RIS312046 Bijlage 3 Verkort concept jaarrekening IPP 2021

Jaarverslag en jaarrekening 2021

Team IPP Haaglanden, v.l.n.r. Jan Brugman, Robert van Kooperen, Ivar van der Drift, Cees Boele

Voorwoord Voor u Iiggen het jaarverslag en de jaarrekening 2021 van IPP Haaglanden. Het opstellen van de jaarrekening is niet alleen het moment om financieel gezien terug te kijken, maar ook om verslag te doen van onze werkzaamheden en de activiteiten in 2021. 2021 is voor IPP Haaglanden een goed en productief jaar geweest, waarin we veel nieuwe activiteiten hebben opgepakt en verkopen tot stand hebben gebracht. Dit alles droeg bij aan de rol die wij voor Den Haag en Rijswijk kunnen vervullen op het gebied van ruimte voor nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid. Centraal in 2021 stond voor ons de gebiedsgerichte aanpak van de gebieden Middengebied Plaspoelpolder in Rijswijk en Westvlietweg Den Haag. Dit zijn kansenzones voor gerichte inventieve herstructurering en verduur­ zaming. We hebben dit opgepakt in samenwerking met het lokale bedrijfsleven en de gemeenten Den Haag en Rijswijk. De aanzetten zijn veelbelovend en vernieuwend in aanpak. Ze geven aanleiding deze door te trekken naar 2022 en volgende jaren. Daarin neemt het nieuwe bestuur, dat medio 2022 aantreedt, verder besluiten. Positief is dat de uitgifte van der herstructureringslocatie aan de Treubstraat in de Plaspoelpolder in 2021 voort­ varend is verlopen. We hebben deelkavels 2 en 3 in dit gebied uitgegeven. Ook hebben we in september 2021 een koopovereenkomst gesloten voor kavel 5.

We zullen locatie 1 sneller dan verwacht verkopen. De huurder van kavel 1 heeft aangegeven al in 2023 tot aankoop over te willen gaan. De planning van deze verkoop was 2024. Dit betekent dat we de herstructurering van de Treubstraat een jaar eerder afronden. Een mooi succes en goed voor dit gebied. De locatie is en wordt een sprekend voorbeeld van succesvolle herstructurering met alle regie van IPP Haaglanden – niet alleen als het gaat om de herstructu­ rering, maar ook met gerichte (financiële) stimulering naar de gevestigde ondernemers, op het gebied van

verduurzaming en mobiliteit, met elektrische laadpaal­ plekken als voorbeeld. Voor de periode 2022-2026 voorzien we de verkoop en ontwikkeling van meerdere kavels: Kavel 100 Sylvain Poonsstraat, kavel N Hoornwijck, de verkoop van Cort van der Lindenstraat 18 en de verkoop van de parkeer­ garage aan de Handelskade in Rijswijk. Dit zal de finan­ ciële basis van IPP Haaglanden verder versterken – een positief vooruitzicht. De jaarrekening 2021 sluit met een licht nadelig resultaat van € 0,1 miljoen. Daar kan nog bij worden vermeld dat de risico’s sterk zijn afgenomen: met € 1,3 miljoen. Per ultimo 2021 bedraagt de algemene reserve nagenoeg ongewijzigd € 13 miljoen (ultimo 2020: € 13,1 miljoen). Uit de risicosimulatie in de jaarrekening blijkt dat alle risico’s ruim kunnen worden afgedekt en dat de weerstands­capaciteit van IPP Haaglanden uitstekend is. Wij behouden alle vertrouwen voor 2022 en volgende jaren om verdere stappen, gericht op succesvolle uitgifte, herstructurering en gebiedsontwikkeling, te kunnen blijven zetten.

Jan Brugman Directeur IPP Haaglanden

Cees Boele Directeur IPP Haaglanden

Inhoud 1

Voorwoord

2

Jaarverslag

7

2.1

Programma algemeen bestuur

9

2.2

Programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe werklocaties

10

2.3

Programma herstructurering werklocaties

12

2.4

Algemene dekkingsmiddelen

14

3

Weerstandsvermogen en risicobeheersing

15

3.1

Weerstandsvermogen en risicobeheersing

17

3.2

Onderhoud kapitaalgoederen

22

3.3

Bedrijfsvoering

23

3.4

Verbonden partijen

23

3.5

Grondbeleid

23

3.6

Lokale heffingen

24

3.7

Financiering

25

4

Jaarrekening

27

4.1

Balans

29

4.2

Programmarekening 2021

30

4.3

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling

32

4.4

Toelichting op de balans

35

4.5

Toelichting op de reserves

40

4.6

Toelichting op de programmarekening 2021

41

4.7

Toelichting op de algemene dekkingsmiddelen over 2021

46

4.8

WNT-toelichting

47

4.9

Toelichting verschillen tussen de programmarekening 2021 en de begroting 2021

49

5

Overzicht van incidentele baten en lasten

51

6

Bijlagen

55

2 Jaarverslag

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 7

8 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

2.1 Programma algemeen bestuur In 2021 heeft het bestuur de strategische verkenning van de toekomst van IPP Haaglanden vastgesteld. Met het vaststellen van deze verkenning heeft het bestuur ook besloten twee pilots te starten rondom de gebiedsgerichte aanpak van de Westvlietweg in Den Haag en het Midden­ gebied Plaspoelpolder in Rijswijk. We hebben resultaten van deze aanpak eind 2021 gedeeld met het bestuur. Ze geven voor het bestuur de aanleiding om te overwegen verder te gaan met de voorgestelde aanpak en mogelijk

ook ruimer te investeren in deze gebieden. Dit krijgt in 2022 een vervolg met besluitvorming door het nieuw aantredende bestuur. De bestuurs- en beheerskosten zijn terug te vinden in tabel 1. Tabel 2 geeft een overzicht van de lasten en baten. In de toelichting op de programma’s vergelijken we de gerealiseerde lasten en baten vergeleken met de cijfers van 2020. Vervolgens lichten we de verschillen ten opzichte van de begroting 2021 inclusief één wijziging toe. Deze verschillen zijn ook terug te vinden in de programma­rekening.

Tabel 1  Bestuurs- en beheerskosten (euro’s) Lasten Bestuurskosten Beheerskosten Totaal lasten Baten Schadevergoeding kabels en leidingen Per saldo lasten Doorberekende kosten aan projecten Blijft ten laste van het programma

Gerealiseerd 2021 72.056 332.055 404.111

Geraamd 2021 78.088 259.427 337.515

Gerealiseerd 2020 99.408 359.520 458.928

40.000 364.111 249.416 114.695

0 337.515 231.198 106.317

0 458.928 314.296 144.632

Bestuurskosten Advieskosten Accountantskosten, inschatting 2021 Idem, afrekening 2020 Vergaderkosten, representatie- onkostenvergoedingen Bijdragen CBBR/SKBN Regionale samenwerking Acquisitiekosten Verzekeringen tegen zakenschade, fraude en beroving Overige kosten Totaal

Gerealiseerd 2021 16.123 35.000 5.725 887 7.778 0 2.500 3.397 646 72.056

Geraamd 2021 26.138 26.138 0 3.312 7.500 0 9.000 6.000 0 78.088

Gerealiseerd 2020 23.672 45.545 4.599 7.730 4.220 0 9.157 4.485 99.408

De werkelijke accountantskosten over 2020 waren circa € 20.000 hoger dan geraamd. Dit werd vooral veroorzaakt door de afrekening 2019 van circa € 20.000. Daarnaast zijn de kosten over 2020 met € 5.000 omhoog bijgesteld.

