RIS313364 Bijlage

Aantal koopwoningen % koopwoningen in totale voorraad % eenpersoonshuishouden % paar zonder kinderen % paar met kinderen % eenoudergezin % niet-gezinshuishouden WOZ-waarde (prijspeil 2021) % koopwoningen tot € 325.000 (prijspeil 2021) Laag Midden 1 Midden 2 Hoog Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven Reservering groot onderhoud Bruto koopuitgaven Belastingeffect eigen woning Netto koopuitgaven Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote Netto koopuitgaven Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote % koopappartementen in gebouw met actieve VvE % van VvE's met onderhoudsplan Gemiddelde maandelijkse bijdrage aan VvE

2015 112.000 47% 32% 27% 32% 8% 1% € 276.000 76% 24% 13% 17% 46% € 891 € 53 € 97 € 1.041 € 279 € 762 € 238 € 999 € 4.590 20,1% 26,7% -

-

-

2018 113.000 46% 35% 25% 34% 6% 0% € 318.000 65% 30% 11% 14% 46% € 799 € 56 € 106 € 961 € 207 € 754 € 232 € 987 € 4.587 19,1% 25,7% € 948 € 1.180 € 5.179 21,6% 28,3% 92% -

2021 117.000 45% 35% 25% 33% 7% 0% € 388.000 51% 31% 8% 17% 43% € 757 € 64 € 109 € 930 € 152 € 778 € 209 € 988 € 4.892 18,4% 24,4% € 1.193 € 1.394 € 6.994 23,8% 28,3% 92% 79% € 182

* Klik in de tabel op het onderwerp van uw interesse en u komt direct terecht bij de paragraaf over het betreffende onderwerp.

Voor de analyses in dit hoofdstuk geldt het volgende: •

De uitkomsten gaan enkel over particuliere huishoudens in zelfstandige woningen. Onbewoonde woningen blijven buiten beschouwing.

•

Bij de vergelijkingen in de tijd worden reële inkomens en woonuitgaven gepresenteerd. De bedragen van vroegere jaren zijn omgerekend naar het prijsniveau van 2021.

•

In de tabellen waarin de opbouw van de woonlasten en de koop- en woonquotes zijn weergegeven, zijn huishoudens met een negatief inkomen weggelaten. Dit komt bijvoorbeeld voor bij huishoudens met een eigen bedrijf die in een jaar een slecht bedrijfsresultaat hebben gehaald.

r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

39

Belangrijkste bevindingen ■

Door de gedaalde hypotheekrente zijn de gemiddelde bruto hypotheekuitgaven van eigenaarbewoners gedaald ten opzichte van 2018. Woningeigenaren kunnen echter ook minder rente aftrekken van de belasting waardoor de netto uitgaven ongeveer gelijk zijn gebleven.

■

Recent verhuisde eigenaar-bewoners hebben juist hogere hypotheekuitgaven en overige woonlasten dan in 2018.

■

Hoe langer eigenaar-bewoners in hun woning wonen, hoe lager hun gemiddelde woonlasten.

■

Acht op de tien eigenaren van koopappartementen geven aan dat hun VvE beschikt over een onderhoudsplan.

■

Bij grote VvE’s is de gemiddelde maandelijkse VvE-bijdrage hoger dan bij kleine VvE’s.

3.1

Woonsituatie van eigenaar-bewoners

Sterke samenhang tussen inkomen en type koopwoning Er is in de koopsector een sterke samenhang tussen inkomen en woningwaarde (WOZ1): hoe hoger het inkomen, hoe vaker eigenaar-bewoners een dure woning bezitten. Toch zijn er ook lage inkomens die in een dure koopwoning wonen, bijvoorbeeld gepensioneerden die al lang in hun woning wonen. Figuur 3.1 Woonsituatie eigenaar-bewoners naar inkomensklasse (belastbaar) en WOZ-waarde; 2021

Laag

≤ € 190.000

Midden

€ 190.000 - € 250.000 € 250.000 - € 325.000 € 325.000 - € 400.000

Hoog

€ 400.000 - € 500.000 > € 500.000

Totaal

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Vier op de tien koopwoningen in Den Haag zijn een eengezinswoning. Hoe hoger het inkomen, hoe meer eigenaar-bewoners een eengezinswoning bezitten.

1 De WOZ-waarden worden aan het WoON gekoppeld vanuit de registraties.

40

r2022-0018TKL

Figuur 3.2 Woonsituatie eigenaar-bewoners naar inkomensklasse (belastbaar inkomen) en woningtype; 2021

Laag

Midden Eengezinswoning Appartement

Hoog

Totaal

0%

3.2

20%

40%

60%

80%

100%

Woonlasten van eigenaar-bewoners

In deze paragraaf nemen we de ontwikkeling van de woonlasten van eigenaar-bewoners onder de loep. Hierbij worden verschillende begrippen gebruikt. In de begrippenlijst is van elk begrip de betekenis terug vinden. De bruto hypotheekuitgaven van alle eigenaar-bewoners tezamen zijn tussen 2018 en 2021 gedaald met zo’n € 40 per maand. De lage hypotheekrente is daar de verklaring voor. De bijkomende koopuitgaven zijn ongeveer gelijk gebleven. Eerder zagen we in de kerntabel dat de hypotheekuitgaven voor eigenaarbewoners die de afgelopen twee jaar zijn verhuisd, wel fors hoger liggen dan in 2018. Voor niet-verhuisde eigenaar-bewoners zijn de uitgaven echter gemiddeld genomen gedaald en deze groep maakt het overgrote deel (bijna 90%) van de totale groep woningeigenaren uit. Door de gedaalde hypotheekrente en de afbouw van de hypotheekrenteaftrek (voor hoogste inkomens) is het gemiddelde belastingeffect van eigenwoningbezit – het saldo van hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait – met een kwart gedaald sinds 2018. Door de daling van het gemiddelde belastingeffect zijn de netto koopuitgaven gemiddeld toch licht gestegen, ondanks de lagere hypotheekuitgaven. De energielasten zijn gedaald waardoor de bijkomende woonuitgaven ook zijn afgenomen. Het gaat hier om de energielasten van 2021 dus de recente forse prijsstijgingen (in 2022) zitten hier niet in.

Het gemiddelde besteedbaar inkomen van woningeigenaren is, ook gecorrigeerd voor inflatie, gestegen sinds 2018. Hierdoor is de gemiddelde netto koopquote gedaald, tot 18,4%. Gemiddeld besteden woningeigenaren bijna een kwart (24,4%) van hun besteedbaar inkomen aan netto woonuitgaven. Dat is minder dan in 2018 (25,7%).

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

41

Tabel 3.1 Woonlasten van eigenaar-bewoners (prijspeil 2021); 2015 - 2021

2015

2018

2021

Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven Reservering groot onderhoud Bruto koopuitgaven Belastingeffect eigen woning Netto koopuitgaven Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven

€ 891 € 53 € 97 € 1.041 € 279 € 762 € 238 € 999

€ 799 € 56 € 106 € 961 € 207 € 754 € 232 € 987

€ 757 € 64 € 109 € 930 € 152 € 778 € 209 € 988

Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote

€ 4.590 20,1% 26,7%

€ 4.587 19,1% 25,7%

€ 4.892 18,4% 24,4%

Verschil 2018-2021 Absoluut

-€ 42 €7 €4 -€ 31 -€ 55 € 24 -€ 23 €1

Relatief

-5% 0% 4% -3% -26% 3% -10% 0%

€ 306 -0,6% -1,3%

7% -3% -5%

Tot nu toe hebben we gekeken naar de woonlasten van de totale groep eigenaar-bewoners. Vanzelfsprekend zijn er grote verschillen in de hoogte van de lasten tussen verschillende groepen eigenaren. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de gemiddelde hypotheekuitgaven. Deels is dit het gevolg van woningwaarde: hogere inkomens wonen in duurdere woningen met (dus) hogere hypotheeklasten. Maar woonduur speelt ook een belangrijke rol. Onder de lage inkomens bevinden zich bijvoorbeeld ook gepensioneerden die hun woning al grotendeels of volledig hebben afbetaald en daardoor lage hypotheeklasten hebben. Het gemiddelde belastingeffect loopt eveneens op met het inkomen. De woonlasten nemen lang niet evenredig toe met het inkomen. Daardoor is de gemiddelde netto koopquote onder hoge middeninkomens en hoge inkomens beduidend lager dan onder lage (midden)inkomens. Tabel 3.2 Woonlasten van eigenaar-bewoners naar inkomensklasse (belastbaar inkomen); 2015 - 2021

42

Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven Reservering groot onderhoud Bruto koopuitgaven Belastingeffect eigen woning Netto koopuitgaven Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven

