026.575
64.606 .-64.606
r1
1.026.575 1.026.575
±£. "
resultaat voor bestemming (- = nadelig; + = voordelig) bestemming resultaat: Mutaties reseres (storting +; onttrekking -) algemene reserve (restant) totaal mutaties reserves
-961.969 -961.969
N.V
aarmerkt voor id
"Ea Datum: 27
Overige exploitaties Totaal algemene dekkingsmiddelen
ifi
G
ultaat na bestemming
0
art 2023
25
10
4.3 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgemaakt met inachtneming van de voorschriften die het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten daarvoor geeft. De jaarrekening is opgesteld in euro's(€).
4.3.2 Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vindt plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders is vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarden. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Baten en winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het begrotingsjaar, nemen we mee als zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend waren. 4.3.2.1 Vaste activa Materiële vaste activa met economisch nut In erfpacht uitgegeven gronden De in erfpacht uitgegeven percelen zijn gewaardeerd tegen de eerste uitgifteprijs (de waarde die bij eerste uitgifte als basis voor de canonberekening in aanmerking is genomen). Treubstraat locaties 1 en 5 Na de verkoop van een deel van locatie 5 (in 2020) is in de jaarrekening 2020 de locaties 1 en (rest van) 5 van de Treubstraat uit de grondexploitatie gehaald, omdat deze locaties niet verder ontwikkeld worden door IPP Hooglanden. De kosten zijn naar rato van de verkrijgingswaarde verdeeld over de grondexploitatie en genoemde locaties. De locaties 1 en 5 zijn gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs.
De apparaatskosten die in het verleden zijn toegerekend aan deze locaties, zijn niet geactiveerd, maar ten laste van de rekening van baten en lasten gebracht. De gronden (en opstallen) zijn inmiddels verkocht, maar nog niet alle geleverd. In de gesloten overeenkomsten voor de verkoop van de Treubstraat 1 en 5 is namelijk bepaald dat voor de levering nog een aantal zaken worden uitgevoerd door de gemeente. De kosten daarvan worden gemaakt door het IPP Hooglanden, het aandeel van de koper in deze kosten is tot uitdrukking gebracht met een tijdelijke gebruiksvergoeding (huur) tot aan de levering. Aanpassingen en tijdelijke gebruiksvergoeding maken intrinsiek onderdeel uit van de verkoopovereenkomst voor de levering van de grond en het vastgoed. De vervaardigingskosten van de overeengekomen aanpassingen zijn/worden op de boekwaarde bijgeschreven (geactiveerd). De gebruiksvergoeding is/wordt verwerkt in het betreffende jaar van ontvangst en verantwoord in de jaarrekening in de lasten en baten en het exploitatieresultaat van IPP Hooglanden (niet op boekwaarde in mindering gebracht). De overeengekomen verkoopprijzen zijn belangrijk hoger dan de geactiveerde kosten en de niet geactiveerde bedragen tezamen. Overige investeringen met economisch nut Deze materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Slijtende investeringen worden vanaf het moment van ingebruikneming lineair afgeschreven in de verwachte gebruiksduur, waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele restwaarde. Op grondbezit met economisch nut (buiten de openbare ruimte) wordt niet afgeschreven. Bij de waardering houden we in voorkomende gevallen rekening met een bijzondere vermindering van de waarde, indien deze naar verwachting duurzaam is. Dergelijke afwaarderingen worden teruggenomen als ze niet langer noodzakelijk blijken. De gehanteerde afschrijvingstermijnen bedragen in jaren: Gronden en terreinen: n.v.t. Garages: 25 Bedrijfsgebouwen: n.v.t. ~catiedoeleinden aag
m: 27
26
4.3.2.2 Vlottende activa Voorraden De als onderhanden werken opgenomen bouwgronden in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend, zoals grondaankopen en kosten van bouw- en woonrijp maken, alsmede een redelijk te achten aandeel in de rentekosten en de administratie- en beheerskosten. Winsten uit de grondexploitatie worden slechts genomen indien en voor zover die met voldoende mate van betrouwbaarheid als gerealiseerd aangemerkt kunnen worden. Zolang daarvan geen sprake is, worden de verkregen verkoopopbrengsten ten volle op de vervaardigingskosten in mindering gebracht. 4.3.2.3 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor verwachte oninbaarheid is een voorziening in mindering gebracht. De voorziening wordt statisch bepaald op basis van de geschatte inningskansen. Liquide middelen en overlopende posten Deze activa worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd op het nominale bedrag van de betrokken verplichting of het voorzienbare verlies. 4.3.2.4 Vlottende passiva De vlottende passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Opbrengst en kostprijs grondverkopen De kostprijs grondverkopen wordt verantwoord naar rato van de verkoopopbrengsten van de te verkopen gronden. De kostprijs grondverkopen is bepaald op basis van de op een bepaald moment bepaalde som van de boekwaarde inclusief de gemaakte kosten. De kostprijsberekeningen worden jaarlijks herzien.