Beheerskosten Huisvestingskosten Archiefbeheer Burokosten directie en administratie en ondersteuning Idem, secretariële ondersteuning Idem, secretariële ondersteuning Idem, projectleiders Totaal lasten programma algemeen bestuur

Gerealiseerd 2021 25.375 23.018 163.620 75.688 10.326 34.028 332.055

Geraamd 2021 25.375 22.892 148.620 62.540

Gerealiseerd 2020 51.932 284.866 22.722

259.427

359.520

404.111

337.515

458.928

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 9

Tabel 2 Programmakosten (werkelijk 2021; euro’s) Algemeen Bestuur Lasten Bestuurs- en beheerskosten 404.111 Doorberekende kosten Totaal 404.111

2.1.1

Stichting Kennisalliantie bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

IPP Haaglanden is sinds 2011 aangesloten bij de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN). In 2020 heeft de SKBN een nieuwe visie op de organisa­ tie ontwikkeld, gericht op de prioriteit die de leden van de SKBN hebben aangegeven. We willen de aandacht nog meer richten op ruimte voor bedrijvigheid, energie­ transitie en kansen voor herstructurering. De SKBN is vooral een kennisorganisatie, bestaand uit de regionale en stedelijke ontwikkelingsbedrijven op het gebied van werklocaties. Het is daarmee een belangrijke informatieen kennisbron op het gebied van bedrijfsterreinontwikke­ lingen. Het doel van de SKBN is om de opgebouwde ken­ nis door de deelnemende organisaties uit te wisselen en zo gezamenlijk nieuwe kennis te ontwikkelen. De SKBN is daarmee ook een ontmoeting met collega’s, werkzaam in andere regio’s van Nederland. De SKBN heeft in 2021 een webinar georganiseerd, waarbij ook wij kennis hebben opgedaan over de aanpak van andere bedrijfsterreinen in Nederland. Die kennisdeling is waardevol als input voor de aanpak, toegevoegde waarde en werkwijze van het industrieschap. Ook hebben we deel­ genomen aan het zogenaamde BT-congres, gehouden in Brainport Eindhoven: een inspirerend cluster van werken, onderwijs en innovatie. De programmakosten zijn terug te vinden in tabel 2.

Baten 40.000 249.416 289.416

2.2 Programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe werklocaties Binnen het programma ontwikkeling en de uitgifte van nieuwe werklocaties hebben in 2021 diverse activiteiten plaatsgevonden, die we hieronder beschrijven. De hieraan gerelateerde kosten zijn terug te vinden in tabel 3.

2.2.1

Bedrijventerrein Wateringse Veld (Kavel 100)

Op het Wateringse Veld bezit IPP Haaglanden een par­ keerterrein en wegen. Het perceel ligt in het verlengde van de bestaande bebouwing aan de Sylvain Poonsstraat/ Laan van Wateringse Veld (afbeelding 1). IPP Haaglanden is voornemens het terrein te transforme­ ren naar een hoogwaardig bedrijfsverzamelgebouw, dat ingezet zal worden voor kleinschalige bedrijvigheid. Dit is in lijn met de nota bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag (RIS303177), waaruit een groot tekort aan bedrijfsruimte blijkt. In september 2021 is er een informatieavond georganiseerd voor de belanghebbenden uit de omgeving om het draagvlak in te wijk te peilen. In de bestemmings­ planprocedure zal aandacht zijn voor de uitkomsten van het onderzoek naar draagvlak in de wijk en een toelichting worden gegeven op de integrale belangenafweging die IPP Haaglanden heeft gemaakt met betrekking tot het plan­ voorstel. De planning is om in het derde kwartaal 2022 de bestemmingsprocedure te hebben afgerond om vervol­ gens in het vierde kwartaal 2022 de kavel op de markt te brengen. De verwachting is dat de gronduitgifte in het eerste kwartaal 2023 plaatsvindt Programma (afbeelding 2):

• Kaveloppervlakte 1.842 m2. • 1.400 m2 BVO-bedrijfsruimte • 400 m2 BVO-kantoor (ondersteunend) • 30 parkeerplaatsen op eigen terrein

10 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

Saldo -364.111 249.416 -114.695

2.2.2 Businesspark Hoornwijck (N-kavel)

Afbeelding 1 Bedrijventerrein Wateringse Veld (Kavel 100)

Tussen de Laan van Hoornwijck en de A13 ligt de N-kavel (afbeelding 3). Momenteel is de kavel in gebruik als keten­ park voor de Rotterdamsebaan. Door de Rotterdamsebaan is er een directe verbinding met de Binckhorst. Na de realisatie van de Rotterdamsebaan is op de locatie van de N-kavel de mogelijkheid om 17.478 m2 vierkante meter grond uit te geven. In 2019 is duidelijk geworden dat de provincie geen grote kantorenprogramma’s langs snelweglocaties wil. Wij hebben vervolgens gekeken wat de mogelijkheden zijn op de locatie en zijn uitgekomen op een mogelijk programma van: • Kaveloppervlakte: 17.478 m2 • 10.000 m2 bedrijfsruimte • 5.000 m2 kantoor (ondersteunend) • 220 parkeerplaatsen op eigen terrein In 2021 is echter op verzoek van DSO mobiliteit van de gemeente Den Haag gekeken of het mogelijk is om een P+R van 800 parkeerplaatsen te realiseren, naast het programma van IPP Haaglanden. In het onderzoek is gebleken dat het toevoegen van een P+R een onrendabele top laat zien. Door het programma aan te vullen met de P+R is de verwachting dat de uitgifte in 2026 zal gaan plaatsvinden. Ervan uitgaande dat de P+R in eigendom komt van de gemeente Den Haag zal de uitvoering van de parkeergarage Europees aanbesteed moeten worden. Doordat er nog geen dekking is voor de onrendabele top en de mogelijke Europese aanbesteding wordt de voor­ bereidingstijd van de planvorming verlengd.

Afbeelding 2 Programma Kavel 100

Afbeelding 3 Businesspark Hoornwijck (N-kavel)

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 11

Tabel 3 Baten en lasten programma ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties (werkelijk 2021; euro’s) Bouwgrond in exploitatie Lasten Baten Bouwrijpmaken Hoornwijck 25.924 Overbrenging kosten bouwrijpmaken Hoornwijck 25.924 Ontvangen huur N-kavel jan t/m juli 2021 70.000 Overbrenging baten Hoornwijck 70.000 Bijstelling verliesvoorziening Hoornwijck 23.549 Sylvain Poonsstraat 5.807 Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonsstraat 5.807 101.731 125.280

2.3 Programma herstructurering werklocaties Binnen dit programma hebben we in 2021 gewerkt aan de herontwikkeling van de Treubstraat, onderverdeeld in zes complexen (afbeelding 4).

De complexen 1 en 5 zijn sinds 2020 uit de grond­ exploitatie Treubstraat gehaald, omdat deze in de bestaande toestand worden of zijn verkocht. Vanaf fase 2 zijn voor alle verkopen eisen meegegeven met betrekking tot duurzaamheid, natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen. De baten en lasten zijn terug te vinden in tabel 4.

Deze zes complexen zijn als volgt gefaseerd:

• Fase 1: Complex 4 (van Gijnstraat 8-10) is in 2017 verkocht. • Fase 2: Complex 6 (Treubstraat 29-31 / Van Gijnstraat 1) is in november 2018 verkocht. De renovatie van het complex is eind 2020 afgerond. • Fase 3: Complexen 2 en 3 (Van Gijnstraat 7-9 en Frijdastraat 6 t/m 12) zijn in juli 2021 verkocht. De oplevering van de nieuwbouw is gepland in september 2022. • Fase 4: Complex 5 is in twee objecten opgesplitst. Frijdastraat 7-9 is in oktober 2020 verkocht. Met betrekking tot de Treubstraat 19-23 is in september 2021 een koopovereenkomst gesloten, waarbij de levering rond augustus 2022 wordt verwacht. • Fase 5: Verkoop van complex 1 kan pas geschieden wanneer de mitigerende maatregelen voor de kraam­ verblijven van de vleermuizen in complexen 2 en 3 zijn gerealiseerd. Voor dit complex is in december 2020 een huurkoopovereenkomst afgesloten, waarbij het eerst wordt verhuurd tot het moment dat de vleermuizen zijn verhuisd, of zoveel eerder als de koper het pand in eigendom geleverd wil krijgen. Naar verwachting zal de levering in 2023 plaatsvinden.

12 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

Saldo -25.924 25.924 70.000 -70.000 23.549 -5.807 5.807 23.549

Tabel 4 Baten en lasten programma herstructurering werklocaties (werkelijk 2021; euro’s) Bouwgrond in exploitatie Treubstraat e.o. Lasten Baten Kosten bouwrijpmaken 2-3 53.573 Overbrenging kosten bouwrijpmaken 2-3 38.921 Opbrengst grondverkopen 2-3 1.782.705 Kostprijs grondverkopen 2-3 1.739.274 Opbrengst reserveringsvergoeding 2-3 8.775

Saldo -53.573 38.921 1.782.705 -1.739.274 8.775

Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 169.674 Overbrenging kosten bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 169.674 Huuropbrengsten 1-5 18.750 Overige projecten 149.618 0 Totaal 2.112.139 2.018.825

-169.674 169.674 18.750 -149.618 -93.314

Afbeelding 4 Treubstraat

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 13

2.4 Algemene dekkingsmiddelen De baten en lasten binnen de algemene dekkingsmiddelen zijn terug te vinden in tabel 5.

Tabel 5 Algemene dekkingsmiddelen (euro’s) 2021 2020 Lasten Baten Saldo Saldo Overige exploitaties 32.808 142.721 109.913 110.410 Totaal algemene dekkingsmiddelen 32.808 142.721 109.913 110.410

14 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

3 weerstands­ vermogen en risicobeheersing

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 15

16 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

3.1

Weerstandsvermogen en risicobeheersing

vermogen drukken dan direct op de exploitatie. Beschik­ king over deze reserves heeft gevolgen voor zowel de gemeenten als de exploitatie van IPP Haaglanden.

