RIS314363 Bijlage

15 november 2017 EVAL AL L UA ATIE EY E ELINE & SKYLINE 2022

39

AANBEVELING 3: WAARBORG EEN PRETTIG WOON-WERK-EN LEEFKLIMAAT.

1. Ontwikkel stedelijk beleid ten behoeve van woonkwaliteit. 2. Zorg voor juiste implementatie van gebiedsgroen en (maatschappelijke) voorzieningen door op gebiedsniveau actief te sturen op de realisatie van col-lectieve en maatschappelijke voorzieningen die betaalbaar en bereikbaar/ toegankelijk zijn voor ook lokale Haage ondernemers en initiatieven. De plintenstrategie biedt een stadsbreed in te zetten instrumentarium, verwijs hiernaar in de E&S en gebiedskaders. 3. Voeg regels toe over gewenste programma binnen een gebouw. Dit gaat over gewenste doelgroepen en woningdifferentiatie. 4. Een nadere verkenning naar realiseerbaarheid van de collectieve voorzieningen binnen een gebouw is nog nodig. 5. Neem een regel op om ondermijning binnen een gebouw te voorkomen en sociale samenhang te bevorderen.

15 november 2017

40

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

AANBEVELING 4: MOEDIG NIEUWE CONCEPTEN VOOR DUURZAAMHEID AAN.

1. Experimenteer verantwoord door bestuurlijke blokkades weg te nemen en eventuele vrijstellingen van andere regels. Bijvoorbeeld : op welke wijze krijgen we geheel groene daktuinen, welke oplossingen zijn hiervoor mogelijk. 2. Onderzoek welk toetsingsmethode effectief is voor een duurzame ontwikkeling. Evalueer of Breeam en GPR scores haalbaar zijn. 3. Verplicht de inhuur van een landschapsarchitect voor inrichting van de daktuinen, dit draagt bij aan de biodiversiteit en een goede kwalitatieve inpassing. 4. Stel een grondstoffenpaspoort verplicht bij hoogbouwontwikkelingen. Hoogbouw heeft een grote mate van standaardisatie, er liggen kansen om de circulariteit te bevorderen. 5. Verbeter de circulariteit met vernieuwende afvalsystemen. Neem het programma van eisen voor (nieuwe concepten van) afvalinzameling mee (in ruimtelijke kaders) in een vroegtijdig stadium. 6. Geef goede voorbeelden van energieopwekking in combinatie met een groene inrichting van daktuinen.

15 november 2017 EVAL AL L UA ATIE EY E ELINE & SKYLINE 2022

41

42

Foto: Arno Lammers EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

4. FINANCIELE HAALBAARHEID Een aanleiding voor dit onderzoek is dat de markt regelmatig bij de gemeente aangeeft dat de gestelde eisen in de E&S (te) hoog zijn. Met deze financiële evaluatie wordt inzicht gegeven in de effecten van E&S op de kosten en opbrengsten van hoogbouwprojecten en – in het verlengde daarvan – de financiële haalbaarheid van deze projecten. In dit onderzoek worden kwalitatieve uitspraken gedaan over de financiële effecten van E&S. Deze uitspraken zijn onderbouwd met een kwantitatieve/financiële analyse welke is uitgevoerd door Fakton. De input voor de financiële analyse komt uit de gesprekken met ontwikkelaars van vier Haagse projecten (Grotius, The Grace, Binck Blocks en Levels), uit databases en kengetallen (NVM, Vastgoeddata, StiVAD) en de expertise van het onderzoeksteam (Fakton in samenwerking met medewerkers grondzaken, economie, stedenbouw en planeconomie). Aandachtspunten Eyeline & Skyline n.a.v. het extern onderzoek: Opgeteld hebben alle beleidsregels uit E&S gezamenlijk een fors negatief effect op de business case van hoogbouwontwikkelingen (gemiddeld circa 70% op de residuele grondwaarde). Het voornaamste effect op de haalbaarheid wordt veroorzaakt door: • de eisen voor ‘ruimte & architectuur‘: met name, de maximale diagonaal en het bebouwingspercentage. • de eisen voor ‘duurzaamheid’: met name de

• •

benodigde duurzaamheid certificaten en toepassingen van groene daken. de eisen voor ‘plint & omgeving’: met name regels voor de invulling van de plint. het lange ontwerptraject: ontwikkelaars moeten het ontwerp van het gebouw vaak tussentijds aanpassen, waardoor de architecten onderzoekskosten stijgen.