€ 386 € 44 € 90 € 520 € 67 € 453 € 186 € 639

Laag

Midden 1

Midden 2

€ 598 € 56 € 104 € 759 € 114 € 645 € 206 € 850

€ 1.104 € 82 € 128 € 1.313 € 238 € 1.076 € 229 € 1.304

Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote

€ 2.220 21,9% 31,4%

€ 3.156 21,2% 27,8%

€ 3.938 16,5% 21,9%

€ 7.420 16,4% 20,1%

Aantal huishoudens

34.300

9.900

20.200

50.700

r2022-0018TKL

€ 593 € 53 € 96 € 742 € 88 € 654 € 200 € 855

Hoog

Er is een duidelijke samenhang zichtbaar tussen woonduur en woonlasten. Hoe korter in de woning, hoe hoger de woonlasten. Eigenaar-bewoners die al langer in hun woning wonen, hebben vaak al een (groot) deel van hun hypotheek afgelost en bovendien hadden recente kopers veelal te maken met hogere woningprijzen dan eigenaren die langer geleden hun woning hebben gekocht. Woningeigenaren met de kortste woonduur hebben met afstand het hoogste gemiddelde inkomen. Woningeigenaren die meer dan 20 jaar in hun woning wonen, waaronder veel gepensioneerden, hebben gemiddeld het laagste inkomen. Ondanks het gemiddelde hoge inkomen van recente kopers hebben zij gemiddeld de hoogste netto koopen woonquote. Tabel 3.3 Woonlasten van eigenaar-bewoners naar woonduur in huidige woning; 2021

2 jaar of korter

3-5 jaar

6-10 jaar

11-20 jaar

21 jaar of langer

Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote

€ 6.906 23,6% 28,1%

€ 4.932 20,0% 25,3%

€ 4.660 18,9% 25,2%

€ 5.178 17,5% 23,1%

€ 3.753 15,8% 23,1%

Aantal huishoudens

12.800

19.300

20.700

34.400

27.800

Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven Reservering groot onderhoud Bruto koopuitgaven Belastingeffect eigen woning Netto koopuitgaven Bijkomende woonuitgaven Netto woonuitgaven

3.3

€ 1.232 € 68 € 109 € 1.409 € 243 € 1.166 € 197 € 1.363

€ 887 € 63 € 107 € 1.057 € 152 € 905 € 205 € 1.110

€ 814 € 60 € 105 € 979 € 185 € 793 € 214 € 1.007

€ 740 € 62 € 108 € 911 € 164 € 746 € 208 € 954

€ 426 € 66 € 117 € 609 € 71 € 538 € 217 € 755

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)

In Den Haag bestaat de koopvoorraad voor ca. 60% uit appartementen. Veel eigenaar-bewoners maken dus onderdeel uit van een VvE. In deze paragraaf zoomen we in op deze eigenaren van koopappartementen In totaal geeft 92% van de eigenaar-bewoners van koopappartementen aan dat er een VvE actief is. Dat is onveranderd ten opzichte van 2018. Bij eigenaren van appartementen in een gebouw met vooral huurwoningen is dat percentage veel lager (zes op de tien). In panden met vooral huurwoningen en een kleiner deel koopwoningen lijkt dus relatief vaak een VvE te ontbreken. De hierna volgende uitkomsten hebben betrekking op eigenaren van koopappartementen die aangeven dat er een VvE actief is in hun pand. In WoON 2021 zijn nieuwe vragen gesteld over VvE’s dus vergelijkingen in de tijd zijn hierbij niet mogelijk. Negen op de tien eigenaren van appartementen geven aan dat de VvE een gezamenlijke verzekering heeft. Een inschrijving bij de KvK, hoewel wettelijk verplicht, komt minder vaak voor (minder dan 80%). Bijna negen op de tien zeggen dat de VvE beschikt over een gezamenlijke rekening en acht van de tien geven aan dat er een onderhoudsplan aanwezig is.

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

43

Figuur 3.3 Aandeel eigenaar-bewoners van koopappartementen (waar VvE actief is) dat aangeeft dat VvE beschikt over voorziening; 2021

Gezamenlijke verzekering

Ingeschreven bij KvK

Gezamenlijke rekening

Onderhoudsplan

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Het meest betaald uit de maandelijkse VvE-bijdrage zijn groot onderhoud (90%) en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes (ca. 40%). Verwarming/gas voor de eigen woning wordt bij een op de zeven appartementseigenaren betaald uit de VvE-bijdrage. Figuur 3.4 Aandeel eigenaar-bewoners van koopappartementen (waar VvE actief is) dat aangeeft dat uit VvE-bijdrage bepaalde voorziening wordt betaald; 2021

Huismeester, flatwacht of buurtconciërge

Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes

Groot onderhoud

Verwarming of gas voor eigen woning

Elektriciteit voor eigen woning 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

44

r2022-0018TKL

Gemiddeld over alle eigenaren van koopappartementen komt de VvE-bijdrage uit op ruim € 180 per maand. Bij kleine VvE’s (2 t/m 6 woningen) komt de gemiddelde VvE-bijdrage per maand uit op bijna € 140. Bij grotere VvE’s is dat met ruim € 210 aanzienlijk meer. In grote gebouwen (met meer woningen) zijn de gemeenschappelijke ruimten vaak groter en is bijvoorbeeld vaker een lift aanwezig. Daardoor valt de VvEbijdrage vaak hoger uit. Ook lijken kleine VvE’s (t/m 6 woningen) minder geld te sparen voor onderhoud. Bij deze VvE’s is namelijk minder vaak een onderhoudsplan aanwezig (circa 70%) dan bij grotere VvE’s (bijna 90% in gebouwen met minstens 21 woningen). Figuur 3.5 Gemiddelde VvE-bijdrage per maand onder eigenaar-bewoners van koopappartementen (waar VvE actief is); 2021

€ 250

€ 200

€ 150

€ 100

€ 50

€0

2 t/m 6 woningen 7 t/m 20 woningen 21 tot en met 40 woningen

meer dan 40 woningen

Totaal

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

45

4

Woningmarktdynamiek: gerealiseerde verhuizingen Kerncijfers* Gerealiseerde verhuizingen (laatste 2 jaar)

Aantal verhuisde huishoudens % huishoudens dat is verhuisd Verhuisde huishoudens naar type verhuizing % starter % semi-starter % doorstromer vanuit koop % doorstromer vanuit huur % vanuit buitenland Verhuisde huishoudens naar eigendom % naar koop % naar corporatiehuur % naar particuliere huur: institutionele beleggers % naar particuliere huur: overig Verhuisde huishoudens naar prijsklassen % naar koop ≤ € 325.000 (WOZ) (koop: prijspeil 2021) % naar koop > € 325.000 (WOZ) % naar huur ≤ aftoppingsgrens % naar huur ≤ liberalisatiegrens % naar middenhuur % naar dure huur Verhuisde huishoudens naar inkomen % laag % midden 1 % midden 2 % hoog Verhuisde huishoudens naar vorige woonlocatie % Den Haag % regio Haaglanden excl. Den Haag % overig Nederland % buitenland

2015 38.400 16% 19% 19% 14% 39% 9% 17% 37% 17% 29% 15% 2% 29% 24% 19% 11% 64% 15% 8% 13% 63% 8% 21% 9%

2018 45.900 19% 17% 20% 21% 33% 9% 29% 25% 10% 35% 20% 9% 35% 14% 15% 7% 56% 7% 14% 23% 65% 9% 17% 9%

2021 50.100 19% 23% 15% 16% 38% 9% 28% 20% 13% 38% 13% 15% 23% 12% 16% 20% 48% 11% 18% 23% 56% 9% 26% 9%

Alle uitkomsten in de tabel gaan over huishoudens die binnen of naar Den Haag zijn verhuisd * Klik in de tabel op het onderwerp van uw interesse en u komt direct terecht bij de paragraaf over het betreffende onderwerp.

Voor de analyses in dit hoofdstuk geldt het volgende: •

Tenzij anders aangegeven gaan de uitkomsten enkel over particuliere huishoudens die zijn verhuisd naar een zelfstandige woning. Huishoudens die zijn verhuisd naar een alternatieve of onzelfstandige woning (zoals een kamer of woonboot) blijven buiten beschouwing.

•

De meeste uitkomsten gaan over huishoudens die binnen of naar Den Haag zijn verhuisd. Dit is in de bijschriften weergegeven met de vermelding “huidige woongemeente Den Haag”. Huishoudens die zijn vertrokken uit Den Haag zitten hier dus niet bij.

•

Bij de vergelijkingen in de tijd worden in de koopsector reële bedragen gepresenteerd. Dat wil zeggen: de WOZ-waarden van koopwoningen van vroegere jaren zijn omgerekend naar het prijsniveau van 2021. In de huursector worden de huurprijzen van vroegere jaren afgezet tegen de destijds geldende huurprijsgrenzen.

r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

47

Belangrijkste bevindingen ■

In totaal zijn in de twee jaar vóór de enquête ruim 50 duizend huishoudens binnen of naar Den Haag naar een zelfstandige woning verhuisd. Dat is een toename in vergelijking met WoON 2018 (9%).

