RIS314363 Bijlage

Brede en integrale evaluatie Eyeline & Skyline februari 2023

Gebieden in Den Haag waar hoogbouw is toegestaan

2

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

INHOUD 1. INLEIDING

5

2. SAMENVATTING EVALUATIE EYELINE EN SKYLINE

9

3. VERVOLGSTAPPEN EYELINE EN SKYLINE

15

4. HAAGS LEIDRAAD MIDDELHOOGBOUW

21

5. AMENDEMENT 1E

23

ONDERZOEK: CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN DEELONDERZOEKEN

27

1. PROCES

27

2. BELEIDSEFFECTEN

31

3. RUIMTELIJKE ANALYSE

35

4. FINANCIELE HAALBAARHEID

43

VERVOLGSTAPPEN PER AANBEVELING

47

15 november 2017 EVAL AL L UA ATIE EY E ELINE & SKYLINE 2022

3

4

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

1. INLEIDING Den Haag heeft misschien wel één van de meest bekende skylines van Nederland. Bij verslaglegging van politiek nieuws uit Den Haag zijn de Haagse torens prominent in beeld. Sinds de ontwikkeling van hoogbouw rondom Den Haag Centraal Station en de Turfmarkt is hoogbouw onderdeel van het Haags stadsbeeld. De afgelopen jaren zijn in het CID-gebied en Binckhorst diverse nieuwe hoogbouw initiatieven ontstaan, die de komende jaren gerealiseerd zullen worden. Deze ontwikkelingen komen voort uit de koers die Den Haag heeft uitgezet met de Agenda Ruimte voor de Stad. Namelijk de groei van de stad binnenstedelijk te blijven faciliteren, en de verdichting te concentreren bij OV-knooppunten en voorzieningenclusters. Rondom deze knooppunten wordt ruimte geboden voor de groei van het aantal inwoners in de stad door compacter te bouwen en door hogere bebouwing mogelijk te maken. Hoogbouwnota : Eyeline & Skyline (E&S) Het Haags hoogbouwbeleid is een uitwerking van Agenda Ruimte voor de Stad. In de E&S staan de generieke regels en ambities waaraan Haagse hoogbouw dient te voldoen. Daarnaast bevat E&S een opsomming van de gebieden waar de gemeente hoogbouw wil aanmoedigen, maar ook die delen van de stad waar de gemeente geen hoogbouw wil. De inzet is om de ‘skyline’ van Den Haag te verbinden met de belevingskwaliteit van de stad op ooghoogte en

de buitenruimte ter plekke: de ‘eyeline’. Met een hoogbouwnota ontstaat voor iedereen meer helderheid over de keuze om hoogbouw in bepaalde gebieden wel of niet te realiseren. De nota is een middel om op stadsniveau tot kwalitatief goede hoogbouw te komen. De hoogbouwnota is een vertaling van de ambities van Den Haag ten aanzien van het realiseren van hoogbouwprojecten die wezenlijk bijdragen aan een aantrekkelijke stad. Evaluatie Eyeline & Skyline Op verzoek van de raad zou de E&S na vaststelling in 2018 na anderhalf jaar geevalueerd worden. In juli 2021 is de Tussentijdse evaluatie (RIS306342) vastgesteld. Deze is `tussentijds´ omdat nog onvoldoende hoogbouwcasussen in ontwikkeling waren. Nu dat wel het geval is heeft de raad bij vaststelling van de tussentijdse evaluatie gevraagd een brede en integrale beleidsevaluatie uit te voeren. Deze evaluatie beoordeelt of de waarde en het belang van de doelstellingen in de nota E&S gehaald wordt. In de tussentijdse evaluatie zijn enkele thema’s benoemd om verder te onderzoeken. Het gaat om collectieve groene ruimtes, gemeenschappelijke voorzieningen, sunspots, puntensysteem Natuurinclusief bouwen (NIB), afdwingbaarheid en borging duurzaamheidsregels, mix van functies met verschillende financieringscategorieën en beheervormen, het plintmanagement,

kader middelhoogbouw en Amendement 1E “Onderzoek verhuisbewegingen bij middenen hoogbouw”. Deze thema’s en onderzoeken maken deel uit van deze evaluatie. Wat betekent een brede én integrale beleidsevaluatie? Het breed en integraal uitvoeren betekent dat alle relevante experts en stakeholders binnen én buiten het gemeentehuis betrokken zijn geweest. De evaluatie richt zich vooral op de impact van de doelen die in de nota beschreven worden. Het is de bedoeling de doeltreffendheid, de duurzaamheid en de relevantie van de doelen te beoordelen. Deze beleidsevaluatie is uitgevoerd door middel van vier deelonderzoeken: 1. Beleidseffecten Dit onderzoek heeft betrekking op de haalbaarheid van de doelstellingen in de E&S, namelijk het versterken van de leef-, en vestigingsklimaat van de stad. 2. Ruimtelijke analyse Aan de hand van zeven Haagse casussen is op hoofdlijnen onderzocht of de regels en ambities uit de hoogbouwnota toegepast zijn, hoe dat is gedaan en of de beoogde effecten daarmee zijn bereikt.Thema’s als collectieve (groene) ruimtes, gemeenschappelijke voorzieningen, het puntensysteem natuurinclusief bouwen (NIB),

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

5

6 40

Foto: Arno Lammers

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022EN SKYLINE NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE

Haagse hoogbouw: wonen in het centrum met uitzicht op zee

microklimaat (sunspots, windhinder) en effecten op de openbare ruimte zijn ook onderzocht. 3. Proces Dit onderzoek richt zich op de hanteerbaarheid van de regels uit de E&S voor ambtenaren om te sturen én voor marktpartijen om mee te werken. Naar aanleiding van interviews met betrokken architecten, woningbouwcorporaties, ontwikkelaars en ambtenaren, worden ervaringen gedeeld. 4. Financiële haalbaarheid Dit onderzoek geeft inzicht in de effecten van E&S op de kosten en opbrengsten van hoogbouwprojecten en – in het verlengde daarvan – de financiële haalbaarheid van deze projecten. De resultaten uit de vier deelonderzoeken vormen tezamen de brede en integrale evaluatie die nu voor u ligt. Werkwijze De evaluatie E&S is uitgevoerd door meerdere interdisciplinaire teams van ambtenaren, in samenwerking met externe bureaus. Ook zijn gesprekken gevoerd met de welstandcommissie, Hoogheemraadschap, omgevingsdienst Haaglanden, architecten, ontwikkelaars en woningbouwcorporaties en zijn de resultaten gepresenteerd aan het Haagstafel Wonen.

Op basis van onderzoek en verschillende bijeenkomsten zijn inhoudelijke en procesmatige conclusies en aanbevelingen geformuleerd. Het resultaat van deze evaluatie is: 1. Aanbevelingen voor een eventuele aanpassing van de nota E&S, 2. Verzoek voor o.a. nieuw beleid voor woonkwaliteit in hoogbouw, 3. Verbeterpunten in hoogbouwprocessen Leeswijzer In hoofdstuk 2 vindt u de uitkomsten en aanbevelingen uit de brede en integrale evaluatie. In hoofdstuk 3 worden de eventuele vervolgstappen beschreven naar aanleiding van de aanbevelingen. Hoofdstuk 4 geeft uitleg in welke vorm het kader voor Middelhoogbouw opgesteld is. De uitkomsten van het Amendement 1E “Onderzoek verhuisbewegingen bij midden-en hoogbouw” komen aan bod in hoofdstuk 5. Het tweede gedeelte van dit rapport genaamd ‘Onderzoek’ geeft een uitgebreide weergave van de conclusies en aanbevelingen en de daarbijhorende mogelijke vervolgstappen.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

7

8 2

NOTA EVALUATIE HAAGSE EYELINE HOOGBOUW: & SKYLINE EYELINE 2022EN SKYLINE

Haagse skyline. Foto: Bart van Vliet

2. SAMENVATTING EVALUATIE EYELINE & SKYLINE In de brede en integrale beleidsevaluatie van Eyeline & Skyline(E&S) is onderzocht in hoeverre de beleidsdoelstellingen worden gehaald, hoe E&S de gemeentelijke processen beïnvloedt, wat de ruimtelijke effecten zijn van het beleid en welke financiële effecten de regels van de E&S hebben op hoogbouwprojecten. Uit de evaluatie is een aantal goede punten van de hoogbouwnota naar voren gekomen: 1. Het beleidsdocument E&S biedt vroeg in het ontwerpproces veel helderheid welke regels vanuit de gemeente gelden om hoogbouw te kunnen vormgeven, oriënteren en te realiseren. 2. Het werkt goed dat er vooraf een keuze is gemaakt waar in de stad hoogbouw komt, en waar niet. 3. De E&S wordt door alle stakeholders vroeg in het hoogbouwproces ingezet. 4. De beleidsdoelen zoals gesteld in de E&S zijn grotendeels behaald, de regels dragen bij aan de versterking van de leef- en vestigingsklimaat van de stad. 5. De belevingskwaliteit op ooghoogte, de eyeline, wordt versterkt door veel meer aandacht dan voorheen voor uitnodigende plinten. 6. Hoogbouw projecten voldoen aan veel van de regels uit de nota. Vooral de ruimtelijke opbouw wordt in de projecten toegepast. Er zijn ook een aantal verbeterpunten, deze varieren in detailniveau (zie Onderzoek blz. 21).

