RIS311824 Bijlage 1 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

DSO/Wonen Februari 2022

2 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Inhoudsopgave 1. Druk op de woningmarkt

7

1.1

Corporatiesector

8

1.2

Particuliere huursector

13

1.3

Koopsegment

14

2. Middensegment

17

2.1

Middeldure nieuwbouw

17

2.2

Verordening doelgroepen woningbouw 2021

18

2.3

Huisvestingsvergunning

18

2.4

Betaalbare koop

21

3. Maatregelen goedkoop segment

25

3.1

Sociale huur nieuwbouw

25

3.2

Woningmarktafspraken met de regio

26

3.3

Huisvestingsvergunning goedkoop segment

26

3.4

Urgentieverklaring

27

3.5

Doorstroming

30

3.6

Statushouders

32

3.7

Starters

33

3.8

(Grote) gezinnen

37

4. Leefbaarheid in de wijken

41

4.1

Aanpak Zuidwest

41

4.2

Bestaande Woningvoorraad

42

4.3

Reflectie op kwaliteit nieuwbouwproductie

45

4.4

Huurteam

45

4.5

Bevorderen goed verhuurderschap

48

5. Doelgroepen

53

5.1

Onmisbare beroepsgroepen

53

5.2

Zorgdoelgroepen

53

5.3

Woonwagenbewoners

54

5.4

Jongeren

55

5.5

Groepswonen

55

5.6

Studenten

55

5.7

Arbeidsmigranten

56

6. Actuele zaken 6.1

Toeristische verhuur

59 59

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 3

4 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Inleiding Voor u ligt de eerste voortgangsrapportage Woonagenda. Het betreft een rapportage over de jaren 2019 en 2020 met op sommige onderdelen een doorkijk naar 2021. De voortgangsrapportage Woonagenda heeft als doel de raad te informeren over de stand van zaken van de druk op de Haagse woningmarkt, de voortgang met betrekking tot de gestelde maatregelen en doelen in de Woonagenda 2020-2023 Haags samen wonen (RIS305711, door de raad vastgesteld op 7 oktober 2020) en eventuele vervolgstappen die gezet gaan worden en/of acties die ondernomen gaan worden. Dit gebeurt aan de hand van cijfers en een beschrijving waarbij opvallende zaken worden uitgelicht en waarbij op de te behalen doelen wordt ingegaan. Waar mogelijk wordt ingegaan op de maatregelen die zijn ingesteld om de doelen te bereiken. De effecten daarvan op de te behalen doelen zijn echter niet altijd een-op-een te vertalen, omdat ook andere factoren (bijvoorbeeld de coronacrisis) kunnen bijdragen aan het behalen of juist niet behalen van de doelen uit de Woonagenda). De inhoud van deze rapportage is vooral gebaseerd op beschikbare gegevens van 2019 tot en met 2020 met voor enkele actuele onderwerpen een doorkijk naar 2021.

Omdat een aantal van de maatregelen uit de Woonagenda in 2019 nog niet van kracht was en een ander deel van de maatregelen in 2020 nog in de maak was, is niet over alle maatregelen en doelen informatie beschikbaar in de vorm van cijfers. Naast de voortgangsrapportage van de Woonagenda is er nog de monitor Haagse woningmarkt. Het doel van de monitor Haagse woningmarkt is de trends op de Haagse woningmarkt structureel in beeld te brengen om zo de stand van zaken en trends en ontwikkelingen te monitoren. Deze monitor richt zich op de Haagse woningvoorraad per sector, de ontwikkelingen, het beschikbare woningaanbod, de behoefte en vraag. De hoofdstukindeling van de voortgangsrapportage volgt met de eerste vijf hoofdstukken de opbouw van de Woonagenda. Na een inleiding wordt in het eerste hoofdstuk een algemene stand van zaken gegeven van de druk op de Haagse woningmarkt en de verschillende woningmarkt­ segmenten. In de hoofdstukken twee en drie wordt ingegaan op het middensegment en het goedkope segment. In hoofdstuk vier en vijf komen respectievelijk leefbaarheid en specifieke groepen aan bod. In hoofdstuk zes komen tenslotte nog enkele actuele onderwerpen aan de orde.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 5

Tot 2023 gaan we uit van een groei van 4.000 á 5.000 inwoners per jaar.

1. Druk op de woningmarkt

1

1 januari 2017

1 januari 2018

1 januari 2019

1 januari 2020

1 januari 2021

Totaal aantal woningen1:

248.624

251.337

253.494

256.170

259.419

Koopwoningen

111.080

112.412

112.724

113.033

112.773

Particuliere huurwoningen

54.365

54.573

58.601

60.302

63.962

Corporatiewoningen2

80.305

80.162

80.215

80.415

80.621

Eigendom niet bepaald

2.874

4.190

1.954

2.420

2.063

Koopwoningen:

44,7%

44,7%

44,5%

44,1%

43,5%

Particuliere huurwoningen:

21,9%

21,7%

23,1%

60.302

31,1%

Corporatiewoningen:

32,3%

31,9%

31,6%

31,4%

31,1%

Eigendom niet bepaald

1,2%

1,7%

0,8%

0,9%

0,8%

Het totaal aantal woningen in Den Haag op basis van de OZB is lager dan wanneer er naar het totaal aantal woningen in Den Haag wordt gekeken vanuit de BAG. Dit heeft ermee te maken dat een woning die bijvoorbeeld kamergewijs wordt verhuurd voor de OZB als 1 object telt, terwijl de BAG de onzelfstandige woningen wel meetelt. Omdat in de BAG geen kenmerken naar eigendomsvorm zijn opgenomen en in de OZB wel, laten we hier de cijfers vanuit de OZB zien.

2

Dit zijn alle corporatiewoningen, dus ook van de corporaties die geen lid zijn van de SVH.

Tabel 1: Grootte woningvoorraad in Den Haag en verdeling in sectoren. Bron: DHIC woningen naar eigendom op grond van cijfers van de Gemeentelijke Belastingdienst (Onroerendzaakbelasting).

In bovenstaande tabel is op basis van de OZB-gegevens aangegeven wat de verdeling van de woningen is over de verschillende woningmarktsegmenten. Als we kijken naar het totaal aantal woningen dan zien we dat deze aan het toenemen is. We zien dat het aandeel koopwoningen al jaren aan het afnemen is, terwijl er pas vanaf 1 januari 2021 een afname is te zien in het aantal koopwoningen. Het aandeel corporatiewoningen is ook al jaren aan het afnemen, terwijl het aantal corporatie­ woningen juist toeneemt. Zowel het aandeel particuliere huurwoningen als het aantal particuliere huurwoningen stijgt. Dit is de sector die het meest groeit.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 7

1.1

Corporatiesector 2017

2018

2019

2020

2021 eerste half jaar

Aantal ingeschreven huishoudens bij woonnet-haaglanden einde jaar1

130.227

137.509

146.921

157.400

158.649

Aantal reagerende woningzoekenden op corporatieaanbod in Den Haag2

58.110

57.423

53.080

56.546

47.060

Mediane wachttijd in maanden van alle geslaagde woningzoekenden in Den Haag3

-

-

28

36

Niet beschikbaar

Mediane wachttijd in maanden van kandidaten die zijn geslaagd op grond van woon-/inschrijfduur in Den Haag4

42

53

62

71

75

-Waarvan wachttijd starters5

55

66

74

79

80

-Waarvan wachttijd doorstromers6

24

32

40

52

60

Gemiddeld aantal reacties per advertentie voor een corporatie­huurwoning in Den Haag exclusief nieuwbouw7

309

305

351

398

389

Gemiddeld aantal reacties per advertentie voor een sociale corporatiehuurwoning in Den Haag8

-

-

355

408

Niet beschikbaar

* Verhuringen zijn inclusief vrije sector huurwoningen. Dat zijn er enkele tientallen per jaar.

1

Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan

2

Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan

3

Bron: monitor Haagse woningmarkt 2019 en 2020.

4

Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan

5

Bron: Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren

6

Bron: SVH aanbodrapportages jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan

7

Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn

8

Bron: monitor Haagse woningmarkt 2019 en 2020.

vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar. afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

Tabel 2: Indicatoren druk op de corporatievoorraad.

