RIS313177 Bijlage Ruimtelijke onderbouwing VVGB Apeldoornselaan 240-242

De gemeente Den Haag streeft ernaar zoveel mogelijk detailhandel te concentreren in de winkelgebieden die tot de Hoofdwinkelstructuur worden

Ruimtelijke onderbouwing Teresiatoren Apeldoornselaan te Den Haag

40/44

Uitvoerbaarheid

gerekend. De Dierenselaan/Apeldoornselaan is de enige winkelconcentratie in RustenburgOostbroek met die status. Buiten het marktgebied gaat het om een lagere afvloeiing naar (supermarkt)alternatieven buiten het verzorgingsgebied. Om deze reden wordt uitgegaan van een omzetverdringing van 25% voor het supermarktaanbod binnen en buiten het verzorgingsgebied. Geprojecteerd op een groter aantal supermarkten is het verdringingseffect voor de buiten het verzorgingsgebied gevestigde individuele supermarkten beduidend kleiner dan voor die binnen het verzorgingsgebied. De effecten voor de individuele supermarkten en winkelgebieden zijn sterk afhankelijk van: · Overlap in formule en functie: hoe meer gelijkenis, hoe groter het effect. · Verplaatsing en/of uitbreiding dan wel een nieuwe vestiging: bij een verplaatsing is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe winkel. · Overlap in verzorgingsgebied en afstand: hoe groter de overlap, des te groter het effect. · Het functioneren van de betreffende supermarkt: naarmate een supermarkt beter functioneert, zal de verdringing minder sterk worden gevoeld. Wanneer achtereenvolgens nader wordt ingegaan op de effecten binnen en buiten het verzorgingsgebied, komen uit het onderzoek de volgende conclusies naar voren.

Binnen het verzorgingsgebied wordt door de realisatie van de Teresiatoren en de daarin gevestigde supermarkt de positie van de Dierenselaan/Apeldoornselaan als winkelgebied voor dagelijkse boodschappen binnen het verzorgingsgebied versterkt. Dit zal met name effect hebben op het gevestigde dagelijkse winkelaanbod, zowel buiten als binnen het winkelgebied. Een versterking van de positie van het winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan komt ten goede aan de kracht van de gemeentelijke Hoofdwinkelstructuur. De bestaande supermarkt in het winkelgebied heeft, naast een verdringingseffect, ook profijt van de extra klantenstroom die de te realiseren supermarkt genereert. Met de ontwikkeling van de Teresiatoren wordt de westelijke entree van het winkelgebied versterkt. Een toenemend druktebeeld in dit deel van het winkelgebied zal mogelijk leiden tot een daling van het aantal passanten en klanten in het oostelijk deel van het winkelgebied. Daarnaast zal de bestaande supermarkt gevolgen ondervinden van de vestiging van de nieuwe supermarkt. Niet alleen raakt deze supermarkt zijn monopoliepositie kwijt, maar wordt in omvang nadrukkelijk de ‘tweede supermarkt’. Buiten het winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan, maar binnen het verzorgingsgebied, zijn 23 winkels in de dagelijkse sector gevestigd.

Ondanks de sterke positie van het nabije winkelgebied functioneren deze winkels blijkbaar voldoende, want leegstand is er nauwelijks. Met de komst van de nieuwe supermarkt wordt de aantrekkingskracht van winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan verder vergroot. Naar verwachting zal naast behoud van een specifieke klantengroep ook uitval van winkels plaatsvinden. Daarnaast treden er effecten op buiten het verzorgingsgebied. Hierbij gaat het om de effecten op de bestaande winkelstructuur buiten het stadsdeel Centrum en gaat het primair om de volgende vier winkelgebieden: Paul Krugerlaan, Valkenboslaan, Weimarstraat en Leyenburg. Deze winkelgebieden zijn op relatief korte afstand van de projectlocatie gesitueerd en vervullen in de huidige situatie ook een functie voor de inwoners van Rustenburg-Oostbroek. De versterking van het aanbod in de Dierenselaan/Apeldoornselaan kan een beperkte invloed hebben op de oriëntatie van de inwoners van het verzorgingsgebied op deze winkelgebieden. Tegelijkertijd kan de nieuwe supermarkt klanten aantrekken die in de huidige situatie de Dierenselaan/Apeldoornselaan nog niet bezoeken. De dominante positie van de bestaande supermarkt in dit deel van Den Haag speelt hierin ook een rol.