(Netherlands) r.v. Baker TiU·v ' e ..-.--t~ f- atiedoeleinden 1 rktor identi vo ag : 27 m
27
4.4 Toelichting op de balans Tabel 13
VASTE ACTIVA Investeringen met een economisch nut De materiële vaste activa bestaan uit investeringen met een economisch nut. Deze investeringen worden als volgt ingedeeld: Ultimo 2022 151.062 1.237.516 1.388.578
Gronden en terreinen Erfpachtsgronden Treubstraat locaties 1 en 5
Ultimo 2021 175.539 1.981.983 2.157.522
Gronden en terreinen Erfpachtsgronden Het aantal m2 erfpachtgrond bedraagt per ultimo 2021 17.298 m2. In het boekjaar 2022 is 2.412 m2 aan de Cord v.d. Lindenstraat verkocht. Het verloop van de boekwaarde is als volgt. 175.539,00 € Boekwaarde per 1 januari 2022 24.477,00 € Kostprijs verkopen 151.062,00 € Boekwaarde per ultmo 2022 14.886
Na verkoop bedraagt het aantal m2 resterende grond Historische kostprijs per m2
€
10,15
Onder gronden en terreinen is de boekwaarde van de Treubstraat locaties 1 en 5 opgenomen. Deze locaties zijn al verkocht. Treustraat 19-23 zal waarschijnlijk in 2023 worden geleverd. De te ontvangen opbrengst bedraagt voor deze locatie€ 2.150.000. Er zijn nagenoeg geen kosten meer te verwachten. Het verloop van de boekwaarde van deze locatie is als volgt: Bestaande boekwaarde per 1 januari 2022 Correctie BlW locatie 5 Gecorrigeerde boekwaarde per 1 januari 2022 Toerekenbare kosten in 2022: 5.106 juridische kosten 9.000 dicht maken gebouw 1.920 hoveniers werkzaamheden 7.240 V leerrruizen problerratiek 1.000 taxatiekosten 7.387 belastingen 13.516 personeelskosten 2.008 Correctie BTW locatie 1 129 overig
Af: kostprijs verkopen verkochte gronden Boekwaarde per 31 december 2022
1.981.983 -129.935 1.852.048
47.306 1.899.354 661.838 1.237.516
Tabel 14 Parkeergarage Handelskade De parkeergarage aan de Handelskade is geheel afgeschreven.
28
Voorraden
De voorraden bestaan uit: Ultimo 2022 11.381.087 6.663.990
Bouwgrond in exploitatie AF: Voorzieningen toekomstige verliezen Saldo onderhanden werk Totaal
4.717.097 4.717.097
Ultimo 2021 11.104.450 6.230.028 4.874.422
Tabel 15 Bouwgrond in exploitatie Het verloop in 2022 van de boekwaarde is hierna weergegeven:
Complex Hoornwijck Silvain Poons traat Totaal
Boekwaarde incl. verliesvz. per 01-01-2022 4.803.219 71.203 4.874.422
Bijstelling mutaties 2022 verliesvoorziening Boekwaarde exclusief mutatie per 31-12-2022 verliesvoorziening 4.570.706 -433.962 201.449 146.391 75.188 4.717.097 -433.962 276.637
Toelichting op de overige mutaties Bouwgrond in exploitatie: Hoornwijck Boekwaarde gronden per begin 2022 Het totaal van de mutaties over 2022 van Hoornwijck zijn conform BBV opgenomen in de Rekening van baten en lasten en bijgeschreven op de boekwaarde. De specificatie van deze mutaties zijn conform bijlage 1 en de laatst bijgestelde grondexploitatieberekening Treubstraat. Totaal mutaties 2022, exclusief mutatie verliesvoorziening 201.449 mutatie verliesvoorziening, er wordt volgens de GREX meer verlies voorzien, hierdoor wordt de boekwaarde van de gronden verlaagd met 433.962 Totaal mutaties 2022, exclusief mutatie verliesvoorziening Boekwaarde gronden per ultimo 2022
Silvain Poonstraat Boekwaarde gronden per begin 2022 Het totaal van de mutaties over 2022 van de Silvain Poonstraat zijn conform BBV opgenomen in de Rekening van baten en lasten en bijgeschreven op de boekwaarde. De specificatie van deze mutaties zijn conform bijlage 1 en de grondexploitatieberekening Silain Poonstraat Totaal mutaties kosten 2022, exclusief mutatie verliesvoorziening
4.803.219
-232.513 4.570.706
71.203
75.188 146.391
Tabel 16
29
Verliesvoorzieningen Volgens de BBV-regelgeving moeten voor te verwachten verliezen een voorziening worden opgenomen en in mindering worden gebracht op de boekwaarden van de plannen. Het gaat om de plannen Hoornwijck en Treubstraat. De hoogte van de te verwachten verliezen zijn ontleend aan de laatst vastgeslelde grexen. Hoornwijck De verliesvoorziening per ultimo 2021 bedraagt Volgens de grex wordt een hoger verlies verwacht Verliesvoorziening Hoornwijck per ultimo 2022
6.230.028 433.962 6.663.990
De lasten en baten zijn gebaseerd op schattingen. Het is de best mogelijke schatting per maart 2023. Per saldo hebben de schattingen een onzekerheid van ca. € 25.000. Het hierna volgende overzicht geeft inzicnt in het verloop van de geraamde nog te maken kosten en opbrengsten en geraamde resultaat.
Grond ex ploitati eberekeni ng over resterende looptijd
Hoornwijck
Silvain Poonstraat
Boekwaarde per 31-12-2022 Voorziening toekomstige verliezen per begin boekjaar Boekwaarde exclusief jaarlijkse resultaatuitname/verlies
4.570.706 11.234.696
146.391 0 146.391
Raming nog te maken kosten