Naast de beleidsregels uit E&S beïnvloeden ook andere factoren de business case van een project. Een deel hiervan is in het Fakton rapport opgenomen en een deel kennen we als gemeente uit de praktijk. Dit gaat voornamelijk om de volgende aspecten: • Hoogbouw, en met name hoogbouw boven de 70 meter kent aanvullende eisen voor bouwveiligheid, brandveiligheid en installaties. • Een project kan een hoge start investering hebben door de verwervingsprijs/ boekwaarde, hierbij zijn van invloed de marktomstandigheden van bouwkosten en opbrengsten, verwervingsprijs en het volume van het project. • Parkeeroplossingen zijn vaak kostbaar onder/nabij hoogbouw. Deels is dit al beter uitvoerbaar door de bijvoorbeeld lagere parkeernorm in het CID. Afkoop aanvullende plaatsen drukt wel in negatieve zin op de haalbaarheid. • Beleid op het gebied van woningprogrammering kan een negatieve effect

•

•

op de business case hebben. Voornaamste determinanten zijn oppervlakte in combinatie met sociale huur, of de sociale woningen die door een toegelaten instelling voorzien moeten worden en het beleid dat een woning 50 jaar als sociale huur wordt gereserveerd. Het programmeren van kantoormeters. Indien een relatief groot kantoor programma geëist wordt, zal de ontwikkelaar dit op eigen rekening en risico moeten realiseren. Immers, door de lange doorlooptijd van hoogbouw, is de kans dat een toekomstig huurder voor de realisatie een overeenkomst aangaat zeer klein. Tijdelijke openbare ruimte, men moet rekening houden met lang ontwikkelproces en daardoor vantevoren financieel ruimte reserveren voor meerdere malen aanleggen van openbare ruimte.

De vraag of E&S een negatief effect heeft op een business case kan bevestigend beantwoord worden, de vraag of E&S daarnaast een business case financieel onhaalbaar maakt kan niet beantwoord worden gezien het feit dat ook andere factoren een belangrijke rol spelen in de financiële haalbaarheid van een project.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

43

Beatrixkwartier. Foto: Bart van Vliet 44

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

49

AANBEVELING: VIND EEN BALANS TUSSEN EEN HAALBAAR BUSINESS CASE EN KWALITATIEVE HOOGBOUW

1. De Eyeline & Skyline moet een algemeen beleidsdocument zijn met een visie op kwaliteit van hoogbouw op stadsniveau, zorg dat de architectonische-, beeldkwaliteits en duurzaamheideisen van bepaalde gebieden in (beeld-)kwaliteitsplannen terecht komt. 2. Geef duidelijk aan welke regels een harde eis zijn - en overal gelden - en welke afhankelijk van project en locatie zijn. Beschrijf een proces waarin samen met de een initiatiefnemer een keuze wordt gemaakt / een focus wordt gelegd welke de basis biedt voor de verdere uitwerking. Doe dit in samenhang met de andere beleidseisen zodat in een vroeg stadium duidelijkheid over de uitwerking komt. 3. Stuur op gebiedsniveau naar de samenhang tussen programma, inrichting buitenruimte, mobiliteit en parkeren. De integraliteit biedt voordelen voor de haalbaarheid van individuele ontwikkelingen, maar biedt ook kans op kostenverevening en bekostiging (waaronder subsidies).

15 november 2017 EVAL AL L UA ATIE EY E ELINE & SKYLINE 2022

45

Vervolgstappen per aanbeveling Dit schema laat per aanbeveling zien wat de mogelijke vervolgstappen kunnen zijn:

AANBEVELING 1. DE ´EYELINE EN SKYLINE’ BIEDT KWALITATIEF OMSCHREVEN HANDVATTEN DIE SPECIFIEK ZIJN VOOR HAAGSE HOOGBOUWONTWIKKELINGEN. a. Verwijder overlap in beleid. Zorg dat de regels alleen specifiek over hoogbouw gaan. Koppel ‘Eyeline Skyline’ beter aan overig gemeentelijkbeleid door middel van verwijzingen b. Actualiseer de regels van de Eyeline & Skyline aan de huidige Haagse vestigingscondities(programmering, voorzieningen, wonen, mobiliteit). c. Maak duidelijk hoe de regels bijdragen om de vestigingskwaliteit van de stad te versterken. d. Stedenbouwkundige regels moeten beter worden toegelicht en gekoppeld aan de vestigingscondities zodat maatwerk geboden kan worden met meer diversiteit en meer aansluiting biedt op de omgeving. e. Zorg wel dat de regels duidelijk en toetsbaar zijn. De regels moeten juridisch op de juiste plekken geïmplementeerd worden. Dit zorgt voor een goede fundering. Bijvoorbeeld : E&S moet een programma worden in de omgevingswet (een programma heeft een juridisch karakter) of een beleidsregel in omgevingswet.. f. Cultuurhistorie is belangrijk voor Haagse hoogbouwontwikkelingen. Voor transformatie van bestaande gebouwen naar hoogbouw moet maatwerk mogelijk zijn. Bij transformatie geldt dat eerst een cultuurhistorische en architectonische analyse gewenst is.