De komst van een supermarkt in een ander segment, met een moderne omvang en ruime parkeergelegenheid zal voor meer consumenten dan alleen wijkbewoners een aantrekkelijk alternatief vormen. Effecten op leegstand Ten opzichte van het Nederlands gemiddelde is de winkelleegstand in het winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan laag. De acht leegstaande panden zijn zeer kleinschalig. Van structurele leegstand is op dit moment geen sprake, want alle panden staan minder dan een jaar leeg.

Ruimtelijke onderbouwing Teresiatoren Apeldoornselaan te Den Haag

41/44

Uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van de Teresiatoren zal mogelijk tot meer leegstand leiden in de Dierenselaan/Apeldoornselaan. De verdere versterking van het huidige zwaartepunt beïnvloedt de ruimtelijk-functionele structuur van het winkelgebied. Winkels in het oostelijk deel profiteren hier niet van. Sterker nog, waarschijnlijk zal het druktebeeld hier (verder) afnemen. De door de gemeente gewenste ontwikkeling van het voormalige postkantoor op de hoek met de De La Reyweg tot supermarkt kan deze ruimtelijke onbalans opheffen. Maatgevend voor de toename is de eerder genoemde omzetverdringing. Een groot deel hiervan zal ten koste gaan van de bestaande supermarkt in het winkelgebied. Er is sprake van substantieel omzetverlies, maar de verwachting is dat dit niet tot sluiting van de bestaande supermarkt zal leiden. Buiten het winkelgebied wordt geen leegstandstoename verwacht in de perspectiefvolle winkelgebieden. Supermarkten zijn belangrijk als drager van winkelgebieden en het in stand houden van een compleet dagelijks aanbod. Die basis blijft ook na realisatie van de Teresiatoren verzekerd. Effecten op woon-, leef- en ondernemersklimaat Met de realisatie van de nieuwe supermarkt in de Teresiatoren wordt de consument beter bediend.

Dit moet leiden tot een grotere binding van de lokale inwoners aan het winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan en tot een grotere aantrekkingskracht op mensen van buiten het verzorgingsgebied. Omdat sprake is van een toevoeging van een supermarkt is er geen sprake van achterblijvend vastgoed. Aangezien de beoogde supermarktformule door zijn voordelige prijsniveau complementair is aan het huidige aanbod, is de kans op leegstand elders klein. Van een structuurverstorende werking of duurzame ontwrichting zal dan ook geen sprake zijn. De gemeente Den Haag streeft ernaar dat elke inwoner binnen een straal van 1.000 meter tot zijn woning voldoende basisvoorzieningen heeft, zijnde minimaal een buurtsteunpunt of supermarkt. Zelfs bij eventuele, maar onverwachte uitval van de bestaande supermarkt, of bij een uitval van kleinschalige supermarkten verspreid over de wijk, dan blijven ruimte keuzemogelijkheden voorhanden binnen de gewenste afstand. 5.1.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De bevindingen van voorgaande paragrafen zijn afgezet tegen de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking (van voor 1 juli 2017). De eerste twee treden zijn van toepassing op de hier voorgenomen ontwikkeling. Trede 1: Is er een actuele behoefte aan de vestiging van een nieuwe supermarkt van circa 1.600 m2 wvo in de Teresiatoren? Ja, er is een actuele behoefte aan het initiatief.

De realisatie van een extra supermarkt in het winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan is zowel kwantitatief als kwalitatief goed te motiveren. De bijna 18.000 inwoners van de wijk Rustenburg-Oostbroek beschikking op dit moment over een beperkt, kleinschalig en weinig modern supermarktaanbod. De supermarktdekking ligt ruim onder het landelijke gemiddelde en er is slechts één relatief kleinschalige supermarkt van 880 m2 wvo. Vandaar dat momenteel meer dan de helft (59%) van het bestedingspotentieel van de wijkinwoners afvloeit naar winkels daarbuiten. De realisatie van een supermarkt in de Teresiatoren verhoogt de binding van de inwoners van Rustenburg-Oostbroek aan het dagelijkse winkelaanbod in de Hoofdwinkelstructuur en versterkt het functioneren van Dierenselaan/Apeldoornselaan als het enige Hoofdwinkelgebied in de wijk. Trede 2: Is (een deel van) de behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Ja, de beoogde locatie betreft de in onbruik geraakte Teresiakerk op een markante, in het oog springende locatie in het winkelgebied. Dit gebouw wordt via herontwikkeling getransformeerd tot de zogeheten Teresiatoren, een ontwikkeling die een supermarkt, één of twee afzoomwinkels of lichte horeca, 17 appartementen en bijbehorende parkeervoorzieningen. Een supermarkt