Onder het begrip weerstandsvermogen verstaan wij het vermogen van IPP Haaglanden om niet voorziene finan­ ciële tegenvallers op te vangen waardoor de continuïteit gewaarborgd blijft. Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen weerstandscapaciteit – de middelen waarover IPP Haaglanden beschikt of kan beschikken – en de risico’s waarvoor geen voorzieningen zijn getroffen of verzekeringen voor zijn afgesloten. De weerstandscapaci­ teit wordt bepaald uit de algemene en de stille reserves. Het weerstandsvermogen is van belang voor de beoorde­ ling van de gezondheid van de financiële positie van IPP Haaglanden voor het begrotingsjaar, maar ook voor de meerjarenraming.

Stille reserves

3.1.1

3.1.3

Beleid

Jaarlijks dient het Algemeen Bestuur de risico’s die zijn opgenomen in de begroting en de rekening in de risico­ paragraaf te bevestigen. Het aanhouden van weerstands­ vermogen is daarom ook wel een onderdeel van het risicomanagement. Dat is dan ook de reden dat in we deze paragraaf een onderverdeling maken naar de twee compo­ nenten waaruit weerstandsvermogen bestaat: weerstands­ capaciteit en risico’s.

3.1.2

Beschikbare weerstandscapaciteit

Zoals hiervoor is aangegeven, kan de weerstandscapaciteit worden bepaald uit de post algemene reserves en de post stille reserves. Algemene reserves

De algemene reserve bedraagt per ultimo 2021 circa € 13,0 miljoen (2020: € 13,1 miljoen). Beschikking over deze reserves heeft direct gevolgen voor de exploitatie, omdat de reserves een financieringsmiddel zijn voor de investeringen in de voorraden gronden en materiële vaste activa. Als IPP Haaglanden niet de beschikking heeft over dit financieringsmiddel, is zij gedwongen om vreemd ver­ mogen aan te trekken. De rentekosten van vreemd

Onze belangrijkste stille reserves komen voor bij onroe­ rende eigendommen. Deze reserves zijn echter geen vrij aanwendbare reserves. In de berekening van de weer­ standscapaciteit zijn deze als pro memorie opgenomen. Samengevat is de beschikbare weerstandscapaciteit per balansdatum voor 2021 circa € 13,0 miljoen. Uiteraard moeten we hierbij ook het aantal en de omvang van de spelende risico’s betrekken. Wanneer de risico’s tot extra lasten leiden, zal dit een extra beslag leggen op de midde­ len van de algemene reserve. Dit heeft structureel een negatieve invloed op de exploitatie tot gevolg.

Risico’s

Onder risico’s verstaan we alle redelijk voorzienbare onzekerheden die niet kwantificeerbaar zijn, of waar­ voor de kans dat het risico zich voordoet relatief beperkt (minder dan 50%) is. Een kenmerk is dus dat er geen exact bedrag aan een risico kan worden gekoppeld. Het weerstandsvermogen dient om risico’s af te dekken waarvoor nog geen voorziening is getroffen of waarvoor geen verzekering is afgesloten. Met ingang van de jaarrekening 2015 nemen we de uit­ komsten van de gehanteerde methodieken van Rijswijk in deze paragraaf op en vergelijken we deze met elkaar. Dit doen we om het weerstandsvermogen van IPP Haaglanden te bepalen en inzichtelijk te maken.

3.1.3.1 Methode Naris Het voorlopige risicoprofiel (zie tabel 6) is tot stand ge­ komen met behulp van een softwareprogramma (Naris), dat de gemeente Rijswijk hanteert bij de beoordeling van projecten. Daarmee kunnen risico’s systematisch in kaart worden gebracht en beoordeeld.

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 17

Tabel 6 Risicoprofiel projecten; belangrijkste financiële risico’s Risico % Afzet Hoornwijck 25% Afzet Sylvain Poonsstraat 25% Totaal

Risico Max. € 4.780.000 Max. € 71.000 Max. € 4.851.000

Invloed 98.5% 1.5%

Benodigde weerstandscapaciteit

Relatie benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit

Op basis van de ingevoerde risico’s is een risicosimulatie uitgevoerd. De risicosimulatie hebben we toegepast om­ dat het reserveren van het maximale bedrag (€ 5.601.000) ongewenst is. De risico’s zullen immers niet allemaal tegelijk en in hun maximale omvang optreden. Uit de risicosimulatie blijkt dat alle risico’s kunnen worden afgedekt met een bedrag van € 1.213.000 (benodigde weerstandscapaciteit).

Om te bepalen of het weerstandsvermogen toereikend is, leggen we de relatie tussen de financieel gekwantificeerde risico’s en de daarbij gewenste weerstandscapaciteit en de beschikbare weerstandscapaciteit. De relatie tussen beide componenten staat in afbeelding 5.

Beschikbare weerstandscapaciteit

De beschikbare weerstandscapaciteit (tabel 7) van IPP Haaglanden bestaat uit het geheel aan middelen die de organisatie daadwerkelijk beschikbaar heeft om de risico’s in financiële zin af te dekken.

Tabel 7 Beschikbare weerstandscapaciteit (euro’s) Weerstand Reserves IPP Totale weerstandscapaciteit

Startcapaciteit 13.049.000 13.049.000

De benodigde weerstandscapaciteit die uit de risicosimu­ latie voortvloeit kan worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst van die berekening vormt het weerstandsvermogen: Ratio weerstands- = vermogen

Beschikbare weerstandscapaciteit Benodigde weerstandcapaciteit

Relatie risico’s en weerstandscapaciteit

Bedrijfsproces Financieel Imago/Politiek Informatie/strategie Juridisch/aansprakelijk

Weerstandscapaciteit Letsel/veiligheid Materieel Milieu Personeel/arbo Product

Algemene reserve Onvoorzien Reserves IPP Haaglanden

Weerstandsvermogen

18 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

€ 13.049.000 €

1.213.000

= 10,8

Conform de weerstandsnorm (tabel 8) valt de ratio bin­ nen waarderingscijfer A. Dat betekent dat op dit moment, volgens de huidige analyse van de mogelijke risico’s, ver­ taald in het benodigde weerstandsvermogen, de waarde­ ring uitstekend van toepassing is. Naast deze benadering van het bepalen van het weerstandvermogen (Methode Naris) hebben we ook de risicobepaling voor grond­ exploitaties opgenomen (Methode grond­exploitaties/ projecten IPP Haaglanden).

Afbeelding 5

Risico’s

=

Tabel 8 Weerstandsnormen Waarderingscijfer A B C D E F

Ratio > 2.0 1.4 – 2.0 1.0 – 1.4 0.8 – 1.0 0.6 – 0.8 < 0.6

3.1.3.2 Methode grondexploitaties/projecten IPP Haaglanden

Betekenis Uitstekend Ruim voldoende Voldoende Matig Onvoldoende Ruim onvoldoende

Grondexploitaties en projecten IPP Haaglanden

• Een afname van het risico van plankosten (€ 324.000 voor­delig); • Het vervallen van het risico van een naheffing VPB (€ 170.000 voordelig).

De risico’s voor de grondexploitaties en projecten van IPP Haaglanden worden verdeeld in marktrisico’s en project­ risico’s en -kansen.

In de volgende paragraaf gaan we nader in op deze verschillen.

Uitgangspunten marktrisico’s

Afname marktrisico’s (€ 847.000 voordelig)

Marktrisico’s hangen onder andere samen met vertra­ ging in de uitgifte, programmarisico’s en veranderende marktomstandigheden. Om deze risico’s te kunnen bepalen, hanteren we 12% grondprijsverlaging als uit­ gangspunt. De marktrisico’s voor de grondexploitaties of projecten van IPP Haaglanden betreffen tegenvallende marktomstandigheden en – met name voor de grond­ exploitatie Hoornwijck – programmatische risico’s.

Het marktrisico van 12% lagere grondopbrengsten is afgenomen met € 847.000, omdat de grondexploitatie Treubstraat (locatie 2 en 3) in deze jaarrekening is afge­ sloten en voor de verkopen Treubstraat (locaties 1 en 5) overeenstemming is bereikt.