Samenvattend zijn de verschillende verbeterpunten terug te brengen tot de volgende zeven primaire aanbevelingen:

1. De Eyeline en Skyline biedt kwalitatief omschreven handvatten die specifiek zijn voor Haagse hoogbouwontwikkelingen. E&S bevat een overlap met beleid en regels die ook gelden voor reguliere bouw. Dit maakt het document omvangrijker dan nodig. Sommige regels worden als te star ervaren, terwijl andere regels ruim interpreteerbaar zijn. De regels vinden hun oorsprong in de Haagse vestigingscondities*, alleen is dat niet meer terug te vinden in de formulering. Door de regels meer context te geven en aan te duiden hoe de regel kwaliteit toevoegt voor het gebied of straat kan op locatie maatwerk geboden worden. In aanvulling op E&S wordt voor gebieden met hoogbouw ook gebiedskaders opgesteld zoals ontwikkelvisies en beeldkwaliteitsplannen. In deze documenten kunnen meer specifieke regels een plek krijgen. Bijvoorbeeld als het gaat om regels voor beeldkwaliteit en architectuur. Op pagina 19 wordt dit nader inzichtelijk gemaakt. • Verwijder overlap in beleid en regels die ook gelden voor reguliere bouw. Dit maakt het document helder en beknopt. Beschrijf de regels kwalitatief en koppel ze aan Haagse vestigingscondities. Door de Haagse vestigingscondities te benoemen wordt duidelijk wat de typische Haagse kwaliteit van hoogbouw kan zijn. Hierdoor kan maatwerk geboden worden en krijgen de regels meer toelichting.

2. Zorg voor een gestroomlijnd en transparant begeleidingsproces. Uit interviews met zowel ambtenaren als ontwikkelaars en architecten blijkt dat het hoogbouwproces complex is én een lange doorlooptijd kent. Men mist een procesbeschrijving waarbij vooraf voor beide partijen duidelijk wordt welke stappen genomen moeten worden voor een haalbaar plan. Ook in welk volgorde beleidseisen van toepassing zijn zodat concurerende ruimteclaims zoveel mogelijk vermeden kunnen worden. • De complexiteit van hoogbouwontwikkelingen maakt zorgvuldig samenspel tussen de gemeente en de ontwikkelende partij noodzakelijk. Een succesvol hoogbouwinitiatief start met een gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer, niet met de introductie van een (schets)ontwerp. Beschrijf in de E&S de gewenste samenwerking tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Waarbij de volgorde van stappen, onderzoeken en betrokken afdelingen duidelijk worden benoemd. Zorg binnen én buiten de gemeente voor kennisdeling over hoogbouwprocessen.

* Haagse vestigingscondities zijn voorwaarden (ruimtelijk, economisch, maatschappelijk van aard) voor bedrijven en bewoners om zich te vestigen in Den Haag, en toeristen om Den Haag te bezoeken (bijvoorbeeld: goede bereikbaarheid, nabije voorzieningen, veel groen, kwalitatief openbare ruimte, etc.)

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

9

10

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

3. Zet hoogbouw in als gebiedsontwikkeling. De regels in de huidige E&S richten zich enkel op gebouwniveau en moeten per project opgelost worden. Vooral voor mobiliteit, logistiek, afval, parkeren, wind en bezonning zorgt dat voor locatie specifieke uitdagingen. In de E&S is geen hoogtezonering opgenomen. De indruk wordt gewekt dat alle hoogtes mogelijk zijn maar juist door wind-, bezonnings-, afval- en ondergrondse uitdagingen is dit lastig te bereiken. Dit zorgt ook voor onduidelijkheid voor ontwikkelende partijen. • Beschrijf in de E&S de toegevoegde waarde van hoogbouw en hoe deze op gebiedsniveau te behalen is, neem ook een hoogtezonekaart op. Benader de regels en ambities op gebiedsniveau. Collectieve oplossingen voor logistiek, afval, parkeren, wind-en bezonning kunnen voor een sneller planproces en haalbare projecten zorgen. De regels over hoogbouw zouden verankerd moet zijn in de gebiedskaders, juist als het gaat hoe bouwhoogtes passen in een gebiedsontwikkeling en de afstemming met andere initiatieven ten aanzien van windeffecten, bezonning en de aansluiting op (doorgaande) openbare ruimte structuren.

4. Hoogbouw heeft grote impact op gebiedsniveau: integreer gebouw en openbare ruimte om kwaliteit toe te voegen. Verdichting door hoogbouw leidt tot een intensiever gebruik van de openbare ruimte zowel bovengronds-als ondergronds. In de E&S zijn geen regels opgesteld over de druk op de bestaande stoep n.a.v. geplande hoogbouw (ruimte voor het kort stallen van fietsen op straat, afvalinzameling, logistieke afhandeling pakket/ expeditie verkeer, groene verblijfsruimte). De meerderheid van de regels aangaande groen en duurzaamheid zijn tevens lastig te toetsen omdat ze onder de ambities staan geformuleerd en daardoor niet juridisch toetsbaar zijn. • Hoogwaardige openbare ruimte met verblijfskwaliteit is voorwaarde voor succesvolle hoogbouwontwikkeling. De effecten van de nieuwe hoogbouwontwikkeling op de openbare ruimte moeten integraal worden meegenomen en aangetoond door de ontwikkelende partij vooraf aan de ontwikkeling. Het gaat hierbij om inpassing van verkeersafwikkeling en logisitiek, inclusief afvalinzameling, bezorgdiensten (pakjes, maaltijden), verhuiswagens, opstelplekken hulpdiensten. Ook de effecten op wind -en bezonning, ondergrondse infra (kabels en leidingen) versus bovengrondse vergroening worden in deze fase aangetoond.

5. Waarborg een gezond woon-, werk-, én leefklimaat. In de E&S is weinig aandacht voor woonklimaat, met als resultaat dat in de praktijk veelal kleine woningen worden ontwikkeld, en geen woon differentiatie ontstaat door een mix van verschillende bewonersgroepen te faciliteren. Ook is er op gebied-en gebouwniveau geen aandacht voor collectieve (en maatschappelijke) voorzieningen en er mist kansen op ontmoeting binnen het gebouw. • Ontwikkel stedelijk beleid ten behoeve van woonkwaliteit. Voor (maatschappelijke) voorzieningen is stedelijk beleid aanwezig maar zorg voor juiste implementatie door op gebiedsniveau actief te sturen op de realisatie van collectieve en maatschappelijke voorzieningen die ook betaalbaar en toegankelijk zijn voor lokale Haage ondernemers. De plintenstrategie biedt een stadsbreed in te zetten instrumentarium. Op gebouwniveau is het belangrijk om het woon-/leefklimaat op hoogte te bevorderen door regels voor sociale cohesie toe te voegen, ontmoeting-, sport- en bewegen te stimuleren, bijvoorbeeld op daken of in plinten en ondermijning te voorkomen.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

11

12 62

NOTA EVALUATIE HAAGSE EYELINE HOOGBOUW: & SKYLINE EYELINE 2022EN SKYLINE

Uitzicht vanaf de Haagse Toren, het Strijkijzer. Foto: Penthouse Emanuele Basile

6. Moedig nieuwe concepten voor duurzaamheid aan. Duurzaamheid wordt binnen de E&S onderverdeeld in drie thema’s: 1. Energie, 2. Groen-en natuurinclusief bouwen en 3. Klimaatbestendig ontwerp. Op de geëiste BREEAM excellent score wordt binnen de gemeente niet getoetst. Ook voldoen de meeste plannen niet aan de GPR score voor energie. De aanwezige groene daken bij de projecten voldoen allemaal wel aan de ambities ten aanzien van biodiversiteit, natuurinclusief bouwen en multifunctionaliteit. Er zijn echter geen regels voor de inrichting van daktuinen, het is ook niet duidelijk wie de toetsende instantie is, en hoe getoetst kan worden. • Versnel duurzame ontwikkelingen door zoveel mogelijk bestuurlijke blokkades weg te nemen en eventuele vrijstellingen voor andere regels te bieden en hier en daar (verantwoord) te experimenteren. • Onderzoek in hoeverre duurzame opties bij hoogbouw realiseerbaar zijn . Mogelijke opties zijn circulair bouwen, bouwhubs, klimaatadaptatie en energieopwekking. • Verplicht de inhuur van een ecoloog (eventueel aangevuld met een landschapsarchitect) vanaf de initiatieffase van het bouwproject. Deze bepaalt op welke wijze de maatregelen uit het puntensysteem NIB worden toegepast. Speciale aandacht is vereist voor het ontwerp van de daktuinen.