■

Onder jonge paren is het aantal verhuisde huishoudens sterk toegenomen (70%) ten opzichte van 2018. Eerder zagen we al dat het aantal jonge paren in de stad in de afgelopen jaren relatief sterk is gegroeid.

■

Ruim de helft van de verhuisde huishoudens heeft een particuliere huurwoning betrokken. In die sector is de verhuisdynamiek veel groter dan in de corporatie- en koopsector.

■

Het percentage verhuisde huishoudens dat in een dure huurwoning woont is sterk toegenomen: van minder dan 10% in 2018 tot 20% in 2021.

■

Vestigers in Den Haag zijn relatief vaak starters (30%). Onder de vertrekkers uit Den Haag bevinden zich juist veel doorstromers, met name uit de koopsector. De vertrekkers uit de stad zijn veel vaker gezinnen (bijna 30%) dan de vestigers en huishoudens die binnen Den Haag zijn verhuisd.

4.1

Gerealiseerde verhuizingen: huishoudens

Toename van aantal jonge paren dat is verhuisd In de twee jaar vóór de enquêtedatum zijn ruim 50.000 huishoudens in Den Haag verhuisd naar een zelfstandige woning. In dit totaal zitten huishoudens die binnen de stad zijn verhuisd en huishoudens die vanuit een andere gemeenten in Nederland of vanuit het buitenland naar Den Haag zijn verhuisd. De verhuisdynamiek is heel sterk toegenomen bij jonge paren (tot 35 jaar): het aantal verhuisde huishoudens in deze categorie is met liefst 70% toegenomen. Het overgrote deel (ca. 80%) van deze groei komt voor rekening van particuliere huurwoningen in het dure huursegment. De relatief sterke groei van dit segment in de Haagse woningvoorraad leidt dus onder meer tot een groei in de verhuisdynamiek bij jonge paren. Bij andere groepen huishoudens is het verschil met 2018 veel kleiner. Dit komt overeen met de eerdere bevinding (hoofdstuk 1) dat het aantal jonge paren in Den Haag in de afgelopen jaren relatief hard is gegroeid. Het aantal gezinnen dat binnen of naar Den Haag is verhuisd, is met een vijfde gedaald. Mogelijk komt dat doordat gezinnen vaker de stad hebben verlaten. Dan tellen ze in de tabellen hier immers niet mee als verhuisde huishoudens. Tabel 4.1 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar type en leeftijd huishouden, huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021

2015

2018

2021

2018-2021

Alleenstaand < 35 jr

11.900

17.100

15.900

-1.100

-7%

Alleenstaand 35+

7.400

7.200

8.200

900

13%

Paar < 35 jr

6.900

6.800

11.500

4.800

70%

Paar 35+

2.600

4.300

4.000

-300

-7%

Gezin

4.300

7.800

6.300

-1.500

-19%

Absoluut

48

Relatief

Eenoudergezin

5.300

2.800

4.200

1.400

51%

Totaal

38.400

45.900

50.100

4.200

9%

r2022-0018TKL

Het aantal starters dat vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning een zelfstandige woning heeft betrokken, is sterk toegenomen. Het aantal semi-starters is met een vijfde gedaald. Dit zijn huishoudens die vóór de verhuizing (als zelfstandig huishouden) in een zelfstandige woning woonden maar die woning niet leeg hebben achtergelaten voor nieuwe bewoners. Het gaat bijvoorbeeld om personen die zijn gescheiden maar waarbij de ex-partner nog in de voormalige woning is blijven wonen1. De daling van het aantal semistarters kan betekenen dat het vinden van een geschikte woning voor deze groep moeilijker is geworden. Het aantal doorstromers uit koop is eveneens met een vijfde gedaald. Het aantal doorstromers uit huur is juist met een kwart toegenomen. Dit past bij het relatief sterk groeiende aantal particuliere huurwoningen in de middenhuur en dure huur: in dat segment is de verhuisdynamiek groot. Tabel 4.2 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar positie op de woningmarkt, huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021

2015

2018

2021

2018-2021 Absoluut Relatief

Starter

7.400

7.900

11.500

3.600

Semi-starter

7.300

9.200

7.300

-1.900

-21%

Doorstromer (vanuit koop)

5.300

9.600

7.900

-1.700

-18%

Doorstromer (vanuit huur)

14.900

15.100

18.900

3.800

25%

Buitenland

3.400

4.200

4.500

300

8%

Totaal

38.400

45.900

50.100

4.200

9%

45%

In hoofdstuk 1 (tabel 1.1) zagen we dat het totale aantal huishoudens met een laag inkomen (behorende tot de corporatiedoelgroep) in Den Haag tussen 2018 en 2021 nagenoeg gelijk is gebleven. Het aantal huishoudens binnen deze groep dat is verhuisd, is wel licht gedaald (-6%) in die periode. Mogelijk komt dat omdat het voor lage inkomens lastiger is geworden om een betaalbare woning te vinden. Het aantal verhuisde huishoudens met een middeninkomen is duidelijk gestegen sinds 2018. Dit komt overeen met de groei van het totaal aantal huishoudens met een dergelijk inkomen (zie tabel 1.1). Maar naar verhouding is het aantal verhuisde middeninkomens sterker gestegen. Daarmee is het aandeel middeninkomens dat in de afgelopen twee jaar is verhuisd toegenomen ten opzichte van 2018. Overigens kan het huishoudinkomen dat voor een verhuizing (en de bijbehorende keuze voor een segment op de woningmarkt) bepalend is geweest anders zijn geweest dan uit het WoON blijkt. Huishoudinkomens kunnen bijvoorbeeld na de verhuizing nog af- of juist toenemen. Daarom moet men voorzichtig zijn met het trekken van conclusies over de positie van inkomensgroepen op de woningmarkt op basis van de verhuiscijfers uit het WoON.

1 Als beide ex-partners gelijktijdig de woning verlaten dan tellen deze mee als ‘doorstromers’ (als ze tenminste verhuizen naar een andere zelfstandige woning) omdat in deze situatie de woning op het moment van verhuizen volledig is vrijgekomen en beschikbaar is gekomen voor nieuwe bewoners.

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

49

Tabel 4.3 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar inkomen (belastbaar), huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021

Corporatiedoelgroep Midden 1 Midden 2 Hoog Totaal

2015

2018

2021

24.700 5.800 3.100 4.800 38.400

25.700 3.200 6.400 10.500 45.900

24.200 5.300 9.100 11.400 50.100

2018-2021 Absoluut Relatief

-1.500 2.100 2.700 800 4.200

-6% 67% 42% 8% 9%

Drie op de tien doorstromers uit huur gaan naar koop De helft van de starters (uit ouderlijk huis of onzelfstandige woning) is verhuisd naar een particuliere huurwoning. Bij doorstromers uit de huur is ook ongeveer de helft naar een particuliere huurwoning verhuisd. Bij semi-starters is dat aandeel met 70% het hoogst en dat is bovendien meer dan in 2015 en 2018. Dit laat zien dat de particuliere huursector bij uitstek geschikt is voor woningzoekenden die op korte termijn een woning nodig hebben. Drie op de tien doorstromers uit de huur is verhuisd naar een koopwoning. Dat aandeel is onveranderd ten opzichte van 2018. Zo’n driekwart van de doorstromers uit koop is opnieuw naar een koopwoning verhuisd. Figuur 4.1 In afgelopen twee jaar verhuisde huishoudens naar positie op woningmarkt en huidige segment, huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021

100% 90% 80% 70%

60% 50%

Particuliere huur

40%

Corporatiehuur

30%

Koop

20% 10% 0%

2015 2018 2021 2015 2018 2021 2015 2018 2021 2015 2018 2021

Starter

4.2

Semi-starter

Doorstromer uit koop

Doorstromer uit huur

Gerealiseerde verhuizingen: woningen

Sterke toename van aantal verhuisde huishoudens naar dure huur Een op de vijf huishoudens is verhuisd naar een dure huurwoning, dat is fors meer dan de ca. 10% in 2018 en 2015. Dit komt door de sterke groei van het dure huursegment die in hoofdstuk 2 al werd gesignaleerd.