Samen met welstand wordt vervolgens bekeken welke regels van de Eyeline & Skyline van toepassing zijn. 2. ZORG VOOR EEN GESTROOMLIJND EN TRANSPARANT BEGELEIDINGSPROCES a. Beschrijf de procesafspraken binnen de hoogbouwontwikkeling. Maak duidelijk waar de intake begint, welke partijen vanuit de gemeente betrokken zijn en welke onderzoeken wanneer afgerond moet zijn. Zorg voor GO/NO-GO momenten, dit moet bij het intakegesprek van een hoogbouwontwikkeling al duidelijk zijn. b. Stel een gemeentelijk interdisciplinair hoogbouw team samen van ervaren medewerkers waarbij de thema’s o.a. bouwfysica/ondergrond/stedenbouw/mobiliteit/groen vertegenwoordigd zijn voor interne adviezen (de adviezen hebben geen status). c. Schrijf een handleiding hoogbouw voor gemeentelijke medewerkers inzake de organisatie en planvorming van hoogbouwontwikkelingen. Zo werkt eenieder consistent en in dezelfde volgorde d. Vergroot de vindbaarheid, plaats nieuwe versies op de gemeentelijke website. Actualiseer het gehele document. 3.

ZET HOOGBOUW IN ALS GEBIEDSONTWIKKELING

a. Voeg een hoogbouw visie op stadsniveau toe waarin de relatie en de te bereiken kwaliteit van hoogbouw met de bestaande stad duidelijk wordt gemaakt. b. Voeg een kaart toe met grenzen van de hoogbouwzone, om beter aan te sluiten bij de identiteit van de stad. Het vastleggen van een maximale hoogte zorgt voor een geleidelijke opbouw binnen de hoogbouwzone. Zo sluiten hoogbouwprojecten beter aan op de omgeving en ontstaat meer samenhang. c. Op de kaarten met hoogbouwzones moet ook aangegeven worden wat de belangrijke landschappelijke kwaliteiten zijn, waar de erfgoedlijnen en belangrijke zichtlijnen zich bevinden. d. Gebiedsbreed moeten regels worden opgesteld waar groen aansluit op bestaande netwerken en het best tot zijn recht komt.. e. Neem op gebiedsniveau regels op voor bezonning, wind, afval, ondergrond en logistieke routes, verkeersbewegingen, parkeren (en deelmobiliteiten), kabels en leidingen en warmte-koudeopslag. Bij het inpassen van deze stadssystemen moeten alle te verwachten hoogbouw meegenomen worden, niet slecht één project. Zo ontstaan er ook kansen in schaalvoordelen. f. De woningbouw differentiatie moet niet alleen per project worden beoordeeld, maar bekijk het totaal aanbod van alle bouwprojecten in een gebied. Op deze manier is een beter oordeel te geven over de totale bijdrage van de bouwprojecten aan de diversiteit van het nieuwe woningaanbod in de stad.

46

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

AANPASSING E&S

HOOGBOUWPROCESSEN

GEBIEDSKADERS

BELEIDSOPDRACHT

Vervolgstappen per aanbeveling AANBEVELING 4.

AANPASSING E&S

HOOGBOUWPROCESSEN

GEBIEDSKADERS

BELEIDSOPDRACHT

HOOGBOUW HEEFT GROTE IMPACT OP GEBIEDSNIVEAU INTEGREER GEBOUW EN OPENBARE RUIMTE OM KWALITEIT TOE TE VOEGEN.

