RIS315261 Bijlage 1-4 Kansenkaart Den Haag Zuidwest
Tekst van het document
5.4.3 Functiemenging (economie en voorzieningen) Veel wijken en buurten in Zuidwest zijn woongebieden. Vanuit de naoorlogse ontwerppincipes zijn verschillende functies geordend en gescheiden ontworpen.Vanuit de wijkgedachte had elke buurt heeft clusters van voorzieningen en elke wijk een winkelcentrum. Die buurtvoorzieningen zijn nu vaak niet meer als zodanig in gebruik, de wijkwinjelcentra zijn veela aangewezen als hoofdwinkelstructuur. In veel buurten wordt de levendigheid van voorzieningen en economische functies gemist. Het is opgaven om met de vernieuwing van de buurten en wijken de woonwijken te tranformeren naar meer gemengde wijken met voldoende voorzieningen en wijkeconomische functies. Het hebben van werk is tevens een belangrijke pijler voor de bestaanszekerheid en het gevoel van ‘meedoen’ van mensen. In een omgeving als Zuidwest, waar achterstanden op veel vlakken groot zijn, is het op korte afstand beschikbaar hebben van voldoende werk cruciaal om tegemoet te komen aan de doelstellingen voor Zuidwest. Het laten meegroeien van banen en het laten meegroeien van voorzieningen met de woningbouw is daarom een belangrijk. Dit wordt in het voorzieningenprogramma en de economische visie uitgewerkt.
Voorzieningenkaart totaal
Maar verdichting is ook een belangrijke aanjager voor het versterken van voorzieningencentra. Daarom zijn de posities van huidige werk- en voorzieningen belangrijke afwegingskaders voor kansen voor verdichting.
Mogelijkheden voorzieningen en economie in kansrijke zones
Functiemix per bouwblok
Functiemix in de kanserijke zones: Waar zitten kansen om meer mix van wonen en werken te maken?
Aantal banen per bouwveld
5.4.4 Mobiliteit Ambitie vanuit mobiliteit is dat de inrichting van de woonomgeving duurzaam mobiliteitsgebruik stimuleert en faciliteert. Dat doen we enerzijds door bij het ontwerpen en de inrichten van de openbare ruimte uit te gaan van het STOMP-principe (in de eerste plaats kiezen voor de voetganger en fietser, gevolgd door het ov, deelmobiliteit en privéauto) en aanbrengen van differentiatie in verkeersnetwerk (sommige straten van de hoofdstructuur focus op auto, andere straten focus op OV/ fiets/ lopen). Ook werken we aan het aantrekkelijk en toegankelijker maken van het OV en het versterken van de OV bereikbaarheid in Zuidwest en omgeving. De toegankelijkheid en nabijheid van voorzieningen is mede bepalend of een plek aantrekkelijk is om te verdichten en meer woningen in nabijheid van voorzieningen, stimuleert tevens het verplaatsen met fiets of te voet (indien routes aantrekkelijk en veilig zijn). Het mobiliteitsgebruik en de mate waarin gebieden bereikbaar en toegankelijk zijn is richtinggevend waar vernieuwd en verdicht kan worden met wonen, werken en voorzieningen. Verdichting is alleen mogelijk als we anders met het gebruik van de auto omgaan, mobiliteitstransitie is randvoorwaardelijk voor verdichting, als we ook de ambities van vergroenen en aantrekkelijk openbare ruimte overeind willen houden.
Verdichting is daarom het meest kansrijk in gebieden die goed bereikbaar zijn met het OV en met aantrekkelijke routes naar de OV-haltes en aantrekkelijke voorzieningen rondom de haltes. Dit sluit aan bij de verdichtingsprincipes, waar we voorstellen te verdichten langs lange lijnen en rondom voorzieningen clusters. In de gecombineerde tekening van mobiliteit met kansrijke zones laat zien dat rondom plekken die goed bereikbaar zijn met het OV, zoals de Leyweg en knoop Moerwijk, kansrijke verdichtingslocaties zijn.
Openbaar vervoer
P P
P
TRO EL
STRA
KAD
E
Zuiderpark
P
M RW OE
N AA NL
E LO
KE DE
E ST VE
IN
P
GJE AA
AN LA
P
EG
Y LE W EG
LA LO
AN
P
EL W EG
E NG HE
EP P M
L IJK
W
EN
E ST
N AA
ER
M
AS
W US
EG
AN
LA
IS
A LA EIN ST RE BE
EL
M
E OK ST
N
ER
W US M
EG
AS
P U ER ED
VR
P+R
LA ST AR GA
DE
AN
DE AN RLA
ZE LO
De Uithof
0
Mobility as a Service (MaaS)
250
500m
Mobiliteit vs kansrijke zone: de meeste potentiele verdichtingslocatie rondom belangrijke OV haltes.