7. Vind een balans tussen kwaliteit en (financieel)haalbare plannen Hoogbouw, met name boven de 70 meter, kent hoge ontwikkelkosten. Dit komt met name door aanvullende eisen voor bouwveiligheid, brandveiligheid en installaties. Ook zijn de parkeeroplossingen vaak kostbaar onder/nabij hoogbouw. Uit het financieel onderzoek blijkt dat de regels uit de E&S gezamenlijk een fors negatief effect hebben op de business case van hoogbouwontwikkelingen. De regels uit E&S zijn generiek, maar op locatie niveau blijken alle eisen gezamenlijk lastig te realiseren. Als niet alle regels op plotniveau ingepast kunnen worden zou, naar voorbeeld van de Binckhorst, op gebiedsniveau een afweging gemaakt kunnen worden welke regels van toepassing zijn voor een haalbaar project. • Beschrijf een proces waarin de gemeente samen met een initiatiefnemer een keuze maakt welke regels uit de E&S de basis vormen voor de verdere uitwerking.

Vanaf bladzijde 21 vindt u een uitgebreidere beschrijving waarop deze aanbevelingen gebaseerd zijn. Tevens zijn alle aanbevelingen gedetaileerd beschreven. Een deel van de bovengenoemde aanbevelingen vraagt om nieuw beleid, een ander deel om aanpassingen en toevoegingen aan de E&S. In het volgende hoofdstuk worden de mogelijke vervolgstappen toegelicht.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

13

14

Foto: Arno Lammers EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

3. VERVOLGSTAPPEN EVALUATIE EYELINE & SKYLINE De aanbevelingen uit de evaluatie leveren drie producten op en een aantal vervolgstappen: 1. Opstellen nieuw stedelijk beleid Om sommige aanbevelingen te bereiken is nieuw stedelijk beleid nodig. Samen met desbetreffende beleidsafdelingen worden opdrachten geformuleerd. 2. Actualisatie Eyeline & Skyline Bij de meeste aanbevelingen hoort een tekstuele aanpassing oftewel actualisatie van de E&S. Naast de aanbevelingen zullen ook een drietal rondetafelgesprekken plaatsvinden met lokale ondernemers, architecten/stedenbouwkundigen, beleggers en ontwikkelaars. De deelnemers van de rondetafelgesprekken kunnen meepraten over de aanbevelingen uit de evaluatie en de thema’s rondom hoogbouwontwikkelingen. Input opgehaald uit de participatiebijeenkomsten CID zullen tevens gebruikt worden voor de actualisatie van de E&S. Het college biedt een werksessie aan met de raad over de voorliggende evaluatie en over welke aandachtspunten de raad wil meegeven voor de actualisatie van de hoogbouwnota. 3. Verbeterpunten hoogbouwprocessen Er zijn ook aanbevelingen die over het proces van toetsing, begeleiding en realisatie gaan. Dit betekent dat naast aanpassingen in de E&S deze aanbevelingen ook in andere documenten gelden zoals gebiedsgerichte kaders als Nota van

Uitgangspunten of (Beeld)Kwaliteitsplannen. Om ervoor te zorgen dat de aanbevelingen worden opgepakt zullen leidraden en/of handleidingen ontwikkeld worden voor desbetreffende afdelingen waarin de inhoudelijke punten van de aanbevelingen genoemd worden om kennis te delen en aan te geven waar deze aanbevelingen een plek krijgen. 4. Vervolgacties Tussentijdse evaluatie In de Tussentijdse evaluatie is een aantal vervolgacties benoemd, die bij de brede en integrale evaluatie nader uitgezocht moesten worden. Hieronder is de stand van zaken weergegeven: a. Collectieve (groene) ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen; Uit de ruimtelijke analyse van zeven Haagse hoogbouwcasussen blijkt dat de nieuwe woningen in hoogbouw een substantiële bijdrage leveren aan de vergroting van het draagvlak voor bestaande voorzieningen. Tegelijk maken ze de komst van meer (maatschappelijke) voorzieningen noodzakelijk. Aandachtspunt bij het woonmilieu in woontorens is dat het vaak anoniemer is dan in een buurt met grondgebonden woningen. Daarom is extra ruimte nodig voor gezamenlijke voorzieningen en collectieve ruimtes. In de geanalyseerde hoogbouwcasussen komen deze voorzieningen nog te weinig voor. In de aanbevelingen wordt daarom genoemd dat de collectieve ruimtes binnen hoogbouw als uitgangspunt moeten

gelden en dat alle bewoners van hoogbouw via een binnenplein hun route naar de woningen volgen zodat directe toegang vanuit parkeergarage vermeden wordt. Dit zorgt naast ontmoeting ook voor het tegengaan van ondermijning. b. Sunspots In Den Haag worden hoogbouwprojecten getoetst aan de Haagse norm voor bezonning. Dit betreft met name de bezonning van omliggende woningen en op essentiële openbare ruimten zoals schoolpleinen en speelruimte bij kinderdagverblijven. Uit de ruimtelijke analyse van zeven Haagse hoogbouwcasussen blijkt dat de Haagse norm zelden wordt ingezet voor het toetsen van de buitenruimte. Conclusie is dat in Den Haag een goed toepasbare norm voor bezonning van belangrijke plekken in de openbare ruimte ontbreekt, zoals in Rotterdam wordt gedaan met het sunspotbeleid. Vanaf september 2022 is gestart met een onderzoek naar de actualisatie van het Haagse wind-en bezonningsbeleid waarbij ook onderzocht wordt hoe sunspots in beleid kunnen worden opgenomen. Planning actualisatie wind-en bezonningsbeleid en berekeningen sunspots Q1 2023. c. Puntensysteem Natuurinclusief bouwen (NIB) De aanwezige groene daken bij de projecten waarvan de gegevens bekend zijn, voldoen allemaal aan de ambities ten aanzien van biodiversiteit, natuurinclusief bouwen en

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

15

16

Uitzicht op hoogbouw vanuit EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022 de duinen. Foto: Demet Voute

multifunctionaliteit. Enige aandachtspunt is de inrichting van het groen. In de actualisatie van het NIB is opgenomen dat de inhuur van een ecoloog of landschapsarchitect verplicht wordt bij grootschalige projecten, dit zal ook overgenomen worden bij de actualisatie van de Eyeline & Skyline. d. Afdwingbaarheid en borging duurzaamheidsregels Uit de ruimtelijke analyse van de zeven Haagse hoogbouwcasussen blijkt dat veel duurzaamheid ambities niet toetsbaar zijn en daarmee lastig af te dwingen. De vrije hoogtes binnen de woontorens zijn over het algemeen bescheiden en niet meer dan de norm. In de stedelijke lagen en plinten van de projecten is de uitwisselbaarheid groter en voldoen alle projecten. Voor gasloos bouwen is inmiddels al rijksbeleid en dit is daarom een overbodige eis geworden in de E&S. Geen van de Haagse projecten heeft een BREEAM excellent score behaald. Er wordt ook niet op getoetst. Voor energie moeten de plannen een 9 scoren op de GPR. De meeste plannen voldoen hier niet aan behalve Binck Blocks. Voor het overige is een GPR-score van 8 geëist. Hier voldoen de meeste plannen aan of net niet. Het onderzoek naar de financiële haalbaarheid van hoogbouwprojecten laat tevens zien dat de duurzaamheidsambities negatief drukken op een business case. Een oplossing is om de duurzaamheidsambities in de collectiviteit te zoeken op gebiedsniveau.