50

r2022-0018TKL

Inmiddels verhuizen er meer huishoudens naar een dure huurwoning (20%) dan naar een middenhuurwoning (16%). In 2015 en 2018 was dat nog andersom. Dat huishoudens naar een (middel)dure huurwoning zijn verhuisd betekent niet dat dat ook hun (eerste) voorkeur had. Een deel is vermoedelijk naar een huurwoning in de vrije sector verhuisd omdat een koopwoning niet binnen bereik was. Dit is in het volgende hoofdstuk te zien aan het relatief bescheiden percentage verhuisgeneigden dat een voorkeur heeft voor een vrijesectorhuurwoning. Ruim een op de drie verhuisden heeft een gereguleerde huurwoning betrokken. Dat betekent een sterke daling in vergelijking met 2015 en 2018 (ca. 50%). Het aandeel dat naar koop is verhuisd is gelijk gebleven (ca. 30%) maar binnen de koopsector is wel veel vaker verhuisd naar een koopwoning boven de € 325.000 (WOZ-waarde). Figuur 4.2 In afgelopen twee jaar verhuisde huishoudens naar huidige eigendom en prijsklasse (koop: prijspeil 2021), huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021

100% 90% 80% 70%

Dure huur

60%

Middenhuur

50%

Huur ≤ liberalisatiegrens Huur ≤ aftoppingsgrens

40%

Koop > € 325.000 (WOZ)

30%

Koop ≤ € 325.000 (WOZ)

20% 10% 0%

2015

2018

2021

Eerder (tabel 4.3) zagen we dat het aantal verhuisde huishoudens met een middeninkomen sterk is gestegen, maar werd opgemerkt dat men voorzichtig moet zijn met het trekken van conclusies uit de cijfers. Wél is duidelijk dat middeninkomens die verhuizen steeds vaker naar een dure huurwoning verhuizen. In 2015 en 2018 betrok nog geen 10% van de verhuisde middeninkomens een woning in het dure huursegment, in 2021 was dat sterk gegroeid tot bijna 40%. Middeninkomens zijn zowel in absolute als relatieve zin beduidend minder vaak dan in 2018 naar een koopwoning of middenhuurwoning verhuisd.

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

51

Figuur 4.3 In afgelopen twee jaar verhuisde huishoudens met middeninkomens (Midden 1 en Midden 2 samen) naar huidige eigendom en prijsklasse, huidige woongemeente Den Haag; 2015-2021

100%

90% 80% 70% 60%

Dure huur

50%

Middenhuur Huur ≤ liberalisatiegrens

40%

Koop

30% 20% 10% 0%

2015

2018

2021

Grootste verhuisdynamiek bij particuliere huurappartementen Van alle huishoudens in Den Haag in zelfstandige woningen is 19% in de twee jaar vóór de enquête verhuisd. Dat percentage varieert sterk tussen segmenten. De verhuisdynamiek is met afstand het grootst in de particuliere huursector, en dan met name bij appartementen. Maar liefst 43% van de huishoudens in particuliere huurappartementen is in de afgelopen twee jaar verhuisd. Zowel in de koopsector als in de particuliere

huursector

is

de

verhuisdynamiek

aanmerkelijk

groter

bij

appartementen

dan

eengezinswoningen. Het aandeel recent verhuisden verschilt nauwelijks tussen de koop- en corporatiesector. Er zijn dus in de corporatiesector relatief evenveel huishoudens verhuisd als in de koopsector. De verschillen met 2018 zijn klein maar bij particuliere huurappartementen lijkt de verhuisdynamiek nog wat toegenomen in vergelijking met 2018.

52

r2022-0018TKL

Figuur 4.4 Aandeel huishoudens dat in de twee jaar vóór WoON is verhuisd, naar huidige segment in Den Haag; 2018-2021

Koop eengezins Koop appartement

Corporatiehuur 2021 2018

Private huur eengezins Particuliere huur appartement Totaal 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

De verhuisdynamiek bij huurwoningen van institutionele beleggers is toegenomen en ligt nu met 40% gemiddeld op hetzelfde niveau als bij overige particuliere verhuurders. Figuur 4.5 Aandeel huishoudens dat in de twee jaar vóór WoON is verhuisd, naar huidige segment in Den Haag; 2018-2021

Koop

Corporatiehuur

2021

Particuliere huur: institutionele beleggers

2018 Particuliere huur: overig

Totaal 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

53

4.3

Vestigers en vertrekkers

Vertrekkers uit Den Haag zijn vaak doorstromers en hogere inkomens In de voorgaande paragrafen keken we uitsluitend naar huishoudens die binnen of naar Den Haag zijn verhuisd. In deze paragraaf nemen we nog een derde groep verhuisde huishoudens in ogenschouw: de huishoudens die vanuit Den Haag naar een andere gemeente in Nederland zijn vertrokken. De groep die vanuit Den Haag naar het buitenland is verhuisd, maakt überhaupt geen onderdeel uit van het WoON en blijft dus overal in het rapport buiten beschouwing. Het aantal huishoudens dat binnen Den Haag naar een (andere) zelfstandige woning is verhuisd, is licht gedaald in vergelijking met 2018. Daarentegen is het aantal huishoudens dat zich in Den Haag heeft gevestigd vanuit een andere Nederlandse gemeente of is vertrokken uit Den Haag naar een andere gemeente sterk toegenomen. Het aantal vanuit het buitenland verhuisde huishoudens dat in de tabel staat omvat lang niet alle huishoudens die vanuit het buitenland naar Den Haag zijn verhuisd. Het gaat hier immers enkel om huishoudens in zelfstandige woningen. De groep vanuit het buitenland verhuisde huishoudens blijft in de rest van deze paragraaf buiten beschouwing. De hierna volgende figuren gaan dus enkel over de eerste drie groepen uit de tabel. Tabel 4.4 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar vorige en huidige woongemeente; 2015-2021 2015

2018

2021

Binnen Den Haag verhuisd

24.100

29.800

28.100

-1.700

-6%

Vestiger in Den Haag (vanuit andere gemeente NL)

10.900

12.000

17.500

5.500

46%

Vertrekker uit Den Haag (naar andere gemeente NL)

9.600

10.600

15.900

5.300

50%

Vestiger in Den Haag vanuit buitenland

3.400

4.200

4.500

300

8%

2018-2021 Absoluut Relatief

Ruim een op de vijf huishoudens die binnen Den Haag naar een zelfstandige woning is verhuisd, is een starter vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning. Onder de vestigers is dat aandeel structureel hoger (ca. 30%). Onder de vestigers is het percentage doorstromers uit de huur toegenomen sinds 2018. Binnenverhuizers behoren vaker dan vestigers tot de doorstromers. Onder de vertrekkers is het aandeel doorstromers het hoogst. Met name het percentage doorstromers uit de koop is relatief groot onder de vertrekkers.

54

r2022-0018TKL

Figuur 4.6 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar positie op de woningmarkt; 2015-2021

100% 90% 80% 70%

60%

Doorstromer uit huur

50%

Doorstromer uit koop

40%

Semi-starter

30%

Starter

20%

10% 0%

2015

2018

2021

Binnen Den Haag

2015

2018

2021

Vestiger in Den Haag

2015

2018

2021

Vertrekker uit Den Haag

De verschillen naar positie op de woningmarkt hangen samen met de verschillen naar inkomen. Onder de vertrekkers is het aandeel met een hoog inkomen beduidend groter dan onder de binnenverhuizers en vestigers. De verschillen tussen binnenverhuizers en vestigers zijn kleiner. Wel telt de groep vestigers wat meer hoge inkomens en de groep binnenverhuizers juist wat meer middeninkomens. Met name bij de binnenverhuizers is het aandeel verhuisden met een laag inkomen afgenomen. Dit kan erop duiden dat lage inkomens het moeilijker hebben gekregen op de woningmarkt. Figuur 4.7 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar inkomens (belastbaar); 2015-2021

100%

90% 80%

70% 60% Hoog

50%

Midden

40%

Laag

30% 20% 10% 0%

2015

2018

2021

Binnen Den Haag

2015

2018

2021

Vestiger in Den Haag

2015

2018

2021

Vertrekker uit Den Haag

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

55

Vertrekkers uit Den Haag gaan relatief vaak naar een eengezinskoopwoning Een op de drie huishoudens die binnen Den Haag is verhuisd heeft een koopwoning betrokken. Onder de vestigers is dat ook een op de drie. Vestigers in de stad verhuisden vaker dan binnenverhuizers naar een huurwoning van een institutionele belegger. Ruim de helft van de vertrekkers uit Den Haag is verhuisd naar een koopwoning. Dat is beduidend meer dan onder de vestigers en binnenverhuizers. Dat hangt samen met het feit dat in veel andere (regio)gemeenten de woningvoorraad voor een groter deel uit koopwoningen bestaat dan in Den Haag. Bij alle drie de groepen is het percentage dat naar een corporatiewoning is verhuisd beduidend kleiner dan in 2015. Figuur 4.8 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar type verhuizing en eigendom huidige woning; 2015-2021

100% 90% 80% 70%

60%

Particuliere huur: overig

50%

Particuliere huur: inst. belegger

40%

Corporatiehuur

30%

Koop

20% 10%

0%

2015 2018 2021 2015 2018 2021 2015 2018 2021 Binnen Den Haag

Vestiger in Den Haag

Vertrekker uit Den Haag

Ook wat betreft de combinatie van eigendom en type van de woning zijn de verschillen tussen binnenverhuizers

en

vestigers

nagenoeg

afwezig.

Vertrekkers

verhuizen

koopeengezinswoning, bij uitstek het segment dat in Den Haag relatief weinig voorkomt.