De druk op de corporatievoorraad en dan met name de sociale huurwoningen blijft tot en met medio 2021 onverminderd groot. Dit blijkt uit de volgende indicatoren: • Er is nog steeds een stijgende lijn zichtbaar in het aantal ingeschreven huishoudens bij Woonnet-Haaglanden; • Er is een stijging in het aantal woningzoekenden dat reageert op woningaanbod in Den Haag;1

1

Er is een tijdelijke afname te zien op het moment dat het verplicht werd een inkomensformulier aan te leveren bij het reageren op een woning (september 2018).

8 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

• De wachttijden blijven stijgen, daarbij valt in het bijzonder op dat tot 2018 de wachttijd vooral opliep bij starters, terwijl we dat nu ook zien gebeuren bij doorstromers; • Tot en met 2020 is er een stijging in het gemiddelde aantal reacties per advertentie voor een corporatiewoning in Den Haag. Hierbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat het aandeel niet-gepubliceerde aanbod in Den Haag in 2020 met 3% is toegenomen (tot 31%) ten opzichte van voorgaande jaren (28%). Dit komt onder andere door een stijging in het aantal reguliere woning­­ bemiddelingen2 op grond van een campuscontract en een stijging in het aantal bemiddelingen van zorgdoelgroepen. Hierdoor blijven er minder advertenties op woonnet-haaglanden over om op de reageren, terwijl het aantal actieve woningzoekenden toeneemt. Meer uitleg hierover volgt in de volgende paragraaf Geslaagde kandidaten: regulier versus niet regulier. In het eerste halfjaar van 2021 zien we weer een daling in het aandeel niet-gepubliceerd woningaanbod tot het niveau van de jaren vóór 2020 en daalt het gemiddeld aantal reacties ten opzichte van 2020. Dit komt door een afname in het aantal reguliere woningbemiddelingen op grond van campuscontracten en bemiddeling van zorgdoelgroepen. Ten opzichte van 2019 is er echter nog wel een stijgende lijn te zien in het gemiddeld aantal reacties per advertentie.

Totaal aantal verhuringen door woningcorporaties

Waarvan vrije sector Waarvan nieuwbouwverhuringen

2017

2018

2019

2020

2021 eerste half jaar

5.134

4.282

4.110

3.904

2.168

onbekend

66

54

30

11

286

283

333

420

75

Tabel 3: Aantal verhuringen door woningcorporaties. Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld, zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

Er is al jaren sprake van een daling in het vrijkomend aantal corporatiewoningen. Het jaar 2020 was bovendien een bijzonder jaar. Ondanks de coronacrisis met de bijkomende onzekerheden voor huishoudens en de uitdagingen daarvan voor het verhuurproces is het aantal verhuringen in 2020 beperkt teruggelopen (zie tabel 3). De toename in de nieuwbouwverhuringen ten opzichte van 2019 hebben hier mogelijk positief aan bijgedragen. De halfjaarcijfers over 2021 stemmen voorzichtig optimistisch; mogelijk wordt de trend van een teruglopend aantal verhuringen in 2021 doorbroken. Echter zal er de komende jaren in Den Haag grootschalige herstructurering plaatsvinden. Die herstructurering zal ertoe leiden dat het aantal sociale huurwoningen op termijn toeneemt en dat de woningkwaliteit verbetert. In de tussen­ liggende periode zal het aantal herstructureringskandidaten toenemen en het aantal verhuringen afnemen in verband met de sloop die voorafgaat aan de nieuwbouw. Dit zal effect hebben op andere woningzoekenden. 2

Hieronder vallen verhuringen op grond van groepswonen, coöptatie, tijdelijke verhuur i.v.m. sloop, directe verhuur, woningruil en campuscontract en vrije sector. Tijdelijke verhuur, vrije sectorwoningen en campuscontracten vallen buiten de huisvestings­ verordening en mogen daarom buiten woonnet-haaglanden om verhuurd worden. Corporaties, met uitzondering van DUWO, verantwoorden deze verhuringen wel. Deze worden dan als reguliere bemiddeling gerapporteerd.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 9

Regionaal zien we dat de zoekduur3 toeneemt. Deze lag in 2019 nog op 34 maanden en is in 2020 verder gestegen naar 45 maanden4. Dit is een indicatie dat ook mensen met een langere inschrijftijd er langer over doen om te slagen voor een corporatiewoning. Dit past bij de bevindingen van Explica in de aanbodrapportage van de Sociale Verhuurders Haaglanden (hierna SVH) over het eerste halfjaar van 2021. Daarin staat aangegeven dat zich onder de ingeschreven woning­ zoekenden een steeds grotere groep met een inschrijfduur vanaf vijf jaar bevindt. Daarbinnen is een duidelijke verschuiving te zien naar een inschrijfduur van meer dan 10 jaar. Onder de reagerende­woningzoekenden ziet de SVH dat er meer zoekers zijn met een hoge inschrijfduur (vanaf vijf jaar). Dat aandeel is ten opzichte van 2016 bijna verdubbeld. Net als bij de ingeschreven woningzoekenden is ook daar te zien dat het aandeel dat meer dan 10 jaar staat ingeschreven sterk is toegenomen. Hierdoor wordt de onderlinge concurrentie onder de woningzoekenden steeds groter. Onder deze groep bevinden zich echter ook kritische zoekers die niet zo snel een woning accepteren. Het lijkt er al met al op dat de benodigde woon-/inschrijfduur niet alleen stijgt omdat de spanning op de woningmarkt hoger is, maar ook door meer voorzorginschrijvers. Het toevoegen van woonduur versterkt dit effect5.

Daarom kijken we altijd naar een combinatie van druk­ indicatoren, zoals hierboven beschreven.

3

De zoekduur wordt berekend vanaf de eerste reactie van een woningzoekende op een woning.

4

Bron: SVH aanbodrapportage 2020 opgesteld door Explica.

5

Woonduur: op het moment dat iemand zich inschrijft bij woonnet-haaglanden die in een huurwoning in de regio Haaglanden woont en deze woning na verhuizing leeg achter zal laten, wordt er, afhankelijk van hoelang diegene al woonachtig is op dat adres, maximaal vijf jaar woonduur toegevoegd aan de inschrijving.

10 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

1.1.1 Geslaagde kandidaten: regulier versus niet regulier Jaar

2017

2018

2019

2020

2021 eerste halfjaar

Totaal aantal verhuringen*, waarvan aan/via;

5.134

4.282

4.110

3904

2168

Niet-regulier

Statushouders

7%

4%

5%

3%

5%

Niet-regulier

Overige urgenties

16%

15%

11%

6%

5%

Niet-regulier

Bemiddeling vanuit zorg of overige bijzondere situaties die om voorrang vragen

6%

7%

7%

9%

8%

Niet-regulier

Lokaal maatwerk (exclusief loting Haage starters en inclusief doorstroom statushouders)

2%

2%

2%

1%

2%

Niet-regulier

Regionaal maatwerk

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

4%

2%

31%

28%

25%

24%**

22%

Totaal aandeel niet-regulier Regulier

Wooninschrijfduur

48%

50%

51%

49%

56%

Regulier

Bemiddeling: (campuscontracten/ studenten, woningruil, tijdelijke verhuur i.v.m. sloop/renovatie, groepswonen, coöptatie, vrije sector, directe verhuur, woningruil)

15%

15%

14%

16%

12%

Regulier

Direct te huur, loting (inclusief lokaal maatwerk loting Haagse starters), leefstijl

4%

4%

6%

7%

8%

Regulier

Herstructureringskandidaten

2%

3%

4%

4%

2%

69%

72%

75%

76%

78%

Totaal aandeel regulier

* Verhuringen zijn inclusief vrije sector huurwoningen. Dat zijn er enkele tientallen per jaar. ** Door een afrondingsverschil tellen de hele percentages niet op tot 24%.