Dit geldt vooral voor de energietransitie. Aangezien hoogbouw een grote mate van standaardisatie

heeft biedt het verplicht stellen van een grondstoffenpaspoort ook de mogelijkheid om de duurzaamheidsambities te realiseren. Deze aanbevelingen worden meegenomen in de actualisatie van de Eyeline & Skyline. e. Mix van functies met verschillende financieringscategorieën en beheervormen Uit de ruimtelijke analyse van de zeven Haagse casussen blijkt dat een mix van functies met verschillende financieringscategorieën weinig binnen een toren wordt toegepast. Woningcorporaties geven zelf aan dat aparte torens wenselijk zijn. Functies binnen een bouwblok blijken wel mengbaar. Voor de actualisatie van de Eyeline & Skyline zal middels een rondetafelgesprek met beleggers en ontwikkelaars gesproken worden hoe deze functiemenging wel haalbaar wordt en welke principes daarvoor opgenomen moeten worden in de Eyeline & Skyline. f. Plintmanagement In de comfortbrief structuurvisie CID (RIS308571) is toegezegd eenduidige handvatten te creëren voor het tot stand laten komen van voldoende betaalbare, levendige en aantrekkelijke plinten in het CID. Als resultaat is ‘Grip op de Haagse Plint’ (RIS312977)vastgesteld door de raad. De in dit document voorgestelde strategie geeft handvatten voor de sturing op de plintinvulling in de gehele stad, en is specifiek uitgewerkt voor het CID. De instrumenten aangaande hoogbouw zullen in de actualisatie van de Eyeline & Skyline opgenomen worden.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

17

18

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

5. Positie E&S t.o.v. andere beleidsdocumenten Ontwikkelingen binnen Den Haag moeten aan diverse beleidsdocumenten voldoen. De beleidsdocumenten op stadsniveau hebben betrekking op verschillende aspecten van de bouwontwikkeling (woon-, leef- en werkkwaliteit). De Eyeline & Skyline biedt generieke principes waar hoogbouw aan moet voldoen voor de drie ontwikkelingsgebieden. Onder het stadsbrede beleid zijn er de gebiedsdocumenten (zoals structuurvisies en Kwaliteitsplannen CID en Zuidwest), welke meer detail en uitwerking bevatten voor de specifieke deelgebieden. Hierin zijn de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid meegenomen en geven aan hoe en waar in het gebied de ontwikkelingen in samenhang met gemeentelijk beleid kunnen plaatsvinden. Het omgevingsplan Binckhorst is een bestemmingsplan (met verbrede reikwijdte) en daarmee dus al een direct toetsingskader voor aanvragen omgevingsvergunning. De Eyeline&Skyline vormt via verwijzingen in de (beleids)regels van het omgevingsplan ook een direct toetsingskader in geval van hoogbouw. Onder de gebiedsdocumenten bevinden zich de kaders per deelgebied. Dit zijn de Ontwikkelvisies, Beeldkwaliteitsplannen, Planuitwerking Kaders (PUK’s) en Nota van uitgangspunten. Deze deelgebiedkaders vormen een lokale door de raad vastgestelde uitwerking van het gemeentelijk beleid en concretiseren

daarmee de gewenste locatie specifieke invulling van de (bouw)ontwikkelingen in samenhang met het gemeentelijk beleid. De deelgebied kaders gelden derhalve als (toetsings)kader voor buitenplanse omgevingsvergunningen en bestemmingsplanprocedures.

Agenda Ruimte voor de Stad

wordt Omgevingsvisie 2050

Beleidsdocumenten stadsbreed

• • • • • • • • • •

Eyeline & Skyline (2017) Haagse referentienormen (2021) Woonvisie Den Haag 2017-2030 Woonvisie Den Haag 2017-2030 Nota Stadsnatuur (2020) Mobiliteitstransitie Den Haag 2022-2040 Welstandsnota Den Haag Economische visie etc. etc.

• • • • •

Structuurvisies Omgevingsplan Kwaliteitsplannen Ruimtelijk raamwerk Voorzieningenprogramma

• • • •

Beeldkwaliteitsplannen Ontwikkelvisies Nota van Uitgangspunten Puk’s

Stadsbrede beleidsdocumenten zoals;

Hoogbouw: Ambitie, locaties op stadsniveau, richtlijnen, referentienormen

Beleidsdocumenten gebied Hoogbouw: Globale hoogteopbouw, (voorzieningen) programma

Beleidsdocumenten deelgebied Hoogbouw: (voorzieningen)programmering, specifieke positie en inpassing hoogbouw, bouwhoogtes, uitgangspunten voor beeldkwaliteit en architectuur, logistiek

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

19

In samenhang met de omgeving Bij binnenstedelijke verdichting moet men zich er rekenschap van geven dat er ingegrepen wordt in bestaande structuren YDQEXXUWHQZLMNHQHQVRPVGHVWDG1LHXZERXZPRHW in ieder geval op een positieve manier bijdragen aan de identiteit van die buurten, wijken en de stad. In beschermde stadsgezichten vraagt dit extra aandacht. Uitgangspunt is het nastreven van ‘behoud door ontwikkeling’. Dit betekent het versterken, dan wel herstellen van stedenbouwkundige structuren en het versterken van de cultuurhistorische waarden van het gebied. In Den Haag geldt dat het uiterlijk van een bouwwerk in zichzelf samenhangend moet zijn én in samenhang met de huidige of de geplande toekomstige omgeving moet zijn ontworpen. Samenhang kan bereikt worden door: •

de uiterlijke kenmerken van de omgeving te imiteren door de kenmerken (letterlijk) over te nemen; • aan de uiterlijke kenmerken van de omgeving te refereren door de kenmerken als een herkenbare verwijzing te laten terugkomen; • de uiterlijke kenmerken van de omgeving te interpreteren door de kenmerken te gebruiken en om te vormen De keuze begint met het analyseren van de omgeving en het in kaart brengen van de uiterlijke kenmerken. Vervolgens is het de vrijheid van de ontwerper om een manier te kiezen en de verantwoordelijkheid van de ontwerper aan te tonen dat er samenhang bereikt is. Welstandnota Den Haag 2017, BKP Binckhorst, BKP Scheveningen Haven, BKP Scheveningen Haven Noordelijk Havenhoofd, beschrijvingen beschermde stadsgezichten(www.monumentenzorgdenhaag.nl), Agenda Ruimte voor de Stad, Ambitiedocument Dreven Gaarden en Zichten, , structuurvisie Zuidwest (indien gereed), Kwaliteitsdocument Zuidwest (indien gereed)

Leefbare, bereikbare en verkeersveilige stad Den Haag zet in op een transitie naar leefbare, bereikbare en verkeersveilige stad, die ook in de toekomst duurzaam bereikbaar is. Bereikbaarheid wordt verbeterd door een verschuiving ‘van bezit naar gebruik’ van voertuigen, omdat er meer vervoersmogelijkheden zijn om uit te kiezen. Bij elk initiatief geldt: •

•

•

•

•

•

Bij het ontwerpen van de openbare ruimte wordt het ‘STOMP-principe’ toegepast voor prioritering. Waarbij het ontwerp van het gebouw DDQVOXLWELMGHZDQGHOHQ¿HWVRPJHYLQJHQGHGLFKWVWELM]LMQGHRYYRRUziening. Daarbinnen zal de verkeersinfrastructuur worden ingericht volgens de principes van Duurzaam Veilig. Voor zowel bewoners als bezoekers geldt dat privéauto’s zoveel mogelijk geparkeerd worden op eigen terrein en niet in de openbare ruimte. Goed bereikbare en toegankelijke parkeervoorzieningen voor ELM]RQGHUH ¿HWVHQ GHHO HVFRRWHUVHQDQGHUHGXXU]DPHYRHUWXLgen, zowel voor bezoekers als bewoners vindt plaats op eigen terrein en niet in de openbare ruimte. 'HSDUNHHUQRUPHQ]LMQÀH[LEHO=RLVKHWPRJHOLMNRPELMYRRUEHHOG minder parkeerplaatsen te maken en meer ruimte vrij te maken YRRUGHHODXWR¶VGHHO EDN ¿HWVHQRIDQGHUHKRRJZDDUGLJHPRELOLteitsvormen. Gecentraliseerde parkeeroplossingen door middel van mobiliteitshubs die – waar mogelijk- plot overstijgend zijn worden aangemoedigd. Den Haag zet in op het waarborgen van bereikbaarheid met verschillende vervoermiddelen (ketenmobiliteit). Daar past mobiliteit op basis van dienstverlening (MaaS), in plaats van privévoertuigen, goed bij.

Het aanbieden van deelmobiliteit mag niet koste gaat van de ruimte YRRUGHYRHWJDQJHUV¿HWVHUVJURHQHQVSHOHQ'LWJHOGWRRNYRRU opstelruimtes voor afval en voor bezorg/ophaaldiensten. /RJLVWLHNWUDIR¶VHQZHUNYHUNHHUZRUGWLQSDQGLJRIRSHLJHQWHUUHLQ opgevangen en zijn zo gesitueerd dat zij eenvoudig bereikbaar zijn vanuit de openbare ruimte. In SO fase wordt worden deze technische, logistieke en utilitaire functies al meegenomen. Collectieve oplossingen hebben de voorkeur i.p.v. oplossingen per gebouw.