56

r2022-0018TKL

vaak

naar

een

Figuur 4.9 In twee jaar vóór WoON verhuisde huishoudens naar type verhuizing en eigendom en type huidige woning; 2015-2021

100% 90% 80% 70% 60%

Huur appartement

50%

Huur eengezins

40%

Koop appartement

30%

Koop eengezins

20% 10% 0%

2015

2018

2021

Binnen Den Haag

2015

2018

2021

Vestiger in Den Haag

2015

2018

2021

Vertrekker uit Den Haag

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

57

5

Verhuis- en woonwensen Kerncijfers* Verhuiswensen van bestaande huishoudens woonachtig in Den Haag

Verhuisgeneigde huishoudens op zoek naar een zelfstandige woning in Den Haag (bestaande + nieuwe huishoudens)

Woonwensen huishoudens op zoek naar woning in Den Haag

Woonwensen huishoudens op zoek naar woning in Den Haag (Koop: prijspeil 2021)

% huishoudens 'beslist' verhuisgeneigd of al woning gevonden % huishoudens 'misschien' verhuisgeneigd % huishoudens 'zou wel willen, kan niets vinden' % huishoudens 'wil beslist niet verhuizen' Aantal verhuisgeneigde huishoudens % starter % semi-starter % doorstromer uit koop % doorstromer uit huur % voorkeur koop eengezins % voorkeur koopappartement % voorkeur huur eengezins % voorkeur huurappartement % voorkeur koop ≤ € 190.000 % voorkeur koop € 190.000 - € 325.000 % voorkeur koop > € 325.000 % voorkeur huur sociaal % voorkeur middenhuur % voorkeur dure huur

2015 17% 24% 4% 54% -

2018 16% 26% 5% 53% 85.300 19% 5% 25% 52% 23% 21% 13% 43% 9% 22% 12% 45% 8% 3%

2021 15% 24% 11% 50% 102.300 19% 4% 24% 52% 27% 26% 11% 36% 8% 23% 22% 35% 7% 5%

* Klik in de tabel op het onderwerp van uw interesse en u komt direct terecht bij de paragraaf over het betreffende onderwerp.

Voor de analyses in dit hoofdstuk geldt het volgende: •

Tenzij anders aangegeven gaan de uitkomsten enkel over (bestaande en nieuw te vormen) huishoudens die willen verhuizen naar een zelfstandige woning. Huishoudens die willen verhuizen naar een alternatieve of onzelfstandige woonruimte (zoals een kamer of woonboot) blijven buiten beschouwing.

•

De woningvraag van personen die in instellingen (zoals asielzoekerscentra) verblijven en de vraag van (toekomstige) immigranten die nog in het buitenland wonen blijven buiten beschouwing.

•

Bij de vergelijkingen in de tijd worden in de koopsector reële bedragen gepresenteerd. Dat wil zeggen: de door respondenten opgegeven gewenste koopprijzen van vroegere jaren zijn omgerekend naar het prijsniveau van 2021. In de huursector worden de gewenste huurprijzen van vroegere jaren afgezet tegen de destijds geldende huurprijsgrenzen.

•

Lang niet alle verhuisgeneigde huishoudens die aangeven (misschien of beslist) te willen verhuizen in de komende twee jaar, verhuizen ook daadwerkelijk. Aan de andere kant zijn er ook huishoudens die wel verhuizen maar hun verhuiswens niet (ruim) van tevoren zien aankomen.

r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

59

Belangrijkste bevindingen ■

In totaal zijn er ruim 100.000 huishoudens die in de komende twee jaar ‘misschien’ of ‘beslist’ willen verhuizen en een voorkeur hebben voor een zelfstandige woning in Den Haag.

■

Ruim de helft (53%) van deze groep heeft een voorkeur voor een koopwoning. Dat is duidelijk meer dan in 2018 (44%). De lage hypotheekrente en het feit dat de koopmarkt in de lift zit zijn hiervoor (mede) verklaringen.

■

Ruim een op de tien wil verhuizen naar een vrijesectorhuurwoning (12%). Dat is gelijk aan 2018. Hoewel relatief veel huishoudens uiteindelijk naar een dergelijke woning verhuizen (zie hoofdstuk 4), is de voorkeur voor de vrije huursector onder verhuisgeneigden vrij beperkt.

■

Huishoudens die zich willen vestigen in Den Haag vanuit een andere Nederlandse gemeente zijn relatief vaak starter. Onder de vestigers ligt daarom ook de voorkeur voor huur relatief hoog. Vertrekkers uit Den Haag hebben naar verhouding vaak een voorkeur voor een eengezinskoopwoning.

5.1

Verhuiswensen

Groei aantal verhuisgeneigden dat in Den Haag wil wonen We kijken allereerst naar de verhuiswensen onder de huidige bestaande huishoudens die wonen in Den Haag. Van alle 270.000 huishoudens in de stad wil de helft sowieso niet verhuizen in de komende twee jaar. Een kwart wil ‘misschien’ verhuizen. Dat aandeel is gelijk aan 2018. 15% van de huishoudens wil beslist verhuizen of heeft al een andere woning gevonden. De resterende 11% geeft aan te willen verhuizen maar niets te kunnen vinden. In 2018 koos nog 5% van de bestaande huishoudens in Den Haag voor die antwoordoptie. Dit laat zien dat woningzoekenden het anno 2021 duidelijk lastiger vinden aan een passende woning te komen dan in 2018. Overigens kan natuurlijk ook voor de andere groepen gelden dat ze geen passende woning kunnen vinden. Tabel 5.1 Wel/geen verhuiswensen onder huidige bestaande huishoudens in Den Haag, naar mate van verhuiswens; 2015-2021 2015

2018

2021

Beslist niet

137.300

138.000

136.200

-1.800

-1%

Eventueel wel, misschien

61.300

68.100

65.700

-2.300

-3%

Zou wel willen, kan niets vinden

11.000

12.600

28.400

15.800

125%

Beslist wel

36.000

35.000

33.100

-2.000

-6%

Heb reeds andere huisvesting/woning gevonden Totaal

2018-2021 Absoluut Relatief

6.600

7.200

6.700

-500

-7%

252.500

261.000

270.200

9.200

4%

In het vervolg kijken we naar huishoudens die Den Haag als gewenste woongemeente hebben opgegeven. In totaal zijn er ruim 100.000 huishoudens die in de komende twee jaar ‘misschien’ of ‘beslist’ willen verhuizen en een voorkeur hebben voor een zelfstandige woning in Den Haag. Dit zijn zowel bestaande huishoudens als nieuw te vormen huishoudens (bijv. thuiswonende jongeren). De groep betreft zoals gezegd verhuisgeneigden met Den Haag als gewenste woongemeente. Hiertoe behoren dus ook huishoudens die ten tijde van WoON in een andere gemeente in Nederland wonen maar wel in Den Haag willen wonen.

60

r2022-0018TKL

Huishoudens die wonen in Den Haag maar naar een andere gemeente willen verhuizen, blijven hier juist buiten beschouwing. Ongeveer een op de vijf verhuisgeneigde huishoudens die in Den Haag wil (blijven) wonen, is een starter vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning. Hun aantal is met een kwart toegenomen ten opzichte van 2018. Ook bij de andere groepen verhuisgeneigden is een groei te zien. In totaal is het aantal verhuisgeneigde huishoudens met een voorkeur voor Den Haag met 20% toegenomen in vergelijking met 2018. Dat is naar verhouding beduidend meer dan de algehele groei van het aantal huishoudens in de gemeente en regio Den Haag. Tabel 5.2 Verhuisgeneigde huishoudens met Den Haag als gewenste woongemeente, naar positie op de woningmarkt; 2018 en 2021

2018

2021

Starter

16.000

19.700

3.700

23%

Semi-starter

4.100

4.600

500

11%

Doorstromer uit koop

21.000

24.600

3.600

17%

Doorstromer uit huur

44.100

53.500

9.300

21%

Totaal

85.300

102.300

17.100

20%

5.2

2018-2021 Absoluut Relatief

Woonwensen van huishoudens op zoek in Den Haag

Voorkeur voor een koopwoning groter dan in 2018 In het vervolg kijken we naar de woonwensen van de groep van de laatste tabel: verhuisgeneigde huishoudens (bestaand en nieuw) met Den Haag als gewenste woongemeente. Het grootste deel van deze groep (86%) woont al in Den Haag, de rest is afkomstig uit een andere gemeente in Nederland. In paragraaf 5.3 gaan we nader in op de omvang en woonvoorkeuren van deze twee groepen. Ruim een kwart van de verhuisgeneigden die in Den Haag wil (blijven) wonen heeft een voorkeur voor een eengezinskoopwoning en eveneens ruim een kwart verhuist het liefst naar een koopappartement. De voorkeur voor koop komt daarmee in totaal uit op 53%, dat is fors meer dan in 2018 (44%). Een op de tien woningzoekenden wenst een eengezinswoning in de huursector en ruim een op de drie geeft de voorkeur aan een huurappartement.