Projectrisico’s

Projectrisico’s zijn mogelijk benoembare risico’s, zoals aanbestedingsrisico’s voor bouw en woonrijp maken, grondvervuiling, extra plankosten et cetera, met een benoembare kans van optreden (impact). Bij een kans van hoger dan 50% wordt deze opgenomen in de exploitatie; anders maakt het onderdeel uit van het weerstands­ vermogen. Uit de risicoberekeningen (tabel 9) blijkt dat voor de grondexploitaties en projecten van IPP Haaglanden een gekwantificeerd risico van € 422.000 bestaat. Bij de vorige jaarrekening bedroeg het gekwantificeerd risico € 1.721.000. Ten opzichte van het laatst vastgestelde risicoprofiel is er sprake van een voordelig verschil van € 1.299.000 dat bestaat uit: • Een afname van de marktrisico’s (€ 847.000 voordelig), tegenover een afname van de kans op een hogere op­ brengst voor de Sylvain Poonsstraat (€ 6.000 nadelig); • Een toename van het risico van tijdelijk beheer (€ 11.000 nadelig); • Een toename van het risico van aanlegkosten (€ 25.000 nadelig);

Kans hogere opbrengst Sylvain Poonsstraat (€ 6.000 nadelig)

Bij de nieuwe grondexploitatie Sylvain Poonsstraat is een kans op een hogere opbrengst bij gunstige markt­ omstandigheden. Op dit moment is op basis van een taxatie door een makelaar de grondopbrengst getaxeerd op € 300 per m². Daarbij houden we rekening met een stijging van 2,5% per jaar. Bij nog gunstiger markt­ omstandigheden achten we een grondopbrengst van € 325 per m² mogelijk. Dit leidt tot een kans van € 17.000 bij de locatie Sylvain Poonsstraat; dit was in de vorige jaar­ rekening nog € 23.000. Afname risico plankosten (€ 324.000 voordelig)

Het risico op de plankosten is sterk afgenomen. De grondexploitatie Treubstraat (locaties 2 en 3) is in deze jaarrekening afgesloten. Voor de grondexploitatie Hoornwijk is de looptijd verlengd tot 2026. Daardoor is het risico van vertraging verwaarloosbaar en dus op € 0 gesteld. Daar staat tegenover dat voor de grondexploitatie Sylvain Poonsstraat is gestegen en voor Treubstraat 1 en 5 een risico is opgenomen (was in vorige jaarrekening nog geen risico).

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 19

Tabel 9 Projectrisico’s (euro’s) Hoofdstuk Ongewenste gebeurtenis Impact Projectrisico’s 1) Tijdelijk beheer Treubstraat 1-5 Locatie 1 1 jaar extra kosten tijdelijk beheer 10.000 Locatie 5 Kosten onderzoek vleermuiskasten hoger 25.000 35.000 2) Aanlegkostenrisico’s Bodem Sylvain Poonsstraat Asbestsanering Treubstraat 1-5 locatie 5 asbestsanering niet onderzochte kruipruimtes Totaal aanlegkosten

Risico %

Gekwantificeerd

25% 50% 50%

3.000 13.000 16.000

50% 50%

5.000 50.000

110.000

55.000

10.000 100.000

3) Plankostenrisico’s Plankosten Sylvain Poonsstraat vertraging plankosten 93.000 25% Plankosten Treubstraat locaties 2 en 3 2021: afgesloten, 2020: vertraging plankosten Plankosten Hoornwijck vertraging plankosten 220.487 5% Plankosten Treubstraat locatie 1 en 5 vertraging plankosten Totaal plankosten 313.487 4) Overige kostenrisico’s 2021 obv def aanslagen VPB tm 2018 Totaal overige kosten Totaal projectrisico’s

458.487

1.120.775

Hoofdstuk Gewenste gebeurtenis Impact Marktkansen Uitgifte Sylvain Poonsstraat Mogelijk hogere gronduitgifteprijs 32.235

Totaal saldo risico’s en kansen

20 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

12.000 36.000

- -

Marktrisico’s Uitgifte Hoornwijck lagere opbrengsten 662.288 50% Uitgifte Treubstraat locatie 2 en 3 2021: afgesloten, 2020: lagere grondprijs Uitgifte Treubstraat locatie 1 en 5 2021: contracten gesloten Totaal marktrisico’s 662.288 Totaal risico’s

24.000

-

107.000

332.000

332.00 439.000

Kans %

Gekwantificeerd

50%

17.000

1.088.540

422.000

Toename risico aanlegkosten (€ 25.000 nadelig)

Het risico op de aanlegkosten is met € 5.000 gestegen. Dit is te verklaren uit de verhoging van de Treubstraat 1 en 5, waar mogelijk een groter risico te saneren asbest wordt verwacht. Vervallen risico naheffing VPB (€ 170.000 voordelig)

De onzekerheid ten aanzien van de uitkomst van de definitieve aanslagen VPB is komen te vervallen met het vaststellen van de definitieve aanslagen tot en met 2018 conform de aangifte. Daarmee is het risico verwaarloos­ baar dat voor de jaren daarna bij de definitieve aanslag zal worden afgeweken van de ingediende en in te dienen aangiften. Coronacrisis

Ook in 2021 had de coronacrisis in Nederland en daar­ buiten een enorme impact op het dagelijks leven en de economie. Op basis van de huidige informatie heeft de coronacrisis geen belangrijke impact op de opgenomen schattingen en waarderingen in de jaarrekening van 2021.

3.1.3.3 Uitkomst beide methodes Uit de berekeningen volgens de methode grondexploita­ ties en projecten van IPP Haaglanden blijkt dat voor de grondexploitaties een benodigde weerstandscapaciteit nodig is van € 422.000. De benodigde weerstands­ capaciteit, zoals bepaald met de methode Naris, bedraagt € 1.213.000. Aangezien de beschikbare weerstands­ capaciteit van IPP Haaglanden € 13.049.000 bedraagt, zijn de risico’s op te vangen met de bestaande reserves.

3.1.4

Financiële kengetallen

Het BBV schrijft een aantal financiële kengetallen voor, waarvan de methodiek van berekenen op een door de wetgever bepaalde wijze is vastgesteld. Kengetallen zijn getallen die een verhouding uitdrukken tussen bepaalde onderdelen van de rekening van baten en lasten en/of de balans. Met het opnemen van financiële kengetallen in de jaarrekening zorgt de wetgever voor inzicht in de onderlinge samenhang van de cijfers van een jaarrekening. De financiële kengetallen van IPP Haaglanden zijn terug te vinden in tabel 10. Netto schuldquote

Dit kengetal is negatief, omdat IPP Haaglanden wel vor­ deringen heeft – vooral rekening-courantgelden – maar geringe kortlopende schulden. Het getal wordt door de jaren heen negatiever, omdat meer liquiditeit ontstaat door verkoop van gronden. Hierdoor nemen de inves­ teringen in gronden (voorraden gronden) af. Daarnaast wordt het kengetal uitgedrukt in een percentage van de baten. De baten zijn relatief gezien gering, omdat in 2021 nagenoeg geen grondverkopen zijn geweest. Dit kengetal zou nog gecorrigeerd kunnen worden voor verstrekte leningen. IPP Haaglanden verstrekt echter geen leningen, zodat de netto schuldquote niet gecorrigeerd wordt en beide kengetallen dezelfde waarde hebben. Solvabiliteitsratio

Deze ratio kan maximaal 100% van het totaal vermogen bedragen. IPP Haaglanden heeft een hoog percentage, omdat er alleen een waarborgsom als langlopende schuld bestaat voor een beperkt bedrag van € 6.250, er geen lang­lopende schulden aanwezig zijn en IPP Haaglanden een relatief gering bedrag aan kortlopende schulden heeft. Met de begroting over 2021 ontstaat een geringe afwijking, omdat in de be­groting geen rekening wordt gehouden met kort­lopende schulden.