Tabel 4: Overzicht verhuringen en verdeling over de verhuurgronden regulier-niet regulier volgens de indeling van de Raamovereenkomst Den Haag 2019-2024. Bron: SVH Tabellenboeken Den Haag en aanbodrapportages, jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit het tabellenboek of de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

In tabel 4 is de verdeling van de geslaagde huishoudens over de verhuurgronden weergegeven. Hieruit kan het volgende worden afgeleid: • Het aandeel kandidaten dat op een reguliere manier slaagt6 neemt toe. Dit komt door een toename in het aantal woningen dat wordt verloot. Daaronder valt ook het lokaal maatwerk

6

Dit zijn overeenkomstig de Woonagenda de woningzoekenden die zijn geslaagd op grond van woon-inschrijfduur, reguliere bemiddeling (campuscontracten/studenten, woningruil, tijdelijke verhuur i.v.m. sloop/renovatie, groepswonen, coöptatie, directe verhuur, woningruil) of via het direct-te-huur-model, loting (inclusief het lokaal maatwerk voor Haagse starters) of leefstijl­ toewijzing. In deze cijfers zitten ook enkele tientallen verhuringen van vrije sectorwoningen, omdat we het belangrijk vinden dat de cijfers zoveel mogelijk herleidbaar zijn naar rapportages.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 11

loting Haagse starters. Onder de groep reguliere geslaagden schommelde het aandeel kandidaten dat is geslaagd via woon-/inschrijfduur de afgelopen jaren rond de 50%. Dit aandeel is de eerste helft van 2021 sterk toegenomen. Dit komt door een verdere daling van het aandeel verhuringen aan urgenten (5% eerste helft 2021 versus 6% in 2020) en doordat de huisvesting van status­ houders en zorgdoelgroepen door woningcorporaties niet altijd in gelijke mate verspreid over het jaar plaatsvindt. Daarnaast is in het aandeel reguliere bemiddelingen in het eerste half jaar van 2021 een daling te zien in vergelijking met het voorgaande jaar. Het eerste half jaar is 12% van de verhuringen een reguliere bemiddeling geweest. In de het voorgaande jaar was dit 16%. Dit heeft te maken met een tijdelijke toename in het aantal campuscontract­verhuringen in 2020 en een toename in het aantal bemiddelingen van zorgdoelgroepen. De stijging in het aandeel campuscontractverhuringen heeft er mogelijk mee te maken gehad dat door de corona-crisis studenten geen bijbaan meer hadden en noodgedwongen moesten terugkeren naar hun ouderlijk huis, of omdat studenten ervoor kozen geen geld aan woonkosten uit te geven terwijl ze online college konden volgen vanuit het huis van hun ouders. De stijging van het aantal bemiddelingen­van zorgdoelgroepen heeft te maken met de convenantafspraken.

Tenslotte is ook het aandeel regionaal maatwerk met 1% afgenomen en het aandeel herstructurerings­kandidaten is 2% lager dan de voorgaande twee jaren; • Het aandeel kandidaten dat is geslaagd op grond van urgentie is de afgelopen tweeënhalfjaar sterk afgenomen. Dit komt door de aanscherpingen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (zie ook paragraaf 3.4 urgentieverklaring); • Het aandeel kandidaten dat is geslaagd op grond van een zorgconvenant is toegenomen. Dat komt door afspraken met de woningcorporaties en zorgaanbieders hierover (Koepel­ convenant huisvesting zorgdoelgroepen); • Er wordt gebruik gemaakt van het in de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 geregelde regionaal maatwerk. (zie voor meer informatie paragraaf 4.5.3); • Het aandeel verhuringen aan statushouders was de afgelopen jaren laag. Dit komt door achterstanden bij de IND. Deze achterstanden moeten nog ingelopen worden. Zie voor meer informatie paragraaf 3.6 statushouders. 1.1.2 Kernvoorraad De kernvoorraad van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij de SVH in Den Haag bestaat per 1 januari 2021 uit 79.355 woningen en is gestegen ten opzichte van 1 januari 2020 (78.499 woningen) en 1 januari 2019 (77.940 woningen)7. Een totale toename van 1.415 woningen.

Deze stijging wordt gedeeltelijk verklaard, doordat in 2020 woningcorporaties Omnia Wonen als nieuw lid is aangesloten bij de SVH met 607 woningen. Door sloop, verkoop en nieuwbouw is de voorraad huurwoningen met een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens in 2019 en 2020 toegenomen met 528 woningen. Verder verandert de voorraad ook door woningen die uit beheer zijn gegaan of juist in beheer zijn genomen of zijn aangekocht.

7

De berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH volgens de definitie uit de Raamovereenkomst 2019-2024, te weten: Aantal zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen in Den Haag met een actuele netto huurprijs onder de liberalisatiegrens of die vanwege een algemene of inkomensafhankelijke huurverhoging een huur hebben boven de liberalisatiegrens maar na mutatie weer een sociale huurprijs krijgen (deze worden apart gemonitord). Deze woningen worden verhuurd door een in Den Haag actieve woningcorporatie en kunnen zich zowel in de DAEB als niet-DAEB tak van een corporatie bevinden.

12 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

De verdeling van de kernvoorraad8 over de huurprijsklassen vanaf 1 januari 2019 tot en met 1 januari 2021 laat zien dat het aantal en aandeel woningen met een kale huurprijs boven de aftoppingsgrenzen tot aan de liberalisatiegrens licht stijgt (met 2,7 %) en het aantal en aandeel woningen met een kale huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens licht daalt (met 1,8%). De verdeling is per 1 januari 2021 als volgt: • 21% van de woningen heeft een kale huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens; • 65% van de woningen heeft een kale huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de tweede aftoppingsgrens; • 14 % van de woningen heeft een kale huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens9. De totale woningvoorraad van de SVH corporaties in Den Haag (inclusief vrije sector) op 1 januari 2021 bestaat uit 83.648 en is gestegen ten opzicht van 1 januari 2020 (82.816 woningen) en 1 januari 2019 (82.350 woningen). Een totale toename van 1.298 woningen10. Deze toename komt gedeeltelijk doordat in 2020 woningcorporaties Omnia Wonen als nieuw lid is aangesloten bij de SVH met 607 woningen. Daarnaast is door sloop, verkoop en nieuwbouw de totale voorraad huurwoningen toegenomen met 617 woningen. Verder verandert de voorraad ook door woningen die uit beheer zijn gegaan of juist in beheer zijn genomen of zijn aangekocht.

1.2

Particuliere huursector

De sector die het meest blijft groeien is de particuliere huursector. In 2020 is de omvang met zo’n 3.700 woningen toegenomen naar bijna 64.000 woningen11. De toename van woningen in 2020 in de particuliere huursector komt niet alleen door toevoeging van nieuwbouwwoningen, maar ook doordat er verhoudingsgewijs meer woningen door particuliere eigenaren worden verhuurd. Verschuiving van een woning van de koopsector naar de particuliere huursector gebeurt óf omdat een woning is aangekocht om te verhuren óf omdat de eigenaar zelf uit de woning is vertrokken en de achtergelaten woning niet heeft verkocht maar is gaan verhuren.

8

Deze berekening is uitgevoerd door de gemeente Den Haag op basis van de voorraadbestanden van de SVH over de actuele kale huurprijzen exclusief het deel van de woningen met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens die na mutatie een huurprijs onder de liberalisatiegrens krijgen. Hier zit dus een afwijking t.o.v. de definitie uit de Raamovereenkomst.

9

Bronnen: Voorraadrapportages. Gemeente Den Haag/DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek ‘Woningbezit SVH leden’ 1 januari 2018 per gemeente in Haaglanden en Onderzoeksrapport. Gemeente Den Haag/DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek ‘Woningbezit SVH leden’ 1 januari 2019 per gemeente in Haaglanden en Onderzoeksrapport. Gemeente Den Haag/DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek ‘Woningbezit SVH leden’ 1 januari 2020 per gemeente in Haaglanden. De voorraadrapportage geeft inzicht in de woningaantallen en prijsklassen van de sociale huurwoningen in de verschillende gemeenten in de woningmarktregio Haaglanden met de stand van zaken van 1 januari van een jaar en geeft inzicht in de mutaties (verkoop, sloop, nieuwbouw en andere toevoegingen) in het voorgaande jaar.