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

61

Figuur 5.1 Verhuisgeneigde huishoudens met Den Haag als gewenste woongemeente, naar voorkeur voor eigendom en type woning, 2018-2021

2018

2021

0%

10%

20%

Koop eengezins

30%

40%

Koop appartement

50%

60%

70%

Huur eengezins

80%

90%

100%

Huur appartement

In vergelijking met 2018 zijn (gecorrigeerd voor inflatie) meer verhuisgeneigden op zoek naar een koopwoning boven de € 325.000. Hierin is de invloed van de stijgende woningprijzen op de koopmarkt en de toegenomen leencapaciteit (door de lagere hypotheekrente) duidelijk te zien. Binnen de huursector geven de meeste verhuisgeneigden de voorkeur aan een gereguleerde huurwoning. Ruim een op de tien verhuisgeneigden wil verhuizen naar een vrijesectorhuurwoning (12%). Dat is gelijk aan 2018. Hoewel relatief veel huishoudens uiteindelijk naar een dergelijke woning verhuizen (zie hoofdstuk 4), is de voorkeur voor de vrije huursector onder verhuisgeneigden vrij beperkt. Bij deze vergelijking tussen gerealiseerde verhuizingen en woonwensen moet worden aangetekend dat in het WoON de vraag vanuit het buitenland en instellingen (zoals asielzoekerscentra) niet wordt meegenomen. Bovendien zijn de hier weergegeven woonwensen gebaseerd op huishoudens die een verhuiswens hebben. In de praktijk vinden er ook ‘spontane’ verhuizingen plaats van huishoudens die hun verhuizing niet (ruim) van tevoren zien aankomen.

62

r2022-0018TKL

Figuur 5.2 Verhuisgeneigde huishoudens met Den Haag als gewenste woongemeente, naar voorkeur voor eigendom en prijsklasse woning (koop: prijspeil 2021); 2018-2021

2018

2021

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Koop ≤ € 190.000

Koop € 190.000 - € 325.000 Koop > € 325.000

Gereguleerde huur

Middenhuur

90%

100%

Dure huur

Doorstromers uit huur willen vaker naar koop overstappen Een op de drie starters vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woonruimte heeft een voorkeur voor een koopwoning. Ruim de helft heeft een voorkeur voor een huurappartement. Ruim vier op de vijf doorstromers uit de koop willen wederom een koopwoning. Onder doorstromers uit de huur is de voorkeur voor een koopwoning duidelijk toegenomen ten opzichte van 2018: van 32% naar 45%. De toename van de voorkeur voor koop hangt vermoedelijk samen met de stijgende prijzen in de vrije huursector, de lage hypotheekrente en het feit dat de (prijzen op de) koopmarkt in de lift zit(ten) en woningzoekenden de ‘boot niet willen missen’.

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

63

Figuur 5.3 Verhuisgeneigde huishoudens met Den Haag als gewenste woongemeente, naar positie op de woningmarkt* en naar voorkeur voor eigendom en type woning; 2018-2021

100% 90% 80% 70%

60% 50% 40% 30% 20%

10% 0%

2018

2021 Starter

Koop eengezins

2018

2021

Doorstromer uit koop

Koop appartement

Huur eengezins

2018

2021

Doorstromer uit huur

Huur appartement

*Semi-starters zijn ingedeeld bij de doorstromers

Binnen de koopsector zoeken starters met name woningen tussen de € 190.000 en € 325.000 (prijspeil 2021). In de huursector gaat de voorkeur van een grote meerderheid uit naar een woning in het gereguleerde segment. Doorstromers uit de koop zoeken met name in een hoger prijssegment (boven € 325.000). Doorstromers uit de huur zitten qua gewenste koopprijs tussen de starters en doorstromers uit de koop in. Als doorstromers uit de huur naar een andere huurwoning willen verhuizen, wenst een grote meerderheid een woning in het gereguleerde segment.

64

r2022-0018TKL

Figuur 5.4 Verhuisgeneigde huishoudens met Den Haag als gewenste woongemeente, naar positie op de woningmarkt* en naar voorkeur voor eigendom en prijsklasse woning; 2018-2021

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

30% 20% 10% 0%

2018

2021

2018

Starter

2021

Doorstromer uit koop

2018

2021

Doorstromer uit huur

Koop ≤ € 190.000

Koop € 190.000 - € 325.000 Koop > € 325.000

Gereguleerde huur

Middenhuur

Dure huur

*Semi-starters zijn ingedeeld bij de doorstromers

5.3

Vestigers en vertrekkers

Vestigers in Den Haag zijn relatief vaak starters met voorkeur voor huur Het aantal verhuisgeneigde huishoudens dat vanuit een andere gemeente naar Den Haag wil verhuizen is relatief sterk gestegen ten opzichte van 2018. Het overgrote deel van de ‘binnenlandse’ vraag op de Haagse woningmarkt komt nog wel van huishoudens die al in Den Haag wonen (86%). Tabel 5.3 Verhuisgeneigde huishoudens met voorkeur voor zelfstandige woning, naar huidige en gewenste woongemeente; 2018 en 2021

2018

2021

Wil binnen Den Haag verhuizen

74.500

88.100

13.600

18%

Wil vestigen in Den Haag (vanuit overig NL)

10.700

14.200

3.400

32%

Wil vertrekken uit Den Haag (naar overig NL)

44.600

42.400

-2.200

-5%

2018-2021 Absoluut Relatief

Huishoudens die zich willen vestigen in Den Haag zijn veel vaker starter (40%) dan huishoudens die binnen de stad willen verhuizen (16%).

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

65

Figuur 5.5 Verhuisgeneigde huishoudens naar huidige en gewenste woongemeente en naar positie op de woningmarkt*; 2018-2021

100% 90% 80% 70% 60% 50%

Doorstromer uit huur

40%

Doorstromer uit koop

30%

Starter

20% 10% 0%

2018

2021

2018

Wil binnen Den Haag verhuizen

2021

2018

2021

Wil vestigen in Den Wil vertrekken uit Den Haag Haag

*Semi-starters zijn ingedeeld bij de doorstromers

Onder de vestigers is de voorkeur voor huur het grootst (60%) en bovendien iets toegenomen in vergelijking met 2018. Dat komt doordat onder vestigers het percentage starters relatief hoog is (en gegroeid ten opzichte van 2018). Onder binnenverhuizers en vertrekkers is de voorkeur voor koop, in lijn met het algemene beeld, wel toegenomen. Vertrekkers zijn het vaakst (ruim 40%) op zoek naar een eengezinskoopwoningen. Figuur 5.6 Verhuisgeneigde huishoudens naar huidige en gewenste woongemeente en naar voorkeur voor eigendom en type; 2018-2021

100% 90% 80% 70% 60%

50% 40% 30%

20% 10% 0%

2018

2021

Wil binnen Den Haag verhuizen Koop eengezins

66

r2022-0018TKL

2018

2021

Wil vestigen in Den Haag

Koop appartement

Huur eengezins

2018

2021

Wil vertrekken uit Den Haag Huur appartement

Onder geen enkele groep is de voorkeur voor een vrijesectorhuurwoning groot te noemen. Figuur 5.7 Verhuisgeneigde huishoudens naar huidige en gewenste woongemeente en naar voorkeur voor eigendom en prijsklasse; 2018-2021

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2018

2021

Wil binnen Den Haag verhuizen

2018

2021

Wil vestigen in Den Haag

2018

2021

Wil vertrekken uit Den Haag

Koop ≤ € 190.000

Koop € 190.000 - € 325.000 Koop > € 325.000

Gereguleerde huur

Middenhuur

Dure huur

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

67

6

Ouderen op de woningmarkt Kerncijfers* Ouderenhuishoudens

Samenstelling huishoudens

Huidige woonsituatie

Verhuiswensen

2015

2018

2021

50.800

53.100

57.400

% 65 t/m 74 jaar

54%

57%

57%

% 75 jaar of ouder

45%

43%

43%

% eenpersoonshuishouden

55%

61%

58%

% paar zonder kinderen

35%

32%

35%

% paar met kinderen

3%

4%

5%

% overig

8%

3%

2%

% in eengezins koopwoning

13%

17%

16%

% in koopappartement

26%

30%

32%

% in eengezins huurwoning

11%

7%

8%

% in huurappartement

49%

46%

44%

% in woning speciaal bedoeld voor ouderen

18%

15%

17%

% huishoudens 'beslist' verhuisgeneigd

4%

4%

3%

% huishoudens 'misschien' verhuisgeneigd

13%

14%

15%

% huishoudens 'zou wel willen, kan niets vinden'

3%

3%

5%

% huishoudens 'wil beslist niet verhuizen'

80%

79%

77%

Aantal ouderenhuishoudens

Woonwensen van

% voorkeur koop eengezins

-

4%

4%

vragers in de markt

% voorkeur koopappartement

-

32%

41%

% voorkeur huur eengezins

-

3%

6%

% voorkeur huurappartement

-

61%

49%

% voorkeur voor woning speciaal voor ouderen

-

52%

49%

Potentieel vrijkomend

% koop eengezins

36%

23%

25%

aanbod

% koopappartement

13%

34%

30%

% huur eengezins

11%

6%

10%

% huurappartement

40%

37%

35%

* Klik in de tabel op het onderwerp van uw interesse en u komt direct terecht bij de paragraaf over het betreffende onderwerp.