Tabel 10 Financiële kerngetallen (euro’s) Netto schuldquote Netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leningen Solvabiliteitsratio Grondexploitatie Structurele exploitatieruimte

Jaarrekening 2021

Begroting 2021

Jaarrekening 2020

-235 -235 97 53 -4

-194 -194 100 95 1

-195 -195 99 40 13

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 21

Grondexploitatie

Het kengetal grondexploitatie geeft aan hoe de waarde van de bouwgronden zich verhoudt tot de geraamde baten. De boekwaarde van de gronden is van belang om­ dat de waarde moet worden terugverdiend uit de grond­ verkopen. Hoe lager het kengetal, hoe hoger het risico voor de exploitatie indien het terugverdienen onverhoopt niet geheel lukt. Dit kencijfer wordt berekend door het totaal te nemen van de investeringen in grondexploitaties circa € 4,9 miljoen (in 2020 circa € 6,4 miljoen) uit te drukken in een percentage van het totaal van de exploitatiebaten van circa € 2,6 miljoen (in 2020 eveneens circa € 2,6 miljoen). Een percentage van 50 (in 2020 40%) geeft een terug­ verdientijd aan van circa 2 jaar (in 2020 2,5 jaar). De conclusie is dat aan dit kengetal weinig waarde kan worden toegekend. Dit percentage heeft alleen waarde als de opbrengsten jaarlijks een constant beeld geven, maar dat is niet het geval. In 2020 en 2021 was het totaal van de baten nagenoeg gelijk, maar dat is zelden het geval. Normaliter wordt door de grilligheid dit beeld geflatteerd om een goed oordeel te kunnen geven met behulp van dit kengetal. Structurele exploitatieruimte

Dit verhoudingsgetal geeft aan in hoeverre het saldo van structurele lasten en baten gedekt kunnen worden met het totaal van de exploitatiebaten. De lasten en baten zijn voor een deel incidenteel van aard. Het jaar 2021 kenmerkt zich door per saldo circa € 110.000 nadelig aan incidentele lasten en baten. Het saldo van de structurele lasten en baten bedraagt min € 7.000. Dit bedrag uitge­ drukt in de totale baten over 2021 van € 2.576.000 is circa -4. Deze verhouding geeft aan dat de structurele ruimte negatief is. Het structurele deel van het rekenings­ aldo geeft geen ruimte om schokken in de exploitatie op te kunnen vangen. De kans is daardoor groot dat bij het ontstaan van incidentele lasten de algemene reserve moet worden aangesproken. Onderlinge samenhang van de kencijfers

Uit de gegeven kencijfers is te concluderen dat IPP Haaglanden over een sterk eigen vermogen beschikt. Het laatste kengetal geeft aan dat de structurele ruimte geen grote schokken in de exploitatie kan opvangen zonder te beschikken over de algemene reserve.

22 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

3.2 Onderhoud kapitaalgoederen IPP Haaglanden bezit een parkeergarage aan de Handels­ kade in Rijswijk. Dit object is verhuurd aan derden. Een onderhoudsvoorziening is niet gevormd. De parkeer­ garage krijgt mogelijk een andere bestemming en wordt wellicht ook een mobiliteitshub. We hebben dit in 2021 besproken met een ontwikkelaar van een aangrenzend woongebied. We verwachten dit in de loop van 2022 te vervolgen met een verkoopbesluit aan deze partij. Daarmee verdwijnt dit kaptaalgoed op termijn op deze paragraaf.

3.3 Bedrijfsvoering

3.4 Verbonden partijen

De organisatie en werkwijze zijn hieronder beschreven.

Wij hebben geen deelnemingen of belangen in andere bedrijven. IPP Haaglanden is zelf een verbonden partij: een Gemeenschappelijke Regeling van de gemeenten Den Haag en Rijswijk, met een stemverhouding van 50%-50%.

Het Algemeen Bestuur (kaderstellend)

Het Algemeen Bestuur (AB) heeft alle bevoegdheid die niet of ingevolge de regeling aan het Dagelijks Bestuur of de voorzitter of de directie is opgedragen (artikel 8 van de Gemeenschappelijke Regeling). In de praktijk leggen we de begroting, de halfjaarrapportage en jaarrekening, de (herziening van de) grondexploitaties en grondaan- en verkoopvoorstellen die buiten de vastgestelde gemanda­ teerde kaders vallen aan het AB ter besluitvorming voor. Het Dagelijks Bestuur (beleid)

Het Dagelijks Bestuur (DB) is de bestuurlijk opdracht­ gever en bepaalt als zodanig het te voeren beleid, dat op hoofdlijnen aan het AB ter goedkeuring wordt voorgelegd. Het DB stuurt vooral op uitvoering, inhoud en (proces­ matige) randvoorwaarden. Verder vervult het DB op aangeven van de directie in voorkomende gevallen een rol bij de bestuurlijke communicatie, onder andere richting hogere overheden en gemeenten, en acquisitieactiviteiten van IPP Haaglanden. De voorzitter van het DB en het AB is het meest aangewezen lid dat namens het AB en DB op dit punt als gezicht naar buiten fungeert.

3.5 Grondbeleid IPP Haaglanden voert van oudsher een actief grondbeleid, wat betekent dat wij ons richten op de verwerving van gronden, het bouw- en woonrijp maken hiervan en de uitgifte van deze gronden aan ontwikkelaars of bedrijven. De risico’s die actief grondbeleid met zich meebrengt, zijn voor onze rekening. Actief grondbeleid is voor IPP Haaglanden een middel om tegemoet te komen aan haar doel van nieuwe bedrijventerreinen in de regio Haaglanden en zodoende regie te hebben op het voorzien in de kwali­ tatieve en kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in de regio Haaglanden. We hebben de doelstellingen van ons grondbeleid verwoord in de Nota Grondbeleid. Deze Nota is in 2016 geactualiseerd. De nota is een bestuurlijk kader voor de verwerving en uitgifte van grond en de te hante­ ren methodieken van gronduitgifte en grondprijs­bepaling.

De Directie (uitvoering)

De directie is ambtelijk opdrachtgever, die ervoor zorgt dat de (inhoudelijke) bestuursopdracht wordt uitgevoerd en hierover verantwoording aflegt aan het DB. Concreet zorgen de directieleden voor de voorbereiding en uit­ voering van besluiten van het AB en DB (al dan niet binnen het verkregen directiemandaat), het doelmatig beschikbaar stellen van mensen en middelen (inrichting projectorganisatie, inhuur expertise en dergelijke), het nemen van beslissingen over inhoud, financiën en voort­ gang van onze projecten binnen de vastgestelde kaders en het informeren en betrekken van de gemeentelijke orga­ nisaties. Hiermee kunnen projectleiders worden belast. De directie fungeert naar buiten toe als het boegbeeld van IPP Haaglanden voor alle zaken die tot het primaire proces behoren.

3.5.1

Verwerving

IPP Haaglanden verwerft bij voorkeur alle gronden van het beoogde nieuwe bedrijventerrein in eigendom. Ook op bestaande bedrijvenlocaties kunnen we besluiten om actief gronden te verwerven om onze doelstellingen te bereiken. IPP Haaglanden verwerft alleen locaties die al in de regionale bedrijventerreinenprogrammering zijn opge­ nomen. Bovendien verwerven we alleen locaties wanneer de (her)ontwikkeling voor IPP Haaglanden – op basis van voorcalculatie – in minimaal een budgettair neutrale of een positieve grondexploitatie resulteert. Voor elke mogelijk te verwerven locatie stellen we een businesscase op, om de haalbaarheid en strategie van de ontwikkeling te bepalen.

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 23

3.5.2 Uitgifte De voorwaarden die die wij hanteren bij de verkoop van grond, zijn vastgesteld in onze Algemene Verkoopvoor­ waarden. Om te voorkomen dat er sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun, dient de prijs van de grond bij uitgifte ten minste marktconform te zijn. IPP Haaglanden maakt bij gronduitgifte daarom gebruik van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of van een markt­ conforme taxatie door een onafhankelijke deskundige.

3.5.3

Grondprijzen

De prijs van de grond bij uitgifte door IPP Haaglanden dient ten minste marktconform te zijn. In een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of bij een markt­ conforme taxatie door een onafhankelijke deskundige worden specifieke eigenschappen van een locatie en project meegenomen. Wanneer de grondprijs in afwijking van de ondergrens van de taxatie wordt bepaald, is instemming van het bestuur van IPP Haaglanden vereist.

3.5.4 Grondexploitaties Voor elk nieuw (sub)complex van gronden wordt een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld door IPP Haaglanden. De risico’s voor de grondexploitatie zijn voor rekening van IPP Haaglanden. Om deze risico’s beheersbaar te houden, wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. Van de grondexploitaties Hoornwijck en Sylvain Poonsstraat wordt in bijlage 1 per complex het geraamde eindresultaat weergegeven. De geprognosticeerde eindresultaten van de lopende exploitaties op basis van de laatste kostprijsberekeningen zijn: • Hoornwijck: € 6.230.000 nadelig • Sylvain Poonsstraat: € 239.000 voordelig In de resultaten is rekening gehouden met de periode vanaf 1 januari 2021. Voor een uiteenzetting van boven­ staande saldi verwijzen we naar bijlage 1, Specificatie grondexploitatie. De grondexploitatie Treubstraat (locaties 2 en 3) is in 2021 afgesloten en heeft een gerealiseerd nadelig eind­ resultaat van € 357.000. Tot en met 2020 was rekening gehouden met een verwacht verlies van € 395.000. Dit verlies hebben we uiteindelijk in 2021 kunnen verlagen, vooral door een hogere verkoopopbrengst tot € 357.000.