Nota parkeernormen (2021), Parkeerstrategie Den Haag 2021-2030, MobiOLWHLWVWUDQVLWLH'HQ+DDJ5XLPEDDQYRRUGH¿HWV 5,6  Schaalsprong OV (RIS 303479), Programma voor een Schone stad 20212022, Kiezen voor verkeersveiligheid, verkeersveiligheidsstrategie den Haag 2030(RIS305029)

Voorbeeld uit de Haagse leidraad voor middelhoogbouw

20

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

4. HAAGSE LEIDRAAD MIDDELHOOGBOUW Aanleiding Bij de vaststelling van de nota E&S werd de motie ‘criteria bij lagere hoogbouw’ aangenomen. De motie vraagt of de regels en ambities uit E&S ook toepasbaar zijn voor middelhoogbouw, of dat een aanvullend kader gewenst is. Bij de Tussentijdse Evaluatie van de E&S is vastgesteld om pas op het moment dat de resultaten van de brede evaluatie van de E&S bekend zijn, te onderzoeken of een aanvullend kader voor middelhoogbouw nodig is. De evaluatie van de Eyeline & Skyline kan immers gevolgen hebben niet alleen voor de gestelde eisen/ambities voor hoogbouw maar ook voor middelhoogbouw. Middelhoogbouw Middelhoogbouw zijn gebouwen boven de 15 meter en onder de 50 meter. Middelhoogbouw kan verschillende vormen aannemen: een (vrijstaande) toren, hoge appartementengebouwen geschakeld of hoge flatgebouwen met galerijen (bijvoorbeeld de Lamellen aan de Neherkade). Conclusies n.a.v. evaluatie Eyeline & Skyline Bij het onderzoek naar de hanteerbaarheid van de regels uit de Eyeline & Skyline blijkt dat de zeer specifieke regels voor hoogbouw op locatie lastig inpasbaar zijn i.v.m. locatie specifieke uitdagingen. Bijvoorbeeld lokale wind-en bezonningsomstandigheden waardoor massa en hoogte lastig vooraf te voorspellen zijn. Ook

logistieke uitdagingen en de capaciteit van de bestaande openbare ruimte in het gebied zorgen ervoor dat maatwerk gewenst is. In de aanbevelingen van de evaluatie E&S wordt daarom aangegeven om de regels kwalitatief te omschrijven zodat maatwerk per gebied toegepast kan worden. Middelhoogbouw ontwikkelingen vinden plaats over de gehele stad. Den Haag staat bekend om haar diversiteit en verschillende identiteiten per wijk, de regels voor middelhoogbouw zijn daarom effectiever in de gebiedsgerichte kaders waarbij per gebied de juiste locatie specifieke afwegingen gemaakt kunnen worden. Dit betekent dat per ontwikkeling stedenbouwkundige randvoorwaarden vooraf vastgesteld moeten worden waaraan het (middelhoog)bouwplan getoetst wordt, in plaats van stadsbrede algemene regels op te stellen voor middelhoogbouwontwikkelingen. Deze randvoorwaarden worden beschreven in de (Beeld)kwaliteitsplannen, Nota van Uitgangspunten, PUK’s, Ontwikkelvisies e.d. Tijdens het onderzoek naar een eventuele kader voor middelhoogbouw bleek dat veel bestaand gemeentelijk beleid aanwezig is die relevant zijn voor middelhoogbouwontwikkelingen. Om ontwikkelaars bij middelhoogbouwontwikkelingen op weg te helpen zullen we daarom een Haagse leidraad middelhoogbouw publiceren op de website.

Haagse leidraad middelhoogbouw De Haagse leidraad voor middelhoogbouw is een overzicht van het ruimtelijke beleid van de gemeente voor middelhoogbouwontwikkelingen. De leidraad helpt initiatiefnemers van bouwprojecten snel op weg, door antwoord te geven op de volgende vragen: 1. Welk beleid is van kracht in de wijken van Den Haag? 2. Welke stappen kunt u verwachten? 3. Met wie kunt u contact opnemen? Toepassing Haagse leidraad middelhoogbouw De Haagse leidraad wordt op de gemeentelijke website geplaatst en is interactief beschikbaar. Dit betekent dat alle genoemde beleidstukken direct op te vragen zijn. De Haagse leidraad wordt elk jaar geactualiseerd door Afdeling Stedenbouw en Planologie. Actualisatie Eyeline & Skyline Bij de actualisatie van de Eyeline & Skyline zal tevens onderzocht worden in hoeverre 50 meter de ondergrens is voor de hoogbouwprincipes.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

21

Figuur 6B Gemiddelde woonduur naar hoogte gebouw naar eigendomscategorie

Figuur 8B. Gemiddelde woonduur koopwoningen naar hoogte gebouw naar kamertal voor jaren waarin hoogbouw voorkomt

Bron: BRP bestand (1-1-2021), OZB bestand (16-11-2021), 3D Hoogtestatistieken Gebouwen (1-1-2021)

Tabel 7B. Gemiddelde woonduur naar hoogte gebouw naar kamertal (alle bouwjaren)

Bron: BRP bestand (1-1-2021), OZB bestand (16-11-2021), 3D Hoogtestatistieken Gebouwen (1-1-2021)

22

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

Tabel 8B. Gemiddelde woonduur particuliere huurwoningen naar hoogte gebouw naar kamertal voor jaren waarin hoogbouw voorkomt

Bron: BRP bestand (1-1-2021), OZB bestand (16-11-2021), 3D Hoogtestatistieken Gebouwen (1-1-2021)

5. AMENDEMENT 1E: EVALUEER VERLOOP VAN BEWONERS Aanleiding Bij de vaststelling van de Tussentijdse evaluatie is een amendement aangenomen genaamd: “Evalueer ook het verloop van bewoners”. In het voorstel staat dat ook praktijkervaringen moeten worden meegenomen in de evaluatie. Met dit amendement wordt geregeld dat het verloop van bewoners zal worden meegenomen in de genoemde evaluaties. Het voorstel beperkt zich niet tot hoogbouw(>50m), maar omvat ook projecten voor middelhoogbouw van tussen 2550-70 meter. Het gehele onderzoek is als bijlage toegevoegd. Hieronder worden de onderzoeksmethode, onderzoeksvragen en de conclusies samenvattend beschreven. Onderzoeksvragen en werkwijze Wat is de verloop van bewoners in middenhoogbouw (25-50-70 meter), dit geldt zowel voor nieuwkomers als vertrekkers. Methodiek onderzoek Onroerende zaken kaart wordt gekoppeld met GIS-bestanden. Onderzoeksvragen: 1. Is er een vestigingsdatum op het adres aanwezig? 2. Wat zijn de eigendomsverhoudingen: koop/ huur 3. Wat is de WOZ waarde 4. welke adressen nemen we mee, criteria

formuleren 5. hoe lang wonen de bewoners er? 6. Wat voor type huishouden is het? 7. Welke leeftijden zijn woonachtig?

j

g

Conclusie Op het eerste gezicht lijkt het te kloppen dat de gemiddelde woonduur korter is in de hoogbouw. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de hoogbouw recent is gebouwd waardoor de woonduur niet lang kan zijn. Daarnaast hangt de woonduur samen met de eigendomsvorm; de gemiddelde woonduur bij een koopwoning is hoger dan bij een huurwoning. Dit beeld geldt ook voor de hoogbouw en midden hoogbouw. Een andere factor die van invloed is op de woonduur is de kwaliteit van de woning, in dit geval uitgedrukt in het aantal kamers. Hoe BRP bestand (1-1-2021), OZB bestand (16-11-2021), 3D Hoogtestatistieken Gebouwen (1-1-2021) minder kamers een woning telt hoe lager de Tabel 8B. Gemiddeld woonduur corporatiehuurwoningen naar hoogte gebouw naar kamertal voor jaren waarin hoogbouw voorkomt. gemiddelde woonduur. Bij vergelijking waarbij alleen de bouwjaren waarin de hoogbouw heeft plaatsgevonden en naar het aantal kamers dan is de gemiddelde woonduur van de hoogbouw niet negatief afwijkend van andere bouwhoogten. Wel is het zo dat er juist in de hoogbouw relatief veel 1 kamerwoningen (ca. 33%) zijn (allemaal huurwoningen) waarvan de woonduur gemiddeld laag is, maar dit ligt niet aan de hoogte van het gebouw maar meer aan de kwaliteit van de beschikbare woonruimte. Ook voor de midden hoogbouw geldt dat er relatief veel 1 kamerwoningen zijn (27%), ook allemaal huurwoningen.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

23

24

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

ONDERZOEK

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

25

26 26

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EVALUATIE U EYELINE &S SKYLINE 2022 0 EN SKYLINE

Skyline Den Haag vanuit het groen. Foto: Bart van Vliet

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN DEELONDERZOEKEN In de brede en integrale beleidsevaluatie van Eyeline & Skyline is onderzocht in hoeverre de beleidsdoelstellingen worden gehaald, hoe Eyeline Skyline de gemeentelijke processen beïnvloedt, wat de ruimtelijke effecten zijn van het beleid en welke financiële effecten de regels van de Eyeline Skyline heeft op hoogbouwprojecten. De conclusies en aanbevelingen uit de deelonderzoeken als volgt.