5.4.5 Duurzaamheidsopgaven De verdichtingsopgave en daarmee de toename van het aantal inwoners en gebruikers in Zuidwest moet gepaard gaan met de inrichting van een duurzame en een gezonde leefomgeving. De woningvoorraad en leefomgeving in Zuidwest moet voldoen aan duurzaamheidsbeleid wat Den Haag voorstaat (RIS 301829). Voor Zuidwest is onderzocht welk duurzaam warmtesysteem voor de bestaande bouw voor de hand liggend is. Door de hoge bebouwingsdichtheid, de aanwezigheid van geothermiebronnen en de aanwezigheid van een
bestaand warmtenet is voor de bestaande bouw een collectief warmtenet op midden temperatuur (70 graden) de voorkeursoplossing. Veel van de bestaande woningen zijn momenteel nog niet geschikt om te verwarmen op 70 graden. Dit betekent dat deze woningen mogelijk extra moeten worden geïsoleerd en dat het verwarmingssysteem moet worden aangepast op de nieuwe temperatuur. Bij transformatie en renovatie moeten de gebouwen transitie-gereed gemaakt worden voor aansluiting op middentemperatuur warmtenet of installatie.
Energielabels - waar zijn de kansen het grootst om te vernieuwen en te verduurzamen?
Bij nieuwbouw is een energieneutraal (of bijna energieneutraal) en aardgasloos gebouw het uitgangspunt. Nieuwe woningen zijn goed geïsoleerd waardoor deze met een lage temperatuur verwarmd kunnen worden. Uitgangspunt voor nieuw te bouwen woningen is deze te koppelen aan een (collectief) lage temperatuur systeem. Hierbij wordt optimaal gebruik gemaakt van de aanwezigheid van lokale bronnen als bodemenergie (WKO) en aquathermie. Mogelijk aangevuld met warmte uit de retourleiding van het geothermienet (cascadering).
Energielabels in de kanserijke zones: Waar zijn duurzaamheidsopgaven het grootst?
De kaart met de huidige energielabels laat zien welke woningvoorraad waar het verduurzamen van de woningvoorraad het meest urgent is. Een aantal buurten die laag scoren, zoals de Venen, de Dreven en de Denekampstraat, worden kansen voor verduurzamen verzilverd door gedeeltelijk sloop-nieuwbouw en gedeeltelijke renovatie. Een aantal buurten met lage energielabels zijn gebieden met veel particulier bezit of gespikkeld bezit, zoals rondom de Leggelostraat en in Moerwijk Noord. Een gebiedsgerichte aanpak is daar nodig om de energietransitie gezamenlijk
Duurzame warmtenetten
met de gemengde (VVE’s) en particulier complexen voor elkaar te krijgen. Met een goede communicatie over de wijkaanpak en duidelijkheid over planning en mogelijkheden is van belang om draagvlak daarvoor te creëren bij de bewoners. De circulaire economie biedt ook kansen voor Zuidwest. Daarmee kunnen materialen en grondstoffen behouden blijven en gerecycled worden. Er moet ruimte gecreëerd worden voor plekken waar grondstoffen gebracht, gesorteerd en weer verkocht kunnen worden, ook voor materialen die gebruikt worden in de bouw en de ontwikkeling
van Zuidwest. In een van de kansrijke zones moet er ruimte gereserveerd worden voor een circulaire bouwhub, zodat deze ambities van een circulair bouwproces waargemaakt kunnen worden.
6. KANSENKAART Door de analyses en onderzoeken van verschillende afwegingsthema’s is duidelijk welke thema’s in de verschillende kansrijke zones relevant zijn. In welke gebieden zijn duurzaamheidsopgaven (t.a.v. energieniveau van de woningen) het grootst? Waar moet rekening worden gehouden met cultuurhistorische waarden? Waar zijn opgaven voor het maken een meer gedifferentieerd woonmilieu het grootst? In welke gebieden staat de leefbaarheid het meest onder druk? Waar zijn de meeste kansen voor het toevoegen van voorzieningen en werken? Met de stapeling van data van de verschillende afwegingsthema’s in de potentiële ontwikkellocatie in Zuidwest (kansrijke zones) zijn er een aantal knelpunten/dilemma’s en kansen zichtbaar. Sommige knelpunten en dilemma’s vragen om vervolgstappen, die bijvoorbeeld in de brede aanpak Zuidwest worden opgepakt. Maar andere knelpunten en kansen vragen nog om vervolgstappen en maken van aanvullende beleidsstukken, zoals kwaliteitsplan en beeldkwaliteitsplannen, of er moeten nadere afstemming en afspraken met samenwerkende partners in het gebied gemaakt worden. 6.1 Conclusies kansenkaart In de kansenkaart is op basis van de afwegingsthema’s en ruimtelijke principes voor verdichting bepaald in welke potentiële ontwikkellocatie (kansrijke zones), naast de lopende projecten, de verdere verdichting prioriteit heeft.