10 Zie voetnoot 22. 11 Monitor particuliere huursector 2020.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 13

De krappe woningmarkt en de effecten hiervan op de Haagse woningzoekenden uiten zich tevens in de particuliere huursector. Dit is te zien in een daling van het aantal dagen dat een woning te huur staat en de woningen die worden aangeboden bevinden zich met name in het hoge prijs­ segment (boven de liberalisatiegrens). De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor een vrijesector huurwoning in Den Haag is in de afgelopen jaren toegenomen en komt uit op circa € 16 in Q1 2019 en in Q1 2020 was dit € 16,5. In het jaar 2019 en begin 2020 is de gemiddelde huurprijs van een vrijesector huurwoning gestegen met gemiddeld circa 3,5%. Tijdens de start van de COVID pandemie in 2020 is er een daling te zien in de huurprijzen. Dit was de eerste procentuele prijsdaling in zes jaar tijd12. Dit had onder andere te maken met wegblijvende expats waardoor de vrijkomende huurwoningen in met name het dure segment, minder makkelijk verhuurd werden. Dit is een tijdelijk effect geweest want in 2021 zijn de huurprijzen in de vrije sector weer gestegen.

1.3

Koopsegment

Ook bij koopwoningen is de druk op de woningmarkt zichtbaar. Dit heeft geleid tot verdere sterke prijsstijgingen. De koopsector bestond per 1 januari 2020 uit ruim 112.700 woningen en per 1 januari 2021 uit ruim 113.000 woningen. In totaal werden in 2020 bijna 6.900 en in 2020 bijna 7.100 woningen verkocht. Het aantal verkochte woningen is daarmee op peil gebleven en zelfs iets toegenomen. De verkoopprijs is hard gestegen de afgelopen jaren. De gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen steeg van bijna € 349.000 in 2019 naar bijna € 379.000 in 2020. De gemiddelde verkoopprijs van een verkochte eengezinswoning was in 2019 bijna € 535.000 en in 2020 bijna € 573.000. Voor appartementen was de gemiddelde verkoopprijs in 2019 rond € 286.000 en in 2020 bijna € 313.000. De gemiddelde prijsstijging per vierkante meter van de verkochte woningen steeg met resp. 8.5 en 8.9%. Ook in 2021 blijven de prijzen stijgen.

12 Vrije sector huurprijzen weer in de lift, 14-10-2021 Pararius.

14 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Lege pagina is bij print nodig, bij allee­n digitale uitgave kan de pagina verwijderd worden.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 15

In aanvulling op de eis van 20% middel­dure huur, streeft de gemeente­naar 20% betaalbare koop.

16 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

2. Middensegment Overkoepelend doel: Haagse woningmarkt blijft toegankelijk voor middeninkomens. 2.1

Middeldure nieuwbouw

Doel: Vergroten nieuwbouwaanbod voor middeninkomens. Nieuwbouwproductie bestaat voor minimaal 20% uit middeldure huur waarvan de helft tussen de liberalisatiegrens en € 880 en de helft tussen € 880 en € 985 (prijspeil 2020 (dit wordt jaarlijks geïndexeerd volgens CPI+1%)). 2019 (aantallen)

2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

Sociale huurwoningen1

262

14%

396

18%

Goedkope huurwoningen2

0

0%

271

12%

Middeldure huurwoninge3n

327

17%

551

25%

Dure huurwoningen4

380

20%

325

15%

Koopwoningen

420

22%

659

30%

0% Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

8

0%

0% 0

0% 0%

Studentenwoningen

481

26%

0

totaal opgeleverde nieuwbouw

1878

100%

2202

100%

1

Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens.

2

Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens.

3

Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en € 985,- (prijspeil 2020, bedrag wordt

4

Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven € 985 (prijspeil 2020).

jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%).

Tabel 5: Nieuwbouwopleveringen. Bron: Gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 17

In 2019 zijn 327 middeldure huurwoningen opgeleverd en in 2020 551. Dit is respectievelijk 17% en 25% van alle opgeleverde nieuwbouw. De doelstelling om 20% middeldure huurwoningen te bouwen wordt indien mogelijk en nood­ zakelijk opgenomen in de gemeentelijke beleidsstukken, gebiedsvisies, nvu's en puk's. Afspraken over het beschikbaar houden van middeldure huurwoningen worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten, gronduitgifte en erfpachtvoorwaarden of in het bestemmingsplan en uitgebreide WABO. In de laatste gevallen is een doelgroepenverordening vereist (zie volgende paragraaf).

2.2

Verordening doelgroepen woningbouw 2021

Doel: Publiekrechtelijke borging van de prijscategorieën (middelduur en sociaal) in bouwplannen. In het coalitieakkoord 'Samen voor de stad’ en in de Woonagenda hebben we aangekondigd dat we meer gebruik gaan maken van publiekrechtelijke instrumenten om de prijscategorieën middelduur en sociaal in bouwplannen te borgen. Een doelgroepenverordening is noodzakelijk om de prijs­ categorieën in bestemmingsplannen en uitgebreide WABO's op te kunnen nemen. De verordening legt vast wat we verstaan onder een sociale- en middeldure huurwoning, de termijn waarop de woningen in deze segmenten behouden moeten blijven en voor welke inkomens­groepen de woningen bestemd zijn. Voor dit laatste is aangesloten op de Huisvestings­ verordening Den Haag 2019. De doelgroepenverordening is opgesteld en op 11 mei 2021 door het college aangeboden aan de Raad. De Raad heeft de doelgroepenverordening op 15 juli 2021 unaniem vastgesteld (RIS308714). Bij de verordening is een toelichtende brief opgesteld (RIS308713). De verordening is voor de eerste maal toegepast in het bestemmingsplan voor de Schaloenstraat, waarin is opgenomen dat er 38% sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd.

2.3

Huisvestingsvergunning

Doel: het aanbod (nieuwbouw en bestaande bouw) van middenhuurwoningen tijdelijk reserveren voor middeninkomens.13 De nieuwe huisvestingsverordening is op 1 juli 2019 van kracht geworden. Hierin is de huis­ vestings­vergunning opgenomen om bovenstaand doel te bewerkstelligen. In 2020 heeft er kwalitatief onderzoek plaatsgevonden naar de ervaringen van geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen met de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen. De raad is hierover apart geïnformeerd via een raadsmededeling (nulmeting evaluatie huis­ vestings­vergunning middeldure huurwoningen RIS308380) waarin een eerste beeld van de stand van zaken in de uitvoering en de ervaringen van marktpartijen, geslaagde huurders en woning­ zoekenden met de huisvestingsvergunning is beschreven. De raad is ook geïnformeerd dat het nog te vroeg is om uitspraken te doen over de effectiviteit van de huisvestingsveringvergunning.

13 Zie ook motie Monitoren effectiviteit maatregelen middeldure huur (RIS302873).

18 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Begin 2022 komen de resultaten van het WoON2021 beschikbaar. Aan de hand daarvan kan in beeld worden gebracht of de concurrentiepositie van middeninkomens op de Haagse woningmarkt, en met name de toegang tot het middenhuursegment, is verbeterd. Tevens is toegezegd dat dan ook specifiek gekeken zal worden naar de positie van huishoudens met een inkomen net boven de inkomensgrenzen. Omdat dit onderwerp zeer actueel is, wordt er ook gerapporteerd over het eerste halfjaar van 2021. Periode

Gemiddeld aantal aanvragen per maand

Incomplete aanvragen

1 juli t/m december 2019

248

23%

1 januari t/m 30 juni 2020

277

15%

1 juli tot en met december 2020*

406

33%

1 januari tot en met 30 juni 2021

346

23%

* in deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan.

Tabel 6: gemiddeld aantal vergunningaanvragen per maand en aandeel incomplete aanvragen middeldure huur. Bron: Administratie afdeling Wonen gemeente Den Haag.