24 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

3.6 Lokale heffingen IPP Haaglanden heft geen belastingen of retributies.

3.7 Financiering De financieringsparagraaf richt zich op de treasury­ functie: de manier waarop wij omgaan met onze financiële geldstromen en vermogensposities. Van belang hierbij is hoe wij omgaan met financiële risico’s, de mate waarin we over voldoende geldmiddelen beschikken om op korte termijn (liquiditeit) aan onze schulden te kunnen voldoen en de manier waarop op lange termijn de financiering is geregeld.

3.7.1

Risicobeheer

Renterisicobeheer

De verhouding tussen de boekwaarde van de activa en de eigen financieringsmiddelen (reserves) vertelt wat de mate is waarin de begroting gevoelig is voor renteont­ wikkeling. De investeringen in de grondexploitaties en de vastgoedexploitatie, circa € 6,8 miljoen per ultimo 2021 (in 2020 € 8,1 miljoen) worden met eigen financierings­ middelen (de algemene reserve) gefinancierd. Eind 2021 bedraagt het saldo van de eigen financieringsmiddelen circa € 13,0 miljoen (in 2020 € 13,1 miljoen), zodat er een financieringsoverschot bestaat van circa € 6,3 miljoen. Dit is wel een momentopname.

Kredietrisicobeheer

Het kredietrisico wordt veroorzaakt door de mogelijkheid dat de instelling waaraan geld is verstrekt niet in staat blijkt te zijn de rente en aflossing op verstrekte leningen te voldoen. IPP Haaglanden verstrekt geen leningen aan derden. Eventuele overtollige financieringsmiddelen worden vooralsnog belegd via de gemeente Rijswijk bij de Schatkist (Nederlandse Staat).

3.7.2

Liquiditeitsbeheer

Het liquiditeitsbeheer gaat om het financieren en uitzet­ ten van middelen voor de perioden van één jaar of korter. Zoals aangegeven zal tot het bedrag van de kasgeldlimiet eventueel een financieringstekort met kortlopende geld­ leningen worden gefinancierd. Op korte termijn is het niet de verwachting dat dit aan de orde komt, omdat er nog geen investeringsplannen zijn. IPP Haaglanden beschikt over overtollige financierings­ middelen en belegt deze via de rekening-courantpositie met de gemeente Rijswijk bij de Schatkist. Hiervoor ontvangen wij 0% rente, uitgezet op 1 maand deposito­ rekening. Een alternatief voor Gemeenschappelijke Regelingen om overtollige financieringsmiddelen voor de korte termijn (minder dan 1 jaar) uit te zetten is vanwege de Wet verplicht schatkistbankieren niet voorhanden.

Kortlopend renterisico (kasgeldlimiet)

Het renterisico op kortlopende geldleningen (minder dan 1 jaar) is door de Wet fido (Financiering decentrale over­ heden) gemaximaliseerd tot de kasgeldlimiet. Deze limiet is gesteld op 8,2% van de begrotingsomvang van 2021. De kasgeldlimiet is in deze jaren van relatief lage investe­ ringen in gronden van minder belang. Daarnaast beschikt IPP Haaglanden over een financieringsoverschot van circa € 6,3 miljoen, zodat geen extra middelen nodig zijn. Het financieringsoverschot vertaalt zich in een vordering in rekening-courant bij de gemeente Rijswijk. Gedurende het jaar 2021 had het schap een vordering in rekening-courant bij de gemeente Rijswijk opgebouwd tot een bedrag van € 6,3 miljoen (ultimo 2020 bestond er een vordering van € 5,0 miljoen). In 2021 heeft IPP Haaglanden niet geleend en was er dus geen overschrijding van de kasgeldlimiet, waardoor we voldeden aan de eisen van de Wet fido.

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 25

26 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

4 jaarrekening

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 27

28 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

4.1 Balans ACTIVA VASTE ACTIVA Investeringen met een economisch nut Totaal investeringen met een economisch nut Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Grond- en hulpstoffen: Onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie)

Ultimo 2021

Ultimo 2020

¤ 2.157.522 ¤ 1.765.104 ¤ 2.157.522 ¤ 1.765.104 € 2.157.522 € 1.765.104

€ 4.874.422 € 6.369.110

Uitzettingen met een rentetypische looptijd korter dan 1 jaar Vorderingen op openbare lichamen ¤ 0 ¤0 Overige vorderingen ¤ 33.530 ¤ 31.299 Vordering in rekening-courant ¤ 6.302.286 ¤ 4.995.023 € 6.335.816 € 5.026.322 Totaal vlottende activa € 11.210.238 € 11.395.432 Overlopende activa Te ontvangen bedragen ¤ 69.357 ¤ 75.645 Vooruitbetaalde bedragen, die ten laste van het volgende begrotingsjaar komen ¤ 0 ¤ 5842 € 69.357 € 81.487 Totaal generaal

€ 13.437.117 € 13.242.023

PASSIVA VASTE PASSIVA Reserves Algemene reserve Resultaat programmarekening Totaal eigen vermogen

Ultimo 2021

Ultimo 2020

¤ 13.123.547 ¤ 12.204.363 - ¤ 74.547 ¤ 919.184 € 13.049.000 € 13.123.547

Vaste schulden rentetypische looptijd < 1 jaar Waarborgsommen € 6.250 Totaal vaste passiva € 13.055.250 € 13.123.547 VLOTTENDE PASSIVA Vlottende schulden rentetypische looptijd < 1 jaar Overige schulden € 381.867 € 53.570 Overige vooruit ontvangen bedragen die ten bate van het volgende begrotingsjaar komen ¤ 0 ¤ 64.906 Totaal generaal

€ 13.437.117 € 13.242.023

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 29

4.2 Programmarekening 2021

Alle bedragen in euro’s Werkelijk 2021

Oorspronkelijke raming 2021

Programma’s

Lasten

Lasten

Baten

Saldo

Baten

Saldo

Algemeen Bestuur Bestuurs- en beheerskosten 404.111 40.000 Doorberekende kosten 249.416 Totaal 404.111 289.416

-364.111 337.515 0 249.416 337.515 -114.695 337.515 337.515

-337.515 337.515 0

Ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties Bouwrijpmaken Hoornwijck 25.924 Overbrenging kosten bouwrijpm. Hoornwijck 25.924 Ontvangen huur N-kavel jan t/m juli 2021 70.000 Overbrenging baten Hoornwijck 70.000 Bijstelling verliesvoorziening Hoornwijck 23.549 Sylvain Poonsstraat 5.807 Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonsstraat 5.807 Totaal 101.731 125.280

-25.924 62.933 25.924 62.933 70.000 -70.000 23.549 -5.807 5.807 23.549 62.933 62.933

-62.933 62.933

0

Herstructurering werklocaties Treubstraat Kosten bouwrijpmaken 2-3 53.573 -53.573 78.638 Overbrenging kosten bouwrijpmaken 2-3 0 38.921 38.921 Opbrengst grondverkopen 2-3 0 1.782.705 1.782.705 Kostprijs grondverkopen 2-3 1.739.274 -1.739.274 Opbrengst reserveringsvergoeding 2-3 0 8.775 8.775 Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 169.674 -169.674 Overbrenging kosten bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 169.674 169.674 Niet verrekenbare BTW Treubstraat 1-5 222.744 -222.744 Overbrenging niet verrekenbare BTW Treubstraat 1-5 222.744 222.744 Huuropbrengsten 1-5 18.750 18.750 Overige projecten 149.618 -149.618 Totaal 2.334.883 2.241.569 -93.314 78.638

78.638

0

Totaal programma’s Algemene dekkingsmiddelen Overige exploitaties Totaal algemene dekkingsmiddelen Resultaat voor bestemming (- = nadelig; + = voordelig)

78.638

2.840.725

2.656.265

-184.460

479.086

479.086

0

32.808 32.808

142.721 142.721

109.913 109.913

12.530 12.530

96.237 96.237

83.707 83.707

2.873.533

2.798.986

-74.547

491.616

575.323

83.707

Bestemming resultaat Mutaties reserves (storting +; onttrekking -) Algemene reserve -74.547 83.707 Totaal mutaties reserves -74.547 83.707 Resultaat na bestemming