Ruimtelijke onderbouwing Teresiatoren Apeldoornselaan te Den Haag

42/44

Uitvoerbaarheid

van een moderne maatvoering is niet inpasbaar in bestaand vastgoed in de winkelstraat. Daarnaast is de vestiging van een supermarkt buiten het winkelgebied en buiten de Hoofdwinkelstructuur per definitie ongewenst. Conclusie De ontwikkeling van de supermarkt als onderdeel van de Teresiatoren voorziet in een actuele behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen door bestaand vastgoed in bestaand stedelijk gebied te herontwikkelen. De behoefte is niet op te vangen in bestaand vastgoed binnen het winkelgebied. De conclusie is dan ook dat de ontwikkeling van de Teresiatoren voldoet aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening.

5.2

Economische uitvoerbaarheid

Bij een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken van het bestemmingsplan dient op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (verder: Wro) in de plantoelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wro de verplichting ontstaan dat bepaalde plankosten op de initiatiefnemer kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij om de plankosten en de kosten van ontwikkelingen die gemeente redelijkerwijs moet maken, zoals de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. 5.2.1 Grondexploitatie In afdeling 6.4 Wro wordt een publiekrechtelijk stelsel beschreven waarbinnen gemeenten eisen kunnen stellen aan de grondexploitatie. Dit instrumentarium is aanvullend van aard, aangezien het de gemeente en de initiatiefnemer vrij staat om privaatrechtelijke afspraken vast te leggen. Dergelijke afspraken worden vastgelegd in een anterieure (indien er nog geen exploitatieplan is vastgesteld) of posterieure overeenkomst (indien er al wel een exploitatieplan is vastgesteld). In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad verplicht is om, voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan vast te stellen. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn deze categorieën van bouwplannen opgenomen.

Daarin wordt onder meer de bouw van één of meer woningen genoemd, op grond waarvan de gemeenteraad voor deze ontwikkeling verplicht is een exploitatieplan vast te stellen. Echter is in artikel 6.12 Wro ook bepaald dat de gemeenteraad dit niet hoeft te doen, indien: 1. Het kostenverhaal anderszins is verzekerd; 2. De gezamenlijk te verhalen kosten minder dan €10.000,- bedragen; 3. De verhaalbare kosten uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen betreffen. [P.M. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Den Haag is een overeenkomst gesloten en hiermee is ondermeer het kostenverhaal van de grondexploitatie verzekerd. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd in de zin van de Wro en er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.] 5.2.2 Planschade Planschade wordt in beginsel toegekend door het besluitvormend orgaan aan degenen die waardevermindering van onroerend goed ondervinden ten gevolge van het besluit tot afwijken van het bestemmingsplan. De grondslag voor deze planschaderegeling wordt gegeven in artikel 6.1 Wro. In artikel 6.4 onder a Wro is bepaald dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met de initiatiefnemer een overeenkomst te sluiten ten aanzien van planschade. [P.M. In de tussen de gemeente Den Haag en de initiatiefnemer overeenkomst is opgenomen dat het planschaderisico voor rekening van de initiatiefnemer komt.

Daarmee is het risico op planschade afgedekt voor de gemeente Den Haag.]

Ruimtelijke onderbouwing Teresiatoren Apeldoornselaan te Den Haag

43/44

Uitvoerbaarheid

5.2.3 Conclusie [P.M. Gezien de tussen de gemeente Den Haag en de initiatiefnemer gesloten overeenkomst, mede ten aanzien van grondexploitatie en planschade, wordt het plan financieel uitvoerbaar geacht.]

5.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.3.1 Proces Op grond van artikel 3.10 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing op de voorbereiding van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Zo wordt het ontwerpbesluit gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder een zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders. 5.3.2 Overleg Op de voorbereiding van een omgevingsvergunning, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, is artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht van toepassing. Daarin is bepaald dat het bij bestemmingsplannen verplichte bestuurlijke vooroverleg ex. art. 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening ook wordt gevoerd bij deze besluiten. Dit houdt in dat het college van burgemeester en wethouders van Den Haag overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging welke in het plan in het geding zijn. 5.3.3 Verklaring van geen bedenkingen Op grond van artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht wordt een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan niet verleend nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft.