Het aandeel incomplete aanvragen blijft hoog. Ondanks verduidelijking van de aanvraagformulieren waarbij uitdrukkelijk staat aangegeven dat men bij een aanvraag bijlagen moet aanleveren en welke bijlagen dat zijn, blijft het aandeel incomplete aanvragen groot. Sinds december 2020 bellen medewerkers van het team vergunningen daarom aanvragers die een incomplete aanvraag hebben ingediend. Dit met als doel efficiënter te kunnen werken. Bij een e-mail reageerden aanvragers niet en gingen aanvragers in bezwaar op het moment dat het bericht kwam dat de aanvraag buiten behandeling werd gesteld. Door het bellen merken de medewerkers dat aanvragers de stukken doorgaans snel aanvullen. Ondanks deze inzet, blijft het aandeel incomplete aanvragen groot. De medewerkers van het team vergunningen gaan daarom komende periode vragen stellen gericht op het achterhalen van de oorzaak van de incomplete aanvragen. Dat zullen zij doen als ze telefonisch contact opnemen met een aanvrager die een incomplete aanvraag heeft ingediend. Op die manier wordt nagegaan of en zo ja wat de gemeente er nog aan kan doen om het aandeel incomplete aanvragen naar beneden te krijgen.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 19

juli tot en met december 2019

januari tot en met juni 2020

juli tot en met december 2020*

1 januari tot en met 24 september 2021

1.489

1.678

2.421

4571

Doorlooptijd complete aanvragen (dagen)2

18

19

19

11

Aantal verstrekkingen

1.139

1.527

2.171

4425

7

9

22

19

Geen gegevens

12

42

Aantal aanvragen1

Aantal afwijzingen Buiten behandeling

* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan.

1

Voor de berekening wordt gerekend met de complete aanvragen die zijn ingediend en verstrekt in deze periode.

2

Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in bovenstaande tabel.

Tabel 7: Kerngegevens huisvestingsvergunning middeldure huur. Bron: Administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.

2.3.1 Handhaving De handhaving van de huisvestingsvergunningen door de Haagse Pandbrigade (hierna HPB) moest in 2021 nog op stoom komen. Hiervoor waren verschillende oorzaken, waaronder het gegeven dat de HPB hiervoor extra capaciteit moest aantrekken en het door Covid lange tijd niet mogelijk was huisbezoeken te brengen. De huisvestingsvergunning is een aparte opgave binnen de HPB geworden, waarvoor instrumenten worden gezocht en ontwikkeld. Medewerkers van de HPB zijn hiervoor speciaal opgeleid, zodat het gehele cluster dit beter mee kan nemen in alle huisbezoeken. Vanaf medio 2021 is de HPB voor deze opgave op volle sterkte. Met ingang van het vierde kwartaal is gestart met structureel handhaven op basis van bestandsvergelijking van verhuismutaties en aanvragen huisvestingsvergunning. Als na aanschrijving door de afdeling Wonen geen reactie volgt zal de HPB verder actie ondernemen. De handhaving betreft een volume van ongeveer 2 FTE. Om bovenstaande redenen is in 2020 en 2021 (tot het vierde kwartaal) niet gericht gehandhaafd door de HPB. Wel is er sprake geweest van bijvangst van huisbezoeken in april, mei en juni van 2021. In juni 2021 zijn twee bestuurlijke boetes opgelegd.

2.3.2 WWS punten in relatie tot gevraagde huurprijzen De raad is via de brief Markthuren particulieren middensegment (RIS305820) geïnformeerd dat woningen die op grond van het aantal WWS punten een sociale huurprijs zouden moeten hebben (huurprijs onder de liberalisatiegrens) in grote getalen worden verhuurd voor een middeldure huurprijs (€ 720 - € 950 prijspeil juli 2019) en soms zelf een dure huurprijs (>€ 950 prijspeil juli 2019).

20 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Over de eerste helft van 2021 is gekeken hoe de gevraagde huurprijs van de woningen waarvoor een huisvestingsvergunning is aangevraagd en waarvan het aantal WWS-punten geschat kan worden, zich verhoudt tot de huurprijs die volgens de WWS-richtlijn bij het geschatte aantal WWS-punten van die woning hoort.14 Hieruit kan geconcludeerd worden dat de gevraagde huurprijs in veel gevallen afwijkt van de redelijke huurprijs op basis van de WWS-punten. Van de woningen die naar schatting 142 WWS-punten15 of minder hebben, heeft 59% een huurprijs boven de liberalisatiegrens (752,33 prijspeil 2021). Ruim 21% heeft een huurprijs boven de middeldure huurgrens (€ 975 prijspeil juli 2020) waarvan een klein deel een huurprijs van € 1.500 heeft. Van de woningen met 143 of meer geschatte WWS-punten heeft 95% een huurprijs boven de liberalisatiegrens (752,33 prijspeil 2021). 67% heeft een huurprijs boven de middeldure huurgrens waarvan het grootste deel een huurprijs tot € 1.300 heeft.

2.4

Betaalbare koop

Doel: streven naar 20% betaalbare koop, waarvan 10 % andere woonvormen. 2019 (aantallen)

2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

Huurwoningen

969

52%

1543

70%

Goedkope koopwoningen1

23

1%

72

3%

Middeldure koopwoningen2

86

5%

141

6%

Dure koopwoningen3

311

17%

446

20%

8

0%

0

0%

Studentenwoningen

481

26%

0

0%

Totaal opgeleverde nieuwbouw

1878

100%

2202

100%

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

1

Goedkope koopwoning: Koopwoningen met een prijs tot € 198.500 (prijspeil 2020, jaarlijks te indexeren door Regionale Tafel

2

Middeldure koopwoning: Koopwoningen met een prijs tussen € 198.500 en € 310.000 (prijspeil 2020).

3

Dure koopwoning: Koopwoningen met een prijs boven € 310.000 (prijspeil 2020).

Wonen).

Tabel 8: Nieuwbouwopleveringen. Bron: Gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

14 Onderzoek door de gemeente Den Haag. 15 142 WWS-punten komt ongeveer overeen met de liberalisatiegrens.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 21

Den Haag hanteert voor betaalbare koopwoningen een Vrij Op Naamprijs die correspondeert met de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (tot maximaal € 325.000 prijspeil 2021). Over de afgelopen jaren (2018 – 2020) zijn er 482 betaalbare koopwoningen in aanbouw genomen. Hiervan vallen er 75 in de categorie goedkope koop (tot € 198.500 V.O.N. prijspeil 2020) en 407 in de categorie middeldure koop (tot € 310.000 V.O.N. prijspeil 2020). Op 13 juli 2021 is een eerste voortgangsrapportage ‘Woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw’ naar de Raad gestuurd (RIS3309554). In deze rapportage wordt ingegaan op het streven naar betaalbare koop. De in de Woonagenda opgenomen ambitie om in de nieuwbouw naar 20% betaalbare koop­ woningen te streven staat, in een markt van hoge bouwkosten en weinig beschikbare gronden, onder druk. De wens en opgave om betaalbare koopwoningen te realiseren, past, gelet op het genoemde prijsplafond, vooral bij eenvoudige niet samengestelde bouwopgaven. Hierbij kan gedacht worden aan een eenvoudige grondgebonden woning van bijvoorbeeld twee bouwlagen of een eenvoudig middelhoog appartementencomplex. Den Haag heeft echter zelf in operationele grondexploitaties nauwelijks of geen grondposities beschikbaar om dergelijke bouwvormen tot ontwikkeling te brengen.

De ambitie is en blijft om bij nieuw vast te stellen grondexploitaties nadrukkelijk in te zetten op het betaalbare koopsegment. Ook bij andere ontwikkelingen in de stad, blijft het college zich inspannen om nieuwe betaalbare koopwoningen aan de woningvoorraad van de stad toe te voegen. Het streven naar 20% betaalbare koop wordt om die reden opgenomen in de vast te stellen gebiedsvisies, gebiedsagenda's Nota's van Uitgangspunten (NvU) en Plan Uitwerkings Kaders (PUK) waarin de kaders worden opgenomen waarbinnen de planontwikkeling kan plaatsvinden. Voor de planontwikkeling Dreven/Gaarden/Zichten is voor de woningbouwprogrammering in de Nota van Uitgangspunten (RIS308508) ruimte geboden om doelgroepen te bedienen, die gezien hun inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector, maar ook een ander type woning zouden kunnen bewonen. Van de toegevoegde woningen is 30% beschikbaar voor de doelgroep sociale huur. We houden ruimte om met maximaal 8% hiervan in te vullen met bijzondere woonvormen (zoals woongroepen, coöperatieven, of zelfbouwers) dan wel goedkope koop. Daarnaast zal een substantiële toevoeging van woningen bestaan uit betaalbare koopwoningen, ca. 27 procent van de netto toe te voegen woningen. 2.4.1 Andere woonvormen Afgelopen periode zijn meerder projecten in het kader van (collectief) particulier opdrachtgeverschap gestart, waarvan een deel in de betaalbare koop.