30 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

0

0

Verschillen t.o.v. raming incl. wijzigingen Programma’s

Lasten

Baten

Saldo

Algemeen Bestuur Bestuurs- en beheerskosten Doorberekende kosten Totaal

(+ = voordelig; -/- = nadelig) 66.596 0 66.596

40.000 -88.099 -48.099

-26.596 -88.099 -114.695

Ontwikkeling en uitgifte nieuwe locaties Bouwrijpmaken Hoornwijck Overbrenging kosten bouwrijpm. Hoornwijck Ontvangen huur N-kavel jan t/m juli 2021 Overbrenging baten Hoornwijck Bijstelling verliesvoorziening Hoornwijck Sylvain Poonsstraat Overbrenging kosten bouwrijpmaken Sylvain Poonsstraat Totaal

-37.009 0 0 70.000 0 5.807 0 38.798

0 -37.009 70.000 0 23.549 0 5.807 62.347

37.009 -37.009 70.000 -70.000 23.549 -5.807 5.807 23.549

Herstructurering werklocaties Treubstraat Kosten bouwrijpmaken 2-3 -25.065 0 -53.573 Overbrenging kosten bouwrijpmaken 2-3 0 -39.717 38.921 Opbrengst grondverkopen 2-3 0 1.782.705 1.782.705 Kostprijs grondverkopen 2-3 1.739.274 0 -1.739.274 Opbrengst reserveringsvergoeding 2-3 0 8.775 8.775 Bouwrijpmaken Treubstraat 1-5 169.674 0 -169.674 Overbrenging kosten bouwrijpm. Treubstraat 1-5 0 169.674 169.674 Niet verrekenbare BTW Treubstraat 1-5 222.744 -222.744 Overbrenging niet verrekenbare BTW Treubstraat 1-5 222.744 222.744 Huuropbrengsten 1-5 0 18.750 18.750 Overige projecten 149.618 -149.618 Totaal 2.256.245 2.162.931 -93.314 Totaal programma’s

2.177.179

-184.460

Algemene dekkingsmiddelen Overige exploitaties 20.278 46.484 Totaal algemene dekkingsmiddelen 20.278 46.484

26.206 26.206

Resultaat voor bestemming (- = nadelig; + = voordelig)

2.361.639

2.381.917

2.223.663

-158.254

Bestemming resultaat: Mutaties reserves (storting +; onttrekking -) Algemene reserve (restant) Totaal mutaties reserves

-158.254 -158.254

Resultaat na bestemming

0

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 31

4.3 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling

4.3.2.1 Vaste activa

De jaarrekening is opgemaakt met inachtneming van de voorschriften die het Besluit Begroting en Verantwoor­ ding Provincies en Gemeenten daarvoor geeft. De jaar­ rekening is opgesteld in euro’s (€).

In erfpacht uitgegeven gronden We hebben de in erfpacht uitgegeven percelen gewaar­ deerd tegen de eerste uitgifteprijs (de waarde die bij eerste uitgifte als basis voor de canonberekening in aanmerking is genomen).

4.3.2 Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening

Treubstraat locaties 1 en 5 Na verkoop van een deel van locatie 5 (in 2020) zijn in de jaarrekening 2020 de locaties 1 en (de rest van) 5 van de Treubstraat uit de grondexploitatie gehaald, omdat deze locaties niet verder ontwikkeld worden door IPP Haaglan­ den. De kosten zijn naar rato van de verkrijgingswaarde verdeeld over de grondexploitatie en genoemde locaties. De locaties 1 en 5 zijn gewaardeerd tegen de vervaardi­ gingsprijs. De apparaatskosten die in het verleden zijn toegerekend aan deze locaties, zijn niet geactiveerd, maar ten laste van de rekening van baten en lasten gebracht.

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vindt plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders is vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarden. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Baten en winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn ge­ realiseerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het begrotingsjaar, nemen we mee als zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend waren.

32 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

Materiële vaste activa met economisch nut

De gronden (en opstallen) zijn inmiddels verkocht, maar nog niet geleverd. In de gesloten overeenkomsten voor de verkoop van de Treubstraat 1 en 5 is namelijk bepaald dat voor de levering nog een aantal zaken wordt uitgevoerd door de gemeente. De kosten daarvan worden gemaakt door IPP Haaglanden, het aandeel van de koper in deze kosten is tot uitdrukking gebracht met een tijdelijke gebruiksvergoeding (huur) tot aan de levering. Aanpassin­ gen en tijdelijke gebruiksvergoeding maken intrinsiek on­ derdeel uit van de verkoopovereenkomst voor de levering van de grond en het vastgoed. De vervaardigingskosten van de overeengekomen aanpassingen zijn/worden op de boekwaarde bijgeschreven (geactiveerd). De gebruiks­ vergoeding is/wordt verwerkt in het betreffende jaar van ontvangst en verantwoord in de jaarrekening in de lasten en baten en het exploitatieresultaat van IPP Haaglanden (niet op boekwaarde in mindering gebracht). De over­ eengekomen verkoopprijzen zijn belangrijk hoger dan de geactiveerde kosten en de niet geactiveerde bedragen tezamen.

Overige investeringen met economisch nut Deze materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Slijtende investerin­ gen worden vanaf het moment van ingebruikneming li­ neair afgeschreven in de verwachte gebruiksduur, waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele restwaarde. Op grondbezit met economisch nut (buiten de openbare ruimte) wordt niet afgeschreven. Bij de waardering houden we in voorkomende gevallen rekening met een bijzondere vermindering van de waarde, indien deze naar verwachting duurzaam is. Dergelijke afwaarderingen worden teruggenomen als ze niet langer noodzakelijk blijken. De gehanteerde afschrijvingstermij­ nen bedragen in jaren: • Gronden en terreinen: n.v.t. • Garages: 25 • Bedrijfsgebouwen: n.v.t.

4.3.2.2 Vlottende activa

4.3.2.3 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor verwachte oninbaarheid is een voorziening in mindering gebracht. De voorziening wordt statisch bepaald op basis van de geschatte inningskansen. Liquide middelen en overlopende posten

Deze activa worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorzieningen

Voorzieningen worden gewaardeerd op het nominale bedrag van de betrokken verplichting of het voorzienbare verlies.

4.3.2.4 Vlottende passiva De vlottende passiva worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Opbrengst en kostprijs grondverkopen

Voorraden

De als onderhanden werken opgenomen bouwgronden in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend, zoals grondaankopen en kosten van bouw- en woonrijp maken, alsmede een rede­ lijk te achten aandeel in de rentekosten en de administra­ tie- en beheerskosten. Winsten uit de grondexploitatie worden slechts genomen indien en voor zover die met voldoende mate van betrouwbaarheid als gerealiseerd aangemerkt kunnen worden. Zolang daarvan geen sprake is, worden de verkregen verkoopopbrengsten ten volle op de vervaardigingskosten in mindering gebracht.

De kostprijs grondverkopen wordt verantwoord naar rato van de verkoopopbrengsten van de te verkopen gronden. De kostprijs grondverkopen is bepaald op basis van de op een bepaald moment bepaalde som van de boekwaarde inclusief de gemaakte kosten. De kostprijsberekeningen worden jaarlijks herzien.