Voor de analyses in dit hoofdstuk geldt het volgende: •

De uitkomsten gaan enkel over particuliere huishoudens in zelfstandige woningen. Huishoudens in instellingen als verpleeg- en verzorgingstehuizen en asielzoekerscentra zijn niet meegenomen. Ook onbewoonde woningen blijven buiten beschouwing.

•

Bij de vergelijkingen in de tijd worden reële inkomens en woonuitgaven gepresenteerd. De bedragen van vroegere jaren zijn omgerekend naar het prijsniveau van 2021.

•

In de tabellen waarin de opbouw van de woonlasten en de huur-, koop- en woonquotes zijn weergegeven, zijn huishoudens met een negatief inkomen weggelaten. Ook huurders die geen huur betalen zijn niet meegenomen in de gepresenteerde uitkomsten over de woonlasten. Ten slotte zijn de energielasten gebaseerd op de prijzen op 1-1-2021. De recente stijging van de energieprijzen wordt behandeld in Hoofdstuk 8.

r2022-0018TKL | Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

69

Belangrijkste bevindingen ■

Het aandeel 65-74 jarigen in Den Haag is duidelijk toegenomen in het afgelopen decennium, van 9% in 2009 naar 13% in 2021. Het aandeel 75-plussers is stabiel gebleven (9%).

■

De verhuisgeneigdheid onder ouderenhuishoudens is relatief laag in vergelijking met andere leeftijdsgroepen. Er is wel een toename in de verhuisgeneigdheid onder ouderen, vooral vanwege de groep die wel wil verhuizen, maar niks kan vinden (3,5% in 2018; 5,3% in 2021).

■

Ouderen die willen verhuizen geven voornamelijk aan te willen verhuizen vanwege gezondheid en/of behoefte aan zorg (46%). Financiële redenen worden slechts door 4% van de ouderen benoemd.

■

Verhuisgeneigde ouderen vormen een potentieel vrijkomend aanbod van bijna 13.000 woningen in Den Haag. Dit zijn voornamelijk huur- (44%) en koopappartementen (32%).

6.1

Huidige woonsituatie

Aandeel 65-74 jarigen toegenomen in het afgelopen decennium In de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog werden de grote steden in Nederland geconfronteerd met een sterke suburbanisatiegolf. Met name jonge paren (met kinderen) vertrokken uit de stad om ruimer en groener te gaan wonen. Als gevolg hiervan was de Haagse bevolking eind jaren ’80 een stuk vergrijsder dan de totale Nederlandse bevolking: in 1986 was 29% van de bevolking in Den Haag 65 jaar of ouder, in vergelijking met 21% van de totale bevolking in Nederland. Ongeveer vanaf de eeuwwisseling is er sprake van een tegenovergestelde trend. Veel jongeren verhuizen sindsdien naar de grote steden, bijvoorbeeld voor werk of studie, waardoor vergrijzing met name in regio's buiten de Randstad toeneemt. In 2021 was het aandeel 65-plussers in Den Haag (22%) aanzienlijk lager dan in Nederland (29%). Desalniettemin is ook in Den Haag het aandeel 65-plussers toegenomen in het afgelopen decennium. De groei werd volledig veroorzaakt door huishoudens tussen de 65 en 74 jaar: het aandeel van deze groep in Den Haag nam toe van 9% in 2009 naar 13% in 2021, terwijl het aandeel 75-plussers stabiel bleef op 9%. Figuur 6.1 Aandeel 65-74 jarigen en 75-plussers in Den Haag (DH) en Nederland (NL); 1986 t/m 2021

18%

16% 14% 12% 65-74 DH

10%

75+ DH

8%

65-74 NL

6%

75+ NL

4% 2%

0%

70

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012 2015 2018 2021

r2022-0018TKL

75-plussers steeds vaker in een koopappartement Een groot deel van de groep 65-74 jarigen in 2015 behoort in 2021 tot de groep 75-plussers. Aannemelijk is dat een veel van deze huishoudens die in 2015 in een koopwoning woonden, hier nog steeds woonden in 2021. De verhuisgeneigdheid en -mobiliteit onder ouderen is immers laag (zie paragraaf 6.2). Dit heeft ertoe geleid dat het aandeel 75-plussers in een koopwoning is toegenomen van 31% in 2015 naar 45% in 2021. De bewoonde Haagse voorraad bestaat in 2021 ook precies voor 45% uit koopwoningen. Onder de groep 65-74 jarigen zien we wat kleinere verschuivingen in de periode 2015-2021, maar er is hier geen sterk patroon in te bekennen. Opvallend tot slot is dat het aandeel particuliere huurwoningen in Den Haag is toegenomen in de afgelopen jaren, terwijl het aandeel 65-plussers in de particuliere huur juist is afgenomen. Figuur 6.2 Verdeling ouderenhuishoudens naar type eigendom; 2021

100% 80% 60%

Private huur Corporatiehuur

40%

Koopwoning

20% 0%

2015

2018

2021

2015

65-74 jaar

2018

2021

2015

75+ jaar

2018

2021

Haagse voorraad

In 2021 woont een kleiner aandeel van de 75-plussers (49%) in een huurappartement dan in 2015 (61%). Het aandeel 75-plussers in een koopappartement juist is toegenomen, van 25% in 2015 naar 34% in 2021. Per saldo is het aandeel 75-plussers in een appartement dus gedaald in de afgelopen jaren. Figuur 6.3 Verdeling ouderenhuishoudens naar type eigendom en woningtype; 2021

100% 80% 60%

Huur - Appartement Huur - Eengezins

40%

Koop - Appartement Koop - Eengezins

20% 0%

2015

2018 65-74 jaar

2021

2015

2018 75+ jaar

2021

2015

2018

2021

Haagse voorraad

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

71

Woonquote gedaald voor huurders en stabiel voor eigenaar-bewoners De netto huur (huur minus huurtoeslag) gedeeld door het besteedbaar inkomen geeft de netto huurquote. Ondanks een stijging van de bruto huur en een daling van het gemiddeld besteedbaar inkomen onder huurders (gecorrigeerd door inflatie) is er weinig veranderd aan de netto huurquote. Dit komt omdat de hogere bruto huur en de inkomensdaling worden gecompenseerd door de (hogere) huurtoeslag. De bijkomende woonuitgaven van ouderenhuishoudens zijn duidelijk gedaald sinds 2018. Hierdoor neemt de netto woonquote van huurders af van 38,1% in 2015 naar 35,9% in 2021. In het WoON 2021 is uitgegaan van de energietarieven van begin 2021. Zie hoofdstuk 8 voor een de invloed van de recente stijging van de energieprijzen op de uitgaven aan energie. Tabel 6.1 Woonlasten van ouderenhuishoudens in een huurwoning (prijspeil 2021), 2015 t/m 2021

Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Bijkomende woonuitgaven* Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote Netto woonquote

2015 € 620 € 86 € 534 € 184 € 718 € 2.030 28,2% 38,3%

2018 € 623 € 98 € 525 € 190 € 715 € 2.040 27,7% 37,9%

2021 € 638 € 127 € 510 € 149 € 660 € 1.900 27,6% 36,1%

De koopquote is relatief laag onder ouderenhuishoudens, omdat zij vaak al (een groot deel van) hun hypotheek hebben afgelost. De koopquote van ouderenhuishoudens is in de afgelopen jaren wel toegenomen: de relatieve stijging van de netto hypotheekuitgaven was groter dan de relatieve toename in het besteedbaar inkomen. Verder valt op dat het belastingeffect van de eigen woning (saldo hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait) hoger was in 2015 dan in 2021, terwijl de bruto hypotheekuitgaven in 2015 duidelijk lager zijn dan in 2021. Door de gedaalde hypotheekrente en de stapsgewijze afbouw van het aftrekpercentage in de hoogste belastingschijf (sinds 2014) kunnen huishoudens gemiddeld minder rente aftrekken, waardoor het belastingvoordeel kleiner wordt. De bijkomende woonuitgaven van eigenaar-bewoners zijn vrij constant gebleven in de afgelopen jaren. Omdat het besteedbaar inkomen wel duidelijk is toegenomen, blijft de woonquote vrijwel onveranderd sinds 2018. Tabel 6.2 Woonlasten van ouderenhuishoudens in een koopwoning, 2015 t/m 2021

Bruto hypotheekuitgaven Belastingeffect eigen woning Netto hypotheekuitgaven Bijkomende woonuitgaven* Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote

2015 € 384 € 102 € 282 € 411 € 693 € 3.630 14,2% 22,8%

2018 € 310 € 53 € 256 € 394 € 650 € 3.510 14,9% 23,3%

2021 € 430 € 76 € 354 € 406 € 760 € 4.280 15,7% 23,4%

* Bijkomende woonuitgaven voor bestaan uit uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor heffingen en belastingen van de Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Bij eigenaar-bewoners worden hier nog reserveringskosten voor groot onderhoud en uitgaven voor de opstalverzekering, het eigenaarsgedeelte OZB en voor de erfpacht bij opgeteld.