Er zit overmaat en flixibiliteit in de kansenkaart voor woningbouw en voorzieningen, maar daar waar verschillende opgaven samenkomen en elkaar versterken, zal te focus op komen te liggen qua verdichting. Sommige gebieden zal enkel vernieuwing en renovatie zal plaatsvinden. Belangrijk is dat renovatie en vernieuwing/verdichting gelijk zal oplopen en dat alle wijken op een bepaalde manier een impuls krijgen. Bij verdichtingsopgaven is het belangrijk dat er
zoveel mogelijk gebiedsgericht ontwikkeld gaat worden, zodat opgaven in samenhang en integraal ontwikkeld kunnen worden. In Bouwlust Vrederust is met de ontwikkelingen van aantal buurten, zoals de Dreven Gaarden en Zichten, de gebiedsontwikkeling al ingezet. In deze wijk zijn er relatief weinig kansen om, aanvullend op de lopende projecten, nieuwe gebiedsontwikkelingen in gang te zetten. Alleen de Oorden is een gebied met kansen en opgaven voor verbeteren van leefbaarheid, veiligheid en creëren van aantrekkelijk en gedifferentieerde buurt, daarom is deze wel aangeduid als potentiële ontwikkellocatie (kansrijke zones) met prioriteit. In Morgenstond zijn er momenteel meer plotgerichte ontwikkelingen gaande. Hier is sturing op gebiedsgerichte ontwikkelingen cruciaal. In Morgenstond Oost en rondom de Leyweg zijn de grootste kansen om verschillende kansrijke zones te combineren en gezamenlijk met de partijen in die gebieden te werken aan gebiedsontwikkeling. Omdat het eigendom in Morgenstond veel meer versnipperd is, vraagt dit om samenwerking en medewerking van verschillende stakeholders in het gebied. Met de gebiedsagenda Morgenstond wordt een gezamenlijk kader gegeven hoe de opgaven en kansen gekoppeld kunnen worden.
Leyweg heeft potentie om weer een levendig centrum van Morgenstond te worden, met een breder programma (cultuur, onderwijs, werken) dan het kernwinkelgebied wat het nu is. In Moerwijk zijn veel kansen rondom de knoop Moerwijk. De potentiële ontwikkelruimte aan de kant van Zuidwest is beperkt (alleen het gebied rondom Willem Dreespark), maar de kansen reiken verder dan Zuidwest: een gebiedsontwikkeling gekoppeld aan Laak, Fruithaven en Petroleum-haven, en
een impuls voor openbare ruimte, de OV knoop, vergroenen van het gebied en verdichten met wonen, werken en voorzieningen. Verder in Moerwijk zijn er passend bij de maat en schaal van de wijk kansen voor verdichting en vernieuwing, met name langs de lange lijnen. Maar ook de Jan Luijkenlaan/Van Baerlestraat is een belangrijk gebied, daarbij gaat het niet om grote verdichting, maar om vernieuwing en brede aanpak om de veiligheid en leefbaarheid te verbeteren. 6.2 Kansen Oog voor bestaande bewoners Ruimtelijke ontwikkelingen en de verdichtingsopgaven in Zuidwest staan niet op zichzelf, maar dragen altijd bij aan de brede opgaven voor Zuidwest, zoals beschreven in de brede aanpak Programma Zuidwest. Daarom moet in de planvorming ruimte worden gemaakt voor ontmoetingsplekken, plekken voor leven, werken en innoveren en het maken van veilige en aantrekkelijke buitenruimte. Bij de ruimtelijke ontwikkelingen is oog houden voor de mensen die er nu wonen en leven cruciaal, hoe kan de gebiedsontwikkeling bijdragen aan de leefomgeving van de mensen die er nu wonen? Participatie bij de gebiedsontwikkelingen moet in een vroeg stadium worden vormgegeven. Samen met bewoners kijken we op welke wijze alle opgaven in hun buurt een plek krijgen.
Kwaliteit en karakter van de wijken Bij de ontwikkeling van de prioritaire kansrijke zones is het van belang om de identiteit en karakter van de buurten goed te duiden. Welke waarden zijn er nu? Cultuur en cultuurhistorie zijn hierbij belangrijke onderwerpen. Maar hoe zorgen we er ook voor dat de toekomstige buurten en wijken van Zuidwest aantrekkelijk, veilig en levendig
Kansenkaart
zijn. Door het uitwerken van de woonmilieus (gebiedsbeschrijvingen waar o.a. karakter, percentage verdichting, mate van vernieuwing en renovatie en doelgroepen beschreven worden) en het vastleggen van woonkwaliteit en ruimtelijke kwaliteit in (beeld) kwaliteitsplannen, sturen we meer op kwaliteit en versterken van de identiteit en karakter buurten en wijken. Gebiedsontwikkeling Gebiedsgerichte ontwikkeling is noodzakelijk om alle opgaven in samenhang en integraal uit te werken, om mobiliteit, openbare ruimte en duurzaamheid te verknopen met bouwopgave. Met losse projecten wordt het niet mogelijk om doelen en ambities te realiseren. Bijvoorbeeld de doelen t.a.v. mobiliteitstransitie of duurzaamheid zijn op plotniveau niet waar te maken. Samenwerken op gebiedsniveau (buurten of wijken) vraagt om helderheid over de kaders voor het gebied, die in samenspraak met de stakeholders moeten worden opgesteld. Duurzaamheid De duurzaamheidsopgaven moeten (nog meer) centraal staan bij de ruimtelijke ontwikkeling van de wijken in Zuidwest. Zuidwest kent zoveel andere complexe opgaven, waardoor duurzaamheidsopgaven soms minder prominent worden meegenomen. Maar duurzame mobiliteit, klimaatadaptieve en natuurinclusieve gebouwen en openbare ruimte, energietransitie, circulaire economie moeten steeds bovenaan de agenda blijven staan.