In Petroleumhaven is in mei 2021 gestart met de bouw van de Hoge Vrijheid, een project in medeopdrachtgeverschap. In dit project kunnen toekomstige bewoners hun eigen woning bepalen, zowel qua grootte als qua inrichting. Het betreft 132 woningen waarvan een deel in het betaalbare koopsegment. Dit project past binnen de doelstelling om 10 % betaalbare koop in andere woonconcepten te realiseren. Op de Capadose­ straat wordt geklust aan 20 woningen in een voormalig schoolgebouw, waarvan ca 12 in het betaalbare segment. In de Schlegelstraat wordt geklust aan 3 betaalbare koopwoningen in een voormalig buurtcentrum.

22 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Daarnaast zijn in deelplan 20 3 CPO-bouwgroepen actief met de bouw van drie appartementencomplex met in totaal 48 woningen, op te leveren in het najaar van 2021. In de Vogelwijk wordt op het voormalige Halo terrein een appartementencomplex in CPO ontwikkeld voor 42 huishoudens. Oplevering wordt verwacht in het voorjaar van 2022. In Zuidwest wordt in de voormalige kleuterschool Wijhestraat druk geklust door 6 deelnemers aan Bouwgroep Pragmatis, de oplevering wordt begin 2022 verwacht. Op de Goudsmidsgaarde is een CPO-ontwikkeling gaande met 10 grond­ gebonden woningen. Aan het Schapenatjesduin zijn 55 woningen in PO in ontwikkeling. 2.4.2 Regeling ‘ik bouw betaalbaar’ In 2020/2021 is door de kavelwinkel een kavel in verkoop gebracht in Petroleumhaven (Laakhaven) met de ‘ik bouw betaalbaar’ regeling. Met deze regeling worden 40 startende huishoudens met laag middeninkomen in staat gesteld gezamenlijk hun woning te ontwerpen en bouwen. Er was veel belangstelling voor deze kavel, de inschrijving is ondertussen gesloten. Het project past binnen de doelstelling om 10% van de betaalbare koop in andere woonvormen (in dit geval CPO) te realiseren.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 23

Bij nieuwbouw hanteren we een norm van 30 % sociale woningbouw.

3. Maatregelen goedkoop segment Overkoepelende doel: De kansen op een woning voor huishoudens met een laag inkomen (verder) vergroten. 3.1

Sociale huur nieuwbouw

Doel: Vergroten aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag. 2019 (aantallen)

2019 (%)

2020 (aantallen)

2020 (%)

262

14%

396

18%

Goedkope huurwoningen2

0

0%

271

12%

Middeldure huurwoningen3

327

17%

551

25%

Dure huurwoningen4

380

20%

325

15%

Koopwoningen

420

22%

659

30%

8

0%

0

0%

Studentenwoningen

481

26%

0

0%

totaal opgeleverde nieuwbouw

1878

100%

2202

100%

Sociale huurwoningen

1

Woningen waarvan prijs en segment onbekend zijn

1

Sociale huurwoning: Huurwoning van een woningcorporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens.

2

Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder de liberalisatiegrens.

3

Middeldure huurwoning: Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €985,- (prijspeil 2020, bedrag wordt

4

Dure huurwoning: Huurwoning met een huur boven € 985 (prijspeil 2020).

jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumenten prijsindex (CPI)+1%).

Tabel 9: opgeleverde nieuwbouw in Den Haag. Bron: Gemeente Den Haag stand woningbouw en database PGM.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 25

Om het aanbod van sociale (corporatie)huurwoningen in Den Haag te vergroten, hanteren we bij nieuwbouwproductie en verdichting de norm van minimaal 30% sociale woningbouw. Bij verdichting wordt het bestaande aantal sociale huurwoningen teruggebouwd én bestaat minimaal 30% van de toevoeging uit sociale huurwoningen. In 2019 zijn 262 sociale huurwoningen door een woningcorporatie opgeleverd en in 2020 396. Dit is respectievelijk 14% en 18% van alle opgeleverde nieuwbouw. In 2020 zijn daarnaast 271 goedkope nieuwbouwhuurwoningen opgeleverd. In 2021 wordt een forse toename verwacht van het aandeel sociale huurwoningen dat in aanbouw genomen wordt.

3.2

Woningmarktafspraken met de regio

Doelen: -

Betaalbaar houden van sociale huurwoningen;

-

Voldoende sociale (corporatie) huurwoningen bouwen binnen de gehele woningmarktregio.

In 2019 is het traject voor nieuwe regionale woningmarktafspraken gestart. In 2020 is daarmee verder gegaan. Doel van deze afspraken is de planvoorraad sociale woningbouw te vergroten en een wezenlijke stap te maken richting een evenwichtiger verdeling van sociale woningen over de regio.

3.3

Huisvestingsvergunning goedkoop segment

Doel: Verbeteren kans op een sociale huurwoning voor (toekomstige) Hagenaars met de laagste inkomens. Gemiddeld aantal aanvragen per maand

Incomplete aanvragen

1 juli t/m december 2019

96

16 %

1 januari t/m 30 juni 2020

146

14%

1 juli tot en met december 2020*

182

22%

1 januari tot en met 30 juni 2021

140

20%

Periode

* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan.

Tabel 10: Gemiddeld aantal vergunningaanvragen per maand en aandeel incomplete aanvragen sociale huur. Bron: Administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.

26 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

juli tot en met december 2019

januari tot en met juni 2020

juli tot en met december 2020*

januari tot en met juni 2021

Aantal aanvragen1

578

877

1.089

838

Doorlooptijd complete aanvragen (dagen)2

18

17

15

10

Aantal verstrekkingen

470

770

1.000

816

Aantal afwijzingen

3

16

5

4

Buiten behandeling

Geen gegevens

Geen gegevens

1

13

* In deze periode heeft er een systeemwisseling voor de registratie plaatsgevonden. Hierdoor kunnen kleine afwijkingen zijn ontstaan.

1

Voor de berekening wordt gerekend met de complete aanvragen die zijn ingediend en verstrekt in deze periode.

2

Woningcorporaties zijn gemachtigd voor het afgeven van een huisvestingsvergunning. De vergunningen die door woningcorporaties zijn verstrekt, zijn niet verwerkt in bovenstaande tabel.

Tabel 11: Kerngegevens huisvestingsvergunning sociale huur. Bron: administratie afdeling Wonen, gemeente Den Haag.

Het aantal aanvragen voor een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning (op basis van de kale huurprijs) daalt. Het is niet duidelijk waar deze daling vandaan komt.

3.4

Urgentieverklaring

Doelen: -

Doelmatige urgentie: Urgent woningzoekenden worden ondersteund zónder dat de reguliere woningzoekendenonnodig worden benadeeld (aanscherping regels urgentie in HVO en beleidsregels);

-

Meer kans voor de reguliere woningzoekende op de meest gewilde sociale huurwoningen. 2018

2019

2020

2021 (1 januari tot en met 31 oktober)

Aanvragen

2263

1490

1021

729

Toekenningen

1122

709

334

231

Afwijzingen

1141

781

591

424

Tabel 12: Kerngegevens urgentieaanvragen exclusief stadsvernieuwingsurgenties. Bron: Team urgentieaanvragen afdeling Wonen.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 27

Sinds de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zien we een duidelijke afname van het aantal urgentieaanvragen en toekenningen. Dit was ook de bedoeling. Met de invoering van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zijn de regels voor urgentie aangescherpt, waardoor de urgentie is beperkt tot zeer dringende huisvestingsproblemen. Doel van deze maat­ regel is ervoor te zorgen dat urgent woningzoekenden geen concurrentie meer ondervinden van woningzoekenden die minder dringende huisvestingsproblemen hebben. De urgentiecategorieën zijn in huisvestingsverordening bovendien beperkt tot woonproblemen die spelen binnen de (woningmarktregio-) gemeenten. Huishoudens met woonproblemen die buiten de regio zijn ontstaan, komen niet meer in aanmerking voor urgentie. De aangescherpte regels voor urgentie moeten er ook toe leiden dat ondersteuning geboden kan worden aan urgent woningzoekenden zónder dat de reguliere woningzoekenden onnodig worden benadeeld. De top 3 van afwijzingsredenen is: • Men heeft in de drie maanden voorafgaand aan de urgentie-aanvraag een passende woning geweigerd; • Men heeft een inschrijftijd op basis waarvan men een goede kans maakt om een woning te vinden; • Men laat na verhuizing geen zelfstandige woning leeg achter. Urgentiegrond

2017

2018

2019

2020

2021-1

Stadsvernieuwing

117

130

169

147

33

medisch

220

265

197

80

40

Sociaal/sociaal/Medisch

570

335

248

119

45

Statushouder

362

180

198

129

103

Financieel + mantelzorg

18

21

18

37

27

Totaal aantal urgenten

1287

931

830

512

248

Totaal aantal verhuringen

5.134

4.282

4.110

3.904

2.168

Tabel 13: Verdeling verhuringen over de urgentiegronden (aantallen). Bron: Afsprakenmonitor regio Haaglanden. Jaarmonitor 2017-2020 en halfjaarmonitor 2021 Explica in opdracht van de SVH.