1.

PROCES

Het thema proces gaat ten eerste over de hanteerbaarheid van het beleidsdocument voor de betrokken ambtenaren, ten aanzien van het toetsen en begeleiden van hoogbouwontwikkeling. Ten tweede gaat het over de hanteerbaarheid voor de betrokken architecten, ontwikkelaars en woningbouwcorporaties om helder te krijgen aan welke regels hun ontwikkeling zal worden getoetst en welke ambities eruit moeten spreken. Naar aanleiding van interviews met ambtenaren, architecten, ontwikkelaars en woningbouwcorporatie zijn ervaringen gedeeld. De regels uit de huidige hoogbouwnota zijn getoetst op hun effectiviteit, volgordelijkheid en of deze per fase van het bouwproces hanteerbaar zijn.

Wat gaat goed? 1. Het beleidsdocument E&S biedt vroeg in het ontwerpproces veel helderheid welke regels vanuit de gemeente gelden om hoogbouw te kunnen vormgeven, oriënteren en te realiseren. 2. Het werkt goed dat er vooraf een keuze is gemaakt waar in de stad hoogbouw komt, en waar niet. 3. De E&S wordt door alle stakeholders vroeg in het hoogbouwproces ingezet. Aandachtpunten: A. Hoogbouwontwikkeling is complex met een lang planproces, hieronder volgt een opsomming van oorzaken: 1. De regels zijn generiek terwijl juist vaak locatie specifieke ruimtelijke uitdagingen spelen. 2. De regels vanuit verschillende disciplines spreken elkaar soms tegen waardoor onduidelijk is wat de afwegingskader binnen de regels is. VB: eis transparante plint vs. eis logistieke oplossingen en technische ruimtes. 3. Er missen procesafspraken over welke onderzoeken in welke fase van hoogbouw ontwikkeling onderzocht moeten zijn.

4. Een bouwplan wordt te snel in behandeling genomen terwijl bij de intake duidelijk is dat de benodigde vooronderzoeken niet gedaan zijn. Een voorbode van een lang en omslachtig proces. 5. Op ontwikkel locaties zijn bewoners niet op de hoogte gesteld van hoogbouw en mist participatie vroeg in het proces. B. De juridische borging van het document en verankering in de organisatie wordt als gemis gezien. In bestemmingsplannen zijn de regels uit E&S niet geborgd. Ook vanuit de ambtelijke organisatie is niet duidelijk welk volgordelijkheid in beleidsdocumenten bestaat. Het blijkt in de praktijk dat de genoemde ambities niet toetsbaar zijn, waardoor alleen de regels getoetst kunnen worden. C. Consistente sturing vanuit de ambtelijke organisatie wordt gemist, vanaf de eerste planvorming in NVU’s, of PUK’s of andere gebiedsdocumenten. Die de markt grenzen biedt die helder zijn en gelijk speelveld bieden. En die gedurende de planvorming ook voor de gemeente houdbaar zijn.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

27

28 4

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022EN SKYLINE NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE

Haagse hoogbouw is onderdeel van de stad geworden. Foto: Eric Vreedenburgh

AANBEVELING: ZORG VOOR EEN GESTROOMLIJND EN TRANSPARANT BEGELEIDINGSPROCES 1. Beschrijf de procesafspraken binnen de hoogbouwontwikkeling. Maak duidelijk waar de intake begint, welke partijen vanuit de gemeente betrokken zijn en welke onderzoeken wanneer afgerond moet zijn. Zorg voor GO/NO-GO momenten, dit moet bij het intakegesprek van een hoogbouwontwikkeling al duidelijk zijn. 2. Stel een gemeentelijk interdisciplinair hoogbouw team samen van ervaren medewerkers waarbij de thema’s o.a. bouwfysica/ondergrond/stedenbouw/mobiliteit/ groen vertegenwoordigd zijn voor interne adviezen (de adviezen hebben geen status). 3. Schrijf een handleiding hoogbouw voor gemeentelijke medewerkers inzake de organisatie en planvorming van hoogbouwontwikkelingen. Zo werkt eenieder consistent en in dezelfde volgorde. 4. Zorg dat de regels juridisch op de juiste plekken geïmplementeerd worden. Dit zorgt voor een goede fundering. Bijvoorbeeld : E&S moet een programma worden in de omgevingswet (een programma heeft een juridisch karakter) of een beleidsregel in omgevingswet. Ook in het vergunningsproces moeten de regels geborgd zijn. 5. Vergroot de vindbaarheid, plaats nieuwe versies op de gemeentelijke website. Actualiseer het gehele document.

15 november 2017 EVAL AL L UA ATIE EY E ELINE & SKYLINE 2022

29

agenda ruimte voor de stad Samen stadmaken De Agenda Ruimte voor de Stad is samen met de stad tot stand gekomen. In een jaar tijd is geoefend met ‘samen stadmaken’. Door bottom-up stadsdeelverkenningen, stadsdebatten, stakeholdergesprekken en het stimuleren van kleinschalige initiatieven. Op de voorstellen uit de stad heeft het college doorgebouwd en deze zijn vertaald naar keuzes op hoofdlijnen. Daarmee geeft het college richting en biedt tegelijkertijd ruimte voor experiment en uitwerking van ideeën.

het Praat mee tijdens stadsatelier op 3 oktober Campus Den Haag

Stad in transitie Hoe kunnen we in Den Haag meer ruimte bieden aan wonen, werken, recreëren en groen? In een stad die in transitie is door veranderingen in de economie, in de technologie en in de samenleving. In een stad die tot 2040 groeit met zo’n 80.000 nieuwe inwoners, maar geen uitbreidingsmogelijkheden heeft. In een stad die in 2040 CO2-neutraal wil zijn. Over deze vraag heeft de gemeente Den Haag zich gebogen samen met Haagse stadmakers, inwoners,ondernemers, buurgemeenten en andere belanghebbenden.

We acteren op verschillende schaalniveaus

We maken slim gebruik van de bestaande ruimte in de stad

www.ruimtevoordestad.nl

We werken vanuit bestaande kwaliteiten en cultuurhistorisch bewustzijn bijvoorbeeld door op cultuurhistorische waarden in te zetten bij gebiedsontwikkelingen

bijvoorbeeld door samen te werken met regionale partners aan een goede regionale en internationale bereikbaarheid

bijvoorbeeld door het combineren van functies in een gebouw en door het ondergronds brengen van infrastructuur

De agenda als basis De Agenda Ruimte voor de Stad benoemt thema’s en opgaven die belangrijk zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van Den Haag richting 2040. Deze agenda is daarmee de nieuwe onderlegger voor ruimtelijk beleid en ruimtelijke plannen. De agenda bevat richtinggevende principes en keuzes op hoofdlijnen. De agenda is tegelijkertijd een uitnodiging aan burgers, bedrijven en instellingen om bij te dragen aan en mee te denken over de ontwikkeling van Den Haag. Dit noemen we samen stadmaken.

We investeren in een sociaal inclusieve stad

We bevorderen diversiteit en ontmoeting in de stad

bijvoorbeeld door te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en door te investeren in werkgelegenheid

bijvoorbeeld door de buitenruimte in te richten voor gebruik door verschillende doelgroepen

We werken samen van uit de energie in de stad bijvoorbeeld door co-creatie en door het ondersteunen van initiatieven

bijvoorbeeld door een gevarieerd aanbod van werkruimten met meer ruimte voor innovatie

We investeren in nieuwe ruimtelijke structuren

We investeren in economische vitaliteit en duurzame groei

bijvoorbeeld door de grachten aantrekkelijker te maken voor recreatief gebruik en vervoer

bijvoorbeeld door in te zetten op toekomstbestendige next generation stadswijken en door kansen op het gebied van de next economy te benutten

Slim groeien Met Agenda Ruimte voor de Stad kiest Den Haag voor ‘slim groeien’. Door slim te groeien wordt Den Haag aantrekkelijker, leefbaarder en duurzamer. Slim groeien betekent onder andere: •

•

•

We geven richting en bieden ruimte voor initiatieven en experimenten

compacter bouwen in het centrum, in de Binckhorst en op Scheveningen en op goed bereikbare plekken, gecombineerd met meer groen in de buitenruimte. EHWHUH YRRU]LHQLQJHQ YRRU 29 ¿HWVHQ HQ wandelen en slimme oplossingen voor de inpassing van wegen en parkeren, bijvoorbeeld ondergronds. meer aandacht voor de kwaliteit van leven in de stad. Voor cultuurhistorisch bewustzijn, leefbaarheid, duurzaamheid en de beleving van de voetganger.