Kansen tijdelijkheid Komende 20 jaar zal Zuidwest aan veel verandering onderhevig zijn. Vooral in buurten met sloopnieuwbouw is de impact op de bewoners groot. Maar tijdens ‘de verbouwing’ zijn er ook kansen om vastgoed en openbare ruimte tijdelijk andere bestemmingen te geven. Deze initiatieven kunnen bijdragen aan versterken van sociale cohesie, maar
ook kan er door placemaking nieuwe aantrekkelijke gebieden ontstaan, die identiteit geven aan de nog te ontwikkelen nieuwe buurten. 6.3 Opgaven sluiten niet altijd aan op elkaar Cultuurhistorie vs opgaven leefbaarheid, duurzaamheid, verdichten Een aantal buurten in Zuidwest met grote opgaven tav leefbaarheid, duurzaamheid en differentiëren van de woningvoorraad zijn tevens buurten die cultuurhistorische waarden hebben. In die buurten is cultuurhistorie een belangrijk uitgangspunt, maar dat betekent niet dat het geconserveerd moet worden en er niets meer kan. Belangrijk is om samen met specialisten van Monumentenzorg een afwegingskader op te stellen hoe we met de genoemde waarden kunnen omgaan, aan de voorkant van het proces. De cultuurhistorische waarden vormen ook een belangrijke basis voor het opstellen van kwaliteitsdocumenten. In het proces is sturing op kwaliteit in deze buurten extra belangrijk. Verdichtingsambities vs renovatieplannen van de corporaties In een aantal buurten hebben de corporaties (mede ingegeven door beperkte financiële mogelijkheden) renovatieplannen, terwijl daar vanuit de ambitie te komen tot wijken die weer 50 jaar meekunnen (betaalbaar, duurzaam, kwalitatief) en de ambitie om via verdichting, de huidige bewoners waar mogelijk in hun vertrouwde buurt een nieuwe plek te bieden, eigenlijk hogere eisen c.q.
een hogere verdichtingsen vernieuwingsambitie op zijn plaats zouden zijn. Met corporaties onderzoeken we hoe we hier een gezamenlijke lange termijnvisie voorde buurten kunnen opstellen. Verdichtingsmogelijkheden vs gewenste differentiatie en verbeteren leefbaarheid Het is niet mogelijk om in alle buurten waar nu een hoog percentage sociale woningbouw is en waar leefbaarheid en veiligheid onder druk staat, met
een flinke verdichting een meer gedifferentieerde woonbuurt te creëren. Op sommige plekken is een verdichting ruimtelijk of cultuurhistorisch niet passend of mogelijk, maar er zit ook een maximum aan het verdichten voor geheel Zuidwest (10.000 woningen) en daarom kunnen niet alle buurten verdicht worden. In de buurten waar het percentage sociale woningvoorraad hoog zal blijven zijn extra (niet ruimtelijke) impulsen nodig om de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren, bijvoorbeeld extra ontmoetingsplekken, extra programma in de openbare ruimte, programma’s ter bevordering van sociale cohesie met bewoners en ondernemers. Maar ook is het belangrijk dat de sociale woningbouw die gehandhaafd blijft, kwalitatief verbeterd wordt (duurzamer en meer wooncomfort en woonkwaliteit). 6.4 Aandachtspunten bij uitwerking Duurzaamheidsopgaven particulier bezit Een aantal buurten met lage energielabels is veel particulier bezit of gespikkeld bezit, zoals rondom de Leggelostraat en in Moerwijk Noord. Een gebiedsgerichte aanpak is daar nodig om de energietransitie gezamenlijk met de gemengde (VVE’s) en particulier complexen voor elkaar te krijgen. Met een goede communicatie over de wijkaanpak en duidelijkheid over planning en mogelijkheden is van belang om draagvlak daarvoor te creëren bij de bewoners.
Draagvlak voor de plannen Bij sommige ontwikkelingen in Zuidwest ontstaat ondanks wederzijdse inspanning van gemeente en bewoners spanning t.a.v. voorgenomen plannen. Er is in sommige buurten weerstand en participatie moeheid. Mensen voelen onzekerheid, maar er is ook een enorme behoefte aan zichtbare en snelle verbetering. Het is noodzakelijk te komen tot een hoopvol perspectief dat op de lange en op de korte termijn de woon- en leefsituatie van Zuidwesters significant verbetert. Om draagvlak te krijgen en te
TOTAAL WONINGEN * PROJECTEN MOERWIJK 954 MORGENSTOND 1419 BOUWLUST VREDERUST 4499 TOTAAL 6.872 TOTAAL ZUIDWEST 2040 MOERWIJK 1800 MORGENSTOND 3600 BOUWLUST VREDERUST 4600 TOTAAL 10.000 *Aantallen woningen = saldo (toevoeging van aantal woningen)
VERNIEUWEN WONINGEN Sloop/nieuwbouw sociale woningen 6500 Renovatie 8500
Kansenkaart - verdichting voor lopende projecten en prioritaire kansrijke zones behouden is oog houden voor de mensen die er nu wonen en leven cruciaal. Vanuit het Programma Zuidwest zijn er verschillende initiatieven om de sociale samenhang en participatie te versterken. Maar ook bij de planontwikkeling moet participatie vanaf het begin zorgvuldig en uitgebreid worden vormgegeven. Het ruimtelijk verhaal moet meer gekoppeld worden aan het Programma. Keuzes maken Ook zijn er nog een aantal keuzes die expliciet moeten worden gemaakt, zoals hoe we omgaan
met dubbele ruimteclaims in programmering/ branchering voor wonen, voorzieningen en economie. Of hoe we omgaan met de stedelijke keuzes (zoals spreiden van zorgdoelgroepen) tov van gebiedskeuzes voor Zuidwest. In de structuurvisie en MER, maar ook bij de uitwerking in gebiedsagenda’s en gebiedsontwikkelingen, worden deze keuzes onderbouwd en integraal afgewogen gemaakt.