72

r2022-0018TKL

6.2

Verhuiswensen

Aandeel verhuisgeneigde ouderen licht toegenomen Het aandeel ouderenhuishoudens dat aangeeft (misschien) binnen twee jaar te willen verhuizen, oftewel verhuisgeneigden, is licht toegenomen van 20% in 2015 naar 23% anno 2021. Dit komt vooral door een toename van huishoudens in de categorie ‘zou wel willen, maar kan niets vinden’. In overeenstemming hiermee is het aandeel daadwerkelijk verhuisde ouderen in de twee jaar voorafgaand aan het WoON gedaald van 4% in 2015 en 2018 naar 3% in 2021. Het percentage ouderen dat aangeeft beslist te willen verhuizen is ook licht afgenomen. De resultaten duiden erop dat het realiseren van de verhuiswens (iets) moeilijker is geworden voor ouderenhuishoudens in de afgelopen jaren. De verhuisgeneigdheid en verhuismobiliteit van ouderenhuishoudens is overigens beduidend lager dan onder jongere leeftijdsgroepen. Zo is 19% van alle huishoudens in Den Haag verhuisd in de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2021 (hoofdstuk 4) en is 50% van alle Haagse huishoudens verhuisgeneigd (hoofdstuk 5). Figuur 6.4 Percentage verhuisgeneigde ouderenhuishoudens; 2015 t/m 2021

25,0%

20,0%

Eventueel wel, misschien 15,0% Zou wel willen, kan niets vinden

Beslist wel

10,0%

Verhuisd in afgelopen 2 jaar

5,0%

0,0%

2015

2018

2021

Gezondheid belangrijkste reden om te willen verhuizen Aan ouderenhuishoudens die aangaven (misschien) te willen verhuizen binnen twee jaar is gevraagd naar de belangrijkste reden voor hun gewenste verhuizing. Bijna de helft (48%) van de ouderenhuishoudens geeft aan dat ze willen verhuizen vanwege gezondheidsredenen of behoefte aan zorg. Ook ontevredenheid met de huidige woning (22%) of woonomgeving (15%) zijn relatief vaak genoemde redenen. Financiële redenen (4%) of dichterbij familie wonen (5%) zijn zelden de motivatie voor ouderen om te willen verhuizen.

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

73

Figuur 6.5 Belangrijkste reden om te verhuizen voor verhuisgeneigde ouderenhuishoudens; 2021

Gezondheid / behoefte zorg Financiële reden Huidige woning Huidige woonomgeving Dichter bij familie

Andere reden

Tevredenheid met huidige woning meest genoemde reden om niet te willen verhuizen Aan ouderenhuishoudens die aangaven beslist niet te willen verhuizen is gevraagd naar de reden(en) waarom zij in hun huidige woning willen blijven wonen. Meerdere antwoorden waren mogelijk, waardoor de percentages optellen tot boven de 100%. Bijna alle (94%) ouderenhuishoudens die beslist niet willen verhuizen geven aan dat ze tevreden zijn met hun huidige woning en daarom niet willen verhuizen. Door twee op de drie niet-verhuisgeneigde ouderenhuishoudens wordt de huidige woonomgeving als reden benoemd om niet te willen verhuizen. Iets meer dan de helft (51%) geeft aan niet weg te willen uit hun huidige buurt. Dichtbij werk blijven wonen wordt vanzelfsprekend bijna niet als reden genoemd (2%). Figuur 6.6 Reden(en) om niet te verhuizen voor niet-verhuisgeneigde ouderenhuishoudens; 2021

Andere reden Dichtbij werk blijven wonen Wil nog thuis blijven wonen Woon hier nog niet zo lang Wil niet weg uit buurt Tevreden met woonomgeving Tevreden met woning 0%

74

r2022-0018TKL

20%

40%

60%

80%

100%

6.3

Woonwensen

Gewenste woning bijna altijd zelfde eigendom als huidige woning Huishoudens die aangeven te willen verhuizen zijn gevraagd naar kenmerken van de gewenste woning. Er wordt hier gekeken naar de zogenoemde vragers in de markt: huishoudens die een nieuwe woning betrekken na de gewenste verhuizing. Personen die bijvoorbeeld intrekken bij een partner worden buiten beschouwing gelaten. Ten eerste wordt gekeken naar de relatie tussen het eigendom van de huidige woning en dat van de gewenste woning. Hierbij is duidelijk te zien dat het type eigendom van de huidige en gewenste woning heel vaak hetzelfde is: eigenaar-bewoners willen meestal een koopwoning en huurders over het algemeen een huurwoning. Er is nog een relatief kleine stroom ouderenhuishoudens in een koopwoning die naar een huurwoning wil verhuizen. De omgekeerde stroom (d.w.z. huur → koop), is zeer ongebruikelijk. Voor wat betreft het type woning is te zien dat de ruime meerderheid een voorkeur heeft voor een appartement, ook onder de ouderen die momenteel nog in een eengezinswoning wonen. Figuur 6.7 Eigendom (boven) en woningtype (onder) van huidige en gewenste woning van verhuisgeneigde ouderenhuishoudens; 2021

Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt

75

Zoals eerder is geconstateerd in dit hoofdstuk (paragraaf 6.1) is het aandeel ouderenhuishoudens in een koopwoning toegenomen sinds 2018. In het figuur hierboven is te zien dat ouderen vooral een woning zoeken in hetzelfde segment als dat van hun huidige woning. De koopwens onder ouderen is dus toegenomen: waar in 2018 voor 36% van de verhuisgeneigden ouderen wou verhuizen naar een koopwoning, is dit percentage gestegen naar 45% in 2021. Desalniettemin is dus nog steeds meer dan de helft van de verhuisgeneigde ouderenhuishoudens op zoek naar een huurwoning. Daarnaast zijn negen op de tien ouderenhuishoudens die willen verhuizen op zoek naar een appartement. Figuur 6.8 Type eigendom en woning van gewenste woning; 2018 en 2021

100%

80% Huur - Appartement

60%

Huur - Eengezins Koop - Appartement

40%

Koop - Eengezins

20%

0%

2018

2021

75-plussers willen meestal kleiner gaan wonen Er zijn duidelijke verschillen te zien tussen leeftijdsgroepen in de mate waarin men groter of juist kleiner wil gaan wonen: waar 77% van de huishoudens tussen de 25-34 jaar wil verhuizen naar een woning met meer kamers, heeft 68% van de 75-plussers de voorkeur voor een woning met minder kamers dan de huidige woning. Figuur 6.9 Verschil in aantal kamers van huidige en gewenste woning naar leeftijd; 2021

100% 80%

60%

Gewenste woning meer kamers

40%

Gewenste woning evenveel kamers Gewenste woning minder kamers

20% 0%

76

25-34 jaar

r2022-0018TKL

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 75 jaar jaar en ouder

Ongeveer de helft van de verhuisgeneigde ouderenhuishoudens geeft aan te willen verhuizen naar een ouderenwoning. De meeste ouderen die naar een ouderenwoning willen verhuizen, hebben de voorkeur voor een woning in een wooncomplex. Dergelijke wooncomplexen bevinden zich over het algemeen op loopafstand van winkels, openbaar vervoer en andere voorzieningen. Figuur 6.10 Percentage ouderenhuishoudens dat wil verhuizen naar een woning speciaal bestemd voor ouderen; 2021

Woning in een complex

Nee

Ja

Op zichzelf staande woning Geen voorkeur

6.4

Potentieel vrijkomend aanbod

Potentieel vrijkomend aanbod van bijna 13.000 woningen In deze sectie wordt gekeken naar verhuisgeneigde ouderen in Den Haag die hun woning vrij achterlaten bij een eventuele verhuizing. In het geval dat al deze ouderenhuishoudens daadwerkelijk zouden verhuizen, zouden er bijna 13.000 woningen vrijkomen. Het betreft in potentie zo’n 6.100 koopwoningen, 4.900 corporatiewoningen en 1.800 woningen in de particuliere huursector. Het potentiële aanbod, zeker van huurwoningen, bestaat voornamelijk uit appartementen. Iets meer dan een op de drie potentieel vrijkomende koopwoningen heeft een WOZ-waarde onder de NHG-grens. 28% heeft een WOZ-waarde van boven de € 500.000. Bij huurwoningen hebben bijna acht op de tien woningen een huur onder de liberalisatiegrens (sociale huur). 23% van de potentieel vrijkomende huurwoningen heeft een huur in de vrije sector. Overigens is het niet zo dat alle sociale huurwoningen een huur onder de liberalisatiegrens behouden en vice versa. Na huuropzegging wordt de huurprijs van een woonruimte vaak aangepast (meestal verhoogd) voor de nieuwe huurder.