Hoe nu verder? Het college van burgemeester en wethouders wil met de stad in gesprek blijven over de uitwerking van de Agenda Ruimte voor de Stad. De uitwerking en het gesprek met de stad krijgt vorm in verschillende trajecten: •

•

•

•

samenvatting “Placemat” Agenda Ruimte voor de Stad

30

10

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

evenementen en bijeenkomsten in het kader van Ruimte voor de Stad en Platform Stad, zoals Eerst Hulp bij Stadmaken en een jaarlijks terugkerend stadsatelier. thematische verkenningen, zoals een beeldkwaliteitsplan voor de eyeline & skyline van Den Haag, een verkenning naar ondergrondse parkeermogelijkheden en infrastructuur en een onderzoek naar compacte aantrekkelijke woonmilieus voor gezinnen. gebiedsgerichte verkenningen voor grote gebieden zoals het Central Innovation District, Den Haag Zuidwest en de internationale kust en voor kleinere locaties in de stad. opstellen nieuwe beleidsnota’s, zoals de woonvisie en de mobiliteitsagenda.

2. BELEIDSEFFECTEN De Eyeline & Skyline geeft richting aan nieuwe hoogbouwontwikkelingen door middel van regels om hoogbouw op gepaste wijze in het bestaande weefsel van de stad in te passen. Als doelstelling wordt genoemd dat hoogbouw bij kan dragen om de vestigingskwaliteit van de stad te versterken. Deze paragraaf geeft de conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek naar de beleidseffecten van de E&S. Hierbij is onderzocht in hoeverre genoemde beleidsdoelstelling gehaald is door middel van twee onderzoeksvragen: 1. Vestigingsklimaat; in hoeverre dragen de regels in de nota E&S bij aan de versterking van de leef- en vestigingskwaliteit van de stad? 2. Beeldkwaliteit; biedt Eyeline en Skyline regels die de kwaliteit en duurzaamheid van de stad versterken? Scope en methodiek In deze analyse wordt de onderzoeksvragen op twee manieren onderzocht. Enerzijds een theoretisch onderzoek waarin wordt onderzocht in hoeverre de regels uit de E&S te maken hebben met de Haagse vestigingscondities en hoe kwaliteit en duurzaamheid wordt geborgd. Anderzijds door middel van analyse van zeven Haagse casussen.

Wat gaat er goed? 1. De doelen zoals gesteld in de nota E&S zijn grotendeels behaald. De zeven onderzochte projecten voldoen aan veel van de regels uit de nota. Ze dragen daarmee bij aan de duurzame verdichtingsslag binnen de beperkt beschikbare ruimte van de stad. 2. De regels dragen bij aan de versterking van de leef- en vestigingskwaliteit van de stad. Uit onderzoek blijkt dat hoogwaardig architectuur, markante skyline en een uitnodigende en levendige plint kwaliteit biedt aan bezoeker, de (nieuwe)inwoners en bedrijven. 3. Overgrote deel van de regels van de E&S komen overeen met de vestigingscondities. 4. Hoogbouw draagt substantieel bij aan het vestigingsklimaat door gelijktijdig een groot aandeel aantrekkelijke woningen toe te voegen. Tenslotte wordt de belevingskwaliteit op ooghoogte, de eyeline, versterkt door veel meer aandacht dan voorheen voor uitnodigende plinten waarmee de hoogbouw op de grond staat. 5. De Haagse hoogbouwtraditie komt terug in de regels voor de kroon en de gevraagde hoogbouwclusters. Bij analyse van de Haagse casussen blijkt echter geen eenduidige signatuur in de architectuur. Wel sluiten alle projecten aan bij de beeldkwaliteit, de schaal van het omringende gebied en het publieke domein van de omgeving door de ruimtelijke

opbouw van stedelijke laag met torens. Aandachtspunten 1. Er zijn regels die niet gerelateerd zijn aan de beeldkwaliteit, hoogbouw of de vestigingscondities. Deze zorgen voor lange teksten en onnodige doublures. Als ze verband houden met wettelijke regels en regulier beleid bestaat er tevens een risico dat ze achterhaald blijken na wijziging van beleid. 2. In de E&S mist een visie op de te bereiken kwaliteit van hoogbouw op stadsniveau. De regels zijn nu op plotniveau beschreven maar er mist een bredere visie op kwaliteit op buurt en stadsniveau. 3. Het onderzoek laat zien dat de regels wel hun basis uit de Haagse vestigingscondities hebben, alleen mist in de huidige regels de context en verduidelijking hiervan. 4. De regels over economische programmering, (maatschappelijke)voorzieningen, woonkwaliteit, groen en buitenruimte zijn onduidelijk en minimaal. In de Haagse casussen is ook te zien dat deze niet goed worden gehaald. Thema mobiliteit(bijvoorbeeld logistiek) mist zelfs in de vestigingscondities en ook in de regels.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

31

16 32

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

plint en stedelijke laag met gemende programmering. Foto: Bart van Vliet EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

AANBEVELING: DE ´EYELINE EN SKYLINE’ BIEDT KWALITATIEF OMSCHREVEN HANDVATTEN DIE SPECIFIEK ZIJN VOOR HAAGSE HOOGBOUWONTWIKKELINGEN 1. Verwijder overlap in beleid. Zorg dat de regels alleen specifiek over hoogbouw gaan. Koppel ‘Eyeline Skyline’ beter aan overig gemeentelijkbeleid door middel van verwijzingen. 2. Actualiseer de regels van de Eyeline & Skyline aan de huidige Haagse vestigingscondities(programmering, voorzieningen, wonen, mobiliteit). 3. Maak duidelijk hoe de regels bijdragen om de vestigingskwaliteit van de stad te versterken. 4. Stedenbouwkundige regels moeten kwalitatief worden toegelicht en gekoppeld aan de vestigingscondities zodat maatwerk geboden kan worden met meer diversiteit en meer aansluiting biedt op de omgeving. 5. Zorg wel dat de regels duidelijk en toetsbaar zijn. De regels moeten juridisch op de juiste plekken geïmplementeerd worden. Dit zorgt voor een goede fundering. Bijvoorbeeld : E&S moet een programma worden in de omgevingswet (een programma heeft een juridisch karakter) of een beleidsregel in omgevingswet. 6. Cultuurhistorie is belangrijk voor Haagse hoogbouwontwikkelingen. Voor transformatie van bestaande gebouwen naar hoogbouw moet maatwerk mogelijk zijn. Bij transformatie geldt dat eerst een cultuurhistorische en architectonische analyse gewenst is.

Samen met welstand wordt vervolgens bekeken welke regels van de Eyeline & Skyline van toepassing zijn.

15 november 2017 EVAL AL L UA ATIE EY E ELINE & SKYLINE 2022

33

DEN HAAG ZUIDWEST Levels 100 meter hoog

Slachthuislaan 71 meter hoog

The Grace 180 meter hoog

Grotius 120 meter hoog

LAAKKWARTIER

BINCKHORST

Binck City Park 75 meter hoog

CENTRAL INNOVATION DISTRICT

Binck Blocks 130 meter hoog

De Nieuwe Hallen 70 meter hoog

34 3 4

EV VALUA AL A LU UA A ATI T E EY TI Y EL E L IN N E & SK SKY YL L IN I N E 2022 022 02

Vogevlucht Den Haag met 7 casussen 13 | BGSV

3. RUIMTELIJKE ANALYSE Aan de hand van zeven Haagse casussen heeft het onderzoek Ruimtelijke Analyse op hoofdlijnen onderzocht of de regels en ambities uit de hoogbouwnota toegepast zijn, hoe dat is gedaan en of de beoogde effecten daarmee zijn bereikt. De ruimtelijke analyse is bezien op stadsniveau, gebiedsniveau en plot/gebouwniveau. Het gaat bij inpassing van hoogbouw ook om het meenemen van de effecten op grotere schaal, zoals bijvoorbeeld microklimaat (sunspots, windhinder) en effecten op de openbare ruimte. Onderwerpen als collectieve (groene) ruimtes, gemeenschappelijke voorzieningen, en het puntensysteem natuurinclusief bouwen (NIB) zijn ook onderzocht. Het gaat om de volgende Haagse casussen: 1. The Grace 2. Binck Blocks 3. Binck City Park 4. Slachthuislaan 5. Levels, Assumburgweg 6. Grotius 7. De Nieuwe Hallen Deze plannen zijn getoetst aan de nota E&S. De planontwikkeling heeft plaatsgevonden nadat deze is vastgesteld. Uitzondering hierbij is Grotius. Grotius is recent opgeleverd en de planvorming heeft plaatsgevonden voordat de

nota E&S is vastgesteld. Logischerwijs wijkt dit plan daarom af van veel eisen uit E&S. Om meer inzicht te kunnen krijgen in de financiële effecten van de nota E&S is het project toch opgenomen in het onderzoek. Wat gaat goed? • Hoogbouw projecten voldoen aan veel van de regels uit de nota. • Veel van de eisen aan de ruimtelijke opbouw worden in de projecten gerespecteerd. • De kwaliteit van plint, stedelijke laag en toren gaan overal goed. Aandachtspunten Gebied: • Een visie over de te bereiken kwaliteit van hoogbouw op stadniveau wordt gemist. • Er is geen hoogtezonering op gebiedsniveau opgenomen. Waarbij de indruk wordt gewekt dat alle hoogtes mogelijk zijn maar door o.a. wind -en bezonnings-, afval- en ondergrondse problemen is dit lastig te bereiken. Dit zorgt ook voor onduidelijkheid voor ontwikkelende partijen. • Er zijn geen regels opgesteld op gebiedsniveau voor wind, bezonning, afval, ondergrond, logistiek-verkeer,bereikbaarheid, (maatschappelijke) voorzieningen, groen, wo ningbouwdifferentiatie,energie, ondergrond, biodiversiteit en buitenruimte. • Er wordt niet in samenhang gekeken