Kwaliteit leefomgeving Bij de verdichting en vernieuwing is maken van kwalitatieve leefomgeving belangrijk uitgangspunt. Door het opstellen van kwaliteitsplan Zuidwest en beeldkwaliteitsplannen voor gebieden en ontwikkelingen willen we sturen op de kwaliteit van gebouwen en openbare ruimte. Het versnellen van de bouwproductie mag niet ten koste gaan de kwaliteit van de plannen.
7. IMPRESSIE VAN TOEKOMSTIGE LEEFMILEUS Aan de hand van referenties en lopende projecten is er een beeld geschetst van de toekomstige leefmilieus voor Zuidwest, voor de verschillende verdichtingsgebieden, maar ook voor de verschillende wijken. Daarbij is gekeken naar de volgende onderwerpen: - Wat voor soort stedelijk milieu, welke mate van verdichting. - Wat zijn de dichtheden die passen bij dat type stedelijk milieu? Dit is uitgedrukt in fsi (= floor space index). Dat is een dichtheidsmaat, waarbij het totale vloeroppervlak van één of meerdere gebouwen wordt gedeeld door het oppervlak van het bijbehorende terrein of gebied. De gemiddelde dichtheid van een woonveld in Zuidwest is in de huidige situatie rond de 1,5. De kaart met de huidige dichtheden is te vinden in de bijlage, - Wat voor soort typen woningen? - Wat is karakter van de wijk? - Voor welke doelgroepen? - Wat voor soort openbare ruimte? Deze typering van leefmilieus zijn richtinggevend, niet kaderstellend. In de nader uit te werken kwaliteitsplan en beeldkwaliteitsplannen zullen kaders hiervoor worden opgesteld.
Compact-stedelijke clusters Dichtheid in FSI
>4,5
Voorzieningen niveau
Hoog, verschillende wijkvoorzieningen en retail
Doelgroep
Studenten, jonge starters, alleenstaanden, zorgdoelgroepen, jonge gezinnnen, ouderen
Woning typologie
Studio’s, appartementen, maisonettes, portieken, gallerij, corridor
Woninggrootte
50-100 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Levendige plint over 1 of 2 lagen. Blokvormig bebouwing, al dan niet open qua opzet, met hoogteaccenten. collectieve ruimte in de binneterreinen.
Architectuur
een emsemble van blokken, volumes en hoogteaccenten. Alzijdig georienteerd, natuurinclusief.
Typologie OR
Sterke interactie met de plint. Verblijfs- en slentermilieu. Weinig tot geen parkeren op straat. Ondergronds of inpandig parkeren. Hoogwaardige inrichting.
starters
student
éénpersoonshuishoudens
ouderen
Stedelijke randen: lange lijnen Dichtheid in FSI
1,8 tot 4,5
Voorzieningen niveau
Gemiddeld, voorzieningen op gebiedsniveau en buurtniveau in de plint.
Doelgroep
Studenten, jonge starters, alleenstaanden
Woning typologie
Studio’s, appartementen, woonwerkwoningen, gallerij, corridor
Woninggrootte
30-60 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Stedelijke rand van 4-6 lagen met levendige plint. Hoogte accenten op de stedelijke laag
Architectuur
Voorzijde formeel met inpandige buitenruimte in de stedelijke laag, achterzijde informeel, prive buitenruimtes vormen een overgang vormen tussen binnen en buiten.
Typologie OR
Levendige plint, brede stoepen met groen, parallel weg met parkeren (indien 50km) of versmallen van autorijbaan (indien 30km)
?
?
De Lichtpen Amersfoort
éénpersoonshuishoudens
student
starters
Stedelijke randen: Uithof Dichtheid in FSI
1-8 tot 4,5
Voorzieningen niveau
Gemiddeld, voorzieningen op gebiedsniveau en buurtniveau in de plint.
Doelgroep
Studenten, jonge starters, alleenstaanden
Woning typologie
Studio’s, appartementen, woonwerkwoningen, gallerij, corridor
Woninggrootte
30-60 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Stedelijke rand van 4-6 lagen in groene setting. Hoogte accenten veelal in de tweede linie, als beeindiging van lange lijnen.