28 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Urgentiegrond

2017

2018

2019

2020

2021-1

Stadsvernieuwing

2%

3%

4%

4%

2%

Medisch

4%

6%

5%

2%

2%

Sociaal/sociaal/medisch

11 %

8%

6%

3%

2%

Statushouder

7%

4%

5%

3%

5%

Financieel en mantelzorg

0%

0%

0%

1%

1%

Totaal aantal urgenten

25%

22%

20%

13%

11%

Totaal aantal verhuringen

100%

100%

100%

100%

100%

Tabel 14: Verdeling verhuringen over de urgentiegronden (percentages). Bron: Afsprakenmonitor regio Haaglanden. Jaarmonitor 2017-2020 en halfjaarmonitor 2021 Explica in opdracht van de SVH.

Als we kijken naar de woningtoewijzingen op grond van urgentie dan zien we tot en met 2018 een stijgende trend in het aandeel medisch urgenten en een inzettende afname in het aandeel sociaal/ sociaal medische urgenten. Vanaf 2019 tot en met 2020 zien we een daling bij beide groepen. Die daling heeft te maken met de aangescherpte eisen in de huisvestingsverordening vanaf medio 2019. Het aandeel stadsvernieuwingsurgenten lag de afgelopen jaren rond de 3%. Vooral de komende paar jaren zal dit aandeel fors toenemen vanwege een aantal grote herstructureringsopgaven. 3.4.1 Uitsluiting woonruimten van werking urgentieverklaring Via de Huisvestingsverordening is geregeld dat gewilde woningen die de doorstroming bevorderen, uitgesloten kunnen worden van de werking van de urgentieverklaring. De verwachting is dat de doorstroming op die manier bevorderd wordt, doordat reguliere woningzoekenden meer kans maken op zo’n woning. Huishoudens met een urgentieverklaring kunnen nog wel reageren op deze woningen, maar in de rangordebepaling levert de urgentieverklaring geen voorrangspositie op.

In overleg met de SVH, corporaties en regiogemeenten is in 2020 een kader ontwikkeld waarbij voorop staat dat de doorstroming met de uitsluiting daadwerkelijk vergroot wordt en waarbij er oog voor is dat de er binnen gemeentegrenzen voldoende huisvestingsmogelijkheden voor niet-reguliere woningzoekenden overblijven. De woningcorporaties die actief zijn in Den Haag hebben aangegeven dat zij in 2021 geen gebruik willen maken van de mogelijkheid van de uitsluiting. Voornaamste reden hiervoor zijn zorgen over de herhuisvestingsmogelijkheden voor herstructureringskandidaten.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 29

3.5

Doorstroming

Overkoepelende doelen: -

Beter benutten van de sociale woningvoorraad;

-

Vergroten van schaars woningaanbod in de sociale huursector;

-

Verbeteren van positie van regionale starters en doorstromers uit een huurwoning.

3.5.1 Doorstroompremie: In juli 2021 is de Subsidieregeling doorstroompremie grote sociale huurwoningen Den Haag 2021 van kracht geworden. Deze regeling is de voortzetting van de doorstroompremieregeling 2019 die liep tot 1 mei 2021. De premieregeling is bedoeld voor kleine huishoudens die een grote woning van minimaal 80m2 woonoppervlak en minimaal vijf kamers achterlaten, die vervolgens weer wordt verhuurd aan een groot huishouden (minimaal vier kinderen). Op basis van de eerdere regeling is aan 32 van de 43 aanvragen de premie (€ 2.700) toegekend. Van de 32 vrijgekomen grote woningen, is er van 29 bekend dat ze opnieuw verhuurd zijn. Dat ze niet allemaal opnieuw verhuurd worden heeft te maken met het feit dat eerst onderhoud, groot onderhoud of renovatie moet plaatsvinden, voordat de woning weer te huur kan worden aan­ geboden. In 23 van de woningen is een huishouden bestaande uit 6 personen komen wonen. Verder zijn er vier woningen verhuurd aan een huishouden van vijf personen en twee woningen aan een huishouden van drie personen. Op basis van de huidige regeling zijn er 5 aanvragen gedaan, waarvan eind 2021 bekend is dat er één toekenning is gedaan van een premie van € 2.700.

3.5.2 Doorstroommakelaar De gemeentelijke doorstroommakelaar fungeert voornamelijk als ‘linking pin en zet in op het informeren en verbinden van relevante partijen (stadsdelen, welzijnsorganisaties, Wmo-teams) zodat deze partijen, met name senioren, beter kunnen informeren over en begeleiden bij hun verhuismogelijkheid van hun grote sociale huurwoning naar een beter passende woning. Aan de hand van aangeleverde cases door de professionals is veelal ingezet op uitgebreide informatie, waarmee ouderen zich kunnen oriënteren op mogelijkheden van beter passende woonruimte. In de eerste helft van 2021 zijn er ongeveer 50 cases aangedragen, die later in de tijd tot een verhuizing kunnen leiden. Van de eerder aangedragen cases van woningzoekenden die vanuit een grote woning (minimaal 80m2 woonoppervlak en 5 kamers) willen verhuizen heeft er in 2021 één geleid tot een verhuizing. Daarnaast informeren de doorstroommakelaars mogelijke aanvrager van de doorstroompremie. Door deze premie vindt ook doorstroming plaats. 3.5.3 Gebruik en effecten nieuwe regionaal-/lokaal maatwerkregels Met ingang van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 zijn er drie vormen van regionaal maatwerk ingevoerd die erop gericht zijn de doorstroming te bevorderen door het vrijspelen van grotere woningen en het bieden van voorrang aan grote gezinnen (minimaal vier kinderen) voor grote woningen.

Dit regionaal maatwerk maakte het voormalige Haagse lokaal maatwerk overbodig.

30 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

Voor wat betreft het lokaal maatwerk, is er nieuw maatwerk ingesteld gericht op het vergroten van kansen voor Haagse starters (loting Haagse starters). Gezien het feit dat iedere Hagenaar die geen zelfstandige huurwoning leeg achterlaat na verhuizing, wordt gezien als starter, vallen hieronder ook personen die bijvoorbeeld vanwege een relatiebreuk willen verhuizen of huishoudens die een koopwoning in Den Haag achterlaten. Zie voor meer informatie paragraaf 3.7 Starters. Ander lokaal maatwerk dat is ingesteld, is gericht op het bemiddelen van senioren binnen hun wijk of buurt naar een beter toegankelijker woning. Via collegebesluit is er tot en met het eerste halfjaar van 2021 tenslotte nog lokaal maatwerk mogelijk gemaakt voor het verhuizen van statushouders uit tijdelijke locaties (uitstroming statushouders tijdelijke locaties RIS305260). Omdat het regionaal- en lokaal maatwerk na vaststelling van de huisvestingsverordening nog technisch ingeregeld moest worden in het woonruimteverdeelsysteem, zijn er alleen cijfers vanaf 2020 beschikbaar. Type maatwerk

1

20201

1 januari t/m 30 juni 2021

Lokaal maatwerk

Loting Haagse starters

57

51

Lokaal maatwerk

Bemiddeling senioren

3

4

Lokaal maatwerk

Uitstroom statushouders uit tijdelijke huisvesting

14

33

Regionaal maatwerk

doorstroming klein huishouden van grote woning naar kleine woning

150

39

Regionaal maatwerk

voorrang voor grote gezinnen op grote woningen

15

11

Regionaal maatwerk

Doorstroming regionaal maatwerk (bemiddeling van huishoudens die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten naar een kleinere woning)

7

4

Inclusief onterechte verhuringen zie in de tekst.