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 33

34 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

4.4 Toelichting op de balans ACTIVA (euro’s) VASTE ACTIVA Investeringen met een economisch nut. De materiële vaste activa bestaan uit investeringen met een economisch nut. Deze investeringen worden als volgt ingedeeld: Gronden en terreinen Ultimo 2021 Ultimo 2020 Erfpachtsgronden 175.539 175.539 Treubstraat locaties 1 en 5 1.981.983 1.589.565 2.157.522 1.765.104 Het aantal m2 erfpachtgrond bedraagt per ultimo 2021 17.298 m2. In het boekjaar 2021 hebben zich geen mutaties voorgedaan in het saldo van de erfpachtgronden. Historische kostprijs per m2. € 10,15 Onder gronden en terreinen is de boekwaarde van de Treubstraat locaties 1 en 5 opgenomen. Deze locaties zijn al verkocht. De overdrachten vinden waarschijnlijk in 2022 en 2023 plaats. De te ontvangen opbrengst bedraagt voor deze locaties € 3,31 miljoen. En er zijn daarentegen niet veel kosten meer te verwachten (€ 0,13 miljoen). Het verloop van de boekwaarde van deze locatie is als volgt: Bestaande boekwaarde per 1 januari 2021 Toerekenbare kosten: Brandmeldinstallatie 31.593 Elektrotechnische werkzaamheden 77.809 Personele kosten 28.465 Belastingen 11.617 Aanlegkosten glasvezel 13.190 Aanpassingen parkeerterrein en inrit 6.150 Notariskosten 850 Correctie BTW investeringen 222.744 Totaal kosten 2021 Boekwaarde per 31-12-2021

1.589.565

392.418 1.981.983

VLOTTENDE ACTIVA Parkeergarage Handelskade De parkeergarage aan de Handelskade is geheel afgeschreven. Voorraden Ultimo 2021 Bouwgrond in exploitatie 11.104.450 AF: Voorzieningen toekomstige verliezen 6.230.028 Saldo onderhanden werk 4.874.422 Totaal 4.874.422

Ultimo 2020 13.017.862 6.648.752 6.369.110

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 35

Bouwgrond in exploitatie Het verloop in 2020 van de boekwaarde is hierna weergegeven (euro’s): Complex Hoornwijck Treubstraat * Sylvain Poonsstraat Totaal

Boekwaarde incl. verliesvz. per 01-01-2021 4.712.692 1.634.813 21.605 6.369.110

Mutaties 2021 Bijstelling exclusief mutatie verliesvoorziening verliesvoorziening 66.978 23.549 -1.634.813 49.598 -1.518.237 23.549

Boekwaarde per 31-12-2021

Toelichting op de overige mutaties Bouwgrond in exploitatie: Hoornwijck Boekwaarde gronden per begin 2021 Het totaal van de mutaties over 2021 van Hoornwijck zijn conform BBV opgenomen in de Rekening van baten en lasten en bijgeschreven op de boekwaarde. De specificatie van deze mutaties zijn conform bijlage 1 en de laatst bijgestelde grondexploitatie- berekening Treubstraat. Totaal mutaties 2021, exclusief mutatie verliesvoorziening 66.978 mutatie verliesvoorziening, er wordt volgens de GREX minder verlies voorzien, hierdoor wordt de boekwaarde van de gronden verhoogd met 23.549 Totaal mutaties 2021, exclusief mutatie verliesvoorziening Boekwaarde gronden per ultimo 2021 Treubstraat e.o. Boekwaarde gronden per begin 2021 Het totaal van de mutaties over 2021 van de Treubstraat zijn conform BBV opgenomen in de Rekening van baten en lasten en bijgeschreven op de boekwaarde. De specificatie van deze mutaties zijn conform bijlage 1 en de laatst bijgestelde grondexploitatie-berekening Treubstraat. Totaal mutaties kosten 2021 volgens grex Af: kostprijs grondverkopen Boekwaarde gronden per ultimo 2021 Sylvain Poonsstraat Boekwaarde gronden per begin 2021 Het totaal van de mutaties over 2020 van de Sylvain Poonsstraat zijn conform BBV opgenomen in de Rekening van baten en lasten en bijgeschreven op de boekwaarde.

De specificatie van deze mutaties zijn conform bijlage 1 en de grondexploitatieberekening Sylvain Poonsstraat Totaal mutaties kosten 2021, exclusief mutatie verliesvoorziening

4.803.219 0 71.203 4.874.422

4.712.692

90.527 4.803.219

1.634.813

104.461 -1.739.274 0

21.605

49.598 71.203

Verliesvoorzieningen Volgens de BBV-regelgeving moeten voor te verwachten verliezen een voorziening worden opgenomen en in mindering worden gebracht op de boekwaarden van de plannen. Het gaat om de plannen Hoornwijck en Treubstraat. De hoogte van de te verwachten verliezen zijn ontleend aan de laatst vastgeslelde grexen. Hoornwijck De verliesvoorziening per ultimo 2020 bedraagt 6.253.577 Volgens de grex wordt een lager verlies verwacht 23.549 Verliesvoorziening Hoornwijck per ultimo 2021

36 | IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021

6.230.028

Het hierna volgende overzicht geeft inzicnt in het verloop van de geraamde nog te maken kosten en opbrengsten en het geraamde resultaat. Grondexploitatieberekening over resterende looptijd (euro’s) Boekwaarde per 01-01-2022 Voorziening toekomstige verliezen per begin boekjaar *) Boekwaarde exclusief jaarlijkse resultaatuitname/verliesvz. Raming nog te maken kosten Geraamde nog te realiseren opbrengsten Geraamd eindresultaat ( - = voordelig; + = nadelig) **)

Hoornwijck 4.803.219 6.230.028 11.033.247 995.846 5.799.064 6.230.029

Sylvain Poonsstraat 71.203 0 71.203 255.845 566.415 -239.367

*) De verliesvoorziening is in de boekwaarde per 1 januari 2022 opgenomen en is gewaardeerd tegen nominale waarde. **) De geprognotiseerde nadelige eindresultaten zijn gedekt door verliesvoorzieningen.

In de grexen zijn de volgende parameters gehanteerd: Opbrengstenindexatie, kostenindexatie, rente en contantmakingspercentage:

• Opbrengstenindexatie: 2,5% • Kostenindexatie: 2,5% • Rente en contantmakingspercentage beide 0. Ingevolge het BBV moeten de nog te maken kosten en opbrengsten contant worden gemaakt tegen 2% en moet dit financiële effect op het eindresultaat worden opgenomen in deze toelichting. IPP heeft wel een keuze om de verlies­ voorzieningen tegen contante waarde te waarderen of nominale waarde. Vooralsnog worden de verliesvoorzieningen ge­ waardeerd tegen nominale waarden. Indien gewaardeerd wordt tegen contante waarde is het financiële effect als volgt: Grondexploitatie Hoornwijck Sylvain Poonsstraat

Financiële effect (euro’s) 379.593 14.536 394.129

nadelig nadelig op een positief verwacht eindresultaat van € 239.367 nadelig

De financiële efffecten van het contant maken van de kosten en opbrengsten zijn negatief doordat de nog te verwachten opbrengsten per jaar hoger zijn dan de nog te verwachten kosten. De opbrengst van de grondverkopen Hoornwijck wordt verwacht in 2025. Dit heeft een nadelig effect van 4 jaren rente tegen een percentage van 2%. Echter de boekwaarde van Hoornwijck wordt geheel met eigen middelen gefinancierd, zodat in werkelijkheid geen rentekosten zullen worden gerealiseerd. De opgenomen verliesvoorzieningen zijn gewaardeerd tege nominale waarden. Indien de verliesvoorziening van Hoornwijck tegen contante waarde gewaardeerd zou zijn, zou de verliesvoorziening met respectievelijk € 379.593 verhoogd worden.

IPP Haaglanden Jaarverslag en jaarrekening 2021 | 37

Uitzettingen korter dan 1 jaar De in de balans opgenomen uitzettingen met een looptijd van één jaar of minder kunnen als volgt worden gespecificeerd (euro’s): Gecorrigeerd Overige vorderingen Vordering in rekening-courant

per 31-12-2021 33.530 6.302.286 6.335.816

Onìnbaarheid 0 0 0

per 31-12-2021 33.530 6.302.286 6.335.816

Overige vorderingen Het saldo van de overige vorderingen bedraagt Dit zijn vorderingen met betrekking op huren over het laatste kwartaal 2021 en reserveringsvergoedingen garage.

per 31-12-2020 31.299 4.995.023 5.026.322

33.530

Rekening-courantverhoudingen met niet financiële instellingen Rekening-courant gemeente Rijswijk Alle betalingen en ontvangsten lopen via de bankrekeningen van de gemeente Rijswijk. Via de bestaande rekening-courantverhouding tussen het Industrieschap en de gemeente Rijswijk worden deze verrekend. Het rekening-courantsaldo per balansdatum is conform de administratie van de gemeente Rijswijk.

6.302.286

De toelichting inzake Schatkistbankieren (op basis van artikel 2, lid 4 van de Wet financiering decentrale overheden) is achterwege gebleven in verband met afgegeven vrijstelling door het ministerie van Financiën.

OVERLOPENDE ACTIVA Ultimo 2021 Nog te ontvangen bedragen 69.357 Vooruitbetaalde bedragen, die ten laste van 2021 komen 0 69.357 De specificatie is als volgt: Schadevergoeding geschil 40.000 Belastingdienst, aangifte 4e kwartaal 19.428 Op aangifte te verwerken BTW 509 Reserveringsvergoeding aug t/m dec 2021 8.740 Gemeente Rijswijk, te veel in rekening gebracht 680 69.357