Architectuur
Voorzijde formeel, mooie ritmiek van bouwblokken langs groene rand. Tweede linie sluit aan bij de schaal en maat van wijk (met hoogte accenten waar passend)
Typologie OR
Aantrekkelijke plint, groene omzoming van bebouwingsrand, vanuit de wijken ontsloten
starters éénpersoonshuishoudens gezin
gepensioneerden ouderen
Stedelijke randen : Zuiderpark Dichtheid in FSI
3 tot 4,5
Voorzieningen niveau
Gemiddeld, voorzieningen op gebiedsniveau en buurtniveau in de plint.
Doelgroep
Studenten, jonge starters, alleenstaanden
Woning typologie
Studio’s, appartementen, woonwerkwoningen, gallerij, corridor
Woninggrootte
30-60 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Stedelijke rand van 6-10 lagen met levendige plint. Hoogte accenten op de stedelijke laag
Architectuur
Voorzijde formeel met inpandige buitenruimte in de stedelijke laag, achterzijde informeel, prive buitenruimtes vormen een overgang vormen tussen binnen en buiten.
Typologie OR
Levendige plint, brede stoepen met groen, aantrekkelijke en veilige oversteken naar Zuiderpark
Pegasustraat, Den Haag
Pharos, Den Haag
Loevesteinlaan, Den Haag
Haagwonen, Melis Stokelaan Den Haag
Verbeelding Palmbout éénpersoons-
student
ouderen
huishoudens
gezin starters
Stedelijke randen: Groene as Melis Stokelaan en sportvelden Dichtheid in FSI
1,8 tot 4,5
Voorzieningen niveau
Gemiddeld, voorzieningen op gebiedsniveau en buurtniveau in de plint.
Doelgroep
Studenten, jonge starters, alleenstaanden
Woning typologie
Studio’s, appartementen, woonwerkwoningen, gallerij, corridor
Woninggrootte
30-60 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Stedelijke rand van 4-6 lagen met levendige plint. Hoogte accenten op de stedelijke laag
Architectuur
Voorzijde formeel met inpandige buitenruimte in de stedelijke laag, achterzijde informeel, prive buitenruimtes vormen een overgang vormen tussen binnen en buiten.
Typologie OR
Aantrekkelijke plint, langs groene parken en lanen, hoge verblijfskwaliteit, verbindingen naar sportvelden
starters student
éénpersoonshuishoudens
ouderen
Karakteristiek wonen : Bouwlust Vrederust Dichtheid in FSI
1-2
Voorzieningen niveau
Passend bij buurt
Doelgroep
Gezinnen, ouderen, gepensioneerden, meergeneratiehuishoudens
Woning typologie Woninggrootte Stedenbouwkundig principe
Grondgebonden gezinswoningen, maisonettes, appartementen
Den Tempst Leuven
60-150 m2 BVO Open verkaveling, afwisseling van originele en getransformeerde bouwblokken.
Architectuur
Refererend naar de naoorlogse archtiectuur (gevelindeling, ritmiek)
Typologie OR
Gericht op bestemmingsverkeer. Auto aanwezig. Plek voor dagelijks verblijf en ontmoeting. Aantrekkelijk voor fietsen en bewegen.
?
Strijp-S Eindhoven
Strijp-S Eindhoven
gezin
gepensioneerden Meerdere generaties
ouderen
Karakteristiek wonen : Morgenstond Dichtheid in FSI
1-3
Voorzieningen niveau
Voorzieningencluster (ook bovenwijks) rond de Leyweg. Overige buurten voorzieningen passend bij buurt.
Doelgroep
Ouderen, Gezinnen, Meergeneraties
Woning typologie
Rijwoningen, appartementen, grondgebonden, gallerij, portieken
Woninggrootte
50-150 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Meest divers gebied. Verschillende dichtheden, stedelijk aan randen met (al vernieuwde) luwere wijkjes. Blokken en stroken. Soms uizonderingen/ verbijzonderingen op plekken met voorzieningen
Architectuur
Refererend naar de naoorlogse archtiectuur (gevelindeling, ritmiek)
Typologie OR
Plek voor dagelijks verblijf en ontmoeting. Aantrekkelijk voor fietsen en bewegen. Upgrade openbare ruimte Leyweg en singelstructuren.
Oosterhesselenstraat Den Haag
Hunziker, Zurich
De Schoone Ley, Den Haag
De Lichtpen, Amersfoort Norghstraat student
éénpersoonshuishoudens
Starters gezin
Karakteristiek wonen : Moerwijk Dichtheid in FSI
1-2
Voorzieningen niveau
Kleine clusters per buurt
Doelgroep
Studenten, jonge starters, alleenstaanden, expats, forensen, gezinnen
Woning typologie
Studio’s, appartementen, woonwerkwoningen, gallerij, corridor
Woninggrootte
30-150 m2 BVO
Stedenbouwkundig principe
Blokken en stroken. Soms uizonderingen/ verbijzonderingen op plekken met voorzieningen
Architectuur
Typologie OR
Karakteristiek voor Moerwijk zijn de aansluiting van de kopgevel op de openbare ruimte, de kap, de horizontaliteit van de dakrand en de verticaliteit van de raamopeningen en balkons.
Energiekwartier, Den Haag
?
Plek voor dagelijks verblijf en ontmoeting. Aantrekkelijk voor fietsen en bewegen. Upgrade voorzieningencentra, rond knoop Moerwijk en singelstructuren.