Tabel 15: Verhuringen op grond van lokaal- en regionaal maatwerk. Bron: Tabellenboek Den Haag 2020 2020-1, Explica in opdracht van de SVH.

Wat opvalt bij het regionaal maatwerk is dat er in de eerste helft van 2021 in Den Haag al bijna evenveel grote gezinnen op grond van regionaal maatwerk zijn geslaagd als in heel 2021. In vergelijking met 2020 zijn er de eerste helft van 2021 op grond van regionaal maatwerk aanzienlijk­minder kleine huishoudens in Den Haag geslaagd die een grote woning in Den Haag of de regio achterlaten. Mogelijke verklaring ligt in het feit dat het regionaal maatwerk de eerste twee maanden van 2021 uitstond in verband met geconstateerde fraudegevallen en het bepalen van een aanpak om foutieve verhuringen te voorkomen. Vorig jaar zijn er in Den Haag 31 woningen onterecht op grond van regionaal maatwerk verhuurd.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 31

Van de huishoudens die in de eerste helft van 2021 via regionaal maatwerk in Den Haag zijn geslaagd, is 68% afkomstig uit Den Haag.16 In 2020 was dit aandeel 72%. Van de Haagse huishoudens die zijn geslaagd op grond van regionaal maatwerk, is in de eerste helft van 2021 83% geslaagd in Den Haag. In 2020 was dit aandeel 63%.17 Het aandeel lokaal maatwerk is gegroeid tot 5% van de verhuringen. Reden voor de toename is de uitstroom via lokaal maatwerk van statushouders op tijdelijke locaties en er zijn in het eerste halfjaar van 2021 bijna evenveel woningen via het lokaal maatwerk loting voor Haagse starters verhuurd als in heel 2020 (57 over heel 2020 en 51 in de eerste helft van 2021).18

3.6

Statushouders

Doelen: - Snelle en passende huisvesting voor statushouders; - Versnelde doorstroming uit grootschalige tijdelijke locaties (statushouders worden bemiddeld, opgenomen in HVO). 2019

2020

2021

Achterstand voorgaand jaar

-132

+24

0

Taakstelling

362

365

758

Totaal te huisvesten

494

341

758

Realisatie taakstelling

518

341

*537

*Op peildatum 25 november 2021.

Tabel 16: Taakstelling statushouders. Bron: cijfers afkomstig van Provincie Zuid-Holland.

De taakstelling vanuit het Rijk voor 2019 was vastgesteld op 362 personen. Hier kwam een achterstand bij van 132 personen uit 2018, waardoor de totale taakstelling neerkwam op 494 personen. In 2019 zijn er in totaal 518 statushouders gehuisvest, waarmee de taakstelling is behaald met een voorsprong van 24 personen. Voor het behalen van de taakstelling zijn er 227 woningen geleverd door de corporaties in 2019. Daarnaast zijn er 60 woonplekken via gemeentelijke locaties geleverd. De taakstelling voor 2020 was 365 statushouders. De voorsprong van 24 personen uit 2019 werd daarvan afgetrokken, waardoor de totale taakstelling neerkwam op 341 personen. In 2020 zijn er in

16 Bron: Afsprakenmonitor regio Haaglanden, Halfjaarmonitor 2021-1, Explica in opdracht van de SVH. 17 Bron: Halfjaarmonitor 2021, Explica in opdracht van de SVH en aanvullende informatie over het regionaal maatwerk in 2020 van de SVH. 18 Voor wat betreft de registratie van het lokaal maatwerk, zijn we samen met de SVH en de woningcorporaties bezig met een verbeterslag voor het niet geautomatiseerde deel van het lokaal maatwerk (bemiddelingen) en de andere bemiddelingen. Er worden nog verhuringen geboekt onder lokaal maatwerkregels die de gemeente Den Haag niet heeft ingesteld. Dat is onwenselijk en maakt monitoring lastig.

32 Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020

totaal 341 statushouders gehuisvest, waarmee de taakstelling is behaald. Voor het behalen van de taakstelling zijn er 67 woningen geleverd door de corporaties in 2020. Daarnaast zijn er 23 woon­plekken via gemeentelijke locaties geleverd. De taakstelling voor 2021 is vastgesteld op 758 statushouders. De reden voor deze ruime verdubbeling­is de achterstand die de Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND) aan het wegwerken is. De verwachting is dat de taakstelling voor 2021 niet behaald wordt, vanwege de grote opgave en het beperkte aantal vrijkomende woningen in de sociale huursector. De taakstelling voor 1e helft van 2022 is 309 personen, daarmee wordt geschat dat de gehele taakstelling voor 2022 circa 600 personen gaat zijn. Hier wordt een eventuele achterstand uit 2021 bij opgeteld. Daarnaast vindt er versnelde doorstroming uit grootschalige locaties plaats. De locaties Randveen, Jupiterkade en Pompstationsweg zijn gesloten in 2020 en 2021. Deze bewoners zijn via lokaal maatwerk nogmaals bemiddeld naar een corporatiewoning (RIS305260). Deze huisvesting staat los van de taakstelling. In 2020 zijn in het kader van dit lokaal maatwerk 16 corporatiewoningen geleverd en in 2021 waren dit 47 woningen.

In 2022 volgen de locatie Koolwitjelaan (RIS310168), de verhuringen hiervoor vinden plaats vanaf de tweede helft van 2021 en vallen daarom buiten de scope van deze rapportage en de locatie Anna van Hannover. Hier zal het gaan om ongeveer 80 huishoudens per locatie. Naar aanleiding van de woningnood over de hele breedte van de woningmarkt, maar met name voor kwetsbare doelgroepen, is het ‘Doorbaakplan huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders’ (RIS310115) opgesteld. Het doel van het doorbraakplan is om extra woningen te realiseren voor statushouders en zorgdoelgroepen buiten de corporatiesector. Dit plan is in oktober 2021 gepubliceerd­en valt daarom buiten de scope van deze rapportage.

3.7

Starters

Doelen: -

Meer kansen voor starters in de sociale huursector;

-

Meer kansen voor Haagse starters;

-

Meer sociale huurwoningen voor jongeren.

3.7.1 Starters versus doorstromers in Den Haag 2017

2018

2019

2020

2021 eerste halfjaar

starters

61%

57%

56%

59%

64%

doorstromers

39%

43%

44%

41%

36%

Tabel 17: Verdeling geslaagde starters en doorstromers in Den Haag (exclusief rechtspersonen). Bron: SVH tabellenboeken Den Haag jaargangen 2017 tot en met eerste halfjaar 2021, opgesteld door Explica. Cijfers die bij de jaren staan vermeld zijn afkomstig uit de aanbodrapportage van dat betreffende jaar.

Voortgangsrapportage Woonagenda 2019-2020 33

Verhoudingsgewijs slagen er meer starters in Den Haag dan doorstromers. In het eerste halfjaar van 2021 is er een flinke stijging te zien in het aandeel starters onder de geslaagden. Hierin zit een kleine vertekening door het aanpassen van de status van woningzoekenden die vanwege het verlopen van het overgangsrecht op de aanpassing van de definitie van doorstromer in de huis­ vestingsverordening vanaf medio 2021 niet meer als doorstromer gezien worden.19 Hierbij is ook de status van enkele geslaagden en inmiddels uitgeschreven woningzoekenden met terugwerkende kracht aangepast van doorstromer naar starter, waardoor in de verhuurcijfers over de eerste helft van 2021 een kleine vertekening is opgetreden. Het gaat om 37 doorstromers die als starter in de cijfers zijn beland. Deze fout zal in de jaarrapportage over 2021 door de SVH worden hersteld. Daarom zijn de cijfers over het eerste halfjaar van 2021 grijs weergegeven. 2017