a. Verdichting heeft een intensiever gebruik van de openbare ruimte tot gevolg. De effecten van de nieuwe bouwontwikkeling op de openbare ruimte moeten integraal worden meegenomen en aangetoond. Dit betreft o.a. ruimte voor (kort) stallen van fietsen op straat, deelconcepten, afvalinzameling, logistieke afhandeling pakket/expeditie verkeer, groene verblijfsruimte en ruimte voor kabels en leidingen. b. Overgang publiek - prive : Zorg voor goede voorbeelden hoe een goed werkende overgang van openbaar naar prive kan worden vormgegeven. c. Stimuleer collectieve oplossingen in de buitenruimte voor bijvoorbeeld voor (tweewielier)parkeren, deelmobiliteit en logistiek. d. Schenk aandacht voor beheer en handhaving van de regels, bij toename van bewegingen rondom hoogbouw moet bij het stadsdeel rekening worden gehouden met meer toezicht. e. Voor de openbare ruimte moet een aanvullende bezonningsnorm en windklimaat worden vastgesteld, gericht op essentiële verblijfsruimtes (pleinen, boulevards en parken), in de omgeving van hoogbouw. f. Ontwikkel een kader voor langdurige tijdelijkheid; zodat de openbare ruimte rondom hoogbouwontwikkelingen voldoende kwaliteit heeft voor bewoners tijdens de bouw.

5.

WAARBORG EEN GEZOND WOON-WERK-EN LEEFKLIMAAT.

a. Ontwikkel stedelijk beleid onder anderen ten behoeve van woonkwaliteit. b. Zorg voor juiste implementatie van gebiedsgroen en (maatschappelijke) voorzieningen door op gebiedsniveau actief te sturen op de realisatie van collectieve en maatschappelijke voorzieningen die betaalbaar en bereikbaar/ toegankelijk zijn voor ook lokale Haage ondernemers en initiatieven. De plintenstrategie biedt een stadsbreed in te zetten instrumentarium. verwijs hiernaar in de E&S en gebiedskaders. c. Voeg regels toe over gewenste programma binnen een gebouw. Dit gaat over gewenste doelgroepen en woningdifferentiatie. d. Een nadere verkenning naar realiseerbaarheid van de collectieve voorzieningen binnen een gebouw is nog nodig. e. Neem een regel op om ondermijning binnen een gebouw te voorkomen en sociale samenhang te bevorderen. f. Voeg regels toe om ontmoeting-, sport-, en bewegen te stimuleren in gebouwen, bijvoorbeeld op daken en in de plint 6. MOEDIG NIEUWE CONCEPTEN VOOR DUURZAAMHEID AAN. a. Experimenteer verantwoord door bestuurlijke blokkades weg te nemen en eventuele vrijstellingen voor andere regels. Bijvoorbeeld : op welke wijze krijgen we geheel groene daktuinen, welke oplossingen zijn hiervoor mogelijk. b. Onderzoek welk toetsingsmethode effectief is voor een duurzame ontwikkeling. Evalueer of Breeam en GPR scores haalbaar zijn. c.

Verplicht de inhuur van een ecoloog /landschapsarchitect voor inrichting van de daktuinen, dit draagt bij aan de biodiversiteit en een goede kwalitatieve inpassing. d. Verbeter de circulariteit met vernieuwende afvalsystemen. Neem het programma van eisen voor (nieuwe concepten van) afvalinzameling mee (in ruimtelijke kaders) in een vroegtijdig stadium e. Hoogbouw heeft grote mate van standaardisatie, verplicht een grondstoffenpaspoort bij hoogbouwontwikkelingen. f. Geef goede voorbeelden van energieopwekking in combinatie met een groene inrichting van daktuinen, verplicht het betrekken van een landschapsarchitect. 7.

VIND EEN BALANS TUSSEN EEN HAALBAAR BUSINESS CASE EN KWALITATIEVE HOOGBOUW

a. De Eyeline & Skyline moet een algemeen beleidsdocument zijn met een visie op kwaliteit van hoogbouw op stadsniveau, zorg dat de architectonische-, beeldkwaliteits en duurzaamheideisen van bepaalde gebieden in (beeld-)kwaliteitsplannen terecht komt. b. Geef duidelijk aan welke regels een harde eis zijn - en overal gelden - en welke afhankelijk van project en locatie zijn. Beschrijf een proces waarin samen met de een initiatiefnemer een keuze wordt gemaakt / een focus wordt gelegd welke de basis biedt voor de verdere uitwerking. Doe dit in samenhang met de andere beleidseisen zodat in een vroeg stadium duidelijkheid over de uitwerking komt. c. Stuur op gebiedsniveau naar de samenhang tussen programma, inrichting buitenruimte, mobiliteit en parkeren. De integraliteit biedt voordelen voor de haalbaarheid van individuele ontwikkelingen, maar biedt ook kans op kostenverevening en bekostiging (waaronder subsidies).

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

47

Colofon Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie

februari 2023