Ulenpasstraat, Den Haag
Anna’s hof, Hilversum
ouderen Meerdere generaties
starters student
gezin
Colofon Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie
December 2022
BIJLAGEN
KAARTEN UIT KANSENKAART
KANSRIJKE ZONES VOOR VERDICHTING EN VERNIEUWING
PARTICIPATIE INBRENG
CULTUURHISTORISCHE WAARDE
RUIMTELIJK RAAMWERK
VEERKRACHT IN CORPORATIEBEZIT
EERDERE VERNIEUWING EN HERSTRUCTURERING
LEEFBAAROMETER, 2020
ONLANGS GERENOVEERD
VERHOUDING MARKT WONINGEN EN SOCIALE WONINGBOUW
OVERZICHT VAN PLEKKEN WAAR VERDICHTING NIET VOOR DE HAND LIGT
CORPORATIEBEZIT (PER CORPORATIE) EN GEMEENTELIJK EIGENDOM IN KANSRIJKE ZONES
PROJECTENOVERZICHT ZUIDWEST
FUNCTIEMIX PER BOUWBLOK
CORPORATIEBEZIT, PRIVAAT BEZIT, GESPIKKELD BEZIT (GEDEELTELIJK CORPORATIE, GEDEELTELIJK PRIVAAT)
AANTAL BANEN PER BOUWVELD STOMP-PRINCIPE
EIGENDOMSKAART + GEMEENTELIJK EIGENDOM IN KANSRIJKE GEBIEDEN
MOBILITEIT VS VERDICHTING
CORPORATIEBEZIT
ENERGIELABELS
GESPIKKELD BEZIT (GEDEELTELIJK CORPORATIE, GEDEELTELIJK PRIVAAT)
GEOTHERMIE KANSENKAART
Participatie inbreng
Ruimtelijk raamwerk
Wijkpark Florence Nightingale
Ockenburgh
Zuiderpark
Wijkpark Bokkefort
Madestein
Park Overvoorde
De Uithof
Erasmusveld
Bron: Ruimtelijk raamwerk (bijlage structuurvisie Zuidwest) “Van Zee tot Zweth”
0
250
500
1000m
Eerdere vernieuwing en herstructurering
Bron: afgeleide BAG, 2021
Onlangs gerenoveerd
Bron: data van corporaties
Overzicht van plekken waar verdichting niet voor de hand ligt
Projectenoverzicht Zuidwest Projecten Moerwijk: 01. Levels Assumburgweg 02. Parelmoerwijk Ulenpasstraat e.o. 03. Betje Wolffstraat 04. Schaloenstraat 05. Twickelstraat Projecten Morgenstond: 06. Steenwijklaan 07. Florence Loevesteinlaan 08. Kop Leyweg 09. MeLeCo HaagWonen 10. Denekampstraat HaagWonen 11. Keu’s Genoeg Genemuidenstraat 12. De Stede Projecten Bouwlust Vrederust: 13. Dreven 14. Gaarden 15. Zichten 16. Lozerhof 17. Venen
Corporatiebezit, privaat bezit, gespikkeld bezit (gedeeltelijk corporatie, gedeeltelijk privaat)
*
* Gespikkeld bezit is aangeduid op basis van een analyse waar gebouwen ‘gesplitst in appartementsrechten’ gecombineerd zijn met het corporatiebezit. Deze combinatie is gespikkeld bezit genoemd, omdat het een indicatie geeft waar particulier- en corporatiebezit in één appartementsgebouw zitten. Deze laag is indicatief, de nauwkeurigheid is afhankelijk van de aangeleverde data in GIS.
Eigendomskaart + Gemeentelijk eigendom in kansrijke gebieden
Bron: Geo-informatie
Corporatiebezit
Bron: open data Den Haag
Gespikkeld bezit (gedeeltelijk corporatie, gedeeltelijk privaat)
* Gespikkeld bezit is aangeduid op basis van een analyse waar gebouwen ‘gesplitst in appartementsrechten’ gecombineerd zijn met het corporatiebezit. Deze combinatie is gespikkeld bezit genoemd, omdat het een indicatie geeft waar particulier- en corporatiebezit in één appartementsgebouw zitten. Deze laag is indicatief, de nauwkeurigheid is afhankelijk van de aangeleverde data in GIS.
Kansrijke zones voor verdichting en vernieuwing
Gebieden in Zuidwest met een cultuurhistorische waarde
Bron: Cultuurhistorische verkenning - herijking cultuurhistorische waarden Den Haag Zuidwest -Crimson Architectural Historians (2021) RIS 311095
Cultuurhistorie in kansrijke zones: Waar rekening houden met cultuurhistorische waarden?
Onderzoek Veerkracht in corporatiebezit
Bron: Onderzoek ‘Veerkracht in corporatiebezit’ Circusvis (2020) - RIS 309055
Leefbaarometer, 2020
Bron: Leefbaarometer, BZK
Leefbaarheid in kansrijke zones: In welke gebieden staat de leefbaarheid het meest onder druk?