De verklaring van geen bedenkingen (verder: vvgb) kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening (lid 2) en de raad kan categorieën van gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist (lid 3). In zijn besluit van 20 januari 2011 geeft de gemeenteraad van Den Haag categorieën van gevallen aan te wijzen waarin geen vvgb nodig is. “Besluit: I. Een verklaring van geen bedenkingen te vereisen voor die ruimtelijk relevante ontwikkelingen van enige omvang waarover niet eerder door de gemeenteraad een inhoudelijk standpunt is ingenomen, danwel politiek gevoelige ontwikkelingen; II. Voor alle andere categorieën van gevallen geen verklaring van geen bedenkingen te vereisen.” [P.M. In een later stadium aan te vullen aan de hand van het inhoudelijk standpunt dat de raad hierbij inneemt.] 5.3.4 Conclusie Gezien het voorgaande wordt het plan maatschappelijk uitvoerbaar geacht.

Ruimtelijke onderbouwing Teresiatoren Apeldoornselaan te Den Haag

44/44

6

Conclusie

De Sint Teresia van Lisieuxkerk op de driesprong van de Apeldoornselaan en de Dierenselaan in Den Haag staat al enige jaren leeg. De kerk en de bijbehorende pastorie worden leeg overgedragen aan de initiatiefnemer en vervolgens gesloopt. Op de vrijgekomen locatie wordt een nieuwbouwtoren gerealiseerd, waarin verscheidene functies worden ondergebracht. Het gaat hierbij om detailhandel in de vorm van een full-service supermarkt, zoomwinkels of lichte horecafuncties, 17 appartementen en bijbehorende parkeervoorzieningen. Deze voorzieningen zijn gesitueerd op een parkeerdek en dit voorziet in 74 parkeerplaatsen. In het ontwerp van de nieuwbouw is rekening gehouden met de markante locatie en haar geschiedenis. De opbouw van de nieuwbouw heeft in massa eenzelfde opzet als de voormalige kerk. Het hoge volume komt ook in de nieuwbouw terug met een hoogte van circa 29 meter. De nieuwbouw is goed zichtbaar van het begin van de Escamplaan en verderop gezien vanaf de Apeldoornselaan. Ook blijft de trapsgewijze opbouw van het volume behouden en zo wordt de centrale ligging van het gebouw benadrukt. Het project draagt bij aan de ambities van de gemeente Den Haag en het stadsdeel Escamp. Al lange tijd bestaat de wens een supermarkt te realiseren op deze locatie.

Met deze trekker krijgt het winkelgebied Dierenselaan/Apeldoornselaan, dat onderdeel uitmaakt van de Haagse Hoofdwinkelstructuur, een extra kwaliteitsimpuls en sluit goed aan op het bestaande aanbod in het winkelgebied. Het project is getoetst aan het beleid op alle overheidsniveaus en is daarmee in overeenstemming. Bijzondere aandacht is besteed aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Zo is gebleken dat de woningbouw in overeenstemming is met de actuele, realistische regionale woonvisie die is goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland. De ontwikkeling van de Teresiatoren omvat daarnaast een supermarkt en zoomwinkels. Een dergelijke detailhandelontwikkeling behoeft vanuit meerdere toetsingskaders een gedegen onderbouwing. Zo past een extra supermarkt in dit winkelgebied binnen het gemeentelijk beleid en versterkt deze ontwikkeling het functioneren van dit winkelgebied versterkt. Daarnaast voldoet de ontwikkeling van de Teresiatoren aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking en voorziet daarmee in een actuele behoefte, waarin wordt voorzien door middel van herontwikkeling van bestaand, leegstaand vastgoed. Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan alle milieuaspecten. Uit de uitgevoerde onderzoeken is gebleken dat de ontwikkeling niet leidt tot een aantasting van het milieu of een overschrijding van wettelijk voorgeschreven normen.

Wel dient bij realisatie rekening te worden gehouden met de afkoppeling en infiltratie van het hemelwater. [P.M. Aanvullen aan de hand van nadere uitkomsten vooroverleg Hoogheemraadschap.] De afwijking van het vigerend bestemmingsplan is aanvaardbaar en de ontwikkeling sluit aan bij de beleidsdoelen van het stadsdeel, de gemeente Den Haag en provincie Zuid-Holland. [P.M. standpunt provincie Zuid-Holland aanvullen aan de hand van de uitkomsten van het bestuurlijk vooroverleg.]

Ruimtelijke onderbouwing Teresiatoren Apeldoornselaan te Den Haag

45/44