•

•

•

naar een ontwikkeling maar telkens naar één hoogbouwproject. De fasering van verschillende hoogbouwprojecten is onderbelicht. De regels zijn allen op gebouwniveau opgesteld en moeten per project opgelost worden, terwijl een collectieve benadering uitdagingen zou kunnen oplossen op het vlak van afval, parkeren, wind en bezonning. De ov-bereikbaarheid (voorwaardelijk voor hoogbouw) is (nog) niet op orde in sommige focusgebieden terwijl al wel hoogbouwontwikkelingen komen. Geen aandacht voor de locatie tijdens de bouwfase en transitie periode.

Gebouw: • In de regels is geen aandacht voor woonklimaat. Met als resultaat dat in de praktijk veelal kleine woningen worden ontwikkeld, en geen woon differentiatie ontstaat door een mix van verschillende bewonersgroepen te faciliteren. • In de regels is geen aandacht voor collectieve (en maatschappelijke) voorzieningen binnen een gebouw, er mist daardoor sociale cohesie en het biedt ruimte voor ondermijning.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

35

CID

CID

Laakkwartier

Den Haag Zuidwest

THE GRACE

GROTIUS

SLACHTHUISLAAN

LEVELS

Binckhorst

Binckhorst

Binckhorst

NIEUWE HALLEN

BINCK BLOCKS

BINCK CITY PARK

36

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

Plint en omgeving • Ruimte voor het kort stallen van fietsen op straat voor bezoekers is een aandachtspunt. Niet al het bezoek zal de fiets binnen het gebouw willen plaatsen. Handhaving of extra ruimte reserveren waar dit kan zal noodzakelijk blijken en dit brengt aanvullende beheer-/handhavingskosten met zich mee voor de gemeente. • Laden en lossen en afvalinzameling is een aandachtspunt. In alle projecten komen inpandige ruimtes voor afvalverzameling voor. Toch zijn er meer eisen nodig om grote verzamelingen rolcontainers op straat te voorkomen. Inpandige perscontainers kunnen daarvoor het antwoord zijn (toegepast in The Grace). Groen, buitenruimte, • De meerderheid van de regels aangaande groen en duurzaamheid zijn lastig te toetsen omdat ze onder de ambities staan geformuleerd en daardoor niet juridisch toetsbaar zijn. • In de regels is geen aandacht voor gebiedsgroen. Waar het groen is vastgelegd in masterplan of bestemmingsplan, hoeven de projecten daar niet in te voorzien omdat dit op bovenplansniveau is geregeld. Het is onduidelijk of de projecten wel bijdragen in een groenfonds. • Er zijn geen regels opgesteld over de druk op de bestaande stoep n.a.v. geplande hoogbouw (ruimte voor het kort stallen van

fietsen op straat, afvalinzameling, logistieke afhandeling pakket/expeditie verkeer, groene verblijfsruimte). Duurzaamheid, circulariteit • De vrije hoogtes binnen de woontorens zijn over het algemeen bescheiden en niet meer dan de norm. • Voor gasloos bouwen is inmiddels al rijksbeleid en dit is daarom een overbodige eis geworden in de E&S. • Geen van de Haagse of Rotterdamse projecten heeft een BREEAM excellent score behaald. Er wordt ook niet op getoetst. • Voor energie moeten de plannen een 9 scoren op de GPR. De meeste plannen voldoen hier niet aan. Voor het overige is een GPR-score van 8 geëist. Hier voldoen de meeste plannen aan of net niet. • Groene daken: De groene daken geven een wisselend beeld bij de projecten: » Kwantitatief kan nauwelijks worden voldaan aan de “100% van de footprint komt terug als buitenruimte”. » Kwalitatief: de aanwezige groene daken bij de projecten waarvan de gegevens wel bekend zijn, voldoen allemaal aan de ambities ten aanzien van biodiversiteit, natuurinclusief bouwen en multifunctionaliteit. Er zijn echter geen regels voor inrichting daktuinen, het is ook niet duidelijk wie de toetsende instantie is, en hoe getoetst kan worden.

•

In de E&S zijn geen regels opgenomen over grondstoffen paspoort in hoogbouw er worden slechts ambities benoemd. Een grondstoffenpaspoort maakt duidelijk uit welke elementen een gebouw bestaat. De circulaire economie heeft baat bij grondstoffenpaspoorten in hoogbouw, Hoogbouw heeft een grote mate van standaardisatie, er liggen hier dus kansen.

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

37

AANBEVELING 1: ZET HOOGBOUW IN ALS GEBIEDSONTWIKKELING

1. Voeg een hoogbouw visie op stadsniveau toe waarin de relatie en de te bereiken kwaliteit van hoogbouw met de bestaande stad duidelijk wordt gemaakt. 2. Voeg een kaart toe met grenzen van de hoogbouwzone, om beter aan te sluiten bij de identiteit van de stad. Het vastleggen van een maximale hoogte zorgt voor een geleidelijke opbouw binnen de hoogbouwzone. Zo sluiten hoogbouwprojecten beter aan op de omgeving en ontstaat meer samenhang. 3. Op de kaarten met hoogbouwzones moet ook aangegeven worden wat de belangrijke landschappelijke kwaliteiten zijn, waar de erfgoedlijnen en belangrijke zichtlijnen zich bevinden. 4. Gebiedsbreed moeten regels worden opgesteld waar groen aansluit op bestaande netwerken en het best tot zijn recht komt. 5. Neem op gebiedsniveau regels op voor bezonning, wind, afval, ondergrond en logistieke routes, verkeersbewegingen, parkeren (en deelmobiliteiten), kabels en leidingen en warmte-koudeopslag. Bij het inpassen van deze stadssystemen moeten alle te verwachten hoogbouw meegenomen worden, niet slecht één project. Zo ontstaan er ook kansen in schaalvoordelen. 6. De woningbouw differentiatie moet niet alleen per project worden beoordeeld, maar bekijk het totaal aanbod van alle bouwprojecten in een gebied. Op deze manier is een beter oordeel te geven over de totale bijdrage van de bouwprojecten aan de diversiteit van het nieuwe woningaanbod in de stad.

15 november 2017

38

EVALUATIE EYELINE & SKYLINE 2022

AANBEVELING 2: HOOGBOUW HEEFT GROTE IMPACT OP GEBIEDSNIVEAU INTEGREER GEBOUW EN OPENBARE RUIMTE OM KWALITEIT TOE TE VOEGEN. 1. Verdichting heeft een intensiever gebruik van de openbare ruimte tot gevolg. De effecten van de nieuwe bouwontwikkeling op de openbare ruimte moeten integraal worden meegenomen en aangetoond. Dit betreft o.a. ruimte voor (kort) stallen van fietsen op straat, deelconcepten, afvalinzameling, logistieke afhandeling pakket/ expeditie verkeer, groene verblijfsruimte en ruimte voor kabels en leidingen. 2. Overgang publiek - prive : Zorg voor goede voorbeelden hoe een goed werkende overgang van openbaar naar prive kan worden vormgegeven. 3. Stimuleer collectieve oplossingen in de buitenruimte voor bijvoorbeeld voor (tweewielier)parkeren, deelmobiliteit en logistiek. 4. Schenk aandacht voor beheer en handhaving van de regels, bij toename van bewegingen rondom hoogbouw moet bij het stadsdeel rekening worden gehouden met meer toezicht. 5. Voor de openbare ruimte moet een aanvullende bezonningsnorm en windklimaat worden vastgesteld, gericht op essentiële verblijfsruimtes (pleinen, boulevards en parken), in de omgeving van hoogbouw. 6. Ontwikkel een kader voor langdurige tijdelijkheid; zodat de openbare ruimte rondom hoogbouwontwikkelingen voldoende kwaliteit heeft voor bewoners tijdens de bouw.