Verhouding markt woningen en sociale woningbouw
Bron: Geo-informatie
Verhouding markt-sociale woningbouw in kansrijke zones: Waar zijn de opgaven voor het maken een meer gedifferentieerd woonmilieu het grootst?
Bron: data GeoInformatie
Corporatiebezit (per corporatie) en gemeentelijk eigendom in kansrijke zones
Mogelijkheden voorzieningen en economie in kansrijke zones
Voorzieningenkaart totaal
Functiemix per bouwblok
Bron: Geo-informatie
Functiemix in de kanserijke zones: Waar zitten kansen om meer mix van wonen en werken te maken?
Aantal banen per bouwveld
Bron: Geo-informatie
STOMP-principe: stappen TRO
ELS TRA
KAD E
Zuiderpark
Wijkpark Florence Nightingale
ED
TE ES EV
GJ AA
A LA IN
N
Wijkpark Bokkefort
M
AN
RW OE
A NL
LO
E EK EG
Y LE W EG
LA LO
AN
EG
E NG HE EL W EP P M
L IJK
W
EN
E ST
N AA
ER
W US M AS
EG
Park Overvoorde
AN
LA
E OK ST LIS
EI ST RE BE
E
M
AA NL N
ER
W US M AS
EG
VR U ER ED LA ST DE
AN
R AA
N AA RL
ZE LO
Uithof
G DE
Erasmusveld
0
250
500m
EG
EG
SCH
EG
EG
PSW AA
EL W EG
TE ES EV LO
N
A LA IN
KAD E KAD E
RW OE
W
W RT
EP P
TRO
ELS T RA ELS TRA
TRO
M
AN LA EN EK
EY ELG
A VA
M
EG ERW MO
ED
W
M DE
N AA
U ER ED
VR
L ST
N AA
N
N
U ER ED VR
A LA EIN ST RE BE
EG
LA ST
AN
A ER
AN L ST LU
UW
AA NL EI ST RE BE
E IS EL M
W US SM DE R AA
W AAP SCH
EG
N LAA
N AA RL AN ZE LO ERLA Z LO
G DE
S RA
W US M
EG
M AN A EL OK ST
W EN E ST BO
LA E OK ST IS EL AN LA LO E NG HE
DE
LA LO
AN
EGG WE W USS MU SM AAS EERR N AA L IJK
E NG HE
GJ AA
AN LA
IN TE ES
EV LO
Y LE
ES CA M PL AA N
STOMP-principe: trappen
ING
TER WA VAN
SE V
ELD
1000m 500 250 0
STOMP-principe: openbaar vervoer
STOMP-principe: Mobility as a Service (MaaS)
P P
P
TRO
ELS T RA
KAD E
Zuiderpark
P
ED
E ST VE
P
GJ AA
A LA IN
N
P
E LO
M
AN
RW OE
LA EN EK
EG
Y LE W EG
LA LO
AN
P
E NG HE
AN LA
EG
IJK W
M
EP P
EL W
N EE ST
E
W US M
EG
S RA
AN
LA
E OK ST LIS
EI ST RE BE
E
M
AA NL N
E
W US M
EG
S RA
P U ER ED VR
P+R
LA ST AR GA
DE
AN
DE
N AA RL
ZE LO
De Uithof
0
250
500m
STOMP-principe: privé-auto
TRO
ELS T RA
ED
E ST VE
GJ AA
A LA IN
N
KAD E
M RW OE
AN
A NL
E LO
E EK
EG
Y LE W EG
LA LO
AN
EL W
EG
E NG HE
M
EP P
E ST
EN
W
L IJK
N AA
ER
W US M
EG
AS
AN
LA
E OK ST IS
AA NL EI ST RE BE
EL
M
N
ER
W US M
EG
AS
VR U ER ED LA ST
AR GA
DE
AN
DE N AA RL ZE LO
0
250
500
1000m
Mobiliteit vs verdichting
Energielabels - waar zijn de kansen het grootst om te vernieuwen en te verduurzamen?
Bron: Geo-informatie
Energielabels in de kanserijke zones: Waar zijn duurzaamheidsopgaven het grootst?
Geothermiekaart
Kansenkaart
Kansenkaart - verdichting voor lopende projecten en prioritaire kansrijke zones
INVENTARISATIEKAARTEN GEBOUWDE OMGEVING HUIDIGE DICHTHEID BEZIT EIGENDOM EN ERFPACHT ENERGIELABELS GEBIEDEN DIE VERNIEUWD OF GEHERSTRUTUREERD ZIJN GERENOVEERDE COMPLEXEN ERFGOED EN CULTUURHISTORIE WONINGWAARDEN EN WONINGGROOTTE
Huidige dichtheid
Legenda: >4,5 3,0-4,5 2,0-3,0 1,5-2,0 1,0-1,5 <1,0
Bezit (corporaties, gespikkeld, privaat)
Corporatiebezit
Eigendom en erfpacht
Bron: data GeoInformatie
Energielabels
Bron: data GeoInformatie
Gebieden die vernieuwd of geherstructureerd zijn
Legenda: Na 1990 Voor 1990
Bron: BAG
Gebieden die vernieuwd of geherstructureerd zijn
Gerenoveerde complexen
Woningwaarden
Legenda: Hogere WOZ-waarde
Bron: data GeoInformatie